ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg

Saksnr.: 2019/3147 Arkivkode: REG432

Saksbehandler: Kari Johnsen

Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato:

15/20 Utvalg for teknikk og utvikling 26.03.2020

Forslag til endring av del av områdereguleringsplan nr. 432 Høgåsen

boligområde

Dokumenter som er vedlagt:

1. Forslag til endring av reguleringsbestemmelser

2. Forslag til endring av plankart

3. Forslag til endring av planbeskrivelse

4. Utfylt mal for endring av reguleringsplan etter pbl. § 12-14 annet ledd

5. Rapport: Åpent fordrøyningsmagasin for overvann

6. Gjeldende reguleringsbestemmelser

7. Gjeldende plankart

Dokumenter som ikke er vedlagt:

E-poster og møtereferater.

RÅDMANNENS INNSTILLING:

Med hjemmel i plan – og bygningsloven § 12-14 annet ledd vedtar Enebakk kommune

endring av del av områdereguleringsplan nr. 432 for Høgåsen boligområde som vist på

plankart datert 13.11.2019 med tilhørende bestemmelser datert 17.2.2020.

Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling - 26.03.2020

Behandling:

Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.

VEDTAK:

Med hjemmel i plan – og bygningsloven § 12-14 annet ledd vedtar Enebakk kommune

endring av del av områdereguleringsplan nr. 432 for Høgåsen boligområde som vist på

plankart datert 13.11.2019 med tilhørende bestemmelser datert 17.2.2020.

SAKSUTREDNING:

Myndighet til å fatte avgjørelse i saken

Utvalg for teknikk og utvikling TEK, har delegert myndighet til å vedta endring av

reguleringsplan og utfyllinger av plan etter pbl. § 12-14 annet ledd, ref. vedtatt

delegasjonsreglement pkt. 8.2.

Sammendrag

Asplan Viak as har på vegne av Høgåsen tomteutvikling as fremmet forslag til endring av del

av områdereguleringsplanen for Høgåsen boligområde. Endringen omfatter hovedsakelig

endring av type bebyggelse i noen boligområder, flytting av atkomstveier, flytting av trafo,

nytt fordrøyningsmagasin, samt utvidelse av plangrensen for å inkludere

fordrøyningsmagasinet innenfor planområdet. Endring av type boligbebyggelse til kombinert

småhusbebyggelse er et ønske fra forslagsstiller for å tilpasse boligene etter marked og

etterspørsel,

Følgende bestemmelser er endret eller gjort mer utfyllende for delområdet:

§1 Planens hensikt.

§2 Avgrensning av planområdet.

§12-5,2 Veier.

§4.1 Estetiske krav, avkjørsler.

§4.2 Lekeplasser

§§5.2 og 5.3 Boligbebyggelse.

§5.5 Parkeringsplasser.

§5.8 Renovasjonsanlegg.

§5.9 Bebyggelse og anlegg.

§6 Samferdsel.

§6.1Vei.

§8.1 LNF -område.

§9.1 Frisikt.

§10.3,5,6,7,6 Rekkefølgebestemmelse.

§11.6,7,8 Rekkefølgebestemmelse.

Helt nye bestemmelser

§5.9 Bebyggelse og anlegg

§8.1 Landbruk – natur – og friluftsområde -a_LNF1.

§10.4 Teknisk infrastruktur H410

§11.16 Rekkefølgebestemmelse om fordrøyningsbasseng.

§11.17 Rekkefølgekrav om parkeringsbestemmelser.

Konkret hva som er endret i disse bestemmelsene fremgår av vedlegg 1. De viktigste

endringene er også omtalt under «saksopplysninger» i det følgende.

Bakgrunn

Plannavn:

• Områdereguleringsplan nr. 432 for Høgåsen boligområde, vedtatt 12.5.2016.

• Mindre endring av områdereguleringsplan for Høgåsen boligområde, vedtatt 5.7.2017.

Det er tidligere gitt byggetillatelse til terrengendringer/ grunnarbeider og opparbeidelse av

veier i planområdet.

Endringene som foreslås ligger innenfor de delområdene hvor det ikke er stilt krav om

detaljregulering. To av delområdene ble også endret ved mindre endring av planen i 2017.

Saksopplysninger

Plankart

Figur 1: Gjeldende plankart for områdereguleringsplanen for Høgåsen boligområde.

Figur 2: Bildet viser avgrensningen av området som blir endret.

Figur 3:Del av området som blir endret.

Figur 4:Del av området som blir endret.

Forslag til endring er dels for å tilpasse reguleringsplanen til den tekniske prosjekteringen og

dels for å oppnå en mer hensiktsmessig område - og tomteinndeling samt arrondering.

Plassering av fordrøyningsmagasin for overvann er flyttet fra området o_G1 til et mer egnet

område som har mulighet for å fange opp overvann fra større deler av planområdet. Magasinet

Tidligere

fordrøynings

magasin

Nytt

fordrøynings

magasin

avgrenses av terreng i vest, fyllinger innenfor barnehagetomta i øst og planlagt samlevei o_V6

i nord, ref. vedlegg 5 og fig. 3 og 4.

Forslag til endring medfører at enkelte boligområder utvides til å kunne omfatte flere

boligtyper enn i gjeldene plan. Deler av boligområdene blir omdisponert til kombinert

småhusbebyggelse for å oppnå et mer variert boligtilbud med mulighet for å tilpasse

bebyggelse til marked og etterspørsel over tid. Del av området BF3 er foreslått endret fra

frittliggende bebyggelse til kombinert småhusbebyggelse, dvs. enten konsentrert

småhusbebyggelse eller frittliggende bebyggelse, Bkomb, ref. fig.1 og 3.

Arealjustering foreslås mellom områdene BK4, BK5 og tidligere BF7.

BF7 foreslås endret til kombinert småhusbebyggelse, Bkom2 og Bkom3, ref. fig. 1 og 4.

Tidligere områder BF6 er foreslått endret til kombinert bebyggelse, Bkom4.

Forslaget medfører også justeringer av trase for veiene o_V3 (nytt veinavn o_V2-1), og

o_ V9 (nytt navn o_V2-2) for å tilpasse veiene bedre til en tenkt bebyggelsesstruktur.

Kjøreveier er foreslått utvidet ved kryss i samsvar med kravene i kommunens nye veinorm.

Det er avsatt siktsoner i kryss innenfor formålet samferdsel og teknisk infrastruktur-

grøntanlegg.

Det er foreslått ny vei f_V2-3 til område BK5 og del av områdene Bkom4 og Bkom3.

Tidligere vei o_V9 endres til o_V2-2. Tidligere vei o_V2 har endret navn til o_V2-4.

Renovasjonsanlegg for noen delområder er foreslått inntegnet på plankartet som område

f_RE2.

Turveiløsning gjennom grønnstrukturen o_G2 er justert inn mot krysspunktet over samleveien

o_KV1. Arealet som ligger på østsiden tillegges boligområde B4. Boligområde BB1(A) blir

noe mindre pga. av flyttingen, ca.1.2da.

Av Tekniske grunner flyttes trafo T3 fra plassering ved o_V2-1 til plassering ved gang –

sykkelvei o_GSV1, ref. fig. 1 og 4.

Plangrensen er utvidet med nytt område LNF1 på 3 303 m2 for å etablere et åpent

fordrøyningsmagasin. Dette området er bedre egnet til fordrøyningsmagasin utfra topografi og

grunnforhold enn fordrøyningsmagasinet som tidligere er prosjektert i område o_G1, ref. fig.

3 og 4. Det foreligger byggetillatelse for etablering av fordrøyningsmagasin i B2. Nytt

foreslått fordrøyningsmagasin vil normalt framstå som et naturområde, men kan ved store

regnskyll fylles opp med vannspeil i kort tid. Tillatt maks vannstand er vist som hensynsone

på plankartet. Fordrøyningsmagasinet vil bli sikret forskriftmessig med gjerde.

Parkeringsbestemmelsene er endret til ny parkeringsnorm datert 17.6.2019.

Innkomne uttalelser til forslag til endring av reguleringsplan med forslagsstillers og

rådmannens kommentarer

Forslag til endring av reguleringsplan ble sendt til berørte naboer og gjenboere, berørte

myndigheter og aktuelle interesseorganisasjoner den 26.11.2019. Frist for uttalelsene ble satt

til 17.12.2019.

Innkomne uttalelser Forslagstiller kommentarer Rådmannens kommentarer Statens vegvesen – brev datert

2.12.2019

Vegvesenet opplyser at ingen

av endringene berører deres

interesser. Vegvesenet har

derfor ikke innvendinger til

forslaget.

Tas til etterretning. Medfører

ingen endringer i planforslaget

Tas til orientering.

Ruter – brev datert 13.12.2019

Mener at bussholdeplass o_HP1

må etableres før det gis

ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boenheter

innenfor hele plan-området.

Mener det bør etableres sykkel-

parkeringsplasser under tak i

forbindelse med holdeplassen

slik at beboere i øvre del av

bolig-feltet kan sykle til og

parkere på ny holdeplass.

Bussholdeplassen skal bygges

samtidig med veianlegget. Ev.

kan krav om dette tas inn i rekkefølge-bestemmelsene (ev.

som forut-setning i vedtaket).

Det er ikke et krav til parkering for

sykler i gjeldende regulering, og

det er heller ikke satt av plass til

dette i planen.

Det er ikke stilt krav om

sykkelparkering i gjeldende plan

uten det som fremkommer av kommunens veinorm. I denne står

det at det skal avsettes tilstrekkelig

plass til sykkelparkering i

sykkelstativ eller liknende ved

bussholdeplass. Det er ikke stilt

krav om sykkelparkering under tak.

Bussholdeplass er en del av

veianlegget o_KV1.

Roaf – brev datert 16.12.2019

ROAF er godt fornøyd med at det

reguleres inn områder for

renovasjon, men mener det er

unaturlig at beboere i områdene

BB1, BK3 – 5 og Bkomb2 – 4 skal

benytte anlegget i område f_RE2.

Det er ikke avsatt areal til felles renovasjonsinnsamling på sydsiden

av Kjensli-veien i gjeldende

regulering. Vi mener det er

tilstrekkelig å ha ett nedgravd

anlegg for dette området, og da vil

nødvendigvis noen av beboerne få

lenger avstand til anlegget enn

andre. Det er også en mulighet for

at leilighetsbyggene kan ha egen

felles innsamling.

Renovasjonsanlegg er i gjeldende plan ikke vist på plankartet, men

det er stilt krav i bestemmelsene

om at renovasjonsanlegg skal være

en del av rammesøknaden og vises

på utomhusplanen. Det er i tillegg

tilføyd i gjeldende bestemmelse at

plassering av renovasjonsanlegg

skal avklares med Roaf. Når det

gjelder renovasjonsanlegget f_RE2

er rådmannen enig med Roaf at

avstanden til renovasjonsanlegg

blir for lang og kravet til uu ikke blir tilfredsstillende ivaretatt.

Renovasjonsanlegg for BK5-BK3.

BB1A og 1B og Bkomb2. Bkom3

må vises også på utomhusplanen.

Fylkesmannen i Oslo og Viken –

brev datert 16.12.19

Fylkesmannen kan ikke se at

endringene får konsekvenser for

nasjonale og regionale hensyn, og

har ingen merknader til forslaget.

Tas til etterretning. Medfører ingen

endringer i planforslaget.

Tas til orientering.

Akershus fylkeskommune – brev

datert 17.12.19 / e-post 18.12.19

Akershus fylkeskommune skriver i

brevet at det i forbindelse med de

arkeologiske registreringene som

ble utført i sammenheng med

regulering av Høgåsen i 2009, ble

påvist automatisk fredede kultur-

minner. Disse ligger imidlertid

utenfor plangrensen for det området som nå er tatt opp til

revisjon.

Registreringene det henvises til ble

utført i 2009, i forbindelse med

utarbeidelse av gjeldende

regulering. Området med

kulturminnet berører så vidt vi kan

se byggeområdene BB1 og B4. Vi

legger til grunn at kommunen ikke

har tatt hensyn til registreringene

ved senere behandling av

reguleringsplanen. Det er i

forbindelse med gjennomføring av

gjeldende regulering, oppstått behov for å gjøre noen justeringer

– dels begrunnet ut fra tekniske

Kulturminner ble vurdert i

forbindelse med utarbeidelse av

områdereguleringsplanen som ble

vedtatt i 2016. Det automatisk

fredede kulturminne ble frigitt uten

vilkår om videre arkeologiske

undersøkelser, ref. brev fra

Akershus fylkeskommune

17.11.2015.

Høgåsen ble vurdert til ikke å være

et nyere kulturminne som skulle

bevares ved behandling av områdereguleringsplanen.

Fylkeskommunen ber om at de

som utfører arbeidet i marka gjøres

særlig oppmerksom på at det kan

være ukjente fornminner i området.

Dersom man støter på et

automatisk fredet kulturminne

(kulturminner fra før 1537) skal

arbeidet straks stanses og Akers-

hus fylkeskommune straks varsles iht. kulturminnelovens § 8, 2.

ledd.

Fylkesrådmannen har i flg.

brevet ingen merknader knyttet

til nyere tids kulturminner.

I e-post 18.12.19 skriver fylkes-

kommunen at brevet av 17.12.19

dessverre manglet uttalelse mht.

nyere tids kulturminner. Det

vises til arkeologisk registrering

utført i 2009, hvor det ble gjort funn av rester etter

Husmannsplassen Høgåsen – et

informasjonsskilt, to

steinstrenger, en liten rydnings-

røys og en firkantet grop som

kan ha vært kjelleren under

huset. Disse kulturminnene er

ikke fredet, men

fylkeskommunen ber om at de

hensyntas og at det vurderes å

markere disse med hensynssone

– bevaring. Rapport datert 02.03.2010 følger

som vedlegg til e-posten.

forhold.

Vi mener at en mindre endring i

forbindelse med gjennomføring av

reguleringsplanen, ikke kan

medføre helt nye, vidtrekkende

forutsetninger som i vesentlig grad

vil redusere utbyggingspotensialet.

Tom Pedersen – e-post 17.12.19

(på vegne av Fridtjof Johan

Erlandsen

Krever at eiendommen gnr. 7/bnr.

76 medtas i planendringen til

boligformål. I gjeldende regulering

inngår eiendommen i grønt-

strukturområde N1, som Tom

Pedersen hevder har skjedd ved en feil da området ble regulert i 2011

Den aktuelle tomten ligger utenfor

området som er tatt opp til

revisjon. Vi har ingen syns-punkter

til en ev. omdisponering av tomten,

men mener at dette ev. må gjøres

ved utvidelse/om-regulering av

reguleringsplanen for Flateby III

som eiendommen «tilhører» mht.

atkomst/infra-struktur.

Dersom endringsforslaget for Del av Høgåsen skal utvides med

denne eiendommen, vil det kreve

nytt ettersyn.

Forslag til endring berører ikke

denne eiendommen og ikke

grøntområdet som grenser til

eiendommen. Hensikten med

grøntområdet er å fungere som en

vegetasjonsskjerm mot

eksisterende bebyggelse og

samtidig fungere som

fordrøyning/infiltrasjonsområde for

naturlig overvann fra Høgåsen.

Det ble ikke gjort en feil slik som

grunneier av bnr.7, gnr.76 hevder,

men kommunen har gitt

grunneier mulighet til å

å sende inn forslag til

reguleringsendring av

arealformålet til eiendom gnr. 7 bnr

76, slik at det kan vurderes

mulighet til å oppføre en bolig på

eiendommen.

Disse forholdene ble behandlet i en klagesak ved kunngjøring av

planen i 2016. Fylkesmannen

avgjorde klagen.

Rådmannen henviser til

klagebehandlingen som ga

kommunen medhold.

Er saken vurdert fremlagt for FUN/ELD

Saken ble sendt til FUN/ELD, da planen omfatter boliger og utearealer. Det er ikke satt noen

krav om universell utforming utover kravene gitt i teknisk forskrift. Det er ikke kommet

bemerkninger fra FUN/ELD.

Klima- og miljømessige forhold

Anleggsarbeidene kan medføre forurensning i nærområdet og i bekk som renner ned i

Haugdammen. Det er stilt krav om miljøoppfølgingsplan i reguleringsbestemmelsene.

Kommunen mottak miljøoppfølgingsplan fra utbygger i forbindelse med igangsetting av

samferdselsanlegg og grunnarbeider.

I forbindelse med forslag til endring av plan er det utarbeidet en rapport for håndtering av

overvann og kartlegging av flomveier, ref. vedlegg 5.

Det planlagte overvannsmagasinet etableres i område a_LNF1 som ligger sørvest for den nye

samleveien gjennom Høgåsen-feltet. Det planlegges å benytte forsenkningen mellom naturlig

terreng, veifylling og barnehagetomt. Størrelse på LNF -området som settes av som

fordrøyningmagasin er 3 303m2. Dersom magasinet fylles helt opp er største vanndybde 5m,

overflaten av vannspeilet er ca. 3da og magasinet vil romme ca. 7 300m3. Tillatt maks

vannstand er angitt som hensynssone H410 på plankartet med tilhørende bestemmelser.

Behovet i endringsforslaget vil være fordrøyning av 2000m3. Magasinet legges over et flatt

myrområde som tåler å bli oversvømt. De fleste av trærne og annen vegetasjon lenger oppe i

skråningen tåler også å stå under vann i korte perioder. Det kan trenge vann inn i

steinfyllingen under barnehagetomta og veien, men både veilegemet og bebyggelsen ligger

høyere og bæreevnen og stabiliteten påvirkes ikke, ref. vedlegg 5. Overvannet blir ledet fra

fordrøyningsmagasinet i rør gjennom veien o_KV1, og byggeområdet B2. Røret ender i enden

av B2 og renner åpent videre nordover ned til bekken som kommer fra Berskaumyra.

Bilkjøring fra området vil sannsynligvis øke, men det legges til rette for bruk av el-biler og

buss. Det er stilt krav i bestemmelsen om at det skal etableres ladestasjoner for el-bil. Antall

boenheter som er tillatt å ha atkomst fra Kjensliveien før atkomst fra Fiolveien etableres er

100 boenheter. Dette følger av rekkefølgebestemmelse pkt. 11.14.

Forslag til endring av trase for mindre del av o_G2 medfører at stien innenfor området får en

lavere helningsvinkel enn i gjeldende plan, ref. vedlegg 1. Selv med mindre helningsvinkel er

det ikke mulig å få stien universelt utformet. Til det er terrenget altfor bratt.

Det er ikke stilt krav til oppvarming utover det som fremkommer av TEK 17.

Økonomiske forhold

Kommunen vil overta drift av kommunale veier, avløp, grøntanlegg og veilys.

Risikovurdering

Det ble gjennomført en ROS-analyse i forbindelse med utarbeidelse av gjeldende plan. Ved

forslag til endring av plan er det funnet at endringen ikke medfører andre /nye hendelser i

ROS analysen, eller andre konsekvenser av disse.

Vurderinger og begrunnelse

Forslag til endring av type bebyggelse i noen boligområder er utløst etter ønske fra utbygger

om at bebyggelsen skal være mer fleksibel og styres etter marked og etterspørsel. I

utgangspunktet skal type bebyggelse være avklart i planen, da veiatkomst, lekeareal,

parkeringsareal etc. er relatert til bygningstype og antall boenheter. Det er også en

forutsetning at det ikke tar lang tid etter at reguleringsplanen er vedtatt at planen

gjennomføres, slik at planen i utgangspunktet skal være i samsvar med marked og

etterspørsel. Rådmannen finner at i dette tilfellet foreligger det en usikkerhet etter hva

markedet etterspør og at det nå har gått 3-4 år siden planen ble vedtatt. Det er imidlertid satt

noen begrensninger for delområdene. Type bebyggelse skal være avklart for et delområde/felt

ved innsendelse av byggesøknad. Dette betyr at det skal være avklart ved byggesøknad hvilke

delområder/felt innenfor delområdet som skal ha rekkehusbebyggelse og hvilke som skal ha

småhusbebyggelse. Dette for å unngå en vilkårlig blanding av eneboliger/tomannsboliger og

rekkehus innenfor hvert delområde/felt.

Det skal utarbeides en overordnet utomhusplan for delområde/feltet som viser type

bebyggelse og som oppfyller kravene gitt i utomhusplanen.

Eksisterende reguleringsbredde på atkomstveier i boligområdene er regulert i forhold til antall

boenheter. Der hvor antall boenheter øker utover det veien er regulert for, må veibredden økes

etter krav gitt i til enhver tid gjeldende veinorm.

Forslag til endring av plan omfatter også nytt område for fordrøyningsmagasin som ligger

utenfor gjeldende planområde. Siden fordrøyningsområder skal ligge innenfor planområdet er

plangrensen justert til å inkludere dette området. Området reguleres til a_LNF1 tilsvarende det

som området er avsatt til i kommuneplanen og med tilhørende hensiktsmessige bestemmelser.

Det kreves derfor ikke utredning om konsekvensutredning. Fordrøyningsmagasinet skal

inngjerdes iht. gjeldende forskrifter for åpne vannspeil.

Foreslått fordrøyningsmagasin ligger i et myrområde. Konsekvenser for myra og tilstøtende

områder er utredet. Utredningen viser at myrområdet ikke blir vesentlig berørt av magasinet,

ref. saksopplysninger i dette dokumentet og vedlegg 5.

Det er redegjort for flomveier for delområdene som blir endret, ref. vedlegg 5. Alle de

planlagte tomtene har fall mot veien med unntak av planens østgrense. Flomvannet vil renne

ned mot grøntkorridoren o- G1 som fører vannet videre mot Haugdammen. Forslagsstiller

foreslår en fartshump/opphøyet gangfelt som i stedet leder flomvannet ut på sørsiden av veien

og inn i magasinet i LNF. Veien langs planens østgrense faller ned til samleveien og deretter

østover. I fremtiden vil flomvannet følge den nye samleveien videre østover til Fiolveien, men

foreløpig vil det renne ned skråningen til Haugdammen.

Figur 5: Flomveier vist med røde piler. Blå pil viser flomvei ved etablering av fartshump/opphøyet gangfelt.

Valg av trase for gjennomgående tursti fra Haugdammen og over hovedveien (o_KV1) til sti i

o-G2 og videre ut til marka ble viet stor oppmerksomhet under arbeid med

områdereguleringsplanen. Grunnen til dette var at utbyggingen ville fjerne opparbeidede

stinett som var i området. Hovedvei (o- KV1) ble prosjektert med store skjæringer og

fyllinger. Det var derfor vanskelig å få til en god krysning av turstien over o_KV1. Trase for

gjennomgående tursti ble vedtatt som en del av områdereguleringsplanen. Forslag til endring

medfører en liten endring av mindre del av den nedre delen av traseen av o_G2, ref. fig. 1 og

2. Med det nye forslaget vil helningen på turstien i o_G2 reduseres fra ca.17,5% til ca. 15%

og krysningen over hovedveien vil bli bedre. Konsekvensen av endringen er i tillegg at et lite

område tillegges boligområde B4, mens boligområde BB1A reduseres tilsvarende. Vedlegg 1

inneholder snitt av både gjeldende trase for tursti og forslag til ny tursti. Rådmannen finner at

denne løsningen er en bedring av trase for tursti.

Av tekniske grunner endres plassering av trafo fra vei o_V2-1 til plassering ved gang- og

sykkelvei o_GSV1- Rådmannen har ingen innvendinger til endring av plassering.

Forslag til endring inkluderer innregulering av areal til renovasjonsanlegg for noen

boligområder. For boligområder må renovasjonsanlegg vises på utenomhusplanen og

plassering avklares med Roaf.

Forslag til justering av veiene o_V2-1 og o_V2-2 er gjort for å tilpasse veiene til ny

bebyggelsesstruktur. Forslaget medfører også at veiene blir utvidet ved kryss i samsvar med

kravene i kommunens veinorm. Det er avsatt siktsoner i kryss innenfor formålet samferdsel

og teknisk infrastruktur- grøntanlegg. Fortau o_f1 med krysning o_KV1 er foreslått flyttet

noen meter mot øst.

Parkeringsdekningen er foreslått endret etter ny norm datert 17.06.2019. Det har vært vurdert

om parkeringsnormen kun skal gjelde for de områdene der det er en reguleringsendring eller

om den skal gjelde for hele planområdet. Rådmannen foreslår at den skal gjelde for hele

planområdet. Bruk av ny parkeringsnorm krever at det innføres parkeringsforbud langs

private og kommunale veier i tilknytning til og innenfor planområdet. Kostnadene til dette

dekkes av utbygger. Endring av parkeringsbestemmelsene til ny norm er begrunnet ved å

motivere til redusert bilbruk/bilhold og for å oppnå at mindre del av areal av tomtene må

opparbeides/forbeholdes parkering.