Download - Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
1/14
PENDEKATA
N
PENDAPATA
N
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
2/14
• Hajjar Agung Aliviyanto 1350304011
• Rukayah 135030401111073
• Alief Aurillia Fernanda 135030401111
• Risa !uryaningsih 13503040111107
• "iftakhul #lok "entari 135030401111
• $rian %udhistira 1350304071110&'
Kelompok :
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
3/14
Jenis-jenis Properti
Model Rasio
Discounted Cash Flow
TinKapi
Outline
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
4/14
PENDEKATAN PENDAPATAN(Income Approach)
Pendekatan Pendapatan ( Income Approach)
digunakan untuk :
Menilai properti yang mampu menghasilkan
pendapatan (income producing property)
Merupakan investasi jangka panjang, sehingga faktor
tingkat pengembalian akan terkait langsung.
Tingkat pengembalian (rate of return) ini
mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari
investasi properti tersebut.
Dasar pemikiran
pendapatan adal
pasar dari suatu p
lebih sama denga
yang mempunyai
mendatangkan
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
5/14
JENIS-JENIS PROPERTI
!erikut jenis"jenis daftar properti yang biasanya
diperlakukan sebagai properti pendapatan, yaitu :
1( A)arteen dan yang sejenisnya
yang berfungsi sebagai tempat tinggal dengan
menyediakan fasilitas yang memadai bagi
penghuninya.
&( $angunan *oersial
(toko, kantor, hotel, dan pusat perbelanjaan)
3( +ro)erti ,ndustri
(gudang dan pabrik)
Properti yang ruang
dapat menghasilkan
sea atau diukur de
pendapatan sea da
dipasaran se#ara um $ffi#e %pa#e %port &entre 'itel %pa#e &onvention all otel olf &ourse *partment Terminal !uilding Ton ouses
Terminal Petikemas
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
6/14
Pedoman Penilaian dengan Pendekatan Penilaian
Pendekatan Pendapatan ( Income Approach) hanya dapat digunakan untuk melaatas properti yang memenuhi kriteria, yaitu :
+. properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property). tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (!-) untu
sebagai properti yang menghasilkan pendapatan. tanah yang memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (!-) untu
sebagai properti yang dapat dijual bagian demi bagian (kapling per kapling). Melakukan verifikasi dan analisis setiap data yang digunakan/. Melakukan analisis terhadap laporan arus kas dan laba rugi selama (tiga) tahun
. Melakukan penyesuaian atas laporan arus kas dan laba rugi. Penyesuaian menggunakan paling kurang (tiga) properti pembanding yang seb
dengan obyek penilaian.. Membuat proyeksi pendapatan dan proyeksi pendapatan operasi bersih obyek pe. %etelah dilakukan penyesuaian terhadap pos"pos yang relevan dalam laporan aru
rugi, maka Penilai Properti ajib menyajikan proyeksi pendapatan dan proyeksi operasi bersih dalam 0aporan Penilaian Properti.
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
7/14
MODEL RASIO(Ratio Models)
Kke
-ross
,n.oe"ulti)liers
(GIM)
Model rasio yaitu model pendekatan pendapatan yang
didasarkan pada data transaksi jual"beli properti"
properti pembanding. Model 'asio pada umumnya
dibagi yaitu:1( +engganda +enda)atan *otor /Gross Income
MultipliersPengganda Pendapatan 1otor (2M) digunakan untukmengukur hubungan antara pendapatan kotor suatuproperti dengan harga jualnya
&( ingkat *a)italisasi *eseluruhan /2AR atau Ro$*' atau '$ merupakan perbandingan pendapatan
bersih operasi terhadap harga jual
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
8/14
"ekanise +enggunaan -,"%uatu subjek properti dinilai dengan #ara mengalikanpendapatan kotor tahunan yang diharapkan dengan 2M
yang diperoleh dari data jual properti pembanding,
-, -,"di mana:
3 4 nilai properti2 4 pendapatan kotor tahunan yang diharapkan2M 4 pengganda pendapatan kotor tahunan
1. Gross Income Multipliers (GIM
Alasan +enggunaan -,"Model 2M dipakai apabila data"data jual pembandingdan subjek properti adalah sama5mirip, dalam hal: 'asio biaya operasi Prospek, pendapatan di masa yang akan datang 6ilai tukar
'asio
Faktor yang enentukan )e+. -kuran properti
!erdasarkan ukuran propertproperti yang ke#il :
- 0ebih banyak - %ering diperjualbelikan- 0ebih homogen. 7enis poperti
2M lebih banyak digunakan yang pengoperasiannya lebih
apatemen
+enera)an -," se.ara *onsis+. *pabila pendapatan kotor didas
berjalan(current year) maka hapada pendapatan kotor pada tahincome).
. *pabila pendapatan kotor didaspertama, maka harga jualnya ju
pendapatan kotor tahun pertam
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
9/14
$*' atau '$ merupakan perbandingan pendapatan bersih operasi
harga jual
2. Tingkat Kapitalisasi Keseluruhan
'umus untuk menghitung tingkat
kapitalisasi keseluruhan yakni :
Ro 2, Ro
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
10/14
MODEL ARUS KAS TERDISKON (Discounted Cash Flow
Model yang akan dibahas dalam bab ini adalah"odel Rasio yaitu 2M dan $*'.
Penerapan model rasio ini hampir sama dengan
pendekatan perbandingan data jual se#aralangsung yaitu :+. 2dentifikasi data jual properti yang dapat
dibandingkan. *nalisis data pembanding untuk
mendapatkan 2M dan $*' . 2M atau $*' tersebut digunakan untuk
mengestimasi dengan subjek properti
Model arus kas terdiskon yaitu model pendekatan pendapatan yang di
pada prediksi arus kas yang diharapkan diperoleh dari suatu properti
Discounted cash flow (8&9) atTerdiskon digunakan untuk mproperti sebagai penyempurnadirect capitalization
%alah satu dari banyak persoaldiperhatikan dalam 89& adala+. memprediksi pendapatan
yang dalam peramalan inimenggunakan regresi linie
. memprediksi tingkat disko. memprediksi tingkat kapit
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
11/14
Hal enting !ang e"l# die"$atikan dalam me"en%anakan "o!ek&i a"#& ka& den
+. Tarif sea pasar saat uni dan data naik maupun turun tarif sea dimasa berdasarkan siklus properti sea
. Tarif sea yang berlaku saat ini tergantung pada yang dinilai dan penyesuai tarpasar. Perkiraan tingkat hunian untuk mementukan proyeksi tingkat hunian berdas
yang dinilai dengan pasar properti sea. ;stimasi besarnya penerimaan yang dapat ditagih dari penyea. Pengaruh ekonomi makro, antara lain perubahan besarnya inflasi suatu 6egara
beredar dalam suatu 6egara?. 8iskon fa#tor5tarif diskonto yang digunakan (discount rate)@. %iklus bisnis yaitu kondisi ekonomi suatu 6egara dan perkembangan ekonomi
datang.
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
12/14
Tingkat Kapitalisasi
Tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bungpinjaman dan tingkat pengembalian. Tingkat kapitalis digununtuk seseorang penilai untuk memeperkirakan nilai suatu dengan menggunakan pendekatan pendapatan yang fungsinsebagai indikator atas resiko pada suatu investasi properti.
Penentuan tingkat kapitalisasi dapat dilakukan dengan bebe#ara, yaitu summation method, band of investment, dancomparative sales method.
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
13/14
!eberapa hal yang dapat mempengtingkat kapitalisasi adalah :
• 7enis property •
0okasi• -mur bangunan• 1ualitas bangunan• 1ualitas Penyea
-
8/16/2019 Materi 12 Ppt - Pendekatan Pendapatan
14/14
TERIMA
KASIH