Presentado por Aquiles Martini PietriPresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela
Ley de Arrendamiento Comercial:Implicaciones para el Sector Inmobiliario
Marco Jurídico y Sector Inmobiliario
Desarrollando el Sector en la vorágine legal
IMPACTO EN EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
2011- 2012 Ley contra los Desalojos Arbitrarios (2011)Ley de Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda (2011)
Ley contra la Estafa Inmobiliaria (2012) 2013 Decreto de Control y Regularización de Alq. Comerciales 2014 Ley Orgánica de Precios Justos
Providencia SUNAVI No.42 para la venta de inmuebles de vieja data
2014 Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
Ley como resultado de discusiones Público-Privado
(Fuente: Asamblea Nacional de Venezuela. Gacetas Oficiales de la República Bolivaria de Venezuela)
Otros problemas que recrudecen la situación
INTERVENCIONES A ACTIVOS INMOBILIARIOS URBANOS 2011 509 casos de expropiaciones forzosas, ocupación
temporal o fiscalización especial a activos inmobiliarios urbanos
Afectación de Alcaldía Mayor241 edificios 188 edificios inquilinos
53 en remodelación
Terrenos para GMVV200 en AMC y Edo. Vargas
2013 a la fecha, 95% expropiaciones urbanas no canceladas a sus propietarios
(Fuente: Cifras de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Prensa Nacional. 2011 y 2013)
Intervención Desarrollos Inmobiliarios de vivienda57 proyectos en primera oleada 201168 proyectos para el segundo semestre 2011
El Mercado Comercial en Venezuela
Situación del Mercado Comercial
MERCADO COMERCIAL A LA EXPECTATIVA
2013 50% Ventas se concentran en Centros Comerciales (10% de los M2)
50% Ventas en comercios a nivel de calle y/o boulevard.
2014 2,4 mm usuarios diarios afectados por el Decreto No. 602.
22 Centros Comerciales a ser desarrollados Equivales a 120 mil empleos adicionales
600.000 empleos directos e indirectos
(Fuentes: Cifras de la Cámara Venezolana de Centros Comerciales y Cámara Inmobiliaria de Venezuela, 2013-2014)
20% empleos en condición estacionaria
Falta Insumos
Poco Inventario
Mercado Secundario de Locales Comerciales
LOCALES COMERCIALES EN LAS PRINCIPALES CIUDADES
En Caracas disminuyeron las ventas de Locales Comerciales en un 35,45 %,
entre 2012 y 2013
En Valencia disminuyeron en un 79 %, las ventas de Locales Comerciales entre 2012 y 2013
(Fuente: Cifras de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela)
2012 20130
100200300400500600700800
Operaciones transadas 2012-2013Caracas
2012 20130
50100150200250300350
Operaciones transadas 2012-2013
Valencia
El Arrendamiento como solución
Promueve el acceso al inmueble (residencial, comercial, de oficinas, otros)
Menor tiempoMayor flexibilidad Respondiendo a las necesidades de cada familia y/o empresa
Impulso a la compra de inmuebles propios
La Vivienda como problema central
La Vivienda en Venezuela
LA VIVIENDA COMO PROBLEMA FUNDAMENTAL
19992014
Por el crecimiento vegetativo de la población se requieren cada año, más o menos 120 mil viviendas extras
Déficit de 1.200.000 viviendasDéficit de más de 2.750.000 viviendas
(Fuente: Cifras Censo 2011, Instituto Nacional de Estadística)
Aumento de más del
doble en 14 años
hacinamiento
déficit de servicios
déficit de calidad /
refugiados / damnificados
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
44,267
81,438 98,532
59,852 40,728
77,626 69,538 91,979
61,795 31,090 23,152
22,800 14,716 8,811 12,987 16,000 33,000
85,708 69,206
98,210
61,252 49,884
68,027 68,365
96834
132053
132710
La Vivienda en Venezuela
625.75569.528 viviendas / año
663.20844.214 viviendas / año
HISTÓRICO VIVIENDAS NUEVAS CONSTRUIDAS EN VENEZUELA. 1990 - 2013
Nuevo calculo incluye poder popular
*
*(*)
(Fuente: Cifras ofiales del Instituto Nacional de Estadística y BCV)
Gran Misión Vivienda Venezuela en cifras
Ener
o-fe
brer
o
mar
zo
abril
may
o
juni
o
julio
agos
to
septi
embr
e
Oct
ubre
Nov
iem
bre
Dic
iem
bre
Met
a pr
ometi
da
2013
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
9,558 18,602 26,729 39,055 41,202 57,229 74,679
95,245 119,447
139,288
201,075
380000
ENTREGA DE VIVIENDAS EN LA GMVV. 2013
6.827 viviendas / mes
26.645 viviendas / mes
61.787 viviendas(sólo en Diciembre)
(Fuente: Según reportes oficiales. Agencia Venezolana de Noticias)
Enero Febrero Marzo Abril Mayo0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
50 21275909 8127
18085
33333
66666
100000
133333
166.666
Avances de Misión Vivienda 2014.Entregadas Vs Objetivo
Gran Misión Vivienda Venezuela en cifras
Viviendas entregadas GMVV al cierre de mayo de 2014, 4,5%
4,5% de la meta anual (de 400 mil viviendas prometidas)
Objetivo acumulado esperado
AVANCES DE MISIÓN VIVIENDA 2014Entregadas Vs. Objetivo
(Fuente: Según reportes oficiales. Agencia Venezolana de Noticias)
Insumos para la construcción: Cemento
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -
1,000,000
2,000,000
3,000,000
4,000,000
5,000,000
6,000,000
7,000,000
8,000,000
9,000,000
10,000,000 9,500,000 9,100,000
7,000,000 7,120,000 7,700,000
8,440,000
7,600,000
HISTÓRICO DE PRODUCCIÓN DE CEMENTO2007-2013
Tone
lada
s mét
ricas
(Fuente: Según reportes oficiales. Data extraidas de medios de comunicación nacional)
Insumos para la construcción: Acero
(Fuente: Según reportes oficiales. Data extraidas de medios de comunicación nacional)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
3,500,000
4,000,000
4,500,000
5,000,000
4,300,000
3,578,000
3,000,000
1,800,000
1,400,000 1,700,000
1,558,404
HISTÓRICO DE PRODUCCIÓN DE ACERO2007-2013
Tone
lada
s
Acero y Cemento en la construcción de viviendas
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
-
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
85,708
69,206
98,210
61,252
146,718
200,080 201,075
COMPARATIVO PRODUCCIÓN CEMENTO, ACERO Y VIVIENDAS CONSTRUIDAS. 2007-2013
Viviendas costruidas Acero (toneladas) Cemento (toneladas métricas)
(Fuente: Según reportes oficiales. Data extraidas de medios de comunicación nacional)
Situación del Arrendamiento de Vivienda
MERCADO RESIDENCIAL INEXISTENTE
1998 Arrendamiento representaba el 30%de la demanda residencial
2014 Arrendamiento representa menos del 1% de la oferta residencial
(Fuente: Cifras de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, 2014)
Más de 45 mil juicios de inquilinato, más de 11 mil procedimientos administrativos
Reducción significativa del déficit habitacional65% de los inmuebles de vivienda
arrendados en Venezuela se encuentran en los sectores populares
Propuestas de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela al Ejecutivo Nacional, en 2014
Propuestas concretas: Mercado Arrendaticio
• Necesidad de evitar procedimientos complejos y formalistas.
• Celebración de acuerdos libres entre las partes, previa tipificación de situaciones a ser sancionadas, y con la mediación del Estado.
¿Qué necesitamos para continuar?• Definir método de valoración de inmuebles, teniendo
en cuenta ubicación y características del inmueble.
ARRENDAMIENTO COMERCIAL
Propuestas realizadas por el gremio fueron incluidas en instrumento legal:
Propuestas concretas: Mercado Arrendaticio
1. Revisión del método de avalúo del inmueble (precio de venta y fijación canon arrendamiento).
2. Simplificación de procedimientos y descentralización de funciones de SUNAVI.
3. Procedencia del desalojo de manera expedita.
4. Establecimiento de subsidio a los arrendadores.
Restablecer el equilibrio y los derechos constitucionales de las partes
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
Propuestas concretas: Mercado Arrendaticio
1. Negociación directa sobre precios a convenir, entre los inquilinos y los propietarios del inmueble.
2. Mejora en los precios de venta, en monto acordado entre organizaciones de inquilinos y propietarios, asi como fijación de creditos y/o subsidio directo a los inquilinos.
3. Definición de un plazo corto de pago del inmueble al propietario, bien por el inquilino (flexibilización requisitos bancarios para proceder) o por el Estado quien paga directamente al propietario, en los casos que aplique.
4. Compra por parte del Estado del edificio, asumiendo la relación de adjudicación o venta del bien a los inquilinos.
SITUACIÓN DE EDIFICIOS DE VIEJA DATA
Propuestas concretas: Mercado Primario
1. Definición de roles y compromisos del Estado y el Sector Inmobiliario privado.2. Definición de los grupos socioeconómicos, que permita la definición de planes
diferenciados para cada uno de ellos:a) Clase baja Viviendas con subsidiob) Clase Media-Baja 0800 MiHogarc) Clase Media 0800 MiHogar y Libre mercadod) Clase Alta Libre mercado
3. Distribución de la Cartera Hipotecaria:a) Redistribución gaveta a 60% créditos construcción y 40% largo plazo.b) Distribuir créditos con énfasis en el 83% de la población (Clase baja y
media-baja).
DISTRIBUCION DE LA GAVETA HIPOTECARIA Y DEFINICION DEL PRECIO DE VENTA
4. Definir tipo de viviendas a construir por Sector Público y Sector Privado.
5. Evaluar el valor de venta referencial y su actualización automática de los msmos.
Propuestas concretas: Mercado Secundario
1. Estimulación de la producción de inmuebles en el sector primario para disminuir presión sobre precios en el mercado secundario.
2. Control de la inflación en el corto plazo.
3. Flexibilización y agilización de planes de financiamiento, especialmente dirigidos al mercado secundario.
Lo que necesitamos para seguir adelante
Diálogo con empresa privada: Minimizando el impacto del marco jurídico
Mercado Primario1. Mayor apoyo de la empresa privada
a los planes gubernamentales de dotación de viviendas.
2. Comienza a revertirse timidamente la tendencia en la construcción de
inmuebles que abastesca a la clase media.
3. Mayor oferta de inmuebles vs. caida paulatina de los precios
4. El arrendamiento como opción, empieza a ser considerado
nuevamente.5. Mayor ímpetu del sector privado en
la construcción de ciudades habitables y vivibles.
(Estimaciones de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela)
Efectos en el Sector Inmobiliario
Mercado Secundario
Mercado Arrendaticio
¿Cómo lo hacemos posible?
Servicios• Agua• Luz• Vialidad• Equipamientos• Terrenos Urbanizados sustentables (trabajo, salud, educación)
Materia prima• Planes de inversión para el sectores productivos que incluyan la
maximización de la producción así como el aumento de la capacidad instalada en los rubros mas importantes
• Cabillas• Cemento
¿Cómo lo hacemos posible?
Financiamiento
•Mayores aportes a los Fondos de LPH y FAO•Titularización Hipotecaria• Aumento de las Carteras Hipotecarias• Ruptura de paradigmas hipotecarios•Control la inflación
• Garantía de los derechos establecidos en la Constitución• Respeto a la propiedad privada• Garantía de los capitales invertidos
Seguridad Jurídica
¿Qué le espera al Mercado arrendaticio, si no mejoran las condiciones?
Mercado Arrendaticio1. Mercado en extinción.2. Inmuebles arrendables bajo
acuerdos a espaldas del ejecutivo (inseguridad jurídica).
3. Anarquía producto de la excesiva burocracia en procedimientos de desalojo.
4. Alcaldías pierden totalmente su competencia inquilinaria.
(Estimaciones de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela)
Leyes de arrendamientoInhiben producción de inmuebles residenciales, comerciales y de oficina, para el arrendamiento.
Sectores populares65% inquilinos a nivel nacional siguen sin estar beneficiados por las leyes actuales.
La meta del sector inmobiliario• Continuar nuestra incorporación en la solución de
los problemas de vivienda del país, a través de la implementación de planes que permitan su desarrollo
• Apoyar el desarrollo de viviendas de todos los segmentos de la población , promoviendo el acceso de las familias a una mejor calidad de vida
• Apoyar el desarrollo de inmuebles destinados a oficina y comercio, que incentiven la generación de empleo directo e indirecto
• Esfuerzo sostenido del Sector inmobiliario privado en el crecimiento económico del país
El Sector Inmobiliario Venezolano, activado e involucrado con nuestro país
El País que no queremos
@CamInmobiliaria
www.camarainmobiliaria.org.ve
Cámara Inmobiliaria de Venezuela
@MartiniPietri