demembrement de propriete et patrimoine · pdf file1 demembrement de propriete et patrimoine...

1

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ET

PATRIMOINE PROFESSIONNEL

Catherine ORLHAC - 2013

PLAN D’INTERVENTION 2

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT A – Opérations à titre gratuit B – Opérations à titre onéreux PARTIE 2 : LA GESTION DE LA DUREE DU DEMEMBREMENT A – L’usufruit viager B – L’usufruit temporaire ou usufruit a durée fixe C – L’usufruit successif D – La fin du démembrement de propriété PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE I – LE DEMEMBREMENT DES ACTIFS IMMOBILIERS ET FONCIERS A – Le démembrement sur des immeubles B – Le démembrement sur des terrains à bâtir II – LE DEMEMBREMENT DES PARTS ET ACTIONS DE SOCIETE A – La répartition du pouvoir B – La répartition des résultats et des pertes C – La répartition des impositions D – Les conséquences d’une augmentation de capital E – La cession des parts démembrées F – La liquidation de la société III – LE DEMEMBREMENT DES COMPTES COURANT D’ASSOCIES PARTIE 4 : L’EVALUATION DES DROITS DEMEMBRES A – L’évaluation fiscale B – L’évaluation économique

2

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

1 - OPERATIONS A TITRE GRATUIT

2 - OPERATIONS A TITRE ONEREUX

DECES DU CHEF

D’ENTREPRISE

DONATIONS

CESSIONS / ACQUISITIONS

APPORTS

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT 4

3

DECES DU CHEF D’ENTREPRISE

LE CONJOINT N’AURA PAS LES MÊMES DROITS

DE LA LOI D’UNE

DONATION D’UN

TESTAMENT

D’UNE CONVENTION

MATRIMONIALE

Art. 757 CC

Usufruit légal

Art. 1094-1

D.D.V

Legs de l’usufruit/nue-

propriété

Préciput sur

l’usufruit

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT – Opérations à titre gratuit

Il existe différents usufruits successoraux

5

USUFRUIT ISSU DE LA LOI : ARTICLE 757 CC

LE CONJOINT DOIT CHOISIR ENTRE :

¼ PLEINE PROPRIETE

100 % USUFRUIT

INDIVISION DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

USUFRUIT UNIVERSEL

PAS DE CANTONNEMENT POSSIBLE

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT – Opérations à titre gratuit 6

4

Usufruit issu d’une DDV : ARTICLE 1094-1 CC

LE CONJOINT DOIT CHOISIR ENTRE

¼ PLEINE PROPRIETE + ¾ USU

100 % USUFRUIT

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

CANTONNEMENT POSSIBLE

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT – Opérations à titre gratuit

Quotité Disponible Ordinaire (QDO)

INDIVISION

Usufruit universel

7

LE CONJOINT PEUT PRENDRE MOINS

Sauf stipulation contraire du disposant, le conjoint survivant peut cantonner son émolument sur une partie des biens dont il a été disposé en sa faveur. Cette limitation ne peut être considérée comme une libéralité faite aux autres successibles. (Art.1094-1 CC)

FACULTE DE CANTONNEMENT

LA FACULTE DE CANTONNEMENT NE PERMET PAS S’ATTRIBUER DES BIENS EN PLEINE PROPRIETE


5

LES DONATIONS

DONATION DE LA NUE-PROPRIETE

DONATION DE L’USUFRUIT

DONATION AVEC RESERVE DE

QUASI USUFRUIT

Objectif transmissif Objectif alimentaire

DISSOCIATION ENTRE CAPITAL ET POUVOIR

DISSOCIATION ENTRE CAPITAL ET REVENUS

MINORER LE COUT FISCAL DE LA TRANSMISSION


DONATION DE LA NUE-PROPRIETE

OPTIMISATION CIVILE :

INSERTION D’UNE CLAUSE DE DROIT DE RETOUR

INSERTION D’UNE CLAUSE D’INTERDICTION D’ALIENER

Elle permet un retour dans le patrimoine du donateur

en cas de prédécès du donataire

Elle permet de s’assurer que les donataires ne vendront pas leur

droit de nue-propriété


6

EXONERATION DMTG A HAUTEUR DE 75%

ENGAGEMENT COLLECTIF DE CONSERVATION

Activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale

Les donataires prennent l’engagement de conserver les titres pendant au moins

4 ans

L’un des donataires exerce une fonction dirigeante (IS)

ou son activité principale (IR) dans la société

Sur 20% des droits sociaux pour les sociétés cotées

Sur 34% des droits sociaux pour les

Sociétés non cotées

OPTIMISATION FISCALE

LA SOCIETE

LE DONATEUR A pris un engagement de

conservation pour une durée de 2 ans

SAUF ENGAGEMENT REPUTE ACQUIS

LES DONATAIRES


DONATION AVEC RESERVE DE QUASI USUFRUIT

INTERÊT D’UNE DONATION AVEC RESERVE DE QUASI USUFRUIT DE PARTS OU ACTIONS DE SOCIETE ?

PERMETTRE AUX PARENTS DE GARDER DES PREROGATIVES LES PLUS ETENDUES

EVITER UNE MODIFICATION DES STATUTS POUR REPARTIR LES REVENUS, LES

DROITS DE VOTE, LES PREROGATIVES FISCALES

PREVOIR UNE RESTITUTION EN NATURE PAR LA LIVRAISON DES TITRES OU EN

VALEUR

PREVOIR UN QUASI USUFRUIT TEMPORAIRE


7

OPERATIONS A TITRE ONEREUX

Les cessions Les apports

D’usufruit D’usufruit De nue-propriété

De nue-propriété

La loi de finances rectificative du 29 décembre 2012 a considérablement modifié les stratégies relatives aux opérations à titre onéreux !!

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT 13

SCHEMA 1 : CESSION D’USUFRUIT TEMPORAIRE DE L’IMMEUBLE

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

DONNE L’IMMEUBLE EN LOCATION

CEDE L’USUFRUIT DE L’IMMEUBLE

USUFRUIT

NUE-PROPRIETE

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

AVANT LE DEMEMBREMENT

APRES LE DEMEMBREMENT

TRESO

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT – Opérations à titre onéreux 14

8

ELLE PERCOIT UN CAPITAL (valeur de l’usufruit) ET PEUT LE PLACER

ELLE NE PERCOIT PLUS DE LOYERS ET DONC NE PAIE PLUS D’IR SUR LES LOYERS

INTERÊT POUR LA SOCIETE CIVILE AVANT LA LOI DE FINANCES

PLUS DE LOYER A PAYER

DEDUCTION DES FRAIS D’ACQUISITION

PLUS DE RISQUE DE RESILIATION DU BAIL SUR LA DUREE DE L’USUFRUIT OU

D’AUGMENTATION DES LOYERS : SECURITE JURIDIQUE AU PLAN DE LA DISPOSITION DE L’IMMEUBLE

INTERÊT POUR LA SOCIETE D’EXPLOITATION AVANT LA LOI DE FINANCES

POSSIBILITE D’AMORTIR LE BIEN. DEDUCTION D’UNE CHARGE.

SCHEMA 1 : CESSION D’USUFRUIT TEMPORAIRE DE L’IMMEUBLE


SCHEMA 2 : CESSION D’USUFRUIT TEMPORAIRE SUR LES PARTS

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

PARTS EN PP M. DUPONT

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

PARTS EN PP



SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

USU PARTS : SARL

NP PARTS : M.DUPONT

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

PARTS EN PP



USU TEMPORAIRE DES PARTS DE LA SC


9

Dans ce cas, il appartient aux statuts d’aménager la répartition des pouvoirs et la répartition des prérogatives politiques.

OBJECTIF

La société d’exploitation contrôle « sa filiale » par la détention de l’usufruit des titres de cette dernière

La société d’exploitation récupère indirectement les loyers

PARTIE 1 : L’ORIGINE DU DEMEMBREMENT – Opérations à titre onéreux


17

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

USU PARTS : SARL

NP PARTS : M.DUPONT

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

PARTS EN PP


USU TEMPORAIRE DES PARTS DE LA SC

Dans ce schéma, les résultats de la sociétés civiles remontent vers la société d’exploitation

Cette dernière, en tant qu’usufruitière, est imposée sur ces résultats.



18

10

AU NIVEAU DE LA SOCIETE CIVILE

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

USU PARTS : SARL

NP PARTS : M.DUPONT

L’ASSOCIE USUFRUITIER EST UNE PERSONNE MORALE SOUMISE A

L’IS :

APPLICATION DE L’ARTICLE 238 bis K du CGI

La SC doit déterminer le résultat taxable selon les règles de l’IS

DEDUCTION DE TOUTES LES CHARGES DE LA PROPRIETE (amortissement, frais d’acquisition……)



19

LA SOCIETE DOIT AMORTIR L’IMMEUBLE

LE CHEF D’ENTREPRISE ENCAISSE UN CAPITAL QU’IL PEUT PLACER (VALEUR DE L’USUFRUIT DES PARTS)

LE CHEF D’ENTREPRISE RECOUVRE LA PLEINE PROPRIETE DES PARTS AU TERME ET DONC LES REVENUS POUR COMPLETER LA RETRAITE

INTERÊT POUR LE CHEF D’ENTREPRISE AVANT LA LOI DE FINANCES

LE RESULTAT EST PERCU PAR LA SARL, LA SOCIETE CIVILE NE PAYE PLUS L’IR SUR LES REVENUS FONCIERS.



20

11

FONCTIONNEMENT POUR LA SARL

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

PARTS EN PP USU TEMPORAIRE DES

PARTS DE LA SC

Elle reçoit le résultat de la SC déterminé selon les règles de l’IS

Elle doit déduire de ce résultat ses propres charges

AMORTISSEMENT DES PARTS

DEDUCTION DU LOYER


LOYERS

- AMORTISSEMENT

- AUTRES CHARGES

LES INTERETS D’EMPRUNT



21

LA SOCIETE AMORTIT L’USUFRUIT DES PARTS


LA SOCIETE EST CERTAINE D’AVOIR LA DISPOSITION DE L’IMMEUBLE SUR LA DUREE DE L’USUFRUIT, SANS REVALORISATION EXCESSIVE DES LOYERS

INTERÊT POUR LA SOCIETE D’EXPLOITATION

LA SOCIETE PAYE UN IS SUR LES REVENUS REMONTES DE LA SC, SUR LEQUEL ELLE AURA PU DEDUIRE SES PROPRES CHARGES. CECI PERMET DE DIMINUER SENSIBLEMENT LA FISCALITE.

LA SOCIETE CAPTE LES REVENUS DE L’IMMEUBLE, ON REMPLACE UN RF PAR UN IS.



22

12

LA SOCIETE D’EXPLOITATION CONTINUE A PAYER UN LOYER A LA SOCIETE CIVILE

QUID SI LA SOCIETE CIVILE EST ENDETTEE ?

LA SOCIETE D’EXPLOITATION RECUPERE UN RESULTAT….NUL OU QUASI NUL !!!

Ce montage, n’aurait qu’une seule finalité : faire supporter l’investissement de la pleine propriété du bien par la société

commerciale…



23

LE CHEF D’ENTREPRISE REDEVIENT PROPRIETAIRE DES PARTS

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

LE CHEF D’ENTREPRISE PART EN RETRAITE MAIS CONSERVE L’IMMOBILIER

LA SC VA LOUER L’IMMEUBLE A LA STE D’EXPLOITATION ET ENCAISSE LES LOYERS UTILES POUR COMPLETER LA RETRAITE DU CHEF D’ENTREPRISE

(il faudra certainement prévoir une promesse de bail)

LE CHEF D’ENTREPRISE PEUT DEMEMBRER LES PARTS DE LA SC POUR TRANSMETTRE A SES ENFANTS

USUFRUIT PARTS SC PP PARTS : M.DUPONT



24

13

LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE 29/12/2012

Elle modifie le principe de taxation de la cession de l’usufruit temporaire.

Conséquences

Désormais, pour toutes les cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012, le prix de cession de l’usufruit temporaire n’est plus imposé comme une plus value mais est imposé au barème progressif de l’IR, selon le régime d’imposition susceptible d’être procurés par le bien démembré.

Champs d’application

Les cédants : personnes physiques, personnes morales non assujetties à l’IS et les entreprises individuelles relevant des BIC, BNC et BA. Les acquéreurs : personnes physiques ou morales quelle que soient leur forme ou leur régime fiscal. Les opérations concernées : les premières cessions d’usufruit temporaire à titre onéreux (les cessions à titre gratuit ne sont pas concernées). La loi ne prévoit pas d’énumération des biens concernés, elle s’applique donc à tous les biens.

Modalités d’imposition

Le produit de cession doit être déclaré en tant que revenu catégoriel, selon la catégorie de revenus procurés par le bien démembré (revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers etc…). Si la société relève de plusieurs catégories, le rattachement à telle ou telle catégorie de revenus se fait au prorata. Les revenus ainsi déterminés sont ensuite soumis au barème de l’IR sans quil ne soit prévu d’étalement de l’imposition.


On pourrait également envisager le démembrement dès le départ, c’est-à-dire, dès l’acquisition de l’immeuble.

Il s’agit alors de procéder à une acquisition en démembrement de propriété

La société civile

La nue-propriété

La société d’exploitation

L’usufruit temporaire

SCHEMA 3 : ACQUISITION EN DEMEMBREMENT


A priori, non visé par la LFR 29/12/12

26

14

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

ACHAT DE LA NP DE L’IMMEUBLE

USUFRUIT

NUE-PROPRIETE

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE



ACHAT DE L’USUFRUIT DE L’IMMEUBLE

SCHEMA 3 : ACQUISITION EN DEMEMBREMENT


On pourrait aussi envisager une cession de la nue-propriété par la société commerciale qui est déjà plein propriétaire des locaux professionnels.

SCHEMA 4 : CESSION DE LA NUE-PROPRIETE

Séparer patrimoine privé et professionnel

Faciliter la revente ultérieure des droits sociaux

La société commerciale récupère du cash

On limite l’impôt de plus value professionnelle


Non visé par la LFR 29/12/12

28

15

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

CEDE LA NP DE L’IMMEUBLE

USUFRUIT

NUE-PROPRIETE

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE



PLEINE -PROPRIETE

SCHEMA 4 : CESSION DE LA NUE-PROPRIETE


CONSEQUENCE AU TERME DE L’USUFRUIT

LA SC DEVIENT PROPRIETAIRE

USUFRUIT

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

EXTINCTION DE L’USUFRUIT PAS DE PLUS VALUE PRO

LE CHEF D’ENTREPRISE PEUT CEDER SESPARTS SANS QU’ELLE AIENT UNE VALEUR TROP ELEVEE

LE CHEF D’ENTREPRISE A CONSERVE L’IMMEUBLE DANS SON PATRIMOINE PRIVE


16

LA SC DEVIENT PROPRIETAIRE

USUFRUIT

SOCIETE CIVILE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

SOCIETE COMMERCIALE

ACTIF PASSIF

CHEF D’ENTREPRISE

LE CHEF D’ENTREPRISE PART EN RETRAITE MAIS CONSERVE L’IMMOBILIER

LA SC VA LOUER L’IMMEUBLE A LA SARL ET ENCAISSE LES LOYERS UTILES POUR COMPLETER LA RETRAITE DU CHEF D’ENTREPRISE

LE CHEF D’ENTREPRISE PEUT DEMEMBRER LES PARTS POUR TRANSMETTRE A SES ENFANTS

CONSEQUENCE AU TERME DE L’USUFRUIT

EXTINCTION DE L’USUFRUIT PAS DE DROIT DE MUTATION (art.1133 du CGI)


LES APPORTS DE DROITS DEMEMBRES

IL FAUT DISTINGUER

LES APPORTS ISOLES DE L’USUFRUIT

OU DE LA NUE PROPRIETE

LES APPORTS CONJOINTS DE L’USUFRUIT

ET DE LA NUE PROPRIETE


17

EVALUATION ?

LES APPORTS DE DROITS DEMEMBRES : APPORTS ISOLES


VALEUR D’INSCRIPTION AU BILAN

VALEUR POUR CALCULER LES DMTO

Valorisation économique

Valorisation fiscale

33

QUESTION POSEE PAR Mme Grosskost Arlette

En cas d'apport en société de la nue-propriété d'un immeuble, la valeur de l'usufruit devrait pouvoir s'établir sur la base d'une évaluation économique rigoureuse, tenant compte du rendement de l'immeuble et de la durée de l'usufruit. L'application obligatoire du seul barème prévu à l'article 669 du CGI aurait pour conséquence directe de surestimer la valeur de la nue-propriété apportée et donc le capital social de la société. Elle irait à l'encontre des règles de sincérité du bilan et ne donnerait pas une image fidèle des comptes. En conséquence, elle lui demande si l'évaluation de la nue-propriété d'un bien apporté à une société peut être fixée sans utiliser le barème de l'article 669 du CGI.

LES APPORTS DE DROITS DEMEMBRES : APPORTS ISOLES


REPONSE MINISTERIELLE GROSSKOST DU 28/06/2005 « les parties demeurent libres de fixer le prix de l'usufruit et de la nue-propriété comme elles l'entendent.

Dès lors, l'évaluation de la nue-propriété d'un bien apporté à une société peut être fixée sans utiliser le barème de l'article 669 du code général des impôts. En revanche, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, l'administration fiscale retiendra la valeur telle qu'elle résulte de l'application du barème ».

34

18

REMISE DE PARTS EN PP REMISE DE PARTS DEMEMBREES

LE PRINCIPE LA SUBROGATION CONVENTIONNELLE

USU NP

APPORT SOCIETE CIVILE

COMMENT LES APPORTS SONT ILS REMUNERES

LES APPORTS DE DROITS DEMEMBRES : APPORTS CONJOINTS



Le report du démembrement au moment de l’apport

EN PRINCIPE CONVENTIONNELLEMENT

Les apports en nature doivent être rémunérés par des parts

en pleine propriété.

Les statuts peuvent prévoir le report du démembrement par

subrogation réelle.

FORMULE POSSIBLE :

« Les apporteurs conviennent que les droits réels démembrés apportés par chacun d’eux feront l’objet d’un report du démembrement par subrogation réelle conventionnelle. Monsieur X devant ainsi recevoir en contrepartie de son apport l’usufruit des parts;

Monsieur Y recevant quant à lui la nue-propriété des mêmes parts. »

RM CHAZEAUX : JOAN 27/11/2000


19

EXEMPLE

MONSIEUR X USU = 40%

SON FILS NP = 60%

SC

CAPITAUX PROPRES

Parts 1 à 40 : Monsieur X

Parts 41 à 100 : Son fils

PROBLEME 1 : Monsieur n’a plus que 40% des revenus

PROBLEME 3 : Au décès de Monsieur : DMTG

APPORT

PROBLEME 2 : Monsieur est minoritaire : il n’a plus le pouvoir

VALEUR ECONOMIQUE



EXEMPLE

MONSIEUR X, 64 ans USU = 40%

SON FILS NP = 60%

SC

CAPITAUX PROPRES

Parts 1 à 100 : Monsieur X EN USUFRUIT

Parts 1 à 100 : Son fils EN NP

Monsieur CONSERVE 100% des revenus

Au décès de Monsieur : PAS DE DMTG (art.1133 CGI)

APPORT

ATTENTION A LA QUALITE D’ASSOCIE !!! Cour de Cass., (3ème civ,) 29 novembre 2006



20

PEUT-ON FAIRE UN DEMEMBREMENT AB INITIO

CONTROVERSE

NON VALIDITE DU PROCEDE RISQUES FISCAUX

UN APPORT EN NUMERAIRE NE PEUT ETRE REMUNERE QUE

PAR DES TITRES EN PLEINE PROPRIETE

L’administration pourrait taxer une mutation

intercalaire d’échange de droits démembrés

Il faudrait donc rémunérer chaque apporteur par des titres en PP puis

passer par la technique de l’échange

L’administration pourrait considérer le démembrement

comme fictif et appliquer la présomption du 751 CGI au

décès de l’usufruitier.

ON NE PEUT PAS DEMEMBRER CE QUI N’EXISTE PAS


PRESOMPTION DE FRAUDE : ARTICLE 751 DU CGI

ARTICLE 751 DU CGI :

Est réputé au point de vue fiscal faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou ses donataires ou légataires institués même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès..."


21


• Les présomptifs héritiers du redevable et leurs descendants

• Les donataires du redevable (toute personnes à qui le redevable a consenti dans le passé une donation)

• Les personnes réputées interposées entre le redevable et ses héritiers ou donataires : père, mère, enfants et descendants, de l’époux de l’héritier ou du donataire

LES NUS-PROPRIETAIRES SONT :

Ne résulte pas d’une succession ou d’une donation régulière consentie depuis plus de 3 mois.

LE DEMEMBREMENT

LA PRESOMPTION S’APPLIQUE DONC SI :

Mais on peut apporter la preuve contraire :

il faut prouver la sincérité du démembrement



CONSEQUENCE DE LA PRESOMPTION

USUFRUIT Monsieur

NUE PROPRIETE Les enfants

AU DECES DE MONSIEUR

SUCCESSION DE MONSIEUR

PLEINE PROPRIETE

TAXATION DE LA PLEINE PROPRIETE AUX DMTG CAR : • la nue-propriété appartient aux héritiers et

• n’a pas fait l’objet d’une donation régulière de plus de 3 mois.

DEMEMBREMENT


22

PARTIE 2 : LA DUREE DU DEMEMBREMENT

PARTIE 2 : LA DUREE DU DEMEMBREMENT

USUFRUIT VIAGER

Si l’usufruit porte sur la tête d’une personne physique, il est forcément temporaire car limité à la durée de vie

humaine

Ceci s’oppose au droit de propriété qui n’a pas de terme : c’est un droit perpétuel

PARTIE 2 : LA GESTION DE LA DUREE 44

23

USUFRUIT VIAGER

L’USUFRUITIER EST SEUL PROPRIETAIRE DE SON DROIT. IL PEUT :

DONNER LEGUER CEDER

L’USUFRUIT EST INTRANSMISSIBLE

POUR CAUSE DE MORT

UNIQUEMENT CE QU’IL POSSEDE

USUFRUIT PAR CONSTITUTION

USUFRUIT PAR RETENTION


USUFRUIT TEMPORAIRE

PAR LES PARTIES PAR LA LOI

LA DUREE EST FIXEE

USUFRUIT TEMPORAIRE CONVENTIONNEL

USUFRUIT TEMPORAIRE LEGAL

USUFRUIT ACCORDE A UNE PERSONNE MORALE :

< 30 ans (ART 619 CC)

Ordre public


24

USUFRUIT TEMPORAIRE

USUFRUIT DETENU PAR UNE PERSONNE MORALE

QUELLE EST LA DUREE DE L’USUFRUIT ?

VIAGERE A DUREE FIXE

LORSQUE L’USUFRUIT EST

CONSTITUE SUR LA TETE DE LA PERSONNE MORALE


RETENU PAR UNE PERSONNE MORALE QUI CEDE LA NP


CONSTITUE SUR LA TETE D’UNE PERSONNE PHYSIQUE QUI L’APPORTE

OU LE CEDE A UNE PERSONNE MORALE

CASS.3EME CIV. 7 MARS 2007

ENTREPRISE INDIVIDUELLE


DUREE ?

L’APPORTEUR EST PLEIN PROPRIETAIRE DU BIEN

L’APPORTEUR EST USUFRUITIER DU BIEN

Article 619 CC : DUREE < 30 ANS

USUFRUIT VIAGER

DUREE DE L’USUFRUIT LORS D’UNE OPERATION A TOTRE ONEREUX

Ordre public

Il faudra toujours vérifier ce que possède l’apporteur/le cédant


25

Premier usufruitier

R1 R2 R3 R4 Rh Rn-1 Rn Rh+2 Rh+1 Rm Rm-1 Rm-2

Premier usufruitier

Deuxième Usufruitier

(successif)

Nu-propriétaire

Partage des revenus entre trois personnes

JOUISSANCE INDEPENDANTE ET SUCCESSIVE

USUFRUIT SUCCESSIF


DONATION A TERME DE BIENS PRESENTS

ANALYSE CIVILE

Le droit naît immédiatement, seul son exercice est différé

IRREVOCABLE

LORSQU’IL EST

ACCORDE A DES TIERS

LORSQU’IL EST

ACCORDE AU CONJOINT

REVOCABLE

PARTIE 2 : LA GESTION DE LA DUREE – Usufruit successif 50

26

USUFRUIT SUCCESSIF

NUS-PROPRIETAIRES USUFRUIT

APPORT SOCIETE

REMUNERATION DES APPORTS ?

Remise de parts en PP aux 3 associés

Subrogation conventionnelle du démembrement

sur les parts avec report de l’usufruit successif

OU

?


PRECAUTIONS A PRENDRE DANS LES STATUTS OU DANS LA DONATION

SUR LA REVOCATION ENTRE EPOUX

Les époux conviennent qu’en cas de révocation de la donation initiale, l’objet de la révocation se reportera, par l’effet de la subrogation réelle, sur les droits émis en rémunération de l’apport de l’usufruit successif.

SOIT MONSIEUR RECUPERE LA PLEINE PROPRIETE

DES PARTS DE MADAME

SOIT L’USUFRUIT SUCCESSIF S’ANNULE


27

ANALYSE FISCALE

Analyse fiscale

DONATION ASSORTIE D’UNE

CONDITION SUSPENSIVE

Le droit d’usufruit ne naît qu’à la réalisation de la

condition.

CONSEQUENCES

L’usufruit successif n’est taxé qu’au décès du 1er usufruitier au droits de succession (loi finances 2008)

Les nus-propriétaires paient des DMTG dès le jour de la donation en fonction du seul usufruit ouvert

Les nus-propriétaires ont droit à une restitution de droits à l’ouverture de l’usufruit successif


LA FIN DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

DECES DE L’USUFRUITIER

Conséquence civile :

Le NP devient PP du bien

Conséquence fiscale :

Art 1133 CGI

L’usufruit un droit viager qui prend fin au décès de l’usufruitier

PARTIE 2 : LA GESTION DE LA DUREE – La fin du démembrement

On ne peut pas dire que l’usufruit rejoint la nue-propriété !!! L’usufruit s’éteint purement et simplement….

C’est parce qu’il n’y a pas de mutation qu’il n’y a pas de taxation !!

54

28

QUID SI L’USUFRUITIER EST UNE PERSONNE MORALE ?

L’usufruit a une valeur :

La société n’existe plus mais elle se poursuit entre les mains

des associés. L’usufruit n’est donc pas éteint. Il a une valeur comptable et pourra être cédé.


Taxation en fonction

de la mutation réalisée

PLUSIEURS POSITIONS DOCTRINALES

L’usufruit s’éteint :

La disparition de la société équivaut au décès de

l’usufruitier. L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire (voir Code

civil Suisse et du Québec).


Pas de droit de mutation

PARTIE 2 : LA GESTION DE LA DUREE – La fin du démembrement 55

LA FIN DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

QUID SI L’USUFRUITIER EST UNE PERSONNE MORALE ?

DISSOLUTION DE LA SOCIETE

PROJET DE REFORME DU DROIT DES BIENS :

Article 593 (Projet) L’usufruit viager s’éteint par la mort de son titulaire personne physique ou la

dissolution de son titulaire personne morale sans que sa durée ne puisse, dans ce dernier cas, excéder trente ans.

(Solution également retenue dans le code civil suisse et celui du Québec)

PARTIE 2 : LA GESTION DE LA DUREE – La fin du démembrement 56

29

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT

PREROGATIVES DE L’USUFRUITIER

DROIT DE JOUISSANCE DIRECT

DROIT DE JOUISSANCE INDIRECT

OCCUPATION DE L’IMMEUBLE

DONNER EN LOCATION

SIGNATURE DU BAIL

USUFRUITIER SEUL BAIL<9ANS

ACCORD DES 2 • BAIL > 9ANS

• BAIL COMMERCIAL

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT – Les immeubles 58

30

REPARTITION DES CHARGES

USUFRUITIER : CHARGES D’ENTRETIEN

NU PROPRIETAIRE: GROSSES REPARATIONS

ART 605 CC

Articles 606 CC : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de soutènement .»

IL EST PREFERABLE D’AMENAGER LA REPARTITION DANS UNE CONVENTION


REPARTITION DES CHARGES

L’USUFRUITIER LE NU-PROPRIETAIRE

L’USUFRUITIER LE NU-PROPRIETAIRE

PEUVENT CONTRAINDRE A FAIRE LES TRAVAUX (art.618 CC)

NE PEUVENT PAS CONTRAINDRE A FAIRE LES TRAVAUX

D’OÙ L’INTERET DE FAIRE UNE CONVENTION DE DEMEMBREMENT !!


31

QUID SI DES AMELIORATIONS SONT APPORTEES A L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?

ARTICLE 599 AL.2 CC

« l’usufruitier ne peut à la cessation de l’usufruit réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fut augmentée »

Répertoire civil DALLOZ :

« Ce sont des travaux ou opérations qui, n’étant pas commandés par la nécessité de la conservation ou de l’entretien de la chose, ont eu pour résultat de la compléter, de la rendre plus productive, plus utile ou plus agréable ».


Cour d’Appel Lyon, 13 juillet 2006

Pour la jurisprudence

ARTICLE 599 AL.2 CC

« l’usufruitier ne peut à la cessation de l’usufruit réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fut augmentée »

Pour l’administration : Les travaux constituent des revenus distribués à la SC, Imposé en tant que RCM

La gratuité de l’opération est imposée par la loi !!!


« La valeur des aménagements réalisés sur un immeuble par une société à responsabilité limitée usufruitière de l'immeuble qui, au terme de l'usufruit, reviennent sans indemnité à la société civile immobilière propriétaire constituée des mêmes associés n'est imposable ni dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ni dans celle des revenus fonciers. »

32

DROIT DE L’USUFRUITIER

DROIT DE CONSTRUIRE

EXERCICE DU DROIT DE JOUISSANCE DIRECT :

EXERCICE DU DROIT DE JOUISSANCE INDIRECT :

CONSENTIR UN BAIL A CONSTRUCTION

AVEC L’ACCORD DES NP

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT – Les terrains à bâtir 63

A QUI APPARTIENNENT LES CONSTRUCTIONS EN COURS D’USUFRUIT

COUR DE CASSATION 19 SEPTEMBRE 2012

« Le nu-propriétaire n’entre en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit, l’accession n’a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol. »

Le nu-propriétaire du terrain n’a aucun droit sur la construction en cours d’usufruit, l’usufruitier en est seul propriétaire. L’effet de l’accession à la propriété est ici différé.


33

AU DECES DE L’USUFRUITIER

LE NP DOIT-IL VERSER UNE INDEMNITE ?

ARTICLE 599 al.2 CODE CIVIL « .. l’usufruitier ne peut à la cessation de l’usufruit , réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur

de la chose en fût augmentée ».

NON POUR CERTAINS…

Jurisprudence (cass req., 4/11/1885)


AU DECES DE L’USUFRUITIER

LE NP DOIT-IL VERSER UNE INDEMNITE ?

Article 555 du Code Civil

« Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au

tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites

constructions, plantations et ouvrages. »

OUI POUR D’AUTRES…


34

Une constatation…

Les articles du Code Civil régissant l’usufruit (578 à 624 CC) ne prévoient pas le démembrement de

droits sociaux !!!!

CODE CIVIL ACTUEL

PROPOSITION DE REFORME DU DROIT DES BIENS

Prévoit un article relatif au démembrement des droits sociaux (art.601 CC Livre II)

(Version du 19 nov. 2008)

DEMEMBREMENT SUR DES PARTS OU ACTIONS

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT – Les parts et actions 67

QUI A LE POUVOIR ?

QUI A LES REVENUS ?

QUI PAYE L’IMPÔT ?


35

L’USUFRUITIER ?

LE NU-PROPRIETAIRE

?

QUI A LA QUALITE D’ASSOCIE ?

OUI NON ?! CASS.3ème civ.

29 NOVEMBRE 2006

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT – Les parts et actions

Toujours faire en sorte que l’usufruitier ait une part en pleine propriété

69

LA REPARTITION DU DROIT DE VOTE

QUI VOTE ?

USUFRUITIER ? NU-PROPRIETAIRE ?


36

LES STATUTS PEUVENT DEROGER A CES PRINCIPES

QUI A LE POUVOIR ?

Sociétés civiles Article 1844 du CC :

Droit de vote au nu-propriétaire sauf pour la répartition des résultats, pouvoir est alors donné à l’usufruitier.

Sociétés par actions Article L225-110 Code Commerce :

L’usufruitier vote dans les AGO, le nu-propriétaire vote dans les AGE


Arrêt PLASTHOLDING 2 décembre 2008 : Cette clause est valable «à condition qu’il ne soit pas

dérogé au droit du nu-propriétaire de participer aux décisions collectives, la cour d’appel a violé le texte susvisé »

PEUT-ON DONNER TOUS LES POUVOIRS A L’USUFRUITIER ?

LE NU-PROPRIETAIRE DOIT ETRE OBLIGATOIREMENT CONVOQUE AUX ASSEMBLEES GENERALES


37

EXONERATION A HAUTEUR DE 75%

ENGAGEMENT COLLECTIF DE CONSERVATION

Activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale

Les donataires prennent l’engagement de conserver les titres pendant au moins

4 ans

L’un des donataires exerce une fonction dirigeante (IS)

ou son activité principale (IR) dans la société

Sur 20% des droits sociaux pour les sociétés cotées

Sur 34% des droits sociaux pour les

Sociétés non cotées

OPTIMISATION FISCALE

LA SOCIETE

LE DONATEUR A pris un engagement de

conservation pour une durée de 2 ans

SAUF ENGAGEMENT REPUTE ACQUIS

LES DONATAIRES


EXONERATION DUTREIL 75%

Article 787 B du CGI

« Les dispositions du présent article s'appliquent en cas de donation avec réserve d'usufruit à la condition que les droits de vote de l'usufruitier soient statutairement limités aux décisions concernant l'affectation des bénéfices »

ATTENTION AUX AMENAGEMENTS STATUTAIRES


38

Arrêt Hénaux 31 mars 2004 C.Cass. C. Com. :

« Cette clause subordonne à la seule volonté des nus-propriétaires le droit d’user de la chose grevée

d’usufruit, alors que l’article 578 du Code Civil attache à l’usufruit ces prérogatives essentielles. ».

L’USUFRUITIER DOIT AU MOINS VOTER POUR LA REPARTITIONDES RESULTATS

PEUT-ON DONNER TOUS LES POUVOIRS AU NU-PROPRIETAIRE ?


QUI A LES REVENUS ?


39

LE RESULTAT

AFFECTATION DU RESULTAT : BENEFICE

REPORT A NOUVEAU DISTRIBUTION MISE EN RESERVE

On renvoie l’affectation du bénéfice l’AGO suivante

On attribue à chacun des associés la quote-part du résultat qui lui revient.

On affecte durablement des bénéfices à la société

RESERVES STATUTAIRES

RESERVES LIBRES Versement du

dividende

Inscription des sommes en compte

courant


Que fait-on du résultat ?

REPORT A NOUVEAU DISTRIBUTION MISE EN RESERVE

En cas de distribution ultérieure

A QUI DISTRIBUE T-ON LES RESERVES ???

Résultat courant

Résultat exceptionnel

Le dividende appartient

à l’usufruitier

Le résultat appartient à la société

Le résultat appartient à la société

ET


40


Distinction entre fruits et produits…..

Le fruit est détachable du bien frugifère et ne porte pas atteinte à la substance du bien lors de son détachement.

DEUX CERTITUDES :

LES DIVIDENDES SONT DES FRUITS

JURISPRUDENCE CONSTANTE

LA DECISION DE L’AG DE DISTRIBUER CONFERE AU

RESULTAT LE CARACTERE DE DIVIDENDE

Les produits au contraire épuisent le bien dont ils sont issus, ils proviennent d’une amputation de celui-ci



A qui revient la plus value distribuée par une SCI ?

Exemple :

Monsieur et Madame DUPONT ont donné la nue-propriété des parts de la SC en se réservant l’usufruit. Co-gérants, ils procèdent à la vente d’un immeuble détenu à l’actif.

La plus-value est un élément du résultat. L’AGO décide la mise en distribution.

A QUI VERSE T-ON LES DIVIDENDES ?

SELON NOUS…

DES LORS QUE LE BENEFICE EST DISTRIBUE, IL DEVIENT UN FRUIT QUELQUE SOIT SON ORIGINE ET MEME S’IL S’AGIT D’UN RESULTAT EXCEPTIONNEL

IL APPARTIENT DONC A L’USUFRUITIER EN PLEINE PROPRIETE SANS CONTREPARTIE (PAS DE QUASI-USUFRUIT)


41

L’épineuse question de la répartition des réserves….

Rappel :

« Les réserves sont des sommes prélevées sur les bénéfices et affectées à une destination déterminée ou tout simplement, conservées à la disposition de la société ».

(Mémento F.LEFEBVRE, Sociétés commerciales 2010)

RESERVES STATUTAIRES RESERVES FACULTATIVES

IMPOSEE PAR LES STATUTS, ELLE NE PEUT PAS FAIRE L’OBJET

D’UNE DISTRIBUTION.

FORMEE PAR UNE DECISION COLLECTIVE DES ASSOCIES. ELLE

PEUT FAIRE L’OBJET D’UNE DISTRIBUTION.

A QUI PROFITE CETTE DISTRIBUTION ???



DEBAT DOCTRINAL

3 POSITIONS DOCTRINALES

LA DISTRIBUTION DES RESERVES EST

UN FRUIT


UN PRODUIT


UN PRODUIT

ELLE APPARTIENT A L’USUFRUITIER

ELLE APPARTIENT AUX DEUX

ELLE APPARTIENT AU NU-PROPRIETAIRE

NOTRE POSITION


42


NOTRE POSITION

LA MISE EN RESERVE DU RESULTAT LUI A FAIT PERDRE DEFINITIVEMENT SONT CARACTERE DE FRUIT. LES SOMMES SONT INTEGREES AU CAPITAL.

LA DISTRIBUTION DIMINUE LES CAPITAUX PROPRES ET EN ALTERE DONC LA SUBSTANCE.

On pourrait faire l’analogie avec le partage de la plus-value (produit) en cas de vente d’un immeuble démembré.

L’article 621 CC impose une répartition.

LA DISTRIBUTION DOIT SE FAIRE AU PROFIT DE L’USUFRUITIER ET DU NU-PROPRIETAIRE.

SOIT SOUS LA FORME D’UN QUASI-USUFRUIT

SOIT PAR UNE REPARTITION DES SOMMES DISTRIBUEES (fonction de la valeur

respective de leur droit)


METTRE EN RESERVE EST-IL DONNER ???

Arrêt Cass. com., 10 févr. 2009 Arrêt Cass. Com., 31 mars 2009


LE POINT DE VUE DE

LA COUR DE CASSATION

LE POINT DE VUE DE

L’ADMINISTRATION FISCALE

LA MISE EN RESERVE MASSIVE EST UNE DONATION INDIRECTE

IL N’Y A PAS DE DONATION INDIRECTE.

POUR POUVOIR DONNER, FAUT-IL ENCORE POSSEDER !!


43

METTRE EN RESERVE EST-IL DONNER ???


NOTRE POINT DE VUE…

ETUDE AU CAS PAR CAS.

QUEL EST LE ROLE DES RESERVES (Investissements à venir ou transmission cachée ?)

JUSTIFICATIONS IMPERATIVES DANS LES PV D’ASSEMBLEES GENERALES !!!


QUI CONTRIBUE AUX PERTES ?

USUFRUITIER NU PROPRIETAIRE

Pour la valeur de l’usufruit Pour la valeur de la nue-propriété

Imputation sur le report à nouveau

Pas de dividendes pour l’usufruitier

Contribution à proportion de la valeur respective de leur droit


44

QUI PAYE L’IMPOT ?


PRINCIPE D’IMPOSITION (instruction du 8/11/1999)

RESULTAT COURANT RESULTAT

EXCEPTIONNEL

USUFRUITIER NU-PROPRIETAIRE

AMENAGEMENTS POSSIBLES DANS LES STATUTS OU PAR CONVENTION

LA SOCIETE EST A L’IR LA SOCIETE EST A L’IS

SEMI-TRANSPARENCE OPACITE

LES ASSOCIES PAYENT L’IMPOT

LA SOCIETE PAIE L’IMPOT

RESULTAT TOTAL


45

QUI PAYE L’IMPOT ?

C’est donc celui qui perçoit le revenus qui doit payer l’impôt !!!

AMENAGEMENTS POSSIBLES POUR LES SOCIETES A L’IR :

• Les conventions doivent être conclues avant la clôture de l’exercice • L’Administration peut mettre en œuvre la procédure de répression des

abus de droit • L’Administration peut exiger la perception des droits de mutation à titre

gratuit si la convention entraîne une mutation de propriété


AUGMENTATION DE CAPITAL PAR INCORPORATION DE RESERVES

AUGMENTATION DE CAPITAL PAR APPORTS NOUVEAUX

CREATION DE NOUVEAUX TITRES

AUGMENTATION DU NOMINAL

CREATION DE NOUVEAUX TITRES

AUGMENTATION DU NOMINAL

USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE

APPORTS PAR USUFRUITIER ET

NU-PROPRIETAIRE USUFRUITIER ET

NU-PROPRIETAIRE

DROIT PRFERENTIEL DE SOUSCRIPTION

EXERCICE DU DPS CESSION DU DPS

TITRES A USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE

QUASI-USUFRUIT

Art. L.225-149 Code Commerce


46

CESSION DES PARTS DEMEMBREES

QUELLE CLAUSE PREVOIR EN CAS DE CESSION ISOLEE ?

Dans le cas où un usufruitier (ou selon le cas le nu-propriétaire) viendrait à céder à titre onéreux les droits lui appartenant et reposant sur des parts sociales démembrées, il sera tenu préalablement de faire connaître au nu-propriétaire (ou en cas de cession par un nu-propriétaire, à l’usufruitier) l’identité et la qualité de l’acquéreur éventuel, le prix offert par celui-ci, ses modalités de paiement et toutes les conditions projetées. A égalité de prix et aux mêmes conditions et modalités de paiement, le nu-propriétaire (ou en cas de cession par un nu-propriétaire, l’usufruitier) aura la préférence sur tout amateur ou acquéreur.


LIQUIDATION DE LA SOCIETE

ATTRIBUTION DES BIENS EN NATURE

ATTRIBUTION EN VALEUR

REPORT DU DEMEMBREMENT PAR SUBROGATION AUTOMATIQUE

QUASI USUFRUIT

ARTICLE 587 CC

Sauf convention contraire entre les parties


47

DEMEMBREMENT SUR LE COMPTE COURANT D’ASSOCIE

CREANCE COMPTE COURANT D’ASSOCIE

IL FAUT DISTINGUER 2 PHASES :

Avant le remboursement de la créance

Après le remboursement de la créance

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT – Le compte courant d’associé 93

Avant le remboursement de la créance

LE COMPTE COURANT EST REMUNERE

LE COMPTE COURANT N’EST PAS REMUNERE

DEMEMBREMENT DE DROIT COMMUN

USUFRUITIER PERCOIT LES

INTERÊTS

LE NP AURA DROIT A LA PLEIINE PROPRIETE AU

DECES DE L’USUFRUITIER

QUASI-USUFRUIT

USUFRUITIER EST PROPRIETAIRE A

CHARGE DE RESTITUER

LE NP A UNE CREANCE DE RESTITUTION


48

Après le remboursement de la créance

LE REMBOURSEMENT RESULTE DE LA VOLONTE DES PARTIES

LE REMBOURSEMENT EST SUBI PAR LES PARTIES

Arrivée à terme de la créance

Arrivée au terme de la société sans prorogation

Liquidation de la société

LE DEMEMBREMENT SE POURSUIT PAR UN QUASI USUFRUIT

LE DEMEMBREMENT PREND FIN PAR LA REPARTITION DU PRIX

DE REMBOURSEMENT

USUFRUITIER ET NU-PROPRIETAIRE DEMANDENT LE REMBOURSEMENT DU

COMPTE COURANT

ARTICLE 621 CC

ARTICLE 587 CC


UNE UNIVERSALITE DE FAIT :

Brevets

Droit au bail

Marchandises

Matériel

Clientèle

Matières premières

PARTIE 3 : L’ASSIETTE DU DEMEMBREMENT – Le fonds de commerce 96

49

UNE UNIVERSALITE DE FAIT :

« ENSEMBLE DE BIENS CONSTITUTIFS D’UN AUTRE BIEN AYANT UNE EXISTENCE AUTONOME DISTINCTE DE CHACUN DES BIENS QUI LE

COMPOSENT»


POUVOIR DE L’USUFRUITIER

L’usufruitier du fonds peut revendiquer la qualité de commerçant et exploiter le fonds.

L’usufruitier du fonds peut louer le fonds (location gérance)

L’usufruitier du fonds pour exploiter peut arbitrer les éléments du fonds, il doit conserver la destination du fonds

LES ACTES DE DISPOSITION DEVIENNENT DE SIMPLES ACTES D’ADMINISTRATION


50

OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER

OBLIGATION DE REMPLOI OBLIGATION DE CONSERVER LA SUBSTANCE DU FONDS

TOUTES LES CHOSES

FONGIBLES DOIVENT ETRE REMPLACEES

LES PRIX DE CESSION DOIVENT

ÊTRE REINVESTIS DANS L’ACHAT DE NOUVEAUX BIENS

L’USUFRUITIER NE PEUT PAS

DISPOSER SEUL DE CERTAINS ELEMENTS DU FONDS

(CLIENTELE, DROIT AU BAIL…

POUR CERTAINS ACTES IL FAUDRA

L’ACCORD DU NU PROPRIETAIRE


A LA FIN DU DEMEMBREMENT

Si l’usufruitier a remplacé les matériels vétustes

Si l’usufruitier a investit des fonds supplémentaires

Il ne peut pas demander d’indemnité

Il peut demander une indemnité


51

PARTIE 4 : L’EVALUATION DES DROITS DEMEMBRES

PARTIE 4 : L’EVALUATION DES DROITS DEMEMBRES

Age de l’usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 20 ans révolus 90% 10%

De 21 à 30 ans 80% 20%

De 31 à 40 ans 70% 30%

De 41 à 50 ans 60% 40%

De 51 à 60 ans 50% 50%

De 61 à 70 ans 40%

60%

De 71 à 80 ans 30% 70%

De 81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10%

90%

Evaluation fiscale : Article 669 CGI

PARTIE 4 : L’EVALUATION DES DROIS DEMEMBRES 102

52

Article 669 CGI :critiques

• Il ignore la différence d’espérance de vie entre les hommes et les femmes

• Le taux de rendement utilisé est de 3%

• L’amplitude des tranches d’âge est de 10 ans


EVALUATION FISCALE : USUFRUIT A DUREE FIXE

USUFRUIT TEMPORAIRE = 23% PAR PERIODE DE 10 ANS

L’usufruit temporaire ne peut pas avoir

une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager


53

EVALUATION FISCALE ?

TRANCHE D’AGE DE 10 ANS

1 AN 23%

9 ANS 23%

11 ANS 46%

9 ANS D’ECART

MEME VALEUR

1 AN D’ECART

23% DE DIFFERENCE

TAUX DE RENDEMENT UTILISE : 3%

IMMOBILIER D’ENTREPRISE :

TAUX > 7%


BAREME FISCAL : CHAMPS D’APPLICATION

Droits d’enregistrements

Taxe de publicité foncière

Droits de mutation à titre gratuit

Droits de mutation à

titre onéreux

LE BAREME FISCAL SOUS-EVALUE L’USUFRUIT


54

EVALUER LE DROIT DE NU-PROPRIETE

= A LA VALEUR ACTUALISÉE

DES REVENUS A PERCEVOIR PAR LE NU-PROPRIETAIRE

EVALUER LE DROIT D’USUFRUIT

= A LA VALEUR ACTUALISÉE

DES REVENUS A PERCEVOIR PAR L’USUFRUITIER

EVALUATION ECONOMIQUE



Les droits de l'usufruitier sont constitués des revenus nets de R1 à Rn

ou n = l'espérance de vie de l'usufruitier Actualisation de ces revenus futurs nets de charges générés par le bien pendant la durée de vie de l'usufruitier, estimée à n années : Il percevra seul l'intégralité des premiers revenus, il en aura la pleine propriété

La valeur actuelle de ce droit est donc égale à :

1,R 2, ................,R nR

1R1

1 i2R

2

1 i. ... .... nR

n

1 i

tRt

1 it 1

n


55


Les droits du nu-propriétaire sont constitués des revenus nets de Rn+1 à Rm

ou m = maturité du bien Actualisation de ces revenus futurs nets de charges générés par le bien pendant la durée de vie du bien : Il percevra seul l'intégralité des premiers revenus, il en aura la pleine propriété

La valeur actuelle de ce droit est donc égale à :

nPP

n

1 i

n 1,R n 2, ................,R mR

n 1Rn 1

1 in 2R

n 2

1 i... .... . mR

m

1 i


ACTIF PASSIF ACTIF PASSIF

USUFRUIT 255.000 €

USUFRUIT 184.000 €

EXEMPLE :

L’immobilier d’entreprise vaut 400.000 euros, son rendement net de charge est de 7%, durée 15 ans.

LE BAREME FISCAL SOUS-EVALUE L’USUFRUIT


56

DEMEMBREMENT PORTANT SUR L’IMMEUBLE

RISQUES D’UNE MAUVAISE EVALUATION

ACTE ANORMAL DE GESTION

SUR-EVALUATION DE L’USUFRUIT SOUS-EVALUATION DE L’USUFRUIT

Il s’agit d’une libéralité au profit du vendeur

Il s’agit d’une libéralité fait au profit de l’acquéreur

Remise en cause des amortissements

pratiqués au sein de la société

(Conseil d’Etat, 21 avril 2001)


Cette libéralité doit être imposée

entre les mains du cessionnaire

comme un revenu distribué

(Conseil d’Etat, 06 juin 1984)

DEMEMBREMENT PORTANT SUR L’IMMEUBLE

On pourra prévoir une augmentation des revenus par exemple via l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Quels revenus retient-on pour l’actualisation ?

Quel taux d’actualisation retient-on ?

Les revenus correspondent ici aux loyers net de charges usufructuaires. Il faudra se baser sur la valeur locative de marché.

Le taux d’actualisation à retenir est le taux de rendement du bien, donc de l’immeuble. Autrement dit, il doit s’agir du rapport entre le loyer, rapporté à la valeur de l’immeuble en propriété.


Conseil : Le rendement du bien ainsi que sa valeur vénale seront déterminés par un expert immobilier agréé près la Cour d’appel de façon à ce que les paramètres retenus soient transparents et non contestables par l’administration fiscale.

57

Evaluation de l’usufruit portant sur un immeuble

Exemple : Monsieur DUPONT, 70 ans, espérance de vie 14 ans, veut apporter la nue-propriété d’immeubles d’une valeur de 600.000 euros (rendement, 6%) à une société civile. Il fera ensuite donation des parts de la société à ses deux enfants. Ces derniers feraient un apport de numéraire de 5.000 euros chacun. Quelle est la constitution du bilan de départ? Quelle est la valeur de la base taxable aux DMTG?

Critères à retenir : Esp.vie M. = 14 ans Valeur en PP = 600.000 euros Tx de rendement net = 6% Usufruit = 335.000 euros Nue-propriété = 265.000 euros

ACTIF PASSIF

Nue-propriété 265.000 € Capital Trésorerie 10.000 € Monsieur

MITCHELL

265 parts de 1000 €

Les 2 enfants 10 parts de 1.000 €

TOTAL 275.000 € TOTAL 275.000 €


DEMEMBREMENT PORTANT SUR LES PARTS

Mais attention pour les société endettées ! Parfois, le résultat est supérieur à la trésorerie disponible…On prendra donc ici les flux de trésorerie (résultat effectivement distribuable)

Quels revenus retient-on pour l’actualisation ?

Quel taux d’actualisation retient-on ?

Il s’agit des dividendes que la société est susceptible de distribuer. Ils dépendent donc du résultat comptable de la société.

On prévoira dans les statuts que la société ne distribuera qu’à hauteur de la trésorerie disponible.

Le taux d’actualisation à retenir pourrait être le taux de rendement de la société pour l’associé. Autrement dit, il doit s’agir du rapport entre le flux de trésorerie distribuable, rapporté à la valeur des parts en propriété. Certains proposent, par souci de simplicité, de retenir le taux de rendement de l’immeuble


58

Evaluation de l’usufruit portant sur des parts

Exemple : Monsieur KESSLER, 65 ans (espérance de vie 18 ans), est usufruitier de parts d’une société civile patrimoniale. Son fils est nu-propriétaire. Ils envisagent de céder conjointement leurs parts et veulent que vous leur indiquiez la répartition du prix de cession. Valeur actuelle de l’immeuble : 800.000 euros. Loyer : 84.000 euros Augmentation annuelle du loyer : 2% Charges fixes : 500 euros, augmentation annuelle 2% L’immeuble avait été acquis par la société civile pour partie grâce à un emprunt souscrit en 2009 d’un montant de 400.000 euros au taux de 4% et pour une durée de 10 ans.



Etape 1 : Déterminer le tableau d’amortissement de l’emprunt:

ANNUITE INTERET CAPITAL CAPITAL

RESTANT DU

2009 400 000 €

2010 50 551 € 16 000 € 34 551 € 365 449 €

2011 50 551 € 14 618 € 35 933 € 329 516 €

2012 50 551 € 13 181 € 37 370 € 292 146 €

2013 50 551 € 11 686 € 38 865 € 253 280 €

2014 50 551 € 10 131 € 40 420 € 212 861 €

2015 50 551 € 8 514 € 42 037 € 170 824 €

2016 50 551 € 6 833 € 43 718 € 127 106 €

2017 50 551 € 5 084 € 45 467 € 81 639 €

2018 50 551 € 3 266 € 47 285 € 34 354 €

2019 50 551 € 1 374 € 49 177 € -14 823 €

Etape 2 : Déterminer les flux nets de trésorerie de la société

Intérêts Capital

2013 84 000 € 500 € 11 686 € 38 865 € 71 814 € 32 949 € 29 818.10 €

2014 85 680 € 510 € 10 131 € 40 420 € 75 039 € 34 619 € 28 352.41 €

2015 87 394 € 520 € 8 514 € 42 037 € 78 359 € 36 322 € 26 920.78 €

2016 89 141 € 531 € 6 833 € 43 718 € 81 778 € 38 060 € 25 528.08 €

2017 90 924 € 541 € 5 084 € 45 467 € 85 299 € 39 832 € 24 178.00 €

2018 92 743 € 552 € 3 266 € 47 285 € 88 925 € 41 640 € 22 873.00 €

2019 94 598 € 563 € 1 374 € 49 177 € 92 660 € 43 484 € 21 616.00 €

2020 96 490 € 574 € - € - € 95 915 € 95 915 € 43 150.00 €

2021 98 419 € 586 € - € - € 97 834 € 97 834 € 39 831.00 €

2022 100 388 € 598 € - € - € 99 790 € 99 790 € 36 767.00 €

2023 102 396 € 609 € - € - € 101 786 € 101 786 € 33 939.00 €

2024 104 443 € 622 € - € - € 103 822 € 103 822 € 31 328.00 €

2025 106 532 € 634 € - € - € 105 898 € 105 898 € 28 918.00 €

2026 108 663 € 647 € - € - € 108 016 € 108 016 € 26 694.00 €

2027 110 836 € 660 € - € - € 110 176 € 110 176 € 24 640.00 €

2028 113 053 € 673 € - € - € 112 380 € 112 380 € 22 745.00 €

2029 115 314 € 686 € - € - € 114 628 € 114 628 € 20 995.00 €

2030 117 620 € 700 € - € - € 116 920 € 116 920 € 19 380.00 €

1 434 071 € 507 681.08 €

Flux de trésorerie

actualisé à 10,5%

Prêt

Année Loyers Charges Résultat comptable

Trésorerie

dispo avant

impôt


59


Etape 3 : Détermination de la valeur des parts de la société civile en PP Les parts doivent être évaluée d’après leur valeur nette comptable réévaluée. Il s’agit donc de faire la différence entre l’actif réévalué et les dettes. 800.000 € - 253.280 € (capital restant du) = 550.000 euros environ

Etape 4 : Détermination de la valeur de la nue-propriété La nue-propriété des parts est donc évaluée par la différence entre la valeur en PP des parts et la valeur de l’usufruit des parts. 550.000 € - 500.000 € = 50.000 euros environ


Merci de votre attention

118

www.aurep.com

demembrement de propriete et patrimoine · pdf file1 demembrement de propriete et patrimoine...

Documents