STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig
byggnad
1
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
1. Idé
Någon får en idé: här skulle man kunna bygga bra bostäder! Ibland är det enskilda företag, ibland är det kommunen som tar initiativet.
Det företag som bygger för egen räkning kallas för byggherre. En del byggherrar bygger själva, andra anlitar en byggentreprenör. När huset är färdigt kan byggherren antingen sälja
det till någon annan eller behålla det själv för att använda eller hyra ut. Den som äger det färdiga huset kallas för fastighetsägare.
Förberedelser
Idé
2
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
2. Marken köps
Ibland äger byggherren redan marken, men oftast köps marken till varje fastighetsprojekt.
Förberedelser
Förstudie
3
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
3. MarkanvisningOm marken ägs av kommunen ansöker man om markanvisning, d.v.s. ett löfte om ensamrätt till viss mark, under viss tid och på vissa villkor.
Om kommunen har tagit initiativ till ett nytt bostadsområde fördelas ibland markanvisningarna med anbud eller tävling. Det företag som har fått
markanvisningen kan, när detaljplanen är klar, antingen få köpa marken eller få en tomträtt. Tomträtt är en sorts hyra av marken med besittningsrätt under en avtalad tid.
Förberedelser
Förstudie
4
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
4. FörstudieByggherren börjar förberedelserna. Vilka personer skulle vilja bo här? Vad är viktigt för dem i deras boende? Vilka förutsättningar finns i området? Hur ska bygget finansieras?
Många olika avdelningar inom företaget är engagerade i att ta fram underlag till besluten.
Förberedelser
Förstudie
5
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
5. Undersökningar
Markförhållanden och omgivningar undersöks. Hur stort hus kan man bygga? Vilka byggtekniker är möjliga?
Förberedelser
Förstudie
6
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
6. IdéskissEn arkitekt anlitas för att ta fram en idéskiss. Idéskissen är ett förslag på hur huset skulle kunna se ut, hur det kan placeras och ibland också vilka funktioner som kan finnas i huset.
Idéskissen är det första steget i en lång process där arkitekten tar fram alltmer detaljerade ritningar.
Förberedelser
Förstudie
7
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
7. Förslag till kommunen
När byggherren har bestämt ungefär vilket hus de skulle vilja bygga, lämnas förslaget in till kommunen.
Om det tänkta huset ryms inom detaljplanen för området, kan man direkt gå vidare med projektet.
Om det inte finns någon detaljplan för området eller om förslaget inte ryms inom den existerande detaljplanen, kan kommunen besluta att starta en ny detaljplaneprocess.
Förberedelser
Förstudie
8
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
8. FörprövningOlika tjänstemän inom kommunen granskar förslaget och bedömer om det är lämpligt att ta fram en ny detaljplan som gör det möjligt att bygga huset.
Deras granskning kallas förprövning och är det underlag som byggnadsnämnden använder för att fatta beslut.
Förberedelser
Förprövning
9
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
9. Beslut om uppdragKommunpolitikerna i byggnadsnämnden ger kommunens stadsbyggnadskontor i uppdrag att starta detaljplaneprocessen.
Stadsbyggnadskontoret är den förvaltning inom kommunen som hanterar byggfrågor. Det kan även heta
stadsarkitektkontor, miljö- och byggkontor, plan- och byggkontor eller liknande.
Planskede 2-6 år
Beslut om uppdrag
10
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
10. Förslag till program
Kommunens tjänstemän tar fram ett förslag till program, där mål och tänkta förutsättningar redovisas.
Planskede 2-6 år
Programskede
11
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
11. ProgramsamrådProgramsamrådet ger myndigheter, föreningar, fastighetsägare, boende och andra intressenter möjlighet att ha synpunkter i ett tidigt skede.
Planskede 2-6 år
Programskede
12
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
12. Programmet godkänns
Byggnadsnämnden tittar på tjänstemännens förslag till program och på de inkomna synpunkterna.
Om nämnden godkänner programmet kan arbetet gå vidare.
Planskede 2-6 år
Programskede
13
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
13. Utarbetande av planförslag
Med utgångspunkt i det godkända programmet, arbetar kommunens tjänstemän fram ett planförslag.
Ofta görs tekniska och miljömässiga utredningar som underlag till planförslaget.
Planskede 2-6 år
Utarbetande av planförslag
14
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
14. PlansamrådNär planförslaget är klart skickas det ut på samråd så att myndigheter, fastighetsägare, organisationer, boende och andra intressenter får möjlighet att komma in med synpunkter.
Planskede 2-6 år
Samråd
15
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
15. Justerat planförslag
Efter plansamrådet bearbetas planförslaget ytterligare en gång med utgångspunkt i de synpunkter som har kommit in.
Planskede 2-6 år
Samråd
16
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
16. Beslut om slutgiltigt förslag
Det slutgiltiga förslaget presenteras för byggnadsnämnden, som beslutar om det ska ställas ut för granskning.
Planskede 2-6 år
Samråd
17
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)18
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
17. GranskningEfter byggnadsnämndens beslut finns förslaget tillgängligt i skriftlig form under minst tre veckor. Den som vill lämna synpunkter på förslaget måste göra det
skriftligt inom granskningstiden. Tidigare presenterades alla planförslag med en utställning, men den nya plan- och bygglagen kräver endast att förslaget
finns tillgängligt i skriftlig form. Kommunen kan dock välja att göra en utställning för att presentera förslaget för kommuninvånarna.
Planskede 2-6 år
Utställning
19
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
18. Byggnadsnämnden tar beslut om detaljplan
Byggnadsnämnden tittar på planförslaget och på de synpunkter som har kommit in.
Nu fattas ett slutgiltigt beslut om detaljplanen ska antas.
Planskede 2-6 år
Antagande
20
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
19. Beslut i kommunfullmäktige
Beslutet kan också fattas av kommunfullmäktige, exempelvis för större detaljplaner och för översiktlig planering.
Planskede 2-6 år
Antagande
21
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
20. Överklagan till länsstyrelsen
Den som har framfört skriftliga synpunkter på planförslaget och som inte har fått dem tillgodosedda, kan
överklaga beslutet till länsstyrelsen. En eventuell överklagan ska skickas till den instans som tagit beslutet, vanligen
byggnadsnämnden, inom 3 veckor från den dag då beslutet tillkännagavs på kommunens anslagstavla.
Planskede 2-6 år
Antagande
22
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
21. Överklagan till mark- och miljödomstolen
Länsstyrelsens beslut kan överklagas till mark- och miljödomstolen.
Det finns fem mark- och miljödomstolar i landet. Mark- och miljö domstolen vid
Nacka tingsrätt hanterar mål från bland annat Stockholms län.
Planskede 2-6 år
Antagande
23
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
22. Överklagan till mark- och miljööverdomstolen
Mark- och miljödomstolens beslut kan överklagas till mark- och miljö-överdomstolen vid Svea hovrätt.
Om överklagan avslås här, finns inga fler möjligheter att överklaga.
En överklagandeprocess kan ibland ta flera år.
Planskede 2-6 år
Antagande
24
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
23. Detaljplanen vinner laga kraftDetaljplanen vinner laga kraft om överklagandetiden går ut utan att någon överklagar beslutet, eller om Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagan.
I detaljplanen anges en genomförandetid. Under den tiden har fastighetsägarna en garanterad byggrätt i enlighet med planens bestämmelser.
Kommunen utvecklar allmänna platser, infrastruktur, skolor, förskolor och mycket annat i takt med att planen genomförs.
Planskede 2-6 år
Laga kraft
25
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
24. Val av entreprenadformNu startar byggskedet. Byggherren kan välja att organisera projektet på olika sätt. Vid en totalentreprenad låter byggherren ett annat företag ta ansvar
för hela bygget från konstruktions-ritningar till färdigt hus. En utförande-entreprenad innebär att byggherren låter ta fram bygghandlingar med
ritningar och beskrivningar. Sedan upphandlas en byggentreprenör som bygger huset enligt specifikationerna i bygghandlingarna.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
26
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
25. Eventuell förstudie
Om man inte har gjort en fullständig förstudie tidigare, så inventeras nu förutsättningarna för bygget.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
27
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
26. Programskede
I programskedet definieras slutproduktens mål, krav och egenskaper, vilka beskrivs i programhandlingar.
Om bostäder eller lokaler i byggnaden ska säljas, tas försäljningsmaterial fram och marknadsföringen påbörjas.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
28
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
27. Systemprojekteringsskede
Arkitekt, konstruktör och installations-projektörer samordnar handlingarna
så att de uppfyller både bygglag-stiftningens och byggherrens krav.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
29
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
28. Bygglovsskede
Byggherren ansöker hos kommunen om bygglov. Bygglovshandlingarna beskriver översiktligt bygget.
Bygglovsansökan bedöms utifrån den fastställda detaljplanen. Om ansökan avslås, måste den bearbetas och lämnas in på nytt.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
30
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
29. Detaljprojekteringsskede
Detaljerade bygghandlingar tas fram. Dessa blir underlag för entreprenörernas byggnads- och installationsarbeten.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
Säljprocess
31
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
30. Har tillräckligt mycket sålts?
Innan bygget kan starta, krävs det ofta att en viss procent av lägenheterna är sålda eller bokade.
Det är vanligtvis ett krav från banken för att få lån till bygget.
Byggskede 1-2 år
Projekteringsprocess
SäljprocessInredningsval
32
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
31. Produktionsplanering
Byggentreprenören planerar hur produktionen ska genomföras för att klara utlovad tid och kvalitet inom avtalad prisnivå.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
33
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
32. Inköp av resurserDe resurser som behövs för att uppföra huset ska nu handlas upp. Materialet som huset ska byggas av beställs och maskiner, såsom grävmaskiner och lyftkranar, hyrs in.
För att bygget ska fungera behövs oftast underentreprenörer. Underentreprenörerna är företag som tas in för att göra delar av arbetet. Det kan handla om specialister,
såsom ställningsbyggare och plattsättare, eller om att komplettera de egna medarbetarna med ytterligare arbetskraft för att klara ett stort jobb.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
34
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
33. Tillfälliga anordningar byggs
När bygget ska starta bygger man tillfälliga anordningar, såsom manskapsbodar med omklädningsrum
och lunchrum, kontor, förråd och transportvägar. Under tiden som bygget pågår blir arbetsplatsen som ett litet
företag i sig själv, där platschefen är högste ansvarig.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
35
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
34. Markarbeten
Först behöver marken förberedas, så att huset står stadigt och inte drabbas av sättningar eller fuktproblem.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
36
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
35. Fornlämningar?Alla fornlämningar skyddas av lagen – även de som ännu inte har upptäckts. Det är förbjudet att utan tillstånd från länsstyrelsen förändra, ta bort, skada eller täcka över en fornlämning.
Om man hittar en fornlämning när man gräver i marken, måste arbetet omedel-bart stoppas. Länsstyrelsen kontaktas och fornlämningen undersöks. Om länsstyrelsen anser att samhällsintresset
av bygget överväger, kan man få tillstånd att ta bort fornlämningen efter att den undersökts och dokumenterats. Kostnaden för det arkeologiska arbetet bekostas av byggherren.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
37
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
36. Grundarbeten
Grunden är den del av huset som står mot marken. Vilken teknik som används
för grunden beror på husets konstrukt-ion och om man vill ha källare eller inte.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
38
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
37. Husets stomme, väggar och tak byggs
Nu ser huset ut som ett riktigt hus med väggar och tak. Denna del av byggprocessen går ofta överraskande
fort. Rätt vad det är så har ett hus vuxit upp där det under lång tid har varit en grusgrop.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
39
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
38. Installation och inredningNär tak och väggar kommit på plats återstår mycket arbete på insidan innan huset är färdigt. El och vatten dras in, golv läggs, väggar och tak målas,
badrum kaklas och trapphus byggs. Varje yrkesgrupp ska göra sitt arbete i tur och ordning och det krävs avancerad planering för att få allt att fungera
snabbt och effektivt. De boende har i god tid fått göra inredningsval och påverka utseendet på sin lägenhet.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
40
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
39. Slutkontroll och slutbesiktningNär huset är helt färdigt gör entreprenören en slutkontroll och kallar till besiktning. En eller flera oberoende besiktningsmän granskar huset
med utgångspunkt i de avtal som tidigare har skrivits mellan byggherren och entreprenören.
Besiktningsmannen avgör ensam om huset byggts i enlighet med överenskommelserna.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
41
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
40. Byggherren övertar byggnaden
När slutbesiktningen är godkänd, överlämnas huset till byggherren. Därmed är byggentreprenörens arbete avslutat.
Byggskede 1-2 år
Utförandeprocess
Säljprocess
42
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
41. Inflyttning
När huset är färdigt står ofta köpare eller hyresgäster redo att flytta in med en gång.
43
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
42. Förvaltning
För att ett hus ska bibehålla sitt värde, behöver det underhållas fortlöpande. Underhållet är fastighetsägarens ansvar.
44
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)45
Vad är det som kostar?
Produktionskostnaden för en lägenhet i flerbostadshus kan delas in i tre huvuddelar.
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
•Byggherrekostnader utgör i snitt 20–24 procent och inkluderar köp av mark, projektering, garantier, kreditivränta, försäkringar och kommunala avgifter. En byggherre kan t.ex. vara ett allmännyttigt bostadsföretag, en privat fastighetsägare eller en bostadsrättsförening.
•På platser med höga markpriser kan dock köpet av marken kosta lika mycket som själva byggproduktionen.
46
Vad är det som kostar?
Produktionskostnaden för en lägenhet i flerbostadshus kan delas in i tre huvuddelar.
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
Vad är det som kostar?
Produktionskostnaden för en lägenhet i flerbostadshus kan delas in i tre huvuddelar.
• Moms utgör 17–19 procent.
47
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)48
• Byggkostnader motsvarar 57–63 procent. Här ingår lönekostnader, mark- och schaktningsarbeten, uppförande av byggnaden samt grov- och finplanering av marken, anslutningskostnader för el, fjärrvärme, bredband och kabel-tv.
Vad är det som kostar?
Produktionskostnaden för en lägenhet i flerbostadshus kan delas in i tre huvuddelar.
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)49
Vad är det som kostar?Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsyta i flerbostadshus fördubblades mellan 1998 och 2008.
Ökningen förklaras till 70 procent av markkostnader och moms.
20 procent beror på ökade materialkostnader och 10 procent förklaras av ökade löner.
Illustrationen ”Ett hus blir till” presenterades för
första gången på boutställningen Annedal2012, som
Stockholms Byggmästareförening arrangerade
tillsammans med Stockholms och Sundbybergs stad.
Illustrationen finns idag som webbplats
www.etthusblirtill.nu och som en affisch som kan
beställas från [email protected]. Detta bildspel
kan laddas ner från www.stockholmsbf.se eller
www.slideshare.com. Det kan också ses på
www.youtube.com.
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
Stockholms Byggmästareförening är
branschorganisation för bygg-,
anläggnings- och specialföretag i
Stockholm. Föreningen har cirka 800
medlemmar, varav de flesta är små och
medelstora företag.
Byggmästareföreningen för en dialog
med kommuner, myndigheter och
beställare för att förbättra förutsätt-
ningarna för byggandet i regionen.
Byggmästareföreningen erbjuder även
kurser för byggbranschen.
Medlemsföretagen har tillgång till
rådgivning inom entreprenadjuridik och
frågor som berör lagen om offentlig
upphandling.
Föreningen står också bakom lednings-
och produktcertifieringssystemet BF9K.
BF9K certifieras av tredje part och är
särskilt anpassat för byggbranschen för
att säkra kvaliteten, miljön och
arbetsmiljön på bygget.
Stockholms ByggmästareföreningStockholms Byggmästareförening
samverkar med Sveriges
Byggindustrier, som är den
rikstäckande bransch- och
arbetsgivarorganisationen.
I Stockholms och Gotlands län hanteras
arbetsgivarfrågorna av Sveriges
Byggindustrier (BI) Öst och
branschfrågorna av byggmästare-
föreningarna.
Stockholms, Södertälje och Gotlands
Byggmästareföreningar samt Sveriges
Byggindustrier (BI) Öst har ett
gemensamt kansli på Kungsholmen i
Stockholm.
Stockholms Byggmästareförening
www.stockholmsbf.se
08-587 147 00
51
STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014
(52)
Ett
hu
s b
lir
till En
illu
stra
tion
av v
äg
en
frå
n id
é t
ill f
ärd
ig
byg
gn
ad
52