ett hus blir till en illustration av vägen från idé till färdig byggnad

STOCKHOLMS BYGGMÄSTAREFÖRENING 23-04-20Ett hus blir till © Stockholms Byggmästareförening 2014

(52)

Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig

byggnad

1


(52)

1. Idé

Någon får en idé: här skulle man kunna bygga bra bostäder! Ibland är det enskilda företag, ibland är det kommunen som tar initiativet.

Det företag som bygger för egen räkning kallas för byggherre. En del byggherrar bygger själva, andra anlitar en byggentreprenör. När huset är färdigt kan byggherren antingen sälja

det till någon annan eller behålla det själv för att använda eller hyra ut. Den som äger det färdiga huset kallas för fastighetsägare.

Förberedelser

Idé

2


(52)

2. Marken köps

Ibland äger byggherren redan marken, men oftast köps marken till varje fastighetsprojekt.

Förberedelser

Förstudie

3


(52)

3. MarkanvisningOm marken ägs av kommunen ansöker man om markanvisning, d.v.s. ett löfte om ensamrätt till viss mark, under viss tid och på vissa villkor.

Om kommunen har tagit initiativ till ett nytt bostadsområde fördelas ibland markanvisningarna med anbud eller tävling. Det företag som har fått

markanvisningen kan, när detaljplanen är klar, antingen få köpa marken eller få en tomträtt. Tomträtt är en sorts hyra av marken med besittningsrätt under en avtalad tid.

Förberedelser

Förstudie

4


(52)

4. FörstudieByggherren börjar förberedelserna. Vilka personer skulle vilja bo här? Vad är viktigt för dem i deras boende? Vilka förutsättningar finns i området? Hur ska bygget finansieras?

Många olika avdelningar inom företaget är engagerade i att ta fram underlag till besluten.

Förberedelser

Förstudie

5


(52)

5. Undersökningar

Markförhållanden och omgivningar undersöks. Hur stort hus kan man bygga? Vilka byggtekniker är möjliga?

Förberedelser

Förstudie

6


(52)

6. IdéskissEn arkitekt anlitas för att ta fram en idéskiss. Idéskissen är ett förslag på hur huset skulle kunna se ut, hur det kan placeras och ibland också vilka funktioner som kan finnas i huset.

Idéskissen är det första steget i en lång process där arkitekten tar fram alltmer detaljerade ritningar.

Förberedelser

Förstudie

7


(52)

7. Förslag till kommunen

När byggherren har bestämt ungefär vilket hus de skulle vilja bygga, lämnas förslaget in till kommunen.

Om det tänkta huset ryms inom detaljplanen för området, kan man direkt gå vidare med projektet.

Om det inte finns någon detaljplan för området eller om förslaget inte ryms inom den existerande detaljplanen, kan kommunen besluta att starta en ny detaljplaneprocess.

Förberedelser

Förstudie

8


(52)

8. FörprövningOlika tjänstemän inom kommunen granskar förslaget och bedömer om det är lämpligt att ta fram en ny detaljplan som gör det möjligt att bygga huset.

Deras granskning kallas förprövning och är det underlag som byggnadsnämnden använder för att fatta beslut.

Förberedelser

Förprövning

9


(52)

9. Beslut om uppdragKommunpolitikerna i byggnadsnämnden ger kommunens stadsbyggnadskontor i uppdrag att starta detaljplaneprocessen.

Stadsbyggnadskontoret är den förvaltning inom kommunen som hanterar byggfrågor. Det kan även heta

stadsarkitektkontor, miljö- och byggkontor, plan- och byggkontor eller liknande.

Planskede 2-6 år

Beslut om uppdrag

10


(52)

10. Förslag till program

Kommunens tjänstemän tar fram ett förslag till program, där mål och tänkta förutsättningar redovisas.

Planskede 2-6 år

Programskede

11


(52)

11. ProgramsamrådProgramsamrådet ger myndigheter, föreningar, fastighetsägare, boende och andra intressenter möjlighet att ha synpunkter i ett tidigt skede.

Planskede 2-6 år

Programskede

12


(52)

12. Programmet godkänns

Byggnadsnämnden tittar på tjänstemännens förslag till program och på de inkomna synpunkterna.

Om nämnden godkänner programmet kan arbetet gå vidare.

Planskede 2-6 år

Programskede

13


(52)

13. Utarbetande av planförslag

Med utgångspunkt i det godkända programmet, arbetar kommunens tjänstemän fram ett planförslag.

Ofta görs tekniska och miljömässiga utredningar som underlag till planförslaget.

Planskede 2-6 år

Utarbetande av planförslag

14


(52)

14. PlansamrådNär planförslaget är klart skickas det ut på samråd så att myndigheter, fastighetsägare, organisationer, boende och andra intressenter får möjlighet att komma in med synpunkter.

Planskede 2-6 år

Samråd

15


(52)

15. Justerat planförslag

Efter plansamrådet bearbetas planförslaget ytterligare en gång med utgångspunkt i de synpunkter som har kommit in.

Planskede 2-6 år

Samråd

16


(52)

16. Beslut om slutgiltigt förslag

Det slutgiltiga förslaget presenteras för byggnadsnämnden, som beslutar om det ska ställas ut för granskning.

Planskede 2-6 år

Samråd

17


(52)18


(52)

17. GranskningEfter byggnadsnämndens beslut finns förslaget tillgängligt i skriftlig form under minst tre veckor. Den som vill lämna synpunkter på förslaget måste göra det

skriftligt inom granskningstiden. Tidigare presenterades alla planförslag med en utställning, men den nya plan- och bygglagen kräver endast att förslaget

finns tillgängligt i skriftlig form. Kommunen kan dock välja att göra en utställning för att presentera förslaget för kommuninvånarna.

Planskede 2-6 år

Utställning

19


(52)

18. Byggnadsnämnden tar beslut om detaljplan

Byggnadsnämnden tittar på planförslaget och på de synpunkter som har kommit in.

Nu fattas ett slutgiltigt beslut om detaljplanen ska antas.

Planskede 2-6 år

Antagande

20


(52)

19. Beslut i kommunfullmäktige

Beslutet kan också fattas av kommunfullmäktige, exempelvis för större detaljplaner och för översiktlig planering.

Planskede 2-6 år

Antagande

21


(52)

20. Överklagan till länsstyrelsen

Den som har framfört skriftliga synpunkter på planförslaget och som inte har fått dem tillgodosedda, kan

överklaga beslutet till länsstyrelsen. En eventuell överklagan ska skickas till den instans som tagit beslutet, vanligen

byggnadsnämnden, inom 3 veckor från den dag då beslutet tillkännagavs på kommunens anslagstavla.

Planskede 2-6 år

Antagande

22


(52)

21. Överklagan till mark- och miljödomstolen

Länsstyrelsens beslut kan överklagas till mark- och miljödomstolen.

Det finns fem mark- och miljödomstolar i landet. Mark- och miljö domstolen vid

Nacka tingsrätt hanterar mål från bland annat Stockholms län.

Planskede 2-6 år

Antagande

23


(52)

22. Överklagan till mark- och miljööverdomstolen

Mark- och miljödomstolens beslut kan överklagas till mark- och miljö-överdomstolen vid Svea hovrätt.

Om överklagan avslås här, finns inga fler möjligheter att överklaga.

En överklagandeprocess kan ibland ta flera år.

Planskede 2-6 år

Antagande

24


(52)

23. Detaljplanen vinner laga kraftDetaljplanen vinner laga kraft om överklagandetiden går ut utan att någon överklagar beslutet, eller om Mark- och miljööverdomstolen avslår överklagan.

I detaljplanen anges en genomförandetid. Under den tiden har fastighetsägarna en garanterad byggrätt i enlighet med planens bestämmelser.

Kommunen utvecklar allmänna platser, infrastruktur, skolor, förskolor och mycket annat i takt med att planen genomförs.

Planskede 2-6 år

Laga kraft

25


(52)

24. Val av entreprenadformNu startar byggskedet. Byggherren kan välja att organisera projektet på olika sätt. Vid en totalentreprenad låter byggherren ett annat företag ta ansvar

för hela bygget från konstruktions-ritningar till färdigt hus. En utförande-entreprenad innebär att byggherren låter ta fram bygghandlingar med

ritningar och beskrivningar. Sedan upphandlas en byggentreprenör som bygger huset enligt specifikationerna i bygghandlingarna.

Byggskede 1-2 år

Projekteringsprocess

26


(52)

25. Eventuell förstudie

Om man inte har gjort en fullständig förstudie tidigare, så inventeras nu förutsättningarna för bygget.

Byggskede 1-2 år


27


(52)

26. Programskede

I programskedet definieras slutproduktens mål, krav och egenskaper, vilka beskrivs i programhandlingar.

Om bostäder eller lokaler i byggnaden ska säljas, tas försäljningsmaterial fram och marknadsföringen påbörjas.

Byggskede 1-2 år


28


(52)

27. Systemprojekteringsskede

Arkitekt, konstruktör och installations-projektörer samordnar handlingarna

så att de uppfyller både bygglag-stiftningens och byggherrens krav.

Byggskede 1-2 år


29


(52)

28. Bygglovsskede

Byggherren ansöker hos kommunen om bygglov. Bygglovshandlingarna beskriver översiktligt bygget.

Bygglovsansökan bedöms utifrån den fastställda detaljplanen. Om ansökan avslås, måste den bearbetas och lämnas in på nytt.

Byggskede 1-2 år


30


(52)

29. Detaljprojekteringsskede

Detaljerade bygghandlingar tas fram. Dessa blir underlag för entreprenörernas byggnads- och installationsarbeten.

Byggskede 1-2 år


Säljprocess

31


(52)

30. Har tillräckligt mycket sålts?

Innan bygget kan starta, krävs det ofta att en viss procent av lägenheterna är sålda eller bokade.

Det är vanligtvis ett krav från banken för att få lån till bygget.

Byggskede 1-2 år


SäljprocessInredningsval

32


(52)

31. Produktionsplanering

Byggentreprenören planerar hur produktionen ska genomföras för att klara utlovad tid och kvalitet inom avtalad prisnivå.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

33


(52)

32. Inköp av resurserDe resurser som behövs för att uppföra huset ska nu handlas upp. Materialet som huset ska byggas av beställs och maskiner, såsom grävmaskiner och lyftkranar, hyrs in.

För att bygget ska fungera behövs oftast underentreprenörer. Underentreprenörerna är företag som tas in för att göra delar av arbetet. Det kan handla om specialister,

såsom ställningsbyggare och plattsättare, eller om att komplettera de egna medarbetarna med ytterligare arbetskraft för att klara ett stort jobb.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

34


(52)

33. Tillfälliga anordningar byggs

När bygget ska starta bygger man tillfälliga anordningar, såsom manskapsbodar med omklädningsrum

och lunchrum, kontor, förråd och transportvägar. Under tiden som bygget pågår blir arbetsplatsen som ett litet

företag i sig själv, där platschefen är högste ansvarig.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

35


(52)

34. Markarbeten

Först behöver marken förberedas, så att huset står stadigt och inte drabbas av sättningar eller fuktproblem.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

36


(52)

35. Fornlämningar?Alla fornlämningar skyddas av lagen – även de som ännu inte har upptäckts. Det är förbjudet att utan tillstånd från länsstyrelsen förändra, ta bort, skada eller täcka över en fornlämning.

Om man hittar en fornlämning när man gräver i marken, måste arbetet omedel-bart stoppas. Länsstyrelsen kontaktas och fornlämningen undersöks. Om länsstyrelsen anser att samhällsintresset

av bygget överväger, kan man få tillstånd att ta bort fornlämningen efter att den undersökts och dokumenterats. Kostnaden för det arkeologiska arbetet bekostas av byggherren.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

37


(52)

36. Grundarbeten

Grunden är den del av huset som står mot marken. Vilken teknik som används

för grunden beror på husets konstrukt-ion och om man vill ha källare eller inte.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

38


(52)

37. Husets stomme, väggar och tak byggs

Nu ser huset ut som ett riktigt hus med väggar och tak. Denna del av byggprocessen går ofta överraskande

fort. Rätt vad det är så har ett hus vuxit upp där det under lång tid har varit en grusgrop.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

39


(52)

38. Installation och inredningNär tak och väggar kommit på plats återstår mycket arbete på insidan innan huset är färdigt. El och vatten dras in, golv läggs, väggar och tak målas,

badrum kaklas och trapphus byggs. Varje yrkesgrupp ska göra sitt arbete i tur och ordning och det krävs avancerad planering för att få allt att fungera

snabbt och effektivt. De boende har i god tid fått göra inredningsval och påverka utseendet på sin lägenhet.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

40


(52)

39. Slutkontroll och slutbesiktningNär huset är helt färdigt gör entreprenören en slutkontroll och kallar till besiktning. En eller flera oberoende besiktningsmän granskar huset

med utgångspunkt i de avtal som tidigare har skrivits mellan byggherren och entreprenören.

Besiktningsmannen avgör ensam om huset byggts i enlighet med överenskommelserna.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

41


(52)

40. Byggherren övertar byggnaden

När slutbesiktningen är godkänd, överlämnas huset till byggherren. Därmed är byggentreprenörens arbete avslutat.

Byggskede 1-2 år

Utförandeprocess

Säljprocess

42


(52)

41. Inflyttning

När huset är färdigt står ofta köpare eller hyresgäster redo att flytta in med en gång.

43


(52)

42. Förvaltning

För att ett hus ska bibehålla sitt värde, behöver det underhållas fortlöpande. Underhållet är fastighetsägarens ansvar.

44


(52)45

Vad är det som kostar?

Produktionskostnaden för en lägenhet i flerbostadshus kan delas in i tre huvuddelar.


(52)

•Byggherrekostnader utgör i snitt 20–24 procent och inkluderar köp av mark, projektering, garantier, kreditivränta, försäkringar och kommunala avgifter. En byggherre kan t.ex. vara ett allmännyttigt bostadsföretag, en privat fastighetsägare eller en bostadsrättsförening.

•På platser med höga markpriser kan dock köpet av marken kosta lika mycket som själva byggproduktionen.

46




(52)



• Moms utgör 17–19 procent.

47


(52)48

• Byggkostnader motsvarar 57–63 procent. Här ingår lönekostnader, mark- och schaktningsarbeten, uppförande av byggnaden samt grov- och finplanering av marken, anslutningskostnader för el, fjärrvärme, bredband och kabel-tv.




(52)49

Vad är det som kostar?Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsyta i flerbostadshus fördubblades mellan 1998 och 2008.

Ökningen förklaras till 70 procent av markkostnader och moms.

20 procent beror på ökade materialkostnader och 10 procent förklaras av ökade löner.

Illustrationen ”Ett hus blir till” presenterades för

första gången på boutställningen Annedal2012, som

Stockholms Byggmästareförening arrangerade

tillsammans med Stockholms och Sundbybergs stad.

Illustrationen finns idag som webbplats

www.etthusblirtill.nu och som en affisch som kan

beställas från [email protected]. Detta bildspel

kan laddas ner från www.stockholmsbf.se eller

www.slideshare.com. Det kan också ses på

www.youtube.com.


(52)

Stockholms Byggmästareförening är

branschorganisation för bygg-,

anläggnings- och specialföretag i

Stockholm. Föreningen har cirka 800

medlemmar, varav de flesta är små och

medelstora företag.

Byggmästareföreningen för en dialog

med kommuner, myndigheter och

beställare för att förbättra förutsätt-

ningarna för byggandet i regionen.

Byggmästareföreningen erbjuder även

kurser för byggbranschen.

Medlemsföretagen har tillgång till

rådgivning inom entreprenadjuridik och

frågor som berör lagen om offentlig

upphandling.

Föreningen står också bakom lednings-

och produktcertifieringssystemet BF9K.

BF9K certifieras av tredje part och är

särskilt anpassat för byggbranschen för

att säkra kvaliteten, miljön och

arbetsmiljön på bygget.

Stockholms ByggmästareföreningStockholms Byggmästareförening

samverkar med Sveriges

Byggindustrier, som är den

rikstäckande bransch- och

arbetsgivarorganisationen.

I Stockholms och Gotlands län hanteras

arbetsgivarfrågorna av Sveriges

Byggindustrier (BI) Öst och

branschfrågorna av byggmästare-

föreningarna.

Stockholms, Södertälje och Gotlands

Byggmästareföreningar samt Sveriges

Byggindustrier (BI) Öst har ett

gemensamt kansli på Kungsholmen i

Stockholm.

Stockholms Byggmästareförening

www.stockholmsbf.se

[email protected]

08-587 147 00

51


(52)

Ett

hu

s b

lir

till En

illu

stra

tion

av v

äg

en

frå

n id

é t

ill f

ärd

ig

byg

gn

ad

52

ett hus blir till en illustration av vägen från idé till färdig byggnad

Documents