“el futuro empieza hoy”

“EL FUTURO EMPIEZA HOY”

Memorias de la

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26, 27 y 28 8de septiembre de 201

Cancún, Quintana Roo, México

“EL FUTURO EMPIEZA HOY”

Memorias de la

LIII Conferencia Interamericana para la Vivienda

Organizada por:

Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi)

Lugar y Fecha:

Cancún, Quintana Roo, México

26, 27 y 28 de septiembre de 2018

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INTER

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AP

ANACIREMARETNIO

R 2019 Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi)

Bajada Balta 169, 4to. Piso

Lima 18, Perú

Casilla Postal Nº 18-1366

Teléfonos: (51-1) 444-6605 / 444-6611

E-mail: [email protected]

Website: www.uniapravi.org

Las opiniones vertidas en este documento, así como los análisis y las interpretaciones que se

contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor o expositor y no necesariamente son

coincidentes con los de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi).

Memorias de la LIII Conferencia Interamericana para la Vivienda

4

PRESENTACIÓN

La Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi) presenta las Memorias de la LIII Conferencia

Interamericana para la Vivienda de Uniapravi, bajo el título “El futuro empieza hoy”, celebrada del

26 al 28 de Setiembre 2018, en el Hotel The Westin Resort & Spa Cancún, Quintana Roo, México.

Las Conferencias Interamericanas son una de las más importantes reuniones regionales sobre

políticas de vivienda, financiamiento habitacional y gestión urbana que nuestro organismo

internacional ha celebrado en los últimos 53 años, que a su vez constituye una gran oportunidad para

los asistentes de establecer vínculos con otras entidades y autoridades del sector procedentes de

diversos países del continente americano.

Uniapravi expresa su público agradecimiento institucional a las entidades coorganizadoras y

patrocinadoras por su importante apoyo en la realización del evento, a los delegados asistentes por su

activa participación y aportes en las discusiones; y muy especialmente a los expositores, por sus

brillantes intervenciones, compartiendo sus valiosas experiencias en esta Conferencia Interamericana.

Uniapravi espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y

lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional de los diversos países en la región.

Sebastián Bernabé Fernández Cortina

Presidente


5

ÍNDICE

PRESENTACIÓN 4

INTRODUCCIÓN 7

PARTE A. DESARROLLO DE LA LIII CONFERENCIA INTERAMERICANA

PARA LA VIVIENDA

I. Ceremonia inaugural y de clausura 10

II. Temario y expositores 11

III. Programa social de acompañantes 11

IV. Reuniones de los órganos institucionales 13

V. Copatrocinadores de la LIII Conferencia Interamericana 14

PARTE B. EXPOSICIONES DESARROLLADAS

I. La economía mexicana al inicio del nuevo gobierno 16

Raúl Aníbal Feliz, Profesor del Centro de Investigación y Docencia Económicas

(CIDE), México

II. Las familias de bajos ingresos, la prioridad de la Región. Aprendizajes de la

política habitacional chilena

24

Paulina Saball Astaburuaga, Ex Ministra de Vivienda y Urbanismo de Chile

III. Las familias de bajos ingresos, la prioridad de la Región. Política y programas

nacionales en Brasil en la última década

32

Inês Da Silva Magalhães, Ex Ministra de Ciudades de Brasil

IV. Semillero de propietarios 2018-2022 37

Carlos Felipe Reyes, Director del Sistema Habitacional del Ministerio de Vivienda,

Ciudad y Territorio de Colombia

V. Vivienda para todos: La visión del sector empresarial 42

Alberto Chaia, Socio de McKinsey & Company

Rodrigo Armijo, Socio de Akya, México

Othon García, Socio Fundador de Bitácora Social

VI. Repesando las ciudades a través de la vivienda social ¿Qué nos toca a cada

quién?

51

Anacláudia Rossbach, Asesora Regional para América Latina y el Caribe de Cities

Alliance

VII. Plan de Acción Regional para la implementación dela Nueva Agenda

Urbana2016-2036

53

Ricardo Jordán Fuchs, Jefe de la Unidad de Asentamientos Humanos de la CEPAL


6

VIII. Vivienda y expansión urbana: Notas sobre el desarrollo en periferias 57

Patricio Zambrano-Barragán, Especialista de la División de Vivienda y Desarrollo

Urbano del BID

IX. Formulación de modelos de precios hedónicos para la vivienda en la Ciudad

de México

61

Edgar Ramírez de la Cruz, Director de la División de Administración Pública del

Centro de Investigación y Docencias Económicas (CIDE), México

X. Limitantes a la oferta de vivienda. Sub muestra de grandes desarrolladores 64

Manuel Zepeda Payeras, Director de AFIN Asesores en Finanzas, México

XI. ¿Qué podemos esperar del contexto político actual? 70

Héctor Aguilar Camín, Escritor y Director de la Revista Nexos, México

XII. La transformación digital y analítica de las instituciones hipotecarias: El caso

Fannie Mae ¿cómo hacer más con menos?

73

Cyndi Danko, Vice president, Risk Management Technology Solutions, Fannie Mae,

Estados Unidos

XIII. La transformación digital y analítica de las instituciones hipotecarias: El caso

Infonavit ¿cómo hacer más con menos?

76

Álvaro Cubria, Socio de McKinsey & Company

XIV. Hacia una Plataforma de Prácticas del Hábitat Urbano para América Latina y

el Caribe

78

Mónica Ramírez, Directora de Vivienda y Asentamientos Humanos para América

Latina y el Caribe de Hábitat para la Humanidad Internacional

XV. Diálogo con el Director General del Infonavit 82

David Penchyna Grub, Director General del Infonavit


7

INTRODUCCIÓN

La LIII Conferencia Interamericana para la Vivienda ¡El futuro empieza hoy! se llevó a cabo

del 26 al 28 de septiembre de 2018, en el Hotel The Westin Resort & Spa Cancún, Quintana

Roo, México.

En esta reunión, se analizaron el contexto político y económico para los próximos años,

políticas, programas y estrategias que deberán implementarse en la región, el uso de nuevos

instrumentos y herramientas que permitan innovar y rediseñar las soluciones financieras con

base en entender adecuadamente a las familias, la transformación digital y analítica de las

instituciones hipotecarias; así como el rol que deben jugar los gobiernos nacionales y locales,

y todos los actores que participan en el ecosistema de financiamiento de la vivienda.

En la primera sesión el señor Raúl Aníbal Feliz, Profesor del Centro de Investigación y

Docencias Económicas (CIDE), México, presentó un análisis sobre la situación económica en

México, las percepciones al inicio del nuevo Gobierno, así como los retos para el crecimiento

económico.

La segunda sesión de la Conferencia, se centró en analizar si las familias de bajos

ingresos, son realmente la prioridad de la Región, y como se puede trasladar de la reflexión a

la acción, este panel contó con participación de la señora Paulina Saball, Ex Ministra de

Vivienda y Urbanismo de Chile, la señora Inés Magallanes, Ex Ministra de Vivienda de Brasil

y el señor Carlos Felipe Reyes, Director del Sistema Habitacional del Ministerio de Vivienda,

Ciudad y Territorio de Colombia.

Seguidamente, en la tercera sesión, expertos consultores analizaron el documento

titulado “Vivienda para todos: La visión del sector empresarial”, un documento previamente

presentado por la Dirección Sectorial Empresarial del Infonavit, para ello se contó con la

participación del señor Alberto Chaia, Socio de McKinsey & Company; el señor Rodrigo

Armijo, Socio de Akya, México y del señor Othon García, Socio Fundador de Bitácora Social.

En la cuarta sesión de la Conferencia, representantes de organismos internacionales y de

la academia discutieron sobre el rol que lo correspondería a cada sector de la sociedad para

construir ciudades a través de la vivienda social, disertaron la señora Anaclaudia Rossbach,

Asesora Regional para América Latina y El Caribe de Cities Alliance; el señor Ricardo Jordán,

Jefe de la Unidad de Asentamientos Humanos de la CEPAL; el señor Patricio Zambrano,

Especialista de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID; el señor Edgar Ramírez,

Director de la División de Administración Pública del Centro de Investigación y Docencias

Económicas (CIDE), México; y el señor Manuel Zepeda Payeras, Director de AFIN Asesores

en Finanzas, México.

Para la quinta sesión de la Conferencia el señor Héctor Aguilar Camín, escritor y

director de la revista Nexos, México, presentó las expectativas del contexto político actual en

México y la entrada de nuevo Gobierno, mostrando preocupación por el proyecto de la


8

cuarta transformación; los números de ese proyecto; el equipo de gobierno que se va

configurando, y el demasiado poder que tendrá el próximo gobierno en México.

Durante la sexta sesión se analizó transformación digital y analítica de una institución

hipotecaria, compartiendo la experiencia de Fannie Mae, de Estados Unidos a cargo de la

señora Cyndi Danko, Vice President, Risk Management Technology Solutions; asimismo el señor

Álvaro Cubria, Socio de McKinsey & Company realizó un análisis de la propuesta de

transformación digital que la Dirección Sectorial Empresarial del Infonavit había preparado.

Por su parte, la señora Mónica Ramírez, Directora de Vivienda y Asentamientos Humanos

para América Latina y el Caribe de Hábitat para la Humanidad Internacional, presentó

avances de la Plataforma de Prácticas del Hábitat Urbano para América Latina y el Caribe

(UHPH).

Finalmente, en la séptima sesión, se realizó un dialogo con el Director General del

Infonavit, el señor David Penchyna, quien destacó los principales logros y avances de su

institución y el importante papel que desempeña en el financiamiento de la vivienda en

México.

Econ. Ronald Armando Sánchez Castro

Secretario Técnico de Uniapravi


9

PARTE A. DESARROLLO DE LA LIII CONFERENCIA

INTERAMERICANA PARA LA VIVIENDA


10

La LIII Conferencia Interamericana para la Vivienda se realizó en conjunto con la Reunión

Nacional del Sector Empresarial del Infonavit de México, tuvo lugar del 26 al 28 de

septiembre de 2018, en el Hotel The Westin Resort & Spa Cancún, Quintana Roo, México.

La Conferencia Interamericana es la reunión más importante de la región sobre políticas

de vivienda, financiamiento habitacional y gestión urbana que se realiza desde hace 53 años.

Este importante evento contó con la participación de actores públicos y privados, líderes del

sector vivienda, hipotecario, construcción, inmobiliario y urbanismo, congregando a cerca de

200 asistentes entre autoridades, expositores y delegados provenientes de Brasil, Chile,

Colombia, El Salvador, Estados Unidos, Guatemala, México, República Dominicana y

Venezuela, así como de organismos internacionales.

I. Ceremonia inaugural y de clausura

La inauguración de la Conferencia y las palabras de bienvenida estuvo a cargo del señor

Sebastián Fernández Cortina, Presidente de la Unión Interamericana para la Vivienda

(Uniapravi) y Director Sectorial Empresarial del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda

para los Trabajadores (Infonavit) de México.

Asimismo durante la inauguración se contó con la distinguida presencia y participación

de lideres del sector patronal de México, los señores Francisco Cervantes Díaz, Presidente de

Confederación de Cámaras Industriales (Concamin) de México; José Manuel Lopez

Campos, Presidente de Confederación de Cámaras Nacionales de Comercio, Servicios y

Turismo (Concanaco-Servytur) de México; asimismo estuvieron presentes los señores

Armando Rosales García, Propuesta para la Subsecretaria de Vivienda de la Secretaría

Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) de México; y Carlos Martínez

Velázquez, Propuesta como Director General del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda

para los Trabajadores (Infonavit) de México.

Durante la inauguración, el Presidente de Uniapravi, el señor Sebastián Fernández, hizo

entrega de dos documentos importantes para el Infonavit, uno denominado “Vivienda para

todos”, que es una visión y una serie de propuestas que podrían ser útiles para la visión de

futuro, y que busca abatir el rezago habitacional en todas sus formas en los próximos años. El

otro documento denominado “La transformación digital del Infonavit”, en donde con una

visión apalancada en lo que la tecnología está haciendo en la transformación del mundo, el

Infonavit puede, a partir de una visión y transformación digital, hacer muchas más cosas,

hacer mejor las cosas, hacerlas con un costo más bajo, con mejor servicio, con mejor, con más

transparencia y con mucha más eficiencia.

La clausura de la Conferencia contó con la distinguida presencia del señor David

Penchyna Grub, Director General del Infonavit y del señor Sebastián Fernández Cortina,

Presidente de Uniapravi.


11

II. Temario y expositores

La LIII Conferencia, bajo el título ¡El futuro empieza hoy! tuvo el objetivo dialogar sobre la

construcción de una agenda de financiamiento de vivienda que impulse el sector privado

para hacer realidad la atención eficaz de las necesidades de las familias de bajos ingresos y

su interconexión con los objetivos de la nueva agenda urbana.

Estos temas fueron desarrollados por destacados expositores de amplia trayectoria

internacional provenientes de países de América Latina y el Caribe y Estados Unidos. Un

experto del Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE), México analizó “Las vías de

crecimiento económico”; autoridades y ex autoridades de vivienda analizaron sobre “Las

familias de bajos ingresos, la prioridad de la Región: De la reflexión a la acción”; consultores

de McKinsey & Company, Akya y Bitácora analizaron el documento “Vivienda para todos”;

especialistas de CEPAL, BID, Cities Alliance, Centro de Investigación y Docencia Económicas

(CIDE) y AFIN Asesores en Finanzas disertaron en el tema “Repensando las ciudades a través

de la vivienda social ¿Qué nos toca a cada quién?”; experto comunicador de Nexos expuso

sobre “¿Qué podemos esperar del contexto político actual?”; representantes de McKinsey &

Company y Fannie Mae compartieron sobre “La transformación digital y analítica de una

institución hipotecaria: El caso Infonavit y Fannie Mae ¿Cómo hacer más con menos?”,

asimismo, Hábitat para la Humanidad Internacional, presentó avances de la Plataforma de

Prácticas del Hábitat Urbano para América Latina y el Caribe (UHPH); y finalmente se

presentó un dialogo con el Director general de Infonavit. (Véase el recuadro de programa y

expositores).

III. Programa social de acompañantes

Como parte de la Conferencia Interamericana, se desarrolló un programa social y de

acompañantes patrocinado por Uniapravi y el Infonavit de México. Algunas de las

actividades fueron ofrecidas exclusivamente para las acompañantes de los delegados. El

programa incluyó una excursión por Cancún y Shopping Mall “Puerto Cancún”, una cena en

“Xoximilco”, una excursión guiada a la “Ruta de los Cenotes” y la Muestra de Arte y

Artesanías Latinoamericanas.


12

PROGRAMA Y EXPOSITORES*

LIII CONFERENCIA INTERAMERICANA PARA LA VIVIENDA

Jueves 27 de Septiembre

Sesión 1: Las vías de crecimiento económico

Expositor: Raúl Aníbal Feliz, Profesor del Centro de Investigación y Docencias Económicas

(CIDE), México

Sesión 2: Las familias de bajos ingresos, la prioridad de la Región: De la reflexión a la acción

Expositora: Paulina Saball Astaburuaga, Ex Ministra de Vivienda y Urbanismo de Chile

Expositora: Inês Da Silva Magalhães, Ex Ministra de Ciudades de Brasil

Expositor: Carlos Felipe Reyes, Director del Sistema Habitacional del Ministerio de Vivienda,

Ciudad y Territorio de Colombia

Sesión 3: Vivienda para todos: La visión del sector empresarial

Expositor: Alberto Chaia, Socio de McKinsey & Company

Expositor: Rodrigo Armijo, Socio de Akya, México

Expositor: Othon García, Socio Fundador de Bitácora Social

Sesión 4: Repensando las ciudades a través de la vivienda social ¿Qué nos toca a cada quién?

Expositora: Anaclaudia Rossbach, Asesora Regional para América Latina y el Caribe de Cities

Alliance

Expositor: Ricardo Jordán Fuchs, Jefe de la Unidad de Asentamientos Humanos, Comisión

Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL)

Expositor: Patricio Zambrano-Barragán, División de Vivienda y Desarrollo Urbano del Banco

Interamericano de Desarrollo (BID)

Expositor: Edgar Ramírez de la Cruz, Director de la División de Administración Pública del

Centro de Investigación y Docencias Económicas (CIDE), México

Expositor: Manuel Zepeda Payeras, Director de AFIN Asesores en Finanzas, México

Viernes 28 de septiembre

Sesión 5: ¿Qué podemos esperar del contexto político actual?

Expositor: Héctor Aguilar Camín, Escritor y Director de la Revista Nexos, México

Sesión 6: La transformación digital y analítica de una institución hipotecaria: El caso Infonavit

y Fannie Mae ¿Cómo hacer más con menos?

Expositora: Cyndi Danko, Vice President, Risk Management Technology Solutions, Fannie Mae,

Estados Unidos

Expositor: Álvaro Cubria, Socio de McKinsey & Company

Expositora: Mónica Ramírez, Directora de Vivienda y Asentamientos Humanos para América

Latina y el Caribe de Hábitat para la Humanidad Internacional

Sesión 7: Dialogo con el Director General del Infonavit

Expositor: David Penchyna Grub, Director General del Instituto del Fondo Nacional de la

Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), México

*Los cargos que se indican eran los vigentes al momento de realizarse la LIII Conferencia Interamericana para la

Vivienda, del 26 al 28 de Setiembre 2018, en Cancún , México.


13

IV. Reuniones de los órganos institucionales

Con motivo de la celebración de LIII Conferencia Interamericana para la Vivienda, se

llevaron a cabo las siguientes reuniones de los órganos institucionales de Uniapravi:

LI Asamblea General Ordinaria

Se llevó a cabo el 26 de septiembre de 2018, en ella se dio a conocer la Memoria

Institucional que corresponde a la gestión del señor Sebastián Bernabé Fernández

Cortina, durante el periodo 2017/2018. Asimismo, se aprobaron los Estados

Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2017 y Presupuesto de 2019, se eligieron

los nuevos directores, inspectores de cuentas que integrará el Directorio en el periodo

2018/2019.

Sesiones N°. 121 y 122 del Directorio

Ambas sesiones tuvieron lugar el 26 de septiembre de 2018. La primera de ellas, con

los directores cuyos mandatos concluían, y en la segunda con los directores elegidos

previamente en la Asamblea General Ordinaria. En esta última, se conformó el

Comité Ejecutivo y se reeligió al señor Sebastián Bernabé Fernández Cortina como

presidente de Uniapravi para el periodo 2018/2019.

Sesión N°. 182 del Comité Ejecutivo

Esta sesión tuvo lugar el 26 de septiembre de 2018. La sesión se realizó con los

miembros salientes del Comité Ejecutivo. En esta sesión, se abordó sobre las

actividades realizadas por Uniapravi en el periodo 2017-2018, así como, los asuntos

administrativos y financieros de Uniapravi.

Sesiones de Comité Ejecutivo y Directorio de Uniapravi


14

V. Copatrocinadores de la LIII Conferencia Interamericana

Uniapravi expresa su público agradecimiento a las siguientes instituciones que mediante sus

valiosos patrocinios y auspicios, contribuyeron significativamente a la realización de la LIII

Conferencia Interamericana para la Vivienda y la Reunión Nacional del Sector Empresarial

del Infonavit de México.

Organización:

Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi) Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) de México

Patrocinadores:


15

PARTE B. EXPOSICIONES DESARROLLADAS

16


I. LA ECONOMÍA MEXICANA AL INICIO DEL NUEVO

GOBIERNO

Raúl Aníbal Feliz Profesor del Centro de Investigación y Docencia Económicas (CIDE), México

1. Entorno global

Cuando se conozcan las cifras oficiales del crecimiento en México en el 2018, se podrá

calcular que el crecimiento en este sexenio habrá promediado 2.3%, siendo el mejor

crecimiento, debido a que, en el año 2017, este fue de 1.9%. En realidad, son 18 años de

reformas, en donde la tasa de crecimiento no ha podido rebasar de forma significativa el

2.0%. En medio de todo el entorno global que se está viviendo, el nuevo gobierno, viene

planteándose un conjunto de medidas políticas que pueden permitir incrementar la tasa

de crecimiento del país, al mismo tiempo manteniendo la estabilidad macroeconómica.

El país es una de las economías más abiertas del mundo, donde aproximadamente entre

el 60.0% y 65.0% de la actividad económica está directa o indirectamente relacionada con

el comercio exterior.

En el último reporte del mes de julio de 2018, del Fondo Monetario Internacional

(FMI), se observó que el año 2018 es un año bueno en términos económicos, debido que

a nivel mundial se tendrá una tasa de crecimiento de 3.9%, siendo una tasa alta, si

compara con los últimos 20 años, el crecimiento promedio de la economía mundial ha

sido de 3.2%, para el año 2019 se prevé que la economía mundial crezca 3.90%. A partir

del año 2009, la economía global comenzó a crecer, por lo que lleva 9 años de crecimiento

ininterrumpido, siendo históricamente inusual, porque una característica del

crecimiento mundial es que cada seis años en promedio aparece una recesión en algún

lugar y en general se traslada a una recesión en la economía mundial. Por lo tanto, uno

de los retos que enfrentará el nuevo gobierno es una recesión en algún momento durante

los próximos seis años, esto no quiere decir que la recesión vendría acompañada por una

crisis financiera como ocurrió en el 2008, pero sí quiere decir que la economía mexicana

siendo una economía abierta se vería afectada en su tasa de crecimiento transitoriamente

por una recesión mundial que pudiera ocurrir.

En el 2018, se espera que la tasa de crecimiento global sea de 3.9%, para las

economías avanzadas el 2.4% y para las economías en desarrollo el 4.9%. Un caso

particular de las economías avanzadas es Estados Unidos, porque es el principal socio

comercial de México, por el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).

Estados Unidos está pasando por su mejor momento de crecimiento económico de los

últimos 20 años, para el año 2018, el país crecerá a 2.9% y, se proyecta que este

crecimiento sea aún mayor al crecimiento planteado. En el caso de las economías en

desarrollo, la más grande de todas es China y se prevé un crecimiento sostenido 6.6%.

En el caso de América Latina, el crecimiento promedio para el año 2018, sería de 1.6% y

para el año 2019, se proyecta que sea de 2.6%. Comparado con el resto del mundo,

América Latina se ve como una región de bajo crecimiento, determinado por el

desempeño de la economía más grande de la región, Brasil.

17


México es la segunda economía más grande de la región, con un crecimiento

proyectado para el 2018 de 2.3% y, para el 2019, se espera que este crecimiento aumente

a 2.7%, como se puede observar en el cuadro 1.

Cuadro 1. Panorama de Crecimiento Económico

2016

2017

2018

2019

Revisión

2018 2019

Global 3.2 3.7 3.9 3.9 0 0

Economías avanzadas 1.7 2.4 2.4 2.2 -0.1 0

Estados Unidos 1.5 2.3 2.9 2.7 0 0

Zona Euro 1.8 2.4 2.2 1.9 -0.2 -0.1

Economías en desarrollo 4.4 4.7 4.9 5.1 0 0

Rusia -0.2 1.5 1.7 1.5 0 0

China 6.7 6.9 6.6 6.4 0 0

India 7.1 6.7 7.5 7.5 -0.1 -0.3

América Latina -0.6 1.3 1.6 2.6 -0.4 -0.2

Brasil -3.5 1 1.8 2.5 -0.5 0

México 2.9 2 2.3 2.7 0 -0.3

Fuente: World Economic Outlook (WEO), Julio 2018.

2. Entorno Europa

Europa creció durante el segundo trimestre del 2018, 2.2% y en términos secuenciales se

ha visto una desaceleración del crecimiento europeo, sin embargo, no es la región de

mayor crecimiento, pero es una región que mantiene un crecimiento positivo y que se

va a mantener creciendo en el orden entre 1.80% y 1.90%, como se puede observar en el

gráfico 1.

Gráfico 1. PIB Eurozona (19 países)


La tasa de inflación europea alcanzaría el 2.0%, si no se excluye el precio de la

gasolina y, si en caso se excluye el precio de la gasolina, que ha estado subiendo en todas

18


partes del mundo, la inflación europea estaría por debajo de la meta del Banco Central

de Europa (BCE), que es 2.0% en apenas 1.3%, como se puede observar en el gráfico 2.

Gráfico 2. Inflación Eurozona (19 países)


3. Entorno China

A pesar de pronósticos que sugieren que China entraría en crisis financiera de una u otra

forma, su economía sigue creciendo. El último reto que enfrenta su economía es la guerra

comercial que Estados Unidos viene implementado en los últimos meses, pero en el

segundo trimestre la economía de China creció 6.8% y se prevé que continuará creciendo

a lo largo del 2018 y el 2019, como se puede observar en el gráfico 3.

Gráfico 3. Crecimiento del PIB en China (A/A)


La tasa de inflación en China alcanzaría los 2.3% en el segundo trimestre del 2018 y

se espera que siga manteniendo su tendencia, como se puede observar en el gráfico 4.

19


Gráfico 4. Inflación en China


4. Entorno Estados Unidos

Se proyecta que, al cierre del 2018, Estados Unidos tenga un crecimiento del PIB de 2.9%,

siendo una economía que vale 30 trillones de dólares y un crecimiento de 2.9% es un

crecimiento significativo, como se puede observar en el gráfico 5.

Gráfico 5. Crecimiento del PIB en Estados Unidos


Además, es una economía desarrollada con una renta per cápita de 55 mil dólares,

teniendo una tasa histórica promedio de crecimiento de 1.8%, esto quiere decir, que el

país está creciendo por arriba de su tasa potencial. Las tasas de interés norteamericanas

están subiendo y continuarán subiendo, pero estuvieron durante los últimos 10 años en

los niveles bajos, el efecto de expansión monetaria ha traído un restablecimiento del

mercado de trabajo y de la confianza, haciendo que las empresas vuelvan a invertir.

20


Gracias a la reforma fiscal que implemento el presidente Donald Trump, logrando

reducir la tasa de impuesto de las empresas que cae de 34.0% a 21.0%, además de reducir

la tasa de impuesto a las personas físicas, regresando al poder de compra del gobierno

hacia las empresas y las familias que lo están gastando. Para el año 2018, se estima que

la inflación norteamericana sea de 3.4% y para el próximo año sea de 2.6%, como se

puede observar en el gráfico 6.

Gráfico 6. Inflación en Estados Unidos


Para el año 2019, se estima que la tasa de política del Banco Central Americano

terminará entre 2.7% y 3.3%. Entonces, algo que el nuevo gobierno enfrentará es una

trayectoria de tasas de interés en dólares a la alza. Eso está teniendo consecuencias en

todo el mundo. Estados Unidos siendo una economía hegemónica del mundo moderno,

cuando mueve la tasa de interés, mueve la tasa de interés en todas partes del mundo.

Algunas economías como la Argentina ha mostrado ser vulnerables, pero México

también fue vulnerable en el pasado y, actualmente peso ha registrado cierta volatilidad,

pero no en la misma proporción.

Mientras que este año todas las divisas de países emergentes se han depreciado

contra el dólar, pero el peso mexicano se ha mantenido estable. La divisa argentina se ha

depreciado 50.0%, la lira de Turquía se ha depreciado 45.0%, el real brasileño se ha

depreciado 18.0%, el rublo ruso alrededor de casi un 15.0%; incluso el yuan chino se ha

depreciado en 5.0%.

Entonces, una de las consecuencias importantes que el nuevo Gobierno va a tener

que enfrentar, es un posible recesión en Estados Unidos entre los años 2020 y 2021 y, una

inmediata es el ciclo de alza de las tasas de interés norteamericanas que va a continuar

por lo menos un par de años más, esto quiere decir que en el margen el dólar será más

caro y más caro de fondear.

21


El rendimiento del bono del Tesoro de los Estados Unidos en este momento alcanza

3.1% y proyecta que el próximo año podría alcanzar 3.5%, esto significa que las tasas de

interés en dólares de corto, mediano y largo plazo van al alza, hacia adelante.

Cada mes se crean 200 mil empleos en promedio, esto es aproximadamente 2

millones 400 mil empleos hacia adelante, haciendo que la tasa de desempleo caiga, la

última tasa de desempleo, la de agosto de 2018 fue de 3.9%, la más baja desde los años

60's, como se puede observar en el gráfico 7.

Gráfico 7. Tasa de desempleo


Todo esto está muy bien, la economía crece fuerte, se crean empleos, hay confianza

al consumidor, pero comienzan a aparecer límites al crecimiento, esos límites se reflejan

en una mayor inflación. Después de un periodo de casi 10 años, donde no hubo inflación

en Estados Unidos, en los últimos años surge una inflación de 3.4%. De alguna forma

esa inflación se ha acelerado porque el petróleo y la gasolina han subido en todo el

mundo; pero aún si quitamos la gasolina, la inflación es 2.5 por ciento, ya arriba de la

meta del Banco central.

Para el 2018, se proyecta que la tasa de interés sea 2.5%; para el 2019, se proyecta

una tasa que iría entre 3.0% y 3.5%, y para el 2020 una tasa que iría entre el% 3.0 y el

3.7%, que es la misma para el 2021. En los próximos tres años, las tasas americanas van

a seguir subiendo y van a seguir subiendo hasta que aparezca una recesión. Cuando

aparezca una recesión en Estados Unidos, posiblemente el Sistema de la Reserva Federal

(FED, por sus siglas en ingles), bajará las tasas para ayudar a la economía, pero mientras

la economía esté igual de fuerte, las tasas van hacia arriba.

5. Entorno petróleo

El 25 de septiembre de 2018, el tipo Brent de petróleo, se cotizaba en 81 dólares con 34

centavos y la mezcla mexicana en 68 dólares con 06 centavos, como se puede observar

en el gráfico 8.

22


Gráfico 8. Precio diario del petróleo


El precio del petróleo se ha estabilizado en un nivel relativamente alto, esto significa

que las concesiones que ya se otorgaron, independientemente de si el nuevo gobierno va

a continuar haciendo subastas de campos nuevos, ya hay una serie de concesiones y

permisos otorgados con estos precios relativamente altos que se prevén en los próximos

años, generando un incentivo para que los inversionistas privados traten de acelerar el

desarrollo de esos campos petroleros. Después de un periodo de ajuste que duró varios

años, actualmente la demanda de petróleo como consecuencia de esta expansión de la

economía del crecimiento mundial, está ligeramente arriba de la oferta y la Organización

de Productores de Petróleo (OPEP) ha logrado retomar el control del mercado. Para el

2018, se pronostica que se mantendrán los precios del petróleo mezcla mexicana,

alrededor de un rango de 60 dólares a 75 dólares, siendo una buena señal para la

producción de petróleo en México y para la inversión en la industria.

6. Entorno México

Es naturalmente difícil saber qué va a pasar en los próximos años si todavía no sabemos

exactamente los detalles del paquete económico del nuevo gobierno, por lo tanto, es un

pronóstico base que va a cambiar de acuerdo a cómo el gobierno ajuste la política

económica. Entonces, para el 2018, se proyecta que la economía crezca 2.2% y 2.3% para

el 2019. Si no fuera por la fortaleza de la economía de los Estados Unidos, el país tuviera

que estar proyectando un crecimiento del orden del 1.4 % o 1.5%, factorizando el hecho

de que la nueva administración se va a tardar en enrumbar el gasto público, pero la razón

por la cual el crecimiento no se cae es porque la economía americana nos está jalando de

forma significativa.

En términos de inflación, el año 2018, va a cerrar con una inflación del 4.2%; a mitad

de año, la inflación era del 4.9%, que de aquí al cierre del año va a bajar de 4.9% a 4.2%,

y para el 2019 pensamos que la inflación bajará a 3.6%. El dólar se ha estabilizado

alrededor de los 19.00 pesos y se prevé que cerraría entre 18.80 y 18.90 con un tipo de

23


cambio estable, en 2018 y en 2019. Sobre la tasa de interés del Banco de México, Tasa de

Interés de Referencia (TIR), se sitúa en 7.7%. El Banco de México ha subido la tasa de

interés para reflejar varias cosas, el alza en la tasa de los Estados Unidos y el de la

inflación debido a los incrementos de los energéticos. En la medida que este incremento

de precio de los energéticos quede atrás y se desvanezca, el Banco de México tendrá que

ajustar a la baja la tasa de interés, porque esta tasa de 7.7% es muy alta, es una tasa real

de casi 4.0%. Se pronostica que para el año 2019, la tasa de corto plazo se situara entre

6.5% y 7.0% y las tasas de 10 años para el papel gubernamental alrededor del 7.4%.

En el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el país de Canadá

va a terminar dentro del acuerdo. El nuevo tratado diluye parte de las ventajas que sé

que le dio históricamente a México. La política fiscal, una gran preocupación de los

mercados de los inversionistas es sobre la política fiscal, debido a que los países que hoy

tienen problemas como Turquía, Argentina y Brasil, terminan con alguna debilidad en

sus finanzas públicas. Es natural pensar que el nuevo gobierno ha hecho promesas de

incrementar en el gasto social de forma significativa, y no existe la menor duda de que

se necesitan ambas cosas, pero sí hay dudas de si se puede financiar simplemente con

medidas como la corrupción y la reducción de los sueldos.

Hasta ahora el mercado no está convencido de que eso sea lo más factible. Entonces,

el gobierno nuevo ha prometido, la idea de que va a mantener el equilibrio fiscal; es

decir, que va a hacer sus programas sociales, sus programas de inversión sin aumentar

el tamaño de la deuda pública en comparación con el Producto Interno Bruto (PIB), si el

gobierno se atiene a esa regla va a gozar de la confianza de los mercados. La otra opción

alternativa que haría daño al país macroeconómicamente, ante la falta de ingresos el

Gobierno, es que opte por incurrir mayores déficits y en buscar mayor financiamiento,

porque eso abriría una vulnerabilidad que a la larga, se caracterizará por tasas de interés

en dólares más altas y, una recesión posible en Estados Unidos haría más vulnerables al

país.

En conclusión, se ha tenido una excelente transición, donde el gobierno, tiene una

preocupación por el gasto social, inversión y por la autonomía del Banco de México, que

tiene como objetivo principal perseguir la estabilidad de precios, interpretada como una

meta de inflación de 3.0%, respetando la restricción fiscal, al no incurrir en mayor déficit

público y al endeudamiento. Esto quiere decir que los límites que pone el Gobierno

pueden estar marcados claramente con la necesidad de la prudencia fiscal, si el país se

mantiene dentro de esas reglas se prevé estabilidad macroeconómica. La posibilidad de

que el crecimiento aumente, va a depender de la eficiencia del gasto, de si los proyectos

nuevos de inversión son los adecuados, de las medidas que se hagan para mejorar la

productividad general de la economía. Pero dado que México ha hecho muchas

reformas, es muy probable que un entorno de estabilidad macroeconómica, muchas de

las reformas que ya se hicieron prosperen en la nueva administración, pero para eso es

necesario preservar la estabilidad macroeconómica.

24


II. LAS FAMILIAS DE BAJOS INGRESOS, LA PRIORIDAD DE LA

REGIÓN. APRENDIZAJES DE LA POLÍTICA HABITACIONAL

CHILENA

Paulina Saball Astaburuaga

Ex Ministra de Vivienda y Urbanismo de Chile

1. Contexto actual de Chile

En Chile, el 89.0% de los 17.5 millones de habitantes viven en área urbana,

concentrándose el 64.0% en las tres áreas metropolitanas más importantes. El país

presenta un crecimiento moderado de la población, al pasar de una tasa de crecimiento

inter-censal de 1.3% entre los años 1992 y 2002, a 1.0% entre los años 2002 y 2017. La

población de 60 años o más, paso de 11.0% en el año 2002 a 16.2% en el año 2017, durante

ese mismo periodo, el país paso a ser uno de los principales países con un alto nivel de

migración al aumentar en 3.1%. El país ha dado una batalla dura por superar y eliminar

los niveles de pobreza, sin embargo, un 8.6% (1 millón 528 mil 284 personas) en nuestra

población vive en condiciones de pobreza, de los cuales 2.3% (412 mil 839 personas)

viven en pobreza extrema, desde el punto de vista de la pobreza multidimensional

(educación, salud, trabajo y seguridad social, vivienda y entorno, redes y cohesión

social), se ha reducido, al pasar de 27.4% en el año 2009 a 20.7% en el año 2017,

ascendiendo a 3 millones 530 mil 889 personas, que presentan desafíos de desigualdad.

En términos de vivienda, existen 6.5 millones de viviendas, de los cuales el 64.0%

son propietarios y el 20.0% arriendan. Se tiene un déficit habitacional cualitativo de 1

millón 217 mil 801 viviendas y un déficit habitacional cuantitativo de 391 mil 546

viviendas, es decir, es decir, el déficit habitacional cualitativo triplica al cuantitativo. Un

tema fundamental, es el deterioro de las condiciones de vida de muchas personas que

teniendo una vivienda, no viven en buenas condiciones, por ello, entre el periodo 2010-

2015, solo el 41.0% de las familias que han adquirido una vivienda y el 12.0% de las

familias han mejorado su vivienda con algún subsidio que ofrece el Estado. Por último,

en el año 2017, el 13.7% del PIB estuvo destinado a la inversión en construcción (4.9%

pública y 8.8% privada), resaltando que el 5.7% del presupuesto público estuvo

destinado a la vivienda.

2. Financiamiento de la vivienda social

El financiamiento a la vivienda social, se da a través de un subsidio directo (incluye

asistencia técnica, 5% del subsidio), ahorro de los postulantes (dependiendo su

condición), crédito de la banca y los aportes adicionales.

2.1. Grupos vulnerables

En el caso de los grupos vulnerables, estos tienen ingresos mensuales entre

US$400 dólares a US$700 dólares, el precio de la vivienda es aproximadamente

de US$39 mil dólares, donde US$38 mil dólares son subsidio directo del Estado,

25


el ahorro de los postulantes es de US$1 mil dólares (se hace anticipadamente) y

el terreno urbanizado, generalmente es un aporte que hacen los gobiernos

regionales, municipales o los Servicios de Vivienda y Urbanización (SERVIU),

como se puede observar en el gráfico 1.

Gráfico 1. Grupo vulnerables

Fuente: Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile (MINVU).

2.2. Sectores medios

Para el caso de los sectores medios, se habla de un subsidio que brinda el Estado

y está destinado fundamentalmente a sectores que tienen unos ingresos

mensuales entre US$800 y US$1 mil 800 dólares, para una vivienda que puede

llegar a costar entre US$50 mil dólares y US$63 mil dólares. El subsidio que

brinda el Estado es de US$11 mil 500 dólares o US$5 mil 200 dólares, el ahorro de

los postulantes se ubican entre US$3 mil 600 dólares o US$4 mil 800 dólares y, el

crédito de la banca es de US$35 mil dólares o US$52 mil dólares (dependiendo

cada uno de los financiamientos del precio de la vivienda), como se puede

observar en el gráfico 2.

Gráfico 2. Sectores Medios


26


3. Focalización social

Los recursos del Estado se focalizan por tres vías:

Cuadro 1. Contexto: Focalización social

Condición Socio

Económica

Grupos Vulnerables

Territorios vulnerables

Grupo Familiar (N° de

integrantes, presencia de

niños y personas mayores

y/ o con discapacidad).

Ingresos mensuales

(Registro Social de

Hogares)

Carencia Habitacional

Allegamiento,

Hacinamiento.

Adultos mayores, familias

habitando campamentos,

mujeres jefas de hogar, u

otros.

Áreas con

requerimientos

especiales, territorios

rezagados, zonas

extremas, zonas

cordilleranas, barrios

deteriorados.


4. Déficit habitacional en Chile

En el año 1952, se estimaba el déficit habitacional era de 374 mil 306 unidades, para el

año 1990 este alcanzaba las 770 mil viviendas. A partir de los 90, disminuye

sistemáticamente el déficit, con una política habitacional consistente y robusta en

términos de cantidad.

4.1. Evolución de los programas habitacionales, durante 1990-2017

Entre los años 1990 al 2000, la inversión directa en vivienda fue de US$6 mil 031

millones de dólares, invirtiendo en los sectores vulnerables el 66.0% y el 34.0%

en los sectores medios. A continuación, se presentan las soluciones destinadas a

cada sector:

Cuadro 2. Soluciones habitacionales, periodo 1990-2000

Sectores vulnerables Sectores medios

Vivienda social gestionada por el

Estado.

Suelo público, ejecución privada y

alto allegamiento.

Financiamiento: Subsidio del

Estado + ahorro + crédito del

Estado.

Desarrollo de Proyectos Privados


Estado + ahorro + crédito

hipotecario privado.

Surge el leasing habitacional


27


Durante el periodo 2000 al 2006, la inversión sufrió un aumento significativo

al colocarse en US$12 mil 867 millones de dólares, invirtiendo en los sectores

vulnerables el 74.0% y el 26.0% en los sectores medios, este aumento se encuentra

ligado a la calidad de la vivienda, es decir, a las condiciones para su construcción.

A continuación, se presentan las soluciones destinadas a cada sector:


Sectores vulnerables Sectores medios

Vivienda sin deuda


Estado + ahorro + crédito del

Estado.

Programa Mantención Vivienda

Social

Proyectos Privados


Estado + ahorro + crédito

hipotecario privado.

Leasing habitacional.


En el año 2006, comienza a surgir la inversión destinada al mejoramiento de

la vivienda y barrio. Durante el año 2010, ocurrió uno de los terremotos que más

daños directos causo al país, incrementando así el déficit habitacional, dando

pase al arriendo como estrategia de acceso de vivienda a los sectores de menores

recursos económicos. Por último, durante el periodo 2010-2017, la inversión

siguió aumentando y se situó en US$20 mil 471 millones de dólares, invirtiendo

en los sectores vulnerables el 60.0% y el 40.0% en vivienda y entorno – integración

social. A continuación, se presentan las soluciones destinadas a cada sector:


Sectores vulnerables Vivienda y entorno-Integración

social

Mayor subsidio, mejor estándar,

diversificación de programas,

permanece vivienda sin deuda.

Surge Programa de Mantención de

Viviendas Sociales. Crece

sostenidamente el mejoramiento de la

vivienda existente.


4.2. Ciudades segregadas y desigualdades

Si bien el país ha sido exitoso en la reducción del déficit habitacional,

demostrando que con el aumento de la inversión pública se puede lograr grandes

cosas. Entro los años 1970 y 1980, se desreguló el mercado del suelo y al

erradicación de los campamentos y, se destinó a los sectores de menores recursos

a la periferia hasta la década de los años 1990, en que el subsidio se fue aplicando

en suelos de menor costo. Uno de los problemas fue que las políticas

habitacionales han ido expulsando a las comunidades más pobres hacia la

periferia y generando un conjunto amplio de viviendas, que no cuentan con el

equipamiento necesario y con las condiciones de precariedad desde el punto de

vista del transporte o de los servicios.

28


En el año 2000, el país sufrió una crisis ocasionada por una lluvia que inundó

un sector habitacional, lo que originó que el tema calidad de vivienda forme parte

central de las políticas públicas.

5. Nuevo Paradigma: Producción de vivienda vs. Construcción de barrios

Generar en la política pública un nuevo paradigma que tenga por una parte un eje en el

mejor estándar de la solución; en segundo lugar, diversificar las soluciones, en tercer

lugar, asegurar una buena localización de la vivienda de interés social dentro de la

ciudad y, finalmente, lo que ha sido un desafío en este último tiempo, es generar

integración social en aquellos sectores que cohabitan dentro de barrios construidos con

recursos públicos.

5.1. Diversificar modos de acceso a la vivienda

Hoy en día, el país se encuentra en un panorama que tiene subsidio para la

construcción de una vivienda nueva, ya sea individual o colectiva, con o sin pago

de dividendo. Se ha ido instalando el subsidio para arrendar una vivienda y, lo

novedoso es que se tiene un subsidio que se da a la familia que arrienda, pero

actualmente, se genera un subsidio que es al que produce viviendas para

arrendar, es decir a instituciones, ya sean municipios o instituciones sin fines de

lucro, que puedan generar viviendas disponibles para arriendo social. Luego se

tiene un conjunto de subsidios destinados a la vivienda del sector rural que

permitan mejorarla, ampliarla, construirla o sanearla. Finalmente, se ha generado

un programa novedoso, que se centra en los préstamos a las instituciones

desarrolladoras privadas para que generen viviendas sociales de un alto

estándar, bien localizadas y que posibiliten la integración social. En un mismo

conjunto habitacional pueden convivir personas de distintos ingresos, que luego

van a adquirir esas viviendas con subsidio por parte del Estado, es decir, se

genera un préstamo, se evalúan los proyectos que desarrolla el sector privado y,

luego se asigna un subsidio mayor que bonifica a las familias que están

disponibles para vivir en estos conjuntos habitacionales que tienen integración

social.

5.2. Recuperar viviendas y barrios existentes

Sin duda alguna, la sola generación de mejores estrategias de adquisición de una

vivienda no resuelve el problema, por lo tanto, se partió tímidamente en

gestionar los asentamientos precarios, permitiendo reducir los campamentos,

generando estrategias, radicación o de relocalización. La se recuperó los varios

vulnerables, interviniendo, por la vía del mejoramiento de la infraestructura, el

fortalecimiento de los lazos de convivencia y el mejoramiento de la vivienda.

Actualmente, se tiene una estrategia más sofisticada, el cual se centra en la

regeneración de conjuntos habitacionales, que tienen un alto nivel de deterioro

con un subsidio importante del Estado, que implica demoler edificios, ampliar

edificaciones, generar nuevas vialidades, construir nuevos equipamientos y

remodelarlos.

29


5.3. Inversión en bienes públicos urbanos

Se ha elevado la inversión en bienes públicos urbanos, ya que no solo busca

mejorar el pequeño barrio, sino en invertir en aquellos territorios donde se

concentra mayor la cantidad de viviendas sociales, que muchas veces han estado

carentes de inversiones asociadas, por ejemplo, el transporte y la generación de

actividades productivas, teniendo una representación muy fuerte en inversión

asociada a parques urbanos, fundamentalmente en espacios públicos, vialidad y

mejoramiento de las calles y veredas.

5.4. Gestión de suelo urbano

En los últimos cuatro años, una de las estrategias relevantes que abordo el país

fue la gestión de suelo urbano, pensando no solo en vivienda sino también en el

acceso a la ciudad. El aeropuerto de Cerillo es un caso importante dentro del área

metropolitana, debido a que se reutilizaron extensiones de la ciudad y las

reconvirtieron, generando un suelo público planificado desde el principio, tanto

en vivienda como en equipamiento necesario para una buena conexión.

5.5. Marco regulatorio del desarrollo urbano

En el marco regulatorio del desarrollo urbano, también ha implicado

regulaciones que tienen que ver con la forma en que se da el desarrollo

inmobiliario, lo primero ha sido aprobar una ley de aporte del espacio público,

que está destinada a que aquellos proyectos que densifican la ciudad y que, por

lo tanto, hacen más rentable el uso del suelo, tengan que generar un aporte a la

generación de espacios públicos, de tal manera de conciliar o armonizar

densificación con calidad de la convivencia. En esa misma ley, se puso incentivos

destinados urbanísticos para que la integración social se haga posible, es decir,

un desarrollador inmobiliario puede tener mayor densidad que la que permite el

instrumento de planificación territorial, a cambio de generar vivienda de interés

social en esos mismos lugares.

La regularización de los irregulares es un problema dentro de las ciudades

y, implica simplificar los procedimientos para que la inversión pública permita

que los loteos o asentamientos puedan regularizarse e invertir en ellos.

Finalmente, la transparencia del mercado del suelo, ha sido lo más desafiante, ya

que ha permitido transparentar el mercado de suelo a través de observatorios con

los datos de las transacciones generadas hoy día, pero fundamentalmente

regulando los incentivos urbanísticos generando una tasa de impuesto muy alta

a los sitios vacíos dentro de las ciudades para estimular que se usen y

permitiendo que se disminuya la especulación, y se recupere la plusvalía.

5.6. Acuerdo social para estándares de calidad de vida urbana

Los indicadores que se presentan a continuación han sido definidos como los

prioritarios o “Indicadores de Primer Orden” que se deben implementar para

30


medir avances en equidad en el acceso a calidad de vida urbana por ciudad. El

Sistema de Indicadores y Estándares de Calidad de Vida Urbana, presenta los

siguientes compromisos.

Compromiso 1: Mejor acceso a servicios y equipamientos públicos

básicos

a) 400 metros de distancia máxima a un establecimiento de educación

inicial.

b) Razón entre disponibilidad efectiva de matrículas y demanda

potencial por educación inicial igual o mayor que 1.

c) 1 mil metros de distancia máxima a un establecimiento de educación

básica.

d) Razón entre disponibilidad efectiva de matrículas y demanda

potencial por educación básica igual o mayor que 1.

e) 1 mil 500 metros de distancia máxima a un centro de salud primaria.

f) 400 metros de distancia máxima a una plaza pública mantenida.

g) 10 m2 de Superficie de plazas y parques públicos mantenidos por

habitante.

h) 3 mil metros de distancia máxima a parques públicos mantenidos.

Compromiso 2: Mejor acceso a movilidad sustentable y menores

tiempos de viaje

a) 400 metros de distancia máxima a un paradero de transporte público

mayor.

b) Porcentaje superior o igual al 90% de la población dentro del área de

influencia de la red de transporte público mayor.

c) Porcentaje de viajes superior a 60 minutos de tiempo de viaje en hora

punta mañana.

d) Porcentaje de viajes superior a 60 minutos de tiempo de viaje en

transporte público en hora punta mañana.

Compromiso 3: Mejor calidad del medio ambiente urbano

a) Valor actual 20 μg/m3 como media trianual de concentración de

material particulado 2.5. Valor en 10 años 15 μg/m3 y valor en 20 años

10 μg/m3.

b) Piso inferior en 100 l/hab/día y superior en 200 l/hab/día de consumo

de agua potable per cápita al día.

c) Máximo 1 Kg/hab/día de disposición final de residuos sólidos

urbanos per cápita.

d) Más de un 25% de residuos sólidos urbanos reciclados por

municipalidades.

Compromiso 4: Mayor integración social y calidad de barrios y

viviendas

a) Distribución espacial de la población vulnerable, con un mínimo de

20% y un máximo de 60% de población vulnerable.

31


b) Máximo 10 % viviendas particulares que requieren mejoras de

materialidad y/o servicios básicos.

c) 100% de las manzanas con veredas con excelente o buena calidad de

pavimento.

Compromiso 5: Más y Mejor planificación de ciudades y regiones

a) 70% de inversión pública según planes urbanos respecto del total de

inversión pública (número de proyectos).

b) Menos de un 10% de la población de ciudad puede vivir en zonas de

riesgo (por inundación de lluvia, tsunami, avalanchas, rodados,

aluviones, erosiones acentuadas, actividad volcánica, ríos de lava o

fallas geológicas).

Compromiso 6: Mayor crecimiento económico inclusivo y sostenible

para el desarrollo urbano

a) Tasa de desempleo máxima de 5%.

b) Mínimo 70% de recursos provenientes de ingresos propios

permanentes en los ingresos municipales totales.

Compromiso 7: Mayor protección de nuestro patrimonio cultural

100% de zonas típicas (y zonas de conservación histórica) con planes de

gestión integral del patrimonio, que incluyan valoraciones económicas,

sociales y ambientales.

Compromiso 8: Más y mejor participación ciudadana en las decisiones

de desarrollo urbano

a) 100% de los proyectos urbanos de alto impacto con procesos de

participación ciudadana temprana y financiada en cada una de las

escalas territoriales.

b) 100% de planes normativos y planes de inversión urbana con

procesos de participación ciudadana temprana y financiada en cada

una de las escalas territoriales.

32


III. LAS FAMILIAS DE BAJOS INGRESOS, PRIORIDAD DE LA

REGIÓN. POLÍTICA Y PROGRAMAS NACIONALES EN BRASIL

EN LA ÚLTIMA DÉCADA

Inês Da Silva Magalhães

Ex Ministra de Ciudades de Brasil

1. Contexto actual de Brasil

Brasil es un país urbano, se transformó en un país urbano en un periodo relativamente

corto, al pasar de un 36.0% en el año 1950 a 84.0% en el año 2010, la urbanización

acelerada trajo consecuencias en desigualdad en cada una de las regiones y ciudades del

país.

Debido a esto, el déficit cuantitativo de vivienda en el año 2014, fue de 6 millones

de viviendas (9.0% del stock), los componentes del déficit cuantitativo representaron, en

el caso de las viviendas sobrehabitadas el 6.0%, viviendas precarias el 14.0%, viviendas

compartidas el 32.0% y carga excesiva sobre el alquiler el 48.0%. Además, el sector

urbano represento el 88.0% y el sector rural el 12.0%, como se puede apreciar en el gráfico

1.

Gráfico 1. Componentes del déficit cuantitativo, periodo 2014

Fuente: Ministerio de las Ciudades

A pesar de esto, se ha tenido una estabilidad del déficit relativo de vivienda, al

observar que su comportamiento ha ido disminuyendo, se debe de generar vivienda que

propicie por sus condiciones satisfactorias una mejor salud para sus moradores, lo cual

implica reducir al máximo los factores de riesgo existentes en su contexto geográfico,

económico, social y técnico, a fin de promover una adecuada orientación y control para

su ubicación, edificación, habilitación, adaptación, manejo y uso de la vivienda por parte

de sus residentes. Debido al fuerte impacto general de la entrega de viviendas precarias,

al pasar de 10.8% en el año 2007 a 9.0% en el año 2014, como se puede observar en el

gráfico 2.

33


Gráfico 2. Déficit relativo de vivienda, periodo 2007 al 2014

(En porcentaje)

Fuente: Ministerio de las Ciudades.

Los domicilios urbanos inadecuados tienen un peso importante sobre todo en el

ámbito de la infraestructura, debido a que una vivienda es inadecuada si no tiene baño

y algunos accesos. El tema de la infraestructura aún es un desafío importante, ya que

para el año 2014, se tuvo más de 11.2 millones de vivienda urbanas a las cuales les falta

un componente ya sea energía, abastecimiento de agua, agotamiento sanitario y

recolección de basura.

2. Creación del Ministerio de las Ciudades

Un momento en la historia de las políticas urbanas, tiene como marco importante la

creación del Ministerio de las Ciudades en el 1 de enero de2003. Constituyen áreas de

competencia del ministerio, las siguientes:

Política de desarrollo urbano.

Políticas sectoriales de vivienda, saneamiento ambiental, transporte urbano y

tránsito.

Promoción, en articulación con las diversas esferas de gobierno, con el sector

privado y las organizaciones no gubernamentales, de acciones y programas de

urbanización, de vivienda, de saneamiento básico y ambiental, transporte

urbano, tránsito y desarrollo urbano.

Política de subsidio a la vivienda popular, saneamiento y transporte urbano.

Planificación, regulación, normatización y gestión de la aplicación de recursos en

políticas de desarrollo urbano, urbanización, vivienda, saneamiento básico y

ambiental, transporte urbano y tránsito.

Participación en la formulación de las directrices generales para la conservación

de los sistemas urbanos de agua.

34


En la implementación de esta política se tuvo que hacer un esfuerzo no solamente

en nuevos y diversos arreglos institucionales, sino también en capacitación. Así como,

en la creación de espacios de participación ciudadana a través de los municipios en los

diversos consejos nacionales. El desafío más grande es que se tiene un territorio muy

diverso, con más de 5 mil 500 municipios, por lo tanto, este tema de institucionalizar las

políticas al hacer o al crear canales de comunicación, suma esfuerzos en los tres niveles

de gobierno, está la máxima una exigencia para implementar las políticas públicas.

3. Plan de Aceleración de la Economía (PAE)

En el periodo en el cual se crearon programas para mejor la calidad de vida a los

ciudadanos, se tuvieron grandes mejoras, si se compara con el escenario antes del año

2003. A nivel macroeconómico se plantearon políticas claras con el fin de combatir la

desigualdad. Uno de los logros más importantes fue el de disminuir la pobreza en más

de 40 millones de brasileños, implementando una mejora en el salario mínimo vital.

En este tiempo se trabajó con cuatro instrumentos principales con el fin de atender

las políticas de necesidades habitacionales:

Mejoramiento de los barrios aumentó la inversión federal en conjunto con los

estados y municipios, centrándose en la integración de los barrios informales en

la ciudad consolidada, en la calidad de vida a través de mejoras en las viviendas

y la consecuente inclusión social.

Minha Casa, Minha Vida es una iniciativa del Gobierno Federal que ofrece

condiciones atractivas para el financiamiento de viviendas en las áreas urbanas

para familias de bajos ingresos. En asociación con estados, municipios, empresas

y entidades sin fines de lucro, el programa viene cambiando la vida de miles de

familias brasileñas.

Control y reducción de riesgos en colaborando con el Ministerio de Ciencia y

Tecnología para los sistemas de alarmas, y en conjunto con otros ministerios para

los sistemas de drenaje y reducción de riesgo.

Regularización de las tierras es el proceso que incluye medidas jurídicas,

urbanísticas, ambientales y sociales, con la finalidad de integrar asentamientos

irregulares al contexto legal de las ciudades.

3.1. Urbanización de los barrios

La urbanización es un tema vital para todo el continente en Latinoamérica y,

Brasil no es la excepción. El tema de los reasentamientos se enfoca en lugares de

alto riesgo, se ha involucrado al Estado y municipios, de a mano con la población,

debido a que es un actor importante, en el momento inicial del proceso. Por otro

lado, se dice que la economía informal y los asentamientos informales, si fueran

contabilizados ocuparían el quinto lugar en el presupuesto del país, dada la

importancia que tiene a nivel nacional.

El país cuenta con un banco público, el cual se llama Caixa Económica

Federal, es bastante importante en la colaboración de la implementación de las

35


políticas públicas urbanas del país. Desarrollando temas en seguridad y

financiamiento de la vivienda nueva, usada, ampliación y vivienda rural. Sus

fondos son mediante recursos fiscales para la implementación del programa

Minha Casa, Minha Vida, que otorga financiamiento a una parte importante del

sector de bajos ingresos y trabaja con subsidios al frente.

En el país se trabaja con los siguientes fondos, modalidades de atención y

subsidios, que se pueden observar en el cuadro 1.

Cuadro 1. Fondos, modalidades de atención y subsidios

Fondos Modalidades de

atención Subsidio %

FGTS

Ampliación o reforma Equilibrio (Tasa

de interés) -

Vivienda usada

Vivienda nueva

Equilibrio

inicial (Tasa de

interés)

Subsidio

inmersamente

proporcional al

ingreso

Tierra + construcción

Construcción en sitio

propio

Vivienda rural

FAR

FISCAL

Vivienda nueva

Inicial

10% a 15% del

ingreso por 10

años FDS

Vivienda en

autogestión

(entidades)

FNHIS

Rural en autogestión

(entidades) Inicial

Anual 5% del

valor

Slum Upgrading Transferencia

sector público

Transferencia

sector público


Entonces, más que diseñar un programa, el objetivo de la creación del

programa Minha Casa, Minha Vida, fue la creación de un mercado, redireccionar

a este mercado para que respondiera al perfil de ingreso que el país necesitaba.

Esto significó una política clara de subsidios, inversamente proporcional al

ingreso que tuviera una diferenciación regional, ya que estas diferencias están

muy marcadas en el país.

En términos de oferta, los principales son una política de incentivos fiscales,

una simplificación de las tasas en términos de impuestos federales, una

simplificación del análisis, creando una mayor participación de las empresas

36


medianas en este programa, una simplificación del análisis de estas empresas en

términos de acceso a los créditos, así como una simplificación, un fast track, no

solamente para aprobación en términos de crédito, sino también como para las

licencias ambientales del país. Las modalidades no solamente se acomodan

debido a los ingresos, se tiene diversos actores, como empresas, entidades que

trabajan con el sector público rural y rural.

3.2. Evolución de los límites de ingreso del programa Minha Casa, Minha Vida

En el año 2017, el Rango 1 comprende familias de bajos ingresos, que reciben

hasta R $ 1.800,00 por mes, el Rango 1.5 comprende familias de bajos ingresos,

que reciben hasta R$ 2.600,00 por mes; el Rango 2 comprende familias de renta

media, que reciben entre R $ 2.601,00 hasta R $ 4.000,00 por mes y, el Rango 3

comprende familias de renta media, que reciben entre R $ 4.001,00 hasta R $

9.000,00 por mes. La evolución de los límites de ingreso del programa Minha

Casa, Minha Vida, se representara en el cuadro 2.

Cuadro 2. Evolución de los límites de ingreso del programa Minha Casa, Minha

Vida, periodo 2009-2017

Rango de

renta

MCMV I

(2009/2010)

MCMV II

(2011-2014)

MCMV III (2015 -2018)

2015-2016 2017

Rango 1 R$ 1.395,00 R$ 1.600,00 R$ 1.800,00 R$ 1.800,00

Rango 1.5 - - R$ 2.350,00 R$ 2.600,00

Rango 2 R$ 2.790,00 R$ 3.275,00 R$ 3.600,00 R$ 4.000,00

Rango 3 R$ 4.650,00 R$ 5.000,00 R$ 6.500,00 R$ 9.000,00


Además, en el rango 1 las familias destinaban entre 10% y 15% de sus

ingresos por 10 años, generando todo tipo de comentarios, ya que se estaba

buscando el concepto de la vivienda gratis. La vivienda debe de ser alcanzable.

En los límites del rango 2 y 3, el sistema de crédito hipotecario tradicional forma

parte del ahorro, del financiamiento y del subsidio. El tema central es que los

municipios tienen puntos débiles de adquisición de vivienda y de hecho es un

tema, un problema que se comparte con distintos países. Por ello se debe de crear

mecanismos para que sea posible inducir una producción de mejores viviendas,

localizadas en términos de servicios, no desde la perspectiva de la vivienda en el

centro y en el área conurbada, sino de producir diversos centros de calidad en

todo el país.

37


IV. SEMILLERO DE PROPIETARIOS 2018-2022

Carlos Felipe Reyes

Director del Sistema Habitacional del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de

Colombia

1. Programa Mi Casa Ya

El programa que consolidó el gobierno anterior en materia de acceso al financiamiento

se denominó "Mi Casa Ya", es un programa de subsidios a la cuota inicial y a las

coberturas de tasas de interés, que se ha venido consolidando desde 2015. El programa

se ha centrado en la población que tiene alrededor de dos salarios mínimos en adelante

(US$ 270 dólares), esto hace que solamente el mitad de la población pueda acceder a este

programa, como se puede observar en el gráfico 1.

Gráfico 1. Beneficiarios del programa Mi Casa Ya

Fuente: Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) - Ministerio de Vivienda, Ciudad y

Territorio (Minvivienda).

2. Las cuatro realidades del arrendamiento en Colombia

El nuevo Gobierno de Iván Duque Márquez tiene como objetivo ampliar los

instrumentos financieros de vivienda a cada uno de los sectores del país, centrándose en

el arrendamiento de vivienda. Existía una ausencia de políticas que ofrecieran subsidios

al arrendamiento en el país, por ello nació la posibilidad de conectar el desafío de llegar

a más personas en materia de financiamiento, con una ausencia de política pública en el

sector vivienda con relación al arrendamiento social. En esa medida, se introduce las

cuatro realidades del arrendamiento en Colombia.

38


Colombia es un país sobre-arrendado

Colombia es uno de los países emergentes con la mayor tasa de arrendamiento,

el 44.0% de los hogares viven en arriendo, siendo una cifra monumental en

comparaciones internacionales. Un país emergente que tuviera cifras similares

fue Emiratos Árabes (45.0%), por su parte Chile (19.0%), Brasil (18.0%), México

(13.0%) y Perú (13.0%), en la región son los países que tiene menor porcentaje de

hogares que viven en arriendo. Además, el promedio de la Organización para la

Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es de 24.0% y el país casi dobla

esa cifra, como se puede observar en el gráfico 2.

Gráfico 2. Porcentaje de hogares que viven en arrendamiento

Fuente: Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) - Organización para la

Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

La calidad de las viviendas arrendadas es baja

En materia de calidad, el déficit cualitativo en está concentrado sobre todo en los

arrendamientos, mucho más que en la adquisición de la vivienda propia y eso

hace que la calidad de las viviendas arrendadas sea baja. El déficit cualitativo, en

las modalidades de tenencia de vivienda propia es de 9.0%, mientras que el

arriendo representa el 25.0%, como se puede observar en el gráfico 3.

Gráfico 3. Déficit cualitativo por tenencia

Fuente: Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).

39


El arrendamiento en Colombia es relativamente caro

El arrendamiento en Colombia es relativamente caro como proporción de los

ingresos de las personas, teniendo mayor incidencia en las familias de más bajos

recursos.

El canon de arrendamiento mensual como porcentaje de la vivienda del valor

de vivienda es cercano al 0.5% del valor total del inmueble, pero para los niveles

de ingresos más bajos puede ser el 1.2% de la vivienda, como se puede observar

en el gráfico 4.

Gráfico 4. Canon de arrendamiento mensual como porcentaje del valor de

vivienda, año 2017


El pago del arriendo, muestra que el 71.0% de los ingresos mensuales se

destinan al arrendamiento social, como se puede observar en el gráfico 5.

Gráfico 5. Ingreso mensual destinado al pago de arriendo, año 2017


40


Estando ligado a la realidad de la informalidad laboral y empresarial en el

país, como en muchos países de la región, donde al no tener ingresos formales,

al no poder sustentar esos ingresos ante el sistema financiero, las personas, los

contratos de arrendamiento por esa vía son, a su vez, informales, y de esa manera

se debe cobrar una prima para asegurar el costo que implica ese riesgo adicional.

Bajo dinamismo de las ventas de Vivienda de Interés Prioritario (VIP)

La cuarta realidad está ligada a la coyuntura de las viviendas de interés

prioritario, es decir, las viviendas destinadas a la población de mayores

necesidades han tenido un decrecimiento grande en los últimos años en

Colombia.

Las ventas de la vivienda de interés prioritario muestran un bajo dinamismo

y representan únicamente el 2.0% del valor del mercado, como se puede observar

en el gráfico 6.

Gráfico 6. Ventas de Vivienda De Interés Prioritario (VIP)


3. Semillero de propietarios

Dada la realidad del arrendamiento y la coyuntura del sector, el actual gobierno de Iván

Duque Márquez, lanzo su primera iniciativa social denominada Semillero de

propietarios, el cual es un programa de arriendo social que ayudará a colombianos que

ganen menos de dos salarios mínimos, es decir, US$1 millón 656 mil pesos para tener

una vivienda digna y propia.

Se realizó un esfuerzo por hacer un benchmark internacional para reconocer las

mejores experiencias en estos programas de arrendamiento social, los cuales son:

41


Vocación de propiedad Los programas de arrendamiento puro, que se van

sosteniendo en el tiempo son fiscalmente insostenibles para

nuestras economías.

Corresponsabilidad El subsidio debe ser solo por un componente del canon de

arrendamiento, pero las familias deben también poder

disponer de su ingreso para juntar esfuerzos y generar

arraigo alrededor del programa.

Estímulos por el lado

de la demanda

las personas tengan la capacidad de elegir dónde van a

escoger esas viviendas y que no dependa de una oferta del

Estado únicamente para poder buscar un sitio en las

ciudades y aprovechar el conjunto de la oferta que está en

las ciudades

Inclusión Financiera Se tiene que generar las condiciones para que las personas

no solo se bancaricen sino generen un historial bancario

que permita que luego puedan llegar a los programas de

adquisición.


Las familias hacen un aporte entre 10 y 12 mil pesos diarios de su arriendo, el

Gobierno activa una política de arrendamiento con opción de compra que consta de dos

momentos:

En el primer momento, se hace un proceso de registro tanto de las familias

beneficiarias, como de las viviendas que se van a disponer para el programa y,

durante 24 meses esas familias recibirán un subsidio a un porcentaje del canon

de arrendamiento. Al liberarse ese ingreso disponible las familias tendrán a su

vez la obligación de destinar un porcentaje al ahorro y ese ahorro servirá para

generar el historial bancario, por un lado, en materia de asegurar que al final del

programa las personas puedan acceder a un crédito de adquisición de vivienda,

pero también va a generar lo que será un apoyo a la cuota inicial en el momento

de la fase de adquisición.

En el segundo momento, llegará a la familia en el mes 24 del programa, a tener

no solamente visibilidad en el sistema financiero colombiano, sino además

teniendo ahorros que podrán destinarse a la fase de adquisición, para luego

entrar en los programas de subsidio a la cuota inicial y a la tasa de interés, si la

familia decide no ejercer la opción de compra y decide continuar con el

arrendamiento ya tendrá por lo menos creada la semilla del ahorro para acceder

a una vivienda.

Genera un dividendo de formalidad, al subsidiar arriendos, que tienen un contrato

de arrendamiento formal, que puede acceder a una vivienda sobre las cuales se puede

verificar su calidad. Posibilidad de ofrecer una nueva alternativa en materia de

adquisición, donde las personas y los constructores que se interesen en proyectos

inmobiliarios tengan acceso a una oferta de subsidios por parte del gobierno, en la cual

se fidelizan a las familias, para luego poder vender viviendas. Por último, la integración

urbana, genera una oferta de subsidios para vivienda usada, de esa manera logra

contribuir a un desarrollo armónico del país.

42


V. VIVIENDAS PARA TODOS: LA VISIÓN DEL SECTOR

EMPRESARIAL

Alberto Chaia

Socio de McKinsey & Company

En México, se han logrado grandes avances en términos de vivienda, si se toma la medida más

publicada por la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI), en el año 2000, había alrededor

del 42.0%de los hogares en rezago, después de 16 años, ese número ha bajado alrededor del

28.0%.

1. ¿Qué se ha logrado?

En los últimos 10 años, el sistema hipotecario mexicano ha financiado más de 15 millones

de viviendas. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores

(INFONAVIT) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales

de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) en su conjunto han financiado cerca de 1.5

billones de pesos en vivienda. La Comisión Nacional de Vivienda (CNV) y el

Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) han destinado

cerca de 98 mil millones de pesos en subsidios y, el Sistema Hipotecaria Federal (SHF)

ha financiado más de 84 mil millones de créditos individuales para el sector.

2. ¿Qué significa esto?

Esto significa que en los próximos 10 años se debe de estar preparados para ofrecer

soluciones de vivienda, alrededor de 28 millones de hogares, para poder lograr esto se

requiere entender cuáles son las necesidades de las familias. Además, de transformar a

las instituciones de vivienda, siguiendo el modelo que se ha seguido hasta hoy,

difícilmente se va a poder atender a estos 28 millones de hogares, por ello se requiriendo

un cambio digital en el uso de herramientas avanzadas de analítica, que permitan

entender y evaluar los riesgos de mejor manera. Se necesita operar de una manera

distinta a la que se ha operado hasta ahora, para poder generar la mayor inversión en

vivienda de la historia.

Existen grandes acciones que se requieren para poder lograr las soluciones de

vivienda, la primera es diseñar soluciones de vivienda para todas las necesidades y

segmentos, utilizando toda la fuente de información que se tiene disponible, para tratar

de aplicar modelos de analítica avanzada y machine learning, para poder entender cuáles

eran las necesidades reales. Se realizó una serie de entrevistas en distintas regiones, sobre

el rezago para entender qué características socioculturales se requerían para poder

definir sus preferencias y, se tuvo una serie de resultados que, a continuación se

presentaran:

Se hizo una proyección para los años 2017, 2018 y 2027, para tratar de entender el

año 2027, de cómo se iban a ver las grandes necesidades de vivienda. Hacia el año 2027,

existirá cerca de 40 millones de hogares, de estos se estima que solamente una cuarta

43


parte (10 millones de hogares), van a tener sus necesidades totalmente cubiertas. En el

grupo A, de 8.3 millones, el 21.0% de los hogares, estarán en rezago, pero contaran con

los suficientes medios para poder acceder a un producto financiero. El grupo B, está

compuesto por hogares que realmente no tienen la posibilidad de poder usar los

mercados financieros para acceder a una vivienda, siendo hogares que van a tener que

depender necesariamente de política social para poder solucionar sus necesidades de

vivienda. El grupo C, está conformado por los nuevos hogares que se van a formar en

estos 10 años (5 millones de nuevos hogares), los cuales requerirán que se financie una

vivienda para ellos. El grupo D, son hogares que no tienen rezago pero que tienen la

aspiración de ampliar la vivienda actual. Finalmente, el grupo E, contará con alrededor

del 20.0% de la población que va a estar buscando cambiarse de vivienda por razones

profesionales o de trabajo, que van a requerir que esas viviendas también se financien.

3. ¿Qué es lo que determina que un hogar esté realmente en rezago o no?

El modelo de machine learning fue el que empezó a decir cuáles son las variables más

importantes, el resultado es que la principal variable que explica que un hogar esté o no

en rezago es el número de servicios al que tiene, siendo la principal variable explicativa

de por qué un hogar está o no en rezago. Una vez su clasificación, las demás variables,

empiezan a volverse relevantes, siendo un modelo imperativo que permite analizar los

datos sin meter hipótesis previas.

4. ¿Qué se genera con esto?

Genera un mapa en el cual se puede segmentar de manera mucho más detallada cuáles

son las características que tienen los hogares que están en rezago. Entonces, por ejemplo,

lo dividimos en 9 segmentos que representan a los 8.3 millones de hogares que están en

rezago, 10.0% de esos hogares, están formados por adultos mayores que sí tienen acceso

a servicios, siendo el grupo A. Lo que se busca es generar herramientas geoespaciales,

que permitan entender cuáles son realmente las características de los hogares. Por

ejemplo, el mismo número (8.3 millones de hogares) analizados en la herramienta llama

"Tablog", permite entender a nivel municipal cuáles son y en dónde están ubicados los

15 municipios donde se concentran una parte muy importante del rezago, dando como

resultado, que el 49.0% de los hogares están presentan rezago, siendo la principal fuente

de rezago, el techo.

En Quintana Roo, existen 86 mil 847 hogares en rezago, si se clasifica por tamaño de

localidad, el 45.0% de los hogares está en poblaciones de más de 100 mil habitantes. Por

otra parte, los hogares que perciben salarios mínimos, muestran que solamente 6.0% de

los hogares tiene más de 10 salarios mínimos, el 42.0% están entre 4 y 10 salarios

mínimos, además, el 80.0% cuentan con acceso a servicios y solamente el 20.0% de esos

hogares no tienen acceso a servicios.

Por otro lado, también se puede analizar las características específicas de la

vivienda, brindando el tipo de solución que se requiere, tan solo, el 47.0% tiene acceso a

los tres principales servicios (electricidad, agua y saneamiento).

44


5. ¿A qué nos referimos?

La Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL) y la Secretaría de Desarrollo Agrario,

Territorial y Urbano (SEDATU) tienen que tener alguna forma de coordinación, que

permita entender de manera más integral las necesidades de las familias; cómo la

conexión de pobreza en algunas de estas familias requiere soluciones muy específicas y,

que esa coordinación pueda resultar en un mejor uso de subsidios.

La necesidad de una mayor coordinación a nivel secretaría es importante, la relación

de la SEDATU, con los estados y los municipios, se debe de enfocar en la planeación

urbana asertiva y la coordinación en el ejercicio de los subsidios se vuelve clave para

poder llegar a las soluciones. La SEDATU fortalece el rol como coordinador del sector

de vivienda y la SHF como financiador del sector no afiliado y rural, se vuelve clave para

poder definir el mercado de renta de familias de bajos ingresos. El INFONAVIT debe

ampliar su alcance hacia segmentos subatendidos, por ejemplo, madres solteras,

jornaleros, trabajadores de estados y municipios, para impulsar el financiamiento a los

no afiliados. Detonar ecosistemas para soluciones no tradicionales, muy parecidas al

FOVISSSTE, dado que tiene una situación financiera muy distinta a la del INFONAVIT,

entonces se debe de asegurar que pueda realmente darle la vuelta a esa situación

financiera precaria que tiene.

La medición del riesgo puede ser mucho más efectiva, existen muchas familias que

podrían recibir acceso a financiamiento, que hoy no lo tienen porque no se está

analizando bien sus datos, debido que la analítica avanzada nos permitiría hacerlo de

mejor manera. Lo más importante es el poder ofrecer los productos que la gente

realmente requiere, actualmente se cree que no existen productos para grupos muy

importantes de la población, que podrían tener acceso a vivienda si estos productos se

pueden hacer, deberían ser de manera digital para poder reducir los costos y ampliar la

cobertura a grupos hoy no atendidos.

6. El marco jurídico

El marco jurídico es una acción de reformar para la posibilidad de transición del sector.

Existen temas en las leyes del INFONAVIT, FOVISSSTE y algunos códigos civiles que

realmente tienen que cambiar, tanto para soluciones de vivienda no tradicionales, como

para que el mercado de renta pueda detonarse. Siempre que se toca el tema de cambio

de leyes es un poco riesgoso, pero se cree que poder utilizar los productos y poder

detonar los productos que se necesitan para las soluciones de las que se menciona,

requieren una revisión de la manera en que han operado varias de las instituciones de

vivienda.

7. Mercado eficiente

Cómo crear un mercado eficiente que incentive el desarrollo de vivienda, se cree que

existen grandes temas que son importantes para poder aumentar la eficiencia.

45


El primero es ampliar la disponibilidad de suelo disponible para vivienda

accesible, poniendo como reto, el poder acercar la vivienda de donde viven hacia

donde se trabaja.

Lo segundo es eliminar barreras para la ejecución de proyectos de vivienda.

8. ¿Cómo se pueden reducir los costos y riesgos de construcción?

Las políticas de subsidio y el financiamiento a largo plazo, pueden ayudar realmente a

reducir esos riesgos. Generar un ecosistema productivo de soluciones no tradicionales,

haciendo que la cadena de valor pueda realmente ser más eficiente y hacer que la

vivienda no tradicional de bajo costo se vuelva una realidad.

9. Conclusión

Es necesario definir y ejecutar una planeación de largo plazo en ciudades y

comunidades, existen varios temas que afectan a la urbanización del país; en las

ciudades inteligentes, se ve una oportunidad grande en México, en el cual se pueda

desarrollar infraestructura tecnológica, que pueda generar y recopilar los datos para que

la gente pueda realmente utilizar las ciudades a su máximo potencial. Existen algunos

lugares en los que se está haciendo, el país está realmente atrasado con respecto a

algunos otros lugares.

Garantizar infraestructura y servicios públicos, la reglamentación y aplicación de

mecanismos de financiamiento para infraestructura se vuelve clave. La colaboración

metropolitana, sobre todo en las grandes urbes, facilita el que se creen institutos de

planeación metropolitana que tengan órganos técnicos, políticos y ciudadanos, por ello,

la redensificación de las ciudades es algo que solamente puede ayudar a resolver el

problema.

46


Rodrigo Armijo de la Vega

Socio de Akya, México

El segundo nivel de definición de las soluciones, fue un nivel técnico pensando

específicamente en la configuración, el tipo de vivienda que la familia requiere en función a

su tamaño y ubicación geográfica, discutiendo temas de configuración de materiales. Por

último, el nivel financiero enmarcado en los niveles de subsidio requiere cada familia

mexicana.

1. ¿Qué resultado obtuvimos en términos de asignación?

Las 27.7 millones de familias que corresponden a la demanda estimada entre los años

2018 y 2027, se distribuyen en función del tipo de solución aplicable, que resulta idónea

en consideración de las condiciones particulares de cada hogar. Corresponden a aquellas

familias que primordialmente, por consideración de insuficiencia de ingreso requieren

o, bien, por no existir la oferta de soluciones técnicas adecuadas, requieren de una

intervención decidida para generar en los tres planos: técnico, financiero y subsidio las

soluciones, que permitan poder resolver el acceso a una vivienda adecuada. En la

función de afiliación de un instituto de vivienda puede variar el mapeo de las soluciones,

distribuir la totalidad de la demanda estimada en función del tipo de solución y en

función que la familia tenga o no acceso a los esquemas de crédito provistos por los

institutos sociales de vivienda. El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los

Trabajadores (INFONAVIT) domina en soluciones de adquisición, ampliación y en los

sectores no afiliados que se correlacionan con segmentos de empleo informal, además

de brindar soluciones de mejora y autoproducción, guardando una relación clara con el

hecho, naturaleza y el tipo de comunidades donde viven y residen las familias.

Las soluciones de autoproducción se asocian primordialmente a localidades con

menos de 2mil 500 habitantes, siendo esto importante, debido a que perfila un reto

práctico para generar los modelos de atención, teniendo el alcance suficiente para llegar

a comunidades remotas, pero que por otro lado, que sean altamente eficientes en la

utilización de recursos, para que se pueda llegar a las comunidades, soluciones que

resulten ser accesibles desde el punto de vista económico. Desde el punto de vista

técnico, se hizo una exploración amplia desde diferentes perspectivas y funciones

objetivo, valorando por ejemplo, el caso de adquisición la posibilidad de retar el

paradigma de vivienda mínima pensando en desarrollos de muy alta densidad y

probablemente como se hace en otros países como Singapur y Hong Kong, donde las

viviendas son de 20 o 25 metros cuadrados, teniendo un aporte relevante en términos de

acceso a una vivienda nueva. En el ámbito de autoproducción, mejora y ampliación, la

solución técnica probablemente es una discusión secundaria a la discusión del modelo

de provisión de tal solución, se requieren de modelos que tengan una capilaridad

importante para llegar a localidades remotas; se requiere de escalabilidad, que los

modelos puedan ser escalables al ritmo y escala de la demanda que se está estimando.

Se requiere de forma muy importante control del proceso para asegurar que las

soluciones de autoproducción, mejora y ampliación cumplen con estándares razonables

47


en términos de calidad y, de que representen una solución efectiva para la problemática

de vivienda que vive cada familia en lo particular, por ello se debe de valorar diferentes

modelos para tratar de asegurar la calidad constructiva o de provisión de las soluciones.

Adicionalmente, se requiere de un esquema que haga un control estricto en cuanto a la

distribución de los recursos financieros. Para poder cumplir con los requerimientos, en

el presente estudio se utilizó el modelo de Hábitat para la Humanidad, el cual se centra

en grupos comunitarios, haciendo una labor de promoción activa en las comunidades,

en la educación, ayudando a las familias a reconocer, cosa que muchas veces no hacen,

teniendo una oportunidad efectiva para mejorar su condición de vivienda. Instauran

programas de ahorro con el objetivo dual, de por un lado demostrar la capacidad de

pago recurrente de las familias y, por otro lado, la constitución de un pago inicial o de

un enganche de cara a la solución que habrá de ser provista. En el proceso constructivo

participa el grupo, si son ocho familias, las ocho familias se vuelcan a construir en turno

la vivienda de cada familia hasta que terminan de construir las ocho viviendas del grupo,

en este caso. Por otro lado, el proceso de pago de crédito toma elementos del modelo de

crédito grupal, en el que se ejerce presión mutua entre los miembros del círculo para que

la gente haga sus pagos de manera oportuna y de manera expedita. En el ámbito técnico,

las soluciones de autoproducción y mejora, cataloga un amplio término de aplicabilidad

de una diversidad de soluciones técnicas específicas y aplicables en diferentes

condiciones y contextos.

2. Soluciones financieras

En este caso, se va a centrar la atención en las tres instancias institucionales que mayor

relevancia tienen, desde el punto de vista de producción de financiamiento, que son la

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad

y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y el Instituto del Fondo

Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). En el caso de Sociedad

Hipotecaria Federal, su capacidad de atención tendría que multiplicarse por 10, es decir,

tendría que crecer 900.0%, en el caso del FOVISSSTE tendría que triplicarse, crecer en un

215.0% y, en el caso del INFONAVIT tendría que duplicarse, creciendo 138.0% a partir

del nivel actual de incidencia que tiene en el mercado. En la perspectiva financiera en

términos de originación, la SHF integra los segmentos no afiliados, lo cual no

necesariamente debe ser el caso, habrían de ser atendidos por esta institución. La

discusión de SHF tiene muchas aristas de producto, pero que llega a la conclusión de

que son secundaria, pues que si no se resuelve, el reto de admisión y suscripción de

riesgo de crédito, sin un buen esquema de suscripción de riesgo crediticio, no va a haber

modelo ni solución que aguante, si no puede rentabilizar las carteras derivadas de

atender a los segmentos no afiliados. El reto que enfrenta la SHF de cara a los sectores

informales, hace pensar que ninguna estructura de balance va a poder aguantar ni

debiera probablemente concentrar en la cartera asociada a segmentos informales, es por

ello, que se debe de pensar en un ecosistema diferente en el que la SHF, probablemente

tenga un rol más asociado a un rol de facilitador a través de la provisión de productos

de seguro de crédito y de garantía.

En cuanto al FOVISSSTE su problemática se centra en dos vías: disponibilidad de

fondeo y una posición de capital acotada o comprometida. En el año 2017, se fondeó la

48


originación del FOVISSSTE con una altísima dependencia en emisiones bursátiles y

líneas bancarias con una acotada dependencia por parte del fondeo propio, al tiempo

que ambas fuentes, bursatilización y, por otro lado, líneas bancarias están en buena

medida al límite de lo que pueden aportar. La regulación nacional exige a través de la

circular aplicable a las hipotecarias sociales un índice mínimo de capitalización o el

equivalente al Índice de Capitalización (ICAP), y ese mínimo está situado en 8.0%. En el

2017, el FOVISSSTE tuvo un ICAP equivalente al 8.7%, estando cerca del límite inferior,

es difícil pensar que el FOVISSSTE pudiera tener un crecimiento en originación y a la

cartera asociada, si no refuerza su base de capital, refuerza su posibilidad de generar

resultados para retroalimentar la base de capital contable y contar con la fortaleza

financiera para poder sostener una cartera sensiblemente más grande en su balance. Por

su parte, el INFONAVIT tiene una prospectiva muy distinta, desde el punto de vista de

fondeo, el instituto acumula recursos día con día. Cotejar la tendencia de acumulación

de recursos bajo el paradigma vigente de atención en relación con dos escenarios

alternos: atender en un 75.0% y en 50.0%, la demanda marginal que se está estimando y

que se asocia a derechohabientes del INFONAVIT. La caja del instituto sería suficiente

para atender esa demanda incremental, en función del tipo de créditos que esa población

no atendida y tipo de soluciones que esa población no atendida requiere. Entonces, el

INFONAVIT no tendría un problema de liquidez para ser una mella importante en la

oportunidad de atención que tiene.

En el presente estudio, se realizó diversas valoraciones para entender si la estructura

de capitalización del instituto podría dar el ancho para ampliar sensiblemente la frontera

de atención, con una proyección de colocación consistente, con un nivel de atención del

50.0% de esa demanda marginal, la tasa de crecimiento del patrimonio en relación con

la tasa de crecimiento de la cartera, trae como resultado que la tasa de crecimiento del

patrimonio siempre este por encima de la tasa de crecimiento de cartera, lo que hace

pensar que no habría un problema de capitalización a futuro. Sin embargo, sustentado

en un supuesto primordial que es que la cartera incremental tuviese una condición de

rentabilidad comparable al promedio de rentabilidad de la cartera que hoy tiene el

INFONAVIT en su balance, dado el perfil de esa demanda no atendida, su perfil

crediticio y la propia escala de los créditos asociados. Existe una agenda, en el caso del

INFONAVIT es relevante en términos inmediatos, hablar de una agenda de

transformación para habilitar el poder atender a una proporción mucho más

significativa de la derechohabiencia, la cual se desarrollara en cuatro puntos:

1. El INFONAVIT tiene que implantar y promover activamente esquemas de

crédito de baja cuantía y corto plazo, asociados a soluciones de mejora,

ampliación y autoproducción.

2. Se tiene que habilitar la posibilidad de otorgar créditos sin garantía hipotecaria,

admitiendo esquemas alternos de propiedad, muchos de los terrenos de los que

disponen las familias de los derechohabientes son terrenos de posesión ejidal,

que no se prestan obviamente para constituir una garantía hipotecaria y no se

puede, legalmente, constituir una garantía hipotecaria.

3. Habilitar la aplicación del complemento de pago a créditos para autoproducción,

ampliación y mejora.

49


4. Habilitar esquemas de renta social, aplicando una vez más el complemento de

pago para solventar este tipo de soluciones.

3. Renta en México

La renta tiene un punto de partida poco ventajoso en el país, debido a que es

comparativamente baja. La correlación que guardan las tasas de capitalización de renta

en relación con las tasas libres de riesgo, claramente México es un out layer, está fuera de

la norma y es particularmente barata la renta, en comparación con otros países, lo cual

compromete la posibilidad de rentabilizar este tipo de esquemas. Existe una condición

de inequidad patente que compromete e imposibilita que la renta funcione en México,

cuando se habla de renta social, es precisamente la fortaleza de los subsidios en los

esquemas de adquisición los que hacen inviable el que una familia decida rentar aún si

existiera una oferta en renta. El espacio de solución de la renta social requiere,

probablemente, dos instancias de subsidio, complemento de pago para los

derechohabientes del INFONAVIT, por otro lado, el subsidio frente en cuantía de un

15.0% del valor del desarrollo de vivienda en renta para poder llegar a una tasa interna

de retorno razonablemente (10.0%).

50


Othón García

Socio Fundador de Bitácora Social

En la dimisión cultural de las cosas, se debe de incluir variables socioculturales en todo el

desarrollo, en los países de Latinoamérica es muy difícil hablar del nivel socioeconómico de

una persona, debido a que depende mucho de este nivel, siendo un factor determinante. Se

realizó un estudio de campo a nivel rural, trayendo como resultado, que las familias dan

prioridad a las viviendas que tienen techos, debido a que las protegen que cualquier fenómeno

natural., es decir, desde la perspectiva técnica la mayor preocupación es que las viviendas no

cuenten con techo. Por otra parte, algunas otras familias dan prioridad a la acumulación de

materiales, siendo para ellos un mecanismo de mejoramiento.

Es muy interesante ver que en un hogar rural muy modesto, hay como una clara distinción

de para qué sirven los espacios y los hijos tienen su propio espacio dentro de esta casa muy

modesta. Se pudieron encontrar cómo algunas cosas que inicialmente eran un problema

fueron absorbidas por la familia y de repente deja de ser problema. La solución primaria es la

autoconstrucción de vivienda, porque da el control de las cosas, teniendo una sensación de

progreso, la ampliación es madurez y la adquisición será un reconocimiento al esfuerzo. Con

los anteriores puntos, se deja de lado la renta de vivienda, porque para algunas personas les

puede generar desconfianza.

Un estudio en el campo urbano, dio como resultado que la vivienda no es lo más

importante para las familias, pues no se puede tomar como punto de enfoque a la vivienda,

ya que este debe de estar acompañada de todos los actores que lo rodea a la colonia. Bajo el

contexto, de que la familia sea de clase media baja se puede pensar que existe es un problema

da identidad, mostrando todo un estilo de vida de desigualdad. La vivienda ideal es

funcionalidad de espacios en sentidos urbanos que sí sirvan para lo que fueron creados, el

abanico de herramientas financieras se tienen que adaptar a la realidad de las familias para

hacer poder crear un crédito hipotecario ideal.

La solución desde una perspectiva urbana también es la autoconstrucción, mejoramiento

y ampliación. Las familias pueden adquirir una casa tipo de interés social, siendo el punto de

partida para que las familias puedan hacer mejoras en las viviendas, que se adecuen a sus

necesidades. Del lado de medio típico, el ser dueño de una casa propia tiene un peso simbólico

enorme, porque permite mejorar el estilo de vida de las familias.

51


VI. REPESANDO LAS CIUDADES A TRAVÉS DE LA VIVIENDA

SOCIAL ¿QUÉ NOS TOCA A CADA QUIÉN?

Anacláudia Rossbach

Asesora Regional para América Latina y el Caribe de Cities Alliance

1. La Nueva Agenda Urbana

La Nueva Agenda Urbana es el instrumento actual que se tiene a nivel global de

gobernanza en los temas urbanos en todo el planeta. Fue acordada en la conferencia

Habitat III, en Quito, Ecuador, en el año 2016, básicamente presenta principios y

directrices para el desarrollo de las ciudades en los países. Para poder llegar a los

proyectos de desarrollo sostenible, principalmente el objetivo 11, que trata de los

asentamientos humanos y de las ciudades. Pero en el caso de América Latina, con el

grado que se tiene de urbanización, que es de un 80.0%, se tiene que llegar a las metas

de la Agenda 2030. Es importante reconocer a los gobiernos locales como aliados

necesarios, teniendo en cuenta que sin los gobiernos locales no se podrán tener la

capacidad de implementar ni monitorear los objetivos. Se debe de apoyar las

capacidades locales de implementación, avanzando en el aprendizaje para el desarrollo

urbano sostenible y realizando alianzas, la transición rural urbana y el impacto fuerte en

las ciudades en países sin políticas públicas, sin políticas de vivienda estructuradas para

ver ese flujo migratorio, generó ciudades desiguales, segregadas, con altos niveles de

violencia, siendo la región, el continente más violento y con más desigual del mundo.

Por otro lado, se debe de reconocer que un grupo de ciudades ofrecieron

oportunidad importantes para la población migrante, brindándoles servicios de salud y

educación, para que tenga una autonomía ciudadana y política importante. Otras

ciudades en el mismo tiempo, recibieron a esta población migrante y por la falta de

generación de oportunidades, de desarrollo social y humano y, de ausencia de políticas

públicas, se tiene como resultado ciudades segregadas desiguales. En América Latina es

importante reconocer que se tuvo problemas importantes de vivienda en las últimas

décadas, que son reconocidos internacionalmente y que generaron una escala

importante de dificultades, tanto a nivel cuantitativo y cualitativo, y con los múltiples

programas y políticas de vivienda en varios países de la región, no se logra superar el

dilema de segregación y desigualdad en las ciudades.

En América Latina, la vivienda representa el corazón del desarrollo de las ciudades,

sea por resultado de políticas de vivienda o programas de vivienda a nivel nacional, con

políticas en muchos casos explícitas, entonces se generaron asentamientos humanos, a

partir de las políticas de vivienda, esto generando gran expansión en las ciudades. Por

otro lado, en el malestar del mercado inmobiliario se debe a los diversos grados de

regulación, como autoconstrucción informal sin regulación, y un cuadro político

institucional desconectado de la realidad, que no reconoce los flujos migratorios, el

cambio del perfil demográfico, la informalidad, la realidad de capacidad de pago e

ingreso salarial de la población.

52


2. El III Foro Latinoamericano y El Caribe de Vivienda y Hábitat

En el año 2016, no existía una agenda urbana, hubo conferencias globales sobre el tema

hábitat, pero no se tenía una agenda estructurada como se tiene actualmente. En este

contexto, se realizó con los aliados estratégicos, el III Foro Latinoamericano y El Caribe

de Vivienda y Hábitat, en el mes de junio en Santo Domingo, República Dominicana. En

este Foro se trató el tema de vivienda basada en la perspectiva de la Nueva Agenda

Urbana, enfocado en temas como movilidad, transporte, agua, saneamiento, vivienda y

uno de los principios de la agenda que es la promoción de una mirada integral, que

puede ser incorporada en políticas, programas e inversiones en las ciudades. En Santo

Domingo se hizo un esfuerzo en generar un debate, enfocado en el espacio para

construcción de masa crítica, identificación de experiencias, innovación, avances

técnicos y políticos para el tema vivienda, pero en la perspectiva de la vivienda integral.

3. ¿Cuáles fueron los mensajes claves que salieron de República Dominicana?

Realización de un cuadro de políticas y marcos nacionales, que esté conectado con el

nivel local de las ciudades y de las regiones, además de tener una mirada más holística

integrada a nivel nacional. A nivel de ciudad un cuadro normativo para la planificación

urbana con una mirada de inclusión, integralidad en generar esfuerzos y oportunidades

para los más vulnerables (población de más bajos ingresos en la ciudad). Adquisición y

mejoramiento de vivienda, desarrollado mecanismos de financiación a base de tierra,

que capturare la plusvalía, a partir de la planificación del desarrollo urbano. En Santo

Domingo se habló de los espacios que aún se tienen en las ciudades, que están

subutilizados y, no pueden ser aprovechados por la falta de instrumentos, marcos

nacionales, instrumentos de planificación urbana a nivel local y la voluntad política para

promover la función social y ampliar la oferta de los centros urbanos. La necesidad de

tener una amplia gama de programas de vivienda, basado en un ecosistema amplio de

actores que están disponibles, el rol del sector privado, es fundamental, pero sin la fuerza

regulatoria de inversiones del gobierno nacional, la capacidad técnica y voluntad política

a nivel de las ciudades y la autonomía política de las ciudades para un desarrollo urbano

más orientado, no con participación de la sociedad civil organizada en modelos de

gobernanza no va a ser posible ampliar, mejorar los impactos de la política nuestra de

vivienda.

4. Instrumentos de medición y evaluación

En el tema de financiamiento, se debe de ampliar los instrumentos a base de suelo que

está financiado, buscando mejorar la gestión de las ciudades para ampliar la oferta de

suelo, mapear los inmuebles ociosos, identificar instrumentos para que estos inmuebles

estén disponibles para la producción de vivienda social. Diseñar programas de alquiler

social que sean efectivos y que atiendan necesidades de nichos de mercado específico.

Pensando en una situación de emergencia, de cambio climático, donde se debe de tener

en cuenta la sostenibilidad ambiental y la resiliencia urbana. El impacto de esta

producción y la protección de los que están en situación más vulnerable, se produce en

dos niveles de atención importante, que tienen que ver directamente con los impactos

del cambio climático y los desastres naturales que se producen en América Latina.

53


VII. PLAN DE ACCIÓN REGIONAL PARA LA

IMPLEMENTACIÓN DELA NUEVA AGENDA URBANA 2016-

2036 Ricardo Jordán Fuchs

Jefe de la Unidad de Asentamientos Humanos de la CEPAL

1. Hábitat III y la Nueva Agenda Urbana (NAU)

Hábitat III es la tercera conferencia de las Naciones Unidas sobre la vivienda y el

desarrollo urbano sostenible, que se desarrolló se desarrolló en Quito, Ecuador, del 17 al

20 de octubre de 2016. Su objetivo fue establecer compromisos globales para el logro de

una urbanización sostenible, siendo su principal resultado la adopción oficial del

documento de la Nueva Agenda Urbana (NAU): un nuevo mandato para el desarrollo

de ciudades y asentamientos humanos para los próximos 20 años.

La NAU contribuye a la implementación de la Agenda 2030 para el desarrollo

sostenible de manera integrada, refuerza el cumplimiento de los Objetivos de Desarrollo

Sostenible (ODS), destacando el objetivo 11 (ciudades y asentamientos humanos

inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles).

Al menos 50% de las metas propuestas para los 17 objetivos tienen vínculo directo

o indirecto con NAU (por impacto en la población o territorio urbano, o vía política

pública urbana).

2. Implementando la Nueva Agenda Urbana (NAU)

El marco de acción global se enmarca en la instauración global de la Nueva Agenda

Urbana (NAU) con áreas claves para su implementación, estableciendo algunos ejes de

acción para su desarrollo a nivel regional, a nivel nacional y a nivel subnacional.

El plan de acción regional establece el marco y acciones clave para la

implementación de la NAU en la región de América Latina y el Caribe, adaptando la

NAU a las condiciones y necesidades regionales.

Durante el año 2017, lo que se hizo fue básicamente tomar a El Caribe como una

región que tiene particularidades muy especial, más lo mismo que otras subregiones de

América Latina, creando y diseñando el Plan de Acción Subregional, lo que queda ahora

por delante, es el diseño y ejecución de planes nacionales urbanos, ahí es justamente

donde se ejecuta toda la agenda.

En América Latina y el Caribe se está iniciando la elaboración de los planes

nacionales urbanos y los planes de ciudad, estableciendo prioridades e implementando

hojas de ruta. A continuación, en el grafico 1, se presenta las etapas de implementación

de la NAU.

54


Gráfico 1. Implementación de la Nueva Agenda Urbana

Fuente: Comisión Económica para América Latina y el Caribe.

3. Objetivos del Plan de Acción Regional (PAR)

El Plan de Acción Regional (PAR) busca ser el principal marco estratégico y de referencia

de política pública y, una herramienta de gobernanza para promover la implementación

de la Nueva Agenda Urbana (NAU) en América Latina y el Caribe, orientando el

desarrollo nacional y subnacional hacia el logro de los objetivos de desarrollo.

Además, de ser un referente regional, nacional y local, adaptable a las condiciones

locales y necesidades regionales. Establecer sinergias con otras agendas globales

(además de NAU y los ODS):

El marco de Sendai para la reducción de desastres.

La agenda de acción de Addis Abeba de la Tercera Conferencia Internacional

sobre la Financiación para el Desarrollo.

El acuerdo de Paris sobre cambio climático

La agenda global en torno a los pequeños estados insulares en desarrollo

El PAR pretende ser un plan multiactor y multiescalar, capaz de enfrentar desafíos

de concertación, coordinación, planeación e implementación efectiva y participativa,

siendo un Plan holístico y transversal.

4. Cuatro principios rectores del Plan de Acción Regional (PAR)

El documento está orientado por cuatro principios rectores, los cuales se aplican y guían

todos los aspectos del plan. Los primeros tres principios son adoptados en la Nueva

Agenda Urbana (NAU) y, han sido ajustados para reflejar las condiciones y objetivos

específicos de la región.

El cuarto principio, gobernanza efectiva y democrática para ciudades inclusivas, se

adiciona como un principio fundamental para el logro de un desarrollo urbano

sostenible en la región.

(1) Marco de acción global Establece el marco general para

implementación global de la

NAU, con áreas clave de acción

(3) Planes de acción

subregionales Establecen prioridades

subregionales para

implementación

(2) Plan de acción regional Establece el marco y acciones

clave para la implementación de

la NAU en la región de América

Latina y el Caribe.

(4) Planes nacionales

urbanos / Políticas

nacionales urbanas Marco nacional facilitador

(5) Planes de ciudad Establecen prioridades y hojas

de ruta para implementación en

ciudades y dentro de las

ciudades

55


Principio 1: Ciudades inclusiva

Ciudades y asentamientos humanos libres de pobreza y desigualdad en todas

sus formas y dimensiones, libres de la segregación y exclusión socio-espacial, y

que garantizan la igualdad de derechos, oportunidades y el acceso seguro e

inclusivo a la ciudad y a su tejido productivo sin dejar a nadie atrás.

Principio 2: Economías urbanas sostenibles e inclusivas

Procesos de urbanización bien gestionados garantizan el acceso equitativo a las

oportunidades y recursos para todos los habitantes; la mejora de la

productividad de la ciudad; y la contribución positiva de las economías urbanas

al desarrollo nacional.

Principio 3: Sostenibilidad ambiental urbana

Procesos de planificación, patrones de desarrollo urbano y construcción de

ciudadanía consciente que impulsan la protección y el uso eficiente y sustentable

de los recursos naturales y de los ecosistemas y sus servicios ambientales,

fomentando la resiliencia ante los impactos del cambio climático y los desastres.

Principio 4: Gobernanza democrática

Procesos de toma de decisión, y políticas públicas inclusivas y transparentes,

capaces de responder a los desafíos que enfrenta por el territorio y de garantizar

el cumplimiento de los derechos de todos y todas en la ciudad con una

movilización efectiva de voluntades y compromisos.

5. Ejes de acción

El plan se organiza en seis ejes de acción fundamentales, los cuales plantean objetivos

estratégicos, y acciones claves para su implementación. Adopta su estructura central del

Marco de Acción para la Implementación de la Nueva Agenda Urbana de ONU-Hábitat,

con sus seis ejes de acción:

Eje estratégico 1: Políticas nacionales urbanas

Tiene como objetivo estratégico diseñar e implementar políticas nacionales

urbanas sólidas, consensuadas y basadas en resultados, que fortalezcan la

coordinación multisectorial y multinivel.

Eje estratégico 2: Marco legales urbanos

Tiene como objetivo estratégico establecer marcos legales urbanos robustos y

transparentes que cuentan con mecanismos e instrumentos eficientes que

aseguren el cumplimiento de la ley, incorporando principios de la rendición de

cuentas y la participación pública en la planificación y gestión urbana y

territorial.

Eje estratégico 3: Planificación y diseño urbano y territorial integrado

Tiene como objetivo estratégico planificación de procesos urbanos y territoriales

y diseño urbano integrado con visión de futuro, e instrumentos y mecanismos

56


participativos capaces de abordar los desafíos propios a los sistemas urbanos y

territoriales actuales y futuros.

Eje estratégico 4: El financiamiento de la urbanización

Tiene como objetivo estratégico fortalecer las finanzas municipales, los sistemas

fiscales intergubernamentales y los instrumentos y capacidades para innovar y

desarrollar nuevos y mejorados mecanismos de financiamiento para la inversión

urbana.

Eje estratégico 5: Implementación local

Tiene como objetivo estratégico fortalecer las capacidades y los instrumentos

locales para conducir la urbanización y el desarrollo urbano y promover alianzas

sólidas entre los diversos actores y sectores relevantes para un desarrollo urbano

sustentable.

Eje estratégico 6: Mecanismos de monitoreo, reporte y revisión

Tiene como objetivo estratégico robustecer las capacidades humanas, técnicas y

financieras de cada sector para el seguimiento de avances hacia un desarrollo

urbano sustentable y para el monitoreo, el reporte y revisión de políticas,

programas, planes y proyectos asociados.

6. Próximos pasos: MINURVI, CEPAL y ONU-Hábitat

Seguimiento y monitoreo de la implementación del Plan de Acción Regional (PAR),

apoyo a los países y a los gobiernos locales para la implementación PAR. La plataforma

urbana y de ciudades de América Latina y el Caribe, buscará dar seguimiento a la

implementación de la Agenda 2030, la Nueva Agenda Urbana, el Plan de Acción

Regional y los Planes de Acción Subregionales, fomentará la cooperación Sur-Sur como

mecanismo de aprendizaje horizontal en la región. Consolidará un observatorio de

información acerca de las ciudades y zonas urbanas de la región.

7. Plataforma Urbana y Ciudades de América Latina y el Caribe

Fase I

Lo que se ha hecho hasta ahora Seguimiento a la Nueva Agenda

Urbana (NAU)

Se ha establecido áreas temáticas según

las categorías presentadas en los

documentos temáticos, creados por

Hábitat III.

Cohesión social y equidad: ciudades

vivibles

Marcos legales urbanos

Desarrollo espacial

Economía urbana

Ecología urbana y medio ambiente

Vivienda urbana y servicios básicos.

Se ha creado utilizando el Plan de Acción

Regional, los objetivos de las áreas de

acción 1 y 2, creando un formato y una

metodología estándar para el análisis y el

seguimiento de la implementación de la

Nueva Agenda Urbana en cada país.

Área de acción 1: Políticas urbanas

nacionales.

Área de acción 2: Marcos legales

urbanos

57


VIII. VIVIENDA Y EXPANSIÓN URBANA: NOTAS SOBRE EL

DESARROLLO EN PERIFERIAS

Patricio Zambrano-Barragán

Especialista de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID

1. Hábitat III y la Nueva Agenda Urbana (NAU)

Las ciudades latinoamericanas han crecido durante los años 1950 y 1960, con un flujo

migratorio enorme, de las zonas rurales a las zonas urbanas, experimentando un

crecimiento económico de 5.0%, siendo un crecimiento único, que no ha podido ser

replicado. El área y la mancha urbana de las ciudades latinoamericanas crecen en un

modo mucho más rápido que la población urbana, es decir, se está creciendo de manera

densa, poco costo-efectivo y exclusivo. Se ha tenido un crecimiento notable de la mancha

urbana en Chile (Santiago de Chile), Brasil (Sao Paulo) y México (Ciudad de México),

como se puede observar en la gráfico 1.

Gráfico 1. Extensión continúa de mancha urbana

Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

En los años 1950 y 1960, se concebían a los asentamientos informales como

asentamientos que estaban en las periferias, representando una densidad promedio

general, de alrededor de seiscientos residentes por hectárea. Actualmente, las periferias

han cambiado sus diferentes características a nivel local, debido a que existe una

urbanización formal, y en muchos casos, es vivienda social, apoyada por el Estado o por

los gobiernos subnacionales, pero además con unas densidades menores a las que se

veían históricamente en estas llamadas periferias.

Del año 1960 al 2010, en zonas periurbanas o antes denominadas rurales en

periferias de las ciudades, se ha venido consolidando las urbanizaciones privadas,

barrios cerrados y la vivienda social, como se puede observar en el grafico 2.

58


Gráfico 2. Uso de suelo (%) en zonas periféricas (1960-2010)

Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

2. Condiciones de vida en la urbe Latinoamericana

En Latinoamérica se tiene altos niveles de informalidad, el 32.0% de la población urbana

vive en asentamientos, el 66.0% de los pobres viven en ciudades y el 57.0% se encuentran

empleados en el sector informal. Las ciudades de Latinoamérica son las más desiguales

del mundo, pensando específicamente de cuál es la problemática que se vive dentro de

esos asentamientos informales, o de modo general en el sector de la vivienda, se sabe

que la mayoría de problemas se relacionan con el déficit cualitativo (carencia de

electricidad, saneamiento y agua potable), es decir, no es necesariamente un techo, piso

y paredes, sino en mejorar la falta de acceso a infraestructura, como se pude observar en

el grafico 3.

Gráfico 3. Principales problemas en Latinoamérica

Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo (BID), 2012.

59


La demanda actual de la problemática en términos de vivienda es principalmente

cualitativa, sin embargo, la gran mayoría de proyectos o de programas de apoyo al sector

de vivienda se concentra en nueva vivienda, es decir, se trata de atacar el déficit

cuantitativo, y también como un promedio regional de 1.0% a 2.0% del PIB, recursos

importantes de cada país.

3. Estudio de caso: Puebla, México ¿nueva geografía de la vivienda social?

El stock de vivienda nueva realizado en Puebla después del año 2000 se da en el llamado

Primero Anillo Periférico y en el Segundo Anillo Periférico, y específicamente en el

Segundo Anillo Periférico, el 87.0% de todas las unidades nuevas fueron construidas,

con una distancia promedio al centro de 22 kilómetros, lo cual representa costos enormes

para las familias en términos de desplazamiento en los trabajos y a final de cuentas

representa una medida de exclusión.

En el estudio lo que hace es tratar, mediante una encuesta semiestructurada con

diferentes desarrollistas del sector privado, lo que está trabajando en el sector de la

vivienda social en Puebla. La vivienda que disponen o venden al mercado, los precios

comparativos que en el segundo anillo periférico o en las afueras es un costo US$26 mil

600 dólares y en el centro de la ciudad es de US$37 mil dólares, es decir, se percibe una

ganancia notable a pesar de que las unidades son bastante parecidas.

La encuesta evidencia que la infraestructura el orden del 30.0%, tanto en el centro,

como en la periferia, lo que lleva a una conclusión interesante que tal vez el suelo no es

solamente la clave. Entonces, el costo combinado del suelo y la infraestructura es lo

mismo. La escala en grandes zonas periféricas se puede trabajar en el orden de más de

500 unidades y percibir ahorros, en este caso de por lo menos del 10.0%.

La Coordinación Metropolitana, la autonomía o la capacidad de hacer política

urbana desde las ciudades, y no hay que descartar también el elemento que usualmente

en estas periferias los desarrollistas probablemente tienen un mayor poder de

negociación frente a qué tipo de terreno, frente a cómo y, sobre todo, con un escenario

de licitación menos competitiva.

¿Qué se puede hacer en términos de respuesta?

En las herramientas de política pública a nivel nacional, se apoyó financiero, con

subsidios y apoyos normativos. La problemática es que existe un desfase entre lo que es

la demanda real de comunidades que probablemente están tratando de construir casas

de modo de producción social (autoconstrucción).

Por otro lado, a nivel subnacional con herramientas relativamente más limitadas,

pero igualmente importantes es pensar en la planificación del territorio, de la normativa

de uso de suelo, observando una descoordinación a nivel metropolitano en la carencia

de una normativa.

60


Una buena política trata de generar una centralidad dentro de las periferias

enfocadas en respuestas activas como la creación de empleos. En términos de proactivos,

se debe de atacar este problema antes de que suceda, el más evidente es la alineación de

los subsidios o de política de apoyo del sector con la demanda actual, también se debe

de pensar en la unidad receptora del subsidio, no solamente es desde el punto de vista

individual, del hogar, sino también desde el punto de vista de comunidad.

Se debe de apoyar a los esquemas de arriendo y retrofit, es decir, tener mayor

variedad en las opciones de subsidio respondiendo a las condiciones locales. Aumento

de densidades urbanas, es algo que se tiene el poder de la política, pero tiene que hacerse

enforcement, y también desde el punto de vista de incentivos. La solución un poco más

dura y más difícil, es la de limitar el tamaño máximo de complejos en ciertas zonas

específicas de la ciudad.

61


IX. FORMULACIÓN DE MODELOS DE PRECIOS HEDÓNICOS

PARA LA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE MÉXICO

Edgar Ramírez de la Cruz

_Director de la División de Administración Pública del Centro de Investigación y

Docencias Económicas (CIDE), México

1. Introducción

Existen una serie de valores alrededor de la vivienda que son capturados una vez que la

vivienda se vende o se compra, teniendo generalmente intuición de este, de cómo ciertos

elementos afectan el precio de la vivienda, pero lo que trata de hacer con el modelo es

capturarlo en forma cuantitativa en modelos econométricos.

2. ¿Qué factores se asocian con el precio de la vivienda?

Primero: Características del inmueble, el tipo de acabados, los materiales de

construcción, si tiene ciertas amenidades dentro de la casa, bodega, cuartos, etc.

Segundo: Atributos del desarrollo habitacional en el que se encuentran. Por

ejemplo, cuántos niveles tiene un edificio, si hay elevador o no, alberca, cajones

de estacionamiento, gimnasio, salón para eventos, etc.

Tercero: Factores socioeconómicos del ambiente, escolaridad, edad, población

económicamente activa, población ocupada, incidencia delictiva, etc.

Cuarto: Ubicación dónde se encuentra el desarrollo dentro del contexto urbano.

Para la Ciudad de México se está tomando algunas variables como EcoBici,

estaciones de Metro o de Metrobús, áreas verdes públicas, plazas, parques,

templos, camellones, oficinas de corporativos, Bancos o industrias, etc.

Planificación: Existencia de un plan especial de desarrollo urbano, antigüedad

de los programas delegacionales de desarrollo urbano.

El efecto de 19 de septiembre, se insertó algunos elementos que tiene que ver con

edificios derrumbados por el sismo en un cierto radio, fines de fracturas del suelo,

infraestructura de salud dañada por el sismo, patrimonio cultural dañado por el sismo,

todo esto cercano a la vivienda o si la vivienda fue construida antes o después del

desastre natural.

3. Metodología

La forma general del modelo econométrico que utiliza esta teoría es la siguiente:

𝑃 = 𝑓(𝐼, 𝐷, 𝑆, 𝑈, 𝑍)

La variable dependientes es P=Precio del metro cuadrado de vivienda nueva en la

CDMX.

62


4. Muestra

El modelo se construyó para cinco delegaciones, aunque se juntaron dos: Tlalpan y

Coyoacán, por la similitud que tenían los desarrollos que se pudo identificar, además de

Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez. Las observaciones fueron de 1 mil 240,

siendo un modelo robusto en términos de los hallazgos.

5. Fuentes de información

Las fuentes de información fueron Consultoría Softec, Censo de Población y Vivienda

2010, Directorio Estadístico Nacional de Unidades económicas (DENUE), Gobierno de

la Ciudad de México, y del Fideicomiso Fuerza México (información del 19S).

6. Algunos datos sobre la vivienda en la CDMX

Los precios promedio del metro cuadrado construido por las delegaciones en las que se

trabajó, la vivienda media se situaba en menos de 20 mil pesos el metro cuadrado, esto

está deflactado al 2008; la vivienda residencial poco más de 20 mil pesos el metro

cuadrado, y la residencial plus es donde se tuvo una variación más grande. La muestra

son condominio horizontal, casas solas, departamentos y Town House, en Cuauhtémoc,

Miguel Hidalgo, Benito Juárez, la mayor parte de la vivienda son departamentos de

Tlalpan y en Coyoacán existen cierta similitud entre Tlalpan y Coyoacán. En el mapa de

viviendas ubicamos en un radio de 300 metros alrededor de corporativos.

7. Estimación de los modelos

Se estimó 10 modelos por periodo de tiempo, nada más movimos el tiempo, 2015 al 2018;

2015 al 2016 y 2017 al 2018. Otros modelos por delegación, cada una de estas cinco

(agrupados en cuatro modelos). Finalmente, se clasifico por tipo de vivienda: media,

residencial y residencial plus.

8. Resultados

Con respecto al atributo del inmueble y desarrollo habitacional, las amenidades

asociadas positivamente con el precio de la vivienda:

Numero de elevadores: +6.2%

Cuarto de servicio: +13.5%

Gimnasio: +9.6%

Áreas verdes: +4.8%

Barda: -4.7%

Roof garden: +5.0% en viviendas

residenciales y -5.0% en viviendas

plus.

El número de elevadores, si uno tiene más elevadores que otra, explica un

incremento en 6.2% del precio de la vivienda; el cuarto de servicio, se incrementa en

13.5% el precio de la vivienda; si hay gimnasio, se incrementa en 9.6% el precio de la

vivienda y áreas verdes, se incrementa en 4.8% el precio de la vivienda. Una variable

que sorprende es la barda perimetral de desarrollo, está asociada con un valor negativo,

probablemente esos desarrollos ubican en lugares que necesitan barda perimetral. El roof

63


garden incrementa el valor en un 5.0% del valor de forma positiva en viviendas

residenciales, pero el mismo porcentaje negativo en viviendas residenciales plus. Para

Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo el que una vivienda esté ubicada dentro de un radio de

500 metros de puntos de alta comisión de delitos, se relaciona con un decremento del

valor del 20.3%. Solo en Benito Juárez encontramos una relación positiva entre la

población económicamente activa que vive dentro de una manzana y el valor de la

propiedad.

EcoBici da un efecto positivo de 12.5% en Cuauhtémoc, las ciclovías, 9.2% en

Cuauhtémoc y 6.2% en Benito Juárez. El estar en un radio de 300 metros de una estación

de Metro se asocia con un 24.2 % del valor si estás en Tlalpan o en Coyoacán, o del 11.7%

si estás en viviendas medias. Si se sale del radio de 300 metros en Tlalpan o Coyoacán se

reduce en 26.0% del valor de la propiedad, los servicio de esparcimiento son muy

importantes y significativos en Benito Juárez, 10.2% del valor, pero hablando con

desarrolladores, principalmente en la zona de Granadas, Polanco, se explica que todos

quieren un Banco cerca, pero nadie lo quiere enfrente. Entonces, el Banco se asocia con

un valor negativo dentro de un radio de 300 metros, no por el Banco sino por todo lo que

viene alrededor del Banco.

Los planes especiales de desarrollo urbano guardan una relación positiva de 9.5%

con el precio del metro cuadrado de la vivienda en Cuauhtémoc. La particularidad de la

Delegación Cuauhtémoc, que explica este resultado, es que los planes especiales que han

llevado a cabo en esta demarcación han tenido el propósito de mejorar el ordenamiento

territorial del Centro Histórico de la Ciudad de México. El precio del metro cuadrado de

la vivienda nueva se asocia negativamente en 4.2% en las viviendas residenciales (la

mayoría ubicadas en Benito Juárez) que se localizan a 300 metros o menos de los

edificios, considerados patrimonio histórico, y que sufrieron daños por la causa del

temblor.

9. Reflexiones y recomendaciones

La recopilación y sistematización de datos relacionados con el mercado de la vivienda y

los elementos que pueden influir en él sería provechosa para informar las políticas de

vivienda y desarrollo urbano de la Ciudad de México. Los planes de desarrollo

importante, también sería importante para calcular la apropiación que realizan los

agentes privados del valor generado por la inversión pública en el entorno urbano. Es

recomendable que la Ciudad de México integre un sistema de información y

seguimiento sobre el mercado inmobiliario, así como de los elementos de carácter

público que se asocian con él.

64


X. LIMITANTES A LA OFERTA DE VIVIENDA. SUB MUESTRA DE

GRANDES DESARROLLADORES

Manuel Zepeda Payeras

Director de AFIN Asesores en Finanzas, México

1. Objetivo del estudio

El objetivo del estudio es conocer los limitantes de la oferta de vivienda, en cuanto a

políticas federales, estatales, agua y problemática para adquirir suelo. Las políticas

federales, como perímetros de contención y verticalidad, mínimos en área y número de

recámaras, ecotecnologías y subsidios, en cuanto a políticas estatales y municipales, usos

de suelo y densidades, lote mínimo, frente y estacionamientos, infraestructura,

equipamiento y urbanización. Además, licencias y permisos, tiempos y costos, hay una

parte cualitativa y hay otra parte cuantitativa de la encuesta, en agua, costos e

incertidumbre sobre la disponibilidad de derechos y, finalmente, la problemática para

adquirir a tiempos viables amplias extensiones de suelo de muchos propietarios.

2. Características de las empresa

Al año 2017, un total 40 empresas que han respondido la encuesta hasta la fecha, están

vendieron 18 mil 387 viviendas entre media y residencial, 15 mil 448 viviendas

tradicionales, 10 mil 276 viviendas y 17 mil 878 viviendas, estimando uno total de total

62 mil viviendas, como se puede observar en el gráfico 1.

Gráfico 1. Viviendas vendidas en 2017, por tipo de vivienda

Fuente: Afín, Asesores en Finanzas S.C. -Alduncin y Asociados, S.C.

3. Evaluaciones de la políticas federales

Los cambios de reglas y montos en la política de subsidio es lo que más ha impactado,

enfocado más a una política económica popular y tradicional. Las ecotecnologías han

65


impactado, aunque no tanto, en la vivienda popular. La vivienda vertical, la exigencia

vertical ha tenido un menor impacto si bien más fuerte en la económica, área mínima y

dos recámaras también ha tenido cierto impacto en vivienda popular, y perímetros de

contención urbana han tenido un impacto muy reducido en medio residencial y

tradicional y ya un impacto importante en vivienda popular y económica, como se puede


Gráfico 2. ¿En qué grado las siguientes políticas federales han limitado el desarrollo

de la vivienda? / Por tipo


(*) Dato: Si no han limitado es cero y si han limitado mucho el desarrollo de la vivienda es 100.

4. Perímetros de Contención Urbana/PCU

Puede ser la vivienda media y residencial puede estar más construida con mayor

pendiente o puede pagar precios de suelo y estar más dentro de los perímetros. Respecto

a los perímetros, otra vez los desarrollos afectados por un perímetro de contención

urbana, s eles pregunto ¿Logró modificación de PCU a su favor? Sólo el 80.0% sí lo logró

y 20.0% él no lo logró. ¿Y cuál fue el impacto? Sufrió sólo la oportunidad perdida, que

ya no pudo construir, debido a que el terreno no lo había adquirido, pues sólo 17.0% no

había adquirido el terreno, los otros 83.0% sufrió más, debido a que ya habían adquirido

el terreno.

En cuanto a los perímetros referentes a las modificaciones ¿qué hay que hacer? Se

mantendrían, siempre y cuando sean congruentes con el Plan de Desarrollo Urbano

Municipal.

La definición del espacio habitable en la ley de vivienda, se vio afectado en el

desarrollo la vivienda por la exigencia de dos recámaras y de un mínimo de metros; en

la tradicional no la afectó, no afectó solo al 88.0%, pero si afecto a un 13.0% de los

encuestados, la popular no afectó al 78.0%, pero si a un 22.0%, y la vivienda económica,

no afecto al 78.0% pero si a un 13.0% de los encuestados, como se puede observar en el

gráfico 3.

66


Gráfico 3. ¿Se vio afectada en su desarrollo la vivienda… por la exigencia de dos

recámaras y un mínimo de metros?


De las modificaciones a la exigencia de un mínimo de metros y dos recámaras,

estaría de acuerdo o en desacuerdo con establecer un mínimo de metros en función del

costo del suelo, el 93.0% estaría de acuerdo, mientas que un 7.0% estaría en desacuerdo.

Los encuestados manifestaron que si establecería solo un mínimo de metros, el 21.0%

estaría de acuerdo, mientras que un 79.0% estaría en desacuerdo. Si fuera una facultad

municipal, el 43.0% estaría de acuerdo y el 57.0% estaría en desacuerdo.

Por último, el 57.0% estaría de acuerdo en eliminar y dejar que el mercado determine

el precio de su vivienda, mientras que 43.0% estaría en desacuerdo, como se puede


Gráfico 4. ¿De las modificaciones a la exigencia de un mínimo de metros y dos

recámaras estaría de acuerdo o en desacuerdo con…?


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Los requisitos ambientales se vieron afectados sus desarrollos, entonces en vivienda

media se afectaron poco y nada un 50.0% cada uno. En la tradicional, el 100% dijo que sí

fue muy afectado. En la popular, entre mucho y algo se afectaron un 50.0% cada uno.

Por último, la vivienda económica se afectó entre mucho y algo un 50.0% cada uno, como

se puede observar en el gráfico 5.

Gráfico 5. Por tipo de vivienda, ¿Por qué requisitos ambientales se vieron afectados

sus desarrollos?


El cuadro 1, mencionan a cuatro municipios en donde no hay congruencia, pero lo

que se aprecia, es que existe un desconocimiento de las zonas bioclimáticas, es decir, el

país está dividido en seis zonas bioclimáticas y en función de eso se establecen los

requisitos de las enotecnias, y desde luego, son zonas muy grandes donde hay valles,

hay montañas, hay playas, hay cañadas, y eso varía mucho.

Cuadro N° 1. ¿En cuáles de los municipios donde operan, la zona bioclimática no

refleja adecuadamente el clima real?

Municipio Entidad Clima oficial Clima real

Compostela Nayarit Puerto Vallarta Tepic

Edo. México Edo. México Es cambiante, no hay lógica,

cambian las zonas bioclimáticas

son diferentes. Requiere análisis

más concienzudo

0

Tijuana Baja California Es más favorable, no tan extremo 0

Torreón Coahuila No es el mismo Es muy seco


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El cuadro 2, muestra los municipios en los que existe mayor y menor congruencia

entre Plan de Desarrollo Urbano Municipal.

Cuadro 2. ¿Cuáles son los municipios en los que existe mayor y menor congruencia

entre Plan de Desarrollo Urbano Municipal?

MAYOR congruencia entre el

PDUM y disponibilidad de suelo

adecuado

MENOR congruencia entre el

PDUM y la disponibilidad de

suelo adecuado

Municipio Entidad Municipio Entidad

Ensenada Baja California Tijuana Baja California

Palenque Chiapas Mexicali Baja California

Pueblo

pequeño Coahuila Cd. Del Carmen Campeche

Apodaca Nuevo León Cd. Juárez Chihuahua

García Nuevo León Zumpango Edo. De Méx.

Querétaro Querétaro Chalco Edo. De Méx.

Benito Juárez Quintana Roo Huehuetoca Edo. De Méx.

Solidaridad Quintana Roo León Guanajuato

Los Mochis Sinaloa El Salto Jalisco

Hermosillo Sonora Tepic Nayarit

Nogales Sonora Monterrey Nuevo León

Márquez Querétaro

Colón Querétaro

Mazatlán Sinaloa

Huimanguillo Tabasco


Factores para facilitar en especial las de tipo económico, se realizó un índice de

importancia, donde se puede observar la facilidad para obtener permiso y licencias para

el 90.0% de los encuestados; disponibilidad de drenaje y densidades elevadas un 86.0%;

disponibilidad de agua un 84.0%; usos de suelo flexibles, que puede ser habitacional,

mixto, vertical, horizontal, es muy importante para el 84.0%; bajos y los costos de

permisos y licencias un 82.0%. El índice de impedimento o limitación de los requisitos

respecto a los principales factores para el desarrollo de vivienda, el uso de suelo para el

46.0% no tiene el uso de suelo adecuado es un limitante, baja densidad, tamaño de lote,

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ancho de la vía, áreas de donación, ancho de la calle, frente de la vivienda, etc. Lo mismo

se va a tener en los índices para todos los municipios. Entonces, son muy limitantes en

León, en el Márquez, en Benito Juárez, aquí en Cancún, en Culiacán, Tijuana, Ciudad del

Carmen, Campeche, Villahermosa, Querétaro; y realmente son muy poco, afectan muy

poco en Saltillo, Nogales, Hermosillo y Piedras Negras.

Finalmente, referente a los problemas relativos a seguridad y transparencia, el 46.0%

se siente inseguro, un 38.0% se vio afectado con los actos de autoridad (mordidas), el

31.0% es un solo sindicado controla el abasto de agregados (monopolio). En promedio

los costos de la construcción crecieron en 7.0%

6. Reflexiones y comentarios

En Quintana Roo se requiere avanzar el trámite de impacto ambiental a nivel federal y

estatal, se deberían unificarlo, debido a que la mayoría de los estados padecen estos temas.

Es importante definir ruta crítica de trámites a nivel federal, para ayudar a hacer viviendas

más baratas. Lograr tiempos y costos uniformes. Las políticas públicas deben ser más

duraderas, hay mucha incertidumbre, lo que aleja de la vivienda económica. Por último,

los tres niveles de gobierno no están alineados y todos hacen cosas diferentes, queriendo

hacer que la vivienda esté cerca de las fuentes de trabajo, pero la industria no quiere gente

cerca porque se quejan, prefieren pagarles un transporte.

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XI. ¿QUÉ PODEMOS ESPERAR DEL CONTEXTO POLÍTICO

ACTUAL?

Héctor Aguilar Camín

Escritor y Director de la Revista Nexos, México

Existen cuatro preocupaciones que enmarcan la próxima situación política. En primer lugar,

el proyecto de la cuarta transformación; en segundo lugar, los números de ese proyecto; en

tercer lugar, el equipo de gobierno que se va configurando; por último, en cuarto lugar lo que

más preocupa es el demasiado poder que tiene este próximo gobierno y su increíble capacidad

para absorber más poder.

No se tiene un indicio sobre lo que se va hacer con la seguridad y corrupción. Una

propuesta de crecimiento económico, no existe; salvo la que se supone derivada de la inversión

que va a hacer el Gobierno en infraestructura y que va a suscitar una increíble atracción de

inversión privada. Como dice López Obrador que lo hizo cuando era Jefe de Gobierno de la

Ciudad de México, según sus cuentas por cada peso que el Gobierno de la Ciudad invirtió, la

iniciativa privada invirtió 16, y este es el modelo que se quiere replicar.

Existe una parte del proyecto que simplemente no tiene una conexión, como la refinería o

la mudanza de las Secretarías a los estados. Van a mandar la Secretaría de Turismo a Chetumal,

lo que va a pasar es que la Secretaría de Turismo va a acabar con Chetumal y Chetumal con la

Secretaria de Turismo. Y ¿qué tal la Secretaria de Salud en Chilpancingo? Esta semana acabo

con la Secretaria de Cultura diciendo que será la primera que se va a mudar a Tlaxcala. La

Secretaria de Cultura son muchas cosas muy complicadas como está; es la Secretaria de

Cultura propiamente dicha más el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA), más el INAH,

más el Instituto Nacional de Antropología e Historia (IMER), más el Instituto Mexicano de

Cinematografía (IMCINE), y los museos más populares, cada uno de estas instituciones son

ingobernables centralmente porque todas tienen estatutos propios y tienen sindicatos propios.

Otra mala gestión, la ley de remuneraciones a la burocracia, es un ajuste de sueldos con

un recorte brutal que crea una enorme incertidumbre, crisis en la burocracia federal y en los

otros poderes, como en el Poder Legislativo, en el Poder Judicial y en los órganos autónomos.

Es un disparate, al que además le va añadir, que al 70% del personal de confianza va a ser

despedido. La Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) cumple

cada año 100 mil trámites, recibe peticiones de 100 mil trámites, 70% de esos trámites se hacen

en las delegaciones de los estados. ¿Cómo, con el 70% menos del personal de confianza, vas a

cumplir con esa cantidad de trámites?

Ahora, ¿qué es complicado?, que tiene sentido, pero dentro del proyecto, lo más

interesante es la inversión en infraestructura, pero es una noción que tiene muchos problemas;

primero por la actitud del nuevo gobierno frente a la inversión real de infraestructura. La idea

de que va a invertir en infraestructura en el canal transístmico es posible, pero complicado, ya

que va a requerir muchísimo más dinero del que se piensa, porque el canal es un problema

completarlo, debido a que viene desde Porfirio Díaz. Pero el otro problema es que se tiene que

hacer un canal transístmico y dos puertos industriales de calidad mundial.

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El otro tema complicado, como el centro de su proyecto es la inversión social que tiene

dos lados muy claros, quiere subsidios para los adultos mayores y quiere dar dinero a jóvenes

que están estudiando, pero sobre todo a jóvenes que no están ni estudiando ni trabajando, con

un monto de 3 mil 600 pesos para que se contraten con empresas que no pagan sus salarios y

sean aprendices, adquieran un oficio y después se incorporen de un modo normal a la

productividad y al trabajo. El sistema que hace falta para unir esas tres cosas es el dinero, una

cosa es el “nini” estadístico, que obviamente que existe, y otra cosa es la persona concreta que

va a recibir eso, y luego eso lo une con una empresa que está dispuesta. El siguiente tema es el

de los números, teniendo evidencia de que todo el proyecto de la Cuarta Transformación va a

salir, fundamentalmente una reasignación del presupuesto hasta por 500 mil millones de

pesos. Pero si uno cuenta, cuáles son las promesas que ha ido haciendo el Presidente electo en

las últimas tres semanas, su cuenta de ofertas de inversión ya ha sobrepasado el billón de pesos

mexicanos.

Entonces, la verdad es que el dinero no da y además las restricciones adicionales que

puede tener para el fin del año por factores externos a la economía mexicana, por el aumento

de las tasas de interés que puede aumentar el costo del servicio de la deuda, probablemente

va a estar más restringido. Es un proyecto que lo que quiere es gastar mucho dinero en

clientelas sociales y políticas, se requiere redistribuir el presupuesto y reasignar para otros

propósitos sociales lo que hoy se gasta fundamentalmente, en una mala inversión en los

estado, corrupción y falta de austeridad en la burocracia federal y sobreprecios en las compras

del Gobierno Federal. Entonces se quiere centralizar las compras, barrer con machete a los

costos de la burocracia federal y se quieren quitar dinero a los estados para que les alcance

para los ninis.

El equipo del gobierno electo, por cuarta vez va a tener en la democracia un equipo sin

ninguna experiencia en las cosas para las cuales está siendo designado. Un equipo que no ha

estado nunca en el nivel de administración del Gobierno Federal y que tiene de ilusiones

típicas de los novatos burocráticos. La Secretaria de Cultura cree que podría obtener muchos

recursos centralizando en la Secretaria de Cultura en todas las unidades de las distintas

secretarías, esto no se puede, porque la burocracia no puede desagregarse de esa manera. Lo

mismo quiere la Secretaria de Relaciones Exteriores reunir todas las unidades que tienen que

ver con relaciones de México con el extranjero, por ejemplo, la unidad que tiene Hacienda para

tratar con sus pares en Estados Unidos y con la comunidad financiera en Nueva York, y

meterlo al carril de la Secretaría de Relaciones. Quizás la más complicada es la de Hacienda,

que quiere quedarse con todas las oficialías mayores para que sean como delegaciones en las

distintas Secretarías, entonces, el Oficial Mayor de cada dependencia va a ser con una especie

de ejecutor de las instrucciones de la Secretaría de Hacienda.

Una de las desgracias de la democracia es que en cada elección se ha elegido políticos

profundamente inexpertos respecto de la responsabilidad de ejercer el gobierno federal. En el

caso de Fox, no había puesto un pie nunca en un nivel de gestión federal y se rodeó de gente

salvo dos o tres excepciones, salió Fox y vino Calderón, nunca, más que por un momento había

estado en una Secretaría de Estado, la Secretaría de Energía, y se rodeó de personal que

tampoco había estado nunca ahí. Peña nunca había estado en el nivel de responsabilidad

federal y se rodeó de pura gente que tampoco había estado, siendo el cuarto gobierno de

personal sin experiencia en el cargo. No es una crítica específicamente, sino esta idea de que

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los eligen y se les hace fácil el gobierno, se les hace que lo van a moldear con facilidad porque

ganaron la elección; entonces las curvas de aprendizaje y los errores son muy altos, teniendo

un saldo en la democracia del gobierno.

Es un Gobierno electo que comete muchos errores, y si se revisa desde la incorporación

de personajes muy polémicos hasta actitudes de negociaciones que provocan inmediatas

razones contrarias como darle al partido la Comisión de Cultura en la Cámara. Luego, otro

asunto importante va a ser las divisiones internas, que es una mayoría tan fuerte y sin

adversarios al frente. Existe un contrapeso impórtate en las expectativas demasiado altas que

van a remar en contra, porque van a haber frustraciones. Al paso de los días no hay corrección

en el gobierno. Siendo muy preocupante porque el poder tiene que alcanzar proporciones altas

de autonomía. La pregunta entonces siempre es si esta cuarta transformación va a tener tiempo

para construir una red hegemónica frente a la cual ya no se pueda hacer nada más que negociar

con ella en sus términos, siendo un tema preocupante por lógica profunda del movimiento,

debiéndose recalcar que el actual jefe de gobierno goza de una increíble popularidad y

simpatía entre la población mexicana.

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XII. LA TRANSFORMACIÓN DIGITAL Y ANALÍTICA DE LAS

INSTITUCIONES HIPOTECARIAS: EL CASO FANNIE MAE

¿CÓMO HACER MÁS CON MENOS?

Cyndi Danko

Vice president, Risk Management Technology Solutions, Fannie Mae, Estados Unidos

Fannie Mae comenzó su viaje hace unos cuatro años, coincidiendo con el término de la crisis

de vivienda y financiera que se vivió en los Estados Unidos. El mercado se estaba recuperando

y la institución estaba llegando a un punto de estabilidad dentro de la industria de la vivienda.

Pero una de las cosas que todavía prevalecía era el hecho de que la industria no había

progresado mucho. Se seguía haciendo lo mismo durante 30 años, siendo muy intensivo con

el tiempo en conseguir una hipoteca ya sea comprando o refinanciando un hogar, siendo

realmente una horrible experiencia para el comprador de hogar o el consumidor. Internamente

para Fannie Mae, se tenía dificultades con la experiencia de los clientes, al interactuar con la

institución, a menudo se decía que no era una buena experiencia interactuar con la institución,

por lo que se comenzaba a reflejar internamente en la cultura, decidiendo un cambio. Se creó

un propósito común, colocando al cliente en el centro de trabajo, creando un equipo unificado

para servir al cliente, comenzando en crear una nueva manera de entregar valor digital a la

industria.

El cambio fundamental que se hizo fue crear un nuevo sistema de gestión, que se sentaba

en prácticas ágiles, en cómo hacer más flexibles y eficientes la interface al cliente, entregar

valor a través de la tecnología. Se tuvo que empoderar al empleado para tomar decisiones,

apoyar el disgregamiento de los hilos y aceptar al cliente como centro de trabajo. Lo primero

fue crear como parte de estrategia central al cliente, los equipos de entrega para los clientes,

tomando a todos los empleados al servicio de los clientes, formando equipos de entrega al

cliente. Se trajo personal capacitado para toda la industria, trayendo personal al departamento

legal, riesgos políticos, productos digitales de ecología y operaciones para crear un equipo de

expertos, de tal forma que, si el cliente hablaba con una pregunta, no tenían que hablar tres o

cuatro personas, sino que tenía un punto de contacto. Esta persona podía tener acceso

inmediato al experto particular para responder a su pregunta, para definir los acuerdos en el

servicio.

Los resultados, el impacto que se tuvo en los primeros dos años, era cuadruplicar el

puntaje de promotor neto (no se duplicó ni triplicó, sino se cuadruplicó), y ese puntaje de

promotores es una métrica clave para la satisfacción del cliente. El objetivo no era captar

eficiencia de recursos, pero consecuentemente a esto se logró, incrementando el

involucramiento con los empleados, y en dos años en este viaje, no solamente se tiene clientes

que quieren trabajar con la institución, sino también empleados más divertidos y

comprometidos con el trabajo. Lo que es más importante es que se comenzó a medir, siendo

el beneficio a través de mejores eficiencias y la entrega tanto interna como externamente. En

los primeros dos años se sabía que ya era algo bueno, y comenzó a pensar en cómo expandir

la estrategia centrada en el cliente a mayores aspectos estratégicos, en como pensar en entregar

este servicio a través de la innovación digital en la revolución digital. Así que, en el 2016 se

formó una nueva organización, productos digitales reuniendo el negocio en nuestra

74


organización de una sola familia, así como tecnología, los que son responsable de codificar,

probar y entregar software en una sola organización. Por primera vez en mucho tiempo en

Fannie Mae se definió lo que llama “Customer journey maps” sobre la base de estas

conversaciones, comenzado a ver el trabajo que hacen para centrarnos en su día, y brindarles

un mejor servicio, estos Customer journey maps o perfiles, ayudaron a evolucionar y crear la

organización de productos digitales.

Estos perfiles del cliente se estaban alineando a lo que se llama recompensa con equipos,

con nueva nomenclatura, al pensar en trabajo más eficientemente, con 120 grupos, y como se

conoce en la práctica de la tecnología ágil deben ser grupos pequeños, las personas que pueden

pasar en diferentes funciones y disgregando diseños. La otra parte importante para la

institución es comenzar a organizar productos digitales con el cliente al centro, no solamente

hablando con los clientes, sino ir a ver otras empresas que también estaban centrados en el

cliente y entregar innovaciones. El equipo ideas de productos digitales de Fannie Mae habló

con más de 100 compañías, como Google, Amazone, ING, Spotify.

Hablamos con los clientes, estos ya están organizados de tres maneras o perfiles: del

prestatario o hipotecario, de servicio y de inversionista, lo importante no es tener tres perfiles,

sino es saber entender mejor el negocio del cliente. Se ha disgregado los perfiles en las

disfuncionales, sabemos los puntos difíciles que tienen, porque así nos los dijeron, no porque

lo inventamos. Se tiene el objetivo fijado: uno puede ver, por ejemplo, el perfil del prestatario,

existe un objetivo, un norte para seducir el ciclo de originación. Este ciclo se define como la

solicitud de préstamo cuando un prestatario llena su solicitud hasta el momento que se entrega

a Fannie Mae, casi tres meses, en algunos casos, 70 días, debido a un proceso muy ineficiente.

Entonces, al pensar en ese perfil, los hipotecarios o prestadores quieren reducir este ciclo,

porque así van a reducir sus costos, incrementar sus eficiencias con mejor experiencia para su

consumidor, así como mayor certidumbre que han hecho un buen préstamo. Los prestatarios

de la institución dijeron que se tuvo que bajar el tiempo de ciclo, y la compañía eligió un

objetivo muy agresivo bajándolo a 10 días, obligando a sus empleados a pensar de manera

diferente, siendo más creativos e innovadores.

Los Customer journey maps son importantes porque ayudan, realmente, a crear un objetivo

para un norte, con ese enfoque sobre el cliente, nos hemos reorientado para poder servir a los

clientes en los equipos. Se revisó el modelo del equipo de entrega al cliente, se tuvo que

disgregar hilos, se necesitó expertos que puedan traspasar funciones y trabajando juntos. No

quiere decir que no solamente están en el mismo equipo, sino que están localizados en el

espacio también, para interactuar de manera diaria, para rápidamente resolver problemas.

Estos grupos de múltiples funciones están centrados en prácticas agiles, es un propietario de

tecnología y se centran en esa experiencia de principio a fin con los clientes. Se tuvo que formar

un fundamento y una estructura de organización que pueda apoyar tres elementos

importantes: probar y aprender, colaboración y empoderamiento, siendo esencial para

entregar nueva innovación que puede llevar valor al cliente. En el modelo de operación digital,

y de trabajo en conjunto de Fannie Mae, existe una hebra que pasa por todo el modelo que

mantiene al cliente en el centro de lo que hacemos. Si se va a entregar innovación a la industria

de la vivienda para ayudar a los desafíos de los clientes, se tuvo que crear una cultura de

probar y aprender, que quiere decir que está bien fracasar, es muy difícil como líder aceptar y

hacer frente a todo; pudiendo fallar y fracasar.

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Probar y aprender es algo esencial y ahora en Fannie Mae probamos y aprendemos todo,

no solamente tecnología, no solamente en planes piloto sino todo mi equipo, 150 personas en

un solo piso en un edificio en Washington D.C., y es el espacio de probar y aprender. Tenemos

muebles, el laboratorio, vemos cómo funciona para los empleados, cuando digo que lo

hacemos, probamos y aprendemos todo. Empoderamiento es esencial para crear rápidamente

las eficiencias y bajar en la pirámide la toma de decisiones, no todo puede ser a mi nivel para

resolver; tenemos que empoderar a los empleados a nivel equipo, para tomar decisiones, desde

luego, dentro de un comportamiento correcto con ciertos límites. Por último, colaboración, de

nuevo rompiendo los hilos, facilitando el trabajo. Que los empleados o tengan que hablar a

cinco personas para recibir una respuesta para resolver un problema, tiene sentido para esos

tres ocupantes importantes. Son el cimiento de ese modelo de operación digital y al pensar en

este momento y parece que es muy lineal, pero de hecho es más un ciclo que uno pasa

dependiendo dónde están en el ciclo de vida de desarrollo digital.

El modelo operacional, inicia con la percepción del cliente, quién habla con el cliente, qué

dice, cuáles son los desafíos, cuál es la renovación, cómo les va a ayudar, cuál es el resultado

que quieren de esto. Así que tenemos un sistema donde documentábamos cualquier plática

con el cliente de este sistema que surge de varios clientes que podemos empezar a trabajar.

Luego se establece ejes a priorización, tenemos un tema, una nueva percepción del cliente,

cómo lo priorizamos, esto se podría hacer en tres distintos niveles en la organización, se puede

hacer a lo que llamamos la punta de salvo que es suficientemente importante que se tiene que

tomar una decisión y priorizar en la punta de la pirámide, se puede hacer Customer journey,

donde se tiene otros líderes o vicepresidentes que son parte y pueden tomar decisiones,

también priorizamos; o es algo que rápidamente se puede hacer y priorizar dentro del equipo

a nivel de capacidad. En la siguiente fase, se identifica quién es el tipo de múltiples funciones

ágiles que pueden trabajar en eso, qué experiencia necesitamos al entregar estos entregables,

y esto puede ser un equipo con desarrolladores, probadores o un propietario de un producto

de personas legales, dependiendo el problema que queremos resolver y la misión que se le da

a esa cuadrilla. Así que se forma el equipo, como pueden ver ahí, y al seguir pasando por este

modelo de operación digital, los equipos se organizan para entregar sus capacidades, y ese es

nuestro constructor ágil. Así que el método a elegir de software ágil es un componente clave

de este modelo de operación. Estamos desarrollando mejoras en dos semanas, codificamos,

probamos, desplegamos y probamos con un cliente. Y hemos identificado a los clientes que

nos pueden ayudar con la prueba.

Este modelo de operación digital fue lanzado hace un año en Fannie Mae, fue la segunda

etapa más grande de nuestra transformación de centrarnos en la gente, tomamos 1,300

empleados, los colocamos en el proceso de digitalización, y los éxitos que hemos visto desde

la perspectiva de innovación son increíbles. A pesar de ello hay mucho más por hacer en la

nueva manera de trabajar y el modelo de operación digital que solamente se ha lanzado al 40%

de la organización, por lo que tenemos un plan muy agresivo para integrar a todos los grupos

internos y externos, de implementar nuestro nuevo sistema de manejo por líderes y el modelo

de operación digital, aunque nació en la división Unifamiliar, actualmente se está coordinando

a los socios de Multifamiliar, en como lo pueden desplegar.

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XIII. LA TRANSFORMACIÓN DIGITAL Y ANALÍTICA DE LAS

INSTITUCIONES HIPOTECARIAS: EL CASO INFONAVIT

¿CÓMO HACER MÁS CON MENOS?

Álvaro Cubria

Socio de McKinsey & Company

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) ha estado

trabajando durante los últimos meses en cómo transformarse digitalmente, analíticamente y

experiencia con el cliente, inspirado en prácticas internacionales como Fannie Mae, que es un

caso de excelencia. La importancia digital y analítica se centra en un mundo donde cada vez

existen más datos impactantes. El 90% de los datos que existen, se han generado en los últimos

dos años y en los próximos dos años se van a duplicar, y así sucesivamente. Solamente en

México, en el año 2050, se espera que existan mil millones de dispositivos conectados (teléfono,

ordenador, etc). El 80% de los trabajadores afiliados al Instituto Mexicano del Seguro

Social (IMSS), tiene un dispositivo móvil, y el 85% son smartphones. Entonces, el canal de

acceso, para cualquier negocio tiene que considerar este cambio que hace unos años no existía;

y no sólo te permite llegar mejor a los clientes, si tienes un nuevo canal de acceso, que permite

mejorar la experiencia cliente, reduciendo costos y pudiendo llegar a clientes que antes no

podían llegar de forma eficiente.

La visión que tienen el INFONAVIT es desarrollar capacidades digitales para poder

ofrecer una mejor experiencia a los trabajadores y a las empresas aportantes, que la vida de las

empresas aportantes pues sea mucho más sencilla que cuando un trabajador solicita un

crédito, pues lo sepan y le puedan ayudar, y viceversa; y cuando el trabajador sepa si su

empresa ha aportado efectivamente lo que tiene que aportar al INFONAVIT. Está por ejemplo,

el caso de los jornaleros, que son personas que tienen a veces un sueldo irregular, y si deciden

acceder a una vivienda, pero con los modelos y el uso de la información habitual no pueden

acceder a esa vivienda. Entonces, aplicando analítica avanzada para las familias que no son

atendidas, se estimaron 50 mil créditos hipotecarios más, tiendo una mejora en la reducción

de la cartera vencida en 14%.

Todas las gestoras activas líderes hoy están usando analítica avanzada para saber invertir

mejor, se estima que al trabajador le podría aportar 40 puntos básicos más de rentabilidad. En

el caso del INFONAVIT, la información de cuánto se aporta, con qué frecuencia se aporta,

cómo se aporta, dónde vive la persona, dónde trabaja, podrían llegar a ofrecerle una vivienda

de forma proactiva a esa vivienda. El INFONAVIT juega un papel central en todo el ecosistema

de la vivienda, pudiendo aprovechar esa posición central para transformar a la industria y

establecer relaciones con terceros. Lo importante es empezar con aquellas experiencias que

tengan la combinación de mayor impacto, mayor valor económico, mayor valor de interacción;

y mayor valor para la persona y empresa. El soporte a la originación de crédito, ayuda al

trabajador en el proceso, desde la búsqueda de la vivienda hasta su adquisición, pasando de

70 días a 10 días.

Se tiene que asegurar al cliente que se le va acompañar en todo el proceso, desde la

búsqueda de vivienda con su celular, pueda acceder desde muchos sitios, y que tenga la

77


posibilidad de adquirir una vivienda, sin tener que dedicar muchas. Pero esto mismo, se puede

ver también desde el lado de la empresa aportante, lo que significa proactividad al informar a

las empresas sobre sus aportaciones. A nivel de analítica avanzada se ha hecho también en el

INFONAVIT un esfuerzo digital en los procesos más importantes, usando la información para

complementar las ideas vacías y hacerlo aún más relevante. Al final un incumplimiento

significa menos créditos para otras familias.

Pero es importantísimo mejorar esa experiencia a través de los customers journeys. Lo que

permite la analítica es utilizar información y modelos más complejos, que permite identificar

al beneficiario. Pudiendo ser aplicado a los créditos y a la mejora de la cobranza. Se puede

saber estadísticamente qué soluciones son las mejores a nivel de cobranza para cada persona.

Uno aprovecha el talento que tienen al máximo, donde se necesiten nuevos perfiles, teniendo

una propuesta de valor atractivo. El componente más importante para una transformación son

las personas. Se necesitan nuevos perfiles e inversión, para mejorar la experiencia del cliente y

otorgar más créditos, siendo eficientes.

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XIV. HACIA UNA PLATAFORMA DE PRÁCTICAS DEL HÁBITAT

URBANO PARA AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

Mónica Ramírez

Directora de Vivienda y Asentamientos Humanos para América Latina y el Caribe de

Hábitat para la Humanidad Internacional

1. Evolución en el tiempo

La Plataforma de Prácticas del Hábitat Urbano ha evolucionado en la historia, en la cual

varias organizaciones participaron inicialmente, como Cities Alliance, Habitat for

Humanity y ONU-Hábitat, en preparación de la Cumbre Mundial de los Asentamientos

Humanos y del hábitat que se realizó en Quito, Ecuador.

Una de las sesiones fue hacer un levantamiento sobre el estado de la investigación

en vivienda en América Latina, y los temas que se encontró fue la existencia de productos

de investigación y conocimiento que lamentablemente no era conocida en el mundo,

siendo el primer aprendizaje en el estudio. Gradualmente se fue reuniendo un capital de

organizaciones interesadas en poner en marcha la plataforma de intercambios y de

aprendizajes mutuos.

2. ¿Por qué Urban Housing Practitioners Hub?

Además del conocimiento y la investigación, lo que interesa a todos los actores en

realidad es enfrentar y proveer soluciones de vivienda y desarrollo urbano, enfocado en

el conocimiento práctico. El sector privado se reúne con el sector académico, logrando

una permeabilidad y una transferencia de incidencia de ideas entre los sectores. Surgió

la necesidad de buscar más colaboración entre los sectores y construir soluciones que

sean más incluyentes y que aprovechen lo mejor de todos.

Frente a la implementación de la Nueva Agenda Urbana, el compromiso que

asumieron los gobiernos y los sectores al final de la Cumbre Mundial de los

Asentamientos en Hábitat III, la demanda de actores del ecosistema por tener soluciones

que estén dentro de esos nuevos parámetros y principios de la inclusión, de la resiliencia,

la sostenibilidad, entregando y accediendo a las soluciones.

La Urban Housing Practitioners Hub (UHPH) es una red de redes basada en una

plataforma abierta de innovación e inteligencia en Vivienda y Hábitat urbano para

América Latina y el Caribe. Como misión se propone facilita el intercambio, el encuentro

y la divulgación de prácticas, ofrece asistencia técnica e involucra actores y redes del

ecosistema para trabajar colaborativamente generando conocimientos, consensos,

soluciones prácticas y capital institucional, con el objetivo superior, con miras a

contribuir a una agenda regional que mejore la calidad y la escala de las prácticas y de

las políticas de vivienda de Hábitat, en beneficio de la población de bajos ingresos, y así

alcanzar las agendas en las que nos hemos comprometido todos de los objetivos de

desarrollo sostenible y la Nueva Agenda Urbana.

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3. ¿Hasta dónde hemos ido en este momento?

En este momento se han movilizado una serie de actores, principalmente agencias

multilaterales, pero también municipios, ministerios, de otras redes, de la academia, en

fin, de diferentes actores que se han movilizado alrededor de la plataforma y que han

venido trabajando en la construcción que en este momento se tiene. La plataforma

pretende resolver o proveer servicios que permitan tener acceso a innovaciones y

aplicaciones, a datos de inteligencia de vivienda, a lecciones aprendidas para que

también sirva para hacer incidencia política e incidencia con los actores, es decir, generar

tendencias que sirva para el encuentro y la vinculación entre actores, que permita

además el fortalecimiento de distintas organizaciones y que permitan ser democrático y

al alcance, incluso a las comunidades en tiempo real.

4. Módulos abiertos

El primer módulo es el Foro Regional de Vivienda, siendo institucionalizado, es un foro

que se realiza cada dos años y que ahora ha sido acogido como el evento de la UHPH,

como evento de la coalición. Además, estas los módulos de concursos, módulos de

Laboratorios de Vivienda (LAVs), el módulo de recursos en donde están estas bibliotecas

y recursos, y el módulo de la red social o red de miembros que tiene varios servicios

como son los foros virtuales, las mini cápsulas y las café citas. La Plataforma de Prácticas

del Hábitat Urbano es una plataforma gratuita y abierta, está en inglés y en español, y

próximamente va a estar en portugués, porque la idea es que precisamente se establezca

comunicaciones en todos los idiomas.

El segundo módulo, para entender el funcionamiento del módulo de concursos, se

propone el siguiente ejemplo, esta desarrolladora de programas de vivienda en

Guatemala, Margarita quiere conocer o aprender de lo que se está haciendo en otros

países en América Latina sobre programas de vivienda bajo el concepto de la Nueva

Agenda Urbana. Entonces lo que la plataforma le ofrece es concursos y un relevamiento

de prácticas que hay en la región sobre temas específicos y la forma en cómo se hace, a

través de concursos, dando incentivos a la gente para que suscriba su práctica, su

ejemplo; se hace una documentación y se hacen unas investigaciones y se capitaliza

sobre esas prácticas.

El tercer módulo, En el caso del módulo Laboratorios de Vivienda (LAVs) se

propone un ejemplo para poder entender su funcionamiento, el señor Enrique, Gerente

de Microfinanzas de Ecuador, requiere ayuda para diseñar un producto de microcrédito

para mejoramiento de vivienda. Lo que los LAVs hacen es convocar a expertos y

experiencias de diferentes países para que acompañen el caso de Enrique y

retroalimenten a su solución práctica. Entonces es una co-creación, una construcción

colaborativa que se facilita y de la cual se nutren todos los actores.

El cuarto módulo es el módulo de recursos, por ejemplo, se apoya a Aimara,

Investigadora Financiera de Bolivia, que está buscando estudios del sector financiero de

vivienda de diferentes países. Entonces, en la base de datos y con el acceso a diferentes

actores, puede tomar ejemplos o puede mirar otros estudios que se han hecho en

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Honduras, en Brasil o en México y que están en esta base de datos o en los link que

vamos a tener a otras bases de datos.

El quinto módulo, que es el de la red social, este presenta tres submódulos: el primer

submódulo es el de las cafecitas, por el cual los miembros que están registrados puedan

encontrar unos a otros. El segundo submódulo son los foros virtuales, ofrecen la

posibilidad de que expertos que tienen una experiencia relevante puedan organizar un

foro virtual, invitar y convocar a los que quieran asistir para conocer sobre la experiencia.

El tercer submódulo son las minicápsulas, en el todos los miembros pueden hacer

pequeños videos de grabaciones sobre su institución.

5. 2019 - 2021 – Proyecto de Consolidación

En la etapa de consolidación de la UHPH entre el 2019 y el 2021, en la cual ahora bajo el

liderazgo de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi), acompañado por

Cities Alliance y Hábitat, se va a implementar esta etapa con el apoyo del Banco

Interamericano de Desarrollo (BID) que ha brindado recursos para esta etapa de los

siguientes dos años.

El objetivo de la etapa a través de esta cooperación técnica del BID, es de consolidar

y dar sostenibilidad a la plataforma como un bien público regional que se fundamenta

en una red de redes y en una masa crítica de actores comprometidos con la vivienda y

el Hábitat Urbana. Entonces, esta es la etapa que iniciamos.

5.1. Componentes y metas al 2020

Está compuesto por tres componentes con sus respectivas metas al año 2020:

Componente Meta 2020

Plataforma de conocimiento de

vivienda y hábitat urbano

10 nuevos socios estratégicos, 500

nuevos títulos en la biblioteca y 30

nuevas prácticas inspiradoras

seleccionadas.

Laboratorios de Vivienda UHPH 10 nuevos LAVs.

Diseminación de conocimiento y

posicionamiento de UHPH

6 boletines digitales, 350 miembros

registrados e informe estado de la

vivienda y el hábitat urbanos en ALC.

5.2. Agenda prioritaria 2018-2020

Marcos regulatorios, políticas públicas y gobernanza

a) Integración de políticas públicas urbanas y de vivienda

b) Gobernanza Metropolitana

c) Instrumentos de medición y evaluación de impacto de políticas

públicas

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Financiamiento de soluciones de vivienda e infraestructura urbana y

social

a) Estrategias de financiamiento (subsidios, ahorro, crédito) de

soluciones de vivienda social (adquisición, renta, mejoramiento,

ampliación, autoproducción, vivienda colectiva y otros)

b) Instrumentos de financiamiento a partir del suelo para vivienda e

infraestructura urbana y social (como extraer los recursos para dar

soluciones habitacionales urbanas)

Gestión de la ciudad para ampliar oferta de suelo y de nuevas

soluciones de vivienda

a) Emprendimientos sociales y solidarios asociados a la vivienda

b) Integración y prevención de asentamientos precarios

(reasentamiento involuntario, revitalización de los barrios,

reincorporación a la ciudad, tenencia de la tierra, equipamientos

públicos)

c) Mejoramiento de vivienda (asistencia técnica, tenencia del suelo,

desarrollo progresivo de la vivienda)

d) Densificación y reutilización de suelo e inmuebles ociosos

e) Alquiler social (estrategias, arreglos sociales, público/target)

f) Regeneración y revitalización urbana

Resiliencia urbana y sostenibilidad ambiental

a) Gestión integral de riesgos para asentamientos humanos

(prevención, respuesta, etc.)

b) Planificación territorial y cambio climático (link rural-urbano)

c) Sostenibilidad ambiental del hábitat y la vivienda.

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XV. DIÁLOGO CON EL DIRECTOR GENERAL DEL INFONAVIT

David Penchyna Grub

Director General del Infonavit

En el año 2018, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los

Trabajadores (INFONAVIT) supera en 1 millón de créditos la colocación que se dio en el siglo

XX; además, es fundamental precisar que en el año 2012, las condiciones de la industria

desarrolladora de vivienda, demostraban que prácticamente era imposible imaginar que en el

2018 se podría tener estos resultados. En términos cualitativos, el crédito es mejor para los

derechohabientes por una razón muy sencilla, por la creación del nuevo programa en pesos a

tasa fija y nuevos montos máximos, permitiendo dejar atrás la originación en salarios mínimos,

el tiempo de atraer un nuevo mercado de altos ingresos, que dada el complemento de pago en

la solidaridad financiera que ocupa, a quienes ganan más se les cobra lo justo, pero para los

que ganan menos, se les da la viabilidad crediticia, que es un subsidio mucho más grande que

el que se discute en el espacio legislativo.

El nuevo crédito en pesos también tuvo un efecto positivo en el ticket o cheque promedio

de la vivienda financia por el INFONAVIT, pasando de 308 mil pesos en el año 2016 a tener

un cheque promedio de 396 mil pesos. Es necesario entender que no todos los

derechohabientes quieren o necesitan una vivienda nueva, es por ello que se relanzo con

controles necesarios el programa del crédito Mejoravit, a partir de un proceso abierto y

transparente a la competencia entre instituciones fondeadoras, logrando bajar la tasa de interés

del 18.5% a 16.5%. Actualmente, la institución se encuentra en el proceso de implementación

del Programa de Movilidad Hipotecaria, que se denomina comercialmente Cambiavit, que

abre al derechohabiente la posibilidad de cambiarse de casa sin haber terminado de pagar su

hipoteca, y que a partir de la bolsa inmobiliaria digital le permitirá al instituto acompañar a

los derechohabientes en el proceso de elección de la vivienda que necesitan ante el cambio de

necesidades habitacionales.

A partir del mandato del Consejo de Administración se recuperó para el instituto la

rectoría del Programa de Movilidad Hipotecaria. El INFONAVIT podía como institución

enfrentar el problema o enfrentar las consecuencias. El tripartismo y la fuerza del instituto

sirvieron para enfrentar el problema y la próxima administración podrá sin restricción lega u

operativa alguna, potenciar Cambiavit como el tercer pilar del crédito del instituto. En este

sentido, en el año 2017, se entregó a la Subcuenta de Vivienda el mejor rendimiento de los

últimos 13 años, de 8.3%. En el año 2005, se tuvo un rendimiento extraordinario en la

Subcuenta, pero fue a costa del patrimonio. El año 2017, se cerró con 533 mil 865 créditos, y en

el presente año 2018, se va a llegar a la misma meta. Un INFONAVIT que da más créditos en

mejores condiciones, brinda mayores rendimientos a los trabajadores y mantiene su fortaleza

financiera, aportando más dinero en la economía, ya que en el año 2017, se rebasó los 246 mil

millones de pesos cuando históricamente la inversión era nula, invirtiendo muy por encima

más de 180 mil millones de pesos. En años anteriores, el rendimiento era 160 mil millones de

pesos en promedio, el diferencial del 2016 a 2017, fue de 79 mil millones de pesos más, es de

tal magnitud que equivale a lo que le pago de rendimiento a la subcuenta de vivienda.

83


Esto permitió llegar a la institución a una derrama económica sin precedentes de más de

1.3 billones de pesos en el presente sexenio, superior en 419 mil millones de pesos a las del

sexenio anterior y más de tres veces superior a la del periodo 2000-2006. El actual INFONAVIT

no sólo es más fuerte, sino más cercano y justo frente a los derechohabientes. A partir de una

estrategia de simplificación de trámites, a través de medios digitales y la eliminación de

requisitos como demandar al instituto para recuperar el saldo de la subcuenta de un

derechohabiente fallecido, se quiere decir que a partir de esas decisiones se están logrando un

récord en lo que va del 2018 en materia de devoluciones del saldo de la subcuenta de la

vivienda por 11 mil 804 millones de pesos, es decir, 1 mil 824 millones de pesos más que en el

2017, en un acto de justicia del ahorro de los trabajadores. En este sentido, se encontró un sano

balance entre la cobranza social que demanda la ley y que distingue de otras instituciones

financieras y la eficiencia en la cobranza al tiempo que se incrementó en 46.0% la firma de

convenios de mediación de 2015 a la fecha.

Los retos del INFONAVIT arbitrariamente y seguramente insuficientemente pueden

centrarse en los siguientes puntos:

Primero: Asegurar en el marco del tripartismo y la autonomía, el mandato de la

constitución se cumpla al valorar cada decisión institucional, teniendo como el eje el

rendimiento a la Subcuenta de Vivienda.

Segundo: Fortalecer y mantener la estrategia de poner al derechohabiente en el centro

de las decisiones, lo cual implica en términos concretos, mejorar la atención y el servicio

a lo largo de todo el ciclo de la vida laboral, desde la filiación hasta la jubilación, y dar

así con ello, cumplimiento a seguir apostando a medios digitales y, el análisis y

procesamientos de la data.

Tercero: Mantener siempre una mezcla ganadora en la colocación de créditos, para que

cumpliendo con la misión social no afecte el patrimonio de la institución.

Cuarto: Se necesita reflexionar sobre dónde se puede construir vivienda. Influyendo

más en la perisología tanto estatal como municipal, debiendo ser de presionar para que

la legislación sea más eficiente y no sean sujetos de procesos de corrupción que pongan

en riesgo la vida de los derechohabientes.

Quinto: Atender a la demanda potencial de los derechohabientes activos,

precalificados que aún no tienen un crédito. Convertirse en opción para ellos con un

portafolio crediticio versátil, y hacer que la palabra “Vivienda” sea siempre un

sinónimo de ahorro y patrimonio.

Pocas instituciones tienen la virtud de convertirse en algo concreto y colectivo, como es la

vivienda. El INFONAVIT tiene esa característica, la oportunidad y el privilegio de brindar ese

beneficio al pueblo de México. En un país inmerso de profundas transformaciones sociales y

políticas, el agitado mar de esta sociedad mexicana del siglo XXI, esta institución emblema del

Estado mexicano navega hoy con rumbo claro y a velocidad constante.

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“el futuro empieza hoy”

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