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RESUMO DESTA OBRA

Esta adaptação do meu trabalho acadêmico para aprovação no curso de direito,

trata da eficácia das garantias locatícias no contrato de locação imobiliária, tanto

locações com a finalidade comercial ou residencial e para maior entendimento e

explicação, eu optei por utilizar a finalidade residencial como base dos meus

exemplos. Ao longo deste trabalho levantei o máximo de situações práticas

vivenciadas por mim no mercado imobiliário, tendo em vista a minha experiência

prática, assim, como a consulta de outros vários colegas da área imobiliária,

pesquisas em outras obras e na lei vigente. Também para uma compreensão mais

abrangente e chegar numa conclusão melhor embasada, eu pesquisei o negócio

locatício durante os tempos, começando em Roma, passando pelo início das

locações na cidade de São Paulo e por que houve a necessidade de povoar

rapidamente a capital paulista. Acredito que este trabalho venha a ser útil,

principalmente para os profissionais que estejam iniciando no mercado imobiliário,

assim como, para os proprietários de imóveis que procuram maior conhecimento

para tomar as melhores decisões quanto a auferição de renda em seus negócios

imobiliários. Inclusive, espero também contribuir para que as pessoas envolvidas em

um contrato de locação possam tratar os seus negócios imobiliários de modo a

evitar eventuais desgastes e possíveis prejuízos patrimoniais. Boa leitura a todos !

SOBRE O AUTOR

Aderson Bezerra, nasceu em 02/12/1972 em São Paulo/SP é casado e

tem dois filhos (Thiago e Gabrielle) e atualmente vive em São Paulo/SP. Trabalha há

quase 23 anos no mercado imobiliário, é formado em direito e técnico em

contabilidade. Residiu também nos USA, na cidade de San Francisco, no Estado da

California, onde conheceu o mercado imobiliário local e também estudou inglês.

Contatos: bezusbra@gmail.comLinkedin: br.linkedin.com/pub/aderson-bezerra/18/958/b74/

Facebook: https://www.facebook.com/aderson.bezerra

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INTRODUÇÃO

A locação residencial de imóveis que, assim como em outros negócios e

atividades envolvendo empréstimos de coisas e cessão de direitos, teve seus

primeiros registros oficiais em Roma, por volta do século II A.C., inicialmente por

meio do arrendamento de terras para agricultura e construção das chamadas

Insulae (ínsula). Nos dias de hoje, além de movimentar a nossa economia, a locação

de imóveis residenciais auxilia na redução do déficit habitacional brasileiro, porém,

mesmo se tratando de um negócio rentável já há muitos anos, alguns proprietários

(locadores) preferem deixar os seus imóveis vazios que correr o risco de alugar sua

propriedade para um possível inquilino (locatário) inadimplente ou descuidado no

que tange a conservação do imóvel locado. Esta possibilidade desestimula o

aumento da oferta de imóveis disponíveis e, consequentemente, diminui o número

de realizações de locações imobiliárias, trazendo prejuízos tanto para o proprietário

do imóvel, que deixa de auferir uma renda mensal, assim como prejudica o eventual

locatário que tem dificuldades em encontrar um número maior de opções mais

atrativas de imóveis disponíveis no mercado imobiliário para satisfazer as suas

necessidades habitacionais. Muitas vezes inclusive, essa falta de ofertas, submete o

locatário às muitas exigências locatícias, seja por parte do locador ou de

corretores/imobiliárias, que, por sua vez dispõem cada vez menos de ofertas de

imóveis disponíveis para locação residencial/comercial em seu cadastro, como por

exemplo, um proprietário que impõe como condição para alugar a sua propriedade

apenas uma única modalidade de garantia, como o seguro fiança ou exige um fiador

que possua 2 imóveis quitados e registrados em seu nome, assim como, a exigência

de alugar o imóvel para um perfil determinado de locatário ou restringir locatários

que possuam filhos ou animais de estimação.

No Brasil, devido a complexidade litigiosa da locação imobiliária,

principalmente no que se refere a demora na retirada do locatário inadimplente ou

descumpridor de suas obrigações locatícias, para que haja mais segurança ao

proprietário do imóvel, uma vez que este geralmente cumpre com sua parte na

locação imobiliária, quando entrega as chaves do seu imóvel ao inquilino, é

necessário que haja uma garantia atrelada ao negócio locatício para assegurar o

máximo de tranquilidade a este proprietário e, com o passar dos anos, estas

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garantias locatícias foram se aperfeiçoando, além de também terem sido criadas

novas possibilidades de se garantir a locação imobiliária, porém todas estas

garantias tem em comum a mesma finalidade de evitar (ou ao menos diminuir) os

eventuais riscos do negócio de locação residencial ou comercial, afinal entende-se

não ser justo que, após meses com o seu imóvel vazio a espera de um locatário

honrador de seus compromissos, o proprietário tenha a infelicidade de ter o seu

imóvel locado para a ocupação de um indivíduo que deixa de cumprir com as

cláusulas contratuais estabelecidas e ainda permanece por longo tempo usufruindo

do imóvel locado, causando prejuízos ao locador e, se não bastasse este prejuízo,

quando o proprietário tenta reaver o seu imóvel ou receber os valores devidos

acionando a justiça, a espera se torna longa e ainda assim não há a garantia da

satisfação do processo de cobrança e o devido ressarcimento ao locador.

Algo importante e que direi aqui neste trabalho é qual destas garantias

locatícias, atualmente disponíveis no mercado imobiliário, seria em tese a mais

eficaz, no sentido de trazer maior segurança ao locador, tanto em sua rápida liquidez

como na possibilidade, em caso de descumprimento das cláusulas locatícias por

parte do inquilino, da urgente desocupação do imóvel locado e consequente

retomada do imóvel pelo proprietário, assim como por outro lado, viabilizar ao

locatário o negócio locatício com maior rapidez e baixo custo.

Outros aspectos que também levantei neste trabalho são os defeitos que

produzem e a quase inviabilidade das garantias locatícias, inclusive, o que

eventualmente poderia ser feito para evitar o aumento de demandas judiciais, assim

como, as dificuldades que um propenso inquilino enfrenta para conseguir alugar um

imóvel residencial ou comercial que supra as suas necessidades.

É de se ressaltar que a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que

regula atualmente o contrato de locação é umas das melhores leis extravagantes

que constituem o sistema jurídico brasileiro, assim como é notório que a Lei do

Inquilinato, como é conhecida, além de regulamentar a locação de imóveis, almeja

proporcionar equilíbrio ao interesse das partes envolvidas, locador e locatário, assim

como solucionar as questões da locação imobiliária. Devido a necessidade de

inovações, a Lei nº 8.245/1991 foi reformada pela Lei nº 12.112/2009, tendo como

um dos seus principais objetivos trazer mais confiança ao proprietário de imóveis

para locação, assim como, proporcionar maior celeridade ao processo de despejo,

introduzindo também maior clareza a interpretação da atual Lei de locação e

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sacramentar o que já é praticado pelas jurisprudências atuais. Teve também como

objetivo dessa reforma, que os proprietários de imóveis tivessem mais confiança ao

alugar o seu imóvel.

Porém, será que essas mudanças e reformas que a Lei 12.112/2009

satisfazem o processo locatício, de forma a alcançar a solução para os atuais

problemas presentes no mercado imobiliário e há realmente maior celeridade no

processo de despejo, por exemplo ? Para responder estas questões, eu descrevi

neste trabalho acadêmico o resultado de uma pesquisa de mercado realizada junto a

20 imobiliárias distribuídas nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Belo

Horizonte, com o objetivo de verificar se a introdução da Lei nº 12.112/2009 está

mesmo alcançando os seus objetivos e qual a expectativa destes profissionais do

segmento imobiliário quanto a reação do mercado locatício frente a estas mudanças.

Para conhecer profundamente o negócio locatício, eu voltei ao tempo e

pesquisei as locações residenciais em uma época em que a palavra e a honra

pessoal valiam mais que qualquer outro acordo oficial, constatei também que, seja

em Roma, na época do loteamento da cidade de São Paulo ou nos tempos atuais,

alugar um imóvel disponível sempre foi uma alternativa habitacional e de

investimento muito utilizada. Para melhor entendimento, neste trabalho eu foquei a

locação com a finalidade residencial, porém, as garantias locatícias são utilizadas

em contratos com ambas finalidades.

1. ORIGENS DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Como em outras diversas origens do direito, comércio e fontes de renda,

constam também na antiga Roma, por volta do século II AC, os primeiros registros

do negócio de locação residencial, que inicialmente se deu por meio da construção

de propriedades na época chamadas de Ínsulas (insulae), tratava-se de uma

habitação construída verticalmente, de forma precária, geralmente em bairros

pobres, com o propósito exclusivo para a locação residencial. Distinguiam-se da

moradia dos nobres, as chamadas domus1, por serem destinadas à população mais

desfavorecida, como descreve Mário Curtis Giordani: “As insulae comprendiam

vários andares, tendo atingido para a época, alturas vertiginosas” (GIORDANI, 1972,

p. 276).

1 Para ilustrar a apresentação da domus, vide o anexo 1.

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1.1 Ínsulas - imóveis construídos exclusivamente para locação residencial.

A ínsula2 era parecida com os prédios de hoje em dia, porém construídas

de forma muito precária. A sua composição se verificava em andares, de forma

vertical, chegando algumas vezes a ter 7 andares cada ínsula. Eram destinadas

apenas para aluguel residencial (salvo a sua base geralmente comercial) e eram

bastante pequenas com, normalmente, um dormitório, que chegava a abrigar

famílias inteiras a maioria delas bem numerosas. Embora na época a cidade de

Roma tivesse rede de esgotos, era comum que as ínsulas não tivessem banheiro.

Outro fator bastante característico da ínsula era a sua construção que peculiarmente

era realmente muito frágil, feita de madeira e tijolo, o que fazia das ínsulas alvos

fáceis para incêndios, desmoronamentos e constante reparos. Foi devido a este

fator, inclusive, que históricamente tornou-se possível o grande incêndio em Roma

durante o governo de Nero. Nesta época, segundo o escritor Mário Curtis Giordano,

em Roma a proporção da quantidade de ínsulas para a domus, era de quatro para

uma. Além do risco de incêndio, os ruídos adentravam a humilde residência por

todas as partes, sendo difícil a adaptação incial de seus habitantes. (GIORDANI,

1972, p. 276).

Consta que os componentes da ínsula, tais como louças, portas e

luminárias não tinham o menor luxo, até porque em muitas vezes eram utilizadas

como acomodações, inclusive, para escravos, viajantes humildes, etc. Óbviamente

era mais comum que o inquilino utilizasse a ínsula para habitação contínua,

conforme as necessidades de sua família. Outros fatores caracterísiticos da

estrutura predial das ínsulas, eram suas escadas quase que intermináveis e a

proximidade que uma ínsula era construída de uma outra ínsula, de forma que, suas

janelas ficavam tão perto, que era possível que os vizinhos dessem as mãos para se

cumprimentar durante o dia ou à noite.

Embora fossem tachadas como sendo "coisa de pobre" diz a história que

Julio César foi criado em uma ínsula, porque sua mãe - que embora viesse de uma

família de muito renome, à época não possuia tanto dinheiro assim - vivia da

exploração de uma ínsula no pior bairro de Roma, chamado Subura. (LAGES)

2 Para ilustrar a apresentação da ínsula, vide o anexo 2.

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1.2 Regulamentação para utilização das Ínsulas

Por volta do ano II AC, para que fosse possível a locação de um

dormitório da ínsula, o contrato de locação, firmado entre o locator e o inquilinus,

regia-se pelas normas do direito romano tangentes ao negócio contratual

denominado locatio conductio. Esta espécie contratual permitia que um indivíduo,

mediante o aluguel (merces) - o qual o inquilino se obrigava a pagar mensalmente

ao locador – em contra-partida, dispor de um dormitório na insulae ou o inquilino

poderia prestar um serviço ao locador, em troca desta moradia ou até que fosse

possível executar certa obra para o proprietário, muitas vezes, esta obra era o

conserto da própria ínsula.

A contratação do aluguel da ínsula, quando ocorria verbalmente, não

havia garantia para o cumprimento da obrigação por parte do inquilino junto ao

locador, sendo comum que o desfazimento do vínculo de aluguel da ínsula,

ocorresse após o término do prazo apalavrado ou pela expulsão imediata do

morador inadimplente. (LAGES)

Saindo para um cenário mais moderno veremos, por mais incrível que

pareça, situações bem similares ao período romano, mesmo com o passar de muitos

séculos.

1.3 Cortiço: O início das Locações residenciais na cidade de São Paulo

Por volta do ano de 1870, em meio a urbanização da capital paulista,

surgiam como uma opção barata de residência, os chamados cortiços3, os quais por

muito tempo se tornaram a solução habitacional do início do século XIX, época esta

em que o caos habitacional estava instalado na cidade e apenas a elite paulista

possuía uma solução garantida de moradia, pois contava com um desenvolvimento

urbano totalmente direcionado a classe alta da sociedade. A introdução dos cortiços

como opção de moradia, tornou-se um negócio rentável e lucrativo aos

especuladores imobiliários e confirmou o desenvolvimento rápido e econômico da

capital paulista e por outro lado, garantia um aluguel barato de uma moradia simples

e satisfatória, principalmente, para os operários imigrantes europeus, que chegavam 3 A palavra cortiço, segundo o dicionário AURÉLIO, significa: "caixa cilíndrica, de cortiça, na qual as abelhas se criam e fabricam o mel e a cera" e, por analogia, habitação coletiva das classes pobres; casa de cômodos, cabeça de porco". (FERREIRA, 2009, p. 272)

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para trabalhar nas lavouras de café e, posteriormente, nas indústrias paulistas.

(MANSO)

1.3.1 Crescimento rápido, um problema para a cidade de São Paulo

Conforme informação disponível no CEFET-SP (Centro Federal de

Educação Tecnológica de São Paulo, Ciência e Tecnologia – São Paulo), o

problema da disponibilidade de moradias na capital do estado de São Paulo, passou

a surgir a partir do ano de 1870, quando a cidade começou a desenvolver um

grande crescimento populacional, tendo como origem principal desta elevação na

quantidade de moradores a franca expansão da economia cafeeira e o início de

industrialização da cidade de São Paulo.

Outro fator que contribuiu para este crescimento rápido, foi o fato dos

caminhos ferroviários, no sentido do interior do Estado para o porto de Santos, terem

passagem obrigatória pela cidade de São Paulo, tendo em vista geograficamente a

mesma se encontrar no “meio do caminho” entre o interior e o porto de Santos,

transformando assim a capital do Estado em um importante centro econômico.

Devido a este posicionamento estratégico da capital, houve também o interesse dos

grandes cafeicultores do interior em se transferir para o centro de São Paulo em

busca, não só da facilidade para a realização dos seus negócios, mas

principalmente pelo fato do centro da cidade proporcionar condições de maior

conforto e modernidade, o que fazia com que eles se sentissem mais próximo dos

padrões e valores culturais europeus.

O fato então dos detentores da economia centralizarem suas atividades

na cidade de São Paulo, tornou-a também muito atrativa para a mão-de-obra, não só

de todo o país, como da mão de obra europeia, que teve maior viabilidade a partir de

1871, através da Associação de Colonização e Imigração sediada na Capital, que

além de centralizar toda a triagem desses imigrantes na cidade, veio atender

também a crescente procura por profissionais no setor agrícola de café. Dessa

forma, a cidade de São Paulo que em 1872 registrava uma população de 26.040

habitantes passava em 1886 a possuir 47.697 habitantes, chegando em 1900 ao

número astronômico para a época de 239.820 habitantes, ou seja, em pouco menos

de 30 anos, a população da cidade de São Paulo chegou a aumentar em quase dez

vezes. (CEFET-SP)

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1.3.2 O Surgimento dos cortiços

A partir do crescimento populacional na cidade de São Paulo, os

problemas habitacionais e sociais decorrentes desse aumento da população da

capital só cresciam com a falta de moradia para tanta gente. Esta situação começou

a afetar também a elite da capital e o primeiro prefeito da cidade e maior cafeicultor

do Estado, Antônio Prado, com o apoio de empresários locais e também se

associando e banqueiros londrinos, fundaram em 1911 a Cia. City de

Empreendimentos e compraram uma área equivalente a 37% do setor urbano da

capital e assim loteou setores específicos da cidade para aquisição da alta classe

paulista.

Resolvido o problema habitacional da população de maior poder

aquisitivo, conforme consta registrado pelo CEFET-SP, faltava na época definir onde

o setor operário iria residir, já que a moradia em vilas operárias, localizadas

próximas ao transporte ferroviário, era uma opção que alguns empresários

ofereciam apenas aos seus empregados mais qualificados e, sendo assim, a única

opção de moradia para essa grande massa operária, foi buscar habitação dentro

das áreas periféricas à Capital, localizadas mais próximas ao centro da cidade. Os

baixos salários da época eram um fator que por fim conduzia o trabalhador a uma

alternativa provisória de moradia: uma habitação que tivesse aluguel de baixo custo.

Essa procura por habitações de aluguel de preço reduzido fez com que na

época surgisse um mercado de locação bastante interessante como investimento

para especuladores imobiliários, daí então surge a alternativa de habitação coletiva

com aluguel de baixíssimo custo, a qual ficou conhecida como cortiço4.

Os cortiços foram surgindo de acordo com a transferência dos

proprietários nobres, que ocupavam grandes casarões e sobrados a medida que os

mesmos iam necessitando de reformas e se desvalorizavam com o seu péssimo

estado estrutural. Surgindo originalmente em bairros centrais, como o bairro da Sé,

Santa Efigênia, Bexiga e Consolação, o cortiço passou a ser uma realidade também

em bairros operários como o Brás e o bairro da Moóca e, logo depois, em bairros

considerados nobres como Campos Elíseos e a região da Paulista.

4 Para ilustrar a apresentação de um cortiço, vide o anexo 3.

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Porém, ao longo dos anos, foi percebido que nem só de imóveis

desocupados surgiam os cortiços, como relata a autora Andrea Piccini: “Com o

passar do tempo, muitos imóveis eram construídos especificamente como moradias

de aluguel e em seguida, estas propriedades eram subdivididas informalmente para

uso específico de um tipo de moradia coletiva de aluguel”, à partir deste fato, não é

difícil se reportar à época de Roma e suas ínsulas há 2.000 anos atrás.

Muitas décadas depois e a realidade imobiliária da classe operária e de

baixa renda cada vez mais se consolidando na alternativa de locação residencial dos

cortiços, foi necessário que o órgão municipal de vigilância sanitária, para que fosse

designado padrões mínimos de qualidade de vida e convivência familiar nos

cortiços, fiscalizasse as condições habitacionais dos mesmos. Sendo assim Leis

começaram a tratar do assunto, conforme o artigo 2º da Lei municipal nº

10.928/19915, conhecida como Lei Moura, que descreve à época:

A Prefeitura fiscalizará as condições de habitação nos cortiços e tomará as medidas necessárias para fazer respeitar as exigências da presente lei e demais normas pertinentes, atendendo as necessidades da população moradora.Parágrafo único - Serão solidariamente responsáveis pelas condições de habitação, perante o Poder Público, o proprietário, o locatário-sublocador, terceiros que tomem o lugar destes e/ou o responsável pela exploração do cortiço.

Assim como ocorria há mais de 2 milênios na cidade de Roma, a situação

higiênica e habitacional do cortiço sempre foi um problema para quem alugasse este

tipo de imóvel, pois era muito comum que suas características acompanhassem um

ambiente de degradação social, pois o cortiço possuia cômodos ínfimos6, muitas

vezes sem iluminação natural, sem ventilação, eram mal cheirosos, cuja

superlotação e promiscuidade superavam a situação talvez incômoda para alguns

operários em residir em uma favela, onde, diga-se de passagem, sempre foi

percebido possuir um ambiente bem mais familiar que o encontrado nos cortiços.

(PICCINI, 2004, p. 38)

Possuir banheiros coletivos e em média 2 pessoas por quarto eram outras

características predominantes na especificação estrutural de um cortiço. Desde a

década de 70, os cortiços permanecem ainda sendo alugados na cidade de São

Paulo, auxiliando indiretamente o Estado a cumprir seu papel em conceder de

alguma forma uma opção de habitação à população de baixa renda e aos

5 Para conhecer a íntegra da Lei municipal da cidade de São Paulo nº 10.928/1991, vide o anexo 4.6 Ínfimo:O mais baixo de todos. (FERREIRA, 2009, p. 477)

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trabalhadores sem casa própria, inclusive, moradia para trabalhadores solteiros, que

buscam morar mais próximo ao seu local de trabalho (seja no centro da cidade ou

em bairros mais comerciais) e com isso tentam evitar gastos com transporte, assim

como, o risco de eventuais atrasos no trânsito sempre caótico da capital paulista.

(PICCINI, 2004, p.61)

1.3.3 A regulamentação do cortiço

A relação entre locador e locatário ao celebrar a locação de um cortiço, se

dava, na maioria das vezes de forma ilegal e de constante exploração do locatário

pelo locador, ora devido o imóvel geralmente não apresentar condições de

habitabilidade ou por que não existia ainda pré-determinação das relações

contratuais legais entre locador e locatário. (PICCINI, 2004, p.79). Os cortiços

continuaram sendo locados e permaneceram ignorados pela legislação até os anos

70, um pouco antes disso, começaram a surgir outras alternativas de habitação para

suprir a escassez de opções residenciais para a população, com a tentativa também

de substituir a locação dos cortiços, como, por exemplo, a Fundação da Casa

Popular (1946), o BNH (1964) e as COHABs, que intervieram justamente para tentar

diminuir o déficit habitacional popular, sem contudo incluir ainda em sua

problemática de atuação, a locação dos cortiços nas áreas centrais. Certamente isto

estava em acordo com um dos principais objetivos desses órgãos, que seria o de

incentivar a indústria de construção nacional e privilegiar o surgimento de novas

moradias ao invés de intervir na reestruturação do estoque habitacional existente.

A promulgação da Lei nº 10.928/1991, a chamada Lei Moura ou Lei dos

Cortiços, define o cortiço conforme o seu artigo 1º, da seguinte forma:

Art. 1º - Define-se cortiço como a unidade usada como moradia coletiva multifamiliar, apresentando, total ou parcialmente, as seguintes características:a) constituída por uma ou mais edificações construídas em lote urbano;b) subdividida em vários cômodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer título;c) várias funções exercidas no mesmo cômodo;d) acesso e uso comum dos espaços não edificados e instalações sanitárias;e) circulação e infra-estrutura, no geral precárias;f) superlotação de pessoas.

A Lei do Inquilinato (8.245/91), em seu artigo 24, trata da locação do

cortiço, com a denominação de habitação coletiva familiar, como prescreve:

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Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização. 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

O cortiço (muitas vezes chamado de pensão, mas sem a organização

desta), após mais de um século de sua introdução na cidade de São Paulo,

permanece até hoje como um negócio lucrativo para os proprietários desse perfil de

imóvel, pois além da exploração da renda dessas propriedades, há ainda a

exploração imposta por alguns locatários aos seus sub-locatários e, por fim,

invariavelmente a falta do compromisso de todas essas partes em celebrar um

contrato formal de locação7 legal, dificultando inclusive, uma ação mais eficaz da

justiça quando há demandas legais seja por qualquer motivo, como por exemplo, o

fato de muitas vezes o real proprietário da propriedade ser totalmente desconhecido

pelos demais moradores do cortiço. (PICCINI, 2004, pag. 37)

2. A INTRODUÇÃO DA LEI Nº 8.245/1991

Conforme o prefácio da obra de Waldir de Arruda Miranda Carneiro, que

discorre sobre a origem da Lei de nº 8.245/19918:

Em 20 de agosto de 1942, foi expedido o Decreto-lei 4.598, que foi outorgado pelo artigo 180 da Carta de 1937, determinando principalmente o congelamento retroativo dos alugueis residenciais que vigoravam a partir de 31 de dezembro de 1941 e restringindo as ações de despejo.

A partir dai várias outras leis foram surgindo, destinadas a regular a locação de imóveis residenciais culminando finalmente na atual Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245/91 que foi alterada pela Lei nº 12.112/09.

Inaugurava-se uma longa série de leis que, destinadas a regular a locação de imóveis urbanos, oscilaram durante quase meio entre exagerado protecionismo ao inquilino e algumas fases de liberalização em benefício do locador, num jogo pendular nem sempre conforme ao Direito e o bom senso. Períodos houve em que diversas leis surgiram atropeladamente para

7 Para conhecer um modelo de contrato de locação emitido por uma imobiliária, vide anexo 17.8 Para conhecer a íntegra da Lei nº 8.245/1991, vide o anexo 5.

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vigência conjuntural e transitória, tendo mesmo acontecido uma vacatio legis, por alguns dias, porque o legislador cochilou ou se esqueceu de editar nova lei para dar sequencia à que estava prestes a expirar. A essa torrente legislativa tinha de corresponder igual abundância de apressados comentários, simpósios, cursos, além de uma jurisprudência insegura e vacilante, porque operava sobre textos legais que já nasciam marcados para ter vida curta e fugaz. Na área bibliográfica, poucas foram, nesse período, as obras de maior expressão, pois os juristas não se sentiam estimulados a escrever sobre uma legislação nem sempre coerente e sistemática. A rigor, tornada clássica naquela fase foi apenas a obra de Luiz Antonio de Andrade e J. J. Marques Filho, sob o título Locação Predial Urbana, na qual todos os artigos da Lei 1.300, de 29 de dezembro de 1950, foram comentados, com erudição e clareza invulgares, por aqueles eminentes juristas. Depois desse livro fundamental, sobre a locação urbana, obras de vulto só viriam a surgir após a atual Lei do Inquilinato (8.245/1991). Isso porque, ao sintetizar a dispersiva legislação anterior num texto tão unitário, o legislador demonstrou não somente a intenção de bem estruturar o regime legal do inquilinato, como também a de torná-lo estável e duradouro.

A chamada Lei do Inquilinato (8.245/1991), dispõe sobre as locações de

imóveis e sobre as regulamentações a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37,

acerca das garantias locatícias, antes de mencioná-las, interessante ressaltar o

descrito no artigo 42 da referida Lei que autoriza o locador a exigir o aluguel

antecipadamente quando houver a ausência de garantia locatícia prevista no

contrato de locação firmado entre o mesmo e o respectivo locatário. Veja-se então o

texto legal do artigo 42: “Não estando a locação garantida por qualquer das

modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e

encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”.

2.1 Garantias Locatícias

As garantias locatícias existem no negócio locatício exclusivamente para

proteger e proporcionar cumprimento às cláusulas descritas no contrato de locação

firmado e, consequentemente, os direitos do locador, visando garantir o

cumprimento das obrigações pactuadas entre o locador e o locatário

especificamente por este último, uma vez que, o locador imediatamente cumpre com

a sua parte no negócio locatício no momento em que entrega as chaves da sua

propriedade para a ocupação do locatário, devendo obviamente o imóvel ter

condições de uso e habitabilidade, mas, por sua vez, o locatário cumpre a sua parte

no negócio locatício a longo prazo, ou seja, diariamente cuidando do imóvel e

cumprindo as cláusulas contratuais, assim como, mensalmente pagando o aluguel e

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demais encargos contratados. Deve-se observar também que as garantias

locatícias diminuem os riscos de prejuízos ao locador, porém, não eliminam

completamente a necessidade de uma demanda judicial para resolver a

possibilidade da quebra do contrato por parte do locatário, inclusive, essas garantias

também não proporcionam a imediata retomada do imóvel ao proprietário, mesmo

estando o locatário inadimplente ou em situação de descumprimento do contrato

celebrado entre às partes.

Quais são essas modalidades de garantias locatícias possíveis no

contrato de locação ? O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 descreve o seguinte:

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;II - fiança;III - seguro de fiança locatícia.

Parágrafo único. “É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Conforme anunciado na chamada Lei do Inquilinato, o locador não pode

exigir duas garantias do locatário para, eventualmente, trazer mais segurança ao

negócio de locação em um mesmo contrato locatício, sob pena de nulidade. Esse

parágrafo único demonstra a preocupação do legislador em evitar que o locatário

seja submetido a exigências excessivas por parte do locador ou da imobiliária

intermediadora da locação do imóvel, estipulando apenas uma única garantia para o

cumprimento do contrato de locação. Portanto, deve-se ter o cuidado de não seguir

certas práticas incorretas muito comuns no mercado imobiliário, como por exemplo,

a prestação de duas garantias no contrato de locação, quando o contrato é

celebrado constando a pessoa do fiador e a caução de seu imóvel. Alguns casos

mencionam que o fiador deva possuir até dois imóveis quitados de sua propriedade

e os mesmos, erroneamente, são especificamente mencionados e atrelados ao

contrato de locação, com a intenção que sejam penhorados em caso de quebra

contratual, tornando nulo não o contrato, porém, a segunda garantia mencionada,

conforme tem ocorrido jurisprudencialmente, independente de averbado ou não a

caução imobiliária no registro de imóveis. Isso ocorre, devido ao fato do fiador, ao

responder pelos débitos contratuais do locatário, oferecer na verdade, a totalidade

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dos seus bens, podendo vir a responder com valores depositados em conta

corrente, veículos em seu nome, imóveis registrados em seu nome, etc.). Já a

conduta de identificar um respectivo bem, no caso, um imóvel para cobrir os

eventuais débitos do locatário configuraria a garantia de caução (caução imobiliária).

Casos comuns de dupla garantia como estes, já foram resolvidos judicialmente,

conforme consta na seguinte decisão :

Processo REsp Recurso 868220/SP RECURSO 2006/0151571-8 Relator(a) Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA (1128) Órgão Julgador T5 – QUINTA TURMA – Data do Julgamento 27/09/2007 Data da Publicação/Fonte DJ 22.10.2007 p. 360 EmentaDIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO. DUPLA GARANTIA. NULIDADE DAQUELA EXIGIDA EM SEGUNDO LUGAR. PRORROGAÇÃO LEGAL POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA. EXONERAÇÃO AUTOMÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.NÃO-OCORRÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.1. A exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão-somente daquela que houver excedido a disposição legal.2. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, ocorrido em 22/11/06, firmou o entendimento de que, havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade do fiador perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação deste, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.3. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ).4. Recurso especial conhecido e improvido.AcórdãoVistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUINTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do recurso, mas lhe negar provimento. Os Srs. Ministros Jane Silva (Desembargadora convocada do TJ/MG), Felix Fischer e Laurita Vaz votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho.”(JURISWAY)

A decisão é sem dúvida acertada, devendo prevalecer a garantia que

primeiro constar no contrato; se interpretarmos de maneira restrita o parágrafo único

do artigo 37, considerar-se-ia a possibilidade de nulidade de ambas as garantias,

deixando, de forma errônea, o contrato completamente descoberto da garantia

locatícia. Tal situação, poderia induzir o fiador a tentar se esquivar da obrigação de

garantir o negócio locatício em caso de inadimplência do locatário, portanto, é

necessário tomar este cuidado de mencionar apenas uma garantia no contrato de

15

locação, ou a pessoa do fiador ou a caução do seu bem imóvel, para que não haja

dúvidas e eventuais riscos.

Mesmo após as alterações introduzidas pela Lei nº 12.112/2009, ainda

permanece a impossibilidade de mais de uma modalidade de garantia em um único

contrato de locação, porém, nada impede que uma mesma locação possua várias

garantias da mesma modalidade, como por exemplo, três imóveis dados em caução

pelo mesmo proprietário (caucionista) ou cinco fiadores, herdeiros e proprietários de

um único imóvel, por exemplo, serem fiadores solidários em um mesmo contrato de

locação, sem que haja indevida caução deste imóvel no contrato de locação, sendo

necessário apenas constar a qualificação dos fiadores ou que conste para efeito

apenas de informação, os dados da propriedade dos mesmos.(CARNEIRO, 2000,

p.236)

Adiante, discutiremos sobre as modalidades existentes de garantias

locatícias determinadas na “Lei do Inquilinato”, assim como, sobre qual prazo se

estende essas garantias que, conforme o artigo 39 da Lei nº 8.245/1991, descreve o

seguinte: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da

locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Por este enunciado, qualquer

das modalidades de garantia descrita no contrato de locação firmado, deverá se

estender até a entrega das chaves do imóvel, que ocorrerá ou no término natural do

prazo contratual, em sua rescisão antecipada ou mesmo se o contrato vigorar por

prazo indeterminado, conforme consta no parágrafo primeiro, do artigo 46, que

estipula:

Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Refletindo um pouco, cabe a pergunta: É justo que essa garantia locatícia

perdure por prazo indeterminado, mesmo sem a anuência do fiador ? Quando

prestou a garantia, o fiador tinha ciência que seu compromisso poderia se estender

por uma “eternidade” ? Por outro lado, é justo para o proprietário do imóvel ter uma

garantia atrelada ao contrato de locação que se perde ou perderá com o tempo ?

Este assunto será discutido logo mais adiante, quando for tratado das reformas e

16

complementos da lei de locação pela Lei nº 12.112/20099. Vejamos então as demais

modalidades de garantia locatícia a seguir.

2.1.1 Caução

A garantia locatícia dada em caução, quando monetária, pode ser

realizada por meio de um depósito em dinheiro, porém, pode ocorrer pela nomeação

de um bem móvel ou imóvel de propriedade do locatário ou terceiro, denominado o

terceiro como caucionante. Os itens devidamente caucionados, no contrato de

locação, são oferecidos como garantia do pagamento das dívidas que

eventualmente possam vir a existir em relação ao contrato de locação firmado entre

as partes, locador e locatário.

Quando a caução for pactuada em espécie10, o valor não poderá

ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser

depositado em caderneta de poupança e, conforme a prática do mercado imobiliário,

em nome do locador, que, ao término da locação, não havendo débitos contratuais e

nem reparos a serem realizados no imóvel locado, retornará ao locatário acrescido

dos juros de poupança.(CARNEIRO, 2000, p.239)

Sobre a funcionalidade desta garantia, além da minha experiência de 21

anos no mercado imobiliário, para conclusão deste trabalho acadêmico, em meados

do ano de 2012, realizei algumas pesquisas junto a algumas imobiliárias da cidade

São Paulo, quando fui informado à época que é muito comum no ato de rescisão

contratual de uma locação e, após verificado a quitação de todos os compromissos

pactuados entre locador e locatário especificados no contrato de locação firmado

entre as partes, o locatário receber de volta o valor investido inicialmente referente a

caução de 3 alugueres, o qual ora foi depositado em conta poupança em nome do

locador, bem como os seus rendimentos mensais apurados no período locatício.

Se ao término da locação, forem constatados que existem débitos de

responsabilidade do locatário, mesmo lançados em nome do locador e descritos no

contrato de locação, o locador ou seu administrador, comunica expressamente o

locatário destas pendências contratuais, e o locatário recebe um prazo para quitar os

respectivos débitos ou, caso seja constatado que no ato da entrega do imóvel

9 A íntegra da Lei nº 12.112/2009 está disponível no anexo 1610 Para conhecer um modelo de recibo de caução em 3 alugueres, vide o anexo 6.

17

existem danos na propriedade, os quais não constavam originalmente no momento

da ocupação (conferência do relatório da vistoria de ocupação inicial do imóvel

locado), efetuar os reparos necessários para repor o imóvel em ordem, até o dia da

efetiva entrega das chaves. Caso o locatário não atenda esta comunicação, poderá

o locador descontar extrajudicialmente do valor caucionado em poupança, os

débitos locatícios do inquilino inadimplente, sendo correto a devolução do saldo

desta caução em espécie ao locatário, importante que esta consequência esteja

descrita no contrato de locação.

Contudo, havendo divergência sobre o valor dos débitos do locatário e

não sendo possível a resolução amigável para a rescisão da locação, o locador

deverá entrar em juízo e assim obter a apuração de seu crédito para, depois,

mediante sentença judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu

crédito, ficando o saldo à disposição do locatário, conforme eu tratei diversas vezes

em minhas experiências e confirmei nas pesquisas que realizei.

Se neste caso o valor depositado for insuficiente para a quitação do

débito apurado de responsabilidade do locatário, o locador poderá, por via judicial,

cobrar a diferença.

Além da caução monetária, outro formato de caução utilizada é a de bens

móveis, onde um veículo, por exemplo, pode ser caucionado no contrato de locação.

Nesse caso, no contrato será descrito o modelo do veículo, placa, número de

chassis e os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como a cor e

características relevantes, deverá ainda ser levado ao registro no Cartório de Títulos

e Documentos da Comarca onde se encontra o imóvel locado. Porém, esta

providência não impede que o locatário venda o veículo a terceiros, dilapidando

assim o seu patrimônio e dificultando o ressarcimento ao locador de eventuais

débitos locatícios. Há uma sugestão minha para este impasse a qual descrevi no

capítulo de soluções locatícias, logo mais adiante.

Quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos

locatícios, o contrato de locação deverá descrever o imóvel com a maior clareza

possível e ainda ser averbado em sua respectiva matrícula, junto ao cartório de

registro de imóveis. Após esta averbação, a caução estará com sua eficácia

efetivamente garantida, pois a averbação junto ao Cartório do Registro de Imóveis

demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de ônus, devendo

seu adquirente respeite as cláusulas contratuais celebradas antes de sua aquisição.

18

Sendo assim, o locador terá preferência no recebimento de seu crédito,

em caso de ação e penhora do imóvel mesmo que por outra dívida, ou ainda se for

hipotecado para garantia de compromissos do caucionante, isso significa que o

imóvel ficará atrelado ao contrato de locação, garantindo ao locador ser ressarcido

em caso de haver eventuais débitos locatícios, tendo o locador ainda a preferência,

inclusive, contra interesse de terceiros também credores do locatário.

Efeito contrário a este ocorrerá, caso o imóvel oferecido em caução

possuir em sua matrícula a averbação de qualquer outro registro de ônus,

compromisso, penhora ou hipoteca, anterior ao contrato de locação, pois, se tais

informações já estiverem constando no registro imobiliário, a garantia locatícia será

ineficaz, uma vez que os registros anteriores a celebração do contrato terão a

preferência legal de ressarcimento. Sendo assim, o locador só será reembolsado

dos eventuais débitos se o imóvel for leiloado e o valor do bem comportar o total dos

créditos, seguindo a ordem em que os mesmos foram registrados. (CARNEIRO,

2000, pp. 239-241)

Deve-se notar que a contratação da caução, ou qualquer outra garantia

aqui relacionadas e previstas na Lei nº 8.245/1991, não afastam o penhor legal,

conforme o artigo 1.467, inciso II, do Código Civil/2002, que descreve o seguinte

texto legal:

São credores pignoratícios, independentemente de convenção: II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas.

Bem salienta o autor Waldir de Arruda Miranda Carneiro em sua obra

Anotações à Lei do Inquilinato (2000, p. 240) :

“o proprietário do imóvel pode fazer efetivo o penhor (por si mesmo), se verificar periculum in mora e antes de recorrer à autoridade judiciária (antecedendo a exposição da relação da dívida. Efetivada a apreensão dos bens, requererá o credor, ato contínuo, a respectiva homologação, apresentando, com a conta detalhada das despesas do devedor, a tabela dos preços, conforme o artigo 1468 do Código Civil/2002, a relação dos objetos retidos, pedindo a citação do devedor para, em 24 horas, pagar, ou alegar defesa”

19

2.1.2 Fiança

Segundo a ADEMI (Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário), a

garantia de fiança prestada por terceiro que visa assegurar o cumprimento das

obrigações locatícias trata-se da garantia mais utilizada no mercado imobiliário. Nos

contratos de locação, a fiança é total, prevalecendo sobre todas as obrigações da

locação e sua vigência vai até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

Como a fiança é uma manifestação de vontade do fiador, sendo casado, é

necessária também a autorização e participação do cônjuge no contrato de locação,

sob pena de nulidade da garantia.

Em consonância ao artigo Art. 1.647, inciso III, do Código Civil, nenhum

dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação

absoluta de bens, prestar garantia isoladamente. Assim sendo, ao garantir o contrato

de locação, o fiador se tornará o principal responsável pelo cumprimento das

obrigações contratuais, ocorrendo o respectivo descumprimento por parte do

locatário e deverá também ser cientificado dos eventuais processos judiciais de que

eventualmente, em virtude da locação, venha a participar o locatário, principalmente,

ações de despejo por falta de pagamento. Caso não seja notificado, há risco do

fiador não poder ser responsabilizado pelas obrigações processuais conseqüentes,

mas ainda continuará sendo responsabilizado pelos valores pactuados no contrato

de locação assinado pelas partes.

Há que se levar em conta a questão do benefício da ordem, conforme

estipula o artigo 827 e seu parágrafo único, do Código Civil/2002:

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

Em minha experiência no mercado imobiliário, especificamente no setor

de locação de imóveis, ao consultar o departamento jurídico das imobiliárias sobre

quem deve responder inicialmente pelos débitos locatícios em uma eventual ação de

cobrança, me foi respondido que é comum tentar evitar esta obrigatoriedade legal de

primeiramente penhorar os eventuais bens do locatário para depois recorrer ao

fiador, é muito comum constar nos contratos de locação uma cláusula contratual

20

onde o fiador abre mão do benefício da ordem, com fulcro no artigo 828 do Código

Civil/2002, sendo certo que, o fiador abrindo mão desse direito, pode o fiador

responder pelos débitos da locação, antes mesmo que seja notificado o locatário.

Para entender melhor esta prática, a seguir é transcrito um exemplo desta

cláusula contratual, estipulando a renúncia do fiador do beneficio da ordem, descrita

em um dos modelos de contrato de locação, os quais tive acesso ao longo da minha

experiência profissional :

O fiador renuncia expressamente ao benefício de ordem (Código Civil, arts. 827 e 828) e ao direito de revogar a fiança ora prestada e dispensa a necessidade de sua cientificação ou intimação para qualquer acordo ou ação decorrente do presente contrato, sem prejuízo de sua responsabilidade que abrange inclusive, qualquer alteração ou majoração amigável ou judicial do aluguel, até a efetiva entrega das chaves.

Outro detalhe importante, para que a fiança não se perca, é a

necessidade do fiador, obrigatoriamente, tomar ciência dos aditamentos contratuais

que eventualmente estabeleçam reajustes dos aluguéis (os quais foram negociados

entre às partes), prorrogação de prazo contratual, etc., assinando-os, caso contrário,

o fiador poderá não ser responsabilizado por estas majorações no valor de aluguel e

responderá somente pelo valor contratado originalmente e seus reajuste legais e,

caso seja celebrado expressamente estas renovações, por meio de aditivo, sem a

assinatura e concordância do fiador, poderá caracterizar novação contratual (nova

obrigação), conforme artigo 366 do Código Civil/2002, correndo o risco do contrato

de locação passar a vigorar sem gerar nenhuma responsabilidade para o fiador.

Obviamente, deixar de cumprir com esse procedimento não faz automaticamente

com que o fiador esteja exonerado da fiança original, mas não o faz alcançar sua

prestação para as majorações posteriores ao contrato de locação original.

Quando locador e locatário, sem a confecção de aditamento contratual,

acertam verbalmente novos valores de aluguel. Esse acordo verbal terá validade

jurídica tendo em vista o simples pagamento do aluguel mensal pelo locatário com o

valor majorado, sem que haja ressalva ou objeção do locatário, leva ao

convencimento de que houve realmente um reajuste consensual, senão verbal pelo

menos tácito.

Porém, esse tipo de acordo não obrigará o fiador a responder pelo que foi

alterado, pois, para que esteja coberto pela garantia, é necessário que haja o

21

aditamento com a autorização de todas as partes, constando, além da assinatura do

locador e locatário, a assinatura do fiador e do seu cônjuge, caso haja.

Na prática, a aprovação da garantia de fiador, ocorre levando em conta o

seu perfil de pessoa física, assim como renda mensal, seus bens e não possuir

restrições cadastrais, como também, o bem imóvel que possui, tamanha a

importância da propriedade do fiador dentro da filosofia do mercado imobiliário.

Também ainda é muito comum que alguns proprietários desaprovem firmar o

contrato de locação garantido por um fiador que possui apenas um imóvel registrado

em seu nome, haja vista algumas decisões judiciais desfavoráveis ao locador, tendo

em vista este único imóvel ser também considerado bem único de família e, em tese,

não poderia garantir a locação imobiliária.

É entendido por alguns magistrados que o único imóvel da família é um

bem impenhorável, conforme o artigo 1º da Lei nº 8.009/1990, que dispõe: “O imóvel

residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não

responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de

outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus

proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”

Em abril de 2005, no Recurso Extraordinário nº 352.940-4/SP, decidido

monocraticamente, o Min. Carlos Velloso do Supremo Tribunal Federal reconheceu

a impenhorabilidade do único imóvel residencial de um fiador, considerando o cotejo

da mencionada alteração legislativa com o alcance e a auto-aplicabilidade do

disposto no art. 6º da Constituição Federal, na redação que lhe foi dada pela

Emenda Constitucional nº 26/2000, que, ao tratar dos direitos sociais, por sua vez

considerados direitos fundamentais de segunda geração, prevê o direito à moradia,

o que resulta em contradição e acarreta tratamento desigual, determinando, por isso,

a não recepção, pela ordem constitucional, da disposição atualmente constante do

inciso VII da Lei nº 8.009/90. Essa decisão foi seguida de outra, em idênticos termos,

no Recurso Extraordinário nº 349.370/SP, decidido pelo mesmo julgador.

Destaca-se que esses julgados, quase imediatamente, surtiram efeitos

junto ao Superior Tribunal de Justiça, o qual, ao julgar o Recurso Especial, nº

699837/RS, em 02/08/2005, no Voto do Ministro Felix Fischer, deixou dito que “Com

respaldo em recente julgado proferido pelo Pretório Excelso, é impenhorável bem

único de família pertencente a fiador em contrato de locação, porquanto o art. 3º, VII,

22

da Lei nº 8.009/90 não foi recepcionado pelo art. 6º da Constituição Federal

(redação dada pela Emenda Constitucional nº 26/2000).” (MANOZZO)

Entretanto, O Supremo Tribunal Federal firmou em 08 de fevereiro de

2006, entendimento de que não há impedimento para a penhora de bens de família

de fiadores nos contratos de locação. A decisão foi tomada por maioria no

julgamento de um recurso extraordinário. O voto vencedor foi o do relator da

matéria, o recém aposentado ministro Cezar Peluso.

A discussão havia sido iniciada no STF com uma decisão do ministro,

também já aposentado, Carlos Velloso. Velloso, em decisão monocrática em outro

recurso extraordinário firmou entendimento no sentido contrário da decisão hoje

proferida. Para ele, não teria sido recepcionado pelo Constituição da República o

inciso VII, do artigo 3° da Lei nº 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de

família. O dispositivo exclui da proteção dada pela lei os fiadores em contratos

locatícios.

A definição do bem de família está presente no artigo 1.712 do Código

Civil:O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

O ministro Cezar Peluso divergiu da posição adotada quanto ao tema

exposto, da seguinte forma:

Não me parece sólida a alegação de que a penhora do bem de família do recorrente violaria o disposto no art. 6º da Constituição da República. (...) A regra constitucional enuncia direito social, que, não obstante suscetível de qualificar-se como direito subjetivo, enquanto compõe o espaço existencial da pessoa humana independentemente de sua justiciabilidade e exeqüebilidade imediatas”, sua dimensão objetiva supõe provisão legal de prestação aos cidadãos, donde entrar na classe dos chamados “direitos a prestações, dependentes da atividade mediadora dos poderes públicos.

Pelo visto o relator entendeu que a Constituição Federal não deve ir

contra o direito social da moradia do locatário. Nesse sentido, o ministro Peluso

considerou que o direito à moradia não deve ser proporcionado apenas aos

proprietários de imóveis, devendo estender-se também aos locatários de imóveis

residenciais. Sendo assim, caso não fosse possível a penhora do bem único de

família do fiador, se tornaria impossível que a modalidade de fiança locatícia fosse

23

viável, salvo nos casos em que o fiador possuísse duas propriedades em seu nome

e, sendo assim, muitos locatários reduziriam suas chances de alugar um imóvel para

sua moradia.

Esta divergência foi apontada pelo já aposentado ministro Eros Grau. Ele

invocou o princípio da dignidade da pessoa humana e o da isonomia para sustentar

sua tese e ainda citou o precedente criado no voto do ministro Carlos Velloso.

E é graças a decisões como estas que entenderam ser penhorável o

imóvel único do fiador, que a garantia locatícia do fiador continua viável, se tratando

da garantia mais utilizada atualmente no mercado imobiliário, sendo por exemplo,

utilizada em por volta de 70% dos contratos de locação intermediados em uma

conceituada imobiliária localizada na zona sul de São Paulo, tendo em vista a praxe

comercial, agilidade e baixo custo proporcionado ao locatário.

2.1.2.1 A Responsabilidade solidária do fiador

Mesmo sendo a garantia mais utilizada pelos locatários, muitos tem

encontrado dificuldades de obter um fiador, tendo em vista que as pessoas que

possuem bens e imóveis desistem de prestar fiança aos amigos e parentes, devido

ao risco natural de inadimplência e além de convencer o fiador, muitas vezes a

dificuldade está em também ter que convencer seu cônjuge, salvo se for o regime de

separação total de bens e o bem em questão consta em nome de apenas um dos

cônjuges, na ausência deste acordo conjugal o ato de fiança pode ser

desconsiderado pelo judiciário.

No entanto, um fator novo surgiu tentando estimular os fiadores a

assumirem seu papel no contrato de locação, pelo vigente Código Civil de 2002, há

disposições que se opõem a Lei nº 8.245/1991 regulando normas que visam a

exoneração do fiador do contrato de locação e assim, proporcionar que ao mesmo

eximir-se da fiança locatícia prestada.

Fica assim instalado uma celeuma jurídica para saber qual das leis tem

efeito uma sobre a outra, ora a exoneração prescrita pelo Código Civil de 2002 ora a

Lei do Inquilinato e todo esse transtorno refere-se principalmente ao artigo 835 do

Código Civil de 2002, que dispõe o seguinte: "O fiador poderá exonerar-se da fiança

que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando

24

obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do

credor."

Segundo este artigo, basta para o fiador notificar expressamente o

locador ou seu administrador legal da sua intenção em exonerar-se da fiança,

assumida no contrato de locação firmado pelas partes ao término do prazo

contratual e esperar apenas 60 dias para conseguir esta exoneração. Um pouco

mais adiante, veremos que as alterações introduzidas pela Lei específica nº

12.112/2009 na Lei do Inquilinato, primam por resolver esta questão, haja vista, que

não é tão fácil assim o fiador se desvincular da garantia assumida em um contrato

de locação vigente.

2.1.3 Seguro Fiança

Também previsto na Lei do Inquilinato (8.245/91, Art. 37, Inc. III), o seguro

fiança11 consiste na contratação de um seguro, exatamente como é contratado um

seguro de vida, um seguro contra incêndio ou um seguro automotivo, que garante o

conserto de um veículo ou a reposição de um veículo furtado. Como em todos estes

casos, o seguro é contratado mediante uma aprovação do cadastro do adquirente,

no caso de locação, é exigido pela seguradora a aprovação do cadastro do locatário

e por fim, o pagamento do prêmio do seguro (custo da contratação do seguro).

Esse prêmio é suportado pelo locatário, que pode optar pelo pagamento

integral no ato da contratação, parcelado em quatro vezes (debito em conta ou

boleto bancário) ou pagar mensalmente juntamente com o aluguel, neste último

caso, desde que haja uma imobiliária administrando o imóvel locado e a mesma ter

convênio com a seguradora garantidora do seguro fiança. Dependendo também

deste convênio entre imobiliária e seguradora, o contrato do seguro fiança pode,

além de cobrir 12 meses de locação, possuir validade para todo o contrato de

locação, ou seja, 30 meses, evitando eventuais desgastes no momento da

renovação do seguro fiança.

Para a aprovação do seguro fiança, a seguradora analisa os dados

cadastrais e confidenciais (SPC, Fórum e Telecheque) do pretenso locatário, assim

como comprovantes de rendimento, extratos bancários e determina o limite máximo

11 Vide o anexo 7 para visualizar um modelo de apólice de seguros, emitida pela seguradora Porto Seguro.

25

de comprometimento que o locatário poderá assumir com aluguel e encargos. Em

algumas situações, pode ser que a renda do locatário não consiga atingir o valor

total de todos os compromissos e despesas contratadas, ficando a critério do

locador a reprovação deste interessado ou a aprovação da cobertura parcial da

apólice de seguros que, em todos os casos parcial ou total, após o cadastro ser

aprovado pela seguradora, é emitido uma espécie de “ordem de serviço”, no caso da

seguradora Porto Seguro, chamado de “PAC” e, após o pagamento do prêmio do

seguro fiança (ou primeira parcela deste prêmio), que costuma girar o valor

correspondente entre 1 aluguel e ½ e 2 alugueis e ½, o seguro fiança estará

contratado e, após menos que uma semana, será emitido a apólice do seguro

fiança, que substituirá, por exemplo, a tradicional documentação do fiador e

garantirá o contrato de locação. (PORTOSEGURO)

Geralmente, as seguradoras exigem que adaptações sejam realizadas no

contrato de locação, ou seja, a inclusão de cláusulas específicas no contrato de

locação, para viabilizar que a seguradora garanta a recuperação sobre as coberturas

contratadas no seguro fiança e possibilite, em caso de sinistro, a seguradora ser

ressarcida pelo locatário (descumprimento das cláusulas contratuais ou falta de

pagamento de despesas contratadas por parte do locatário).

Normalmente, as coberturas oferecidas pela garantia de seguro fiança

são: Cobertura básica, a qual abrange o pagamento do valor do aluguel até a

permanência do locatário no imóvel, o valor correspondente a 12 vezes o valor do

condomínio (se houver), IPTU, luz, água e gás (se houver); Cobertura de danos ao

imóvel em até três vezes o valor do aluguel; cobertura de multas contratuais, no

caso, é o valor da multa por quebra de contrato que é de três vezes o valor do

aluguel mensal e pintura interna e externa. Caso o aluguel seja pago com atraso

pelo locatário, a seguradora também arcará com o pagamento ao locador, da multa

por este atraso, desde que estipulada no contrato de locação.

Uma peculiaridade do formato do seguro fiança, pelo menos adotado

pela seguradora Porto Seguro, é que a ação de despejo cumulada com cobrança,

fica a cargo de um escritório contratado pela própria seguradora, isto posto, tendo

em vista principalmente o objetivo de anular a possibilidade de eventuais fraudes

entre as partes, assim como, não perder o controle sobre os prazos da ação de

despejo/cobrança e também evitar prejuízos para a seguradora, conforme informou

a corretora de seguros, a senhora Angela Aquaroli.

26

Óbvio que cada seguradora tem suas próprias regras que, apesar de

serem semelhantes, podem obedecer métodos de operação diferentes umas das

outras, principalmente se tratando do custo para a contratação do seguro fiança.

Atualmente apenas a seguradora Porto Seguro e a seguradora Mapfre, oferecem o

produto seguro fiança como alternativa de garantia locatícia para os contratos de

locação de imóveis.

Inicialmente, quando o seguro fiança foi lançado por volta do início da

década de 90, as seguradoras só reconheciam a dívida do locatário à partir de

sentença judicial transitada em julgado da ação de despejo/cobrança contra o

mesmo, o que era inviável para os proprietários dos imóveis locados e garantidos

pelo seguro fiança, pois era necessário esperar muito tempo para que houvesse o

devido ressarcimento por parte da seguradora, dos valores devidos pelo locatário.

Com o passar do tempo, as seguradoras, concorrendo entre si, foram aperfeiçoando

o formato do seu produto seguro fiança e, atualmente, o reembolso dos débitos

locatícios ocorre em até trinta dias após o protocolo da ação de despejo, e

prossegue até o efetivo despejo ou desocupação do imóvel por parte do locatário.

Conforme informação da corretora de seguros Angela Aquaroli, para que

a seguradora entre com a ação de despejo, é necessário que o proprietário (ou seu

administrador) protocole na seguradora, uma carta simples informando que o

locatário (e também contratante do seguro fiança) se encontra inadimplente com

suas obrigações locatícias firmadas no contrato de locação, geralmente por falta de

pagamento de aluguel, juntamente com a relação ou planilha de débitos, constando

a data de vencimento das despesas, se possível, por meio de uma ficha de

compensação ou recibo com vencimento, relacionando todas estas despesas em

aberto, para que no prazo máximo de trinta dias deste respectivo protocolo, o

proprietário seja reembolsado destas despesas pela seguradora. Caso o locador ou

seu administrador não avise expressamente a seguradora em tempo hábil, as

despesas contratadas não serão reembolsadas pela mesma ao locador.

O receio da não renovação do seguro fiança é um dos maiores temores

do locador, tendo em vista que, caso o locatário não pague o prêmio do seguro

fiança tempestivamente, o contrato ficará descoberto e após trinta dias do termino

do prazo contratado, não haverá mais como renovar automaticamente o seguro

fiança, sendo necessário o locatário dar entrada novamente em todo o processo de

análise de documentos, providência esta que não será mais de interesse do

27

locatário, haja vista que o seu objetivo de alugar o imóvel já se consumou e o fato de

ter que arcar novamente com o custo do seguro fiança torna-se, sem dúvida, o maior

empecilho para a conclusão desta renovação.

A cada vencimento do seguro-fiança, a renovação se dá com base no

valor do aluguel reajustado e valores de condomínio e IPTU atualizados, sendo

automática não será necessária a aprovação do cadastro do locatário, bastando

apenas o pagamento do prêmio anual, seja à vista ou no plano em que o locatário

escolher conforme as formas oferecidas pela seguradora contratada.

Caso o locatário deseje, no vencimento do prazo de cobertura do seguro

fiança, substituir a garantia de seguro-fiança para outra garantia locatícia, como a

garantia de fiador ou caução em dinheiro, tendo em vista o custo do prêmio do

seguro fiança, o mesmo deverá obter a prévia concordância expressa do locador,

haja vista que pode haver a negativa do mesmo em substituir uma garantia tão

sólida, como é o seguro fiança, por uma garantia tida como um pouco mais “frágil”

como, por exemplo, a caução de 3 alugueres, que garante apenas o valor do aluguel

pelo prazo de 3 meses.

2.1.4 Titulo de Capitalização

Assim como o Seguro Fiança, o titulo de capitalização12 se trata de uma

modalidade de garantia individual, sem envolver terceiros e seus respectivos bens.

O Titulo de capitalização fica vinculado ao Contrato de Locação até a sua rescisão,

quando será resgatado o valor do depósito acrescido dos juros mensais de

capitalização.

O valor do titulo será convencionado quando da locação, normalmente

gira em torno de 6 a 12 vezes o valor do aluguel, não havendo limitações legais ou

valor mínimo pré-estabelecido a ser investido pelo locatário, prevalecendo o bom

senso e também a disponibilidade do locatário.

Esta modalidade de garantia é ideal para quem dispõe de outros recursos

investidos, por exemplo, na caderneta de poupança, pois além de não acarretar

quaisquer custos, dá continuidade ao investimento do locatário, pois ao final do

contrato de locação, não havendo nenhuma inadimplência do locatário ou

12 Para ilustrar a apresentação do título de capitalização, vide o anexo 8.

28

descumprimento contratual, o inquilino pode resgatar integralmente o total dos

recursos investidos, acrescido da respectiva correção monetária ou poderá manter o

título de capitalização e gozar dos devidos rendimentos, inclusive, concorrer a

sorteios e prêmios. Outra opção é utilizar o mesmo título de capitalização para

alugar outro imóvel em caso de resolver mudar para outra residência.

(SULAMERICA)

Um detalhe que é necessário prestar atenção e ter cuidado por parte do

investidor-locatário, é o fato que poderá haver perda de rendimentos e eventual

cobrança de multa no caso de ocorrer o resgate do título de capitalização antes de

completado o aniversário do investimento, por exemplo, caso o locatário desocupe o

imóvel após 18 meses de locação, faltará ainda 6 meses para completar o 2º

aniversário do investimento e o mesmo só poderá ser resgatado pelo locatário com

pagamento de multa e perda dos rendimentos.

Para o locador, o fato de não garantir apenas 3 meses de aluguel, como

no caso da caução em dinheiro, resolve a dúvida de poder garantir boa porte do

prazo contratual, sendo possível que o locatário seja despejado dentro do prazo

coberto, oque reduz o risco de prejuízos ao locador, se tornando uma ótima opção

de garantia para a segurança patrimonial do locador.

2.1.5 Fiança Bancária

A Carta de Fiança Bancária13, emitida pelo banco onde o locatário é

correntista, normalmente prevê o total das obrigações contratadas pelo locatário,

todas obviamente descritas no contrato de locação, sem limitações de prazo ou

valores.

Ocorre que em muitos casos os bancos limitam o prazo da carta fiança

para ser renovada semestralmente ou anualmente, muitas vezes a pedido do próprio

locatário, tendo em vista a eventuais altas tarifas bancárias, que variam conforme o

relacionamento que o locatário possui junto ao banco onde é correntista e, sendo o

prazo da carta fiança bancária superior a 12 meses, costuma ser cobrado pelo

banco um valor mais alto da taxa para contratação deste serviço, que é

exclusivamente direcionado a específicos clientes ou fica à disposição dos

13 No anexo 9, está ilustrado um modelo de carta fiança bancária emitido pelo Banco Itaú S/A.

29

funcionários que trabalham no respectivo banco garantidor e emissário da fiança

bancária.

Alguns bancos que prestam o serviço de fiança bancária são: Banco Itaú

S/A, Banco Personalitté S/A, Banco Real S/A, Banco Bradesco S/A, Banco CCF S/A,

Citibank e Banco Safra S/A.

O banco, ao emitir a fiança bancária, costuma também solicitar

adaptações no contrato de locação, para que efetivamente viabilize a funcionalidade

desta garantia locatícia. Abaixo, apresento um exemplo das cláusulas normalmente

inseridas no contrato de locação confeccionado, o qual prevê a fiança bancária,

contratada pelo locatário em um Banco muito popular, como segue:

“1-O locatário entrega neste ato ao locador carta de fiança bancária, no

valor de R$ 73.500,00 (setenta e três mil e quinhentos reais), garantia essa que

abrange de forma explícita os pagamentos dos aluguéis, IPTU, taxa de incêndio,

condomínio, água, luz, danos ao imóvel, pintura, multa por rescisão contratual,

honorários advocatícios e custas judiciais, emitida pela instituição financeira BANCO

BRADESCO S/A, com validade do período de 01/11/2008 a 31/10/2009, cumprindo

assim a garantia de todas as obrigações previstas neste contrato. Restando 20

(vinte) dias para findar-se o prazo da fiança bancária e havendo interesse na

renovação do presente instrumento, obriga-se desde já o locatário a apresentar nova

garantia, nos mesmos moldes e com valores atualizados para a época.

2-O locatário declara, para todos os fins e efeitos de direito, que recebe o

imóvel locado no estado em que se encontra de conservação e uso, de acordo com

o laudo de vistoria elaborado e assinado pelas partes, que passa a integrar este

contrato como Anexo 1, obrigando-se e comprometendo-se a devolvê-lo neste

estado, sob pena de incorrer nas cominações legais previstas neste contrato de

locação ou estipuladas em lei, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal do

imóvel.

3-O locatário deverá avisar o locador, com 30 (trinta) dias de

antecedência do término do prazo contratual, de forma expressa, que não há

interesse em renovar o presente contrato de locação, bem como o seu interesse em

desocupar o imóvel, de pessoas e coisas, para que possa ser realizada a respectiva

vistoria para constatação do estado atual do imóvel locado”.

O custo da contratação da fiança bancária, varia de banco para banco,

inclusive, estima-se que gira em torno do valor correspondente a 1 aluguel, mais a

30

promessa de manter o investimento em algumas aplicações bancárias, se possível,

no total do valor garantido no contrato de locação firmado, mas, conforme minha

experiência profissional e pesquisas realizadas junto ao mercado imobiliário,

dependendo do relacionamento que o locatário possuir com o banco em que tem

conta corrente, a contratação da fiança bancária, pode chegar a ser gratuita.

Nos casos em que a fiança bancária não comporta o prazo total do

contrato firmado, a renovação da fiança bancária deve ocorrer antes do seu

vencimento, para que não haja risco do contrato ficar descoberto da garantia

locatícia enquanto o locatário não efetuar esta renovação.

O ressarcimento ao locador dos eventuais débitos do locatário deverá

ocorrer após o aviso expresso junto ao banco, com prazo não inferior a 30 dias do

vencimento da despesa contratual em aberto de responsabilidade do locatário ou

conforme as normas eventualmente expressas na carta fiança bancária. Há inclusive

situações em que a falta de aviso acarreta o cancelamento automático da fiança

bancária, exonerando a responsabilidade do banco garantidor, não havendo

ressarcimento de nenhum valor inicialmente garantido.

2.2 Sobre quais obrigações do locatário recaem as garantias da locação ?

As obrigações cobertas pelas garantias locatícias, as quais devem estar

expressas no contrato de locação, além do disposto no artigo 23, da Lei nº

8.245/2991, devem constar no contrato de locação. Em seu modelo de contrato de

locação as quais, havendo inadimplência ou descumprimento, deverão ser

suportadas pela garantia contratada, da seguinte forma:

O locatário deverá: Pagar o aluguel; as despesas de condomínio; o IPTU; pagar as contas de luz; contas de gás, conta de água (Sendo imóvel sem a administração de condomínio); deve ser responsável pelos danos ao imóvel (é necessário que haja a vistoria14 de ocupação inicial do imóvel, assinada pelo locatário para que haja a obrigação do locatário em ressarcir o locador dos defeitos, que porventura, sejam encontrados ao término da locação, os quais não estavam relacionados na vistoria inicial de ocupação); Pagar as multas contratuais, em caso de descumprimento de cláusula contratual, que possui a base no valor de três alugueres vigentes, Pagar a multa por atraso no pagamento de aluguel de 10% e a multa por quebra de cláusula contratual; pagar as multas condominiais; pagar as tarifas municipais, como taxa de lixo; contratar o seguro de incêndio (pode ser feito seguro complementar, caso seja provado que o prédio já possui seguro parcial contratado) e providenciar o levantamento de obras voluptuárias que forem, por ventura, realizadas no imóvel sem o consentimento expresso do locador. (MANZANO).

14 Para conhecer um formulário de vistoria inicial de ocupação, vide o anexo 13.

31

Em suma, todas as obrigações descritas no artigo 23 da Lei nº

8.245/1991, devem também estar dispostas no contrato de locação, para maior

clareza e concordância do locatário e fiador e ciência do proprietário do imóvel ora

locado, além de prever as eventuais quebras de contrato por parte do locatário, a

constar no instrumento particular estas obrigações do locatário, não haverá dúvida

sobre o fiel cumprimento das mesmas, tanto para o locatário e na ausência deste,

para o fiador.

2.3 Defeitos da garantia no contrato de locação residencial

Mesmo sendo rigoroso e exigindo a mais eficaz garantia disponível no

mercado imobiliário e autorizada pela Lei nº 8.245/91, o proprietário do imóvel

locado deve tomar alguns essenciais cuidados com os procedimentos na análise da

garantia locatícia e acompanhar os seus procedimentos até a efetiva entrega pelo

locatário das chaves do imóvel locado.

Mesmo que no contrato de locação firmado entre as partes haja uma

sólida garantia, como o seguro fiança, por exemplo, é imprescindível que o

proprietário verifique todos os detalhes da contratação do seguro junto a corretora

de seguros, pois existem detalhes cruciais para a funcionalidade do seguro fiança,

como por exemplo, a falta da assinatura das partes na proposta de seguro fiança 15

ou a falta do pagamento do prêmio do seguro (ou primeira parcela deste prêmio em

caso de parcelamento), poderá exonerar a obrigação da seguradora em arcar com o

eventual sinistro por inadimplência do locatário junto ao proprietário do imóvel,

mesmo estando redigidas as cláusulas exigindo a contratação do seguro fiança no

instrumento contratual de locação firmado. Caso alguma dessas desatenções

acontecerem, o locador estaria desprotegido e com um contrato firmado sem

garantia líquida, apenas com sustentação para propor a competente ação de

despejo contra o locatário, pela eventual quebra de cláusula contratual.

Conforme minha experiência e o relato de outros profissionais do ramo

imobiliário, detalhei abaixo alguns riscos e cuidados que devem ser tomados pelo

proprietário na análise e aceitação de todas as garantias locatícias:

15 Um formulário de proposta de seguro fiança pode ser conhecido no anexo 10.

32

1) Caução: Apenas deve-se ter o cuidado de, quando monetária, receber

a caução em dinheiro antes da entrega das chaves. Se tratando da

caução de bem imóvel, deve-se averbar o contrato de locação junto a

matrícula do imóvel do caucionante. As taxas cartorárias e

emolumentos poderão ser cobrados do locatário (é interessante

estipular isto no contrato de locação para evitar eventuais dúvidas

futuras).

2) Fiança: A pessoa do fiador responde com qualquer um dos seus

bens, caso haja descumprimento das obrigações por parte do

locatário. Deve-se tomar o cuidado de não atrelar um bem do fiador ao

contrato de locação, como um imóvel, por exemplo (erro costumeiro) o

que caracterizaria a garantia de caução de bem imóvel e, havendo 2

garantias num mesmo contrato firmado, o locador incorrerá no

disposto do artigo 43, da Lei nº 8.245/91, inciso II, que prevê

contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis

meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel

atualizado, revertida em favor do locatário por exigir, por motivo de

locação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de

locação. Além desse detalhe, é indispensável os seguintes cuidados:

a) Solicitar matrícula atualizada do bem imóvel do fiador (apenas para

informação), o bem deve estar livre de ônus e em nome apenas do

fiador, salvo se as pessoas relacionadas na matrícula também

aceitarem dar fiança na locação e assinarem o contrato de locação.

Também é necessário verificar se não há clausula de

impenhorabilidade/incomunicabilidade/inalienabilidade averbada

junto ao imóvel do fiador, caso haja, este imóvel não pode ser

penhorado para suprir eventuais débitos do locatário.

b) Caso o fiador seja casado, seu conjuge deverá concordar com a

garantia e assinar o contrato de locação conjuntamente para dar

validade a mesma, salvo em casos de casamento sob o regime de

separação total de bens.

33

c) Verificar a idoneidade do fiador junto aos órgãos de proteção ao

crédito, inclusive, para verificar se não há nenhuma dívida que

coloque risco na penhora antecipada do imóvel do fiador ou outros

bens informados.

Um detalhe que a prática locatícia me ensinou é que, fiadores com

muitas consultas de crédito em seu CPF, realizadas por imobiliárias,

em um curto espaço de tempo (Ex.: 4 ou mais consultas em 1 mês

realizadas por 4 imobiliárias diferentes) poderá ser indício da prática

ilegal de “Fiador Profissional”. A contratação de fiador profissional é

uma prática cuja finalidade é fornecer documentos, geralmente falsos,

ao locatário para que este possa satisfazer a necessidade de suprir a

garantia de fiador junto às imobiliárias e proprietários de imóveis. Por

este “serviço”, geralmente é cobrado o valor correspondente a 1

aluguel ou uma taxa fixada pelo intermediador, que varia conforme a

probabilidade da aceitação desta documentação do fiador profissional

junto às imobiliárias. Geralmente este valor é pago quando o fiador

profissional assina o contrato de locação. Para a captação de

“clientes” esses falsários costumam publicar anúncios na internet e em

jornais16 de grande circulação.

Uma situação inerente ao locatário é a dificuldade em obter um fiador

que resida e que possua bens na comarca onde está localizado o

imóvel pretendido para locação. A resistência dos proprietários e seus

respectivos administradores em aceitar uma garantia com origem em

outro estado ou cidade, se remete ao fato que, uma eventual ação de

cobrança ou penhora fora da comarca onde está localizado o imóvel

locado, configura uma ação mais dispendiosa e demorada, com

notificação por meio de cartas precatórias, contratação de advogado

local, etc.

3) Seguro Fiança: Quando a garantia apresentada pelo locatário é o

seguro fiança nenhum documento deve ser analisado (ou aprovado)

pelo proprietário, pois esta é uma das funções da seguradora, sendo

16 Para visualizar um anúncio publicado para captação de clientes interessados no serviço de fiador profissional, vide anexo 12.

34

assim, o pretenso locatário deve encaminhar os documentos

solicitados para a análise prévia de uma corretora de seguros

credenciada pela seguradora garantidora do seguro fiança. A

seguradora é quem analisará se esta documentação está compatível e

em ordem ou se necessita de algum complemento, pois como

garantidora da locação, o cuidado nesta aprovação cabe apenas à

seguradora. Se possível, o proprietário do imóvel deve solicitar que a

contratação do seguro fiança seja intermediado por meio de uma

corretora idônea ou de seu conhecimento, pois não está descartado o

risco de fraudes e pseudos corretores de seguros agirem em conjunto

com o locatário para apenas simular a contratação do seguro fiança.

No caso desta garantia locatícia, as chaves do imóvel deverão ser

entregues apenas quando houver:

a) a emissão pela seguradora do “PAC” de aprovação de seguro

fiança17.

b) Assinatura das partes (locador e locatário) na proposta do seguro

fiança.

c) Pagamento do prêmio do seguro fiança ou da 1ª parcela, tendo em

vista que o pagamento do seguro fiança pode ser parcelado.

d) Assinatura da vistoria de ocupação do imóvel, principalmente

quando é contratado a cobertura de danos ao imóvel ou pintura.

e) Assinatura das partes (com firma reconhecida) no contrato de

locação firmado, lembrando que é comum a seguradora também

ficar com uma via do contrato de locação.

4)  Titulo de Capitalização: Deve-se apenas tomar o cuidado para que o

locatário esteja ciente que, em caso de rescisão anterior a 12 meses

de aplicação, estará sujeito a perda dos rendimentos e poderá pagar

multa pelo saque antecipado junto a instituição financeira. O saque do

valor aplicado, cujo valor não há limites previstos na Lei, podendo ser

de 6 ou 12 meses de aluguel, conforme acordado entre as partes,

17 Para visualizar um PAC de aprovação de seguro fiança, emitido pela Seguradora Porto Seguro, vide anexo 11.

35

deverá ser autorizado expressamente pelo locador junto à instituição

financeira detentora do título de capitalização.

5) Fiança Bancária: Importante introduzir uma cláusula de renovação no

contrato de locação, no prazo mínimo de 15 dias prévios ao

vencimento desta garantia, para não correr o risco do contrato de

locação ficar descoberto por falta da respectiva renovação, caso o

locatário não a providencie, o banco ainda estará responsável por este

descumprimento contratual, que deverá prever multa correspondente a

3 meses do aluguel vigente.

O locatário conseguir contratar ou ter acesso às garantias exigidas pelos

locadores e imobiliárias, é atualmente uma das maiores dificuldades para que um

contrato de locação seja concretizado, seja pela indisponibilidade de valores,

desconhecimento local de eventuais fiadores, etc. Por esse motivo, que inclusive

tráz ineficiência ao processo de locação, foi necessário introduzir modificações a Lei

nº 8.245/2001, que surgiu, dentre outros objetivos, para atualizar e tornar legal

práticas já adotadas por meio das jurisprudências, como veremos a seguir.

3. REFORMAS NAS GARANTIAS PELA LEI Nº 12.112/2009

Com o objetivo de reduzir o déficit habitacional no país e de atualizar as

relações entre locador e locatário, foi promulgada a Lei nº 12.112/2009, que traz

mudanças importantes nas relações entre locador e locatário. As alterações

abrangem 14 pontos da lei, sendo as mais polêmicas as que tratam sobre a questão

do despejo e os fiadores.

A Lei nº 12.112/09 alterou apenas 11 artigos da Lei de Locações nº

8.245/91, destes, apenas 4 artigos e alguns incisos tratam de alterações relativas a

garantia locatícia, o artigo 12, que fala sobre a sub-rogação da locação em diversas

situações, inclusive, dissolução da união estável, sendo nova causa de

prosseguimento da locação residencial do cônjuge ou companheiro resistente, em

36

seu parágrafo 2º, o fiador caso queira, poderá se exonerar desta sub-rogação do

locatário, porém ainda responderá pelo contrato pelo prazo por 120 dias posteriores

a sua comunicação de exoneração ao locador. Acerca desta inclusão, assinalam os

autores Paulo Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe (2010, pp.17 e 18) no que

segue:

O outro texto legal inovador subseqüente assegura ao fiador a faculdade de se exonerar de suas responsabilidades, a ser manifestada no prazo de 30 dias, contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando, no caso de exoneração responsável ainda pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação dele ao locador; reciprocamente, se não exercer aquela faculdade de exoneração no trintídio contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, prosseguirá normalmente como fiador de novo locatário sub-rogado residencial afiançado, como de direito, em face do locador.

O artigo 39 acrescentou o seguinte texto: “ ..., ainda que prorrogada a

locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”, pois mesmo que o artigo 39

estivesse claro em prever a garantia até a efetiva devolução do imóvel, existiam

precedentes segundo os quais a fiança não necessariamente se estenderia até a

efetiva devolução do imóvel, uma vez que é entendido que a concordância do fiador

em garantir a locação vai até o final do prazo estipulado no contrato, não devendo o

fiador responder por débitos posteriores ao que ficou convencionado inicialmente em

contrato, já que não havia autorização expressa do fiador prorrogando a garantia,

ficando assim a mesma limitada ao prazo contratual. Com este complemento, o texto

não gera dúvidas quanto a permanência da garantia até a efetiva entrega das

chaves, mesmo havendo prorrogação do prazo contratual (PICHILIANI, 2010, p. 51).

Em seu artigo 40, a Lei nº 12.112 traz a possibilidade de exigência de

novo fiador ou de substituição da modalidade de garantia nas hipóteses j[a

conhecidas, com duas inovações: No inciso II, quando houver a inclusão do fiador

em recuperação fiscal ao lado de outros fatores de insegurança, esse quadro

autorizará o locador a pedir a substituição do fiador e no inciso X, no caso do fiador

manifestar sua intenção de desoneração da fiança, a qual deixará de figurar apenas

após decorridos 120 dias. Nos casos expressos do inciso I ao X, conforme o

parágrafo único, poderá o locador exigir nova garantia ao locatário, sob pena de

desfazimento da locação.

37

A falta de substituição da garantia “defeituosa” permite ao locador

requerer a concessão de liminar ordenando o despejo do locatário no prazo de 15

dias, conforme o artigo 59 em seu inciso VII.

O artigo 59, que concede liminar quando ér utilizado a garantia de caução

financeira de 3 alugueres, recebeu quatro novos motivos para o desfazimento da

locação, são eles: O inciso V que cita a permanência do sub-locatário, estando

extinta o contrato com o locatário; O inciso VI fala dos reparos urgentes descritos no

artigo 9º, inciso VI da Lei nº 8.245/91; Já o inciso VII dispõe sobre o término do

prazo notificatório de 30 dias que o locador deve fazer ao locatário, previsto no

parágrafo único do artigo 40 da Lei do Inquilinato, em caso de substituição do fiador.

No inciso IX é tratado uma alteração mais significativa, uma vez que, o

locador poderá requerer a concessão de liminar, havendo a falta de pagamento das

obrigações contratadas e não havendo qualquer outra garantia atrelada ao contrato

de locação. Eis a redação do novo e último inciso do parágrafo primeiro do artigo 59

da Lei do Inquilinato:

“IX - A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independente de motivo.” (Redação dada pela Lei nº 12.112/09)

Em complemento a este novo inciso, a Lei nº 12.112/09 também acresceu

um parágrafo 3º ao artigo 59 :

Parágrafo 3º - No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do artigo 62.” (Redação dada pela Lei nº 12.112/09)

A introdução da concessão da liminar ao locador, em caso de

inadimplência do locatário que não possui garantia, tem alterado, inclusive, a prática

comercial das locações, conforme minha experiência profissional como corretor de

imóveis e administrador de imóveis locados, afinal esta passou a ser uma nova

ferramenta para garantir ao locador a retomada rápida do imóvel. Dentre muitos

negócios locatícios, em abril de 2010, eu intermediei a locação de um imóvel

residencial, sem qualquer garantia locatícia atrelada ao contrato de locação, apoiado

38

apenas no inciso IX do artigo 59, que proporciona a impetração da liminar, após 15

dias de atraso no pagamento dos encargos locatícios.

Este proprietário do imóvel locado nessas condições, demonstrou ser

conhecedor da Lei de Locações, porém, nunca havia assinado um contrato de

locação isento de garantia locatícia e à época da realização do negócio, eu o

questionei sobre optar por um contrato de locação sem estar atrelado a nenhuma

garantia e ele me respondeu o que segue:

Decidi alugar o meu imóvel, sem a exigência de um fiador ou outra garantia, acreditando no dispositivo do inciso IX do artigo 59, da Lei nº 12.112/2009, levando em conta, o bom cadastro apresentado pelo locatário e para agilizar a locação do meu imóvel. Acredito que, em caso de inadimplência, o processo de despejo será mais célere tendo em vista a concessão desta liminar.

Sobre a inclusão do inciso IX do artigo 59, também há a preocupação do

legislador em ocorrer demasiado excesso de celeridade processual e assim trazer

danos ao locatário, como assinalaram Wilson Ricardo Ligieira e Mauricio Carlos

Pichiliani (2010, P. 72 e 73):

As hipóteses previstas nos incisos VIII e IX, segundo Torres Vasconcelos, devem ser analisadas cautelosamente pelo juiz no caso concreto, a fim de evitar, com a concessão da liminar, sérios danos patrimoniais (com reflexos em sedes trabalhista e empresarial, por vulnerar o fundo de empresa) e a afronta ao direito constitucional de moradia. Deveras, a última situação inserida pela Lei nº 12.112/09, que acrescentou o inciso IX ao artigo 59, da Lei do inquilinato, dificulta sobremaneira a situação do locatário em sua defesa, fato que, certamente, acarretará inúmeros recursos e manifestações indignadas, principalmente diante da possibilidade da concessão da liminar inaudita altera parte. De qualquer modo, a reforma visa tão somente a preservação daquilo que foi contratado, primando-se pela aplicação do princípio da boa-fé objetiva e pelo dever de lealdade que deve pautar qualquer relação contratual.

As alterações foram introduzidas e com elas, vieram também as dúvidas

se realmente essas mudanças surtirão efeito rápido no sentido de trazer mais

segurança ao proprietário e proteger os direitos das partes envolvidas no contrato de

locação. Após pouco mais de 3 anos de entrar em vigor, para saber o que pensa o

profissional que atua no mercado imobiliário, especificamente no segmento de

locação, eu realizei uma pesquisa sobre quais são os resultados e perspectivas dos

impactos proporcionados pelas inovações da Lei nº 12.112/2009 , que

acompanharemos no próximo capítulo.

39

4. PESQUISA NO CAMPO IMOBILIÁRIO

Em pesquisa18 realizada com profissionais do ramo imobiliário de 20

imobiliárias localizadas em 5 capitais brasileiras (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo

Horizonte, Porto Alegre e Recife), eu questionei sobre as mudanças introduzidas

pela Lei nº 12.112, de 2009 e as perspectivas dos profissionais quanto e estas

mudanças no mercado imobiliário se inclusive já haviam mudanças significativas

oriundas destas alterações.

Das dez perguntas que compunham a pesquisa, foi constatado o seguinte

resultado:

90% das imobiliárias consultadas utilizam a garantia de fiança como a

garantia locatícia mais utilizada em seu escritório na intermediação dos contratos de

locação residencial, a segunda mais utilizada é a caução em dinheiro e a terceira

garantia mais utilizada é o seguro fiança.

70% dos entrevistados me informaram que, no sentido de resolução de

uma eventual pendência locatícia, a garantia mais eficaz é o seguro fiança, uma vez

que a seguradora paga o inadimplemento do locatário, porém, ainda há rigidez por

parte da seguradora em aprovar o seguro fiança e o custo anual em torno de 2

vezes o valor do aluguel, oque inviabiliza que esta seja uma garantia acessível para

todos os locatários que se interessam em não recorrer a um fiador. A garantia de

fiança bancária seria a segunda opção mais eficaz na opinião dos especialistas,

porém inacessível para a grande maioria dos interessados, devido aos poucos

bancos que prestam este serviço e os específicos clientes que tem acesso a este

serviço.

100% dos profissionais do ramo imobiliário acreditam que o alto custo

anual do seguro fiança e a rigidez na aprovação, por parte da seguradora, inviabiliza

que todas as locações sejam realizadas com esta modalidade de garantia locatícia,

oque seria ideal para a prestação do serviço de administração do imóvel locadoe

segurança do seu respectivo proprietário.

18 Vide no Anexo 15, para visualizar o formulário de pesquisa utilizado neste trabalho.

40

55% dos entrevistados acreditam que o locador deixa de alugar seu

imóvel com receio do locatário não conservar o imóvel locado, já 45% dos que

opnaram entendem que a preocupação maior do locador é a dúvida em receber ou

não o valor do aluguel e encargos locatícios e por isso o receio em disponibilizar a

sua propriedade para locação, muitas vezes preferindo optar pela venda do imóvel

residencial para investir em imóveis comerciais.

Sobre qual o tempo de permanência do locatário inadimplente, todos

consultados afirmam unanimemente que não há uma regra fixa, que a demora extra-

judicial na resolução da lide, depende da índole do locatário, a causa do

inadimplemento e a celeridade administrativa, seja do proprietário ou seu

administrador, inclusive, o receio de ter o seu nome negativado e uma possível

agilidade no trâmite do processo é a maior esperança de mudança na prática

locatícia, justamente pelas reformas introduzidas pela Lei nº 12.112/2009.

Ficou também constatado por mim uma variação enorme quanto a

porcentagem informada de inadimplência na carteira de administração de imóveis

locados das imobiliárias consultadas. Algumas afirmam ter 0% de inadimplência, já a

grande maioria informou possuir até 10% de inadimplência, porém, fica claro que um

dos fatores determinantes do risco de inadimplência é o perfil do locatário,

principalmente quanto a renda e estabilidade no emprego. Imóveis com valores

baixos de aluguel (até R$ 1.500,00) atraem o locatário assalariado, os quais

dependem exclusivamente do seu salário mensal para saldar os alugueis. No caso

de perder o emprego, não há como honrar o pagamento do aluguel. Por outro lado,

os imóveis com altos valores locatícios, cujos moradores são empresários, altos

executivos, presidentes e diretores, estes possuem o perfil de pagadores fiéis que

não costumam atrasar o pagamento do aluguel, tendo em vista o aluguel do imóvel

residencial ser muitas vezes um investimento estratégico, as vezes pela realização

de um projeto ou até mesmo para esperar que o imóvel de sua propriedade seja

reformado.

Quanto a garantia ideal, 65% acreditam que a garantia de seguro fiança é

a garantia mais eficaz e segura para o proprietário, 25% entendem que, por ser

amigo ou parente do locatário, o fiador se torna a garantia mais eficaz, mesmo

apresentando risco na liquidez, fato não constatado na modalidade de seguro fiança.

O maior objetivo das garantias locatícias, segundo os pesquisados, está

longe de acontecer, mesmo com as liminares oferecidas pela Lei nº 12.112/2009, o

41

locador conservador sempre vai preferir possuir uma garantia para alugar o seu

imóvel que isentar o locatário de apresentar uma garantia locatícia sólida, seja pela

filosofia atual do mercado imobiliário ou para tentar evitar ao máximo os eventuais

prejuízos pela locação mal sucedida. A expectativa é que aquele específico locador

investidor, que possui um número maior de imóveis locados e também disponíveis

para locação, “ouse” arriscar com base no eventual excelente cadastro do locatário e

na celeridade judicial com o apoio das liminares introduzidas pela Lei nº

12.112/2009, já o regular locador de imóveis terá maior resistência em abrir mão das

garantias disponíveis na hora de alugar o seu imóvel, mesmo que seja orientado ao

contrário, talvez seja questão de adaptação, mas isso apenas o tempo dirá.

65% desses profissionais que atuam tanto na administração da locação

de imóveis como na comercialização desses imóveis, informaram que há a

perspectiva de que ocorra um aumento significativo na quantidade de imóveis

ofertados, principalmente pela introdução das mudanças na Lei nº 12.112/2009,

outros profissionais entendem que essas mudanças não serão tão relevantes assim,

já que a nova lei apenas formalizou procedimentos já adotados por meio das

jurisprudências judiciais sem trazer mudanças revolucionárias.

Eles dizem também que o proprietário do imóvel está mais animado em

alugar mais rápido o seu imóvel e que talvez haja maior maleabilidade do mesmo

quanto ao rigor de buscar a garantia locatícia “perfeita”, porém, dificilmente este

proprietário que depende da renda do seu aluguel, muitas vezes para compor o

orçamento mensal, abrirão mão do recurso do fiador e demais modalidades de

garantias previstas na Lei nº 8.245/1991.

95% dos entrevistados informaram que possuem a mesma sensação que,

mesmo que haja leis oferecendo mais recursos para evitar prejuízos aos

proprietários de imóveis, é necessário um poder judiciário melhor aparelhado, pois

nada adianta criar leis e sempre depender da morosidade judicial para fazer com

que essas leis sejam aplicadas, principalmente para que o infrator não seja

favorecido por esta demora.

Sugestões de outros mecanismos ou recursos que poderiam ser úteis no

sentido de agilizar e proteger o negócio locatício, os quais ainda não existem no

mercado imobiliário, também foram discutidos entre os profissionais que

responderam a minha pesquisa e no próximo capítulo, eu destaco quatro dessas

sugestões, as quais teriam como principal objetivo o de aperfeiçoar o mercado

42

imobiliário e corrigir alguns percalços que dificultam ou até mesmo inviabilizam que

algumas locações residenciais se concretizem.

5. SUGESTÕES PARA APERFEIÇOAMENTO DOS NEGÓCIOS LOCATÍCIOS

Com o objetivo de facilitar a realização das locações de imóveis, além de

trazer mais segurança ao proprietário do imóvel locado, abaixo eu listo quatro

sugestões:

1) Tratamento diferenciado da Lei de Locações conforme o perfil

específico de cada locatário.

2) Possibilidade de vínculo do veículo do locatário junto ao contrato de

locação, com o respectivo registro no Departamento de

Regulamentação de Veículos Automotores (Detrans e Diretrans).

3) Todo contrato de locação (assim como eventualmente o contrato de

venda de imóveis) seja reconhecido legalmente apenas quando

acompanhado da assinatura de um corretor de imóveis, acompanhada

do seu respectivo número de CRECI.

4) Análise do crédito do locatário, por intermédio do cadastro positivo, o

qual é um projeto em trâmite desde 2003, de autoria do deputado

Bernardo Ariston ou por meio de um cadastro positivo imobiliário

cadastrado junto ao CRECI, que seria específico para este segmento

imobiliário.

Adiante eu detalho especificamente cada uma essas sugestões para melhor

esclarecimento, como segue.

5.1 Tratamento diferenciado conforme o perfil de cada locatário

43

A locação de imóveis residenciais, conforme verificado no decorrer deste

trabalho, é voltada principalmente para atender o locatário com o perfil familiar, que

depende do imóvel locado para abrigar toda a sua família, muitas vezes não

dispondo de outra opção de moradia, porém, muitos outros locatários como

executivos, estudantes, viajantes e estrangeiros, que em muitos casos residem

sozinhos e provisoriamente quando alugam seus imóveis, porém, necessitariam de

um tratamento legal diferenciado no momento desta contratação. Caso houvesse um

tratamento legal para cada perfil de inquilino, facilitaria muito as tratativas e,

principalmente, as rescisões contratuais, uma vez que esse locatário que em tese

habitará por pouco tempo o imóvel locado (30 dias, 3 meses, 6 meses, etc.), não

necessita dispor de determinadas proteções que a Lei do Inquilinato proporciona,

que inclusive, visam proteger a segurança familiar do locatário, evitando despejos

rápidos, por exemplo.

Entre estes perfis, comumente existe o perfil da família tradicional, o qual

figura como objetivo maior da Lei do Inquilinato, onde o imóvel é locado para a

residência de um casal, seus filhos e demais familiares. Neste perfil, o locatário

geralmente pretende residir por muitos anos no imóvel locado, muitas vezes

chegando a renovar o contrato original de locação por mais de uma vez, inclusive,

seja por suas raízes ou pelo longo prazo de moradia, este perfil tem maior facilidade

para conseguir um fiador que possui um imóvel na comarca desejada para residir. Já

o perfil do executivo que pretende, muitas vezes, ficar no máximo um ano residindo

no imóvel locado, por também possuir um contrato de trabalho atrelado à respectiva

locação, assim como, o perfil do estrangeiro que, na maioria das oportunidades

pretende ficar pouco tempo em nosso país (geralmente até 6 meses) ocupando o

imóvel e não dispõem de muitas alternativas de garantias, como por exemplo, um

fiador ou a possibilidade de contratar o seguro fiança que se torna impraticável, pelo

alto custo por pouco prazo contratual e principalmente no caso do locatário

estrangeiro, que não costuma atender as exigências da seguradora, por possuir um

cadastro nacional praticamente “em branco” sem maiores garantias para apresentar

à mesma, a proposta é reprovada pela seguradora. O perfil do inquilino estudantil,

que geralmente necessita alugar um imóvel próximo às faculdades, estações do

metrô, restaurantes e locais com farta infraestrutura, geralmente costuma alugar o

imóvel por mais de 12 meses, sendo normal inclusive, se unir com outros estudantes

com o intuito de reduzir custos locatícios ou até para centralizar a convivência entre

44

amigos com o mesmo perfil social. Este perfil de locatário normalmente possui fiador

de outra comarca, que são geralmente seus pais e normalmente traz consigo um

risco maior de descumprimento das normas condominiais (som alto, excesso de

ruídos após o horário permitido, etc.).

Pelos diferentes perfis acima dissertados, a sugestão que imperou em

minhas pesquisas no mercado imobiliário, seriam determinadas categorias de

locação residencial levando em conta o perfil do locatário, nos casos sugeridos,

teriamos as locações residenciais se sub-dividindo em 4 categorias diferentes:

familiar, executiva, estudantil e estrangeira.

5.1.1 Locação Familiar

O imóvel sendo ocupado à partir do perfil locatício de um casal com filhos,

gozaria de mais privilégios, pois realmente depende do imóvel para manter a base

familiar, portanto, não poderia ser despejado em períodos inferiores a 90 dias, oque

poderia gerar resistência do locador em alugar para este perfil de locatário, porém,

como o locador contribui para gerar moradia, indiretamente fazendo o papel

governamental, poderia também gozar de uma redução na alíquota de Imposto de

Renda sobre a renda que provém do aluguel familiar. O prazo da locação, como

acontece atualmente, não poderia ser inferior a 30 meses. Possuindo por fim as

mesmas garantias locatícias que existem atualmente.

5.1.2 Locação Executiva

O funcionário que constantemente é transferido de local de trabalho,

obviamente não tem interesse em ficar “preso” a um contrato de locação por 30

meses, inclusive, a própria Lei nº 8.245/91 já vem protegendo este perfil de inquilino,

como dispõe o parágrafo único do artigo 4, que estipula:

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Porém, esse procedimento ocorre de forma não oficial, sendo necessária

a comprovação da transferência profissional do inquilino, oque pode trazer prejuízos

45

ao locatário. Sendo assim, as sugestões começam tratando o prazo desta locação,

que poderia ser oficialmente de 12 meses (no mínimo), podendo o contrato ser

renovado anualmente ou de 6 em 6 meses, havendo interesse das partes. Em caso

de inadimplência, o despejo poderia ocorrer por meio de liminar, dando prazo de 15

dias para a efetiva desocupação ou purgação da mora. Tendo em vista a facilidade

na retomada do imóvel, não haveria necessidade de haver uma garantia locatícia

atrelada ao contrato de locação. Outro possível detalhe seria o locatário poder pagar

todos alugueres adiantados sem prejuízo das liminares, na necessidade de ação por

inadimplência dos demais encargos da locação ou descumprimento contratual.

5.1.3 Locação Estudantil

Neste caso, o contrato poderia ser celebrado pelo mesmo prazo do curso

que será estudado, tanto nas faculdades ou demais instituições técnicas, não seria

possível isentar o locatário das garantias locatícias para suprir esta locação

residencial. Seria necessário frisar e esclarecer muito bem no contrato de locação

sobre as eventuais multas pelo não cumprimento das regras estabelecidas no

regulamento do prédio e na convenção condominial (no caso de locação de

apartamento ou imóvel em condomínio), multas essas que, mesmo em nome do

locador, são de responsabilidade do locatário. Em caso de inadimplência, o despejo

poderia ser por liminar dando prazo de 15 dias para o efetivo despejo ou purgação

da mora, já que também se trata de uma locação transitória.

Seria necessário formalizar que, figuraria no contrato de locação, tanto

como locatários e fiadores, os pais dos estudantes, inclusive pelo fato dos mesmos

geralmente não possuírem renda oficial, por não trabalharem, etc. É importante que

no contrato de locação figurem todos os estudantes ou seus responsáveis, que vão

de fato morar no imóvel locado, para tentar evitar que um estudante facilmente

desocupe o imóvel, tendo em vista que não há nada contratualmente que o obrigue

a respeitar as cláusulas contratuais, deixando muitas vezes os demais locatários que

permanecerão no imóvel, sem os recursos suficientes para o pagamento do aluguel

e demais encargos da locação.

5.1.4 Locação para Estrangeiros

46

Nas locações para estrangeiro, há uma grande dificuldade para

apresentação de garantias, como fiador e aprovação do seguro fiança, inviabilizando

muitas vezes que a locação residencial aconteça em nome do estrangeiro. Uma

solução apontada pelos profissionais do setor imobiliário, seria que o estrangeiro

pudesse pagar de forma adiantada, todos valores concernentes ao aluguel,

condomínio, IPTU, luz e gás, do período em que for permanecer no imóvel, devendo

ainda caucionar, em conta poupança, o valor de um aluguel para prevenir danos ao

imóvel. Poderá ser dispensado de apresentar garantias, porém, em caso de

inadimplência, o despejo deveria se dar por liminar dando prazo de 15 dias para o

efetivo despejo ou purgação da mora.

É muito improvável que seja aprovado o seguro fiança para o locatário

estrangeiro, salvo em casos de contrato de trabalho bem remunerado, devendo o

interessado demonstrar possuir vínculo no Brasil ou também, é possível que a

empresa que irá contratá-lo possa ser o seu fiador ou até mesmo contratar o seguro

fiança em seu nome, o fato é que ter que arcar com o custo alto do seguro fiança ou

a demora na aprovação do cadastro desse locatário, externamente mancha a

imagem do Brasil, uma vez que, em outros países, existe muita rapidez e agilidade

para locação de imóveis residenciais para estrangeiros, exigindo muitas vezes, além

do contrato de locação, apenas um depósito correspondente a um mês de locação

para a entrega das chaves, claro que a legislação é totalmente diferente do Brasil,

oque também traz segurança ao proprietário da retomada rápida do imóvel locado,

em caso de inadimplência.

5.2 Possibilidade de vínculo do veículo do locatário

Na situação da garantia de caução de bens móveis, poderia ser permitido

que o locatário poderia pudesse atrelar o seu veículo no contrato de locação,

levando também este vinculo a registro no cartório de notas, porém, esse

procedimento não impede que o locatário venda o seu carro e dificulte a

compensação dos eventuais débitos tendo em vista o bem caucionado, em caso de

inadimplência. Para que seja eficaz a caução de veículo, o Detran e órgão regionais

que regulam o uso e registro dos veículos, poderiam autorizar esta averbação no

documento do carro e banco de dados do DENTRAN e que o registro do respectivo

contrato de locação, mencione o período do contrato, valor do aluguel, etc., pois

47

caso o veículo seja vendido, o comprador assume o risco e o respectivo ônus do

contrato de locação firmado entre o vendedor do veículo e o proprietário do imóvel

locado.

5.3 O contrato de locação legalmente intermediado por corretor de imóveis

Uma sugestã bem discutida entre os profissionais do mercado imobiliário

é a situação em que todo negócio imobiliário, seja de compra e venda ou locação,

deveria ser acompanhado por um profissional registrado no CRECI, evitando assim

fraudes, negócios mal feitos, assim como, para responsabilizar os maus

profissionais por negócios que não foram conduzidos de forma legal e

eventualmente de forma prejudicial às partes. Este procedimento traria mais

segurança ao proprietário e poderia reduzir a alta demanda judicial, pela celebração

de contratos mal redigidos ou tendenciosos, uma vez que, o contrato de locação

seria intermediado por um profissional credenciado e assim, responsável pela

idoneidade do negocio imobiliário às partes envovidas.

5.4 Cadastro Positivo

O cadastro positivo19 é exatamente o contrário do cadastro negativo, já

praticado no mercado financeiro, que realiza por meio da consulta do CPF do

cliente, a verificação de eventuais ações, cheques devolvidos ou protestados para a

aprovação do cadastro do cliente.

Conforme o projeto de lei nº 836/2003 do deputado Bernardo Ariston,

participaria do cadastro positivo as pessoas que solicitarem a sua inclusão neste

cadastro, porém não possuindo restrições cadastrais em seu CPF ou nome,

conforme informa o artigo 2º e respectivos parágrafos do projeto de lei elaborado:

A abertura de cadastro, ficha e registro de dados especiais sobre o consumidor e o usuário de serviços deverá ser comunicada, por escrito, ao destinatário final, mesmo quando não solicitado por ele.

§1º O cadastro e dados do consumidor e do usuário de serviços devem ser objetivos, claros, verdadeiros e produzidos em linguagem de fácil compreensão,

19 Para conhecer a íntegra do Projeto de lei do Cadastro Positivo, de autoria do deputado Bernardo Ariston, vide o anexo 14.

48

não podendo conter informações negativas referentes a período superior a três anos.

§2º Não havendo cobrança de valores no período referido no parágrafo anterior, é vedada a permanência de informações sobre o consumidor final ou o usuário em bancos de dados, cadastros, fichas, registros e similares

§3º Ficam as empresas e instituições que prestam segurança às operações de crédito proibidas de cobrar quaisquer valores para a emissão e a entrega de certidões relativas à situação do consumidor e do usuário.

A idéia é facilitar com isso o crédito e sugerir a redução das taxas de juros

de financiamentos para os clientes que fazem parte do cadastro positivo. Porém,

uma das controvérsias que impede a aprovação do projeto do cadastro positivo é o

fato da exposição negativa das pessoas que não fizerem parte do cadastro positivo,

o que por ventura dificultaria para esta pessoa, ausente no cadastro positivo, a

realização de financiamentos e empréstimos no mercado financeiro em geral. Nos

Estados Unidos, o cadastro positivo funciona muito bem, aumentando a taxa de

aprovação de financiamentos.

Neste mesmo posicionamento, poderia haver também um cadastro de

locatários junto ao CRECI ou em imobiliárias credenciadas, para que os locatários

que tiveram um bom histórico, sendo bons pagadores e cumpridores de suas

obrigações, tenham alguns benefícios, como por exemplo, esta informação que o

referencie facilmente junto aos proprietários ou imobiliárias cadastradas, quanto ao

bom comportamento do locatário em locações anteriores e com isso, viabilizar com

maior rapidez locações residenciais ou comerciais futuras, sem que houvesse

maiores exigências ou até sem a necessidade de apresentar uma garantia locatícia

atrelada ao contrato de locação. (FINANÇAS PRÁTICAS)

CONCLUSÃO

49

Ao longo deste trabalho, várias controvérsias foram elencadas, como a questão da possibilidade de penhora ou não do imóvel do fiador, sendo este bem único de família, como a inacessibilidade de certas garantias como a fiança bancária, tendo em vista a sua exclusividade e por ser concedida a um seleto perfil de locatário, seja por ser funcionário do banco ou seja pelo excelente relacionamento do correntista junto ao banco garantidor e o seguro fiança, pelo seu alto custo de contratação e rigidez na aprovação. Não há dúvidas do enorme potencial de eficácia destas garantias, quando o objetivo é suprir as inseguranças do proprietário do imóvel locado, mas de que adianta tamanha segurança para o proprietário, estando estas garantias inacessíveis para contratação por parte da maioria dos locatários ?

A conclusão para identificar qual a garantia mais eficaz e verdadeiramente funcional, deve também levar em conta a possibilidade e o acesso desta garantia para a maioria dos interessados em alugar um imóvel, seja este residencial ou comercial, afinal, para esta garantia ser completa, que seja eficaz garantindo as obrigações e responsabilidades do locatário e que proporcione a este rapidez e custos suportáveis ao mesmo, seja este de alta, media ou baixa renda.

Partindo deste princípio, ficou claro para mim que atualmente não há disponível no mercado imobiliário um modelo de garantia locatícia que seja completo desta forma, que satisfaça simultaneamente tanto a segurança plena do locador como a agilidade na aprovação e baixo custo para não sacrificar desproporcionalmente uma solução favorável às duas partes, porém suportada apenas pelo locatário. Não restou para mim então outra alternativa senão identificar individualmente qual dessas garantias disponíveis atualmente é viável para cada uma das duas partes envolvidas.

No caso do locatário, já que as modificações proporcionadas pela Lei nº 12.112/2009 trouxe esta possibilidade, o ideal seria a ausência total da necessidade de apresentar uma garantia ao alugar um imóvel residencial ou comercial, porém, apenas locadores mais esclarecidos e

50

não tão conservadores aceitariam essa possibilidade, uma vez que para a grande maioria dos proprietários não é comum abrir mão de uma garantia atrelada ao contrato de locação, seria correr um risco desnecessário.

Já para satisfazer a segurança dos locadores, ficou claro para mim que o seguro fiança é a garantia locatícia que melhor oferece segurança e riscos reduzidos em se tratando da falta de cumprimento contratual do locatário, já que a seguradora garantirá a efetivação do pagamento de qualquer despesa contratada e em aberto, assim como demais cláusulas contratuais que façam parte da apólice de seguro fiança e que estejam descritas no contrato de locação assinado pelas partes.

Um detalhe importante que constatei é que, independente da modalidade de garantia que figurará atrelada ao contrato de locação imobiliária, ficou claro para mim que a maior perspectiva de eficácia, ocorre no exato momento da análise do cadastro do locatário, do seu crédito junto aos órgãos de proteção ao crédito, outras locações realizadas anteriormente e se sua renda comporta de fato o aluguel e encargos locatícios contratados, evitando assim acionar as garantias locatícias contratadas, oque de qualquer forma geraria demora no recebimento dos valores devidos ao locador, pelo locatário, assim como a devolução em ordem do imóvel locado. Alguns proprietários entendem que é importante conhecer previamente o locatário e praticar o famoso “olho no olho” oque pode ser útil se não trouxer desconforto ou constrangimento ao locatário, que também pode se desestimular em alugar o imóvel, tendo em vista algum eventual excesso ao ser entrevistado pelo locador.

Uma vez que a Lei nº 8.245/1991, mesmo reformada pela Lei nº 12.112/2009, ainda na prática não está surtindo os efeitos almejados pelo legislador, que é transmitir mais segurança ao proprietário e tornar o eventual processo de despejo célere de fato, até mesmo porquê, não depende dos nossos legisladores a aparelhagem dos nossos fóruns e tribunais, pois mesmo muito bem elaborada, a lei necessita do amparo de um poder judiciário melhor organizado, assim como de mais juízes e demais servidores para que estes processos (assim como os demais) sejam julgados de forma dinâmica e sem grandes burocracias, o que

51

evitaria prejuízos a todos e facilitaria inclusive a relocação rápida e fácil de novos locatários no imóvel locado e objeto do eventual processo, já que a retomada do imóvel, em tese, também seria rápida e sem maiores delongas. Assim ocorre atualmente no exterior, como foi apresentado neste trabalho, cujo único documento solicitado para que um locatário estrangeiro alugue um imóvel residencial, na maioria dos países europeus, é apenas o seu passaporte e um contrato de locação básico com o depósito de um aluguel para a garantia dos móveis e demais componentes do imóvel locado.

Falamos aqui sobre outra possibilidade para tentar evitar o aumento do número de processos locatícios, desde que seja obrigação que ocorra a participação mais efetiva do corretor de imóveis junto as transações imobiliárias, para que o negócio seja reconhecido legalmente, pois sendo o corretor de imóveis credenciado ao CRECI, o negócio imobiliário é intermediado com independência das partes e maior lisura comercial, o que evitaria muitos eventuais conflitos desnecessários e banais, por falta de conhecimento de proprietários e locatários que muitas vezes não dominam a Lei do Inquilinato e podem, por exemplo, celebrar um contrato leonino ou sem penalidades ao locatário.

Por fim, em toda a extensão deste trabalho, eu busquei expor a minha experiência profissional de quase 23 anos no mercado imobiliário, porém, apenas como apoio às pesquisas que realizei e doutrina pesquisada, sem risco de expor informações duvidosas e com qualquer interesse pessoal. Faço questão de transparecer isso, inclusive, quando concluo este trabalho informando que a eficácia das garantias locatícias, não está atrelada exclusivamente a necessidade de existirem as leis que regulam a locação imobiliária, do aval da seguradora que analisa o seguro fiança ou o fiador possui 1 ou 2 imóveis na mesma comarca do imóvel locado, a eficácia da garantia da locação residencial encontra-se inabalável, principalmente, nos valores morais e sociais das pessoas envolvidas, tanto do locatário como do locador, pois ambos têm necessidades a serem satisfeitas e, mesmo que seus interesses sejam opostos, a busca por conquistar o seu objetivo individual requer também

52

não avançar no direito da outra parte envolvida e, acontecendo este comportamento, neste momento estará vigorando a maior de todas as garantias locatícias, pois nenhuma outra será mais eficaz que a boa vontade do homem de boa fé.

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55

ANEXO 01

Exemplo de uma Domus, construção onde na Antiga Roma, residiam

seus nobres e ilustres cidadãos romanos :

56

Disponível em: http://antigaroma.webs.com/vidaquotidiana.htm

ANEXO 02

Exemplo de ínsula, onde se abrigavam os mais desfavorecidos :

57

http://antigaroma.webs.com/vidaquotidiana.htm

ANEXO 03

CORTIÇO

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Disponível em: http://viajeaqui.abril.com.br/national-geographic/imagens/sua-foto/2008/dez/2008-12-09-cortico-sao-paulo.jpg. Acesso em 01 Jun. 2010

ANEXO 04

Casarão totalmente encortiçado - Rua Maestro Cardim, bairro da Bela Vista

Sobrado encortiçado - Rua Vergueiro, Bairro de Ana Rosa

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LEI Nº 10.928, DE 08 DE JANEIRO DE 1991

 

Regulamenta o inciso II do artigo 148 combinado com o inciso V do artigo 149 da L.O.M., dispõe sobre as condições de habitação dos cortiços, e dá outras providências. (Regulamentada)(Projeto de Lei n° 504/89, do Vereador Luiz Carlos Moura)

 

Regulamentada pelo DM 30.731/91 e DM 33.189/93Ver DM 44.667/04Partes vetadas DOM 14/06/91 e 15/06/91 - já anotado

 

LUIZA ERUNDINA DE SOUSA, Prefeita do Município de São Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei. Faz saber que a Câmara Municipal, em sessão de 13 de dezembro de 1990, decretou e eu promulgo a seguinte lei:

Art. 1º - Define-se cortiço como a unidade usada como moradia coletiva multifamiliar, apresentando, total ou parcialmente, as seguintes características:

a) constituída por uma ou mais edificações construídas em lote urbano;

b) subdividida em vários cômodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer título;

c) várias funções exercidas no mesmo cômodo;

d) acesso e uso comum dos espaços não edificados e instalações sanitárias;

e) circulação e infra-estrutura, no geral precárias;

f) superlotação de pessoas.

Art. 2º - A Prefeitura fiscalizará as condições de habitação nos cortiços e tomará as medidas necessárias para fazer respeitar as exigências da presente lei e demais normas pertinentes, atendendo as necessidades da população moradora.

Parágrafo único - Serão solidariamente responsáveis pelas condições de habitação, perante o Poder Público, o proprietário, o locatário-sublocador, terceiros que tomem o lugar destes e/ou o responsável pela exploração do cortiço.

Art. 3º - Independentemente de outras normas aplicáveis, consideram-se as condições mínimas de habitação, para os fins desta lei, as seguintes:

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a) segurança do imóvel no tocante à sua instalação elétrica e à sua estrutura, comprovadas através de laudo expedido pelo órgão público competente, renovado a cada dois anos; (Parte Vetada promulgada pela Câmara em 15/06/91)

b) ventilação mínima por cômodo de 1/2 (metade) da área de iluminação; (Parte Vetada promulgada pela Câmara em 15/06/91)

c) iluminação mínima por cômodo de 1/7 (um sétimo) da área de piso; (Parte Vetada promulgada pela Câmara em 15/06/91)

d) área mínima do cômodo ou divisão não inferior a 5 m² (cinco metros quadrados), com sua menor dimensão não inferior a 2 (dois) metros;

e) adensamento máximo de 2 (duas) pessoas por 8 m² (oito metros quadrados), considerando toda a área construída da edificação, vedado o revezamento;

f) banheiro revestido de piso lavável e de barra impermeável até 2 (dois) metros de altura;

g) os banheiros serão dotados, pelo menos, de vaso sanitário, lavatório e chuveiro em funcionamento, compartimentados, sempre que possível, de forma independente, com abertura para o exterior;

h) haverá no mínimo 1 (um) tanque, 1 (uma) pia e 1 (um) banheiro para cada grupo de 20 (vinte) moradores;

i) o pé-direito será de, no mínimo, 2,30 m (dois metros e trinta centímetros);

j) as escadas e corredores de circulação terão, pelo menos, 80 (oitenta) centímetros de largura.

Parágrafo único - A Prefeitura poderá, em casos excepcionais, tolerar padrões inferiores àqueles previstos nas alíneas "b", "c", "d", "e", "i" e "j", se comprovar que as características concretas do imóvel apresentam condições razoáveis de habitabilidade.

Art. 4º - A Prefeitura orientará e coordenará, quando for o caso, a assinatura de convênios entre o proprietário do imóvel, o locatário-sublocador e/ou os moradores e as empresas concessionárias de serviços de distribuição de energia elétrica, gás e de redes de água e esgoto, visando a melhoria das condições de habitabilidade.

Art. 5° - O proprietário do imóvel, o locatário-sublocador, terceiros que tomem o lugar destes e/ou responsável pela exploração do cortiço, afixarão obrigatoriamente em quadro mantido em local visível, o laudo referido no artigo 3°, alínea “a”, bem como as contas de água, energia elétrica, gás e similares, de forma a comprovar, perante os moradores, o consumo, o valor e sua quitação. (Parte Vetada promulgada pela Câmara em 15/06/91)

Parágrafo único - Do quadro de que trata o “caput” deste artigo deverá constar, também, o nome e endereço completos do proprietário, bem como do

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locatário/sublocador, de terceiros que tomem o lugar destes e/ou do responsável pela exploração do cortiço.

Art. 6º - A fiscalização dos preceitos da legislação pertinente a cortiços fica a cargo da Prefeitura, através de seus órgãos competentes.

Parágrafo único - Fica instituído o cadastro obrigatório, perante a Prefeitura, dos imóveis enquadrados na categoria de cortiços.

Art. 7º - As infrações à presente lei serão objeto de 2 (duas) notificações consecutivas para sua correção plena, as quais estabelecerão prazos para as providências determinadas.

§ 1° - Desatendidas as notificações da autoridade, será aplicada aos infratores a multa de 20 (vinte) a 200 (duzentas) UFMs, sem prejuízo de sujeitar-se o imóvel à declaração de utilidade pública ou de interesse social para fins de desapropriação, neste caso mantida sua destinação residencial pelo Poder Público.

§ 2° - Quando as condições físicas e de habitabilidade do cortiço evidenciarem grave e iminente risco à vida ou à saúde dos moradores, a autoridade municipal competente, mediante laudo fundamentado, o interditará, sem prejuízo das sanções administrativas e penais a que estiverem sujeitos o proprietário, o locatário-sublocador, terceiros que tomarem o lugar deste e/ou o responsável pela exploração, ou, se julgar conveniente, realizará de imediato, as obras necessárias à eliminação do risco, delas se ressarcindo ulteriormente.

Art. 8º - O Executivo poderá criar programas específicos, voltados para a melhoria dos cortiços e sua adequação aos parâmetros previstos nesta lei, através de financiamentos, assistência técnica e outras formas, mediante contratos coletivos firmados entre as entidades representativas dos moradores e o proprietário, garantindo sempre a permanência dos primeiros por prazo a ser ajustado em função do investimento previsto. (Alterado pela LM 11.945/95)

(Acrescenta art. 9º, 10 e 11, renumerando os subseqüentes pela LM 11.945/95)

Art. 9º - Os terrenos vazios, resultantes da demolição de imóveis residenciais, sofrerão tributação progressiva, nos termos da lei pertinente.

Art. 10 - Os cortiços com mais de 50 (cinqüenta) moradores deverão eleger comissão para os representar perante os órgãos públicos.

Art. 11 - A população moradora de cortiços, através de seus procuradores, suas entidades representativas ou de outras formas de organização, terão o direito de solicitar ao Poder Público Municipal informações sobre a situação do imóvel, no aspecto físico ou jurídico, bem como a fiscalização das condições de habitabilidade.

Art. 12 – A presente lei será regulamentada, no que couber, por ato do Executivo, no prazo máximo de 90 (noventa) dias. (Parte Vetada promulgada pela Câmara em 15/06/91)

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Art. 13 - As despesas decorrentes da execução desta lei correrão por conta das verbas orçamentárias próprias.

Art. 14 - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

 

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos 8 de janeiro de 1991, 437° da fundação de São Paulo.

LUIZA ERUNDINA DE SOUSA, PREFEITA

WALTER PIVA RODRIGUES, Respondendo pelo Cargo de Secretário dos Negócios Jurídicos

AMIR ANTONIO KHAIR, Secretário das Finanças

JOSÉ CARLOS PEGOLARO, Secretário das Administrações Regionais

ERMÍNIA TEREZINHA MENON MARICATTO, Secretária da Habitação e Desenvolvimento Urbano

PAUL ISRAEL SINGER, Secretário Municipal do Planejamento

LADISLAS DOWBOR, Secretário dos Negócios Extraordinários

Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 8 de janeiro de 1991.

JOSÉ EDUARDO MARTINS CARDOZO, Secretário do Governo Municipal

ANEXO 05

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LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

        O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I Da LocaçãoCAPÍTULO I

Disposições GeraisSEÇÃO I

Da locação em geral        Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:         Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:         a) as locações:         1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;         2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;         3. de espaços destinados à publicidade;         4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;         b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.         Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.         Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.         Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.         Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.         Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.         Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

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        Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.         Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel.        Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.         Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.         Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.         Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.         Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.         § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.         § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.         Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:         I - por mútuo acordo;         II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;         III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;         IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.        Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.         Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:         I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;         II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.         Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

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        Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.         Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.         1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.         2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

SEÇÃO IIDas sublocações

        Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.         Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.         Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. SEÇÃO IIIDo aluguel        Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.         Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.         Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de          reajuste.         Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.         Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.         Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.         Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

SEÇÃO IVDos deveres do locador e do locatário

        Art. 22. O locador é obrigado a:

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        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;         II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;         III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;         IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;         V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;         VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;         VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;         VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;         IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;         X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.         Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:         a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;         b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;         c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;         d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;         e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;         f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;         g) constituição de fundo de reserva.         Art. 23. O locatário é obrigado a:         I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;         II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;         III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

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        IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;         V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;         VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;         VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;         VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;         IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;         X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;         XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;         XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.         1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:         a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;         b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;         c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;         d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;         e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;         f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;         g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;         h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;         i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.         2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

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        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.         Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.         1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.         2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.         3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.         Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.         Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.         Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.        Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

SEÇÃO VDo direito de preferência

        Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.         Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.         Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.         Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.         Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.         Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

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        Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.        Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.         Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)        Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.         Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.         Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

SEÇÃO VIDas benfeitorias

        Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.         Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

SEÇÃO VIIDas garantias locatícias

        Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:         I - caução;         II - fiança;         III - seguro de fiança locatícia.         IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)        Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.         Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

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        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.         § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.         § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.         Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.         Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:         I - morte do fiador;         II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;         III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;         IV - exoneração do fiador;         V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;         VI - desaparecimento dos bens móveis;         VII - desapropriação ou alienação do imóvel.         VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)        IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)        Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.         Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEÇÃO VIIIDas penalidades criminais e civis

        Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:         I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;         II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;         III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

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        Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:         I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;         II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;         III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;         IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.         Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEÇÃO IXDas nulidades

        Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO IIDas Disposições Especiais

SEÇÃO IDa locação residencial

        Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.         § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.         § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.         Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:         I - Nos casos do art. 9º;         II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

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        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;         IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;         V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.         § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:         a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;         b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.         § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

SEÇÃO IIDas locação para temporada

        Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.         Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.         Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.         Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.         Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO IIIDa locação não residencial

        Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:         I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

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        II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;         III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.         1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.         2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.         3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.         4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.         5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.         Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:         I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;         II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.         1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.         2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.         3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.         Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)        I - nas hipóteses do art. 9º;

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        II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.         Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.         1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :        a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e         b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.         2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.         Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.         Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.         Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.         Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. TÍTULO IIDos Procedimentos

CAPÍTULO IDas Disposições Gerais

        Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:         I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;         II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;         III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;         IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de

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pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;         V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

CAPÍTULO IIDas Ações de Despejo

        Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.         § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:         I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;         II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;         III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;         IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;         V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.         2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.         Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.         Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.         Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o     seguinte:         I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;         II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

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        a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;         b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;         c) os juros de mora;         d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;         III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;         IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;         V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;         VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.        Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.         Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:         1º O prazo será de quinze dias se:         a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou         b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.         § 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.       § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)        § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.         Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

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        § 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.         § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.         Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.         1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.         2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.         Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

CAPÍTULO IIIDa Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

        Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:         I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;         II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;         III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;         IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;         V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:         a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;         b) ter sido justa a recusa;         c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;         d} não ter sido o depósito integral;         VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

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        VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;         VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.         Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

CAPÍTULO IVDa Ação Revisional de Aluguel

        Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:         I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;         II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;         III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;         IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.         1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.         2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.         Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.         1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.         2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.         Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

CAPÍTULO V

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Da Ação Renovatória        Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:         I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;         II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;         III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;         IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;         V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;         VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;         VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.         Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.         Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao      seguinte:         I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;         II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;         III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;         IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).         1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.         2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.         3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

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        4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.         5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.         Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.         Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.         Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

TÍTULO IIIDas Disposições Finais e Transitórias

        Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.         Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.         Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.         Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.         Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.         Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.         Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: "Art. 167. ..........................................................II - .....................................................................16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência." "Art. 169. ...........................................................................................................................................III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e

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subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."         Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: "Art. 3° ..............................................................................................................................................VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."         Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4°: "Art. 24. ............................................................................................................................................4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."         Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.         Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:         I dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;         II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.         Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: "Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado."         Art. 87. (Vetado).         Art. 88. (Vetado).         Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.         Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:         I - o Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;         II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;         III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979;         IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;         V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;         VI - a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;         VII - a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e         VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.         Brasília, 18 de outubro de 1991; 170° da Independência e 103° da República.

82

FERNANDO COLLOR Jarbas Passarinho Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.10.1991

ANEXO 06

83

RECIBO DE DEPOSITO CAUÇÃO DE 3 ALUGUERES

Eu , (PARTE LOCADORA) JOSE DA SILVA, portador da cédula de identidade RG

nº x.xxx.xxx-x, receber do senhor (PARTE LOCATÁRIA) MANOEL DE SOUZA, o

valor de R$ xxx,xx (valor por extenso) por meio do cheque nº xxxxx, contra o Banco

xxxx S/A, Agência xxxxx-x, conta corrente xxxxx-xx, emitido pela PARTE LOCATÁRIA, concernente ao depósito caução de 03 (três) alugueres, que é a

garantia da locação do imóvel localizado a Rua XXXXXX nº xxx, São Paulo/SP.

Valor este que será reembolsado a parte locatária MANOEL DE SOUZA, ao término

da locação descrita, acrescido dos juros legais de poupança e debitado de qualquer

eventual valor das obrigações locatícias por ventura pendentes e devidamente

comprovados e notificados, como danos ao imóvel, contas de consumo em aberto,

etc. Posterior ficará em anexo a este, comprovante do deposito em conta poupança.

São Paulo, xx de xxxxx de 2010.

____________________________________

JOSE DA SILVA

ANEXO 07

84

85

86

ANEXO 08

87

88

ANEXO 09

89

ANEXO 10

90

ANEXO 11

91

ANEXO 12

ANÚNCIO – FIADOR PROFISSIONAL

92

ANEXO 13

Nome da Imobiliária

VISTORIA OCUPAÇÃO : PARTE INTEGRANTE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

IMÓVEL: RUA OSCAR FREIRE Nº ___, APTº ___, JD. AMERICA, SÃO PAULO/SPPARTE LOCADORA: Andrea PARTE LOCATÁRIA: Gabriel DATA DA VISTORIA: 00/00/2010 VISTORIADOR: Manoel RG.: xx.xxx.xxx-x

SALA

Forro: Pintura nova – acrílica fosca na cor branca

Globo: 02 Spots Duplo na cor preta (possui apenas 01 lâmpada) – Perfeito funcionamento

Fechadura(s) 01 marca Pado – perfeito funcionamento

Porta: Madeira com pintura em tinta esmalte na cor branca

Janela(s): 01 de alumínio c/ 02 basculantes - Perfeito funcionamento

Vidros: 04 - Nenhum quebrado ou trincado

Interruptor: 09 Legrand – Cor branca - Perfeito funcionamento e estado

Pintura: Nova – acrílica fosca na cor branca – S/ furos

Piso: Ardósia – Perfeito estado

Rodapé: Ardósia – Perfeito estado

Observações: Possui sobre a janela 02 suportes de metal para cortina.

DORMITº. FUNDOS DORMITº. DIREITAForro: Pintura nova – acrílica fosca na cor branca Pintura nova – acrílica fosca na cor branca

Globo: 01 Spot Duplo na cor branca (possui apenas 01 lâmpada) – Perfeito funcionamento

01 Spot Duplo na cor branca (possui apenas 01 lâmpada) – Perfeito funcionamento

Fechadura 01 marca AMC- Perfeito funcionamento 01 marca AMC- Perfeito funcionamento

Porta: Madeira com pintura em tinta esmalte na cor branca

Madeira com pintura em tinta esmalte na cor branca

Janela(s): 01 de alumínio – Perfeito estado e funcionamento

01 de alumínio – Perfeito estado e funcionamento

Vidros: 02 - Nenhum quebrado ou trincado 02 - Nenhum quebrado ou trincado

Interruptor: 04 Legrand – Cor branca - Perfeito func. e estado

03 Legrand – Cor branca - Perfeito func. e estado

Pintura: Nova – acrílica fosca na cor branca – S/ furos Nova – acrílica fosca na cor branca – S/ furos

Piso: Ardósia – Possui 2 pequenos furos Ardósia – Possui 1 pequeno furo

Rodapé: Ardósia – Perfeito estado Ardósia – Perfeito estado

Armários: Possui 1 de madeira com 04 portas; 04 maleiros; c/ 06 prateleiras; 02 cabideiros; 08 gavetas – falta 01 puxador das portas – perfeito estado – Com pintura em tinta

Possui 1 de madeira com 04 portas; 04 maleiros; c/ 07 prateleiras; 01 cabideiro – possui necessidade de ajustes em 2 dobradiças – Com pintura em tinta esmalte na cor branca

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esmalte na cor branca (não possui chaves) (não possui chaves)

BANHEIROSSOCIAL EMPREGADA

Forro: Pintura nova – acrílica fosca na cor branca Pintura nova – acrílica fosca na cor branca

Globo: 02 Spots (possui apenas 1/ lâmpada – perfeito estado

01 Spot c/ 1 lâmpada – perfeito estado

Porta: Madeira com pintura em tinta esmalte na cor branca

Madeira com pintura em tinta esmalte na cor branca

Fechadura(s) 01 marca AMC – Perfeito estado e func 01 marca AMC – Perfeito estado e funcJanela(s): 01 vitraux de ferro - Perfeito estado e func. 01 vitraux - Perfeito estado e func.Vidros: Não Possui 03 - Nenhum quebrado ou trincado

Pintura: ½ parede c/ azulejos na cor branca e ½ parede com pintura nova acrílica fosca na cor branca – possui 2 furos para instalação porta papel – Possui 01 faixa na cor preta

Azulejos na cor branca – possui 22 furos, sendo 12 furos fechados e c/ acabamento e 10 furos expostos ou c/ buchas, possui 01 pequeno corte na parede/azulejo

Porta Papel: Não Possui Não PossuiPorta Toalha: Não Possui Não PossuiPorta Sabonete:

Não Possui Não Possui

Piso: Cerâmica cor cinza – perfeito estado Cerâmica cor cinza – perfeito estadoAp. Sanitário: 01 c/ assento sanitário marca Ideal Standart –

cor branca - Perfeito estado e funcionamento

01 c/ assento sanitário marca Ideal Standart – cor branca - Perfeito estado e funcionamento

Válvula de descarga:

Hydra - Perfeito estado e func. Hydra - Perfeito estado e func.

Torneira: 01 - Perfeito funcionamento 01 - Perfeito funcionamento

Lavatório: 01 c/ pia de granito -Perfeito estado e func. 01 de louça - Perfeito estado e func.Gabinete: 01 de madeira c/ acab. Em fórmica

branca c/ 02 portas e 04 gavetas– perfeito estado.

Não possui

Box: 01 marca Copervidro – 02 portas de vidro fosco – perfeito estado e funcionamento

Não Possui

Ducha: Não possui – apenas possui 1 cano p/ chuveiro

Não Possui

Interruptores: 01 Legrand – Cor branca - Perfeito func. e estado

01 Legrand – Cor branca - Perfeito func. e estado

COZINHAForro: Pintura nova – acrílica fosca na cor branca

Globo: 01 Luminária c/ 02 lâmpadas - Perfeito estado e func.Fechadura(s) 01 – Perfeito estadoPorta: 01 de madeira – cor branca - Perfeito estado e funcionamentoJanela(s): Porta de alumínio (cor preta) sanfonada – acesso a área de serviço c/

06 vidros foscos (nenhum quebrado) – perfeito estado e funcionamento.

Vidros: 06 foscos - Nenhum quebrado

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Pintura: ½ parede c/ azulejos e ½ parede com pintura nova acrílica fosca na cor branca – possui 12 furos para instalação porta papel, sendo 07 furos fechados e c/ acabamento e 05 furos expostos ou c/ buchas – Possui 01 faixa.

Piso: Cerâmica – perfeito estadoArmários: Não Possui.Pia: 01 Granito – Perfeito estadoCuba: 01 inox - Perfeito estadoSifão: 01Inox - Perfeito estadoGabinete: Não Possui.Interruptores: 08 Legrand – Cor branca - Perfeito func. e estado

Torneira: 01 – Perfeito funcionamentoObservações: Possui 1 desgaste de contato da chave da porta no azulejo, possui 01

aparelho de interfone em perfeito funcionamento.

ÁREA DE SERVIÇOForro: Pintura nova – acrílica fosca na cor branca

Globo: 01 lâmpada – perfeito funcionamento

Tanque: 01 de louça marca Celite– cor branca – perfeito estadoTorneira: 02 – perfeito funcionamentoJanela(s): 02 vitraux de alumínio - Perfeito estado e funcionamentoVidros: 06 - Nenhum quebrado ou trincadoPintura: ½ parede c/ azulejos e ½ parede com pintura nova acrílica fosca na cor

branca – Possui 01 faixaSifão: 01 Acrilico - perfeito funcionamentoInterruptores: 01 - Perfeito funcionamentoPiso: Cerâmica – perfeito estadoObservação: Possui 01 prateleira de madeira

OUTRAS OBSERVAÇÕESPossui oi armário de madeira no corredor c/ 02 portas e 05 prateleiras, não possui puxadores nas portas, Com pintura em tinta esmalte na cor branca

O presente laudo elaborado pela imobiliária _________, demonstra tão somente o estado de conservação aparente do imóvel, não sendo possível portanto constatar defeitos ocultos nas partes elétrica, hidraulica ou estrutural. A parte locatária tem 15 (quinze) dias, após a ocupação efetiva do imóvel, para observar e notificar expressamente (por carta ou e-mail:________ a imobiliária sobre estes eventuais defeitos ocultos e qualquer outro defeito ou complemento desta vistoria escrita, devendo preservar o imóvel em estado não inferior a este laudo para o cumprimento das obrigações locatícias contratadas.

São Paulo, 08 de FEVEREIRO de 2010.

Parte Locadora:

_______________________________

Parte Locatária:

________________________________

Vistoriador:

________________

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ANEXO 14

PROJETO DE LEI Nº 836/2003.

(Do Sr. Bernardo Ariston)

DISCIPLINA O FUNCIONAMENTO DE BANCOS DE DADOS E SERVIÇOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO E CONGÊNERES E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

O Congresso Nacional resolve:

Art.1º Os bancos de dados e cadastros relativos aos consumidores e às pessoas envolvidas voluntariamente nas relações de consumo e as unidades de proteção ao crédito e congêneres são considerados entidades e/ou empresas de caráter público.

§1º Para efeito do que dispõe este artigo, compreendese consumidor toda a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtos como destinatário final.

§2º O disposto nesta lei se aplica aos usuários de serviços.

§3º Considera-se usuário para o que trata o presente artigo a pessoa física ou jurídica que utiliza serviços prestados por empresas, inclusive do sistema financeiro.

Art.2º A abertura de cadastro, ficha e registro de dados especiais sobre o consumidor e o usuário de serviços deverá ser comunicada, por escrito, ao destinatário final, mesmo quando não solicitado por ele.

§1º O cadastro e dados do consumidor e do usuário de serviços devem ser objetivos, claros, verdadeiros e produzidos em linguagem de fácil compreensão, não podendo conter informações negativas referentes a período superior a três anos.

§2º Não havendo cobrança de valores no período referido no parágrafo anterior, é vedada a permanência de informações sobre o consumidor final ou o usuário em bancos de dados, cadastros, fichas, registros e similares.

§3º Ficam as empresas e instituições que prestam segurança às operações de crédito proibidas de cobrar quaisquer valores para a emissão e a entrega de certidões relativas à situação do consumidor e do usuário.

Art.3º A comunicação de informações, dados e cadastros do consumidor e do usuário aos bancos de dados e serviços de proteção ao crédito é da inteira responsabilidade do fornecedor e do prestador de serviço.

§1º À diretoria da empresa ou da instituição que fornece informações sobre a situação financeira do cliente, a existência de registros de débitos em outras empresas e as referências positivas de crédito cabe a responsabilidade de verificar a exatidão e a veracidade do que trata este artigo.

§2º O arquivista e o dirigente da empresa ou instituição referida no parágrafo anterior são responsáveis, solidários, pelo levantamento e registro de dados, cadastros e informações do consumidor e do usuário de serviço em geral.

96

Art.4º Sempre que se verificar inexatidão nos dados e cadastros e nas informações sobre o consumidor e/ou o usuário, ele poderá exigir sua imediata correção.

§1º O arquivista e o responsável pelos respectivos registros, no prazo de três dias, devem efetuar as alterações e comunicar as providências adotadas aos eventuais destinatários dos informes incorretos.

§2º O destinatário dos informes incorretos é obrigado a informar, por escrito, as possíveis alterações ao consumidor ou ao usuário final.

Art.5º É vedado às unidades de proteção ao crédito e aos serviços do sistema financeiro fornecerem informações sobre o consumidor e/ou o usuário que possam impedir ou dificultar novo acesso ao crédito e a outros negócios.

Art.6º Constitui infração, respeitado o disposto na Lei N.º 8.078, de 11 de setembro de 1990, a inobservância à presente lei.

§1º A infração sujeita o infrator ao pagamento de multa, sem prejuízo das sanções de natureza civil, penal e as definidas em normas específicas.

§2º A pena de multa será aplicada mediante procedimento administrativo, cabendo à União estabelecer normas para a sua efetivação.

§3º A multa de que trata este artigo será no montante não inferior a quatro milhões de vezes o valor do índice equivalente e que substitui a da Unidade Fiscal de Referência (UFIR).

Art.7º Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação, ficando revogadas as disposições contrárias.

JUSTIFICAÇÃO

O relacionamento inamistoso que existe entre o consumidor, o usuário de serviços e as instituições que se propõem a dar segurança às operações de crédito, efetuadas por empresas mercantis e prestadoras de serviços, continua se agravando em conseqüência da confusão relacionada ao entendimento dos dispositivos do novo Código Civil.

Acrescente-se a esse fato, a falta de responsabilidade de algumas operadoras de crédito e do sistema bancário e das firmas comerciais e industrias na transmissão e captação de dados, cadastros e informações sobre o consumidor e o usuário em geral.

Segundo os principais jornais de edição nacional, os consumidores, os usuários, os fornecedores e prestadores de serviço estão confundindo o prazo de prescrição de cobrança de títulos de crédito (durante quanto tempo os credores podem cobrar judicialmente uma divida) com o prazo previsto para o que o nome do favorecido pelo crédito seja retirado dos cadastros de inadimplentes do Banco Central, do SPC e do Serasa. O que estabeleceu a dúvida foi o artigo 206 e seu parágrafo 3º do novo Código Civil: o dispositivo estabelece que o prazo de prescrição para a cobrança de títulos de créditos é de três anos. Já o artigo 43 do Código de Defesa do Consumidor estipula que os bancos de dados não podem conter informações de negativas por um período superior a cinco anos. Na verdade, não houve redução do prazo, pois, dependendo na natureza da divida, o prazo de prescrição poderá ser de

97

até dez anos, mas o nome do consumidor ou do usuário do serviço financiado poderá constar do cadastro pelo prazo de cinco anos. Não obstante, dirigentes do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor afirmam que todas as transações bancárias estão no prazo de prescrição de três anos, pois este é o prazo para se cobrar juros e dividendos, segundo o parágrafo 3º do artigo 206 do novo Código.

As dificuldades maiores, entretanto, estão no relacionamento entre as empresas fornecedoras de crédito e os consumidores que, em conseqüência da falta de objetividade e complexidade dos informativos sobre suas condições, acabam sendo prejudicados e seus nomes anotados em “listas negras” das empresas cadastrais. A inexatidão dos dados sobre os aspirantes aos créditos, fornecidos por financeiras e por bancos aos estabelecimentos de defesa aos fornecedores e prestadores de serviços, é o maior complicador das transações comerciais e bancárias. As falsas informações sobre a situação de clientes de bancos, passadas por gerentes ávidos de cumprir suas metas, e sobre pessoas que nem chegaram a realizar qualquer tipo de negócios, por exemplo, com financeiras relacionadas com o comércio de veículos, têm sido motivos da abertura dos milhares de processos judiciais que tramitam nos Tribunais de Justiça estaduais e no Superior Tribunal de Justiça. A inexistência de um dispositivo legal que atribua responsabilidade aos informantes e aos arquivistas dos dados e cadastros do interessado em créditos e a ausência de vontade cívica dos administradores das instituições de defesa dos fornecedores e prestadores de serviços, são os agravantes da situação.

Este projeto de lei tem como objetivo criar dispositivos que punam os responsáveis pelas informações falsas e distorcidas sobre os consumidores e usuários que recorrem ao sistema de crédito para alcançar seus objetivos. Visa, ainda, responsabilizar os dirigentes do sistema de proteção ao crédito que não cumprem os prazos estabelecidos por lei para a cobrança de débitos e permanência dos nomes dos financiados em cadastros negativos ou “listas negras”.

Em síntese, pune as pessoas que criam constrangimento aos cidadãos de bem.

Sala das Sessões, de abril de 2003.

Deputado Bernardo Ariston

PSB-RJ.

98

ANEXO 15

PESQUISA PARA CONCLUSÃO DE CURSODireito – Faculdade Anhanguera Taboão da Serra

TRABALHO: A EFICÁCIA DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

ALUNO: ADERSON GOMES BEZERRA

Imobiliária: ____________________________________________________________ Creci: __________________Endereço:_____________________________________Bairro:_________________Cidade:___________________Tel.: ___ ______-_______ site: ______________________________ e-mail:________________________________

Nome Funcionário/Representante: _________________________________________Função: ________________

PESQUISA

1) Qual a garantia locatícia mais utilizada em seu escritório, na intermediação dos contratos de locação residencial ?R: ____________________A segunda mais utilizada ? R:___________________ A terceira: ___________________

2) Quais a garantias mais eficazes e menos eficazes para a segurança do proprietário praticadas em sua imobiliária ?R: ____________________________________________________________________________________________

3) Por que todas as locações residenciais não são realizadas com seguro-fiança ?R: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

4) Qual o maior receio do proprietário em alugar o seu imóvel residencial ?R: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

5) Quanto tempo um locatário costuma permanecer inadimplente ocupando um imóvel residencial locado, após o protocolo da ação de despejo ?R: ____________________________________________________________________________________________

6) Qual a sua atual porcentagem de inadimplência em locações residenciais ?R: _______________________Qual a modalidade de garantia que gera mais ações ? R:________________________

7) Qual a garantia ideal em uma locação residencial para a segurança do proprietário e o porque ?R:_____________________________________________________________________________________________

8) Com as novas alterações na Lei do Inquilinato (12.112/09), podemos prever o fim das garantias locatícias ?R:_____________________________________________________________________________________________

9) As alterações introduzidas pela nova Lei do Inquilinato (12.112/09) trazem quais perspectivas para a imobiliária ?R: ____________________________________________________________________________________________________________________________________E para o proprietário do imóvel ? R: ________________________________________________________________________________________________________________________

10) Faltou algo na nova Lei do Inquilinato (12.112/09) ? Qual sua sugestão para torná-la mais eficaz ?

R: ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

99

ANEXO 16

LEI Nº 12.112, DE   9 DE DEZEMBRO DE 2009.

Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1o  Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2o  A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

...................................................................................” (NR)

“Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (NR)

“Art. 13.  .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o  (VETADO)”

“Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” (NR)

“Art. 40.  ........................................................................

..............................................................................................

100

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

.............................................................................................

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.” (NR)

“Art. 52.  .......................................................................

.............................................................................................

§ 3o  (VETADO)”

“Art. 59.  ...........................................................................

§ 1o  ................................................................................

..............................................................................................

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

.............................................................................................

§ 3o  No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.” (NR)

101

“Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

.............................................................................................

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

.............................................................................................

Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.” (NR)

“Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1o  ................................................................................

.............................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

...................................................................................” (NR)

“Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

...................................................................................” (NR)

102

“Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

.............................................................................................

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

.............................................................................................

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

...................................................................................” (NR)

“Art. 71.  ........................................................................

.............................................................................................

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

...................................................................................” (NR)

“Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1o  (VETADO)

§ 2o  (VETADO)

§ 3o  (VETADO)” (NR)

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“Art. 75. (VETADO).”

Art. 3o  (VETADO)

Brasília,  9  de  dezembro  de 2009; 188o da Independência e 121o da República.

LUIZ INÁCIO LULA DA SILVATarso GenroGuido MantegaMiguel Jorge

Este texto não substitui o publicado no DOU de 10.12.2009

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ANEXO 17CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS RESIDENCIAIS

PARTE LOCADORA: MARIO , brasileiro, casado, engenheiro, portador da cédula de identidade RG nº 4.000.000 SSP/SP e devidamente inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta Capital, à Rua A nº 2, aptº 1, Sumarezinho, CEP 05000-000 ;

PARTE LOCATÁRIA: RENATA, brasileira, solteira, empresária, portadora da cédula de identidade RG nº 00.000.000-0 e devidamente inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-03, com endereço residencial nesta Capital, à Rua M nº 70, aptº 30, Sumaré, Estado de São Paulo, CEP 05000-000 ;

PARTE FIADORA: SERGIO, brasileiro, solteiro, agente de viagem, portador da cédula de identidade RG nº 00.000.000-0 SSP/SP e devidamente inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliado nesta Capital, à Rua Gaivota nº 9, aptº 1, Moema, CEP 04000-000 ;

As partes acima qualificadas têm entre si, certo e ajustado, o presente contrato de locação, que se faz da seguinte forma:

I- QUADRO RESUMO

1º) OBJETO: um imóvel, localizado nesta Capital à RUA JOSE DA SILVA Nº 1, APTº 12, PERDIZES, SÃO PAULO/SP, CEP : 05000-000.2º) VIGÊNCIA: 30 (trinta) meses3º) INÍCIO: 28/05/20104º)TÉRMINO: 27/11/2012 5º) FINALIDADE: FINS RESIDENCIAIS6º) VALOR LOCATÍCIO: R$ 2.650,00 (Dois mil e seiscentos e cinqüenta reais) - MENSAIS- para os primeiros 12 meses de locação. 7º) ÍNDICE DE REAJUSTE: IGPM/FGV PERIODICIDADE: ANUAL- 8º) DATA DE VENCIMENTO: Todo o dia 15 (quinze) de cada mês, imediatamente, subseqüente ao término de cada período locatício.9º) FORMA DE PAGAMENTO: No escritório do Administrador da PARTE LOCADORA, localizado nesta Capital, na Avenida Pedroso de Morais, nº. 2 – Alto de Pinheiros - CEP: 05000-001 ou por mera conveniência, através de boleto bancário/ficha de compensação emitida pela mesma. 10º) FORMA DE GARANTIA: FIANÇA. O FIADOR declara ser proprietário do imóvel adiante descrito, conforme condições estabelecidas na Seção II- DISPOSIÇÕES ESPECIAIS, descrita no item 2º e seus parágrafos, deste instrumento.

II- DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

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CONDIÇÕES DA GARANTIA LOCATÍCIA- FIANÇA

1º) Declara a PARTE FIADORA estar solidária com todas as obrigações assumidas neste ato pela PARTE LOCATÁRIA, sua afiançada, referente ao pagamento de aluguéis, seus reajustes e sua majorações, multas de mora e indenizatória, juros, correções monetárias, encargos locatícios como condomínios, impostos prediais, taxa lixo, energia elétrica, água, gás, telefone e outros incidentes sobre o imóvel locado e que tenham se originado da presente relação locatícia, indenização relativas a danos ocasionados no imóvel, bem como custas processuais e honorários advocatícios, vencidos até a efetiva entrega do imóvel ora locado e cuja responsabilidade perdurará até a assinatura do respectivo Termo de Rescisão ou Distrato, com a respectiva vaga de garagem (se houver), inclusive em caso de ação revisional de aluguel. Assim, em razão da solidariedade assumida, a PARTE FIADORA deverá acompanhar a pontualidade da PARTE LOCATÁRIA, nos pagamentos dos aluguéis e seus encargos, não podendo eximir-se, sob qualquer condição desta obrigação, comprometendo-se a informarem à PARTE LOCADORA ou ADMINISTRADOR do imóvel locado toda e qualquer alteração de seu cadastro, tais como número de telefones para contato, endereço comercial ou residencial. PARÁGRAFO PRIMEIRO : A PARTE FIADORA declara expressamente que renuncia ao benefício de ordem (Código Civil, art. 827 e seu parágrafo único (benefício de ordem) e art. 828) e ao direito de revogar a fiança ora prestada (Código Civil, artigo 835- exoneração da fiança) e dispensa a necessidade de sua cientificação ou intimação para qualquer acordo ou ação decorrente do presente contrato, sem prejuízo de sua responsabilidade que abrange inclusive, qualquer alteração ou majoração amigável ou judicial do aluguel, vencidos até a efetiva entrega das chaves, consoante artigo 39 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), vedado o pedido de exoneração através de notificação por escrito a PARTE LOCADORA ou seu ADMINISTRADOR, antes do término do prazo deste contrato conforme disposto no artigo 40, inciso X da Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009 (nova Lei de Locação) e demais hipóteses previstas em lei.PARÁGRAFO SEGUNDO : No caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado, sub-rogando-se o mesmo em todos os direitos e obrigações previstos no presente instrumento; sendo que referida sub-rogação será comunicada pela PARTE LOCATÁRIA, por escrito à PARTE LOCADORA e o FIADOR, que poderá exonerar-se das suas responsabilidades, somente após Notificação por escrito com AR. (AVISO DE RECEBIMENTO), dirigida a PARTE LOCADORA ou seu ADMINISTRADOR, no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado.PARÁGRAFO TERCEIRO: Na hipótese de sub-rogação acima descrita, insolvência ou qualquer outra causa que determine a cessação da responsabilidade da PARTE FIADORA, incluindo-se a exoneração dos fiadores judicial ou extrajudicialmente concedida, obriga-se a PARTE LOCATÁRIA, independentemente de qualquer interpelação ou notificação, a fornecer em 30 (trinta) dias, substituto idôneo do FIADOR, a critério da PARTE LOCADORA em aceitar dita substituição, sob pena de desfazimento da locação, mediante propositura pela PARTE LOCADORA de Ação de Despejo com pedido de LIMINAR, para desocupação do imóvel pela PARTE LOCATÁRIA, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme disposto nos artigos 40,

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parágrafo único e artigo 59, incisos VII da Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009 (nova Lei de Locação).PARÁGRAFO QUARTO: Na hipótese de exoneração, o FIADOR permanecerá responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação pelo sub-rogado, conforme disposto no artigo 12 “caput” e parágrafos e artigo 40, inciso X da Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009 (nova Lei de Locação). PARÁGRAFO QUINTO: Até a efetiva substituição do pólo garantidor, a PARTE LOCADORA, mediante simples notificação via “FAC-SÍMILE”, “TELEX” ou CARTÓRIO, passará a cobrar o aluguel antecipadamente, na forma do que dispõe o artigo 42 da Lei nº 8.245/91, sem prejuízo da multa por infração contratual, prevista no item 6.4 deste Instrumento. PARÁGRAFO SEXTO: Obriga-se, ainda a PARTE LOCATÁRIA, para cumprimento integral do estabelecido nesta cláusula, a apresentar quando solicitado pela PARTE LOCADORA, ou o seu ADMINISTRADOR, os elementos que se fizerem necessários para a atualização cadastral dos fiadores, fato esse que deverá ocorrer, no mínimo, a cada período de 12 (doze) meses, independentemente da renovação por escrito do presente contrato, sob pena de incorrer na multa por infração contratual, prevista no item 6.4 deste Instrumento. PARÁGRAFO SÉTIMO : A PARTE FIADORA declara para fins de comprovação de renda e patrimônio, ser proprietário do imóvel localizado a RUA GAIVOTA Nº 9, APTº 1, MOEMA, SÃO PAULO/SP, (contribuinte nº 000.000.0000-1) consistente na matrícula 21, atualizada emitida pelo 14º Cartório de Registro de imóveis desta Capital e a PARTE FIADORA está ciente de que qualquer outro bem móvel ou imóvel de sua propriedade responderá por eventual dívida da PARTE LOCATÁRIA, e o imóvel não poderá ser declarado como bem de família, por força da Lei nº 8.009/90, art. 3º, Inciso VII, mesmo que único seja.PARÁGRAFO OITAVO Declara ainda, expressamente a PARTE FIADORA que presta a presente fiança em caráter voluntário, prevalecendo, em qualquer hipótese a disposição de vontade e tendo lido o presente contrato, CONCORDA com todos os termos, cientes das obrigações assumidas. PARÁGRAFO DÉCIMO: A PARTE LOCATÁRIA, assume inteiramente a responsabilidade civil e criminal pela legitimidade das assinaturas da PARTE FIADORA, inclusive pelo reconhecimento de firma.

DISPOSIÇÕES GERAIS

I - DO ALUGUEL E SEU REAJUSTE

1.1.- Declaram de comum acordo, as partes que o aluguel ora pactuado o é pelo seu valor efetivo e real sem qualquer expectativa inflacionária incorporada constituindo-se em condição de validade do mesmo a manutenção do valor real e efetivo do aluguel.

1.2- O valor do aluguel estabelecido neste Contrato sofrerá reajuste anualmente com base na variação mensal acumulada pelo índice do IGPM / FGV, a ser aplicado em qualquer época da vigência, ou prorrogação de vigência, deste Contrato, respeitada sempre a menor periodicidade que venha a ser admitida em lei que atualmente é

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anual e, respeitando porém caso seja autorizado por Lei, a alteração para menor periodicidade permitida.

1.3- Na hipótese de extinção, suspensão ou proibição do uso do índice ora estabelecido para cálculo de reajustes do Valor do Aluguel fica, desde já, eleito o índice que oficialmente venha substituí-lo e, na hipótese de não determinação deste, a critério exclusivo da PARTE LOCADORA, desde que publicamente divulgado aquele que melhor reflita a desvalorização acumulada da moeda.

II - DO IMÓVEL

2.1- A PARTE LOCADORA aluga à PARTE LOCATÁRIA, o imóvel descrito no Tópico OBJETO- IMÓVEL, exclusivamente para os fins definidos no Tópico FINALIDADE, não podendo ser mudada a sua destinação, sob pena de cometer infração contratual.

2.2- A PARTE LOCATÁRIA não poderá sublocar, ceder ou emprestar o objeto ora locado e nem dá-lo em comodato, no todo ou em parte, nem ceder ou transferir o Contrato a outrem, sem o consentimento por escrito da PARTE LOCADORA, sob pena de cometer infração contratual.

2.3- Na eventualidade da PARTE LOCATÁRIA notificar a PARTE LOCADORA da ocorrência de uma das hipóteses previstas nos itens 2.1 e 2.2, o eventual silêncio da PARTE LOCADORA não caracterizará, em nenhuma hipótese, consentimento tácito.

2.4.- A PARTE LOCATÁRIA, neste ato, recebe o imóvel nas condições, estado de conservação e habitabilidade iniciais, de acordo com o Laudo de Vistoria Escrito e/ ou Fotográfico, que fica fazendo parte integrante do presente instrumento como se aqui estivesse transcrito, ficando responsável, assim a PARTE LOCATÁRIA por quaisquer danos existentes no imóvel constatados no ato da entrega das chaves.

Quaisquer benfeitorias porventura introduzidas deverão anteceder a prévia aquiescência por escrito da PARTE LOCADORA e, no caso de autorizadas, passarão estas a fazer parte integrante do imóvel objeto do presente Instrumento, não tendo a PARTE LOCATÁRIA direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias realizadas, sejam elas de natureza útil, necessária ou voluptuária. Obriga-se ainda a PARTE LOCATÁRIA, por todas as despesas envolvendo consertos, reparos, pinturas que se fizerem necessárias para a conservação do imóvel, pela restauração de danos, quer causados por empregados ou visitantes, tudo sem direito a reclamar da PARTE LOCADORA, comprometendo-se a devolvê-lo nas mesmas condições que agora recebe, inclusive pintura e instalações, em boas condições de limpeza e higiene e com os aparelhos de iluminação, bem como os demais acessórios, em perfeito estado de funcionamento, para assim restituí-los e independentemente de qualquer aviso ou notificação, e após a devida verificação pela PARTE LOCADORA do estado do imóvel, o que será feito através de vistoria, finda a locação.

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2.5.- Se a PARTE LOCADORA, pela vistoria prevista no item anterior desta Cláusula, encontrar qualquer defeito ou dano, poderá recusar-se a receber as chaves até que a PARTE LOCATÁRIA reponha o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, correndo o aluguel e demais encargos por sua conta, até que fiquem plenamente satisfeitas as exigências previstas neste contrato.

2.6.- À PARTE LOCATÁRIA é vedado fazer no imóvel, quaisquer alterações ou serviços que danifiquem ou prejudiquem sua estrutura ou solidez, sem a expressa concordância e autorização da PARTE LOCADORA. Em caso de infringência e sem prejuízo de outras cominações, a PARTE LOCATÁRIA será obrigada a repor o imóvel no estado originário. Obriga-se ainda, ainda a satisfazer a todas as exigências dos Poderes Públicos a que der causa.

2.7.- Fica expressamente facultado à PARTE LOCADORA ou aos seus bastante procuradores, procederem a uma vistoria no imóvel ora locado, sempre que entenderem necessário ou conveniente, com aviso prévio de 48 (quarenta e oito) horas a PARTE LOCATÁRIA, que não poderá ser negada injustificadamente, conforme estabelecido no artigo 23, inciso IX da Lei nº 8.245/91.

2.8.- Se feita a vistoria, for constatado danos nos aparelhos, paredes ou instalações do imóvel ora locado, a PARTE LOCADORA notificará a PARTE LOCATÁRIA para, no prazo de 30 (trinta) dias, proceder ao conserto ou reparo necessário, correndo as respectivas despesas por conta da PARTE LOCATÁRIA, sob pena de não o fazendo, cometer infração contratual autorizadora da rescisão da locação, sem prejuízo das medidas judiciais possíveis ao caso em tela, à máxima extensão possível, nos moldes da legislação em vigor.

2.9.- É faculdade da PARTE LOCADORA, na hipótese de não atendimento da notificação prevista no parágrafo anterior, optar pela rescisão do contrato, com as cominações neste previstas, ou mandar executar o conserto ou reparo, por pessoa de sua livre escolha, ficando a PARTE LOCATÁRIA obrigada ao pagamento de todos os gastos feitos.III - DAS OBRIGAÇÕES DA PARTE LOCATÁRIA

3.1.- A PARTE LOCATÁRIA se obriga, durante a vigência da presente locação, ao pagamento de todos os impostos, taxas, tarifas, IPTU, TRSD (Taxa de Resíduos Sólidos Domiciliares), ambos da PMSP, despesas condominiais ordinárias e outros encargos e contribuições que incidam sobre o imóvel ou a ele se vinculem, tais como contas de água, luz, gás, telefone, mesmo que estes estejam sendo cobrados em nome da PARTE LOCADORA ou de terceiros, sem exceção, sem direito a reembolso, cobrados juntamente com o pagamento do aluguel, ou separado através de boleto/ ficha compensação de cobrança próprio emitidos com o vencimento sempre com antecedência de 72 (setenta e duas) horas do vencimento original, juntamente com o aluguel, ou ainda à parte, á critério da PARTE LOCADORA..

3.2- As contas de água, energia elétrica, gás, esgoto, impostos, taxas e etc., previstas nesta Cláusula deverão ser entregues quitadas, sempre que solicitadas pela PARTE LOCADORA ou ADMINISTRADOR, sob pena de incorrer em infração contratual, passível de multa e cobrança judicial.

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3.3- Os pagamentos dos impostos, taxas e tarifas acima citados, referentes ao período de ocupação do imóvel pela PARTE LOCATÁRIA, deverão ser quitados mesmo que venham a ser cobrados após a saída da mesma.

3.4- A PARTE LOCATÁRIA declara ter conhecimento de que, de posse do Contrato de Locação, será obrigado a transferir ou pedir a ligação de energia elétrica relativa à unidade ora locada, em seu nome, junto à ELETROPAULO- ELETRICIDADE DE SÃO PAULO S/A e a ligação do gás também em seu nome junto a COMGAS, arcando com as eventuais despesas decorrentes, sob pena de, em não o fazendo, incorrer em infração contratual de natureza grave, dando ensejo à competente Ação de Despejo, sem prejuízo da cobrança da multa prevista no item 6.4 deste instrumento.

3.5.- Obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a não praticar e proibir a prática, dentro dos limites do imóvel, de jogos de azar, leilões e atos contrários aos bons costumes e a ordem pública, bem como respeitar fielmente o Regulamento Interno e a Convenção de Condomínio do Edifício (quando o caso).

3.6.- A PARTE LOCATÁRIA obriga-se a fazer anualmente, em companhia idônea de sua livre escolha, seguro contra fogo do imóvel ora dado em locação, complementar ao condominial (quando o caso), cuja cobertura total prevista na apólice deverá ter o valor mínimo equivalente a 100 (cem) vezes o valor da prestação locatícia, bem como seguro contra danos elétricos ao imóvel, correspondentes a 10% (dez) por cento sobre esse valor e deverá ser entregue à PARTE LOCADORA, mediante protocolo, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da assinatura do presente Instrumento.

3.7.- Findo o prazo do seguro referido acima, as partes desde já convencionam que para a renovação do mesmo, o valor de cobertura da apólice seja auferido mediante 100 vezes o valor do aluguel, acrescido do reajuste legal, não podendo sob qualquer hipótese, ser inferior à equivalência exigida no item 3.6. desta Cláusula.

3.8.- A PARTE LOCATÁRIA desde já autoriza que a PARTE LOCADORA proceda com a mesma companhia seguradora, às expensas dela PARTE LOCATÁRIA, a renovação da apólice de seguro, caso não comunique tal renovação até a data do vencimento da apólice.

3.9- No caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado, sub-rogando-se o mesmo em todos os direitos e obrigações previstos no presente instrumento; sendo que a referida sub-rogação será comunicada pela PARTE LOCATÁRIA por escrito à PARTE LOCADORA e o FIADOR, se esta for a garantia locatícia.

3.10.- De acordo com o artigo 23, inciso VII da Lei nº 8.245/91, a PARTE LOCATÁRIA assume a obrigação, sob pena de cometer infração contratual punível com a multa de 03 (três) aluguéis vigentes, devidas por inteiro, de dar ciência à PARTE LOCADORA, de qualquer procedimento administrativo ou judicial de que venha a ter expressa ciência e que, direta ou indiretamente, tenha qualquer relação

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com o imóvel locado ou com este contrato, obrigando-se, também, fazer e entregar à PARTE LOCADORA, todos os avisos, guias, citações ou notificações das autoridades federais, estaduais e municipais, e quaisquer outras comunicações que forem entregues no imóvel ora locado, que sejam de interesse da PARTE LOCADORA, sob pena de responder por eventuais despesas pela inércia ou extravio, tais como: multas, correção monetária e taxas para expedição de segunda via etc., ficando, desde já, autorizado o lançamento das referidas despesas, juntamente com os aluguéis e demais encargos, independentemente de qualquer aviso ou notificação.

3.11- As partes autorizam, desde já, todos os registros, reconhecimento de firmas e averbações, necessários à regularização do presente Contrato, correndo por conta exclusiva da PARTE LOCATÁRIA as respectivas despesas, podendo ainda ser cobrada através de recibo próprio ou juntamente com os aluguéis.

IV - DO DIREITO DE PREFERÊNCIA E CLÁUSULA DE VIGÊNCIA

4.1.- Fica expressamente facultado à PARTE LOCADORA ou a seus representantes, em caso de interesse na venda do imóvel objeto deste Instrumento, respeitando o direito de preferência da PARTE LOCATÁRIA, o qual, decorrido o prazo legal caracterizará expressa renúncia da mesma de seu direito de preferência, visitarem o imóvel sempre que entenderem necessário, com prévia solicitação/autorização da PARTE LOCATÁRIA.

4.2.- Face ao disposto no "caput" desta cláusula, fica ajustado que em caso de alienação do imóvel objeto deste instrumento, a PARTE LOCADORA obriga-se a exigir dos novos adquirentes que os mesmos respeitem todas as cláusulas e condições do presente contrato, mantendo-o em vigor até o término do prazo ora pactuado, comunicando através de meio inequívoco à PARTE LOCATÁRIA, da efetiva transação, apresentando-a aos novos proprietários.

V- RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL, NO VENCIMENTO DO CONTRATO

5.1- Vencido o Prazo de Locação estabelecido na Seção I- Quadro Resumo, itens 2, 3 e 4 deste instrumento, em conformidade com o Artigo 23, Inciso III, da Lei nº 8.245/91, obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a restituir o imóvel inteiramente desocupado e no mesmo estado de conservação em que recebeu, sob pena de incorrer na multa no item 6.4, deste instrumento e de sujeita-se ao disposto no art. 575, do Código Civil.

5.2- Vencido o Prazo de Locação estabelecido na Seção I- Quadro Resumo, itens 2, 3 e 4 deste instrumento, obriga-se a PARTE LOCATÁRIA a comunicar por escrito à PARTE LOCADORA, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, que irá restituir o imóvel, a fim de que, após a necessária vistoria, sejam realizados os eventuais consertos necessários à reposição do imóvel, ao estado em que se encontrava quando foi entregue à PARTE LOCATÁRIA.

5.3- Se assim, não o fizer, responderá a PARTE LOCATÁRIA pelos aluguéis e encargos durante o tempo necessário à reposição do imóvel em perfeito estado, sem prejuízo do disposto no parágrafo único, do artigo 6º, da Lei nº 8.245/91.

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5.4- A entrega do imóvel para vistoria somente poderá ser efetuado junto à PARTE LOCADORA E ADMNISTRADOR e nunca a terceiros, após a PARTE LOCATÁRIA haver cumprido integralmente todas as condições previstas neste Contrato, sob pena de não o fazendo, continuar responsável pelos aluguéis e encargos, até o acerto final e recibo de quitação total expedido pela PARTE LOCADORA.

5.5- As chaves poderão ser entregues por prepostos, funcionários, parentes da PARTE LOCATÁRIA, ou seja, qualquer terceiro que porventura esteja de posse das chaves e acompanhe a vistoria de desocupação do respectivo imóvel locado, a qual será realizada com o imóvel livre de pessoas e coisas.

VI - DAS MULTAS CONTRATUAIS E RESCISÃO DO CONTRATO

6.1- Se a PARTE LOCATÁRIA usando a faculdade que lhe confere o artigo 4º da Lei nº 8.245/91, devolver o imóvel locado, antes do vencimento do prazo ajustado no Quadro Resumo, itens 2, 3 e 4 deste Contrato, pagará à PARTE LOCADORA, a título de indenização pelo prejuízo, a multa compensatória descrita no item 6.4, que poderá ser cobrada em ação de execução e que será reduzida proporcionalmente ao tempo de Contrato já cumprido, na forma do artigo 413, do Novo Código Civil, face ao cumprimento parcial do presente instrumento.

6.2.- Se a PARTE LOCATÁRIA deixar de efetuar o pagamento da prestação locatícia na data de seu vencimento, o valor a ser pago será a prestação locatícia vigente à época, acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel e encargos, além da correção monetária "pró rata die" de acordo com a variação do IGP-M/FGV, e se o atraso for superior à 30 (trinta) dias, incidirá também juros de mora a razão de 1% (hum por cento) ao mês, contados "pro rata die", além de sujeitar-se ao pagamento de honorários de advogado estabelecido em 10% (dez por cento), se a cobrança for administrativa e 20% (vinte por cento) se judicial do valor total do débito, que porventura, o LOCADOR venha a constituir para defesa de seus direitos, ainda que a respectiva cobrança se processe extrajudicialmente.

6.3- Na hipótese de extinção, suspensão ou proibição do uso do índice ora estabelecido, para cálculo da Correção Monetária, fica desde já, eleito o índice que oficialmente venha a substituí-lo e, na hipótese de não determinação deste, a critério exclusivo da PARTE LOCADORA, desde que publicamente divulgado aquele que melhor reflita a desvalorização acumulada da moeda.

6.4.- No caso de violação de qualquer das cláusulas e condições deste instrumento e desde que a parte culpada não tenha sanado a mesma em até no máximo 30 (trinta) dias contados do recebimento de comunicação escrita da parte inocente, rescindi-lo-a de pleno direito, independentemente de qualquer formalidade, respondendo a parte que der causa a rescisão pela multa equivalente a soma de 03 (três) meses de aluguéis vigentes na ocasião devida por inteiro, exceto para as hipóteses previstas no item 6.2. (atraso no pagamento do aluguel) e no item 6.1. (desocupação do imóvel antes do prazo previsto), tendo em vista a previsão de multa para esses dois casos, estarem contidas no bojo dos itens acima mencionados, com a faculdade para a parte inocente poder considerar,

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simultaneamente rescindida a locação, independentemente de qualquer outra formalidade.

6.5.- Fica desde já avençado, que as penalidades (multas) previstas neste instrumento, têm caráter meramente compulsório, e não compensatório, pelo qual, o seu pagamento, não libera qualquer das partes no cumprimento da obrigação contratual infringida.

VII- DA RESCISÃO, IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE

7.1.- O presente contrato será rescindido por impossibilidade de continuação da locação, em virtude do imóvel vir a ser objeto de desapropriação, total ou parcial, que impeça o uso do imóvel locado, não cabendo a nenhuma das partes pleitear indenização da outra, mas podendo ambas, se for o caso, reclamar do poder expropriante o que lhes for devido. Dar-se-á também a resolução deste contrato, no caso de sinistro total ou parcial do imóvel, desde que tal fato não ocorra por culpa da PARTE LOCATÁRIA, não cabendo a esta entretanto, pleitear qualquer indenização da PARTE LOCADORA.

7.2.- Nenhuma intimação dos poderes públicos ou de terceiros será motivo para a PARTE LOCATÁRIA abandonar o imóvel locado ou pedir a rescisão deste contrato, salvo prévia vistoria judicial que prove estar a construção ameaçada de ruir, obrigando-se no entanto a levar ao conhecimento da PARTE LOCADORA quaisquer perturbações de terceiros e bem assim encaminhar à mesma quaisquer comunicações ou avisos recebidos referentes ao imóvel locado.

7.3.- Ficará ainda rescindido este contrato no caso de qualquer das partes faltar ao exato cumprimento de qualquer das disposições aqui ajustadas, ficando a critério, nesta última hipótese, da parte inocente, a exigência do cumprimento específico da obrigação não cumprida, sem prejuízo da pena convencional aplicável no caso.

7.4.- Excetuando-se as hipóteses de rescisão previstas neste instrumento, o presente contrato é celebrado em caráter de absoluta irrevogabilidade e irretratabilidade, obrigando-se as partes, por si, seus herdeiros e sucessores, à qualquer título.

VIII - DA NOVAÇÃO

8.1.- Se na vigência deste contrato, a PARTE LOCADORA por si, seus procuradores ou prepostos, admitirem da PARTE LOCATÁRIA alguma demora no pagamento dos aluguéis, ou o não cumprimento de quaisquer das obrigações contratuais, ainda que repetidas vezes, consecutiva ou alternadamente, tal tolerância não poderá ser considerada como modificação ou novação de qualquer condição deste contrato, para dar ensejo a invocação do art. 361 do Código Civil, permanecendo inalteradas e em pleno vigor todas as disposições deste Instrumento, pelo prazo contratual, como se nenhum favor tivesse ocorrido.

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IX- DA NOTIFICAÇÃO

9.1- Qualquer reclamação, solicitação ou pretensão da LOCATÁRIA, com referências ao imóvel locado, somente será analisada após ser encaminhada por escrito ao LOCADOR, ou a quem o mesmo indicar, que tomará as devidas providências em nome e por conta do LOCADOR. Não serão aceitas em qualquer hipótese, reclamações verbais.

9.2.- Fica expressamente autorizado, para fins e efeitos do disposto no art. 58, IV, da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, que a citação inicial, intimação ou notificação judicial ou extrajudicial de qualquer natureza das partes, para qualquer ação decorrente do presente contrato, seja feita por correspondência com aviso de recebimento (AR), no endereço do imóvel ora locado e/ou nos endereços constantes do preâmbulo deste Instrumento, via fax-símile, Telex, ou pelas outras formas previstas no citado artigo da Lei nº 8.245/91.

X - DAS DECLARAÇÕES

10.1.- Todas as obrigações estipuladas neste contrato são exigíveis nos prazos e pela forma convencionada, independentemente de qualquer aviso, notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial. As partes contratantes obrigam-se por si, seus herdeiros e sucessores, a qualquer título.

10.2.- As partes, cada qual em seu pólo (pólo locador e pólo locatário), e no que couber, declaram e respondem sob as penas das leis civil e criminal, que: 1º) São solidárias entre si, respondendo uma na falta da outra pela totalidade das obrigações assumidas, ficando cada qual investida pela outra de poderes para receber citações, notificações, intimações, extra-judiciais ou judiciais, de qualquer natureza ou título, podendo desempenhar quaisquer atos para o bom e fiel cumprimento do quanto assumido por este instrumento; 2º) Todas as informações prestadas, bem como todos os documentos apresentados para a confecção deste contrato particular, retratam a veracidade e boa-fé de cada um dos pólos deste instrumento, princípios esses sobre os quais se baseia a presente locação; 3º) Comprometem-se a informar a parte contrária, qualquer alteração nos dados e condições neste ato apresentados; Antecipadamente receberam, leram e analisaram o presente instrumento, compreendendo-o em todos os seus termos, cláusulas e condições.

10.3- A PARTE LOCATÁRIA declara expressamente ter pleno conhecimento do Zoneamento Municipal onde se localiza o imóvel, objeto do presente Contrato, não sendo de responsabilidade da PARTE LOCADORA, o sucesso na obtenção ou não do alvará de funcionamento, que compete exclusivamente à PARTE LOCATÁRIA, no caso de locação não residencial ou comercial.

XI- DAS DISPOSIÇÕES FINAIS

11.1-O presente Contrato se rege pela Lei nº 8.245/91, em vigor nesta data, constituindo ato jurídico perfeito e conferindo às partes signatárias o direito

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adquirido, tal como definido nos parágrafos 1º e 2º do artigo 6º da Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro, não sendo as suas disposições, durante o prazo de vigência, atingidas por legislação posterior, conforme o disposto no inciso XXXVI do artigo 5º da Constituição Federal, exceção feita ao valor do aluguel e seu reajuste.

11.2- Eventuais débitos decorrentes do presente contrato, não pagos pela PARTE LOCATÁRIA após regular cientificação, nos termos da cláusula 9.2 retro, serão comunicados às entidades mantenedoras de banco de dados de proteção ao crédito (SERASA, SPC, etc.) quer pela PARTE LOCADORA, quer por seu ADMINISTRADOR. Tais débitos incluem todas as despesas com as medidas judiciais cabíveis. 

XII- DO FORO

12.1.- As questões decorrentes deste Contrato serão resolvidas perante o foro da situação do imóvel, com a expressa renúncia dos contratantes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja para dirimir quaisquer dúvidas ou questões que se originem, direta ou indiretamente, deste contrato, respondendo a parte vencida em ação judicial, por todas as custas e despesas processuais ou administrativas, bem como pelos honorários de advogado, estabelecido em 20% (vinte por cento) do valor total da causa.

E, por estarem assim, justas e contratadas, as partes contratantes firmam o presente contrato, em 03 (três) vias de igual teor e para um só fim e efeito, bem como as testemunhas, para todos os efeitos legais, obrigando-se por si e seus sucessores ou herdeiros, a qualquer título.

São Paulo, 06 de maio de 2010.

PARTE LOCADORA: ________________________________________ MARIO PARTE LOCATÁRIA: ___ _____________________________________

RENATA

PARTE FIADORA: _________________________________________ SERGIO

TESTEMUNHAS:______________________________ ______________________________

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