公司資料強化增值業務之協同效應集團專注物業代理服務為核心業務，並...

01

目錄

公司資料 02

主席報告 03

企業社會責任報告 10

管理層討論及分析 13

企業管治報告 14

董事會報告 26

董事會及管理行政人員 34

組織架構圖及行政人員 37

獨立核數師報告 39

財務報表 40

投資物業詳情 103

五年財務概要 104

02

公司資料董事執行董事黃建業先生（主席兼董事總經理）鄧美梨女士（副主席）林鳳芳女士陳坤興先生郭應龍先生

獨立非執行董事顧福身先生孫德釗先生王瑋麟先生

審核委員會顧福身先生孫德釗先生王瑋麟先生

薪酬委員會黃建業先生林鳳芳女士顧福身先生孫德釗先生王瑋麟先生

提名委員會黃建業先生林鳳芳女士顧福身先生孫德釗先生王瑋麟先生

公司秘書林鳳芳女士

合資格會計師甘敏儀女士

註冊辦事處Clarendon HouseChurch StreetHamilton HM 11Bermuda

香港之總辦事處及主要營業地點

香港德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室

核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師香港中環太子大廈22樓

主要往來銀行中國農業銀行富邦銀行（香港）有限公司香港上海㶅豐銀行有限公司瑞士銀行

香港法律顧問姚黎李律師行香港中環置地廣場告羅士打大廈20樓

百慕達法律顧問Conyers Dill & Pearman香港中環康樂廣場8 號交易廣場第1座2901室

股份過戶登記總處Butterfield Fund Services (Bermuda) LimitedRosebank Centre14 Bermudiana RoadPembrokeBermuda

香港股份過戶登記分處雅柏勤證券登記有限公司香港皇后大道東28號金鐘匯中心26樓

網址www.midland.com.hk

股份代號1200

03

主席報告（續）

黃建業主席兼董事總經理

主席報告

以誠立信專業顯優勢

業務回顧

二零零六年美聯集團有限公司（「本公

司」或「美聯」）及其附屬公司（統稱「本

集團」）(1200)錄得盈利港幣149,900,000

元，而其中78.7%是來自下半年，與零五

年同期錄得的港幣20,400,000元虧損比

較，零六年下半年已錄得純利港幣

118,000,000元，顯示集團的優化策略取

得效益，營運效率亦有所提升。

零六年樓市受息口不明朗因素影響

回顧零六年，香港樓市受到息口走勢不

明朗影響，整體表現差過預期。成交量

及成交金額*均較二零零五年有所下調，

是零三年以來最差的一年；不過，年內

豪宅市場表現較為理想，超級獨立屋豪

宅出現多宗破紀錄成交，反映息口前景

對中小型物業成交的影響較大。

一手市場在零六上半年回軟後，下半年

發展商推盤已轉趨積極，踏入第三季，

多個新盤相繼以較接近市價推出市場，

均能獲得不俗的銷售成績，成為市場焦

點；而有發展商減價促銷新盤亦錄得不

俗成績，令下半年一手住宅成交量較上

半年顯著上升，可見樓市由零三年中後

開始的復甦基礎良好，有鞏固價量回升

的條件。

* 扣除上半年部份涉及房地產投資信託基金

(REITs)的內部轉讓個案

04


中港澳跨區網絡效應

八月美國息口明朗化後樓市轉趨活躍，

成交金額回升，而集團於去年樓市出現

鞏固期間，大力優化成本結構，控制成

本，其中下半年度廣告開支錄得38%減

幅。年內集團分行擴充計劃相當審慎，

以澳門區為例，零六年末季成交熾熱，

惟集團並沒有因此而增設新據點，僅透

過加強利用香港及澳門網絡合作銷售

澳門物業。這策略相當成功，並取得一

定的成績，當中部份澳門的交易是由香

港分行帶客成交的。

現時集團以「美聯中國」及「港置地產」

兩個品牌分別進駐內地市場，內地分行

數目去年有輕微增長下，內地的營業額

亦同步增長；其增長率及分行網絡與其

他地產代理比較，均是目前內地具規模

的地產代理之一。

強化增值業務之協同效應

集團專注物業代理服務為核心業務，並

積極及穩健地發展各項具潛質的增值

業務，如屬於聯營公司的經絡按揭轉

介，為客戶提供免費的按揭轉介服務及

最新按揭資訊。美聯資產管理則透過與

策略性夥伴的合作，為客戶提供一系列

全面的財富管理服務。其他如美聯移民

顧問及美聯測量師行均為客戶提供專

業、可靠的顧問服務。而此等機構與集

團建立了策略夥伴關係，相互之間正發

揮協同效應，為集團開拓了更多潛在客

戶群，促成更多的交易，從而更有效地

完善可持續發展的營銷網絡。

上：美聯集團主席黃建業（前排左六）與一眾管理層。

右：美聯集團與全球財經資訊翹楚「彭博」(Bloomberg)合辦港澳樓市講座，主席黃建業於會上

致詞時表示，以加強樓市資訊透明度為己任。

05


上：美聯大學堂推出全港首創之「地產代理管理專業文憑系列」課程，榮邀地產代理監

管局行政總裁陳佩珊（左二）及美聯集團主席黃建業（左三）於啟動儀式上擔任主

禮嘉賓，為業界精英及有志入行人士提供專業、可靠及認可資格的進修門路。

右：美聯慈善基金聯同小童群益會合作，舉辦「美聯愛心照亮奮進兒童」暑期閱讀獎勵

計劃，鼓勵面對逆境的兒童勇於接受挑戰，克服困難，努力面對生活。

加強培訓重視誠信及專業

集團一向重視人才培訓，著重員工的多

元化發展。於專業及技能發展方面，為

配合地產代理監管局(EAA)的「持續專業

進修計劃(CPD)」，集團旗下的美聯大學

堂提供了31項CPD課程共94個學分供員

工報讀，為全行提供最多同類課程的機

構之一。期內有近400位前線營業員在自

願性參加下，於指定期內修滿10個CPD

學分，部份員工並於計劃中獲取優異嘉

許證書。

地產代理已發展成一門專業，社會對業

界的專業及誠信的訴求正不斷提高，集

團亦積極提升培訓工作及水平，未來會

加強專業培訓，以及灌輸業務誠信等價

值，並鼓勵員工持續進修增值。

加強企業責任回饋社會

集團已連續四年獲得由香港社會服務

聯會頒贈「商界展關懷」的殊榮，表揚集

團服務社會，惠澤社群的表現。事實上，

過去一年集團透過「美聯慈善基金」

（「慈善基金」）以及美聯員工組成的義

工隊「美善會」積極透過參與社會各類

公益慈善活動，服務社會上不同層面及

階層的人士。集團於零六年中以慈善基

金名義，贊助小童群益會的「美聯愛心

照亮奮進兒童」暑期閱讀獎勵計劃，向

150名兒童送贈他們選購的心愛圖書，藉

此推動年輕人的閱讀風氣。另外又贊助

了一群在不利成長環境或面對逆境的

奮進兒童到北京交流，以示鼓勵及嘉

許，並擴闊他們的國際視野。

集團亦參加了全港「奧比斯襟章日籌款

活動」，為「奧比斯飛機眼科醫院」籌募

經費，並連續三年榮獲全港籌款數目三

甲的商業機構之榮譽。年內慈善基金亦

參與麥當勞叔叔兒童之家的籌款活動，

協助患病之兒童過正常生活。此外，集

團亦透過慈善活動，提高員工對健康生

活的認識，年內慈善基金贊助集團足球

代表隊出戰參賽「新城公益金慈善足球

王」，並贏得「全場亞軍」及「最佳防守

球隊」。

集團旗下的員工組成的義工隊組織美

善會，今年亦積極參與了多項社區活

動，如公益金服飾日，公益金折食日，以

及探訪獨居長者等等。

06


上：美聯集團致力維持作為市場資訊領導者的地位，執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興（左二）與各

區董事定期舉行記者會分析市況。

右：外資持續流入本地市場，06年工商舖物業交投表現理想，美聯集團工商舖行政總裁黃子華（左二）

與商舖部營業董事盧展豪（左三）、商業部營業董事黃漢成（左四）及工商部營業董事陳偉志（左

一）力創更佳銷售成績。

業務展望

展望零七年，內地企業接踵來港上市，

鞏固了香港的金融中心地位，而國際財

經機構在港發展或擴展業務，亦對本地

就業市場有所幫助。事實上，本港經濟

持續向好，市民收入增加及消費意慾提

高，樓市今年亦將會受惠。本地豪宅市

場自去年第四季已率先起動，而今年初

二手市場亦有轉趨活躍，多個傳統大型

二手屋苑的成交量均有上升，當中3房

單位的成交亦顯著增加，反映在經濟轉

好下，本港市民願意提升生活質素，追

求更多生活空間，改善生活環境。

樓市潛在需求龐大

事實上，香港市民收入增加，減弱了重

售居屋對樓市的影響。現時本港私人住

宅市場中，尤以二手市場仍有不少質素

不俗的物業，且售價亦處於合理水平，

更重要的是，租金水平正溫和上升，故

集團相信，去年豪宅的旺勢會在今年蔓

延至中小型住宅，整體物業交投會較零

六年暢旺。

據零六年本港中期人口統計簡要報告

顯示，過去10年人口增長放緩，增幅只

有7%至686萬人左右。縱使人口增加速

度減慢，但本港人口變化有利樓市發

展。據資料顯示，本港家庭數目由九六

年約186萬戶升至零六年約223萬戶，10

年間增長約20%；反觀，家庭住戶平均人

數由九六年3.3人逐步回落至零六年3.0

人，小型家庭的形成有助增加住宅需

求。另一方面，縱使家庭人數減少，但市

民追求的居住空間有增無減，每個家庭

平均廳房數目由零一年3.15個增至零六

年3.22個。

此外，本地市場潛在換樓需求極大。目

前約61.3萬個家庭已沒有按揭及貸款的

負擔，比起零一年約 50.5萬戶增加

約20%。

07


負利率出現利樓市

今年適逢是香港回歸中國十周年，集團

已把握先機，率先於二月六日舉行的全

港地產代理頒獎典禮中，與全港主要發

展商一起慶祝回歸十周年，並一同祝願

樓市出現價量齊升的全面復甦，增強市

民的置業信心。

香港樓市主要是靠內部因素帶動，長線

置業信心回升，市民願意入市，樓市長

遠才有穩定健康的發展。現時樓市的基

本因素是10年以來最佳的，相信薪酬上

升、負擔比率低、息口低企等因素會有

利樓市。而本港已步入通脹期，假如今

年息口進一步回落的話，銀行存款所收

取的利息未必能追上通脹率，「負利率」

出現的機會增加，屆時料有資金會轉移

至物業市場，推動成交量上升。

另一方面，環球金融市場的波動料會加

劇，在資金避險的情況下，不排除有部

分資金流入物業市場，令樓市受惠。而

美元弱勢持續，令本港物業資產相對變

得吸引，再加上人民幣改革需時，在沒

有太高匯率風險情況下，預期有助資金

流入物業市場，尋找機會。

保持分行網絡彈性

物業市場前景縱使樂觀，集團仍會貫徹

優化的方針，繼續提升集團的營運效

率。在預料代理行業的規模戰暫告一段

落下，集團的本地分行數目亦已趨正常

化。惟集團的分行網絡將保持彈性，以

應付市場變化。

至於香港以外的網絡拓展，中國仍會是

集團發展重點。事實上，在零三年至零

五年的3年內，以美聯中國品牌的分行

網絡由零三年初的22間，上升至零五年

底的121間。而零六年，美聯中國穩步發

展，內地管理層集中提高營運效率，效

美聯集團舉辦「第三屆全港地產代理頒獎典禮」表揚一眾表現出色的前線精英，並獲各大發展商全力支持。美聯集團舉辦「第三屆全港地產代理頒獎典禮」表揚一眾表現出色的前線精英，並獲各大發展商全力支持。美聯集團舉辦「第三屆全港地產代理頒獎典禮」表揚一眾表現出色的前線精英，並獲各大發展商全力支持。

08


上：美聯集團看好內地樓市發展，致力拓展內地市場。

右：集團致力發展旗下不同品牌，以擴大市場佔有率，於06年更將「香港置業」的分行

網絡拓展至內地。

果相當顯著。展望零七年，集團希望可

以把提升深圳區效益的經驗，複製到其

他城市。當然內地市場競爭非常劇烈，

故集團仍會盡力鞏固美聯中國在各區

的優勢，及為美聯中國在內地建立品牌

優勢。

除美聯中國外，集團亦以港置地產的品

牌在深圳市營運，集團相信以兩個獨立

品牌在內地營運，除有利增強市場佔有

率外，兩個品牌亦可互補不足，有助提

升競爭力。集團了解到內地市場有龐大

的潛力，但仍存在一定風險，故未來仍

會以謹慎策略及穩定步伐，發展內地業

務。

物業專訊服務擴大宣傳效益

集團近年積極開拓多元化的宣傳渠道，

自二零零五年十二月起集團已開始與

Bloomberg彭博通訊合作，向環球專業投

資者提供729物業專訊服務。年內集團與

Focus Media Hong Kong 合作創造一個

嶄新的獨家資訊媒體平台，透過在美聯

物業分行網絡安裝電視機，將最新的地

產資訊發送給潛在的客戶。有關的資訊

平台除播放由集團提供的物業資訊外

（包括729物業地產專訊），並包括針對

上班一族的相關資訊及廣告，為客戶提

供高增值的睇樓、置業及放盤服務。

同時，集團亦加強美聯網頁的內容及功

能，去年新增了搜尋10年成交紀錄的功

能，大大增加了網頁的瀏覽人次。此外，

729網上電視以視像媒體的方式，將各區

一手及二手樓盤的宣傳短片擺放於平

台上，亦深受客戶歡迎。集團專注提供

專業可靠的地產資訊服務，同時亦會繼

續發掘多元化的宣傳渠道，以進一步拉

近與客戶之間的距離，更有助提高廣告

宣傳的效益。

09


前律政司司長梁愛詩（左三）擔任香港置業周年晚宴嘉賓，

與美聯集團主席黃建業（左四）及一眾管理層合照。

總結

整體而言，零七年利好市場的因素較零

六年多，加上樓市在零五年下半年開始

至零六年第三季已持續鞏固。若零七年

外圍經濟維持平穩，本港內部復甦動力

不減，以及租金及人工上升幅度不大，

我們對零七年的表現抱著樂觀的態度。

最後，本人謹代表本公司董事會（「董

事」或「董事會」）感謝全體員工一直以

來努力不懈的工作表現，以及對客戶忠

誠不渝的服務精神，本人深信，他們將

會繼續致力貫徹為股東增值的承諾。

代表董事會

主席兼董事總經理

黃建業

香港，二零零七年三月十二日

10

企業社會責任報告貢獻社會美聯致力成為盡責之企業公民，為達致此目的，本公司樂於贊助多項不同類型活動，並參與慈善活動，以示對世界各地之弱

勢社群之關注及回饋社會。美聯的社區活動可分兩方面參與：管理層透過慈善基金參與，而僱員階層則透過美聯義工隊伍

參與義工服務。

截至二零零六年十二月三十一日，透過美聯捐出其二手物業代理佣金收入之0.1%，慈善基金已籌得超過港幣3,300,000元。該

筆善款已透過多家慈善機構轉贈有需要人士。去年夏天，慈善基金與香港小童群益會合辦「青少年閱讀計劃」，培養青少年

之閱讀風氣。慈善基金於去年暑假贊助十名患有先天性缺陷之兒童參加北京之旅，並資助150名本地兒童購買心愛書籍，鼓

勵他們培養閱讀興趣。去年年終，慈善基金參與奧比斯襟章日，以支持其保護視力計劃，本公司更榮膺三大最高籌款金額機

構之一。

集團堅守「服務社會，造福社群」之原則，在此目標驅使下，集團鼓勵員工積極參與各類社會公益慈善活動，在去年便參與

了多項活動，包括香港老年痴呆症協會舉辦之「痴呆症百周年」步行籌款、善寧會「登山善行」步行籌款、公益金服飾日及「折」

食日、於冬至當日與循道衛理亞斯理社會服務處老人中心之獨居長者共享「愛心盤菜宴」、宣明會「饑饉一餐」等等。這些義

工活動及社會服務皆備受合作的團體與受惠機構所表揚。

於二零零六年，美聯獲得兩個榮譽，分別為香港社會服務聯會連續第四年頒贈的「商界展關懷」及香港青年協會連續第二

年的「有心企業」殊榮，以肯定集團對社會的貢獻。

關懷僱員持續培訓及發展

為僱員建立一個前所未有之創新環境，讓僱員發揮最大潛力乃美聯之目標。「快、準、懇、貼、專」的服務為我們之基本原則，

亦是本公司之核心價值及企業文化。招聘、挽留及發展最佳人材對美聯在地產界之成就攸關重要。本公司深明此道，因此特

別注意員工之身心健康，包括彼等之發展及培訓、均衡工作及休息時間以及安全健康的工作環境。

於發展及培訓方面，本公司高層管理人員身體力行，除鼓勵下屬參加培訓外，亦會親身參與，務求推動於公司內的學習文化。

去年，本公司合共為僱員舉辦了925項內部課程，包括管理技巧訓練、地產代理實務、地產相關法例、銷售技巧、工作評估技

巧、英語及普通話課程等。美聯的基本信念為奉行最高道德操守，深信誠信可為集團締造最重要的市場競爭優勢。因此，本

公司主動與廉政公署合作，舉行一系列反貪污講座，使美聯業務維持最佳操守及道德標準。

於二零零六年，本公司之培訓部門美聯大學堂成為其中一間於地產代理界內規模最大的持續專業發展課程主辦機構，足以

反映本公司致力於內部以至整個行業推廣終身學習。於二零零六年第三季，本公司推行「Work Excellence」計劃以推廣健康

工作生活之概念，該計劃包括兩部分︰「優質服務培訓」－透過錄像及動畫對員工進行培訓，助彼等發展足夠的技巧及知識，

達致提高客戶的滿意程度；「健體操」－鼓勵本公司後勤員工一起在工作間進行十五分鐘舒展運動，以推廣健康工作環境

概念。我們於二零零六年達致承諾，對表現亦感到滿意，惟明顯尚有進步空間。於二零零七年，本公司將更主動進一步提高

公司內之終身學習文化，協助員工緊隨世界巨輪之急速步伐成長。

11

企業社會責任報告（續）

關懷僱員（續）表現管理

集團實施一套全方位的表現管理機制，不斷優化人力資源政策措施，以接近市場趨勢及配合集團業務發展。集團表現管理

機制強調對員工的工作表現作全年的評估及增加評核的透明度，藉此達致「公平、公開、公正」效果。我們亦參照業內慣例、

個人表現、資歷、經驗及對集團的貢獻釐訂僱員薪酬政策，以維持集團在人力市場的競爭力。集團亦會因應本身之業績及僱

員之個人表現，考慮向合資格僱員授予酌情花紅、溢利分享及購股權。除此之外，我們透過員工的績效表現，為他們度身訂

造培訓課程及制定發展方向，讓員工逐步提升績效水平、發揮潛能、盡展所長。

優質工作生活

集團不僅鼓勵員工努力提升專業技能，更盡力幫助他們享受健康及平衡的工作生活。為達致此目標，集團去年便推出健康

操推廣計劃及向員工提供派發水果之福利，提醒員工在工作之餘不忘均衡作息及飲食可帶來強健體魄之餘，更可提高生產

力及競爭力。在提昇個人身心健康之同時，集團又積極支持推行「家庭友善」措施，故推行男士侍產假、生日假及緊急家庭

財政支援等新措施。另外，集團亦支持及鼓勵員工及其家人參與義工活動，我們於本年度舉行之活動包括探訪獨居長者及

到老人院派發月餅等，此等活動可促進員工與家人之溝通及了解，讓員工在工作及家庭生活中取得平衡。

工作間安全及健康

本公司全面履行提高在工作間之安全意識之責任，我們透過計劃、實踐及評估表現，於員工間建立良好之安全常規。

要維持安全健康之工作環境，必先做好預防措施。在已建立之安全框架內，本公司一直採納預防及控制措施，例如為各分行

設立防火措施，並向全體僱員清楚解釋，以減低任何可預見之風險。本公司亦透過內聯網通告向僱員提供安全提示。為確保

已遵從措施及常規，本公司亦定期巡查店舖。符合最佳水準之分店可獲得獎勵，然而，如發現任何安全或健康風險，本公司

將立刻作出相應的風險管理行動。

本公司亦為僱員安排有關職業安全及健康之內部及外間講座，致令僱員獲得工作間安全之最新資料。於本公司之健康生活

課程當中，辦公室舒展操計劃已於年內推行，旨在令僱員更多參與體能活動，確保擁有健康生活。

員工俱樂部

為促進僱員間之團隊士氣及歸屬感，本公司成立員工俱樂部，為僱員舉辦及推廣多項活動。本公司於二零零六年舉行之活

動包括越野賽車活動及多項運動比賽，僱員之家庭成員亦可參與當中之遊艇活動及季度聚餐。

本公司為僱員爭取多項購物及服務之特別優惠，包括各種消費品及節慶貨品，提供健康檢查服務等，此均為俱樂部之另一

職責，顯出本公司對員工之重視。

12

企業社會責任報告（續）

關注環境儘管本公司並非從事與環境有關之業務，惟本公司亦履行推廣環保文化並減少對環境的破壞之責任。

「4R」指減少使用(Reduce)、循環再用(Recycle)、取代使用(Replace)及廢物利用(Reuse)，透過推廣及遵守此原則，本公司要求僱

員把握及抓緊每個環保機會。其他已帶來良好成效之4R措施包括節約資源、循環再用物資及再用物料。

本公司採取一系列措施，以盡力於日常運作中加入環保之習慣，包括調校理想室溫、安裝時間控制及節約能源系統、關閉非

使用中電腦及空調、維持電器良好狀況，以節約能源以及全面安裝電子考勤證系統。

長遠而言，本公司將繼續盡力推動環保，並將積極參與由環保組織舉辦之活動。

13

管理層討論及分析流動資產、財務資源及資金於二零零六年十二月三十一日，本集團之銀行結餘及現金達港幣529,824,000元，銀行貸款為港幣12,443,000元。本集團之銀行

貸款由本集團持有之物業作擔保。該等已抵押物業之帳面淨值合共港幣26,813,000元，其償還期表列如下﹕

須於下列期間償還港幣千元

一年內 1,778

一年後但兩年內 1,778

兩年後但五年內 5,336

五年後 3,551

本集團獲數家銀行提供未動用之銀行信貸額為港幣197,896,000元。本集團之銀行結餘及現金以港幣、美元、人民幣及澳門幣

為單位，而本集團借貸則全以港幣計價，故董事會認為集團不會面對重大匯率波動風險。本集團獲批授之銀行貸款及透支

額度均按浮動利率計息。

於二零零六年十二月三十一日，本集團之資產負債比率為1%。資產負債比率乃根據總銀行借貸除本集團股東資金之基準計

算。

董事會認為本公司具備充裕之財政資源，足以應付本集團之資本承擔及持續營運資金所需。

收購及投資於二零零六年十二月三十一日，本公司合共持有俊和集團有限公司52,748,000股股份，佔其已發行股本7.08%。該公司於百慕

達註冊成立，並於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。

或然負債本公司已簽立公司擔保，以作為授予若干全資附屬公司之一般銀行信貸額之部分擔保。此外，本公司亦就其全資附屬公司

租借若干物業之經營租賃租金付款作出擔保。

人力資源於二零零六年十二月三十一日，本集團聘用6,085名全職僱員，其中5,224人為營業代理，其餘861人則為辦公室後勤員工。

本集團之僱員薪酬制度大致參照業內慣例、個人表現、資歷及經驗釐定。此外，本集團會因應本身之業績及僱員之個人表現，

考慮向合資格僱員授予酌情花紅、溢利分享及購股權，並向僱員提供其他福利，包括教育津貼、醫療及退休福利。此外，本

集團定期提供僱員內部及外間培訓以及發展計劃以提高僱員之能力。

14

企業管治報告董事會認同良好穩健之企業管治框架極其重要，一直致力將企業管治之重要元素引入管理架構及內部監控程序之內。

本公司於截至二零零六年十二月三十一日止年度（「本年度」）一直遵守聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄14所載企

業管治常規守則（「守則」）所有適用守則條文。

A. 董事

A.1董事會

是否

符合守則

守則條文概要條文備註

A1.1

A1.2

A1.3

A1.4

A1.5

A1.6

A1.7

A1.8

董事會應每年召開至少四次會議。

全體董事應有機會提出可列入董事會

定期會議議程之事項。

召開董事會定期會議應發出至少14天

通知。

董事應可取得公司秘書的意見。

公司秘書應備存董事會及轄下委員會

的會議記錄，並公開有關會議記錄供

任何董事查閱。

會議記錄應記錄足夠詳情、所提出的

疑慮或反對意見，初稿及最終稿應發

送董事，以供表達意見及備檔。

董事會須具協定程序，讓董事按合理

要求，徵求獨立專業意見，有關費用由

本公司支付。

若有主要股東／董事在重大事項存有

利益衝突，有關事項應於董事會會議

上處理，而沒有重大利益的獨立非執

行董事應該出席有關會議。

本年度曾舉行四次董事會會議。

全體董事於定期會議前事先獲發董事會議程，並有機

會於合理時間內列入相關事項，以供於董事會會議討

論。

事先預定董事會定期會議之時間表，以促進及提高董

事出席率及參與率，而所有其他董事會會議均會給予

合理通知。

董事就董事會程序及合規事宜取得公司秘書的意見。

所有會議記錄由公司秘書備存，並在任何董事發出合

理通知下公開有關會議記錄供查閱。

董事會會議及董事委員會會議的會議記錄，已充分詳

細記錄各董事所考慮事項及達致的決定，包括董事提

出的任何疑慮或表達的反對意見。已於合理時段內將

會議記錄的初稿發送全體有關董事，供董事表達意

見。

已制訂程序讓董事按合理要求，在適當的情況下徵求

獨立專業意見，有關費用由本公司支付。

若有主要股東或董事在董事會將予考慮的事項中存

有董事會認為重大的利益衝突，有關事項不應以傳閱

文件方式處理或交由董事委員會處理，而應就該事項

舉行董事會會議，而該董事應於會上放棄表決。在交

易中沒有重大利益的獨立非執行董事應該出席有關

董事會會議。

�

�

�

�

�

�

�

�

15

企業管治報告（續）

A.1董事會（續）

本集團之業務及事務應由董事會領導及授權處理。然而，董事會保留監察責任，若干權力需由董事會委託予管理層，讓管理

層制訂及實行本公司之策劃及營運計劃，以及進行本公司日常業務。董事會就此盡力監察管理層之表現，但進行本公司日

常業務之責任則交由管理層。

董事會已委任四個董事委員會，分別為執行委員會、審核委員會、薪酬委員會及提名委員會，以監察本集團之特定方面之事

務。按照上市規則規定及其他有關法定規定，董事會及董事委員會須根據妥善訂立之企業管治常規及加強董事責任之書面

職權範圍工作。

於本年度，個別成員出席董事會及其他董事委員會會議之情況載於下表：

出席／舉行會議

董事董事會審核委員會薪酬委員會提名委員會

執行董事

黃建業 4/4 － 1/1 1/1

鄧美梨 4/4 －－－

林鳳芳 4/4 － 1/1 1/1

陳坤興 4/4 －－－

郭應龍 4/4 －－－

獨立非執行董事

顧福身 4/4 2/2 1/1 1/1

孫德釗 4/4 2/2 1/1 1/1

王瑋麟 4/4 2/2 1/1 1/1

A.2主席及行政總裁

是否

符合守則


A2.1

A2.2

A2.3

主席與行政總裁（「行政總裁」）的角

色應有區分，應清楚界定並以書面列

載。

主席應確保向全體董事簡述於董事會

會議上須處理的事項。

主席應確保董事收到充分資訊，而有

關資訊亦必須完備可靠。

�

�

�

主席負責領導及管理董事會及本集團策略，而各業務

部門之行政總裁則負責發展業務部門之目標及財政

預算以及實行本集團策略，兩者的職責有所區分。

主席承擔其責任，確保本公司主要事項由董事會處

理，且該等事項按促進全面討論及適當決議案之方式

提呈，而董事會會議上所有董事均適當知悉當前的事

項。彼亦須確保董事及時收到充分的資訊，而有關資

訊亦必須完備可靠。

16


A.3董事會組成

是否

符合守則


董事會成員現時包括五名執行董事黃建業先生、鄧美梨女士、林鳳芳女士、陳坤興先生及郭應龍先生；以及三名獨立非執行

董事（佔董事會成員三分一以上）顧福身先生、孫德釗先生及王瑋麟先生。彼等提供廣博專業知識，並負責就策略發展向董

事會及管理層提供意見，以及提供制衡措施以保障股東及本集團整體利益。本公司已接獲各獨立非執行董事之年度確認書，

確認彼等一直遵守上市規則第3.13條所載所有獨立指引。

A.4委任、重選和罷免

是否

符合守則


A3.1 發行人所有載有董事姓名的公司通訊

中，應該明確說明獨立非執行董事身

分。

� 本公司所有載有董事姓名的公司通訊中，均明確說明

獨立非執行董事身分。

董事會已於二零零五年三月十日成立提名委員會，現時成員包括黃建業先生、林鳳芳女士、顧福身先生、孫德釗先生及王瑋

麟先生。提名委員會之書面職權範圍載於本集團網站，已載列提名委員會之角色及職能、提名程序以及挑選及推薦本公司

董事候選人所採納之程序及準則。

提名委員會負責（其中包括）：

(i) 定期檢討董事會結構、規模及組成（包括技能、知識及專業知識），並就任何建議變動向董事會提出推薦意見；及

(ii) 物色具備合適資格擔任董事會成員之個別人士，並挑選或就挑選提名董事之個別人士向董事會提出推薦意見。

A4.1

A4.2

非執行董事的委任應有指定任期，並

須接受重新選舉。

所有為填補臨時空缺而獲委任的董事

應在接受委任後的首次股東大會上接

受股東選舉；每名董事應輪值告退，最

少每三年一次。

�

�

所有非執行董事的委任均有指定任期，並須根據公司

細則接受重新選舉。

所有為填補臨時空缺而獲委任的本公司董事應在首

次股東大會上接受選舉；每名董事須輪值告退，最少

每三年一次。

17


A.5董事責任

是否

符合守則


A.6資料提供及使用

是否

符合守則


A5.1

A5.2

A5.3

A5.4

每名新委任的董事應獲得全面、正式

的就任須知，其後亦可按需要獲得所

需的介紹及發展。

非執行董事的職能應包括守則之守則

條文第A.5.2條。

董事應付出足夠時間及關注以處理公

司的事務。

每名董事必須遵守上市規則附錄十所

載上市發行人董事進行證券交易的標

準守則（「標準守則」）。

�

�

�

�

新委任的董事均獲提供度身訂造的就任須知，以熟悉

本公司業務營運及財務狀況，以及彼根據法規及普通

法、上市規則、適用的法律規定及其他監管規定下的

職責。

董事的主要職能為（其中包括）針對本公司表現之策

劃及監察。董事會須對本公司表現及事務負上責任。

各董事對付出足夠時間及關注以處理本公司的事務

負上責任。

本公司已制訂其本身有關董事進行證券交易的操守

守則，而該守則不比標準守則所規定準則寬鬆。董事

會亦已就有關僱員買賣本公司及其上市附屬公司之

證券制訂政策，而該政策不比標準守則寬鬆。

A6.1

A6.2

A6.3

議程及會議文件應在董事會或董事委

員會定期會議舉行日期最少三天前送

交董事。

管理層應向董事會及董事委員會提供

充足的適時資料。每名董事應有自行接

觸發行人高級管理人員的獨立途徑。

董事有權查閱董事會文件及相關資

料。

�

�

�

就董事會定期會議而言，且就所有其他會議而言在實

際可行情況下，會議文件在董事會或董事委員會會議

舉行日期最少三天前送交董事會及董事委員會委員。

董事擁有高級管理人員的聯絡資料，並可於有需要時

聯絡彼等以獲取資料及作出查詢。

董事會文件及會議記錄可供董事及董事委員會委員

查閱。若有董事提出問題，本公司將盡快作出盡可能

全面的回應。

18


B. 董事及高級管理人員的薪酬B.1 薪酬及披露的水平及組成

是否

符合守則


董事會已於二零零五年三月十日成立薪酬委員會。薪酬委員會現時由五名成員組成，包括黃建業先生、林鳳芳女士、顧福身

先生、孫德釗先生及王瑋麟先生，大部分成員均為獨立非執行董事。委員會之職責及權力（包括守則之守則條文第B.1.3條所

載之職責及權力）清楚載列於其職權範圍，而職權範圍載於本公司網站。委員會之主要職責為檢討及決定執行董事及高層

管理人員之薪酬政策及組合。

薪酬委員會檢討所有相關薪酬資料及市場情況以及本集團僱員表現及盈利能力，並向主席作出諮詢後，考慮及向董事會提

出執行董事及高級管理人員之薪酬組合建議，以供彼等批准。執行董事並不參與釐定本身酬金。

於本年度，薪酬委員會曾舉行一次會議，全體成員皆有出席。薪酬委員會已（其中包括）審閱本公司執行董事之薪酬，並根

據董事會及／或管理層不時釐定之公司目標及目的，批准按表現發放之薪酬。

C. 問責及核數C.1財務匯報

是否

符合守則


B1.1

B1.2

B1.3

B1.4

B1.5

發行人應設立薪酬委員會，大部分成

員應為獨立非執行董事。

薪酬委員會應就執行董事的薪酬諮詢

主席及／或行政總裁。

薪酬委員會之職權範圍應包括企業管

治守則之守則條文第B.1.3條。

薪酬委員會應公開其職權範圍，解釋

其角色及董事會轉授的權力。

薪酬委員會應獲提供充足資源以履行

其職責。

�

�

�

�

�

詳情見下文。

C1.1 管理層應向董事會提供資料，讓董事

會可就財政狀況作出有根據的評審。

� 管理層向董事會提供解釋及資料，讓董事會就提呈董

事會批准之財務及其他資料作出有根據的評審。

19


C. 問責及核數（續）C.1財務匯報（續）

是否

符合守則


董事承認彼等編製財務報表之責任，財務報表須真實及公平地反映本集團於本年度之業務狀況、業績及現金流量。編製

本年度之財務報表時，董事已︰

(i) 批准採納由香港會計師公會頒佈之所有適用香港財務報告準則；

(ii) 選定及貫徹應用適當之會計政策；

(iii) 作出審謹及合理之判斷及估計；及

(iv) 按持續基準編製財務報表。

董事會知悉良好企業管治、透明度及向股東負責之重要性，董事會應就年度及中期報告、其他股價敏感公佈、上市規則

規定披露之本集團其他財務資料、向監管者提交之報告以及根據法例規定須予披露之資料作出平衡、清晰及可理解的

評審。

C.2內部監控

是否

符合守則


C1.2

C1.3

董事應承認彼等按持續基準編製帳目

的責任，核數師亦須於有關財務報表

的核數師報告中申報其責任而作出聲

明。企業管治報告應載有足夠資料，讓

投資者明白當前事件的嚴重性及意

義。

董事會應作出平衡、清晰及可理解的

評審，包括向監管者提交的報告書以

至根據法例規定須予披露的資料。

�

�

詳情見下文。

C2.1 董事應最少每年檢討一次本集團的內

部監控之成效，並在企業管治報告中

匯報有關檢討。

� 詳情見下文。

20


內部監控及風險管理董事會致力管理風險及維持適當有效之內部監控制度，以保障股東投資及本集團資產。

本公司已設立程序，避免資產在未經授權情況下遭使用或處置；保存妥善會計記錄；保證進行業務或刊發時使用之財務資

料真實可靠；以及確保符合有關法例及規例。

內部監控制度為合理（而非絕對）保證無重大錯誤陳述或遺漏而設，旨在管理而非杜絕營運制度之缺失風險，以達致本集

團目標。

監控程序董事會為有效實行內部監控而設立之主要程序如下：

－設有每月全面管理匯報機制，向管理層提供財務和營運表現指標及可作申報和披露用途之相關財務資料；

－管理架構權責清晰，匯報途徑清楚界定。各級授權均妥為記錄及發佈；

－設有系統及程序以辨別、量度、管理及控制所有可能影響本集團之風險；及

－內部審核職能監察本集團內部監控架構之效能。內部監控職能之工作主要為運用風險評估方法釐定本集團所承受最

大風險範疇，並定期向審核委員會提交獨立報告。

董事會透過審核委員會每季檢討本集團內部監控制度之效能，包括財務、營運、合規監控以及風險管理程序。董事會得悉審

核委員會之檢討結果後，確信本集團於本年度已完全遵守守則所載有關內部監控之守則條文。

風險評估本公司各業務及支援部門之管理層及經理負責辨別、評估及管理可能導致業務中斷或終止之重大風險。在公司層面，當制

訂集團政策及標準時，管理層將考慮本集團所面對核心風險，包括市場、業務、營運、合規及信譽風險。本公司定期評估所

有風險之影響，並排列優先次序，以採取相應適當預防措施。

市場風險

本集團確認，其市場風險為物業市場所面對的市場風險，此須視乎整體經濟及消費信心而定。

管理層密切留意最新市場趨勢、政府法例演變及新地產項目推出時間表。本公司策略發展及研究部密切注視香港經濟發展

及市場趨勢。根據此等重要分析數據及所有其他相關資料，本集團不斷檢討及調整其市場定位及擴充步伐。

業務風險

業務風險指由於策略不當、資源不足、經濟或競爭環境轉變而未能達致業務目標之風險。有關風險透過本集團之管理程

序管理。管理層定期檢討本集團之業務表現，以評估其業務風險及協定管理措施。檢討範圍包括公司財務表現措施、資源調

配及經濟數據比較，旨在深入了解現時業務狀況。

21


風險評估（續）營運風險

營運風險指由於程序、基礎設施、人員及科技失誤所導致事件或行動而引致直接或間接損失之風險，以及其他對營運造成

影響之風險。本集團尋求藉著政策、程序及工具組成之框架辨別、評估、監察、控制及匯報風險，確保及時及有效管理主要

營運風險。

1. 營運程序

本集團向每名僱員清晰傳達企業目標。於達致企業目標時詳細記錄營運程序。此等組成內部監控制度的主要部分之程

序是透過手冊及指引發佈，並透過內部溝通及培訓推行。

2. 投保範圍

本公司一直維持全面投保範圍，並會定期檢討，以減少財產損失及業務中斷風險。

3. 人力資源

僱員乃本集團重要資產。自一九九九年六月成立之美聯大學堂，為各級員工提供廣泛培訓及發展課程，內容涵蓋技能、

道德及誠信、業界規則及最新法規消息以及個人才能拓展等。有關課程不單只為僱員提供自我發展機會，最重要的是

亦可提升本集團聲譽、專業形象及競爭優勢。

4. 資訊科技

本公司業務各方面很大程度倚賴本公司資訊科技基礎設施之質素及可靠程度。除系統故障風險外，資訊科技及互聯網

社區不斷出現挑戰資訊科技保安之新威脅。本集團一直維持其內部資訊科技能力，積極採取保安措施以保障本集團之

資訊資產，並定期測試其全面應急計劃。外聘專業人士亦每年進行獨立資訊科技系統審核檢討，以進一步提高資訊科

技之安全性、可靠性及效率。

合規風險

合規風險指因不遵守上市規則、相關法例及規例而導致之風險。

公司秘書部負責設立及維持本集團合規政策及程序之適當框架，董事及全體經理均有責任遵守。

信譽風險

信譽風險指本集團或其僱員作出任何行動導致外在市場產生負面印象之風險。

本集團訂立業務目標以及制定政策及標準時，已考慮信譽風險。本集團具備物業相關範疇專業知識及經常檢討其市場定位，

加上充足內部溝通及向員工提供廣泛持續培訓，已為本集團建立良好商譽，並將繼續鞏固其信譽。為進一步保障聲譽，本集

團要求執行董事及高級行政人員（包括部門及業務部門主管）密切關注風險及緊密合作，此舉亦有助於本集團內部推行良

好企業管治常規。

董事會深明，傳媒、監管機構及社會大眾對本集團業務深感興趣。該等人士對本集團之看法及印象肯定對本集團之聲譽及

市值構成直接影響。因此，所有向公眾作出之正式及非正式聲明必須準確無誤，並以清晰及一致之方式處理。為確保達致上

述目標，所有書面或口頭公開聲明必須經公共關係部預先審閱。核實之職責已根據標準政策施行，而所有業務單位或部門

均須遵從，以確保資料準確。公關部其中一項有關信譽風險之主要職責為監察及審核大眾傳媒對本集團表現之反應。特別

是，本集團之公共關係專才均曾接受良好培訓，確保於每次公開披露資料時，本集團發言人能完全明瞭所發佈資料可能帶

來之潛在信譽風險。本公司之政策原則為本集團向市場發佈之所有資料必須準確無誤，並於發佈前須獲負責經理或以上級

別高級職員正式批准。

22


C.3審核委員會

是否

符合守則


C3.1

C3.2

C3.3

C3.4

C3.5

C3.6

審核委員會的會議記錄應予保存，並

於一段合理時間內發送全體成員，供

成員表達意見及存檔。

發行人的核數公司的前任合夥人不得

擔任審核委員會成員。

審核委員會的職權範圍應包括守則之

守則條文第C.3.3條所載條款。

審核委員會應公開其職權範圍。

凡董事會對甄選、委任、辭任或罷免外

聘核數師與審核委員會有意見分歧，

均須作出披露。發行人應在企業管治

報告中闡述其建議及持不同意見的原

因。

審核委員會應獲提供充足資源以履行

其職責。

�

�

�

�

�

�

根據其職權範圍、審核委員會之會議記錄已保存，並

於一段合理時間內發送全體委員會成員。

概無現任審核委員會成員屬本公司現任核數公司之

前任合夥人。

審核委員會的職權範圍已包括董事會賦予其職責及

權力，連同守則條文第C.3.3條載於本集團網站，並按

要求公開。

本公司網站載有審核委員會之職權範圍。

審核委員會已建議董事會續聘羅兵咸永道會計師事

務所為外聘核數師，須待股東於應屆股東週年大會批

准。

根據其職權範圍，審核委員會應獲提供充足資源，包

括專業公司之意見（如有需要），以履行其職責。

董事會已於一九九八年八月四日成立審核委員會，並制訂其書面職權範圍。為遵守守則項下之新規定，本公司已於二零零

五年三月十日採納新職權範圍。審核委員會之現任成員包括獨立非執行董事顧福身先生、孫德釗先生及王瑋麟先生，當中

至少一人擁有上市規則第3.10(2)條要求之適當專業資格或會計或相關財務管埋專業知識。

審核委員會負責（其中包括）審閱本公司財務資料及監察本公司之財務監控、內部監控及風險管理制度、以及審閱及監察

本公司與其核數師之關係。

審核委員會於本年度曾舉行兩次會議，而財務總監、高級管理層其他成員及本公司外聘核數師均獲邀參與會議之討論。

23


D1.1

D1.2

董事會必須就管理層的權力，給予清

晰的指引，特別是向管理層授權及須

事先取得董事會批准等事宜。

公司應正式訂明只限董事會處理的職

能及管理層獲賦予職能。

�

�

詳情見下文。

管理層（包括董事會執行委員會及其他高級行政人員）須負責實行董事會不時採納之策略及方針。董事會亦向管理層賦予

管理及行政職能，以便有效、合法及負責任地進行本公司日常運作。執行董事及管理行政人員每月舉行會議，檢討各業務部

門及本集團整體業務之表現，同時協調整體資源調撥以及作出財務及營運決定。

C.3審核委員會（續）

以下為審核委員會於本年度進行之工作概要︰

(i) 審閱本集團之年度及中期業績及文件，連同推薦意見以供董事會批准；

(ii) 審閱會計準則之發展及其對本集團構成之影響；

(iii) 審閱外聘核數師之核數計劃、性質及範疇、外聘核數師之報告以及外聘核數師提出之其他事宜；

(iv) 審閱外聘核數師之獨立身分以及批准其聘書及審核費用；

(v) 審閱內部核數部門編製之季度內部審核報告，內容有關本集團之內部監控制度及程序、其效益及定期更新監控之主要

風險範疇。

核數師酬金羅兵咸永道會計師事務所已於上屆股東週年大會獲股東續聘為本公司獨立核數師。

本集團獨立核數師羅兵咸永道會計師事務所及其聯屬公司就其提供之服務收取之酬金分析如下︰

二零零六年

已付／應付費用

港幣千元

審核服務 2,789

非審核服務 453

總計 3,242

非審核服務主要包括中期業績顧問費。

獨立核數師於二零零六年財務報表之職責載於二零零六年年報第39頁「獨立核數師報告」。

D. 董事會權力的轉授D.1管理職能

是否

符合守則


24


E. 與股東的溝通E.1 有效溝通

是否

符合守則


D2.1

D2.2

董事會轄下委員會應充分清楚訂明職

權範圍，讓有關委員會能恰當履行其

職能。

董事會轄下委員會的職權範圍應規定

該等委員會向董事會匯報其決定。

�

�

請參閱本公司審核委員會、薪酬委員會及提名委員會

之職權範圍。

E1.1

E1.2

在股東大會上，會議主席應就每項實

際獨立的事宜個別提出決議案。

董事會主席應出席股東週年大會，並

安排審核委員會、薪酬委員會及提名

委員會主席出席股東週年大會並於會

上回答提問。

�

�

於股東大會，已就每項實際獨立事項（包括選舉個別

董事）個別提出決議案。

董事會主席及董事委員會均出席於二零零六年股東

週年大會（「二零零六年股東週年大會」）上以回答提

問。

D. 董事會權力的轉授（續）D.2董事會轄下委員會

是否

符合守則


投資者關係本公司持續促進及加強與投資者關係及與潛在投資者之溝通。本公司透過會議及巡迴路演推介，與媒體、分析員及基金經

理建立溝通渠道。專責投資者關係之管理人員定期與證券研究分析員、基金經理及機構股東以及投資者舉行會議，讓彼等

緊貼本公司最新發展。

本公司於二零零六年最後一個交易日二零零六年十二月二十九日之市值為港幣2,915,156,671.50元（已發行股本︰732,451,425

股，收市價︰每股港幣3.98元）。公眾持股量約為81.28%。

股東權利本公司鼓勵股東出席已發出最少21天通知召開之股東週年大會。全體股東均有法定權利召開股東特別大會，並提呈議程供

股東考慮。主席及／或董事須出席大會以回應有關本集團業務之提問。

為加強與股東及投資者之間有效溝通，本公司致力於其年報、中期報告及新聞稿提供清晰及全面之本集團表現資料。除向

股東派發通函、通告及財務報告外，本公司亦透過其網頁www.midland.com.hk以電子方式發佈有關本集團及其業務之資料。

25


E.2 以按股數投票方式表決

是否

符合守則


E2.1

E2.2

E2.3

大會主席應在通函內披露要求以按股

數投票方式表決的程序及權利。

主席應點算及表明每項決議案的委任

代表投票比例，以及贊成和反對票數。

主席須於大會開始時解釋要求及進行

以按股數投票方式表決的程序。

�

�

�

股東要求以按股數投票方式表決的程序及權利已於

本公司向股東寄發之通函內披露。

董事會主席已於二零零六年股東週年大會正式履行

守則條文第E.2.2及E.2.3條之規定。本公司之股份過戶

登記處已派員出席股東週年大會，以協助及確保票數

點算準確無誤。

34

董事會及管理行政人員董事本年度內在任之董事如下：

執行董事

黃建業先生

鄧美梨女士

林鳳芳女士

陳坤興先生

郭應龍先生


顧福身先生

孫德釗先生

王瑋麟先生

郭應龍先生、孫德釗先生及王瑋麟先生將會按照本公司之公司細則第87條規定於應屆股東週年大會輪值告退，彼等均符合

資格並願膺選連任。

顧福身先生、孫德釗先生及王瑋麟先生為獨立非執行董事，彼等之委任為期一年，均將於二零零七年九月二十三日屆滿。

董事及管理行政人員之個人簡歷董事及管理隊伍之個人簡歷如下：

執行董事

黃建業先生，57歲，為本公司創辦人兼主席。彼於一九七三年成立本公司，負責策劃及執行本集團整體企業發展方向及策略。

黃先生在海外、中國及香港物業代理業務擁有超過34年經驗。彼於一九九三年出任本公司董事會主席。黃先生目前為深圳

市政協委員會委員，並擔任香港特別行政區政府中央政策組非全職顧問。於二零零六年十一月，黃先生獲委任為香港地產

代理監管局委員。黃先生為美聯慈善基金有限公司之主席及終生董事。彼亦為Sunluck Services Limited 及Southern Field Trading

Limited之董事，該兩家公司於本公司持有根據證券及期貨條例規定須予披露之權益。彼乃本公司副主席兼執行董事鄧美梨

女士之配偶。

鄧美梨女士，51歲，自二零零五年十二月起出任本公司副主席兼執行董事。彼負責本集團之整體企業發展以及投資策略及

管理。鄧女士積極參與慈善活動，現為美聯慈善基金有限公司之名譽會員及會長。彼於二零零四年加入本公司，出任企業發

展董事。彼為本公司主席黃建業先生之配偶。

林鳳芳女士，45歲，於二零零二年一月獲委任為本公司執行董事。彼在會計及財務方面積逾21年經驗。彼為香港會計師公會

會員及英國特許公認會計師公會資深會員。彼現時負責監督本集團整體財務及會計、法律、公司秘書及物業統籌工作。林女

士現為美聯慈善基金有限公司名譽會員及會長。彼於一九九五年加入本集團。林女士亦獲委任為本公司薪酬委員會及提名

委員會之成員。

35

董事會及管理行政人員（續）

董事及管理行政人員之個人簡歷（續）執行董事（續）

陳坤興先生，43歲，於二零零四年九月獲委任為本公司執行董事。彼於地產代理業務擁有逾21年經驗。陳先生於一九九一年

加入本集團，現亦為本集團香港住宅物業部行政總裁，負責為該部門制定策略、監督營運及策劃整體銷售隊伍管理。

郭應龍先生，43歲，於二零零四年九月獲委任為本公司執行董事。彼於地產代理業務擁有逾21年經驗，尤其專注於國內物業

代理業務及香港工業、寫字樓及店舖物業等非住宅物業代理業務。郭先生於一九八八年加入本集團，現亦為本集團中國部

行政總裁。彼負責中國部之策略管理、市場推廣管理及銷售隊伍管理等工作。彼同時為本集團於香港非住宅物業代理業務

顧問。


顧福身先生，50歲，於二零零四年九月獲委任為本公司獨立非執行董事。顧先生現亦為企業融資顧問公司凱利融資有限公

司董事總經理。顧先生於投資銀行及專業會計方面擁有資深經驗，曾任一家主要國際銀行之董事總經理及企業融資部主管，

以及一家主板上市公司之董事兼行政總裁。彼現時亦出任其他五家主板上市公司及一家創業板上市公司EVI教育亞洲有限

公司（本公司附屬公司）之獨立非執行董事。顧先生畢業於加州柏克萊大學，獲頒工商管理學士學位，並為香港會計師公會

會員。顧先生亦獲委任為本公司審核委員會、薪酬委員會及提名委員會之成員。

孫德釗先生，43歲，於二零零四年九月獲委任為本公司獨立非執行董事。孫先生於會計、證券業及企業融資方面擁有逾20年

經驗。孫先生持有法律學士學位及工商管理碩士學位。彼為香港會計師公會及英國特許公認會計師公會資深會員，以及英

國特許管理會計師公會及香港證券專業學會會員。孫先生亦獲委任為本公司審核委員會、薪酬委員會及提名委員會之成員。

王瑋麟先生，45歲，於二零零四年九月獲委任為本公司獨立非執行董事。王先生於光學產品製造方面擁有逾16年經驗，為從

事光學產品製造業務之精博發展有限公司創辦人兼現任董事總經理。王先生亦獲委任為本公司審核委員會、薪酬委員會及

提名委員會之成員。

管理行政人員

葉潔儀女士，47歲，為本集團董事總經理（企業事務）。彼負責本集團之整體企業事務、管理及行政職務。此外，彼負責本集

團各方面培訓工作，並成立於物業代理界著名的培訓中心美聯大學堂。彼參與制訂改善本集團業務營運效率及加強控制之

計劃及方針等工作。葉女士於物業管理及地產代理與市場推廣方面累積多年經驗。

謝梓旻先生，38歲，為本集團董事（企業拓展），專責制定市場推廣策略，同時協助本集團訂立策略及企業計劃。謝先生負責

與投資界溝通，亦領導投資者關係小組。彼持有加拿大卑詩省Simon Fraser University之工商管理學士學位及香港大學之工

商管理碩士學位。彼於一九九六年加入本集團。

36

董事會及管理行政人員（續）

董事及管理行政人員之個人簡歷（續）管理行政人員（續）

甘敏儀女士，39歲，為本集團合資格會計師及總財務總監（集團），負責財務管理及庫務運作事宜。甘女士於一九九七年加

入本公司。彼持有澳洲University of Melbourne之商業（會計及經濟）學士學位，為香港會計師公會之資深會員及澳洲會計師

公會之會員。甘女士具備超過16年核數及會計經驗。

胡日發先生，46歲，為本公司全資附屬公司香港置業（地產代理）有限公司（「香港置業」，從事香港及中國內地地產代理業

務）之行政總裁。胡先生現負責監督香港置業整體運作。獲委任上述職位前，胡先生於二零零二年五月起出任香港置業董

事。彼於處理物業代理工作具有豐富經驗。胡先生已為本集團服務九年。

黃子華先生，43歲，獲委任為本集團一策略業務部門－工業、商業及商舖物業代理服務部之行政總裁，現負責為該部門制定

策略、監督營運、規劃銷售隊伍及管理市場推廣事宜。彼於處理物業代理工作具有豐富經驗。黃先生於一九九三年加入本集

團。

37

組織架構圖及行政人員

主席董事會

美聯移民顧問

(7)

EVI教育(8)

經絡按揭代理(9)

資訊科技(16)

培訓及拓展(14)

企業項目(24)

人力資源(18)

物業資訊(20)

法律(22)

公共關係(15)

策略發展及研究

(13)

內部審核(23)

財務(25)

廣告(17)

行政管理(19)

公司秘書(21)

美聯物業(2)

美聯工商舖(3)

美聯中國(4)

美聯澳門(5)

香港置業(6)

地產代理

管理委員會(1)

美聯資產管理

(10)

美聯測量師行

(11)

美聯大學堂(12)

業務部後勤部門

38

組織架構圖及行政人員（續）

(1) 管理委員會

黃建業主席兼董事總經理

林鳳芳CPA，FCCA執行董事

陳坤興執行董事

郭應龍執行董事

葉潔儀董事總經理（企業事務）

黃子華行政總裁

胡日發行政總裁

謝梓旻MBA董事（企業拓展）

顧國泰董事（出版）

黃靜怡高級經理

業務部

地產代理

(2) 美聯物業

陳坤興行政總裁

伍創業董事（香港）

何銘培董事（九龍）

布少明董事（新界）

(3) 美聯工商舖

黃子華行政總裁

盧展豪營運總監（商舖）

黃漢成營業董事（商業）

陳偉志營業董事（工業）

(4) 美聯中國

郭應龍行政總裁

張志文CPA，CPA(Aust)，Mcom財務總監（中國）

(5) 美聯澳門

張一輝RICS，HKIS行政總裁

楊朗明營運總監

(6) 香港置業

胡日發行政總裁

李志成執行董事

(7) 美聯移民顧問

吉安行政總裁

(8) EVI教育亞洲有限公司（股份代號：8090）

龐維新行政總裁

(9) 經絡按揭代理

楊國瑞行政總裁

(10) 美聯資產管理

朱德朗MBA副主席

施德芝Ph.D，CFP，CPA行政總裁

(11) 美聯測量師行

林子彬HKIS董事

(12) 美聯大學堂

葉潔儀行政總裁

後勤部門

(13) 策略發展及研究

劉嘉輝高級經理

(14) 培訓及發展

葉國雄高級經理

(15) 公共關係

黃偉燕高級經理

(16) 資訊科技

馮浩陞MBA科技總監

(17) 廣告

陳婉呭助理董事

(18) 人力資源

何家寶經理

(19) 行政管理

鄺翠玉高級經理

(20) 物業資訊

戴寶華經理

(21) 公司秘書

袁詠筠ACS，ACIS，MBA經理

(22) 法律

許顯聲高級法律顧問

(23) 內部審核

鄧煦雯CPA，FCCA內部核數師

(24) 企業項目

顧國泰董事（出版）

(25) 財務

甘敏儀FCPA，CPA(Aust)總財務總監（集團）

39

獨立核數師報告致美聯集團有限公司

（在百慕達註冊成立之有限公司）全體股東之獨立核數師報告

本核數師已完成審核第40頁至第102頁所載美聯集團有限公司（「貴公司」）之財務報表，當中載有於二零零六年十二月三十一日之綜合及公司資產負債表、截至該日止年度之綜合收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表，以及主要會計政策概要及其他說明附註。

董事就財務報表須承擔之責任貴公司董事須負責遵照香港會計師公會頒佈之香港財務申報準則及香港公司條例之披露規定，編製及真實公平呈列該等財務報表。此項責任包括設計、實施及維護與編製及真實公平呈列財務報表有關之內部監控，以確保並無不論是否因欺詐或錯誤引起之重大錯誤陳述；選擇並應用適當之會計政策；及在不同情況下作出合理之會計估算。

核數師之責任本核數師之責任為按照百慕達一九八一年公司法第90條根據本核數師之審核工作向整體股東報告對此等財務報表之意見，本報告除此以外並無其他用途。本核數師不會就本報告之內容向任何其他人士承擔或負上任何責任。

本核數師已根據香港會計師公會頒佈之香港審計準則進行審核。該等準則規定本核數師須遵守道德規定以計劃及進行審核，以合理確定財務報表不含任何重大錯誤陳述。

審核包括進行程序以取得與財務報表所載金額及披露事項有關之審核憑證。選取之程序須視乎核數師之判斷，包括評估不論是否因欺詐或錯誤引起對財務報表存在之重大錯誤陳述之風險。在作出該等風險評估時，核數師考慮與編製及公平呈列財務報表有關之內部監控，以設計切合有關情況之適當審核程序，但並非旨在對貴公司之內部監控是否有效表達意見。審核亦包括評估董事所採用會計政策是否恰當及所作出會計估算是否合理，以及評估財務報表之整體呈列方式。

本核數師相信，本核數師已取得充分恰當之審核憑證，作為審核意見之基礎。

意見本核數師認為，上述財務報表乃根據香港財務申報準則真實公平地顯示貴集團與貴公司於二零零六年十二月三十一日結算時之財務狀況，及貴集團截至該日止年度之溢利及現金流量，並按照香港公司條例之披露規定妥為編製。

羅兵咸永道會計師事務所

執業會計師

香港，二零零七年三月十二日

40

綜合收益表截至二零零六年十二月三十一日止年度

二零零六年二零零五年附註港幣千元港幣千元

營業額 5 1,972,124 2,332,004

其他收益 5 42,534 37,464

總收益 2,014,658 2,369,468

其他收入淨額 6 40,052 16,844

僱員成本 7 (1,085,435) (1,280,523)

折舊及攤銷成本 (63,863) (59,828)

其他經營成本 8 (732,276) (805,689)

經營溢利 173,136 240,272

融資成本 9 (3,739) (2,636)

應佔共同控制實體溢利減虧損 7,989 5,868

除所得稅前溢利 177,386 243,504

所得稅開支 10 (33,118) (34,676)

年內溢利 144,268 208,828

應佔：

權益持有人 29 149,940 213,626

少數股東權益 (5,672) (4,798)

144,268 208,828

每股盈利

基本 12 港幣20.4仙港幣29.2仙

攤薄 12 港幣20.4仙港幣29.2仙

股息 13 73,308 86,038

41

綜合資產負債表二零零六年十二月三十一日結算

二零零六年二零零五年

附註港幣千元港幣千元

資產

非流動資產

物業、廠房及設備 15 77,805 119,813投資物業 16 27,548 99,670租賃土地及土地使用權 17 106,346 123,482

無形資產 18 36,689 46,584於共同控制實體之權益 21 11,716 14,700可供出售金融資產 22 49,583 34,286

持有至到期日之投資 23 11,044 11,038按公平值計入溢利或虧損之金融資產 25 31,804 22,359遞延稅項資產 31 18,434 20,904

370,969 492,836----------------- -----------------

流動資產

應收帳款 24 860,483 816,186其他應收款、預付款項及按金 146,166 144,134按公平值計入溢利或虧損之金融資產 25 19,984 17,294

本期稅項資產 1,790 －

現金及銀行結餘 26 529,824 376,702

1,558,247 1,354,316----------------- -----------------

總資產 1,929,216 1,847,152

42

綜合資產負債表（續）二零零六年十二月三十一日結算



權益

權益持有人

股本 28 73,245 73,466股份溢價 28 273,062 281,212

其他儲備 29 729,678 634,905擬派股息 29 52,737 11,755

1,128,722 1,001,338

少數股東權益 65,697 71,049

權益總額 1,194,419 1,072,387----------------- -----------------

負債

非流動負債

借款 30 10,665 48,508遞延稅項負債 31 750 1,992

11,415 50,500----------------- -----------------

流動負債

應付帳款 27 393,960 377,255

其他應付款及應計費用 327,644 308,103借款 30 1,778 32,160本期稅項負債－ 6,747

723,382 724,265----------------- -----------------

總負債 734,797 774,765----------------- -----------------

權益及負債總額 1,929,216 1,847,152

流動資產淨值 834,865 630,051

總資產減流動負債 1,205,834 1,122,887

董事董事

林鳳芳陳坤興

43

資產負債表二零零六年十二月三十一日結算

二零零六年二零零五年附註港幣千元港幣千元

資產非流動資產於附屬公司之投資 19 108,501 108,501可供出售金融資產 22 49,583 34,286持有至到期日之投資 23 11,044 11,038遞延稅項資產 31 350 438

169,478 154,263----------------- -----------------

流動資產其他應收款、預付款項及按金 493 497附屬公司欠款 20 856,448 859,165按公平值計入溢利或虧損之金融資產 25 6 8本期稅項資產 1,848 232現金及銀行結餘 26 114 113

858,909 860,015----------------- -----------------

總資產 1,028,387 1,014,278

權益權益持有人股本 28 73,245 73,466股份溢價 28 273,062 281,212其他儲備 29 357,945 415,357擬派股息 29 52,737 11,755

權益總額 756,989 781,790----------------- -----------------

負債流動負債其他應付款及應計費用 21,323 23,035欠附屬公司之款項 20 250,075 209,453

總負債 271,398 232,488----------------- -----------------

權益及負債總額 1,028,387 1,014,278

流動資產淨值 587,511 627,527

總資產減流動負債 756,989 781,790

董事董事林鳳芳陳坤興

44

綜合權益變動表截至二零零六年十二月三十一日止年度

少數股東

股本股份溢價其他儲備權益持有人權益合計

港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

於二零零六年一月一日 73,466 281,212 646,660 1,001,338 71,049 1,072,387------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

可供出售金融資產公平值變動－－ 15,297 15,297 － 15,297

外幣換算差額－－ 954 954 － 954

直接於權益確認之收益淨額－－ 16,251 16,251 － 16,251

年內溢利－－ 149,940 149,940 (5,672) 144,268

年內確認收入／（開支）總額－－ 166,191 166,191 (5,672) 160,519------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

僱員股份福利－－ 1,890 1,890 － 1,890

出售一家附屬公司－－－－ 320 320

購回本公司股份 (221) (8,150) － (8,371) － (8,371)

已付二零零五年末期股息－－ (11,755) (11,755) － (11,755)

已付二零零六年中期股息－－ (20,571) (20,571) － (20,571)

(221) (8,150) (30,436) (38,807) 320 (38,487)------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

於二零零六年十二月三十一日 73,245 273,062 782,415 1,128,722 65,697 1,194,419

45

綜合權益變動表（續）截至二零零六年十二月三十一日止年度

少數股東

股本股份溢價其他儲備權益持有人權益合計


於二零零五年一月一日 70,439 131,700 614,897 817,036 － 817,036------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

可供出售金融資產公平值變動－－ (23,737) (23,737) － (23,737)

可供出售金融資產減值虧損－－ 5,789 5,789 － 5,789

外幣換算差額－－ 1,573 1,573 － 1,573

直接於權益確認之開支淨額－－ (16,375) (16,375) － (16,375)

年內溢利－－ 213,626 213,626 (4,798) 208,828

年內確認收入／（開支）總額－－ 197,251 197,251 (4,798) 192,453------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

發行新股份 3,844 183,356 － 187,200 － 187,200

新股發行開支－ (4,054) － (4,054) － (4,054)

購回本公司股份 (817) (29,790) － (30,607) － (30,607)

僱員股份福利－－ 163 163 － 163

收購附屬公司－－－－ 75,847 75,847

已付二零零四年末期股息－－ (91,368) (91,368) － (91,368)

已付二零零五年中期股息－－ (74,283) (74,283) － (74,283)

3,027 149,512 (165,488) (12,949) 75,847 62,898------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

於二零零五年十二月三十一日 73,466 281,212 646,660 1,001,338 71,049 1,072,387

47

財務報表附註1. 一般資料

美聯集團有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「本集團」）主要於香港、中華人民共和國（「中國」）及澳門提供物

業代理服務，設有超過400家分行。本公司為於百慕達註冊成立之有限公司，並於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）

主板上市。其註冊辦事處地址為Clarendon House, Church Street, Hamilton HM11, Bermuda，主要辦事處位於香港中環德輔

道中19號環球大廈25樓2505-2508室。

此等財務報表已於二零零七年三月十二日經董事會（「董事」或「董事會」）批准。

2. 主要會計政策概要

編製此等財務報表採納之主要會計政策載列如下。此等政策於所有呈報年度貫徹應用。

(a) 編製基準

本公司之財務報表乃根據香港財務申報準則（「香港財務申報準則」）按照歷史成本慣例編製，並就重估投資物業、

可供出售金融資產及按公平值計入溢利或虧損之金融資產與金融負債（包括衍生金融工具）按公平值列帳作出修

訂。

按照香港財務申報準則編製財務報表須運用若干重要會計估計，管理層應用本集團會計政策時亦須作出判斷。涉

及較高水平判斷或較複雜之範疇，或相關假設及估計對財務報表屬重大之範疇已於附註4披露。

於二零零六年，本集團採納以下與其業務有關之香港財務申報準則及香港會計準則（「香港會計準則」）之新修訂

及詮釋。

香港會計準則第21號（修訂本）於海外業務之新投資

香港會計準則第39號及國際財務報告準則第4號（修訂本）財務擔保合約

香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋第4號釐定安排是否包含租賃

採納該等修訂及詮釋對本集團的會計政策未有任何影響。

本集團並無提前採納下列與本集團業務有關且必須於二零零六年五月一日或之後開始之會計期間或較後期間採

納之新訂準則以及已頒佈準則之修訂及詮釋：

(i) 香港財務申報準則第7號「金融工具︰披露」及香港會計準則第1號︰「財務報表呈報－資本披露」要求新增披露

項目主要為市場風險敏感度分析及資本披露。

(ii) 香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋第8號「香港財務申報準則第2號範圍」規定，倘交易之代價涉及發行股

本工具，而已收可識別代價低於已發行股本工具公平值，則必須釐定有關交易是否屬於香港財務申報準則第

2號之範圍內。

48

財務報表附註（續）

2. 主要會計政策概要（續）

(a) 編製基準（續）

(iii) 香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋第10號「中期財務報告及減值」，禁止於其後結算日撥回於中期期間就

商譽、股本工具投資及按成本列帳金融資產投資確認之減值虧損。

本集團將自二零零七年一月一日起採納上述詮釋，惟預期不會對本集團之財務情況構成任何重大影響。

(b) 綜合財務報表

綜合財務報表包括本公司及各附屬公司截至十二月三十一日止之財務報表。

(i) 附屬公司

附屬公司乃指本集團一般控制其半數以上投票權，且有權監管其財務及營運政策之實體。於評估其是否控制

另一家實體時，本集團會考慮現時可行使或可兌換之潛在投票權存在與否及其影響。

附屬公司之帳目自控制權轉讓予本集團之日起綜合計入，而有關帳目將於該控制權終止之日剔除綜合計入帳

目。

收購會計法用於計算本集團收購附屬公司。收購成本按於所給予資產、所發行股本工具及所產生或承擔負債

於交換日期之公平值計量，另加收購之直接應佔成本。於業務合併取得之可識別資產以及承擔之負債及或然

負債，初步按收購日期之公平值計量，而不論任何少數股東權益的數額。收購成本超出本集團所佔可識別資

產淨值公平值之差額乃記錄為商譽。倘收購成本少於所收購附屬公司資產淨值之公平值，則有關差額直接於

收益表確認。

集團內公司間之交易、集團內公司間交易之結餘及未變現收益均予以對銷。未變現虧損亦會對銷，惟有證據

顯示所轉讓資產出現減值之交易除外。附屬公司之會計政策於有需要時已作出更改，以確保本集團採納之政

策貫徹一致。

在本公司之資產負債表內，附屬公司之投資以成本值減去減值虧損準備入帳。附屬公司之業績由本公司按股

息收入為基準入帳。

49



(b) 綜合財務報表（續）

(ii) 共同控制實體

共同控制實體指在合約安排下之合營企業，據此本集團與其他人士共同進行經濟活動，該活動受雙方共同控

制，任何一方對該活動均沒有單方面之控制權。於共同控制實體之投資以權益法計算，初步按成本值確認。

本集團應佔共同控制實體之收購後損益於收益表確認，應佔收購後儲備變動於儲備確認。累計收購後變動就

投資帳面值作出調整。當本集團應佔共同控制實體虧損相當於或超出其於該共同控制實體之權益，包括任何

其他無抵押應收款時，本集團不會確認進一步虧損，除非其已產生責任或代表共同控制實體付款。

本集團與其共同控制實體間交易之未變現收益，按照本集團於該共同控制實體之權益為限對銷。除非有關交

易具有已轉讓資產出現減值之證據，否則未變現虧損亦會對銷。共同控制實體之會計政策已於需要時更改，

確保與本集團所採納政策貫徹一致。

(c) 分部報告

業務分部指從事提供產品或服務之一組資產及業務，而該組資產及業務之風險及回報與其他業務分部有別。地區

分部乃在特定經濟環境下從事提供產品或服務，而該分部之風險及回報與在其他經濟環境經營之分部有別。

(d) 外幣換算

(i) 功能和呈報貨幣

本集團旗下各公司的財務報表所列交易均採用有關實體營業所在的主要經濟環境通用的貨幣（「功能貨幣」）

為計算單位。財務報表以港幣呈報，而港幣為本公司的功能貨幣及呈報貨幣。

(ii) 交易及結餘

外幣交易按交易當日適用的匯率兌換為功能貨幣。因結算交易及按結算日匯率換算以外幣列值貨幣資產和負

債產生的匯兌損益，均於收益表確認。

非貨幣金融資產及負債之換算差額列作公平值損益之一部分。以公平值計入溢利或虧損之權益等非貨幣金融

資產及負債之換算差額則於損益確認，作為公平值損益之一部分。按可供出售權益分類等非貨幣金融資產的

換算差額，則計入權益內可供出售儲備。

50



(d) 外幣換算（續）

(iii) 集團旗下公司

集團旗下所有功能貨幣與呈報貨幣不同之實體之業績及財務狀況，按以下方式換算為呈報貨幣：

－各資產負債表所呈列資產及負債，按結算日之收市匯率換算；

－各收益表之收入及支出，按平均匯率換算；及

－所有匯兌差額將確認為個別權益項目。

綜合財務報表時，換算於海外業務之淨投資所產生匯兌差額及指定用作對沖該等投資之借款及其他貨幣工具

之匯兌差額均計入權益。出售全部或部分海外業務時，記錄於權益中之匯兌差額於收益表確認為出售收益或

虧損之一部分。

收購海外實體所產生商譽及公平值調整視作海外實體之資產及負債處理，並按收市匯率換算。

(e) 物業、廠房及設備

物業、廠房及設備按歷史成本減累積折舊及累積減值虧損入帳。歷史成本值包括收購資產直接應佔開支。

當與資產有關之未來經濟利益可能流入本集團，以及資產成本能可靠計算時，其後成本才會計入資產之帳面值或

確認為獨立資產（視適用情況而定）。被取代部分之帳面值已剔除確認。所有其他維修及保養費於產生財政期間於

收益表扣除。

物業、廠房及設備之折舊以直線法於其估計可用年期內分配其成本至剩餘價值。所採用年率如下：

樓宇 50年

租賃物業裝修 2至3年

傢俬及裝置 4年

辦公室設備 4年

汽車 4年

資產之剩餘價值及可用年期會於各結算日審閱及調整（如適用）。

倘資產之帳面值超過其估計可收回金額，則其帳面值將即時撇減至可收回金額。

出售之損益按比較所得款項與帳面值釐定，並於收益表內其他經營成本確認。

51



(f) 投資物業

就長期租金收益或資本增值或同時兩者持有且並非由本集團內公司佔用之物業，按投資物業分類。

投資物業包括按經營租約持有之土地及按融資租約持有之樓宇。按經營租約持有之土地，當符合投資物業其他定

義時按投資物業分類及計帳，而經營租約則視為融資租約列帳。

投資物業初步按成本（包括相關交易成本）計算。

初步確認後，投資物業按公平值列帳。公平值乃按於有需要時就特定資產性質、地點或狀況差別調整由本集團所

聘用專業估值師根據活躍市場價格進行之估值計算。倘並未獲得該項資料，本集團會使用其他估值法，譬如較不

活躍之市場的最近價格或貼現現金流量預測。

投資物業公平值可反映（其中包括）現有租約之租金收入，以及基於現行市況就未來租約所得租金收入作出之假

設。

公平值亦按照類似基準反映可能就有關物業預算之任何現金流出，當中部分確認為負債，包括有關分類為投資物

業之土地的融資租約負債；或然租金付款等其他項目不會於財務報表確認。

其後開支僅於有關資產之未來經濟利益可能流入本集團，以及資產成本能可靠計算時，計入該項資產之帳面值。

所有其他維修及保養費於產生之財政期間在收益表支銷。

重新發展為持續使用之投資物業或所屬市場漸趨淡靜之投資物業仍按公平值計量。

公平值變動於收益表確認為其他收入之一部分。

倘投資物業轉為業主自用，則重新分類為物業、廠房及設備，其於重新分類日期之公平值就會計目的列為成本。興

建或發展作日後用途之投資物業分類為物業、廠房及設備，並按成本列帳，直至興建或發展竣工，則重新分類及於

其後當作投資物業列帳。

倘一項物業基於其用途改變而成為投資物業，該項物業於轉讓日期之帳面值與公平值間產生之任何差額，於權益

確認為重估物業、廠房及設備。然而，倘公平值收益回撥過往減值虧損，有關收益會於收益表確認。

52



(g) 無形資產

(i) 商譽

商譽指於收購日期收購成本超出本集團應佔所收購附屬公司可識別資產淨值公平值之差額。收購附屬公司所

產生商譽計入無形資產。獨立確認之商譽每年測試減值，並按成本減累積減值虧損列帳。商譽減值虧損不會

回撥。出售實體產生之收益及虧損包括售出實體有關商譽之帳面值。

測試減值時，商譽分配至各現金產生單位。有關分配乃向預期受惠於產生商譽的業務合併之多個或多組現金

產生單位。

(ii) 研究及網站開發費用

開發網站之費用，包括開發網站時耗用之物料及服務之外部直接成本，會撥充資本，而有關費用於網站大致

上完成並適合作擬定用途時終止撥充資本，惟用作增加網站功能或素材之費用除外。網站開發費用會以直線

法按三年期間（網站之估計可使用年期）攤銷。已撥充資本之網站開發費用按成本減累積攤銷及減值虧損列

帳。

有關開發網站之研究與其他開發費用及網站維修成本，均於產生之財政期間列作開支。

(h) 非金融資產減值

並無可用期限或未可使用的資產毋須攤銷，但此等資產每年須檢測減值。如發生任何可能導致未能收回資產帳面

值的事項或情況變化，本集團亦會檢討該資產的減值情況。減值虧損為資產帳面值超越其可收回價值之數額。可

收回金額為資產公平值減出售成本後之價值，與其使用價值之間的較高者。為了評估資產減值，本集團按可個別

確認其現金流量的最低水平（現金產生單位）劃分資產類別。商譽以外減值資產會於各結算日審閱回撥減值之可

能性。

(i) 金融資產

本集團將其金融資產分類為以下類別：貸款及應收款、持有至到期日之投資、按公平值計入溢利或虧損之金融資

產及可供出售金融資產。分類取決於收購金融資產之目的。管理層於初步確認時釐定其金融資產之分類，並於每

個結算日重新評估有關分類。

53



(i) 金融資產（續）

(i) 貸款及應收款

貸款及應收款為並無於活躍市場掛牌而有固定或可釐定付款的非衍生金融資產。貸款及應收款計入流動資產，

惟到期日為結算日起計12個月以上者除外，此等貸款及應收款分類為非流動資產。貸款及應收款於資產負債

表計入應收帳款及其他應收款。

(ii) 持有至到期日之投資

持有至到期日之金融資產為有固定或可釐定付款及固定年期的非衍生金融資產，且本集團管理層有意及能夠

持有至到期日。倘本集團所出售持有至到期日之金融資產金額屬重大，整個類別將受影響，並重新分類為可

供出售。持有至到期日之金融資產會計入非流動資產，惟到期日為自結算日起計十二個月內者，則分類為流

動資產。

(iii) 按公平值計入溢利或虧損之金融資產

倘購買主要目的乃用作買賣，有關金融資產（包括衍生金融工具）會分類為按公平值計入溢利或虧損或由管

理層指定。倘歸類為此類別之資產乃持作買賣或預期自結算日起計十二個月內變現，則會分類為流動資產。

(iv) 可供出售金融資產

可供出售金融資產為指定列入此類別或並無分類為任何其他類別之非衍生工具。除非管理層有意於結算日起

計12個月內出售可供出售金融資產，否則會計入非流動資產。

金融資產之常規買賣於買賣日期確認，即本集團承諾買賣資產之日期。投資初步按公平值加所有並非按公平值計

入溢利或虧損之金融資產之交易成本確認。按公平值計入溢利或虧損之金融資產初步按公平值確認，而交易成本

會於收益表支銷。自投資收取現金流量之權利屆滿或轉讓而本集團轉讓所有權絕大部分風險及回報時，將會剔除

確認金融資產。可供出售金融資產及按公平值計入溢利或虧損之金融資產其後按公平值列帳。貸款及應收款以實

際利率法按攤銷成本列帳。

按公平值計入溢利或虧損之金融資產之公平值變動產生之收益及虧損，於產生期間於收益表，呈列為其他收入。

當本集團有權收取款項時，按公平值計入溢利或虧損之金融資產相關股息收入，會於收益表確認為其他收入的一

部分。

貨幣可供出售金融資產之公平值變動於權益內確認。當分類為可供出售之證券售出或減值，於權益確認之累計公

平值調整會計入收益表，作為投資證券之收益及虧損。

54



(i) 金融資產（續）

持至到期日之投資及可供出售金融資產之利息收入，乃於收益表確認為其他收入之一部分。當本集團有權收取款

項時，可供出售股本工具之股息於收益表確認為其他收入之一部分。

報價投資之公平值按現行買入價計算。倘金融資產市場並不活躍及屬非上市證券，本集團會以估值法確立公平值，

包括使用近期公平交易、參考大致上相同之其他工具、貼現現金流量分析及期權定價模式，且盡量使用市場數據

及盡量減少倚賴特定實體數據。

本集團於每個結算日評估有無客觀證據顯示金融資產或一組金融資產已減值。倘股本證券分類作可供出售，確定

證券有否出現減值時，會考慮證券公平值有否大幅或長期降至低於成本。倘可供出售金融資產出現任何該等跡象，

累積虧損按收購成本與現行公平值間差額減早前於溢利或虧損確認之金融資產任何減值虧損計量，自權益中剔除，

而於收益表確認。就股本工具於收益表確認之減值虧損，不會透過收益表回撥。

(j) 應收帳款及其他應收款

應收帳款及其他應收款初步按公平值確認，其後使用實際利率法按攤銷成本計量，並扣除減值撥備。當有客觀證

據顯示本集團未能根據應收款之原訂條款收回所有到期款項，則會作出應收帳款及其他應收款之減值撥備。債務

人面臨重大財務困難、債務人可能破產或重組財務，以及未能履行或逾期付款均被視為應收帳款減值之指標。撥

備金額為資產帳面值與預期日後現金流量之現值間之差額，按原本實際息率貼現。資產帳面值透過使用準備帳減

少，而虧損金額於收益表確認為其他營運開支。當未能收回應收帳款，則用作撇減應收帳款之準備帳。其後收回先

前撇減之金額會計入收益表內其他營運開支。

(k) 現金及現金等價物

現金及現金等價物包括手頭現金、銀行活期存款、原定到期日為三個月或以下之其他短期高流通量投資及銀行透

支。銀行透支於資產負債表呈列為流動負債項下借款。

(l) 股本

普通股分類為權益。發行新股份或購股權直接應佔成本增幅於權益列示為自所得款項扣除稅項之扣減。

倘本集團任何公司購買本公司股本，已付代價（包括扣除所得稅後之任何直接應佔遞增成本）自權益扣除。

55



(m) 應付帳款

應付帳款初步按公平值確認，其後利用實際利率法按攤銷成本計量。

(n) 借款

借款初步以公平值確認（減去所產生之交易成本）。借款其後以攤銷成本列帳。所得款項（扣除交易成本）與贖回

價值間之差額，乃以實際利率法於借款期間在收益表確認。

借款歸類為流動負債，除非本集團有權無條件將債項延長至結算日起計最少12個月後清償則作別論。

(o) 遞延稅項

遞延稅項乃就資產與負債的稅基及有關資產與負債於財務報表中的帳面值兩者的暫時差額，以負債法作出全數撥

備。然而，倘遞延稅項乃產生自於交易（業務合併除外）初步確認資產或負債，而當時之交易並無影響會計或應課

稅溢利或虧損，則不會列帳。遞延稅項乃以於結算日訂明或實際訂明之稅率及法例釐定，並預期於變現相關遞延

稅項資產或償還遞延稅項負債時適用。

遞延稅項資產之確認以預期日後可能出現應課稅溢利用作抵銷暫時差額為限。

本集團就附屬公司及共同控制實體投資產生之暫時差額作出遞延稅項撥備，除非本集團可控制撥回該暫時差額之

時間，且該暫時差額不大可能於可預見將來撥回則屬例外。

(p) 僱員福利

(i) 僱員應得假期

僱員應得年假於有關假期應計予僱員時確認。本集團已為僱員於截至結算日止提供服務估計所享有年假之預

計負債作出撥備。

僱員應得之病假及產假或陪產假於休假時始予確認。

(ii) 退休計劃責任

本集團為所有僱員提供定額供款退休計劃，供款乃按計劃規則指定之比率計算，供款於向基金支付時會扣自

收益表。

56



(p) 僱員福利（續）

(iii) 以股份為基礎的補償

本集團設有以股本結算並以股份支付之補償計劃。本集團向董事、全職僱員及諮詢顧問授出購股權。

就僱員所提供服務授出之購股權之公平值確認為開支。歸屬期內支銷總額，參考所授出購股權之公平值釐定，

不包括任何非市場性質歸屬條件所產生影響。非市場性質歸屬條件列入預期可予行使購股權數目之假設。於

每個結算日，本集團檢討預期可予行使購股權數目的估計，並於收益表確認修訂原有估計之影響（如有），並

對權益作出相應調整。

已收所得款項扣除任何直接應計交易成本後，於購股權獲行使時撥入股本（面值）及股份溢價。

(q) 撥備

當本集團因過往事件承擔現有法律或推定責任，而解除責任很有可能導致資源流出，且金額能夠可靠計算之情況

下，便會確認撥備。本集團不會就日後經營虧損作出撥備。

倘本集團承擔若干類似責任，於釐定解除責任是否需要流出資源時，將以整類責任為考慮。即使同類責任當中任

何一個項目導致資源流出之可能性甚低，亦會確認撥備。

撥備按預期清償責任所需開支之現值計量，現值以可反映現時市場對貨幣時間價值之評估及特定責任風險之稅前

利率折算。除著時間流逝增加之撥備會確認為利息開支。

(r) 收益確認

收益包括於本集團日常業務過程中服務及銷售貨品之公平值。收益乃扣除銷售稅、退款、回扣及折扣以及其他減

少收益之因素列帳。

當未來經濟利益可能流入本集團，而該金額能可靠地計量及已符合各業務之特定準則，則確認收益。

物業代理及推廣服務所得之代理費收益，乃於有關協議成為無條件或不可撤回時確認。

互聯網教育服務收入於提供有關服務時確認。

經營租賃之租金收入按直線法確認。

57



(r) 收益確認（續）

網上廣告收入及其他服務收入（包括物業估值、其他廣告宣傳及轉介服務之收入）乃於提供服務時確認。

股息收入乃於確定收取股息權利時予以確認。

利息收入以實際利率法按時間比例確認。

(s) 經營租賃

凡擁有權絕大部分風險及回報由出租人保留之租賃，均分類為經營租賃。經營租賃（扣除自出租人獲取之任何獎

勵）於租期以直線法扣自收益表。

(t) 股息分派

股息分派於股息成為本集團法定及訂約責任期間在財務報表確認為負債。

(u) 或然負債

或然負債指因過往發生之事件而可能引起之責任，此等責任只能就本集團不能完全控制之一宗或多宗未來不確定

事件會否出現才能確認。或然負債亦可能是因為已發生之事件而引致之現有責任，但由於可能不需要消耗經濟資

源，或責任金額未能可靠地衡量而未有確認。

或然負債不會被確認，但會在財務報表附註中披露。假若消耗資源之可能性改變導致可能出現資源消耗，此等負

債將被確認為撥備。

58


3. 財務風險管理

(a) 財務風險因素

本集團經營活動面對各種財務風險：外匯風險、利率風險、信貸風險及流動資金風險。

(i) 外匯風險

本集團於香港及若干海外國家經營業務，因不同貨幣兌港幣而須承擔外匯風險。外匯風險源自日後進行之商

業交易、已確認資產與負債以及於海外業務之投資淨額。

本集團並無使用任何遠期合約、外幣借款或其他方式對沖外匯風險。

(ii) 利率風險

由於本集團並無重大計息資產，故本集團之收入及經營現金流量大致上不受市場利率變動影響。本集團之利

率變動風險主要源自銀行貸款。不同息率之銀行貸款導致本集團須面對現金流量利率風險。本集團銀行借款

詳情於下文附註30披露。

本集團並無使用任何利率掉期對沖現金流量利率風險。

(iii) 信貸風險

由於本集團有大量客戶，故並無重大信貸風險集中情況。向客戶提供之物業代理服務以現金或支票結帳。

(iv) 流動資金風險

本集團之流動資金風險管理審慎，備有充足之現金及有價證券，並透過充裕已承諾信貸融資維持充足資金。

由於相關業務屬活躍多變，故管理層旨在維持充裕信貸融資，以保持資金之靈活彈性。

59


3. 財務風險管理（續）

(b) 公平值評估

由於於短期內到期，本集團之金融資產（包括現金及現金等價物、於認可財務機構之存款、應收帳款）及金融負債

（包括應付帳款及短期借款）之帳面值與公平值相若。

於活躍市場買賣之金融工具之公平值，按結算日市場報價為基準。

並非於活躍市場買賣之金融工具之公平值，以估值方法釐定。本集團以多種方法並按各結算日現行市況作出假設

估值。

長期負債公平值則以類似工具的市場報價或交易商報價釐定。其餘金融工具公平值則以預計貼現現金流量等其他

方法釐定。

投資物業公平值以最近活躍市場價格或貼現現金流量預測為基礎計算。

4. 關鍵會計估計及判斷

估計及判斷不斷按過往經驗及其他因素評核並以此為基準，包括預期相信於有關情況屬合理的日後事項。

(a) 關鍵會計估計及假設

本集團就日後作出估計及假設，因此而作出之估計按定義大多有別於相關實際結果。下文詳述有重大風險或會導

致下一個財政年度內資產及負債帳面值作出重大調整之有關估計及假設。

(i) 應收帳款減值

管理層決定是否就應收帳款減值撥備。此項估計基於按業務分部劃分之折扣、壞帳及撇帳之過往模式以及現

行市況決定。管理層於各結算日重新評估撥備。

60


4. 關鍵會計估計及判斷（續）

(a) 關鍵會計估計及假設（續）

(ii) 投資物業公平值

投資物業之估值乃按每項物業之公開市值為基礎，經由本集團聘用之專業估值師審閱。管理層將考慮多種來

源之資料以重新評估所用假設，包括：(i)不同性質、狀況或地點物業於活躍市場之現行價值，並作出調整以反

映差異；及(ii)類似物業於較不活躍市場之近期價格，並作出調整以反映自該等價格成交日期以來之經濟狀況

變動。

(iii) 商譽減值

本集團每年或於發生事件或情況有變顯示資產可能減值時，會按照本集團會計政策就商譽檢測減值。現金產

生單位之可收回金額乃按使用價值法釐定。該等計算法需要使用重大估計及判斷。

(b) 應用會計政策時之重大判斷

投資物業與業主自用物業之間差異

本集團決定物業是否列作投資物業。於作出判斷時，本集團考慮物業是否可以大致上獨立於實體所持其他資產而

自行產生現金流量。業主自用物業所產生現金流量不單自來自物業，亦來自於生產或供應過程中所用其他資產。

若干物業包括持有作賺取租金或升值用途之部分，而另一部分則持有作生產或供應貨品或服務或行政用途。倘該

等部分可分開出售或以融資租賃分開出租，本集團會分開將有關部分入帳。倘該等部分不可分開出售，在物業僅

小部分作自用用途之情況下方列作投資物業，本集團須判斷配套設施之重要程度，會否導致物業不可列作投資物

業。本集團於作出判斷時就個別物業作出考慮。

61


5. 營業額、收益及分部資料

(a) 營業額及其他收益


港幣千元港幣千元

營業額

物業代理收益 1,972,124 2,332,004----------------- -----------------

其他收益

投資物業之總租金收入 2,606 5,243

網上廣告收入 5,573 5,746

互聯網教育服務收入 27,124 22,791

其他服務收入 7,231 3,684

42,534 37,464----------------- -----------------

總收益 2,014,658 2,369,468

62


5. 營業額、收益及分部資料（續）

(b) 分部資料

本集團共有四個主要業務分部，包括住宅物業代理、工業及商業物業代理、物業租賃及互聯網教育服務。本集團之

其他業務主要包括網上廣告服務、廣告服務及估值業務。

截至二零零六年十二月三十一日止年度

工業及分部之間

住宅商業互聯網抵銷及

物業代理物業代理物業租賃教育服務其他未予分配合計

港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

營業額

外部銷售 1,677,067 295,057 －－－－ 1,972,124

其他收益

外部銷售－－ 2,606 27,124 12,804 － 42,534分部之間銷售－－ 10,090 － 3,948 (14,038) －

分部收益 1,677,067 295,057 12,696 27,124 16,752 (14,038) 2,014,658

分部業績 73,749 64,043 15,430 (15,778) 5,780 43,444 186,668

未予分配收入 16,092未予分配成本 (43,285)

未計利息收入及融資成本

之經營溢利 159,475融資收入淨額 9,922

應佔共同控制實體溢利

減虧損 (177) －－－ 8,166 － 7,989

除所得稅前溢利 177,386

所得稅開支 (33,118)

年內溢利 144,268

63



(b) 分部資料（續）

於二零零六年十二月三十一日





分部資產 1,013,233 117,409 103,513 153,126 22,033 － 1,409,314

於共同控制實體之權益 385 －－－ 11,331 － 11,716

未予分配資產 508,186

總資產 1,929,216

分部負債 601,037 67,218 1,026 6,264 8,095 － 683,640

未予分配負債 51,157

總負債 734,797

資本開支 13,852 1,168 5,752 762 55 7 21,596

折舊 45,474 4,524 183 959 423 155 51,718

攤銷－－ 1,812 9,895 － 438 12,145

其他非現金開支／（收入） 45,750 12,752 (6,913) (77) 74 － 51,586

64




截至二零零五年十二月三十一日止年度





營業額

外部銷售 2,053,191 278,813 －－－－ 2,332,004

其他收益

外部銷售－－ 5,243 22,791 9,430 － 37,464

分部之間銷售－－ 8,954 － 3,749 (12,703) －

分部收益 2,053,191 278,813 14,197 22,791 13,179 (12,703) 2,369,468

分部業績 168,468 47,770 21,224 (15,258) 5,128 73,695 301,027

未予分配成本 (70,281)

未計利息收入及融資成本

之經營溢利 230,746

融資收入淨額 6,890

應佔共同控制實體溢利

減虧損 (253) －－－ 6,121 － 5,868

除所得稅前溢利 243,504

所得稅開支 (34,676)

年內溢利 208,828

65









分部資產 1,007,530 102,316 193,722 161,817 13,574 － 1,478,959

於共同控制實體之權益 535 －－－ 14,165 － 14,700

未予分配資產 342,181

總資產 1,835,840

分部負債 587,468 60,486 2,043 5,736 5,763 － 661,496

未予分配負債 101,957

總負債 763,453

資本開支 82,331 5,962 67,235 62,145 308 － 217,981

折舊 44,546 3,227 160 707 113 128 48,881

攤銷－－ 3,162 7,415 － 370 10,947

減值支出－－－ 5,410 5,789 － 11,199

其他非現金開支／（收入） 94,398 23,563 (10,843) 103 239 － 107,460

由於並無佔本集團業務及運作超過10%於香港以外市場按內部匯報地區分部劃分之業務及運作，故並無呈列本集團按

地區分部劃分之分部資料分析。

66


6. 其他收入淨額



按公平值計入溢利或虧損之金融資產之已變現及未變現收益 15,930 193

可供出售金融資產減值－ (5,789)

銀行利息收入 13,661 9,526

上市投資之股息收入 3,109 2,071

投資物業之公平值變動 6,913 10,843

出售一家共同控制實體權益之收益 58 －

出售一家附屬公司之收益 381 －

40,052 16,844

7. 僱員成本



薪金及津貼 461,631 512,177

佣金 592,938 736,185

退休金成本－定額供款計劃 28,976 31,998

購股權（附註29） 1,890 163

1,085,435 1,280,523

由二零零零年十二月一日起，本集團設立強制性公積金（「強積金」）計劃予所有合資格員工（包括執行董事）參與。本

集團及員工向強積金計劃之供款乃根據強積金計劃之規則所訂之比例計算。強積金計劃之資產與本集團之資產分開，

由獨立管理之基金持有。

於收益表扣除之強積金計劃成本指本集團已付及應付予基金之供款。應付予基金合共港幣2,144,000元（二零零五年：港

幣2,655,000元）之供款已列於二零零六年十二月三十一日之其他應付款及應計費用內。

本集團亦就中國若干附屬公司向市政府設立之僱員退休計劃供款。市政府承諾承擔本集團所有現有及未來退休員工之

退休福利責任。此等計劃之供款於產生時在收益表中扣除。

67


8. 其他經營成本

其他經營成本包括下列開支：



商譽減值（附註18）－ 5,410

物業、廠房及設備折舊（附註15） 51,718 48,881

租賃土地及土地使用權攤銷（附註17） 2,250 3,532

無形資產攤銷（附註18） 9,895 7,415

出售投資物業之虧損 518 －

出售租賃土地、物業、廠房及設備之虧損 4,996 1,013

寫字樓及商舖之經營租賃 271,506 225,423

呆壞帳準備 58,499 118,303

下列投資物業之直接經營開支：

－產生租金收入 111 115

－不會產生租金收入 51 58

核數師酬金 2,789 2,237

9. 融資成本



銀行貸款及透支利息

須於五年內悉數償還 1,445 586

毋須於五年內悉數償還 651 2,050

2,096 2,636

證券保證金融資利息 1,643 －

3,739 2,636

68


10. 所得稅開支



即期稅項

香港利得稅 32,256 47,140

海外稅項 329 396

往年度準備剩餘 (695) (1,954)

遞延稅項（附註 31） 1,228 (10,906)

33,118 34,676

香港利得稅乃按照本年度估計應課稅溢利以稅率17.5%（二零零五年：17.5%）提撥準備。海外溢利之稅項乃按本年度之

估計應課稅溢利根據本集團營運所在國家之現行稅率計算。

本集團之除所得稅前溢利之稅項與假若採用香港利得稅稅率而計算之理論稅額之差額如下：



除所得稅前溢利 177,386 243,504

減：應佔共同控制實體溢利 (7,989) (5,868)

169,397 237,636

按稅率17.5%計算 29,645 41,586

其他國家不同稅率之影響 (1,594) (1,077)

毋須繳稅之收入 (4,673) (4,313)

不可扣稅之支出 1,949 5,077

使用早前未確認之稅項虧損－ (5,378)

未確認之暫時差額 1,178 712

未確認之稅項虧損 8,210 8,837

確認早前未確認之稅項虧損－ (13,375)

其他 (1,597) 2,607

所得稅開支 33,118 34,676

69


11. 本公司權益持有人應佔溢利

本公司權益持有人應佔溢利港幣361,000元（二零零五年：港幣356,744,000元）於本公司財務報表處理。

12. 每股盈利

基本每股盈利乃按年內本公司權益持有人應佔溢利除已發行股份之加權平均數計算如下：


本公司權益持有人應佔溢利（港幣千元） 149,940 213,626

已發行股份之加權平均數（千股） 734,339 731,545

基本每股盈利（每股港幣仙） 20.4 29.2

每股攤薄盈利乃按假設轉換全部因行使購股權而產生之潛在攤薄股份調整發行在外股份之加權平均數計算，而發行在

外股份之加權平均數乃按尚未行使購股權所附認購權之貨幣價值為基準計算之公平值（釐定為本公司股份之平均年

內市價）可收購之股份數目。按上述基準計算之股份數目與假設行使購股權所發行之股份數目進行比較。


本公司權益持有人應佔溢利（港幣千元） 149,940 213,626

已發行股份之加權平均數（千股） 734,339 731,545

就購股權作出調整（千份） 218 50

有關每股攤薄盈利之普通股加權平均數（千股） 734,557 731,595

每股攤薄盈利（每股港幣仙） 20.4 29.2

70


13. 股息



已支付之中期股息，每股股份港幣0.028元（二零零五年：港幣0.10元） 20,571 74,283

擬派發之末期股息，每股股份港幣0.072元（二零零五年：港幣0.016元） 52,737 11,755

73,308 86,038

於二零零七年三月十二日舉行之董事會會議上，董事擬宣派末期股息每股股份港幣0.072元。建議股息於財務報表並未

列作為應付股息，惟將列作截至二零零七年十二月三十一日止年度之保留盈利分派。

14. 董事及行政人員酬金

(a) 董事酬金

截至二零零六年十二月三十一日止年度，每名董事之酬金載列如下：

薪金、津貼、

佣金及酌情發放退休福利

董事姓名袍金實物利益之花紅成本總額

港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

執行董事

黃建業先生－ 13,477 9,994 12 23,483

鄧美梨女士－ 1,056 1,490 12 2,558

林鳳芳女士－ 1,785 622 12 2,419

陳坤興先生－ 6,003 1,425 12 7,440

郭應龍先生－ 3,499 1,150 12 4,661

－ 25,820 14,681 60 40,561-------------- -------------- -------------- -------------- --------------


顧福身先生 180 －－－ 180

孫德釗先生 180 －－－ 180

王瑋麟先生 180 －－－ 180

540 －－－ 540-------------- -------------- -------------- -------------- --------------

540 25,820 14,681 60 41,101

71


14. 董事及行政人員酬金（續）

(a) 董事酬金（續）

截至二零零五年十二月三十一日止年度，每名董事之酬金載列如下：

薪金、津貼、

佣金及酌情發放退休福利董事離職

董事姓名袍金實物利益之花紅成本補償總額


執行董事

黃建業先生－ 12,585 13,435 12 － 26,032

鄧美梨女士（附註a）－ 28 110 －－ 138

林鳳芳女士－ 1,509 863 12 － 2,384

陳坤興先生－ 9,993 1,276 12 － 11,281

郭應龍先生－ 5,651 26 12 － 5,689

張錦成先生（附註b）－ 6,239 － 11 3,176 9,426

－ 36,005 15,710 59 3,176 54,950------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------


顧福身先生 180 －－－－ 180

孫德釗先生 180 －－－－ 180

王瑋麟先生 180 －－－－ 180

540 －－－－ 540------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------

540 36,005 15,710 59 3,176 55,490

附註：

(a) 於二零零五年十二月二十二日獲委任

(b) 於二零零五年十一月一日辭任

72


14. 董事及行政人員酬金（續）

(b) 五名最高薪酬人士

本年度本集團內五名最高薪酬人士包括四名（二零零五年：三名）董事，其酬金已載於上文分析。其餘一名（二零零

五年：兩名）最高薪人士於年內之酬金分析如下：



基本薪金、房屋津貼、購股權、其他津貼及實物利益 1,647 2,868

酌情發放之花紅 562 1,373

離職補償－合約付款－ 981

向強積金計劃作出供款 12 20

2,221 5,242

酬金之組別如下：

人數

酬金組別二零零六年二零零五年

港幣2,000,001元－港幣2,500,000元 1 1

港幣2,500,001元－港幣3,000,000元－ 1

73


15. 物業、廠房及設備

集團

租約樓宇物業裝修傢俬及裝置辦公室設備汽車總額


於二零零五年一月一日成本值 21,731 88,359 26,199 114,906 3,274 254,469累積折舊 (10,230) (62,064) (15,227) (88,595) (2,559) (178,675)

帳面淨值 11,501 26,295 10,972 26,311 715 75,794

截至二零零五年十二月三十一日止年度期初帳面淨值 11,501 26,295 10,972 26,311 715 75,794收購一家附屬公司－ 883 15 553 － 1,451添置 1,396 49,401 10,345 29,634 504 91,280轉撥自投資物業（附註16） 1,572 －－－－ 1,572出售－ (815) (337) (367) － (1,519)折舊 (288) (31,509) (3,914) (12,825) (345) (48,881)匯兌差額－－ 116 －－ 116

期終帳面淨值 14,181 44,255 17,197 43,306 874 119,813

於二零零五年十二月三十一日成本值 24,699 136,682 35,739 152,336 3,778 353,234累積折舊 (10,518) (92,427) (18,542) (109,030) (2,904) (233,421)

帳面淨值 14,181 44,255 17,197 43,306 874 119,813

截至二零零六年十二月三十一日止年度期初帳面淨值 14,181 44,255 17,197 43,306 874 119,813添置－ 10,462 1,377 4,489 － 16,328轉撥自投資物業（附註 16） 503 －－－－ 503轉撥至投資物業（附註 16） (85) －－－－ (85)出售 (1,548) (2,107) (618) (3,070) － (7,343)折舊 (325) (31,392) (4,868) (14,782) (351) (51,718)匯兌差額－ 90 218 (1) － 307

期終帳面淨值 12,726 21,308 13,306 29,942 523 77,805

於二零零六年十二月三十一日成本值 23,300 137,081 36,344 147,960 3,778 348,463累積折舊 (10,574) (115,773) (23,038) (118,018) (3,255) (270,658)

帳面淨值 12,726 21,308 13,306 29,942 523 77,805

於二零零六年十二月三十一日，用作本集團長期銀行貸款抵押之樓宇之帳面值為港幣1,886,000元（二零零五年：港幣14,181,000元）（附註30）。

74


16. 投資物業

集團



期初帳面淨值 99,670 51,449

添置 5,268 59,878

轉撥自樓宇（附註15） 85 －

轉撥自租賃土地及土地使用權（附註17） 1,682 －

轉撥至樓宇（附註15） (503) (1,572)

轉撥至租賃土地及土地使用權（附註17） (7,597) (20,928)

出售 (77,970) －

公平值變動（附註6） 6,913 10,843

期終帳面淨值 27,548 99,670

投資物業於二零零六年十二月三十一日由本集團所聘用合資格測量師林子彬按照所有物業於活躍市場之現價重估。

本集團在投資物業之權益（按其帳面淨值）分析如下：

集團



在香港持有：

五十年以上租約 4,750 81,590

十至五十年租約 11,200 10,580

在海外持有：

十至五十年租約 11,598 7,500

27,548 99,670

於二零零六年十二月三十一日，本集團並無投資物業用作長期銀行貸款抵押（二零零五年：港幣92,170,000元）（附註30）。

75


17. 租賃土地及土地使用權

集團



期初帳面淨值 123,482 100,123

添置－ 5,963

轉撥自投資物業（附註16） 7,597 20,928

轉撥至投資物業（附註16） (1,682) －

出售 (20,801) －

攤銷 (2,250) (3,532)

期終帳面淨值 106,346 123,482

本集團在租賃土地及土地使用權之權益（指預付經營租賃款項）及其帳面淨值分析如下：

集團



在香港持有：

五十年以上租約 53,803 85,370

十至五十年租約 46,707 32,181

在海外持有：

五十年以上租約 5,836 5,931

106,346 123,482

於二零零六年十二月三十一日，用作本集團長期銀行貸款抵押之租賃土地及土地使用權之帳面淨值為港幣24,927,000

元（二零零五年：港幣117,551,000元）（附註30）。

76


18. 無形資產

集團

網站成本

商譽及數據庫總額

港幣千元港幣千元港幣千元


收購附屬公司 29,750 29,659 59,409

減值 (5,410) － (5,410)

攤銷－ (7,415) (7,415)

期終帳面淨值 24,340 22,244 46,584

於二零零五年十二月三十一日

成本值 29,750 29,659 59,409

累積攤銷及減值 (5,410) (7,415) (12,825)

帳面淨值 24,340 22,244 46,584

截至二零零六年十二月三十一日止年度

期初帳面淨值 24,340 22,244 46,584

攤銷－ (9,895) (9,895)

期終帳面淨值 24,340 12,349 36,689

於二零零六年十二月三十一日

成本值 29,750 29,659 59,409

累積攤銷及減值 (5,410) (17,310) (22,720)

帳面淨值 24,340 12,349 36,689

商譽根據經營業務國家及業務分類分配至本集團可識辨的現金產生單位。帳面值僅與本集團於香港之互聯網教育服務

業務分類有關。

商譽之可收回款額乃根據使用價值計算方法釐定。有關計算方法運用以管理層批准之五年期財政預算為基準之現金流

量預測。編製現金流量預測及使用價值計算方法涉及多項主要假設及估計，包括預期五年平均收益增長17%，長期增長

率5%及折讓率約12%，以反映所涉及風險。管理層已編製反映實際及往年表現以及預期市場發展之財政預算，而所使用

折讓率已反映業務之特定風險。

77


19. 於附屬公司之投資

公司



非上市股份，按成本值 108,501 108,501

主要附屬公司之詳情載於財務報表附註37。

20. 附屬公司欠款╱欠附屬公司之款項

應收款項及應付款項為無抵押、不計利息及無固定還款期。

21. 於共同控制實體之權益

集團



應佔資產淨值 11,716 14,700

非上市股份，按成本值 3,812 3,812

主要共同控制實體之詳情載於財務報表附註37。

78


21. 於共同控制實體之權益（續）

本集團於共同控制實體之資產與負債以及收入與開支總額之權益如下：



資產

非流動資產 576 1,143

流動資產 24,255 18,765

24,831 19,908----------------- -----------------

負債

長期負債 274 471

流動負債 12,841 4,737

13,115 5,208----------------- -----------------

資產淨值 11,716 14,700

收入 23,512 19,152

開支 (15,523) (13,284)

除所得稅後溢利 7,989 5,868

本集團於共同控制實體之權益及其本身企業均無重大或然負債及資本承擔。

79


22. 可供出售金融資產

集團及公司



香港上市股本證券

期初帳面淨值 34,286 58,023

公平值變動轉撥至權益 15,297 (23,737)

期終帳面淨值 49,583 34,286

上市股本證券市值 49,583 34,286

23. 持有至到期日之投資

集團及公司



香港上市債務證券

按攤銷成本 11,044 11,038

按市值 10,663 10,718

80


24. 應收帳款

應收帳款主要包括應收客戶之代理費用，並無提供一般信貸額。客戶有責任於有關協議完成時支付到期應付之款項。

本集團應收帳款之帳齡分析如下：

集團



尚未到期 762,661 742,547

30日內 32,588 24,237

31-60日 22,318 11,678

61-90日 14,366 11,540

超過90日 28,550 26,184

860,483 816,186

本集團之應收帳款帳面值按以下貨幣結算：



港幣 813,884 787,055

人民幣 46,599 29,131

860,483 816,186

25. 按公平值計入溢利或虧損之金融資產

集團公司

二零零六年二零零五年二零零六年二零零五年

港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

非即期

股票掛漖及利率區間計息金融工具 31,804 22,359 －－

即期

香港上市股本證券，按市值 19,984 17,294 6 8

51,788 39,653 6 8

81


25. 按公平值計入溢利或虧損之金融資產（續）

按公平值計入溢利或虧損之金融資產的帳面值按以下貨幣計算：

集團公司

二零零六年二零零五年二零零六年二零零五年港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元

港幣 23,984 39,653 6 8美元 27,804 －－－

51,788 39,653 6 8

26. 現金及銀行結餘

集團公司


無限制銀行及手頭現金 196,714 93,240 114 113短期銀行存款 323,110 283,462 －－

519,824 376,702 114 113

受限制現金及銀行結餘 10,000 －－－

529,824 376,702 114 113

短期銀行存款之實際息率為3.81厘（二零零五年：3.89厘）；該等存款之平均到期日為15.3天（二零零五年：20.3天）。

本集團之現金及銀行結餘帳面值按以下貨幣計算：

集團公司


港幣 445,865 321,508 114 113人民幣 74,244 48,495 －－美元 8,824 －澳門幣 891 1,937 －－澳元－ 4,762 －－

529,824 376,702 114 113

82


27. 應付帳款

應付帳款主要指應付物業顧問及合作地產代理之佣金，於收到相關客戶之代理費用後方須支付。應付帳款包括須於30

日內支付之應付佣金港幣45,599,990元（二零零五年：港幣48,814,407元），所有應付帳款餘額均未到期。

本集團之應付帳款帳面值按以下貨幣計算：



港幣 359,106 356,566

人民幣 27,590 16,655

澳門幣 7,264 4,034

393,960 377,255

28. 股本及股份溢價

股份數目股本股份溢價合計


於二零零五年一月三十一日 704,390,000 70,439 131,700 202,139

發行股份 38,439,425 3,844 183,356 187,200

發行新股開支－－ (4,054) (4,054)

註銷購回股份 (8,166,000) (817) (29,790) (30,607)

於二零零五年十二月三十一日 734,663,425 73,466 281,212 354,678

註銷購回股份（附註b） (2,212,000) (221) (8,150) (8,371)

於二零零六年十二月三十一日 732,451,425 73,245 273,062 346,307

83


28. 股本及股份溢價（續）

(a) 法定股本為1,000,000,000股（二零零五年：1,000,000,000股）每股面值港幣0.10元（二零零五年：每股港幣0.10元）之股份。所有已發

行股份均已繳足股款。

(b) 年內，本公司於聯交所購回及註銷其本身2,212,000股股份，總代價為港幣8,372,000元。

(c) 本公司之購股權

在本公司於二零零二年四月三十日舉行之股東特別大會，本公司股東通過普通決議案，採納及批准一項購股權計劃（「購股權計

劃」）。根據購股權計劃之條款，董事會可酌情向任何合資格人士（包括本集團任何成員公司或任何投資實體之董事、僱員、客戶、

專家顧問、顧問或代理）授出可認購本公司股份之購股權，認購價格不得低於下列最高者﹕(i)股份於要約日期在聯交所每日報價

表所示之收市價；(ii)股份在緊接要約日期前五個營業日在聯交所每日報價表所示之平均收市價；及(iii)本公司股份面值。承授人

於接納購股權要約時，須支付港幣1元予本公司作為獲授購股權之代價。購股權計劃及本集團任何其他購股權計劃所有已授出惟

尚未獲行使之購股權予以行使時可能發行之股份最高數目，合共不得超逾不時已發行股份30%。於購股權計劃及任何其他購股

權計劃所有已授出之購股權予以行使時可能發行之股份總數，不得超逾42,895,583股股份，相當於二零零七年三月十二日已發行

股份5.86%。

購股權可於董事就有關購股權知會承授人之期間內，隨時根據購股權計劃之條款予以行使，惟有關期間不得早於開始日期，而

自開始日期起計亦不得超逾10年。

購股權計劃自二零零二年四月三十日起生效，為期10年。

尚未行使購股權數目之變動及其相關加權平均行使價如下：


每股平均購股權每股平均購股權

行使價數目行使價數目

港幣元港幣元

年初 3.520 3,673,317 －－

已授出－－ 3.520 3,673,317

已失效 3.520 (3,673,317) －－

年終－ 3,673,317

84



(c) 本公司之購股權（續）

按柏力克—舒爾斯定價模式確定二零零五年所授出購股權之公平值為港幣2,471,555元。估值乃按市值基準進行。該模型之主要

參數為：授出日期之股份價格港幣3.425元、行使價港幣3.520元；按二零零三年及二零零四年所派發之年度股息及於二零零五年

派發之中期股息計算之股息率4%、預期購股權將會於行使期間開始早期獲行使（各歸屬期間結束後一日）以及上述購股權之無

風險報酬率分別為3.680%、3.900%、4.000%及4.105%之間（此等報酬率相當於二零零五年十二月六日各香港外匯基金票據之到期收

益率）。購股權之波動率為51.434%。

(d) EVI教育亞洲有限公司（「EVI」）之購股權

於二零零五年六月六日，本公司持有51.8%權益之附屬公司，EVI，根據一項普通決議案採納新購股權計劃（「EVI計劃」）。根據EVI

計劃，EVI可以向曾經或將會對EVI及其附屬公司（「EVI集團」）之增長及發展作出貢獻之EVI集團任何僱員、高級行政人員、經理、

董事（包括執行、非執行及獨立非執行董事）或顧問，或EVI董事選定之任何其他合資格人士授予購股權以認購EVI股份，惟上限為

EVI於採納日期已發行股本面值10%（不包括就行使購股權發行之股份）。認購價由EVI董事釐定，惟不得低於以下較高者：(a) EVI

股份面值；(b)EVI股份於緊接購股權要約日期前五個交易日在聯交所創業板（「創業板」）所報平均收市價；或(c)股份於必須為營

業日（定義見香港聯合交易所有限公司創業板證券上市規則（「創業板上市規則」））之購股權要約日期在聯交所創業板所報收

市價。EVI計劃自二零零五年六月六日起10年期間有效。

尚未行使購股權數目變動以及其相關加權平均行使價如下：

二零零六年

每股平均購股權

行使價數目

港幣元

年初－－

年內授出 0.06 83,000,000

年終 0.06 83,000,000

85



(d) EVI之購股權（續）

EVI購股權之行使期間及行使價如下︰

二零零六年

每股購股權

行使價數目

港幣元

行使期間

二零零六年四月一日至二零零九年三月三十一日 0.06 41,500,000

二零零六年六月一日至二零零九年五月三十一日 0.06 41,500,000

83,000,000

按柏力克－舒爾斯定價模式確定之年內所授出EVI購股權之公平值約為港幣1,652,000元。估值乃按市值基準進行。該模型之主要

參數為：授出日期之股份價格港幣0.06元、行使價港幣0.06元以及股息率0%。購股權之預計行使日期及無風險報酬率如下︰

將予行使

預計行使日期之購股權數目無風險報酬率

二零零七年四月一日 13,833,333 3.60%

二零零七年六月一日 13,833,333 3.62%

二零零八年四月一日 13,833,333 3.71%

二零零八年六月一日 13,833,333 3.72%

二零零九年三月十六日 13,833,334 3.77%

二零零九年五月十六日 13,833,334 3.79%

上表呈列之無風險報酬率相當於二零零六年一月十六日各香港外匯基金票據之到期收益率。購股權之波動率為52%。

86


29. 其他儲備

集團

僱員

股本贖回資本儲備福利儲備匯兌儲備重估儲備保留盈餘總額


於二零零五年一月一日 2,078 (36,995) － (171) 4,761 645,224 614,897

可供出售金融資產之公平值變動－－－－ (23,737) － (23,737)

可供出售金融資產之減值－－－－ 5,789 － 5,789

匯兌差額－－－ 1,573 －－ 1,573

購回本身股份 817 －－－－ (817) －

僱員股份福利－－ 163 －－－ 163

本年度溢利－－－－－ 213,626 213,626

已付二零零四年末期股息－－－－－ (91,368) (91,368)

已付二零零五年中期股息－－－－－ (74,283) (74,283)

於二零零五年十二月三十一日 2,895 (36,995) 163 1,402 (13,187) 692,382 646,660

來源：

儲備 2,895 (36,995) 163 1,402 (13,187) 680,627 634,905

二零零五年擬派末期股息（附註13）－－－－－ 11,755 11,755

於二零零五年十二月三十一日 2,895 (36,995) 163 1,402 (13,187) 692,382 646,660

87


29. 其他儲備（續）

集團

僱員

股本贖回資本儲備福利儲備匯兌儲備重估儲備保留盈餘總額


於二零零六年一月一日 2,895 (36,995) 163 1,402 (13,187) 692,382 646,660

可供出售金融資產之公平值變動－－－－ 15,297 － 15,297

匯兌差額－－－ 954 －－ 954

購回本身股份 221 －－－－ (221) －

轉撥－－ (401) －－ 401 －

僱員股份福利－－ 1,890 －－－ 1,890

本年度溢利－－－－－ 149,940 149,940

已付二零零五年末期股息－－－－－ (11,755) (11,755)

已付二零零六年中期股息－－－－－ (20,571) (20,571)

於二零零六年十二月三十一日 3,116 (36,995) 1,652 2,356 2,110 810,176 782,415

來源：

儲備 3,116 (36,995) 1,652 2,356 2,110 757,439 729,678

二零零六年擬派末期股息（附註13）－－－－－ 52,737 52,737

於二零零六年十二月三十一日 3,116 (36,995) 1,652 2,356 2,110 810,176 782,415

88



公司

僱員

股本贖回福利儲備實繳盈餘重估儲備保留盈餘總額


於二零零五年一月一日 2,078 － 108,001 4,761 138,964 253,804

可供出售金融資產之公平值變動－－－ (23,737) － (23,737)

可供出售金融資產之減值－－－ 5,789 － 5,789

購回本身股份 817 －－－ (817) －

僱員股份福利－ 163 －－－ 163

本年度溢利－－－－ 356,744 356,744

已付二零零四年末期股息－－－－ (91,368) (91,368)

已付二零零五年中期股息－－－－ (74,283) (74,283)

於二零零五年十二月三十一日 2,895 163 108,001 (13,187) 329,240 427,112

來源：

儲備 2,895 163 108,001 (13,187) 317,485 415,357

二零零五年擬派末期股息（附註13）－－－－ 11,755 11,755

於二零零五年十二月三十一日 2,895 163 108,001 (13,187) 329,240 427,112

89



公司

僱員

股本贖回福利儲備實繳盈餘重估儲備保留盈餘總額


於二零零六年一月一日 2,895 163 108,001 (13,187) 329,240 427,112

可供出售金融資產之公平值變動－－－ 15,297 － 15,297

購回本身股份 221 －－－ (221) －

轉撥－ (401) －－ 401 －

僱員股份福利－ 238 －－－ 238

本年度溢利－－－－ 361 361

已付二零零五年末期股息－－－－ (11,755) (11,755)

已付二零零六年中期股息－－－－ (20,571) (20,571)

於二零零六年十二月三十一日 3,116 － 108,001 2,110 297,455 410,682

來源：

儲備 3,116 － 108,001 2,110 244,718 357,945

二零零六年擬派末期股息（附註13）－－－－ 52,737 52,737

於二零零六年十二月三十一日 3,116 － 108,001 2,110 297,455 410,682

本公司之實繳盈餘為本公司就交換Astra Profits Limited已發行普通股而發行本公司股份之面值與所收購有關附屬公司

於一九九五年五月十二日之資產淨值兩者之差額。實繳盈餘可分派予權益持有人。在本集團財務報表中，實繳盈餘已

重新分類為有關附屬公司之各項儲備。

90


30. 借款

集團



非流動

有抵押銀行貸款 10,665 48,508----------------- -----------------

流動

銀行透支－ 11,312

有抵押銀行貸款 1,778 20,848

1,778 32,160----------------- -----------------

總借款 12,443 80,668

銀行貸款以本集團所持若干樓宇（附註15）、投資物業（附註16）以及租賃土地及土地使用權（附註17）作抵押。

於二零零六年十二月三十一日，本集團之借款於以下期間償還：

集團

銀行透支有抵押銀行貸款



一年內－ 11,312 1,778 20,848

一至兩年－－ 1,778 7,001

二至五年－－ 5,336 21,002

於五年內悉數償還－ 11,312 8,892 48,851

超過五年－－ 3,551 20,505

－ 11,312 12,443 69,356

91


30. 借款（續）

於結算日之實際利率如下：


銀行透支不適用 7.75%

有抵押銀行貸款 4.86% 4.98%

非流動借款之帳面值及公平值如下：

帳面值公平值



有抵押銀行貸款 10,665 48,508 10,171 46,525

公平值乃按以借款利率4.74%（二零零五年：4.94%）計算之比率折讓之現金流量釐定。

本集團之未提取借款融資如下：



浮動匯率

－於一年內到期 197,896 141,685

31. 遞延稅項負債／（資產）

集團公司



年初 (18,912) (8,006) (438) －

於收益表確認（附註10） 1,228 (10,906) 88 (438)

年終 (17,684) (18,912) (350) (438)

92


31. 遞延稅項負債／（資產）（續）

於本年度，並未計及於同一徵稅司法權區內抵銷餘額之遞延稅項資產與負債之變動如下：

遞延稅項負債：

集團

加速折舊公平值總額


於二零零五年一月一日 2,413 35 2,448

於收益表確認 1,270 1,938 3,208

於二零零五年十二月三十一日 3,683 1,973 5,656

於收益表確認 (1,994) (1,970) (3,964)

於二零零六年十二月三十一日 1,689 3 1,692

遞延稅項資產：

集團公司

加速

撥備會計折舊稅項虧損總額撥備


於二零零五年一月一日 (4,200) (5,771) (483) (10,454) －

於收益表確認 (2,865) 1,904 (13,153) (14,114) (438)

於二零零五年十二月三十一日 (7,065) (3,867) (13,636) (24,568) (438)

於收益表確認 2,384 (521) 3,329 5,192 88

於二零零六年十二月三十一日 (4,681) (4,388) (10,307) (19,376) (350)

本集團已就結轉之稅項虧損確認遞延稅項資產，惟以有關稅項利益可能透過日後應課稅溢利變現者為限。本集團並無

就以可結轉虧損港幣 151,497,000元（二零零五年：港幣121,691,000元）抵銷日後應課稅收入確認遞延稅項資產港幣

28,766,000元（二零零五年：港幣22,634,000元）。港幣61,172,000元（二零零五年：港幣53,253,000元）之虧損將於二零零七年

至二零一一年（二零零五年：二零零六年至二零一零年）到期。

93


31. 遞延稅項負債／（資產）（續）

遞延稅項資產與負債於法定權利許可以本期稅項資產抵銷本期稅項負債及於遞延稅項涉及同一財政機關時予以抵銷。

抵銷金額如下：

集團公司



遞延稅項資產

－將於12個月後收回 (15,711) (11,305) (350) －

－將於12個月內收回 (2,723) (9,599) － (438)

(18,434) (20,904) (350) (438)

遞延稅項負債

－將於12個月後償還 519 390 －－

－將於12個月內償還 231 1,602 －－

750 1,992 －－

94


32. 綜合現金流量表

(a) 經營溢利與經營業務所得現金淨額對帳表



經營溢利 173,136 240,272

折舊及攤銷成本 63,863 59,828

按公平值計入溢利或虧損之金融資產之

已變現及未變現收益 (15,930) (193)

可供出售金融資產減值虧損－ 5,789

出售租賃土地、物業、廠房及設備之虧損 4,996 1,013

出售投資物業之虧損 518 －

投資物業公平值收益 (6,913) (10,843)

商譽減值－ 5,410

出售一家共同控制實體權益之收益 (58) －

出售一家附屬公司之收益 (381) －

購股權開支 1,890 －

銀行利息收入 (13,661) (9,526)

上市投資股息收入 (3,109) (2,071)

未計營運開支變動前之經營溢利 204,351 289,679

應收帳款、其他應收款、預付款項及按金之增加 (46,631) (230,350)

應付帳款、其他應付款及應計費用之增加 37,485 124,840

經營業務之現金流入淨額 195,205 184,169

95


32. 綜合現金流量表（續）

(b) 收購一家附屬公司

二零零五年

港幣千元

按公平值購入資產淨值

物業、廠房及設備 1,451

無形資產 32,126

應收帳款 3,472

其他應收款、預付款項及按金 1,954

現金及現金等價物 124,346

應付帳款及其他應付款 (6,649)

少數股東權益 (76,483)

80,217

商譽 27,283

現金代價 107,500

購入之現金及現金等價物 (124,346)

收購附屬公司所得現金淨額 (16,846)

96


32. 綜合現金流量表（續）

(c) 出售一家附屬公司

二零零六年

港幣千元

已出售負債淨額︰

物業、廠房及設備 191

應收帳款 109

其他應收款、預付款項及按金 187

現金及銀行結餘 218

應付帳款及其他應付款 (1,067)

客戶按金 (436)

少數股東權益 320

出售應收一家附屬公司貸款 263

總代價 (215)

出售一家附屬公司之收益 381

現金代價 166

出售現金及銀行等價物 (218)

出售一家附屬公司之現金流出淨額 (52)

(d) 現金及現金等價物分析

二零零六年二零零五年港幣千元港幣千元

現金及銀行結餘 529,824 376,702

銀行透支－ (11,312)

529,824 365,390

97


33. 擔保

本公司已簽立公司擔保港幣334,800,000元（二零零五年：港幣361,800,000元），以作為授予若干全資附屬公司之一般銀行

信貸額之部分擔保。此外，本公司亦就其全資附屬公司租借若干物業之經營租賃租金付款作出擔保。

34. 未來應收租賃租金款項

本集團在不可取消經營租賃下之應收未來最低租金款項如下：

集團



一年內 949 2,482

一年後但五年內 160 879

1,109 3,361

35. 承擔

資本承擔

於結算日尚未產生之資本承擔如下︰

集團



已訂約但未撥備之物業、廠房及設備 5,200 －

98


35. 承擔（續）

經營租賃承擔

本集團就寫字樓及商舖之不可取消經營租賃而須於未來支付之最低租金總額如下：

集團



一年內 179,386 210,738

一年後但五年內 93,316 126,698超過五年 642 －

273,344 337,436

本公司並無任何其他重大承擔（二零零五年：無）。

36. 有關連人士交易

年內，本集團與有關連人士之重大交易及與有關連人士之年結日結餘如下：

集團



(a) 與有關連人士之交易

已收有關連公司之代理費收入 (i) 1,034 250

已收一家共同控制實體之廣告服務收入 (ii) 216 216支付予共同控制實體之佣金開支 (iii) 20 130已支付予有關連公司之寫字樓及商舖物業

經營租賃租金開支 (iv) 5,430 3,090

(b) 主要管理人員補償

薪金及佣金、酌情發放之花紅及其他利益 (v) 40,561 54,950

(c) 借款予一名有關連人士

借款予一家共同控制實體

年內之借款 (vi) － 396

應收款結餘 (vi) 198 396

99


36. 有關連人士交易（續）

(i) 有關款項指已收董事於當中擁有實益權益之若干有關連公司之代理費收益。

(ii) 有關款項指向一家共同控制實體提供之市場推廣服務。

(iii) 已支付予共同控制實體之佣金指就涉及共同控制實體之物業代理交易已付之佣金。

(iv) 已支付予董事於當中擁有實益權益之若干有關連公司之經營租賃租金。

(v) 有關款項指年內已付或應付執行董事之酬金。

(vi) 借款予一家共同控制實體為無抵押、免息及無固定還款期。

37. 主要附屬公司及共同控制實體

註冊成立／主要業務及已發行股本／所持權益

名稱成立地點營業地點繳足股本詳情 %

附屬公司

Astra Profits Limited 英屬處女群島香港投資控股 4股每股1美元 100

（附註a及b）之普通股

鑽豪有限公司香港香港投資控股 1股港幣1元之 100

普通股

EVI教育亞洲有限公司開曼群島香港互聯網教育 8,300,000,000股每股 51.81

（於香港上市）服務供應商港幣0.01元之

（附註b）普通股

廣州美聯港置房地產中國中國物業代理 1,830,000美元 100

代理有限公司（作為全外資企業）

（附註b）

香港置業（地產代理）香港香港物業代理 2股每股港幣 100

有限公司 1元之普通股

100


37. 主要附屬公司及共同控制實體（續）



附屬公司（續）

香港置業香港中國投資控股 1股港幣1元之 100

（中國）有限公司普通股

香港置業香港香港物業代理 2股每股港幣 100

（工商舖）有限公司 1元之普通股

美聯數碼網有限公司香港於香港經營一個 39,100,000股每股港幣 100

互聯網網站 1元之普通股

美聯置業（行政管理）香港香港行政 2股每股港幣 100

有限公司及管理 1元之普通股

美聯移民顧問有限公司香港香港移民服務 500,000股每股港幣 100

1元之普通股

美聯物業代理（商業）香港香港物業代理 500,000股每股港幣 100


美聯物業（工商舖）香港香港物業代理 500,000股每股 100

有限公司港幣1元之普通股

美聯物業（澳門）澳門澳門物業代理澳門幣25,000元 100

有限公司（附註b）

美聯物業（商舖）香港香港物業代理 500,000股每股港幣 100


美聯物業（策略）香港香港投資控股 10,000股每股港幣 100


2,000,000股每股港幣

1元之無投票權遞延股

101





附屬公司（續）

美聯物業顧問（上海）中國中國物業代理 3,050,000美元 100

有限公司（附註b）（作為全外資企業）

美聯物業代理有限公司香港香港物業代理 1,000股每股 100

港幣100元之普通股

美聯測量師有限公司香港香港物業估值師 1,000,000股每股港幣 100

1元之普通股

意興隆有限公司香港香港物業投資 10,000股每股港幣 100

1元之普通股

Teston Profits Limited 英屬處女群島香港投資控股 1股1美元之普通股 100

旺亨有限公司香港香港物業投資 2股每股港幣 100

1元之普通股

美聯物業代理（深圳）中國中國物業代理 2,200,000美元 100

有限公司（附註b）（作為全外資企業）

102



註冊成立／主要業務及擁有權／投票權／溢利

名稱成立地點營業地點攤分之權益百分比

共同控制實體

mReferral Corporation 英屬處女群島香港投資控股 33.33%/33.33%/33.33%

Limited（附註b）

Vision Year Investments 英屬處女群島香港投資控股 10%/33.33%/10%

Limited（附註b）

附註：

(a) 此附屬公司由本公司直接持有。

(b) 此等附屬公司及共同控制實體並非由香港羅兵咸永道會計師事務所審核。

103

投資物業詳情於二零零六年十二月三十一日

地點地段編號現有用途租約年期集團之權益

香港內地段商業中期 100%

炮台山英皇道250號 8416號

北角城中心707室

新界大埔市內地段商業中期 100%

大埔安埔里2號 26號

新興花園42號舖位

九龍荔枝角新九龍內地段商業中期 100%

美孚新擥第四期 5087號

百老㶅街69-119號地下

97號A舖位B部分

中華人民共和國不適用（附註）商業中期 100%

北京東城區

建國門內大街

囱基中心辦公樓第一座第12層

1202、1203及1204房間

新界荃灣荃灣市內地段商業長期 100%

怡康街2-12號及怡樂街7-9號 303號

海濱花園C平台1樓停車場

110號舖位B部份

澳門宋玉生廣場249-263號不適用（附註）商業中期 100%

百德大廈（中土）17樓K單位，

L單位及340車位及341車位

附註：位於中國及澳門並無地段編號之物業。

104

五年財務概要

截至十二月三十一日止年度

重列

二零零二年二零零三年二零零四年二零零五年二零零六年


營業額 911,711 1,179,963 1,987,345 2,332,004 1,972,124

本公司權益持有人應佔

溢利／（虧損） (73,725) 122,749 330,726 213,626 149,940

總資產 703,690 1,013,415 1,460,398 1,847,152 1,929,216

總負債 255,110 441,916 648,123 774,765 734,797

少數股東權益 6,405 8,355 － 71,049 65,697

淨資產 442,175 563,144 812,275 1,001,338 1,128,722

權益總額 448,580 571,499 812,275 1,072,387 1,194,419

每股盈利－基本（仙） (12.30) 17.80 47.00 29.20 20.4

每股股息（仙） 6.00 6.50 19.30 11.60 10.00

附註：截至二零零四年十二月三十一日止年度之若干比較數字已重列，反映採納新訂／經修訂香港財務申報準則。由於董事認為此舉將花費不必要時間及開支，故並無重列截至二零零二年及二零零三年十二月三十一日止兩個年度之若干比較數字。

公司資料強化增值業務之協同效應 集團專注物業代理服務為核心業務，並...

Documents

公司資料強化增值業務之協同效應集團專注物業代理服務為核心業務，並...