een kritische doorlichting van de …...het consensuele karakter van de koop-verkoop impliceert...
TRANSCRIPT
EEN KRITISCHE DOORLICHTING VAN
DE WEDERZIJDSE AANKOOP- EN
VERKOOPBELOFTE
Thomas Tuyteleers Studentennummer: 01103828
Promotor: Prof. dr. A. Wylleman
Copromotor: Mevrouw J. Callebaut
Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in de richting Master of Laws in het
notariaat
Academiejaar: 2016 – 2017
Dankwoord
Deze masterproef vormt het sluitstuk van mijn opleiding tot master in het notariaat. Hiermee
komt tevens een eind aan mijn studententijd, wat velen “de beste tijd van je leven” noemen.
Ik zou dan ook graag een aantal personen willen bedanken die hieraan hebben bijgedragen.
Vooreerst wens ik mijn promotor, Prof. Dr. A. Wylleman en mijn commissaris, mevrouw
J. Callebaut te bedanken voor het willen begeleiden van mijn masterproef. Ik ben hen beiden
zeer erkentelijk voor hun luisterend oor, hun kritische bemerkingen en hun opbouwende
feedback bij het schrijven van voorliggend werkstuk.
Daarnaast gaat een bijzonder woord van dank uit naar notaris R. Vandermander en notaris
P. Vanden Broecke. Gedurende mijn meeloopstages op hun kantoor hebben ze mijn interesse
voor het notariaat weten te prikkelen. Tevens wens ik hen te bedanken voor hun kritische
bemerkingen en het aanreiken van nieuwe invalshoeken in het kader van mijn masterproef.
Ik wil daarenboven een bijzonder woord van dank richten aan de Provinciale Kamer van
Notarissen van Oost- en West-Vlaanderen. Zonder hun hulp had ik de vragenlijst, die een
praktijkelement tracht te verwerken in voorliggend werkstuk, nooit kunnen verspreiden.
Hartelijk dank ook aan alle notarissen die deze vragenlijst hebben ingevuld.
Tot slot wil ik mijn moeder, mijn grootouders en mijn vrienden bedanken voor hun enorme
steun bij het schrijven van dit werk. Bijzondere dank gaat hierbij uit naar Jonas. Samen
hebben we er een spetterend jaar van gemaakt.
I
INHOUDSTAFEL
INLEIDING ............................................................................................... 1
HOOFDSTUK 1. BEGRIP “WEDERZIJDSE AANKOOP- EN
VERKOOPBELOFTE” ................................................................................. 4
AFDELING 1. CONTRACTBELOFTE ........................................................................................................ 4
AFDELING 2. VERKOOPBELOFTE .......................................................................................................... 5
AFDELING 3. AANKOOPBELOFTE ......................................................................................................... 7
AFDELING 4. WEDERZIJDSE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE .......................................................... 9
§1. Begrip ......................................................................................................................................... 9
§2. Geldigheidsvereisten ............................................................................................................... 10
§3. Soorten wederkerige aankoop- en verkoopbeloften .............................................................. 11
§4. De wederzijds gekruiste aankoop-verkoopbelofte met betrekking tot een subjectief
plechtig koopcontract (model De Decker) .................................................................................... 12
HOOFDSTUK 2. AANVERWANTE RECHTSFIGUREN ................................ 13
AFDELING 1. AANBOD ....................................................................................................................... 13
AFDELING 2. OVEREENKOMST ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDE ......................................... 14
AFDELING 3. VOORKEURBEDING ....................................................................................................... 14
AFDELING 4. HERKWALIFICATIE VAN EEN WEDERZIJDSE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE IN
KOOP ................................................................................................................................................. 15
HOOFDSTUK 3. GEBRUIK VAN DE WEDERZIJDSE AANKOOP- EN
VERKOOPBELOFTE (MODEL DE DECKER) .............................................. 19
AFDELING 1. GEBRUIK VAN DE WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE .......................... 19
§1. Op het moment van het sluiten van de onderhandse overeenkomst is de identiteit van de
koper nog niet bekend .................................................................................................................. 19
§2. Eén van de partijen weigert mee te werken aan het verlijden van de authentieke
overeenkomst ................................................................................................................................ 21
§3. Partijen wensen de authentieke akte niet te verlijden binnen de vier maand na
totstandkoming van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst ............................................ 23
§4. De precontractuele informatieplicht ....................................................................................... 26
§5. Tussenconclusie ....................................................................................................................... 26
AFDELING 2. PRECONTRACTUELE INFORMATIEPLICHTEN BIJ DE VERKOOP VAN ONROEREND
GOED ................................................................................................................................................. 27
§1. Stedenbouwkundige informatie .............................................................................................. 27
A. Inhoud van de informatieplicht ......................................................................................... 27
B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker .................................................................. 28
II
§2. Bodemattest ............................................................................................................................ 30
A. Inhoud van de informatieplicht ......................................................................................... 30
B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker .................................................................. 31
§3. Tussenconclusie ....................................................................................................................... 34
AFDELING 3. IMPACT VAN ANTWERPEN 10 OKTOBER 2016 OP HET GEBRUIK VAN DE
WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE ............................................................................ 35
§1. Beslissing van het hof .............................................................................................................. 35
§2. Voorstel tot aanpassing van het model De Decker ................................................................. 36
A. Alternatieve verbintenis .................................................................................................... 37
B. Immobilisatievergoeding als ‘alternatieve geldsom’ ........................................................ 37
C. Kritiek................................................................................................................................. 40
D. Alternatieve oplossing ....................................................................................................... 41
AFDELING 4. HET MODEL DE DECKER EN HET WETBOEK ECONOMISCH RECHT .............................. 41
§1. Toepassingsgebied Boek VI WER ............................................................................................. 41
§2. Onrechtmatige bedingen ......................................................................................................... 42
§3. Tussenconclusie ....................................................................................................................... 45
HOOFDSTUK 4. PRAKTIJKONDERZOEK .................................................. 47
AFDELING 1. DOELSTELLINGEN ......................................................................................................... 47
AFDELING 2. RESULTATEN ................................................................................................................. 48
AFDELING 3. CONCLUSIE ................................................................................................................... 51
ALGEMEEN BESLUIT .............................................................................. 52
BIBLIOGRAFIE ........................................................................................ 54
BIJLAGE 1: VRAGENLIJST MODEL DE DECKER ........................................ 62
1
INLEIDING
1. Artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bevat de fundamenten van het
Belgische contractenrecht1:
Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben
aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de
gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.
Deze beginselen zijn tevens van toepassing op de zogenaamde bijzondere overeenkomsten,
zoals de koop-verkoop. Eens de koop-verkoopovereenkomst tot stand gekomen is, zijn de
partijen hier dus definitief door gebonden en moet de overeenkomst worden uitgevoerd. In dit
kader is het dan ook van groot juridisch belang te weten op welk exact moment de
overeenkomst tot stand is gekomen.
2. In principe is de koop-verkoop in België een consensuele overeenkomst. Volgens het BW
betreft het een overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich ertoe verbindt een zaak
te leveren, en de andere (de koper) om daarvoor een prijs te betalen.2 Deze overeenkomst
komt in theorie tot stand van zodra partijen wilsovereenstemming bereikt hebben (i.e. solo
consensu) over de prijs en het goed en dit ongeacht het feit of het goed reeds geleverd werd of
de prijs reeds betaald.3
Het consensuele karakter van de koop-verkoop impliceert tevens het translatief karakter van
de overeenkomst: de eigendomsoverdracht, en hiermee ook de overdracht van het risico, komt
tot stand louter en alleen door de wilsovereenstemming tussen partijen over de prijs en het
goed.
1 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Les obligations, t. II, Brussel, Bruylant, 1964, 436, nr. 461. 2 Art. 1582 BW. 3 Art. 1583 BW.
2
Dit is echter anders bij de verkoop van soortgoederen4, waar de eigendomsoverdracht tot
stand komt bij individualisering.5 Ook bij de koop-verkoop van toekomstige goederen is er
geen onmiddellijke eigendomsoverdracht. Deze komt pas tot stand op het moment dat het
goed bestaat. Tot slot kunnen ook partijen zelf de eigendomsoverdracht contractueel
uitstellen, bijvoorbeeld tot op het moment van het verlijden van de notariële akte houdende
koop-verkoop van een onroerend goed.6
3. Vandaag wordt in vele gevallen afgeweken van de consensuele aard van de koop-verkoop.
Zo bestaan er bij de verkoop van onroerende goederen tal van wettelijke en decretale
precontractuele informatieplichten, die tot doel hebben de kandidaat-koper te beschermen
door hem, nog vóór er een overeenkomst gesloten wordt, informatie te verstrekken over het
onroerend goed. Deze informatie moet de kandidaat-koper in staat stellen om zich een
waarheidsgetrouw beeld te vormen van het onroerend goed. Het verkrijgen van de voormelde
informatie is echter een werk van lange adem. Heeft dit tot gevolg dat, in afwachting van het
verkrijgen van de benodigde informatie, de kandidaat-verkoper en de kandidaat-koper zich
nog niet jegens elkaar kunnen verbinden?
4. Daarnaast maken de partijen, ook al is de overeenkomst reeds (consensueel) tot stand
gekomen, vaak een geschrift op van wat ze zijn overeengekomen. Dit geschrift vormt dan het
instrumentum van de rechtshandeling: het geschrift kan worden aangewend om het bewijs te
leveren van het bestaan van de overeenkomst en de modaliteiten ervan.
5. Het is vaak niet makkelijk te beoordelen of er al een overeenkomst tot stand is gekomen of
niet, en wat de waarde is van het geschrift welk de (kandidaat-) contractanten reeds hebben
opgemaakt. Er zijn immers heel wat mogelijkheden om reeds wederzijdse verbintenissen aan
te gaan en vast te leggen alvorens de authentieke akte wordt verleden (bijvoorbeeld in het
geval van een verkoop van onroerend goed). Eén van die mogelijkheden betreft het gebruik
van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte.
4 Soortgoederen, ook wel vervangbare goederen genoemd, zijn goederen die verkocht worden naar gewicht, getal of maat (art. 1585 BW). 5 Cass. 19 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 229 en Pas. 1980, 238. 6 Cass. 14 maart 1955, Pas. 1955, I, 782.
3
6. In hetgeen volgt wordt de techniek van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte
verduidelijkt en afgezet tegen een aantal aanverwante rechtsfiguren. Nadien wordt onderzocht
of deze rechtsfiguur wel een valabel alternatief weet te bieden voor de klassieke onderhandse
koop-verkoopovereenkomst betreffende onroerend goed in het Vlaams Gewest en welke, in
voorkomend geval, zoal de knelpunten zijn van de techniek. Hierbij wordt bijzondere
aandacht besteed aan een specifieke vorm van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte
(namelijk het “model De Decker”). Het laatste hoofdstuk behandelt het concrete gebruik van
het model De Decker in de notariële praktijk. Hiertoe werd een vragenlijst opgesteld, welke
verspreid werd over de Oost- en West-Vlaamse notarissen.
4
HOOFDSTUK 1. BEGRIP “WEDERZIJDSE AANKOOP- EN
VERKOOPBELOFTE”
AFDELING 1. CONTRACTBELOFTE
7. Wanneer partijen wilsovereenstemming bereikt hebben om een bepaalde overeenkomst te
sluiten, maar minstens één van hen de overeenkomst nog niet definitief wenst te sluiten7, kan
men gebruik maken van een contractbelofte.
Deze contractbelofte is een voorcontract waarin aan één van de partijen of aan beiden een
optie wordt verleend om een welbepaalde overeenkomst, waarvan de hoofdbestanddelen (i.e.
de essentiële en substantiële elementen van de koop-verkoop8) reeds zijn vastgelegd, te
sluiten.9 Het betreft aldus een rechtens verbindende overeenkomst welke nog niet de
eigenlijke overeenkomst omvat, doch met deze definitieve overeenkomst wel een
rechtstreekse band vertoont.10
Door het sluiten van de contractbelofte wordt aldus een optie gecreëerd, welke het voorwerp
vormt van de optieovereenkomst. Wanneer de optie gelicht wordt, komt de onderliggende
overeenkomst tot stand:
“De wederzijdse contractbelofte onderscheidt zich van de eigenlijke overeenkomst,
hetzij doordat voor de totstandkoming van die overeenkomst nog bepaalde
geldigheidsvereisten vervuld moeten worden, hetzij doordat de totstandkoming van de
7 Partijen willen bijvoorbeeld pas een overeenkomst sluiten eens een bodemattest verkregen is, of men wil de uitkomst van andere onderhandelingen afwachten. 8 Een verkoopovereenkomst heeft twee essentiële elementen: de prijs en de zaak. Substantiële elementen van de verkoopovereenkomst zijn deze welke niet essentieel zijn, maar waaraan minstens één van de partijen een doorslaggevend belang aan hecht. Zie in dit kader J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, 107-192. 9 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 27; N. PORTUGAELS, “Inleiding tot opties en optiebedingen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (1) 2, nr. 4. 10 A. VAN OEVELEN, “Juridische verhoudingen en aansprakelijkheid bij onderhandelingen over (commerciële) contracten”, DAOR 1990, afl. 14, 60.
5
overeenkomst afhangt van het verzoek van een van de partijen om de eigenlijke
overeenkomst te sluiten.11”
8. Een contractbelofte kan betrekking hebben op alle soorten overeenkomsten. Indien ze
betrekking heeft op een koop-verkoop, spreekt men van aankoop- en verkoopbeloften.12
Zoals hoger reeds vermeld, kan de optie verleend worden aan één van de partijen of aan
beiden. Men spreekt in dat geval van een eenzijdige, respectievelijk wederzijdse of
wederkerige belofte. Ook het voorkeurbeding is een vorm van een contractbelofte.
9. De rechtsfiguur van de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte wordt in de praktijk veelal
als een ingewikkeld concept ervaren. De oorzaak hiervan schuilt in het feit dat het concept
een combinatie vormt van een verkoopbelofte enerzijds en een aankoopbelofte anderzijds.13
Om het concept wederkerige aankoop- en verkoopbelofte beter te kunnen duiden, dringt een
verduidelijking van de begrippen verkoop- en aankoopbelofte zich op, alvorens dieper in te
gaan op het begrip van de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte.
AFDELING 2. VERKOOPBELOFTE
10. De verkoopbelofte of verbintenis tot verkoop is een eenzijdig contract, waarbij de
eigenaar van een goed (i.e. de kandidaat-verkoper) zich ten aanzien van de wederpartij (i.e. de
kandidaat-koper) ertoe verbindt een bepaald goed tegen welbepaalde voorwaarden te
verkopen aan voormelde wederpartij.14 De kandidaat-verkoper is de belover. De kandidaat-
koper is de begunstigde. De verkoopbelofte vormt bijgevolg een aankoopoptie, ook wel
calloptie genoemd, in hoofde van de kandidaat-koper.15
11. Het Hof van Cassatie heeft reeds in 1975 het bindende karakter van de eenzijdige
verkoopbelofte bevestigd: “De eenzijdige verkoopbelofte verbindt onherroepelijk de belover
tot uitvoering van de verkoop, indien de begunstigde zijn wil te kennen geeft te kopen, voor
11 R. KRUITHOF, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) – Verbintenissen”, TPR 1994, nr. 87, 297. 12 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 27. 13 S. BEYAERT, “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285. 14 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, losbl. 15 C. DE WULF m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, dl. II B, Mechelen, Kluwer, 2006, 115.
6
zover er tussen partijen overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs. (Artt. 1582, 1583 en
1589 B.W.)” 16 Dit impliceert dat de eenzijdige verbintenis tot verkopen in geen geval
eenzijdig kan ingetrokken worden.17 Foutieve naleving of het geheel niet-nakomen van de
belofte zal bijgevolg leiden tot contractuele aansprakelijkheid op grond van wanprestatie.
12. Opdat er sprake zou zijn van een geldige verkoopbelofte, moet er wilsovereenstemming
bestaan tussen de partijen over de essentiële verkoopsvoorwaarden en –modaliteiten.
Indien dergelijke essentiële, desgevallend substantiële elementen, niet aanwezig zijn in de
verkoopbelofte, is de verkoopbelofte ongeldig en behept met nietigheid.18 Volgens DE
VOGELAERE wordt, met het oog op de bewijsvoering, een geschrift vereist waarin
voormelde voorwaarden en modaliteiten worden vastgelegd.19 Deze vereiste vloeit m.i. voort
uit de toepassing van het gemeen bewijsrecht, eerder dan het een eigenheid zou vormen aan
de rechtsfiguur van de eenzijdige verkoopbelofte.20
“Ofschoon de verkoopbelofte voor de belover slechts een verbintenis om iets te doen ten
gevolge heeft, is de koop voltrokken als de begunstigde van zijn optierecht gebruik maakt,
zelfs indien in de belofte voor de overdracht van de eigendom van het goed een termijn is
vastgesteld.”21 Indien de verkoopbelofte geldig werd aangegaan, komt de koop tot stand bij
het lichten van de optie door de kandidaat-koper. De wijze waarop de optie gelicht wordt, is
in principe vormvrij. Het verdient echter aanbeveling om deze wijze te formaliseren in de
verkoopbelofte, bijvoorbeeld middels aangetekend schrijven.
13. In de verkoopbelofte wordt veelal een optievergoeding, ook wel immobilisatievergoeding
genoemd, voorzien. Deze vergoeding is de tegenprestatie, de prijs die de begunstigde dient te
betalen om de optie te kunnen genieten. “Zij vergoedt, economisch, het verlies dat de belover
eventueel kan lijden t.g.v. de onbeschikbaarheid van zijn goed of de winst die hij moet derven,
omdat hij het goed tijdens de geldingsduur van de optie beschikbaar moet houden en er in
16 Cass. 9 januari 1975, Arr.Cass. 1974-75, 522. 17 P. VAN OMMESLAGHE, “Les obligations - Examen de Jurisprudence 1974-1982”, R.C.J.B. 1988, nr. 155. 18 Cass. 9 mei 1980, Pas. 1980, 1127; Cass. 12 juni 1980, Pas. 1980, 1248. 19 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 77. 20 Enerzijds vereist artikel 1326 BW een geschrift bij een onderhandse belofte waarbij een enkele partij zich tegenover de andere partij verbindt, zoals dit bij een eenzijdige verkoopbelofte het geval is. Anderzijds voorziet artikel 1341 BW in een geschriftvereiste indien het voorwerp van de overeenkomst de som of de waarde van 375 euro te boven gaat. 21 Cass. 9 januari 1975, Arr.Cass. 1974-75, 522.
7
uitvoering daarvan niet over mag beschikken, zelfs niet wanneer een derde daarvoor
belangstelling heeft en een hogere prijs zou willen betalen.”22
Behoudens andersluidend beding, is de optievergoeding ten voordele van de belover definitief
verworven. Indien de optie aldus niet gelicht wordt door de begunstigde (de kandidaat-koper),
zal hij de betaalde immobilisatievergoeding niet kunnen terugvorderen van de belover.23 24
Indien de optie gelicht wordt, zal dit bedrag doorgaans aangewend worden als voorschot op
de prijs.
Bij een eenzijdige contractbelofte (i.c. een eenzijdige verkoopbelofte) gaat de begunstigde van
de belofte geen enkele verbintenis aan. Door in de contractbelofte een
immobilisatievergoeding te bepalen, wordt de belofte in se wederkerig, daar beide partijen
zich tegenover elkaar verbinden.25
AFDELING 3. AANKOOPBELOFTE
14. De aankoopbelofte of verbintenis tot aankoop in hoofde van de kandidaat-koper creëert
een verkoopoptie, ook wel putoptie genoemd, in hoofde van de verkoper. De kandidaat-koper
is de belover, de kandidaat-verkoper de begunstigde. Het betreft een eenzijdig contract
waarbij de kandidaat-koper zich ertoe verbindt een bepaald goed tegen een welbepaalde prijs
en onder bepaalde voorwaarden aan te kopen van de kandidaat-verkoper, wanneer deze laatste
(binnen de eventueel voorziene termijn) zijn wil tot verkopen te kennen geeft.26 Quid indien
er geen termijn voor het lichten van de optie werd voorzien? De rechtsleer is verdeeld. Er zijn
drie strekkingen. FONTEYN meent dat de optie dan gedurende een redelijke termijn kan
22 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 43. 23 Dit behoudens het geval waarin de begunstigde kan aantonen dat hij de optie niet kon lichten door een fout begaan door de belover. Zie Brussel 9 november 1988, Res Jura Imm. 1989, 87. 24 Zie meer gedetailleerd J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 161-163, nr. 89-90. 25 N. PORTUGAELS, “Inleiding tot opties en optiebedingen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (1) 2, nr. 12. 26 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 156, nr. 76; C. DE WULF m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, dl. II B, Mechelen, Kluwer, 2006, 120.
8
worden gelicht.27 CHRISTIAENS stelt een termijn van tien jaar voorop binnen welke de optie
kan worden gelicht door de begunstigde.28 Tot slot stelt PORTUGAELS dat, in toepassing
van het gemeen contractenrecht, de belover bevrijd is wanneer hij de begunstigde van de optie
in gebreke stelt om de optie te lichten.29 Het Hof van Cassatie heeft deze discussie beslecht in
een zaak betreffende een eenzijdige verkoopbelofte. Het Hof meent dat, bij gebrek aan een
optietermijn, de mogelijkheid om te optie te lichten verjaart na verloop van tien jaar. Indien
echter uit de specifieke omstandigheden van het geschil blijkt dat het de bedoeling was van de
partijen om de optie minder dan tien jaar te kunnen lichten, kan deze minder lange termijn
evenzeer in aanmerking worden genomen.30
15. Net zoals de verkoopbelofte, heeft ook de aankoopbelofte een bindend karakter, welk zijn
oorsprong vindt in de eenzijdige wilsuiting van de belover (i.e. de kandidaat-koper).31 Het
bindend karakter impliceert dat belover onherroepelijk verbonden is wanneer de begunstigde
de optie licht. Op dat moment komt de onderliggende overeenkomst, welke het voorwerp
uitmaakt van de optieovereenkomst, tot stand.
De belofte zelf is verbindend van zodra ze bij de kandidaat-verkoper is aangekomen. Vanaf
dat moment kan ze niet meer eenzijdig worden ingetrokken door de kandidaat-koper.32
16. Evenzeer als bij de verkoopbelofte, moeten de essentiële verkoopsvoorwaarden- en
modaliteiten in de aankoopbelofte vastgelegd worden opdat de belofte rechtsgeldig tot stand
zou zijn gekomen.33
27 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 21; Zie ook: C. DELFORGE, “Offres successives et rencontre des volontés”, TBBR 2004, 212, nr. 5. 28 A. CHRISTIAENS, “Art. 1589 B.W.” in X, Bijzondere overeenkomsten, artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer losbl., 7, nr. 7. Zie ook: L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 33. 29 N. PORTUGAELS, “Inleiding tot opties en optiebedingen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (1) 14, nr. 26. 30 Cass. 26 mei 2014, AR C.13.0450. 31 Cass. 19 mei 1980, Arr.Cass. 1970-1980, 1132; W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoop-overeenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 78. 32 In voorkomend geval kan er een schadevergoeding worden opgelegd aan de belover van de optie. Rb Gent 15 januari 1979, T.Not. 1990, 191. 33 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 78.
9
AFDELING 4. WEDERZIJDSE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE
§1. Begrip
17. Zoals hoger reeds vermeld, vormt een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte een
combinatie van een aankoopbelofte en een verkoopbelofte. Beide partijen verlenen elkaar een
optie: de kandidaat-koper verleent een verkoopoptie aan de kandidaat-verkoper (i.e. de
aankoopbelofte), de kandidaat-verkoper staat de kandidaat-koper een aankoopoptie toe (i.e. de
verkoopbelofte). Het betreft dus een wederkerige overeenkomst, daar beide partijen een
verbintenis aangaan. Het is hier dat de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte zich
onderscheidt van een eenzijdige aankoop- of verkoopbelofte: “Ce qui caractérise la promesse
unilatérale de vente ou d’achat est qu’elle lie le promettant et non le bénéficiaire”.34
18. Ook deze vorm van contractbelofte heeft een bindend karakter. Van zodra de optie door
één van de partijen gelicht wordt, komt de onderliggende overeenkomst tot stand, behoudens
wanneer de partijen van de onderliggende overeenkomst een subjectief plechtig contract
hebben gemaakt. In dit geval komt de onderliggende overeenkomst normaliter tot stand op het
moment van het verlijden van de authentieke akte inzake koop-verkoop.35 Het lichten van de
optie heeft bijgevolg geen retroactieve werking: de verkoop ontstaat op het moment van het
lichten van de overeenkomst en niet (retroactief) op het moment van het sluiten van de
optieovereenkomst.
19. De houder van de optie is, behoudens het geval waarin het niet-lichten van de optie
rechtsmisbruik zou uitmaken36, geenszins verplicht om de optie te lichten. Wanneer de
conventioneel bepaalde optietermijn verstreken is, kan de optiehouder de optie zelfs niet meer
lichten.37 In dat geval houdt de verbintenis van rechtswege op te bestaan, zonder dat er een
ontbinding van de optieovereenkomst plaatsvindt.38
34 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente” in Répertoire notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, 121. 35 H. DE DECKER, “De subjectieve plechtige rechtshandeling: onbekend maakt onbemind?” in J. BAEL et al., Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, 439-448. 36 Cass. 7 oktober 2011, C.10.0227.F. 37 S. STIJNS, B. TILLEMAN, W. GOOSSENS, B. KOHL, E. SWAENEPOEL en K. WILLEMS, “Overzicht van rechtspraak, bijzondere overeenkomsten, koop en aanneming 1999-2006”, TPR 2008, 1454. 38 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 77.
10
§2. Geldigheidsvereisten
20. Bij de beoordeling van de geldigheid van een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte
moet een onderscheid gemaakt worden tussen de optieovereenkomst zelf (de contractbelofte)
en de onderliggende overeenkomst. Beide overeenkomsten moeten voldoen aan de
gemeenrechtelijke geldigheidsvereisten gesteld door artikel 1108 BW. De beide
overeenkomsten moeten hierbij als afzonderlijke rechtshandelingen beschouwd worden.
Zodoende dient per rechtshandeling bekeken te worden of de nodige toestemming en
bekwaamheid voorhanden zijn, het voorwerp bepaald of minstens bepaalbaar is en of de
oorzaak wel geoorloofd blijkt.39 Specifiek in het kader van de koop gelden er tevens
bijzondere geldigheidsvereisten met betrekking tot de bekwaamheidsregeling, welke moeten
worden nageleefd.40
In de praktijk zijn een aantal vragen gerezen omtrent het voorwerp van de overeenkomsten.
Dit voorwerp, i.c. het (onroerend) goed waar de overeenkomst betrekking op heeft en de prijs,
moet bepaald of minstens bepaalbaar zijn op het van het lichten van de optie.41 Quid indien de
partijen enkel een minimum- en maximumprijs in de optieovereenkomst bepaald hebben of
wanneer de prijs in gemeen akkoord gewijzigd kan worden onder bepaalde omstandigheden?
In beide voormelde gevallen neemt de rechtspraak aan dat de prijs niet bepaalbaar is.42
Hetzelfde geldt in het geval waarin er onvoldoende objectieve gegevens voorhanden zijn in de
optieovereenkomst om de prijs te bepalen.
Het verdient dus aanbeveling om hier in de praktijk op omzichtige wijze mee om te springen.
21. Indien aan één of meerdere geldigheidsvereisten van artikel 1108 BW niet werd voldaan,
is de overeenkomst behept met nietigheid. Deze nietigheid is, naargelang het geval, absoluut
of relatief.
Naast de geldigheidsvereisten voorgeschreven in artikel 1108 BW kan ook de niet-naleving
van contractuele bedingen tot de nietigheid van de overeenkomst leiden.
39 I. SUY, “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en voorkooprecht”, TVV 2008, afl. 3, 141. 40 Art. 1594 tot 1597 BW. 41 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 30. 42 Luik 6 maart 1969, Rev.Prat.Not.B. 1969, 180; Luik 29 november 1994, Act.Dr. 1996, 615.
11
§3. Soorten wederkerige aankoop- en verkoopbeloften
22. Er kan een onderscheid gemaakt worden (i) op grond van de voorwaarden verbonden aan
de aangegane beloften, of (ii) op grond van de termijn binnen welke iedere partij zijn of haar
optie kan uitoefenen.
De wederkerige aankoop- en verkoopbelofte kan aangegaan worden tegen dezelfde
voorwaarden of tegen verschillende of gelijkaardige voorwaarden.43 De verkoopovereenkomst
wordt in dat geval beheerst door de voorwaarden van die partij die de optie licht.44
Op grond van de termijn waarbinnen elk der partijen de optie kan lichten, onderscheidt men
de simultane of gelijktijdige belofte en de successieve of opeenvolgende belofte.
Bij simultane beloften komen partijen één gezamenlijke termijn overeen binnen welke beide
partijen de mogelijkheid hebben om de optie te lichten. In het geval van successieve beloften
gaat de belofte van de ene partij pas in op het moment waarop de termijn voor de andere
belofte verstreken is.45 Deze laatste vorm noemt men ook wel de gekruiste optie.46 In dat
geval loopt meestal eerst de termijn om de aankoopoptie te lichten (i.e. de verkoopbelofte).
Indien de kandidaat-koper deze optie niet besluit te lichten binnen de daartoe voorziene
termijn, start de termijn voor de kandidaat-verkoper om op zijn beurt de verkoopoptie te
lichten (i.e. de aankoopbelofte). Indien echter geen van beide opties worden uitgeoefend, is er
geen sprake van een koopovereenkomst: enkel door het lichten van één van de opties komt
deze koopovereenkomst tot stand. 47
43 J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198. 44 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 28. 45 C. DE WULF m.m.v. J. BAEL en S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, dl. II B, Mechelen, Kluwer, 2006, 123. 46 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 293. 47 K. VAN STEENKISTE, “Koopopties op onroerende goederen” in B. TILLEMAN e.a. (eds.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (73), 74, nr. 3.
12
§4. De wederzijds gekruiste aankoop-verkoopbelofte met betrekking tot een subjectief
plechtig koopcontract (model De Decker)
23. De vastgoedsector maakt in de praktijk, als alternatief voor de klassieke onderhandse
koop-verkoopovereenkomst48, gebruik van een bepaald type van de wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte, zoals uitgewerkt door notaris De Decker.49
24. Dit model gaat uit van een gekruiste wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, waarbij
doorgaans de verkoopbelofte (i.e. de aankoopoptie voor de koper) de aankoopbelofte (i.e. de
verkoopoptie voor de verkoper) voorafgaat: eens de optietermijn ten voordele van de koper is
afgelopen, start hierop aansluitend de optietermijn van de verkoper.
25. Het belangrijkste kenmerk van het model De Decker is dat wordt bedongen dat de koop-
verkoop pas tot stand komt bij het verlijden van de notariële akte. Men maakt van de
overeenkomst een subjectief plechtig contract, waardoor ze haar consensueel karakter
verliest.50 Het lichten van de optie door één van de partijen doet aldus geen koop-
verkoopovereenkomst ontstaan, maar slechts een voor-verkoopovereenkomst.51 Deze voor-
verkoopovereenkomst is een sui generis-contract, welk onderworpen is aan het gemeen
contractenrecht.52 De notariële akte geldt niet enkel als een bewijsvereiste voor de
onderliggende koop-verkoop, maar tevens als bestaansvereiste.53
26. Hoofdstuk 3 van deze scriptie verduidelijkt de bestaansreden en de voordelen van de
techniek van de wederzijds gekruiste aankoop- en verkoopbelofte met betrekking tot een
subjectief plechtig koopcontract ten opzichte van de klassieke onderhandse
verkoopovereenkomst.
48 Zie infra, Hoofdstuk 3. 49 H. DE DECKER, “Aankoop- en Verkoopopties inzake vastgoed: een bruikbaar alternatief voor de onderhandse verkoopovereenkomst?”, 2 december 2000, (ed.) K.F.B.N., nr. 1; H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 285-304. 50 H. DE DECKER, “De subjectief plechtige rechtshandeling, onbekend maakt onbemind?” in Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure 2003, 439. 51 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 170, nr. 105. 52 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 171, nr. 106. 53 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 79.
13
HOOFDSTUK 2. AANVERWANTE RECHTSFIGUREN
AFDELING 1. AANBOD
27. Een aanbod is een door een van de partijen gedaan voorstel tot contracteren waarin alle
voor de totstandkoming van de overeenkomst onontbeerlijke elementen aanwezig zijn zodat
de andere partij, om de overeenkomst te doen ontstaan, alleen nog moet aanvaarden zonder
iets te moeten preciseren.54 Een aanbod bestaat bijgevolg uit twee elementen: (i) een
intentioneel element en (ii) een materieel element. Het materieel element houdt in dat het
aanbod volledig moet zijn: alle essentiële en substantiële elementen moeten erin vermeld
worden. Met intentioneel element wordt de animus contrahendi in hoofde van degene die het
aanbod doet bedoeld. Indien een van voormelde elementen ontbreekt, is er sprake van een
voorstel.55
28. Het aanbod verschilt van de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte doordat het een
eenzijdige wilsuiting betreft: het veruitwendigt slechts de wil van één van de partijen om
tegen welbepaalde voorwaarden te contracteren.56 Pas wanneer het aanbod aanvaard wordt
door de medecontractant komt de overeenkomst tot stand.
In het geval van een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is er wel reeds sprake van een
overeenkomst, namelijk de optieovereenkomst. Het is slechts de onderliggende overeenkomst,
de koop-verkoopovereenkomst, die pas tot stand komt bij het lichten van de optie door een
van de partijen.
Een ander verschil tussen beide rechtsfiguren is de intentie van de partijen. Een aanbod wordt
vaak gedaan met het oog op het spoedig tot stand brengen van een overeenkomst. Bij een
wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is de gedachtegang net andersom: hier willen
partijen zich nu reeds tegenover elkaar verbinden, maar ze wensen dat de eigenlijke
overeenkomst pas op een later tijdstip tot stand zal komen.
54 Cass. 23 september 1969, RCJB 1971, 216. 55 L. CORNELIS, “Het aanbod bij het tot stand komen van overeenkomsten”, TBH 1983, (6), 17. 56 H. DE PAGE en A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, Traité élémentaire de droit civil belge, Les principaux contrats, IV, Brussel, Bruylant, 1997, 370; S. BEYAERT, “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 287.
14
AFDELING 2. OVEREENKOMST ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDE
29. Het sluiten van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde heeft tot gevolg dat de
uitvoering van de overeenkomst afhankelijk wordt gemaakt van het zich vervullen van een
bepaalde toekomstige en onzekere gebeurtenis, welke losstaat van de wil van de partijen.57
De overeenkomst an sich is dus reeds tot stand gekomen, enkel de uitvoering ervan wordt
opgeschort.58
30. Het verschil met een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte schuilt in het gegeven dat
bij deze belofte er nog niet onmiddellijk een onderliggende overeenkomst wordt gesloten.59
De begunstigde van de optie bezit slechts de mogelijkheid om, door het lichten van zijn optie,
de onderliggende overeenkomst tot stand te brengen.
31. Het is ook mogelijk om een overeenkomst te sluiten onder tijdsbepaling. Anders dan wat
bij een voorwaarde het geval is, betreft een tijdsbepaling een toekomstige, maar zekere
gebeurtenis. In beide gevallen echter is de overeenkomst reeds tot stand gekomen en is het
slechts de uitvoering die wordt opgeschort tot het zich vervullen van de voorwaarde of
tijdsbepaling.60
AFDELING 3. VOORKEURBEDING
32. Een voorkeurbeding is, zoals hoger reeds aangehaald, een vorm van een contractbelofte.
Het kan worden omschreven als “een beding dat de titularis ervan aanspraak geeft om hetzij
als eerste een bod te doen, hetzij als eerste in te gaan op een voorstel van de verkoper bij een
eventuele verkoop van het goed. In het laatste geval kan dan ook gesproken worden van een
voorkooprecht.”61
57 P. VAN OMMESLAGHE, “De opschortende voorwaarde: goede en slechte gebruiken in de praktijk”, Not.Fisc.M. 2012, nr. 4, 107. 58 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente” in Répertoire notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, 118. 59 Cass. 5 juni 1981, J.T. 1982, 344. 60 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 28. 61 M. DAMBRE, “De verkoop uit de hand van onroerende goederen (overzicht van rechtspraak 2005-2010)” in Instituut Notarieel recht, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 18, Brugge, die Keure, 2011, 96.
15
33. Het verschilpunt met een wederkerige aankoop- en verkoopbelofte betreft het feit dat bij
een voorkeurbeding de verkoper niet daadwerkelijk verplicht is het goed, welk het voorwerp
uitmaakt van het beding, te verkopen. Enkel in het geval waarin de verkoper beslist het goed
te verkopen, verbindt hij zich ertoe om het goed eerst aan de begunstigde van het
voorkeurbeding aan te bieden.
Daarenboven worden doorgaans nog niet alle verkoopsvoorwaarden opgenomen in het
voorkeurbeding. Dit behoort wel het geval te zijn in geval van een wederkerige aankoop- en
verkoopbelofte: eens de optie gelicht wordt, komt de onderliggende overeenkomst tot stand
volgens de modaliteiten bepaald in de optieovereenkomst.62
Tot slot kan de koop-verkoopovereenkomst bij een voorkeurbeding slechts tot stand komen
op initiatief van de kandidaat-verkoper: hij moet de beslissing maken om het goed te
verkopen. Bij een wederkerige aankoop- en verkoopoptie is het lichten van de optie door één
van de partijen (ofwel de kandidaat-koper ofwel de kandidaat-verkoper) voldoende om de
koopovereenkomst tot stand te brengen.63
AFDELING 4. HERKWALIFICATIE VAN EEN WEDERZIJDSE AANKOOP- EN
VERKOOPBELOFTE IN KOOP
34. Zoals hoger werd uiteengezet concipieert de wederkerige aankoop- en verkoopbelofte niet
onmiddellijk een koopovereenkomst. Ze moet beschouwd worden als een voorovereenkomst,
welke aan de eigenlijke koop voorafgaat. Toch bepaalt artikel 1589 BW dat de verkoopbelofte
geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en
omtrent de prijs. Hoewel DE PAGE artikel 1589 BW “een tautologie, een tru'isme, volstrekt
nutteloos, ontstellend laconiek en kompleet dubbelzinnig”64 noemde, is het belang ervan toch
niet te onderschatten: kan voormeld artikel tot gevolg hebben dat de wederkerige aankoop- en
verkoopbelofte wordt gekwalificeerd als een koop?
62 L. CORNELIS en A.-S. MAERTENS, “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 28. 63 A. DE BOUNGNE, “Voorkeurrechten en verkoopbeloften (aankoopoptie)”, Not.Fisc.M. 1991, 144. 64 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Les principaux contrats, t. IV, Brussel, Bruylant, 1951, nr. 240.
16
35. Vooreerst moet worden aangestipt dat men aanneemt dat artikel 1589 BW enkel de
wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte viseert.65 Bepalend element voor de herkwalificatie
is de wederkerigheid van toestemmingen, welke ertoe leidt dat een koopovereenkomst tot
stand komt.66 Dit heeft tot gevolg dat de vraag naar herkwalificatie, ingevolge de toepassing
van artikel 1589 BW, zich enkel stelt in het kader van de simultane wederkerige aankoop- en
verkoopbelofte. Het artikel bepaalt immers dat een verkoopbelofte enkel geldt als koop indien
er sprake is van wederzijdse overeenstemming. In het geval van successieve opties is er geen
sprake van een wederzijdse overeenstemming, daar de verschillende opties niet tezelfdertijd
kunnen worden uitgeoefend. Ook indien de voorwaarden van de opties van elkaar verschillen,
zal er geen sprake kunnen zijn van een kwalificatie als koop.67
Initieel werd aangenomen dat wederzijdse simultane aankoop- en verkoopbeloftes aangegaan
onder dezelfde voorwaarden moesten gekwalificeerd worden als een koop-
verkoopovereenkomst (“promesse de vente vaut vente”), daar alle elementen voor een geldige
koop-verkoop aanwezig waren68 (voorwerp, prijs en wilsovereenstemming tussen de partijen):
“Dans ces promesses dites ‘bilatérales’, il n’y a (…) ‘promesse’ que dans les mots”.69
DE DECKER en KRUITHOF zijn echter de mening toegedaan dat aan artikel 1589 BW
slechts een interpretatieve functie moet worden toebedeeld. De werkelijke bedoeling van de
partijen moet worden nagegaan: “Indien partijen hun overeenkomst ‘wederkerige
verkoopbelofte’ genoemd hebben, bijvoorbeeld omdat zij in de mening verkeerden dat de
verkoop pas definitief wordt op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte, niet
wetende dat de verkoop, ook van onroerend goed, in beginsel een consensueel contract is –
(…) -, dan wijst artikel 1589 B.W. hen erop dat de verkoop reeds gesloten is.
Met andere woorden, als partijen dus de bedoeling hebben zich tegenover elkaar
onherroepelijk te verbinden tot eigendomsoverdracht en levering enerzijds, en tot betaling
65 H. COUSY, “Geniale onduidelijkheid ! De betekenis van Art. 1589 B.W.”, Jura Falconis 1967-68, nr. 4, 4; Rb. Hasselt 18 december 2000, RW 2002-03, afl. 33, 1308. 66 P. HARMEL, “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier, 1985, 120. 67 J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198. 68 Cass. 7 oktober 1935, Pas. 1935, 355; J. LIMPENS, La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, 64. 69 H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Les principaux contrats, t. IV, Brussel, Bruylant, 1964, 497-498.
17
van de prijs anderzijds, dan hebben zij in werkelijkheid een verkoopovereenkomst gesloten,
ook al zouden zij die overeenkomst ‘verkoopbelofte’ hebben genoemd.”70
Het artikel mag dus in geen geval tot gevolg hebben dat de wederzijdse contractbelofte een
uitwerking zou verkrijgen welke de partijen niet wensen.71 De beoordeling van de
gemeenschappelijke bedoeling van de partijen behoort, overeenkomstig artikel 1156 BW, toe
aan de rechter.72
36. Het Franse Hof van Cassatie heeft in dit kader een interessant, doch voor kritiek vatbaar
arrest geveld.73 In desbetreffende zaak, handelend over aandelen, hadden partijen elkaar een
simultane en eenzijdige verkoop- resp. aankoopbelofte gedaan tegen exact dezelfde
voorwaarden. Ook de termijn binnen welke de opties dienden te worden uitgeoefend, was
dezelfde. Bij het verstrijken van de optietermijn had geen van beide partijen echter haar optie
gelicht. De verkoper vorderde nu de gedwongen uitvoering van de overeenkomst. Het hof van
beroep van Aix-en-Provence had deze vordering niet ingewilligd: “La cour d’appel a retenu
que les engagements constituaient un échange de promesse unilatérales de vente et d’achat
devenues caduques à l’expiration du délai imparti à chacune des parties pour lever l’option”.
Het Hof van Cassatie was echter een andere mening toegedaan: “Attendu qu’en statuant ainsi,
alors que l’échange d’une promesse unilatérale d’achat et d’une promesse unilatérale de
vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les
deux promesses réciproques ont le même objet et qu’elles sont stipulées dans les mêmes
termes, la cour d’appel a violé les textes susvisés (art. 1134 et 1589 du Code Civil)”.
Dit arrest is vatbaar voor kritiek. Enerzijds beschouwt het Hof de beide eenzijdige beloften als
één rechtshandeling. Ook in de Franse rechtsleer wordt in vraag gesteld waarom het Hof
afbreuk heeft gedaan aan het zelfstanding karakter van de beloften.74 Anderzijds sluit het Hof
met dit arrest aan bij de initiële (Belgische) visie, namelijk dat de wederkerige aankoop- en
verkoopbelofte moet worden gekwalificeerd in koop als alle elementen daartoe aanwezig zijn
(te weten het voorwerp, de prijs en de wilsovereenstemming tussen partijen). De visie van het
70 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 293; R. KRUITHOF, “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) – Verbintenissen”, TPR 1994, nr. 87, 298. 71 L. BARNICH, “La vente immobilière, difficultés de la promesse de vente d’immeubles” in B. TILLEMAN en P. FORIERS (eds.), La vente, Brugge, die Keure, 2002, 202. 72 Cass. 29 januari 2010, AR C.08.0267.F. 73 Cass.fr. 22 novembre 2005, Bulletin 2005 IV, nr. 234, 256. 74 A. CONSTANTIN, “Observations critiques sur la valeur juridique des promesses unilatérales croisées”, noot onder Cass.fr. 2 november 2005, JCPE 2006, 1466.
18
Hof sluit met andere woorden niet aan bij de huidige meerderheidsstrekking in de Belgische
rechtsleer, welke artikel 1589 BW slechts een interpretatieve functie toebedeelt.75 In voormeld
arrest wordt geen rekening gehouden met de wil van de partijen.
FONTEYN meent in deze uitspraak het risico te zien van herkwalificatie in een koop-
verkoopovereenkomst, tenzij wanneer de modaliteiten van de opties verschillen. Een
voorbeeld hiervan is de prijs van het onderliggend goed die zou verschillen naargelang het de
kandidaat-koper is die zijn aankoopoptie licht, of de kandidaat-verkoper die zijn verkoopoptie
licht.76 77 Indien de termen van de opties echter identiek zijn, is er volgens hem geen verschil
met een klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Op grond van de contractvrijheid
kunnen partijen weliswaar overeenkomen dat de optieovereenkomst geen koop-
verkoopovereenkomst uitmaakt. De praktijk leert echter dat partijen deze techniek
voornamelijk aanwenden om de toepassing van bepaalde publiekrechtelijke bepalingen te
omzeilen.78 Indien echter kan worden aangetoond dat er voor het aanwenden van de techniek
van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een wettige reden bestaat, zal de
optieovereenkomst niet als verkoop gelden.79
Met dit betoog sluit FONTEYN mijns inziens aan bij de meerderheidsstrekking van DE
DECKER en KRUITHOF, welke hij enigszins nuanceert. FONTEYN lijkt te bevestigen dat
artikel 1589 BW slechts een interpretatieve functie heeft en dat bijgevolg de bedoeling van de
partijen moet worden nagegaan. Hij lijkt echter de nuance toe te voegen dat, indien de partijen
geen wettige doeleinden nastreven, de optieovereenkomst als onderhandse koop-
verkoopovereenkomst moet worden aangemerkt.
75 G. CARNOY, “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016. La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 210. 76 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 56, nr. 24. 77 Merk op dat FONTEYN een ruimere definitie hanteert van “gekruiste opties”: gekruiste opties zijn volgens hem het gevolg van het samenvoegen van twee opties, tussen dezelfde partijen en voor hetzelfde voorwerp, die gelijktijdig worden gesloten. De opties kunnen elkaar overlappen, maar meestal volgen ze elkaar in de tijd op. Zie J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 53, nr. 22. 78 Bijvoorbeeld de bepalingen van de VCRO of het Bodemdecreet – zie infra, Afdeling 2 van dit hoofdstuk. 79 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 58, nr. 24.
19
HOOFDSTUK 3. GEBRUIK VAN DE WEDERZIJDSE AANKOOP- EN
VERKOOPBELOFTE (MODEL DE DECKER)
37. De wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, zoals uitgewerkt door notaris De Decker,
biedt een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van de klassieke onderhandse
verkoopovereenkomst (“de compromis”). In de eerste afdeling van dit hoofdstuk wordt, aan
de hand van een aantal praktijkvoorbeelden, het nut en de mogelijkheden van de wederkerige
aankoop- en verkoopbelofte behandeld. Desalniettemin vormt de rechtsfiguur geen
zaligmakende oplossing voor alle problemen die zich in het kader van een koop-
verkoopovereenkomst kunnen stellen. Met name op het vlak van de precontractuele
informatieplichten welke wegen op de verkoper, stellen de rechtspraak en rechtsleer in vraag
of de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte (model De Decker) wel een valabel alternatief
biedt voor de compromis. Dit euvel wordt behandeld in de tweede afdeling van onderhavig
hoofdstuk.
Zeer recent heeft het hof van beroep te Antwerpen een baanbrekend arrest geveld over het
bestaan van het model De Decker. De gevolgen van deze uitspraak worden uiteengezet in de
derde afdeling van dit hoofdstuk.
Tot slot heeft ook het Wetboek Economisch Recht een potentiële invloed op het gebruik van
de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte. Dit wordt behandeld in de vierde afdeling van
onderhavig hoofdstuk.
AFDELING 1. GEBRUIK VAN DE WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE
§1. Op het moment van het sluiten van de onderhandse overeenkomst is de identiteit
van de koper nog niet bekend
38. Op het moment van het ondertekenen van een onderhandse koop-verkoopovereenkomst is
de koper vaak nog niet zeker of hijzelf wel het onroerend goed wil verwerven. Gedacht kan
worden aan de situatie waarin een (meestal iets oudere) koper het onroerend goed rechtstreeks
op naam van de kinderen wil zetten, met voorbehoud van vruchtgebruik of een recht van
gebruik en bewoning. Een ander geval waarin deze situatie zich voordoet, is dit waarin de
bedrijfsleider, vaak om fiscale redenen, nog niet weet of hijzelf als natuurlijk persoon het
onroerend goed wil verwerven, of het adequater wordt geacht dat de rechtspersoon het goed
20
verwerft.80 Wanneer partijen in dergelijk geval reeds een onderhandse verkoopovereenkomst
hebben gesloten, doet zich op fiscaal vlak een probleem voor: op voormelde overeenkomst is
het (evenredig) verkooprecht verschuldigd. Indien de koper naderhand het goed wil
overdragen aan een derde, wordt dit als een doorverkoop beschouwd, waarop nogmaals het
evenredig registratierecht verschuldigd is.
39. Het model De Decker biedt een oplossing voor deze problematiek. De koop-verkoop komt
hier immers pas tot stand bij het verlijden van de notariële akte. In principe is de optie
overdraagbaar, behoudens in het geval waarin ze uitdrukkelijk als intuitu personae wordt
gestipuleerd.81 In de meest recente modelclausule van notaris De Decker vinden we volgende
bepaling terug: “De kandidaat-koper heeft (eventueel:) mits de kandidaat-verkoper hiermee
instemt (…) het recht om een ander persoon in de plaats te stellen voor het geheel of een deel
van zijn rechten en verplichtingen”. De overdraagbaarheid van de optie kan aldus in de
optieovereenkomst worden gemoduleerd. Toch stel ik me het nut in vraag van de zinsnede
“mits de kandidaat-verkoper hiermee instemt”. Deze zinsnede beperkt immers het voordeel
dat de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker biedt ten opzichte
van de klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Het lijkt mij dan ook gepaster om
voormelde zinsnede te schrappen en de eventuele modaliteiten, welke voor de verkoper van
belang zouden blijken, verder te verduidelijken (bv. de kandidaat-koper kan enkel overdragen
aan een persoon die met hem verbonden is).82
40. Er bestaan echter ook andere oplossingen voor dit probleem. Zo kunnen partijen de
onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk ontbinden. Tevens kan gebruik worden gemaakt
van de figuur van de alternatieve koop.
Krachtens de artikelen 159bis, §1, 1° Codes des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de
greffe (Région wallonne) en 2.9.4.2.9 van het Besluit van 20 december 2013 van de Vlaamse
Regering houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 201383
80 Losstaand van de eventuele mogelijkheid tot overname van verbintenissen in het kader van het preconstitutief handelen in de zin van art. 60 W. Venn. 81 G. CARNOY, “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016. La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 205. 82 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 81. 83 Besluit van de Vlaamse Regering van 20 december 2013 houdende de uitvoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, B.S. 31 december 2013.
21
(hierna: V.C.F.) kunnen de partijen, onder de voorwaarden gesteld door het artikel, de nog
niet authentiek verleden koop-verkoopovereenkomst in der minne ontbinden. Hierbij zal het
verkooprecht niet verschuldigd zijn.84 Deze procedure kan ook worden aangewend om de
identiteit van de uiteindelijke koper te wijzigen.85 Toch biedt de mogelijkheid tot minnelijke
ontbinding geen volledige oplossing voor het hoger beschreven knelpunt: indien één van
beide partijen weigert hieraan mee te werken, kan er geen minnelijke ontbinding van de
onderhandse koop-verkoopovereenkomst plaatsvinden. Daarnaast kende het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest jarenlang geen dergelijke mogelijkheid tot minnelijke ontbinding. Hier
is echter verandering in gekomen door de Ordonnantie van 12 december 2016 houdende het
tweede deel van de fiscale hervorming, welke een gelijkaardig artikel 159bis invoert in het
Brussels Wetboek der Registratierechten.86
De techniek van de alternatieve koop laat toe de aankoop te laten verrichten door de dadelijk
in de onderhandse overeenkomst aangeduide (kandidaat-)kopers die later onder mekaar zullen
uitmaken wie de uiteindelijke koper zal worden.87 Hier bepaalt men dus reeds voor het sluiten
van de onderhandse overeenkomst wie de (eventuele) kopers zullen zijn. De koper is
bijgevolg, in tegenstelling tot wat het geval is bij de minnelijke ontbinding, niet afhankelijk
van de goodwill van de tegenpartij om een andere koper in zijn plaats te laten treden.
§2. Eén van de partijen weigert mee te werken aan het verlijden van de authentieke
overeenkomst
41. Het kan gebeuren dat een koper zich na het ondertekenen van de onderhandse koop-
verkoopovereenkomst bedenkt en wenst af te zien van zijn aankoop. Andersom is het
mogelijk dat de verkoper, na het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst, een andere
kandidaat-koper gevonden heeft die een hogere prijs wil betalen voor het onroerend goed.
Ook denkbaar is het geval waarin de onderhandse overeenkomst werd gesloten zonder
opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecair krediet. Indien de koper in
84 Art. 3.6.0.0.6, §, 2° V.C.F. 85 E. SPRUYT, “Registratierechten – Verandering van koper tussen compromis en notariële akte: wettelijke oplossing in de maak (in Vlaanderen)”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17-18, 1-10. 86 Art. 18 Ordonnantie van 12 december 2016 houdende het tweede deel van de fiscale hervorming, B.S. 29 december 2016. 87 B. VAN THIELEN, “De notaris en de commandverklaring. De verkiezing van een vriend blijkt vaak een vijand”, T. Not. 2007, afl. 3, 126.
22
dat geval geen hypothecair krediet verkrijgt, is het hem veelal onmogelijk om zijn verbintenis
tot aankoop na te leven.
42. Indien de onderhandse koop-verkoopovereenkomst minnelijk ontbonden kan worden
tussen partijen (zie supra, randnummer 40), stellen zich geen problemen. Quid echter indien
één van de partijen weigert de overeenkomst minnelijk te ontbinden?
Indien de compromis voorziet in een uitdrukkelijk ontbindend beding, kan men hier gebruik
van maken om de overeenkomst te beëindigen. In dergelijk geval heeft men, overeenkomstig
artikel 3.6.0.0.6, §1, 2° V.C.F. recht op ontheffing van de registratiebelasting.
Indien de onderhandse koop-verkoopovereenkomst niet voorziet in een uitdrukkelijk
ontbindend beding, biedt enkel de gerechtelijke ontbinding soelaas. Nadeel hiervan is dat het
een gerechtelijke procedure betreft, welke veel tijd in beslag kan nemen en grote kosten met
zich mee kan brengen. Daarenboven biedt de gerechtelijke ontbinding ook rechtsonzekerheid:
de rechtbank kan beslissen tot gedwongen uitvoering van de overeenkomst en desgevallend in
haar vonnis de eigendomstitel opnemen.88
Het model De Decker zou hier wel soelaas bieden. Indien de kandidaat-verkoper niet langer
wil contracteren, volstaat het simpelweg om de hem toegekende optie niet te lichten.89 In
dergelijk geval kan de kandidaat-verkoper de (eventueel) voorziene immobilisatievergoeding
behouden en is hij vrij het onroerend goed te verkopen aan een derde.90 Wat echter in het
geval waarin de kandidaat-koper zijn optie heeft gelicht, maar de kandidaat-verkoper niet wil
meewerken aan het verlijden van de authentieke akte? Hier zit de achilleshiel van de techniek:
daar er nog geen koop-verkoop tot stand is gekomen, kan de rechter de gedwongen uitvoering
van de overeenkomst niet bevelen. Het lichten van de optie houdt slechts een verbintenis in
tot het realiseren van de uiteindelijke koop-verkoop.91 “Wat wél mogelijk is, is dat de
eigenaar de ‘put-optie’ inroept en, via de rechtbank, de gedwongen uitvoering van de
88 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 91. 89 Dit in de hypothese waarin de kandidaat-koper de optie niet reeds heeft gelicht. 90 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 92. 91 J. FONTEYN, “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 24.
23
contractbelofte van de koper afdwingt. Na lichting van de optie is nog geen verkoop tot stand
gekomen, enkel een ‘sui-generis’-overeenkomst. En aangezien dit een overeenkomst is om iets
te doen (nl. het ondertekenen van de notariële akte) zal men deze uitvoering niet rechtstreeks
kunnen afdwingen via een vonnis maar enkel onrechtstreeks, via een dwangsom
bijvoorbeeld.”92 In dit laatste geval zal men dus ook voor de rechtbank moeten vorderen.
§3. Partijen wensen de authentieke akte niet te verlijden binnen de vier maand na
totstandkoming van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst
43. De wet bepaalt dat (onderhandse) akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in
België gelegen onroerende goederen wordt overgedragen of aangewezen, in principe binnen
een termijn van vier maand moeten worden geregistreerd.93 Indien in de akte een of meer
opschortende voorwaarden zijn opgenomen, begint de termijn slechts te lopen vanaf de
vervulling van de laatste voorwaarde.94 Het probleem dat zich in dit kader stelt met de
klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst is vaak het volgende: de verkoper heeft
een onroerend goed gekocht op plan of in aanbouw. Het zal nog geruime tijd duren alvorens
hij dat onroerend goed zal kunnen betrekken. In tussentijd zou hij graag blijven wonen in het
huidig onroerend goed, welk hij nu reeds verkoopt aan de koper. De koper aan zijn kant wil
de authentieke verkoopakte pas ondertekenen op het moment waarop hij het vrij genot en
gebruik van de woning verkrijgt. Een andere denkbare situatie betreft het geval waarin de
verkoper een meerwaardebelasting vreest op de verkoopprijs van het onroerend goed, omdat
hij het goed verkoopt binnen een korte termijn na aankoop.95 In beide gevallen wensen
partijen de registratierechten (welke verschuldigd zijn vanaf het moment van het sluiten van
de onderhandse overeenkomst) niet te betalen binnen de vier maand.
44. De wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker biedt ook hier een
oplossing. De fiscale administratie heeft namelijk aanvaard dat, aangezien de verkoop pas tot
stand komt op het moment van het verlijden van de authentieke akte, de registratierechten dan
92 W. DE VOGELAERE en H. DE DECKER, “Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 92. 93 Art. 32, 4° Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (Vlaams Gewest) van 3 november 1939, B.S. 1 december 1939 (hierna: W.Reg.) 94 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 1825, p. 227. 95 Art. 90, 10° Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 van 10 april 1992, B.S. 30 juli 1992.
24
pas verschuldigd zijn.96 Op deze manier kunnen partijen de regel ‘omzeilen’ dat de
registratierechten betaald moeten worden binnen de vier maand na het sluiten van de
onderhandse overeenkomst.
45. De Franstalige rechtsleer stelt zich de vraag of er geen sprake zou kunnen zijn van fiscaal
misbruik in de zin van artikel 18, §2 van het W.Reg, thans in Vlaanderen artikel 3.17.0.0.2
V.C.F. “In se komt de nieuwe antirechtsmisbruikbepaling er op neer dat de Administratie
vanaf nu een verrichting van de burger kan negeren wanneer ze in strijd is met de specifieke
doelstelling van een fiscale wettekst of nog wanneer hij hierdoor aanspraak tracht te maken
op een belastingvoordeel, daar waar dit – nog steeds in ogen van de Administratie – niet
strookt met de bedoeling van de wet.”97 Het komt toe aan de belastingplichtige om het
tegenbewijs te leveren. Dit kan hij doen door aan te tonen dat de keuze voor zijn verrichting
ingegeven is door andere motieven dan het ontwijken van belastingen. De belastingplichtige
moet dus een aanvaardbaar niet-fiscaal motief hebben: “Le motif non fiscal ne doit pas être
nécessairement économique ou financier, il doit être contemporain de l’acte, pertinent et
consistant mais pas nécessairement prépondérant”.98 FONTEYN stelt dat het model De
Decker enkel en alleen tot doel heeft de verplichting tot betaling van de registratiebelasting te
omzeilen en er dus geen niet-fiscaal motief voor de verrichting voorhanden is.99
Mijns inziens is deze opvatting wat te kort door de bocht. Artikel 3.17.0.0.2, lid 2 V.C.F.100
luidt als volgt:
“Er is sprake van fiscaal misbruik wanneer de belastingplichtige door middel van de
door hem gestelde rechtshandeling of het geheel van rechtshandelingen één van de volgende
verrichtingen tot stand brengt:
96 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 295; A. VAN OEVELEN, “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte op de helling?”, noot onder Antwerpen 14 oktober 2013, T.Not. 2014, afl. 2, 104. 97 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 5433, p. 847. 98 G. CARNOY, “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016. La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 206.; F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 5434, p. 853. 99 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 60. 100 Art. 18, §2 W.Reg. hanteert quasi identieke bewoordingen.
25
1° hetzij een verrichting waarbij hij zichzelf in strijd met de doelstellingen van een bepaling
van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten buiten het toepassingsgebied
van die bepaling plaatst;
2° hetzij een verrichting waarbij aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel voorzien
door een bepaling van deze codex of de ter uitvoering daarvan genomen besluiten en de
toekenning van dit voordeel in strijd zou zijn met de doelstellingen van die bepaling en die in
wezen het verkrijgen van dit voordeel tot doel heeft.”
Samengevat moet de belastingplichtige zich middels zijn handelen plaatsen, hetzij buiten het
toepassingsgebied van een belastingvermeerderende maatregel, hetzij binnen het
toepassingsgebied van een belastingverminderende maatregel. Het is duidelijk dat er middels
het model De Decker geen aanspraak wordt gemaakt op een belastingvoordeel. Men stelt
enkel het moment van de betaling van de registratiebelasting uit tot op een later tijdstip. De
vraag is echter of de belastingplichtige zich in strijd met de doelstellingen van een bepaling
van deze codex buiten het toepassingsgebied van die bepaling plaatst. Het antwoord op deze
vraag is ontkennend. Het doel van artikel 32, 4° W.Reg. is de registratieverplichting op de
overdracht of aanwijzing van de eigendom op een in België gelegen onroerend goed (i.e. een
overdragende resp. aanwijzende overeenkomst) binnen een relatief korte termijn te laten
plaatsvinden.101 Vandaag wordt echter aanvaard dat een wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte van het model De Decker geen overdragende, noch aanwijzende akte is.
Bijgevolg moet de optieovereenkomst ook niet binnen een bepaalde termijn geregistreerd
worden.102 Indien de optieovereenkomst echter wel kan aangemerkt worden als onderhandse
koop-verkoopovereenkomst, liggen de kaarten natuurlijk anders en zal de overeenkomst
binnen de vier maanden moeten worden geregistreerd.
Daarnaast kan het niet-fiscaal motief welk dient als tegenbewijs, zeker in het kader van de
registratiebelasting, bestaan uit persoonlijke, familiale, patrimoniale en zelfs affectieve
motieven.103 Zoals hoger in deze afdeling reeds besproken, wordt de wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte van het model De Decker veelal ingegeven door niet-fiscale motieven
(bijvoorbeeld de mogelijkheid tot wijzigen van de identiteit van de uiteindelijke koper, de
verkoper van het onroerend goed heeft een ander onroerend goed gekocht welk hij nog niet
101 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 81, p. 92. 102 F. WERDEFROY, Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, nr. 144, p. 169. 103 M. BOURGEOIS en A. NOLLET, “La réécriture de la mesure générale anti-abus en matière d’impôts sur les revenus, de droits d’enregistrement et de droits de succession”, J.T., 2012, 498.
26
onmiddellijk kan betrekken,…). Er dient dus geval per geval bekeken te worden welke
motieven de partijen hebben om het model De Decker te verkiezen boven de onderhandse
koop-verkoopovereenkomst. Uit de praktijk blijkt dat het model De Decker (quasi) nooit
wordt gebruikt enkel en alleen omwille van fiscale redenen.104
§4. De precontractuele informatieplicht
46. Een vierde geval waarin de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De
Decker naar voren geschoven wordt als alternatief voor de onderhandse koop-
verkoopovereenkomst, is dit waarin de partijen zich reeds tegenover elkaar willen verbinden,
maar de kandidaat-verkoper nog niet heeft voldaan aan zijn wettelijke informatieplichten.
Deze precontractuele verplichtingen zijn veelal voorgeschreven op straffe van nietigheid. Er
kan dus geen onderhandse koop-verkoopovereenkomst worden gesloten indien voormelde
verplichtingen niet werden voldaan. Dit probleem kan worden omzeild door het gebruik van
het model De Decker, daar de overeenkomst in dat geval pas tot stand komt op het moment
van het verlijden van de authentieke akte. Er is echter al heel wat inkt gevloeid over het
gebruik van het model De Decker in dergelijke situaties, en dit zowel in de rechtspraak als
rechtsleer. Teneinde de problematiek op een gestructureerde wijze te kunnen behandelen,
wordt erop ingegaan in een aparte afdeling van dit hoofdstuk.
§5. Tussenconclusie
47. Bij wijze van tussenconclusie kan worden gesteld dat de wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte van het model De Decker in een aantal gevallen zeker een valabel alternatief
kan bieden voor de klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Toch mag de techniek
geenszins beschouwd worden als een zaligmakende oplossing voor alle problemen die kunnen
rijzen in een koop-verkoopovereenkomst.
Zo zijn er, wat betreft het knelpunt omtrent de overdraagbaarheid van de (aankoop)optie een
aantal alternatieven voorhanden die eveneens een waardige oplossing bieden voor het
probleem.
104 Zie infra, Hoofdstuk 4.
27
Wat betreft het tweede knelpunt, te weten de weigering van één van de partijen om mee te
werken aan het verlijden van de authentieke akte, biedt het model De Decker weliswaar een
oplossing voor het geval er geen uitdrukkelijk ontbindend beding in de compromis werd
opgenomen. Mijns inziens kan dit probleem echter voorkomen worden, door ofwel een
minnelijke ontbinding van de overeenkomst na te streven, ofwel, reeds bij de opmaak van de
onderhandse overeenkomst deze problematiek in het achterhoofd te houden en aldus een
uitdrukkelijk ontbindend beding in de onderhandse koop-verkoopovereenkomst in te lassen.
Indien de keuze voor een optieovereenkomst van het model De Decker daarenboven is
ingegeven door andere dan louter fiscale motieven, kan er mijns inziens geen sprake zijn van
fiscaal misbruik.
AFDELING 2. PRECONTRACTUELE INFORMATIEPLICHTEN BIJ DE VERKOOP VAN
ONROEREND GOED
48. Zoals hoger reeds uiteengezet, biedt het model De Decker de partijen de mogelijkheid om
zich reeds tegenover elkaar te verbinden, ook al is er nog niet voldaan aan de wettelijk
voorziene precontractuele informatieplichten. In de rechtspraak en rechtsleer is er de laatste
tijd echter al heel wat inkt gevloeid over het gebruik van de wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte van het model De Decker in dergelijke situaties. De grootste discussie bestaat
omtrent de voorschriften uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: VCRO)105 en
deze van het Bodemdecreet.106
§1. Stedenbouwkundige informatie
A. Inhoud van de informatieplicht
49. De artikelen 5.2.1 tot 5.2.7 VCRO bevatten een aantal precontractuele
informatieverplichtingen in geval van (onder meer) de verkoop van een in het Vlaams Gewest
gelegen onroerend goed. Deze informatieplichten hebben tot doel de toekomstige eigenaar te
105 Besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de decreetgeving op de ruimtelijke ordening, B.S. 20 augustus 2009. 106 Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22 januari 2007.
28
informeren omtrent het stedenbouwkundig statuut van zijn woning.107 Zodoende kan de koper
zich een beter beeld vormen van het onroerend goed en welke de stedenbouwkundige
mogelijkheden ervan zijn. Hiertoe moet in de onderhandse koop-verkoopovereenkomst o.a.
vermeld worden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is
uitgereikt, welke de meest recente stedenbouwkundige bestemming is van het goed en of er
een voorkooprecht op het goed rust. Partijen kunnen deze informatie verkrijgen door het
aanvragen van een stedenbouwkundig uittreksel bij de gemeente. Het probleem is echter dat
dit stedenbouwkundig uittreksel veelal niet voorhanden is op het moment van ondertekening
van de onderhandse koop-verkoopovereenkomst.
50. Bij niet-naleving van de informatieplicht, voorziet de VCRO strafsancties: de persoon die
een inbreuk pleegt op de informatieplicht, wordt gestraft met een gevangenisstraf van acht
dagen tot vijf jaar en met een geldboete van 26 euro tot 400.000 euro of met één van deze
straffen alleen.108 Daarnaast voorziet de VCRO ook dat de koper de nietigheid kan vorderen
van de koop-verkoopovereenkomst.109
B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker
51. DE DECKER meent dat zijn model van wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte een
oplossing biedt voor de gevallen waarin het stedenbouwkundig uittreksel nog niet voorhanden
is bij de onderhandse koop-verkoopovereenkomst.110 Hoewel wenselijk, is het niet
noodzakelijk dat de stedenbouwkundige informatie reeds voorhanden is bij het sluiten van de
optieovereenkomst. De verkoop komt, daar er sprake is van een subjectief plechtige
overeenkomst, pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte. Het is, zo DE DECKER,
voldoende dat de stedenbouwkundige gegevens op dat ogenblik aanwezig zijn.
52. Het hof van beroep te Antwerpen is echter een andere mening toegedaan.111 Het subjectief
plechtig beding heeft, zo het hof, “zo niet tot doel, dan toch minstens voor gevolg, degene die
107 Ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 1332-1, 68. 108 Art. 6.1.1, 4° VCRO. 109 Art. 6.3.1 VCRO. 110 H. DE DECKER, “De problematiek van ontbinding en nietigheid van verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 295. 111 Antwerpen 14 oktober 2013, 2011/AR/2386, www.juridat.be.
29
de verbintenis aangaat een onroerend goed te kopen, de bescherming te ontnemen die de
wetgever op dwingende wijze voorschrijft door zijn tegenpartij reeds op het ogenblik van het
aangaan van die verbintenis te verplichten tot het verstrekken van essentiële informatie
omtrent het stedenbouwkundig statuut van het goed. De koper verbindt zich immers reeds
onmiddellijk en onherroepelijk, terwijl tegelijkertijd bedongen wordt dat in de verplichte
vermeldingen bedoeld bij artikel 141 DRO112 door de verkoper slechts later moet worden
voorzien.”113 Het subjectief plechtig beding zorgt er dus voor dat de koper afstand doet van de
hem geboden bescherming door (huidig) artikel 5.2.5 VCRO. Daarom is dit beding nietig, wat
tot gevolg heeft dat de verkoop tot stand is gekomen op het moment van het lichten van de
aankoopoptie door de kandidaat-koper (i.e. het principe van het consensualisme – artikel 1583
BW). Daar op het moment van het lichten van de aankoopoptie de stedenbouwkundige
gegevens niet aanwezig waren, is ook deze verkoopovereenkomst nietig, tenzij de koper de
nietige overeenkomst zou hebben bevestigd.
53. In de rechtsleer wordt verdeeld gereageerd op dit arrest. VAN OEVELEN staat een
letterlijke interpretatie voor van de bepalingen van de VCRO. Normaliter komt bij een
wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte de overeenkomst tot stand bij het lichten van de
optie door een der partijen. Op grond van de contractvrijheid kunnen partijen echter anders
bedingen, zo bijvoorbeeld dat de overeenkomst pas tot stand komt bij het verlijden van de
authentieke akte (i.e. het subjectief plechtig beding). In dergelijk geval wordt er geen
onderhandse overeenkomst gesloten tussen de partijen. Uit letterlijke lezing van de
bepalingen van de VCRO volgt dat er pas op het moment van het sluiten van de koop-
verkoopovereenkomst voldaan moet zijn aan de stedenbouwkundige verplichtingen.114
CALLEBAUT en FONTEYN delen deze visie niet en menen, mijns inziens terecht, dat de
geest van artikel 5.2.5 VCRO primeert op de letter van het artikel.115 Artikel 5.2.5 VCRO
112 Thans art. 5.2.5 VCRO. 113 Antwerpen 14 oktober 2013, 2011/AR/2386, www.juridat.be. 114 A. VAN OEVELEN, “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop- en aankoopbelofte op de helling?” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), T.Not. 2014, afl. 2, 100-105. 115 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 183-184, nr. 134; J. CALLEBAUT, “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, 497-503; J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 56-58.
30
heeft tot doel de koper voor het ondertekenen van de compromis te voorzien van de nodige
stedenbouwkundige informatie welke hem kan helpen bij zijn aankoopbeslissing.
“De burgerrechtelijke grens tussen enerzijds zich te verbinden tot het aankopen tegen
welbepaalde voorwaarden van een onroerend goed door mee te werken aan het verlijden van
de authentieke akte en anderzijds zich te verbinden tot de verkoop is flinterdun, zo niet
onbestaande, gelet op de standaardpraktijk om bijna alle rechtsgevolgen van de verkoop uit
te stellen tot op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte.”116
54. Naar aanleiding van voormeld arrest van het hof van beroep te Antwerpen, heeft notaris
De Decker zijn model aangevuld met de bepaling dat “de aankoopoptie (…) en de
verkoopoptie (…) pas kunnen worden gelicht nadat de kandidaat-koper het bodemattest en
het stedenbouwkundig uittreksel/stedenbouwkundige inlichtingen heeft ontvangen”. Tevens
voorziet men in de opschortende voorwaarde (ten voordele van de kandidaat-koper) van het
verkrijgen van een gunstig stedenbouwkundig uittreksel.
§2. Bodemattest
A. Inhoud van de informatieplicht
55. Artikel 101 van het Bodemdecreet schrijft voor dat voor het sluiten van de
verkoopovereenkomst de verkoper een bodemattest moet aanvragen bij de OVAM en de
inhoud ervan moet meedelen aan de verwerver. Tevens moeten zowel de onderhandse
verkoopovereenkomst als de authentieke akte de inhoud van het bodemattest bevatten.
56. Het bodemattest heeft tot doel de bodemtoestand te beoordelen. Indien blijkt dat de bodem
verontreinigd is, zal (uiteindelijk) moeten worden overgegaan tot bodemsanering.
De decreetgever had hiermee voor ogen de mens en het milieu te beschermen tegen
bodemverontreiniging, maar tevens om de kandidaat-koper van een onroerend goed op de
hoogte te brengen van een eventuele bodemverontreiniging.
116 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 184, nr. 134.
31
57. Overeenkomstig artikel 116 Bodemdecreet kan de koper de nietigheid vorderen van een
onderhandse koop-verkoopovereenkomst die de inhoud van het bodemattest niet vermeldt.117
Daar het decreet beoogt de belangen van de (potentiële) verwerver te beschermen, betreft het
een relatieve nietigheid.
B. Probleemstelling m.b.t. het model De Decker
58. Zoals hoger uiteengezet, vereist artikel 101 Bodemdecreet dat de inhoud van het
bodemattest wordt opgenomen in de onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Dit impliceert
dat het bodemattest beschikbaar moet zijn alvorens partijen een onderhandse overeenkomst
kunnen sluiten. Kunnen partijen zich bijgevolg niet jegens elkaar verbinden alvorens
desbetreffend attest voorhanden is? Deze vraag dient ontkennend beantwoord te worden.
59. Vooreerst zouden partijen een overeenkomst onder opschortende voorwaarde van het
verkrijgen van een bodemattest alvorens de authentieke akte wordt verleden, kunnen sluiten.
De rechtsleer is het echter niet over eens of dit wel mogelijk is.118 Het hof van beroep te Gent
heeft in een recent arrest geoordeeld dat een opschortende voorwaarde de nietigheid van een
overeenkomst niet kan ondervangen.119 Het valt bijgevolg af te raden om de (onderhandse)
koop-verkoopovereenkomst te sluiten onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van
een bodemattest alvorens de authentieke akte wordt verleden.120
60. Partijen zouden echter gebruik kunnen maken van een wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte van het model De Decker om zich, in afwachting van het verkrijgen van het
bodemattest, reeds jegens elkaar te verbinden. Artikel 101 Bodemdecreet vereist immers dat
117 Evenwel voorziet het artikel in een reparatiemogelijkheid: de nietigheid kan niet meer worden ingeroepen indien de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest en daarenboven de verwerver in de authentieke akte uitdrukkelijk verzaakt aan de nietigheidsvordering. 118 Pro: A. LEMMERLING, “Het laattijdig bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?” (noot onder Cass. 24 juni 20), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 54-57; C. DE WULF, “Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T.Not.2008, nr. 4, 1-130; in andersluidende zin: S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 3, 77-102; F. HAENTJENS, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik?” En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende voorwaarde?”, TMR 2011, afl. 1, 23-28; G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 416. 119 Gent 31 mei 2012, TOO 2013, 105; zie ook Antwerpen 10 oktober 2016, 2015/AR/731, onuitg. 120 D. COTTENIE, “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, 183.
32
de onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd de inhoud van het
bodemattest bevat. Indien partijen geen onderhandse overeenkomst sluiten, maar een
optieovereenkomst van het model De Decker, wordt er niet gewerkt met een compromis en
komt de onderliggende overeenkomst (i.e. de overdracht van de grond) pas tot stand bij het
verlijden van de authentieke akte. Gevolg hiervan is dat de informatieplicht niet voldaan moet
worden bij het sluiten van de optieovereenkomst zelf.121 Het is voldoende dat het bodemattest
voorhanden is bij het verlijden van de authentieke akte.122 Zodoende lijkt het model De
Decker een antwoord te bieden op voormelde vraag.
61. De rechtspraak stelt zich echter kritisch op. Vooreerst heeft het Hof van Cassatie in 2010
geoordeeld dat het bodemattest aanwezig moet zijn alvorens de koopovereenkomst gesloten
wordt. Zoniet kan de koper de nietigheid van de koopovereenkomst vorderen.123 Belangrijk in
dit kader is dat het Hof poneert dat “uit het voornoemde artikel 36 van het decreet124 volgt dat
de decreetgever de bedoeling had dat reeds in het stadium van de onderhandse akte de inhoud
van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte. De decreetgever had hierbij
niet alleen de bedoeling de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van
vervuilde grond, maar beoogde eveneens hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge een
laattijdige mededeling.”125 DE DECKER meent echter dat zijn model ontsnapt aan de
nietigheid voorgeschreven door artikel 116 Bodemdecreet, daar de optieovereenkomst geen
overdracht van gronden bewerkstelligt (cf. supra – randnummer 60), maar slechts de
verbintenis om dergelijke overdracht te sluiten.126 Bijkomend zou het hier wel mogelijk (en
zelfs aan te raden) zijn om een opschortende voorwaarde in te schrijven in de
optieovereenkomst, namelijk deze van het verkrijgen van een gunstig bodemattest.127
121 H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De verkoopakte, handboek voor de notariële praktijk, Mechelen, Kluwer, 2005, 7; E. VOLCKAERT, “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit compromis houden”, Vastgoed Info 2008, nr. 13, 1. 122 H. DE DECKER, “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010”, Notariële actualiteit 2011/12, 93. 123 Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 51, noot A. LEMMERLING; K. VAN STEENKISTE, “Koopopties op onroerende goederen” in B. TILLEMAN, A. VERBEKE en N. PORTUGAELS (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (73) 89, nr. 22. 124 Thans art. 101 Bodemdecreet. 125 Cass. 24 juni 2010, Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 51, noot A. LEMMERLING. 126 H. DE DECKER, “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni 2010”, Notariële actualiteit 2011/12, 113. 127 K. VAN STEENKISTE, “Koopopties op onroerende goederen” in B. TILLEMAN e.a. (eds.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, (73), 90, nr. 23.
33
62. Recent heeft het hof van beroep te Antwerpen echter uitspraak gedaan over het moment
waarop het bodemattest aanwezig moet zijn bij gebruik van het model De Decker. 128 Het hof
herhaalt dat “De decreetgever duidelijk de bedoeling had dat reeds in het stadium van de
onderhandse akte de inhoud van het bodemattest zou worden ingevoegd in de verkoopakte.
Hij had daarbij niet alleen de intentie de koper te beschermen tegen het onbewust aankopen
van vervuilde grond, maar beoogde eveneens hem te vrijwaren tegen iedere schade ingevolge
een laattijdige mededeling.”129 Specifiek voor de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte
van het model De Decker voegt het hof hier het volgende aan toe: “Het hof oordeelt dat de
appellanten met de opname van voormelde bedingen in de overeenkomst130 (…) beogen aan
geïntimeerde de door het Bodemdecreet geboden bescherming te ontzeggen. Bij het lichten
van de optie door de appellanten ontstaan de verbintenissen van geïntimeerde immers van
rechtswege. De geïntimeerde is in dat geval verplicht haar medewerking te verlenen aan het
verlijden van de notariële akte houdende de verkoop zonder dat ze voorafgaandelijk kennis
heeft gekregen van de inhoud van het bodemattest.” Het hof willigt nadien de vordering tot
nietigverklaring van de optieovereenkomst in wegens strijdigheid met artikel 116
Bodemdecreet.
63. Daar waar DE DECKER een letterlijke interpretatie voorstaat van de artikelen 101 en 116
Bodemdecreet, keert het hof van beroep te Antwerpen terug naar de geest van wet. Dit ligt in
lijn met de, volgens mij correcte, opvatting die CALLEBAUT EN FONTEYN vooropstellen
in het kader van de stedenbouwkundige inlichtingen.131 Ook hier zou een clausule waarin
wordt bepaald dat de opties niet kunnen worden gelicht alvorens het bodemattest verkregen is,
soelaas kunnen brengen. Hierbij verdient het aanbeveling om te stipuleren dat een gunstig of
blanco bodemattest wordt afgeleverd, zodat de koper later geenszins geconfronteerd wordt
met een saneringsverplichting met betrekking tot historische bodemvervuiling.132
128 Antwerpen 26 mei 2015, 2013/AR/1685, www.juridat.be. 129 Cf. randnummer 61. 130 Het hof verwijst hiermee naar de subjectief plechtige clausule. 131 Zie supra, randnummer 53. 132 Merk op dat een blanco bodemattest in se geen enkele garantie biedt op een niet-vervuilde bodem. Toch is het verkrijgen van een blanco bodemattest een belangrijke element bij de kwalificatie van de eigenaar/gebruiker van de grond als zgn. “onschuldige bezitter”, welke vrijgesteld kan worden van de saneringsplicht. Zie in dit kader: G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 404.
34
§3. Tussenconclusie
64. De precontractuele informatieverplichtingen zoals voorgeschreven door de VCRO en het
Bodemdecreet, hebben beiden tot doel de (kandidaat-)koper belangrijke informatie te
verschaffen over het onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst. Een
letterlijke lezing van beide wetteksten doet vermoeden dat, bij gebruik van het model De
Decker, de informatieplichten pas voldaan moeten zijn bij het verlijden van de notariële akte.
De rechtsleer, daarin bevestigd door de rechtspraak, bekijkt deze verplichtingen echter vanuit
het doel van de wet. Dit is mijns inziens de juiste opvatting. De wet heeft immers tot doel de
(kandidaat-)koper te informeren, zodat hij een weloverwogen beslissing kan maken om al dan
niet over te gaan tot aankoop van het onroerend goed. Een letterlijke lezing van de wettekst
ontneemt de (kandidaat-)koper deze bescherming. Immers, waarin schuilt het verschil tussen
de situatie waarin de koper een onroerend goed (onderhands) aankoopt zonder op voorhand
geïnformeerd te zijn over de stedenbouwkundige en bodemtoestand, en de situatie waarin de
koper zich ertoe verbindt om mee te werken om een dergelijke overeenkomst tot stand te
brengen, tevens zonder de decretaal voorziene informatie? In beide gevallen dient de
(kandidaat-)koper het onroerend goed te verwerven, zonder op voorhand de decretaal vereiste
informatie verkregen te hebben.
Betekent deze teleologische opvatting betreffende de precontractuele informatieverplichtingen
dan het einde van het model De Decker? Mijns inziens niet. Het toevoegen van de
opschortende voorwaarde dat vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte
werd verleend een gunstig bodemattest en stedenbouwkundig uittreksel moet worden
bekomen, voorkomt deze discussies. Op deze manier laat het model De Decker partijen toe
zich reeds tegenover elkaar te verbinden, ook al is er nog niet voldaan aan de wettelijk
voorziene precontractuele informatieplichten.
65. Er is echter één grote caveat bij deze conclusie. Recent heeft het hof van beroep te
Antwerpen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker
gekwalificeerd als een onderhandse verkoopakte.133 In casu had de koper de nietigheid
gevorderd van de onderhandse overeenkomst, omdat op het moment van het sluiten van de
overeenkomst er nog geen bodemattest voorhanden was. De verkoper daarentegen beweerde
133 Antwerpen 10 oktober 2016, 2015/AR/731, onuitg.
35
dat de partijen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker hadden
gesloten, en dit onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig
bodemattest vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd.
Het hof stelt echter de koper in het gelijk en willigt de vordering tot nietigverklaring in.
“Het hof merkt op dat, anders dan de benaming daarvan doet vermoeden, de overeenkomst
(…) in werkelijkheid meer is dan een “tijdelijke verkoop/aankoop-belofte”. Uit de hierboven
geciteerde clausules volgt dat de appellanten zich daarbij nadrukkelijk verbinden tot aankoop
van het betrokken eigendom, zelfs indien zij de hen verleende aankoopoptie niet lichten. Van
een optieovereenkomst is dus in werkelijkheid geen sprake.”
Deze rechtspraak gaat aldus een stap verder en kwalificeert een wederzijdse aankoop- en
verkoopbelofte van het model De Decker als een onderhandse overeenkomst. Hoewel het hof
haar beslissing tot herkwalificatie slechts summier motiveert, lijkt mij, de teleologische visie
van CALLEBAUT EN FONTEYN met betrekking tot de precontractuele informatieplichten
indachtig, deze uitspraak correct te zijn.
Hierbij stelt zich de vraag welke gevolgen voormeld arrest van het hof van beroep te
Antwerpen heeft op het gebruik van de wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte van het
model De Decker. Deze problematiek wordt behandeld onder de volgende afdeling.
AFDELING 3. IMPACT VAN ANTWERPEN 10 OKTOBER 2016 OP HET GEBRUIK VAN
DE WEDERKERIGE AANKOOP- EN VERKOOPBELOFTE
§1. Beslissing van het hof
66. Het hof van beroep te Antwerpen kwalificeert in voormeld arrest een wederzijdse
aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker als een onderhandse akte, en dit
omwille van het feit dat de kopers zich uitdrukkelijk verbinden tot aankoop van het onroerend
goed, zelfs indien zij de hen verleende aankoopoptie niet zouden lichten. Deze conclusie trekt
het hof uit de bewoording van het subjectief plechtig beding uit de
optieovereenkomst/onderhandse akte. Opvallend hierbij is dat hetzelfde hof van beroep een
jaar eerder in een gelijkaardig geval nog geoordeeld had dat de geest van de VCRO en het
Bodemdecreet vereisen dat de (kandidaat-) koper over de decretaal vereiste informatie
36
beschikt alvorens de opties worden gelicht.134 Het hof erkende mijns inziens de
optieovereenkomst nog steeds als zijnde een sui generis-contract. Een jaar later gaat het hof
een stap verder en kwalificeert het de optieovereenkomst als een onderhandse koop-
verkoopovereenkomst, wat in het verlengde ligt van de visie van CALLEBAUT en
FONTEYN. Deze herkwalificatie leidt ertoe dat er sprake is van een klassieke onderhandse
koop-verkoopovereenkomst, met alle gevolgen van dien. Zo zal men niet zomaar een andere
koper in de plaats kunnen laten treden van de initiële koper, zullen de registratierechten in
principe binnen de vier maand na het sluiten van de overeenkomst moeten worden betaald,…
Zoals uiteengezet onder afdeling 1 van onderhavig hoofdstuk, zullen partijen dan via
alternatieve methoden een oplossing moeten vinden voor deze problemen. Er lijkt mij echter
ook een andere oplossing mogelijk, die erin bestaat het model De Decker licht te wijzigen. Dit
voorstel tot aanpassing van het model De Decker wordt besproken onder de volgende
paragraaf.
§2. Voorstel tot aanpassing van het model De Decker
67. Het heikel punt aan het huidige model De Decker bestaat erin dat de koper zich
nadrukkelijk verbindt tot aankoop van een welbepaald goed, ook al licht hijzelf zijn
aankoopoptie niet.135 Indien men echter de koper (die zijn aankoopoptie niet gelicht heeft) de
keuze laat op het moment dat de verkoper zijn verkoopoptie uitoefent om hetzij de gevolgen
van de optielichting door de verkoper te aanvaarden (i.e. mee te werken aan de
totstandkoming van de authentieke koop-verkoopovereenkomst), hetzij een ‘alternatieve
geldsom’ te betalen, verdwijnt mijns inziens de nadrukkelijke verbintenis tot aankoop in
hoofde van de kandidaat-koper. De koper die zijn aankoopoptie niet gelicht heeft, is er met
andere woorden niet per se toe gehouden om het onroerend goed te verwerven: ofwel verwerft
hij het goed, ofwel bevrijdt hij zich van die verplichting door het betalen van een ‘alternatieve
geldsom’. Men voorziet als het ware in een optie ten voordele van de verkoper om de
kandidaat-koper te dwingen tot een alternatieve verbintenis om iets te doen. Op deze wijze
134 Antwerpen Antwerpen 26 mei 2015, 2013/AR/1685; zie supra, randnummer 62. 135 Na het verstrijken van de termijn waarbinnen hij zijn aankoopoptie kan uitoefenen, begint immers de optietermijn ten voordele van de verkoper te lopen. Indien de verkoper dan de hem toegekende optie licht, ontstaat het voorcontract krachtens welk de partijen ertoe gehouden zijn mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte.
37
verbindt de koper zich niet uitdrukkelijk tot aankoop van het onroerend goed, waardoor de
optieovereenkomst niet kan gekwalificeerd worden als compromis.
A. Alternatieve verbintenis
68. Een alternatieve verbintenis is één van de drie categorieën van verbintenissen met
meerdere voorwerpen. Het Burgerlijk Wetboek omschrijft de alternatieve verbintenis als een
verbintenis die betrekking heeft op verschillende prestaties, waarvan slechts één moet worden
uitgevoerd opdat de schuldenaar bevrijd zou zijn.136 De partijen kunnen vrij bepalen aan wie
van hen het keuzerecht toekomt. Indien ze dit niet doen, wordt de keuze vermoed aan de
schuldenaar toe te komen.137
B. Immobilisatievergoeding als ‘alternatieve geldsom’
69. Cruciaal in dit kader is de kwalificatie van de ‘alternatieve geldsom’. Om deze
kwalificatie te verduidelijken, moet het begrip immobilisatievergoeding/optieprijs nogmaals
kort worden aangehaald.138 De optieprijs dient als vergoeding voor het voordeel dat de
begunstigde haalt uit de optieovereenkomst. Het huidig model De Decker voorziet deze
optieprijs enkel ten voordele van de kandidaat-verkoper. Hij krijgt deze vergoeding omdat hij
zijn onroerend goed een tijdlang immobiliseert ten voordele van de kandidaat-koper. Of nog:
de kandidaat-koper betaalt deze vergoeding als tegenprestatie voor het krijgen van een
aankoopoptie. Deze vergoeding, die doorgaans wordt betaald bij het sluiten van de
optieovereenkomst, is dan ook definitief verworven, ook al wordt geen van beide opties
gelicht.
70. In het voorstel tot aanpassing van het model De Decker zou deze immobilisatievergoeding
mijns inziens kunnen dienen als voormelde ‘alternatieve geldsom’: ofwel werkt de kandidaat-
koper mee aan de totstandkoming van de authentieke koop-verkoopovereenkomst, ofwel
betaalt hij een vergoeding aan de kandidaat-verkoper voor het immobiliseren van het
onroerend goed en het gekregen hebben van een aankoopoptie op het goed. Het verdient de
136 Art. 1189 BW. 137 M. BERLINGIN, “Les obligations à objets multiples” in X, Traité théorique et pratique des obligations, Waterloo, Kluwer, 2012, (III.4.1-1) III.4.3-2, 4. 138 Zie supra, randnummer 13.
38
aanbeveling de immobilisatievergoeding die thans bij het sluiten van de optieovereenkomst
wordt betaald uit de overeenkomst te schrappen, dit teneinde de kandidaat-koper niet de facto
te dwingen om mee te werken aan het verlijden van de authentieke koopovereenkomst.139
Deze zienswijze sluit aan bij de visie van DE DECKER.140 Ook DE DECKER maakt gewag
van een alternatieve verbintenis. Hij wijst erop dat de partijen vaak stipuleren dat de
begunstigde van een optie een optievergoeding verschuldigd is aan de optieverlener, veelal
enkel indien hij de optie niet zou lichten. “De verbintenis van de begunstigde wordt aldus een
alternatieve verbintenis: ofwel licht hij de optie en koopt, respectievelijk verkoopt hij, ofwel
betaalt hij de optievergoeding.” Concreet toegepast op de verkoopoptie van de kandidaat-
verkoper, wil dit zeggen dat de verkoper ofwel de optie kan lichten, ofwel een optievergoeding
kan betalen (indien deze voorzien werd). In het voorstel tot aanpassing wordt de alternatieve
verbintenis echter anders geformuleerd.
71. Wat is de juridische kwalificatie van deze immobilisatievergoeding? Is er i.c. geen sprake
van een schadebeding, opzegbeding of handgeld?
Schadebeding. Van een schadebeding is geen sprake, daar dit beding beoogt een forfaitaire
schadevergoeding vast te leggen ter vergoeding van schade die een contractspartij lijdt
ingevolge een wanprestatie van de schuldenaar.141 Een voorbeeld in het kader van een
verkoopbelofte: partijen kunnen een schadebeding voorzien voor het geval waarin de
kandidaat-verkoper het goed gedurende de termijn van de aankoopoptie verkoopt aan een
derde.142 Een schadebeding heeft een forfaitair en indemnitair karakter. 143 Daarenboven moet
er sprake zijn van een contractuele wanprestatie opdat het beding uitwerking zou krijgen. De
immobilisatievergoeding voldoet niet aan al deze kenmerken. De vergoeding is wel forfaitair,
maar juridisch gezien niet indemnitair: ze vergoedt, juridisch gezien, geen schade, maar is een
tegenprestatie voor een voordeel dat gehaald wordt uit de optieovereenkomst. Meer concreet
kan de kandidaat-koper ervoor opteren om, in plaats van mee te werken aan de
139 Indien de te betalen immobilisatievergoedingen te hoog zouden liggen, heeft de kandidaat-koper eigenlijk geen vrije keuze tussen de alternatieve verbintenissen. In dat geval zou men kunnen argumenteren dat er in werkelijkheid reeds een verkoopovereenkomst tot stand is gekomen. 140 H. DE DECKER, “Gekruiste opties (inzake vastgoed)” in G.-L. BALLON, H. DE DECKER, V. SAGAERT, E. TERRYN, B. TILLEMAN en A.-L. VERBEKE, Contractuele clausules: KOOP Onroerend goed, 219-262, 231. 141 Art. 1226 BW. 142 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 167, nr. 101. 143 Cass. 17 april 1970, Arr.Cass. 1970n 754, concl. Adv. Gen. E. KRINGS, BRH 1970, 701, noot R. DEBACKER; J. VAN RYN, “Nature et fonction de la clause pénale selon le Code Civil”, JT 1980, 557.
39
totstandkoming van de authentieke verkoopovereenkomst, de prijs te betalen voor de
aankoopoptie die hij gekregen, doch niet gelicht, heeft. Tot slot dient ze een andere finaliteit:
de vergoeding is niet verschuldigd ingevolge een wanprestatie van de schuldenaar, maar als
contractueel voorziene (alternatieve) tegenprestatie.
Opzegbeding. Op het eerste zicht lijkt de immobilisatievergoeding in het voorstel tot
aanpassing erg aan te leunen bij een opzegbeding. Een opzegbeding is een beding waarbij het
recht aan een partij wordt gegeven om eenzijdig een einde te stellen aan de overeenkomst,
zonder dat er een wanprestatie vereist is van één van de partijen, en waarin eventueel de
modaliteiten van de opzegging worden geregeld. Hierbij kan een opzegvergoeding worden
bedongen, die geldt als tegenprestatie voor de contractueel gecreëerde
beëindigingsmogelijkheid. 144 Zo kan de belover van een verkoopbelofte zich op grond van
een opzegbeding in de optieovereenkomst voortijdig terugtrekken van zijn verbintenis mits de
betaling van de overeengekomen opzegvergoeding.145 In het geval van de alternatieve
verbintenis zoals hoger besproken is er echter geen sprake van een vervroegde beëindiging
van de optieovereenkomst. De kandidaat-koper kan immers vrij kiezen welke van de twee
vooropgestelde verbintenissen hij uitvoert. Door zijn keuze voor betaling van de
immobilisatievergoeding onttrekt hij zich geenszins aan de (uitvoering van) de
optieovereenkomst.
Handgeld. Artikel 1590 BW bepaalt dat elk van de partijen van de verkoopbelofte kan afzien
indien bij deze verkoopbelofte handgeld werd gegeven. De partij die het handgeld gegeven
heeft, kan afzien van de overeenkomst door het de andere partij te laten behouden. De partij
die het handgeld ontvangen heeft, kan ook afzien van de overeenkomst. Dit doet hij door het
handgeld dubbel terug te geven. Het gebruik van handgeld in de zin van artikel 1590 BW
biedt partijen dus de mogelijkheid om eenzijdig af te zien van de overeenkomst. De optieprijs
in het huidig model De Decker biedt de partijen niet de mogelijkheid om af te zien van de
overeenkomst. Daarom kan ze ook niet worden gekwalificeerd als handgeld.146 Ook in het
144 H. SCHELHAAS, “Opzegbeding versus strafbeding” (noot onder Bergen 22 oktober 2003), T.B.B.R. 2005, 103; O. VANDEN BERGHE, “Bedingen en schadevergoeding: strafbedingen, opzegbedingen en exoneratiebedingen” in S. STIJNS (ed.), Themis XXIII, Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 57. 145 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 168, nr. 102. 146 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 163, nr. 90.
40
voorstel tot aanpassing van het model De Decker lijkt de optieprijs niet te zullen kwalificeren
als handgeld. Handgeld wordt overhandigd op het moment van het sluiten van een contract.147
De immobilisatievergoeding zou in het aangepaste model (desgevallend) worden overhandigd
na het sluiten van de optieovereenkomst, namelijk pas nadat de verkoper zijn optie heeft
uitgeoefend. Daarenboven is artikel 1590 BW slechts van aanvullend recht. Partijen kunnen
bijgevolg bepalen dat artikel 1590 BW niet van toepassing is.148 Ze kunnen hiertoe in de
optieovereenkomst een beding opnemen waarin beide partijen verklaren dat de
immobilisatievergoeding (indien de kandidaat-koper in uitvoering van zijn alternatieve
verbintenis ervoor kiest om deze te betalen) geen handgeld uitmaakt, waardoor artikel 1590
BW geen toepassing vindt.
C. Kritiek
72. Door de kandidaat-verkoper niet langer een verkoopoptie te geven, maar een optie om de
koper te dwingen tot een alternatieve verbintenis, lijkt men de facto een bijkomende
aankoopoptie te creëren ten voordele van de koper. Hierdoor lijkt de positie van de kandidaat-
verkoper te verslechten: hij heeft niet langer de quasi-zekerheid dat hij zijn onroerend goed
kan verkopen aan de koper. Twee opmerkingen dienen zich in dit kader op. Vooreerst heeft
het hof van beroep te Antwerpen geoordeeld dat de optieovereenkomst van het model De
Decker een onderhandse koop-verkoopovereenkomst uitmaakt, net omdat de kandidaat-koper
er van bij het sluiten van de optieovereenkomst toe gehouden is om het onroerend goed te
verwerven. Daarnaast moet worden aangestipt dat er geen sprake kan zijn van een tweede
aankoopoptie ten voordele van de kandidaat-koper. Immers, indien de kandidaat-koper zijn
aankoopoptie niet gelicht heeft, komt het aan de kandidaat-verkoper toe om zijn optie te
lichten. Licht hij zijn optie niet, dan zal de kandidaat-koper niet gehouden zijn tot zijn
alternatieve verbintenis.
73. Het grootste kritiekpunt op deze aangepaste techniek, lijkt echter de complexiteit.
Het model De Decker wordt in de notariële praktijk thans reeds ervaren als zijnde
ingewikkeld en moeilijk uit te leggen aan cliënten.149 Het wijzigen van de verkoopoptie ten
147 T. VERHAEGEN, “Overhandiging van handgeld bij de verkoop van onroerend goed”, RJI 1998, 6470, 13. 148 T. VERHAEGEN, “Overhandiging van handgeld bij de verkoop van onroerend goed”, RJI 1998, 6470, 16. 149 Zie infra, Hoofdstuk 4.
41
voordele van de kandidaat-verkoper in een optie om de kandidaat-koper te dwingen tot een
alternatieve verbintenis, vergroot deze complexiteit alleen maar.
D. Alternatieve oplossing
74. Gezien de grote complexiteit van bovenstaand voorstel tot aanpassing van het model De
Decker, lijkt het voor de notariële praktijk beter om een andere oplossing te voorzien. Hiertoe
moet de redenering van het hof van beroep te Antwerpen even in herinnering worden
gebracht. Het hof kwalificeert het model De Decker als een onderhandse koop-
verkoopovereenkomst. Het motiveert deze beslissing op grond van de bewoordingen van het
model. Daaruit blijkt, zo het hof, dat de kandidaat-koper zich nadrukkelijk verbindt tot
aankoop van het betrokken eigendom, zelfs indien hij de hem verleende aankoopoptie niet
licht. In casu werd in de optieovereenkomst gestipuleerd dat beide opties werden aangegaan
tegen dezelfde voorwaarden. FONTEYN stelt dat gekruiste opties niet als koop-verkoop
kunnen worden gekwalificeerd indien zij niet tegen dezelfde voorwaarden worden
aangegaan.150 Een andere mogelijke oplossing ter voorkoming van de herkwalificatie in een
compromis is dus om de opties te bedingen tegen verschillende voorwaarden. Het meest voor
de hand liggende hierbij is de aanpassing van de prijs waartegen elk van de partijen zijn/haar
optie kan uitoefenen.
AFDELING 4. HET MODEL DE DECKER EN HET WETBOEK ECONOMISCH RECHT
75. Boek VI van het Wetboek Economisch Recht (hierna: WER) voorziet in een aantal
consumentenbeschermende regels wanneer een overeenkomst gesloten wordt tussen een
onderneming en een consument. Deze regels kunnen ook van toepassing zijn op een
optieovereenkomst van het model De Decker.
§1. Toepassingsgebied Boek VI WER
76. Opdat het WER van toepassing zou zijn, moet er sprake zijn van een overeenkomst
gesloten tussen een onderneming en een consument.
150 J. FONTEYN, “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (33) 55, nr. 23.
42
Onderneming. Een onderneming wordt in het WER omschreven als “een natuurlijke
persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn
verenigingen”.151 Met het nastreven van een economisch doel, bedoelt men het uitoefenen
van een economische activiteit, welke op duurzame wijze moet worden verricht.152 Dit vereist
een bepaalde mate van organisatie en regelmaat in het stellen van de desbetreffende
rechtshandelingen.153 Concreet betekent dit dat Boek VI WER niet van toepassing zal zijn
indien een bakker of slager zijn privéwoning koopt of verkoopt. Wanneer echter een
beroepsverkoper (i.e. iemand die geregeld, op een georganiseerde en duurzame wijze,
onroerend goed voor eigen rekening koopt en verkoopt) een onroerend goed koopt of
verkoopt154 van resp. aan een consument, dan valt deze transactie wel onder het
toepassingsgebied van Boek VI WER.155
Consument. Een consument is volgens het WER “iedere natuurlijke persoon die handelt
voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit vallen”.156
Hiermee bedoelt men dat de natuurlijke persoon moet handelen voor doeleinden die
hoofdzakelijk buiten voornoemde activiteiten vallen. Hiertoe moet, op het moment van het
sluiten van de overeenkomst, bekeken worden welke bestemming de persoon aan het goed wil
geven. Dit is een feitenkwestie.157
§2. Onrechtmatige bedingen
77. Een onrechtmatig beding is “elk beding of elke voorwaarde in een overeenkomst tussen
een onderneming en een consument die, alleen of in samenhang met een of meer andere
151 Art. I.1, 1° WER. 152 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 141. 153 F. BOGAERT en B. VAN BAEVEGHEM, “Contractuele aspecten van de wet marktpraktijken” in I. CLAEYS, R. STEENNOT en M. TISON (eds.), Economisch recht: Ondernemingen, concurrenten en consumenten, XXXVIIste Postuniversitaire Cyclus Willy Delva, Mechelen, Kluwer, 2011, 4, nr. 5. 154 Boek VI WER is van toepassing van zodra er sprake is van een transactie tussen een consument en een onderneming. Het maakt hierbij niet uit welke van beiden de koper of verkoper is. 155 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 142. 156 Art. I.1, 2° WER. 157 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 140.
43
bedingen of voorwaarden, een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van
de partijen ten nadele van de consument”.158 Artikel VI.84 WER bepaalt dat ieder
onrechtmatig beding verboden en nietig is. De overeenkomst zelf blijft echter bindend indien
ze zonder het onrechtmatig beding kan voortbestaan.
78. Bij de beoordeling van de rechtmatigheid van een beding wordt, overeenkomstig artikel
VI.82 WER, rekening gehouden met alle omstandigheden rond de sluiting van de
overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de gesloten overeenkomst. Tevens houdt
men rekening met de duidelijkheid en begrijpelijkheid van het beding.
79. Toegepast op de wederzijds gekruiste optieovereenkomst, meent CALLEBAUT dat een
optieprijs die kennelijk buiten verhouding staat tot het voordeel dat de begunstigde uit de
optie haalt, onrechtmatig zou kunnen zijn.159 Dit lijkt mij een correcte opvatting te zijn. Er
zou echter ook anders kunnen worden betoogd. Artikel VI.82, lid 3 WER bepaalt immers dat
de beoordeling van het onrechtmatig karakter van bedingen geen betrekking heeft op (inter
alia) de gelijkwaardigheid van, enerzijds de prijs of vergoeding, en, anderzijds, de als
tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten. Zoals hoger uiteengezet (zie
supra, randnummer 13) is de immobilisatievergoeding in het kader van een wederzijdse
optieovereenkomst de tegenprestatie, de prijs die de begunstigde dient te betalen om de optie
te kunnen genieten. Bijgevolg zou men kunnen opperen dat het de rechter niet toekomt om te
beoordelen of de bedongen optieprijs wel gelijkwaardig is aan het voordeel dat de
begunstigde uit de optie haalt (nl. het kunnen genieten van de optie). Deze redenering is
echter niet correct. Artikel VI.82, lid 3 WER heeft enkel betrekking op de kernbedingen van
de overeenkomst.160 De clausule die een optieprijs bedingt in het model De Decker is echter
geen kernbeding: de optieprijs betreft geenszins de essentie van de overeenkomst.
80. Er moet tot slot gewezen worden op het feit dat de beoordeling van de (on)rechtmatigheid
van het beding in concreto gebeurt. Dit heeft twee implicaties. Ten eerste meent BAEL dat
een beding zijn onrechtmatig karakter kan verliezen wanneer het beding in duidelijke en
158 Art I.8, 22° WER. 159 J. CALLEBAUT, “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed” in N. CARETTE en R. BARBAIX (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107) 169, nr. 104. 160 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 154.
44
begrijpelijke bewoordingen is opgesteld en het beding uitgebreid wordt toegelicht in de
(onderhandse) akte.161 Ten tweede houdt de rechter in de praktijk ook rekening met andere
elementen dan deze vermeld in artikel VI.82 WER, waaronder de zwarte lijst van
onrechtmatige bedingen.162 Volgens SWAENEPOEL kan deze lijst van onrechtmatige
bedingen dienen als richtsnoer, bijvoorbeeld bij de beoordeling van een beding dat niet op de
zwarte lijst voorkomt, maar wel een gelijkaardig effect sorteert.163
81. Naast de toetsingsnormen die artikel VI.82 WER bepaalt, voorziet artikel VI.83 WER in
een lijst van in elk geval onrechtmatige bedingen (de zogenaamde zwarte lijst). In
tegenstelling tot wat bij artikel VI.82 WER het geval is, heeft de rechter geen
appreciatiebevoegdheid wanneer hij zich moet uitspreken over een beding dat voorkomt op de
zwarte lijst. Hij moet de nietigverklaring uitspreken. Ook hier geldt dat de overeenkomst,
indien mogelijk, blijft voortbestaan zonder het onrechtmatig beding.164
Op deze zwarte lijst staan onder meer “de bedingen en voorwaarden of de combinaties van
bedingen en voorwaarden die ertoe strekken te voorzien in een onherroepelijke verbintenis
van de consument terwijl de uitvoering van de prestaties van de onderneming onderworpen is
aan een voorwaarde waarvan de verwezenlijking uitsluitend afhankelijk is van haar wil”.165
De rechtbank van koophandel te Antwerpen heeft geoordeeld dat artikel 32, 1° Wet op de
handelspraktijken, thans artikel VI.83, 1° WER enkel van toepassing is op wederkerige
overeenkomsten.166 Bijgevolg lijkt ze ook van toepassing op een wederzijds gekruiste
aankoop- en verkoopbelofte van het model De Decker gesloten tussen een onderneming en
een consument. Het komt me voor dat het model De Decker niet gebruikt kan worden indien
er een overeenkomst gesloten wordt tussen een consument-kandidaat-koper en een
onderneming-kandidaat-verkoper. Eens de optietermijn voor de kandidaat-koper verstreken is
(en de aankoopoptie niet werd gelicht), vat de optietermijn ten voordele van de kandidaat-
161 J. BAEL, “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 140. 162 Art. VI.83 WER. 163 E. SWAENEPOEL, “Toetsing van het contractuele evenwicht” in S. STIJNS en B. TILLEMAN (eds.), Verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2011, 146, nr. 142. 164 Art. VI.84 WER. 165 Art. VI.83, 1° WER. 166 KG kh. Antwerpen 8 oktober 2009, NjW 2010, afl. 230, 718, noot RS; Zie ook: P.-Y. ERNEUX, “La protection des consommateurs dans les ventes immobilières: questions d’actualité” in B. KOHL (ed.), La vente immobilière. Aspects civils, administratifs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2010, 308, nr. 58.
45
verkoper aan. Indien de onderneming haar verkoopoptie licht, is de consument er
onherroepelijk toe gehouden om mee te werken aan het verlijden van de authentieke koop-
verkoopovereenkomst. Overeenkomstig artikel VI.83, 1° io. artikel VI.84 WER zal dergelijke
combinatie van bedingen en voorwaarden onrechtmatig en bijgevolg nietig zijn.
Ook een tweede bepaling uit de voornoemde zwarte lijst is van bijzonder belang bij gebruik
van het model De Decker. Het betreft “de bedingen en voorwaarden of de combinaties van
bedingen en voorwaarden die ertoe strekken de onderneming toe te staan door de consument
betaalde bedragen te behouden wanneer deze afziet van het sluiten of het uitvoeren van de
overeenkomst, zonder erin te voorzien dat de consument een gelijkwaardig bedrag aan
schadevergoeding mag ontvangen van de onderneming wanneer deze laatste zich
terugtrekt”.167 Het model De Decker lijkt niet verenigbaar met deze bepaling in het geval
waarin de kandidaat-koper een consument is en de kandidaat-verkoper een onderneming.
Meer bepaald op het vlak van de optieprijs (ook wel immobilisatievergoeding genoemd)168
lijkt het schoentje te wringen. Het model, zoals opgemaakt door notaris De Decker, voorziet
slechts in een optieprijs ten laste van de kandidaat-koper. Er wordt geen optieprijs bedongen
ten laste van de kandidaat-verkoper, laat staan een gelijkwaardige optieprijs.
Bijgevolg lijkt de clausule die de optieprijs bedingt ten laste van de consument (de kandidaat-
koper) nietig. De optieovereenkomst zal in dat geval blijven voorbestaan zonder voormelde
clausule.
§3. Tussenconclusie
82. De consumentenbeschermende regels van boek VI WER lijken de mogelijkheden van het
model De Decker te begrenzen. Meer bepaald inzake de optieprijs bedongen ten laste van de
consument-kandidaat-koper dient de (notariële) praktijk de nodige voorzichtigheid aan de dag
te leggen. Er lijkt geen optieprijs bedongen te kunnen worden, enkel ten laste van de
consument-kandidaat-koper. Daarnaast mag, in toepassing van de algemene bepaling inzake
onrechtmatige bedingen, de optieprijs niet kennelijk buiten verhouding staat tot het voordeel
dat de begunstigde uit de optie haalt. Toch betekent een onrechtmatig beding betreffende de
optieprijs geenszins de nietigheid van de optieovereenkomst: de optieovereenkomst kan
blijven voortbestaan, weliswaar zonder het onrechtmatig bevonden beding. Anders is het
167 Art. VI.83, 27° WER. 168 Zie ook supra, randnummer 13.
46
gesteld wat betreft artikel VI.83, 1° WER. Men kan zich, in toepassing van voormeld artikel,
de vraag stellen of een wederzijds gekruiste aankoop- en verkoopbelofte van het model De
Decker überhaupt wel mogelijk is in het geval een consument optreedt als kandidaat-koper en
een onderneming als kandidaat-verkoper.
47
HOOFDSTUK 4. PRAKTIJKONDERZOEK
AFDELING 1. DOELSTELLINGEN
83. Niet enkel de rechtsleer en rechtspraak bekritiseren het gebruik van het model De Decker.
Ook in de praktijk blijkt dat het model vaak op kritiek stuit. Dit hoofdstuk heeft tot doel een
beter inzicht te krijgen in het gebruik van het model in de notariële praktijk en wat zoal de
pijnpunten ervan blijken te zijn. Hiertoe werd een, gezien het tijdsbestek van deze
masterproef, eerder korte vragenlijst opgesteld, welke via de Provinciale Kamers van
Notarissen van Oost- en West-Vlaanderen onder een aantal notarissen werd verspreid.169
84. Meer concreet toetst de vragenlijst naar het gebruik van het model De Decker als
volwaardig alternatief voor de onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Daarom wordt in
eerste instantie gevraagd of het model De Decker überhaupt gebruikt wordt ter studie van de
invullende notaris en, indien dit het geval is, in hoeveel procent van de gevallen.
De volgende vraag onderzoekt of het gebruik van het model De Decker de laatste vijf jaar
gedaald, gestegen of gelijk gebleven is. De afgelopen vijf jaar is er immers heel wat inkt
gevloeid over het model De Decker. Heeft deze kritiek op het model ook invloed gehad op de
notariële praktijk?
Notaris De Decker heeft bij de introductie van zijn model vier belangrijke
toepassingsgevallen ervan benadrukt.170 In welke mate blijkt het model De Decker effectief
gebruikt te worden als alternatief voor de compromis in deze gevallen? Dit wordt onderzocht
door de derde vraag.
Tot slot polst de vragenlijst naar de pijnpunten van het model De Decker, zoals de notaris
deze in de dagelijkse praktijk ervaart.
169 Zie bijlage 1. 170 H. DE DECKER, “Aankoop- en Verkoopopties inzake vastgoed: een bruikbaar alternatief voor de onderhandse verkoopovereenkomst?” in Studiedag “De Verkoopsovereenskomst”, 2 december 2000, (ed.) K.F.B.N., N.R., 1.
48
AFDELING 2. RESULTATEN
85. De vragenlijst werd verstuurd naar alle notariskantoren van het Genootschap van Oost- en
West-Vlaanderen. Zesendertig (36) van hen hebben geantwoord.
86. Het model de Decker blijkt goed bekend bij de respondenten. Op één na, gebruiken alle
respondenten het model in hun kantoor. Dit stemt overeen met 97,2%.
Op de vraag in hoeveel procent ze het model De Decker gebruiken, wordt verdeeld
geantwoord:
Aantal respondenten %
0% 1 2,8%
1-5% 5 13,9%
5-10% 16 44,4%
11-20% 3 8,3%
21-30% 6 16,7%
31-40% 1 2,8%
41-50% 0 0%
51-60% 0 0%
61-70% 1 2,8%
71-80% 0 0%
81-90% 1 2,8%
91-100% 2 5,6%
TOTAAL 36 100%
In de grote meerderheid van de gevallen, verkiest men het model De Decker slechts in geringe
mate boven de klassieke onderhandse koopovereenkomst. 86,1% van de respondenten
gebruikt het model in maximum 30% van de gevallen.
87. De respondenten verklaren dat het gebruik van het model De Decker gestegen (48,6%) of
gelijk gebleven (51,4%) is. Geen enkele respondent maakte gewag van een daling.
49
88. Op de vraag welke de voornaamste reden is waarvoor men het model gebruikt, wordt als
volgt geantwoord171:
Aantal (%)
Reden 1 2 3 4 Blanco
Mogelijkheid
tot wijzigen van
de identiteit van
de uiteindelijke
koper
9
(25,7%)
9
(25,7%)
8
(22,6%)
4
(11,4%)
3
(8,6%)
Mogelijkheid
om de termijn
van 4 maand
waarbinnen de
authentieke akte
verleden moet
worden, te
verlengen
18
(51,4%)
11
(31,4%)
3
(8,6%)
0
(0%)
3
(8,6%)
Fiscale
motieven
3
(8,6%)
5
(14,2%)
7
(20%)
10
(28,6%)
10
(28,6%)
Het nog niet
voorhanden zijn
van
precontractuele
informatie
4
(11,4%)
8
(22,6%)
9
(25,7%)
7
(20%)
8
(22,6%)
Hieruit blijkt dat de voornaamste reden om het model te gebruiken de mogelijkheid is om de
termijn van 4 maand waarbinnen de authentieke akte normaliter verleden moet worden, te
verlengen. Ook om de identiteit van de uiteindelijke koper te kunnen wijzigen, vindt het
model vaak toepassing. Opvallend is dat fiscale motieven slechts in geringe tot geen mate een
reden vormen. Ook indien de nodige precontractuele informatie nog ontbreekt (bijvoorbeeld
Bodemattest), gebruiken de respondenten het model De Decker relatief weinig. Vier
171 Genummerd van 1 tot 4 in dalende volgorde van belang.
50
respondenten wezen in dit kader op de uitspraak van het hof van beroep te Antwerpen van 14
oktober 2013, dat het model De Decker niet hoog in het vaandel lijkt te dragen.172
89. Wat betreft de pijnpunten van het model De Decker, komen drie zaken vaak terug.
Vooreerst hekelt ongeveer de helft van de respondenten de grote complexiteit van het model.
Zo denken partijen soms dat de wederpartij geenszins gebonden is door de optieovereenkomst
of begrijpen cliënten niet wat “het lichten van de optie” inhoudt. Deze grote complexiteit
heeft tot gevolg dat partijen veelal bereid zijn om te wachten tot alle nodige informatie
voorhanden is om dan een klassieke onderhandse koop-verkoopovereenkomst te sluiten.
Tevens moeten partijen door de grote complexiteit van het model in ieder geval worden
bijgestaan door een notaris. Bij een klassieke compromis is dit niet altijd het geval. Tot slot
voelt de optieovereenkomst hierdoor ook gekunsteld aan: vaak hebben de partijen reeds een
onderhandse koop-verkoopovereenkomst gesloten voorafgaand aan het sluiten van de
optieovereenkomst. Dit is een element dat niet zomaar genegeerd mag worden.
Een tweede pijnpunt dat wordt aangehaald, is dat de gedwongen uitvoering niet mogelijk is.
Dit element wordt slechts eenmaal aangehaald. De gedwongen uitvoering kan echter
makkelijk worden gevorderd indien één van de partijen zijn/haar optie licht.173
Een derde en laatste pijnpunt, betreft het aanbieden van het recht van voorkoop. Het
voorkooprecht biedt de houder ervan de mogelijkheid om, wanneer een eigenaar beslist tot
eigendomsoverdracht van een goed, dat goed bij voorrang in eigendom te verwerven voor
dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.174 Op welk moment moet dit voorkooprecht
worden aangeboden, indien partijen gebruik maken van het model De Decker? De rechtsleer
meent dat de aankoopoptie minstens gelicht moet zijn alvorens het voorkooprecht kan worden
aangeboden.175 De respondenten vinden het vaak hinderlijk dat je lang moet wachten alvorens
het voorkooprecht kan worden aangeboden.
172 Zie randnummer 52. 173 Zie randnummer 42. 174 F. LOGGHE, “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not.Fisc.M 2000, 136-137. 175 M. MUYLLE, “Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij onroerendgoedtransacties”, Not.Fisc.M. 2014/5-6, 128.
51
AFDELING 3. CONCLUSIE
90. De praktijk leert dat het model De Decker zeker een bestaansrecht heeft. Toch lijkt het
model niet te functioneren als een volwaardig alternatief voor de onderhandse koop-
verkoopovereenkomst. Dit blijkt uit het feit dat de absolute meerderheid van de respondenten
het model slechts aanwendt in minder dan 30% van de gevallen.
91. De voornaamste redenen om het model te verkiezen boven de compromis zijn het wijzigen
van de identiteit van de uiteindelijke koper en de mogelijkheid om de termijn van vier maand
voor de registratie uit te stellen naar een later tijdstip. Fiscale motieven spelen slechts in
geringe mate een rol. Tevens is de notariële praktijk achterdochtig om het model te gebruiken
bij afwezigheid van de vereiste precontractuele informatieplichten. Deze achterdocht wordt
ingegeven door het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 14 oktober 2013. Toch
heeft voormeld arrest geenszins tot gevolg dat het gebruik van het model gedaald is.
92. Het grootste kritiekpunt op het model De Decker, is de grote complexiteit ervan. Deze
complexiteit maakt een notariële tussenkomst absoluut noodzakelijk bij het tekenen van de
optieovereenkomst. Tevens zet ze de partijen aan om te wachten tot alle nodige informatie
aanwezig is, zodat ze dan een onderhandse koop-verkoopovereenkomst kunnen sluiten.
52
ALGEMEEN BESLUIT
93. Het sluiten van een onderhandse koop-verkoopovereenkomst met betrekking tot
onroerend goed, kan vaak gepaard gaan met vele problemen. Vooreerst zijn er specifieke
wetteksten die het onmogelijk maken om reeds een koopovereenkomst te sluiten alvorens
bepaalde informatie voorhanden is. Daarnaast lijken partijen vaak niet te beseffen dat de koop
nog steeds een consensuele overeenkomst is, welke tot stand komt door loutere
wilsovereenstemming over het goed en de prijs. Om het hoofd te bieden aan dergelijke
problemen, kunnen partijen een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte sluiten. Dit type van
overeenkomst laat partijen toe om zich reeds tegenover elkaar te verbinden, zonder een
eigenlijke koop-verkoopovereenkomst te sluiten.
94. Vormt deze wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte eigenlijk wel een volwaardig
alternatief voor de klassieke compromis? Het antwoord op deze vraag lijkt mij eerder
ontkennend te zijn. Ten eerste bestaat, op grond van artikel 1589 BW, het risico op
herkwalificatie van de optieovereenkomst in een onderhandse koop-verkoopovereenkomst.
Partijen lijken dit risico wel te kunnen inperken door in hun aankoop- en verkoopbelofte
duidelijk te stipuleren dat het niet hun bedoeling is om reeds een koopovereenkomst te sluiten.
Ten tweede heeft de rechtspraak zeer recent het model De Decker geherkwalificeerd als een
onderhandse koop-verkoopovereenkomst. Zoals besproken lijkt een aanpassing van het model
zich dus op te dringen.
Daarenboven beperkt het WER het gebruik van het model De Decker in transacties tussen
ondernemingen en consumenten, waardoor de notaris in desbetreffend geval grote zorg moet
besteden aan de redactie van de optieovereenkomst.
Tot slot blijkt uit de notariële praktijk dat het model vaak in niet meer dan 30% van de
gevallen gebruikt wordt. De belangrijkste reden hiertoe is de complexiteit van het model,
waardoor de partijen er ook wantrouwig tegenover staan.
95. Toch kan men niet ontkennen dat het model De Decker bepaalde euvels die de
onderhandse koop-verkoopovereenkomst teisteren, kan verhelpen. De praktijk leert dat het
model voornamelijk gebruikt wordt indien de identiteit van de uiteindelijke koper van het
onroerend goed nog niet zeker is en in het geval waarin partijen de termijn van vier maand
voor de registratie wensen uit te stellen naar een later tijdstip. Hierbij moet worden opgemerkt
53
dat in deze gevallen de notaris ook andere technieken kan aanwenden om de problemen van
de onderhandse koopovereenkomst te verhelpen. Deze technieken bieden echter geen
totaaloplossing voor alle mogelijke problemen.
96. Het verdient mijns inziens aanbeveling om de onderhandse koopovereenkomst te
gebruiken indien de partijen volkomen zeker zijn met elkaar te willen contracteren en aan alle
informatieverplichtingen reeds werd voldaan. Is dit niet het geval, dan kan het model De
Decker soelaas bieden, zodat de partijen zich reeds jegens elkaar kunnen verbinden. In dit
laatste geval heeft de notaris de belangrijke taak om de partijen duidelijk in te lichten over de
rechtsgevolgen van het sluiten van dergelijke optieovereenkomst.
54
BIBLIOGRAFIE
1. WETGEVING
Burgerlijk Wetboek:
- Art. 1582-1583 BW
- Art. 1589-1590 BW
- Art. 1594-1597 BW
Vlaamse Codex Fiscaliteit:
- Art. 3.6.0.0.6, §, 2° V.C.F.
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening:
- Art. 5.2.5 VCRO.
- Art. 6.1.1, 4° VCRO
- Art. 6.3.1 VCRO.
Wetboek Economisch Recht:
- Art. I.1 WER
- Art. I.8 WER
- Art. VI.83 WER
Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22
januari 2007.
Besluit van 15 mei 2009 van de Vlaamse Regering houdende coördinatie van de
decreetgeving op de ruimtelijke ordening, B.S. 20 augustus 2009.
Ontwerp van decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, Parl.St. Vl.Parl.
1998-99, nr. 1332-1.
55
2. RECHTSPRAAK
Cass. 7 oktober 1935, Pas. 1935, 355.
Cass. 14 maart 1955, Pas. 1955, I, 782.
Cass. 23 september 1969, RCJB 1971, 216.
Cass. 9 januari 1975, Arr.Cass. 1974-75, 522.
Cass. 19 oktober 1979, Arr.Cass. 1979-80, 229 en Pas. 1980, 238.
Cass. 9 mei 1980, Pas. 1980, 1127.
Cass. 12 juni 1980, Pas. 1980, 1248.
Cass. 5 juni 1981, J.T. 1982, 344.
Cass.fr. 22 novembre 2005, Bulletin 2005 IV, nr. 234, 256.
Cass. 29 januari 2010, AR C.08.0267.F.
Cass. 7 oktober 2011, C.10.0227.F.
Cass. 26 mei 2014, AR C.13.0450.
Antwerpen 14 oktober 2013, 2011/AR/2386, www.juridat.be.
Antwerpen 26 mei 2015, 2013/AR/1685, www.juridat.be.
Antwerpen 10 oktober 2016, 2015/AR/731, onuitg.
Gent 31 mei 2012, TOO 2013, 105.
56
Luik 6 maart 1969, Rev.Prat.Not.B. 1969, 180.
Luik 29 november 1994, Act.Dr. 1996, 615.
Rb. Hasselt 18 december 2000, RW 2002-03, afl. 33, 1308.
Kh. Antwerpen (KG) 8 oktober 2009, NjW 2010, afl. 230, 718, noot RS.
3. RECHTSLEER
A. BOEKEN EN VERZAMELWERKEN
BAEL, J., “De impact van de wetgeving inzake marktpraktijken en bescherming van de
consument op de verkoop van onroerende goederen: het nieuwe boek VI van het Wetboek van
economisch recht” in Rechtskroniek voor het Notariaat, XXV, Brugge, die Keure, 2014, 131-
256.
BARNICH, L., “La vente immobilière, difficultés de la promesse de vente d’immeubles” in
TILLEMAN, B., en FORIERS, E. (eds.), La vente, Brugge, die Keure, 2002, 197p.
BOGAERT, F. en VAN BAEVEGHEM, B., “Contractuele aspecten van de wet
marktpraktijken” in CLAEYS, I., STEENNOT, R. en TISON, M. (eds.), Economisch recht:
Ondernemingen, concurrenten en consumenten, XXXVIIste Postuniversitaire Cyclus Willy
Delva, Mechelen, Kluwer, 2011, 4, nr. 5.
CALLEBAUT, J., “Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed”
in CARETTE, N. en BARBAIX, R. (eds.), Tendensen Vermogensrecht 2016, Antwerpen,
Intersentia, 2016, 107-192.
CARNOY, G., “Les alternatives à la revente” in X, Revue pratique de l’immobilier 1/2016.
La revente d’immeuble, Larcier, 2016, 189-226.
57
CHRISTIAENS, A., “Art. 1589 B.W.” in X, Bijzondere overeenkomsten, artikelsgewijze
commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl.
DAMBRE, M., “De verkoop uit de hand van onroerende goederen (overzicht van rechtspraak
2005-2010)” in Instituut Notarieel recht, Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 18, Brugge,
die Keure, 2011, 91-126.
DE DECKER, H., “De subjectieve plechtige rechtshandeling: onbekend maakt onbemind?” in
J. BAEL et al., Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, 439-448.
DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, Les obligations, t. II, Brussel, Bruylant,
1964, 1196 p.
DE WULF, C. m.m.v. BAEL, J en DEVOS, S., Het opstellen van notariële akten, dl. II B,
Mechelen, Kluwer, 2006, 452 p.
FONTEYN, J., “Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente”, in X, La
vente immobilière. Aspects civils et fiscaux, Luik, Anthemis, 2014, 198p.
FONTEYN, J., “Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het standkomen van het
verkoopcontract” in De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, 610p.
HARMEL, P., “Théorie générale de la vente”, in Répertoire Notarial, VII/I, Brussel, Larcier,
1985, losbl.
LIMPENS, L., La vente en droit belge, Brussel, Bruylant, 1960, 828p.
PORTUGAELS, N., “Inleiding tot opties en optiebedingen” in TILLEMAN, B., VERBEKE,
A. en PORTUGAELS, N. (eds.), Knelpunten opties, Antwerpen, Intersentia, 2013, 1-18.
VANDEN BERGHE, O., “Bedingen en schadevergoeding: strafbedingen, opzegbedingen en
exoneratiebedingen” in STIJNS, S. (ed.), Themis XXIII, Verbintenissenrecht, Brugge, Die
Keure, 2004, 43-70.
58
VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556p.
VAN STEENKISTE, K., “Koopopties op onroerende goederen” in TILLEMAN, B.,
VERBEKE, A. en PORTUGAELS, N. (eds.), Knelpunten Opties, Antwerpen, Intersentia,
2013, 73-92.
WERDEFROY, F., Registratierechten 2014-2015, Mechelen, Kluwer, 2014, 3340p.
B. TIJDSCHRIFTARTIKELEN
BEYAERT, S., “Overdracht van aankoopopties door vastgoedmakelaars”, TBBR 2002, 285-
292.
BOURGEOIS, M. en NOLLET, A., “La réécriture de la mesure générale anti-abus en matière
d’impôts sur les revenus, de droits d’enregistrement et de droits de succession”, J.T., 2012,
493-504.
CALLEBAUT, J., “Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige
informatie ontbreekt” (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, 497-503.
CONSTANTIN, A., “Observations critiques sur la valeur juridique des promesses unilatérales
croisées”, noot onder Cass.fr. 2 november 2005, JCPE 2006, 1466.
CORNELIS, L., “Het aanbod bij het tot stand komen van overeenkomsten”, TBH 1983, (6), 6-
47.
CORNELIS, L. en MAERTENS, A.-S., “De koop-verkoopbelofte: optie met de bluts en de
buil?”, Not.Fisc.M. 2004, nr. 2, 27-45.
COTTENIE, D., “Is de afwezigheid van een bodemattest opvangbaar via een opschortende
voorwaarde in de compromis?”, NNK 2009, 181-185.
59
COUSY, H., “Geniale onduidelijkheid ! De betekenis van Art. 1589 B.W.”, Jura Falconis
1967-68, nr. 4, 3-8.
DE BOUNGNE, A., “Voorkeurrechten en verkoopbeloften (aankoopoptie)”, Not.Fisc.M.
1991, 140-155.
DE DECKER, H., “Aankoop- en Verkoopopties inzake vastgoed: een bruikbaar alternatief
voor de onderhandse verkoopovereenkomst?”, 2 december 2000, (ed.) K.F.B.N., nr. 1.
DE DECKER, H., “De problematiek van ontbinding en nietigheid van
verkoopovereenkomsten m.b.t. vastgoed en de wederzijds gekruiste opties als valabel
alternatief voor dergelijke verkoopovereenkomsten”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 9, 285-304.
DE DECKER, H., “Bodemsanering en vastgoedtransacties na het cassatiearrest van 24 juni
2010”, Notariële actualiteit 2011/12, 87-115.
DE VOGELAERE, W. en DE DECKER, H., “Voorlopige verkoopovereenkomst of
wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?”, Not.Fisc.M. 2013, afl. 3, 75-97.
DE WULF, C., “Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk”, T.Not.2008, nr. 4, 1-130.
HAENTJENS, F., “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig
zonder rechtsmisbruik?” En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende
voorwaarde?”, TMR 2011, afl. 1, 23-28.
KRUITHOF, R., “Overzicht van rechtspraak (1981-1992) – Verbintenissen”, TPR 1994, nr.
87, 171-750.
LEMMERLING, A., “Het laattijdig bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?”
(noot onder Cass. 24 juni 20), Not.Fisc.M. 2011, afl. 2, 54-57.
LOGGHE, F., “Juridische contouren van voorkooprechten bij onroerende goederen”,
Not.Fisc.M. 2000, 135-175.
60
MUYLLE, M., “Modaliteiten en grenzen van het voorkooprecht bij
onroerendgoedtransacties”, Not.Fisc.M. 2014/5-6, 114-135.
SCHELHAAS, H., “Opzegbeding versus strafbeding” (noot onder Bergen 22 oktober 2003),
T.B.B.R. 2005, 102-109.
SPRUYT, E., “Registratierechten – Verandering van koper tussen compromis en notariële
akte: wettelijke oplossing in de maak (in Vlaanderen)”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17-
18, 1-10.
STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen
het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not.Fisc.M. 2008, afl. 3, 77-102.
SUY, I., “Actuele tendenzen inzake koop/verkoopbelofte, koop onder voorwaarde en
voorkooprecht”, TVV 2008, afl. 3, 137-158.
VAN OEVELEN, A., “Juridische verhoudingen en aansprakelijkheid bij onderhandelingen
over (commerciële) contracten”, DAOR 1990, afl. 14, 43-63.
VAN OEVELEN, A., “Staat de rechtsgeldigheid van de opeenvolgende wederzijdse verkoop-
en aankoopbelofte op de helling?”, noot onder Antwerpen 14 oktober 2013, T.Not. 2014, afl.
2, 100-105.
VAN OMMESLAGHE, P., “Les obligations - Examen de Jurisprudence 1974-1982”,
R.C.J.B. 1988, 33-199.
VAN OMMESLAGHE, P., “De opschortende voorwaarde: goede en slechte gebruiken in de
praktijk”, Not.Fisc.M. 2012, nr. 4, 106-115.
VAN THIELEN, B., “De notaris en de commandverklaring. De verkiezing van een vriend
blijkt vaak een vijand”, T. Not. 2007, afl. 3, 113-128.
61
VERHAEGEN, T., “Overhandiging van handgeld bij de verkoop van onroerend goed”, RJI
1998, 6470, 13-19.
VOLCKAERT, E., “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit
compromis houden”, Vastgoed Info 2008, nr. 13, 1.
62
BIJLAGE 1: VRAGENLIJST MODEL DE DECKER
Geachte heer/mevrouw Notaris,
In het kader van mijn masterscriptie bij de opleiding Notariaat aan de Universiteit Gent, doe
ik een onderzoek naar de techniek van de wederzijds gekruiste aankoop-verkoopbelofte m.b.t.
een subjectief plechtig koopcontract volgens het model van notaris De Decker (hierna: het
model).
Als onderdeel hiervan, tracht ik een beter inzicht te krijgen in het gebruik van het model in de
notariële praktijk.
Hiertoe heb ik een korte vragenlijst opgesteld die polst naar uw eigen ervaringen met
bovenvermelde techniek. Ik zou u zeer dankbaar zijn mocht u (of één van uw medewerkers)
even de tijd willen nemen om deze vragenlijst in te vullen.
Mag ik u vragen de ingevulde vragenlijst tegen uiterlijk eind april te versturen naar volgend e-
mailadres: [email protected].
Ik dank u alvast voor uw medewerking.
Met oprechte hoogachting,
Thomas Tuyteleers
Vragenlijst (4 vragen)
I. Maakt u in het kader van een verkoopovereenkomst onroerend goed gebruik van het model
als alternatief voor de onderhandse koop-verkoopovereenkomst?
Indien ja, in hoeveel procent van de gevallen denkt u gebruik te maken van het model?
Indien neen, waarom maakt u er geen gebruik van?
II. Is het gebruik binnen uw kantoor van het model de laatste 5 jaar gestegen/gedaald/
ongeveer gelijk gebleven?
63
III. Wat zijn de voornaamste redenen om het model te verkiezen boven de klassieke
onderhandse koop-verkoopovereenkomst? (Gelieve te nummeren van 1 tot 4 in dalende
volgorde van belang)
…. De mogelijkheid tot wijzigen van de identiteit van de uiteindelijke koper
…. De mogelijkheid om de termijn van 4 maand waarbinnen de authentieke
akte moet worden verleden, uit te stellen naar een later tijdstip
… Fiscale motieven (het uitstellen van de betaling van de registratiebelasting)
… Het nog niet voorhanden zijn van de nodige precontractuele informatie
(Bodemattest, Stedenbouwkundige inlichtingen)
Andere redenen:
IV. Wat vindt u, in voorkomend geval, de pijnpunten aan het model zoals het werd uitgewerkt
door notaris De Decker?
Hartelijk dank voor uw deelname!