Página | 3

UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

EDIFÍCIO COPORATIVOPROLONGAMENTO DA AVENIDA DR.

CHUCRI ZAIDAN

TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO

FELIPE PISTORI DEVITTE

Orientador: Prof. Dr. Eduardo de Jesus Rodrigues

São Paulo, Dezembro de 2011

Página | 5

Aos meus pais, minha irmã e meus avós.

Por estarem comigo, SEMPRE.

Página | 7

AGRADECIMENTOS

Agradeço ao meu professor-orientador, Eduardo de Jesus Rodrigues, pela disposição em sempre me ajudar, criticar e fazer pensar.

À Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU USP) por todo o conhecimento que pude absorver.

Aos amigos que me ajudaram no desenvolvimento deste projeto: Ivy Martins Morais, Fabiano Gonzaga, Fernando Peres e Gustavo Oliveira.

E a todos os outros que estiveram comigo desde sempre: Lays, Bruna, Carol, Marina, Ana e Laura. E também os que apareceram com o tempo: Eza, Cintia, Lígia, Renata e Luiza.

Por fim, agradeço à minha família, ao meu pai Paulo, minha mãe Stella, minha irmã Giulia, meus avós Oscar & Wilma e Jorge & Nayr, e a todos os outros que me fazem embaçar os olhos enquanto escrevo isso.

Página | 9

SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO 11

VERTICALIZAÇÃO 17ORIGENS E EVOLUÇÃO DAS TORRES DE ESCRITÓRIO 17VERTICALIZAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO 26EIXOS DE EXPANSÃO E DESLOCAMENTO DO SETOR TERCIÁRIO 26AS TORRES DE ESCRITÓRIO NA CIDADE DE SÃO PAULO 30REFERÊNCIAS DE PROJETO 39

PROJETO 47ÁREA DE INTERVENÇÃO 47OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS - DEFINIÇÃO 48OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUAS ESPRAIADAS 49LOCAL DE INTERVENÇÃO 51DIRETRIZES DE PROJETO 53PROGRAMA DO PROJETO 55O PROJETO 55PROJETO EM NÚMEROS 83MEMORIAL DESCRITIVO 91MEMORIAL DE CÁLCULO 94

CONSIDERAÇÕES FINAIS 103

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 107

Página | 11

APRESENTAÇÃO

“Ocorre que a necessidade dos grandes rendimentos

nem sempre gera situações urbanas desejáveis. A

mais notável disfunção na produção do espaço

urbano é o empobecrimento do frágil elo entre os

espaços privados e a rede de esapaços públicos.

Nessa realidade o objeto edificado rouba a cena,

esvaziando-se as possibilidades da interface rua e

lote, enquanto muros e grades são utilizados como

supostas medidas de segurança. Até que ponto o

anseio por retornos financeiros vai ainda condicionar

lugares segregados e sem identidade?” 1

Atualmente, as sedes de grandes empresas nacionais, e principalmente multinacionais, são responsáveis por uma nova organização do espaço em que são inseridas, algumas em centros urbanos e outras mais distantes das cidades, criando espaços livres em meio ao(s) edifício(s). A sua implantação no terreno é criteriosa, pois ao mesmo tempo em que as construções são beneficiadas com uma boa iluminação e ventilação naturais, são criados espaços livres que se tornam públicos ou semi-públicos.

Essa tipologia de edificação surge nas décadas finais do século XIX, em um período de grande inovação

1 FONTE: OLIVATO, Paulo. Ed-ifícios Coporativos: Aflalo e Gasperini – Família Atrium. p. 14 - 15

| Página12

arquitetônica na cidade de Chicago, proporcionado após o grande incêndio de 1871. Esses anos foram o auge da Escola de Chicago, que está intimamente ligada à criação do tipo moderno de edifícios de escritórios. A reconstrução da cidade transformou a antiga aldeia de madeira em um centro de negócios. Foram amplamente utilizados o esqueleto estrutural com pilares e vigas em aço ou em concreto armado e também a padronização no desenho das janelas e elementos de alvenaria.

Nas primeiras décadas do século XX é consolidado o fenômeno dos arranha-céus nos Estados Unidos, principalmente na cidade de Nova York. O Manhattanismo tem origem nestes anos, influenciado pela lei de zoneamento da cidade, que impôs gabarito de altura procurando resguardar o conforto das edificações, criando edifícios escalonados. Estas restrições reforçaram a instalação do Art Decó em Manhattan a partir dos anos 20.

O Movimento Moderno e o International Style começam a ter suas formas mais expressas neste tipo de construção. As torres passaram a seguir a necessidade interna do edifício, ou seja, sua funcionalidade, programa ou sistema estrutural, sem qualquer contexto de inserção, obedecendo aos ideários propostos pelos CIAMs.

Ao mesmo tempo em que nos anos seguintes

(anos 1970 e 1980) o processo de resistência ao Movimento Moderno e ao International Style também se refletiu nas construções, com as edificações apresentando base, corpo e coroamento claramente identificados.

Na Ásia, nos anos finais do século XX, começam a despontar os smart buldings Estes edifícios agregam alta tecnologia no desenho dos seus sistemas primordialmente para racionalizar a utilização dos recursos naturais. Além disso, o seu desenho também procura organizá-los para que possibilitem layouts flexíveis, atendendo as demandas de alteração de uso e apropriação dessas tecnologias.

Obviamente, na cidade de São Paulo, a construção dos edifícios de escritório sofreu as influências descritas acima, com algumas inovações como o “edifício galeria”, mas a sua evolução ocorreu juntamente com o processo de ocupação urbana e de deslocamento dos locais de interesse do mercado.

Hoje na Região Metropolitana de São Paulo, percebemos a existência de vários pontos de concentração de setores institucionais (setor de comércio, de serviços, financeiro, bancário, industrial, de informática e agrobusiness) e também um vetor de expansão principal, localizado na região central e sudoeste do Município, incorporando o Centro, a Avenida Paulista, os bairros Cerqueira César e Itaim

Página | 13

Bibi, as Avenidas Faria Lima e Berrini, a Vila Olímpia, a Marginal Pinheiros e a Vila Leopoldina. Ao mesmo tempo em que existem outros espalhados pela região metropolitana, como a região do Grande ABC, Alphaville e Guarulhos.

A região central de São Paulo era onde se podia encontrar todos os pontos principais de comércio e de serviços da cidade, mas novos locais se tornaram uma alternativa para a instalação do investimento imobiliário. Pode-se dizer que a movimentação que criou o deslocamento das funções centrais e o vetor que aponta para a região sudoeste do município de São Paulo é baseada principalmente em interesses especulativos, como aumento de aluguéis alto valor do metro quadrado, redução de espaço físico, outros locais com terrenos maiores, entre outros.

Esse deslocamento se iniciou nas décadas de 1950 e 1960. Com a falta de espaço físico no Centro, o setor bancário e o de serviços foram direcionados para a Avenida Paulista, que teve sua ocupação completamente transformada de residencial para edifícios administrativos nos anos 1970, tornando-se o metro quadrado mais disputado e valorizado para uso comercial na América Latina.

Da mesma forma como ocorreu no Centro, a falta de espaço físico, o alto custo dos terrenos e também os elevados aluguéis, levaram o setor

terciário a sair da Avenida Paulista e caminhar para a Avenida Faria Lima e região do Itaim (década de 1970), nas décadas de 1980 e 1990 alcança a Marginal do Rio Pinheiros, a Avenida Luis Carlos Berrini e a Rua Verbo Divino e por fim nos anos 2000 chegando a Vila Leopoldina próxima a Marginal Pinheiros.

Podemos verificar pelo menos três variáveis que conduziram a esse percurso de deslocamento apresentado acima: (1) a complementação do sistema viário metropolitano e municipal definida pelo poder público na década de 1960; (2) a especulação imobiliária que junta interesses do mercado com investimentos do poder público que agregam valor a área, como canalização de rios e instalação de cabos de fibra ótica; (3) o processo de transformação de áreas industriais em processo de desativação localizadas na Marginal do Rio Pinheiros, no quadrante oeste.

Usando estas premissas, o escopo do exercício do Trabalho Final de Graduação é o desenho de um trecho da cidade através do projeto de um edifício corporativo, que consiga agregar de forma fluída e contínua os epaços privados e publicos.

A Proposta de Trabalho é baseada em meu interesse particular de aplicar as práticas de desenho urbano adquiridas nos anos de faculdade e também executar o projeto de um edifício de escritórios que nunca foi possibilitado nos estúdios da faculdade.

| Página14

Em resumo, o produto do Trabalho Final de Graduação é um projeto de um edifício de escritórios no prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan, reafirmando o caráter do uso do solo da região já consolidado pela Avenida Luis Carlos Berrini.

A escolha do local foi determinada pela existência da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas, que impõe uma série de diretrizes para a região, dessa forma o projeto pretende mostrar que apesar da grande especulação imobiliária que se iniciará no local pode ser executado uma edificação de qualidade que consiga um diálogo entre as grandes construtoras e o ambiente urbano.

A implantação do conjunto edificado é em meio a uma série de espaços livres públicos que pretendem alterar de alguma forma a relação entre essa tipologia de edifícios e o espaço da cidade. O programa do edifício é compatível com as necessidades atuais desse tipo de empreendimento e propõe alguns usos distintos em seu programa, como por exemplo, o térreo com grande permeabilidade para os pedestres e centro de exposições, entre outros elementos que serão apresentados posteriormente com o programa do conjunto.

Para executar de maneira satisfatória o projeto, durante todo o ano foi criado um embasamento teórico (brevemente resumido acima) que culminasse

no entendimento das dinâmicas que movimentam o setor de comércio e serviços dentro da cidade de São Paulo. Itens como as influências internacionais, a verticalização na cidade de São Paulo, o deslocamento do setor terciário dentro da metrópole e também os próprios edifícios construídos como referência das mudanças da necessidade de mercado e também como modelos de projeto (no que é possível absorver dentro da arquitetura contemporânea) foram estudados e estão descritos na continuação deste caderno.

A partir desta base teórica foram traçadas as diretrizes e posteriormente foi elencado o seu programa para ser resolvido com o projeto. O programa passou por algumas mudanças no decorrer do processo criativo, com elementos sendo suprimidos e outros agregados, de forma a melhor enquadrar o projeto dentro das limitações impostas pela legislação e ajustar os seus elementos de acordo com questões técnicas e estéticas.

Por fim, o projeto é esboçado, mais como tentativa de inserção de novos conceitos no uso da tipologia do edifício de escritório e absorção de algumas especificidades do mercado, do que como um projeto extremamente detalhado de construção.

O Projeto está apresentado de forma convencional, por meio de plantas, cortes, elevações

Página | 15

e maquete virtual. Os desenhos serão apresentados no momento oportuno neste caderno, bem como os memoriais de cálculo dos elementos mais importantes para a sua proposta, como lotação, número de vagas de garagem, quantidade de elevadores, dimensionamento de reservatório de água fria e estrutura.

Um único conceito do desenvolvimento metodológico não foi descrito até o momento: o que seria um edifício corporativo? Essa pergunta possui várias respostas dependendo de quando o edifício em questão foi projetado e executado, se tem como tendência a Escola de Chicago de fins do século XIX ou se é de uma vertente contemporânea como os projetos vistos na Ásia; além dos usos que podem acontecer dentro dele, se existem galerias comerciais, se está previsto alguma tipologia habitacional ou não.

Do meu ponto de vista, pela teoria a qual me retive durante todo o ano e pelo conhecimento dos empreendimentos que estão sendo executados hoje na cidade de São Paulo, posso tentar definir um Edifício Corporativo como sendo um edifício que abriga serviços do setor terciário e de trabalho burocrático, ou seja, dentro dele pode haver tanto uma sede de uma empresa nacional ou multinacional que é dona de grande capital, como também um consultório ou escritório de um pequeno profissional autônomo.

Essa ambigüidade pode ocorrer conjuntamente dentro do mesmo prédio ou pode haver segregação devido aos motivos descritos acima, como valor do aluguel e falta de espaço físico, quando seu layout predomina salas.

Existe também a possibilidade de um edifício ser a sede de uma determinada empresa ou instituição e cada um dos seus andares serem separados por salas de acordo com a organização dos colaboradores dessa dada empresa ou instituição.

Dessa forma é notável a grande variedade de possibilidades de instalação dentro do edifício levando a necessidade de liberdade dentro das suas lajes para que todas estas possibilidades possam ser atendidas de acordo com a necessidade de quem se instalará ali.

Página | 17

VERTICALIZAÇÃO

ORIGENS E EVOLUÇÃO DAS TORRES DE ESCRITÓRIO

O surgimento das torres de escritório está intrinsecamente ligado à necessidade de centralizar os locais da administração da produção e também de gerenciamento dos serviços que surgiram com a Revolução Industrial e com o Capitalismo Moderno.

Essa necessidade se refletiu na construção de prédios comerciais e de escritórios que começaram a surgir nos países europeus industrializados no século XIX, porém essa tipologia desenvolvida verticalmente, como é conhecida hoje, só aparece no cenário da arquitetura nos Estados Unidos em meados deste mesmo século, após a Guerra da Secessão2.

O cenário do seu surgimento é a cidade de Chicago. Pelo passar dos anos e pela sua localização se torna um nó comercial, lacustre e ferroviário que permitiu o aparecimento de edifícios dedicados ao trabalho burocrático.

A cidade foi construída sobre uma retícula que pode ser facilmente estendida, e as edificações, em sua grande parte, feitas em madeira, utilizando uma técnica particular chamada de balloon frame3. Em 1871

2 A Guerra da Secessão ou Guerra Civil Americana (1861-65) ocorreu devido a diferenças socioeconômi-cas entre os estados indus-trializados do Norte e os estados aristocratas e lati-fundiários do Sul. As diferen-tes posições a respeito da escravidão e o aumento do poder dos estados do Norte na política do país gera-ram tensões internas que culminaram com a Guerra Civil e posteriormente com o vencimento dos estados do Norte sobre os do Sul.

3 O Balloon Frame é uma téc-nica construtiva na qual não existe hierarquização entre as partes da construção. As tiras de madeira são colo-cadas em distâncias modu-lares e unidas por rebites, sendo as aberturas dimen-sionadas como múltiplos dessa modulação. Essa es-trutura é viabilizada pelo aproveitamento do trab-alho industrial da madeira.

| Página18

é completamente destruída por um incêndio. Nesse período a cidade já contava com uma população de aproximadamente 300.000 habitantes.

O final do século XIX (1880-1900) foi o período de reconstrução da cidade. O antigo centro comercial foi plenamente devastado pelo incêndio, originando um novo centro de negócios, com edifícios de escritório, magazines e hotéis, chamado de Loop de Chicago.

A construção dos novos edifícios do Loop de Chicago é possibilitada por uma série de inovações técnicas, tais como: (1) a estrutura em esqueleto de aço ou em concreto, que permite o aumento da altura sem a sobrecarga nos pilares mais baixos; (2) a abertura de paredes de vidraças (panos de vidro) praticamente contínuas, proporcionando a iluminação natural de construções mais profundas; (3) novos sistemas de fundação em pedra, aperfeiçoados até o Chicago Caison em concreto; (4) a invenção e difusão dos elevadores; (5) sistemas auxiliares de comunicação e administração como o telefone e o correio pneumático viabilizaram a correta organização e funcionamento destes edifícios altos (skyscrapers). Está aí descrito o nascimento dos arranha-céus americanos da Escola de Chicago.

Um dos nomes importantes que devem ser destacados dessa vertente é William Le Baron

Jenney (1832-1907). Engenheiro, formado pela École Polytechnique de Paris, trabalhou no corpo de engenheiros militares durante a Guerra da Secessão. Ele é o responsável pelo aperfeiçoamento da estrutura metálica e a estrutura livre e foi o primeiro a executar esse princípio no Home Insurance Building4 de 1885 .

Em outra obra sua, o First Leiter Building (1879) é possível identificar outra característica trazida pela Escola de Chicago: as vedações e as aberturas possuem o mesmo desenho em cada piso, mostrando a repetição que é conseqüência da arquitetura do pavimento–tipo e do sistema estrutural independente.

Uma dupla também merece ser citada pelas inovações que seus edifícios trouxeram. Daniel H. Burnham (1846-1912) e John W. Root (1850-1891). O Rookery Building (1885-86) traz uma mistura de inovações técnicas como o skeleton framing, elevadores, revestimentos a prova de fogo, combinados com o uso tradicional das paredes portantes de pedra e alvenaria de tijolos aparentes. O Reliance Building (1895) também é destaque pelas inovações técnicas e pelo seu desenho da fachada que destaca o efeito multiplicador das vidraças contínuas e faixas horizontais decoradas, quase caracterizando um curtain wall5.

O maior expoente deste momento pode ser considerado Louis Sullivan (1856-1924), que além

4 O Home Insurance Build-ing (1885) é considerado o primeiro edifício de Chicago provido de uma estrutura metálica, a pesar de algumas de suas paredes perimetrais conserve alguma função es-trutural.

5 Os panos de vidro e as bay windows tornaram-se ne-cessidade básica do projeto para permitir a entrada de luz natural através das ruas estreitas de Chicago.

Página | 19

de projetista se tornou um crítico da produção arquitetônica que estava sendo feita nos Estados Unidos

Em seu ensaio The Tall Building Artistically Considered (1896) critica o maneirismo classicista com que muitos arquitetos, especialmente os de Nova York, abordavam a arquitetura dos arranha-céus, defendendo que uma linguagem arquitetônica própria deveria ser adotada para um momento novo de arquitetura e técnicas. O arranha-céu americano deveria representar a nova era industrial, dessa forma precisava de uma linguagem própria ao invés de adaptações de estilos específicos como os revivals do Gótico e do Clássico que se proliferavam na cidade.

O processo de projeto do escritório de Sulivan era racionalizado, com o máximo aproveitamento possível de área útil de escritório por janela,

circulação e expressão arquitetônica das fachadas. Os seus edifícios não tinham uma planta sofisticada, já que requeria apenas o mínimo planejamento dos espaços internos, cuidando da circulação, banheiros, elevadores e escadas de emergência, bem como da iluminação e ventilação naturais.

A primeira torre de escritório de Sullivan Archtects é o Wainwright Building (1890-91), construído em Saint Louis, Missouri. Ele deixa claro na fachada do edifício o caráter vertical e independente do esqueleto de aço, não suavizando a sua verticalidade por meio de faixas horizontais.

A Escola de Chicago foi uma vertente arquitetônica essencial para a compreensão da arquitetura vertical do século XX, e em especial, para o estudo da primeira fase da verticalização da cidade de São Paulo.

Figura 01 Figura 02 Figura 03 Figura 04

Figura 01 - Home Insurance Building (1885) de William Le Baron Jenney (1832-1907).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.25.

Figura 02 - First Leiter Build-ing (1879) de William Le Bar-on Jenney (1832-1907).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.26.

Figura 03 - Rookery Building (1885-86) de Daniel H. Burn-ham (1846-1912) e John W. Root (1850-1891).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p. 8.

Figura 04 - Reliance Building (1895) de Daniel H. Burnham (1846-1912) e John W. Root (1850-1891).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.28.

| Página20

A estrutura por meio do esqueleto de aço ou de concreto se tornaria a imagem definitiva da arquitetura moderna, que possibilita vários novos arranjos espaciais. Os seus edifícios apresentam uma superfície trabalhada, com uma estrutura racionalmente integrada e de proporções adequadas. A estrutura em si não era um veículo de expressão espacial (como fica evidente posteriormente no International Style), em contrapartida estavam

completamente abertos às inovações tecnológicas desta época revolucionária.

Ao mesmo tempo em que a Escola de Chicago estava se desenvolvendo, em Manhanttan também estava acontecendo uma arquitetura de edifícios altos, primeiramente voltado para o Classic and Gothic Revival e posteriormente, nos anos de 1920 e 1930 para o Art-Déco6.

Foram dois importantes fatores que levaram à adoção prioritária do Art-Déco nas primeiras décadas do século XX nos arranha-céus de Nova York. Em primeiro lugar, a proposta de Eliel Saarinen (1873-1950) para o concurso da Chicago Tribune Tower em 1922; em segundo lugar, o código de zoneamento de Nova York de 1916, que ordenava o escalonamento dos andares superiores conforme a largura da rua.

O Concurso para a Chicago Tribune Tower foi bastante polêmico e conturbado. A proposta de Walter Gropius (1883-1969) e Adolf Meyer (1866-1950) foi de um edifício de estrutura em aço, que sua volumetria gerava variações de luz e sombra e quebrava a monotonia da grelha estrutural com balcões e terraços. Tudo isso organizado ao redor de uma planta rigorosamente dimensionada e funcional. Esta proposta foi responsável pelo direcionamento que a arquitetura de arranha-céus tomaria após a Segunda Guerra Mundial até os anos de 1980.

Figura 05

Figura 05 - Wainwright Building (1890-91) de Sulli-van Archtects.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.29.

6 A Art-Déco pode ser um movimento artístico popular de vanguarda que ocorreu na Europa e nos Estados Uni-dos nos anos de 1920 e 1930, que influenciou fortemente na arquitetura e entrou em choque com os revivals prin-cipalmente do Clássico e do Gótico que ocorriam nesse mesmo período.

Página | 21

Estas idéias da vanguarda européia não agradaram ao público e nem mesmo ao júri, que deram a vitória ao projeto de torre neogótica do escritório nova iorquino Hood and Howells, e em segundo lugar dão o prêmio a proposta escalonada e românica de Eliel Saarinen. Nos anos seguintes, ambos os arquitetos citados mudaram as suas formas de projeto e utilizaram os preceitos do Art Déco em suas obras.

O zoneamento da cidade de Nova York é datado de 1916 e continuou em vigor na cidade até a década de 1960 e influenciou vários outros regulamentos similares. As principais regras que influenciaram a composição dos skyscrapers são as seguintes: (a) a cidade seria dividida em zonas ou distritos de uso comercial, industrial ou residencial; (b) a classificação determinaria o tipo de atividade ou o edifício autorizado no setor; (c) a altura do prédio obedeceria a um conjunto de prescrições, como por exemplo: em alguns bairros a altura do prédio não poderia ultrapassar a largura da rua defronte ao lote, em outros seria permitido construir duas vezes e meia esta dimensão, em outros casos quando atingida a altura máxima o arquiteto deveria criar recuos para não privar de luz as construções vizinhas, também se o edifício ocupasse apenas um quarto da área do terreno ele poderia crescer sem nenhuma limitação.

Como regra geral o volume em metros cúbicos de um prédio não poderia ultrapassar em dozes vezes a superfície em metros quadrados.

O Art Déco aparece na arquitetura pelo cuidado com o projeto dos espaços de convívio coletivo, como os halls, lobbys de elevadores e corredores. As fachadas e os lobbys recebiam ornamentação altamente elaborada e todo este conjunto exaltava a imagem do homem, o seu lugar no universo, o controle sobre as máquinas, executados em diversas formas de revestimento. Podemos citar o vitrolite, vidro preto, alumínio, plásticos e iluminação em neon, bem como afrescos, baixo-relevos e esculturas em pés direitos duplos ou triplos.

Podemos citar três projetos construídos em New York que refletem a Art-Déco e as idéias vanguardistas descritas cima: o Chrysler Building (1930), o Empire State Building (1931) e o Rockfeller Center.

O Chrysler Building do arquiteto Willian Van Allen (1883-1954) é caracterizado pelo jogo de volumes escalonados em uma sucessão de planos verticais com um coroamento em forma de pináculo. Foram utilizados revestimentos em lâminas de aço inox nos arcos de arremate dos volumes.

O Empire State Building é projeto do escritório Shreve, Lamb and Harmon e tem o seu destaque por ter

| Página22

sido o mais alto edifício construído, com 381 metros de altura, 102 andares e 67 elevadores.

O projeto do Rockfeller Center foi fruto de uma iniciativa pessoal do magnata do petróleo John Rockfeller e constitui um divisor de águas da arquitetura dos edifícios de escritório.

O conjunto é composto por 21 torres e está organizado em torno de duas ruas particulares. A primeira, na direção leste – oeste é uma via exclusiva de pedestres com canteiro central, que termina num rinque de patinação no centro do conjunto; a outra, no sentido norte – sul, paralela as 48th e 51st Avenue, interliga os prédios contíguos ao centro. No nível inferior, todo o conjunto possui galerias subterrâneas providas com lojas, bancos, agências de viagem e outros serviços.

Os empreendedores acreditavam que a ornamentação do edifício deveria atrair o público e também dar visualidade ao empreendimento. Enquanto torre de escritórios, o conjunto tem grande esforço para acompanhar os progressos tecnológicos, para impedir a deterioração, como a adaptação do sistema de ar condicionado e também de iluminação das salas.

O período entre guerras (1918-1939) foi quando se popularizou a imagem do skyscraper no imaginário popular norte-americano, como símbolo

Figura 06 Figura 07

Figura 08

Figura 06 - Chrysler Building (1930) de William Van Allen (1883-1954).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.34.

Figura 07 - Empire State Building (1931) do escritório Shreve, Lamb and Harmon.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.34.

Figura 08 - Rockfeller Center.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p. 29.

Página | 23

de otimismo e progresso tecnológico, mesmo apesar da depressão de 1929 e a crise subseqüente. Essa popularização repercutiu em vários países, inclusive no Brasil, através do cinema.

O Movimento Moderno traz com as propostas dos CIAM7 (1928/1956) e da Carta de Atenas8 (1933) uma nova visão sobre os arranha-céus. Eles deveriam fazer parte de uma nova ordem urbana, na qual não mais existiria limite claro entre o público e o privado, semi-público ou semi-privado.

O International Style demonstra as relações entre a demanda de espaço e a estrutura da edificação. A arquitetura independente passou de uma resposta para o edifício (escritórios e sedes administrativas) para a solução da arquitetura da cidade industrial, diferentemente do que ocorreu no Loop de Chicago, a escola terminou, pois não propunha nenhuma cidade para o futuro, somente a resolução imediata das necessidades de sua época.

É nesse momento que é fragmentada a quadra fechada tradicional européia, tornando-se um agregado ordenado de volumes, dispostos ao longo das ruas espalhados em amplos espaços livres e ajardinados.

A Segunda Guerra Mundial paralisa as experiências do Movimento Moderno dentro da Europa e nos Estados Unidos. Dessa forma, entra no quadro

da arquitetura mundial o Brasil, especificamente o Rio de Janeiro, onde é construía a primeira torre de escritórios a seguir a corrente corbusiana nos anos de 1940: o Palácio Capanema (sede do MEC – Ministério da Educação e Cultura).

O prédio do MEC não é propriamente uma torre comercial, mas sim uma sede institucional. O projeto é de autoria do grupo de arquitetos composto por Oscar Niemeyer (1907), Affonso Eduardo Reidy (1909-1964), Jorge Machado Moreira (1904-1992) e Ernani Vasconcellos (1912-1989), liderados por Lúcio Costa (1902-1998), com consultoria de Le Corbusier (1887-1965).

A implantação do conjunto formado por dois blocos em alturas desiguais, permite a liberação da quadra fechada do Plano Agache, criando amplos espaços livres públicos dentro do espírito da Carta de Atenas, criando um espaço urbano fluido e continuo ao longo dos jardins e dos pilotis.

O Palácio Capanema é um ícone da arquitetura moderna tanto internacional quanto brasileira, já que ao mesmo tempo incorpora os 5 pontos fundamentais da arquitetura de Le Corbusier (liberação do solo por meio de pilotis, o terraço jardim, a cortina de vidro, o brise-soleil e a planta livre) também trás consigo características da Escola Carioca, como os volumes curvos azuis da cobertura, o revestimento em granito

7 Os CIAM (Congressos In-ternacionais de Arquitetura Moderna) ocorreram en-tre os anos de 1928 e 1956. Eram momentos nos quais os principais nomes da ar-quitetura moderna podiam discutir os rumos da arquite-tura. Também foram respon-sáveis pelo que é conhecido International Style, uma ar-quitetura limpa, sintética, funcional e racional.

8 A Carta de Atenas foi o manifesto urbanístico do IV CIAM (1933), realizado em Atenas, Grécia. Ela trada da Cidade Funcional, separada em áreas residenciais, de tra-balho e de lazer, por meio de uma cidade jardim na qual os edifícios se desenvolvem em altura e são implantados em meio a grandes espaços livres com vegetação. Esses conceitos influenciaram o desenvolvimento das cidade européias no pós Segunda Guerra Mundial.

| Página24

das colunas e trechos da fachada, os painéis de azulejos de Cândido Portinari (1903-62) e os jardins de Burle-Marx (1909-94).

Após a Segunda Guerra Mundial, o edifício de escritórios adquiriu uma importância muito maior que aquela pensada nas primeiras décadas do século XX.

Foram nessas construções que todas as tecnologias desenvolvidas durante a guerra foram incorporadas e permaneceram desde então como as vanguardas das soluções estruturais. Além dos avanços tecnológicos, os arquitetos egressos da Europa devido ao Nazismo, encontraram nos Estados Unidos um grande parque tecnológico, além da vocação norte americana de inovação e de investimentos para construção de prédios com o máximo de eficiência, rapidez e aproveitamento do terreno. A Lever House (1952) e o Seagram Building (1958) são reflexos desse movimento.

A Lever House foi um dos primeiros skyscrapers a ser construído com estrutura de aço e com curtain wall em conjunto. O projeto pertence ao escritório de Gordon Bunshaft e Skidmore, Owings e Merrill. A edificação caracterizou uma nova inovação arquitetônica e urbana dissolvendo a idéia do lote fechado e fragmentando a torre maciça em duas lâminas, uma horizontal e outra vertical. Também introduziu o conceito de jardim interno aberto ao público.

O principal conceito trazido pelo Seagram Building de Mies van der Rohe (1886-1969) é a incorporação da idéia de praça frontal ao desenho da cidade. Ao mesmo tempo em que esse recuo valoriza a visão do volume isolado, pode ser interpretado

Figura 09

Figura 09 - Palácio Capane-ma, sede do MEC.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.40.

Página | 25

como uma crítica à produção arquitetônica que ocorria em Nova York, já que não é um bloco fechado ocupando toda a área do seu lote e também a transição gerada pela praça não ocorre no nível da rua.

Nas décadas de 1970 e 1980, arquitetos como Robert Venturi (1925) e Philip Johnson (1906-2005) iniciaram um processo de resistência a pouca dinâmica proporcionada pelos preceitos do International Style. Dessa forma seguem alguns conceitos da Escola de Chicago e de Sullivan, como a clara delimitação na fachada da base, do corpo e coroamento do edifício, um exemplo desse movimento é o AT&T Building (1978-1984). Outros arquitetos seguem esta mesma tendência e desenvolvem edificações estilizando diversas referências.

A produção atual de edifícios corporativos não foge dos conceitos que foram evoluindo durante o século XX, começando com a estrutura independente, passando pela necessidade de um layout do pavimento tipo flexível e otimização dos mesmos, chegando à criação de pavimentos para a instalação e organização das instalações prediais, tais como ar condicionado, cabos de lógica e de telefonia, calefação, de acordo com as dimensões e programa da edificação.

Além de tudo isso, como sempre, os grandes investimentos em tecnologia e em conceitos de sustentabilidade são aplicados nesses projetos, dando origem aos Smart Buildings que prevêem a automação de praticamente todos os sistemas prediais, como elevadores inteligentes, reaproveitamento de água da chuva, utilização de células fotovoltaicas para gerar a própria energia, brises que se movimentam de acordo com a incidência da luz solar para aumentar a eficiência energética da edificação.

Nos aproximadamente 200 anos que se passaram desde a conceituação do primeiro edifício de escritórios como o conhecemos hoje, é possível perceber duas tendências que são vistas nos projetos de melhor qualidade: (1) os grandes investimentos tecnológicos e aplicação da mesma, que tornaram os arranha-céus os grandes ícones da engenharia civil

Figura 10 Figura 11

Figura 10 - Lever House (1952) do escritório de Gor-don Bunshaft e Skidmore, Owings e Merrill.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.41.

Figura 11 - e o Seagram Building (1958) de Mies van der Rohe (1886-1969).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.43.

| Página26

e da arquitetura; (2) a necessidade de humanização dessa tipologia de construção, trazendo atrativos para o público em geral sendo por meio de um rinque de patinação como no Rockfeller Center ou uma lâmina comercial como no Lever House. Sendo essas duas tendências incorporadas na arquitetura corporativa contemporânea.

VERTICALIZAÇÃO DA CIDADE DE SÃO PAULO

A evolução das torres de escritório na cidade de São Paulo está intimamente ligada ao processo de ocupação urbana que definiu a atual configuração da cidade.

O arranha-céu paulistano é caracterizado pela sua pouca altura e volume, que foram limitados por políticas do mercado e pelas restrições da legislação. O uso do solo sempre privilegiou modelos de ocupação relativamente rarefeitos. Este fato explica a migração do capital especulativo de uma região para a outra, já que a saturação de um bairro verticalizado inviabiliza o seu potencial de crescimento frente ao mercado imobiliário.

A verticalização de São Paulo apresenta um problema que não é visível: o seu adensamento é apenas aparente. A legislação vem cada vez mais reduzindo os coeficientes de aproveitamento e

conseqüentemente a possibilidade de verticalização, o que aumenta os preços dos terrenos pela falta de solo edificável. A cidade é vertical, mas irracional em sua ocupação, o que gera vários problemas em decorrência do seu espraiamento, pela sobrecarga da infraestrutura e do sistema viário que começa a tornar a cidade inviável pelas grandes distâncias percorridas a carro sem transporte público suficiente e adequado.

EIXOS DE EXPANSÃO E DESLOCAMENTO DO SETOR TERCIÁRIO

O deslocamento e a formação de vetores de expansão do setor terciário na cidade de São Paulo estão intrinsecamente ligados ao deslocamento das funções centrais e o aparecimento de novas centralidades.

Uma área central pode ser entendida como aquela que possui as funções urbanas que se tornaram características da área central do município ,ou seja, que concentra vários tipos de serviços próprios, como por exemplo, sede de bancos e de empresas e edifícios de órgãos públicos.

A partir da década de 1950 houve uma descentralização destes serviços, que começaram a migrar para outros bairros da cidade de São Paulo, consolidando novas centralidades (centros de

Página | 27

bairro), ou para centros de outras cidades da Região Metropolitana, ajudando em sua estruturação e afirmando sua posição como um elemento unificado.

Já na década de 1980 iniciou outro tipo de processo. Ao mesmo tempo em que ocorreu o deslocamento das funções centrais para outros setores urbanos, não foi identificada a formação de novos centros de bairro, configurando uma descentralização funcional, que por sua vez, corresponde a um deslocamento do capital imobiliário no interior do município.

Principalmente por interesses especulativos podemos traçar uma linha de movimentação desses setores através do tempo na cidade de São Paulo.

No final dos anos de 1950 e durante os anos 1960 do centro para a Avenida Paulista, caminhando na década de 1970 para a Avenida Faria Lima e região do Itaim Bibi, nas décadas de 1980 e 1990 alcançando a Marginal Pinheiros, a Avenida Luis Carlos Berrini, a Rua Verbo Divino e por fim, nos anos 2000, chegando a Vila Leopoldina.

A expansão da verticalização que se iniciou na década de 1930 caminhou no sentido norte-sul na cidade de São Paulo, saindo das margens do Rio Tamanduateí e indo em direção ao Rio Pinheiros. É inegável a relação existente entre a valorização imobiliária dos bairros residenciais e a movimento da verticalização comercial: a proximidade do Centro Novo com os barros de Higienópolis e Pacaembu, entre a Avenida Paulista e os Jardins, as Avenidas Faria Lima, Luis Carlos Berrini e Nações Unidas com os bairros de Pinheiros, Itaim Bibi e Morumbi, bem como os loteamentos com acesso pela Marginal Pinheiros, como Alphaville, Granja Vianna e Tamboré.

O Eixo da Avenida Paulista surge a partir de 1962, quando Prestes Maia (1896-1965)9 sancionou a lei que liberava a avenida para a construção de escritórios e edifícios públicos. O seu crescimento até o final dos anos de 1970 foi vertiginoso. Para proporcionar e suportar esse desenvolvimento a Avenida Paulista foi incorporada ao complexo

Figura 12

Figura 12 - Áreas de Con-centração de Escritório.Fonte: MEYER, Regina Maria Prosperi; GROSTEIN, Marta Dora; BIDERMAN, Ciro. São Paulo Metrópole. São Paulo: EDUSP, Imprensa Oficial, 2010.

9 Prestes Maia foi prefeito da cidade de São Paulo entre 1938 e 1945 e implantou o seu Plano de Avenidas que é responsável pela atual configuração do sistema rodoviário metropolitano.

| Página28

viário Paulista-Rebouças-Dr. Arnaldo-Consolação, sendo suas características completamente alteradas pela sua ampliação e redesenho. Ela se tornou praticamente uma via expressa e corredor de ônibus, com 19 instituições ao longo de suas ruas paralelas e transversais. Na década de 1980 a disputa pelos lotes restantes ao longo da avenida desencadeou a luta pela preservação dos palacetes de sua ocupação original. A essa altura o preço do metro quadrado de terreno na Avenida Paulista já era dos mais caros.

O fenômeno mais recente na cidade de São Paulo é no binário formado pela Avenida Luis Carlos Berrini e a Avenida das Nações Unidas. O interesse da expansão para essa região veio a partir de fatores negativos das outras localidades da cidade, como por exemplo, a Zona Norte é limitada pela área rural, criando barreiras para o crescimento, e a Zona leste é super povoada, o que gera dificuldades de acesso e circulação. Dessa forma, a Zona Sul se torna viável como ampliação do centro expandido.

Os terrenos da região da Marginal Pinheiros eram amplos, de baixos preços e de fácil acesso ao litoral, interior e aos aeroportos internacionais. Essas características são de zonas industriais em desativação.

As zonas industriais são pontos importantes e relevantes no desenvolvimento das áreas onde

estão as sedes das empresas. São locais que estão em modificação e esvaziamento pelo fato das indústrias estarem se deslocando para outros pontos do Estado de São Paulo por investimentos do próprio Estado.

A ocupação das indústrias se deu nos bairros que são cortados pelas redes ferroviárias e pelos eixos rodoviários que acompanharam o desenvolvimento da metrópole paulistana. Atualmente a maior parte está em processo de desativação, como foi dito acima, promovendo o aparecimento de glebas de grande porte equipadas com uma completa infra-estrutura urbana que é interessante para o mercado imobiliário e também pelo poder público.

Existem duas zonas industriais em desativação localizadas no quadrante oeste da Marginal Pinheiros, a Concentração Industrial Zona Sul (Santo Amaro, Marginal Pinheiros e Jurubatuba) que mostra uma tendência para a implantação de edifícios comerciais e de escritórios ou de eventos em seus galpões; e a Concentração Industrial Vila Olímpia mais voltada para a instalação de residências de alto padrão e concentração de escritórios de tecnologia próximo a Marginal Pinheiros e do Itaim.

Apesar da proximidade com o Rio Pinheiros dificultar a construção de subsolos e o alto custo das paredes-diafragma, o entorno da Marginal Pinheiros se tornou uma das áreas de maior atividade imobiliária

Página | 29

nos anos de 1980.

Podemos verificar pelo menos três variáveis que conduziram a esse percurso de deslocamento apresentado acima: (1) a complementação do sistema viário metropolitano e municipal definida pelo poder público na década de 1960; (2) a especulação imobiliária que junta interesses do mercado com investimentos do poder público que agregam valor a área, como canalização de rios e instalação de cabos de fibra ótica; (3) o processo de transformação de áreas industriais em desativação localizadas na Marginal do Rio Pinheiros, no quadrante oeste.

Ao mesmo tempo em que era visto esse deslocamento e expansão do setor terciário dentro da cidade de São Paulo, foram feitas várias tentativas de voltar os olhos do mercado novamente para o Centro por meio de intervenções do governo municipal a partir da década de 1960.

Já nos anos de 1990 houve grande aumento no número de escritórios para alugar em todas as regiões da cidade, principalmente no centro, devido à crise econômica e a degradação do seu núcleo original.

O mercado percebe nesse período que o status de ter um escritório nas áreas comerciais mais nobres que surgiram fez com que muitos abandonassem a região central. Em contrapartida os altos preços dos aluguéis na região da Avenida Paulista, Faria Lima e

Berrini, forçavam uma predisposição de retorno ao centro, com ampla oferta de locação e preços mais atraentes.

Outra desvantagem dos edifícios do centro diz respeito às possibilidades de sua adaptação a novas tecnologias. Muitos especialistas afirmam que os avanços na informática, telecomunicações, nos sistemas de conforto ambiental e de segurança tornariam os edifícios anteriores a década de 1980 obsoletos. A introdução desses sistemas traria problemas no dimensionamento e equipamento dos andares, como por exemplo, a redução do pé direito pela instalação de forros falsos de placas acústicas ou de pisos elevados. Porém, com o avanço da tecnologia, estas instalações estão se tornando cada vez mais compactas e discretas, o que mostra uma ressalva no processo de retrofit e de novas ocupações desses edifícios.

Atualmente (2011), o movimento em direção ao centro está se tornando cada vez forte. Investimentos do governo municipal em projetos como a Nova Luz vem tentando revitalizar a região central e mudar a imagem de degradação que veio se formando durante os anos. Além disso, existem vários incentivos como a Lei de Operações Urbanas, ou até mesmo as ZEIS, que estão atraindo o mercado imobiliário novamente para a região, e com os seus

| Página30

empreendimentos, possibilitará o retorno de classes sociais mais abastadas (sendo uma previsão de médio a longo prazo). Não esquecendo os processos de retrofit que estão ocorrendo em vários locais da região central auxiliando na mudança da imagem do centro. Percebe-se então, que a partir dos próximos anos, será alcançado, mesmo que de forma lenta, a reocupação do centro por uma classe média e também pelos setores de comércio e de serviços, desejado desde os anos de 1960.

AS TORRES DE ESCRITÓRIO NA CIDADE DE SÃO PAULO

O Edifício Alexander Mackenzie é considerado como sendo o primeiro edifício da cidade de São Paulo a ser construído de fato para obrigar escritórios, ele abrigaria a sede da Companhia Light and Power. O projeto é da firma norte-americana Preston and Curtis Archtects e foi construído em duas partes, a primeira pelo E. T. Ramos de Azevedo e depois pelo E. T. Severo e Villares (1925/1929). Entre 1939 e 1941 o prédio foi ampliado e posteriormente reformado e atualmente abriga um shopping Center. Antes dele podemos destacar o Edifício Sampaio Moreira (1924) que foi considerado o primeiro arranha-céu da cidade (com 14 pavimentos e porão) e também o Edifício Martinelli (1922-29) que foi o maior edifício de concreto armado

do mundo em seu tempo com 30 andares (37 andares mais 3 no ático), além disso foi pioneiro em seu uso coletivo, que abrigava escritórios, comércio, apartamentos residenciais e lazer.

Figura 13

Figura 14

Figura 13 - Edifício Alexan-der Mackenzie do escritorio Preston and Curtis Archtects.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.72.

Figura 14 - Edifício Sampaio Moreira (1924).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.70.

Página | 31

A história dos edifícios de escritório em São Paulo se inicia a partir dos anos de 1930, com um surto de verticalização e de expansão da cidade, resultado dos processos de industrialização, fluxo de mão-de-obra especializada, capital imigrante e novos empreendimentos de capital estrangeiro, como a São Paulo Railway, Companhia Light and Power, e a Companhia City of São Paulo Improvements. A metropolização trouxe os investimentos, a tecnologia e a mão-de-obra necessária para impulsionar o seu desenvolvimento. Além disso, a quebra da bolsa de New York de 1929 chegou ao Brasil gerando uma crise na economia cafeeira, impondo na sociedade paulistana uma produção agro-industrial variada, com abertura de novas atividades e empregos, garantindo os elevados índices demográficos na cidade e a continuidade da chegada de imigrantes.

Com a economia em crise, foi necessária uma mudança nos investimentos de capital, sendo invertida a relação entre exportação de produtos primários e matéria-prima e a importação de manufaturados.

São Paulo assume a sua posição como pólo de desenvolvimento (décadas de 1930 e 1940), com as atividades relacionadas à produção de café e algodão, da indústria têxtil, alimentícia e manufatureira.

Por volta de 1935, fazendeiros, comerciantes e industriais impulsionam o desenvolvimento da

área central através de imóveis para a venda e locação. Nesse tempo um único investidor conseguia arcar com todas as despesas da construção de um edifício (dez anos depois isso não era mais possível, sendo necessária a organização de sociedades e de condomínios).

Figura 15

Figura 15 - Edifício Marti-nelli (1922-290.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.71.

| Página32

Esses investimentos vieram a partir da demanda de novos edifícios de escritório e apartamentos e pela grande oferta de trabalho. A infra-estrutura existente, a legislação e o sistema socioeconômico não estavam preparados para esse fenômeno que apareceu. Os terrenos se tornaram altamente valorizados. E o concreto armado passou a ser amplamente utilizado, alcançando dez ou mais andares cada edifício.

Várias correntes de projeto competiam pelo mesmo espaço: o ecletismo, a corrente influenciada pela Semana de Arte Moderna de 1922, a moderna e o Art-Déco.

Nas décadas de 1930 e 1940 se destaca o escritório PILMAT (Pilon e Matarazzo Ltda.) formado pela associação entre o arquiteto Jacques Pilon (1905-62) e o engenheiro Francisco Matarazzo Neto.

Os edifícios seguiam diretrizes de projeto inovadoras, cada vez mais dependentes da tecnologia: (a) planta seguindo os princípios racionais e funcionalistas, proporcionando maior liberdade de ocupação; grandes vãos na fachada permitindo maior uso da iluminação e ventilação naturais bem como recursos mais eficientes de iluminação e ventilação artificiais; amplas áreas de circulação horizontal e vertical; seguiam as normas norte-americanas de conforto ambiental; posicionamento das lojas de acordo com a dimensão e localização do lote; ausência

de garagem não exigida pela legislação.

O programa destes edifícios era composto de: (a) pavimento térreo com lojas e vestíbulos com os elevadores e as escadas; (b) sobreloja de um ou dois pavimentos servindo de apoio para as lojas do térreo; (c) pavimentos-tipo com salas de escritórios e banheiros coletivos; (d) as áreas de circulação eram compostas pelo hall das escadas e elevadores e corredores para as salas e banheiros; (e) na cobertura ficava a moradia do zelador, a casa de máquinas e as caixas d’água; (f ) no subsolo estava o depósito de lixo, manutenção e limpeza e caixa d’água com bomba de recalque.

Os projetos da PILMAT (entre 1933 e 1943) destacavam-se pela influência da Escola de Chicago. As simetrias, proporções e modulações facilitavam o cálculo do concreto armado e também aceleravam a construção. A necessidade de rapidez e economia juntamente com a simplicidade teve grande aceitação da burguesia investidora, como já vinha ocorrendo nos Estados Unidos e na Europa. Alguns projetos do escritório desse período são os edifícios Anhumas (1938), Jaraguá (1937), Mauá (1939) e o Royal Bank of Canada (1942).

Outros três edifícios merecem ser citados neste momento. O Edifício Conde Matarazzo, famoso por seu jardim de cobertura com mais de 600 espécies de

Página | 33

plantas tropicais em 2000 m², 80 metros acima do solo. O Edifício Altino Arantes (1939-47) que foi o primeiro a superar o Edifício Martinelli em altura (135 metros) possui clara alusão as construções que vinham se desenvolvendo em New York, como o Empire State Building (1931) e o Chrysler Building (1930) com seus volumes escalonados e o arremate em Art-Déco. Por fim, o Edifício Esther (1938), com estrutura em concreto armado que permitia uma planta livre, sendo antecessor ao MEC no uso dos princípios racionalistas.

Na década de 1940, o Movimento Moderno ganha prestígio no país e surgem as primeiras torres de escritório influenciadas pelo International Style em São Paulo.

O Edificio Vicente Filizola (1943-46) de Jacques Pilon tem sua volumetria caracterizada pelo uso do brise-soleil. O Edificio Jaçatuba de Oswaldo Arthur Bratke (1907-97) com sua implantação em leque permite a existência de uma pequena praça ajardinada na esquina. O Edifício Gibraltar (Edifício ABC) (1950), do mesmo autor, possui a fachada toda envidraçada. O Edifício Esplanada-CBI (1947-48) é o primeiro com a estrutura racional juntamente utilizada com os panos de vidro, oferecendo grandes salões de escritório, sem separações em salas.

Esses exemplos constituem um rompimento da linha adotada até então na concepção de edifícios

Figura 16

Figura 17

Figura 16 - Edifício Jaçatuba de Oswaldo Arthur Bratke (1907-97).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.85.

Figura 17 - Edifício Vicente Filizola (1943-46) de Jacques Pilon.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.83.

| Página34

de escritórios na cidade que era amplamente influenciada pelos skyscrapers dos Estados Unidos do pré-guerra.

Nesta nova concepção o peso da construção é atenuado por meio dos pilotis, criando um espaço sombreado que pode ser liberado para uma série de usos, como jardins, estacionamentos, continuidade coberta de uma praça, uma área social, comércio, serviços ou mesmo o hall de circulação. Esse espaço de transição conformado entre o nível da rua e a massa edificada cria uma mescla entre o espaço público da rua e o privado do comércio.

Nos anos de 1950 todo o Brasil passava por um processo de intenso crescimento econômico incentivado pelo governo do presidente Juscelino Kubistchek. A cidade de São Paulo não estava preparada para receber as demandas do surto industrial e também a ampliação do setor terciário gerou o aumento da classe média. Ambos os fatores requisitavam da cidade melhorias em infra-estrutura urbana (fornecimento de gás, energia elétrica, água, estradas, aeroportos, transporte coletivo, entre outros) e de serviços públicos bem como de equipamentos sociais.

A cidade de São Paulo podia ser definida como uma área central consolidada e em crescimento vertical, que concentrava boa parte dos

investimentos, e uma área periférica ampla e difusa, em permanente processo de expansão com quase nenhum investimento.

Neste momento começou a surgir uma série de leis para tentar controlar o crescimento da cidade e que influenciaram o processo de verticalização da cidade:

(a) A Lei Municipal nº 4313/1952 que permitiu a construção de escolas, teatros, cinemas e outros equipamentos urbanos na Avenida Paulista;

(b) A Lei Municipal nº 4615/1955 modificou o Código Arthur Saboya de 1929 com novas disposições a respeito da iluminação e da ventilação;

(c) A Lei Municipal nº 4805/1955 que definia os níveis de ruídos urbanos, localização e funcionamento das indústrias;

(d) A Lei Municipal nº 5261/1957 estabelece pela primeira vez o coeficiente de aproveitamento dos lotes, a densidade demográfica, a área mínima de lote por habitante e a área mínima de espaços livres.

Além das leis, Foram formadas várias equipes de profissionais pela Prefeitura Municipal de São Paulo

Página | 35

para organizar dados e preparar um Plano Diretor para a cidade.

A propagação dos edifícios altos na cidade de São Paulo continua em vigor nos anos de 1950 pela popularização do Movimento Moderno e também pela necessidade de se verticalizar um empreendimento como forma de aumentar os lucros para compensar os altos valores imobiliários e custos elevados dos terrenos.

Os prédios característicos desse momento são o Banco Paulista de Comércio (1950), o Edifício Banco do Brasil (1955), o Edifício Itália (1956) de autoria do arquiteto Franz Heep, e o Banco de Londo e South America (1960).

O processo de saturação do centro começa nesse momento. Os empreendedores vislumbram a possibilidade de investir em espaços adjacentes ao centro, já que a sua expansão possibilita o desafogamento do tráfego muito intenso e é viável pelos preços fundiários mais atrativos.

Dessa forma, assistimos ao início da verticalização em novos pontos da cidade adjacentes ao Centro, como Higienópolis, Perdizes, Bela Vista e Jardins.

O centro comercial de São Paulo se deslocava em direção ao Sul, atingindo nesse período a

residencial e palaciana Avenida Paulista. A sua

verticalização foi impulsionada pela ampliação do centro e pela Lei Municipal nº 4313/1952, que como já foi comentado, permitia a instalação de uma série de equipamentos urbanos na região, tais como escolas,

Figura 18

Figura 18 - Edifício Itália (1956) de Franz Heep.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.99.

| Página36

cinemas, teatros e hospitais.

A década de 1950 trouxe consigo duas novas configurações de programa das torres de escritórios em São Paulo, os edifícios-conjunto e os edifícios-galeria, que por várias vezes se sobrepõe, de clara influência corbusiana e do International Style.

A urbanização que estava ocorrendo necessitava de novos programas funcionais para o comércio e os serviços, fazendo surgir novas relações entre a arquitetura e a cidade, entre o público e o privado.

Os edifícios-conjunto trazem para o embasamento da edificação espaço para múltiplas atividades. Dois grandes exemplos dessa tipologia são o Conjunto Nacional (1957) do arquiteto David Libeskind, e a Galeria Metrópole ou Conjunto Metropolitano (1960), projeto de Salvador Candia e Giancarlo Gasperini.

Já os edifícios-galeria são caracterizados por criar uma passagem urbana de uma rua à outra ou uma galeria formando uma rua interna. O Edifício Califórnia (1955) de Oscar Niemeyer é um exemplo.

Infelizmente a tipologia de edifícios-conjunto e edifícios-galeria entra em decadência nos anos de 1980 e 1990 com a disseminação dos shoppings centers bem como os corredores de comércio, como a Rua Augusta.

O Conjunto Nacional é sem dúvida um ícone na cidade e seu programa integra de forma concisa o percurso dos pedestres. É um exemplo bem sucedido de edifício que combina habitação, escritórios e equipamentos de uso coletivo, criando uma relação de fluidez entres os espaços públicos e privados, trazendo a rua para dentro da arquitetura.

O projeto propunha a construção em toda a

Figura 19

Figura 13 - Edifício Alexan-der Mackenzie do escritorio Preston and Curtis Archtects.FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.72.

Figura 14 - Edifício Sampaio Moreira (1924).FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.70.

Página | 37

área do lote, mas sem caracterizar um único volume. São dois subsolos de estacionamento, andar térreo, mezanino e sobrelojas, com um amplo jardim de cobertura e um pavilhão para restaurante. Nesta laje de transição se ergue sobre pilotis uma lamina destinada para apartamentos, com 25 andares, recuada em relação à Avenida Paulista e paralela à Alameda Santos.

O edifício abriga lojas, agências bancárias, restaurantes, sedes empresariais, apartamentos residenciais e um estacionamento com 800 vagas. Possui 26 andares e 2 subsolos servidos por 22 elevadores.

Do ponto de vista estético, segue a linha construtiva do concreto armado. Por meio de suas linhas horizontais atenua a verticalidade do bloco residencial e acentua a horizontalidade do bloco comercial. O acesso ao jardim é feito através de uma rampa que começa no subsolo e sobe até a laje de transição, protegida por uma cúpula geodésica de estrutura tubular de alumínio.

Em números o Conjunto Nacional possui 110.000 m² de área construída e 14.600 m² de área livre. 10.000 pessoas trabalham no edifício, além da população flutuante e os seus 200 moradores.

O ponto mais marcante da verticalização da Avenida Paulista não são as tipologias das

construções que são basicamente de concreto armado, com diferença apenas em seus revestimentos e na caixilharia (alguns com brise-soleil e outros com pele de vidro) e seus diferentes tipos de fixação, mas sim os espaços intermediários entre o público e o privado. Três formas de interação são identificadas: (a) a primeira já descrita com o Conjunto Nacional é a base do edifício como galeria ou espaço comercial aberto ao publico, com lojas, cinemas e restaurantes e eventualmente exposições; (b) o segundo ocorre naqueles que possuem centros culturais ou espaços de exposição abertos ao público, como o Edifício Casa das Rosas (1991) e o FIESP (1969); (c) a terceira é composta por edifícios com praças no térreo, que permitem a circulação do publico e o controle de acesso ocorre junto a parte privada, sendo o melhor exemplo o Citibank (1983).

O processo de transferência do centro continuou em direção a Zona Sul nos anos seguintes, nos anos de 1960 acompanhou a ocupação dos finos bairros do Jardim Europa, Jardim Paulistano, Jardim América e Alto de Pinheiros, em direção ao Rio Pinheiros e ao Morumbi. Já nos anos de 1970, seriam formados outros eixos ao longo da Avenida Faria Lima e da Avenida Luis Carlos Berrini, no Brooklin.

A vocação de centro comercial da Avenida Faria Lima começa a ser delineada a partir da construção

| Página38

do Shopping Iguatemi na década de 1970, o primeiro de São Paulo. Os lotes de maiores dimensões em comparação aos da Avenida Paulista também são um forte atrativo.

Os lotes maiores permitiam a implantação recuada das divisas do lote, não mais a edificação ocupando a quadra inteira. Essa mudança da forma de ocupação do lote já ocorria na Avenida Paulista, mas se tornou mais evidente aqui, facilitado pela disponibilidade de grandes terrenos ou do remembramento de pequenos lotes.

No início da verticalização da avenida nos anos 1970, a tecnologia ainda era a da estrutura de concreto aparente, com brise-soleil e caixilharia de alumínio. Posteriormente, na década de 1990 e anos 2000, começaram a aparecer novidades nas fachadas como a pele de vidro e revestimentos externos em painéis de alumínio composto, novos tipos de laminados e os edifícios ditos “inteligentes”, que baseados na tecnologia são responsáveis pela automação dos sistemas e gerenciamento global do próprio edifício.

Ainda aparecem térreos livres para o acesso ao público através de galerias comerciais ou praças, porém voltam a aparecer alguns com a ocupação mais privada, com o embasamento totalmente fechado.

Na Avenida Berrini e seus arredores (região do Itaim e entorno da Avenida Juscelino Kubitschek),

temos os edifícios implantados nos fins dos anos de 1980 e na década de 1990.

Os empreendimentos que surgem aqui são conjuntos de edifícios multifuncionais, que abrigam grandes corporações e escritórios menores, baseados na alta tecnologia de controle e consumo de energia, como o Centro Empresarial Nações Unidas (1998-99) e o World Trade Center (1996). A intenção era a partir de eles formar na região pólos de infraestrutura, inexistentes antes do processo de verticalização.

O Centro Empresarial Nações Unidas é um conjunto localizado as próximo a Marginal do Rio Pinheiros, de autoria dos arquitetos Alberto Botti e Marc Rubin. O deslocamento dos conjuntos de elevadores e sanitários das laterais para o núcleo central do prédio permitiu a otimização da área dos seus pavimentos-tipo. Podemos notar alto investimento em tecnologia pela estrutura de concreto de alto desempenho e lajes protendidas, dispensando as vigas. Entre as torres foi delimitada uma praça, com cobertura em estrutura metálica e fechamento em vidro, proporcionando a sua integração. O conjunto conta com heliponto.

A contrutora Bratke & Collet dominou quase totalmente os lançamentos de edifícios comerciais no local e abriu caminho para os empreendimentos posteriores. Merece também o destaque para o escritório Aflalo & Gasperini pela sua contribuição

Página | 39

com o desenvolvimento com esta tipologia.

Na região percebemos a continuidade do uso dos mesmos tipos de materiais de fechamento e revestimentos, como o alumínio composto e as peles de vidro, porém os prédios começam a se destacar pela sua volumetria complexa, que pode ser observada em obras como os edifícios Plaza Centenário (1996) e Bolsa de Imóveis do Estado de São Paulo (1997).

Existem alguns pontos interessantes que diferem as ocupações nas três avenidas citadas. Na Avenida Paulista existe varias experiências bem sucedidas de novas maneiras de interação entre o edifício e a cidade, enquanto na Avenida Faria Lima essas experiências se reduziram, voltando a se fechar, e na Avenida Luis Carlos Berrini são os blocos de edifícios que criam novos espaços na cidade.

Sobre as mudanças de tipologias, o International Style foi deixado para trás na Avenida Paulista, e em todas as três citadas, revestimentos e fechamentos de alta tecnologia são utilizados amplamente nos novos empreendimentos, o que volta a demonstrar que são nos arranha-céus que as tecnologias de ponta são aplicadas, tanto nos métodos construtivos, quanto nos revestimentos e nas instalações prediais.

REFERÊNCIAS DE PROJETO

Com o estudo da evolução da verticalização na cidade São Paulo é impossível não aprender também a respeito das próprias torres de escritórios que nela foram construídas e as influências que estavam por trás de sua concepção.

Os conceitos mais interessantes encontrados estão relacionados com a apropriação pública do embasamento das edificações que foram muito bem

Figura 20

Figura 20 - Centro Empre-sarial Nações Unidas (1998-99) de Alberto Botti e Marc Rubin,FONTE: FILHO, Roberto No-velli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. p.157.

| Página40

aplicados e executados em vários empreendimentos na Avenida Paulista, criando vários espaços interessantes e inusitados ao longo dela.

Outro ponto importante que veio do International Style é a o racionalismo da planta do pavimento-tipo, sua otimização e máxima ocupação, com a possibilidade para o layout flexível dentro das suas lajes devido às demandas do próprio mercado, das empresas e também às instalações dos equipamentos que não mais vivemos sem.

Vários desses conceitos já foram estudados e explanados previamente neste texto utilizando edifícios como exemplos. Aqui é feita uma breve apresentação de três referências de projeto: o Conjunto da família Atrium do Escritório Aflalo & Gasperini, o ANZ Center e Offices and Municipal Equipments of Paris. Para a proposta do Projeto foi feita uma pesquisa de referências projetuais dentro da cidade de São Paulo e também no mundo.

AFLALO & GASPERINI E A FAMÍLIA ATRIUM

Na década de 1980 foi introduzida uma tipologia de edificação voltada para programas inovadores em uma arquitetura com características do pós-modernismo. O escritório Aflalo & Gasperini é um dos responsáveis por essa nova tipologia: foi

iniciado um diálogo entre o edifício e o meio urbano, gerando o intercâmbio edifício-cidade. O quadro foi aprofundado na década seguinte (1990), pela Operação Urbana Faria Lima. Como exemplo pode-se citar os edifícios da Família Atrium, que surgiram da associação entre a Sandria Construtora e o escritório Aflalo & Gasperini.

Em todos os projetos da Família Atrium, no piso térreo são eliminadas todas as barreiras, permitindo ao observador uma ampla visibilidade da arquitetura da edificação. Esse espaço criado, juntamente com os espaços livres que pertencem ao edifício, tem uma apropriação inesperada durante os intervalos do período de trabalho.

A organização do embasamento do edifício, por meio dos elementos paisagísticos e arquitetônicos torna a experiência de utilização diária mais agradável. O térreo destes edifícios é elaborado pensando na integração entre o passeio público e o ambiente de acesso interno aos outros pavimentos. Está é uma intenção clara na concepção de toda a Família Atrium.

Com esses projetos a empresa Aflalo & Gasperini tenta integrar o objeto construído com o espaço urbano que o circunda, criando novas maneiras de interação entre os mesmo e seus usuários.

Por esse motivo, devido a esse gesto que intenciona essas novas relações, a Família Atrium

Página | 41

entra como uma referência de projeto interessante, pois diferentemente de edifícios como o Conjunto Nacional na Avenida Paulista, eles não possuem o pavimento térreo de uso comercial e sim, apenas a recepção e entrada para os pavimentos superiores onde estão localizadas as salas. Em contrapartida, é evidente que não tem o uso urbano que o Conjunto Nacional trás consigo desde o momento de sua concepção.

A integração dos espaços livres com os construídos no projeto dos edifícios da Família Atrium acontece principalmente dentro da escala do lote, ou seja, dentro do espaço que pertence ao projeto, não abrangendo a escala da cidade. Ao mesmo tempo em que os prédios não são fechados em si, já que possuem o térreo completamente aberto, não existe nenhum elemento convidativo que chame a população que não trabalhe no edifício para usufruir deste espaço. Dessa forma ele serve somente como um elemento que ameniza a escala da cidade, trazendo os usuários para a escala do edifício.

Outro projeto também do Escritório Aflalo

e Gasperini parte das idéias iniciadas com a Família Atrium. Chamado de Rochaverá Corporate Towers, já recebeu vários prêmios, incluindo a certificação da Leadership in Energy and Environmental Design (Leed), do United States Green Building (USGB).

Figura 21 - Localização dos Edifícios da Família Atrium na Vila Olímpia.

FONTE: Arcoweb

Atrium I (1990) Rua do Rocio, 220

Atrium II (1994) Rua Helena, 235

Atrium III (1996) Rua do Rocio, 291

Atrium IV (1998) Rua Helena, 267

Atrium V (1999) Rua Fidêncio Ramos, 195

Atrium VI (2000) Rua Gomes de Carvalho, 1510

Atrium VII (2001) Rua Pequetita, 215

Atrium VIII (2004) Rua

Fidêncio Ramos, 213

Figura 22 - Atrium VII.Implantação e Pavimento tipo (2º ao 13º).

FONTE: Arcoweb

Figura 21

Figura 22

| Página42

Figura 23 - Edifiício Ro-chaverá. Implantação, pavi-mento térreo re pavimento-tipo.FONTE: Revista aU 173

Figura 23

Página | 43

Figura 24 - Perspectiva Ele-trônica do Rochaverá Copor-ate Towers.FONTE: Arcoweb

Figura 25- Foto das torres A e B já construídas em 2008 e 2007, respectivamente FONTE: Revista aU 1z73

Figura 24

Figura 25

Localizado na marginal do Rio Pinheiros, o projeto é datado do ano 2000, com a proposta para a construção de quatro torres e espaços livres que as cercam e conectam em uma área de por volta de 33.500 m². Duas torres já foram concluídas, uma em 2007 e outra em 2008 (a obra esta sendo realizada em etapas).

Indubitavelmente, o Rochaverá Corporate Towers consegue uma integração bastante forte com todo o seu entorno imediato. Cercado por elementos urbanos importantes, como a Estação do Morumbi da Linha 9 – Esmeralda da CPTM, o Shopping Morumbi e o Market Place, os espaços criados entre as torres será bem desfrutado e ocupado pelos transeuntes que passam ali diariamente, gerando novos fluxos e complementando os já existentes.

Estudando tanto a família Atrium como o Rochaverá, o ponto mais importante da análise dos projetos foi a sua implantação, o seu embasamento e a sua relação com a cidade, pois são as questões mais determinantes para o desenho urbano. Ao mesmo tempo não foi deixado completamente de lado o layout dos pavimentos tipo, as circulações, a manutenção e os revestimentos.

| Página44

ANZ CENTER

O primeiro é o ANZ Centre, em Melbourne na Austrália. O projeto (datado de 2006 e finalizado em 2010) é para a sede do ANZ (Australia and New Zealand Banking Group), assinado pelo escritório autraliano Hassell.

Por meio de um átrio central que organiza todo o espaço interno do prédio é possível ver todos os ambientes de trabalho. Cria varandas internas com mesas e cadeiras que podem servir tanto para uma conversa informal quanto para uma reunião.

Figura 26 - ANZ Centre. Fo-tos do Interior do Edifício.FONTE: Archdaily

Página | 45

OFFICES AND MUNICIPALS EQUIPAMENTS OF PARIS

O segundo é o Offices and Municipal Equipments, em Paris, na França, de Jean-Marc Ibos and Myrto Vitart. O projeto de 2010 e ainda não executado é para a SEMAPA, uma empresa de desenvolvimento urbano Francesa.

Este projeto tem como diferencial uma praça interna ao edifício que em alguns momentos se abre para fora, convidando as pessoas a entrarem. Além disso, seu programa envolve uma área para serviços municipais, para escritórios e também para a sede da empresa Peripherique Motorway.

Os dois projetos apresentados não possuem o sentido de relação do edifício com a cidade que está presente no Rochaverá, mas sim do edifício com o seu interior, tentando alterar as relações do edifício com o seu usuário, criando áreas de descanso, de lazer e espaços em que os trabalhadores podem interagir entre si em ambientes que não seja o de trabalho.

Figura 27 - Offices and Mu-nicipal Equipments. Planta do Pavimento Térreo e fotos do Interior do Edifício.FONTE: Archdaily

Página | 47

ÁREA DE INTERVENÇÃO

A partir do entendimento das dinâmicas urbanas que envolveram a expansão e deslocamento do centro comercial da cidade de São Paulo foi possível delimitar uma área da cidade que proporcionasse as condições adequadas para a implantação do projeto.

O binário da Marginal do Rio Pinheiros e a Avenida Luis Carlos Berrini e seu prolongamento Avenida Dr. Chucri Zaidan, depois da Avenida Jornalista Roberto Marinho (Avenida Águas Espraiadas) é um local interessante pela consolidação recente (anos 1990) do uso de escritórios e da verticalização.

A existência de vasto abastecimento de transporte público no local por meio, principalmente de ônibus que passam pela Berrini e chegam até a Chucri Zaidan e também da Linha 9 – Esmeralda da CPTM que segue o trajeto da Marginal Pinheiros favorece a chegada e movimentação da população.

Outro fator importante dessa área é fato dela ser um sítio industrial em desativação. Os grandes terrenos industriais, praticamente planos pela proximidade com o rio, enchem os olhos do mercado pelos seus preços convidativos e facilidade no loteamento e

PROJETO

| Página48

implantação de novos empreendimentos.

Essa região encontra-se dentro de uma área Operação Urbana da cidade de São Paulo, a Operação Urbana Águas Espraiadas (OPUAE), que facilita ainda mais a chegada de novos empreendimentos pelas alterações dos índices urbanísticos e vendas de CEPAC.

OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS - DEFINIÇÃO

Texto retirado das páginas 17 e 18 do Prospecto de Registro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada:

“Operação Urbana Consorciada, originalmente denominada Operação Urbana, é um instrumento urbanístico que excepciona a Lei de Uso e Ocupação do Solo e é utilizada para requalificar uma área da cidade ou para implantar e/ou ampliar infra-estruturas urbanas, por meio de Intervenções, em áreas da cidade onde haja interesse imobiliário com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislação urbanística. Permite à municipalidade outorgar, de forma onerosa, Direitos Urbanísticos Adicionais a uma área urbana delimitada. A Operação Urbana autoriza o Poder Público Municipal a conceder, dentro de um perímetro definido em lei própria,

índices e parâmetros urbanísticos adicionais àqueles previstos na legislação ordinária de uso e ocupação do solo, em troca de Contrapartida a ser paga pelo interessado.

Cada Operação Urbana é criada por meio de lei específica, sujeita à aprovação por quorum qualificado pela Câmara Municipal (aprovação por um mínimo de três quintos dos vereadores). A lei autorizativa descreve o perímetro da Operação Urbana, confere direitos e responsabilidades às partes envolvidas, define os critérios de financiamento da Operação Urbana e estabelece um programa de Intervenções que serão custeadas com as Contrapartidas. Os recursos advindos das Contrapartidas são considerados recursos extra-orçamentários, depositados em uma conta bancária vinculada a cada Operação Urbana, não se confundindo, portanto, com o caixa geral da prefeitura e devem, obrigatoriamente, ser aplicados nas Intervenções dentro dos limites estabelecidos na própria lei.

As Operações Urbanas têm origem no conceito de “solo-criado”, desenvolvido por urbanistas a partir de meados da década de 70. O solo criado pressupõe a existência de um Coeficiente de Aproveitamento, de maneira

Página | 49

a eliminar as diferenças econômicas entre regiões que o Zoneamento instituiu. A partir desse coeficiente – originalmente equivalente a uma vez a área do terreno – aquilo que fosse construído a mais seria considerado solo criado.

As diretrizes gerais da política urbana constantes do Estatuto da Cidade e relacionadas às Operações Urbanas Consorciadas são as seguintes:

• cooperação entre os diferentes níveis de governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade;

• ordenação e controle do uso do solo;

• justa distribuição de benefícios e ônus;

• adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos;

• recuperação dos investimentos do Poder Público; e

• igualdade de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos.

Nesse sentido, qualquer Operação Urbana Consorciada envolve os seguintes aspectos principais, a saber: necessidade de sua criação por meio de Lei Municipal específica, com definição da área atingida, a especificação

do plano de Operação Urbana Consorciada contendo o programa básico de ocupação, o programa de atendimento econômico e social da população diretamente afetada, sua finalidade, o estudo técnico do impacto de vizinhança, a contrapartida a ser exigida do proprietário que se beneficiar da Operação Urbana Consorciada, as regras para as alterações dos índices de loteamento, parcelamento, uso e ocupação do solo, regularizações de imóveis, com a emissão de CEPAC9, e a forma de controle da operação compartilhado com representantes da sociedade civil.”

Na cidade de São Paulo, desde 1991 foram aprovadas 5 Operações Urbanas: Operação Urbana Anhangabaú, Operação Urbana Faria Lima, Operação Urbana Água Branca, Operação Urbana Centro, e Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, que é a interessante pela área de intervenção estar dentro dela.

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA ÁGUAS ES-PRAIADAS

A Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas foi definida pela Lei Municipal nº 13.260 de 28 de dezembro de 2001 e regulamentada pelo

9 [Os CEPAC são] “Certifica-dos de Potencial Adicional de Construção de emissão de municípios no âmbito de Operações Urbanas Cons-orciadas, utilizados como pagamento de Contrapartida de Outorga Onerosa, e não representativos de dívida ou crédito”.FONTE: Prospecto de Reg-istro da Operação Urbana Consorciada Água Espraia-da, p 05.

| Página50

Decreto 44.845 de 14 de junho de 2004.

A lei estabelece diretrizes urbanísticas para a área de influência da Avenida Jornalista Roberto Marinho, de interligação entre a Avenida Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes.

A Operação Urbana é dividida em seis setores e uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Os setores e seus estoques em m² que deverão ser prioritariamente comprados por meio de CEPAC são os seguintes: (a) Setor Berrini - 250.000 m² / (b) Setor Chucri Zaidan – 2.000.000 m² / (c) Setor Marginal Pinheiros – 600.000 m² / (d) Setor Brooklin – 1.500.000 m² / (e) Setor Jabaquara – 500.000 m², somando uma área adicional total de 3.750.000 m².

Figura 28

Figura 28 - Área da Op-eração Urbana Consorciada Águas Espraiadas.Fonte: Prospecto de Registro da Operação Urbana Con-sorciada Água Espraiada, p 28.

Figura 29 - Operação Ur-bana Consorciada Águas Es-praiadas.Fonte: Prospecto de Registro da Operação Urbana Con-sorciada Água Espraiada, p 28.

Legenda:

Prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan

Quarteirões que sofre-ram alguma alteração com a intervenção.

Rio Pinheiros

Figura 29

Página | 51

Esta Operação Urbana tem o limite de 15 anos para ser concluída. As principais Intervenções previstas na lei são as seguintes:

• Prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho e da Avenida Lino de Moraes Leme até a Rodovia dos Imigrantes, numa extensão de aproximadamente 4,5 quilômetros;

• Abertura de duas vias laterais (uma de cada lado) à Avenida Jornalista Roberto Marinho no trecho já executado, desde a Avenida Engenheiro Luis Carlos Berrini até a Avenida Washington Luis, para distribuição do tráfego local;

• Construção de duas novas pontes estaiadas sobre o rio Pinheiros ligando, a pista sul da Avenida Marginal Pinheiros e o bairro do Morumbi à Avenida Jornalista Roberto Marinho;

• Prolongamento da Avenida Chucri Zaidan até a Avenida João Dias;

• Construção de passagens em desnível nos cruzamentos da Avenida Jornalista Roberto Marinho com as Avenidas Pedro Bueno, Santo Amaro e Hélio Lobo, e com as ruas Guaraiuva, Nova Iorque, Vitoriana, Franklin Magalhães e George Corbisier;

• Implantação de unidades de HIS (Habitação de Interesse Social) para reassentar as populações atingidas pelas Intervenções;

• Implantação de sistema de áreas verdes e de espaços públicos;

• Desapropriações e obras necessárias para a execução das Intervenções.

O total das Intervenções tem um valor estimado de R$ 1,125 bilhão, sendo que os recursos a serem aplicados virão prioritariamente da colocação de CEPAC.

LOCAL DE INTERVENÇÃO

O projeto de Prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan propõe a sua continuação através do alargamento das ruas Henri Dunant, Engenheiro Mesquita Sampaio e José Guerra, pela qual continua seu trajeto até chegar a Avenida João Dias.

Neste local, os terrenos estão em processo de desocupação por ser uma zona industrial em desocupação, sendo um foco de interesse para a especulação imobiliária.

O alargamento da avenida gera novas formas para os quarteirões devido às desapropriações, criando espaços livres sem utilização se não a de

| Página52

passei público, que devem ser tratados com cuidado nas intervenções que ocorrerão no local.

Dentre os possíveis locais de intervenção, um se destaca pela localização. Um quarteirão em forma de trapézio, situado na curva que o prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan faz para entrar na calha do que era a Rua Engenheiro Mesquita Sampaio. Este novo quarteirão fica então delimitado pelo prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan, e pelas Ruas Antônio de Oliveira, João Peixoto dos Santos e José Vicente Carvalho. É neste terreno que será implantada a proposta de projeto de um edifício corporativo.Figura 30

Figura 31

Figura 30 - Operação Ur-bana Consorciada Águas Es-praiadas.Fonte: Prospecto de Registro da Operação Urbana Con-sorciada Água Espraiada, p 28.

Legenda:

Prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan

Quarteirões que sofre-ram alguma alteração com a intervenção.

Rio Pinheiros

Figura 31 - Local de Inter-venção.

Legenda:

Local de Interven-ção (quarteirões das empresas Tinkem e Monark)

Rio Pinheiros

Av. Dr. Chucri Z

aidan (Prolongamento)

R. João Peixoto dos Santos

R. José Vicente Cavalheiro

R. Antônio de Oliveira

Página | 53

Ele atualmente pertence a empresa Timken do Brasil Comércio e Indústria, uma siderúrgica que produz rolamentos e aços liga e componentes para equipamentos móveis que excutam transmissão de potência. No local ficam os depósitos dos materiais produzidos pela siderúrgica. Porém será desapropriado para o já citado prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zaidan.

Ao redor desse terreno fica uma gleba gigantesca que pertencia a empresa fabricante de bicicletas Monark. Atualmente (2011) as áreas da montadora e de depósitos que ficavam no local já foram retiradas e o terreno está vazio. A divisão dessa grande gleba em duas quadras menores faz parte da proposta de redesenho da área para permitir que sejam integradas á cidade com mais facilidade, mas não será feita nenhuma intervenção que proponha a sua ocupação.

Estes trechos citados como pertencentes à área de intervenção estão definidos pelo Plano Diretor Estratégico da Subprefeitura de Santo Amaro como sendo ZM-1, ou seja, zona mista de baixa densidade, ao mesmo tempo em que estão englobados pela área da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas, mais especificamente dentro do Setor Chucri Zaidan, o que altera essas tachas urbanísticas originais previstas no Plano Diretor. Pelos estudos feitos

pela Prefeitura Municipal de São Paulo e que estão descritos no prospecto de Lei da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas foram alteradas essas taxas urbanísticas, como está mostrado no quadro abaixo:

Taxa de Ocu-pação máx-

ima

Coediciente de Aproveit-

amento

Taxa de Per-meabilidade

Mínima

Gabarito de Altura

PDE Sub-prefeitura de Santo Amaro

OUCAE

1 0,5 0,15 9 m

0,5 4 0,15 -

Figura 32

Figura 32 - Tabela compara-tiva de coeficientes do PDE da Subprefeitura de Santo Amaro e da OUCAE.FONTE: Plano Diretor Estra-tégico da Sub Prefeitura de Santo Amaro e Prospecto de Registro da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas.

DIRETRIZES DE PROJETO

As primeiras diretrizes para a implantação do projeto são as limitações impostas pela Lei de Zoneamento do Plano Diretor juntamente com o que é estabelecido pelos termos da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas. Os indicies urbanísticos como a taxa de permeabilidade, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento do solo restringem o desenho da área, ao mesmo tempo em que controlam a utilização do solo.

Como já foi dito, fica valendo para área de implantação do projeto os índices determinados pela

| Página54

Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas que são: (a) Taxa de Ocupação de 0,5; (b) Coeficiente de Aproveitamento de 4; (c) Taxa de Permeabilidade de 0,15.

Dentre todas as intervenções que são propostas na Operação Urbana Águas Espraiadas, duas serão incorporadas no projeto: o prolongamento da Avenida Chucri Zaidan até a Avenida João Dias, que já possui um traçado proposto e também a integração e produção de espaços livres públicos, de preferência com vegetação.

As diretrizes que devem ser seguidas para a concepção da torre foram embasadas no estudo da evolução das torres de escritório em São Paulo e nas referências de projeto que foram apresentadas, tentando fazer uma mistura do que é mais viável economicamente, e agradável esteticamente.

O pavimento térreo do edifício deve abrigar a recepção para os pavimentos superiores, organizando o fluxo de pessoas que podem chegar até a sua parte privada, ao mesmo em tempo que pode se tornar um ambiente interessante e atrativo para a população, reduzindo o impacto imponente que os edifícios corporativos apresentam. Ao exemplo dos projetos da Avenida Paulista a partir da década de 1960, este espaço deve ser contíguo aos espaços livres da cidade, formando uma praça coberta. Deve-se acabar com a

concepção atual de fechar os espaços livre dentro do próprio lote, fechado pelos muros, e abri-los para os espaços livres da cidade.

Os pavimentos tipo devem ter a capacidade de abrigar as mais variadas formas de layout, tanto na vedação das salas, seja por meio de dry-walls ou alvenaria, quanto para a organização destas pelas empresas que as ocuparão.

A circulação vertical (fosso de elevadores e as escadas de emergência) deve organizar ao seu redor os locais para abrigar as instalações prediais, como banheiros e shafts de tubulação e casa de máquinas de ar-condicionado, liberando a maior parte da laje para a utilização das salas.

Nos pavimentos tipo deve haver locais de estar, como um café, com mesas, cadeiras, poltronas, onde possam ocorrer pequenas rodas de conversas ou até mesmo reuniões informais das empresas.

A cobertura pode ser utilizada para abrigar algum serviço que não seja exclusivo ao uso corporativo do edifício, bem como ter espaço para a sua manutenção.

O uso mais provável para estas salas será do tipo de serviços do setor terciário, como advogados, empresas de consultoria, médicos, dentistas, psicólogos, contadores, entre outros, além de sede

Página | 55

de empresas multinacionais ou mesmo nacionais de grande porte, como de telecomunicações, de agro business, construtoras, incorporadoras, de logísticas.

PROGRAMA DO PROJETO

- População Estimada entre 2000 e 3000 pessoas;

- Garagem subterrânea com quantidade suficiente de vagas para a demanda determinada (Por mais que hoje em dia na cidade de São Paulo é incentivado o uso de transporte público, o estacionamento é necessário pelo carro ainda ser um meio de transporte bastante utilizado e também por ser obrigado por lei);

- Local para entrada de caminhão com carga e descarga e também depósitos;

- Circulação Vertical (Elevadores e Escadas) adequada para a demanda determinada;

- Recepção abrigada, com catracas, um setor de apoio (com uma pequena copa, depósito e banheiro para os funcionários) e área para espera (todos os espaços cobertos pela projeção do edifício serão públicos, porém a recepção deve estar de alguma coisa resguardada, delimitando de forma tênue e delicada o momento de acaba o espaço público e começa o privado);

- Pavimento tipo com layout flexível;

- Banheiros em número adequado à demanda determinada (1 vaso sanitário para 20 pessoas);

- Heliponto (os helicópteros são um novo meio de transporte que está se tornando muito usual para os grandes empresários e é evidente a demanda de um para o projeto do porte do que está sendo proposto);

- Área de Exposição;

- Salas de uso múltiplo, que possam abrigar dinâmicas e reuniões;

- Um auditório para 150 pessoas e sua infra-estrutura de apoio;

- Tratamento dos espaços livres e do embasamento do prédio de forma contígua.

O PROJETO

Nas próximas páginas está apresentado o projeto através dos desenhos das plantas, dos cortes e das elevações, além da maquete virtual, para que seja possível a melhor vizualização do conjunto proposto.

Após os desenhos estão o Memorial Descritivo e o Memorial de Cálculo, descrevendo as justificativas qualitativas e quantitavas dos elementos empregados na concepção do projeto.

2

6

7

Av. Dr. Chucri Z

aidan (Prolongamento)

R. João Peixoto dos Santos

R. José Vicente Cavalheiro

R. Antônio de Oliveira

IMPLANTAÇÃORampa de EntradaRampa de SaídaAcesso ao EdifícioRetaguarda RecepçãoCaminhão / DepósitoRampa de Acesso ao FoyerPassarela Metálica

1

2

3

5

6

4

7

1

3

4

5

PROJEÇÃO DO EDIFÍCIO

PRO

JEÇÃ

O D

A M

ARQ

UIS

E

Espelho d’águaCanteirosÁrea Permeável (Gramado)

1º SUBSOLORampa de EntradaRampa de SaídaRampas Acesso 1º Subsolo e 2º SubsoloEstacionamentoAcesso ao EdifícioCaféRampa de Acesso ao FoyerFoyer / ExposiçõesSalas Multi-usoAuditório

1

2

8

9

3

6

11

1

Ingressos / AdministraçãoCabine de ProjeçãoPalco 13

14

15

16

2

8

9 9

33

33

6

12

1112

13

14

15 16

10

10

13 1615

14

12 11

6

10

3

9

ÁREA DE EXPOSIÇÃO E AUDITÓRIO

2º SUBSOLORampas Acesso 1º Subsolo e 2º SubsoloEstacionamentoAcesso ao EdifícioReservatórios de água fria

8

9

3

17

8

2

2

33 3 3

17

1º E 6º PAVIMENTOS

2º E 7º PAVIMENTOS

19 Sala

18 Hall de entrada das Salas Comerciais20 Varanda com jardineira

1818

1818

1919

19

19

19

19

19

19

19

19

20

20

20

20

20

3º E 8º PAVIMENTOS

4º E 9º PAVIMENTOS

5º E 10º PAVIMENTOS

COBERTURA - RESTAURANTE

COBERTURA - HELIPONTO

PROJEÇÃO DO HELIPONTO

17 Reservatórios de água fria

21 Casa de Máquinas dos elevadores

17

17

2121

21

23 Heliponto

22 Restaurante

23

22

RESTAURANTERecepçãoBarMesasAdministraçãoDepósitos e LixosLava pratosCozinhaPreparo e distribuição

25

27

26

24

29

31

30

28 24

25

26

2728

29

30

31

CORTE AA

CORTE BB

CORTE CC

CORTE DD

CORTE EE

CORTE FF

CORTE GG

CORTE HH

CORTE II

CORTE JJ

VISTA 01

VISTA 02

CORTE KK

CORTE LL

CORTE MM

Página | 83

PROJETO EM NÚMEROS

Área Construída Total = 53.608,67 m²

2º Subsolo = 6.810,99 m²

1º Subsolo = 7.928 m²

Térreo = 3.625 m² (projeção do prédio)

1º e 6º Pavimentos = 3.320,95 m²

2º e 7º Pavimentos = 3.479,97 m²

3º e 8º Pavimentos = 3.317,73 m²

4º e 9º Pavimentos = 3.335,39 m²

5 e 10º Pavimentos = 3.559.65 m²

Restaurante = 717,30 m²

Heliponto = 500 m²

Estacionamento = 13.440,34 m², com 443 vagas

Cultural (Exposição e Auditório) = 1.297,66 m²

Escritórios = 21.600 m²

Circulação 4.383,5 m² Hall de Elevadores

8.043,88 m² de varandas

C.A. = 53.608,67 (área total) - 13.441.33 (áreas de estacionamento)/14.600 = 2,75

T.O. = 7.928 (área do 1º subsolo) / 14.600 = 0,54

Permeabilidade: 2.271,58 / 14.600 = 0,155

| Página84

Página | 85

| Página86

Página | 87

| Página88

Página | 89

| Página90

Página | 91

MEMORIAL DESCRITIVO

IMPLANTAÇÃO

A implantação da lâmina do prédio de escritório foi feita paralela á Rua João Peixoto dos Santos. As rampas de entrada e de saída da garagem foram colocadas em um acesso recuado desta rua para não atrapalhar o fluxo de carros da Avenida Dr. Chucri Zaidan.

Foi projetado um módulo considerado o acesso à parte privada do edifício, ou seja, para as salas de escritório. Este módulo está rebaixado em relação ao nível da rua em 1,25 metros, o que ao mesmo tempo gera uma proteção e especificidade para aquele ambiente. As catracas, o balcão da recepção, e três elevadores estão voltados para esse acesso, assessorados por uma estrutura de apoio. Outro elevador e a escadaria de emergência estão no nível do solo.

O módulo foi repetido 4 vezes sendo rotacionado e disposto dentro da modulação de 15 x 15 metros entre os pilares, voltando o acesso dos elevadores em cada momento para uma direção diferente.

Foram desenhadas marquises que encaminham o pedestre de todas as direções da quadra para baixo do volume edificado e também

para a escadaria que chega ao módulo da recepção.

O restante do embasamento também foi configurado trabalhando com essa variação de altura, descendo ou subindo 1,25 metros, intercalando esses volumes (ou vazios) com canteiros de vegetação árida, com o uso de cactos e outras plantas carnosas, para garantir a ampla visibilidade que é proporcionada neste ambiente.

Essas subidas e descidas são feitas por meios de escadas de degraus largos, formando uma pequena arquibancada.

Uma área de manutenção foi reservada no pavimento térreo, com um portão e capacidade de estacionamento de caminhão, ao lado de um espaço de depósitos que pode ser utilizado de diferentes formas.

A utilização do mesmo tipo de piso tanto nas áreas sob a edificação quanto nas calçadas e nos outros calçamentos da praça dá ainda maior integridade visual ao conjunto dos espaços livres do térreo.

A projeção do estacionamento foi usada para criar uma praça seca, em degraus, com canteiros elevados e espelhos d’água, que traz a mesma linguagem dos desníveis para fora da projeção do prédio. Os degraus sobem ou descem de 18 em 18

| Página92

centímetros.

Uma das marquises atravessa por debaixo de toda a construção e avança para dentro da praça, dando continuidade para esse caminho que passa pela quadra inteira. Quando essa marquise chega às áreas gramadas ela se dissolve em um pergolado e o piso muda para placas de concreto poroso que permite a absorção da água, chegando até a calçada.

O caminho principal com uma curvatura de um dos lados atravessa a quadra longitudinalmente. Essa curvatura puxa os pedestres para o centro do conjunto edificado e para baixo da marquise que corta todo o terreno no outro sentido.

O restante das áreas gramadas faz parte da área permeável do terreno, permitindo o desenhos desses espaços com árvores mais frondosas, sem necessidade de canteiros.

Mais próximo da Rua José Vicente Carvalho foi projetado um anexo ao edifício principal, com um salão de exposições e um auditório, configurando juntamente com o edifício principal um centro corporativo.

PAVIMENTOS-TIPO

O Edifício possui uma altura baixa (50 metros) com seus 10 andares. A sua horizontalidade

foi permitida graças à ampla dimensão dos seus pavimentos-tipo com cerca de 2000 m² cada um deles, descontando a área de circulação vertical e horizontal, os banheiros e as varandas.

Um diferencial na proposta do projeto é a existência de varandas em diferentes pontos dos pavimentos-tipo. Os seus volumes criam um movimento na fachada, ao mesmo tempo em que a vegetação que pende de suas jardineiras dá um aspecto bastante diferenciado à fachada da edificação, se contrapondo as peles de vidro constantes e intermitentes que vem se repetindo desde a década de 1970.

Essas varandas também são locais de encontro. Podendo ser instaladas mesas e criados espaços de estar e convívio entre os colaboradores de diferentes escritórios que convivem em uma mesmo andar. O acesso pra elas se dá por dentro das salas dos escritórios e também pelo hall de acesso a circulação vertical.

Cada pavimento-tipo pode ser divido em 4 áreas distintas, cada uma delas abastecida por um dos fossos de elevadores que foram instalados, particionando o edifício funcionalmente.

Para aumentar ainda mais a funcionalidade das salas de escritório, os banheiros foram retirados de dentro delas sendo colocados ao lado do fosso de

Página | 93

circulação vertical. Apesar disso, existe a possibilidade de instalação de banheiros e copas dentro das salas caso seja interessante para a empresa, proporcionado pelo entre forro de aproximadamente 1,00 metro, no qual podem passar os canos de esgoto e podem chegar os de água fria.

O pé – direito é de 3,75 metros, mas o pé – direito útil (descontando o forro) é de 2,70 metros (descontando os 90 centímetros da viga, mais 15 centímetro do forro. Foi utilizada estrutura metálica no prédio pelo menor tamanho das peças em relação ao aço. As lajes são de Steel Deck.

Os possíveis desenhos de layout dos pavimentos que foram apresentados são mera especulação. Podem ser alterados sem nenhum problema para o desempenho do edifício.

COBERTURA

Na cobertura foi proposto um restaurante de 206 lugares, com um bar, como mais um diferencial da proposta. O bar pode ser utilizado tanto pelos funcionários em horário de almoço, como também para o público em geral, mesclando novamente os espaços públicos e privados.

Além do restaurante, existem 2 reservatórios de água fria, de 33.000 litros cada um, as casas de máquinas dos elevadores e também o heliponto.

O heliponto foi projetado de acordo com a Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros, com uma área de pouso de 19 x 20 metros e a resistência do piso de 6.

A laje de cobertura é de concreto com contra piso em argamassa para determinar as quedas de água da chuva e impermeabilizada com manta asfáltica.

SUBSOLOS

Foram necessário 2 subsolos para a abrigar as 443 vagas de garagem necessárias, aproximadamente 1 para 50 m² de área de escritório construída. No subsolo também existem salas de manutenção e espaço para 3 reservatórios de água.

Do primeiro subsolo pode-se chegar ao foyer do auditório pela área de exposição, passando pelo lado de um pequeno café.

ESTRUTURA E MODULAÇÃO

O edifício possui estrutura de aço. Seus pilares de 90 x 40 centímetros são revestidos com placas de alumino composto.

As vigas também de 90 x 40 centímetros vencem os vãos de 15 metros entres os pilares e são protegidas pelo forro, gerando um entre – forro de

| Página94

cerca de 1,00 metro.

As lajes são construídas com o método do Stell Deck. Possuem 12 centímetros de alturas, adicionados mais de 3 centímetros de contra piso e mais 2 do piso final.

A modulação que foi usada em todos os espaçamentos do edifício foi a de 1,25.

FACHADA

A fachada apresenta o movimento que é gerado pelas varandas, suas jardineiras de concreto pré-moldado e pela vegetação pendente. Esses elementos se contrapões com a gigantesca pele de vidro que cobre completamente a estrutura da edificação e permitem maior visibilidade através dele.

EDIFICIO ANEXO

Para deixar o espaço da quadra mais fluido e com mais um atrativo para o público foi feito um anexo que tem como foco a parte artística.

Composto por um amplo salão de pé direito duplo que funciona como área de exposição, 4 salas multiuso e um auditório. No foyer onde são feitas as exposições existe uma estrutura metálica que sustenta uma passarela que permite o acesso das pessoas pelo nível 00,00 (da quadra), enquanto a entrada principal

se dá por uma grande rampa que desce pelo lado do edifício e passa por baixo do caminho principal.

A estrutura deste anexo é de concreto. As paredes laterais portantes sustentam a cobertura que em parte funciona como uma arquibancada ou mirante voltado para o Prolongamento da Avenida Dr. Chucri Zadan e na outra como um jardim.

MEMORIAL DE CÁLCULO

1 – CÁLCULO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO

1.1 - Lei de Zoneamento

Área Total do Terreno: 14.600,00 m²

Taxa de Ocupação: 1

14.600,00 x 1 = 14.600,00 m²

Coeficiente de aproveitamento: 0,5

14.600,00 x 0,5 = 7.300,00 m²

Taxa de Permeabilidade: 0,15

14.600,00 x 0,15 = 2.190,00 m²

Potencial Construtivo = 7.300,00 m²

1.2 - Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas

Área Total do Terreno: 14.600,00 m²

Taxa de Ocupação: 0.5

Página | 95

14.600,00 x 0,5 = 7.300,00 m²

Coeficiente de aproveitamento: 4

14.600,00 x 4 = 58.400,00 m²

Taxa de Permeabilidade: 0,15

14.600,00 x 0,15 = 2.190,00 m²

Potencial Construtivo = 58.400,00 m²

1.3 - Dados do Projeto

Taxa de Ocupação = 0.54

Área Ocupada (projeção do 1º Subsolo) = 7.928 m²

Coeficiente de Aproveitamento = 2,75

Área Total (sem estacionamento) = 53.608, 67 m²

Taxa de Permeabilidade = 0,155

Área Permeável = 2.271,58 m²

Pode ser considerado que todos os índices urbanísticos foram respeitados, não havendo muita variação dos dados do projeto com os dados da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas.

É interessante ressaltar a força do valor do C.A. e demonstrar que mesmo com a utilização de uma tipologia de edificio mais vertical é possível conseguir elevadas densidades populacionais.

2 – CÁLCULO DA LOTAÇÃO (POPULAÇÃO MÁXIMA)

2.1 – De acordo com o Art. 26, Lei 8.266/75

Lotação = Área Bruta do Pavimento / Índice de lotação em função do uso

Índice de lotação – Área (m²)/ pessoa – para uso de escritórios = 9

Área média do Pavimento tipo= 2950 m² (contanto os recortes nos balanços)

Área a ser descontada no cálculo da lotação (corredores, antecâmaras, escadas ou rampas, átrios e saídas) = 125 x 4 = 500 m²

Área de cálculo = 2450 m²

Lotação = 2450/9 = 272,22

Será usado o valor de 270 pessoas por andar como lotação máxima.

Para o edifício total. Como são 10 pavimentos: 270 x 10 = 2700 pessoas como sendo a população máxima do edifício.

2.2 – De acordo com a NBR 5665/1983

A norma define que em escritório em geral uma pessoa ocupa 7 m² de sala.

Área de cálculo = 2450 m²

Lotação = 2450/7 = 350

| Página96

Ambos os cálculos de lotação são baseados na área de escritórios. O valor intuído da área da laje de 2.450 m² é maior que os 2.160 m², porém não interfere de forma significativa nos valores que foram obtidos de população.

O dado da lotação é um dos mais importantes do projeto, pois é partir dele que são calculados todos os outros valores de equipamentos que devem atedender aos usuários.

3 – CIRCULAÇÃO VERTICAL3.1 – Largura das Escadas (a partir do cálculo da lota-ção)

270 pessoas por andar

4 escadarias de saída

270/4 = 67,5 = 68 pessoas por escadaria

Escoamento = pessoas por escadaria + metade da população por escadaria do andar contíguo

Escoamento = 68 + 34 = 102 pessoas

Escoamento de até 135 pessoas = largura mínima de 1,50 m

Dimensionamento dos degraus: 0,18 x 0,27 (mínimo)

3.2 – Cálculo da Quantidade de Elevadores (NBR 5665/1983)

População total estimada: 2700 pessoas

Quantidade máxima de pessoas a ser transportada em 5 minutos: 2700 x 0,12 = 324 pessoas.

Elevadores:

Unidades do grupo: 16 elevadores

Capacidade: 10 pessoas

Paradas: 13 paradas

Paradas Prováveis: 7,97 (item 6.2 da NBR-5665)

Percurso: 50,00 metros

Velocidade (m/s): para percurso (m) de 45 a 59 m a velocidade recomendada é de 2,50 a 3,50 m/s.

Tipo de portas: Abertura Lateral

Abertura Livre (m): 1,25 m

Tempos Gastos:

Aceleração e retardamento: para velocidades acima de 3,50 m/s utilizar 6 s

Abertura e fechamento das portas: para Abertura Lateral utilizar 5,5 s

Entrada e saída de passageiros: 2,0 s

Página | 97

Tempos Totais Calculados:

T1 – Percurso Total: É o tempo gasto pela cabina para percorrer o percurso, de ida e volta, sem parar em nenhum pavimento. Sendo S o percurso (em metros) e V a velocidade do elevador (em metros por segundo), teremos: T1 = 2S / V

T1 = 2 x 50 / 3,50 = 28,6 s

T2 – Aceleração e Retardamento: É o tempo gasto nas operações de aceleração e desaceleração durante todo o percurso. É a metade do resultado obtido pela multiplicação do “número de paradas prováveis” pelo tempo de aceleração e retardamento de cada parada.

T2 = 7,97 x 6 / 2 = 23,9 s

T3 – Abertura e Fechamento das Portas: É o tempo gasto nas operações de abertura e fechamento das portas em todo o percurso. É obtido pela multiplicação do “número de paradas prováveis” pelo tempo de abertura e fechamento das portas de cada parada.

T3 = 7,97 x 5,5 = 43,8 s

T4 – Entrada e Saída de Passageiros: É o tempo gasto para a entrada e saída de passageiros da cabina durante todo o percurso. É obtido pela multiplicação do valor correspondente à capacidade da cabina (excluído o ascensorista) pelo tempo de entrada e saída de cada passageiro.

T4 = 10 x 2 = 20 s

T – Tempo Total da Viagem: É o tempo total gasto pelo elevador por viagem, incluindo todas as manobras, esperas, etc. É adicionado um percentual de 10% da soma dos tempos de abertura e fechamento de portas e de entrada e saída de passageiros (T3 e T4) devido ao tempo que o elevador espera no

andar pelos passageiros distanciados, retardatários, distraídos, etc. Temos:

T = T1 + T2 + 1,1 x (T3 + T4)

T = 28,6 + 23,9 + 1,1 x (43,8 + 20) = 122,68 s

Ct - Capacidade de Transporte: É a quantidade de pessoas que serão transportadas em 5 minutos (300 segundos) por um elevador.

Ct = 300 x Capacidade da cabina / T

Ct = 24,45 pessoas

CT – Capacidade de Tráfego: A capacidade de tráfego (CT), será a soma das capacidades de transporte de cada elevador, ou seja, será a quantidade de pessoas transportadas em 5 minutos por toda a bateria de elevadores.

CT = 24,45 x 16 = 391,26

Como a capacidade de Tráfego (391,26 pessoas) é maior que a quantidade de pessoas a ser transportada em 5 minutos (324 pessoas), a

| Página98

quantidade de elevadores e a velocidade estipulada atendem os requisitos da NBR 5665.

4 – CÁLCULO DA QUANTIDADE DE VAGAS DE ESTACIO-NAMENTO

O cálculo da quantidade mínima de vagas de estacionamento é feito a partir da categoria de uso determinada pelo Quadro nº 6 do decreto 11.106/74.

Os tipos de uso que podem ocorrer dentro do edifício estão descriminados na categoria S (Serviços) como descrita na decreto:

”S – Serviços

S1 – Serviços de Âmbito Local

S1.1 – Serviços Profissionais e de Negócios

(...)

Consultoria

Escritórios, Consultórios, “Ateliers” de profissionais

autônomos, liberais e qualificados

Escritórios técnicos profissionais

(...)

S2 – Serviços Diversificados

S2.2 – Serviços de Escritórios e Negócios

(...)

Administradores (bens, negócios, consórcios, fundos

mútuos)

Agências

Assessoria para Executivos

Banco – sede

Corretoras

Crédito

Despachantes

Editoras

Empresas de Incentivo Fiscal

Empresas de seguros

Escritórios representativos ou administrativos

de indústrias, comércio, prestação de serviço e

agricultura

(...)”

Para a categoria S1 o decreto determina 1 vaga para cada 100 m² da área edificada, enquanto que para a categoria S2 é determinado 1 vaga para cada 50 m² da área edificada. Dessa forma, para o calculo da quantidade de vagas necessária será utilizado o valor de 1 vaga para cada 50 m² de área edificada.

Dessa forma temos:

Área edificada: 2450 (área de cálculo de 1 pavimento) x 10 (número de pavimentos) = 24.500,00m²

Página | 99

Quantidade de vagas = 24.500/50 = 490 vagas

NÚMERO DE VAGAS DO PROJETO: 443 vagas

O número de vagas do projeto não supera o valor que seria exigido para a área intuída de 2.450 m², porém é aceito para o valor da área real da laje de 2.160 m² (exige 432 vagas).

5 –DIMENSIONAMENTO DOS RESERVATÓRIOS DE ÁGUA FRIA

De acordo com a NBR 5626/1996 (NB 92) o consumo predial diário é definido a partir da população fixa e transitória da edificação. No caso, para escritórios, o consumo específico é de 50 litros per capita por dia.

O consumo diário (CD) será:

CD = 50 (litros) x 2700 (pessoas) = 135.000 litros/dia

Para a determinação dos valores do pré-dimensionamento dos reservatórios temos as seguintes fórmulas:

Reserva Técnica de Incêndio:

VRI = 0,2 x CD ou 6000 litros

VRI = 0,2 x 135.000 = 27.000 litros

Volume total:

VRES = ND x CD + VRI

ND é o número de dias considerado de interrupção de consumo, no caso 1.

VRES = 1 x 135.000 + 27.000

VRES = 162.000 litros

Reservatório Superior:

VRS = 0,4 x VRES

VRS = 0,4 x 162.000 = 64.800 litros

Reservatório Inferior:

VRI = 0,6 x VRES

VRI = 0,6 x 162.000 = 97.200 litros

Dessa forma temos o Reservatório Superior com 64.800 litros e o Reservatório Inferior com 97.200 litros.

Serão dois reservatórios superiores cilíndricos de concreto moldados in loco com raio de 2,05 metros e 2,5 metros de altura, com capacidade de 33.000 litros (33 m³) cada um, somando 66.000 litros.

Para o reservatório inferior, foram dispostos três reservatórios com as mesmas especificações dos

| Página100

reservatórios superiores, ou seja, cada um deles tem a capacidade de 33.000 litros (33 m³), somando 99.000 litros.

5 – Pré dimensionamento estrutural

A estrutura metálica foi projetada a partir de um pré-dimensionamento simples, considerando que a altura da viga é 6% da largura do seu vão.

Já o pré-dimensionamento do Steel deck foi feito a partir de catágolos de fabricantes por meio de tabelas que relacionam a carga média da laje e a espessura da chapa de aço desejado. A partir disso, chegando ao valor de 120 milímetros.

Página | 101

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Esta experiência de projeto foi muito interessante por diversos fatores, como a busca histórica e contextual da tipologia da torre de escritórios na cidade de São Paulo, a possibilidade de trabalhar sobre um assunto não desenvolvido nos estúdios e projeto e principalmente pelo resultado final.

O produto final pode ser considerado uma crítica ao que é produzido dessa tipologia na cidade de São Paulo, mais especificamente no que se diz à integração do espaço privado do edifício com o espaço público da cidade.

Todo o cuidado com o embasamento da eidificação foi pensado para ser acolhedor tanto para quem chega para trabalhar quanto para quem está passando ou até mesmo obaservando. O jogo de alturas cria ambientes mais fechados que se relacionam entre si de forma diferente em cada ponto do térreo e também com outros elementos da construção, como as marquises e os pilares

Por mais que existam elementos do programa que são fundamentados em um pensamento de necessidade de mercado, são trabalhados de forma a romper de alguma forma com a produção atual.

| Página102

Posso citar dois exemplos, o primeiro é a fachada em forma de pele de vidro, que foi usada no século XIX pelos projetistas da Escola de Chicago e foram disseminadas pelo mundo todo. Não sei se por moda, por estética ou qualquer que seja o motivo, as peles de vidro são elementos sempre presentes nos edifícios de escritório.

Pensei na pele de vidro como fechamento pela grande visibilidade que ela proporciona para quem está trabalhando dentro do prédio, sendo essa mais uma forma de interação com o ambiente urbano. Porém, na fachada do prédio destaquei os volumes dos balanços com as jardineiras, que rompem a pele de vidro e realmente abrem o edificio para a cidade, pelo menos para observá-la

O outro elemento é o heliponto. A partir dos anos 2000 não me recordo de ter visto um projeto de edificio corporativo de porte que não possuise em seu coroamento um heliponto. É uma questão de mercado. As pessoas com maior poder aquisitivo já se desprenderam do carro e usam o helicóptero com meio de transporte.

O fato é que, no projeto, o heliponto não foi pensado só como elemento funcional, mas também como elemento escultórico que compete na cobertura com o volume da pele de vidro que se sobressai devido ao restaurante, equilibrando o coroamento

da edificação como sendo mais um possível marco urbano. Até o restaurante pode ser considerado desta mesma forma.

Outro ponto interessante é o local escolhido. Por se tratar de um trecho de uma Operação Urbana a sua paisagem irá se alterar de forma significativa nos próximos anos e é evidente a força com que o mercado imobiliário entrará na região.

O desafio foi imaginar como seria o ambiente após 15 anos, que é o tempo de duração da Operação Urbana Consorciada Águas Espraiadas. Como tudo estaria? Quem estaria ali? O bairro foi realmente valorizado ou as intervenções o prejudicaram de alguma forma? Como será a paisagem urbana?

Pior do que isso foi trabalhar não em cima de um terreno existente que estã disponível, mas em um terreno existe, que já está sem uso, mas que realmente se tornará disponível pela desapropriação de uma parcela para o prologamento da Avenida Dr. Chucro Zaidan.

Por esse motivo o traçado dos caminhos que atravessam o projeto foram pensados para articular alguns movimentos de pedestres que podem vir a ocorrer.

Essas indagações e questões se refletem nos desenhos do projeto e até mesmo na maquete virtual.

Página | 103

Em nenhum deles aparece os edificios do entorno, por ele não existir e também por ser muito dificil especular como ele será.

Ao mesmo tempo que houve essa dificuldade de não saber como será a relação do meu edificio com o seu entorno imediato, a localização proporcionou muita liberdade projetual pos este mesmo motivo e pelo fato do terreno ser praticamente plano devido a sua proximidade com a Marginal do Rio Pinheiros.

Tendo essa preocupação tentei implantar os elementos edificados de forma que demarcassem a quadra em que eles estão presentes e que apareçam em primeiro plano na visão de quem passa pela nova avenida, da mesma forma que permitem, pelo seu gabarito relativamente baixo, a visão do que será construído por detrás dele.

Em suma, a maior questão que me transpareceu pela proposta de trabalho foi qual seria a melhor forma de fazer um edifício de escritórios em uma área que nos próximos anos será fortemente atacada pelo mercado imobiliário e ao mesmo satisfazer algumas de suas exigencias e relacionar de forma nova, interessante e agradável este edificio com o restante do ambiente urbano construído. A resposta para ela foi o meu projeto.

Página | 105

ABNT. NBR 5626/1996 – Instalações Prediais de Água Fria. Rio de Janeiro: ABNT, 1996.

ABNT. NBR 5665/1983 – Cálculo do tráfego nos elevadores. Rio de Janeiro: ABNT, 1983.

ABNT. NBR 9050/2004 – Acessibilidade a edificação, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.

ANDRADE, Cláudia Miranda Araújo de. A História do Ambiente de Trabalho em Edifícios de Escritório: Um Século de Transformações. São Paulo: C4, 2007.

ATLAS SCHINDLERS. Manual de Transporte Vertical em Edifícios – Elevadores de Passageiros, Escadas Rolantes, Obra Civil e Cálculo de Tráfego. São Paulo: 2009

BONDUKI, Nabil Georges; ROLNIK, Raquel; RODRIGUES, Evaniza. São Paulo – Plano Diretor Estratégico: Cartilha de Formação. São Paulo: Câmara Municipal, 2003.

CAMPOS, Cândi Malta; GAMA, Lúcia Helena; SACCHETTA, Vladimir. São Paulo, Metrópole em trânsito: Percursos Urbanos e Culturais. São Paulo: SENAC São Paulo, 2004.

FILHO, Roberto Novelli. Edifícios de Escritório na Cidade de São Paulo. São Paulo, 2007.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

| Página106

FUTAGAWA, Yukio. Office 1 / Edited and photographed by Yukio Futagawa – GA Contemporary Architecture 10. Tokio: ADA Edita, 2007.

FUTAGAWA, Yukio. Office 2 / Edited and photographed by Yukio Futagawa – GA Contemporary Architecture 11. Tokio: ADA Edita, 2008.

JOEDICKE, Jürgen. Edifícios administrativos y e de oficinas: ejemplos internacionales con textos e illustraciones. Barcelona: Editora G. Gili, 1976.

MEYER, Regina Maria Prosperi; GROSTEIN, Marta Dora. A Leste do Centro: Territórios do Urbanismo. São Paulo: Imprensa Oficial, 2010.

MEYER, Regina Maria Prosperi; GROSTEIN, Marta Dora; BIDERMAN, Ciro. São Paulo Metrópole. São Paulo: EDUSP, Imprensa Oficial, 2010.

MILTON, Santos. Metrópole Corporativa Fragmentada: o caso de São Paulo. São Paulo, SP: Secretaria de Estado da Cultura: Nobel, 1990.

NEUFERT, Ernest. A Arte de Projetar em Arquitetura. São Paulo: Gili, 2004, 2008.

OLIVATO, Paulo. Edifícios Coporativos: Aflalo e Gasperini – Família Atrium. São Paulo: Atelie, 2004.

Revista aU ano 23 nº 173. São Paulo: Editora Pini, 2008.

RICHARDS, Ivor. Ken Yeang – Eco Skyscrapers. Hong Kong, China: Everbest Printing Co. Ltd., 1998.

SÃO PAULO (Cidade), Sempla (Secretaria Municipal de Planejamento). Plano Diretor Estratégico 2002 - 2012. São Paulo: SENAC, Prefeitura de São Paulo, 2004.

SÃO PAULO (Cidade), SHDU (Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano). Roteiro de Projeto de Edificações: recomendações para elaboração do projeto de edificações para aprovação na SEHAB-PMSP. 2ª Edição. São Paulo: Pini, 1989

SÃO PAULO (Cidade), Sempla (Secretaria Municipal de Planejamento). Prospecto de Registro da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. São Paulo: Prefeitura de São Paulo, 2004 – atualizado em 2006.

SECRETARIA DE ESTADO DOS NEGÓCIOS DA SEGURANÇA PÚBLICO, POLÍCIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO PAULO, CORPO DE BOMBEIROS. Instrução Técnica nº 31/2004 – Heliponto e Heliporto.

VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo: Studio Nobel, 2001.

ZMITROWICZ, Witold. Avenidas 1950-2000: 50 anos de planejamento da cidade de São Paulo. São Paulo: EDUSP, 2009.