5/13/2020 Fitch Revises Fibra Uno’s Outlook to Negative; Affirms IDRs at ‘BBB’
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RATING ACTION COMMENTARY
Fitch Revisa laPerspectiva de FibraUno a Negativa; A�rmaCali�cación en'AAA(mex)'Wed 13 May, 2020 - 7:37 PM ET
Fitch Ratings - New York - 13 May 2020: Fitch Ratings a�rmó las cali�caciones en
escala internacional Issuer Default (IDR) de largo plazo en moneda local y extranjera
de Fideicomiso Fibra Uno (FUNO) en 'BBB'. Fitch también a�rmó la cali�cación
nacional de largo plazo de FUNO en 'AAA(mex)'. La Perspectiva de Cali�cación fue
revisada a Negativa desde Estable. Fitch también a�rmó las siguientes cali�caciones
de FUNO:
--Emisiones locales de Certi�cados Bursátiles Fiduciarios FUNO13-2, FUNO13U,
FUNO15, FUNO16U, FUNO17, FUNO17-2 y FUNO18 en 'AAA(mex)';
--Notas Sénior no garantizadas en 'BBB'.La revisión de la Perspectiva a Negativa
desde Estable re�eja el deterioro en el apalancamiento �nanciero neto de FUNO,
que se espera que continúe durante el resto de 2020, junto con los desafíos que
enfrenta la compañía para mejorar su estructura de capital en 2021, posterior a la
contingencia provocada por el coronavirus. La Perspectiva Negativa incorpora la
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incertidumbre con respecto a la duración de la interrupción del negocio y la recesión
económica en el futuro. También toma en cuenta las condiciones económicas más
débiles re�ejadas en la contracción esperada de la economía mexicana en un 6.6% en
2020.
Fitch espera que el apalancamiento neto de FUNO, medido como deuda neta a
EBITDA, sea de alrededor de 9.0 veces (x) para el año 2020, y que el
desapalancamiento tenga lugar en 2021 a medida que las operaciones de la
compañía se normalicen. Fitch cree que el desapalancamiento de FUNO en 2021 a
niveles de alrededor de 6.0x requerirá una combinación de iniciativas
implementadas por la administración de FUNO que incluyen: ventas de activos,
reducción temporal de distribuciones a los tenedores de Certi�cado Bursátil
Fiduciario Inmobiliario (CBFI) e inyecciones de capital, entre otras. La disposición de
la compañía para continuar su actividad de adquisición durante 2020 y 2021 se
suma a la presión de cali�cación y se incorpora a la Perspectiva Negativa.
La a�rmación de las cali�caciones re�eja la opinión de que FUNO tiene una
�exibilidad �nanciera adecuada y un modelo de negocio resistente para enfrentar el
aumento en riesgos a la baja derivados de las implicaciones económicas por la
pandemia de coronavirus durante 2020. Las cali�caciones re�ejan la posición de
mercado sólida de FUNO como líder y la Fibra más grande de México. Las
cali�caciones también consideran el portafolio amplio y bien diversi�cado de la
compañía de propiedades comerciales, industriales, de o�cinas y otras propiedades,
un valor fuerte de franquicia, una base diversi�cada de inquilinos, tasas altas de
ocupación y una �exibilidad �nanciera amplia en forma de buen acceso a los
mercados de deuda y capital. Esto y además se contemplan la disponibilidad bajo sus
líneas de crédito comprometidas no garantizadas, un conjunto importante de activos
no gravados y un per�l cómodo de vencimiento de la deuda (duración promedio de
10.6 años al 31 de marzo de 2020).
FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN
Operador de Bienes Raíces más Grande de América Latina: Como el operador
inmobiliario más grande y diversi�cado de Latinoamérica, FUNO tiene una
generación de �ujo de efectivo constante y un riesgo bajo por sectores, regiones e
inquilinos particulares. La cartera de bienes inmuebles de FUNO, al 31 de marzo de
2020, el portafolio de FUNO incluía 643 comprendía 643 unidades operativas que
constaban de 147 inversiones comerciales, 191 sitios industriales, 99 o�cinas y 206
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de otros giros, con 10.2 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR)
y un tasa de ocupación consolidada de 94.5%. El desglose total de ABR fue 27%
comercial, 53% industrial, 13% o�cina y 7% otras operaciones, ubicadas en 32
estados de la república Mexicana y Ciudad de México. Los 10 activos principales de
FUNO representan alrededor de 22% de su renta base anual (RBA) al 31 de marzo
de 2020. La compañía tuvo ingresos por USD1.015 mil millones durante los últimos
12 meses (UDM) que �nalizaron el 31 de marzo de 2020.
Apalancamiento Financiero Alto y Exposición a Riesgo de Tipo de Cambio: El
apalancamiento neto de FUNO fue de 7.3x y 8.6x, al 31 de diciembre de 2019 y al 31
de marzo de 2020, respectivamente. Incluyendo la generación de EBITDA a 12
meses de la cartera industrial recientemente adquirida "Titan", Fitch estima que el
índice de apalancamiento neto pro forma de la compañía es de 7.9x al 31 de marzo
de 2020. La relación de deuda a valor de activos (LTV por sus siglas en inglés) de la
compañía era de 47% a marzo 31, 2020. Históricamente, los niveles netos de LTV de
la compañía fueron de alrededor de 35%. El debilitamiento del índice de
apalancamiento neto de FUNO durante 2019 y 2020 re�eja la combinación del
entorno macroeconómico más débil de México y la ejecución por parte de la
compañía de su estrategia de crecimiento inorgánico mediante deuda incremental,
su política de distribución a tenedores de Certi�cado Bursátil Fiduciario Inmobiliario
CBFI en relación con su generación de �ujo de efectivo y exposición a variaciones en
el tipo de cambio. La estructura de capital actual de FUNO se considera más débil en
comparación con otros pares regionales en la categoría de cali�cación internacional
BBB.
El riesgo cambiario de la compañía es uno de los factores que explican el
debilitamiento de las métricas de apalancamiento de FUNO. El peso mexicano se
depreció más de 20% en comparación con el dólar estadounidense durante el primer
trimestre de 2020. Hay un retraso en los efectos de tipo de cambio en las rentas y el
valor de los activos, mientras que el efecto en la deuda total es inmediato. La
compañía puede absorber los efectos de la depreciación a lo largo del tiempo ya que
una parte de su estructura de renta está denominada en dólares estadounidenses y
el valor de sus activos inmobiliarios tiende a mantenerse estable en términos de
dólares estadounidenses con el tiempo.
Alrededor de 50% de su deuda total de MXN131 mil millones, o USD5.6 mil millones,
estaba denominada en dólares estadounidenses, mientras que aproximadamente
70% de los ingresos y 100% de los costos están en moneda local, al 31 de marzo de
2020. La compañía mantiene una cobertura natural con una proporción objetivo de
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ingresos denominados en dólares estadounidenses a gastos por intereses en dólares
estadounidenses de alrededor de 1.5x. FUNO cuenta con emisiones de bonos
denominados en dólares estadounidenses y contrató coberturas de tipos de cambio
por USD450 millones, de los cuales USD100 millones cubren solo capital y USD350
millones cubren capital e intereses. Fitch estima que una depreciación de 35% del
peso mexicano durante 12 meses debería aumentar el índice de apalancamiento
neto en aproximadamente 0.2x.
Acciones para Enfrentar la Contingencia por Coronavirus: La estrategia de FUNO
para compensar los efectos de las medidas implementadas por las autoridades para
enfrentar la pandemia por coronavirus en sus operaciones incluye extender algunas
facilidades en el pago de renta, aumentar su posición de liquidez y ajustar sus índices
de distribución a los tenedores de CBFI sdurante 2020. Las acciones de la compañía
para contrarrestar el efecto de la crisis de salud actual incluyen proporcionar ayuda
a los inquilinos en términos de reprogramación de pagos por alquiler y descuentos.
El objetivo de la compañía es mantener sus niveles de ocupación durante la crisis.
FUNO dispuso USD500 millones de su línea de crédito revolvente durante abril de
2020. La compañía aún mantiene USD500 millones adicionales disponibles y sin usar
en su línea revolvente comprometida. FUNO redujo su índice de pago de dividendos
en el primer trimestre de 2020. El dividendo fue de 50% del �ujo de fondos
operativo (FFO) ajustado, cuando históricamente este índice ha estado en el rango
de 90% a 100%. La compañía ha indicado que, dependiendo de los efectos de la
pandemia, evaluará la necesidad de ajustar su relación de pago de dividendos
durante los próximos trimestres.
Adquisición Añade Presión a las Cali�caciones: La actividad continua de
adquisiciones de la compañía durante 2018 a 2020, �nanciada principalmente con
deuda, es uno de los factores que impulsan el alto apalancamiento actual. Se espera
que FUNO continúe su actividad de adquisiciones durante 2020 y 2021, lo que
limitaría la capacidad su para reducir su apalancamiento �nanciero.
La actividad reciente de adquisiciones de FUNO se orientó a aumentar su posición
en el segmento de bienes raíces industriales. Durante el cuarto trimestre de 2019,
FUNO ejecutó la adquisición del "Portafolio Titan", compuesto por 74 propiedades
industriales en el norte de México. La composición de inquilinos de las propiedades
incluye aproximadamente 90% de arrendatarios internacionales orientados a la
manufactura ligera. El portfolio adquirido genera alrededor de 90% de su RBA en
pagos denominados en dólares estadounidenses. El precio de adquisición de los
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inmuebles fue de USD822 millones. La compañía ha indicado que apunta a otra
adquisición en el segmento industrial durante los próximos trimestres.
El portafolio de FUNO tiene tres propiedades en desarrollo y una en expansión, que
se espera agreguen aproximadamente 500,000 metros cuadrados de ABR durante
2021 a 2023, un aumento de aproximadamente 5% del ABR actual de la compañía.
FUNO participa en la alianza estratégica (joint-venture) Mitikah, que incluye
desarrollos comerciales, de o�cinas y residenciales en el sur de la Ciudad de México.
FUNO tiene una participación de 62.1% en los desarrollos comerciales y de o�cinas
de la asociación.
Estrategia de Crecimiento y Experiencia en Gestión: Las cali�caciones incorporan la
estrategia de crecimiento de FUNO, dirigida principalmente vía adquisiciones. La
expansión del portafolio de la compañía incluyó combinaciones equilibradas de
capital y deuda. Sin embargo, durante el período 2018 a 2020, la estrategia de
crecimiento de la compañía se �nanció con deuda, lo que resultó en un mayor
apalancamiento. Fitch espera que el ABR de FUNO crezca a más de 11 millones de
metros cuadrados para 2021 a 2022 a través de adquisiciones y proyectos de
desarrollo. El desglose de ingresos anualizados de la compañía por segmento fue de
37% minorista, 30% industrial, 26% de o�cina y 7% de otras operaciones al 31 de
marzo de 2020. Las cali�caciones toman en cuenta el historial de los accionistas
controladores y asesores en el sector inmobiliario mexicano, con más de 30 años de
experiencia en la adquisición, desarrollo, alquiler y operación de varios tipos de
proyectos.
Base de Inquilinos Diversi�cada: FUNO mantiene un riesgo crediticio bajo y una
base de inquilinos diversi�cada. Wal-Mart de México, S.A.B. de C.V., en todos sus
formatos de tienda, es el inquilino más grande de FUNO, con aproximadamente 6.4%
de RBA y 9.4% del total de ABR. Los 10 principales inquilinos representaban
aproximadamente 22.2% del RBA de FUNO al 31 de marzo de 2020. Fitch estima
que más de 70% de los ingresos de la compañía se generan de inquilinos que
contribuyen individualmente con menos de 1.0% de los ingresos anuales. Las
propiedades están geográ�camente diversi�cadas, con aproximadamente 3,600
inquilinos en todos los estados de la República Mexicana distribuidos a través de
diversas industrias y sectores. Esta diversi�cación ayuda a proteger los �ujos de
efectivo de la compañía de la debilidad económica en cualquier región en particular y
el riesgo de crédito a nivel de inquilino.
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Riesgo Bajo en Ingresos por Alquiler: La estrategia de la compañía se centra en
mantener precios de alquiler competitivos por metro cuadrado para respaldar la
ocupación y las renovaciones en medio de los ciclos económicos. Fitch espera que las
tasas de ocupación del portafolio total estén en el rango de 93% a 95% durante 2020
a 2021. Las características de las propiedades de FUNO incluyen una duración
promedio de arrendamiento de un período de cuatro a seis años y la mayoría de las
rentas se renuevan en rangos similares o superiores. Las tasas de renovación fueron
consistentemente de alrededor de 90% durante los últimos cinco años. Las
cali�caciones de FUNO también tienen en cuenta los vencimientos de
arrendamiento bien escalonados, con un vencimiento de no más de 13% de ABR en
un año determinado. Fitch espera que los márgenes de EBITDA se mantengan
alrededor de 74% durante 2020 a 2021.
Asesoría Externa, Administración Interna: Fitch considera el enfoque de la
administración en adquirir activos de calidad como un diferenciador clave entre
FUNO y otros participantes del mercado, así como la experiencia de la alta dirección
en el sector inmobiliario en México. Estas fortalezas se compensan, en cierta forma,
con su estructura de asesoramiento externo y un esquema de comisiones diversas
cobradas por asesoramiento a la empresa. Algunas de las comisiones son las
siguientes: comisión anual de asesoría de 0.5% del valor neto de los activos y
comisión por adquisición de 3% del valor de la propiedad en las adquisiciones de
activos de propiedad de partes no relacionadas. La estructura interna bajo la cual
operan todas las subsidiarias de FUNO incluye: 2% de las rentas mensuales al
administrador de arrendamiento y cuota de 1% sobre las rentas mensuales al
administrador.
SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN
Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de
cali�cación positiva/alza:
Acciones positivas en la escala nacional de la cali�cación FUNO no son posibles, ya
que se ubica en el nivel más alto de la escala. Su cali�cación en escala internacional
podría bene�ciarse por una combinación de:
--estabilización de la rentabilidad del portafolio mientras la mezcla de activos
evoluciona;
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--un apalancamiento neto sostenido de o inferior a 4.0x mientras mantiene un
indicador sólido de cobertura de activos libres de garantía de la deuda no
garantizada por encima de 3.0x;
--mantener liquidez sólida.
Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de
cali�cación negativa/baja:
--una relación de pago de dividendos a FFO que excede constantemente el 100%;
--que el apalancamiento neto supere la expectativa de Fitch de mantenerse por
encima de 5.5x a largo plazo;
--la cobertura de EBITDA sobre gastos de intereses netos pagados se mantenga por
debajo de 2.0x, como espera Fitch;
--cobertura de activos no gravados a deuda no garantizada consistentemente por
debajo de 3.0x.
CONSIDERACIONES ESG
A menos que se indique lo contrario en esta sección, el puntaje más alto de
relevancia crediticia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por
sus siglas en inglés) es de 3. Los aspectos ESG son neutrales para el crédito o tienen
un impacto crediticio mínimo en la entidad, ya sea debido a la naturaleza de los
mismos o a la forma en que son gestionados por la entidad. Para obtener más
información sobre los puntajes de relevancia ESG, visite www.�tchratings.com/esg.
ESCENARIOS DE CALIFICACIÓN PARA EL MEJOR O PEOR CASO
Las cali�caciones de los emisores Finanzas Corporativas tienen un escenario de
mejora para el mejor caso (de�nido como el percentil número 99 de las transiciones
de cali�cación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un
horizonte de cali�cación de tres años, y un escenario de degradación para el peor
caso (de�nido como el percentil número 99 de las transiciones de cali�cación,
medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango
completo de las cali�caciones para los mejores y los peores escenarios en todos los
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rangos de cali�cación de las categorías de la ‘AAA’ a la ‘D’. Las cali�caciones para los
escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener
más información sobre la metodología utilizada para determinar las cali�caciones de
los escenarios para el mejor y el peor caso especí�cos del sector, visite
https://www.�tchratings.com/site/re/10111579
DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN
Las cali�caciones re�ejan la sólida posición de FUNO en el mercado como la Fibra
más grande de México. Las cali�caciones tienen en cuenta la cartera amplia y bien
diversi�cada de propiedades industriales, comerciales y de o�cinas de la compañía;
valor fuerte de franquicia; base de inquilinos diversi�cada; tasas altas de ocupación;
y �exibilidad amplia �nanciera gracias al buen acceso a los mercados de deuda y
acciones. FUNO también tiene una disponibilidad alta en sus líneas de crédito
comprometidas no garantizadas y un importante conjunto de activos no gravados,
que respaldan su per�l de liquidez.
Al 31 de marzo de 2020, el portafolio de FUNO incluía 643 unidades operativas con
10,2 millones de metros cuadrados de ABR. Se espera que el ingreso anual promedio
de la compañía sea de alrededor de USD1 mil millones en 2020 a 2021. Ningún otro
par regional presenta grados similares de escala y diversi�cación.
A la misma fecha, Banamex Fibra Danhos, Fideicomiso 17416-3 (Fibra Danhos)
[AAA(mex) Perspectiva Estable] operaba un portafolio de 19 inmuebles con 891.7
mil metros cuadrados de ABR en operación, donde 66.7% de los metros cuadrados
pertenecen al segmento comercial, 30.3% a o�cinas y 3.0% a hoteles. Fideicomiso
Irrevocable Numero F00854 (Fibra Shop) [AA-(mex) Perspectiva Negativa] contaba
con 19 propiedades; todas ellas dedicadas al segmento comercial. En términos de
ABR, el portafolio de Fibra Shop opera actualmente 540.5 mil metros cuadrados;
considerando expansiones en proceso y las plazas administradas bajo el esquema de
coinversión, Fibra Shop administra 782.5 mil metros cuadrados. La concentración de
Fibra Shop en el segmento comercial lo deja más expuesto a las restricciones en el
trá�co de visitantes a plazas comerciales y las restricciones a actividades no
esenciales establecidas por las autoridades durante la contingencia ocasionada por
el coronavirus. Tanto Fibra Danhos como Fibra Shop presentan concentración de
ingresos por propiedad; alrededor de 54.7% de los ingresos de Fibra Danhos
proviene de las principales cinco propiedades, mientras para Fibra Shop esta
proporción es de alrededor de 60%.
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Fitch estima que los márgenes EBITDA de las tres �bras mencionadas podrían
disminuir temporalmente por su exposición a rentas provenientes de locatarios en
centros comerciales. Estas métricas se recuperarán de manera gradual conforme se
levanten las restricciones de distanciamiento social. En el mediano plazo, el margen
EBITDA proyectado para FUNO dentro del caso base de proyecciones de Fitch es de
alrededor de 74%. El margen de EBITDA proyectado de Fibra Danhos es de 64%.
Para Fibra Shop, el escenario base de Fitch contempla un margen más alto de
EBITDA de alrededor de 72% para el horizonte de cali�cación, con respecto a los
márgenes históricos cercanos a 66%. Fitch estima que Danhos mantendrá un
apalancamiento total (deuda total a EBITDA) por debajo de las 2.0x en el mediano y
largo plazo. El apalancamiento actual y esperado de Fibra Shop es más débil que el
de Fibra Danhos y podría llegar a ser similar a FUNO, aunque este último cuenta con
un portafolio más diversi�cado por inquilino, geografía y tipo de inmueble, así como
liquidez amplia y acceso a mercados.
SUPUESTOS CLAVE
Los supuestos clave de Fitch dentro de nuestro caso de cali�cación del emisor
incluyen:
--márgenes EBITDA de alrededor del 74% en 2020 a 2022;
--niveles de ocupación en el rango de 92% a 95% durante 2020 a 2022;
--apalancamiento neto total, medido como deuda neta a EBITDA, alrededor de 9.0x
para el año 2020 y tendencia alrededor de 6.0x durante 2021 a 2022;
--los gastos de EBITDA sobre intereses netos pagados consistentemente alrededor
de 1.7x en 2020 y más de 2.0x en adelante.
LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA
Liquidez Sólida Agrega Flexibilidad Financiera: FUNO tiene una sólida liquidez,
considerando la capacidad de la compañía para cubrir los gastos por intereses y su
calendario de deuda manejable. Tras la �nalización de su gestión de pasivos durante
el segundo trimestre de 2019, la compañía no tiene pagos de principal de deuda
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importantes hasta diciembre de 2022. FUNO también tiene niveles signi�cativos de
activos no gravados y niveles altos de líneas de crédito comprometidas no utilizadas.
La compañía tenía efectivo y equivalentes de MXN4.1 mil millones (USD173
millones) al 31 de marzo de 2020 y una disponibilidad equivalente a USD1 mil
millones. El EBITDA total sobre interés neto pagado de FUNO se estima en
alrededor de 1.7x durante 2020 y superior a 2.0x en adelante. La compañía mejoró
su posición de liquidez durante abril de 2020 al disponer aproximadamente USD500
millones de sus líneas de crédito comprometidas.
El índice de cobertura de activos no gravados de FUNO a deuda no garantizada neta
era 2.1x al 31 de marzo de 2020. FUNO aumentó su base de activos no gravados de
alrededor de 70% de los activos no gravados en 2015 a cerca de 90% al 31 de marzo
de 2020, después de una serie de emisiones de deuda quirografarias en los mercados
nacionales e internacionales. Se espera que el valor de los activos no gravados de la
compañía permanezca en el rango de USD10 mil millones a USD11 mil millones
durante 2020 a 2021.
Fitch estima que la estructura de deuda de FUNO sea relativamente estable, con una
deuda no garantizada que representa aproximadamente 90% de la deuda total en el
futuro previsible, 93% al 31 de marzo de 2020. Su acceso líder en el mercado
refuerza aún más la posición de liquidez de la compañía a través de ciclos. FUNO ha
emitido aproximadamente USD5.9 mil millones en capital, incluida su salida a bolsa
en 2011, así como varias emisiones de deuda en mercados internacionales y locales.
PARTICIPACIÓN
La(s) cali�cación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s)
dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s)
cali�cado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará.
Este comunicado es una traducción parcial del original emitido en inglés por Fitch en
su sitio internacional el 13 de mayo de 2020 y puede consultarse en la liga
www.�tchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings,
Inc.
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Criterios aplicados en escala nacional
--Metodología de Cali�cación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019);
--Metodología de Cali�caciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018).
REFERENCIAS PARA FUENTES DE INFORMACIÓN RELEVANTES CITADAS ENFACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN
Las fuentes principales de información utilizadas en el análisis se describen en los
Criterios Aplicados.
INFORMACIÓN REGULATORIA
FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 18/octubre/2019
FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Reportes públicos e información solicitada al
emisor.
IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados Financieros auditados y no
auditados.
PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: La información
�nanciera de la compañía considerada para las cali�caciones incluye hasta el
31/marzo/2020.
REGULATORY INFORMATION II
La(s) cali�cación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad
crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión.
Para conocer el signi�cado de la(s) cali�cación(es) asignada(s), los procedimientos
para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro
visite https://www.�tchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de
cali�cación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado
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“Proceso de Cali�cación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de
https://www.�tchratings.com/site/mexico.
El proceso de cali�cación también puede incorporar información de otras fuentes
externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos
socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios
para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras
utilizadas, para determinar esta(s) cali�cación(es), de ninguna manera son auditadas
por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad
son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o
la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modi�quen en el transcurso del
tiempo, la(s) cali�cación(es) puede(n) modi�carse al alza o a la baja, sin que esto
implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México.
VIEW ADDITIONAL RATING DETAILS
FITCH RATINGS ANALYSTS
Jose Vertiz
Director
RATING ACTIONS
ENTITY/DEBT RATING P
Fideicomiso
Fibra Uno
LT
IDR
BBB A�rmada
LC LT
IDR
BBB A�rmada
ENac
LP
AAA(mex) A�rmada A
LT BBB A�rmada
ENac
LP
AAA(mex) A�rmada A
senior
unsecured•
senior
unsecured•
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Fitch Ratings, Inc. Hearst Tower 300 W. 57th Street New York 10019
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Associate Director
Secondary Rating Analyst
+52 81 4161 7042
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Senior Director
Committee Chairperson
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National Scale Ratings Criteria (pub. 17 Jul 2018)
Corporate Rating Criteria (pub. 01 May 2020) (including rating assumption
sensitivity)
Sector Navigators: Addendum to the Corporate Rating Criteria (pub. 01 May 2020)
Fideicomiso Fibra Uno EU Endorsed
5/13/2020 Fitch Revises Fibra Uno’s Outlook to Negative; Affirms IDRs at ‘BBB’
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(incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que
recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles.
Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que
se basa de acuerdo con sus metodologías de cali�cación, y obtiene veri�cación
razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que
dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una
determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual
y el alcance de la veri�cación por parte de terceros que se obtenga variará
dependiendo de la naturaleza de la emisión cali�cada y el emisor, los requisitos y
prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor
se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el
acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la
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disponibilidad de veri�caciones preexistentes de terceros tales como los informes
de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes
actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados
por terceros, la disponibilidad de fuentes de veri�cación independiente y
competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción
del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de cali�caciones e
informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la
veri�cación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se
basa en relación con una cali�cación o un informe será exacta y completa. En última
instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información
que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes.
Al emitir sus cali�caciones y sus informes, Fitch debe con�ar en la labor de los
expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados
�nancieros y abogados con respecto a los aspectos legales y �scales. Además, las
cali�caciones y las proyecciones de información �nanciera y de otro tipo son
intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones
sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como
hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las
cali�caciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o
condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o a�rmo una
cali�cación o una proyección.
La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna
representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el
informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de
un destinatario del informe. Una cali�cación de Fitch es una opinión en cuanto a la
calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se
basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma
continua. Por lo tanto, las cali�caciones y los informes son un producto de trabajo
colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente
responsable por una cali�cación o un informe. La cali�cación no incorpora el riesgo
de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a
menos que dichos riesgos sean mencionados especí�camente. Fitch no está
comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son
de autoría compartida. Los individuos identi�cados en un informe de Fitch
estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las
opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser
contactos. Un informe con una cali�cación de Fitch no es un prospecto de emisión ni
un substituto de la información elaborada, veri�cada y presentada a los inversores
por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las cali�caciones
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pueden ser modi�cadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola
discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier
tipo. Las cali�caciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener
cualquier título. Las cali�caciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación
del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor
particular, o la naturaleza impositiva o �scal de los pagos efectuados en relación a los
títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes,
otros agentes y originadores de títulos, por las cali�caciones. Dichos honorarios
generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables)
por emisión. En algunos casos, Fitch cali�cará todas o algunas de las emisiones de un
emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o
garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen
entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). La asignación,
publicación o diseminación de una cali�cación de Fitch no constituye el
consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con
cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados
Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes
de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa
e�ciencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden
estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para
otros suscriptores de imprenta.
Solamente para Australia, Nueva Zelanda, Taiwán y Corea del Norte: Fitch Australia
Pty Ltd tiene una licencia australiana de servicios �nancieros (licencia no. 337123)
que le autoriza a proveer cali�caciones crediticias solamente a “clientes mayoristas”.
La información de cali�caciones crediticias publicada por Fitch no tiene el �n de ser
utilizada por personas que sean “clientes minoristas” según la de�nición de la
“Corporations Act 2001”.
Fitch Ratings, Inc. está registrada ante la Comisión de Valores de EE.UU. (U.S.
Securities and Exchange Commission) como una Organización que Cali�ca Riesgo
Reconocida Nacionalmente (Nationally Recognized Statistical Rating Organization)
o NRSRO por sus siglas en inglés. Aunque algunas de las agencias cali�cadoras
subsidiarias de NRSRO están listadas en el apartado 3 del Formulario NRSRO y,
como tal, están autorizadas a emitir cali�caciones en sombre de la NRSRO (favor de
referirse a https://www.�tchratings.com/site/regulatory), otras subsidiarias no están
listadas en el Formulario NRSRO (no NRSRO) y, por lo tanto, las cali�caciones
emitidas por esas subsidiarias no se realizan en representación de la NRSRO. Sin
embargo, el personal que no pertenece a NRSRO puede participar en la
determinación de la(s) cali�cación(es) emitida(s) por o en nombre de NRSRO.
5/13/2020 Fitch Revises Fibra Uno’s Outlook to Negative; Affirms IDRs at ‘BBB’
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The ratings above were solicited and assigned or maintained at the request of the
rated entity/issuer or a related third party. Any exceptions follow below.
ENDORSEMENT POLICY
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may be used by regulated entities within the EU for regulatory purposes, pursuant
to the terms of the EU Regulation with respect to credit rating agencies, can be
found on the EU Regulatory Disclosures page. The endorsement status of all
International ratings is provided within the entity summary page for each rated
entity and in the transaction detail pages for all structured �nance transactions on
the Fitch website. These disclosures are updated on a daily basis.
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