La reprise du fonds de commerce
et le bail commercial
Animé par :
Blandine Reny : Juriste
Guillemette Sauban : Expert-comptable
Laurent BERNADAC : Notaire
Sommaire :
I – La reprise du fonds de commerce
A – Définition de la notion de fonds de commerce
B – Distinction entre modalités de reprise d’un fonds de
commerce et modalités d’exploitation d’un fonds de
commerce
C - Diligences préalables à l’acquisition d’un fonds de
commerce
Sommaire :
I – La reprise du fonds de commerce (Suite)
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
E – Formalités postérieures à l’acquisition d’un fonds
de commerce
F – La fiscalité liée à l’achat d’un fonds de commerce
Sommaire :
II – Le bail commercial
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions
B – Points de vigilance en cas de conclusion d’un bail
commercial ou d’acquisition d’un droit au bail
C – Points de vigilance en cours de bail
D – Points de vigilance en cas de renouvellement ou
de résiliation d’un bail commercial
A – Définition de la notion de fonds de commerce :
Le fonds de commerce comprend l'ensemble des moyens affectés par un commerçant à une exploitation en vue de satisfaire une clientèle.
1°) Composition
Clientèle : Ensemble de personnes qui sont
disposées à entretenir des relations commerciales
avec une commerçant
Notion essentielle : Pas de clientèle = Pas de fonds
de commerce
A – Définition de la notion de fonds de commerce (Suite): 1°) Composition (Suite) : Moyens
+ nom commercial et nom de domaine:
attention au choix il doit être distinctif
il est protégé
+ enseigne
+ droit au bail
+ licences ou autorisations administratives pour
exploiter ;
+ ligne téléphonique
A – Définition de la notion de fonds de commerce (Suite):
1°) Composition (Suite) :
Moyens (Suite)
+ marchandises ;
+ fichiers clients;
+ marques ;
+ brevets d’invention ;
+ logiciels ;
+ dessins et modèles ;
+ jamais les immeubles
A – Définition de la notion de fonds de commerce (Suite): 2°) Conditions d’existence
Le fonds existe essentiellement du fait de l’existence de la
clientèle.
A – Définition de la notion de fonds de commerce (Suite):
2°) Conditions d’existence (Suite) :
Caractéristiques de la clientèle :
+ réelle ;
+ certaine ;
+ générée par une activité indépendante de nature
commerciale (différente des activités agricoles,
artisanales ou encore libérales);
+ personnelle.
A – Définition de la notion de fonds de commerce (Suite):
2°) Conditions d’existence (Suite) :
Pas d’activité indépendante pour :
+ l’exploitant de la buvette sur un champ de courses;
+ l’exploitant d’un emplacement dans un supermarché
soumis aux règles de fonctionnement et notamment
aux horaires d’ouverture du supermarché ;
A – Définition de la notion de fonds de commerce (Suite):
2°) Conditions d’existence (Suite) :
Clientèle personnelle pour concessionnaires et
franchisés (clientèle locale).
Attention au droit d’occupation précaire du domaine
public
B – Distinction entre modalités de reprise d’un fonds de
commerce et modalités d’exploitation d’un fonds de
commerce
Il existe deux cas de figure :
Le cédant ne souhaite plus exploiter mais veut rester le propriétaire du fonds de commerce (I)
Le cédant souhaite céder le fonds de commerce (II)
1) - Modalités d’exploitation d’un fonds dont
l’exploitant n’est pas le propriétaire
La Gérance Libre (Location-gérance)
Définitions et conditions de mise en œuvre
Obligations des parties
Le contrat de location-gérance
1) - Modalités d’exploitation d’un fonds dont l’exploitant n’est pas le propriétaire
La Gérance Salariée
Statut du propriétaire non exploitant
Statut du gérant
Salaire
2) - Modalité de reprise d’un fonds de
commerce
Acquisition à titre onéreux
Forme de la cession
Objet de la cession
Prix de la cession
2) - Modalité de reprise d’un fonds de
commerce
Transmission à titre gratuit
Traitement juridique
Traitement fiscal
Garanties prises sur le matériel ou sur le fonds
Selon l'article L141-1 du code de commerce, le vendeur doit énoncer :
• le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d'acquisition et le
prix d'acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel
• l'état des privilèges et des nantissements grevant le fonds de commerce
• Nantissement grevant le fonds de commerce
• Privilège
=> RISQUE de procédure d’opposition
Alternative : Procédure de PURGE
Garanties prises sur le matériel ou sur le fonds
Autorisations Administratives
L’exploitation d’un fonds de commerce peut nécessiter l’obtention d’autorisations
particulières ou de licences.
• Nombreux cas nécessitent une autorisation particulière : au cas par cas
Exemple d’autorisations : agence de voyage, agence immobilière
Exemple de licences : débit de boisson ou restauration
Droit de préemption commercial des communes
S’applique sur :
• fonds artisanaux,
• fonds de commerce,
• baux commerciaux.
Si :
• cession intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de
proximité, délimité par délibération du conseil municipal.
Conformité des installations
Obligation de maintenir un fonds conforme aux normes en vigueur.
• Conformité électrique
• Conformité gaz
• …
RISQUE : Fermeture du fonds
ALTERNATIVE : garantie des vices cachés
Accessibilité des établissements recevant du public (ERP)
QUI ?
Les établissements ouverts au public (magasin, bureau, hôtel, etc.)
QUOI ?
Les normes d'accessibilité pour personnes handicapées
Si NON CONFORME :
Les ERP non conformes aux règles d'accessibilité sont tenus de s'inscrire à un
Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) qui permet d'engager les travaux
nécessaires dans un délai limité de 3 ans maximum.
Salariés : audit social des contrats et des conditions de travail
Le Code du travail (article L. 122-12) impose au repreneur l'obligation de
poursuivre tous les contrats de travail en cours.
Il faut donc se renseigner sur :
• L’effectif et les rémunérations
• Les affichages, registres, déclarations obligatoires
• Les types de contrats mis en place
• La convention collective et sa bonne application
• Les avantages acquis
• Les accords sur la réduction du temps de travail
• Les contrats de prévoyance complémentaire
• Les contrats de mutuelle
• Les contrats de retraite supplémentaire
• L’épargne salariale
• Les IFC en cours
• La représentation du personnel
Informer préalablement les salariés du projet de cession
Les salariés devront être informés en cas de vente de l’entreprise au plus tard
deux mois avant la date de conclusion du contrat de vente afin de pouvoir
formuler une offre concurrente. L'information des salariés peut être effectuée par tout moyen de nature à rendre
certaine la date de sa réception par ces derniers.
• Réunion d'information
• Courrier électronique
• Remise en main propre
• Lettre recommandé avec demande d'avis de réception
• Acte extra-judiciaire : huissier, avocat etc……
• Par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception
Informer préalablement les salariés du projet de cession
Les manquements à l’obligation d’information des salariés ne sont plus
sanctionnés de la nullité de la vente mais par une amende civile plafonnée à 2 %
du prix de vente. Les sommes pourront, le cas échéant, financer des formations à
l’information des salariés dans le cadre d’une cession d’entreprise.
Information triennale des salariés
Le représentant légal d'une société de moins de 250 salariés ou son délégataire
informe tous les 3 ans les salariés sur la reprise d'entreprise et les orientations
générales de leur entreprise en matière de détention de son capital.
Locaux – Bail (autorisation du bail en fonction du bail)
Avant d’acquérir un fons de commerce, il convient de prendre connaissance de :
• La nature et l’état des locaux
• La situation du bail
Échéance
Attention : seuls les baux commerciaux peuvent être cessibles. Les baux
de courte durée ou les conventions d'occupation précaire ne sont pas
cessibles.
Le bail commercial contient généralement des clauses susceptibles d'avoir
une incidence sur la cession. Il faut, par conséquent, rechercher dans le
contrat toutes les clauses relatives à la cession.
Locaux – Bail (autorisation du bail en fonction du bail)
L'attention doit, notamment, porter sur les clauses suivantes :
• interdiction de céder le bail en dehors de la vente du fonds de commerce
• activités autorisées dans les locaux loués
• autorisation préalable du propriétaire
• rédaction de l'acte de cession
• solidarité du paiement des loyers et charges entre les locataires successifs
Comptes et Informations financières
Le repreneur doit récupérer les informations suivantes :
• Les comptes annuels des 3 derniers exercices
• Demander une attestation de l’expert-comptable du cessionnaire
des chiffres d’affaires et bénéfices réalisés au cours des 3 exercices
comptables précédents celui de la vente
du récapitulatif des chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du
dernier exercice et le mois précédent la cession
Valorisation
A partir des éléments chiffrés de la cible, il convient de valoriser le fonds afin d’en
vérifier l’adéquation avec le prix demandé.
Il existe de multiples techniques d’évaluation de fonds de commerce :
• pourcentage du CA annuel,
• rentabilité de l’EBE,
• actualisation des bénéfices,
• par comparaison,
• patrimoniale en cas de cession de parts…
Il convient idéalement d’en retenir deux ou trois qui sont pertinentes par rapport
au secteur d’activité concerné, de faire les calculs, puis de confronter les
valorisations obtenues.
Elaboration d’un prévisionnel
Dans le cadre de la reprise d’un fonds de commerce, le repreneur sera amené à
établir un business plan ou au moins un prévisionnel d’activité afin de traduire
financièrement le plan de reprise sur plusieurs années pour sécuriser cette
dernière et obtenir d’éventuels financements.
Le prévisionnel établi à l’occasion d’une reprise d’entreprise doit idéalement
comprendre (à ajuster au besoin) : • Les données comptables du dernier exercice clos et de l’éventuelle situation effectuée
avant la reprise,
• Le compte de résultat prévisionnel,
• Le bilan prévisionnel,
• Le plan de financement de la reprise d’entreprise,
• Le tableau de trésorerie prévisionnel,
• Le seuil de rentabilité et quelques autres indicateurs importants.
Contrats
Au-delà du bail commercial, il convient de se renseigner sur les autres contrats
de l’entreprise et notamment de :
• La réglementation de l'activité : le respect des conditions d'exercice, les
demandes d'autorisations à renouveler ou à reconduire, les labels, les
normes...
• Les titres de propriété du matériel, des immeubles, des brevets, des
marques... Le repreneur devra notamment vérifier que les biens immobiliers ne
sont pas grevés de servitudes.
• Les contrats conclus avec les clients, fournisseurs, sous-traitants, et
notamment leurs conditions de résiliation ou de renégociation.
• Les conditions bancaires et les contrats des crédits en cours.
• Les contrats d'assurance : contrats en cours, sinistres survenus, risques non
couverts.
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
1) Avant-contrat – le compromis ou promesse de
vente
Intérêt :
+ Fixer les modalités et conditions de la vente (prix,
composition du fonds, date du transfert de propriété) ;
+ Engager le vendeur ;
+ Engager l’acquéreur ;
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
1) Avant-contrat – le compromis ou promesse de
vente (Suite)
Intérêt (Suite):
+ présenter un acte juridique aux banques à l’appui de
la demande de financement ;
+ S’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente, elle doit
être enregistrée aux impôts dans les 10 jours de sa
conclusion.
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
1) Avant-contrat – le compromis ou promesse de
vente (Suite)
Mentions obligatoires
+ origine de propriété du fonds ;
+ Etat des inscriptions grevant le fonds ;
+ Chiffre d’affaires et résultat d’exploitation des 3
derniers exercices comptables et chiffres d’affaires
mensuel de l’exercice en cours jusqu’au mois précédent la
vente
+ Conditions du bail (date, durée, nom et adresse du
propriétaire et ou du cédant)
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
1) Avant-contrat – le compromis ou promesse de
vente (Suite)
Mentions facultatives :
+ Conditions suspensives :
- Obtention de financement ;
- Transfert d’un autorisation administrative ;
- Transfert de certains contrats ;
+ Désignation du séquestre ;
+ Siège des oppositions
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
2) La Vente
Transfert de propriété :
De tous les éléments composant le fonds de
commerce
Sauf les créances et les dettes et les contrats
Sauf stipulations contraires
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
2) La Vente (Suite)
Transfert de propriété (Suite):
Transfert automatique :
+ Contrats de travail ;
+ Contrats d’assurance.
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
2) La Vente (Suite)
Paiement du prix (avec mise sous séquestre)
Comme l’acquéreur est solidaire des dettes du
vendeur pendant un certain délai, il est prévu que le
vendeur ne perçoive pas immédiatement le prix de vente.
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
2) La Vente (Suite)
Nantissement du fonds en garantie du remboursement
de l’emprunt souscrit auprès d’un établissement bancaire
Formalités à effectuer dans les 30 jours de la
cession
Inscription d’un privilège du vendeur dans les 30 jours de la cession
D – La cession du fonds de commerce et ses effets
(Suite)
2) La Vente (Suite)
Obligations du Vendeur :
+ Obligation de garantie de délivrance conforme,
+ Garantie de vices-cachés (sauf exclusion),
+ Garantie d’éviction et clause de non-concurrence,
Enregistrement de l’acte auprès des impôts
A l'initiative de l'acquéreur, l'acte de cession doit d'abord être enregistré auprès
du bureau de l'enregistrement du service des impôts de la situation du fonds,
dans le délai d'un mois qui court à partir de la date de l'acte de cession, ou de la
date d'entrée en possession du fonds, si celle-ci est antérieure à la date de l'acte.
Les droits doivent être acquittés lors de la présentation de l'acte à la formalité. Ils
sont supportés par l'acquéreur du fonds de commerce sauf clause contraire de
l'acte.
A noter, depuis la Loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015, l'enregistrement n'est
plus nécessaire lorsque l'acte de cession est passé devant notaire (acte
authentique).
Dépôt de l’acte au greffe pour publication au BODACC & Délai d’opposition
La vente du fonds de commerce doit faire l'objet d'une publicité au BODACC, qui
doit intervenir dans les quinze jours de l'acte de cession, à la diligence et sous la
responsabilité du greffier du Tribunal de commerce du lieu de situation du fonds
de commerce.
A noter : depuis la Loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015, la publicité dans un
journal d'annonces légales est supprimée.
À la date de la publication dans le BODACC, il court un délai de dix jours pendant
lequel les créanciers peuvent faire opposition.
Déclaration d’acquisition et de cession auprès du CFE
Le vendeur (personne physique ou morale), comme l'acheteur du fonds de
commerce, doivent passer par le CFE afin, pour le premier, de demander sa
radiation ou la modification de sa situation et, pour le second, de demander son
immatriculation aux organismes suivants :
• Registre du commerce et des sociétés tenu par le greffe du Tribunal de commerce local ;
• Répertoire national des entreprises et établissements (SIREN) ;
• services fiscaux (contributions directes ou indirectes) avec dépôt d'une déclaration de
cessation d'activité ;
• RSI.
Pour les éventuels salariés et le dirigeant relevant du régime de protection sociale
des salariés : • à la caisse d'allocations familiales ;
• à la caisse régionale d'assurance maladie ;
• à la caisse d'assurance-vieillesse.
Déblocage du prix de vente séquestré
Le prix sera séquestré soit par un notaire, porté dans la comptabilité de son
office (acte authentique) ou par un tiers (ex. l'avocat rédacteur de l'acte, ou
celui du vendeur) dans le cadre d'une cession sous seing privé.
Les créanciers pourront former "opposition" à hauteur du montant de leur
créance.
Le point de départ des délais qui vont suivre prend effet à compter des
publications légales liées à la cession.
Les séquestres engageront leur responsabilité et devront remettre le prix de
vente au vendeur qu'à l’expiration des délais. - d’opposition ;
- de surenchère ;
- sous réserve du délai de solidarité fiscale.
La fiscalité du cédant
Imposition des résultats :
La cession du fonds de commerce entraîne l’imposition immédiate des bénéfices
non encore taxés à la date de cet événement, à savoir :
• des bénéfices d’exploitation réalisés depuis la fin du dernier exercice taxé ;
• des bénéfices en sursis d’imposition, en particulier les provisions
précédemment constituées qui deviennent sans objet du fait de la cession ;
• des plus-values de cession d’éléments d’actifs immobilisés dont la
détermination et les modalités d’imposition sont spécifiques.
La fiscalité du cédant
Imposition des résultats :
Les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession de fonds de commerce
peuvent sous certaines conditions, bénéficier d’exonérations.
Article 151 septies du CGI Exonération des plus-values des petites entreprises
Article 238 quindecies du CGI Exonération des plus-values de cession pour une
entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité
Article 151 septies A du CGI Exonération de plus-values lors du départ à la
retraite de l'exploitant
Article 151 septies B du CGI abattement pour durée de détention des immeubles
d'exploitation
La fiscalité du cédant
TVA :
En outre, la cession globale du fonds de commerce entraîne en principe le
paiement de la TVA.
Toutefois, cette opération est exonérée de TVA dès lors qu’elle remplit les
conditions cumulatives suivantes :
• la vente porte sur l’intégralité du fonds de commerce ;
• l’acquéreur est redevable de la TVA.
L’exonération concerne alors l’ensemble des ventes de biens et prestations de
services réalisées à l’occasion de la cession du fonds. Sont ainsi visés, les biens
mobiliers d’investissement, les marchandises, les biens meubles incorporels
(marques, brevets, licences, etc.) et les immeubles.
La fiscalité du cédant
CET :
En cas de cession en cours d’année, le cédant reste logiquement redevable de
la cotisation pour l’année entière. D’un commun accord entre les Parties, il
demeure toutefois parfaitement possible de prévoir dans l’acte de cession que
l’acquéreur supporte une partie de l’imposition du vendeur.
En revanche, si la vente prend effet au 1er janvier, le nouvel exploitant est
imposé sur les bases d’imposition déclarées par son prédécesseur, qui ont été
déclarées au début du mois de mai de l’année précédant celle du changement
par le cédant.
La fiscalité du cessionnaire
Droits d'enregistrement :
Fraction du prix de cession Taux des droits
d'enregistrement
Fraction < 23 000 € 0 %
23 000 € < Fraction < 200 000 € 3 %
Fraction > 200 000 € 5 %
L’acquéreur du fonds de commerce doit s’acquitter des droits d’enregistrement.
Ces derniers sont calculés sur le prix de cession augmenté des charges ou, si elle
est supérieure, sur la valeur vénale.
Les droits sont calculés en application du barème ci-dessous et sont fiscalement
déductibles pour le repreneur.
La fiscalité du cessionnaire
Droits d'enregistrement : Abattement : Article 732 ter du CGI
Un abattement global de 300 000 euros sur la valeur du fonds est appliqué lorsque
le repreneur est :
• un salarié de l’entreprise titulaire d'un CDI depuis au moins deux ans,
• ou un proche du cédant : conjoint ou partenaire pacsé, ascendants ou
descendants en ligne directe, frères ou sœurs.
Parmi les conditions requises, le repreneur doit poursuivre l'activité de l'entreprise
pendant 5 ans à titre d'activité professionnelle unique et de manière effective et
continue.
La fiscalité du cessionnaire
Droits d'enregistrement : Réduction des droits dans certaines zones prioritaires :
Article 722 bis du CGI
Le taux intermédiaire de 3 % est réduit à 1 % pour les acquisitions de fonds de
commerce et de clientèles réalisées dans les zones franches urbaines et dans les
zones de revitalisation rurale, sous réserve que l'acquéreur s'engage à maintenir
l'exploitation pendant 5 ans.
La fiscalité du cessionnaire
TVA sur le stock de marchandises
Le stock de marchandises neuves destinées à être vendues après ou sans
transformation, ainsi que le stock de matières premières entrant dans leur
fabrication sont cédés séparément. Leur vente est soumise à la TVA.
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions
1°) Définition
+ Le bail porte sur un immeuble ou un local
+ Au sein duquel un fonds est exploité par un
commerçant, artisan ou industriel immatriculé au RCS
ou au RM
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
1°) Définition (Suite)
+ Le local doit être clos, couvert et susceptible de
recevoir la clientèle
Locaux accessoires ?
Pas de bail commercial sur des terrains nus
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
1°) Définition (Suite)
+ Exploitation d’un fonds dans les lieux loués par un
commerçant, artisan ou industriel immatriculé au RCS
ou au RM
Le locataire doit être le propriétaire du fonds
+ sous-location ;
+ location-gérance;
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
1°) Définition (Suite)
Le fonds doit exister et avoir une clientèle propre
Sont donc exclus:
+ Concession dans un grand magasin ;
+ emplacement dans une grande surface
Le propriétaire du fonds est immatriculé
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
2°) Distinction
Convention d’occupation précaire :
Pas de limite de durée
Caractéristique principale : l’occupation des lieux n’est
autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes
de la seule volonté des parties
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
2°) Distinction(Suite)
Convention d’occupation précaire (Suite):
Ne confère aucun droit de jouissance CERTAIN au
locataire
Caractéristique principale : l’occupation des lieux n’est
autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes
de la seule volonté des parties
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
2°) Distinction (Suite)
Bail dérogatoire :
Durée limitée 3 ans (renouvellements et baux
successifs compris) ;
Dérogation convenue dès l’entrée dans les locaux
Volonté claire et non équivoque de se placer sous ce
régime
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
2°) Distinction (Suite)
Bail dérogatoire (Suite):
Surveiller les dates d’échéances du bail :
+ risque de tacite prolongation;
+ risque de basculer dans le statut des baux
commerciaux;
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
2°) Distinction (Suite)
Bail professionnel
Bail réservé aux professions libérales
Durée 6 ans
Résiliable à tout moment par le Locataire
Possibilité de se placer conventionnellement sous le
statuts des baux commerciaux
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
2°) Distinction (Suite)
Pas de porte
Somme supplémentaire versée au propriétaire d’un
local lors de la conclusion d’un bail
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques
Durée : 9 ans (possibilité de stipuler une durée plus
longue)
Composée de 3 périodes triennales
Servant de bases pour les demandes de résiliation ou
de révision des loyers.
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Loyer et modalités de révision
Loyer initial : fixé librement par les parties
Loyer révisé :
Possibilité de faire varier le loyer périodiquement
(annuellement et/ou de manière triennale) en fonction
de la variation d’un indice souvent ILC (avant ICC)
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Loyer et modalités de révision
Loyer révisé :
Possibilité de déplafonner le montant des loyers lors de la
révision triennale en cas de variation de plus de 10%
de la valeur locative du local.
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Entretien et réparation
Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations
mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas
échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Entretien et réparation (Suite)
Ne peuvent être imputés au locataire :
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de
remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la
réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se
trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations
mentionnées à l'alinéa précédent ;
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Sous-location : par principe interdite sauf autorisation
du bailleur appelé à concourir à l’acte
Cession : Si à son successeur dans le fonds autorisé
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Résiliation - Renouvellement
Résiliation :
+ Pour le locataire à l’expiration de chaque
période triennale ;
Des règles de forme sont à respecter
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Résiliation - Renouvellement
Résiliation (Suite):
+ Pour le propriétaire à l’expiration de la durée
de 9 années
moyennant le versement d’une indemnité
d’éviction sauf cas où la loi l’en dispense (ex
: reconstruction …)
A – Définition du bail commercial et distinction avec
d’autres types de baux et d’autres notions (Suite)
3°) Caractéristiques (Suite)
Renouvellement
Le bailleur et le preneur ont chacun la faculté de
demander le renouvellement du bail
Des règles de forme sont à respecter
Le loyer pourra également être revu et sa variation
pourra également être déplafonnée
B – Points de vigilance en cas de conclusion d’un bail
commercial ou d’acquisition d’un droit au bail
Points de vigilance en cas de conclusion
d’un bail commercial ou d’acquisition d’un
droit au bail
Analyse de la durée du bail
Durée initiale
Durée restant à courir
Périodes triennales
Points de vigilance en cas de conclusion
d’un bail commercial ou d’acquisition d’un
droit au bail
Analyse des activités autorisées
Conformité entre les activités projetées et celles prévues au bail
Déspécialisation
Points de vigilance en cas de conclusion
d’un bail commercial ou d’acquisition d’un
droit au bail
Analyse du loyer
Les loyers passés : particularités et impayés
Les loyers futurs : Fixation et modalités de révision
Le dépôt de garantie
Points de vigilance en cas de conclusion
d’un bail commercial ou d’acquisition d’un
droit au bail
Analyse des charges du bail
Le report des charges financières sur le locataire
Les charges d’entretien, de réparation
Les modalités de réalisation des travaux
D - Points de vigilance en cas de
renouvellement ou de résiliation d’un bail
commercial
Le locataire souhaite continuer le bail Les modalités de la demande
Les effets de la demande
Le locataire souhaite arrêter le bail Les modalités de la demande
Les effets de la demande