derechos reales

DERECHOS REALES

NSTOR JORGE MUSTO

Derecho s realesTomo 1

Y

EDITORIAL ASTREA R ICARDO D EPALMA2000

OD D D

DE

A LFREDO

CUIDAD DE BUENOS A1HES

DE

EDITORIAL ASTUEA A LFREDO Y R ICARDO D EPALMAISBN: 950-508-536-2

SKL

Lavalle 1208 - (C 1048 AAK) Ciudad de Buenos Aires

Queda hecho el depsito que previene la ley J 1,728 I M P R E S O EN L A . A R G E N T I N A

A mi madre, ejemplo de fortaleza espiritual y mora-I.

PRLOGOHace casi dos dcadas me propuse publicar una obra que fuera una contribucin para la enseanza del derecho civil, en la especialidad de los derechos reales, ctedra que, en ese entonces se encontraba a ini cargo en la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales de la Universidad del Litoral, la que contino desempeando desde 1985 corno titular por concurso renovado en 1995. La obra no tena la intencin de ser un tratado, pero, segn algunas opiniones recogidas, exceda en volumen lo que se designa como manual y poda ser til tambin a los abogados y jueces. sa fue la razn por la que se llam simplemente "Derechos reales". El paso de los aos, el acogimiento que recibi corno texto de estudio en algunas facultades -especialmente en la Universidad Nacional de Crdoba y, por supuesto, en la Universidad Nacional del Litoral-, me han impulsado a redactar una nueva obra, con la finalidad especfica de servir como texto de estudio para las facultades de derecho en la materia que nos ocupa. Mi primer objelivo, en consecuencia, es utilizar el lenguaje ms claro y sencillo posible, sin renunciar por ello a la pretensin de que sea, a la vez, preciso y rigurosamente cientfico. El hombre de derecho en sus distintas situaciones o estamentos -como legislador, como juez, como abogado y tambin como autor de obras jurdicas, profesor o investigador- toma la mayora de las palabras del lenguaje corriente y, a veces, las

X

PRLOGO

utiliza con el mismo significado que le atribuye el diccionario de la lengua espaola; otras les da un significado especfico que difiere en mayor o menor grado del atribuido por el habla vulgar, y otras ms tiene la necesidad de crear expresiones nuevas para designar actitudes, instituciones o actos para los cuales no encuentra adecuadas las existentes. Se compone as un lenguaje cientfico que necesita constantemente ser depurado y precisado para que en lo posible cada concepto jurdico tenga una representacin oral o escrita que lo indique con certeza. sa es una tarea mproba y nunca acabada, semejante al martirio de Ssifo. Aparte de ello, se debe tener en cuenta que cada palabra adquiere una connotacin distinta segn el contexto en que se involucra. Se genera as lo que Wittgcnstein llama un "juego de lenguaje" que adquiere su valor propio segn la ciencia social en que se aplique. Por ejemplo, la palabra "propiedad" adquiere una connotacin valorativamente distinta si se inserta en el lenguaje de la economa, del derecho o de la sociologa, etctera. La misma nocin de propiedad cambia de matiz en el lenguaje del derecho si nos referimos a la propiedad del empresario o a la del sujeto que tiene ese derecho sobre su vivienda nica. Pero como en un manual no podemos entrar en estas disquisiciones en forma permanente, aun a riesgo de caer en cierta actitud dogmtica, a veces necesitamos fijar una terminologa para que se comprenda claramente el concepto que apuntamos, aunque ese significado no sea pacficamente aceptado por la doctrina. Por ejemplo, antes de tratar los derechos de garanta tratamos de determinar qu entendemos por obligacin, o qu por dbito o deuda, por incumplimiento, etctera. Otro objetivo ha sido presentar un orden metodolgico acorde con los programas universitarios, que generalmente parten de la explicacin de conceptos doctrinarios que luego sirven como herramienta para estudiar nuestras normas positivas a la luz de tales principios. La sistematizacin del estudio de las instituciones exige mantener un orden en el tratamiento de la materia que respete el mtodo del Cdigo y de sus leyes complementarias.

PKLOGO

XI

Adems, si bien no se debe abusar de una terminologa de difcil comprensin, o que exija recurrir permanentemente a la consulta del diccionario, el estudiante de esta materia en la carrera de abogaca debe familiarizarse con esa terminologa, al igual que con algunas sentencias o proloquios latinos que suelen representar una sntesis maravillosa de ideas. No en vano su elaboracin ha llevado siglos a los jurisconsultos, glosadores y juristas. Diremos algo sobre el mtodo interpretativo que es el campo de batalla donde pugnan una mirada de escuelas que pretenden imponer su tesitura. En este sentido, tratamos de actuar sin pre-juicios, pensando que no puede haber un camino nico para la labor interpretativa, pues tampoco es uniforme el estilo o tcnica empleados por el legislador que utiliza conceptos que slo dan lugar a una subsuncin exenta de criterios valorativos, aunque pueda referenciarse teleolgicamentc, otras veces desarrolla una tipologa con rasgos o notas distintivas que pueden ser esenciales o no -y aqu la integracin del tipo con dichos rasgos no puede quedar ajena a la valoracin del intrprete-, y otras ms acude a pautas de valoracin corno, por ejemplo, la buena fe o la justa causa, etctera. Es en la maleria que tratamos donde la tipologa de cada derecho real, con sus caracteres y rasgos esenciales y naturales, tiende a circunscribir la esfera de cada derecho real, o el mbito de cada accin real o posesoria, con clara expresin en el numerus clausus y en la particularizaein de cada defensa. Tambin las pautas valorativas tienen amplia cabida y proyeccin; por ejemplo, la buena o mala fe en materia posesoria, en la que la determinacin precisa tiene mltiples consecuencias prcticas, en los efectos de la posesin con referencia a los distintos rubros (frutos, productos, mejoras, etctera). Encontramos, por supuesto, el camino desbrozado por ms de un siglo de exgesis, pero no podemos prescindir del examen de la realidad social, cuya vorgine cambiante se acenta da a da con el impacto tecnolgico y la enorme incidencia de la llamada globalizacin y la comunicacin ciberespacial.

XII

PRLOGO

Esta obra est dedicada a los estudiantes de derecho, especialmente a aquellos que demuestran verdadera vocacin por la ciencia del derecho, a quienes, desde la perspectiva que dan ms de cuatro dcadas de experiencia, alternadas en la profesin de abogado y en la magistratura, pero siempre ejerciendo la docencia, exhorto a estudiar y trabajar con la mira puesta en los valores cardinales del derecho: la justicia, la equidad, el orden. NSTOR JORGE MJSTO

NDICE GENERALTomo I

Prlogo ............................................................................................

IX

P ARTE P RIMERA NOCIONES GENERALES CAPTULO PRIMERO CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 1. Mtodo del Cdigo ............................................................ 2. Mtodo del Libro III del Cdigo Civil ......................... 3. Concepto de derechos reales ........................................ 4. Teoras. Su crtica .......................................................... a) Clsica ........................................................................... b) Doctrinas monistas .................................................... 1) Doctrina personalista u obligacionista ........... 2) Teora unitaria realista ........................................ c) Teora de la institucin ............................................. d) Teoras que aceptan la existencia de un sujeto pasivo determinado ................................................... e) Otras teoras modernas ........................................... 3 5 6 8 8 10 10 15 17 20 22

XIV

NDICE GENERAL

5. Aspectos interno y externo de los derechos reales 25 6. Nuestra posicin ...................................................... 28

C APTULO II

UBICACIN DE LOS DERECHOS REALES EN LAS CLASIFICACIONES DE LOS DERECHOS SUBJETIVOSA) CONSIDERACIONES GENERALES 7. Introduccin ............................................................. 8. Clasificacin por su contenido y grado de oponibilidad.......................................................................... a) Derechos de la personalidad ............................ b) Derechos do familia .......................................... c) Derechos reales ................................................. d) Derechos creditorios ....................................... e) Derechos intelectuales ...................................... B) COMPARACIN ENTRE LOS DERECHOSREALES Y LOS PERSONALES

31 33 35 36 36 36 37

9. Introduccin ............................................................ 10. Esencia...................................................................... 11. Naturaleza.................................................................. 12. Caracteres fundamentales. Rgimen legal ........... a) Enumeracin....................................................... b) Oponibilidad y eficacia....................................... c) Publicidad ...'...................................................... d) "lus perscQucndi" o derecho de persecucin .. e) "lus preferendi" ................................................. 13. Estructura y elementos. Nmero ......................... a) El objeto ............................................................. b) Sujeto..................................................................

38 38 40 41 42 43 44 44 44 45 45 46

NDICE GENERAL

XV

Vicisitudes ................................................................ 46 a) Constitucin ....................................................... 46 b) Permanencia y duracin..................................... 47 c) Forma de ejercicio.............................................. 47 d) Extincin............................................................. 47 15. Incidencia sobre el derecho real ............................ 48 a) Ley aplicable ...................................................... 48 b) Competencia........................................................ 50 c) Prescripcin........................................................ 50 d) Muerte del titular .............................................. 51 16. Vnculos..................................................................... 52

14.

C APTULO III INSTITUTOS DE NATURALEZA CONTROVERTIDA Y PRETENSAS SITUACIONES INTERMEDIAS 17. Introduccin ............................................................ 55 A) CONTROVERTIDOS 18. 19. 20. 21. 22. 2,3. 24. 25. 26. Derechos de garanta en general ............................ Hipoteca .................................................................... Anticresis .................................................................. Locacin. Derecho del locatario............................ Privilegio ................................................................... Derecho de retencin ............................................. Derecho sobre partes del cuerpo humano ............. Derecho sobre sepulcros ......................................... La posesin .............................................................. B) PRETENSAS SITUACIONES INTKRMKDIAS 27. La cuestin............................................................... 63 56 56 57 57 58 59 61 63 63

XVI

NDICE GENERAL

28. "Tus ad rcm" ............................................................. 64 29. Derechos reales "in faciendo".................................. 65 30. Obligaciones reales o "propter rem" ..................... 66 C) DEFINICIN DEL DERECHO REAL 31. Introduccin ............................................................. 32. Nuestras precisiones ................................................ 68 68

CAPTULO IV

RGIMEN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES 33. Sistemas ................................................................... 34. Creacin y fuente. Distincin ............................... 35. Enumeracin............................................................. 36. Clasificacin de los derechos reales....................... a) Con relacin a su carcter principal o accesorio b) Con relacin a su duracin .............................. c) En relacin al objeto ......................................... 1) Cosas muebles o inmuebles.......................... 2) Cosas fungibles y no fungibles .................... d) En relacin con su transmisibilidad.................. 37. Principales derechos reales prohibidos por el C digo Civil................................................................... a) Enfiteusis ............................................................ b) Superficie ........................................................... c) Vinculaciones...................................................... 38. Derechos reales restringidos. Censos y rentas ... 39. Derechos reales constituidos con anterioridad a la sancin del Cdigo y no admitidos por ste ........ 40. Adquisicin, transferencia y prdida de los dere chos reales ............................................................... 71 74 77 80 81 81 81 82 82 82 82 83 83 84 85 87 87

NDICE GENERAL

XVII

41.

Consecuencia de la creacin o constitucin de derechos reales no reconocidos. Conversin .... 42. Convalidacin ........................................................ C APTULO V

91 92

PANORAMA DE LOS DERECHOS REALES FUERA DEL CDIGO CIVIL 43. Introduccin ........................................................... 44. Propiedad horizontal ............................................. 45. Prehorizontalidad ................................................... 46. Hipoteca bancaria .................................................. 47. La preanotacin hipotecaria y la anotacin directa 48. En el derecho comercial ....................................... a) Prenda con desplazamiento ............................ b) Prenda sin desplazamiento .............................. c) Warrants ........................................................... d) Debentures ....................................................... 49. Hipoteca naval ....................................................... 50. Prenda naval........................................................... 51. Hipoteca aeronutica ............................................ 52. Copropiedad naval ................................................. 53. Otros derechos reales o modalidades de los estu diados .................................................................... 95 95 96 96 97 98 98 98 99 99 101 102 102 102 103

CAPTULO VI COSASA) LlNEAMIENTOS GENERALES

54.

Introduccin ........................................................... 105

II. Must.o, 1.

XVIII

NDICE GENERAL

55. Concepto ................................................................ 56. Caracterizacin ...................................................... 57. Concepto legal de bien ......................................... 58. Concepto de patrimonio ....................................... B) CLASIFICACIN DE LAS COSAS 59. Muebles e inmuebles ............................................. a) Criterio bsico y subclasificacin .................. 1) Inmuebles por su naturaleza ................... 2) Inmuebles por accesin .......................... a) Accesin fsica .................................. b) Accesin moral ................................... 3) Inmuebles por carcter representativo ... 4) Cosas muebles: por su naturaleza .......... 5) Carcter representativo en materia de co sas muebles. Cuestiones al respecto .... b) Trascendencia e importancia prctica de la distincin .......................................................... 1) Ley aplicable ............................................ 2) Competencia de los jueces ...................... 3) Derechos reales que se pueden consti tuir ...................................'........................ 4) Formas de instrumentacin ..................... 5) Efectos de la posesin ............................ 6) Prescripcin ............................................. 7) Facultades de los representantes legales 8) Capacidad de derecho ............................. 9) Zonas de seguridad ................................. 10) La enajenacin de inmuebles por el he redero ....................................................... 60. Regmenes especiales ............................................ 61. Fungibles y no fungibles. Importancia de la dis tincin .................................................................... 62. Consumibles y no consumibles ............................. 63. Divisibles y no divisibles. Aplicaciones prc ticas ........................................................................

105 107 109 111

112 112 113 114 114 115 115 116 116 117 117 118 118 118 118 119 119 120 120 120 120 121 122 124

NDICE GENERAL

XIX

64. 65. 66.

Principales y accesorias ........................................ En el comercio y fuera del comercio .................. Muebles registrables y no registrables .................

125 127 129

C) LAS 67. 68. 69. 70. 71. 72. 73. 74.

COSAS CONSIDERADAS CON RELACIN

A LAS PERSONAS A QUE PERTENECEN

introduccin ........................................................... Bienes del dominio pblico del Estado. Carac teres ....................................................................... Bienes del dominio privado del Estado o Estados Cosas susceptibles de apropiacin privada........... Bienes municipales................................................. Bienes de la Iglesia Catlica.................................. Bienes de iglesias no catlicas.............................. Cosas particulares .................................................

129 130 132 134 135 135 135 136

PARTE SEGUNDA POSESIN Y TENENCIA CAPTULO VII LA POSESINA) CARACTERIZACIN 75. 76. 77. 78. Introduccin ........................................................... Concepto ................................................................. Etimologa................................................................ Definiciones ............................................................ 139 140 141 141

XX

NDICE GENERAL

79. Anlisis de la definicin del Cdigo ..................... 80. Terminologa .......................................................... 81. Relaciones de la persona con la cosa .................. a) Yuxtaposicin local o mero contacto............... b) Tenencia ........................................................... 1) Tenedores desinteresados .......................... 2) Tenedores interesados ............................... c) La posesin....................................................... 5 82. Punciones que cumple la posesin ...................... 83. Doctrinas ................................................................ a) Teora clsica ................................................... b) Teora objetiva.................................................. c) Teora de la causa. Crtica ............................ d) Nuestra posicin .............................................. 84. Posesin y propiedad. Comparacin ................. 85. Tenencia ................................................................. 86. Interversin de ttulo ............................................. B) NATURALEZA DE LA POSESIN 87. Teoras ................................................................... 88. Elementos de la posesin ..................................... a) "Corpus" ........................................................... b) "Animus" ........................................................... 89. Posicin del Cdigo................................................ 90. Reformas introducidas por la ley 17.711 ............. C) CLASIFICACIN LEGAL DE LA POSESIN 91.

142 144 146 146 146 147 147 147 147 149 149 151 155 159 160 162 163

167 170 171 172 174 174

Introduccin ........................................................... 1751) POSESIN LEGTIMA E ILEGTIMA

92.

Importancia ............................................................ 176

NDICE GENERAL

X XI

93. 94.

Reforma al artculo 2355 ...................................... La presuncin de legitimidad: su inexistencia ....2) SUBCLASIFICACIN DE LA POSESIN LEGTIMA

178 181

95.

96.

Posesin de buena o mala fe ............................... El elemento subje tivo .................................................................... b) Elemento objetivo............................................. c) Presuncin de buena fe .................................. d) Importancia prctica de la clasificacin ......... e) La buena fe y el ttulo putativo....................... f) La coposesin .................................................. g) Corporaciones y sociedades ............................ Posesin de mala fe .............................................. a) Mala fe simple .................................................. b) Mala fe viciosa.................................................. 1) Inmuebles .................................................... a) Violencia................................................. fc) Clandestinidad ...................................... o) Abuso de confianza............................... 2) Muebles ....................................................... a) Hurto...................................................... b) Estelionato ............................................ c) Abuso de confianza .............................. 3) Carcter de los vicios ................................ 4) Purga de los vicios de la posesin ........... 5) Accesin de posesiones..............................a) Posesin de buena fe. 3) POSESIN PERFECTA O IMPERFECTA

182 183 184 184 186 186 187 188 189 190 190 190 190 191 192 192 192 193 193 194 194 194

97. 98.

Fuente .................................................................... Caracterizacin ......................................................4) POSESIN EN SENTIDO ESTRICTO Y EN SENTIDO LATO

195 195

99.

Bases de la distincin .........................................:.

196

XXII

NDICE GENERAL

D) A DQUISICIN

DE LA POSESIN

1) GENERALIDADES

100. Importancia .......................................................... 197 101. Principio general ................................................. 198 102. Elementos de la adquisicin ............................... 1992) MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIN

103. 104. 105. 106. 107. 108.

Clasificacin ......................................................... La ocupacin ........................................................ La tradicin........................................................... "Traditio brevi manu" .......................................... "Constituto possessorio" ..................................... Adquisicin de la posesin por medio de repre sentante ................................................................ a) Capacidad para adquirir la posesin.............. b) Capacidad o incapacidad del i presentado y del representante ...........................................3) OBJETO DE I,A POSESIN

201 201 203 209 210 211 213 213

109. Requisitos. Individualizacin de la cosa............ 110. Posesin fundada en titulo ................................. 111. Exclusividad de la posesin ................................ 112. Coposesin............................................................ 113. Posesin y cuasiposesin.....................................4) CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN

214 216 217 218 219

114. Introduccin.......................................................... 220 1.15. Conservacin......................................................... 222 116. Prdida ................................................................. 224 a) Por causa relativa al objeto .......................... 224

NDICE GENERAL

XXIII

b) Por la voluntad del poseedor......................... c) Por la accin de un tercero...........................

225 226

E) E FECTOS 117. Introduccin.......................................................... 1) EFECTOS DE LA POSESIN DE COSAS MUEBLES 118. 119. 120. 121. 122. 123. 124. 125. 126. Caracterizacin...................................................... Enunciacin del principio ................................... Naturaleza jurdica ............................................... Fundamentos de la norma .................................. Naturaleza de la presuncin ............................... Ttulo oneroso ..................................................... Requisitos ............................................................. Artculos complementarios ................................. Excepciones ......................................................... a) El artculo 2415 del Cdigo Civil ................. b) El Cdigo de Comercio y leyes especiales ... 1) Buques ...................................................... 2) Aeronaves .................................................. 3) Automotores .............................................. 4) Equinos de pura sangre de carrera......... 5) Semovientes .............................................. 2) EFECTOS DE LA POSESIN MIENTRAS SUBSISTE 127. Derechos que atribuye ....................................... 3) EFECTOS DE LA POSESIN SUCEDIDA. LAREIVINDICACIN DE LA COSA

227

229 230 231 233 233 234 234 235 236 236 238 239 239 241 242 243

245

128. 129.

Introduccin.......................................................... Precio pagado e indemnizacin...........................

246 247

XXIV

NDICE GENERAL

130.

Frutos ........................................................................... a) Poseedor de buena fe ....................................... b) Poseedor de buena fe que no la conserva ... c) Poseedor citado ajuicio de reivindicacin ... d) Poseedor de mala fe simple .............................. e) Poseedor de mala fe vicioso ............................. 131. Productos ...................................................................... 132. Mejoras y gastos ....................................................... a) Poseedor de buena fe ....................................... b) Poseedor de mala fe ............................................ c) Poseedor de mala fe vicioso ............................. 133. Destruccin o deterioro de la cosa ...................... a) Poseedor de buena fe ......................................... b) Poseedor de buena fe notificado de la de manda ................................................................... c) Poseedores de mala fe ....................................... 134. Disposicin de cosas muebles ................................ 135. Sucesor ......................................................................... 4) DE LAS OBLIGACIONESY DERECHOS

248 250 251 251. 252 253 253 253 254 255 257 257 257 258 258 258 259

INHERENTES A LA POSESIN

136. Concepto ..................................................................... 137. Obligaciones ................................................................ a) De restituir la cosa ............................................ b) De exhibir .............................................................. c) Obligaciones de vecindad y respecto de ter ceros ....................................................................... d) Cargas reales ......................................................... 138. Derechos inherentes a la posesin .........................

259 259 259 260 261 261 262

C APTULO VIII LA TENENCIA 139. Concepto .......................................................... 263

NDICE GENERAL 140. Tenencia y precariedad ........................................... 141. Clasificacin ................................................................ 142. Casos de tenencia ..................................................... 143. Adquisicin .................................................................. 144. Efectos ......................................................................... a) Obligaciones del tenedor ................................... 1) Conservar la cosa........................................... 2) Nombrar al poseedor ................................... 3) Restituir la cosa ............................................ b) Derechos ..............................................................

XXV 266 266 267 268 268 268 268 269 269 269

C APTULO IX DEFENSA DE LA POSESIN Y DE LA TENENCIAA) N OCIONESLUMINARES

145. 146.

Caracterizacin..................................................... Fundamento de la proteccin posesoria ............ a) Teoras relativas ............................................. .1) La interdiccin de la violencia................. a) Savigny ................................................ b) Posicin de Rudorff............................. 2) Posicin de Thibaut ................................. 3) Presuncin de probidad............................ 4) En funcin de la proteccin de la propie dad.............................................................. a) Como propiedad probable o posible .. b) Propiedad que comienza .................... c) La teora de Ihering ............................ b) Teoras absolutas ........................................... 1) Teoras de la voluntad.............................. 2) Teora de Stahl ......................................... 3) Teora de Slenles .................................... c) Nuestra posicin ............................................

271 272 275 275 275 276 277 277 278 278 279 279 280 281 281 282 282

XXVI

NDICE GENERAL

B) ACCIONES POSESORIAS 1) CONSIDERACIONES GENERALES 147. Concepto ............................................................. 148. Antecedentes histricos....................................... a) Derecho romano.............................................. b) Derecho cannico............................................ c) Derecho medieval............................................ d) Derecho francs ............................................. e) Derecho espaol............................................. f) Derecho patrio ............................................... g) El "Esboco" de Frcitas .................................. 149. Principios fundamentales .................................... 150. Concepto de turbacin ........................................ 151. Defensa extrajudicial ........................................... 152. Proteccin judicial de la posesin....................... a) Caracterizacin ............................................... b) Legitimacin para obrar y efectos reipersecutorios. Distincin....................................... 153. Relaciones entre el posesorio y el petitorio........DICHAS

285 288 288 291 293 293 294 294 295 295 298 299 301 302 304 307

2) REGIAS COMUNES AL EJERCICIO DE LAS ACCIONES POSESORIAS PROPIAMENTE 154. 155. 156. 157. 158. 159. 160. 161. 162. 163. Introduccin.......................................................... Posesin ............................................................... Anualidad.............................................................. Ausencia de vicios................................................ Pblica ................................................................. Pacfica ................................................................. No precaria .......................................................... Continuidad........................................................... No interrupcin.................................................... Objeto. Extensin a las cosas muebles .......... 309 310 310 311 311 312 313 313 314 315

NDICE GENERAL,

XX V II

C) LAS ACCIONES EN PARTICULAR 164. Introduccin.......................................................... 1) POSESORIA DE MANTENER 165. 166. 167. 168. 169. Objeto.................................................................... Presupuestos ........................................................ Legitimacin activa .............................................. Legitimacin pasiva ............................................. Efecto reipersecutorio ......................................... 2) POSESORIA DE RECUPERAR 170. 171. 172. 173. 174. Caracterizacin .................................................... Objeto.................................................................... Presupuesto y legitimacin activa. Remisin .. Legitimacin pasiva ............................................. Efecto reipersecutorio ......................................... 3) ACCIONES POLICIALES 175. Concepto ............................................................. a) De manutencin ............................................. 1) Legitimacin activa ................................... 2) Legitimacin pasiva .................................. b) De recobrar o despojo ................................... 1) Legitimacin activa ................................... 2) Legitimacin pasiva .................................. 3) Efecto reipersecutorio ............................. 4) Carcter del juicio..................................... 4) DE OBRA NUEVA 176. Introduccin.......................................................... 322 319 319 320 320 320 321 321 321 322 318 318 318 318 318 317 317 317 317 317 317

XXVIII

NDICE GENERAL

a) Obra nueva en terrenos del poseedor afectado 1) La legitimacin activa ............................. 2) La legitimacin pasiva .............................. 3) El objeto de la accin .............................. b) Obra nueva en terrenos que no son del po seedor ............................................................. 1) Legitimados activamente .......................... 2) Legitimados pasivamente ......................... 3) Objeto o finalidad de la accin ............... 4) Procedimiento ...........................................5) DEDAO TEMIDO

323 323 324 324 324 325 325 325 325

177. 178. 179. 180. 181. 182.

Concepto............................................................... Naturaleza............................................................. Legitimacin activa ............................................ Legitimacin pasiva ............................................. Presupuestos ....................................................... Objeto y finalidad ................................................

326 328 328 329 329 329

PARTE TERCERA PROPIEDAD Y DOMINIO CAPTULO X CARACTERIZACIN 183. Importancia del estudio ...................................... 333 184. Terminologa ........................................................ 335 A) DERECHO A LA PROPIEDAD 185. Fundamentos y teoras ....................................... 336

NDICE GENERAL XXIX a) El individualismo ................................................ 1) Contractualismo ............................................. 2) Histrico .......................................................... 3) Legal.................................................................. b) Marxismo ............................................................... c) Socialismo .............................................................. c) Utopas ................................................................... e) Doctrina de Duguit ............................................. f) Teora de la institucin ...................................... g) La doctrina social de la Iglesia ........................ h) Nuestra posicin .................................................. Sistemas de propiedad ............................................. a) Sistema romano .................................................... b) Sistema feudal ...................................................... c) Propiedad individual ............................................ d) Sistema socialista ................................................ B) D ELDOMINIO

186.

338 338 339 339 340 342 342 343 344 344 350 351 352 353 355 356

187. Definicin legal. Crtica ......................................... 188. Clases ............................................................................ 189. Dominio pleno o perfecto. Remisin .................. 190. Dominio menos pleno o imperfecto ....................... a) Revocable .............................................................. b) Fiduciario ................................................................ c) Desmembrado ........................................................ d) Otros casos de dominio imperfecto .................. 191. El fideicomiso y el dominio fiduciario. La ley 24.441 ............................................................................. a) Antecedentes histricos ...................................... 1) Roma ................................................................. 2) Derecho germnico ................................'....... 3) Derecho anglosajn ....................................... b) Antecedentes nacionales de la ley 24.441 ... c) Definicin legal .................................................... d) Sujetos ..................................................................... e) Formas de constitucin ..................................... f) Objeto ......................................................................

357 358 360 360 360 364 365 366 367 368 368 369 369 370 371 371 372 373

XXX

NDICE GENERAL

192. 193. 194.

195.

196.

g) El contrato constitutivo.................................. h) El fiduciante.................................................... i) El fiduciario .................................................... j) El beneficiario................................................. k) El fideicomisario............................................. 1) Efectos del fideicomiso ................................. 1) Propiedad fiduciaria ................................. 2) Patrimonio de afectacin ......................... 3) Extincin del fideicomiso ........................ Propiedad sobre bienes inmateriales .................. Propiedad y dominio del Estado ........................ a) El dominio eminente ..................................... b) Dominio internacional ................................... Caracteres del dominio ....................................... a) Carcter absoluto (exclusin) ....................... b) Carcter exclusivo .......................................... c) Carcter perpetuo........................................... Contenido del derecho de dominio..................... a) Actos materiales de uso y goce .................... b) Derecho de poseer ......................................... c) Derecho de usar o servirse............................ d) Derecho de gozar la cosa .............................. e) Actos de disposicin ..................................... f) Facultades de exclusin y cerramiento ....... g) Facultades de administracin ...................... Extensin del dominio ........................................ a) Regla general .................................................. b) Presunciones .................................................. c) Accesorios y frutos ........................................

373 375 375 378 379 379 379 380 382 382 383 386 387 388 388 389 391 392 392 394 394 394 395 395 396 396 397 398 399

C APTULO XI GARANTAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD A) GARANTAS CONSTITUCIONALES 197. Estructura ........................................................... 401

NDICE GENERAL

XXXT

198. Respecto de los particulares ............................. 199. Respecto del poder pblico ................................ B) EXPROPIACIN EN PARTICULAR 200. Aclaracin liminar ................................................ 201. Nocin .................................................................. 202. Antecedentes histricos .................................... 203. Fundamento de la expropiacin.......................... 204. Naturaleza de la expropiacin ............................ 205. Concepto de utilidad pblica .............................. 206. Poder calificador .................................................. 207. Sujeto expropiante .............................................. 208. Sujeto expropiado ................................................ 209. Objeto de la expropiacin ................................. 210. Indemnizacin previa........................................... 211. Nocin del procedimiento expropiatorio ............ 212. Expropiacin irregular ........................................ 213. Retrocesin .......................................................... 214. Ocupacin tempornea ........................................ 215. Reserva de inmuebles para planes de ejecucin diferida ................................................................. 216. Abandono de la expropiacin .............................

402 402

403 404 404 407 411 412 414 415 416 416 419 423 425 429 433 435 436

C APTULO XII ADQUISICIN Y EXTINCIN DEL DOMINIO A) MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO1) INTRODUCCIN

217.

Ttulo y modo ...................................................... 439

XXXII

NDICE GENERAL

218. Enumeracin ........................................................ 219, Clasificacin ......................................................... 220. Inscripcin registral. Remisin ......................... 2) APROPIACIN 221. Caracterizacin. Requisitos ............................... a) Idoneidad del objeto ...................................... b) Capacidad del sujeto ...................................... c) Aprehensin.................................................... d) nimo de adquirir .......................................... 222. Caza y pesca ........................................................ 223. Rgimen de los tesoros ....................................... a) Naturaleza de la adquisicin.......................... b) Bsqueda o descubrimiento .......................... c) Derechos del descubridor ............................. d) Crtica a las soluciones del Cdigo ............... 224. Rgimen de las cosas perdidas. Mtodo del C digo. Remisin ................,.................................. 3) ESPECIFICACIN O TRANSFORMACIN 225. Nocin.................................................................... 226. Distintos casos ..................................................... 4) ACCESIN

440 441 442

443 443 444 444 444 446 449 452 452 453 454 454

454 455

227. Nocin y generalidades ...................................... 457 228. Aluvin ................................................................. 459 a) Cauce descubierto y abandono de lecho ...... 461 b) Aluvin en comn .......................................... 462 229. Avulsin ................................................................ 462 230. Edificacin, siembra y plantacin ...................... 464 a) Empleo de materiales propios en fundo aj eno ............................................................... 464 1) De buena fe .............................................. 464

NDICE GHNERAL

XXXII I

231. 232.

b) Empleo de materiales ajenos en fundo propio 1) De buena fe .............................................. 2) De mala fe ................................................ c) Materiales ajenos en terreno ajeno .............. Migracin de animales ......................................... Adjuncin, mezcla y confusin ........................... 5) TRADICIN TRASLATIVA DEL DOMINIO

2) Mala fe....................................................... 3) Mala fe de ambos .....................................

465 465 466 466 466 466 468 469

233. 234. 235. 236. 237. 238. 239. 240.

Naturaleza ........................................................... Requisitos ............................................................. a) Capacidad de las partes ................................ b) Titulo suficiente para transmitir la propiedad Efectos ................................................................. Tradicin c inscripcin ....................................... Momento de la tradicin...................................... Tradicin y convalidacin ................................... Otras excepciones ............................................... Clases .................................................................... 6) PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

472 476 476 477 477 478 480 481 481 482

241. 242. 243. 244. 245. 246. 247. 248. 249.

Distincin.............................................................. Concepto ............................................................. Origen histrico ................................................... Fundamento y utilidad prctica ......................... Definicin legal .................................................... Clases ................................................................... Sujetos de la usucapin ..................................... Objeto.................................................................... Elementos comunes a las prescripciones adqui sitivas ................................................................... a) La posesin..................................................... b) Curso de la prescripcin ...............................

482 484 484 486 488 488 489 490 493 493 495

III. Musto, 1.

XXXIV

NDICE GENERAL 1) Iniciacin del curso de la prescripcin ... 2) Transcurso de la prescripcin .................. 3) Suspensin. Causales ................................ a) Matrimonio ................................................ b) Tutela y cratela .................................... c) Heredero beneficiario ............................ 4) Interrupcin. Causales ............................... Prescripcin de inmuebles ...................................... a) Prescripcin ordinaria o breve ......................... 1) Justo ttulo ....................................................... 2) Justo ttulo y registro ................................... 3) Ttulo sujeto a condicin .............................. 4) Nulidad relativa .............................................. 5) La buena fe ................................................... 6) Sucesin en los derechos ............................ 7) Plazo de la prescripcin breve ................. 8) La regularizacin dominial. Ley 24.374.. b) Prescripcin extraordinaria o larga ................ 1) Consideracin general .................................. 2) Plazo .................................................................. c) El juicio de prescripcin adquisitiva .............. 1) Antecedentes. Ley 14.159 y decreto ley 5756/58 ............................................................ 2) Naturaleza y valor de la sentencia ........... Prescripcin de cosas muebles .............................. a) La norma del 4016 bis ...................................... b) Poseedores de mala fe ....................................... c) Excepciones .......................................................... B) MODOSDE EXTINCIN DEL DOMINIO

250.

496 499 500 502 503 503 504 508 508 508 511 512 513 513 515 515 516 518 519 520 520 520 525 526 527 529 530

251.

252. Introduccin ............................................................... 253. Absolutos ..................................................................... a) Destruccin de la cosa ...................................... b) Cosas fuera del comercio .................................. c) Animales que recuperan su natural libertad .. d) Abandono ............................................................... 254. Extincin relativa o transitiva .................................

531 532 532 533 533 534 535

NDICE GENERAL

XX XV

C APTULO XIII RGIMEN DE LAS COSAS PERDIDAS 255. Concepto............................................................... 256. Distintos supuestos............................................... 257. Derechos del hallador........................................... 258. Procedimiento ...................................................... 259. Cosa corruptible o de conservacin dispendiosa 260. Sanciones ............................................................. 261. Monto de la recompensa ..................................... 537 538 539 540 541 541 542

C APTULO XIV RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO A) CONSIDERACIONES GENERALES 262. Introduccin ......................................................... 263. Restriccin y limitacin ....................................... 264. Clasificacin ......................................................... 265. Restricciones al dominio y servidumbre. Dife rencias .................................................................. 266. Restricciones administrativas y servidumbres ad ministrativas. Comparacin ............................... B) RESTRICCIONES EN INTERS PBLICO 267. Introduccin.......................................................... 268. Administrativas .................................................... 269. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica .. a) Clusulas de inalienabilidad. El principio ... 549 550 552 552 545 546 546 547 549

X X XV I

NDICE GENERAL

b) Las excepciones ............................................. c) Efectos y alcance de la inalienabilidad ........

553 556 556 557 557

Prohibicin de constituir derechos reales no enumerados ......................................................... 271. Prohibicin de dividir horizontahnente la pro piedad ................................................................... 272. Camino de sirga ................................................... C) RESTRICCIONES EMERGENTESDE LAS RELACIONES DE VECINDAD

270,

273. Caracterizacin..................................................... 274. Fundamentos. Teoras........................................ a) Cuasicontrato .................................................. b) Culpa y riesgo................................................. c) Abuso del derecho ......................................... d) Servidumbre.................................................... e) Conflictos de derechos .................................. f) Expropiacin................................................... g) La inmisin ..................................................... h) Conclusin ...................................................... 275. Caracteres comunes de las restricciones funda das en vecindad ................................................... a) Reciprocidad ................................................... b) No indemnizacin............................................ c) Independencia................................................. d) Inmanencia ..................................................... e) Imprescriptiblidad ......................................... f) Disponibilidad ................................................. 276. Restricciones en particular, ordenacin y clasifi cacin ................................................................... a) De prevencin .............................................. 1) De consolidacin ....................................... 2) De aislacin ............................................... 3) De distancia .............................................. b) Prohibiciones .................................................. c) Descarga de techos ........................................ d) Permisin.........................................................

559 560 560 560 562 562 563 563 563 564 565 565 565 565 566 566 566 566 567 567 567 567 569 571 572

NDICE GENERAL

XXXVII 277. Inmisiones inmateriales ............................................. 573 a) El artculo 2618. Interpretacin ................... 574 b) Las luces y vistas ................................................ 577

CAPTULO XV DOMINIO SOBRE LAS AGUAS 278. Introduccin ................................................................. 279. Naturaleza y competencia de la legislacin de aguas ......................................................."..................... 280. Sistemas de gobierno y administracin de aguas 281. Naturaleza jurdica del agua ................................... 282. Clasificacin de las aguas ....................................... a) Martimas territoriales ........................................ b) Martimas interiores ............................................. c) Corrientes .............................................................. d) Durmientes o lacustres ....................................... e) Surgentes o vertientes ........................................ f) Subterrneas ......................................................... g) Pluviales ................................................................. 283. El libre escurrimiento de las aguas ...................... 581 582 583 584 585 586 587 588 591 593 595 596 598

CAPTULO XVI CONDOMINIOA) EL 284. 285. 286.CONDOMINIO EN GENERAL

Introduccin ................................................................. 603 Naturaleza jurdica ..................................................... 603 Comunidad o condominio ....................................... 605

XX XVIII

NDICE GENERAL

287. 288.

Unidad o pluralidad de derechos ....................... Sistemas de condominio ...................................... a) Romano............................................................ b) Germnico....................................................... 289. Definicin legal .................................................... 290. Elementos ............................................................ a) Sujetos............................................................. b) Objeto.............................................................. c) Parte indivisa ................................................. 291. Comparacin con otras figuras jurdicas............ a) Sociedad ......................................................... b) Comunidad hereditaria .................................. c) Propiedad horizontal ..................................... d) Otros derechos reales..................................... 1) Usufructo ................................................... 2) Servidumbre............................................... e) Sociedad conyugal.......................................... 292. Constitucin del condominio. Fuentes.............. a) Contrato........................................................... b) Actos de ltima voluntad............................... c) Disposicin de la ley...................................... d) Prescripcin adquisitiva.................................. e) Transformacin de la comunidad hereditaria 293. Modos de adquisicin .......................................... 294. Clases de condominio .........................................B) C ONDOMINIOCOMN O DE REPARTO

605 606 606 607 608 609 609 609 609 609 610 611 612 613 613 614 614 614 614 614 615 615 616 617 617

295.

introduccin.......................................................... 6181) FACULTADES DE LOS CONDMINOS

296. Distincin.............................................................. 618 297. Respecto de la parte indivisa ............................. 619 a) Facultad de enajenar y facultades de los acreedores ...................................................... 619

NDICE GENERAL

XXXIX

b) Hipotecar ........................................................ c) Constitucin de usufructo.............................. d) Acciones ..........................................................

620 622 623

2) FACULTADES SOBRE LA COSA 298. Consideraciones generales .................................. 299. Actos jurdicos. Prohibicin y excepciones ..... 300. Enajenar ............................................................... 301. Servidumbres ....................................................... 302. Hipoteca ............................................................... 303. Locacin y arrendamiento ................................... 3) OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS 304. Contribucin de gastos ........................................ 305. Obligaciones en pro de la comunidad ................ 306. Condmino insolvente ......................................... 307. Frutos y daos ..................................................... 4) ADMINISTRACIN DE LA COSA COMN 308. 309. 310. 311. Introduccin.......................................................... Designacin de administrador ............................ Arrendamiento de la cosa .................................. Gestin de negocios ............................................ 5) EXTINCIN DEL CONDOMINIO 312. Modos ................................................................... 313. Particin en general ............................................ 314. Reglas sobre particin ......................................... 315. Particin provisional ............................................ 316. Efectos de la particin ....................................... 317. Naturaleza jurdica de la accin de divisin ...... 636 636 637 638 638 640 633 634 635 635 627 630 631 632 623 625 626 626 627 627

XL

NDICE GENERAL

C) C ONDOMINIO

COMN O DE REPARTO

1) NOCIONES GENERALES

318. Caracterizacin...................................................... 319. Fuentes.................................................................. a) Origen legal .................................................... b) Decisin judicial.............................................. c) Acuerdo entre los condominos....................... d) Imposicin del donante ................................. e) Imposicin del testador al legatario ............. f) Imposicin del causante a sus herederos .... g) Imposicin de la viuda o viudo ..................... 320. Derechos y obligaciones de los condminos ..... 2) CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS 321. Clasificacin ......................................................... a) En cuanto a su ubicacin o emplazamiento.. bj En cuanto a la titularidad del dominio......... 322. Rgimen de los muros separativos ..................... a) Facultad del vecino de asentar la mitad de la pared propia sobre el terreno conti guo .................................................................. b) Cerramiento. Facultad u obligacin............ c) Facultad de quien edifica primero ............... 1) Opinin de Tobal....................................... 2) Tesis de Salvat .......................................... 3) Tesis de Lafaille ......................................". 4) Tesis de Spota .......................................... 5) Nuestra opinin......................................... d) Requerimiento previo y oportunidad de aban dono ................................................................ e) Prescripcin .................................................... 323. La pared contigua ............................................... 324. Adquisicin de la medianera ............................. a) Naturaleza de la adquisicin..........................

641 642 642 644 645 645 646 646 647 648

649 650 650 652 652 653 654 657 658 659 659 660 661 661 662 664 665

NDICE GENERAL b) Personas legitimadas para adquirir .................. c) Prueba de la medianera ..................................... Valor de la medianera ............................................. Prescripcin ................................................................ Facultades y cargas emergentes de la mediane ra................................................................................... a) Naturaleza de la accin ..................................... b) Medianera rural .................................................... c) rboles medianeros ............................................. 3) CONDOMINIOPOR CONFUSIN DE LMITES

XLI 666 667 670 672 673 674 676 676

325. 326. 327.

328. Solucin legal ............................................................. 678 329. Accin de deslinde. Distincin con la accin reivindicatora ............................................................. 679 330. Legitimacin activa y legitimacin pasiva ............ 681

CAPTULO XVII NUEVAS FORMAS DE DOMINIO Y CONDOMINIO COMO PRETENSOS DERECHOS REALES 331. 332. Introduccin.......................................................... 683 Multipropiedad o tiempo compartido.................. 683 a) Terminologas ....................................................686 b) Naturaleza jurdica ......................................... 686 c) Concepto ......................................................... 687 d) Objeto.............................................................. 688 c) Sujetos............................................................. 688 f) Modalidades .................................................... 689 Clubes de campo ................................................. 689 a) Antecedentes .................................................. 690 b) Modalidades..................................................... 690 Cementerios privados .......................................... 693 a) Modalidades .................................................... 693

333. 334.

XLI1

NDICE GENERAL

335. 336. 337.

b) Como derechos personales ............................ 1) Locacin .................................................... 2) Comodato................................................... 3) Sociedad..................................................... 4) Contrato innominado ................................ c) Como derecho real ........................................ 1) Dominio ..................................................... 2) Condominio ............................................... 3) Usufructo, uso y habitacin ..................... 4) Propiedad horizontal ................................ Centros de compras............................................. Parques industriales ............................................ Barrios privados ...................................................

693 694 694 694 695 695 696 696 697 697 698 699 700

C APTULO XVIII PROPIEDAD HORIZONTALA) L AIN S TI T U CI N

1) CONSIDERACIONES GENERALES

338. 339. 340. 341. 342. 343.

Introduccin.......................................................... Terminologa ......................................................... Concepto................................................................ Antecedentes histricos........................................ Antecedentes nacionales...................................... Importancia de la institucin y ventajas que re porta...................................................................... 344. La reglamentacin ...............................................2) NATURALEZA JURDICA. DISTINTAS POSICIONES

701 702 703 704 706 708 710

345.

Introduccin.......................................................... 710

NDICE GENERAL

XLIII

346. 347. 348. 349. 350. 351. 352. 353. 354. 355.

Servidumbre ......................................................... Usufructo .............................................................. Superficie.............................................................. Enfiteusis ............................................................ Comunidad pro diviso.......................................... Condominio forzoso ............................................. Concepcin mixta.................................................. Sociedad................................................................ Otras teoras ........................................................ Derecho real autnomo........................................ B) RGIMEN LEGAL 1) INTRODUCCIN

711 712 713 714 714 715 715 716 717 717

356. 357.

Nacimiento del derecho ...................................... Modos de adquisicin o constitucin ................

719 721

2) EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD y ADMINISTRACIN

5 358. Funcin................................................................. 359. Formalidades constitutivas ................................. 360. Naturaleza jurdica del reglamento..................... 361. Contenido.............................................................. a) Enumeracin .................................................. b) Contribuciones ............................................... c) Otras exigencias ............................................. 362. Clusulas de estilo ............................................... 363. Reforma del reglamento....................................... 364. Revisin judicial del reglamento ........................ 5 365. Forma..................................................................... 366. Requisitos para la inscripcin del reglamento ...

723 724 724 726 726 727 727 728 728 729 730 730

XLIV 3) O BJETO 367. 368. 369. 370.

NDICE GENERAL

Caracterizacin ........................................................... Requisitos que debe reunir ...................................... Parte exclusiva ............................................................ Las partes comunes .................................................... a) El terreno .............................................................. b) Cimientos .............................................................. c) Muros maestros .................................................... d) Techos .................................................................... e) Patios solares ........................................................ f) Prticos, galeras y vestbulos comunes ......... g) Escaleras .............................................................. h) Jardines .................................................................. i) Locales c instalaciones de servicios centra les, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin, etctera ........................................ j) Locales para alojamiento del portero y por tera ....................................................................... k) Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos ...................................................... 1) Ascensores, montacargas, incineradores de re siduos y en general todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de be neficio comn ....................................................... rn) Casos dudosos ....................................................... n) Posibilidades de conversin .............................. 4) CONSORCIODE PROPIETARIOS

731 731 732 733 733 734 735 735 735 735 736 736 736 737 737

738 738 739

371. 372.

Concepto ....................................................................... Naturaleza jurdica .................................................... 5) RGANOSDEL CONSORCIO

740 740

373.

El administrador ........................................................

742

NDICE GENERAL

XLV

a) Funciones ....................................................... b) Representacin enjuicio del consorcio .......

374.

Asambleas ............................................................ a) Clases .............................................................. b) Convocatoria ................................................... c) Funcionamiento............................................... d) Rgimen de mayoras .................................... 1) Unanimidad ............................................... 2) Dos tercios o ms ..................................... 3) Mayora absoluta ....................................... e) Nulidad de la asamblea .................................

744 745 747 747 748 749 750 750 751 751 752

6) CONTENIDO DEL DEEECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL 375. Facultades ............................................................ En general ...................................................... Facultades jurdicas........................................ Facultades materiales .................................... Extensin material.......................................... Prohibiciones .................................................. Infracciones .................................................... Cargas y obligaciones de los titulares ................ a) Expensas comunes ......................................... b) Expensas extraordinarias ............................. c) Ausencia del administrador y urgencias ...... d) Naturaleza jurdica del crdito por expen sas ................................................................... e) Procedimiento para el cobro de las expen sas ................................................................... f) Privilegio y derecho de retencin .................a) b) c) d) e) f)

376.

753 754 754 755 756 757 761 762 763 763 764 764 765 766

7) EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 377. Modos en general ................................................ 378. Modos tpicos........................................................ a) Destruccin..................................................... b) Vetustez .......................................................... c) Desafectacin.................................................. 766 767 767 768 768

XLV1

NDICE GENERAL

C) PREHORIZONTALIDAD 1) GENERALIDADES 379. Introduccin ........................................................ 380. Antecedentes de la ley 19.724 ........................... 381. Concepto y terminologa...................................... 2) LA AFECTACIN 382. Naturaleza............................................................. 383. Requisitos ............................................................. 384. Constancias de la escritura................................. 385. Recaudos de la escritura .................................... 386. Efectos .................................................................. 387. Publicidad de la afectacin y deber de informa cin .......................................................................3) LOS CONTRATOS DE ADQUISICIN

769 770 772

773 775 776 777 778 778

388.

Normas sobre contenido y redaccin de contra tos ......................................................................... 389. Cesin de contratos ............................................. 390. Inscripcin de los contratos ............................... 4) RETRACCIN Y DESAFECTACIN 391. Casos .................................................................... 5) HIPOTECAS 392. 393. Importancia ......................................................... Recaudos ..............................................................

780 782 782

783

785 785

NDICEGENERAL

XLVII

6) CASOS DE EJECUCIN

394. 395.

Rgimen legal ...................................................... Concursos .............................................................7) TRANSICIN A LA PROPIEDAD HORIZONTAL

787 788

396. 397. 398.

Administrador provisorio .................................... Preconsorcio ........................................................ Obras por administracin.....................................8) PENALIDADES

788 789 789

399.

Derogacin ...........................................................

790

PARTE PRIMERA NOCIONES GENERALES

1.

Musto, 1.

CAPTULO PRIMERO CARACTERIZACIN Y METODOLOGA 1. MTODO DEL CDIGO. -Antes de comenzar el estudio especfico de los derechos reales resultar til hacer una breve referencia al plan general del Cdigo Civil recordando que, en este aspecto, el codificador se apart de su modelo, el Esbogo de Freitas. Este proyecto de Cdigo Civil, elaborado para el entonces Imperio del Brasil (que no logr sancin legislativa), despus de un ttulo preliminar en que trata del lugar y del tiempo, desarrolla la parte general en el Libro I, bajo el Ttulo "De los elementos", en que trata de las personas (Secc. i); de las cosas (Secc. II) y de los hechos (Secc. III). Al no prever una parte general que reuniera los elementos que son comunes a los derechos subjetivos (sujeto, objeto y causa), Vlez Srsfield se hizo pasible de las crticas de la doctrina civilista imperante, que adverta la tendencia -en el derecho comparado- a este modo de sistematizacin, que tuvo sus primeras manifestaciones legislativas en el inicio del presente siglo con el Cdigo alemn (ao 1900), al que siguieron numerosos cdigos, entre ellos e) Cdigo brasileo de 1916, redactado por Clovis Bevilaqua y, entre nosotros, en proyectos legislativos como el de 1936, el de Bibiloni y el llamado proyecto Llambas de 1954.

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NOCIONES GENERALES

Es claro que el esfuerzo sistemtico desatado a partir de las corrientes partidarias de la codificacin que prevalecan, no sin resistencias, en el siglo xix, no hubiera sido completo si no se hubieran implementado las partes generales de los cdigos. Por eso dice De los Mozos que "las partes generales de muchos cdigos modernos no seran imaginables sin la obra de sistematizacin que llev a cabo el racionalismo"1. Pero ello, de manera alguna debe implicar una crtica a la obra de nuestro codificador que puede calificarse de avanzada en la medida en que, si bien no estructur -como decimos- la parte general, trat los elementos del derecho de tal modo que es fcil reunirlos a los efectos de la enseanza y, fundamentalmente, porque analiz en una sola seccin lo referente a los hechos y actos jurdicos. En tal sentido, Moisset de Espans expresa que "el Cdigo Civil argentino -sancionado en 1869, y en vigencia desde el 1/1/871- es el primer Cdigo Civil que legisla sobre todos los elementos constitutivos de la Parte General, sujetos (personas), en la Secc. Ia del Libro 1; objeto (cosas y bienes), en el Ttulo I del Libro III; y causa generadora (hechos y actos jurdicos), en la Secc. 2a del Libro II, aunque no los haya reunido en el primer libro del Cdigo"2. Agrega el autor citado que la gran novedad introducida por Vlez Srsfield, que se inspir en Freitas, es la de haber legislado sobre los "hechos y actos jurdicos", anticipndose en casi treinta aos al Cdigo Civil alemn, aunque por razones prcticas no los haya agrupado con los otros elementos, destacando que la distribucin de las materias es similar a la que adoptara, cuarenta aos despus, el Cdigo Civil suizo3.De los Mozos, Metodologa y ciencia del derecho privado, p. J2. Moisset de Espans, Notas sobre el problema, de la parte general y los libros preliminares en, la legislacin civil, JA, doctrina 1970-528 y siguientes. 3 Moisset de Espans, Notas sobre el problema de la parte general y los libros preliminares en la legislacin civil, JA, doctrina 1970-528.2 1

CARACTERIZACIN Y METODOLOGA

5

Ello conduce a sostener que nuestro Cdigo fue en su tiempo un verdadero ejemplo de transicin, aunque modernamente la tendencia a que aludimos se ha debilitado, al punto que numerosos cdigos modernos no han diseado su plan al estilo del modelo alemn, comenzando por el suizo (1907), y siguiendo con Mxico en su Distrito Federal (1928), Italia (1942), Venezuela (1942), Guatemala (1964), Bolivia (1975), Per (1984), Paraguay (1987) y Quebec (1992). 2. MTODO DEL LIBRO III DEL CDIGO CIVIL. - El Libro III del Cdigo Civil, que trata de los derechos reales, no est dividido -como los dems- en secciones, sino directamente en ttulos, en nmero de diecisis. En los tres primeros se trata de las cosas (Tt. I), de la posesin (II) y de la proteccin posesoria (III), lo que anuncia la breve nota al Libro III cuando expresa: "Al tratar de las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales, seguimos la opinin y el mtodo de Mackeldey, porque las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales". Acotamos que las cosas son el elemento objetivo e inmediato de los derechos reales, pudiendo ser tambin objeto mediato de los derechos creditorios. La posesin -en cambio- tiene funciones distintas destacndose la de ser el contenido normal y forma de ejercicio de la mayora de ellos. En el Tt. IV, que consta slo de cuatro artculos (2502 a 2505), se establecen normas generales que constituirn as la base, muy reducida por cierto, para una teora general de los derechos reales4. Recin el Tt. V trata del primer derecho real: el dominio, para continuar en el VI con las restricciones y lmites al dominio, el dominio imperfecto (VII) y el condominio4

Gatti, Teora general de los derechos reales, p. 9.

6

NOCIONES GENERAl.ES

(VIII). Despus de tratados estos derechos reales sobre la cosa propia y antes de legislar los derechos reales sobre cosa no propia, en el Tt. IX el Cdigo trata de las acciones reales. Esta ubicacin ha sido criticada puesto que las acciones debieron reglarse al principio, antes de regular el primer derecho real, o al final del Libro III, ya que constituyen los medios de proteccin de todos los derechos reales y no solamente de los que recaen sobre cosa propia5. A partir del Tt. X, y siguiendo el orden del art. 2503, estn regulados los dems derechos reales: usufructo (X), uso y habitacin (XI), servidumbres (XII), servidumbres en particular (XIII), hipoteca (XIV), prenda (XV) y anticresis (XVI). Aparte de la crtica formulada en torno de la ubicacin de las acciones reales, se puede aadir que: a) el Cdigo dedica muy pocos artculos a sentar los principios generales en la materia, los que deben ser extrados por el intrprete de normas dispersas en ste y otros libros; fe) la reglamentacin demasiado casuista de algunos derechos reales como las servidumbres, y c) la falta de armona de algunas soluciones, originada frecuentemente en las diversas fuentes consultadas por el codificador. 3. CONCEPTO DE DERECHOS REALES. - Resulta difcil dar un concepto del derecho real, 'sin oponerlo al del derecho personal, que constituye la otra especie principal dentro del gnero de los derechos patrimoniales. Tradicionalmente se ha concebido el derecho real como aquel que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin intervencin de otra persona. El5 Allende, Panorama de derechos real.es, p. 288. El proyecto de Bibiloni trata igualmente las acciones reales despus del condominio, mientras que el de 1954 lo hace al final de la Secc. Ia del Libro V.


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codificador6 en la nota al Tt. IV del Libro III, transcribe la definicin de Demolombe que puede considerarse como el ms acabado exponente de la doctrina clsica y segn la cual "derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto"; y corroborando lo expresado ms arriba sigue diciendo la nota: "Se llama, al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto". Antes haba expresado Vlez Srsfield que, en la nota al art. 497, defina los derechos reales pero all, en realidad, despus de criticar a la doctrina francesa que habla de obligaciones reales, se limita a transcribir la definicin de Ortoln, para quien: "Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestacin cualquiera, a dar, suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor". Destacamos la palabra individualmente, en la nocin de derecho personal, pues Ortoln revela conocer (o prea6 Cuando nos referimos a los conceptos vertidos en las notas decimos "el codificador", para destacar que es la opinin de Vlez Srsfield, mientras que al citar las disposiciones de los artculos y comentar sus soluciones, decimos "el Cdigo" para resaltar su carcter normativo que -a nuestro juicio- no tienen las notas.

O

NOCIONES GENERALES

nuncia) la teora monista personalista que -como veremoscontrapone, para los derechos reales, la nocin del sujeto pasivo universal al sujeto pasivo individual. 4. TEORAS. SU CRTICA. - Aparte de la teora clsica, que encuentra una neta y sustancial diferencia entre los derechos reales y los personales, hallamos otras doctrinas que niegan la existencia de tales diferencias, o bien parten de otros criterios para efectuar la distincin entre ambas clases de derechos patrimoniales, que dan por resultado agrupamientos de stos que no son totalmente coincidentes. Tratando de clasificar estas teoras tendramos el siguiente cuadro sinptico.

Teoras 5 Galti - Alterini, El derecho real Elementos para una, teora general,


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A su vez, Freitas, en la Consolidacin de las leyes civiles, ms de cuarenta aos antes de Planiol, haba expuesto y refutado con diafanidad este criterio y Vlez Srseld hace referencia a la obligacin pasiva general en la nota al art. 2507, al referirse y caracterizar el dominio internacional16. All expresa: "Hay otro dominio que se llama dominio internacional. Todo lo que antes hemos dicho de los derechos absolutos y de los derechos reales, es exactamente aplicable al dominio internacional, o propiedad de Estado a Estado. No consiste en una relacin especial de acreedor y de deudor entre una nacin y otra, sino en una obligacin general de todas las naciones, obligacin pasiva, como toda la que es relativa a los derechos reales, obligacin de inercia, de respetar la accin de cada pueblo sobre su territorio, no turbarla, ni imponerle obstculo alguno ...". En cuanto a la crtica de la teora personalista, se ha expresado que en el concepto de derecho est nsita la relacin entre personas y, por lo tanto, ello es dado por supuesto en la doctrina clsica que de ningn modo sostiene -como parecen afirmarlo sus crticos- que es sobre la cosa que recaen las obligaciones. Esta teora (la personalista) otorga una extensin a la palabra "obligacin" que es ajena al concepto autntico del trmino -como ya lo seal Savigny- oscureciendo as, sus sostenedores, el prstino significado de la palabra y confundindolo con el deber genrico de respetar los derechos ajenos17. La obligacin es ligazn (ligatid), vnculo que conecta a dos sujetos y por el cual uno de ellos (sujeto pasivo) debe a otro (sujeto activo) una prestacin. Ello no ocurre16

p. 38.17

Gatti - Alterii, El derecho real

Elementos para una teora general,

Gatti, Teora general de Los derechos reales, p. 38.

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NOCIONES GENERALES

en los derechos reales. As dispone el art. 497 del Cd. Civil: "A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales". Tal aspecto se patentiza en la observacin de que la obligacin pasiva universal no figura -como deuda- en el pasivo del patrimonio de los supuestos obligados. Lacruz Berdejo coincide diciendo que "nadie incluye en el debe de sus libros de contabilidad la obligacin de respetar la propiedad ajena"lfi. El mismo Planiol -se seal- ha reconocido la insuficiencia del concepto de obligacin pasiva universal para caracterizar el derecho real, advirtiendo la necesidad de tener en cuenta el derecho conferido al titular de conseguir determinadas ventajas sobre la cosa. En tal sentido, afirma Molinario que "se tiene que admitir forzosamente que el derecho real comporta una potestad sobre el bien objeto de l, con lo cual toda la pretendida novedad queda reducida a sealar la existencia de una obligacin de respetar el derecho ajeno que, por ser comn a todos los derechos, no puede ser erigida en nota caracterstica de una categora de ellos19. A esto se replica que los derechos personales y, en general, los relativos slo pueden ser violados por las personas particularmente obligadas y no por los terceros, y que si stos quisieran impedir el cumplimiento de la obligacin del deudor, slo podran hacerlo llevando a cabo una accin contra la persona del deudor (o aun del acreedor) o contra la cosa objeto mediato del derecho creditorio, con lo cual siempre se vera violado un derecho absoluto y que, si en tal caso se lesiona el crdito, se lo lesiona como "propiedad", o sea como derecho absoluto y no relativo20.Laeruz Berdejo, y otros, Derechos reales, p. 15. '"' Molinario, Derecho patrimonial y derecho real, p. 100. 20 Gatti, Teora general de los derechas reales, p. 41 y 42.18

CA R A C TER IZA C IN Y M ETO DO L OG A

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La objecin es seria pero relativa, pues los terceros pueden afectar la integridad del crdito directa o indirectamente, por ejemplo con el uso abusivo de medidas cautelares, o cuando se prescinde del concurso en caso de insolvencia del deudor, no siendo difcil imaginar, ante la complejidad de las transacciones en el mundo de hoy, otras hiptesis que tiendan al desbaratamiento del crdito. Adems de poner algunos ejemplos, Lpez de Zavala nos recuerda el texto del art. 1075: "Todo derecho puede ser la materia de un delito ..." y seala tambin la norma del art. 1095 que contempla la situacin del locatario, comodatario y depositario que, teniendo un derecho personal, pueden ser afectados directamente por el ilcito21. En segundo lugar, porque si bien es cierto que al derecho de crdito se lo puede contemplar en su aspecto absoluto, con ello precisamente se est confesando que la obligacin pasiva universal existe tambin para los derechos personales y no nicamente para los derechos reales. Juzgamos con Molinario que esta doctrina, adems de equivocada, es infecunda, por cuanto de ella no se derivan consecuencias prcticas y sus sostenedores -inmediatamente- sugieren otros criterios distintivos tendientes a sustituir la clasificacin tradicional. Por ltimo, y desde el punto de mira de la concepcin actual del derecho de propiedad y su funcin social, tal corno lo seala Lacruz Berdejo, esta doctrina olvida que el derecho subjetivo no slo se compone de facultades sino tambin de deberes positivamente impuestos a los titulares y, en particular, a los propietarios22. 2) TPORA UNITARIA KEALISTA. Sin alcanzar la trascendencia de la personalista, la tesis realista -como se ha expresa21 22

L p e z t i c Z a v a l D e r e c h o s r e a l ats. , 1 , p . 7 2 . a, Lacruz Berdejo, y otros, Derechos reales, p. 14.

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NOCIONES GENERALES

do- tiende a objetivar el concepto de obligacin, fundiendo todos los derechos personales dentro de la categora de derechos reales. Quienes sostienen esta posicin parten de una interpretacin de la concepcin de Saleilles, jurista que, al pretender objetivizar la obligacin dando prevalecencia al elemento prestacin sobre el elemento personal, da pbulo a que se conciban los derechos creditorios como una relacin entre patrimonios, lo que quedara evidenciado en el proloquio segn el cual "el patrimonio es la prenda comn de los acreedores". Las expresiones de Saleilles fueron recogidas, ampliadas y generalizadas en forma excesiva por otros expositores que, conocidas a travs de la obra de Rigaud -quien coincide con Bonnecase-, llegan a sostener que el derecho personal no es un derecho respecto de la persona, sino que constituye un tus ad rem, cuya nica diferencia con el derecho real es que no recae primitivamente sobre una cosa determinada sino que afecta a todo el patrimonio (Gaudemet) o es concebido como un "derecho real indeterminado en cuanto al objeto material sobre el cual podr recaer (Gazin)"23. El error fundamental de esta doctrina es que confunde el objeto de la obligacin, que es la prestacin, con los efectos que -sobre el patrimonio- apareja el incumplimiento. La diferencia se advierte difanamente si se tiene en cuenta que el incumplimiento puede conllevar consecuencias ms amplias que la simple ejecucin forzosa de la obligacin o la indemnizacin sustitutiva del objeto principal, tales como los daos y perjuicios derivados de la falta de cumplimiento oportuno, las clusulas penales, etctera. Este error proviene de pretender determinar la naturaleza de una relacin jurdica contemplndola en su momen23

Rigaud, El derecho real, p. 331 y siguientes-


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to anormal. Lo normal es que la obligacin se cumpla in natura, sin comprometer para nada el patrimonio en su conjunto. Ms an, hay obligaciones que se establecen intuitu persones y en las que difcilmente se pueda ver un vnculo exclusivo entre patrimonios con prescindencia del elemento personal. Pinses

derechos reales

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