“tris immobiliare srl” corrente in provincia di

TRIBUNALE DI BRESCIA – FALLIMENTO N° 135/2009 - CURATORE dott. VALERIO GALERI

via Cremona, 8 25124 Brescia tel. 030/2451210 FAX 030/2478121 e-mail [email protected]

1

TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N° 135/2009

DITTA: “TRIS IMMOBILIARE srl” corrente in Provincia di BS,

Comune di Paratico, via Roma n.1

Curatore Fallimentare: dott. Valerio Galeri

PERIZIA DI STIMA

DEI BENI IMMOBILI IN CASAZZA

INDICE

A) Premessa-Quesito pag. 02

B) Individuazione dei beni pag. 03

C) Ubicazione pag. 03

D) Provenienza pag. 04

E) Iscrizioni pag. 05

F) Trascrizioni pag. 06

G) Suddivisione in lotti: (descrizione, catasto,

verifica edilizio – urbanistica, stima del valore del bene)

LOTTO 1 pag. 08

LOTTO 2 pag. 11

LOTTO 3 pag. 14

LOTTO 4 pag. 17

LOTTO 5 pag. 20



2

A) PREMESSA-QUESITO

L’Ill.mo dott. Valerio Galeri con lettera del 15.10.09 nominava il

sottoscritto dott. ing. Alessandro Gasparini, nato a BS il 07.08.61, con

studio in Brescia via Cremona, 8, libero professionista iscritto all'Ordine

degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n.1856 quale perito con

l'incarico di stimare le proprietà della società in epigrafe con il quesito che

segue:

Il C.T.U. dovrà provvedere:

a) L’identificazione dei beni comprensiva dei confini e dei dati catastali

b) Una sommaria descrizione dei beni

c) Lo stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi,

del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla

esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento

d) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i

vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello

stesso o i vincoli connessi con il carattere storico artistico.

e) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,

che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente

f) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché

l’esistenza delle dichiarazioni di agibilità degli stessi

Il perito procedeva all'acquisizione della documentazione

necessaria e



3

• accedeva all'U.T.E. di Bergamo

• accedeva alla C.RR.II. di Bergamo,

• accedeva all'ufficio tecnico del Comune di Casazza (Bg)

• effettuava un accurato sopralluogo ai beni in oggetto in data

01/10/2009

terminate le ricerche espone quanto segue.

B) INDIVIDUAZIONE DEI BENI

Dalle visure presso la Conservatoria dei RR.II. di Bergamo risulta in

capo alla società TRIS IMMOBILIARE srl quanto segue:

N.4 unità immobiliari e n.5 posti auto, facenti parte di un recente

complesso ad uso residenziale ubicato a nord del municipio, in una zona

piuttosto pianeggiante, costituito da diverse unità immobiliari di pianta

irregolare dotate di balconi e aree esclusive.

Il lotto è dotato di spazi verdi ad uso esclusivo delle unità

immobiliari, aree di parcheggio e camminamenti; inoltre al piano

seminterrato sono presenti cantinati e posti auto di pertinenza delle

singole unità immobiliari.

C) UBICAZIONE

I beni in oggetto sono collocati nel centro storico del Comune di

Casazza (Bg) in via De Gasperi sn

Casazza è un comune a sud del lago d’Endine, a circa 25 chilometri

nord-est da Bergamo e 15 km da Lovere.

Il paese viene attraversato dalla strada provinciale SP42 di

collegamento tra Bergamo e il lago d’Endine.



4

Il complesso immobiliare, di cui i beni immobili oggetto della

presente fanno parte, è ubicato a nord del municipio, in una zona piuttosto

pianeggiante, costituito da diverse unità immobiliari di pianta irregolare

dotate di balconi e aree esclusive.

Il lotto è dotato di spazi verdi ad uso esclusivo delle unità

immobiliari, aree di parcheggio e camminamenti; inoltre al piano

seminterrato sono presenti cantinati e posti auto di pertinenza delle

singole unità immobiliari.

D) PROVENIENZA

Il terreno su cui sorgono gli immobili in oggetto (abitazioni e garages)

risulta pervenuto al fallito a seguito del seguente atto:

- atto di compravendita redatto dal notaio dott. Giovanni Vacirca in data

15/05/2005 avente n.109095 di rep. e n.31561 di racc., successivamente

registrato a Bergamo in data 20/05/2005 al n.5415 serie 1T e trascritto a

Bergamo in data 21/05/2005 ai nn.28209/18325.

Atto di compravendita è stato redatto dal notaio dott. Paolo Mangli in data

15/04/2003 avente n.95440 di rep. e n.30446 di racc., successivamente

registrato a Bergamo in data 05/05/2006 al n.641 serie 2V e trascritto a

Bergamo in data 09/05/2003 ai n.ri 23665/15161 (per la vendita) –

23666/15162 (contenente anche la costituzione dei diritti reali).

I terreni sono soggetti alla convenzione urbanistica stipulata con il

Comune di Casazza con privata scrittura in data 4/12/1990 in autentica al

n.116630 rep. del notaio dr. Rolando Boni, registrato a Bergamo in data

24/12/1990 al n.4967 serie 2 e trascritta con nota del 29/12/1990 ai n.ri



5

40860/30581.

E) ISCRIZIONI

- Ipoteca volontaria, relativa a tutti i terreni, derivante da concessione

a garanzia di apertura di credito atto notaio dott. Paolo Mangili di

Trescore Balneario n.95660 rep. del 27/05/2003, successivamente

iscritto a Bergamo in data 30,05,2003 ai n.ri 28026/7418 a favore di

BANCA INTESA S.p.A. con sede a Milano p.zza Ferrari n.10, per

capitale Euro 900.000,00, per un totale di Euro 1.350.000,00 durata

5 anni.

Documenti successivi correlati:

1. Annotazione R.P. n.4948 / R.G. n.40208 del 12/07/2005

(riduzione di somma) – notaio dott. Giovanni Vacirca di

Bergamo.


(restituzione di beni) – notaio dott. Giovanni Vacirca di

Bergamo.



Bergamo.



Bergamo.





6

Bergamo.



Bergamo.

F) TRASCRIZIONI

A FAVORE

- atto di compravendita redatto dal notaio dott. Mangili Paolo di

Bergamo in data 23/04/2003, n.95440 rep., successivamente

trascritto a Bergamo in data 09/05/2003 ai n.ri R.P. 15161 / R.G.

23665.

- atto di compravendita redatto dal notaio dott. Mangili Paolo di



23666.

- atto di compravendita redatto dal notaio dott. Giovanni Vacirca di



28209.

CONTRO

- Atto di compravendita relativo al mapp.4455, sub.6-14 redatto dal

notaio dott. Giovanni Vacirca in data 12,07,2004, n. 105070 rep. e

n. 29020 racc., trascritto a Bergamo il 16,07,2004 ai n.ri R.P.

n.25356 R.G. n.37558.




7



n.25357 R.G. n.37560.




n.25358 R.G. n.37562.




n.25359 R.G. n.37564




n.25360 R.G. n.37566.




n.29136 R.G. n.43211.




n.18326 R.G. n.28210.




8



n.48561 R.G. n.80103.

- Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobiliare

inerente al mapp.4455 sub.21, redatto dal Tribunale di Bergamo in

data 06,10,2008 avente n. 1519 di rep., trascritto a Bergamo il

14,10,2008 ai n.ri R.P. n.37411 R.G. n.64649.

- Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobiliare

inerente al mapp.4455 sub.706, redatto dal Tribunale di Bergamo in

data 16,10,2008 avente n. 1613 di rep., trascritto a Bergamo il

28,11,2008 ai n.ri R.P. n.42863 R.G. n.74290.

- Atto esecutivo o cautelare – Ordinanza di sequestro conservativo

inerente al mapp.3130 sub.1-7-8-9-10-17-707, redatto dal Tribunale

di Bergamo in data 26,03,2009 avente n. 5322 di rep., trascritto a

Bergamo il 07,04,2009 ai n.ri R.P. n.10020 R.G. n.18519

G) SUDDIVISIONE IN LOTTI

LOTTO 1 – appartamento + garage

DESCRIZIONE

- Fg. 4, mapp. 4455, sub.17 - un appartamento di consistenza pari a

4,5 vani - 88m², sito in via Alcide de Gasperi snc sviluppato su due

piani con accesso al piano terra da corte esclusiva. L’unità

immobiliare è costituita al piano terra da un soggiorno con angolo

cottura, un disbrigo, un servizio igienico, un balcone e una scala

interna di comunicazione tra i piani, al piano primo da due camere



9

da letto, un disimpegno, un servizio igienico e un balcone; l’altezza

media interna dei locali presenti al piano terra è pari a 2,70m,

mentre per quelli presenti al piano primo è pari a 2,40m.

L’appartamento è dotato tecnologicamente di impianto autonomo

di riscaldamento, acqua calda sanitaria, impianto elettrico e

citofonico.

- Fg. 4, mapp. 4455, sub.1 - un box auto di superficie pari a

33,00m².

CATASTO FABBRICATI

I beni oggetto della presente, risultano censiti presso il catasto

fabbricati del comune di Casazza a seguito di costituzione del 28/05/2004

n.1801.1/2004 in atti dal 28/05/2004 prot. BG0134529, il tutto come

segue:

Sez: NCEU;

• Foglio: 4; Mappale: 4455; sub: 17; via Alcide De Gasperi sn, piano:

T-1, cat. A/2, cl. 3, cons. 4,5 vani, rendita €464,81

• Foglio: 4; Mappale: 4455; sub: 1; via Alcide De Gasperi sn, piano

S1, cat. C/6, cl. 3, cons. 33m², rendita €68,17

VERIFICA TECNICO – URBANISTICA

L'immobile è collocato in Zona CA – “Piano esecutivo di attuazione”

nell’azzonamento comunale relativo alla Variante al Piano Regolatore

Generale adottato con delibera del consiglio comunale n. 1 del

08/01/2004 e approvato con delibera del consiglio comunale n. 10 del



10

24/03/2004.

Il complesso immobiliare di cui i beni immobili sono oggetto della presente,

risulta edificato in virtù dei seguenti provvedimenti edilizi:

- Concessione edilizia n.13/2003 del 22/04/2003 inerente alla

realizzazione di un nuovo complesso residenziale e recupero del

sottotetto ai sensi della Legge Regionale 22/99 variante in corso

d’opera

- Denuncia di Inizio Attività prot. 4394 del 26/09/2003


- Richiesta del certificato di agibilità presentata in data 16/05/2005

prot. n. 2415

- In data 23/05/2005 l’amministrazione comunale ha chiesto una

integrazione alla suddetta domanda per mancanza di documenti e

pagamenti.

- La società TRIS IMMOBILIARE non ha provveduto ad integrare la

pratica per l’ottenimento del certificato di agibilità, pertanto alla data

odierna il complesso immobiliare risulta inagibile.

REGOLARITA'

I lavori di ristrutturazione dell’immobile non sono iniziati.

IMPIANTI

Non ho reperito certificazioni impiantistiche

STIMA DEL VALORE DEL BENE

Stima sintetico comparativa effettuata sulla base di vari coefficienti

di differenziazione relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche



11

delle singole unità immobiliari.

Visti

• i documenti di perizia

• i valori degli immobili residenziali presenti in zona,

• il listino dei prezzi immobiliari di Bergamo

• sentiti alcuni operatori del settore operanti in zona

il perito ritiene che il valore teorico di mercato, sia pari a:

Sub. uso Sup.

comm.mq

valore unitario

Coefficiente di differenziazione

globale k uso

K completamento

Del bene valore totale

17 appartamento 88 1350 1 1 1 118.800,00

1 garage 33 1350 1 0,5 1 22.275,00TOTALE 141.075,00

Valore arrotondato: € 141.000,00

LOTTO 2– appartamento + garage

DESCRIZIONE

- Fg. 4, mapp. 4455, sub.21 - un appartamento di consistenza

pari a 6 vani – 108m², sito in via Alcide de Gasperi snc

sviluppato su tre piani di cui uno interrato, con accesso al

piano terra da corte esclusiva. L’unità immobiliare è costituita

al piano terra da un ampio giardino esclusivo con scala

esterna di comunicazione ai piani primo e seminterrato, al

piano primo da ampio soggiorno con angolo cottura, un



12

disbrigo, un servizio igienico, un ripostiglio, due camere da

letto, al piano seminterrato da un ampio locale ad uso

deposito con accesso da scala esterna; l’altezza media

interna di tutti i locali costituenti l’unità immobiliare è pari a

2,40m. L’appartamento è dotato tecnologicamente di

impianto autonomo di riscaldamento, acqua calda sanitaria,

impianto elettrico e citofonico.


33,00m².

CATASTO FABBRICATI




segue:

Sez: NCEU;

• Foglio: 4; Mappale: 4455; sub: 21; via Alcide De Gasperi sn, piano:

S1-1, cat. A/2, cl. 3, cons. 6 vani, rendita €619,75










13

24/03/2004.






d’opera




prot. n. 2415



pagamenti.




REGOLARITA'


IMPIANTI







14


Visti






Sub. uso Sup.

comm.mq

valore unitario


globale k uso

K completamento


21 appartamento 108 1350 1 1 1 145.800,00

7 garage 33 1350 1 0,5 1 22.275,00TOTALE 168.075,00



DESCRIZIONE

- Fg. 4, mapp. 4455, sub.706 - un appartamento di consistenza pari

a 5 vani – 90m², sito in via Alcide de Gasperi snc sviluppato su tre

piani con accesso al piano terra da balcone esclusivo. L’unità

immobiliare è costituita al piano terra da un soggiorno con angolo

cottura, un disimpegno, un servizio igienico, un balcone e una

scala interna di comunicazione tra i piani, al piano primo da due

camere da letto, un disimpegno, un servizio igienico e un balcone,



15

al piano seminterrato da una modesta cantina; l’altezza media

interna dei locali presenti al piano terra è pari a 2,70m, mentre per

quelli presenti al piano primo e al piano seminterrato è pari a

2,40m. L’appartamento è dotato tecnologicamente di impianto

autonomo di riscaldamento, acqua calda sanitaria, impianto

elettrico e citofonico.


31,00m².

CATASTO FABBRICATI




segue:

Sez: NCEU;

• Foglio: 4; Mappale: 4455; sub: 706; via Alcide De Gasperi sn,

piano: S1-1, cat. A/2, cl. 3, cons. 5 vani, rendita €516,46









16


24/03/2004.






d’opera




prot. n. 2415



pagamenti.




REGOLARITA'


IMPIANTI






17



Visti






Sub. uso Sup.

comm.mq

valore unitario


globale k uso

K completamento


706 appartamento 90 1350 1 1 1 121.000,00

10 garage 31 1350 1 0,5 1 20.925,00TOTALE 141.925,00



DESCRIZIONE

- Fg. 4, mapp. 4455, sub.707 - un appartamento di consistenza pari

a 5,5 vani – 100m², sito in via Alcide de Gasperi snc sviluppato su

tre piani di cui uno seminterrato, con accesso al piano terra da

corte esclusiva. L’unità immobiliare è costituita al piano terra da un

ampio giardino esclusivo con scala esterna di comunicazione ai

piani primo e seminterrato, al piano primo da ampio soggiorno con



18

angolo cottura, un disbrigo, un servizio igienico, un ripostiglio, due

camere da letto, al piano seminterrato da un ampio locale ad uso

deposito con accesso da scala esterna; l’altezza media interna di

tutti i locali costituenti l’unità immobiliare è pari a 2,40m.

L’appartamento è dotato tecnologicamente di impianto autonomo

di riscaldamento, acqua calda sanitaria, impianto elettrico e

citofonico.


39,00m².

CATASTO FABBRICATI




segue:

Sez: NCEU;

• Foglio: 4; Mappale: 4455; sub: 707; via Alcide De Gasperi sn,

piano: S1-1, cat. A/2, cl. 3, cons. 5,5 vani, rendita €568,10









19


24/03/2004.






d’opera




prot. n. 2415



pagamenti.




REGOLARITA'


IMPIANTI






20



Visti






Sub. uso Sup.

comm.mq

valore unitario


globale k uso

K completamento


707 appartamento 100 1350 1 1 1 135.000,00

8 garage 39 1350 1 0,5 1 26.325,00TOTALE 161.325,00


LOTTO 5 - garage

DESCRIZIONE


18,00m².

CATASTO FABBRICATI






21

segue:

Sez: NCEU;








24/03/2004.






d’opera




prot. n. 2415



pagamenti.




22



REGOLARITA'


IMPIANTI






Visti






Sub. uso Sup.

comm.mq

valore unitario


globale k uso

K completamento


9 garage 18 1350 1 0,5 1 12.150,00


Brescia, 01 luglio 2010 Il Perito



23

ALLEGATI

1) VISURE CATASTALI

2) ELABORATO DI SUBALTERNAZIONE

3) PLANIMETRIE CATASTALI

4) PRATICHE EDILIZIE

5) FOTOGRAFIE

6) ATTI DI PROVENIENZA

7) TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI



24

ALLEGATO 1

VISURE CATASTALI



25

ALLEGATO 2

ELABORATO DI SUBALTERNAZIONE



26

ALLEGATO 3

PLANIMETRIE CATASTALI



27

ALLEGATO 4

PRATICHE EDILIZIE



28

ALLEGATO 5

FOTOGRAFIE



29

ALLEGATO 6

ATTI DI PROVENIENZA



30

ALLEGATO 7

TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI

“tris immobiliare srl” corrente in provincia di

Documents