DIPLOMSKO DELO

PRIMERJAVA STANOVANJSKIH NEPREMIČNINSKIH TRGOV IN PREGLED NEKATERIH UKREPOV STANOVANJSKE POLITIKE MED AVSTRIJO, NEMČIJO IN

SLOVENIJO Študent: Dejan Pavel Naslov: Polana 17a Številka indeksa: 81559992 Redni študij Program: univerzitetni Študijska smer: mednarodna menjava Mentor: doc.dr. Žan Jan Oplotnik

Polana, marec 2006

UNIVERZA V MARIBORU Ekonomsko-poslovna fakulteta

IZJAVA Kandidat Dejan Pavel, absolvent študijske smeri mednarodna menjava, študijski program univerzitetni, izjavljam, da sem avtor tega diplomskega dela, ki sem ga napisal pod mentorstvom doc. dr. Žana Jana Oplotnika in uspešno zagovarjal 17. 3. 2006. Zagotavljam, da je besedilo diplomskega dela v tiskani in elektronski obliki istovetno in brez virusov. Ekonomsko-poslovni fakulteti dovolim objavo diplomskega dela v elektronski obliki na spletnih straneh knjižnice. Hkrati dovoljujem, da ga lahko bralci uporabljajo za svoje izobraževalne in raziskovalne namene s povzemanjem posameznih misli, idej, konceptov oziroma delov teksta iz diplomskega dela ob upoštevanju avtorstva in konkretnem citiranju. V Mariboru, dne 17.3.2006 Dejan Pavel

Za mentorstvo, strokovno pomoč in moralno podporo pri izdelavi diplomskega dela

se iskreno zahvaljujem mentorju doc. dr. Žanu Janu Oplotniku.

Vso zahvalo sem dolžen tudi mojim najbližjim,

ki so mi vsa študijska leta potrpežljivo stali ob strani.

2

PREDGOVOR Stanovanjski trg zaradi svoje posebne značilnosti spada med pomembnejše in bolj zapletene trge. Ureditev bivalnega prostora oziroma rešitve stanovanjskega problema je eden izmed glavnih življenjskih izzivov vsakega posameznika in bistveno vpliva na kvaliteto življenja, delo, zdravje, počutje, ustvarjanje družine itd. Na drugi strani gospodinjstva za nakup stanovanja navadno nimajo dovolj lastnih sredstev in si morajo del sredstev za nakup izposoditi na finančnih trgih. Slovenija se srečuje z visokim dvigom cen stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih, ki je nastal kot posledica neskladja med ponudbo in povpraševanjem. Logična rešitev je, da poskušamo povečati ponudbo in s tem zmanjšati povpraševanje. Ta problematika je prisotna tudi v tujini in vsaka država ta problem rešuje na svoj način. Vsaka država poskuša najti način kako lahko pravično porazdeli sredstva, namenjena za reševanje stanovanjske problematike, in pomaga ljudem, ki si sami res ne zmorejo pridobiti stanovanjske nepremičnine. Vloga države je, da s pravilno naravnano stanovanjsko politiko zagotovi nemoteno delovanje stanovanjskega trga ter prepreči oziroma omeji posledice neravnovesij in ciklov na stanovanjskem trgu. Spremljanje gibanja in poznavanje oblikovanja cen na stanovanjskem trgu imata velik pomen za vodenje državne stanovanjske politike. Hipotekarno kreditiranje je danes eden najpomembnejših instrumentov financiranja nepremičnin v razvitih državah. Hipotekarno posojilo je s hipoteko zavarovano posojilo. Navadno gre za dolgoročno posojilo, namenjeno za nakup, gradnjo ali prenovo nepremičnine. Posojilo je zavarovano z nepremičnino, s katero posojilojemalec že razpolaga ali jo s sredstvi posojila kupuje. Namen diplomskega dela je predstaviti nepremičninski trg v Sloveniji in v tujini ter prikazati različne mehanizme, ukrepe, ki jih izvajajo države, da bi omilili preveliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah. Po uvodnem prvem poglavju smo v drugem poglavju predstavili opredelitev nepremičnine, njene lastnosti ter vrste nepremičnin. Drugo poglavje zajema še lastnosti nepremičninskega trga ter vlogo države na tem področju. Tretje poglavje zajema analizo in prikaz stanovanjskega nepremičninskega trga v Sloveniji, kjer smo nazorno prikazali stanovanjsko problematiko v Sloveniji. V četrtem in petem poglavju smo prikazali način reševanja stanovanjske problematike v tujini, natančneje v Nemčiji in Avstriji. V petem poglavju smo se posvetili hipotekarnemu kreditiranju; kako deluje, njegove lastnosti…V tujini je ta oblika financiranja zelo pogosta, v Sloveniji pa je komaj v razvojnem stadiju.

3

KAZALO 1 UVOD............................................................................................................... 5

1.1 Opredelitev področja in opis problema, ki je predmet raziskave.............................5 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve ...........................................................................5

1.2.1 Namen ......................................................................................................5 1.2.2 Cilji............................................................................................................6 1.2.3 Osnovne trditve..........................................................................................6

1.3 Predpostavke in omejitve...................................................................................6 1.3.1 Predpostavke .............................................................................................6 1.3.2 Omejitve....................................................................................................7

1.4 Predvidene metode raziskovanja ........................................................................7 2 NEPREMIČNINE............................................................................................... 8

2.1 Opredelitev nepremičnin....................................................................................8 2.1.1 Lastnosti nepremičnin .................................................................................9 2.1.2 Vrste nepremičnin.....................................................................................10 2.1.3 Financiranje nepremičnin...........................................................................11

2.2 Trg nepremičnin .............................................................................................11 2.2.1 Osnovne lastnosti nepremičninskega trga ...................................................12 2.2.2 Država in nepremičninski trg......................................................................13

3 ANALIZA NEPREMIČNINSKEGA TRGA V SLOVENIJI...................................... 14

3.1 Ponudba in povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v Sloveniji................14 3.2 Gibanje prebivalstva........................................................................................15 3.3 Osebni dohodek..............................................................................................16 3.4 Gibanje gradenj stanovanj ...............................................................................16 3.5 Povprečne cene kvadratnega metra in stroški gradnje ........................................17 3.6 Zemljišča........................................................................................................19 3.7 Drugi faktorji ..................................................................................................21 3.8 Cene stanovanj in najemnin v Ljubljani .............................................................21 3.9 Uporabljeni viri ...............................................................................................24

4 NEPREMIČNINSKI TRG V NEMČIJI ............................................................... 26

4.1 Dejavniki ponudbe in povpraševanja NRW (Düsseldorf)......................................26 4.2 Način stimuliranja ponudbe stanovanj...............................................................29

4.2.1 Upravičenci ..............................................................................................30 4.2.2 Investitorji v večstanovanjske objekte in višina najemnin. ............................31 4.2.3 Investitorji v individualne hiše in etažna stanovanja (fizične osebe)...............32

4.3 Najem in vrsta posojila ....................................................................................33 4.3.1 Banka Wfa ...............................................................................................34 4.3.2 Postopek in višina odobrenega subvencioniranega posojila...........................34 4.3.3 Izračun kreditne sposobnosti posojilojemalca ter dopustna obremenitev........35 4.3.4 Potek odplačevanje kredita pri fizičnih osebah.............................................36

4.4 Gradnja najemniških stanovanj in večstanovanjskih stavb..................................36

4

4.4.1 Predpisana najemnina...............................................................................37 4.4.2 Višina posojila izhajajočega iz mehanizma stanovanjske politike ...................37

4.5 Pogoji odplačil posojil najetih v okviru stanovanjske politike................................38 4.6 Analiza gibanja stroškov gradnje enodružinske hiše v deželi NRW .......................39

5 STANOVANJSKA POLITIKA V AVSTRIJI - DEŽELA KOROŠKA......................... 41

5.1 Način stimuliranja ponudbe stanovanj...............................................................41 5.2 Upravičenci do instrumentov stanovanjske politike dežele Koroške ......................41

5.2.1 Dohodek in dohodkovna meja....................................................................42 5.2.2 Uporabna površina objekta........................................................................42

5.3 Gradnja individualne stanovanjske hiše.............................................................42 5.3.1 Posojilni pogoji in subvencioniranje anuitet odplačevanja .............................43

5.4 Subvencioniranje večstanovanjskih objektov, namenjenih najemu.......................44 5.5 Vlaganje v obnovo, modernizacijo in prenovo starejših objektov .........................44

5.5.1 Višina odobrenih sredstev za sanacije in obnove..........................................45 6 HIPOTEKE, HIPOTEKARNO KREDITIRANJE................................................... 46

6.1 Opredelitev hipotekarnega kreditiranja..............................................................46 6.2 Trg hipotekarnih posojil ...................................................................................46

6.2.1 Primarni hipotekarni trg.............................................................................47 6.2.2 Sekundarni hipotekarni trg ........................................................................48

6.3 Hipotekarne obveznice ....................................................................................48 6.3.1 Varnost hipotekarnih obveznic ...................................................................49 6.3.2 Vrste hipotekarnih obveznic.......................................................................50

6.4 Hipotekarno kreditiranje v Sloveniji...................................................................51 6.4.1 Zemljiška knjiga .......................................................................................52 6.4.2 Unovčevanje, izvršbe nepremičnin..............................................................52 6.4.3 Nezakonska podlaga .................................................................................53

7 SKLEP ............................................................................................................ 55 8 POVZETEK ..................................................................................................... 57 SEZNAM LITERATURE....................................................................................... 58 SEZNAM VIROV ................................................................................................ 59 SEZNAM SLIK ................................................................................................... 60

5

1 UVOD 1.1 Opredelitev področja in opis problema, ki je predmet raziskave Problematika primanjkljaja stanovanjskih objektov je prisotna v zadnjih letih tudi v Sloveniji. Glavni razlog za to problematiko je neskladnost med ponudbo in povpraševanjem na nepremičninskem trgu. Čeprav statistični podatki prikazujejo, da število stanovanj presega število gospodinjstev, predstavlja največji problem primanjkljaj stanovanjskih objektov v posameznih regijah (večja mesta, turistični kraji). V primeru, da ponudba presega povpraševanje, govorimo o presežkih trga, kar vodi do padanja cen, v obratnem primeru pa govorimo o primanjkljaju in cena raste. Slednji pojav je zelo opazen v Ljubljani, na Primorskem (na Obali) ter na Gorenjskem. Vzroke za tak razpon cen stanovanjskih objektov med regijami lahko pripišemo neenakomernemu razvoju med regijami, migracijam ter iskanju zaposlitve v mestih. S tem problemom se ne srečuje samo Slovenija, ampak tudi vse ostale bolj razvite države. V nadaljevanju bomo podrobneje predstavili problematiko stanovanjske politike v Zvezni republiki Nemčiji, natančneje v deželi NRW (Nordrhein Westfalen) in Avstriji (dežela Koroška). V Zvezni republiki Nemčiji se bomo posvetili mestu Düsseldorf, ki podobno kot Ljubljana predstavlja gravitacijski center dežele NRW. Problem predstavlja tudi skromna razvitost hipotekarnega kreditiranja v Sloveniji (v primerjavi z drugimi državami) za reševanje stanovanjske problematike. Da bo lahko hipotekarno bančništvo zaživelo, se mora vzpostaviti stabilen hipotekarni trg (primarni in sekundarni hipotekarni trg). 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve

1.2.1 Namen

Namen mojega dela je predstaviti problematiko pomanjkanja najemniških stanovanj ter posledično dvigovanje cen le-teh. Problemi se tako pojavljajo pri nakupu stanovanjskih objektov in hiš. Ker stanovanjska problematika ni prisotna samo v Sloveniji, bomo analizirali tudi stanje v Nemčiji (NRW) in Avstriji (Koroška). V tujini stanovanjsko problematiko rešujejo na svoj način, zato bomo vsako posamezno državo razčlenili in po korakih ugotovili njihove mehanizme in ukrepe za reševanje te problematike. O načinu, kako se s tem problemom sooča država Slovenija, se je dosti pisalo v medijih (Nacionalno stanovanjska varčevalna shema), zato se temu ne bomo posvečali.

6

Logika rešitve problema je vsepovsod enaka. Povečanje števila stanovanjskih objektov, stanovanj in z namenom povečati ponudbo le-teh. Posledično se zniža tudi cena za stanovanje. Prikazali bomo, na kak način poskušajo države pravično porazdeliti sredstva s ciljem, da pomaga samo ljudem, ki so res potrebni te pomoči. Problematika se kaže tudi v nerazvitosti hipotekarnega bančništva kot obliki zagotavljanja sredstev za nakup stanovanjskega objekta. Prikazali bomo lastnosti te oblike, vrste in kako ta način najemanja kreditov deluje.

1.2.2 Cilji

Cilji omenjene raziskave so predvsem:

• Opredelitev in opis problema na nepremičninskem trgu. • Analiza nepremičninskega trga doma in v tujini. • Prikaz mehanizmov za reševanje stanovanjske problematike v Nemčiji in Avstriji. • Prikaz hipotekarnega poslovanja.

1.2.3 Osnovne trditve

Trditve, ki jih postavljamo v diplomski nalogi:

• Da bi znižali cene stanovanjskih objektov je potrebno dvigniti ponudbo stanovanj in s tem ublažiti povpraševanje.

• Nepremičninski trg je specifični trg in se ne more sam regenerirati, zato mora posredovati, pomagati država.

• S to problematiko se srečujejo vse razvite države. • Hipotekarno bančništvo je v Sloveniji še premalo razvito, predvsem pri hipotekarnih

kreditih za fizične osebe. 1.3 Predpostavke in omejitve

1.3.1 Predpostavke

V diplomski nalogi predpostavljam, da je nepremičnina zelo pomembna ekonomska dobrina za posameznika in njegovo družino. Zato je toliko bolj pomembno poseganje države na trg nepremičnin. S problematiko visokih cen nepremičnin se ubadajo v vseh evropskih državah, predvsem je najbolj pereč problem v glavnih mestih. Cene na trgu nepremičnin se zelo razlikujejo glede na regijo, območje. Predvidevam, da so glavne spremenljivke, ki določa ceno nepremičnin, dohodek gospodinjstva in demografski

7

faktorji. Povpraševanje po stanovanjih vedno obstaja, najbolj pa je odvisno od odstotka priseljevanja na to območje.

1.3.2 Omejitve

Pri raziskovanju trga nepremičnin največjo omejitev predstavlja pomanjkanje pisnih virov o trgih nepremičnin v tujini. Zato sem vse lastnosti v povezavi s tujim trgom nepremičnin prevedel. Gradivo, ki mi je bilo dosegljivo, so bila zakonska določila ter brošure, ki so bile na voljo le v elektronski obliki. Opazil sem tudi, da čeprav imamo v Sloveniji velike težave z omejevanjem cen nepremičnin, le redkokdaj oziroma skoraj nikoli ne omenjamo, kako to problematiko rešujejo v tujini, pri naših sosedih. 1.4 Predvidene metode raziskovanja V diplomskem delu bom uporabil poslovno raziskavo, saj se nanaša na nepremičninske trge. Uporabil bom deskriptiven in analitičen pristop k raziskovanju. V okviru deskriptivnega pristopa bom uporabil metodo kompilacije, v okviru analitičnega pristopa pa metodo deduktivnega sklepanja. Podatke za teoretični del bom črpal iz domače in tuje strokovne literature, iz aktualnih člankov iz različnih revij in zbornikov ter internetnih virov.

8

2 NEPREMIČNINE 2.1 Opredelitev nepremičnin Glede na pritrjenost na zemeljsko površje lahko ločimo dve vrsti lastnine: nepremično in premično. Nepremična lastnina (zemljišče, stavba, ceste…) predstavlja pravico do zemljišča in izboljšav zemljišča. Poleg zemeljskega površja je vključen tudi del podpovršja in del nadpovršja, odvisno od veljavnih zakonodaj v posameznih državah. Premična lastnina (pohištvo, prevozna sredstva, električni aparati …) pa je vsaka lastnina, ki ni nepremična; torej ni stalno dosegljiva na istem mestu (Cirman 2000, 2). Tudi premični predmeti se v določenih okoliščinah lahko štejejo za nepremičnine. Nekateri predmeti se samostojni (umivalnik, okna …) ne uvrščajo med nepremičnine, vendar pa v trenutku vgraditve v nepremičnine postanejo del nepremičnine. Del nepremičnine ali pritiklina je bodisi predmet, ki bi po njegovi odstranitvi pustil nepremičnino nepopolno (plinovod, električna napeljava …), je bil izdelan posebej za določeno nepremičnino (zastori, narejeni po meri, ključ vhodnih vrat) ali pa se dokaže, da je bil predviden za pritiklino (Cirman 2000, 2). »Nepremičnina je opredeljena kot zemljišče, kot tisto, kar je zemljišču pritrjeno, kar je zemljišču pripadajoče in kar je po zakonu nepremično«. Lastništvo nepremičnine je povezano s t.i. svežnjem pravic, ki vključujejo pravico do uporabe, posesti, razpolaganja in prepovedi dostopa, ki pa so lahko zakonsko omejene z zasebnimi omejitvami in vladnimi regulacijami ter zakoni. Tako lahko nepremičnine opredelimo kot zemljišča z izboljšavami ter pravice, povezane z njihovim lastništvom (McKezie 2001, 3). Nepremičnina je zelo pomembna ekonomska doktrina za posameznika, za družino in za opravljanje poslovne dejavnosti. Nepremičninski del premoženjske bilance je dandanes del skoraj vsakega gospodinjstva in ekonomske celice (Kožar 2002, 192). Nepremičnine služijo dvema namenoma; lahko jo neposredno uporabljamo ali pa jo držimo kot naložbo. V prvem primeru govorimo o nepremičninah za bivalne namene (stanovanja, hiše), medtem ko nepremičnine v poslovni rabi obravnavamo kot tiste, ki nam prinašajo dohodek (nepremičnine, oddane v najem, različni poslovni prostori). Ne glede na vrsto je vsaka nepremičnina zelo draga investicija, ki včasih zahteva tudi natančno analizo upravičenosti investicije.

9

2.1.1 Lastnosti nepremičnin

Osnovne lastnosti nepremičnin kot tržnih proizvodov lahko razvrstimo v naslednje skupine: • FIZIČNE LASTNOSTI Nepremičnost velja za poglavitno lastnost vsake nepremičnine. Dobesedno bi lahko rekli, da samega zemljišča ne moremo premikati. Zgradbe in podobne objekte lahko premikamo, ampak, ker je to povezano z velikimi stroški, se to skoraj nikoli ne izvaja. Podobno lahko trdimo, da je vsaka nepremičnina neuničljiva. Kot fizično lastnost nepremičninam prištevamo tudi heterogenost, kajti nikjer ni mogoče najti dveh identičnih zemljišč, zgradb. • EKONOMSKE LASTNOSTI O redkosti govorimo zaradi fiksne fizične ponudbe zemljišč, ki izhajajo iz omejenega prostora na Zemlji. Ker pa lahko povečamo ponudbo z večjo in intenzivnejšo uporabo zemljišč in prostora, govorimo le o relativni redkosti zemljišč. Fizična in predvsem ekonomska lokacija nepremičnin vplivata na različno uporabo in vrednost nepremičnin. S soodvisnostjo razumemo medsebojno vplivanje uporab, izboljšav in vrednosti. Pomembna ekonomska karakteristika je tudi dolga povračilna doba nepremičninskih investicij, saj gre finančno gledano za ogromne projekte, tako s strani investitorjev kot s strani končnih upnikov. • INSTITUCIONALNE LASTNOSTI Sem spadajo predvsem nepremičninski zakoni in regulativa, kot so lokalni in regionalni prostorski plani in podobno.

10

SLIKA 1: LASTNOSTI NEPREMIČNIN

Vir: Cirman (2000, 2)

2.1.2 Vrste nepremičnin

V grobem lahko nepremičnine glede na namen in dejansko uporabo razdelimo na naslednje sklope (Cirman 2000, 4): • Stanovanjske nepremičnine Vključujejo eno ali večdružinske stanovanjske zgradbe in stavbna zemljišča za stanovanja. • Poslovne nepremičnine Sem prištevamo trgovine in trgovske centre, pisarniške zgradbe, gledališča, hotele, motele, stavbna zemljišča za poslovno dejavnost in drugo. • Industrijske nepremičnine Delimo jih na tovarne, skladišča, rudnike, stavbna zemljišča za industrijsko dejavnost in druge. • Kmetijske površine So vse kmetije in živinorejske farme, razne rekreacijske nepremičnine, uporabljena razvita zemljišča ob urbanih območjih in druge.

NEPREMIČNINE

Fizične lastnosti • Nepremičnosti • Neuničljivost • Heterogenost

Ekonomske lastnosti • Redkost • Fizična in ekonomska

lokacija • Soodvisnost • Dolga povračilna doba

investicije

Institucionalne lastnosti • Nepremičninsko pravo • Različna regulacija in

lokalni ter regionalni prostorski plani

• Lokalne in regionalne navade

• Nepremičninska združenja

11

• Nepremičnine za posebne namene Sem vključujemo izobraževalne institucije, religiozne institucije, bolnišnice, pokopališča, domove za upokojence, igrišča za golf in druge. • Javne nepremičnine To pa so avtoceste, pošte, parki, upravne zgradbe, šole in številne druge nepremičnine, namenjene javni uporabi.

2.1.3 Financiranje nepremičnin

Vsaka nepremičnina zelo veliko stane, zato veliko kupcev nima na razpolago dovolj lastnih sredstev in si mora del sredstev izposoditi. Zneski za nakup nepremičnine, ki si jih želijo posamezniki izposoditi, so navadno visoki in roki mnogo daljši kot pri ostalih vrstah posojil, zato je tako posojanje za posojilodajalce lahko zelo tvegano. Kompenzacija je potem v zelo dolgi življenjski dobi nepremičnine in njihovo razmeroma stabilno ohranjanje vrednosti. Nepremičnine se torej financirajo s sredstvi lastnika (lastniški kapital) in z zadolževanjem (dolžniški kapital). Medtem ko posojilodajalci za posojena sredstva dobivajo nek stalen donos, so lastniška sredstva upravičena do udeležbe v dobičku in do povečanja vrednosti. Donos na lastniški kapital ni določen vnaprej in se lahko zelo spreminja, zato je bolj tvegan, vendar hkrati tudi ni določen v neki stalni in omejeni vrednosti, zato je lahko potencialno bolj donosen. V nadaljevanju bomo financiranje z zadolževanjem prikazali s pomočjo hipotekarnega kredita. 2.2 Trg nepremičnin Trg je stičišče ljudi, ki želijo kupiti, prodati ali izmenjati proizvode oziroma storitve. Na trgu nepremičnin se trguje z nepremičninskimi pravicami, zaradi opisanih lastnosti nepremičnine kot tržnega proizvoda pa se trg nepremičnin močno razlikuje od teoretičnega koncepta popolno konkurenčnega trga. Na trgu v določenem času in prostoru deluje le omejeno število kupcev in prodajalcev, ki trgujejo z heterogenimi in nemobilnimi proizvodi. Močna je vloga države, monetarne in fiskalne politike, večina kupcev se na trgu pojavlja neredno in so navadno slabo informirani. Podobno kot na trgu drugih dobrin lahko tudi trg nepremičnin opazujemo z vidika ponudbe in povpraševanja. Nepremičnine se od večine drugih dobrin razlikujejo s strani ponudbe, ki se na cene odziva zelo počasi in le delno ali pa je celo neodzivna zaradi nerazpoložljivosti ustreznih zemljišč, omejitev v prostorskem planiranju. Posledično imajo nihanja povpraševanja znatno večje vplive na ceno.

12

Na nepremičninskem trgu se srečajo gospodarski in socialni interesi, ki jih ureja množica zelo različnih področnih zakonov. Tako kot na vseh ostalih trgih tudi tu obstajata ponudba na eni in povpraševanje na drugi strani, vendar pa sta oba dejavnika prepuščena svobodni volji sodelujočih subjektov (Bradeško 2003, 84). Na ponudbo in povpraševanje nepremičnin lahko vplivajo najrazličnejši dejavniki. To so lahko spremembe na ekonomskem, biološkem, političnem in socialnem področju. Med najpomembnejšimi dejavniki so:

• Prebivalstvo (zanimanje za nepremičnine, kultura, migracije…) • Zaposlenost in dohodki prebivalcev • Spremembe prodajnih in najemnih cen nepremičnin (lokacija…) • Davki, obrestne mere in drugi predpisi, regulacije • Cene dela in gradbenih materialov ter gradbenih parcel

Dogajanje na trgu nepremičnin je ob nespremenjenih okoliščinah določeno s kratkoročno fiksno ponudbo, ki se le z odlogom lahko prilagodi spremembi povpraševanja. Če se zaradi rasti gospodarske aktivnosti efektivno povpraševanje po npr. pisarniških prostorih poveča, se povišajo cene na trgu, razvojna podjetja pa kratkoročno ne morejo se odzvati z novo ponudbo pisarn, saj postopek financiranja, pridobitve dovoljenj in gradnje zahteva precej časa. Na dolgi rok se ponudba lahko prilagodi in tako zadosti dodatnemu povpraševanju, kar ponovno zniža cene. Celotna ponudba zemljišč je sicer fiksna, lahko pa se spremeni intenzivnost rabe zemljišč.

2.2.1 Osnovne lastnosti nepremičninskega trga

Nepremičninski trg je specifični trg, ker se ne razlikuje le od trga popolne konkurence, temveč tudi od ostalih trgov. Najpomembnejše značilnosti nepremičninskega trga so (Cirman 2000, 9):

• Lokalizirana konkurenca Glavni vzroki specifičnosti nepremičninskega trga so nepremičnost, heterogenost in trajnost. Zaradi heterogenih lastnosti je zelo težko primerjati nepremičnine, kar posledično vpliva na omejenost konkurence. Zaradi nepremičnosti so za trg značilne velike razlike med posameznimi regijami in državami tako v vrednosti kot v številu transakcij.

• Slojevitost povpraševanja Ljudje navadno iščejo in uporabljajo nepremičnine v točno določene namene. Nepremičninski strokovnjaki se temu prilagajajo in specializirajo na posamezna področja. Na trgu se slojevitost kaže v različnem gibanju ponudbe in povpraševanja po posameznih podtrgih.

13

• Slaba informiranost tržnih udeležencev Tržni udeleženci, kupci nepremičnin, so slabo informirani glede trga nepremičnin, zato iščejo pomoč pri nepremičninskih izvedencih, kar pa viša njihove stroške. Vzrok za slabo informiranost lahko pripišemo zaupnim in decentraliziranim transakcijam med prodajalci in kupci.

• Fiksna kratkoročna ponudba Da se ponudba in povpraševanje lahko uskladi, je možno le na dolgi rok. Povpraševanje je lahko zelo razgibano v določenem obdobju, ponudba na drugi strani pa se le težko kratkoročno odziva.

2.2.2 Država in nepremičninski trg

Ne glede na to, če je neka nepremičnina v privatni lasti, si lahko država naslednje pravice pridrži:

• Obdavčenje nepremičnin Davek na nepremičnine je vezan na nepremičninsko vrednost, le-ta pa se porabi s preskrbo javnih dobrin (kot vsi ostali davki). Ob razumni uporabi davčnih prihodkov le-ti lahko koristijo lastnikom nepremičnin, saj se poviša vrednost nepremičnin (bližina šole, parkov…).

• Pravica do prisilnega odkupa Država ima pravico, da si lahko pridobi nepremičnino brez lastnikovega pristanka. Seveda transakcija poteka ob pravični kompenzaciji. Država to počne zato, da se lahko prilagaja spreminjajočim se socialnim in ekonomskim potrebam.

• Pravica zagotavljanja reda Država si pridrži pravico, da lahko sprejema zakone, ki pospešujejo red, varnost, zdravje… Ti določajo, kaj lahko lastnik z nepremičnino počne in česa ne sme početi z njo. Sem so vključena tudi okoljevarstvena načrtovanja, zemljiški in gradbeni predpisi.

• Pravica do vrnitve posesti Ob morebitni smrti lastnika nepremičnine, ki nima potomcev ali dedičev, je lastnik te nepremičnine avtomatično država. Generalno mora država početi tisto, česar sam trg ne zmore. Država mora skrbeti za infrastrukturo trga (zavarovanje kreditov, vzpostavljanje sekundarnega trga, zakonsko podlago). Država mora biti aktivna na ponudbeni strani, da ne pride do prekomernega povpraševanja po nepremičninah (več v nadaljevanju).

14

3 ANALIZA NEPREMIČNINSKEGA TRGA V SLOVENIJI 3.1 Ponudba in povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v Sloveniji Slovenija se »spopada« s primanjkljajem stanovanjskih nepremičnin. Čeprav glede na statistične podatke število stanovanj presega število gospodinjstev, pa se pojavlja problem primanjkljaja stanovanjskih objektov v posameznih regijah, večjih mestih in na turistično zanimivejših krajih. Slednje je najbolj vidno v Ljubljani in njeni bližnji okolici, pa tudi na Obali in na Gorenjskem. Glede na to bi bilo potrebno zagotoviti ustrezen nivo ponudbe. Vzrok, zakaj so cene stanovanj narasle, bi lahko pripisali tudi neenakomernemu razvoju regij v Sloveniji. Ene regije se razvijajo hitreje, medtem ko druge zaostajajo v razvoju. Nekaj prispevajo še migracije in iskanje novih zaposlitev v mestih ipd. Cene na slovenskem nepremičninskem trgu so nesporno občutno previsoke, kar ilustrira že preprost izračun. V osrednji Sloveniji je treba za nakup dvosobnega stanovanja, velikega 60 kvadratnih metrov, odšteti kar 137 mesečnih plač. Bolj realističen izračun pa mora upoštevati, da del dohodka porabimo za življenjske potrebščine. Predpostavimo, da družine, ki kupujejo stanovanje, za poplačilo posojila lahko namenijo največ tretjino mesečnih dohodkov. Razkorak med povpraševanjem in ponudbo stanovanj se v Sloveniji povečuje. O tem nas opozarjajo podatki o številu novih stanovanjskih enot. V letu 1980 je bilo tako zgrajenih 13.672 stanovanj, v letu 1990 le še 7.759 in leta 2000 komaj 6460 stanovanj (Statistični letopis 1996 in 2002). Cena vsakega stanovanja ali hiše je sestavljena iz cene zemljišča, njegovega komunalnega opremljanja, pridobivanja potrebnih dovoljenj, priprave projektne dokumentacije, gradnje, nadzora, obresti financiranja , plačila raznih pristojbin in soglasij ter, kadar gre za gradnjo za trg, tudi iz dobička investitorja. Zraven niso všteti drugi prej našteti stroški, ki so z gradnjo sicer neločljivo povezani. Po podatkih SURS-a cena gradnje novih stanovanjskih objektov znaša 72 odstotkov celotne investicije. Že v prejšnjem poglavju smo govorili o dejavnikih, ki vplivajo na ceno nepremičnine, v nadaljevanju pa bomo to prikazali s pomočjo statističnih in drugih podatkov ter poskušali najti vzroke dviga cen nepremičnin v Sloveniji. Na žalost ni bilo mogoče pridobiti vseh podatkov, zato bomo predstavili samo najpomembnejše.

15

3.2 Gibanje prebivalstva Kot smo že omenili spada prebivalstvo med najpomembnejše dejavnike pri določanju cen nepremičnin. Samo gibanje prebivalstva povzroča dvig povpraševanja na nepremičninskem trgu, kar posledično vodi k dvigu cene (ob predpostavki, da se ponudba ne spremeni). V nasprotnem primeru, ko se nekdo odseli z neke regije, pa povzroči dvig ponudbe. Tabela 1: GIBANJE PREBIVALSTVA PO REGIJAH LETA 2004

PRISELJENI ODSELJENI Regija Iz drugih regij Iz tujine V drugo regijo V tujino NETO

Pomurska 279 148 327 187 -88 Podravska 728 1035 661 785 317 Koroška 153 159 239 134 -61 Savinjska 610 1587 757 1393 47 Zasavska 185 157 268 183 -109 Spodnjeposavska 275 485 317 408 35 Jugovzhodna Slovenija

574 635 494 487 228

Osrednjeslovenska 2062 3265 1808 2245 1274 Gorenjska 691 772 740 781 -58 Notranjsko-Kraška 297 307 212 233 159 Goriška 231 712 359 602 -18 Obalno-Kraška 551 909 413 831 176 SKUPAJ 6595 10171 6595 8269 1902 Vir: www.stat.si Na podlagi tabele gibanja prebivalstva lahko sklepamo, da se je povpraševanje po stanovanjih povečalo v Osrednjeslovenski regiji. To smo tudi pričakovali, saj v Osrednjeslovensko regijo spada tudi Ljubljana. Če pogledamo podrobneje, opazimo, da Osrednjeslovenska regija beleži daleč največji priliv prebivalcev, 1274 samo v letu 2004. Negativni prirast prebivalcev je moč zaslediti v Pomurski, v Spodnjeposavski, Gorenjski ter Goriški regiji.

16

3.3 Osebni dohodek Osebni dohodek je tudi eden izmed poglavitnih vzrokov, zakaj se prebivalstvo seli. Sem največkrat prištevamo plače, ki so glavni vir vsakega gospodinjstva. Na podlagi osebnih dohodkov prebivalcev v določeni regiji lahko vidimo njihovo kupno moč, ki je eden izmed najpoglavitnejših dejavnikov na trgu nepremičnin. Tabela 2: POVPREČNE MESEČNE BRUTO IN NETO PLAČE PO REGIJAH ZA LETO 2004 REGIJA BRUTO PLAČA (SIT) NETO PLAČA (SIT) Pomurska 221851 143982 Podravska 247809 157971 Koroška 232131 149980 Savinjska 244165 156426 Zasavska 249022 159037 Spodnjeposavska 241028 155209 Jugovzhodna Slovenija 249674 159388 Osrednjeslovenska 307934 188387 Gorenjska 256334 163166 Notranjsko-Kraška 239791 154509 Goriška 262965 167203 Obalno-Kraška 269308 168864 SKUPAJ (povprečje) 267571 168203 Vir: www.stat.si Najnižjo raven mesečnega prihodka beležimo v Pomurski in Koroški regiji. Ob nizkih dohodkih je vstop na trg nepremičnin zelo težek, zato tudi v teh regijah predvidevamo manjšo aktivnost na tem trgu. Najvišje plače smo zabeležili v Osrednjeslovenski in Obalno–Kraški regiji. Seveda tu ne smemo pozabiti, da je vzrok za visok nivo mesečnih plač glavno mesto Ljubljana. Zato lahko tudi pričakujemo živahen nepremičninski trg. Podobno velja tudi za Obalno-Kraško regijo. 3.4 Gibanje gradenj stanovanj Povečanje ponudbe je edina možnost, da obvladujemo ceno, ki je nastala kot posledica prekomernega povpraševanja na stanovanjskem trgu. V naslednji tabeli si bomo ogledali, kako so gradili stanovanja v mestih po Sloveniji, kako so se prilagajali povpraševanju.

17

Tabela 3: ZGRAJENA STANOVANJA PO LETU

LETO ZGRADITVE STANOVANJ Kraj

gradnje Do 1918 1919

1945 1946 1960

1961 1970

1971 1980

1981 1990

1991 2000

2001 2003

Ljubljana 11090 10913 11650 27214 28613 16560 5718 3159 Maribor 6569 4936 5775 10942 10613 6399 2448 1419 Koper 4532 968 1679 2898 4815 3638 1558 416 Celje 2496 1451 2775 4254 4711 2626 1089 189 Kranj 1230 1782 2493 4213 4761 3555 882 303 Murska Sobota

207 406 946 1690 2274 1484 440 59

Vir: www.stat.si Gradnja stanovanjskih objektov je naraščala skozi obdobje v vseh mestih, ampak le do leta 1981. Po tem letu je vidno padanje gradenj do leta 2001. Na primeru Ljubljane vidimo, da so med letom 2001 in 2003 zgradili 3159 stanovanj, kar je približno že 55% vseh, ki so jih zgradili med letoma 1991 in 2000. Ker so podatki na razpolago samo za dve leti, bi lahko predvidevali, da bo število zgrajenih stanovanj večje, kot pa med letom 1991 in letom 2000. 3.5 Povprečne cene kvadratnega metra in stroški gradnje Poleg vseh dejavnikov so tudi stroški gradnje poglavitni pri določanju končne cene stanovanj. V spodnji tabeli vidimo prikaz cen novih stanovanj, ki so jih zgradila gradbena podjetja in druge organizacije. Podatka med letoma 1990 in 1995 ter med letoma 1995 in 1997 ni bilo možno pridobiti v statističnem letopisu. Statistični urad Slovenije danes več ne zbira podatkov, ki so povezani s sestavo stroškovnih cen novih stanovanj, zato so tudi podatki na razpolago samo do leta 2003. Tabela 4: CENE NOVIH STANOVANJ, KI SO JIH ZGRADILA GRADBENA PODJETJA Leto gradnje Število

stanovanj Površina stanovanj

Povprečna končna cena za

m2 v SIT

Stroški gradnje v SIT

na m2

Delež stroškov gradnje v ceni za m2

1990 1430 79610 12939 9929 76,7 1995 646 38130 192064 138014 71,9 1998 791 46431 230133 142087 61,7 1999 704 46039 229330 154794 67,5 2000 1601 76957 270935 187064 69,0 2001 1322 71661 280069 187317 66,9 2002 1648 89455 295417 187639 63,5 Vir: www.stat.si

18

Na podlagi podatkov lahko vidimo, da je gradnja od leta 1995 naprej naraščala, razen leta 1999 in 2001. Lahko predvidevamo, da se je gradnja stanovanj po letu 2002 povečevala, kajti povpraševanje po njih stalno narašča, najbolj je to vidno v velikih mestih. SLIKA 2: SESTAVA STROŠKOV PRI GRADNJI STANOVANJA

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

1990 1995 1998 1999 2000 2001 2002

Povprečna končnacena za m2 v SITStroški gradnje v SITna m2

Vir: lastna izdelava po podatkih tabele 4 Tudi stroški gradnje so naraščali vzporedno s končno ceno stanovanja na kvadratni meter. Tako lahko sklepamo, da se je z višanjem stroškov gradnje stanovanj posledično povišala končna cena kvadratnega metra. Stroški gradnje naj bi se leta 2004 povečali za 10% v primerjavi z letom poprej, njihova rast naj bi bila tretja najvišja v Evropski uniji. Združenje za gradbeništvo in IGM pri Gospodarski zbornici pripisujeta vzroke za naraščanja gradbenih stroškov povišanju cen železa, cementa, aluminija, bakra in nafte na svetovnem trgu. Cena železobetona se je tako na slovenskem trgu povišala za 67%, cene armaturnih mrež za 50%, nafta za 20%, za tretjino aluminij in baker ter za 9% cement (Nemanič 2005, 13). Danes stroški gradnje predstavljajo 73% celotne vrednosti stanovanjskega objekta. Ker se visoke cene gradnje ne kažejo v dobičku gradbenih podjetij, ne moremo govoriti o neučinkovitosti tega sektorja. Konkurenca je v tej gradbeni panogi zelo velika in dobički v povprečju znašajo le okoli 1%. Plače gradbenih delavcev tudi niso vzrok visokih gradbenih stroškov, saj so le–te primerljive s podobnimi poklici. Posledice visokih gradbenih stroškov bi lahko pripisali visokim gradbenim standardom, ki so primerljivi z nemškimi, in tako presegajo raven, ki si jo lahko privoščimo z našo kupno močjo. Seveda pa je lahko gradbena panoga relativno manj produktivna tudi zaradi pomanjkanja zemljišč, ker ne more izkoriščati ekonomije obsega, vendar pa vzrok za to ni v gradbeni panogi, ampak v dostopnosti zemljišč. Na sliki 3 je prikazano število kvadratnih metrov, ki smo jih lahko kupili v posamezni regiji za povprečno neto plačo (upoštevana je bila povprečna cena na m2). Graf temelji na podlagi podatkov iz leta 2002.

19

SLIKA 3: DOSTOPNOST LASTNIŠKIH STANOVANJ LETA 2002

Vir: Kopušar (2005, 11 – 12) Lahko opazimo (kot smo tudi pričakovali), da dobimo najmanj površine za isto ceno v Ljubljani, kjer za povprečno neto plačo lahko dobimo le 0,56 m2 površine. Najmanj na kvadratnih metrov dobimo tako v Osrednjeslovenski, Obalno-Kraški ter v Gorenjski regiji. V Spodnjeposavski regiji lahko za isti znesek (neto plačo) dobimo 1,45 m2 stanovanjske površine. To je kar skoraj 3-krat večja površina kot v mestu Ljubljana. Poceni stanovanjske površine so na voljo v Koroški, Zasavski in Pomurski regiji. Ker cene stanovanjskih nepremičnin še vedno strmo naraščajo, lahko z veliko verjetnostjo trdimo, da mesto Ljubljana danes še vedno spada med najdražje lokacije v Sloveniji (več v nadaljevanju). Prav tako to velja za Primorsko ter Gorenjsko. Ker se povpraševanje stanovanj na ostalih regijah ne spreminja, lahko predvidevamo, da je cena za m2 v teh območjih podobna, konstantna. 3.6 Zemljišča Dolgotrajni problem, ki vpliva na dvig cen nepremičnin, je tudi cena zemljišč, ki jih na ustreznih lokacijah primanjkuje. Zemljišča predstavljajo naravni vir zato tu govorimo o omejenih virih, katerih ni mogoče povečevati. V tabeli 5 je prikazana cena zemljišč na različnih lokacijah po Sloveniji.

20

Tabela 5: CENE PARCEL V LJUBLJANI, NJENI OKOLICI IN NA J PRIMORSKI V €/ m2

KRAJ / LETO junij 95

junij 96

junij 97

junij 98

junij 99

junij 00

junij 01

junij 02

junij 03

junij 04

junij 05

LJUBLJANA

X

X

X

X

X

X

X

X

X

213

215

LJUBLJANA* (cene do 200

€/m2)

31

64

73

79

93

92

X

X

X

167

200

LJUBLJANA OKOLICA

20

23

21

25

30

18

X

X

X

65

86

JUŽNA PRIMORSKA

8

21

41

31

25

23

X

X

X

43

45

Vir: www.slonep.si Nekaterih podatkov ni bilo mogoče pridobiti in jih vključiti v tabelo ter graf. Podatki temeljijo na podlagi 100 000 zapisov v bazi Slonep med letoma 1995 in letom 2005. SLIKA 4: POVPREČNA CENA PARCEL V €/ m2

Vir: www.slonep.si

Na grafu lahko vidimo, da so se med letom 1995 in letom 2005 cene zemljišč dvigovale. Najbolj je to opazno v mestu Ljubljana, kjer končno ceno beležimo 200 €/m2. V desetih letih se je ta cena povišala za 169 evrov na kvadratni meter. To pomeni, da se je cena v desetih letih dvignila za približno 645%. V primerjavi z Ljubljansko okolico in južno Primorsko so cene zelo narasle.

21

Cene zemljišč v Ljubljanski okolici in južni Primorski so naraščale podobno. Cena v Ljubljanski okolici se je dvignila za 430%, na Primorskem pa beležijo 562% dvig zemljišč.

Zemljišča v Sloveniji predstavljajo pereč problem, kajti pri zemljiščih ni konkurence in predstavljajo monopolni faktor. Zato je potrebno, da se država vključi v trg zemljišč s svojim davčnim sistemom. S pomočjo uvedbe davka na nepremičnine bi država povečala stroške zemljišč lastnikov in jih spodbudila bodisi h gradnji bodisi k prodaji. Zemljišč, ki niso zazidljiva, nima smisla obdavčevati. Davek na nepremičnine je zelo pomemben prostorski instrument. Država bi se morala usmeriti v zemljiško politiko in kupovati zemljišča na trgu (po možnosti brez posrednikov). S tem, ko sprosti zemljišča, nastane konkurenca med projekti, ni premajhne ponudbe in monopolov. Sklad bi imel funkcijo ponudnika zemljišč, izbora investitorja. Investitor bi moral sprejeti pogoje, da bo zgradil vnaprej določeno strukturo stanovanj, kot ugodnost pa bi dobil zemljišče po določeni ceni. 3.7 Drugi faktorji Težave se kažejo tudi v tem, da so projekti na nepremičninskem trgu dolgotrajni. Projekt bi lahko razdelili na dva dela. Prvi del je čas, ki se porabi za prejetje gradbenih dovoljenj, drugi del pa gradnja objekta. Ravno prvi del je problematičen, kajti do prejetja celotne dokumentacije preteče zelo dosti časa. V Ljubljani traja »vojna« z dokumentacijo 696 dni, kar pa je skoraj dve leti. Precejšen del cene, predvsem v mestnih naseljih, pomenijo stroški določenega komunalnega prispevka. Njegova višina je vezana na stroške gradnje infrastrukture, ki pa je v domeni monopoliziranih komunalnih dejavnosti. Zato se z visokimi komunalnimi prispevki plačuje bodisi monopolna renta in visoke plače v tem sektorju, bodisi stroškovna učinkovitost. 3.8 Cene stanovanj in najemnin v Ljubljani Najbolj pereč problem glede cen stanovanjskih objektov predstavlja Ljubljana. Cene se dvigujejo, prihaja do razslojenosti, lahko bi rekli, da nastajajo (vsaj po ceni nepremičnin sodeč) »elitne soseske«. Te so v središču mest: Prule, Trnovo in Vič z Rožno dolino, cenejše nepremičnine ostajajo na koncu Šiške; v Mostah in v Fužinah. Največje povpraševanje je po manjših stanovanjih (eno – dvosobnih), ki pa se tudi dražijo. Manjše povpraševanje je po večjih stanovanjih. V nadaljevanju si bomo s pomočjo tabele 6 in slike 5 ogledali dejansko gibanje cen od leta 1995 do leta 2005.

22

TABELA 6: DVIG CEN ( v €/m2) STANOVANJ V LJUBLJANI V 10 LETIH

Mesec in leto

Garsonjera

enosobno

dvosobno

trisobno

jun. 95 961 801 991 947 jun. 05 2.494 2.262 1.966 1.869

Rast v odstotkih

160%

182%

98%

97%

Vir: www.slonep.si SLIKA 5: POVPREČNA CENA STANOVANJ V LJUBLJANI V €/m2

Vir: www.slonep.si Na sliki 5 je vidno, da so cene od junija leta 1995 pa do danes stalno naraščale, ne glede na tip stanovanja. V desetih letih so se cene garsonjer podražile za 160%, cene enosobnih pa celo za 182%. Dvosobna in trisobna stanovanja so se podražila za skoraj 100%. Ker so stanovanja zelo draga, je povpraševanje po garsonjerah in enosobnih stanovanjih večje, kar pa dodatno zvišuje in obremenjuje njihovo ceno. Na grafu in v razpredelnici vidimo, da je m2 garsonjere občutno dražji kot pa pri trisobnih oziroma dvosobnih stanovanjih. Ob nakupu trisobnega stanovanja je površina seveda večja in posledično tudi njegova končna cena. Posledično zaradi visokih cen v centru Ljubljane se ljudje zanimajo za njeno okolico, kjer pa so cene nižje. Ljudje iščejo stanovanja čim bližje Ljubljani in ob glavnih prometnih žilah. Vožnja z avtomobilom je tako lahko dolga tudi do ure ali celo več. Kot najcenejša varianta veljata mesti Tržič in Jesenice (Mencingar 2005, 22).

23

Tudi pri najemninah opažamo stalno rast najemniških cen. Sprejemljiva najemnina v mestu Ljubljana se giblje okoli 10 evrov na kvadratni meter najetega stanovanja. Če gre za večje stanovanje (trisobno), je cena na kvadratni meter manjša. Podobno kot pri nakupu ali prodaji stanovanja je tudi pri najemu večjih stanovanj cena kvadratnega metra nižja. Višina najemnine je pogostokrat odvisna od časa najema stanovanja, od območja stanovanja in od tržnih zakonitosti ponudbe in povpraševanja. Največje zanimanje za stanovanja in s tem najvišje najemnine so v času pred začetkom novega šolskega leta. Res je, da so višine najemnin kasneje nižje, a je tudi ponudba, ki je še ostala, slabša. Po navadi gre za stanovanja na slabših lokacijah, predvsem za tista, ki se ne nahajajo v bližini fakultet. Višjo najemnino zato dosegajo lokacije kot so Rožna dolina, Bežigrad, Vič, Trnovo, Center in Spodnja Šiška. Cenejša so tudi tista stanovanja, ki so slabše ohranjena, ko gre za starejše gradnje, za stanovanja, ki imajo slabo ohranjeno pohištvo, za polkletna ali mansardna stanovanja, stanovanja brez lastnega vhoda in brez priključkov kot sta internet ali kabelska TV ( Perhaj 2005). V tabeli 7 in na grafu 6 imamo prikazane cene najemniških stanovanj med letom 2000 in 2005, analiza je polletna. Ker gre za ceno najemnin, smo dodali še ceno sobe, kajti tudi ta cena je zelo pomembna. TABELA 7: DVIG NAJEMNIN (v €) STANOVANJ V LJUBLJANI

Mesec in leto

Soba

Garsonjera

enosobno

dvosobno

trisobno

december 1995 125 258 332 418 473 september 2005 173 303 388 641 928

Rast v odstotkih

38%

17%

17%

53%

96%

Vir: www.slonep.si

24

SLIKA 6: POVPREČNA MESEČNA NAJEMNINA STANOVANJ V LJUBLJANI ( v €)

Vir: www.slonep.si Opazimo, da so cene najemnine naraščale, ampak ne stalno. Dvig cen zaznamo pri trisobnem stanovanju, ampak šele po letu 2002, ko je cena začela strmo naraščati. Med decembrom 1995 in septembrom 2005 se je cena povečala za 96%. Ob tako veliki spremembi bi lahko sklepali, da je bilo veliko povpraševanje po trisobnih stanovanjih. Prav tako po letu 2002 opazimo trend naraščanja cene za dvosobna najemniška stanovanja, le-ta se je v slabih desetih letih povečala za 53%. Pri enosobnih stanovanjih in garsonjerah beležimo rahel dvig cen, približno 17%. Dvig cen za 38%, je opažen tudi pri najemniških sobah. 3.9 Uporabljeni viri Raziskava nepremičninskega trga je temeljila na podlagi podatkov, pridobljenih s strani Statističnega urada Republike Slovenije (SURS). Podatki so ažurni in hitro dostopni za vsakogar. Podatke je možno pridobiti na njihovih spletnih straneh ali pa v letopisih, ki izhajajo vsako leto s svežimi podatki. Vsi podatki, ki so bili vključeni v to raziskavo, so prikazanih po regijah, občinah in s tem omogočijo pregled o stanju v posamezni regiji.

25

Poleg podatkov s Statističnega urada Republike Slovenije sem uporabljal tudi vire na spletni strani www.slonep.si. Na tej strani je bilo možno pridobiti podatke o trenutni zakonodaji, cenah nepremičnin, ponudbi, povpraševanju po nepremičninah… Podatki temeljijo na podlagi zbranih ponudb in povpraševanj na trgu nepremičnin. Moramo pa upoštevati, da ti podatki temeljijo na podlagi ponudbene cene, ne pa cene, ki je bila dejanska na dan transakcije (včasih so nekoliko višje). Slabost teh podatkov je tudi v tem, da niso popolno zajete vse enote.

26

4 NEPREMIČNINSKI TRG V NEMČIJI 4.1 Dejavniki ponudbe in povpraševanja NRW (Düsseldorf) Da bi lahko lažje razumeli vzroke gibanja cen stanovanjskih nepremičninskih enot na območju dežele NRW in samega mesta Düsseldorf moramo vedeti, kateri so tisti dejavniki, ki vplivajo na ponudbo in povpraševanje. V nadaljevanju je narejena kratka analiza teh dejavnikov. Podatki za mesto Düsseldorf temeljijo na letih 2003 in se primerjajo z letom 2002. Prebivalci in populacija. Konec leta 2003 je bilo v mestu Düsseldorf registriranih 571.600 prebivalcev, oziroma 655 več kot leto pred tem. Posledično je naraslo tudi število gospodinjstev, in sicer iz 310.796 v letu 2002 na 311.160 v letu 2003. Pomemben je tudi podatek, da je v 48% gospodinjstev živela le ena oseba. Zaposlitev, dohodek in socialno zavarovanje prebivalcev. Število oseb, ki so v mestu imele zaposlitev in plačevale tudi obvezno socialno zavarovanje, se je v primerjavi z letom 2002 v letu 2003 zmanjšalo za 2,55% (s 352.327 na 343.326). Od tega je bilo 140.586 oseb (prej 146.307) takšnih, ki so imele stalno prebivališče v samem mestu Düsseldorf. Na delo v mesto se je tako vozilo 202.740 (prej 206.020) zaposlenih. Preostalih 53.635 (2002: 54.920) prebivalcev je bilo zaposlenih izven samega mesta. Stopnja brezposelnih je v okrožju mesta Düsseldorf znašala 11% v letu 2003, leto poprej pa 10,3%. Po ocenah analize statističnega urada naj bi vsak prebivalec mesta Düsseldorf presegal povprečno mejo dohodkov dežele NRW za dobrih 16% (2002: 19%). Kljub temu je opaziti, da se po letu 1995 dohodek na prebivalca ustvarjen v samem mestu Düsseldorf, trendno približuje povprečju dežele NRW. Število prejemnikov socialne pomoči je v letu 2003 naraslo za 1738 ali za okoli 5,6%. Velikost stanovanjske površine. V Düsseldorfu živi v povprečju 1,75 prebivalca na eno stanovanje. Pri tem razpolaga en prebivalec s povprečno 40,15 m2 stanovanjske površine in z več kot 2,05 stanovanjskih prostorov oz sob. Stanovanjska površina in število sob kontinuirano naraščata že 10 let.

27

Tabela 8: NARAŠČANJE STANOVANJSKE POVRŠINE 1994 – 2003 Površina v m2 Št. prebivalcev Površina v m2 Sobe LETO

na stanovanje na prebivalca 1994 69,78 1,85 37,70 1,93 1995 69,82 1,83 38,10 1,95 1996 69,85 1,82 37,44 1,97 1997 69,90 1,80 37,78 1,98 1998 69,94 1,78 39,20 2,00 1999 70,06 1,77 39,63 2,02 2000 70,15 1,76 39,80 2,03 2001 70,25 1,76 39,92 2,04 2002 70,36 1,76 40,04 2,04 2003 70,44 1,75 40,15 2,05

Vir: Tätigkeitsbericht 2004 Registrirana gospodinjstva kot iskalci stanovanjskih enot. Ob koncu leta 2003 se je na stanovanjskem uradu v mestu Düsseldorf prijavilo 5.341 gospodinjstev, ki so iskala oziroma izrekla povpraševanje po primerno velikem stanovanju v mestu ali bližnji okolici. Med iskalci stanovanjskih enot zavzemajo največjo skupino takšna gospodinjstva, ki imajo zgolj eno osebo (46,6% v letu 2003 in 44,8% v letu 2002). Slednje seveda otežuje stanovanjsko problematiko, saj je oseba v samostojnem gospodinjstvu ponavadi manj kreditno sposobna kot gospodinjstvo z več člani, ki pridobivajo ustrezen dohodek. Gospodinjstva s še posebej nizkimi dohodki (20% in več pod povprečno dohodkovno mejo) le stežka pridejo do lastnega stanovanja, zato le-ta spadajo med najbolj problematična. Migracije in priseljevanje. V mestu Düsseldorf zaznavajo visok nivo priseljevanja. Migracije, ki se navezujejo na število prebivalcev, znašajo okoli 19% celotne populacije letno. Pri tem ločimo mestne in medmestne migracije. Migracije znotraj mesta se odvijajo različno, pri čemer je zaznati predvsem porazdeljevanje glede na življenjski standard prebivalcev oz. gospodinjstva. Stroški gradnje. Poleg gradbenih stroškov gradnje stanovanj so za oblikovanje cene na trgu pomembni tudi t.i. dodatni stroški, ki nastanejo zaradi spremenjenih predpisov, tarif, ukrepov mestnih oblasti ipd. Dodatni stranski stroški gradnje so tako v primerjavi z letom 2002 leta 2003 porasli za 3,4%. Lokacija stanovanja kot dejavnik cene. Tudi lokacija stanovanja oziroma soseska je pomembna za gradnjo stanovanja in za oblikovanje končne cene kvadratnega metra stanovanjske enote. Kot zelo pomemben dejavnik cene v mestu Düsseldorf in njegovi okolici se je izkazala bližina prometnih povezav. Poleg tega je bilo zaznati upadanje pomena oddaljenosti delovnega mesta, porast pomena »značaja soseske« in družbenega sloja, ki tam živi.

28

Prazna stanovanja v mestu Düsseldorf. Čeprav povpraševanje po stanovanjskih enotah v mestu presega ponudbo, se kljub temu pojavljajo prazna stanovanja. Analize kažejo, da se delež praznih stanovanj v mestu giblje na nivoju okoli 2% celotnega stanovanjskega fonda, kar pa je sicer popolnoma natančno zelo težko izmeriti. Vzroki za obstoj praznih stanovanj so različni, vendar jih del lahko pripišemo tudi previsokim cenam, nezanimivi lokaciji stanovanja, slabo stanje stanovanja ipd. Cena gradbenih parcel – zemljišč. Kot eden izmed pomembnih dejavnikov končne tržne cene stanovanjskih enot v mestu Düsseldorf in v deželi NRW se kaže cena prostih gradbenih parcel oz. zemljišč. Pred letom 2000 je bila narejena analiza vpliva cene zemljišč na stanovanjsko gradnjo, ki je pokazala, da morajo mestne in deželne oblasti ustaviti naraščanje cen zazidljivih parcel, predvsem tako, da sprostijo delež gradbenih parcel, ki so vsako leto na voljo za pozidavo. Tabela 9 prikazuje, da od leta 2000 naprej lahko tako opazujemo počasnejše naraščanje cen zemljišč v okolici mesta Düsseldorf in tudi pospešeno gradnjo stanovanj. Tabela 9: CENE GRADBENIH PARCEL PO OBMOČJIH DO LETA Območje 1 Območje 2 Območje 3 2000 214 – 375 € 510 – 765 € 1020 – 1785 € 2001 224 – 372 € 561 – 816 € 1020 – 1785 € 2002 230 – 390 € 620 – 860 € 1000 – 1900 € 2003 230 – 390 € 620 – 860 € 1000 – 1900 € 2004 230 – 390 € 620 – 860 € 1000 – 1900 € 2005 240 – 390 € 620 – 860 € 1000 – 1900 € Vir: Tätigkeitsbericht 2004 Tovrstnim ukrepom gre pripisati nespreminjanje cen zemljišč in pospešeno gradnjo stanovanj. Cene so se tako v zadnjih petih letih spremenile za slabih 7,3%, prav tako pa se niso bistveno dvignile po uvedbi evra.

29

SLIKA 7: HIPOTEKARNE OBRESTNE MERE V NEMČIJI

Vir: http://www.baugeld-vergleich.de/baugeld-vergleich.htm Padanje hipotekarnih obrestnih mer v zadnjih letih pospešuje gradnjo stanovanj in individualnih hiš. Kot vidimo na grafu, so hipotekarne obresti začele padati po letu 1990 in s tem pospeševale gradnjo hiš. Hipotekarne obrestne mere so danes na najnižjem nivoju zadnjih 40 let. 4.2 Način stimuliranja ponudbe stanovanj Kot vsepovsod, tudi v Nemčiji država posega na trg nepremičnin z namenom, da bi sledila svojim ekonomsko-političnim ciljem stanovanjske politike in zagotovila ustrezen bivanjski standard svojim prebivalcem. Posledično tako zasleduje tudi cilj stabiliziranja cen stanovanjskih enot in najemnin, pri čemer pa so se deželne oblasti NRW in mesta Düsseldorf odločile, da bodo stimulirale ponudbo. Slednje obsega predvsem mehanizme, ki omogočajo dostopnejše instrumente za financiranje novogradenj, modernizacijo in obnovo obstoječih stanovanjskih enot, širitev objektov ipd… Eden izmed pomembnih instrumentov je mehanizem kreditiranja - posojil, kjer institucija, zadolžena za operacionalizacijo stanovanjske politike, odobri del stroškov gradnje stanovanjskega objekta v obliki odobritve posojila z nižjimi obrestmi kot veljajo na trgu. Upravičenci do tovrstnega (so)financiranja so skrbno izbrani glede na določene kriterije, pri čemer gre predvsem za upoštevanje socialnih vidikov, tako pri samostojnih investitorjih v individualno hišo ali pri investitorjih, ki gradijo večstanovanjske objekte, namenjene prodaji ali najemu (več o tem v nadaljevanju besedila).

30

Politiko subvencioniranja gospodinjstev za gradnjo individualne hiše ali stanovanja ter subvencioniranja podjetij, ki se bodo ukvarjala z gradnjo večstanovanjskih objektov za prodajo ali najem, omogoča temeljni zakon Wohnraumförderungsgesetz – WoFG. Sredstva, ki so potrebna za to vrsto subvencioniranja, kreditiranja, se črpajo iz državne ali regionalne blagajne (v našem primeru iz proračuna dežele NRW - Nord Rhein Westfallen).

4.2.1 Upravičenci

Upravičenci (fizične osebe, gospodinjstva ali pravne osebe) so izbrani po vnaprej določenih kriterijih. Prošnja s stani potencialnega kreditojemalca za ugodnejši kredit, ki ga sofinancira NRW, se zavrne v primeru:

• če je zemljišče, na katerem se bi zgradil stanovanjski objekt, izven NRW, • če se gradi samo nadomestno stanovanje za neko drugo gospodinjstvo, • če se po gradnji stanovanje ne odda v najem osebam z nižjimi dohodki, ki so evidentirani kot iskalci stanovanj, ampak jih investitor odda po tržni (profitni) najemni stopnji, • če investitor presega cenzus dohodka na člana gospodinjstva, določen z zakonom (v primeru subvencij fizičnim osebam oz. gospodinjstvom).

Poleg tega je postavljenih nekaj pogojev, ki določajo, kdo lahko pridobi pravico do subvencioniranega posojila. Tako mora biti investitor, ki želi graditi določen stanovanjski objekt (najemniška stanovanja ali individualno hišo), že lastnik primernega gradbenega zemljišča. V kolikor potencialni prosilec za subvencijo še ni lastnik, si lahko pridobi subvencijo samo, če dokaže, da bo pridobil gradbeno parcelo, ko bo imel na razpolago sredstva za gradnjo. V nadaljevanju postopka se investitor avtomatsko zaveže, da bo z dodeljenimi sredstvi razpolagal na ekonomičen način ter v skladu s pravili, ki jih določa zakon. Investitor mora tudi dokazati, da je zmožen speljati projekt ter da je zanesljiv in da bo sam zmožen odplačat svoj dolg, kredit banke. Pogoj subvencioniranega posojila je tudi ta, da investitor sam prispeva del celotnih stroškov gradnje. Kot primerna oz. potrebna lastna udeležba se šteje:

• 20% celotnih skupnih stroškov pri gradnji najemniških stanovanj, • 15% celotnih skupnih stroškov pri gradnji lastne samostojne hiše; 10% je najnižja meja lastne udeležbe, v kolikor ima gospodinjstvo 2 ali več otrok.

Lastna soudeležba je vezana na skupne stroške investicije v objekt ali nakup. To pomeni, da mora investitor, kreditojemalec, dokazati, da razpolaga z najmanj 20% (15% za samostojno hišo) celotnih stroškov, ki bodo nastali. Kot dokazilo lastne udeležbe pa se ne šteje samo denar oz. denarna sredstva, ampak naslednje oblike sredstev:

• privarčevan denar, sklenjeno stanovanjsko varčevanje pri lokalni banki, • že pridobljeno zemljišče, gradbeni material, ali celo lastna delovna sila.

31

Pogoj torej ni predčasno varčevanje pri kateri lokalni banki, ampak da je doseženih 20% (15%) celotnih predvidenih stroškov, ki bodo nastali. Sredstva, ki so odobrena s strani NRW, se ne morejo kasneje več odpovedati in so dokončna, prav tako to drži pri njihovih odločitvah glede velikosti kredita.

4.2.2 Investitorji v večstanovanjske objekte in višina najemnin

Mehanizem dežele NRW in mesta Düsseldorf za vzpodbujanje ponudbene strani nepremičninskega trga je na eni strani namenjen fizičnim osebam, ki gradijo oz. investirajo v izgradnjo ali nakup stanovanja za svoje potrebe, na drugi strani pa je mehanizem namenjen pospeševanju investiranja pravnih oseb, ki investirajo v gradnjo večstanovanjskih zgradb, namenjenih prodaji ali pa neprofitnemu najemu. S tem, ko pravna oseba, investitor, zaprosi pri deželi NRW za ugodne pogoje kreditiranja, se le-ta zaveže, do bo po dokončanju gradnje (večstanovanjskega objekta) nekaj stanovanj namenil oddajanju v t.i. neprofitni najem oz. se bo držal deželno predpisane najemnine, ki je zakonsko določena (več v nadaljevanju). Tako se na trgu oblikujeta dve ceni najemnih stanovanj; na eni strani cena, ki se prosto oblikuje na trgu (profitne najemnine) ter druga, ki je zakonsko določena (neprofitna najemnina). Na spodnji sliki vidimo, kako deluje mehanizem stanovanjske politike dežele NRW, ki naj bi pritisnil povprečne cene najemnin, posledično pa tudi cene nepremičnin, navzdol. Gre za princip zakonsko omejenih najemnin za določena stanovanja, ki so bila zgrajena na osnovi subvencioniranja oz. na osnovi stanovanjsko-političnih mehanizmov. Gre za določeno obliko mehke prisile trga, da sam uravnava cene. Na sliki 8 vidimo z rumeno krivuljo prikazano ceno, ki se je skozi čas oblikovala na prostem trgu. Zelena krivulja nam predstavlja predpisano ceno, ki jo določa mehanizem dežele NRW. Med njima se nahaja modra krivulja, ki prikazuje povprečno ceno, ki se je oblikovala na trgu nepremičnin kot posledica delovanja tržnega in netržnega instrumenta. Analiza pokaže, da je višina najemnine sicer počasi rasla, vendar počasneje kot bi rasla ob odsotnosti deželnih mehanizmov. Dandanašnja višina najemnine za neprofitna najemna stanovanja ne presega 4,8 evra na kvadratni meter, kar je za mesto in okrožje kot je NRW in Düsseldorf precej ugodno.

32

SLIKA 8: POVPREČNE CENE NAJEMNINE

*nepremičnine v €/m2 leto Vir: Empirische Ergebnisse 2003, Wfa Analiza je temeljila na podatkih, prejetih od podjetij, ki se ukvarjajo s posredovanjem stanovanj, in so zbrana iz vseh delov dežele NRW ter mesta Düsseldorf. Seveda je ob tem potrebno opozoriti na problem izračunavanja neke vrste »deželnega« povprečja, saj je diverzifikacija po posameznih delih izredno velika.

4.2.3 Investitorji v individualne hiše in etažna stanovanja (fizične osebe)

Poleg podpore institucionalnim investitorjem v večstanovanjske objekte so mehanizmi stanovanjske politike dežele NRW in mesta Düsseldorf usmerjeni tudi k malemu investitorju, ki ne gradi za trg, temveč za lastne potrebe. Cilj tovrstne podpore je, da družine oz. gospodinjstva lažje pridobijo primeren bivalni prostor. Pogoji za pridobitev subvencije oz. ugodnejšega posojila se nanašajo na socialni položaj družine, pri gradnji individualne hiše pa je še dodatni pogoj vsaj en otrok ali gospodinjstvo, h kateremu spada oseba s posebnimi potrebami (telesna ali duševna prizadetost). Kot otrok se po zakonu šteje oseba, ki še ni dopolnila 18. leta starosti, ali pa se pričakuje rojstvo otroka v 6. mesecih. V primeru invalidnosti, prizadetosti (telesna ali duševna) otroka, starostna meja ni določena.

33

Pri gradnji individualne hiše velja pravilo, da velikost posamezne sobe ne sme biti manjša od 10 m2. Stanovanjska površina nima zgornje predpisane meje. Med pogoje za vključitev investitorja v mehanizme subvencioniranja spada tudi pravilo, ki pravi, da gradbena parcela ne sme biti večja od 400 m2; v kolikor pa je gradbena parcela manjša od 200 m2, pa je možno pridobiti še dodatna sredstva (več v nadaljevanju). Izjeme so dovoljene samo takrat, v kolikor se ni možno držati zgornje meje gradbene parcele zaradi topografskih značilnosti gradbenega zemljišča. Pomemben dejavnik vključitve gospodinjstva, fizične osebe oz. individualnega investitorja v mehanizme stanovanjske politike dežele NRW in mesta Düsseldorf je tudi dohodek. Višina slednjega je določena v zakonu WoFG in daje prednost osebam, katerih meja letnega dohodka je 12.000 evrov, pod pogojem, da je sama v gospodinjstvu. Za dve osebi v enem gospodinjstvu znaša dohodkovna meja 18.000 evrov, za vsako naslednjo osebo se prišteje 4.100 evrov. Za vsakega otroka se poveča meja za 500 evrov. Zakon dopušča, da lahko deželna vlada (v našem primeru NRW) pravno uredbo prilagodi krajevnim in regionalnim razmeram na področju bivanja. To pomeni, da se prouči težavnost dostopnosti do stanovanj in prilagodi tudi dohodkovna meja. V deželi NRW tako npr. znaša korigirana dohodkovna meja za eno osebo 15.000 evrov, za dve osebi 20.000 evrov, za vsakega otroka pa se meja poveča za 500 evrov. Če so v gospodinjstvu več kot tri osebe, (za tri osebe znaša 22.100 evrov) se dovoljena dohodkovna meja povečuje po 4.100 evrov na osebo, za otroka pa za 500 evrov. Po določitvi letnega dohodka gospodinjstva se potencialni investitorji oz. upravičenci do mehanizmov stanovanjske politike kategorizirajo v 3 razrede:

• Razred A – pomeni, da je lahko dohodek subvencioniranega gospodinjstva nižji za 15% od predpisanega. V tem razredu lahko gospodinjstvo pridobi še druge ugodnosti (regionalni bonus, ekološki bonus ter socialni bonus).

• Razred B – razred, ki se nahaja v znotraj predpisane meje.

• Razred C – razred, ki je prekoračil predpisano dohodkovno mejo do 30%.

4.3 Najem in vrsta posojila Kot vrsta posojila, ki ga lahko pridobi potencialni investitor, se najpogosteje uporablja hipotekarni kredit. Hipotekarna oblika posojila se uporablja tako pri gradnji najemniških stanovanj kot tudi pri gradnji individualne hiše, če gre za fizično osebo oz. gospodinjstvo.

V primeru hipotekarnega posojila gre za zavezo posojilojemalca, da bo zastavil svojo nepremičnino (gradbeno zemljišče, stavbo, stanovanje), kot je to določeno v posojilni pogodbi. Upnik - ponavadi banka, ki je izdala hipotekarni kredit, pridobi jamstvo, da bo plačilna obveznost kreditojemalca izpolnjena. V najhujšem primeru, ko kreditojemalec ne

34

more izplačati dolga, banka proda zemljišče z zazidano stavbo in si s tem pridobi svoja sredstva nazaj (možno je tudi, da ne v polni vrednosti). V našem primeru sta vključeni v pogodbo hipotekarnega kredita dve banki, kajti z dvema bankama kreditojemalec posluje. Na eni strani je to lokalna banka, ki jo kreditojemalec sam izbere (Deutsche bank, Volksbank…), na drugi pa je to deželna banka Wfa banka, ki je pooblaščena s strani lokalnih oblasti, da ponuja kredite z nižjimi (subvencioniranimi) obrestnimi merami. V primerih, da pride do prodaje zemljišča in stavbe na dražbi, ker kreditojemalec ni mogel poravnati stroškov, se sredstva nakažejo glede na rang ustanove. Navadno si lokalna banka pridobi vsa sredstva, ki ji pripadajo, ker je glede postavljenega ranga v zemljiški knjigi najvišje. Ostala sredstva pridobi potem banka Wfa. Možno je tudi, da slednja ostane brez sredstev.

4.3.1 Banka Wfa

Banka Wfa je last dežele NRW. Banka Wfa ne odobri vseh potrebnih sredstev, ki jih investitor potrebuje za gradnjo objekta, ampak le toliko, koliko mu po zakonodaji pripada (več o tem v nadaljevanju). Funkcija banke Wfa je, da daje ugodne kredite vsem prebivalcem dežele NRW, ki želijo graditi stanovanja, večstanovanjske objekte in individualne hiše. Posojila, ki jih investitor najame preko te banke, so subvencionirana na strani obrestne mere. Preostala sredstva za investicijo si investitor pridobi pri katerikoli drugi banki. Banka Wfa je organizacijsko in gospodarsko sicer samostojna in je konkurenčno nevtralna. Skupaj zaposluje 400 ljudi in ima v tem trenutku okoli 470.000 komitentov. Skupaj razpolaga z 810 milijoni evrov kreditnega potenciala, od tega je 740 milijonov lastnih sredstev, 48 milijonov izravnalnih sredstev ter 22 milijonov državnih sredstev. Za gradnjo samostojnih hiš je namenjeno 510 milijonov evrov, za gradnjo najemniških stanovanj se nameni 240 milijonov ter 60 milijonov za samske domove.

V nadaljevanju se bomo posvetili analizi ugodnosti, pogojev in velikosti sredstev, ki jih prejme upravičenec do koriščenja ugodnosti mehanizmov stanovanjske politike preko posojila pri Wfa banki s strani dežele NRW. Zaradi varnosti izplačila, posojilo, odobreno s strani banke Wfa, ni izplačano v enkratnem znesku, ampak se izplačuje v obliki treh obrokov. Prvih 20% posojila dobi investitor na začetku gradnje, drugi del, v vrednosti do 45%, se investitorju izplača, ko je objekt v III. ali IV. gradbeni fazi, preostali del posojila pa po zaključku gradnje.

4.3.2 Postopek in višina odobrenega subvencioniranega posojila

Ko investitor vloži prošnjo za gradnjo individualne hiše, v njej navede predvidene stroške, ki bodo nastali, ter dokazila o prejemanju dohodkov gospodinjstva za zadnja tri leta. Poleg tega mora investitor priložiti potrdila o svoji morebitni (ne)zadolženosti. Če se uspe uvrstiti v kategorijo upravičencev do mehanizmov stanovanjske politike dežele NRW, si s tem pridobi tudi pravico do sklenitve pogodbe z banko NRW. Še preden pa mu banka izplača gradbeno posojilo, se le-to vpiše v zemljiško knjigo in določi rang banke (hipotekarni kredit). Šele takrat se mu izplača gradbeni kredit, ki mu pripada.

35

Poleg naštetega je za ugotavljanje upravičenosti do subvencije pomembno tudi ali prosilec prvič rešuje svoj stanovanjski problem. Glede na kategorijo, v katero je bil upravičenec uvrščen, se mu izplača posojilo, ki obsega: osnovno izplačilo, morebiti otroški dodatek ter dodatno posojilo za gradnjo, če gre za novogradnjo (pri novogradnji hiše znaša le ta 16.000 €, v ostalih primerih pa samo še 8.000 €). Poleg teh je možno pridobiti še druge bonuse, ki izvirajo iz dokazovanja regionalnih posebnosti, ekoloških standardov ali posebnega socialnega statusa. Glede na višino dohodka se porazdelijo sredstva na naslednji način (tabela 10): Tabela 10: UGODNOSTI DOHODKOVNIH RAZREDOV POSOJILO Razred A Razred B Razred C* Dohodkovna meja po zakonu WoFG, v deželi NRW

do 85%

Do 100%

do 130%

Osnovno izplačilo 37.500 € 26.500 € 25.500 € Otroški dodatek za vsakega otroka

5.000 €

2.000 €

* Razred C se omogoči samo za objekte, ki se nahajajo v gosto naseljenih območjih Vir: Wohnraumförderungsbestimmungen 2005 Regionalni bonus. V kolikor se načrt za gradnjo hiše nahaja v območju goste naseljenosti, kjer so relativno visoke cene zemljišč, se odobri regionalni bonus, ki je mišljen kot kompenzacija v višini 25.000 €. Če se to zemljišče nahaja izven goste naseljenosti, bolj na obrobju, ali pa izven mesta, se odobri regionalni bonus v višini 10.000 €. Ekološki bonus. Ekološki bonus se lahko odobri samo osebam, katerih zemljišče ni večje od 200 m2. Ekološki bonus znaša 5.000 € in se prav tako lahko odobri posojilojemalcem, ki so v prvem in drugem razredu dohodkovne meje. Socialni bonus. Tudi socialni bonus znaša 5.000 €, pridobijo pa si ga posojilojemalci, ki se obvežejo, da bodo dali določen prostor v hiši v najem za dobo 5 let. Pravico do določenega prostora imajo osebe iz dohodkovne skupine A. Višina najemnine mora biti skladna z javno določeno ceno, ki jo določa deželna vlada NRW. Upravičenci do socialnega bonusa so posojilojemalci iz prvega in drugega razreda.

4.3.3 Izračun kreditne sposobnosti posojilojemalca ter dopustna obremenitev

Kot obremenitev se v prvi vrsti štejejo obresti in glavnica, ki se morata odplačevati v času trajanja posojila. Vse obveznosti odplačuje posojilojemalec od vseh prihodkov gospodinjstva, kjer se kot prihodek šteje: plača, otroški dodatki, avtorski honorarji, priložnostni zaslužki ipd. Poleg tega se pri obračunu posojilne sposobnosti izračunajo še t.i. obratovalni stroški, ki so mišljeni kot letni pavšalni stroški, ki jih ima posojilojemalec zaradi vzdrževanja objekta pod hipoteko. Obratovalni stroški, gledano kot obremenitev, so naslednji:

36

• obratovalni stroški vključno s kurjavo 22,05 evrov/m2 • stroški vzdrževanja 7,42 evrov/m2 • garaža ali parkirno mesto 71, 07 evrov

Posojilo je možno dobiti le, če s tem ni ogrožen obstoj kreditojemalca, oziroma da mu ostane še vedno dovolj dohodkov za normalno življenje, tudi po odobritvi posojila. Po odtegljajih od prihodkov mora na mesec ostati najmanj: 650 evrov za gospodinjstvo z eno osebo 850 evrov za gospodinjstvo z dvema osebama 205 evrov za vsako naslednjo osebo

4.3.4 Potek odplačevanje kredita pri fizičnih osebah

Prvih 5 let se obresti na posojilo, pridobljeno v okviru mehanizma stanovanjske politike dežele NRW, razporejajo glede na razrede posojilojemalcev. Prvi razred sploh nima obresti, drugi dohodkovni razred plača obresti v višini 1%, tretji dohodkovni razred pa mora poravnati obresti v višini 2% ( prva obrestna kategorija). Po preteku petih let se obresti povišajo, vendar lahko znašajo največ do 3,5% (druga obrestna kategorija). Višina obrestne mere je še zmeraj odvisna od dohodka posojilojemalca. Preden se obresti povečajo, mora posojilojemalec prejeti obvestilo o povišanju in najpozneje 2 meseca po preteku roka (enotne obrestne mere petih let) oddati dokazila o njegovem sedanjem dohodku. S tem prikazuje, da se njegov dohodek ni bistveno zvišal in da se mu obresti še vedno obračunavajo po prvi obrestni kategoriji. Kreditojemalec mora dokazila o višini dohodka predložiti vsakih pet let. Po preteku petnajstih let se lahko obrestna mera dvigne nad nivo 3,5% ali pa se oblikuje tržno, vendar z zgornjo omejitvijo 6%. Dodatno obremenitev v smislu višjih obresti po 15. letih lahko posojilojemalci tudi omejijo s tem, da spet predložijo dokazila o svojih dohodkih, ki ne smejo presegati 20% povečanja. 4.4 Gradnja najemniških stanovanj in večstanovanjskih stavb V primeru, ko se pojavi investitor (podjetje, pravna oseba), ki je pripravljena graditi najemna stanovanja pod pogoji, kot jih določata zakon in mehanizem stanovanjske politike dežele NRW, se subvencionirajo vsi stroški in postopki gradnje. S tem nepremičninski trg pridobi nova najemniška stanovanja, etažna stanovanja, stanovanja ipd... Poleg novogradenj se vzpodbuja tudi investiranje v obnovo starejših najemniških stanovanj in stanovanj, ki nastanejo skozi spremembe namembnosti objektov. Cilj gradnje najemniških stanovanj je predvsem v tem, da se omogoči reševanje stanovanjskega problema osebam z najnižjimi dohodki (razred A in B). Z odobritvijo subvencioniranih posojil si dežela NRW pridrži pravico terjati investitorja, da mora po končani gradnji v stanovanja, namenjena najemu, vseliti le tiste prosilce, ki imajo potrdilo, da so iskalci najemniških stanovanj (Wohnberechtigungsschein). Bivanje v najemniškem stanovanju je povečini dolgoročno in

37

traja tudi do 20 ali več let s fiksno določeno najemnino. Potrdila, da je oseba iskalec najemniškega stanovanja, se izdajajo za eno leto. Potrdila dodeljujejo osebam, gospodinjstvom, ki utemeljijo potrebo po stanovanju in se zavežejo, da bodo dlje časa živeli na tem mestu ter da bodo samostojno vodili gospodinjstvo. Pomemben faktor pri dodelitvi potrdila je dohodek osebe.

4.4.1 Predpisana najemnina

Najemnina v stavbah, ki so se deklarirale za »neprofitne« in so kot takšne bile deležne ugodnosti mehanizmov stanovanjske politike, se računa glede na velikost stanovanja, (po kvadratnih metrih) in je določena s strani deželne vlade. Višina najemnine je razdeljena po stopnjah in se razlikuje od občine do občine. V mestu Düsseldorf je na primer šesta stopnja najemnine (to je maksimum), v mestu Köln je stopnja že samo 5, v Bielefeldu znaša stopnja najemnine 3. Vrednosti stopnje najemnine so določene v zakonu. V tabeli 11 so podrobno prikazane predpisane cene najemnin na kvadratni meter. TABELA 11: STOPNJA NAJEMNINE IN PREDPISANA NAJEMNINA STOPNJA NAJEMNINE* RAZRED A RAZRED B 1 3,90 € 5,00 € 2 4,05 € 5,15 € 3 4,30 € 5,40 € 4 4,55 € 5,65 € 5 in 6 4,80 € 5,90 €

(V Düsseldorfu znaša cena 4,8 € za m2 ) * v €/ m2 Vir: Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) V obdobju, ko je stanovanje dano v najem, mora biti cena fiksno vnaprej določena, vendar lahko znaša maksimalno 4,80 € za dohodkovni razred A ter 5,90 € za dohodkovni razred B. Po letu vselitve v stanovanje se lahko višina najemnine kvadratnega metra dvigne za maksimalno 1,5% na predpisano ceno. Naj spomnimo, da pod dohodkovni razred A štejemo gospodinjstva, ki ne prekoračijo mejo dohodkovne meje predpisane v zakonu WoFG, prilagojeno razmeram v deželi NRW. V kolikor se ta dohodkovna meja prekorači (do 40%), se le to gospodinjstvo šteje v razred B oz. v nadaljevanju v razred C.

4.4.2 Višina posojila izhajajočega iz mehanizma stanovanjske politike

Višina posojila je odvisna od predvidene velikosti stanovanja (m2) ter občine, v kateri se bo stanovanje gradilo. V kolikor se na primer gradi v občini Bielefeld, ki je precej manjša in z vidika primanjkljaja stanovanjskih enot manj problematična kot npr. mesto Düsseldorf, bo odobreno posojilo manjše, kot če bi za gradnjo istega predvidenega stanovanja zaprosili v Düsseldorfu.

38

TABELA 12: VIŠINA ODOBRENEGA POSOJILA NA m2

Višina posojila za prosilce/upravičence

RAZRED A RAZRED B

1 in 2 800 € 365 € 3 900 € 465 € 4 1000 € 565 € 5 in 6 1100 € 585 € Vir: Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) Za stanovanja do 62 m2 se posojilo na stanovanje poveča:

• 5.000 € za razred A • 2.000 € za razred B

V primeru, da se v stanovanjskem objektu naredi še dvigalo ali več dvigal, se vrednosti posojila doda še 2.100 € na stanovanje. Maksimalni dodatek k posojilu znaša 46.200 € na dvigalo. V primeru spremembe namembnosti ali pa prenove starih stanovanj lahko investitor pridobi še dodatna sredstva, če ima stavba še vedno določeno vrednost oziroma če leži v okrožju mesta, kjer je mogoča zgolj prenova in ne novogradnje ali če se stavba šteje kot kulturni spomenik. Višina dodatnega odobrenega kredita je odvisna od načina gradnje in starosti stavbe. V kolikor je stavba bila postavljena pred letom 1870, se odobri 230 €/m2, če pa gre za masivno gradnjo iz istega leta, se odobri le 155 €/m2. Stavbam, ki so zgrajene med letom 1870 in 1918, se odobri 130 €/m2. Stavbam, ki so bile zgrajene pred letom 1948, pa se odobri 90 €/m2. 4.5 Pogoji odplačil posojil najetih v okviru stanovanjske politike Obrestna mera. Obresti se odplačujejo v višini 0,5%, ko se investitor-posojilojemalec zaveže, da bo imel v stanovanju najemnike, ki imajo potrdilo, da so iskalci najemniških stanovanj ter da jim obračunava najemnino, ki je določena z zakonom. Po 15. (ali 20.) letih, ko poteče po pogodbi obveznost obračunavanja predpisane najemnine, se lahko obresti povečajo tudi do maksimalno 6%. Primer investicije v okviru mehanizmov stanovanjske politike Primer 1: Za razred A: Za gradnjo najemniškega stanovanja v mestu Düsseldorf v velikosti 75 m2 se lahko odobri posojilo v višini 82. 500 € (1100 x 75). Skupni gradbeni stroški za 75 m2 znašajo 125.000 €. Odobreni kredit znaša nekje okoli 66% vseh stroškov na stanovanje.

39

Primer 2: Za razred B: Za isto stanovanje (velikost 75 m2) se odobri le 43. 875 € (585 x 75) posojila. To je nekje okoli 35% vseh skupnih gradbenih stroškov. Skupni stroški za tako stanovanje stanejo prav tako 125.000 €. Primer 3: Oseba x bi rada zgradila najemniško stanovanje v velikosti 65,83 m2, dvosobno, brez ovir. Zemljišče, kjer se bo to zgradilo, je v občini Düsseldorf, gradilo pa se bo za gospodinjstvo razreda A. Dodala bo še okroglo kopalno kad. Izračun: 62 m2 + 5 m2 za dodatno prekoračitev 66 m2 * 1100 € = 72. 600 € Osebi x se odobri 72.600 € kredita na stanovanje. Primer 4: Oseba x ima v načrtu, da zgradi najemniško stanovanje brez ovir. Stanovanje bo veliko 61,01 m2 in ne bo imelo kopalne kadi. Izračun: 62 m2 * 1100€ + 5000 € = 73. 200 € Dodatek 5000 € dobi zaradi tega, ker je stanovanje manjše od 62 m2, tako da dobi skupaj 73.200 € kredita na stanovanje. 4.6 Analiza gibanja stroškov gradnje enodružinske hiše v deželi NRW V spodnji tabeli in grafu imamo prikazane stroške, ki so nastali pri gradnji enodružinske hiše v zadnjih osmih letih na področju dežele NRW. Spremljani so skupni stroški in stroški gradnje, pri čemer so skupni stroški obratovanja, vzdrževanja in financiranja projekta gradnje enodružinske individualne hiše. Vidimo, da so se skupni stroški od leta 1996 do 2003 povečali za okoli 7%, medtem ko so se stroški gradnje spreminjali, a v zadnjem triletnem obdobju povečali za okoli 10,3%.

40

SLIKA 9: GRAFIČNI PRIKAZ SKUPNIH STROŠKOV IN STROŠKOV GRADNJE

0

500

1000

1500

2000

2500

€/m2

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

leta

Skupni stroškiStroški gradnje

Vir: Lastna izdelava po podatkih tabele 13 TABELA 13: NUMERIČNI PRIKAZ SKUPNIH STROŠKOV IN STROŠKOV GRADNJE

LETA SKUPNI STROŠKI STROŠKI GRADNJE (BREZ STRANSKIH)

1996 1949 €/m2 1281 €/m2 1997 1930 €/m2 1208 €/m2 1998 1952 €/m2 1241 €/m2 1999 2016 €/m2 1182 €/m2 2000 1971 €/m2 1355 €/m2 2001 1951 €/m2 1202 €/m2 2002 2088 €/m2 1328 €/m2 2003 2078 €/m2 1477 €/m2

Vir: Tätigkeitsbericht 2003

41

5 STANOVANJSKA POLITIKA V AVSTRIJI - DEŽELA KOROŠKA 5.1 Način stimuliranja ponudbe stanovanj V program pospeševanja gradnje stanovanj na Koroškem so vključene tako fizične osebe kot podjetja, program pa zajema gradnje individualnih hiš in gradnje večstanovanjskih objektov. V nadaljevanju bomo posebej opisali gradnjo individualnih hiš in gradnjo večstanovanjskih objektov. V program ukrepov stanovanjske politike sta vključena dva vira, iz katerih lahko upravičenci črpajo sredstva. Na eni strani so to neposredna posojila s strani dežele Koroške, na drugi strani pa s strani deželne vlade subvencionirane anuitete posojil, ki jih upravičenci sicer najamejo pri komercialnih bankah. Dežela Koroška za razliko od mehanizma dežele NRW iz Nemčije nima svoje banke za tovrstne namene, ampak razvija tesnejše sodelovanje s posameznimi poslovnimi bankami, preko katerih ponuja svoje instrumente mehanizma. Eden izmed instrumentov oz. načinov podpore v okviru stanovanjske politike dežele Koroške je odobritev neposrednega posojila preko poslovne banke, ki zajema posebno ugodno obrestno mero in/ali delno subvencioniranje anuitet s strani deželne vlade. V večini primerov gre za hipotekarna posojila, katerih celotna vrednost se razdeli na subvencionirani del (npr. v višini 60%) in nesubvencionirani del, pri čemer lahko kot subvencionirani del nastopa anuiteta ali obrestna mera. Odplačilna doba za posojilo znaša v povprečju nad 30 let (povprečno okoli 34 let), začetna obrestna mera pa je v začetku postavljena na okoli 2%, vendar se s časom povišuje (tudi do 4%), podobno kot smo to videli v primeru dežele NRW. Poleg posojil za fizične osebe obstajajo tudi posojila, namenjena institucijam oz. večjim investitorjem, ki pa morajo imeti značaj neprofitne organizacije. Le-te se praviloma ukvarjajo z gradnjo najemniških stanovanj. Pravna oblika tovrstne organizacije je lahko bodisi stanovanjska zadruga, javni zavod ali občina. Razmerje med neposrednimi posojili in subvencioniranimi anuitetami je drugačno kot pri fizičnih osebah. Na neposredne kredite pade tako npr. do 35%, na subvencionirane anuitete pa okoli 65%. Odplačilna doba je daljša kot pri odplačevanju fizičnih oseb in znaša celo nad 45 let. Nižja je tudi obrestna mera (okoli 1% letno). 5.2 Upravičenci do instrumentov stanovanjske politike dežele Koroške V okviru mehanizma stanovanjske politike za fizične osebe in gospodinjstva se za upravičence štejejo osebe, ki bodo v stanovanjskem objektu imele stalno prebivališče in ne le začasno. Prosilci morajo biti davčni zavezanci v Avstriji in morajo imeti najmanj dve leti stalno prebivališče na avstrijskem Koroškem. Kot pomemben dejavnik se šteje tudi dohodek, ki ga upravičenci prejemajo.

42

5.2.1 Dohodek in dohodkovna meja Dohodkovna meja je enaka ne glede na to, za kakšno vrsto gradnje gre. V tabeli 14 je dohodkovna meja navedena v bruto zneskih (v letih) ter je odvisna od števila oseb v gospodinjstvu. Za vsako nadaljnjo osebo se poveča meja za dodatnih 3.650 € (pri posojilu + subvencionirana anuiteta) oziroma za 2.000 € (samo enkratno, pri višjih dohodkih). TABELA 14: DOHODKOVNA MEJA Število oseb v gospodinjstvu

Zgornja meja bruto dohodka (za posojilo + subvencije anuitet)

Zgornja meja bruto dohodka (samo za posojilo)

1 oseba 25.500 € 27.700 € 2 osebi 40.000 € 40.000 € 3 osebe 43.600 € 45.850 € 4 osebe 47.300 € 49.500 € Vir: Wohnbauförderung in Kärnten 1997

5.2.2 Uporabna površina objekta

Poleg dohodkovne meje se kot omejevalni dejavnik oz. kot kriterij upravičenosti do dostopa k mehanizmom oz. instrumentom stanovanjske politike pojavlja tudi zgornja meja površine objekta, ki ne sme presegati predpisanih kriterijev. Kot kriterij je predpisana primerna uporabna površina, ki je manjša za 100 m2 od zgornje predpisane. TABELA 15: UPORABNA POVRŠINA OBJEKTA NA OSEBO Število oseb Zgornja predpisana uporabna meja 1 ali 2 osebi 170 m2 3 osebe 180 m2 4 osebe 195 m2 5 oseb 205 m2 6 oseb 215 m2 7 ali več 225 m2 Vir:Wohnbauförderung in Kärnten 1997 5.3 Gradnja individualne stanovanjske hiše Kot individualna hiša se šteje stavba z največ dvoje stanovanj, pri čemer se mora eno stanovanje uporabljati kot stalno prebivališče posojilojemalca in ta mora biti lastnik stavbe, individualne hiše. Upravičenci si lahko tako pridobijo kredit z ugodnimi obrestmi in subvencije pri anuitetah za odplačevanje hipotekarnih kreditov pod pogojem, da ne presegajo zgornje dohodkovne predpisane meje. V kolikor njihov dohodek presega predpisano mejo, se ne odobrijo subvencije pri anuitetah, ampak le kredit z ugodnimi obrestmi.

43

5.3.1 Posojilni pogoji in subvencioniranje anuitet odplačevanja

Višina posojila je odvisna od površine, ki je predvidena v gradbenem načrtu. Na kvadratni meter predvidene stanovanjske površine se odobri 500 €. Glede na to pridobimo naslednje vrednosti: TABELA 16: PREDVIDENE SUBVENCIJE Velikost gospodinjstva Površina v m2 Odobrena sredstva 1 do 2 osebi 70 m2 35.000 € 3 osebe 80 m2 40.000 € 4 osebe 95 m2 47.500 € 5 oseb 105 m2 52.500 € 6 oseb 115 m2 57.500 € 7 ali več oseb 125 m2 62.500 € Vir: Wohnbauförderung in Kärnten. 1997 Poleg osnovnega posojila je možno pridobiti še dodatno posojilo na podlagi različnih bonitet, kamor med ostalim spadajo:

• Pomoč mladim družinam – med mlade družine se štejemo gospodinjstva, v katerih so vsi družinski člani mlajši od 35 let. Dodatek, ki ga posojilojemalec oz. upravičenec pridobi, znaša okoli 7.300 €.

• Pomoč pri nakupu zemljišča – tovrstna pomoč je na voljo mladim družinam, ki prvič rešujejo svoj stanovanjski problem in znaša okoli 3.650 €. Odobri se le v primeru, če od nakupa zemljišča ni poteklo več kot 5 let in da kupljeno zemljišče ni večje od 1.200 m2 .

• Dodatek za invalidne osebe – v kolikor je v gospodinjstvu prisotna tudi invalidna oseba, se lahko kot boniteta k osnovnemu znesku posojila doda še okoli 7.300 €, pri čemer se mora upravičenec zavezati, da bo zgradil stanovanje, prilagojeno invalidnim osebam.

• Ekološki bonus – se odobri v primeru, ko se upravičenec zaveže, da bo pri gradnji uporabljal vse mogoče moderne rešitve z namenom varčevanja z energijo (izolacija, centralna kurjava, obnovljivi viri ipd).

Običajno je doba odplačila subvencioniranega posojila, ki ga upravičenec pridobi v okviru mehanizmov stanovanjske politike dežele avstrijske Koroške, daljša od 30 let (povprečno 34 let). Zanimivo je, da se anuitete in obresti odplačujejo polletno in ne mesečno. Obresti na posojilo znašajo prvih 5 let okoli 2%, od 6. do 20. leta znaša obrestna mera okoli 2,5%, od 21. leta naprej do izteka posojila pa obresti znašajo okoli 4%. Upravičenec do mehanizmov v okviru stanovanjske politike dežele Koroške ima možnost, da mu deželna vlada subvencionira odplačilo obresti najetega posojila ali pa anuitet posojila, ki ga je sicer najel pri običajni poslovni banki. Subvencioniranje poteka maksimalno 16 let, pri čemer mora posojilojemalec vsaka štiri leta ponovno oddati prošnjo za tovrstno obliko subvencioniranja. Ob oddaji prošnje je potrebno priložiti tudi dokazilo o dohodkih gospodinjstva. Prva 4 leta se subvencionira okoli 6% vrednosti hipotekarnega kredita, nato

44

pa delež počasi upada (naslednja 4 leta znaša 5%, kasneje 4% in na koncu le še 3%). V primeru, da želi upravičenec subvencijo anuitet, se mora za to opredeliti na začetku. Subvencije z anuitetami se odobrijo redkeje, ponavadi prosilcem, ki bodo v zgrajeni hiši tudi sami stanovali, ki spadajo med socialno šibkejša gospodinjstva ali med mlade družine. Nakazila subvencioniranih anuitet se nakazujejo polletno. 5.4 Subvencioniranje večstanovanjskih objektov, namenjenih najemu Poleg opisanih instrumentov subvencioniranja individualnih investitorjev v gradnjo stanovanjske hiše ali etažnega stanovanja dežela Koroška podpira tudi institucionalne investitorje, ki bi želeli graditi večstanovanjske objekte, namenjene kasnejšemu dolgoročnemu najemu. Privlačnost tovrstnih investicij oz. odločitev za gradnjo najemnih stanovanj je, da je mogoče pridobiti posojilo celo v višini 100% vrednosti gradbenih stroškov. S kombinacijo ugodnega kredita ter subvencioniranih anuitet so na Koroškem uspeli zagotoviti ustrezen nivo najemniških stanovanj in zadržati nivo najemnin na socialno sprejemljivi ravni. Ko investitor dokonča večstanovanjski objekt namenjen najemu, se le-ta odda v dolgoročni najem osebam, ki so do najema upravičene. Eno izmed temeljnih meril je dohodek gospodinjstva (glej dohodkovna meja). Poleg predpisanega dohodka morajo biti osebe državljani republike Avstrije. 5.5 Vlaganje v obnovo, modernizacijo in prenovo starejših objektov Poleg novogradenj je na avstrijskem Koroškem pomembna tudi sanacija, modernizacija in obnova starejših stanovanjskih objektov in individualnih hiš, pri čemer za sanacijo oz. obnovo štejemo:

• Posodobitev centralnega ogrevanja – gre za vgradnjo centralnega ogrevanja in etažno ogrevanje ali pa priključitev na daljinsko ogrevanje.

• Ukrepi za varčevanje z energijo – pod modernizacijo oz. sanacijo štejemo tudi ukrepe, s katerimi se zniža energijska izguba pri ogrevanju, ali prehod na uporabo ekološko čistejše, alternativne vire energije.

• Prva vgradnja sanitarnih naprav v stavbah, ki le-teh niso imele. • Izboljšanje toplotne ali zvočne izolacije na oknih, vratih ali stenah. • Predelave starih podstrešij, mansard ali združitev stanovanj v primeru, da je bilo prej

stanovanje premajhno za normalno življenje ipd... Če se oseba, gospodinjstvo ali institucionalni investitor odloči za prenovo, dodelavo, modernizacijo ali kakršenkoli ukrep, ki sodi med tovrstne posege, lahko odda prošnjo za pridobitev nepovratnih sredstev oz. subvencije. Prošnja se odobri, če je objekt, namenjen

45

prenovi, star najmanj 20 let. Izjeme so le objekti, kjer gre za zamenjavo klasičnega priključka na daljinsko ogrevanje s kakšnim od bolj ekološko primernih, ali če gre za ukrepe, ki so nujni za izboljšanje bivanjskih potreb družin z otroki, invalidi ali s starostniki. Za stanovanja, katerim se odobrijo zneski saniranja, se predvideva, da ima oseba tam stalno prebivališče, površina stanovanja pa ne sme biti manjša od 30 m2 in ne večja od 150 m2 (izjeme so le individualne hiše).

5.5.1 Višina odobrenih sredstev za sanacije in obnove

V kolikor gre za modernizacijo večstanovanjskega objekta (3 ali več stanovanj) se odobri 70% stroškov, ki nastanejo pri modernizaciji. V kolikor vgradimo, montiramo še lesena okna ali lesena vrata se povečajo sredstva za sanacijo (80%). Pri modernizaciji individualnih hiš je delež subvencije 80%, pri vgradnji lesenih oken ali vrat se le ta povečajo na 90%, ampak največ pri uporabni površini (tabela 17): TABELA 17: ZGORNJE MEJE POSOJIL GLEDE NA POVRŠINO Površina v m2 Zgornja meja v € Do 60 m2 8.800 € Od 60 m2 do 90 m2 10.200 € Od 90 m2 do 120 m2 11.600 € Nad 120 m2 13.000 € Vir: Wohnbauförderung in Kärnten 1997 Pri individualnih hišah se delež sanacijskih zneskov zviša za 7.300 €, v kolikor gre za zunanjo in notranjo sanacijo. Sredstva, ki jih prejemajo, so nepovratna.

46

6 HIPOTEKE, HIPOTEKARNO KREDITIRANJE 6.1 Opredelitev hipotekarnega kreditiranja Hipotekarna kreditiranja so danes eden najpomembnejših instrumentov financiranja nepremičnin v razvitih državah. Hipotekarno posojilo je s hipoteko zavarovano posojilo, torej upnikova terjatev. Navadno je to dolgoročno posojilo, namenjeno za nakup, gradnjo ali prenovo nepremičnine. Posojilo je zavarovano z nepremičnino, s katero posojilojemalec že razpolaga ali jo s sredstvi posojila kupuje. Ustanovljena hipoteka se vpiše v zemljiško knjigo (Cirman, 2000, 53). Hipoteko lahko torej opredelimo kot zavarovanje upnikove terjatve z zastavo nepremičnine. Posojilojemalec – upnik z vpisom zastavne pravice v zemljiško knjigo pridobi prednostno pravico do poplačila svoje terjatve iz prodajne vrednosti nepremičnine v primeru, ko posojilojemalec – dolžnik ni zmožen odplačevati svojega dolga pod pogoji, določenimi v posojilni pogodbi. Snovalcem hipotekarnih posojil pravimo hipotekarni izdajatelji. Kupec stanovanja lahko zaprosi za stanovanjsko posojilo pri eni od institucij, ki je izdajatelj posojil. Potencialni kupec stanovanja mora vložiti prošnjo za odobritev kredita, na podlagi katere izdajatelj napravi predračun posojila. Med izdajatelje posojil sodijo hranilnice, poslovne banke, hipotekarne banke, zavarovalnice in druge družbe. Kreditna sposobnost posojilojemalca je kazalec njegove sposobnosti odplačevanja posojila. Izdajatelj preveri varnost in stalnost dolžnikove zaposlitve, vire in višino sedanjih ter bodočih dohodkov (plača, dohodki od samozaposlitve, prejete rente, obresti, dohodki od investicij, preživnin, pokojnin…). Pri odobritvi posojila sta odločilna dva kazalnika, to sta razmerje med mesečno obveznostjo in mesečnimi prejemki in razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine. Prvo razmerje kaže sposobnost prosilca, da bo sproti poravnal mesečne obveznosti. Manjše kot je to razmerje, večja je verjetnost, da bo posojilojemalec zmožen poravnati zahtevane obveznosti. Razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine pa nam pove razliko med ceno posesti in višino želenega posojila. To predstavlja posojilojemalčev začetni polog. Manjše kot je to razmerje, večjo zaščito bo potreboval posojilojemalec, saj je v takih primerih izostanek plačila obveznosti posojilojemalca zelo pogost. 6.2 Trg hipotekarnih posojil Trg hipotekarnih posojil tvorita primarni in sekundarni trg. S primarnim trgom pojmujemo trg, na katerem banke oziroma hipotekarne ustanove odobravajo hipotekarne kredite. Na primarnem trgu se torej srečujejo potencialni posojilojemalci in ponudniki. Preko sekundarnega trga pa se tovrstne institucije financirajo (npr. obveznice). Močan primarni trg

47

je predpogoj za kakršenkoli razvoj sekundarnega trga. V nadaljevanju se bomo bolj posvetili sekundarnemu trgu in hipotekarnim obveznicam. SLIKA 10: SHEMATSKI PRIKAZ HIPOTEKARNIH KREDITOV

Vir: Država, državljani, stanovanja (2002, 54)

6.2.1 Primarni hipotekarni trg

Primarni hipotekarni trg torej predstavlja sektor, kjer se hipotekarna posojila odobravajo, aktivno stran bilance. Nepremičnina je pri tem v vlogi poroštva pri odplačevanju kredita. Kreditni upnik pa ima hkrati hiter dostop do lastništva te nepremičnine v kolikor terjatev ne bo poravnana. Ampak tudi banke so pri tem pazljive. Na trgu je precej potencialnih posojilojemalcev. Zato banke kot predpogoj za odobritev kredita zahtevajo začetne pologe, če želijo posojilojemalci prejemati hipotekarno posojilo. Ta znaša najmanj 20% od vrednosti nepremičnin. Danes imajo posojilojemalci možnost, da pridobijo hipotekarno posojilo tudi v primeru, ko je njihov začetni polog manjši od 20%. Vendar morajo v tem primeru izpolnjevati določene pogoje, ki pa smo jih našteli že prej.

HIPOTEKARNA BANKA

Kritje za obveznice

Primarni hipotekarni trg Sekundarni hipotekarni trg

Najem posojila KREDITOJEMALEC Zavarovanje s hipoteko

Nakup obveznic IMETNIK OBVEZNIC Jamstvo HB

48

6.2.2 Sekundarni hipotekarni trg

Financiranje, zagotavljanje dolgoročnih finančnih prilivov hipotekarnim institucijam, poteka preko sekundarnega hipotekarnega trga. Sekundarni trg predstavlja pasivno stran bilance hipotekarne ustanove. Oblike financiranja hipotekarnih ustanov so različne (namensko varčevanje, sekuritizacija hipotekarnih posojil, depozitno financiranje, hipotekarna posojila…). Banke, hipotekarne ustanove se pri odobravanju dolgoročnih kreditov (stanovanjski) srečujejo s problemom financiranja. Na njihovi pasivni strani bilance stanja se pojavljajo predvsem kratkoročni viri financiranja. Če v takšnih pogojih banke odobravajo v večji meri dolgoročna posojila, se s tem izpostavljajo različnim tveganjem. V kolikor bi prišlo do množičnega dvigovanja prihrankov varčevalcev, bi banka imela likvidnostne težave. V primeru, da bi banka imela svoja sredstva vezana v dolgoročnih posojilih, bi nastale težave pri izplačevanju depozitov. Pri odobravanju dolgoročnih kreditov s fiksno obrestno mero pa se banka izpostavlja tudi obrestnemu tveganju. Na dolgi rok se lahko ravni obrestnih mer za bančne vire spremenijo (npr. povišajo). Banke so tako prisiljene za svoje vire plačati več, za že pred časom plasirana posojila pa dobivajo še vedno prejšnje, v našem primeru nižje obresti. Tako lahko banka realizira izgubo. Problem financiranja dolgoročnih finančnih virov se lahko zelo učinkovito rešuje z razvitim sekundarnim trgom. Na razvitem sekundarnem trgu prodajajo hipotekarne ustanove hipotekarne obveznice investitorjem. Ti so v državah z razvitim sekundarnim hipotekarnim trgom predvsem institucionalni investitorji (pokojninski skladi, vzajemni skladi, zavarovalnice…) ter drugi finančni posredniki. Z izdajanjem hipotekarnih obveznic ali drugih vrednostnih papirjev krije banka odobrena hipotekarna posojila. To predstavlja temeljno funkcijo sekundarnega trga. Preko njega je na ta način zagotovljen pritok dodatnih sredstev za nadaljnjo odobritev hipotekarnih kreditov, ročnost se podaljša. Hipotekarne ustanove se v takšnih razmerah ne srečujejo z likvidnostnim in obrestnim tveganjem kot klasična banka, ki se financira le depozitno. 6.3 Hipotekarne obveznice Pomen hipotekarne obveznice za hipotekarne banke, ustanove, smo prikazali že v prejšnjih poglavjih. V nadaljevanju si bomo pogledali nekatere definicije različnih avtorjev. Hipotekarna obveznica je specifičen dolgoročni finančni inštrument, s prodajo katerega banka od investitorjev pridobi sredstva za refinanciranje dolgoročnih stanovanjskih hipotekarnih posojil. Tovrstni vrednostni papirji so papirji kreditne kakovosti državnih vrednostnih papirjev, posledično se po svoji varnosti približujejo in celo izenačujejo z državnimi vrednostnimi papirji, po donosnosti pa so nekoliko bolj ugodni. Zaradi izjemno visoke varnosti, ugodnega razmerja med varnostjo in donosnostjo ter dobre likvidnosti na sekundarnem trgu, je hipotekarna obveznica zelo privlačna in primerna naložbena priložnost za investitorje, predvsem institucionalne (Weiss 2001, 18).

49

Za hipotekarne obveznice je značilna zelo dolga ročnost (20–letna). Delež posojila, odobrenega na osnovi hipotekarnih obveznic, praviloma znaša od 60–70% ali celo več vrednosti nepremičnine. Zaradi visokega jamstva za poplačilo terjatev iz hipotekarnih obveznic in nizkega tveganja oziroma visoke varnosti so obrestne mere hipotekarnih obveznic nizke. Hipotekarne obveznice za banke predstavljajo ugoden vir financiranja, posledično tudi same ponujajo ugodnejša dolgoročna stanovanjska posojila oziroma stanovanjsko posojilo po nižjih obrestnih merah (Klapš 2004, 24). Lahko bi rekli, da je hipotekarna obveznica dolžniški vrednostni papir izdan s strani banke, s kritjem oziroma jamstvom v točno določenih hipotekarnih terjatvah na aktivi izdajatelja, ki zagotavlja ustrezen denarni tok za poplačilo obveznosti iz naslova izdane hipotekarne obveznice.

6.3.1 Varnost hipotekarnih obveznic

V večini evropskih držav je hipotekarna obveznica določena zakonsko in zato lahko zagotavlja izjemno visoke standarde glede kritnega premoženja vsakemu lastniku hipotekarne obveznice. Posledično to pomeni zaupanje investitorjev v tovrstno naložbo. Vzroki, zakaj lahko rečemo, da so hipotekarne obveznice varne naložbe, so:

• Kvaliteta kritnega premoženja Že sama zakonodaja predpisuje vrste premoženja, ki lahko služi kot kritje hipotekarnih obveznic. Osnovno kritno premoženje seveda predstavlja hipotekarno posojilo (posojila za nakup stanovanja, nepremičnin). Hipotekarna obveznica je zaščitena pred padcem cen nepremičnin. Skupna vsota izdanih hipotekarnih obveznic mora ves čas imeti kritje v hipotekah (najmanj enaka nominalna vrednosti z obrestmi vred). Bilanca sekundarnega in aktivnega hipotekarnega trga morata biti v ravnovesju.

• Prednostni položaj hipotekarnih obveznic Hipotekarna obveznica je tudi zaščitena pred stečajem izdajatelja. V primeru da gre banka v stečaj imajo imetniki hipotekarnih obveznic prednostno pravico pri poplačilu iz kritnega položaja; ob stečaju izdajatelja hipotekarnih obveznic je ključno, da ne pride do likvidacije kritnega premoženja.

• Nadomestno kritje in razširjen račun Kot smo že prej omenili je zakonsko določeno, da morajo biti vse obveznosti do hipotekarnih obveznic pokrite, vključno z obrestmi. Da bi lahko zagotovili še večjo varnost hipotekarnih obveznic, so tu nadomestna kritja. Le-ta znašajo od 10 do 20% celotnega kritnega premoženja. Nadomestno kritje tvorijo vrednostni papirji in kratkoročne bančne terjatve. Razširjen račun pa zagotavlja pravočasno izplačilo glavnice in obresti lastnikom hipotekarnih obveznic le v primeru, če gre za oslabljene plačilne sposobnosti banke.

50

• Specializiranost izdajateljev Poleg izdajateljev hipotekarnih obveznic (bank) se na trgu hipotekarnih obveznic pojavljajo tudi specializirane hipotekarne banke. To so specializirane finančne institucije, ki opravljajo vlogo posrednikov med povpraševanjem po dolgoročnih kreditih in ponudbah kapitala vlagateljev. Ukvarjajo se le z manj tveganimi posli. Izdajajo in prodajajo hipotekarne obveznice na podlagi izdanih namenskih posojil pod pogojem, da je posojilo zavarovano s hipoteko.

6.3.2 Vrste hipotekarnih obveznic

Običajno delimo hipotekarne obveznice v naslednje kategorije (Orsag 1990, 74):

• Vrstni red emisij Pri tej delitvi razvrstimo hipotekarne obveznice na prvohipotekarne in drugohipotekarne. Hipotekarne obveznice iz emisije, ki so zavarovane s prvo hipoteko, imajo prednost pri izplačilu in prednost pri likvidacijski masi (v primeru stečaja izdajatelja obveznic) v primerjavi z drugohipotekarno obveznico. Razlikovanje je pomembno zaradi določanja pogojev, ki se dajejo imetnikom obveznic ob razpisu emisij. Delitev je pomembna predvsem zaradi višine obrestne mere. Ta je zaradi večjega tveganja višja pri drugohipotekarnih obveznicah in nižja pri prvohipotekarnih obveznicah.

• Vrsta premoženja Pri vrsti premoženja je mišljeno premoženje, ki je uporabljeno za zavarovanje s hipoteko. To premoženje se lahko nanaša na določeno ali pa na splošno premoženje izdajatelja. Če se hipoteka nanaša na celotno premoženje, govorimo o splošni hipotekarni obveznici. Posebna hipotekarna obveznica pa je obveznica, ki se nanaša le na določeno premoženje.

• Možnost izdajanja novih obveznic Pri tej razčlenitvi hipotekarnih obveznic poznamo 3 vrste obveznic: obveznice z zaprto hipoteko, obveznice z odprto hipoteko ter obveznice z omejeno odprto hipoteko. Pri obveznicah z zaprto hipoteko je izdajatelju za zavarovanje bodočih hipotekarnih obveznic prepovedano uporabiti premoženje, s katerim so že zavarovane hipotekarne obveznice iste prioritete. Nasprotno velja za obveznice z odprto prioriteto. Možna je tudi kombinacija obeh (izdajanje novih hipotekarnih obveznic iste prioritete na osnovi istega premoženja ali pa le do omejenega zneska). Večjo varnost seveda garantirajo obveznice z zaprto hipoteko.

51

6.4 Hipotekarno kreditiranje v Sloveniji Če primerjamo hipotekarno kreditiranje v svetu in v Sloveniji bomo kaj hitro ugotovili, da je pri nas ta oblika kreditiranja še vedno zelo slabo razvita. Bančniki pogosto govorijo o hipotekarnih posojilih, čeprav jih večinoma sploh še nimajo. Hipotekarno kreditiranje tako predstavlja tržno nišo za slovenske banke. Da bi se lahko ta stroka razvila, je potrebna ustrezna zakonska podlaga. Vlada je na začetku novembra 2005 potrdila zakon o hipotekarnih in komunalnih obveznicah, mora pa ga sprejeti še parlament. Po zakonu bodo lahko banke na podlagi terjatev do strank izdale hipotekarne in komunalne obveznice in jih prodajale vlagateljem. Na spodnjem grafu vidimo, kako slabo je razviti ta sektor zavarovanja posojil pri nas. Hipotekarnega kreditiranja se poslužuje samo 10% vseh kreditojemalcev. Zaradi velikega povpraševanja po stanovanjih lahko predvidevamo dvig zavarovanja posojil s hipoteko po letu 2002, a še vedno je zanemarljiv v primerjavi z drugimi razvitimi državami. SLIKA 11: DELEŽ POSAMEZNIH OBLIK ZAVAROVANJ

Delež posameznih oblikzavarovanj

65% 35% 10%

Zavarovalnica Poroki Hipoteka

Vir: Cimprič, 2002 Vzrokov, zakaj je hipotekarni kredit tako slabo razvit, je več. Kot prvi vzrok je seveda neurejena zemljiška knjiga, dolgotrajni postopki prodaje nepremičnine v izvršbi, visoki stroški vpisa hipoteke na nepremičnino v zemljiško knjigo, nezakonska podlaga za razvoj sekundarnega trga… V Sloveniji je zaradi navedenih razlogov zastava s hipoteko relativno draga. To velja predvsem za manjša posojila in krajše ročnosti, ki jih je pri nas daleč največ. Z rastjo vrednosti posojila in odplačilne dobe pa je zavarovanje s hipoteko cenejše od zavarovanja pri zavarovalnici.

52

6.4.1 Zemljiška knjiga

Zemljiška knjiga v Sloveniji predstavlja osnovno nepremičninsko evidenco, s katero se dokazuje lastništvo in obremenjenost nepremičnin. Je javna knjiga in vsebuje podatke o pravicah na nepremičninah in drugih pravnih dejstvih v zvezi z njimi. Zemljiško knjigo vodijo sodišča, sestavljena pa je iz glavne knjige in iz listin. V glavno knjigo se vpisujejo nepremičnine (zemljiške parcele, objekti na parcelah), pravice glede nepremičnin (lastna pravica, hipoteka, predkupne in odkupne pravice, zemljiški dolg…), imetnike teh pravic (fizične osebe, pravne osebe), pravna dejstva (različni možni sodni postopki ki vplivajo na pravni promet z nepremičninami). Če nepremičnino kupujemo z bančnim posojilom in jo zavarujemo s hipoteko, potem na tej isti nepremičnini banka preveri zemljiško stanje in preostalo dokumentacijo ter odobri posojilo le, če je lastnina nepremičnine nesporna. Ko nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, je nakup bolj tvegan in tudi ponudba bančnih posojil manjša. Banka tako preveri elaborat za vpis v zemljiško knjigo in če je ta ustrezen, nepremičnino razume kot vpisano in lahko financira njen nakup. Če etažnega načrta nepremičnine ni, banke ne morejo financirati nakupa, saj je notarska zbornica v takšnem primeru prepovedala sklepanje notarskih sporazumov; razlog več torej za odložitev nakupa ali skrajno previdnost (Zalar 2005, 32). V Sloveniji še velika večina nepremičnin ni vpisana v zemljiško knjigo. Postopki za vpis nepremičnine in vpis zastavne pravice na nepremičnino v zemljiško knjigo so dolgotrajni in dragi. Tako je posledično tudi visoka cena hipotekarnega kredita. Ravno zaradi tega se prebivalci raje odločajo za zavarovanje posojila z zavarovalno premijo.

6.4.2 Unovčevanje, izvršbe nepremičnin

Skupni imenovalec težav v postopku unovčevanja hipoteke je v dolgotrajnosti postopka prodaje nepremičnine v izvršbi. Razlog dolgotrajnosti je v počasnosti dela sodišč in dejstvu, da mora sodišče v postopku prodaje nepremičnin izdajati celo vrsto sklepov (sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, sklep o domiku, sklep o izročitvi nepremičnine kupcu in sklep o poplačilu upnikov), zoper katere dolžnik lahko ugovarja in na ta način odlaga poplačilo upnika (Cimprič 2002, 52 – 55). Postopek od izvršbe nepremičnine pa do prodaje le-te (torej poplačilo upnikove terjatve) lahko v Sloveniji poteka do pet let. Ob tako dolgem času je možno, da zaradi zamudnih obresti (ki se povečujejo) zastavljena nepremičnina več ne zadošča za poplačilo terjatev, ki so nastala. S tega zornega kota je financiranje s pomočjo hipotekarnega kredita za banke rizično in so krajši sodni postopki zato tudi nujni.

53

6.4.3 Nezakonska podlaga

Za razvoj hipotekarnega kreditiranja je potrebna ustrezna zakonodaja. V Sloveniji še namreč nimamo zakonske ureditve za izdajo obveznic, ki bi imele kritje v hipotekarnih kreditih ali kreditnih osebam javnega prava. Banke tovrstne kredite financirajo večinoma z depoziti. V pripravi je zakon o hipotekarni in komunalni obveznici (ZHKO), ki bo omogočil razvoj sekundarnega hipotekarnega trga in s tem manjše tveganje bankam. Manjše tveganje omogoča nižjo bančno maržo in s tem tudi cenejše hipotekarne kredite. V nadaljevanju si bomo ogledali najpomembnejše lastnosti. Cilj zakona o hipotekarnih obveznicah je tudi v naš pravni red in prakso uvesti instrument tako imenovane zastavne obveznice, ki predstavlja vrednostni papir zelo visoke kreditne kvalitete. Hkrati to tudi pomeni zakonsko strukturiranje posebne vrste obveznice kot izjemno varne naložbe, ki bo pritegnila investitorje (v največjem delu zavarovalnice, investicijske sklade…), ki imajo zaradi narave svojega posla na razpolago prosta dolgoročna sredstva, ki jih morajo predvsem varno nalagati. Pravico do izdaje hipotekarnih obveznic imajo banke, ki so si pridobile dovoljenje od Banke Slovenije. Banka mora za pridobitev dovoljenja razpolagati z ustreznimi sistemi za upravljanje s tveganji (izdaja hipotekarnih obveznic, kritno premoženje), razpolagati z usposobljenimi kadri in biti tehnično in organizacijsko usposobljena, imeti izdelana pravila o vodenju kritnega premoženja in pravila o vrednotenju nepremičnin (zaposlen vsaj eden pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin) ter imeti s svojimi upniki ustrezno urejena pogodbena razmerja. Zakon podrobno opredeljuje zahteve za kritno premoženje in zahteve glede skladnosti tega premoženja z izdanimi obveznicami. Kritno premoženje za hipotekarno obveznico lahko predstavljajo le krediti, zavarovani s hipoteko ali zemljiškim dolgom na stanovanjski ali komercialni nepremičnini. Kot komercialne nepremičnine zakon določa zemljišča s stavbo in posamezne dele stavb v etažni lastnini, kot so: dokončani poslovni prostori, pisarne, trgovine, hoteli, poslovalnice ter skladišča. Krediti, ki so zavarovani z drugimi nepremičninami (npr. industrijskimi objekti, kmetijskimi zemljišči), ne morejo predstavljati kritnega premoženja. Razlog je predvsem v njihovem težjem vrednotenju in težji prodaji v primeru, da pride do potrebe izvršbe nad nepremičnino. V kritno premoženje je lahko vključen kredit v največ 60% hipotekarne vrednosti nepremičnin. Sklenjena hipotekarna pogodba bo morala biti sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in zavarovana z ustanovitvijo zastavne pravice ali zemljiškega dolga na eni ali več nepremičninah. Hipoteka za zavarovanje hipotekarnega kredita se lahko ustanovi samo, če se vpiše v zemljiško knjigo z najboljšim vrstnim redom. Pogodba mora vsebovati:

• višino provizije, • sporazum strank o obstoju terjatve kreditodajalca do kreditojemalca, • navedbo, da bo terjatev kreditodajalca vpisana v kritni register izdajatelja.

54

V kolikor je hipotekarni kredit zavarovan z zastavno pravico na nepremičninah, mora pogodba o hipotekarnem kreditu vsebovati še zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim lastnik nepremičnine dovoljuje vpis hipoteke v zemljiško knjigo, in soglasje kreditojemalca, da se, če terjatev zapade, opravi izvršba zaradi njenega poplačila iz zastavljene nepremičnine. Če kreditojemalec ni lastnik zastavljene nepremičnine, mora njen lastnik prav tako skleniti pogodbo o hipotekarnem kreditu. Če je hipotekarni kredit zavarovan z zemljiškim dolgom, mora kreditojemalec ob sklenitvi pogodbe o hipotekarnem kreditu veljavno prenesti zemljiško pismo na kreditodajalca.

55

7 SKLEP Področje poslovanja z nepremičninami je v Sloveniji v polnem zagonu in zelo aktualno. Vendar v celoti gledano gre še za začetne korake še zelo nerazvitega nepremičninskega trga, če se primerjamo z razvojem v svetu. Nepremičnino lahko opredelimo kot zemljišče in tisto, kar je na zemljišče pritrjeno. Z lastništvom določene nepremičnine imamo tako pravice do njene uporabe, posesti ter do razpolaganja…. Nepremičnina je zelo pomembna doktrina za posameznika in njegovo družino. Največjo problematiko v Sloveniji predstavlja stanovanjski nepremičninski trg, na katerem so cene zelo visoke. Zelo opazno je to v mestu Ljubljana, na Gorenjskem ter na Obali. V ostalih regijah so cene nižje ter lažje dostopne različnim slojem prebivalcev. Glavni vzrok visokih cen stanovanjskih objektov je premajhna ponudba le-teh na eni strani in preveliko povpraševanje po njih na drugi strani. Ker ponudbe ne moremo zmanjšati (zaradi njenih specifičnih lastnosti), nam ostane le še povečanje ponudbe. Kratkoročno gledano ne moremo vplivati na nepremičninski trg. Le na dolgi rok se lahko ponudba prilagodi zadostnemu povpraševanju in s tem znižuje cene. Cena vsakega stanovanjskega objekta je sestavljena iz cene zemljišča, njegovega komunalnega opremljanja, pridobivanja potrebnih dovoljenj, priprave projektne dokumentacije, gradnje, nadzora, obresti financiranja, plačila raznih pristojbin, soglasij ter, kadar gre za gradnjo za trg, tudi iz dobička investitorja. Največjo problematiko visokih cen stanovanjskih objektov opazimo v mestu Ljubljana, kjer se cene stalno zvišujejo. Med glavne vzroke zviševanja cen stanovanjskih nepremičnin prištevamo migracije prebivalcev (selitve ljudi iz podeželja v mesto), visoke cene zemljišč ter visoke cene gradnje stanovanjskih objektov. Zaradi specifičnosti stanovanjskega nepremičninskega trga je nujno potrebno, da se ne trgu pojavlja država. V Sloveniji je potrebno obdavčenje nepremičnin, kajti tako se poslovanje z različnimi nepremičninami pospešuje, na trgu se veča ponudba kar cene stanovanjskih nepremičnin zmanjšuje. Državna oblast se temu izogiba, predvsem zaradi bojazni nesimpatije bodočih volivcev. Država mora skrbeti tudi za infrastrukturo na trgu (vzpostavitev sekundarnega hipotekarnega trga, zakonsko podlago). Problematika z dragimi stanovanjskimi objekti je vidna tudi v tujini (Nemčija, Avstrija). V tujih državah se bolj posvečajo gradbenikom in jim omogočajo različne oblike pomoči pri gradnji stanovanjskih objektov. Pri tem se morajo upravičenci ugodnih posojil zavezati, da bodo zaračunavali bodočim najemnikom predpisano najemnino. Cena najemnine je v naprej določena in predpisana za posamezno regijo.

56

Tudi tisti, ki gradijo hiše za lastno uporabo, imajo pravice do različnih ugodnosti ter tudi različne pogoje, da se jim lahko odobrijo ugodna posojila (lastna udeležba, prejeti dohodki, gradbena površina, število otrok…). Cilj tovrstnih podpor je v tem, da družine oz. gospodinjstva lažje pridobijo primeren bivalni prostor. Stanovanjske nepremičnine so danes zelo drage, zato si le malo ljudi lahko privošči tako drago investicijo kot je nepremičnina, zato si morajo sredstva izposoditi. V Sloveniji je še zelo slabo razvito hipotekarno bančništvo, če le-to razvitost primerjamo z drugimi državami. V Sloveniji je zelo malo bank, ki ponujajo prave hipotekarne kredite. Hipotekarno kreditiranje temelji na hipoteki, zastavi nepremičnine in s tem zagotavlja poplačilo obveznosti do kreditodajalca. Poleg zastavljene nepremičnine mora kreditojemalec predložiti še dokaze o stalnosti njegove zaposlitve ter vire in višino sedanjih in bodočih dohodkov. Navadno gre tu za dolgoročno posojilo, namenjeno za nakup, gradnjo ali prenovo nepremičnine. Vsaka hipoteka se vpiše v zemljiško knjigo. Hipoteko lahko opredelimo kot zavarovanje upnikove terjatve z zastavo nepremičnine. Posojilojemalec – upnik z vpisom zastavne pravice v zemljiško knjigo pridobi prednostno pravico do poplačila svoje terjatve iz prodajne vrednosti nepremičnine v primeru, ko posojilojemalec – dolžnik ni zmožen odplačevati svojega dolga pod pogoji, določenimi v posojilni pogodbi. Hipotekarno bančništvo se deli na primarni in sekundarni hipotekarni trg. Primarni hipotekarni trg je tisti, kjer se hipotekarni krediti odobravajo, sekundarni pa tisti, kjer banke financirajo te kredite. Pri sekundarnem trgu banke tako izdajajo hipotekarne obveznice in jih prodajajo naprej drugim ustanovam, vlagateljem. V Sloveniji še ni zakonske podlage za hipotekarne obveznice in zato je razvoj sekundarnega trga v Sloveniji otežen. Hipotekarne obveznice predstavljajo vrednostni papir zelo visoke kreditne kvalitete in hkrati tudi varne naložbe. Investitorji, ki imajo na razpolago prosta dolgoročna sredstva, lahko tako kupujejo te obveznice, banke pa lahko na podlagi prejetih dohodkov iz hipotekarnih obveznic naprej odobravajo kredite. Poleg neurejenega zakona hipotekarnih obveznic predstavlja problematiko na področju hipotekarnega kreditiranja zemljiška knjiga. Zemljiška knjiga je javna knjiga in vsebuje podatke o pravicah na nepremičninah in drugih pravnih dejstev v zvezi z njimi. Vodijo jih sodišča. V Sloveniji še veliko nepremičnin ni vpisanih v zemljiško knjigo, zato banke tudi ne odobrijo hipotekarnega kredita. Vpisi v zemljiško knjigo so dragi in dolgotrajni, kar močno vpliva na končno ceno hipotekarnega kredita.

57

8 POVZETEK Nepremičnina je danes zelo pomembna ekonomska dobrina za posameznika in za družino. Na nepremičninskem trgu je nakup stanovanja ali hiše je zelo draga investicija. Ker si večina ljudi ne more privoščiti nakupa, si stanovanje ali hišo najamejo. V Slovenije so cene stanovanj zelo drage in stalno naraščajo. Cene naraščajo zaradi premajhne ponudbe, ki je prisotna na trgu stanovanj. Povpraševanje po stanovanjih stalno narašča v bolj razvitih regijah. Da bi se cene stanovanj znižale, moramo povečati ponudbo stanovanj. Ker ljudje navadno nimajo sredstev za nakup nepremičnin, si morajo pri bankah denar izposoditi v obliki hipotekarnega kredita. Eden najpomembnejših oblik financiranja nepremičnin v razvitih državah je hipotekarno posojilo. Navadno gre za dolgoročno posojilo, namenjeno za nakup, gradnjo ali prenovo nepremičnine. Posojilo je zavarovano z nepremičnino. Ključne besede: nepremičnine, stanovanjski nepremičninski trg, cene, ponudba in povpraševanje, hipotekarno posojilo. ZUSAMMENFASSUNG Immobilien stehlt heute eine sehr wichtige Ekonomische Güter für den Einzelnen und für die ganze Familie dar. Heute ist es eine sehr teuere und sehr große Investition eine Wohnung oder ein Haus auf den Immobilienmarkt zu kaufen. Weil sich das nicht alle leisten können, müssen sie eine Wohnung oder ein Haus mieten. In Slowenien sind die Preise von Wohnungen sehr teuer und ständig steigen sie. Der Grund, warum die Preise steigen sind kleine Angebote von Immobilien, Wohnungen. Die Nachfrage von Wohnungen steigt ständig in Regionen, die mehr entwickelt sind als andere. Um die Preise der Wohnungen zu reduzieren, müssen wir das Angebot erhöhen. Weil viele Menschen nicht genügend Geldmittel für den Kauf von Immobilien haben, müssen sie sich das Geld bei dem Banken leihen, in Form des Hypothekardarlehens. Eine der wichtigsten Formen von Finanzierungen der Immobilien in entwickelten Ländern ist der Hypothekardarlehen. Gewöhnlich geht es hier um langfristige Darlehen, die für den kauf, bau oder Renovierungen benutzt werden. Das Darlehen ist mit der Immobilie gesichert. Schlüsselwörter: Immobilien, Wohnungsimmobilienmarkt, Preisen, Angebot und Nachfrage, Hypothekardarlehen.

58

SEZNAM LITERATURE 1. Bradeško, Jože. 2003. Trg nepremičnin in Centralna banka. V publikaciji: Poslovanje z

nepremičninami. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije, 84 – 91. 2. Cimprič, Slavko. 2002. Hipotekarno bančništvo – pogled s strani bank. V publikaciji:

Država, državljani, stanovanja. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije, 52 – 56. 3. Cimprič, Slavko. 2002. Hipotekarno bančništvo – ponudba namenskih stanovanjskih

posojil bank. V publikaciji: Država, državljani, stanovanja. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije, 94 – 96.

4. Cirman, Andreja. 2000. Poslovanje z nepremičninami. Ljubljana: Ekonomska fakulteta. 5. Klapš, Srečko. 2004. Dilema o hipotekarni obveznici ali banki. V publikaciji: Finance,

13.4.2004. 24 – 27. 6. Kopušar, Sebastjan. 2005. Osamljenost deljenega lastništva. V publikaciji: Denar & Svet

Nepremičnin, 13.1.2005. 10 – 11. 7. Kožar, Anton. 2002. Nepremičninski trg v Sloveniji v povezavi s kapitalskim trgom. V

publikaciji: Država, državljani, stanovanja. Ljubljana: Gospodarska zbornica Slovenije, 192 – 201.

8. Mencinger, Boštjan. 2005. Nakup nepremičnine zunaj Ljubljane se splača. V publikaciji:

Moje finance, november 2005. 22 – 24. 9. Nemanič, Katarina. 2005. Vpliv svetovnega trga vašo garsonjero. V publikaciji: Delo,

7.12.2005. 10. Orsag, Silvije. 1990. Problematika financiranja poslovanja i razvoja inkorporativnog

poduzeća. Zagreb:Institut za javen financije. 11. Perhaj, Branko. 2005. Najemnine v zadnjih dvanajstih letih poskočile za 135 odstotkov. V

publikaciji: Delo, 17.10.2005. 12. Rant, Domen. 2005. Ažurna in natančna zemljiška knjiga je jedro nepremičninske

ureditve. V publikaciji: Denar & Svet Nepremičnin, 13.1.2005. 12 – 13. 13. Weiss, Monika. 2003. Razmah gradnje na hipoteko in rojstvo prave hipotekarne

obveznice. V publikaciji Finance. Ljubljana. 9.4.2001.18 – 21. 14. Zalar, Igor. 2005. Z glavo v nepremičnine. V publikaciji: Moje finance, november 2005. 32

– 33.

59

SEZNAM VIROV 1. Empirische Ergebnisse 2003. Wohnungsmarktbarometer. Mieterbefragung Befragung der

Wohnungsunternehmen. Avalible: http://www.lbnrw.de

2. Ministurium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport Empirische Ergebnisse 2003, Avaliable: http://www.nrwbank.de/staticfiles/lbnrw-live/pdf/Empirische_Ergebnisse_2003.pdf 30.6.2005

3. Predlog zakona o hipotekarni in komunalni obveznici. Avalible: http://www2.gov.si/zak/Zakvel.nsf/4f57dc181a9a90d7c1256616002dc82b/c12563a40033

8836c1257109002fffa2?OpenDocument 15.1.2006. 4. Slonep. Vse o nepremičninah. Avalible: www.slonep.si 27.2.2006 5. Statistični urad Republike Slovenije (SURS). Avalible: www.stat.si 27.2.2006 6. Tätigkeitsbericht 2003 Amt für Wohnungswesen. Avaliable:

http://www.duesseldorf.de/wohnen/pdf/taet2003a.pdf 30. 6. 2005 7. Tätigkeitsbericht 2004 Amt für Wohnungswesen. Avaliable:

http://www.duesseldorf.de/wohnen/pdf/taet2004.pdf. 30. 6. 2005 8. Wohnungsmarktbericht 2004 Avaliable: http://www.duesseldorf.de/wohnen/pdf/womab2004.pdf 30.6.2005 9. Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) Avaliable: http://www.mswks.nrw.de/Wohnen/themenAngebote/recht/WFB_2005.pdf. 30.6.2005 10. Wohnbauförderung in Kärnten. 1997. Wohnbauförderungsgesetz 1997.

60

SEZNAM SLIK Slika 1: Lastnosti nepremičnin Slika 2: Sestava stroškov pri gradnji stanovanja Slika 3: Dostopnost lastniških stanovanj leta 2002 Slika 4: Povprečna cena parcel v €/m2 Slika 5: Povprečna cena stanovanj v Ljubljani v €/m2 Slika 6: Povprečna mesečna najemnina stanovanj v Ljubljani ( v €) Slika 7: Hipotekarne obrestne mere v Nemčiji Slika 8: Povprečne cene najemnine Slika 9: Grafični prikaz skupnih stroškov in stroškov gradnje Slika 10: Shematični prikaz hipotekarnih kreditov Slika 11: Delež posameznih oblik zavarovanj