EL VALOR DE LAS CLAUSULAS DE NO ENAJENAR

Doctrina que considera válida la cláusula de no enajenar.

Doctrina que considera que no es válida la cláusula de no enajenar.

En el derecho privado se dice que puede hacerse todo lo que la ley no prohíbe expresamente, y en este caso no existe norma que la prohíba. Además se debe agregar que en el Derecho Civil rige el principio de la autonomía de la voluntad.

Se dice que del mensaje del CC y de las normas del mismo se concluye que la facultad de enajenar es norma de orden público (irrenunciable e indisponible por las partes) y por lo tanto una prohibición iría contra el orden público y sería constitutiva de objeto ilícito.

El legislador en varias ocasiones prohíbe expresamente la cláusula, por lo tanto si recurrimos al argumento a contrario sensu, debemos concluir que en general la cláusula es válida, ya que de no ser así sería un contrasentido que la ley la prohíba expresamente en ciertos casos.

Si libremente pudieran pactarse este tipo de clausulas, el legislador no habría tenido para qué autorizarlas en determinados casos.

El propietario tiene el poderío más amplio sobre una cosa, de lo cual se desprende que también puede ejercer sólo una parte de sus facultad, esto por el adagio “quien puede lo más puede lo menos”. Por lo tanto, puede el propietario desprenderse de su facultad de disposición conservando la de usar y gozar de la cosa.

Si entendemos que la facultad de disponer es la que caracteriza y distingue al dominio de los demás derechos reales. Colocándolo en una posición privilegiada, resultaría que el que adquiere un bien con cláusula de no enajenar no estaría realmente adquiriendo el dominio, puesto que se vería privado del ejerció de la facultad de disponer que es la esencial del mismo. Art. 1810, según el cual puede venderse toda cosa cuya enajenación no está prohibida por la ley, es decir, solo la ley puede establecer una prohibición de enajenar, no las partes a través de la autonomía de la voluntad

Artículo 53 del reglamento del C.B.R., en el cual se establece que se pueden inscribir en sus registros, las prohibiciones legales, judiciales y “convencionales” que entraben la enajenación de inmuebles.

Si bien el argumento de la doctrina anterior referido al reglamento del C. B. R. tiene bastante fuerza, éste se puede debilitar si consideramos que el espíritu del legislador es de entender de orden público la facultad de disponer, por lo que el reglamento no ha podido modificar a la ley, ya que aquel tiene como límite a aquella. Por lo tanto la norma del reglamento sería ilegal y además si estamos la redacción de la norma se desprende que lo que se perseguía fue dejar comprendidos todos los casos que se pudieran presentar en la vida práctica.

El artículo 12 del CCCh permite la renuncia de los derechos cuando estos miran solamente al interés individual del renunciante y cuya renuncia no esté prohibida por la ley, en este caso la facultad de disponer mira al interés particular de la propiedad y por lo tanto puede renunciarse.

Con todo lo anterior, se puede concluir que la facultad de disponer no mira al solo interés particular del renunciante, sino que al interés de la sociedad, pues es de importancia para ésta que las transacciones sean cada vez mayores y no que vayan en línea decreciente.

EL VALOR DE LAS CLAUSULAS DE NO ENAJENAR

Sanción por inobservancia de la clausula, dos posturas:

Esta clausula equivale a un embargo, por tanto la prohibición sería nulo por objeto ilícito 1464 N°3

Esta clausula importa una obligación de no hacer y le serían aplicables para el evento de su incumplimiento la norma contenida en el art. 1555 CC, es decir, se debe indemnizar de los perjuicios causados por el incumplimiento al acreedor de dicha obligación.

Sanción:

Esta clausula adolecería de nulidad absoluta por adolecer de objeto ilícito, puesto que constituiría una violación a un principio de orden público

1, que es el de la

libre disposición de los bienes. Artículos 10, 1682 y 1466, es decir sería un acto prohibido por la ley

Doctrina de la cláusula de no enajenar Relativa Esta doctrina sostiene que la cláusula no estaría en pugna con la libre disposición de los bienes, ya que supone:

Interés legítimo2: existan motivos justificados para prohibir enajenación

Temporalidad: que el plazo en el cual no se pueda enajenar no sea prolongado Argumento: Interpretación a contrario sensu del artículo 1126 relativo al legado que dispone que la clausule de no enajenar es válida en la medida que no perjudique a terceros, de modo tal que si los perjudica no vale.

Sanción por inobservancia de la clausula.

Indemnización de perjuicios si no puede deshacerse el hecho (artículo 1555)

Resolución del contrato con indemnización de perjuicios, caso contrato bilateral (artículo 1489)

1 Al respecto debemos hacer presente que la nulidad es una sanción de derecho estricto y sus causales deben estar

expresamente establecidas por la ley, no en el sentido de ser taxativas, sino que se deben desprender de norma expresa y no de la interpretación extensiva de las mismas.

Dicha exigencia no concurre en este caso, ya que no hay norma alguna que establezca el principio de libre disposición, sino que este se extrae interpretando la normativa del CCCh. 2 En los casos que la ley nada dice respecto del interés legítimo se deberá estar al caso específico para determinar acerca

de la existencia o no de éste. Así por ejemplo, la donación a un disipador con cláusula de no enajenar es válida. Así también si se vende un bien con saldo de precio insoluto, la cláusula otorgada a favor del vendedor también lo sería.