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5/13/2020 Fitch Revises Fibra Uno’s Outlook to Negative; Affirms IDRs at ‘BBB’

https://www.fitchratings.com/research/es/corporate-finance/fitch-revises-fibra-unos-outlook-to-negative-affirms-idrs-at-bbb-13-05-2020 1/17

RATING ACTION COMMENTARY

Fitch Revisa laPerspectiva de FibraUno a Negativa; A�rmaCali�cación en'AAA(mex)'Wed 13 May, 2020 - 7:37 PM ET

Fitch Ratings - New York - 13 May 2020: Fitch Ratings a�rmó las cali�caciones en

escala internacional Issuer Default (IDR) de largo plazo en moneda local y extranjera

de Fideicomiso Fibra Uno (FUNO) en 'BBB'. Fitch también a�rmó la cali�cación

nacional de largo plazo de FUNO en 'AAA(mex)'. La Perspectiva de Cali�cación fue

revisada a Negativa desde Estable. Fitch también a�rmó las siguientes cali�caciones

de FUNO:

--Emisiones locales de Certi�cados Bursátiles Fiduciarios FUNO13-2, FUNO13U,

FUNO15, FUNO16U, FUNO17, FUNO17-2 y FUNO18 en 'AAA(mex)';

--Notas Sénior no garantizadas en 'BBB'.La revisión de la Perspectiva a Negativa

desde Estable re�eja el deterioro en el apalancamiento �nanciero neto de FUNO,

que se espera que continúe durante el resto de 2020, junto con los desafíos que

enfrenta la compañía para mejorar su estructura de capital en 2021, posterior a la

contingencia provocada por el coronavirus. La Perspectiva Negativa incorpora la

https://www.fitchratings.com/



incertidumbre con respecto a la duración de la interrupción del negocio y la recesión

económica en el futuro. También toma en cuenta las condiciones económicas más

débiles re�ejadas en la contracción esperada de la economía mexicana en un 6.6% en

2020.

Fitch espera que el apalancamiento neto de FUNO, medido como deuda neta a

EBITDA, sea de alrededor de 9.0 veces (x) para el año 2020, y que el

desapalancamiento tenga lugar en 2021 a medida que las operaciones de la

compañía se normalicen. Fitch cree que el desapalancamiento de FUNO en 2021 a

niveles de alrededor de 6.0x requerirá una combinación de iniciativas

implementadas por la administración de FUNO que incluyen: ventas de activos,

reducción temporal de distribuciones a los tenedores de Certi�cado Bursátil

Fiduciario Inmobiliario (CBFI) e inyecciones de capital, entre otras. La disposición de

la compañía para continuar su actividad de adquisición durante 2020 y 2021 se

suma a la presión de cali�cación y se incorpora a la Perspectiva Negativa.

La a�rmación de las cali�caciones re�eja la opinión de que FUNO tiene una

�exibilidad �nanciera adecuada y un modelo de negocio resistente para enfrentar el

aumento en riesgos a la baja derivados de las implicaciones económicas por la

pandemia de coronavirus durante 2020. Las cali�caciones re�ejan la posición de

mercado sólida de FUNO como líder y la Fibra más grande de México. Las

cali�caciones también consideran el portafolio amplio y bien diversi�cado de la

compañía de propiedades comerciales, industriales, de o�cinas y otras propiedades,

un valor fuerte de franquicia, una base diversi�cada de inquilinos, tasas altas de

ocupación y una �exibilidad �nanciera amplia en forma de buen acceso a los

mercados de deuda y capital. Esto y además se contemplan la disponibilidad bajo sus

líneas de crédito comprometidas no garantizadas, un conjunto importante de activos

no gravados y un per�l cómodo de vencimiento de la deuda (duración promedio de

10.6 años al 31 de marzo de 2020).

FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN

Operador de Bienes Raíces más Grande de América Latina: Como el operador

inmobiliario más grande y diversi�cado de Latinoamérica, FUNO tiene una

generación de �ujo de efectivo constante y un riesgo bajo por sectores, regiones e

inquilinos particulares. La cartera de bienes inmuebles de FUNO, al 31 de marzo de

2020, el portafolio de FUNO incluía 643 comprendía 643 unidades operativas que

constaban de 147 inversiones comerciales, 191 sitios industriales, 99 o�cinas y 206



de otros giros, con 10.2 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR)

y un tasa de ocupación consolidada de 94.5%. El desglose total de ABR fue 27%

comercial, 53% industrial, 13% o�cina y 7% otras operaciones, ubicadas en 32

estados de la república Mexicana y Ciudad de México. Los 10 activos principales de

FUNO representan alrededor de 22% de su renta base anual (RBA) al 31 de marzo

de 2020. La compañía tuvo ingresos por USD1.015 mil millones durante los últimos

12 meses (UDM) que �nalizaron el 31 de marzo de 2020.

Apalancamiento Financiero Alto y Exposición a Riesgo de Tipo de Cambio: El

apalancamiento neto de FUNO fue de 7.3x y 8.6x, al 31 de diciembre de 2019 y al 31

de marzo de 2020, respectivamente. Incluyendo la generación de EBITDA a 12

meses de la cartera industrial recientemente adquirida "Titan", Fitch estima que el

índice de apalancamiento neto pro forma de la compañía es de 7.9x al 31 de marzo

de 2020. La relación de deuda a valor de activos (LTV por sus siglas en inglés) de la

compañía era de 47% a marzo 31, 2020. Históricamente, los niveles netos de LTV de

la compañía fueron de alrededor de 35%. El debilitamiento del índice de

apalancamiento neto de FUNO durante 2019 y 2020 re�eja la combinación del

entorno macroeconómico más débil de México y la ejecución por parte de la

compañía de su estrategia de crecimiento inorgánico mediante deuda incremental,

su política de distribución a tenedores de Certi�cado Bursátil Fiduciario Inmobiliario

CBFI en relación con su generación de �ujo de efectivo y exposición a variaciones en

el tipo de cambio. La estructura de capital actual de FUNO se considera más débil en

comparación con otros pares regionales en la categoría de cali�cación internacional

BBB.

El riesgo cambiario de la compañía es uno de los factores que explican el

debilitamiento de las métricas de apalancamiento de FUNO. El peso mexicano se

depreció más de 20% en comparación con el dólar estadounidense durante el primer

trimestre de 2020. Hay un retraso en los efectos de tipo de cambio en las rentas y el

valor de los activos, mientras que el efecto en la deuda total es inmediato. La

compañía puede absorber los efectos de la depreciación a lo largo del tiempo ya que

una parte de su estructura de renta está denominada en dólares estadounidenses y

el valor de sus activos inmobiliarios tiende a mantenerse estable en términos de

dólares estadounidenses con el tiempo.

Alrededor de 50% de su deuda total de MXN131 mil millones, o USD5.6 mil millones,

estaba denominada en dólares estadounidenses, mientras que aproximadamente

70% de los ingresos y 100% de los costos están en moneda local, al 31 de marzo de

2020. La compañía mantiene una cobertura natural con una proporción objetivo de



ingresos denominados en dólares estadounidenses a gastos por intereses en dólares

estadounidenses de alrededor de 1.5x. FUNO cuenta con emisiones de bonos

denominados en dólares estadounidenses y contrató coberturas de tipos de cambio

por USD450 millones, de los cuales USD100 millones cubren solo capital y USD350

millones cubren capital e intereses. Fitch estima que una depreciación de 35% del

peso mexicano durante 12 meses debería aumentar el índice de apalancamiento

neto en aproximadamente 0.2x.

Acciones para Enfrentar la Contingencia por Coronavirus: La estrategia de FUNO

para compensar los efectos de las medidas implementadas por las autoridades para

enfrentar la pandemia por coronavirus en sus operaciones incluye extender algunas

facilidades en el pago de renta, aumentar su posición de liquidez y ajustar sus índices

de distribución a los tenedores de CBFI sdurante 2020. Las acciones de la compañía

para contrarrestar el efecto de la crisis de salud actual incluyen proporcionar ayuda

a los inquilinos en términos de reprogramación de pagos por alquiler y descuentos.

El objetivo de la compañía es mantener sus niveles de ocupación durante la crisis.

FUNO dispuso USD500 millones de su línea de crédito revolvente durante abril de

2020. La compañía aún mantiene USD500 millones adicionales disponibles y sin usar

en su línea revolvente comprometida. FUNO redujo su índice de pago de dividendos

en el primer trimestre de 2020. El dividendo fue de 50% del �ujo de fondos

operativo (FFO) ajustado, cuando históricamente este índice ha estado en el rango

de 90% a 100%. La compañía ha indicado que, dependiendo de los efectos de la

pandemia, evaluará la necesidad de ajustar su relación de pago de dividendos

durante los próximos trimestres.

Adquisición Añade Presión a las Cali�caciones: La actividad continua de

adquisiciones de la compañía durante 2018 a 2020, �nanciada principalmente con

deuda, es uno de los factores que impulsan el alto apalancamiento actual. Se espera

que FUNO continúe su actividad de adquisiciones durante 2020 y 2021, lo que

limitaría la capacidad su para reducir su apalancamiento �nanciero.

La actividad reciente de adquisiciones de FUNO se orientó a aumentar su posición

en el segmento de bienes raíces industriales. Durante el cuarto trimestre de 2019,

FUNO ejecutó la adquisición del "Portafolio Titan", compuesto por 74 propiedades

industriales en el norte de México. La composición de inquilinos de las propiedades

incluye aproximadamente 90% de arrendatarios internacionales orientados a la

manufactura ligera. El portfolio adquirido genera alrededor de 90% de su RBA en

pagos denominados en dólares estadounidenses. El precio de adquisición de los



inmuebles fue de USD822 millones. La compañía ha indicado que apunta a otra

adquisición en el segmento industrial durante los próximos trimestres.

El portafolio de FUNO tiene tres propiedades en desarrollo y una en expansión, que

se espera agreguen aproximadamente 500,000 metros cuadrados de ABR durante

2021 a 2023, un aumento de aproximadamente 5% del ABR actual de la compañía.

FUNO participa en la alianza estratégica (joint-venture) Mitikah, que incluye

desarrollos comerciales, de o�cinas y residenciales en el sur de la Ciudad de México.

FUNO tiene una participación de 62.1% en los desarrollos comerciales y de o�cinas

de la asociación.

Estrategia de Crecimiento y Experiencia en Gestión: Las cali�caciones incorporan la

estrategia de crecimiento de FUNO, dirigida principalmente vía adquisiciones. La

expansión del portafolio de la compañía incluyó combinaciones equilibradas de

capital y deuda. Sin embargo, durante el período 2018 a 2020, la estrategia de

crecimiento de la compañía se �nanció con deuda, lo que resultó en un mayor

apalancamiento. Fitch espera que el ABR de FUNO crezca a más de 11 millones de

metros cuadrados para 2021 a 2022 a través de adquisiciones y proyectos de

desarrollo. El desglose de ingresos anualizados de la compañía por segmento fue de

37% minorista, 30% industrial, 26% de o�cina y 7% de otras operaciones al 31 de

marzo de 2020. Las cali�caciones toman en cuenta el historial de los accionistas

controladores y asesores en el sector inmobiliario mexicano, con más de 30 años de

experiencia en la adquisición, desarrollo, alquiler y operación de varios tipos de

proyectos.

Base de Inquilinos Diversi�cada: FUNO mantiene un riesgo crediticio bajo y una

base de inquilinos diversi�cada. Wal-Mart de México, S.A.B. de C.V., en todos sus

formatos de tienda, es el inquilino más grande de FUNO, con aproximadamente 6.4%

de RBA y 9.4% del total de ABR. Los 10 principales inquilinos representaban

aproximadamente 22.2% del RBA de FUNO al 31 de marzo de 2020. Fitch estima

que más de 70% de los ingresos de la compañía se generan de inquilinos que

contribuyen individualmente con menos de 1.0% de los ingresos anuales. Las

propiedades están geográ�camente diversi�cadas, con aproximadamente 3,600

inquilinos en todos los estados de la República Mexicana distribuidos a través de

diversas industrias y sectores. Esta diversi�cación ayuda a proteger los �ujos de

efectivo de la compañía de la debilidad económica en cualquier región en particular y

el riesgo de crédito a nivel de inquilino.



Riesgo Bajo en Ingresos por Alquiler: La estrategia de la compañía se centra en

mantener precios de alquiler competitivos por metro cuadrado para respaldar la

ocupación y las renovaciones en medio de los ciclos económicos. Fitch espera que las

tasas de ocupación del portafolio total estén en el rango de 93% a 95% durante 2020

a 2021. Las características de las propiedades de FUNO incluyen una duración

promedio de arrendamiento de un período de cuatro a seis años y la mayoría de las

rentas se renuevan en rangos similares o superiores. Las tasas de renovación fueron

consistentemente de alrededor de 90% durante los últimos cinco años. Las

cali�caciones de FUNO también tienen en cuenta los vencimientos de

arrendamiento bien escalonados, con un vencimiento de no más de 13% de ABR en

un año determinado. Fitch espera que los márgenes de EBITDA se mantengan

alrededor de 74% durante 2020 a 2021.

Asesoría Externa, Administración Interna: Fitch considera el enfoque de la

administración en adquirir activos de calidad como un diferenciador clave entre

FUNO y otros participantes del mercado, así como la experiencia de la alta dirección

en el sector inmobiliario en México. Estas fortalezas se compensan, en cierta forma,

con su estructura de asesoramiento externo y un esquema de comisiones diversas

cobradas por asesoramiento a la empresa. Algunas de las comisiones son las

siguientes: comisión anual de asesoría de 0.5% del valor neto de los activos y

comisión por adquisición de 3% del valor de la propiedad en las adquisiciones de

activos de propiedad de partes no relacionadas. La estructura interna bajo la cual

operan todas las subsidiarias de FUNO incluye: 2% de las rentas mensuales al

administrador de arrendamiento y cuota de 1% sobre las rentas mensuales al

administrador.

SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de

cali�cación positiva/alza:

Acciones positivas en la escala nacional de la cali�cación FUNO no son posibles, ya

que se ubica en el nivel más alto de la escala. Su cali�cación en escala internacional

podría bene�ciarse por una combinación de:

--estabilización de la rentabilidad del portafolio mientras la mezcla de activos

evoluciona;



--un apalancamiento neto sostenido de o inferior a 4.0x mientras mantiene un

indicador sólido de cobertura de activos libres de garantía de la deuda no

garantizada por encima de 3.0x;

--mantener liquidez sólida.

Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de

cali�cación negativa/baja:

--una relación de pago de dividendos a FFO que excede constantemente el 100%;

--que el apalancamiento neto supere la expectativa de Fitch de mantenerse por

encima de 5.5x a largo plazo;

--la cobertura de EBITDA sobre gastos de intereses netos pagados se mantenga por

debajo de 2.0x, como espera Fitch;

--cobertura de activos no gravados a deuda no garantizada consistentemente por

debajo de 3.0x.

CONSIDERACIONES ESG

A menos que se indique lo contrario en esta sección, el puntaje más alto de

relevancia crediticia de los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG, por

sus siglas en inglés) es de 3. Los aspectos ESG son neutrales para el crédito o tienen

un impacto crediticio mínimo en la entidad, ya sea debido a la naturaleza de los

mismos o a la forma en que son gestionados por la entidad. Para obtener más

información sobre los puntajes de relevancia ESG, visite www.�tchratings.com/esg.

ESCENARIOS DE CALIFICACIÓN PARA EL MEJOR O PEOR CASO

Las cali�caciones de los emisores Finanzas Corporativas tienen un escenario de

mejora para el mejor caso (de�nido como el percentil número 99 de las transiciones

de cali�cación, medido en una dirección positiva) de tres niveles (notches) en un

horizonte de cali�cación de tres años, y un escenario de degradación para el peor

caso (de�nido como el percentil número 99 de las transiciones de cali�cación,

medido en una dirección negativa) de cuatro niveles durante tres años. El rango

completo de las cali�caciones para los mejores y los peores escenarios en todos los

http://www.fitchratings.com/esg



rangos de cali�cación de las categorías de la ‘AAA’ a la ‘D’. Las cali�caciones para los

escenarios de mejor y peor caso se basan en el desempeño histórico. Para obtener

más información sobre la metodología utilizada para determinar las cali�caciones de

los escenarios para el mejor y el peor caso especí�cos del sector, visite

https://www.�tchratings.com/site/re/10111579

DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN

Las cali�caciones re�ejan la sólida posición de FUNO en el mercado como la Fibra

más grande de México. Las cali�caciones tienen en cuenta la cartera amplia y bien

diversi�cada de propiedades industriales, comerciales y de o�cinas de la compañía;

valor fuerte de franquicia; base de inquilinos diversi�cada; tasas altas de ocupación;

y �exibilidad amplia �nanciera gracias al buen acceso a los mercados de deuda y

acciones. FUNO también tiene una disponibilidad alta en sus líneas de crédito

comprometidas no garantizadas y un importante conjunto de activos no gravados,

que respaldan su per�l de liquidez.

Al 31 de marzo de 2020, el portafolio de FUNO incluía 643 unidades operativas con

10,2 millones de metros cuadrados de ABR. Se espera que el ingreso anual promedio

de la compañía sea de alrededor de USD1 mil millones en 2020 a 2021. Ningún otro

par regional presenta grados similares de escala y diversi�cación.

A la misma fecha, Banamex Fibra Danhos, Fideicomiso 17416-3 (Fibra Danhos)

[AAA(mex) Perspectiva Estable] operaba un portafolio de 19 inmuebles con 891.7

mil metros cuadrados de ABR en operación, donde 66.7% de los metros cuadrados

pertenecen al segmento comercial, 30.3% a o�cinas y 3.0% a hoteles. Fideicomiso

Irrevocable Numero F00854 (Fibra Shop) [AA-(mex) Perspectiva Negativa] contaba

con 19 propiedades; todas ellas dedicadas al segmento comercial. En términos de

ABR, el portafolio de Fibra Shop opera actualmente 540.5 mil metros cuadrados;

considerando expansiones en proceso y las plazas administradas bajo el esquema de

coinversión, Fibra Shop administra 782.5 mil metros cuadrados. La concentración de

Fibra Shop en el segmento comercial lo deja más expuesto a las restricciones en el

trá�co de visitantes a plazas comerciales y las restricciones a actividades no

esenciales establecidas por las autoridades durante la contingencia ocasionada por

el coronavirus. Tanto Fibra Danhos como Fibra Shop presentan concentración de

ingresos por propiedad; alrededor de 54.7% de los ingresos de Fibra Danhos

proviene de las principales cinco propiedades, mientras para Fibra Shop esta

proporción es de alrededor de 60%.

https://www.fitchratings.com/site/re/10111579



Fitch estima que los márgenes EBITDA de las tres �bras mencionadas podrían

disminuir temporalmente por su exposición a rentas provenientes de locatarios en

centros comerciales. Estas métricas se recuperarán de manera gradual conforme se

levanten las restricciones de distanciamiento social. En el mediano plazo, el margen

EBITDA proyectado para FUNO dentro del caso base de proyecciones de Fitch es de

alrededor de 74%. El margen de EBITDA proyectado de Fibra Danhos es de 64%.

Para Fibra Shop, el escenario base de Fitch contempla un margen más alto de

EBITDA de alrededor de 72% para el horizonte de cali�cación, con respecto a los

márgenes históricos cercanos a 66%. Fitch estima que Danhos mantendrá un

apalancamiento total (deuda total a EBITDA) por debajo de las 2.0x en el mediano y

largo plazo. El apalancamiento actual y esperado de Fibra Shop es más débil que el

de Fibra Danhos y podría llegar a ser similar a FUNO, aunque este último cuenta con

un portafolio más diversi�cado por inquilino, geografía y tipo de inmueble, así como

liquidez amplia y acceso a mercados.

SUPUESTOS CLAVE

Los supuestos clave de Fitch dentro de nuestro caso de cali�cación del emisor

incluyen:

--márgenes EBITDA de alrededor del 74% en 2020 a 2022;

--niveles de ocupación en el rango de 92% a 95% durante 2020 a 2022;

--apalancamiento neto total, medido como deuda neta a EBITDA, alrededor de 9.0x

para el año 2020 y tendencia alrededor de 6.0x durante 2021 a 2022;

--los gastos de EBITDA sobre intereses netos pagados consistentemente alrededor

de 1.7x en 2020 y más de 2.0x en adelante.

LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE LA DEUDA

Liquidez Sólida Agrega Flexibilidad Financiera: FUNO tiene una sólida liquidez,

considerando la capacidad de la compañía para cubrir los gastos por intereses y su

calendario de deuda manejable. Tras la �nalización de su gestión de pasivos durante

el segundo trimestre de 2019, la compañía no tiene pagos de principal de deuda



importantes hasta diciembre de 2022. FUNO también tiene niveles signi�cativos de

activos no gravados y niveles altos de líneas de crédito comprometidas no utilizadas.

La compañía tenía efectivo y equivalentes de MXN4.1 mil millones (USD173

millones) al 31 de marzo de 2020 y una disponibilidad equivalente a USD1 mil

millones. El EBITDA total sobre interés neto pagado de FUNO se estima en

alrededor de 1.7x durante 2020 y superior a 2.0x en adelante. La compañía mejoró

su posición de liquidez durante abril de 2020 al disponer aproximadamente USD500

millones de sus líneas de crédito comprometidas.

El índice de cobertura de activos no gravados de FUNO a deuda no garantizada neta

era 2.1x al 31 de marzo de 2020. FUNO aumentó su base de activos no gravados de

alrededor de 70% de los activos no gravados en 2015 a cerca de 90% al 31 de marzo

de 2020, después de una serie de emisiones de deuda quirografarias en los mercados

nacionales e internacionales. Se espera que el valor de los activos no gravados de la

compañía permanezca en el rango de USD10 mil millones a USD11 mil millones

durante 2020 a 2021.

Fitch estima que la estructura de deuda de FUNO sea relativamente estable, con una

deuda no garantizada que representa aproximadamente 90% de la deuda total en el

futuro previsible, 93% al 31 de marzo de 2020. Su acceso líder en el mercado

refuerza aún más la posición de liquidez de la compañía a través de ciclos. FUNO ha

emitido aproximadamente USD5.9 mil millones en capital, incluida su salida a bolsa

en 2011, así como varias emisiones de deuda en mercados internacionales y locales.

PARTICIPACIÓN

La(s) cali�cación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s)

dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s)

cali�cado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará.

Este comunicado es una traducción parcial del original emitido en inglés por Fitch en

su sitio internacional el 13 de mayo de 2020 y puede consultarse en la liga

www.�tchratings.com. Todas las opiniones expresadas pertenecen a Fitch Ratings,

Inc.

http://www.fitchratings.com/



Criterios aplicados en escala nacional

--Metodología de Cali�cación de Finanzas Corporativas (Abril 16, 2019);

--Metodología de Cali�caciones en Escala Nacional (Agosto 2, 2018).

REFERENCIAS PARA FUENTES DE INFORMACIÓN RELEVANTES CITADAS ENFACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN

Las fuentes principales de información utilizadas en el análisis se describen en los

Criterios Aplicados.

INFORMACIÓN REGULATORIA

FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 18/octubre/2019

FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: Reportes públicos e información solicitada al

emisor.

IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Estados Financieros auditados y no

auditados.

PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: La información

�nanciera de la compañía considerada para las cali�caciones incluye hasta el

31/marzo/2020.

REGULATORY INFORMATION II

La(s) cali�cación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad

crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión.

Para conocer el signi�cado de la(s) cali�cación(es) asignada(s), los procedimientos

para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro

visite https://www.�tchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de

cali�cación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado

https://www.fitchratings.com/site/mexico



“Proceso de Cali�cación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de

https://www.�tchratings.com/site/mexico.

El proceso de cali�cación también puede incorporar información de otras fuentes

externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos

socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios

para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras

utilizadas, para determinar esta(s) cali�cación(es), de ninguna manera son auditadas

por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad

son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o

la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modi�quen en el transcurso del

tiempo, la(s) cali�cación(es) puede(n) modi�carse al alza o a la baja, sin que esto

implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México.

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FITCH RATINGS ANALYSTS

Jose Vertiz

Director

RATING ACTIONS

ENTITY/DEBT RATING P

Fideicomiso

Fibra Uno

LT

IDR

BBB A�rmada

LC LT

IDR

BBB A�rmada

ENac

LP

AAA(mex) A�rmada A

LT BBB A�rmada

ENac

LP

AAA(mex) A�rmada A

senior

unsecured•

senior

unsecured•

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+1 212 908 0641

Fitch Ratings, Inc. Hearst Tower 300 W. 57th Street New York 10019

Diana Isabel Cantu Gonzalez

Associate Director

Secondary Rating Analyst

+52 81 4161 7042

Alberto Moreno Arnaiz

Senior Director

Committee Chairperson

+52 81 4161 7033

MEDIA CONTACTS

Liliana Garcia

Monterrey

+52 81 4161 7066

liliana.garcia@�tchratings.com

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APPLICABLE CRITERIA

ADDITIONAL DISCLOSURES

Solicitation Status

Endorsement Policy

ENDORSEMENT STATUS

DISCLAIMER

National Scale Ratings Criteria (pub. 17 Jul 2018)

Corporate Rating Criteria (pub. 01 May 2020) (including rating assumption

sensitivity)

Sector Navigators: Addendum to the Corporate Rating Criteria (pub. 01 May 2020)

Fideicomiso Fibra Uno EU Endorsed

https://www.fitchratings.com/regulatory

https://www.fitchratings.com/research/infrastructure-project-finance/national-scale-ratings-criteria-18-07-2018

https://www.fitchratings.com/research/corporate-finance/corporate-rating-criteria-01-05-2020

https://www.fitchratings.com/research/corporate-finance/sector-navigators-addendum-to-corporate-rating-criteria-01-05-2020



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Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que

se basa de acuerdo con sus metodologías de cali�cación, y obtiene veri�cación

razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que

dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una

determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual

y el alcance de la veri�cación por parte de terceros que se obtenga variará

dependiendo de la naturaleza de la emisión cali�cada y el emisor, los requisitos y

prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor

se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el

acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la

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disponibilidad de veri�caciones preexistentes de terceros tales como los informes

de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes

actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados

por terceros, la disponibilidad de fuentes de veri�cación independiente y

competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción

del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de cali�caciones e

informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la

veri�cación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se

basa en relación con una cali�cación o un informe será exacta y completa. En última

instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información

que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes.

Al emitir sus cali�caciones y sus informes, Fitch debe con�ar en la labor de los

expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados

�nancieros y abogados con respecto a los aspectos legales y �scales. Además, las

cali�caciones y las proyecciones de información �nanciera y de otro tipo son

intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones

sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como

hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las

cali�caciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o

condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o a�rmo una

cali�cación o una proyección.

La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna

representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el

informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de

un destinatario del informe. Una cali�cación de Fitch es una opinión en cuanto a la

calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se

basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma

continua. Por lo tanto, las cali�caciones y los informes son un producto de trabajo

colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente

responsable por una cali�cación o un informe. La cali�cación no incorpora el riesgo

de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a

menos que dichos riesgos sean mencionados especí�camente. Fitch no está

comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son

de autoría compartida. Los individuos identi�cados en un informe de Fitch

estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las

opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser

contactos. Un informe con una cali�cación de Fitch no es un prospecto de emisión ni

un substituto de la información elaborada, veri�cada y presentada a los inversores

por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las cali�caciones



pueden ser modi�cadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola

discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier

tipo. Las cali�caciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener

cualquier título. Las cali�caciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación

del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor

particular, o la naturaleza impositiva o �scal de los pagos efectuados en relación a los

títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes,

otros agentes y originadores de títulos, por las cali�caciones. Dichos honorarios

generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables)

por emisión. En algunos casos, Fitch cali�cará todas o algunas de las emisiones de un

emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o

garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen

entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). La asignación,

publicación o diseminación de una cali�cación de Fitch no constituye el

consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con

cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados

Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes

de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa

e�ciencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden

estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para

otros suscriptores de imprenta.

Solamente para Australia, Nueva Zelanda, Taiwán y Corea del Norte: Fitch Australia

Pty Ltd tiene una licencia australiana de servicios �nancieros (licencia no. 337123)

que le autoriza a proveer cali�caciones crediticias solamente a “clientes mayoristas”.

La información de cali�caciones crediticias publicada por Fitch no tiene el �n de ser

utilizada por personas que sean “clientes minoristas” según la de�nición de la

“Corporations Act 2001”.

Fitch Ratings, Inc. está registrada ante la Comisión de Valores de EE.UU. (U.S.

Securities and Exchange Commission) como una Organización que Cali�ca Riesgo

Reconocida Nacionalmente (Nationally Recognized Statistical Rating Organization)

o NRSRO por sus siglas en inglés. Aunque algunas de las agencias cali�cadoras

subsidiarias de NRSRO están listadas en el apartado 3 del Formulario NRSRO y,

como tal, están autorizadas a emitir cali�caciones en sombre de la NRSRO (favor de

referirse a https://www.�tchratings.com/site/regulatory), otras subsidiarias no están

listadas en el Formulario NRSRO (no NRSRO) y, por lo tanto, las cali�caciones

emitidas por esas subsidiarias no se realizan en representación de la NRSRO. Sin

embargo, el personal que no pertenece a NRSRO puede participar en la

determinación de la(s) cali�cación(es) emitida(s) por o en nombre de NRSRO.

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