diagnostico de la precarizacion en el rimac

DIAGNÓSTICO DELA PRECARIZACIÓNDIAGNÓSTICO DE

LA PRECARIZACIÓN

PROYECTO DE CAPITALIZACIÓN YDESPRECARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD URBANAPROYECTO DE CAPITALIZACIÓN YDESPRECARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD URBANAPER 04/026PER 04/026

MARZO - 2005MARZO - 2005

EL RÍMACEL RÍMAC

PROYECTO DE CAPITALIZACIÓN Y DESPRECARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD URBANA PER/04/026

DIAGNÓSTICO

DE LA PRECARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD URBANA

ESTUDIO DE TIPOLOGÍAS DE POSEEDORES EN PRECARIZACIÓN,

SOLUCIONES ESPONTÁNEAS SOBRE PROPIEDAD Y PROCEDIMIENTOS EN EL

DISTRITO DE EL RÍMAC

MARZO – 2005 LIMA - PERU

DIAGNÓSTICO DE LA PRECARIZACIÓNDE EL RÍMAC

ESTUDIO DE TIPOLOGÍAS DEPOSEEDORES EN PRECARIZACIÓN,SOLUCIONES ESPONTÁNEAS SOBREPROPIEDAD Y PROCEDIMIENTOS EN ELDISTRITO DE EL RÍMAC

El Rímac

“Diagnóstico de soluciones espontáneas y estudio de procedimientos” EL RÍMAC3

© Documento elaborado por el equipo de consultores contratado por el Programade las Naciones Unidas para el Desarrollo – PNUD, oficina de Perú, para elProyecto de capitalización y desprecarización de la propiedad urbana. Con elapoyo logístico de SASE (Seguimiento, Análisis y Evaluación para el Desarrollo).Derechos reservados.

Proyecto PER/04/026.PROYECTO DE CAPITALIZACIÓN Y DESPRECARIZACIÓN DE LAPROPIEDAD URBANA.

Esta publicación no puede ser reproducida, ni en todo ni en parte, ni registradaen o transmitida por un sistema de recuperación de información, en ningunaforma ni por ningún medio, sea mecánico, fotoquímico, electrónica, magnético,electro óptico, por fotocopia, o cualquier otro, sin el permiso previo por escritodel Programa.


Equipo consultor para el Proyecto PER/04/026:

Director: Horacio Gago PrialéEquipo Central: Jorge Smith Maguiña , Aldo Shiroma Zevallos,

Patricia Lázaro Rondón (asistente general) yCristina Vargas Huamaní (asistente técnica)

Equipo de apoyo en campo: Martha Agüero Grentz yJorge Cabrera Merino

Fotografía: Wili GamboaEdición gráfica: César Chávez Taipe

Estadística: Pilar CardichPresidente de SASE: Ricardo Vergara Belaúnde


TABLA DE CONTENIDO

GLOSARIO ..................................................................................................................................................... 7

Capítulo I

INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................................................... 91.1 PRESENTACIÓN .................................................................................................................................................................... 101.2 LA REGIÓN LIMA Y LA PROVINCIA DE LIMA........................................................................................................... 121.3 HISTORIA DE EL RÍMAC .................................................................................................................................................... 16

Capítulo IILA PRECARIZACION EN EL RÍMAC .................................................................................................................... 202.1 Un distrito deteriorado pero con gran potencial ..................................................................................................................... 202.2 No uno sino tres Rímac ............................................................................................................................................................ 212.2 El fantasma de la precarización en el Rímac ............................................................................................................................. 24

Grafico 1 ...................................................................................................................................................................................... 28Mapa Tipologías de Precarización ............................................................................................................................................. 29

2.3 La Beneficencia como causa de precarización ........................................................................................................................... 302.4 La ley nacional como causa de la precarización ......................................................................................................................... 342.5 Procedimientos onerosos e inciertos ........................................................................................................................................ 352.6 El Municipio frente a los ojos del poseedor ........................................................................................................................... 372.7 Los colegios profesionales como problema ............................................................................................................................ 372.8 Número excesivo de planos ...................................................................................................................................................... 382.9 Las comisiones técnicas evaluadoras como problema ............................................................................................................ 382.10 EL RNC como factor de precarización ..................................................................................................................................... 412.11 Legislación anti municipal ........................................................................................................................................................ 422.12 El INC como causa de precarización ........................................................................................................................................ 432.13 ¿Cuál es el alcance de la “protección” que ejerce el INC sobre tales bienes? .......................................................................... 45

Capítulo III

ANÁLISIS DE TIPOLOGÍAS DE PRECARIZACION DE LA PROPIEDAD ............................................ 483.1 Tipología 1: Poseedores en predios afectados por el INC 2,6% de las muestras ................................................................ 48

Gráfico 02 .................................................................................................................................................................................... 53Gráfico 03 .................................................................................................................................................................................... 54Gráfico 04 .................................................................................................................................................................................... 55

3.2 Tipología 2: Poseedor individual de parte menor del predio de la Beneficencia Pública de Lima 7.8% de las muestras 56Gráfico 05 .................................................................................................................................................................................... 57

3.3 Tipología 3: Poseedor individual de parte menor del predio de Instituciones religiosas 0.2% de las muestras ............. 58Gráfico 06 .................................................................................................................................................................................... 59

3.4 Tipología 4 : Sucesión poseedora de parte de predio en precariedad parcial 2.4% de las muestras ................................... 60Gráfico 07 .................................................................................................................................................................................... 62

3.5 Tipología 5: Sucesión indivisa poseedora de predio en precariedad parcial 52% de las muestras .................................... 63Gráfico 08 .................................................................................................................................................................................... 65

3.6 Tipología 6: Poseedor individual de predio con documento privado 8.9% de las muestras ............................................ 66Gráfico 09 .................................................................................................................................................................................... 67


3.7 Tipología 7: Poseedor de predio con edificación informal 17.3% de las muestras ............................................................ 68Gráfico 10 .................................................................................................................................................................................... 69

3.8 Tipología 8: Poseedor inquilino de parte menor de predio antiguo 7.3% de las muestras ............................................... 70Gráfico 11 .................................................................................................................................................................................... 71

3.9 Tipología 9: Sucesión o persona natural poseedora de mala fé de parte menor de predio antiguo 1.4% de las muestras 72Gráfico 12 .................................................................................................................................................................................... 74

3.10 Tipología 10: Predio abandonado sin identificación del propietario 0.1% de las muestras .............................................. 75Gráfico 13 .................................................................................................................................................................................... 76

Capítulo IVSOLUCIONES ESPONTÁNEAS AL PROBLEMA DE LA PRECARIZACIÓN EN EL RÍMAC ......... 77

Gráfico 14 Matriz jurídica de eficiencia de soluciones espontáneas ....................................................................................... 824.1 Solución espontánea 1 (regla para entrar en posesión) ........................................................................................................... 834.2 Solución espontánea 2 (regla para entrar en posesión) ........................................................................................................... 864.3 Solución espontánea 3 (regla para entrar en posesión) ........................................................................................................... 894.4 Solución espontánea 4 (regla para permanecer en la posesión) ............................................................................................. 914.5 Solución espontánea 5 (regla para permanecer en la posesión) ............................................................................................. 934.6 Solución espontánea 6 (regla para modificar físicamente el inmueble) ................................................................................. 954.7 Solución espontánea 7 (regla para modificar físicamente el inmueble) ................................................................................. 974.8 Solución espontánea 8 (regla para modificar físicamente el inmueble) ................................................................................. 994.9 Solución espontánea 9 (regla para la enajenación del bien) .................................................................................................... 101

Capítulo V

PROCEDIMIENTOS SOBRE PROPIEDAD EN EL RIMAC........................................................................... 1035.1 Resumen del Procedimiento de Anteproyecto en consulta ................................................................................................... 106

Gráfico 15 .................................................................................................................................................................................... 1075.2 Procedimiento para regularizar ampliación en inmueble ....................................................................................................... 108

Gráfico 16 .................................................................................................................................................................................... 1095.3 Resumen del procedimiento para obtener certificado de finalización de obra ..................................................................... 110

Gráfico 17 .................................................................................................................................................................................... 1115.4 Resumen del procedimiento para obtener licencia para demoler .......................................................................................... 112

Gráfico 18 .................................................................................................................................................................................... 113

CapítuloVI.

METODOLOGÍA ........................................................................................................................................................... 1146.1 Zonas de investigación .............................................................................................................................................................. 1146.2 Selección de áreas cubiertas en zonas de investigación ............................................................................................................ 1176.3 Identificación de informantes calificados para entrevistas ...................................................................................................... 1196.4 Recolección de documentos posesorios ................................................................................................................................... 1236.5 Número de predios cubiertos ................................................................................................................................................... 124

Capítulo VII.

CONCLUSIONES........................................................................................................................................................... 127


GLOSARIO

Tipología de poseedor en precarización. Individuos que poseen inmueblescaracterizados por rasgos relevantes de deterioro legal y económico que afectandirectamente la representación registral y por ende disminuyen o anulan supotencialidad económica.

Registro. Institución en donde se inscriben los actos documentos referidos a lapropiedad y otros derechos sobre bienes inmuebles. Otorga seguridad jurídica ybrinda certidumbre respecto a la titularidad de los derechos de propiedad.

Fábrica. La inscripción registral de las edificaciones que se hubieren realizadosobre predios o unidades inmobiliarias.

Causante. Persona que al fallecer transmite derechos y obligaciones a otra(causahabiente).

Sucesión indivisa. Conjunto de descendientes que adquieren derechos, entrelos cuales se encuentran los derechos de propiedad del causante en razón de sumuerte.

INC / Instituto : Instituto Nacional de Cultura. Organismo Público encargadode ejecutar la política del Estado en materia cultural realizando acciones deprotección, conservación, promoción, puesta en valor y difusión del patrimonioy de las manifestaciones culturales del país.

Zona Monumental. Sectores o barrios de la ciudad cuya fisonomía debenconservarse porque poseen: 1) valor urbanístico de conjunto, 2) valor documentalhistórico – artístico, o 3) se encuentra en ellas un número apreciable demonumentos o ambientes urbanos monumentales.

Monumento Histórico. Edificaciones de cualquier época que, por su valorarquitectónico o histórico – artístico, deben conservarse total o parcialmente.


Activo predial. Inmueble que se deprecia con el paso del tiempo y tiene elpotencial de generar un flujo económico.

Tipología de poseedor en precarización. Individuos que poseen inmueblescaracterizados por rasgos relevantes de deterioro legal y económico que afectandirectamente la representación registral y, por ende, disminuye o anula supotencialidad económica.

El Proyecto. Proyecto de capitalización y desprecarización de la propiedadurbana del PNUD (PER/ 04/026).

CAP. Colegio de Arquitectos del Perú.

CIP. Colegio de Ingenieros del Perú.

SUNARP. Superintendencia Nacional de Registros Públicos.

COFOPRI. Comisión de Formalización de la Propiedad. Esta institución sededicó al saneamiento y titulación de los asentamientos humanos que aparecieronen tierra estatal, en las zonas periféricas de las ciudades, tras la ola migratoriacampo/ciudad de la segunda mitad del siglo XX.

TUPA. Texto uniformado de procedimientos administrativos.

RNC. Reglamento Nacional de Construcciones

Matriz de eficiencia. Matriz de indicadores de eficiencia de las solucionesnormativas de tipo espontáneo que existen en la localidad sobre propiedad.

MIMDES. Ministerio de la Mujer y Desarrollo Social.

INABIF. Instituto de Bienestar Familiar, perteneciente al MIMDES.


Capítulo

1I. INTRODUCCIÓN

El presente documento se denomina Diagnóstico de la Precarización en El Rímacy expone los hallazgos más importantes del trabajo de campo sobre el estado,cantidad y calidad de los derechos de propiedad existentes sobre inmuebles;identifica y analiza las prácticas sociales y soluciones espontáneas que realizanlos propietarios y poseedores de viviendas de El Rímac a fin de hacer frente alproblema de la precarización; y finalmente resume y grafica los procedimientosrealmente existentes más importantes referidos al ejercicio de la propiedad queregulan los derechos de propiedad en la ciudad.

Este diagnóstico es parte del Proyecto Capitalización y Desprecarización de laPropiedad Urbana (Per 04/026) del Programa de las Naciones Unidas para elDesarrollo y se ha ejecutado por el equipo consultor, organizado especialmentepara el Programa, contando con el soporte logístico de la firma SASE. ElProyecto ha seguido en este diagnóstico la metodología explicada en la BaseTécnica para la Capitalización Popular a partir del Saneamiento de la PropiedadUrbana que también promovió el PNUD el año 2004.

El trabajo de campo fue realizado en el distrito de El Rímac entre el mes de

septiembre y diciembre de 2004.


Proyecto de Capitalización y Desprecarización de la Propiedad UrbanaPER 04/026

1.1 PRESENTACIÓNLa precarización de la propiedad es una de las más importantes causas deexclusión económica de las mayorías nacionales. Se trata de un mal social queafecta a la amplia gama de poseedores de inmuebles (ocupantes antiguos,inquilinos de casas sin dueño, herederos en posesión de partes de antiguas casonas,etc.), quienes debido a razones básicamente institucionales, son confinados a laposición de ejercer únicamente la función primaria de la propiedad. Como entiempos premodernos, sus casas terminan siendo únicamente moradas parahabitar y no activos prediales con posibilidad de crear nuevo capital.

El objetivo del proyecto Capitalización y Desprecarización de la PropiedadUrbana es proveer de integración y adecuada definición, en materia de derechosde propiedad, a los poseedores de inmuebles de El Rímac, cuyos derechos depropiedad arrojan severos niveles de deterioro legal y muestran una situación degrave precarización.

La precarización se manifiesta de tres modos:

1. Elevado costo e incertidumbre respecto a los procedimientos municipaleso administrativos relacionados con licencias vinculadas conconstrucción.

2. Inmovilidad de los inmuebles (en su sentido económico), comoconsecuencia de su declaración de monumentalidad histórica por partedel INC. En El Rímac existen 112 inmuebles declarados monumentohistórico y gran parte de su área urbana histórica ha sido calificada porel Instituto como zona monumental .

3. Falta de titularidad de las casas, originada por impedimentos yprohibiciones diversas, que afecta a miles de poseedores.

En El Rímac se presentan nítidamente las tres manifestaciones de precarizaciónseñaladas. La precarización es debida a procedimientos onerosos y divorciadosde la realidad, los cuales encarecen la legalidad, al punto que solamente unaminoría privilegiada logra dotar de visibilidad financiera a sus propiedades. Tiene,en consecuencia, un agudo sentido discriminatorio.



Su origen tiene que ver, en mucho, con el carácter centralista y ajeno a la realidadque caracteriza al proceso normativo en países como el Perú. Cuando las leyessobre propiedad se diseñan desde los escritorios -y son creadas en función decontextos ideales, muchas veces tomados de otras realidades-, el resultado esque se convierten en leyes ineficaces y peligrosamente discriminatorias.

Tener en cuenta la realidad es esencial para que el proceso legislativo sea exitoso.La legislación nacional sobre propiedad no ha tomado en consideración que lasociedad peruana, de los últimos treinta años, cambió radicalmente. El procesomigratorio campo ciudad, producto de la revolución demográfica del siglo XX,no solamente modificó el rostro de las ciudades, sino que transformó su esenciamisma. La sociedad pasó, en poco tiempo, de ser rural y premoderna, a urbana,mestiza y joven. Esa transformación se ha manifestado en las diversas manerascómo se muestra la vida en una sociedad: en sus relaciones jurídicas y económicas.

En ese contexto, la legislación de propiedad, para ser eficaz, tendrá que provenirde un proceso que se adecue a la dinámica de transformación propia de lasociedad espontánea peruana. Para vencer la precarización, la ley sobrepropiedad deberá sustentarse en una visión de cambio y estar dotada demecanismos adaptados a procesos masivos de incorporación de nuevos agenteseconómicos y sociales. No haberlo hecho ha generado las incoherencias quecaracterizan al actual sistema de propiedad nacional. Por ejemplo, en un paíscon una acentuada costumbre de autoconstrucción y maximización del espacio,donde edificar es común por parte de los millones de poseedores y consiste enun proceso de largo aliento, la legislación no puede privilegiar el acto de construircasas por parte de las empresas inmobiliarias.

En un país en el que se va sustituyendo poco a poco el material ligero por elnoble y las transferencias entre familiares son permanentes, donde lassubdivisiones de las casas es la regla común para resolver problemas de espacioy es común organizar juntas vecinales para adquirir terrenos, que luego sesubdividen, o donde existe un alto sentido asociacionista y se acude a vecinosnotables para dar testimonio de las transacciones; en una realidad así, la legislaciónno puede -sin la seguridad de tornarse ineficaz y fomentar la precarización-dejar de tener en cuenta las realidades. O en un distrito como El Rímac donde



una institución de origen medieval como la Beneficencia Pública es propietariade 273 inmuebles que acogen a 714 unidades de vivienda, la mayoría de loscuales se encuentra en completo estado de abandono, la prohibición legal detransferir la propiedad a privados o a los mismos poseedores, equivale a perpetuarla exclusión social de miles de personas.

De acuerdo a la metodología seguida, el Proyecto considera que la eficientedefinición de los derechos de propiedad en El Rímac, es alcanzable y será posiblesi el Estado, a través del gobierno local, como sede con capacidad normativasuficiente, reforme y regule los procedimientos de propiedad a fin de reducir suscostos e incrementar los incentivos para tramitarlos. Y especialmente, si al plantearla mencionada reforma, el gobierno local toma en cuenta la realidad de losproblemas de precarización, las soluciones espontáneas de quienes se enfrentana esos problemas y finalmente remueve los obstáculos dentro de losprocedimientos actualmente existentes.

1.2 LA REGIÓN LIMA Y LA PROVINCIA DELIMA

La región Lima se encuentra situada enla costa occidental central del territorioperuano. Su superficie es de 34,801.59km2. Sus límites con el norte son Ancash,al este con las regiones de Pasco y Junín,al noreste con Huánuco, al sureste conHuancavelica, al sur con Ica y al oestecon el Océano Pacífico. Su poblacióncensada en 1993 arrojó una cantidad de6’478,957 habitantes. La cifra estimadade habitantes para el año 2002 fue de 7’748,528 habitantes, la tasa de crecimientodesde 1993 es en promedio del 2% anual.

El año de 1940 el departamento de Lima solo tenía 850,000 habitantes y hoydía vive allí casi el 29% de todos los peruanos. Sólo de 1972 hasta la fecha hacrecido más del doble.



La densidad por habitante en la provincia de Limaalcanzaba en 2002 los 2,616 habitantes por km2;sin embargo, este promedio no es estable en latotalidad del departamento pues algunas zonascomo Canta sólo registran 7,04 por km2 y Yauyos4,09 por Km2.

El terrorismo de la década de 1980 hizo que seprodujese una migración masiva de la sierra a lacosta peruana, lo cual incluso fue más pronunciadaen Lima, donde tradicionalmente había una migración desde la sierra y tambiéndesde otras zonas de la costa. La mayoría de los inmigrantes a Lima provienende Junín, luego los ancashinos y por último los ayacuchanos.

Para el periodo 1988-1993, sobre el cual se tienen cifras más o menos precisas,la cifra respectiva de inmigrantes procedentes de Junín es de 92,464 habitantes,66,826 son ancashinos y 47,128 ayacuchanos. En este mismo quinquenio unos400,000 provincianos migraron hacia la región de Lima y específicamente a laprovincia de Lima, aunque también a provincias situadas en el litoral comoHuaral y Huaura, por citar algunas.

Lima tiene actualmente 10 provincias. La provincia de Lima sola tieneaproximadamente 6’987,984 habitantes (2002), correspondiéndole al área urbana6 969,2 habitantes por km2 y al área rural 18,8 km2.

Lima es un polo de atracción por los servicios queofrece, tanto en infraestructura como empleo.

En relación al índice de desarrollo humano (IDH)elaborado por el PNUD, dentro del Perú la regiónde Lima ocupa el primer lugar en dos de los rubrosque forman parte del índice, como son el logroeducativo e ingreso familiar per cápita. Ocupa elsegundo lugar en la tasa de alfabetismo, el cuartoen esperanza de vida al nacer y el noveno lugar en



la posibilidad de seguir estudios secundarios. Es interesante constatar que sibien el IDH en la provincia de Lima experimenta incluso un descenso de 0,766(1993) a 0,755 (en el 2002), en otras provincias de Lima sobre todo aledañascomo lo son Huaura, Barranca, Huaral y Cañete este índice comienza a mejorarsustancialmente.

Al margen de esas cifras, el espacio del hábitat limeño no siempre está biendistribuido y menos aún bien abastecido en cuanto a servicios específicos, aunqueen la provincia de Lima se nota una mejora considerable en el acceso a losservicios cuando comparamos las cifras entre 1993 y 2000.

En 1993 el acceso al agua potable en Lima era de 79,2 y en 2000 era de 86,4, eldel saneamiento que era de 67,8 en 1993 en 2000 era de 75,8 y el alumbradopúblico pasó de 42,3 al 94,4 en el año 2000.

La población económicamente activa en el censo de 1993 dio 2’ 390,949 parala región de Lima y 2’162,533 para la provincia de Lima. De esta poblacióneconómicamente activa el 65,35% correspondía a los hombres y 34,65% a lasmujeres.

Dentro de esta vorágine poblacional y de un crecimiento caótico carente deplanificación alguna, el espacio habitacional en la provincia de Lima es un biencodiciado, pues las olas de inmigrantes han buscado estar lo más cerca posiblede aquellas áreas que puedan brindar mejores servicios al menor costo o estarcerca de las fuentes de trabajo o aquellos lugares donde puedan ofertar susservicios de trabajo.

La revolución demográfica y consecuente urbanizaciónde la vida redefinieron el espacio limeño. La poblaciónquintuplicada en cincuenta años tras esa oleada deinmigrantes le dio otras características al espacio citadino.José Matos Mar1 ya lo había vislumbrado al estudiar elfenómeno de las barriadas, pero fue Hernando de Sotoquien descifró la lógica interna de la incidencia de la

Plano de Lima 15341 MATOS MAR, José. El Desborde Popular. Lima, 1984.



informalidad en la economía y en el uso del espacio urbano. En “El OtroSendero”, Hernando de Soto nos dice, “Adaptaciones criollas ingeniosas hanbeneficiado la producción o prestación de bienes o servicios indispensables,llegando a transformar ciertas áreas de la manufactura, la distribución minorista,la construcción y el transporte. El desierto y los cerros que rodean la ciudad handejado de ser un paisaje pasivo para incorporarse a ellas. El estilo europeístaque la caracterizo ha dado paso a una personalidad cobriza y tumultuosa...”2

Esta última reflexión de De Soto sobre el espacio es muy importante, pues seaplica a la totalidad de Lima con ciertas partes de la ciudad y también dentro decada distrito específico hay una zona con cierto grado de informalidad frente aotra formal.

El fenómeno de los llamados conos, los cuales a su vez incluyen barriadas oasentamientos humanos, entraña que no se integren, la mayor parte de las veces,a los planes reguladores o las pautas urbanísticas elaboradas por el Estado y/olas municipalidades. Allí un orden espontáneo ha definido y regulado el espacio.Todo este nuevo mundo ha generado nuevas reglas de comportamiento y demutua obligación: acceso a la propiedad, permanencia en la posesión,modificación física de los predios, lazos de solidaridad, y reglas de intercambiobasadas en esa capacidad humana de generar costumbres jurídicas.

Lima tiene, tras la transformación causada por la ola migratoria, una poblacióninvolucrada en actividades productivas en una proporción no menor del 60%.

Hasta los años de 1960, el valle del Rímac poseía no menos de 15,000 hectáreasde tierras fértiles. Lima al comenzar a ser urbana no dejó de ser agrícola ymanufacturera. El mismo crecimiento de la informalidad es signo que el limeñoo el nuevo inmigrante que se establecía en Lima, no espera parado en su puertalas dádivas del Estado. En los conos de la nueva Lima es cuantiosa la actividadeconómica y social así como grande la capacidad inventiva de los pobladorespara salir adelante, contra la indolencia, y las trabas de la administración estatal.

2 DE SOTO, Hernando. El Otro Sendero. Instituto Libertad y Democracia, Lima 1987.



1.3 HISTORIA DE EL RÍMACLa fecha de creación oficial de El Rímac como distrito esel 2 de febrero de 1920. Sin embargo, su historia es bastantemás antigua y se remonta a los años fundacionales de lapropia ciudad de Lima, como parte integrante de esta ydespensa fundamental de productos de pan llevar.

Cuadro Nº 1 : Información básica

Extensión 12.87 km2

Población (al 2003) 211,769 hab.

N° de Viviendas (al 1999) 40,386 unidades

Fuente: INEI y CIDAP

3 CIDAP-Centro de Investigación, documentación y asesoría poblacional. Consultas Urbanas -Rímac. Lima, Marzo 1999

4 INEI / SASE

Cuadro Nº 2 Población y densidad poblacional

1993 2002 2004Población 190,000 211,769 217,091

Densidad Poblacional 14,763 16,454 16,867

Fuente: CIDAP y INEI (Proyección para 2004 INEI)

El Rímac comparte con El Cercado lo que sedenomina Centro Histórico, por el hecho mismo queen su espacio se encuentran edificaciones y ambientesurbanos muy antiguos. El Rímac es parte orgánicadel llamado centro o cercado de Lima y por lo mismoes parte inseparable de la historia de la ciudad, aligual que los Barrios Altos. Es de hecho uno de losmás antiguos y tradicionales de Lima metropolitana.En él se encuentra construcciones virreynales de lossiglos XVII o XVIII que conviven con modernasedificaciones que en conjunto conforman 40, 386 viviendas3 sobre una superficiede 11,087 Km2 en las cuales habitan 211.6679 vecinos4.

El Rímac Año 1687

Puente de piedra



Durante la colonia y sobre todo en los siglos XVII y XVIII, El Rímac tuvo suapogeo, a veces como lugar de residencia pero las más de las veces como lugarde esparcimiento. El amurallado de Lima ordenado en 1686 por el virrey Melchory Navarra, duque de la Palata, puso a El Rímac “fuera” de la ciudad dándole alfuturo distrito un destino particular, el de zona de paseo y recreación. Seencontraba justo al frente de Lima, pero a su vez estaba fuera. Esta naturalezaperduraría en el tiempo hasta que comenzada la segunda mitad del siglo XX fueabsorbido por la urbe. La vieja tradición limeña de ir “bajo el puente” el 24 deJunio a hacer un paseo en la pampa de Amancaes pasaría poco a poco al olvido.

En la mentalidad de los ilustrados del siglo XVII no era algo muy convenienteque los distintos grupos de la sociedad se mezclaran. La elite, por lo mismo,debería tener espacios específicos donde alternar y encontrarse con gente de sumisma condición. Resultado de aquello fue la creación de la Alameda de losDescalzos en El Rímac (que en realidad ya existía desde los tiempos del virreyMarqués de Montesclaros quien la erigió en 1611), la construcción de la Alamedade Acho, al lado mismo de la plaza de toros, y también el Paseo de Aguas, elcual daba acceso a la antigua alameda.

Las características que tiene el espacio urbano en El Rímac actual datan de laépoca del gobierno de José Balta (1868 – 1872). El ingreso de dinero que generóel boom del guano ya le había permitido al gobierno de Ramón Castilla (1845 -1851) iniciar una modernización del espacio urbano de la capital que en algofavoreció al Rímac. Castilla reparó la Alameda de los descalzos y también inicióel alumbrado de las calles. Pero la consolidación de ese amago de modernidadse inició con el presidente Balta, el cual asesorado por el ingenieronorteamericano Enrique Meiggs, hizo derribar las murallas de Lima, lo cual serealizó entre 1868 y 1870. Balta encargó al ingeniero Luis Sadá la elaboraciónde una propuesta de desarrollo urbano, la cual fue al final el Primer Planoregulador Oficial de la Ciudad de Lima. Ya sin murallas, la ciudad creció envarias direcciones, y hacia el nor este, (Barrios Altos, El Rímac) la ciudad sirviópara cobijar nuevos barrios de artesanos. Muchos sectores de gente empobrecidamigraron hacia El Rímac mientras que las familias de altos ingresos optaron porel sur (Miraflores, Barranco y Chorrillos).



Hacia 1858, alrededor del 40% de los agricultores que poseían huertos dentrode las murallas de Lima eran europeos y cuando se derribaron las murallas,muchos expandieron sus huertos y parcelas de tierra cultivable en los alrededoresde la ciudad. No había en la Lima de entonces un estrato social específico quese dedicase a actividades como la jardinería o la horticultura. Se creó y radicó enese momento en El Rímac y se mantuvo compuesto por inmigrantes no españoles.Ellos se dedicaban también a las actividades ligadas al pequeño comercio. Limano era una ciudad de gran movimiento comercial y, como siempre ocurre cuandohay poca movilidad económica (reducido mercado interno5), se abren pequeñoscomercios que permiten a la gente avecindada en la ciudad abastecerse para lasnecesidades cotidianas sin desplazarsemucho. Se generó así una sensación depertenencia al barrio o la vecindad. Es unpoco eso lo que lentamente fue gestándoseen gran parte de los habitantes de la zonahistórica y antigua del El Rímac.

Al tumbar la murallas, Balta, asesorado porMeiggs, pensó que valorizaría los terrenosde El Rímac. Pero esto no ocurrió, nadiecompró los terrenos que se suponía iban aser surcados por nuevos bulevares queconstruiría Meiggs. Los especuladores noquisieron arriesgar a comprar las tierras aledañas a las antiguas murallas. Seinauguraron más bien las avenidas Grau y Alfonso Ugarte. Hacia fines de 1872se construyó el Palacio de la Exposición. Ese fue otro golpe para el frustradodespegue de El Rímac. La gente adinerada que en otros tiempos iba a pasearseabajo el puente, ahora hacía sus paseos, actividades sociales y conciertos en lazona del Palacio de la Exposición.

La implantación de algunas grandes industrias como la cervecera Backus en ElRímac no aportaron mucho a la modificación de las características del espacio

5 MANRIQUE Nelson: Historia de la República, Colección Nuestra Historia, COFIDE. Lima,1995.

Plano de Lima - 1880



urbano rimense. El desarrollo del Rímac ha sido de alguna manera un epígonodel cercado de Lima. El Rímac no tuvo un fenómeno comercial como ocurriócon otras zonas de la ciudad (Gamarra en el distrito de La Victoria),pese atratarse de un distrito de fácil acceso y ubicado a sólo 300 metros de la Plaza deArmas de Lima y a 150 de Palacio de Gobierno. Caquetá vendría después y ledaría una tónica distinta al distrito y marcaría su nueva potencialidad, hastaahora desaprovechada debido, en gran parte, a la precarización de sus derechosde propiedad.


II. LA PRECARIZACION EN ELRÍMAC

2.1 Un distrito deteriorado pero con granpotencial

El Rímac es un distrito con severos problemas de precarización de los derechosde propiedad de sus casas, casonas y quintas. En términos prácticos puede decirseque en muchas partes del distrito no existen propietarios y que el uso económicodel enorme potencial que cobijan sus inmuebles como activos prediales,actualmente es cercano a cero.

El Rímac es un distrito céntrico, antiguo, señero, lleno de historia y conmonumentos auténticos de gran valor que se encuentran deteriorados ydesaprovechados. Se trata de un distrito popular y limeño por antonomasia quemantuvo su “limeñidad” pese a la revolución social y cultural que sobrevinocon la llegada de la sociedad espontánea6 (el vuelco migratorio del campo a laciudad que transformó Lima). El Rímac permanece como una de las zonasmetropolitanas mejor ubicadas en el nuevo mapa de la ciudad, se encuentra enpleno Centro, y está enlazado con el Cono Este y Sur por la CarreteraPanamericana y es puerta obligada de acceso al próspero Cono Norte. Estecarácter le ofrece un futuro promisorio si supera sus males institucionales ydesprecariza los derechos de propiedad de los poseedores de sus inmuebles.

6 GAGO, Horacio. Sociedad Espontánea y Derecho. Civitas, Madrid, 2000.

Capítulo

2

El Rímac es undistrito con

severosproblemas de

precarización delos derechos de

propiedad de suscasas, casonas y

quintas.



Su resistencia a ceder ante el provincianismo de los inmigrantes de la sierra quetomaron y se hicieron de los alrededores (Comas, San Martín de Porres,Carabayllo) le da un carácter singular que ha marcado en mucho su deteriorourbano pero que puede indicar también su potencialidad como emporio turístico.

En términos de derechos de propiedad urbana el deterioro actual de El Rímacse explica por la carencia de titulares claros (propietarios), la presencia de másde 700 unidades de vivienda de propiedad de la Beneficencia, la inmovilizaciónde sus inmuebles como consecuencia de la declaratoria de monumentalidad demuchos de sus inmuebles (112 inmuebles calificados como “monumentos”) y laexistencia de procedimientos sobre propiedad engorrosos y excesivamenteonerosos.

Ubicar los problemas de precarización, identificar las soluciones espontáneas,plantear las reformas que reduzcan costos de transacción en los procedimientossobre propiedad y consensuarlas con los actores en la escena de la propiedad(poseedores, Municipio, notarios, colegios profesionales, INC, Beneficenciapública) para luego implementar las normas que desprecaricen la propiedad enEl Rímac, equivaldrá a darle vida a un gran potencial, dormido desde hacemucho tiempo, décadas y quizá siglos.

2.2 No uno sino tres RímacEl Rímac se puede subdividir en tres zonas que se diferencian entre sí porpresentar particulares características respecto de la posesión de bienes inmueblesque ejercen losindividuos, sean estosp r o p i e t a r i o s ,arrendatarios oposeedores sin títuloque respaldan suposesión en base alcontacto directo con elbien:

El deterioroactual de El

Rímac se explicapor la carenciade propietarios,la existencia de

714 viviendas dela beneficencia,

el abandono queen la práctica se

da a losinmuebles

“monumento” ylos

procedimientosengorrosos y

excesivamenteonerosos.



1. El Rímac histórico.-

El Rímac histórico se encuentra ubicado entre las avenidas Prolongación Tacna,vía de Evitamiento y el límite del distrito con la zona de los asentamientoshumanos. Esta zona es la más antigua del distrito y está conformada por inmueblesde más de cien años de construcción, muchos de los cuales han sido declaradosmonumentos históricos por el Instituto Nacional de Cultura (INC).

Esta zona cuenta con una importante presencia, la Beneficencia Pública deLima, propietaria de 714 unidades de vivienda y de diversas institucionesreligiosas que administran varios inmuebles de esta zona. Cabe resaltar que enel Rímac Histórico se encuentra el mayor número de poseedores de inmueblesen estado ruinoso y abandonados por sus antiguos propietarios, obligando a losposeedores a realizar directamente reparaciones básicas para evitar el desplomedel predio y mantener mínimas condiciones de habitabilidad.

En el Rímac histórico se concentran los tres actores característicos de las ciudadescon problemas de precarización: el INC, la Beneficencia Pública y las institucionesreligiosas propietarias de inmuebles.

Caracteriza a los inmuebles afectados por las dos primeras instituciones suprecaria condición arquitectónica (descuido, abandono, a veces inminentecolapso). Se trata de inmuebles grandes, tugurizados, en su mayoría integradospor no menos de 15 unidades de vivienda cada uno, habitadas por un númerono menor de 4 personas cada una de ellas.

Cabe a las organizaciones religiosas actuar con mayor diligencia en materia deprotección de su propiedad, pues sólo buscan mantener actualizados los contratosde arrendamiento y realizar reparaciones en función de reclamos de los habitantesperjudicados por los deterioros de sus posesiones.

2. El Rímac antiguo y comercial

El Rímac Antiguo se encuentra ubicado entre la avenida Prolongación Tacna,calle Ramón Espinoza y las avenida Morro de Arica y Francisco Pizarro. Enesta zona los inmuebles son poseídos por individuos que carecen de título para

En el Rímachistórico se

concentran lostres actores

característicos delas ciudades con

problemas deprecarización: el

INC, labeneficenciapública y lasinstituciones

religiosaspropietarias de

inmuebles.



ocupar dichos inmuebles. Estas personas, en la mayoría de casos, sondescendientes de antiguos arrendatarios o poseedores de mala fe desde el iniciode su posesión, es decir, han ocupado la vivienda sin tener ningún vínculo conel anterior poseedor. En ese sentido, las modificaciones en inmuebles son casiinexistentes.

Este Rímac fue concebido primigeniamente como espacio de barracas o cuadrasempleadas para los trabajadores y esclavos de los dueños de tierras y haciendasde la zona. Curiosamente esta suerte de estigma ha permanecido en el tiempo yocasionado que esta sea una zona que alberga el sector más pobre y marginal deldistrito, con altos índices de delincuencia y hacinamiento en los diversos callejonesde que está compuesto.

En esta zona los poseedores utilizan consensos diversos para legitimar suposesión y demostrar ante terceros que efectivamente son los propietarios, quedestacaremos en el análisis de tipologías de precarización.

El Rímac Comercial no tiene una extensión muy grande, se halla en laprolongación del distrito antiguo y posee muchas de sus características, perose diferencia en un hecho fundamental: su marcada orientación hacia lasactividades comerciales. Es la zona de uno de los grandes mercados mayoristasde la capital, Caquetá, lo que implica que los inmuebles adquieran una funciónnetamente económica, convirtiéndose en depósitos o almacenes, en su mayoríaalquilados.

La zona tiene un elevado movimiento comercial durante el día, y una casi nulavida activa durante la noche. A estas horas se caracteriza por el silencio y lasrondas realizadas por guardianes. En este Rímac, la mayor parte de lasedificaciones tienen un uso exclusivamente comercial (pequeños y medianosalmacenes que forman una central de abastos de productos para el hogar),existiendo otras de carácter mixto donde los primeros niveles de las viviendasson utilizadas con fines comerciales (bodegas, renovadoras de calzado, venta dealimentos, etc.), y los segundos como casa habitación.



3.- El Rímac moderno

Es la zona nueva del Rímac cuya antigüedad no es mayor a 40 años y con uncarácter marcadamente residencial, una zona definida urbanísticamente concriterios modernos. Sus límites son las avenidas El Sol, Morro de Arica,Prolongación Tacna y Francisco Pizarro. Surge con la construcción de la unidadVecinal del distrito, alrededor de la cual aparecieron con el tiempo urbanizacionesmodernas. Sus construcciones son de material noble y cuenta con serviciosbásicos, colegios particulares, grandes parques y supermercados.

Se caracteriza por presentar las edificaciones más modernas del distrito. Aquí,ya no encontramos las grandes solares, quintas o callejones. Las viviendas soncasas medianas o grandes, de dos plantas, por lo general y en algunos casoscuentan con jardines. En esta zona también encontramos un sectorpredominantemente comercial ubicado en las avenidas Samuel Alcázar yTarapacá.

La mayoría de procedimientos de regularización de edificaciones y licencias deconstrucción se encuentran en esta zona, ya que los poseedores perciben queformalizar las edificaciones que realizan les permitirá alquilar los espaciosconstruidos, transferirlos o anticiparlos7 a sus herederos.

2.2 El fantasma de la precarización en elRímac

La precarización de la propiedad urbana implica dos situaciones no excluyentesentre sí: a) que el poseedor de determinado inmueble no tenga inscrito su derechode propiedad en los Registros Públicos, y b) que, contando con la inscripcióndel derecho de propiedad, las edificaciones realizadas sobre el inmueble no seencuentran registradas.

7 Se suele construir dos o tres pisos en forma de departamentos con salida independiente a la callecon el fin de arrendarlos, venderlos a terceros o darlos en uso (como futura herencia) a susdescendientes.

No es lo mismocomprar un

inmuebleregistrado con

dos niveles quecomprarlo sólo

con la inscripciónde uno.



El derecho de propiedad no inscrito genera inseguridad, puesto que el registroes el mecanismo mediante el cual se publicita tal derecho, lo hace deconocimiento ante los terceros.

En ese sentido, aquellos terceros que deseen contratar sobre determinadoinmueble (contrato de compra venta, hipoteca, etc.) podrán contar coninformación acerca del titular del derecho, afectaciones en garantía ycaracterísticas de la edificación, entre otros requerimientos usuales.

Por otra parte, no inscribir las edificaciones realizadas sobre el inmueble que,pueden ser la construcción de un segundo o tercer piso, la ampliación delprimero, etc., disminuye el valor económico de dicho inmueble. No es lo mismocomprar un inmueble registrado con dos niveles que comprarlo sólo con lainscripción de uno.

Estas dos realidades han sido encontradas en El Rímac. El distrito presentacaracterísticas muy particulares que, en muchos casos, han generado laprecarización de la propiedad. Ello nos permite presentar una serie de tipologíasde poseedores precarizados y una serie de normas espontáneas que estosposeedores ejecutan para satisfacer sus necesidades de vivienda.

Un factor importante que propicia la precarización en El Rímac es la presenciade la Beneficencia Pública de Lima como propietaria de 273 inmuebles quereúnen 714 unidades de vivienda. Estos predios se encuentran subdivididos enpequeñas unidades las cuales son arrendadas a personas de escasos recursoseconómicos.

Sin embargo, dichos inmuebles presentan serios problemas de precariedad debidoa que la Beneficencia no mantiene un control o registro actualizado de susarrendatarios. Por ello, se encuentran a hijos y nietos de los originariosarrendatarios (muchas veces ya fallecidos) habitando estos inmuebles e, incluso,terceros a los que se les ha “traspasado” la vivienda.



El estado de las viviendas es ruinoso o semi ruinoso no sólo porque los solaresson muy antiguos8 sino porque la Beneficencia no se preocupa por realizar obrasde mantenimiento y refacciones. Ante dicha situación, los poseedores realizandemoliciones parciales de las partes más derruidas del inmueble, clausuran dichaszonas tapiando la entrada, construyen servicios higiénicos propios (recordemosque estos solares se caracterizan por contar con un solo baño comunitario) ytodo tipo de refacción que evite que la vivienda colapse. En consecuencia, estosinmuebles han sido modificados de modo que las características de la edificaciónque aparece en los registros públicos no coinciden con la realidad física.

Por otro lado, en la zona histórica9 del distrito se hallan poseedores (personasnaturales o sucesiones indivisas) de casonas muy antiguas o parte de ellas quecarecen de titularidad inscrita en los registros, algunos de los cuales inclusive,no mantienen ninguna relación o vínculo con el propietario o sus herederos quelegitime su posesión como arrendatarios, por ejemplo.

En la zona moderna10 de El Rímac muchos inmuebles cuentan con la inscripciónregistral del derecho del propietario originario, que en la mayoría de casos setrata del padre fallecido; sin embargo, los herederos, los nuevos copropietariosno han registrado el cambio de titularidad del derecho de propiedad. El panoramase agrava con el hecho que las edificaciones realizadas en el inmueble tampocose encuentran inscritas.

Cabe resaltar que la falta de registro de las edificaciones tienen su origen, enprimer lugar, en la ineficiencia de las normas de habitabilidad urbana, las cualesno se ajustan a las necesidades de los propietarios ni guardan relación con lascaracterísticas de la zona y, en segundo lugar, en los obstáculos que la propiaadministración municipal genera para el otorgamiento de las licencias deconstrucción, sin dejar de lado el elevado costo que implica.

8 Por lo general son grandes casonas coloniales y quintas antiguas, algunas de las cuales han sidodeclaradas patrimonio cultural por el INC.

9 Geográficamente se encuentra ubicado entre las avenidas Prolongación Tacna, vía de Evitamientoy el límite del distrito con la zona de los asentamientos humanos.

10 Limita con las avenidas El Sol, Morro de Arica, Prolongación Tacna y Francisco Pizarro.

La falta deregistro de lasedificaciones

tienen su origenen la ineficiencia

de las normas dehabitabilidad

urbana, que no seajustan a las

necesidades delos propietarios niguardan relación

con lascaracterísticas de

la zona



En suma, se puede afirmar que el distrito del Rímac adolece de serios problemasde precarización de la propiedad, situación que se presenta con diversos maticesen todo el distrito. (Ver gráfico 1 y Mapa)

INDEPENDIZACIONES

GRÁFICO N° 01

IMÁGENES DE LA PRECARIZACIÓN

Los poseedores del predio realizan frecuentemente subdivisiones e independizaciones

Buscan la máxima utilización del espacio

No se realizan trabajos de refacción

Utilización de materiales y técnicasconstructivas distintasal modelo original

CAMBIO DE USO

MODIFICACIÓNFÍSICA

Los diferentes colores de las fachadas

De un mismo predio indican posesión

Muchos predios tienen un uso diferenteal original

Los poseedores modifican sus predios sin autorización del INC

MODIFICACIONES AL INTERIOR DEL PREDIO( INC)



2.3 La Beneficencia como causa deprecarización

Las beneficencias generan precarización de la propiedad debido principalmenteal régimen legal anacrónico al que se encuentra sometido su patrimonio, el mismoque pese a ser considerado como de dominio privado del Estado, se encuentrainmovilizado por trabas y obstáculos que en la práctica hacen imposible sucapitalización y desprecarizacion.

El marco legal de las beneficencias está compuesto por el Decreto Legislativo356 (1985)11, el Decreto Legislativo 866 (1996)12, la Ley 26918 (1998)13, elDecreto Supremo 008-1998-PROMUDEH (1998) que reglamenta la Ley 26918,

11 Regulaba la Organización y Funciones de las Sociedades de Beneficencia y de las Juntas deParticipación. Esta norma ha sido derogada en parte con la dación de la Ley 26918, Ley delSistema de Población en Riesgo.

12 Traslada la supervisión y control de las Sociedades de Beneficencia al MIMDES, dependiendodel INABIF.

13 Ley de Creación del Sistema Nacional para la Población en Riesgo, reorganiza las Sociedades deBeneficencia, su régimen patrimonial, entre otros. Establece que las Sociedades de Beneficenciase constituirán o transformarán en fundaciones.

RESEÑA DE UNA INSTITUCIÓN MEDIEVAL

La historia de las Beneficencias en el Perú data del siglo XVI, con ocasión de lafirma de las Capitulaciones de Toledo en 1529, cuando se consideró la necesidadde fundar una entidad benéfica en virreinato del Perú. Una de las primeras medidasadoptadas en tal sentido fue la construcción de hospitales, y por tal motivo, esposible afirmar que la obra de las Beneficencias se inició en estas instituciones.No obstante, bajo el mandato del Virrey Luis de Velasco se fundó la Hermandadde Vecinos encargados del cuidado del Hospital San Andrés, que en Septiembrede 1819, se convirtió en la Real Junta de Beneficencia, que tuvo a su cargo laadministración del Ramo de Suertes, la Plaza de Toros, el Cementerio Generaly Hospitales como «Santa Ana», «San Bartolomé», «Incurables», entre otros. Elnombre de Sociedad de Beneficencia data del año 1834, mediante la expediciónun Decreto que le asignó dicho nombre en sustitución de la Real Junta deBeneficencia, asimismo se les confirió personería jurídica. Hasta 1935dependieron funcionalmente del Ministerio de Justicia, luego del Ministerio deSalud Pública y a partir de 1996 dependen funcionalmente del MIMDES,específicamente del INABIF.

La beneficenciagenera

precarización dela propiedad

debidoprincipalmente al

régimen legalanacrónico al que

se encuentrasometido supatrimonio.



el Código Civil (arts. 830 modificado por la Ley 26680 del 08.11.96 en el extremosde regular el derecho del Estado a suceder a través de las sociedades debeneficencia, 923 y 950 sobre derecho de propiedad y prescripción adquisitiva),el Decreto Legislativo 776 (Tributos Municipales) y el DS 154-2001-EF (2001)14.

El principal problema que observamos en este régimen normativo consiste enprohibir la libre transferencia de los bienes de dominio privado de lasbeneficencias, hecho que constituye una de las principales causales deprecarización como se describirá más adelante. Así, sólo se permite latransferencia de propiedad de tales bienes a favor del Estado, en tanto que a losparticulares sólo se les puede otorgar un derecho de uso o cesión en uso.

Este régimen patrimonial continúa vigente en tanto dicha entidad no setransforme o constituya como fundación; pero, cabe precisar que actualmente,las beneficencias pertenecen al Sector del MIMDES, bajo el control y supervisióndel INABIF, en tanto que su patrimonio se encuentra sujeto al control de laSuperintendencia de Bienes Nacionales, mientras no se constituyan o transformenen fundaciones.

La Ley Nº 26918 y su reglamento el DS 008-1998-PROMUDEH, crean unnuevo régimen patrimonial para las sociedades de beneficencia. Les permiteconstituirse o transformarse como fundaciones. Bajo esta figura jurídica susbienes tendrán la naturaleza de bienes privados rigiéndose bajo las reglas delCódigo Civil, incluso, al extremo de dejar de ser considerados como bienes depropiedad estatal. No obstante, el reglamento de la citada norma establece unaserie de requisitos formales para su transformación en fundaciones, y además,establece una serie de controles previos y posteriores para la transferencia desus bienes a favor del Estado o de particulares, que en los hechos esteriliza lasupuesta orientación privada de la norma.

En ese sentido, esta norma que parecía corregir los problemas generados por elDecreto Legislativo Nº 356, lejos de ello, los ha agravado porque ha creado un

14 Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los Bienes de Propiedad Estatal (elcual resulta aplicable a las beneficencias en tanto no se hayan transformado o constituido comofundaciones).



limbo en el régimen patrimonial de las beneficencias. Estas ya no pueden disponerlibremente ni siquiera de aquellos bienes que se encuentren en total abandonofísico y legal. De hecho estos inmuebles generan un ingente pasivo por losimpuestos municipales que no pueden cubrir con el alquiler de los mismos,además de los gastos de administración derivados de tales bienes (gastos deconservación, registro actualizado de inquilinos, pago de servicios públicos,etc.), al tal punto que en lugar de constituir bienes generadores de renta se hanconvertido en “bienes generadores de pasivos exorbitantes”, desde el punto devista económico y social.

Las principales causas de precarización generada por los bienes inmuebles depropiedad de la beneficencia se pueden resumir en las siguientes:

1. Los inmuebles de la beneficencia se encuentran en la práctica en

situación de abandono legal, por cuanto esta institución no está encapacidad económica de asumir el pago de las obligaciones derivadasde la administración de tales bienes, especialmente de los tributosmunicipales (respecto de aquellos bienes destinados a uso comercial).Esta situación se observa en los bienes destinados a vivienda15, los cualesno cuentan siquiera con contratos de alquiler vigentes, y la entidad carecede padrón o registro alguno de inquilinos. A la beneficencia sólo lepreocupa por recibir una renta que no llega a cubrir el costo deadministración y conservación del predio, con el único propósito deevitar la pérdida del bien por prescripción adquisitiva.

2. Existen enormes trabas y barreras legales que impiden su libretransferencia. Pese a que tales bienes pertenecen a la categoría de bienesde dominio privado del Estado, dichos activos están limitados por lalegislación de beneficencias, de modo que en los hechos éstas no puedenrealizar actos de disposición a favor de particulares. Además, debe

15 Por citar algunos ejemplos, los inquilinos vienen poseyendo tales predios por más de 10 años,sin contar con contrato vigente; puesto que en algunos casos incluso el arrendatario original hafallecido y el bien ha sido cedido en uso a sus causahabientes, quienes han incluido modificacionesen el predio no declaradas a la beneficencia ni autorizadas por la municipalidad.



anotarse que existe incapacidad legal de la propia beneficencia paradecidir por sí misma la venta de tales activos, debiendo sujetarse másbien a las autorizaciones del INABIF y de la Superintendencia de BienesNacionales16.

3. Además del abandono legal, tales bienes presentan un notorio

abandono físico, por cuanto los bienes se encuentran en estadodecadente e incluso ruinoso, lo cual atenta contra la seguridad de losposeedores de dichos predios, así como de los vecinos de la localidad,además de atentar contra el ornato y la imagen urbana de la zona dondese encuentran ubicados tales bienes. Por ejemplo, los inquilinos hanrealizado obras en los predios sin contar con la autorización del municipioy de la propia beneficencia, por lo que la fábrica registrada en SUNARPno coincide con la fábrica real, hecho que también contribuye a laprecarización del bien. Esta situación se agrava en las zonas donde labeneficencia resulta ser propietaria de una cantidad notoria de predios,como El Rímac pues los mismos se han tugurizado, convirtiendo la zonaen insegura por lo precario de sus edificaciones.

16 Incluso, de haberse constituido o transformado en fundaciones, requieren contar con laautorización del INABIF y sólo pueden transferir sus bienes siguiendo los procedimientosengorrosos establecidos en el Reglamento de la Ley 26918.



2.4 La ley nacional como causa de laprecarización

La legislación nacional vigente sobre licencias de obra, regularización deedificaciones (Ley 27157), habilitaciones urbanas y normas técnicas sobreconstrucciones urbanas (Reglamento Nacional de Construcciones), fomenta laprecarización de los derechos de propiedad en El Rímac. Esa legislación no hasido reglamentada adecuadamente por el Municipio, sino que se ha incorporadocomo normativa directa en la realidad rimense, sin mas17.

Esta legislación fomenta la precarización, no por habérselo propuesto ellegislador nacional, sino como consecuencia de utilizar un mecanismo inadecuadoen el proceso legislativo, que no adopta como insumo normativo la tipología delos problemas de los derechos de propiedad en las distintas ciudades del país, ydesecha las soluciones espontáneas practicadas por los poseedores, quienespadecen problemas en sus derechos de propiedad.

La precarización, como faceta de la informalidad, tiene una explicación desdeel enfoque de un análisis de costo/beneficio. Los procedimientos sobre propiedadson muy costosos ante los ojos de los poseedores, con relación a los beneficiosque encuentran en el escenario inmediato y tras atravesar por toda la tramitología.No se afirma que, entre los poseedores, no exista una percepción de que losbeneficios para desprecarizar sean escasos o que no existan razones queincentiven la consecución final del título bien inscrito. No. Lo que se estádiciendo es que los costos concretos y actuales, derivados de los procedimientosdictados por las leyes nacionales y aplicados por el Municipio en materia depropiedad, en el momento en que el poseedor debe asumirlos (es decir aquí yahora), son percibidos como muy altos, con relación a los estímulos inmediatosque obtendrá de la condición de desprecarización, luego de tan intrincadosprocedimientos.

17 El Proyecto encuentra, precisamente, que las directrices de solución se encuentran dentro de lascompetencias del gobierno local, en materia de creación de mecanismos para la protección ydefinición de la propiedad que se desarrollan en el capítulo propositivo de este Informe (Directricespara la capitalización de la propiedad).



2.5 Procedimientos onerosos e inciertosEl poseedor es consciente de que enfrentará procedimientos que le demandaránaltos pagos a arquitectos, ingenieros, notarios y registro, además de honorariospara tramitadores y eventuales pagos extralegales a funcionarios, verificadoreso delegados de las comisiones evaluadoras. A ello se suma largas colas, antesalas,horarios restringidos, maltrato y mala información en las oficinas municipalescon el agravante de que los procedimientos tienen un componente de granzozobra, lo que convierte el resultado final en uno sumamente incierto. Si a eseescenario de elevados costos e incertidumbre, se contrapone uno de beneficiosalternativos potenciales (otorgamiento de crédito, incremento del valor de reventadel inmueble, solución a los problemas familiares de división de bienes, etc.)que no son de realización inmediata, como sí lo son los costos del procedimiento,entonces, la decisión del poseedor va a ser la abstención.

En el distrito el 96% de los poseedores de inmuebles se encuentran enprecarización. Si bien es cierto, algunos poseedores son propietarios, estos hanconstruido en el inmueble y no han obtenido licencia para construir ni hanregularizado la obra, precarizando de esta manera su título sobre el inmueble.

El 60% no realiza ninguna acción para cambiar su condición de precarización.Un 40% comienza a reunir los requisitos para regularizar las construcciones queha realizado en su predio. El 30% realiza el trámite previo a la presentación delos documentos para poder solicitar la licencia de construcción o regulación ycontrata profesionales para la elaboración de planos y la ejecución de la obra.Un 10% presenta su expediente a la municipalidad, pero debido al tiempo quedemora el proceso para obtener la licencia y al costo de ésta muchos abandonanel proceso. A otros se les niega la licencia por diversos motivos y es solo el 1%que termina exitosamente.



Cuadro No. 04Lista de requisitos y gastos directos de tramitación de licencia de obra18

Requisitos previos Gastos (en US$)

Certificado de parámetros urbanos 44,00

Certificado de habilidad del Colegio de Ingenieros 18,00

Certificado de habilidad del Colegio de Arquitectos 18,00

3 juegos de planos arquitectónicos de ubicación 75,00 por cada 90 m2 de área

3 juegos de planos arquitectónicos de distribuciónpor cada planta 75,00 por cada 90 m2 de área

3 juegos de planos de ingeniería eléctrica 38,00 por cada 90 m2 de área

3 juegos de planos de ingeniería sanitaria 38,00 por cada 90 m2 de área

3 juegos de planos de ingeniería de estructuras 75,00 por cada 90 m2 de área

TOTALES US$ 381,00 antes de iniciar elprocedimiento (S/.1.257,00)

Cuadro No 03Poseedores interesados en regularizar sus obras

versus quienes lo consiguen - Noviembre del 2004

Solicitan información 100Comienza a reunir los requisitos 40

Tramita el certificado de parámetrosurbanos (requisito previo) 30

Presente el expediente al Municipio 10Concluyen exitosamente 1

18 No incluye costos indirectos propios de la tramitación: desplazamientos, espera, horas hombre,etc. Tampoco gastos extralegales para agilizar el expediente.

Procedimiento para

regularización de obras (%)



2.6 El Municipio frente a los ojos delposeedor

La percepción del poseedor sobre losprocedimientos tiene que ver también concómo se ve el Municipio, desde los ojos delusuario. En la investigación se ha verificadoque esa imagen es negativa. El Municipioes percibido como un lugar donde no secumplen los plazos de los procedimientosque indica el propio TUPA o donde losdelegados de las comisiones calificadorastienen como única mira ganar honorarios apartir de rechazar, una y otra vez, losexpedientes o como un inexpugnable muro contra el cual las modificacionesque se piensa realizar (o que ya han realizado), van a ser rechazadas “sí o sí”.En suma, el Municipio proyecta, en materia de precarización de la propiedad,una imagen de entidad ineficiente e indiferente a los problemas de altos costosde los procedimientos, fuente de tramitología y burocracia y ánimo recaudadorilimitado.

2.7 Los colegios profesionales comoproblema

La ley nacional genera, de otro lado, incentivos para prácticas mercantilistas.Un ejemplo de ello es la existencia de la obligatoriedad de obtener de parte delcolegio de arquitectos y del de ingenieros los “certificados de habilidad”, paraacreditar que el profesional o profesionales a quien contrata el poseedor “tienenvigencia dentro de sus colegiados profesionales”. No se trata de demostrar si elprofesional está colegiado (requisito razonable para el ejercicio profesional),sino de sobredemostrar, cada vez que el profesional firma un plano o unexpediente de licencia, que el Colegio respectivo lo ha autorizardo. En suma, setrata de una embozada manera de obtener dinero del usuario, por parte de loscolegios profesionales.



2.8 Número excesivo de planosCon excepción del procedimiento de regularización de edificaciones, el mismoque tiene su propia problemática, la tramitación de licencias para construir,ampliar, modificar, etc. exige, entre otros requisitos (certificado de parámetrosurbanos y certificados de habilidad profesional), la presentación de un númeroexcesivo de planos arquitectónicos y de ingeniería, que en -el mejor de los casos(si se trata de una construcción de una única planta)- es no menor de 1519, sincontar con aquellos que se requiere para obtener el certificado de parámetrosurbanos ni tampoco con los que luego demandará el Registro. La lógica dellegislador reitera, en este caso, la tendencia pro funcionarial y anti ciudadano delos procedimientos; de privilegiar la gama de facilidades para la administración,poniendo sobre los hombros del poseedor (el ciudadano) la necesidad dedemostrar, con vastedad, la realidad en la que sustenta su demanda.

El tema de los planos excesivos es muy importante porque tienen un costoconsiderable, lo que en muchos casos determina la voluntad del poseedor deatravesar por el procedimiento de solicitud de licencia.

2.9 Las comisiones técnicas evaluadorascomo problema

El mayor obstáculo que presentan los procedimientos actuales sobre propiedad,durante su tramitación (a excepción del trámite de regularización de edificaciones,el cual tiene sus propios problemas) se relacionan, directa o indirectamente, conla inspección de la obra y la evaluación técnica de los expedientes.

En El Rímac, donde hay más de 40.000 viviendas, solamente existe en la prácticaun verificador para acudir a la obra y constatar que el proyecto se ajusta a larealidad. De otro lado la comisión técnica evaluadora al interior de losprocedimientos municipales de trámite de licencia es un factor de precarizaciónimportante. Su conformación, organización e incentivos para trabar los

19 Incluso suele ocurrir que el numero sea 20, por cuanto el usuario está obligado a mantener unjuego de planos en la obra para que lo maneje el maestro de obras, y otro juego para su propioarchivo.



expedientes, hacen de estos entes, verdaderos agentes de la precarización. Elresultado práctico de contar con este tipo de comisiones es que, del 100% deexpedientes de licencia de obra que se inician en el Municipio, más del 90%sean observados al menos una vez.

Además, dado el carácter monumental de El Rímac histórico toda acciónrelacionada con licencias sobre inmuebles en esta zona tiene que ser evaluada yrevisada por una comisión técnica que tiene sede en la Municipalidad de LimaMetropolitana, careciéndose de puentes interinstitucionales adecuados queagilicen el trabajo.

La comisión técnica, al interior de los procedimientos municipales de trámite delicencia, no es eficaz. El tipo de organización que tiene incentiva a losparticipantes a no coordinar adecuadamente para alcanzar decisiones veloces.En la práctica, el no reportar al Municipio, sino “a sus propias conciencias”,hace que la comisión termine siendo fuente de incertidumbre en el trabajo deevaluación de expedientes. De otro lado, su visión -desde el escritorio- menguamás aún sus posibilidades de entender cada caso concreto.

Asimismo, el hecho de que los honorarios de los comisionados se generen por“expediente evaluado”, es decir, cada vez que se reúnen para analizarlos y no enfunción de los resultados exitosos de la tramitación, convierte a la comisión -enla práctica- en una máquina de rechazo y observación de expedientes. Elposeedor tendrá que emplear gran cantidad del tiempo para subsanar planos -con los costos añadidos que conlleva, muchas veces a causa de nimiedadesexigidas por algún comisionado- y realizará nuevos pagos por cada dosevaluaciones que la comisión realice sobre su expediente. Al contrario de loque supondría un esquema de estímulo del éxito, el legislador ha brindado, enlos hechos, incentivos para que los comisionados rechacen expedientes. Quelos honorarios de los comisionados se fijen en atención a las veces que se reúneno sesionan para revisar los expedientes20 no incentiva la culminación del trámitesino a la prolongación indeterminada del mismo.

La comisióntécnica al interiordel Municipio noes eficaz. El tipode organización

que tieneincentiva a los

participantes a nocoordinar

adecuadamentepara alcanzar

decisionesveloces.

20 Es importante destacar que para la aprobación de expedientes “calificación de anteproyectos deobras” se requiere “unanimidad” de los integrantes de la Comisión, en tanto que para aprobarloscon observaciones o para desaprobarlos basta “mayoría simple”.



De otro lado, el usuario debe asumir no sólo el costo del trámite ante lamunicipalidad, sino también los costos de las comisiones técnicas, que varíande acuerdo a la etapa del procedimiento: precalificación, calificación, ejecucióny finalización de la obra. Como se aprecia, la conformación de tales comisionestécnicas resulta ser un obstáculo para la realización de los trámites de licenciade obra, ya que no se trata de comisiones permanentes sino más bien temporales,conformadas sólo para atender casos individuales, lo cual constituye per se unapérdida de tiempo y un costo que se traslada al usuario.De otro lado, laincertidumbre que se genera desalienta al usuario para continuar el trámite,recurriendo más bien a la informalidad y, posteriormente, a la regularizaciónde obra.

¿Cuál es el origen de las Comisiones técnicas?

Su origen más cercano lo encontramos en la Ley 26878 - Ley General deHabilitaciones Urbanas (20.11.97). Esta norma establece los ProcedimientosÚnicos de Licencia de Construcción (Nueva Edificación y Regularización) yDeclaratoria de Fábrica y de Licencia de Demolición, los cuales se sigue antelas municipalidades distritales y provinciales (Cercado). La ley indica que laparticipación de esas comisiones constituye un requisito mínimo indispensablepara poder obtener un licencia de obra siguiendo el trámite regulado por la Ley.

¿Cómo están conformadas?

Los integrantes de las comisiones técnicas al menos son 6. Los miembrosordinarios de las Comisiones Técnicas calificadoras de obras son nombradospor el Municipio, el Colegio de Arquitectos del Perú (CAP) y el Colegio deIngenieros del Perú (CIP). A su vez, el funcionario designado por el Municipiodebe ser arquitecto o ingeniero colegiado, con experiencia en planeamientourbano, quien nombre el Municipio presidirá la comisión.

En casos excepcionales, el número mínimo de integrantes de las comisionestécnicas se podrá reducir a tres: el funcionario municipal, profesional o no, quienla presidirá, un delegado del CAP y un delegado del CIP. En tales casos, losdelegados designados ejercerán las funciones de calificación de obras y desupervisión de las mismas.



2.10 EL RNC como factor de precarizaciónEl Reglamento Nacional de Construcciones es una norma de antigua data, quecontiene los criterios técnicos, límites, márgenes y demás disposiciones de tipoarquitectónico/ingenieril que deberían ser cumplidas por todos los poseedoresde inmuebles al edificar.

Es una norma con vocación totalizadora, siendo este carácter la mayor de susdebilidades.

Los criterios del RNC no han surgido del estudio de las realidades urbanasaparecidas en los años posteriores a la revolución demográfica y a la urbanizaciónde la sociedad peruana. Se trata de una visión del “deber ser” urbanístico,teórica e idealista, que no tiene en cuenta la autoconstrucción (la regla de orode las edificaciones en el país), la maximización del espacio, las transferenciasfamiliares en vida, la participación vecinal en el momento de la definición decriterios de construcción ni todas las demás manifestaciones de las prácticasurbanas en materia de construcción y propiedad.

Su existencia de papel, sin embargo, marca un importante nivel en materia deprecarización, por cuanto suele ser utilizado como la razón que faculta a lascomisiones técnicas evaluadoras a denegar, observar o retener expedientes. Sibien, en los últimos años, ante la contundente manifestación de obras edificadasconforme las necesidades y no los supuestos del RNC, las comisiones hanrelajado su anterior visión legalista (permitiendo interpretaciones nuevas delreglamento), no ha desaparecido del todo su cualidad de factor entorpecedor delos procedimientos.

Con la promulgación de la nueva Ley Orgánica de Municipalidades (2002), elRNC ha sido relegado a la condición de norma supletoria y subsidiaria de lasordenanzas que dicte el Municipio, a fin de regular las obras de un modo másapropiado. Esta facultad del Municipio, aún no suficientemente explotada, esuna de las bases de las directrices de reforma que se propone en este Proyectopara desprecarizar la propiedad en El Rímac.



2.11 Legislación anti municipal

En la década de 1990, bajo el mandato del presidente Alberto Fujimori, laspolíticas de Estado, en general, tuvieron un marcado corte centralista y, másprecisamente, anti municipal. Ello se manifestó en multiplicidad de decisionesde Estado y en una legislación que afectaba la vida social y económica de losperuanos. Bajo ese mandato se creó COFOPRI (Comisión de Formalización dela Propiedad), que se encargó -desde el Ministerio de Vivienda, inicialmente, ydespués desde el Ministerio de la Presidencia- de sanear y titular la propiedad delos asentamientos humanos aparecidos en tierras estatales, durante varias décadasde la segunda mitad del siglo XX, como consecuencia de las olas migratoriascampo/ciudad. Fue un trabajo concentrado en la cúpula del Estado, en el cuallos alcaldes no tuvieron parte.

Esta orientación anti municipal, contrastaba con la dinámica económica que seabría paso en la sociedad espontánea en Lima metropolitana. También colisionabacon la creciente tendencia globalizadora de la economía, la cual aparecía enescena y propugnaba la creación de redes sociales y económicas con sustento enlas localidades. En el país, la máxima “pensar globalmente y actuar localmente”era contradicha desde las altas esferas del poder, por razones de control político.Si bien es cierto COFOPRI, entregó más de 1.5 millones de títulos de propiedaden cinco años, ese trabajo –en la realidad– se vio poco reflejado en la inclusióneconómica y financiera de los millones de beneficiarios, por la sencilla razón deque más del 98% de los títulos de propiedad únicamente acreditaban el derechosobre el terreno y no sobre las edificaciones erigidas sobre aquellos lotes.COFOPRI había titulado, pero no había conseguido que los beneficiariosactualizaran las partidas registrales, luego de construir. La razón de ello fue queel Municipio; es decir, la entidad mejor enterada de las vicisitudes de la ciudady de las necesidades de los moradores, había sido apartado por decreto de lafunción titulizadora y de saneamiento legal.



2.12 El INC como causa de precarizaciónEl régimen existente para la protección de inmuebles declarados monumentoshistóricos genera precarización porque inmoviliza económicamente los activosafectados. Caracteriza a dicha modalidad de precarización la inmovilidad de losactivos prediales, obligada por las restrictivas normas del Instituto Nacional deCultura. Independientemente de los criterios utilizados por esta institución,para declarar la monumentalidad de una zona urbana o dictar ambientes urbanomonumentales o atribuir la condición de monumento histórico a un inmuebleen concreto, las normas imponen una gama de prohibiciones, restricciones,condiciones y requisitos para habitar, utilizar y acondicionar un inmueble sujetoa esas declaraciones, las cuales en la práctica inmovilizan el activo, al extremode inducir el incumplimiento de la normativa e incluso el abandono del predio.En El Rímac tienen la condición de monumentos históricos 112 inmuebles,pero se encuentran afectados por estas restricciones muchos más, debido alcarácter de “zona monumental” atribuido por el INC a todo el Rimac Historico.Esto, en términos de tramitología, significa básicamente lo mismo: complicadosrequisitos y altos costos para la obtención de autorizaciones, para intervenir uninmueble de este tipo21.

Las normas que regulan el patrimonio cultural limitan el derecho de propiedade indican que el INC determinará si la obra que se pretende realizar no afectarálas características esenciales del predio. Se sabe que, en los hechos, el institutorechaza de plano cualquier solicitud para alterar estos inmuebles.

Esta situación obliga a los propietarios a realizar las modificaciones necesariasen sus inmuebles sin la respectiva autorización de obra, de parte del INC. Así,realizan subdivisiones informales, las cuales se ajustan a sus necesidades devivienda. El resultado es la precarización de la propiedad. Los inmuebles,inscritos en los Registros Públicos, presentan información sobre las característicasque poseían en determinado momento de su vida. Las modificaciones realizadas

El régimenexistente de

inmueblesdeclarados

monumentoshistóricos genera

precarizaciónporque inmovilizaeconómicamente

los activosafectados.

21 Un predio declarado monumento histórico tiene que cumplir con las directivas del INC, entodo lo referido a su arquitectura (diseño y materiales por ejemplo), estructura y hastainstalaciones. De otro lado, un predio ubicado en una zona monumental tiene que cumplir conlas directrices del INC respecto del máximo de pisos posibles, las fachadas, el color de la pinturadel predio, etc.



deben registrarse, con el fin de que la realidad registral coincida con la realidadfísica del inmueble. Sin embargo, gran número de los predios afectados por elINC en El Rímac, presentan estas modificaciones las cuales, por haber sidorealizadas informalmente, carecen de registro y, por tanto, se encuentran ensituación de precariedad.

La legislación sobre la materia indica que la protección de los bienes inmueblesintegrantes del Patrimonio Cultural de la Nación (PCN), comprende el suelo,subsuelo, los aires y el marco circundante, en la extensión técnicamente necesariapara cada caso. Dice la norma correspondiente que todo bien inmueble integrantedel PCN, que pertenezca al período posterior al prehispánico, así sea de propiedadprivada, debe sujetarse a las obligaciones y límites siguientes:

1. El propietario queda impedido de introducir toda clase de mejoras,modificaciones, remodelaciones, etc., sobre el bien, debiendo solicitarautorización expresa y previa al INC. Es importante anotar, que en elcaso de los bienes inmuebles toda mejora o cambio que suponga unaedificación o construcción requiere de una licencia municipal, pero enel caso de los bienes integrantes del PCN, previo a la licencia municipalse requerirá una autorización del INC.

2. Respecto de la enajenación del bien, es preciso que previamente secomunique al INC, para que pueda ejercer su derecho de preferencia.

3. El propietario sólo podrá solicitar la reivindicación del bien, y elconsiguiente desalojo del poseedor, siempre que se comprometa arestaurarlo en el plazo establecido en el proyecto de restauración aprobadopor el INC. En caso de incumplimiento será pasible de una multaimpuesta por el INC.

4. El propietario adquiere la responsabilidad por el deber de cuidado yconservación del bien.

Los bienes declarados monumentos históricos, automáticamente, pasan a serconsiderados bienes integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación22, cuya

22 Ley 28296, General del Patrimonio Cultural de la Nación (julio 2004) y Ley 27580, Ley deProtección al Patrimonio Cultural.



administración, protección, custodia y explotación corresponde al Estado a travésdel Instituto Nacional de Cultura (INC), aún cuando según las normasConstitucionales y legales se respeta el derecho a la propiedad privada de sutitular; propiedad que en buena cuenta pasa a ser un derecho sin contenidotangible.

2.13 ¿Cuál es el alcance de la “protección”que ejerce el INC sobre tales bienes?En principio, el propietario, e incluso el poseedor del bien (arrendatario u otro),debe sujetarse a los procedimientos, directivas y normas generales contenidosen la Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación, así como en las normasque dicte el INC sobre nueva edificación, remodelación, restauración, cambiode uso e incluso transferencia o disposición del predio monumentalizado23. Estesometimiento impide el libre ejercicio del derecho de propiedad e impone cargasonerosas al propietario, por cuanto lasremodelaciones o restauraciones requierenla opinión experta de un funcionariodesignado por el INC, así como el uso demateriales complejos y costosos queconfieran valor histórico al inmueble,pasivos que no están dispuestos a asumirlos propietarios debido a sus propiaslimitaciones económicas y además, porqueno encuentran un verdadero incentivoeconómico y social para hacerlo.

Como contraparte, se observa que el propio INC no cuenta con recursossuficientes para “expropiar” tales bienes y asumir su custodia, protección yexplotación como corresponde. Esta vía permitiría incluso evitar, en últimainstancia, la “inmovilización” del activo que conlleva a su deterioro y abandonofísico y legal; por cuanto, al menos a través de la expropiación, el propietario

23 En estos casos, el trámite de licencia de obra nueva se complejiza aún más, considerando que elmismo de por sí es engorroso, según la Ley 27157 y su Reglamento.

Ambiente urbano –monumental



obtendría un valor por el bien, el cual le permitiría adquirir otra propiedad nomonumentalizada.

De igual forma, se observa la inmovilización en los bienes ubicados en zonasmonumentales. En este caso, los bienes están sujetos a restricciones urbanas24,por ejemplo, no pueden tener más de determinada cantidad de pisos, debenconservar el color original o el que decida el INC, las veredas o retiros municipalesdeben guardar armonía con el entorno y la imagen urbana tal como fue concebidavarios siglos o décadas atrás, etc. Estas limitaciones pueden resultar hasta ciertopunto contrarias al interés común si se considera que las urbes constituyen“realidades” dinámicas y evolutivas, donde los ciudadanos marcan la pauta delavance de las mismas o de su retroceso y la Autoridad local sólo está para dirigirel avance y evitar la decadencia de las mismas, velando porque el derecho depropiedad predial sea ejercido en armonía con el bien común y procurando eldesarrollo integral de la localidad.

En ese contexto socio jurídico, los propietarios de los predios monumentalizados,lejos de sentirse alentados por la condición que adquiere el predio, perciben quesu derecho de propiedad ha sido descapitalizado por el Estado, perdiendo elvalor económico que tenía e, incluso, que está fuera del comercio. Esta situaciónconlleva a buscar soluciones espontáneas (meta jurídicas), algunas de las cualespodrían calificarse como contra legem, es decir atentatorias del orden jurídico. Enel primer caso, estarían las edificaciones construidas sin solicitar la opinión yautorización del INC y del municipio pero que podrían ser regularizadas, en lamedida que mantengan la estructura del bien como monumento histórico. Enel segundo caso, en cambio, estarían aquellas acciones conducentes al deteriorodel bien por omisión; es decir, no realizan mejoras en el bien por lo engorroso ycostoso que resultan los trámites de licencia de obra y, en cambio, esperan queel bien se deteriore para solicitar su demolición a las autoridades, cuando laruina sea inminente. En este último caso, incluso, los propietarios prefierenexponerse a las sanciones administrativas que pudiera imponer el INC.

...los propietariosde los predios

monumentalizados,lejos de sentirsealentados por la

condición queadquiere el

predio, percibenque su derecho

de propiedad hasido

descapitalizadopor el Estado,

perdiendo elvalor económico

que tenía e,incluso, que está

fuera delcomercio.

24 Estas restricciones se imponen sin considerar la opinión y anuencia del gobierno municipal.



Es importante advertir que la precarización por inmovilización del bien obedeceal divorcio existente entre el INC y los municipios, sin considerar que el marconormativo actual los compele a actuar coordinadamente, tal como se observaen la Constitución de 1993, la actual Ley Municipal y la Ley de Protección delPatrimonio Cultural, específicamente en los artículos 82, numeral 12 y 91,normas que consideran la labor de preservación, protección y difusión delpatrimonio cultural como una competencia compartida entre ambos niveles degobierno, el nacional26 y el local, sobre la base del principio de subsidiariedad.

25 Es importante resaltar que el INC representa un organismo técnico, dependiente del Ministeriode Educación, sin potestad política o gubernativa, competencia de la cual sí gozan los municipiosy, por lo mismo estarían llamados a liderar y ejecutar las acciones de conservación, protección yexplotación de los bienes culturales.


III. ANÁLISIS DE TIPOLOGÍASDE PRECARIZACION DE LAPROPIEDAD

Tipología 1: Poseedores en prediosafectados por el INC2,6% de las muestrasEsta tipología comprende a aquellas personas, naturales o jurídicas, que poseenun predio que ha sido declarado como monumento histórico por el InstitutoNacional de Cultura (INC). Es por ello, que las alteraciones físicas realizadas enestos predios deberán ser aprobadas por la Comisión Técnica del INC, a travésdel procedimiento para el otorgamiento de Licencia de Obra, por ser prediosdeclarados Monumentos Históricos.

Los poseedores por lo general no logran reunir los requisitos y cubrir los costosde este procedimiento añadido. Siendo las directivas del INC tajantes al prohibirmodificaciones, externas o internas, cuya finalidad no esté orientada a laconservación fiel del estilo arquitectónico y la estructura original del predio, locual implicaría altos costos de obra que el poseedor no puede asumir; la soluciónha sido realizar alteraciones sin la autorización del INC.

Dentro de esta tipología y debido a la evolución de los problemas de precarizacióngenerados por la inmovilidad económica que causa sobre el activo predial elprocedimiento dentro del INC, se han hallado las siguientes sub tipologías:

Capítulo

3



Tipología 1 A.- Sucesión Indivisa poseedora de parte de predio en

precariedad parcial. 1%

Se trata de uno o más miembros de una comunidad de herederos que es poseedorade una parte del predio, cuyo ascendiente ya fallecido, aparece como titularen el registro público o el vendedor que le transfirió el derecho mantiene suderecho inscrito.

Caracteriza a esta tipología que los poseedores (uno o más miembros de lasucesión) habitan en parte de la casa, destinando el resto para fines dearrendamiento. Se encuentran en esta situación hace más de 20 años y cuentancon una prueba de su derecho posesorio que consiste en un documentoprivado o, como mucho, un instrumento notarial que acredita su condiciónde heredero.

En el registro este predio se encuentra inscrito a nombre del ascendiente fallecido,encontrándose el lote (terreno) sobre el que se asienta la edificaciónindividualizado en la partida registral, respecto a los lotes colindantes. La fábrica(la inscripción registral de la edificación realizada en el predio) que aparece enlos registros públicos está sustancialmente desactualizada, figurando en éstos lafábrica originaria de la casa sin inclusión de las subdivisiones realizadas en latotalidad del predio destinadas al alquiler.

El estado de conservación de la edificación, cuya antigüedad supera en la mayoríade los casos los 100 años, es malo. El uso del predio, que ha sido subdivididoinformalmente, es mixto ya que la comunidad de herederos alquila espaciosmenores dentro del predio.

Igualmente, los poseedores de esta sub tipología han realizado reparaciones,refacciones y acondicionamientos sin la anuencia del INC, requisito para laobtención de la licencia de construcción emitida por la Municipalidad Distrital.(ver gráfico 02) .

Respecto de los poseedores, esta sub tipología de precarización presenta lossiguientes problemas:



a. La inmovilización del activo predial a partir de la declaración demonumentalidad por el INC, lo que genera falta de incentivos para lapuesta en valor del predio por los altos costos que representa adecuarsea los parámetros arquitectónicos impuestos por el INC.

b. La insuficiencia de título debido a que el poseedor es heredero de unaalícuota, pero no logra reunir los poderes del resto de herederos pararealizar la división y partición de la masa hereditaria.

Tipología 1 B.-Poseedor inquilino de parte menor de predio. 0.5%

Se trata de una persona física que posee una parte menor del predio, declaradomonumento histórico, en calidad de inquilino. Este poseedor se encuentra endicha posesión desde hace más de 20 años, y cuenta con una prueba de suderecho posesorio que consiste en un contrato de arrendamiento cuyo plazo havencido y que fue suscrito hace más de 20 años. El estado de conservación de laedificación, de una antigüedad que supera los 80 años, es malo. El uso del predioes residencial, habiendo sido subdivido informalmente, por sus propietarios,para alquiler.

En los registros el predio se encuentra inscrito a nombre de la persona(arrendador) con quien el poseedor suscribió el contrato. Sin embargo, en muchoscasos, este arrendador, titular registral del predio, ha fallecido y son uno o másmiembros de la comunidad de herederos que le ha sucedido, quienes se imputanel cobro del arrendamiento. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificaciónse encuentra individualizado en la partida registral y la fábrica está desactualizadapues no figuran las modificaciones recientes realizadas en el predio.

El poseedor inquilino no paga el alquiler regularmente (cada mes) ni renueva sucontrato. Sólo abona el alquiler cuando un heredero le solicita el pago y frente aello, el poseedor inquilino, para evitarse potenciales problemas, lo efectúa.

Los poseedores de esta sub tipología han realizado modificaciones, reparacionesy acondicionamientos sin la anuencia del INC, requisito para la obtención de lalicencia de construcción emitida por la Municipalidad Distrital. En consecuencia,las alteraciones en el predio no se encuentran registradas. (ver gráfico 03)



Los problemas que reporta esta sub tipología de precarización para los poseedoresson los siguientes:

a. La inmovilización del activo predial a partir de la declaración demonumentalidad por el INC, pues el inquilino no puede afrontar losaltos costos que representa adecuarse a los parámetros arquitectónicosimpuestos por el INC.

b. La inexistencia de título, el titular registral es un tercero, a pesar que lamayoría de los inquilinos ejerce la posesión desde hace más de 10 años.

Tipología 1C.-Sucesión indivisa o Persona natural de mala fé (que reconoce

la existencia de un propietario distinto) de parte menor del predio. 1.1%

En esta sub tipología, el poseedor (puede ser uno o más miembros de unacomunidad de herederos o simplemente una persona física) se encuentra entenencia de una parte menor de un predio declarado monumento histórico, sinreconocer pago alguno a quien se atribuye condición de propietario. El poseedorha obtenido su condición como consecuencia de ser descendiente (heredero) deun ex inquilino, ya fallecido, quien habitaba el predio con antigüedad y que a suvez también llegó a desconocer los pagos a partir de cierto momento.

Se trata de un poseedor de mala fé que ejerce la posesión sobre una parte menordel predio con una antigüedad superior a 10 años. Sus coherederos tambiénejercen la posesión de otras partes del predio en similares condiciones. Tambiénse da que terceros habiten otras partes del predio y que paguen unsubarrendamiento a los primeros. Lo peculiar de esta subcategoría es que en sumomento, tanto el causante (el primer poseedor ya fallecido) como los miembrosde la sucesión, desconocieron el derecho del propietario y dejaron de pagar elmonto del alquiler, poseyendo de hecho una parte menor del predio. La razónde este desconocimiento fue que en los hechos los dueños registrales abandonaronel predio y dejaron de cobrar la renta durante largos periodos, probablementecomo consecuencia de controversias hereditarias que a su vez les acontecieron.

En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador)con quien el causante de la sucesión, suscribió un contrato de alquiler. El lote



(terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizado. Lafábrica que aparece en los Registros Públicos se encuentra desactualizada al nohaberse inscrito las modificaciones recientes realizadas.

El estado de conservación de la edificación, cuya antigüedad supera los 80años, es malo. El uso del predio es residencial.

Los poseedores de esta sub tipología han realizado modificaciones,acondicionamientos y demoliciones sin la anuencia del INC, requisito para laobtención de la licencia de construcción emitida por la Municipalidad Distrital.

Los poseedores en esta sub tipología de precarización enfrentan los siguientesproblemas:

a. La inmovilización del activo predial a partir de la declaración demonumentalidad por el INC, pues el inquilino no puede afrontar losaltos costos que representa adecuarse a los parámetros arquitectónicosimpuestos por el INC.

b. La inexistencia de título pues el predio pertenece a un tercero que, enmuchos casos, lo tiene en abandono.

EL RÍMAC 1 ATIPOLOGÍA

1%

Gráfico 02

Predio declarado monumento histórico. Causahabiente mediato o inmediato apareceen registro

SUCESIÓN INDIVISAPOSEEDORA DE PARTE DE

PREDIO EN PRECARIEDAD PARCIAL

PROBLEMAS

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No pueden hacermodificaciones odemoliciones por no tenerlicencia del INC.No pueden acceder a laprescripción adquisitiva dedominio por que el códigocivil, lo impide.

CARACTERÍSTICAS

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Ejercida por uno o más miembros desucesión indivisa.Utilizan solo parte del predio.Uso residencial.El resto del predio es arrendado.Estado de edificación malo.

EL RÍMAC 1 BTIPOLOGÍA

Gráfico 03

0.5%POSEEDOR INQUILINO DEPARTE MENOR DE UN PREDIO

Se trata de una persona natural que posee una parte menor del predio,declarado monumento histórico en calidad de inquilino

PROBLEMAS

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Se han realizadoreparaciones yacondicionamientosinformales que no han sidoregistrados.No existe prueba fehacienterespecto de quien tiene lacalidad de propietario.

CARACTERÍSTICAS

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La posesión es sobre parte menor del predio.Se consolidan en la propiedad mediante uncertificado de posesión (notarial o municipal).Uso residencial.El estado de la edificación es malo.

EL R MACÍ

Sucesión indivisa o Persona naturalde mala fé (que reconoce la existencia

de un propietario distinto) de partemenor del predio

1CTIPOLOGÍA

1.1%

Gráfico 04

PROBLEMAS

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Desfase en la cadenaregistral.No existen pruebasfehacientes de quién seael propietarios.

CARACTERÍSTICAS

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La posesión de una parte menor del predio hasido ejercida a través de varias generacionespor parte de coherederos de quienoriginalmente fue un inquilino.El poseedor no reconoce el derecho depropiedad de quien aparece en el registro ode sus sucesores.Uso mayoritariamente residencial.El estado de la edificación es malo.

Poseedor de mala fé ocupa parte menor del predio, sin reconocer el derechode propiedad de quien aparece en el registro o de sus sucesores



Tipología 2: Poseedor individual de partemenor del predio de la BeneficenciaPública de Lima7.8% de las muestrasSe trata de poseedores de partes menores de predios que se encuentra inscritosa nombre de la Beneficencia Pública de Lima, cuya normativa impide latransferencia de esos inmuebles a privados, aun cuando se trate de posesionessuperiores a 10 años.

El derecho posesorio del interesado consta en un contrato de arrendamientoque indica como plazo de duración un año. En la práctica el contrato ha sidotácitamente renovado en sucesivas ocasiones. En algunos casos, sin embargo,aprovechando el vencimiento del plazo del contrato, el poseedor ha desconocidola propiedad de la Beneficencia sobre el predio y ha dejado de efectuar los pagosdel alquiler, probablemente incentivado por la posibilidad de alcanzar laprescripción adquisitiva.

El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizadoen los registros públicos. No obstante, la fábrica que aparece en RegistrosPúblicos está desactualizada.

El estado de conservación de la edificación es malo. Son en muchos casos solaresantiguos que requieren especiales cuidados y que han sido subdivididosinformalmente en unidades de vivienda. Esto implica una sobre- población dehabitantes promediando 8 unidades de vivienda por solar, haciendo que elhacinamiento sea una característica evidente. Estas unidades pueden servirindistintamente de vivienda como de local comercial.

El poseedor solo ha realizado reparaciones y refacciones mínimas, sin notificara la Municipalidad ni a la Beneficencia de las mismas, mejoras que no sonreconocidas por la Beneficencia, por lo cual no son registradas. El poseedor norealiza los acondicionamientos de modo adecuado o suficiente para cubrir lasnecesidades familiares del poseedor, por impedimento de la Beneficencia.

El problema de este poseedor es la inexistencia de título, a pesar de, en muchoscasos, ejercer la posesión durante más de 10 años. (ver gráfico 05)

EL R MACÍ

POSEEDOR INDIVIDUALDE PARTE MENOR DEL PREDIO

DE LA BENEFICIENCIAPÚBLICA DE LIMA

2TIPOLOGÍA

7.8%

Gráfico 05

PROBLEMAS

�

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�

El arrendatario no puede adquirir la propiedad por uncontrato de Compra y Venta , pues la normativa de labeneficencia así lo impide.Las reparaciones destinadas al mantenimiento del bienson asumidas por el arrendatario y son realizadas demodo informal.Procedimientos onerosos y engorrosos para subdividircon permiso de la beneficencia.El arrendador no puede adquirir por prescripciónadquisitiva pues la beneficencia interrumpe el plazomediante notificaciones de desahucio aunque norealice gestiones para el cobro de la renta.

CARACTERÍSTICAS

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Posesión sobre parte menor del predioen virtud de un contrato dearrendamiento cuyo plazo normal esde un año.Existen renovaciones tácitas que enalgunas casos se dan con la sucesióndel arrendatario original.Uso mayoritariamente residencial.Estado de edificación malo.

Se trata de una persona natural o jurídica que posee una parte menordel predio de propiedad de la beneficencia



Tipología 3: Poseedor individual de partemenor del predio de Institucionesreligiosas0.2% de las muestras.El poseedor ejerce la posesión sobre una parte menor de un predio que pertenecea una institución religiosa desde hace más de 10 años, contando con un contratode arrendamiento como prueba de su derecho, el mismo que tiene un plazo nomayor de un año. A diferencia de la tipología anterior, los contratos son renovadosoportunamente.

En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre de las InstitucionesReligiosas o excepcionalmente del tercero que transfirió la propiedad a la iglesia,vía donación. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentraindividualizado en el registro, mientras que la fábrica que aparece en RegistrosPúblicos está desactualizada al no haberse registrado las modificaciones recientesrealizadas en el predio.

El estado de conservación de la edificación es regular a pesar de tratarse, enmuchos casos, de solares antiguos, aunque se encuentra subdivididainformalmente en varias unidades de vivienda. El uso del predio es,mayoritariamente, residencial.

El poseedor ha realizado reparaciones y acondicionamientos. Estas mejoras,usualmente, han sido reconocidas por las Instituciones religiosas pero no se hanregistrado.

En esta tipología la precarización del poseedor es igualmente la carencia detítulo pues el inquilino posee una parte de predio de propiedad de InstitucionesReligiosas. (Ver gráfico 06)

EL R MACÍ

POSEEDOR INDIVIDUAL DEPARTE MENOR DEL PREDIO

DE INSTITUCIONES RELIGIOSAS

30.2%

Gráfico 06

PROBLEMAS

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�

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El arrendatario no puede adquirir la propiedad por uncontrato de Compra y Venta, pues las institucionesreligiosas no desean transferir su propiedad.Las reparaciones destinadas al mantenimiento del bienson asumidas por el arrendatario, que son realizadas demodo informal, aunque excepcionalmente se le reconoceel costo de las mejoras.El arrendador no puede adquirir por prescripciónadquisitiva pues las instituciones religiosas interrumpen elplazo mediante requerimientos del pago de la mercedconductiva.

CARACTERÍSTICAS

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Posesión sobre parte menordel bien en virtud del contratode arrendamiento conrenovaciones sucesivas.Uso mayoritariamenteresidencial.Estado de edificación regular.

Se trata de una persona natural o jurídica que posee una parte menordel predio que arrienda de instituciones religiosas

TIPOLOGÍA



Tipología 4 : Sucesión poseedora de partede predio en precariedad parcial2.4% de las muestrasEn este caso nos referimos a uno o más miembros de una sucesión que esposeedora de parte de un predio, apareciendo el causante como titular registral..Uno o más miembros de la sucesión indivisa ejercen la posesión sobre parte delpredio, destinando el resto del mismo para arrendamiento. La posesión tienemás de 20 años.

La prueba del derecho del poseedor es un documento privado o un instrumentonotarial que acredita su condición de heredero. El predio se encuentra inscrito anombre del ascendiente fallecido.

El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizadoen el registro, mientras que la fábrica que aparece en los Registros Públicos sehaya desactualizada (figura en éstos la fabrica originaria sin mención de lasalteraciones realizadas en el predio) . De otra parte se han realizado subdivisionesdentro de la edificación, para los sucesores o el alquiler a terceros.

El estado de conservación de la edificación es malo pues, en muchos casos, sonedificaciones con más de 80 años de antigüedad. El predio se encuentrasubdividido, de modo informal y utilizando diversos materiales, en unidades devivienda mínimas que son alquiladas por los miembros de la sucesión. En algunoscasos, estos inquilinos superan los 10 años de posesión ejerciendo un uso mixto(comercial y residencial) sobre el mismo.

Los poseedores de esta tipología han realizado reparaciones, refacciones,acondicionamientos y demoliciones respecto del espacio que consideran suporción alícuota como herederos. Sin embargo, los altos costos de losprocedimientos y la exigencia de acreditar su titularidad registral han impedidoque el poseedor tramite la licencia de construcción ante la Municipalidad. Enconsecuencia, las alteraciones en el predio no han sido registradas.



El poseedor tiene los siguientes problemas:

a. Inexistencia de título pues solamente uno o más miembros de la sucesiónindivisa ejercen la posesión, de parte del predio, desde hace más de 20años pero el Código Civil prohibe la prescripción entre coherederos.

b. La excesiva onerosidad de los procedimientos municipales de subdivisióne independización del predio matriz.

c. La excesiva onerosidad de los requisitos señalados por la normativamunicipal para iniciar trámites de construcción de obras privadas.

d. La excesiva onerosidad y complejidad de los procedimientos municipalesde trámites de licencia de construcción.

EL RÍMAC

SUCESIÓN POSEEDORADE PARTE DE PREDIO

EN PRECARIEDAD PARCIAL

4TIPOLOGÍA

2.4%

Gráfico 07

PROBLEMAS

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Los poseedores de la sucesión indivisa nopueden adquirir la totalidad del predio porprescripción adquisitiva de dominio porque elCódigo Civil lo impide ( entre coherederos).Reparaciones, modificaciones o subdivisionesrealizadas de manera informal.Pérdida del valor económico del predio por faltade motivación de parte de los poseedores.

CARACTERÍSTICAS

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�

�

La posesión es ejercida por unoo más miembros de la sucesiónindivisa.La posesión es sobre parte delpredio y las otras partes searriendan.EL uso es mayoritariamenteresidencial.El estado de edificación es malo.

Se trata de uno o más miembros de una sucesión indivisa que posee unaparte del predio cuyo causahabiente mediato o inmediato aparece

en el registro



Tipología 5: Sucesión indivisa poseedorade predio en precariedad parcial52% de las muestrasEsta es la tipología de poseedor en precarización más importante. Se trata deuno o más miembros de una sucesión indivisa (comunidad de herederos) queposee todo un predio que no se halla inscrito a su nombre sino al del ascendientefallecido.

El o los miembros de la sucesión indivisa ejercen la posesión sobre todo elpredio desde hace más de 20 años, contando con un documento privado o uninstrumento notarial como acreditación de su condición de heredero. Es decir,en algunas ocasiones, sus nombres no aparecen como propietarios en ningúndocumento, llegando incluso a emitirse recibos oficiales a nombre del fallecido.

En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre del causante y el lote(terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizado. Lafábrica que aparece en los Registros Públicos está desactualizada, figurando laoriginaria que no incluye las alteraciones recientes destinadas a subdividirespacios para el uso de los herederos y, excepcionalmente, para alquiler de tiendascomerciales.

Normalmente el estado de conservación de la edificación es bueno y el prediotiene un uso residencial.

El poseedor ha realizado ampliaciones, modificaciones y acondicionamientoscon el objeto de subdividir los espacios asignados a cada heredero, y lo hahecho sin tramitar licencia de construcción alguna ante la Municipalidad. Esusual que la razón de ello sea la exigencia oficial existente de concordanciaentre el titular registral y el recurrente del trámite, lo que no se da en la tipologíapor carecer el heredero de “existencia legal” ante el Municipio. Los altos costosde tramitación y un trámite ininteligible son los obstáculos para que la comunidadde herederos realice la división y partición legal de los bienes de su ascendiente.En consecuencia, las alteraciones no han sido registradas. (ver gráfico 08)



Los problemas principales del poseedor en esta tipología son :

a. La insuficiencia del título pues el poseedor, o poseedores, son herederosque no logran reunir los poderes del resto de herederos para realizar ladivisión y partición de la masa hereditaria.

b. La excesiva onerosidad de los procedimientos municipales de subdivisióne independización.

c. La excesiva onerosidad de los requisitos señalados por la normativamunicipal para iniciar trámites de construcción de obras privadas.

d. La excesiva onerosidad y complejidad de los procedimientos municipalesde trámite de licencia de obra.

EL RÍMAC

SUCESIÓN INDIVISA POSEEDORA DEPREDIO EN PRECARIEDAD PARCIAL

5TIPOLOGÍA

52%

Gráfico 08

PROBLEMAS

� Se han realizadomodificaciones yampliaciones informalesen el predio, no hanpodido ser registradas porproblemas de titularidad.

CARACTERÍSTICAS

� Sucesión indivisa, sin testamento odeclaratoria de herederos.Posesión sobre todo el inmueble.Uso mayoritariamente residencial. Estado dela edificación es bueno / regular.

�

�

Se trata de una sucesión que posee todo el predio cuyo causahabienteinmediato aparece en el registro



Tipología 6: Poseedor individual de prediocon documento privado8.9% de las muestrasSe trata de una persona natural que posee todo un predio que adquirió mediantedocumento privado a un tercero (vendedor) que aparece como titular registraldel predio y que aún no ha inscrito el cambio de titularidad en los Registros.

El poseedor individual ejerce la posesión sobre todo el predio desde hace menosde 10 años contando como prueba de su derecho posesorio con un documentoprivado o un instrumento notarial celebrado con el vendedor, quien es el titularregistral del total del predio. El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificaciónse encuentra individualizado en el registro y la fábrica registrada se encuentradesfasada pues solamente figura inscrita la fábrica originaria sin las alteracionesrecientes efectuadas en el predio.

El estado de conservación de la edificación es bueno y el uso del mismo esresidencial.

El poseedor real también ha realizado modificaciones y acondicionamientos sinlicencia de construcción ante la Municipalidad, impedido de tramitarla por losaltos costos de los procedimientos y la exigencia de acreditar su titularidadregistral. En consecuencia, las alteraciones en el predio no han sido inscritas.(vergráfico 09)

El problema de esta tipología es la precarización del derecho de posesión sobreestos predios debido a :

a. La onerosidad del procedimiento para la inscripción, en RegistrosPúblicos, de su documento privado que le transfiere la propiedad.

b. La excesiva onerosidad de los requisitos señalados por la normativamunicipal para iniciar trámites de construcción de obras privadas.

c. La excesiva onerosidad del procedimiento para la obtención de la licenciade construcción sea por obra nueva, por remodelación, ampliación, etc.

EL RÍMAC

POSEEDOR INDIVIDUALDE PREDIO CONDOCUMENTO PRIVADO

6TIPOLOGÍA

8.9%

Gráfico 09

PROBLEMAS

�

�

Falta de conocimientosde las ventajas del buenen registro.Se han realizadomodificaciones yampliaciones informalesen el predio que no hansido registradas.

CARACTERÍSTICAS

� Existe posesión sobre todo el inmueble.

Uso del predio residencial / comercial.

Estado de la edificación bueno / regular.

�

�

Se trata de una persona natural o jurídica que posee un predio que adquiriócon documento privado de quien aparece en el registro



Tipología 7: Poseedor de predio conedificación informal17.3% de las muestrasEsta es la segunda tipología de precarización en importancia cuantitativa en eldistrito. Se trata de un poseedor (persona física o una empresa) que es propietariade un predio y que tiene su derecho debidamente individualizado en el registro,ya sea sobre el terreno o sobre una antigua edificación, y que ha realizadoalteraciones sucesivas en el inmueble sin autorización del Municipio ni inscripciónregistral.

El poseedor ejerce la posesión sobre todo el predio desde hace más de 20 añosy tiene inscrita su titularidad sobre el predio en el registro. Del mismo modo, ellote (terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizadoen la partida registral respecto de sus lotes colindantes, mientras que la fábricainscrita está usualmente desactualizada, figurando en ella la fábrica originariasin incluir las alteraciones recientes realizadas en el predio.

El estado de conservación de la edificación es bueno y se trata de un prediomayoritariamente de uso residencial. Además, el poseedor ha realizado en éstemodificaciones, refacciones y acondicionamientos sin licencia de construcciónante la Municipalidad, debido a la complejidad de estos procedimientos, optandoa veces por la alternativa de la regularización posterior de las modificaciones.

El problema de esta tipología es la precarización del derecho de posesión sobreestos predios debido a:

a. La excesiva onerosidad de los requisitos señalados por la normativamunicipal para iniciar tramites de construcción de obras privadas

b. La excesiva onerosidad y complejidad de los procedimientos municipalesde trámite de licencia de obra. (Ver gráfico 10)

EL R MACÍ

POSEEDOR DE PREDIOCON EDIFICACIÓN INFORMAL

7TIPOLOGÍA

17.3%

Gráfico 10

PROBLEMAS

�

�

Construcción de obras nuevas,modificaciones o ampliaciones sintrámite de licencia ante lamunicipalidad, por ser elevadoslos costos de tramitación.Pérdida del valor económico delpredio por falta de inscripción defábrica reciente.

CARACTERÍSTICAS

� Predios de construcción recientey de gran valor comercial porcercanía a grandes mercados.Posesión sobre todo el predio.Uso residencial / comercialEstado de edificación: bueno.

�

�

�

Se trata de una persona natural o jurídica que posee un predio que tieneregistrado su derecho de propiedad pero no las modificaciones recientes



Tipología 8: Poseedor inquilino de partemenor de predio antiguo7.3% de las muestrasSe trata de una persona natural que posee una parte menor de predio antiguo encalidad de inquilino.

Este poseedor tiene efectiva posesión sobre la parte menor del predio, desdehace más de 20 años, y la prueba de su derecho posesorio es un contrato dearrendamiento caduco, de una antigüedad superior a 20 años. El predio seencuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador) con quien el poseedorsuscribió el contrato. Sin embargo, en muchos casos, este arrendatario, titularregistral del predio, ha fallecido y son uno o más miembros de la comunidad deherederos quienes se imputan la propiedad, y el cobro del arrendamiento. Es porello, que el poseedor inquilino ni paga un monto por alquiler mensualmente nihace renovaciones de contrato. Solamente cancela el monto del alquiler cuandoun heredero, quien se imputa la propiedad, le solicita el pago del alquiler y, frentea ello, el poseedor inquilino, para evitarse potenciales problemas, efectúa el pago.

El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizadoen la partida registral. La fábrica que aparece en los Registros Públicos estadesactualizada pues solo figura la fabrica originaria sin que se hayan inscrito lasmodificaciones realizadas por los herederos ni tampoco las realizadas por estosinquilinos.

El estado de conservación de la edificación es malo pues son edificaciones quesuperan los 50 años, en promedio. Además, el predio ha sido subdivididoinformalmente utilizando diversos materiales sin criterio técnico alguno. Eluso del predio es mayoritariamente residencial

Los poseedores de esta tipología han realizado modificaciones, reparaciones yacondicionamientos sin permiso de la Municipalidad no sólo por los altos costosdel procedimiento, sino por la exigencia de acreditar su titularidad registral. Estoha conllevado que las alteraciones no sean inscritas en Registros Públicos. (vergráfico 11)

De este modo, el poseedor enfrenta el principal problema de la inexistencia detítulo la mayoría de los inquilinos ejerce la posesión desde hace más de 10 años.

EL R MACÍ

POSEEDOR INQUILINO DEPARTE MENOR DE PREDIO ANTIGUO

8TIPOLOGÍA

7.3%

Gráfico 11

PROBLEMAS

�

�

�

El desfase de la cadena registral impideque exista prueba fehaciente respecto aquien tiene la calidad de propietario.El reconocimiento de la existencia de unpropietario por parte del poseedor impidela configuración de la PrescripciónAdquisitiva de dominio.Se han realizado reparaciones yacondicionamientos informales, sinautorización del propietario, que no hansido registrados.

CARACTERÍSTICAS

�

�

�

�

La posesión es sobre una parte del bien.El arrendador se atribuye la propiedad porderecho propio o por mantener vínculosfamiliares de diverso grado con el arrendadororiginario.El uso es residencial / comercial.El estado del predio es regular.

Se trata de una persona natural que posee una parte menor del predio y quereconoce su calidad de inquilino ante quien se atribuya la propiedad



Tipología 9: Sucesión o persona naturalposeedora de mala fé de parte menor depredio antiguo1.4% de las muestras.La tipología se refiere a uno o más miembros de una sucesión o simplementeuna persona física que posee una parte menor del predio y cuyo derecho provienedel dato de ser heredero de un ex inquilino, quien le transmitió la posesión. Elposeedor, sin embargo, no reconoce pago alguno a quien se autoatribuye lacondición de propietario debido a que éste tampoco se trata del arrendadororiginario, igualmente fallecido, sino de alguno de sus descendientes, quien sepresenta de modo esporádico en el inmueble reclamando el pago sin conseguirsu efectivización, entre otras cosas, por no contar con los poderes del resto desus coherederos. Lo interesante es que tanto el ascendiente como los miembrosde la sucesión actualmente poseedora, desconocieron el derecho del propietarioy dejaron de pagar el monto del alquiler.

En el registro el predio se encuentra inscrito a nombre de la persona (arrendador)con quien el ascendiente de la sucesión indivisa poseedora real, suscribió uncontrato de alquiler en un tiempo pasado. Sin embargo, en muchos casos, estearrendador, titular registral del predio, ha fallecido y son uno o más miembrosde la comunidad de herederos quien se imputa la propiedad y el cobro delarrendamiento.

El lote (terreno) sobre el que se asienta la edificación se encuentra individualizadoy la fábrica que aparece en los Registros Públicos está desfasada al no incluir lasnuevas unidades de vivienda que se han levantado informalmente ahí.

El estado de conservación de la edificación, cuya antigüedad supera los 80años, es malo y el uso del predio es residencial en su mayoría.

El titular registral (ascendiente o sus herederos) realizó en su momento obrasnuevas destinadas a subdividir el predio en unidades de vivienda, las mismasque fueron dadas en subarriendo, pero no tramitó la licencia ante la Municipalidad.Por su parte, el poseedor actual también realizó modificaciones, demoliciones y



reparaciones sin licencia de construcción por la exigencia de acreditar sutitularidad registral para iniciar el trámite de licencia de construcción.

El problema de este tipo de poseedores es esencialmente la inexistencia de títulopues el predio pertenece a un tercero que lo tiene en abandono. (ver gráfico 12)

EL R MACÍ

SUCESIÓN O PERSONANATURAL POSEEDORA DE MALA FÉ

DE PARTE MENOR DE PREDIO ANTIGUO

9TIPOLOGÍA

1.4%

Gráfico 12

PROBLEMAS

�

�

�

Alteraciones y refacciones informalesdebido a altos costos de procedimientosmunicipales.Procedimientos onerosos y engorrosospara adquirir la propiedad víaprescripción adquisitiva.El desfase de la cadena registral impideque exista prueba fehaciente respecto dequien tiene calidad de propietario.

CARACTERÍSTICAS

�

�

�

�

La posesión de una parte menor delpredio ha sido ejercida a través devarias generaciones del poseedoractual.El poseedor no reconoce el derechode propiedad de quien aparece enregistro o de las sucesiones de este.Uso mayoritariamente residencial.El estado de la edificación es malo.

Se trata de una sucesión o PN que posee una parte menor de un predio cuyocausahabiente mediato fue un ex arrendatario de quien aparece en el

registro o de la sucesión de este



Tipología 10: Predio abandonado sinidentificación del propietario0.1% de las muestrasEsta tipología hace referencia a los predios abandonados del Rímac. Son prediosque se encuentran totalmente deteriorados y vacíos y en estado ruinoso; alparecer, la mayoría de ellos se encuentran en dicha situación aproximadamentehace diez años. Se presume que la razón del abandono es debida a la existenciade problemas legales en la titularidad del predio así como al elevado costo queimplicaría demoler y edificar nuevamente, cuidando las estructuras aledañas.La titularidad de este predio es indeterminada. Al encontrarse en dicho estado,el predio no contribuye económicamente a los ingresos municipales y, además,pone en riesgo la infraestructura de predios contiguos por el peligro de derrumbe.(ver gráfico 13)

EL R MACÍ

PREDIO ABANDONADO SINIDENTIFICACIÓN

DEL PROPIETARIO

10TIPOLOGÍA

0.1%

Gráfico 13

PROBLEMAS

�

�

Predio que no contribuyeeconómicamente a lasarcas municipales.Predio que comprometede manera directa lainfraestructura de predioscontiguos.

CARACTERÍSTICAS

�

�

�

La titularidad del predio es indeterminada.

El predio se encuentra en estado ruinoso.

Abandonado, inhabilitado.

Se trata de predios abandonados


IVIVIVIVIV..... SOLSOLSOLSOLSOLUCIONESUCIONESUCIONESUCIONESUCIONESESPONTÁNEAS ALESPONTÁNEAS ALESPONTÁNEAS ALESPONTÁNEAS ALESPONTÁNEAS ALPROBLEMA DE LAPROBLEMA DE LAPROBLEMA DE LAPROBLEMA DE LAPROBLEMA DE LAPRECARIZAPRECARIZAPRECARIZAPRECARIZAPRECARIZACIÓN EN ELCIÓN EN ELCIÓN EN ELCIÓN EN ELCIÓN EN ELRÍMARÍMARÍMARÍMARÍMACCCCC

Las soluciones espontáneas son comportamientos individuales legitimados porla práctica y el consenso social que se producen al interior de los grupos sociales(esferas jurídicas) y que ordenan el comportamiento de aquellos poseedores deinmuebles que sienten la necesidad de acceder a la propiedad, permanecer enesa condición, realizar modificaciones físicas en los inmuebles para adaptar larealidad física a sus necesidades, y transferir su derecho vendiendo el inmuebleo cediéndolo a sus futuros herederos o a terceros.

Las soluciones espontáneas son modos cómo los poseedores reaccionan antelos problemas de precarización que les afecta buscando aliviarlos, paliarlos,evadirlos, corregirlos o enfrentarlos. Una especie de mecanismo espontáneo dereacción ante problemas comunes originados por los altos costos de obtenerlicencias municipales de obra, regularizar edificaciones, o conseguir ladeclaratoria de propiedad, de acuerdo a ley.

Tienen su origen en las actuaciones que cotidianamente realiza un determinadogrupo de individuos dentro de una esfera social dada, la misma que para losefectos de esta investigación se encuentra conformada por los grupos deposeedores en precarización agrupados en las distintas tipologías a lo largo delas tres zonas de investigación del distrito.

Las solucionesespontáneas

son modoscómo los

poseedoresreaccionan ante

los problemasde precarización

que les afectabuscandoaliviarlos,paliarlos,evadirlos,

corregirlos oenfrentarlos.

Capítulo

4



Ejemplo de solución espontánea:

Un poseedor en precarización tiene la necesidad de realizar modificaciones enel inmueble que posee a fin de que sus hijos mayores puedan habitar en él, y alhacerlo enfrenta obstáculos legales cuya superación es onerosa o imposible.

En este caso el poseedor ejecutará una serie de acciones dirigidas a satisfacer sunecesidad particular de acondicionamiento del espacio de su vivienda paraoptimizarlo. Lo hace sin tener en cuenta la ley escrita; realizará las modificacionesplaneadas sin tramitar la licencia de obra ante la municipalidad o INC y sinseguir los parámetros urbanísticos que la norma establece, pues los costos sonmuy altos o simplemente porque las normas le prohíben una solución legal a esanecesidad.

Ocurrirá posteriormente que la solución que el poseedor alcanzó para enfrentaresa necesidad concreta es identificada por otros poseedores que, como el primero,padecen de similar problema, provocando que estos últimos ejecuten la mismasolución simultánea y espontáneamente. Es decir, ante el surgimiento de unanecesidad individual, nace una selección espontánea entre cuantos sintieron lanecesidad del individuo que escoge los medios idóneos para ejecutar su planindividual encaminado a satisfacer su necesidad particular, proyectando dichoplan al exterior26.

La regla espontánea, aplicada así, resuelve aquellos problemas que las leyesestatales y municipales no pueden solucionar. Se convierte en norma constanteentre los poseedores que sienten que ese es el camino adecuado para conseguirun determinado objetivo, materializando un plan en un hecho (jurídico) queserá consuetudinario en la medida que la sociedad en su conjunto (los poseedores)repita la solución sucesivamente.

Las soluciones espontáneas tienen dos objetivos:

1. Dar a conocer la realidad, es decir reflejar el modo cómo los grupossociales enfrentan y reaccionan ante los problemas de precarización dela propiedad urbana originada por el desfase entre la ley y la realidad.

26 Joaquín Costa, Teoría del Hecho Jurídico. Editorial Atalaya, Buenos Aires, 1947. pag. 231.



2. Servir de insumo para el trabajo normativo oficial que pueda realizar ellegislador local a fin de resolver los problemas de precarización : “...lacostumbre, tanto como la ley, deben contestar con el establecimientoorganizado de respuestas viables en la realidad. Ambas son expresionesdel derecho... La costumbre recoge directamente las expresiones de lavida social y la ley debe recabar el nivel de legitimidad que se le exige deesa misma fuente.”27

¿Cómo se mide la solución espontánea?

No debe creerse que las soluciones espontáneas resuelven todos los problemasde precarización. No, su alcance es parcial y limitado y su importancia es altapero se limita a servir de insumo normativo y expresar la legitimidad de ciertosusos y prácticas que los grupos sociales han adoptado por consenso espontáneofrente a las necesidades impuestas por la ley y los procedimientos sobrepropiedad.

En la medida que las soluciones espontáneas constituyen normas jurídicas deaplicación dentro de los grupos que las practican y respetan, pueden ser medidas,al igual que las normas legales, utilizando determinados indicadores de eficiencianormativa. Estos indicadores contestan concretamente si dicha norma reduceo eleva costos de transacción.

En países como el Perú, donde la eficacia de las leyes es muy baja,particularmente las leyes y procedimientos relacionados con la los derechos depropiedad, los indicadores de eficiencia de la norma legal son cercanos a cero ocubren únicamente la demanda del sector formal de la economía y de la sociedad.De lo que se trata es de determinar si el Derecho espontáneo, la costumbrejurídica, o lo que en esta investigación denominamos solución espontánea, eseficiente en términos de reducir costos de transacción en las relaciones jurídicasvinculadas con el acceso, permanencia y transferencia de la propiedad.

27 Horacio Gago, Sociedad Espontánea y Derecho. Civitas Ediciones. Madrid, 2000. pag. 93.

En países como elPerú, donde laeficacia de las

leyes es muy baja,particularmente

las leyes yprocedimientos

relacionados conla los derechos de

propiedad, losindicadores deeficiencia de la

norma legal soncercanos a cero o

cubrenúnicamente lademanda del

sector formal de laeconomía y de la

sociedad.



De este modo presentaremos la Matriz Jurídica de Soluciones Espontáneas queforma parte del presente diagnóstico28 que expresa el nivel de eficiencia de lasdistintas soluciones espontáneas encontradas en el distrito. Es decir habrásoluciones espontáneas más eficientes que otras, debiendo el legislador, en eltranscurso del proceso normativo oficial, dar preferencia a aquellas quecontengan una mayor dosis de eficiencia. (ver gráfico 14)

Los indicadores de eficiencia miden:

1. El tiempo de demora de aplicación de la solución espontánea, es decircuanta rapidez la norma produce sus consecuencias jurídicas.

2. Los costos en términos económicos que implica aplicar la norma.

3. La rentabilidad de la norma, es decir el beneficio que trae consigueaplicarla.

4. Acceso a mayores oportunidades económicas. La aplicación de la normadebe permitir al individuo acceder a nuevos mercados, permitirle tenerdiferentes opciones de movilidad en diferentes mercados.

5. Eficacia social e institucional, es decir que la norma aplicada goce devalidez ante la sociedad y las instituciones de gobierno.

6. Accesibilidad pública. La norma debe ser conocida por todos aquellosque potencialmente pueden aplicarla. Si no es de conocimiento general,no es norma jurídica.

7. Fomento de la seguridad jurídica. Los individuos deben tener laposibilidad de predecir las consecuencias jurídicas de la aplicación de lanorma.

28 Instrumento destinado a facilitar la valoración de las costumbres jurídicas, normas extralegalesy Derecho espontáneo en general. Fue diseñado dentro del Proyecto sobre “Mayor eficiencia delDerecho Espontaneo”, con el que el Profesor Horacio Gago ganó en 2004 el concurso deProyectos de investigación de la Dirección Académica de Investigación de la Pontificia UniversidadCatólica del Perú en el área de Derecho.



8. Si incentiva el conflicto. Una norma que promueva el conflicto serámenos eficiente que aquella que lo elimine solucionando necesidadesconcretas de los individuos.

9. Si promueve el asociacionismo entre individuos, lo que tiene impactoen la definición de mayor o menor cuotas de capital social, factorimprescindible para el adecuado funcionamiento de un orden jurídico.

10. Si diversifica el riesgo, esto es, si la norma eleva o disminuye laposibilidad de que quien la aplica vea el patrimonio de su familia mas omenos protegido.

11. Si es una norma trascendente, es decir su capacidad de regir fuera delgrupo local donde surgió a donde fue incorporada. Este es un indicadormuy importante porque revela la fortaleza de la norma y su versatilidadpara adaptarse a grupos y lugares distintos.

DESCRIPCIÓN REGISTRO ANTIGÜEDAD ORIGEN CONFLICTO/SOLUCION

TIEMPO DE APLICACIÓN COSTOS RENTABILIDAD ACCESO MAYORES

OPORT. EFICACIA ACCESIBILIDADFOMENTA

SEGURIDAD JURIDICA

DESINCENTIVA CONFLICTO

DIVERSIFICA EL RIESGO

INCENTIVA ASOCIACIONISMO

TRASCENDENCIA DE LA NORMA TOTAL

Personas naturales se agrupan en asociaciones con la

finalidad de adquirir la propiedad de un predio en el cual

poseen una parte independiente, como casa habitación para

asignar dichos espacios a cada uno de los adquirientes.

Actas Mayor a 10 años LocalVecino notable / Presidente de

Junta3 5 3 3 4 4 4 5 4 5 4 44

Los coherederos, mediante acuerdo de voluntades, realizan la

división, independización y adjudicación de partes del

inmueble que habitan de manera que cada uno de ellos ocupe

una unidad determinada y de uso exclusivo.

Memoria Oral Mayor a 10 años Local Poder Judicial 3 3 5 4 4 4 5 5 4 5 5 47

Un morador antiguo de una casa traspasa la posesión del

inmueble de propiedad de la beneficencia o de un tercero

particular, a través de un simple acto fáctico de permitir el

uso. Luego se retira y deja al nuevo poseedor en pleno

ejercicio de la posesión.

Memoria Oral Mayor a 10 años Local Beneficencia 0 3 4 4 1 3 4 3 2 1 0 25

El poseedor que no es propietario del inmueble obtiene el

cambio de titularidad en los documentos de pago de arbitrios

municipales.

Memoria Oral Menor a 10 años Local Poder Judicial 5 3 4 4 5 3 4 5 3 3 3 42

Los poseedores de parte de un inmueble individualizan dicho

espacio para su uso exclusivo, subdividiendo el bien mediante

el bloqueo de vías de acceso y construyendo obras que

permitan su independización.

Memoria Oral Mayor a 10 años Local Municipalidad 3 3 5 5 4 4 4 3 4 4 4 43

Las modificaciones que requieran ejecutarse en un

inmueble se realizan sobre la base del esquema de

autoconstrucción, sin contar con autorización municipal.


La información presentada en el proyecto de obra será

modificada, sin comunicación de tal hecho a la autoridad

municipal, si tales variaciones se ajustan a las necesidades

y requerimientos de la obra.


El poseedor de inmueble afectado por la declaración de

monumentalidad por parte del INC, realiza alteraciones

internas con la finalidad de conservar el bien y proteger su

seguridad personal.

Memoria Oral Mayor a 30 años Local INC 5 5 4 4 5 4 4 5 3 4 4 47

EN

AJE

NA

CIÓ

N

El padre transfiere en vida la propiedad de un inmueble a

sus descendientes sin que éstos paguen en la realidad

nada a cambio (simulación de compraventa).

Memoria Oral Mayor a 10 años Local Poder Judicial 3 5 5 4 4 4 5 3 4 3 4 44

0 - 15 Escasamente eficiente

16 - 30 Moderadamente eficiente

31 - 45 Altamente eficiente

46 - 55 Completamente eficiente

GRAFICO 14

EL RÍMAC

EL RÍMAC

CARACTERÍSTICAS NORMATIVAS

MATRIZ JURÍDICA DE EFICIENCIA DE SOLUCIONES ESPONTÁNEAS

INDICADORES DE EFICIENCIA

CUADRO DE EFICIENCIA

AC

CE

SO

MO

DIF

ICA

CIÓ

N

SOLU

CION

ES E

SPON

TÁNE

AS

PE

RM

AN

EN

CIA



4.1 Solución espontánea 1(regla para entrar en posesión)

Personas naturales se agrupan en asociaciones con la finalidad de adquirir

la propiedad de un predio en el cual poseen una parte independiente,

como casa habitación para asignar dichos espacios a cada uno de los

adquirientes.

Se presenta en Av. Francisco Pizarro en las cuadras 5, 6, 7 y 8.

Descripción

Los inquilinos de antiguas quintas, callejones y casonas del distrito vienenhabitando estos inmuebles por más de treinta años. La mayor parte de estosindividuos ya no tiene la calidad de inquilinos, puesto que en la actualidad ydesde hace aproximadamente veinte años, el vínculo contractual ha desaparecido,el propietario no cobra la renta y ellos se sienten propietarios del inmueble queocupan.

En ese sentido, buscan adquirir la propiedad de dichos inmuebles. Para llegar aese objetivo, los poseedores se agrupan en asociaciones con el objeto de serdeclarados propietarios del inmueble y luego adjudicarse la parte del predio queocupan.

La aplicación de esta norma espontánea conseguiría ser rentable si la asociaciónse adjudica la propiedad del predio y si seguidamente se constituye comopropietarios a cada uno de sus miembros.

A pesar de constituir un camino adecuado para conseguir la propiedad, desdeque se viene aplicando la norma aún no se ha conseguido la declaración de talesasociaciones como propietarias de los inmuebles.

Características normativas.-

1. Esta solución consta en las actas de constitución de las asociaciones.

2. La práctica es medianamente antigua, aplicándose entre diez y treintaaños atrás.



3. La regla bajo análisis ha tenido su origen en la repetición de la misma encada quinta o casona donde se han formado asociaciones de vivienda.

4. Los conflictos que se suscitan en su aplicación son resueltos por el vecinomás notable del predio, el más activo quien muchas veces será elpresidente de la asociación.

5. La presidencia de la asociación es quien vela por la cohesión de la mismaque permitirá llegar al objetivo trazado: la propiedad del inmueble.

Indicadores de eficiencia .-

1. La aplicación de esta norma es de mediana demora, lo que implica laformación de consensos para tomar la decisión de asociarse, elegir a susrepresentantes y formalizar su constitución.

2. La aplicación de esta solución implicabajos costos. Cada poseedor de unaunidad de vivienda al interior delpredio, podría iniciar un procesojudicial de prescipción adquisitiva dedominio; sin embargo, esta salidaresulta siendo onerosa y muy lenta,sobre todo teniendo en cuenta que losposeedores de estos inmuebles nocuentan con suficientes recursoseconómicos para afrontar los costos de un proceso de esta naturaleza,sienten que asociarse, agruparse en un ente que represente el interéscolectivo de acceso a la propiedad del espacio que ocupan, les permitiráalcanzar dicho objetivo de una manera más rápida y eficiente.

3. En esa medida, la aplicación de esta solución resulta siendo rentable oproductiva porque beneficia a poseedores que individualmente nopodrían tener la misma fuerza para que el gobierno local y la comunidaden general se entere que en este distrito existen inmuebles que “carecen”de dueño, que en ellos viven familias desde hace más de veinte añosquienes los habitan como si fueran verdaderos propietarios.

Los poseedores formanasociaciones de vivienda

para adquirir lapropiedad del inmueble queocupan hace más de treinta

años.



4. Esta solución es aplicada por muchos poseedores de inmuebles de estascaracterísticas. Así, socialmente es eficaz ya que poseedores de estascaracterísticas y la comunidad en general siente que dicha salida lespermitirá en algún momento adquirir la propiedad de sus viviendas.

5. Aunque nuestra legislación no contempla la posibilidad de que unapersona jurídica pueda adquirir la propiedad mediante la prescripciónadquisitiva de dominio, la solución espontánea bajo análisis hatrascendido significativamente tanto en el Rímac histórico como en elantiguo.

Análisis de eficiencia de la solución.-

En la matriz de eficiencia podemos apreciar que esta solución alcanza 44 puntos,

cifra que califica a la norma como altamente eficiente según la escala de eficiencia,

lo que determina que en una propuesta normativa resulte siendo recomendable

en razón de sus bajos costos de aplicación, incentivo del asociacionismo y

eliminación del conflicto.




Los coherederos, mediante acuerdo de voluntades, realizan la división,

independización y adjudicación de partes del inmueble que habitan de

manera que cada uno de ellos ocupe una unidad determinada y de uso

exclusivo.

Se presenta en Jr. Cajamarca (2), Jr. Chiclayo (2 y 3), Calle Lorenzo Encalada (1, 2y 3), Calle Real Audiencia (6), Calle Los Molinos (6), Calle Ricardo Bentín (6 y 7)

Descripción.-

Es común encontrar en El Rímac histórico y antiguo grandes casonas de unaantigüedad de cien años aproximadamente. Muchas de ellas son ocupadas, enparte o en todo, por herederos de los originales propietarios.

Del mismo modo, en el Rímac moderno encontramos predios que han sidosubdivididos de tal manera que cada heredero ocupa un área determinada delinmueble como un piso entero o una serie de habitaciones perfectamentedeterminadas.

La necesidad de contar con una vivienda propia lleva a estos herederos a realizarla división y partición física del inmueble, de modo que cada uno de ellos cuentecon un “espacio propio” e individualizado, independiente de la posesión delotro coheredero.

Esta división y partición del inmueble serealiza bajo criterios de “equidad”, demodo que la repartición entre losherederos sea justa y como lo hubieraquerido su causante. Estos criterios noguardan relación con lo establecido enla norma escrita, la cual no permite queestos individuos disponer del bien demanera eficiente.

Coherederos se adjudicanpartes individuales de unpredio, mediante acuerdo

de voluntades.




1. Esta solución se encuentra registrada en la memoria de los sujetos. Estosentienden que dividir físicamente y repartirse las unidadesindividualizadas es la forma que naturalmente y lógicamente una herenciadebe prorratearse entre ellos.

2. Se trata de una norma espontánea que viene aplicándose hace más dediez años.

Indicadores de eficiencia.-

1. Aplicar esta solución no es un trámite corto, implica emplear un medianotiempo, puesto que, en la realidad los herederos suelen ocupar, pordecisión unilateral, ciertas áreas del inmueble, decisión que seráconvalidada –luego de una etapa de “negociaciones”– con los otrosherederos.

2. Los costos de aplicación (las consecuencias de tomar esta decisiónespontánea) pueden ser altos, en la medida en que al final de ella no seconsigue otorgar a cada poseedor la propiedad sobre el espacio ocupado.Generalmente lo que se obtiene es el cambio de titularidad en los registrosmunicipales sobre todo el predio a nombre de la sucesión, aunquemuchas veces la propiedad se mantiene a nombre del causante (yafallecido).

3. El valor de la vivienda crece. La regla espontánea permite que elcoheredero le pueda dar un uso económico al espacio asignado,arrendándolo como vivienda o negocio, etc. Así, le permite acceder amayores oportunidades económicas.

4. La eficacia de la regla existe. Ésta cumple su fin esencial: asignar a cadaheredero la parte que le corresponde para que pueda utilizarla de acuerdoa sus intereses económicos.




La matriz de eficiencia presenta para esta solución 47 puntos, lo que la calificacomo una norma completamente eficiente, esto permite que sea altamenterecomendable en una propuesta normativa.

La solución alcanza esta puntuación porque resulta ser altamente rentable,incentiva el asociacionismo, elimina el conflicto y en menor medida permite elacceso a mayores oportunidades económicas.




Un morador antiguo de una casa traspasa la posesión del inmueble de

propiedad de la beneficencia o de un tercero particular, a través de un

simple acto fáctico de permitir el uso. Luego se retira y deja al nuevo

poseedor en pleno ejercicio de la posesión.

Se presenta en Jr. Ayabaca (4), Jr. Cajamarca (1,2, 4 y 5), Calle Camaroneros (4),Jr. Casma (1), Jr. Chiclayo (2, 3 y 5), Jr. Chira (1, 2, 3 y 4) y Jr. Virú (1 y 2).

Descripción.-

Los poseedores de inmuebles de propiedad de la Beneficencia Pública y departiculares suelen transferir esta posesión a otros individuos (familiares oamigos) con el fin de que estos aprovechen el inmueble para un uso residencialo comercial.

Sin embargo, se presupone que los terceros propietarios hayan dejado de ejercercualquier tipo de dominio sobre el bien, es decir, que no manifiestenadministración alguna sobre el mismo. Esto se da generalmente en inmueblessubdivididos y arrendados.

Caso particular es el de la Beneficencia Pública que no ejerce un control overificación de la persona que ocupa el bien asignado, situación que favoreceestos “traspasos de posesión” sin mayor problema.

Poseedor original de un inmueble de laBeneficencia Pública traspasa la

posesión a un tercero.




1. Esta solución se encuentra registrada en la memoria de los individuos,en aquellos acuerdos verbales que transfieren la posesión del bien.

2. La aplicación de esta regla espontánea es antigua, tiene más de treintaaños. Los traspasos de posesión se han realizado de generación engeneración (de padres a hijos, de tíos a sobrinos, etc.), o entre amigos.


1. El tiempo que demanda la aplicación de esta solución espontánea eslargo, debido a que el poseedor primigenio debe desocupar el inmueble,lo cual implica que el predio esté deshabitado. Luego se inician lastratativas para que un nuevo ocupante posea el bien.

2. Su aplicación no supone un alto costo debido a que el nuevo poseedorno pagará monto alguno para poseer el bien, salvo cumplir con lasobligaciones frente a la beneficencia y pagar los servicios públicos.

3. La aplicación de esta regla es rentable porque permite a los poseedoresaprovechar un bien inmueble que de otra manera hubiera sidoabandonado.


Como se aprecia en la matriz de eficiencia esta regla presenta 25 puntos, por loque se la considera como una norma moderadamente eficiente. Así, la soluciónpuede ser recomendable en una propuesta normativa, para ello se debe ponerespecial atención en los indicadores de eficiencia que han alcanzado mayorpuntaje, los que en este caso son permitir el acceso a mayores oportunidadeseconómicas y fomentar la seguridad jurídica.



4.4 Solución espontánea 4(regla para permanecer en laposesión)

El poseedor que no es propietario del inmueble obtiene el cambio de

titularidad en los documentos de pago de arbitrios municipales.

Se presenta en Jr. Trujillo (4 y 5), Av. Pizarro (1 y 2), Jr. Chiclayo (5) y Jr. Yutay(1).

Descripción.-

Los poseedores de parte de inmuebles del Rímac antiguo e histórico (casonas,quintas y callejones) buscan afianzar la posesión del bien que ocupan. Ellosdesean ser propietarios de la casa en la cual viven hace más de veinte años.Entienden que, si el propietario o sus herederos se han desentendido de supredio, es porque no les interesa mantenerla. Por ello, el uso continuo del bien yla inversión realizada para su mantenimiento físico son factores que los motivana realizar gestiones para que la autoridad municipal los reconozca como

poseedores efectivos. Todoesto con miras a conseguircertificados posesorios.

Una prueba fehaciente delejercicio efectivo de laposesión del inmueble es latitularidad de los arbitriosmunicipales. Sólo quien viveen el predio le interesaobtener dicha titularidad.

Poseedores obtienen cambio de titularidad de arbitrios y conello acceden a servicios públicos independientes.




1. Esta solución se encuentra registrada en la memoria de los individuos.Ellos consideran que obtener un documento que demuestre que sonellos quienes viven y mantienen el inmueble hace más fuerte su derechoposesorio.

2. La solución tiene un antigüedad menor a diez años.


1. La solución se aplica sin demora. La autoridad municipal realiza el cambiode titularidad en los arbitrios municipales sin demora alguna, bastandola decisión del poseedor de iniciar el trámite respectivo.

2. El costo de aplicación de la regla es medianamente alto, constituyendopartes de dicho costo la tasa, el tiempo de espera, movilidad al municipio,etc.

3. Obtener la titularidad de los arbitrios permite contar con una pruebaque demuestra la posesión del inmueble para obtener un certificadoposesorio o iniciar la demanda de prescripción adquisitiva de dominio.Es decir, la regla es medianamente eficaz en la búsqueda de seguridadposesoria.

4. En ese sentido, permite iniciar los primeros pasos para conseguir ladeclaración de prescripción adquisitiva de dominio.


En este caso la matriz de eficiencia presenta 42 puntos, lo que determina que lasolución sea calificada como altamente eficiente. La norma muestra altos valoresen los indicadores de eficiencia que corresponden a bajos costos de aplicaciónde la solución, eficacia de la norma y eliminación del conflicto.

En ese sentido, la solución analizada es altamente recomendable en una propuestanormativa.



4.54.54.54.54.5 Solución espontánea 5Solución espontánea 5Solución espontánea 5Solución espontánea 5Solución espontánea 5(regla para permanecer en laposesión)

Los poseedores de parte de un inmueble individualizan dicho espacio

para su uso exclusivo, subdividiendo el bien mediante el bloqueo de vías

de acceso y construyendo obras que permitan su independización.

Se presenta en Av. Pizarro (1, 2, 3 y 4), Jr. Chiclayo (4 y 5), Jr. Trujillo (1, 2, 3 y4), Jr. Hualgayoc (1) y Jr. Yutay (1).

Descripción.-

Como ya indicamos, los coherederos y otos poseedores de casonas y quintasocupan espacios menores del inmueble, por ello buscan individualizarlos parasu uso exclusivo. Y una manera de mantener la posesión del lugar que ocupan esbloqueando vías de acceso, tapiando pasillos, clausurando puertas y ventanas yconstruyendo entradas independientes como escaleras o puertas.

Estas obras se realizan con diversos materiales sean éstos frágiles o permanentes,pero tienen que demostrar que quien las realiza lo hace en ejercicio de su derechode posesión, con legitimidad.

Poseedor individualiza su espacioexclusivo, bloquenado accesos comunes.




1. El registro de esta solución es oral, se encuentra en la memoria de losindividuos.

2. Su aplicación es medianamente antigua, entre diez y treinta años.


1. La regla se aplica con cierta demora pues el poseedor individualiza susespacio progresivamente, durante algunos años.

2. Los costos de aplicación son bajos en la medida que el poseedor decideque espacios del inmueble aprovechará para darle un uso comercial o devivienda. Comúnmente estas subdivisiones son ejecutadas utilizandomaterial noble y realizadas por maestros de obra quien sigue lasinstrucciones o “diseño” de obra del propio poseedor.

3. Permite la permanecía. La ejecución de actos sobre el espacioindividualizado independiza al poseedor, le da el uso que necesita, yasea vivienda o comercio.

4. Así, permite que los poseedores accedan a mayores oportunidadeseconómicas, permitiéndoles establecer un negocio, arrendar el espacioindividualizado o simplemente vivir en un ambiente “propio”, privado,independiente del resto de poseedores.


En el caso de esta solución espontánea, la matriz la presenta con 43 puntos, losque determinan que ella sea calificada como una norma altamente eficiente. Sueficiencia se caracteriza por ser altamente rentable y permitir el acceso a mayoresoportunidades económicas.

Por ello, en una propuesta normativa esta solución debe ser consideradarecomendable.



4.6 Solución espontánea 6(regla para modificar físicamente elinmueble)

Las modificaciones que requieran ejecutarse en un inmueble se realizan

sobre la base del esquema de autoconstrucción, sin contar con

autorización municipal.

Se presenta en Urb. La Florida, Calle Esteban Salmón, Calle Real Audiencia yCalle Ricardo Bentín.

Descripción.-

La autoconstrucción ha sido la solución más frecuente utilizada por los individuospara enfrentar el problema de los elevados costos de tramitación y la burocraciade la administración pública.

Los poseedores necesitan realizar modificaciones o ampliaciones en los inmueblesde modo inmediato. El trámite de obtención de licencia de construcción excedeen demasía este periodo, por lo tanto, los administrados prefieren omitir dichotrámite para que, con posterioridad, realicen la regularización de la construcción.

Es común encontrar en la municipalidad trámites truncos o abandonados deproyectos de obra que, en la realidad sí se han llevado a cabo.

Autocontrucción (sin licencia)




1. Esta regla se encuentra registrada en la mente de las personas. Sobretodo teniendo en cuenta que un grupo de ellas ha tenido que afrontar lalarga espera que implica el trámite por lo cual han decidido abandonarsu tramitación y construir sin licencia.

2. Es medianamente antigua, entre diez y treinta años. Encontramos quelos inmuebles están registrados como terreno o sólo la fábrica de unpiso y en la realidad se constata la construcción de varios niveles cuyaantigüedad es de más de diez años.


1. La aplicación de esta solución es inmediata, con la sola decisión delposeedor de ejecutar las modificaciones bajo el esquema deautoconstrucción y evitar el trámite de obtención de licencia de obra.

2. Los costos de aplicación de esta solución son bajos en la medida que elposeedor decide autoconstruir. Lo que implica dejar de lado elcumplimiento de parámetros urbanísticos establecidos en la normaescrita y diseñar la obra de acuerdo a las necesidades de aprovechamientode espacio requeridas por el poseedor.

3. La solución resulta siendo eficaz puesto que la obra que el poseedornecesita realizar no requerirá de la dilatación temporal que supone eltrámite administrativo municipal.


Como apreciamos en la matriz de eficiencia esta solución presenta 47 puntos,esto permite considerarla como una norma completamente eficiente. Sus bajoscostos de aplicación, corto tiempo de aplicación, eficacia y eliminación delconflicto determinan que en una propuesta normativa deba ser consideradaaltamente recomendable.



4.7 Solución espontánea 7(regla para modificar físicamente elinmueble)

La información presentada en el proyecto de obra será modificada, sin

comunicación de tal hecho a la autoridad municipal, si tales variaciones

se ajustan a las necesidades y requerimientos de la obra.

Se presenta en Calle Las Tapadas (1), Pasaje Neptuno (1), Calle San Lucas (2) yJr. Chiclayo (6).

Descripción

Esta es otra solución que se asemeja al caso anterior. En este caso no estamosfrente a la ineficiencia de una institución sino de una norma. Los parámetrosestablecidos en las leyes y reglamentos no se ajustan a los requerimientos de lafutura obra, en consecuencia, para obtener la licencia de obra respectiva sepresenta información, medidas y parámetros establecidos en la ley municipal,pero en los hechos se realiza la obra con otros criterios. Dicha informaciónnunca es comunicada a la autoridad municipal.

Entonces, el distrito presenta construcciones que cuentan con licencia de obrapero no cumplen con lo establecido en las normas de la materia.

Este plano contempla espacios libres que ya no existen por haberse utilizado para otros fines.



Características normativas

1. Esta regla se encuentra registrada en la memoria de aquellas personasque saben que un proyecto de obra no será aprobado en tanto no cumplacon cada requisito contenido en la normatividad vigente.

2. Su aplicación es medianamente antigua, entre diez y treinta años.

Indicadores de eficiencia

1. La aplicación de esta solución implica una relativa demora, el tiemponecesario para elaborar el “proyecto real” y el “ideal”, es decir aquel quesegún la ley es el correcto y puede ser aprobado por la autoridadmunicipal.

2. Aunque esta solución implique la satisfacción de los requerimientos delconstructor, resulta ser muy costosa porque incurre en un doble gastoen la elaboración de dos proyectos de obra: uno real y otro ideal, loscuales deben ser elaborados por arquitectos o ingenieros. A fin de cuentasse trata de llevar dos proyectos paralelos que deben atenderse en cadauno de sus ámbitos: la obra misma y la municipalidad.

3. A pesar de ello, el constructor considera que tomar esta solución es laindicada para llevarla adelante la ejecución de su obra, la ley no se lopermite.


Apreciamos que en la matriz de eficiencia jurídica esta solución presenta 30puntos, que en la escala de eficiencia significa que nos encontramos ante unanorma moderadamente eficiente, la que en una propuesta normativa debe serconsiderada relativamente recomendable.

La matriz nos muestra una solución rentable que permite un fácil acceso a mayoresoportunidades económicas pero, su aplicación resulta siendo muy costosa locual le resta eficacia y potencialidad para diversificar riesgos.



4.8 Solución espontánea 8(regla para modificar físicamenteel inmueble)

El poseedor de inmueble afectado por la declaración de monumentalidad

por parte del INC, realiza alteraciones internas con la finalidad de

conservar el bien y proteger su seguridad personal.

Descripción.-

Las normas del INC limitan el derecho de propiedad de los inmuebles declaradosmonumentos históricos. Ellas impiden que sobre dichos inmuebles se realicenmodificaciones o alteraciones e indican que cualquier obra que se necesite realizardebe contar con su aprobación. Sin embargo, esta limitación no ha sido obstáculopara que los poseedores realicen obras que muchas veces están dirigidas a laconservación del bien y la protección de su seguridad personal de sus poseedores,puesto que deben demoler paredes o algunas piezas del inmueble para evitarderrumbes.

En otros supuestos, las modificaciones se realizan según las necesidadeshabitacionales de los poseedores como implementar servicios higiénicos, levantarmuros, cercos, etc.


1. Esta solución espontánea seencuentra en la memoria de losindividuos. Al igual que en loscasos de autoconstrucción, losposeedores evitan incurrir engastos administrativos y largasesperas en los procedimientosmunicipales.

Parte de inmueble (monumentohistórico) modificado por su poseedor.



2. La aplicación de esta solución es muy antigua. La propia antigüedad deestos predios (cien años en promedio) ha requerido de la ejecución deactos de conservación y mantenimiento que permitan mantener elinmueble de pie.


1. La aplicación de esta solución es inmediata, con la sola decisión delposeedor de ejecutar las modificaciones bajo el esquema deautoconstrucción y evitar el trámite de obtención de licencia de obra yautorización del INC.

2. Los costos de aplicación de esta solución son bajos en la medida que elposeedor decide autoconstruir. Lo que implica dejar de lado elcumplimiento de parámetros urbanísticos establecidos en la normaescrita y diseñar la obra de acuerdo a las necesidades de aprovechamientode espacio y evitar el desplome del inmueble.

3. La solución resulta siendo eficaz puesto que la obra que el poseedornecesita realizar no requerirá de la dilatación temporal que supone eltrámite administrativo municipal y ante el INC. Los poseedores realizanlas acciones consecuentes para mantener el inmueble al menos encondiciones habitables, aunque no faltan casos en que han realizadomodificaciones sustanciales en el predio para fines comerciales, situaciónque será sancionada por el INC.

Análisis de eficiencia.-

Como podemos observar en la matriz de eficiencia la presente solución presenta47 puntos en la escala de eficiencia jurídica, catalogándola como una reglacompletamente eficiente en función a su corto tiempo de aplicación, a los bajoscostos en los que deben incurrir los individuos al aplicarla. Asimismo, es unanorma que goza de plena validez social y elimina el conflicto.

En consecuencia, esta solución debe ser altamente recomendable en unapropuesta normativa.



4.9 Solución espontánea 9(regla para la enajenación del bien)

El padre transfiere en vida la propiedad de un inmueble a sus

descendientes sin que éstos paguen en la realidad nada a cambio

(simulación de compraventa).

Descripción.-

Los padres suelen repartir su patrimonio, en vida, entre sus herederos. Así, lestransfieren mediante contratos simulados, la propiedad de bienes inmuebles.Por ejemplo, si tienen tres hijos y cuentan con una casa o edificio de tres pisos letransfieren un piso a cada uno. Esta es una solución vista en la zona del Rímacmoderno.

Este contrato supone la transferencia de la propiedad sin que los hijos adquirientesestén obligados a entregar a su padre el precio del bien. La solución busca quelos herederos, luego de muerte de su causante, eviten afrontar los engorrosostrámites de la división y partición de la masa hereditaria o la declaración de lasucesión intestada.


1. La solución consta en la memoria de los individuos. Estos sujetosnecesitan un mecanismo que les permita adjudicar a cada heredero loque le correspondería luego de su muerte, buscan certeza “antes detiempo”. Así, la elaboraciónde un testamento no lesbasta. El uso efectivo delbien transferido por partedel heredero es el objetivo.

Transferencia de inmueble del padre auno de sus hijos.



2. Su aplicación es medianamente antigua. En los últimos veinte añosaproximadamente, padres e hijos vienen celebrando contratos con estascaracterísticas, motivados por las enormes complicaciones legales paradistribuir la herencia conforme a las normas legales existentes. De hechohan observado la experiencia de terceros que han seguido el problemáticocamino para repartir la herencia del causante.


1. Esta solución se aplica con moderada demora, puesto que el padre y loshijos debe tomar el acuerdo sobre el bien y el heredero al que se letransferirá la propiedad.

2. Los costos que implica la aplicación de la solución son bajos porqueevitara que en el futuro, ante la muerte del causante, que los herederosrealicen los tramites de sucesión intestada, división y partición de laherencia.

3. Es una solución eficaz para padres e hijos, dado que evita futurosconflictos entre herederos al momento de dividir y repartir el patrimoniode los padres. Cumple con su finalidad: dar a cada heredero lo que lecorrespondería luego de la muerte de su causante.

4. Permite que los herederos aumenten su patrimonio personal, lo cual lespermitirá incursionar en nuevos mercados. Es común encontrar que losinmuebles transferidos son utilizados con fines comerciales comoarrendamientos para vivienda o negocios.

Análisis de eficiencia.-

Esta solución presenta 44 puntos en la matriz de eficiencia jurídica, constituyendouna norma altamente eficiente que supone incurrir en bajos costos para seraplicada, fomenta la seguridad jurídica y genera rentabilidad para quienes laaplican. Por otro lado, permite en un alto porcentaje acceder a mayoresoportunidades económicas, tiene eficacia social y capacidad de ser conocidapor sus potenciales aplicadores. Así, es una solución recomendable en unapropuesta normativa.


VVVVV..... PRPRPRPRPROCEDIMIENTOCEDIMIENTOCEDIMIENTOCEDIMIENTOCEDIMIENTOS SOBREOS SOBREOS SOBREOS SOBREOS SOBREPRPRPRPRPROPIEDOPIEDOPIEDOPIEDOPIEDAD EN EL RIMAAD EN EL RIMAAD EN EL RIMAAD EN EL RIMAAD EN EL RIMACCCCC

El objeto de este análisis es descubrir los obstáculos que aparecen en sutramitación con la finalidad de graficar nítidamente donde se concentran loscuellos de botella que, en la práctica, se dan en procedimientos sobre propiedada causa de la actual legislación y los desórdenes institucionales existentes. Esteconocimiento es uno de los insumos principales de la reforma legal que sepropondrá posteriormente.

En el distrito los obstáculos antes y durante los procedimientos son de diversaíndole. Al interior del Municipio las relaciones institucionales son pobres, losplazos legales no se cumplen, las demoras entre departamento y departamentoocasionan que los costos aumenten y que el tiempo se duplique al momento derealizar el trámite de la licencia. Muchas veces estas demoras desincentiva alusuario a realizar los trámites. Por otro lado, la falta de recursos ocasiona retrasose inconvenientes en el procedimiento y la carencia de adecuadas herramientastécnicas (redes, bases de datos organizadas) impacta directamente en la calidaddel servicio y del resultado. Debe anotarse además que las oficinas adolecencon frecuencia de serias deficiencias logísticas: falta de luz, material de escritorio,una red de PCs, espacio para archivar los documentos, etc.

Es importante anotar que en los casos referidos al Rímac histórico se observaduplicidad de trabajo por parte de dos comisiones evaluadoras: la del Municipiodistrital y la de Lima. Muchas veces las inspecciones oculares que realiza elverificador de El Rímac, para emitir la pre-calificación que luego se entregará a

Capítulo

5

Al interior delMunicipio las

relacionesinstitucionales

son pobres, losplazos legales no

se cumplen, lasdemoras entre

departamento ydepartamento

ocasionan quelos costos

aumenten y queel tiempo seduplique al

momento derealizar el trámite

de la licencia.



la comisión especial de Lima, es vuelta a hacer por parte de ésta bajo el supuestode que no considera que la inspección realizada por el técnico del Rímac seencuentre bien hecha.

Además, uno de los problemas a destacar se refiere a que El Rímac no cuentacon un TUPA actualizado, lo que ocasiona que no exista concordancia con lasnormas actuales que rigen la construcción. En el Municipio no existe tampocoun sistema de notificación eficiente. El interesado tiene que averiguarpersonalmente en la Dirección de Desarrollo Urbano cada cierto tiempo sobreel estado de su procedimiento. Suele darse que no se entere si debe subsanarobservaciones o si su licencia ya esta otorgada.

La falta de personal para la realización de la inspección ocular también generaun retraso ya que es la propia jefa de obras la que tiene que realizar la inspecciónlo que genera que la inspección no se produzca rápidamente.

Los seis procedimientos estudiados en El Rímac son:

1. Anteproyecto en consulta.

2. Licencia de construcción para cerco de fachada en un inmueble declaradomonumento histórico.

3. Regularización de ampliación en inmueble.

4. Certificado de finalización de obra.

5. Licencia de obra nueva.

6. Licencia para demoler.

Para el estudio de estos procedimientos se entrevistó a los poseedores que hanrealizado trámites en el Municipio, a funcionarios municipales en El Rimac yLima, así como a representantes de la Beneficencia Pública de Lima y del InstitutoNacional de Cultura. Igualmente se estudió 180 expedientes relacionados conlos seis tipos de procedimientos indicados.



Las personas entrevistadas fueron de los siguientes tipos:

(i) Personas que han realizado algún procedimiento de licencia de obra.

(ii) Personas que han construido pero que no iniciaron ningúnprocedimiento.

(iii) Personas que han construido y que empezaron el procedimiento, peroque lo abandonaron por diversos motivos.

Dentro del Municipio se entrevistó a:

(ii) Alcalde del distrito,

(iii) Jefe de tramite documentario,

(iv) Director de desarrollo urbano,

(v) Jefa de obras privadas,

(vi) Asistente de la dirección de desarrollo urbano,

(vii) Secretaria de la jefatura de obras privadas,

(viii)Técnicos de la jefatura de obras privadas.

En la Municipalidad de Lima Metropolitana se entrevistó al Secretario técnicode Comisión Técnica especial de Licencias de Construcción para el CentroHistórico y Cercado de Lima. También se entrevistó a funcionarios de labeneficencia, intermediarios privados, abogados y arquitectos.

Las entrevistas realizadas en el distrito fueron el punto de partida para determinarel tipo de expedientes a analizar. Tras la lectura de diversos se corroboró larelevancia de los procedimientos identificados y comprobó que se trataba de losmás solicitados en el distrito.



5.1 Resumen del Procedimiento deAnteproyecto en consulta

Este procedimiento tiene por finalidad que, previamente al trámite de licenciade obra, el interesado obtenga una apreciación oficial sobre las característicastécnicas y legales de su anteproyecto, de modo que pueda subsanar con antelaciónposibles observaciones que formule el Municipio.

Su tramitación se realiza ante la comisión de arquitectura y si bien es cierto esopcional suele ser muy importante porque permitir iniciar rápidamente laconstrucción, con la sola aprobación del anteproyecto. Además facilita laobtención de la licencia definitiva. (Ver gráfico 15)

Los agentes involucrados antes del procedimiento son:

(ii) Interesado,

(iii) Proyectista,

(iv) Colegio de Ingenieros para otorgar un certificado de habilidad,

(v) Colegio de arquitectos para acreditar la habilidad del proyectista,

(vi) Dirección de Desarrollo Urbano.

Los agentes involucrados durante el procedimiento son:

1. Interesado,

2. Proyectista,

3. Trámite documentario /mesa de partes

4. Caja o Tesorería Municipal,

5. Dirección de Desarrollo Urbano,

6. Departamento de obras privadas,

7. Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.



5.2 Procedimiento para regularizarampliación en inmueble

La regularización de edificaciones se encuentra regulada por la ley 27157 y sureglamento. La norma brinda la posibilidad de que si has construido antes de lapresente ley (julio de 1999) se podrá regularizar la construcción cumpliendodeterminados requisitos. En el presente caso el interesado solicitó laregularización de la ampliación de tres pisos que edificó sobre una casa queoriginalmente tenía solamente uno. El predio se encuentra ubicado en el sectorde Rímac comercial y se trata de una vivienda unifamiliar con ambientes para elcomercio. (ver gráfico 16)

Marco legal:

Ley Nº 27157, D.S. Nº 008-2000-MTC, TUPA 2002-MUNICIPALIDAD DELRIMAC (procedimiento Nº 05.08), Ley 27972.

Jurisdicción:

Municipalidad de El Rímac. Dentro de ésta el Departamento de Obras Privadasde la Dirección de Desarrollo Urbano.

Entidades involucradas antes del procedimiento:

1. Colegio de Ingenieros C.I.P., quién acredita el Certificado de Habilitaciónde Proyectos.

2. Dirección de Desarrollo Urbano, mediante el director quién otorga elCertificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

Entidades involucradas en el procedimiento al interior de la municipalidad

1. Trámite documentario /mesa de partes,



4. Departamento de obras privadas,

5. Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.



5.4 Resumen del procedimiento paraobtener certificado de finalización deobra

Este procedimiento se tramita antes de obtener la declaratoria de fábrica. Eneste caso el interesado solicitó el certificado para un predio que se encuentraubicado en el sector de Rímac comercial. (ver gráfico 17)

Marco legal:

Ley 27157, D.S. Nº 008-2000-MTC, artículo 101,102, TUPA 2002 de laMunicipalidad de El Rímac (procedimiento Nº 05.12).

Jurisdicción:

Municipalidad de El Rímac. Dentro de ésta el Departamento de Obras Privadasde la Dirección de Desarrollo Urbano.


Municipalidad de Lima Metropolitana, Servicios de parques de Lima SEPAR

Entidades involucradas en el procedimiento:

1. Trámite documentario /mesa de partes,



4. Departamento de obras privadas.



5.6 Resumen del procedimiento paraobtener licencia para demoler

La demolición es la eliminación planificada de una edificación en forma total oparcial para ejecutar una nueva. En el distrito se presentan muchosprocedimientos de demolición debido a la antigüedad de las casas y a su malestado de conservación, de modo que los propietarios prefieren adelantarse alos hechos y buscan demoler para volver a construir sobre sus terrenos. En estecaso el predio se encuentra (ver gráfico 18)

El interesado solicita licencia de obra para demolición, el predio se encuentraubicado en el sector de Rímac urbano.

Marco legal:

Ley Nº 27157, D.S. Nº 008-2000-MTC, artículo 78º, TUPA 2002-MUNICIPALIDAD DEL RIMAC (Procedimiento Nº 05.09)

Jurisdicción:

Ante la municipalidad, en la Dirección de Desarrollo Urbano, Departamento deObras Privadas.


1. Colegio de Ingenieros C.I.P., quién acredita el Certificado de Habilitaciónde Proyectos.

2. Dirección de Desarrollo Urbano, mediante el director quién otorga elCertificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

Entidades involucradas en el procedimiento al interior de la municipalidad:

1. Trámite documentario /mesa de partes

2. Caja o Tesorería Municipal.

3. Dirección de Desarrollo Urbano

4. Departamento de obras privadas

5. Comisión Técnica Calificadora de Proyectos


VI. METODOLOGÍA

6.1 Zonas de investigaciónA efectos de la presente investigación, el distrito de El Rímac fue dividido entres zonas de investigación que agruparon en conjunto las áreas mascaracterizadas del distrito, a partir de las cuales se concentró el crecimientourbano, que se caracterizan, en términos del foco de interés de proyecto, por serzonas sobre las que se ha ejercido, desde antiguo, el dominio privado. No seincluyen las áreas que fueron tituladas por COFOPRI29, las mismas que seencuentran reunidas en asentamientos humanos que se posesionaron sobre tierraestatal y que posteriormente fueron titulados en los programas de formalización.En el distrito la extensión de las tierras de antiguo dominio privado alcanza a48.15% del espacio, mientras que las tituladas por Cofopri representan el 51.85

% del espacio del distrito30.

Las tres zonas de investigación recorridas se han denominado Rímac histórico,Rímac antiguo y Rímac moderno, de acuerdo a la siguiente descripción:

1. Rímac Histórico:

El Rímac Histórico es la zona más antigua del distrito. Ubicada entre las avenidasProlongación Tacna, Evitamiento y asentamientos humanos, mantiene un estilo

Capítulo

6

29 Comisión de Formalización de la Propiedad, creada en 1996 con la finalidad de catastrar y titularlos asentamientos humanos formados en las zonas periféricas de las ciudades peruanas(especialmente Lima) que se generaron tras las migraciones de la segunda mitad del siglo XX ytomaron tierras estatales en dichos cordones urbanos.

30 CIDAP, Centro de Documentación y Asesoría Poblacional.



colonial en muchas áreas, lo cual ha determinado que el Instituto Nacional deCultura (INC) haya declarado dentro de ella zonas monumentales y comomonumentos históricos varios inmuebles que tienen una antigüedad de más decien años, concentrándose en los jirones Trujillo, Chiclayo y la avenida Pizarro.

Esta zona también se caracteriza por presentar inmuebles de propiedad de laBeneficencia Pública, los cuales se arriendan a personas de escasos recursoseconómicos. Es importante destacar que la Beneficencia es propietaria de 711inmuebles en esta zona, de los cuales la gran mayoría se encuentra en estadoruinoso.

La propiedad privada está representada por inmuebles de más de 50 años deantigüedad aproximadamente, los que son utilizados en mayor medida comocasa habitación.

También hallamos inmuebles de propiedad de diversas instituciones religiosas,algunos de los cuales son arrendados como casa habitación o negocio.

2. Rímac Antiguo:

Esta segunda zona de análisis se encuentra delimitada por las avenidasProlongación Tacna, Morro de Arica y Francisco Pizarro y la calle RamónEspinoza.

Aquí también encontramos algunos predios declarados Monumentos Históricos,otros de propiedad de la Beneficencia e Instituciones Religiosas.

Sin embargo, la propiedad privada con uso comercial y vivienda es lo que másdestaca en esta zona, lo que nos lleva a identificar dos sub zonas: el RímacAntiguo Residencial y el Rímac Antiguo Comercial. En la primera de ellasencontramos antiguos predios, quintas y callejones tugurizados y en estadoruinoso o semi ruinoso. La segunda sub zona delimita con el Mercado MayoristaCaquetá, se encuentra entre las Avenidas El Trébol y Esteban Salmón (cuadras6, 7 y 8), en ella predominan tiendas y almacenes mayoristas.



3. Rímac Moderno:

La tercera zona de análisis se encuentra delimitada por las Avenidas El Sol,Morro de Arica, Prolongación Tacna y Francisco Pizarro. En esta zona, cuyodesarrollo data de 40 años atrás, no hay presencia de predios afectados por elINC ni de la Beneficencia. Se caracteriza por presentar las edificaciones másmodernas del distrito, las casas y edificios han sido construidos con materialnoble y por lo general cuentan con áreas verdes y jardines.

El Rímac moderno no es netamente residencial, también encontramos un sectorpredominantemente comercial ubicado en las avenidas Samuel Alcazar yTarapacá.



Jr. Ayabaca 4Jr. Cajamarca 1, 2, 4, 5Calle Camaroneros 4Jr. Casma 1Jr. Chiclayo 2,3,5J. Chira 1, 2, 3, 4,Jr. Garcia Hurtado de Mendoza 1,2,3Malecon Hector Garcia Ribeyro 1,2,3Jr. Hualgayoc 3Jr. Micaela Villegas 1Jr. Marañon 2,3,4Jr. paita 4Jr. Trujillo 1,2,3,4,5,6,7,8Jr. Viru 1,2,3,4,5Jr. Yutay 1Jr. Patrocinio 1,2,3,4Calle Huascar 1Jr. Los Descalzos 1,2,3Jr. Portuguéz 1Calle La Reforma 1,2Jr. Madera 1,2Jr. Sechura 1,2Jr. Chiclayo 1,2,3Jr. Pataz 1Jr. Paita 1Jr. Tumbes 1Jr. Sechura 1Jr. Pizarro 1 y 2Calle Julián Pineiro 1,2,3Calle Leticia 1,2,3,4Calle Castañeta 1

6.2 Selección de áreas cubiertas enzonas de investigación

Las áreas urbanas sometidas a investigación han sido:

AAAAAvvvvvenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirón oón oón oón oón oPPPPPasaasaasaasaasajejejejeje CuadraCuadraCuadraCuadraCuadra ZonaZonaZonaZonaZona

RÍM

AC

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Av. Francisco Pizarro 5,6,7,8Av. De Los Proceres 1,2,3Jr.Esteban SAalmon 5,6,7,8Jr. Ramon Espinoza 6,7Jr. Antonio Daza 1Jr. Diego Córdova de Salinas 1,2Jr. Mariscal Santa Cruz 1Calle Razzuri 1Jr. Servulo Gutiérrez 1,2Jr. Polo de Ondecarlo 1,2Calle El Aguila 1Calle Supe 1Jr. Villacampa 2,3Jr. Tomas Moya 3Jr, La perricholi 3Jr. Virrey Amat 1Calle Andres Corso 1Jr. Gral Pezet 1,2Calle Totorita 1Calle Muñoz 1

Av. Samuel Alcazar 1,2,3,4,5Av. Morro de Arica 1,2,3,4Av.Felipe Arancibia 1,2,3,4Av. Abelardo Gamarra 1,2,3Av. Flor de Amancaes 1,2,3,4,5,6Av. El Sol 3,4,5Av. Armando Filomeno 1,2,3Av. Villacampa 2,3,4,5Calle Los Molinos 1 y 6Calle Ricardo Bentin 1,2,3, 4, 5, 6 y 7Calle San Lucas 1,2Calle Lorenzo de Villaseca 2,3Calle Guardia Republicana 3Calle Saturno 2Calle José Santos Chocano 1Calle José Benavente 1,2Calle La Hoyada 1

AAAAAvvvvvenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirenida, Calle, Jirón oón oón oón oón oPPPPPasaasaasaasaasajejejejeje CuadraCuadraCuadraCuadraCuadra ZonaZonaZonaZonaZona

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Calle Real Audiencia 1Calle La Colonia 1,2Calle Las Tapadas 1

Calle las Calezas 1,2

Calle Antón Sanchez 1

Calle Sarmiento 1,2Calle Corregidor 1

Calle Antares 1

Calle Lorenzo Encalada 1, 2 y 3

Calle Real Audiencia 6Pasaje Neptuno 1

6.3 Identificación de informantescalificados para entrevistas

Con la finalidad de alcanzar un entendimiento completo sobre la precarizaciónde la propiedad urbana en el distrito del Rímac, el Equipo de Campo estableciócontactos iniciales en diferentes áreas a través de relaciones cuidadosamenteseleccionadas en cada una. Estos interlocutores iniciales contaban con una redde confianza existente en el área quienes facilitaron la identificación de los casosmás relevantes que nos permitió elaborar un cuestionario preliminar, utilizadoen el muestreo por encuestas posterior. También se trabajó con contactos queaparecieron consignados en expedientes municipales de licencias de construcción,usualmente denegadas. Finalmente se realizaron entrevistas con funcionariosmunicipales, abogados, notarios y representantes de los colegios profesionalesinvolucrados en la problemática de la regulación de licencias municipales deconstrucción, inscripción de títulos de propiedad y registro de la fábrica. Así,dentro de las instituciones involucradas se entrevistaron a los siguientesinformantes:

Municipalidad Distrital del Rímac:

La Municipalidad es la institución con mayor injerencia en el sistema de derechosde propiedad urbana puesto que muchas de las deficiencias legales einstitucionales, que incentivan la precarización, tienen su origen en el GobiernoLocal en diferentes aspectos como : regulación y supervisión del otorgamientode licencias de construcción, elaboración y mantenimiento del catastro urbano

RÍM

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y organización del espacio físico y uso del suelo (zonificación, habilitaciónurbana, renovación urbana, etc.). Por ello se contactaron las siguientes unidadesorgánicas:

a. Despacho de Alcaldía, siendo el Alcalde el representante del Municipiosu intervención facilitó el diálogo con el resto de unidades orgánicas.

b. Dirección de Desarrollo Urbano, cuyos funcionarios facilitaron losexpedientes por ser la unidad orgánica encargada de regular y supervisarlos trámites por licencia de construcción y habilitación urbana.

d. Dirección de Desarrollo Vecinal, unidad que facilitó al Equipo deCampo contactos con dirigentes de asociaciones de casonas antiguas,introduciéndose a la red de confianza de estos pobladores.

e. Dirección de Rentas, al ser la unidad orgánica con la data másactualizada sobre la identidad de los titulares de arbitrios e impuestosmunicipales de los predios del distrito, el análisis de su base de datospermitió afianzar las características de los casos más relevantes y lascostumbres practicadas por los poseedores.

Instituto Nacional de Cultura (INC):

El Instituto Nacional de Cultura tiene como una de sus finalidades la proteccióny conservación de los bienes inmuebles declarados patrimonio sometidos bajoun régimen especial, legal e institucional, que limita los derechos de propiedad,uso y disposición, de los propietarios de estos predios. Debido a la presenciade 112 predios declarados Monumentos Históricos, 2 Zonas Monumentales y8 Áreas Urbano Monumentales se requirió entrevistar a funcionarios del INCpara cubrir los aspectos de licencias de construcción y declaración demonumentalidad. Se contacto con las siguientes unidades orgánicas:

a. Gerencia General, al ser un órgano de dirección aporto a la comprensiónde los lineamientos y objetivos del INC.

b. Departamento Legal, cuyos funcionarios aclararon los alcances de larecientemente publicada Ley del Patrimonio (Ley 28296) y del polémicoartículo III que contiene una presunción legal.



c. Dirección del Patrimonio Histórico Colonial y Republicano, órganoencargado de la identificación, registro, estudio los planes deconservación y restauración de los inmuebles integrantes del PatrimonioHistórico Inmueble Colonial y Republicano, cuyos funcionariosexpusieron las consideraciones para los dictámenes sobre la calificaciónde los proyectos sobre la base de los acuerdos tomados por la Comisión(elaborados por Secretaría Técnica de la Comisión Nacional Técnicade Arquitectura y Urbanismo).

Beneficencia Pública de Lima:

Debido a la presencia de 273 predios de propiedad de la Beneficencia Públicade Lima (divididos en 714 unidades de vivienda) en el distrito del Rímac quearrienda a terceros, se requirió entrevistar a sus funcionarios para cubrir losaspectos de contratos de arrendamiento, reconocimiento de mejoras y procesosde desahució. Se contacto con las siguientes unidades orgánicas:

a. Presidencia, al ser un órgano de dirección aporto a la comprensión delos lineamientos y objetivos del INC

b. Departamento Legal, cuyos funcionarios facilitaron a los miembros delEquipo de Campo normas legales internas.

Arzobispado de Lima:

Debido a la presencia de 25 predios de propiedad de diferentes institucionesreligiosas a quienes el Arzobispado de Lima les administra el alquiler susinmuebles en el distrito del Rima; se requirió entrevistar a sus funcionarios paracubrir los aspectos de contratos de arrendamiento, reconocimiento de mejoras yprocesos de desahucio. Se contacto con el siguiente funcionario:

a. Director de la Oficina de Predios del Arzobispado de Lima, quienproporcionó la lista de predios ubicados en el distrito.

Colegio de Arquitectos:

A fin de lograr comprender ciertos tópicos y procedimientos relaciones con losproblemas en el trámite de licencia de construcción, la onerosidad de los requisitos



(planos, certificado de habilidad profesional) y del propio procedimiento(objeciones de las Comisiones Calificadoras en los rubros de Estructura yArquitectura); se contactó con profesionales que laboran de forma independienteo para la Municipalidad, sea como funcionarios o consultores.

a. Profesionales independientes

b. Profesionales dependientes

Colegio de Ingenieros:

Siendo los problemas en el trámite de licencia de construcción, la onerosidad delos requisitos (planos, certificado de habilidad profesional) y del propioprocedimiento (objeciones de las Comisiones Calificadoras en lo referente acondiciones de habitabilidad, instalaciones sanitarias y eléctricas) obstáculospara la formalización de la propiedad; se contactó con profesionales que laborande forma independiente o para la Municipalidad, sea como funcionarios oconsultores.


1 Ingenieros Civiles


2 Ingenieros Civiles

3 Ingenieros Eléctricos

Colegio de Notarios:

Con la finalidad de lograr comprender ciertos tópicos y procedimientosrelacionados con los problemas en la formalización de la propiedad, se entrevistóa diversos notarios cubriendo los aspectos de registro y títulos de propiedad.

a. Notarios.

Colegio de Abogados:

Un sistema de derechos de propiedad ineficiente también incentiva laprecarización, por ello a fin de comprender ciertos tópicos y procedimientos



relacionados con los problemas en la formalización de la propiedad, se entrevistóa diversos abogados que laboran de forma independiente o para la Municipalidad,en el departamento legal.



Poseedores

Fueron definidos diversos tipos de informantes: poseedores antiguos, recientestenedores, arrendatarios, copropietarios, dirigentes de asociaciones de solaresantiguos y familiares de poseedores.

6.4 Recolección de documentosposesorios

En el transcurso de las visitas de campo fueron recolectados documentosprobatorios de los derechos de posesión, los cuales fueron clasificados y listadosresultando los de más importancia aquellos que demuestran transacciones sobrepropiedad.

1. Certificados municipales de posesión de un inmueble.

2. Minutas sobre transferencias de predios mediante compra venta.

3. Contratos de Arrendamiento vigentes.

4. Contratos de Arrendamiento caducados hace más de 10 años.

5. Recibo de pago de impuestos municipales.

6. Recibo de pago de multas municipales.

7. Recibos de agua, luz y teléfono emitidos a nombre del poseedor.

8. Escrituras Públicas sobre división y partición notarial

9. Escrituras Públicas sobre adelanto de legítima.

10. Escrituras Públicas sobre transferencia de predios.



6.5 Número de predios cubiertosPara el cálculo del tamaño de una muestra representativa era necesario tener unmarco de referencia denominado «marco de muestreo”. Este muestreo se obtuvoutilizando criterios y referencias estadísticas sobre la precariedad de la propiedadurbana a nivel nacional. Según las estadísticas del INEI, en los Censos Nacionalesde Población y Vivienda de 1981 y 1993, existe un incremento en la precariedadde la propiedad urbana a nivel nacional. Adicionalmente, el Plan Nacional deVivienda “Vivienda para todos” Lineamientos de Política 2003- 2007 confirmaque la precariedad oscila entre el 70 y 80 % del numero de viviendas a nivelnacional.

Definiendo “p” = proporción de viviendas en situación de precariedad a niveldistrito y “q” = 1 - p viviendas en situación no precaria a nivel distrito, seextrajo una muestra simple al azar (M.S.A.) que permitió realizar una estimacióninicial a la población en estudio, definiéndose para “p” un rango de ± 5% (locual significa que de cada 1000 muestras extraídas, 950 serán confiables y 50 nopodrán estimar apropiadamente el promedio poblacional). Luego se definió:

• d = margen de error previsible (precisión), también del 5%.

• t α = 0.5 valor tabular estadístico 1.96 ó nivel de seguridad.

• n = 40 000 (numero de viviendas)

• p = 0.70

• q = 0.30

Con estos datos se procedió a calcular un tamaño inicial de muestra utilizandola siguiente formula:

nο = t² p q ( 1 )

d²

El resultado fue un no = 322 como tamaño de muestra inicial que luego derealizar la corrección por población finita resulto un n = 320 como tamaño demuestra que permita estimar las manifestaciones de posesión de predios enprecarización en el distrito del Rímac. Sin embargo, las estimaciones realizadasa través de un muestreo pueden estar afectadas por errores maestrales, que es la



diferencia entre el valor obtenido de la muestra (estimador) y el valor real de lapoblación que representa (parámetro). Una forma de calcular la precisión de laestimación es a través del coeficiente de variabilidad, que de resultar un valoralto las estimaciones deben considerarse con cautela. Por ello, al culminar las320 encuestas se analizo los índices de representación de las 6 tipologías deposeedores encontradas en el distrito con la finalidad de analizar la variabilidadde la muestra:

• Tipología 1 con 2.6%, p = 0.026 y q = 0.974




• Tipología 5 con 52%, p = 0.52 y q = 0.48


• Tipología 7 con 17.3%,p = 0.173 y q = 0.827



• Tipología 10 con 0.1%,p = 0.001 y q = 0.999

Al realizar el análisis de los índices de representación de los subgrupos maestrales(tipologías) se comprueba que existen tipologías con muy poca representaciónen la muestra. La regla determina que a mayor variabilidad de población esmayor el coeficiente de variabilidad y, por tanto, los valores obtenidos en lamuestra (porcentajes de cada tipología) no serán confiables. La muestra deberávariar en tamaño (aumentar) para precisar la estimación de estos elementosdispersos, o sea validar los porcentajes de las tipologías con poca representacióncomo representativas de la población estudiada.

Considerando que la tipología 4 tiene una ínfima representación en la muestrainicial realizada con un p = 0.024 y q = 0.976 se utilizó la siguiente formulapara calcular el coeficiente de variabilidad de la muestra:

C.V(p) = (1/√n) (√q/p) (100) (2)



El coeficiente de variabilidad resultante fue de 29%, siendo alto para obteneruna muestra confiable. Siendo un parámetro aceptado para una muestrarepresentativa un coeficiente de variabilidad del 20%, por las característicasque la precarización tiene en la población estudiada, se reemplazó la fórmulapara obtener un nuevo número de muestras de la siguiente manera:

20% : (1/√n) (√0.976/0.024) (100)

0.20 = (1/√n) (√0.976/0.024)

√n = (1/0.30) (√0.976/0.024)

n = 452

En consecuencia, se deberán visitar 152 viviendas adicionales pues el “n” inicialfue de 320 muestras.

Finalmente, para este estudio se tomaron las precauciones y las recomendacionespara que las muestras fueran aleatorias; tales como:

1 Falta de azar

2 Respuestas mal dadas o registradas

3 Mala delimitación del distrito a ser muestreado

4 Estimadores sesgados

5 Sustitución de unidades previamente seleccionadas

Entrevistas complementarias.-

A pesar de no ser operadores del sistema de derechos de propiedad hubo personasque aportaron al proyecto debido a su conocimiento sobre la problemática deldistrito.

1. Eric Díaz, colaborador de la Oficina de Desarrollo Vecinal del Rímac.

2. Sra. Doris Sánchez, asesora en procesos de prescripción adquisitiva.

3. Sr. Héctor Ortiz, presidente de la Federación de Pobladores de la MargenDerecha del Río Rímac. (FEDERÍMAC)


VII.CONCLUSIONES

1. Los poseedores de inmuebles de El Rímac se encuentran afectados por elproblema de precarización de los derechos de propiedad, como consecuenciade: 1) la presencia de la Beneficencia Pública como propietaria de numerososinmuebles en estado de abandono físico y legal, 2) la inmovilización, entérminos económicos, de inmuebles declarados monumentos históricos, enrazón de la normativa limitadora del derecho de propiedad aplicada por elInstituto Nacional de Cultura, 3) el desfase entre la ley escrita y la realidadque regula y, 4) la excesiva onerosidad, en términos monetarios y temporales,de los procedimientos municipales para la obtención de licencias de obra.

2. La representación registral de los inmueble de El Rímac refleja su estado deprecarización a través de la discordancia existente entre la informacióninscrita y la realidad respecto de la titularidad del propietario y el estadofísico de dichos inmuebles.

3. Los inmuebles del distrito, dependiendo del lugar geográfico en que seencuentren, tienen un uso habitacional, comercial o ambos. En todos ellosla precarización se presenta por lo menos en una de sus causas.

4. Los inmuebles ubicados en el Rímac histórico se caracterizan por presentarimportantes niveles de precarización como consecuencia de pertenecer enun significativo número –la tercera parte de su totalidad aproximadamente-a la Beneficencia Pública, institución estatal que se encuentra imposibilitadade administrar estos bienes, manteniéndolos en estado ruinoso y sin un registroactualizado de sus poseedores arrendatarios.

Capítulo

7



5. Asimismo, esta área ha sido declarada zona monumental por el INC y dentrode ella encontramos que, aproximadamente, la quinta parte de los inmuebleshan sido declarados monumentos históricos. La legislación aplicable a estosbienes es restrictiva del ejercicio de las atribuciones del derecho delpropietario, limitando su capacidad para transferir y realizar modificacionessobre ellos, reduciendo significativamente su valor en el mercado al impedirsu tráfico mercantil y provocar su deterioro físico.

6. El Rímac antiguo presenta niveles de precarización referidos a la presenciade quintas antiguas habitadas por ex arrendatarios que ahora se agrupanpara reclamar la propiedad de la unidad de vivienda que vienen poseyendohace más de treinta años sin reconocer a un tercero como titular de lapropiedad.

7. El Rímac moderno se caracteriza por presentar propiedad precaria en razónde la discordancia entre la realidad registral y la realidad física del inmueble,es decir muchos de estos inmuebles se encuentran registrados como terrenos.Además, la titularidad del derecho de propiedad registralmente aparece anombre de un tercero que puede ser un ascendiente fallecido o quien letransfirió la propiedad.

8. El Reglamento Nacional de Construcciones establece criterios técnicos deconstrucción alambicados que obliga para todos los inmuebles del país sintener en cuenta que cada ciudad presenta características físicas particularesy necesidades de maximización de los espacios inmobiliarios. Esto induce alos poseedores de El Rímac moderno a autoconstruir edificaciones conformea sus intereses al margen de aquellos criterios considerados ineficientes.

9. Además, de contar con normas sustantivas ineficientes, los procedimientosadministrativos a nivel del gobierno local son costosos y muy largos lo quedetermina el abandono de expedientes y la opción por la autoconstrucción.

10. Las comisiones técnicas evaluadoras desincentivan el seguimiento de losexpedientes sobre licencias de obra puesto que tienen como práctica observarlos proyectos presentados, devolverlos a los administrados quienes ante lademora del trámite deciden abandonarlo.



11. Esta situación se agrava cuando la licencia se refiere a un inmueble declaradomonumento histórico debido por cuanto la ley ordena que sean doscomisiones las que evalúen el proyecto de obra: una en la propiaMunicipalidad del Rímac y otra en la Municipalidad de Lima Metropolitana.Esta doble evaluación es ineficiente porque la comisión de Lima no toma encuenta lo evaluado por la Comisión de El Rímac.

12. La tipología 5, sucesión indivisa poseedora de predio en precariedad parcial,representa el 52 % del total de las muestras analizadas, es decir, en las treszonas de investigación encontramos comunidades de herederos poseedorasde la totalidad de un inmueble cuyo titular registral es su ascendiente.

13. La tipología 7, poseedor de predio con edificación informal, es la de segundaimportancia en el distrito representando el 17.3% de las muestras. El poseedorde este inmueble se caracteriza por tener su derecho inscrito en los registrospúblicos pero la información referida a la fábrica no coincide con la realidad.

14. Las soluciones espontáneas satisfacen parte de las necesidades o interesesde maximización y aprovechamiento del activo predial. Son reaccionescolectivas frente a los problemas de precarización y palian o alivianparcialmente sus efectos.

15. La solución espontánea 2, división y partición consensuada del patrimoniodel causante entre los coherederos, presenta un alto grado de eficienciajurídica. Igualmente la solución 6, modificaciones que se realizan sobre elinmueble bajo el esquema de autoconstrucción; así como la soluciónespontánea 8, alteraciones internas que se realizan en un inmueble declaradomonumento histórico con la finalidad de conservar el bien, son altamenteeficientes. Todas ellas presentan 47 puntos de eficiencia del un máximo de55.

16. Los procedimientos sobre propiedad en la Municipalidad de El Rímacencuentran sus principales obstáculos en las relaciones institucionales pobres,el incumplimiento de los plazos legales, y las demoras entre oficina y oficina.Ello ocasiona elevados costos en tiempo y dinero a los vecinos.

17. La falta de recursos impide que la institución mantenga un óptimo servicioy eficiente manejo de la información.



18. Por otro lado, el TUPA se encuentra desactualizado lo que impide aladministrado verificar el procedimiento que debe seguir según la normativavigente.

19. En resumen, la precarización de la propiedad urbana en el distrito de ElRímac se debe a un ineficiente marco normativo nacional y local que tienecomo cauces también procedimientos ineficientes para satisfacer los interesesde los poseedores.

diagnostico de la precarizacion en el rimac

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