definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplanoktober 2004 · deel 1 ooneiland de nielt inleiding...
TRANSCRIPT
K H A N D E K A R S TA D S O N T W E R P E N L A N D S C H A P S A R C H I T E C T U U R DE NIELTCUIJK
wooneiland
definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplan oktober 2004
K H A N D E K A R S TA D S O N T W E R P E N L A N D S C H A P S A R C H I T E C T U U R DE NIELT CUIJK CO N C E PT
wooneiland
definitief ontwerp en beeldkwaliteitsplan oktober 2004
PAGINA 2
Opdrachtgever: Gemeente Cuijk
Nicole Scharp
Olaf de Croon
Gerard van Thiel
Projectontwikkeling: Gebroeders van Wanrooij Projectontwikkeling
Marie-José Jansen
VOF Klein Linden
René Detmers
Ballast Nedam
Natascha van de Doorn
Ontwertp: Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur
Shyam Khandekar
Carla van Hooff
Hankie Hol
I N H O U D S O P GAV E
PAGINA 3
Deel 1
Stedenbouwkundig ontwerp wooneiland de Nielt
Inleiding
Ligging wooneiland De Nielt
Randvoorwaarden
Concept
Ontwerp
Doorsneden
Programma
Verkeer en parkeren
Groene vestingwallen
Hoogteverschil
Speelplekken Travo’s en afvalcontainers
Detail
Natuurzone
Duurzaam bouwen en ecologie
5
8
10
12
16
24
28
30
34
38
40
42
44
46
Deel 2
Beeldkwaliteit wooneiland de Nielt
Beeldkwaliteit
Groene rand
Binnenhaven
Verharding
Binnenterrein
Bruggen
Beeldkwaliteit bebouwing
Bouwblokken
Stadswoningen
Appartementgebouwen
Overzichtstekening oktober 2004
50
52
60
64
68
72
78
82
94
104
110
I N L E I D I N G
Voor u ligt het rapport ‘Wooneiland De Nielt - definitief ontwerp en beeldkwaliteits-
plan’.
In februari 2002 heeft Khandekar Stadsontwerp van de gemeente Cuijk de opdracht
gekregen een visie en vervolgens een stedenbouwkundig plan te ontwikkelen voor
het gebied De Nielt.
De Nielt ligt aan de noordwestzijde van Cuijk. Het grenst aan de zuidzijde aan de
nieuwbouwwijk de Heeswijkse Kampen. De andere zijdes van De Nielt grenzen aan
groen- of watergebied (de Heeswijkse Plas en de toekomstige natuurzone tussen De
Nielt en het spoor). Dit verschaft het gebied een unieke, waterrijke ligging. Deze
unieke ligging vormde het uitgangspunt voor het concept en het stedenbouwkundig
ontwerp voor De Nielt
Het rapport bestaat uit twee delen:
Het eerste deel omvat het stedenbouwkundig ontwerp en bijbehorende onderdelen:
De randvoorwaarden en uitgangspunten zoals opgesteld door de gemeente en voor
een belangrijk deel voortkomend uit de geografische ligging van het eiland. De
unieke ligging en het uitgangspunt het eiland als één geheel te beschouwen vorm-
den de aanleiding voor het concept voor De Nielt. Vanuit het concept is het steden-
bouwkundig plan opgesteld met bijbehorende doorsneden. Programma, verkeer en
parkeren, groen en diverse inrichtingsaspecten openbare ruimte zijn apart behan-
deld.
Het tweede deel is het beeldkwaliteitsplan voor De Nielt.
Dit bevat een algemeen deel met uitgangspunten. Daarna volgt de beeldkwaliteit
voor de openbare inrichting (groen, haven, verharding, binnenterreinen en bruggen)
en de beeldkwaliteit voor de bebouwing (een algemeen deel met uitgangspunten,
sfeer en materialisering en vervolgens behandeling per woningtypologie).
October 2004
PAGINA 5
PAGINA 6
DE NIELTDEEL 1
wooneiland
Stedenbouwkundig ontwerp wooneiland De Nielt
PAGINA 7
L I G G I N G WO O N E I L A N D D E N I E LT
PAGINA 8
Ligging plangebied
D E N I E L T
3 1 0 m .5
25
m.
H E E S W I J K S E
K A M P E N
PAGINA 9
L I G G I N G WO O N E I L A N D D E N I E LTLIGGING WOONEILAND DE NIELT, CUIJK
De Nielt ligt in de noordwestelijke hoek van Cuijk. Het sluit
aan op de Heeswijkse Kampen, een recente uitbreidings-
locatie van Cuijk. De Nielt heeft een landschappelijke ligging
direct aan de recentelijk gegraven Heeswijkse Plas.
De Heeswijkse Plas vormt een aantrekkelijk watergebied dat
via een sluis in verbinding staat met de Maas.
De bijzondere ligging van De Nielt als een eiland in de
Heeswijkse Plas staat centraal in de conceptontwikkeling en
het ontwerp voor het eiland.
Daarnaast geldt De Nielt als een bijzondere archeologische
vindplaats. In de materialisering van de openbare ruimte zal
hiernaar worden verwezen.
Topografische kaart; ligging Cuijk
0 0.5 2 km
Noordrand van de Heeswijkse Kampen, gelegen ten zuiden van De Nielt
Havenwoningen Heeswijkse Kampen
ten zuiden van De Nielt
R A N DVO O RWA A R D E N
PAGINA 10
RANDVOORWAARDEN
Bij het ontwikkelen van een concept en een ontwerp voor De
Nielt dient rekening gehouden te worden met een aantal
randvoorwaarden:
– De noordcontour en de westcontour van het eiland liggen
vast;
– Verkeersaanknopingspunten De Nielt: aan de zuidzijde moet
de ontsluiting voor De Nielt aansluiten op de Lavendel en aan
de zuid-oostzijde op de Galberg. De weg tussen de Lavendel en
de Galberg vormt een doorgaande route (6 m. Breed);
– Aan de oostzijde komt tussen het spoor en De Nielt een land-
schapspark. Hier vindt waterinfiltratie plaats van regenwater
uit de Heeswijkse Kampen Noord en De Nielt;
– Door de noordzijde van het eiland loopt een 50 dB(A) contour
veroorzaakt door bedrijven aan de noordzijde van de
Heeswijkse plassen;
– De afstand tussen het spoor en de woonbebouwing op De
Nielt bedraagt minimaal 100m;
– Op De Nielt moeten circa 600 woningen worden gerealiseerd,
waaronder 90 sociale huurwoningen. In nader overleg is afge-
sproken dat er van de 600 woningen maximaal 250 als appar-
tement mogen worden uitgevoerd;
– De te bouwen woningen op De Nielt zijn duurzaam gebouwde
woningen die moeten voldoen aan de in het ”Convenant duur-
zaam bouwen” opgestelde eisen;
– Uitgangspunt bij het ontwerp moet zijn het creëren van een
gevarieerd woonmilieu;
– Binnen het ontwerp moet gewerkt worden met één duidelijk
thema waardoor het eiland een duidelijk geheel blijft vormen.
R A N DVO O RWA A R D E N
Noordcontour en westcontour liggen vast
Verkeersaanknopingspunten
Landschapspark
50 dB(A) contour aan noordzijde eiland
Afstand tussen spoor en bebouwing minimaal 100 meter
100m
GalbergLa
ven
del
PAGINA 11
CO N C E PT
PAGINA 12
Oud vestingstadje als
uitgangspunt voor het
ontwerp (referentie
Elburg)
CO N C E PT
PAGINA 13
UITGANGSPUNTEN
Voor het ontwerp zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
– Stedelijkheid
– Anders dan de omgeving: anders dan de Heeswijkse Kampen,
waaronder de eilandengroep waar vrijstaande woningen met
de tuin aan het water liggen
– Het eilandkarakter benadrukken
– Eén duidelijk thema voor het stedenbouwkundig plan.
STEDELIJKHEID
Alhoewel er geen eensluidende definitie van stedelijke
bebouwing is, vatten de volgende kernbegrippen samen wat
er bedoeld wordt als men spreekt van "stedelijkheid":
– compact
– variatie in bebouwing
– afgebakende openbare ruimtes
– duidelijke scheiding tussen openbaar en privé
– verschillende woonvormen naast elkaar
Een gebied met alleen één woonvorm zal geen stedelijk beeld
oproepen.
Als er bijvoorbeeld alleen hoge appartementgebouwen
gemaakt worden, dan ontstaat er te veel onbestemd groen.
Alleen grondgebonden woningen in een hoge dichtheid
bouwen, levert een monotoon beeld op en weinig stedelijk
groen.
Een menging van gestapelde bouw en eengezinswoningen
levert een gevarieerd beeld op dat bij een stedelijk gebied
hoort.
Groene wallen
Binnenhaven in een oud
vestingstadje (referentie Veere)
Dockum
CO N C E PT
PAGINA 14
CONCEPT VOOR WOONEILAND DE NIELT:
VESTINGSTAD; Groene omwalling en ‘stedelijke’ inrich-
ting van het gebied binnen de wallen wallen
– Het ontwerp is gebaseerd op de kenmerken en de structuur
van oude vestingsteden of bastions.
– Het eilandkarakter van De Nielt wordt benadrukt door aan
de zuid- en oostzijde van het eiland de eerder gesuggereerde
watergangen te verbreden.
– Het eiland De Nielt krijgt langs alle zijden brede groene wal-
len als ’omlijsting’ (denk daarbij qua sfeer aan de groene
vestingwallen rondom historische steden als bijvoorbeeld
Naarden). De groene wallen krijgen een kwaliteit als
verblijfs- en wandelgebied.
– In het middengebied van het eiland bevindt zich een binnen-
haven met een openbare kade (referentie: vestingstadjes
zoals Gorinchem en Veere).
– Achter de groene ‘wallen’ bevindt zich de bebouwing.
Door de bouwblokken niet in een recht patroon te plaatsen
en steeds op ongelijke afstand van de oeverlijn te situeren is
de groene rand steeds anders van afmeting en ontstaan
diverse groenruimtes met diverse gebruiksmogelijkheden
(spelen, uitzicht, bomengroep enzovoort).
– Op zichtpunten of in belangrijke assen van het eiland bevin-
den zich accenten in de vorm van appartementgebouwen, de
‘vestingtorens’.
– De structuur van het ontwerp voor De Nielt brengt uiteenlo-
pende, aantrekkelijke woonkwaliteiten met zich mee: wonen
aan de haven, wonen aan de groene wallen en wonen met
weids uitzicht over de waterplas.
CO N C E PT
De groene rand heeft diverse verbredingen, versmallingen en uitlopers richting middengebied
De Nielt als eiland omgeven door water
In de buitenrand en aan de haven bevinden zich accenten in de vorm van ‘vestingtorens’
Typologie: vestingstad met groene wallen aan de buiten- en een haven aan de binnenzijde
PAGINA 15
O NT W E R P
PAGINA 16
1
10
2
11
12 13
18
3
17
19
16
20
15
14
4
5
6
7
0 100 m
PAGINA 17
O NT W E R PHET EILAND
Uitgangspunt voor het ontwerp van De Nielt is dat de bijzonde-
re ligging aan de Heeswijkse Plas duidelijk naar voren komt en
dat deze ligging wordt gebruikt als bijzondere sfeer-, groen- en
woonkwaliteit. Het eilandkarakter wordt benadrukt door het
‘los’ te maken van het vaste land; de waterbreedte aan de zijde
van de Heeswijkse Kampen en het spoor is hiertoe vergroot ten
opzichte van de eerder vastgestelde contour. Daarnaast wordt
het eilandkarakter versterkt door de randen in te richten als
doorlopende groene wallen. De brede, groene wallen hebben
diverse wandel- speel- en verblijfsmogelijkheden.
Aan de binnenzijde van het eiland bevindt zich een binnenhaven.
De keuze voor sfeer en materialisering ‘binnen de vesting’ is
specifiek voor De Nielt. Hierdoor zal De Nielt duidelijk als een
zelfstandig eiland met een eigen uitstraling worden ervaren en
niet als een onderdeel- of als de kop van de Heeswijkse
Kampen.
Het merendeel van de woningen op De Nielt is op zodanige
wijze gerangschikt dat ze òf profiteren van een ligging direct
aan de groene wallen (buitenring van het eiland) òf direct
gelegen zijn aan de binnenhaven (centrum van het eiland).
De woningen zijn ondergebracht in gesloten bouwblokken
(nr. 10 t/m 17), of liggen als stadswoning aan de haven of het
groen (nr. 18 t/m 20) of zijn als appartementen (nr. 1 t/m 7)
verspreid over het eiland. De appartementen zijn gelegen in de
groene rand of aan de haven, als de 'vestingtorens' van dit
nieuwe 'vestingstadje'.
Woningen direct aan het groen of direct aan het water.
Vier appartementgebouwen in de groene wallen en een aan de haven.
De’vestingtorens’ liggen op zichtpunten of in belangrijke wegassen.
Vanuit de torens is er zicht op water en groen.
O NT W E R P
PAGINA 18
WONINGEN DIRECT AAN GROEN EN WATER
De grondgebonden woningen zijn ondergebracht in een acht-
tal gesloten bouwblokken of zijn als stadswoning langs de
haven of in de groene wallen gesitueerd. De appartementen
liggen aan de rand van het eiland of aan de haven. Wat in het
ontwerp opvalt is dat tussen de woningen en de groen- of
watergebieden geen autoweg loopt en dat geparkeerde auto’s
zo veel mogelijk uit het zicht zijn gehouden. Parkeerplaatsen
bevinden zich binnen de bouwblokken, of (half)verdiept
onder, en in kleine groepjes bij de appartementen. Dankzij
deze stedenbouwkundige opzet is het mogelijk het eiland te
ontsluiten met een minimale lengte aan autowegen en gren-
zen vele woningen en appartementen met hun voorzijde
direct (met of zonder trottoir ertussen) aan de groene wallen,
aan de waterplas of aan de binnenhaven.
ORIËNTATIE VAN DE APPARTEMENTGEBOUWEN
De appartementen liggen verspreid over het eiland en zijn als
'vestingtorens' in de groene wallen of aan de haven gesitu-
eerd. De appartementgebouwen liggen op zichtpunten of in
belangrijke wegassen. Vanuit de appartementen is er zicht op
water en groen. De appartementen zijn gericht op het zuiden
of op het westen.
– Een centraal gelegen appartementengebouw ligt aan de haven
in de zichtlijn van de Lavendel (toegangsweg). De appartemen-
ten kijken uit over de haven (zuidoriëntering).
– Het appartementengebouw aan de zuidoostkant kijkt uit over
de bestaande groene as in de Heeswijkse Kampen (zuidoriënte-
ring).
– Het appartementengebouw aan de oostzijde kijkt uit over de
groene wallen en de toekomstige natuurzone (zuidoriëntering).
O NT W E R P
PAGINA 19
– De appartementgebouwen aan de westkant hebben een riant
uitzicht over de Heeswijkse Plas (west- en zuidoriëntering).
– Tenslotte zijn er nog twee lage appartementgebouwen (3 tot
4 lagen); bij de entree van het eiland en in de as van de noor-
delijk gelegen ontsluitingsweg van het eiland.
Impressie van de groene randen
Impressie van de binnenhaven
O NT W E R P
HOOGTES
De bebouwing op De Nielt varieert in hoogte, al naar gelang
de ligging en het belang van hun uitstraling of zichtbaar-
heid.
De stadswoningen en de woningen die onderdeel uitmaken
van de bouwblokken zijn over het algemeen maximaal 3
lagen hoog en plaatselijk maximaal 4 lagen hoog.
De appartementgebouwen variëren qua hoogte.
Appartementgebouw 6 in het noordoostelijk deel van het
eiland is slechts 3 lagen hoog omdat het qua beeld deel uit
moet maken van het noordoostelijk gelegen bouwblok (blok
14) dat naast dit appartementengebouw grondgebonden
woningen bevat van over het algemeen maximaal 3 lagen
hoog.
Ook Appartementgebouw 7 bij de entree van het eiland is
laag; deels 3 en deels 4 lagen hoog. Dit omdat het qua
massa bij de strook bebouwing aan de zuidrand van De
Nielt moet horen.
De appartementgebouwen die gesitueerd zijn op zichtloca-
ties in de groene rand van het eiland fungeren als accenten,
als de ‘vestingtorens’ van het eiland en zijn daarom hoger: 5
tot maximaal 9 lagen hoog (blok 1, 2, 4, 5).
Tenslotte is het accent in de as van de Lavendel, als ijkpunt
in het centrum van de Nielt, 8 of 9 lagen hoog (blok 3).
PAGINA 20
Hoogte van de bebouwing:
over het algemeen 3 lagen,
incidenteel 4 lagen hoog
maximaal 4 lagen
5 tot 6 lagen
8 tot 9 lagen
PAGINA 21
O NT W E R P
O NT W E R P
PAGINA 22
DE WONINGEN EN APPARTEMENTEN
Vele woningen en appartementen profiteren van een unieke
ligging aan de groene wallen, de Heeswijkse Plas of de
binnenhaven. Op De Nielt is door uiteenlopende omgevings-
kwaliteit een grote differentiatie in woningtypologie:
– Appartementen op de zichtlocaties aan de rand van de vesting
met weids uitzicht over de groene taluds en de waterplas;
– Appartementen aan de binnenhaven;
– Stadswoningen aan de noordzijde van de haven met een terras
aan de haven als buitenruimte;
– Stadswoningen bij de ingang van de haven met terrassen aan
de westzijde;
– Accentbebouwing in de langsas van de haven (bijzondere,
grondgebonden woningen). Deze woningen zijn hoger (4
lagen) en springen met hun tweede en derde verdieping naar
voren ten opzichte van de woningen in dezelfde straat.
Hierdoor vormen ze een accent aan de haven én aan de straat;
– Appartementbebouwing aan de oostzijde, in de as van de
hoofdontsluitingsweg met uitzicht over het groen dat hier
vanuit de groene omranding naar binnen steekt;
– Diverse grondgebonden woningen met een achtertuin gerang-
schikt in gesloten bouwblokken.
De grondgebonden woningen zijn weliswaar geschakeld maar
een groepje van woningen is steeds anders van karakter dan
de ernaast gelegen groep: onderling verschil in beukmaat,
aantal verdiepingen, verdiepingshoogte en kapvorm. Door
deze afwisseling ontstaat een gevarieerd beeld en een ont-
spannen woonomgeving.
Accenten, in de vorm van bijzondere bebouwing, in de as van de haven.
Open dwarslijnen zonder bebouwing in het plan.
PAGINA 23
0 250 m
Raamweg
A73
Heeswijkse Kampen, fase III Heeswijkse Kampen, fase II
De Nielt
Natuurzone
Lange Linden
Spoor
Lave
nde
l
De Galberg
O NT W E R P
Heeswijkse Plas
D O O R S N E D E N
PAGINA 24
doorsnede A
doorsnede B
doorsnede D
doorsnede E
doorsn
ede G
doorsnede C
doorsnede F
doorsnede H
doorsnede K
doorsnede J
door
sned
e I
D O O R S N E D E N
PAGINA 25
D O O R S N E D E N
PAGINA 26
D O O R S N E D E N
PAGINA 27
37.70
L I G G I N G WO O N E I L A N D D E N I E LT
6L/9L 43A
39W
31W
5L 30A
3L/1 laag opgetild + 8L
3 en deels 4L 20A
25W
5L 30A
41W
39W
36W
3L 15A
36W
39W
35W
6 en deels 7L 40A
27W
11W
P RO G R A M M A
PAGINA 28
PAGINA 29
De hier gegeven differentiatie geeft een voorbeeld van wat
mogelijk is.
Er zijn ook andere verdelingen binnen de bouwblokken denk-
baar (zie bij Beeldkwaliteit). Zo kan de verdeling van beuk-
maten anders gekozen worden.
Het totaal aantal woningen zal vanwege de gegeven marges
en contourlijnen nagenoeg gelijk blijven.
AANTAL WONINGEN EN APPARTEMENTEN
359 grondgebonden woningen + 227 appartementen
= 586 woningen
MOGELIJKHEID VAN DIFFERENTIATIE
GRONDGEBONDEN WONINGEN
beukbreedte aantal
5.40 57
5.70 80
6.00 62
9.50 23
hoekwoningen (2w=15X20m) 58
2-onder-1-kap (2x6.00m) 8
accent (6.00m) 8
stadswoning (5.40/5.70m) 52
vrijstaand (kavel 10.00m) 11
TOTAAL 359
Het aantal grondgebonden woningen is inclusief
circa 60 sociale huurwoningen. De huurwoningen
worden verspreid over een aantal bouwblokken.
APPARTEMENTEN
sociale huurappartementen 35
overige appartementen 192
TOTAAL 227
TOTAAL GRONDGEBONDEN WONINGEN
PLUS APPARTEMENTEN 586
P RO G R A M M A
Verkeer tussen de bebouwing
Voetgangersgebied buitenom en in het centrum; door het groen (buitenrand) en langs de
kade (binnenrand)
V E R K E E R E N PA R K E R E N
PAGINA 30
VERKEERSSTRUCTUUR
Het uitgangspunt voor het verkeer in De Nielt is:
– zoveel mogelijk kwalitatief hoogwaardige openbare zones zon-
der autoverkeer;
– zoveel mogelijk woningen direct (met of zonder trottoir ertus-
sen) aan het groen of aan het water gesitueerd.
Door deze benadering bevindt zich in het plan relatief weinig
verharding; trottoir in plaats van straat en meer oppervlak
voor groen. De auto-ontsluiting voor de woningen loopt als
een eenvoudige lus tussen de bebouwing aan de haven en de
bebouwing aan de groene rand door.
De hoofdontsluitingsweg is 6,0 meter breed en heeft aan
beide zijden een trottoir. Vanaf deze weg zijn de hoven van de
bouwblokken rechtstreeks bereikbaar. Hierin bevinden zich de
bezoekersparkeerplaatsen en de parkeerplaatsen voor de
bewoners. Via korte straten vanaf de hoofdontsluitingslus zijn
de appartementgebouwen aan de randen van het eiland
bereikbaar.
De weg tussen de Lavendel en de Galberg vormt een door-
gaande route en is uitgevoerd in asfalt. Voor de gehele Nielt
geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur.
De fietsers maken gebruik van de rijweg. In de noordoostelijke
hoek leidt een naast het trottoir gelegen fietspad via een
langzaam verkeersbrug naar een recreatieve route door de
natuurzone aan de oostzijde van De Nielt.
De trottoirs langs de bomenstrook grenzend aan de hoofdont-
sluitingsweg zijn 3,00 meter breed. De trottoirs langs de
woningen aan het groen zijn 2,75 meter breed (0,75 meter
behorend bij de woning en 2,00 meter als loopstrook).
De recreatieve routes voor langzaam verkeer liggen in de
groene rand en langs de haven. Op het eiland zijn twee, qua
sfeer totaal verschillende, rondwandelingen mogelijk:
1 Door de groene rand rondom het eiland (buitenrand).
2 Langs de haven die zich in het centrum van het eiland bevindt
(binnenrand).
PAGINA 31
V E R K E E R E N PA R K E R E NPARKEREN
De geparkeerde auto’s mogen het straatbeeld niet bepalen en
de groene ruimtes niet aantasten (zie ook oude vestingste-
den). Er wordt gestreefd naar het ‘gaaf’ houden van open
ruimtes zodat het totale eiland als een sfeervol en prettig ver-
blijfsgebied kan worden ervaren.
PARKEREN GRONDGEBONDEN WONINGEN
Het parkeren voor de grondgebonden woningen wordt op
eigen terrein of binnen de bouwblokken opgelost.
Elk bouwblok heeft een ruimte voor parkeren voor bewoners
en een ruimte voor bezoekersparkeren. Het bezoekersparke-
ren grenst aan de straat, het openbaar gebied. Het parkeren
voor bewoners ligt in het centrum van het bouwblok. Het
verschil tussen bezoekers en bewoners parkeren komt tot
uiting in de materialisering.
Bij de stadswoningen parkeren de bewoners op eigen terrein
(geïntegreerd in het bouwvolume). Bezoekersparkeren voor de
stadswoningen aan de noordzijde van de haven vindt plaats
in de bouwblokken aan de andere zijde van de straat.
Bezoekersparkeren voor de stadswoningen aan de zuidrand
en de stadswoningen aan de entree van de haven wordt zorg-
vuldig opgenomen in de openbare ruimte.
PARKEREN APPARTEMENTENBLOKKEN
Het parkeren voor de appartementen vindt grotendeels
(half)verdiept onder de bebouwing plaats (bewonersparke-
ren). Hierop kunnen uitzonderingen zijn in verband met de
sociale huurappartementen. Het bezoekersparkeren en het
parkeren voor de sociale appartementen bevindt zich op niet
storende plekken nabij de
appartementenbebouwing. De groene rand wordt hierbij
zo min mogelijk aangetast.
V E R K E E R E N PA R K E R E N
Parkeren grondgebonden woningen
bewonersparkeren
bezoekersparkeren
Parkeren appartementen
V E R K E E R E N PA R K E R E N
PAGINA 32
blok2
blok 10
blok 1
blok19
blok3
blok 18
blok 12
blok 11
blok 13
blok 14
blok6
blok 17blok 16
blok 20blok
7
blok5
blok 15 blok 4
6 pp 7,5 pp9,5 pp
3 pp
7 pp
PAGINA 33
AANTAL PARKEERPLAATSEN APPARTEMENTEN NORM 1 : 1,5
Blok 1 30 app. 44 ppl.
Blok 2 43 app. 65 ppl.
Blok 3 49 app. 73,5 ppl.
Blok 4 30 app. 45 ppl.
Blok 5 40 app. 61 ppl.
Blok 6 15 app. 22,5 ppl.
Blok 7 20 app. 30 ppl.
AANTAL PARKEERPLAATSEN GRONDGEBONDEN WONINGEN NORM 1 : 2
Blok 10 31 won. 65 ppl.
Blok 11 39 won. 75 ppl.
Blok 12 41 won. 86 ppl.
Blok 13 35 won. 72,5 ppl.
Blok 14 39 won. 77,5 ppl.
Blok 15 39 won. 78 ppl.
Blok 16 36 won. 75 ppl.
Blok 17 36 won. 69 ppl.
Blok 18 27 won. 54 ppl.
Blok 19 11 won. 21,5 ppl.
Blok 20 25 won. 50 ppl.
PARKEERNORM APPARTEMENTENBLOKKEN 1 : 1,5
– Verdiept of half-verdiept onder de bebouwing
(met uitzondering van de sociale appartementen) 1 : 1,0
– In parkeerkoffers in openbaar gebied (bezoekers) 1 : 0,5
PARKEERNORM GRONDGEBONDEN WONINGEN 1 : 2,0
– In garages of carports behorend bij de woning of
aan de binnenzijde van een bouwblok 1 : 1,5
– In parkeerkoffers die aansluiten op de openbare
weg en die zorgvuldig in de rand van een bouw-
blok zijn ingepast (bezoekersparkeren) 1 : 0,5
- Parkeerkoffers, zorgvuldig ingepast in het openbaar
gebied voor bezoekers van de stadswoningen aan
de zuidzijde van de groene rand en aan de entree
V E R K E E R E N PA R K E R E N
GEHANTEERDE PARKEERTELLING:
garage met opstelplek telt als 1,0 parkeerplaats
garage zonder opstelplek telt als 0,5 parkeerplaats
carport (één per woning) telt als 0,85 parkeerplaats
parkeerplaats op parkeerterrein
binnengebied telt als 1,0 parkeerplaats
parkeerplaats in parkeergarage telt als 1,0 parkeerplaats
openbare parkeerplaats op parkeerterrein telt als 1,0 parkeerplaats
-1,0
+0,5
0
0
+1
0
0
+3
-3
+4
+2,5
-0,5
0
+3
-3
0
-0,5
0
G RO E N E V E STI N GWA L L E N
PAGINA 34
Een belangrijke karakteristiek van De Nielt is dat het eiland
geheel wordt omzoomd door groene ‘vesting’wallen. Het
groengebied dat de vestingwallen vormt is openbaar en toe-
gankelijk voor iedereen. De oevers aan de buitenzijde van het
eiland bestaan uit groene, strakke, getrapte taluds (referen-
tie: oude vestingwallen).
Op de vestingwallen bevindt zich een doorgaande dubbele
bomenrij die verhoogd ligt ten opzichte van de andere delen
van het eiland (60 cm hoger dan het gangbare eilandniveau)
zodat een doorlopende dijkvorm ontstaat met bomen daarop.
De verhoogd gelegen bomenrij rondom het eiland bepaalt de
contour, het aanzicht van het eiland. Daarnaast versterkt de
verhoging voor de bewoners of de bezoekers het gevoel van
binnen de vesting te zijn. Op bepaalde punten verbreedt de
dubbele bomenrij zich tot een boomgroep.
Door de groene buitenrand loopt een informeel wandelpad.
Het wandelpad ligt afwisselend op de dijk tussen de bomen,
aan de kant van het water (halverwege de dijk of laag bij het
water) of aan de kant van de woningen. Door verschil in situ-
ering van het voetpad ontstaat een afwisselende rondwande-
lingsmogelijkheid door de groene wallen.
Scherpe, getrapte taluds
Dubbele bomenrij (referentie Coevorden)
Voetpad door het groen naar het water
PAGINA 35
G RO E N E V E STI N GWA L L E N
Lopen op de dijk tussen de bomen (hoog)
Lopen naast de bomen aan de kant de woningen
Lopen naast de bomen aan de kant van het water
Lopen langs het water (laag)
Lopen rond het eiland. Afwisselende situering van het wandelpad dat door de groene buitenrand loopt
PAGINA 36
Groene rand
Bomenrij
De buitenrand van het eiland bestaat uit een aaneengesloten
strook groengebied. In een aantal dwarsassen (zichtlijnen)
lopen enkele uitlopers van het groen naar binnen toe, richting
het middengebied. Hierdoor ontstaat een groot vertakt
groengebied en profiteren vele woningen van een ligging
direct aan groen. Door de woningblokken die achter de groene
wallen liggen niet in een recht patroon en steeds op ongelijke
afstand van de oeverlijn te plaatsen zijn de groene ruimtes
aan de randen van de Nielt steeds anders van afmeting en
karakter. Zo zijn er diverse verbredingen en versmallingen van
openbare (groen)ruimtes met diverse gebruiksmogelijkheden
(spelen voor diverse leeftijdcategoriën, uitzicht, wandelen,
ruimte voor bomengroepen, enzovoort).
Op sommige plaatsen loopt verharding door of over de groene
wallen heen tot aan de buitenrand van het eiland. Hier is
zicht op het water. Ook de ‘vestingtorens’ steken door de
groene bomenrand van de vestingwal heen en kijken uit over
het water.
Aan de noordzijde van het eiland is een open groene ruimte
aan de buitenzijde van de dubbele bomenrij geplaatst, aan de
zijde van de Heeswijkse Plas. Deze ruimte ligt lager dan het
overige eilandniveau en biedt daardoor de mogelijkheid voor
bijzondere recreatie of rust direct bij het water. Door de lage-
re ligging is het mogelijk dat dit deel bij hoog water soms
onder water loopt.
G RO E N E V E STI N GWA L L E N
Legenda
Dubbele bomenrij op de dijk
Boomgroepen (boomblokken) op hoger gelegen terrein
Losse bomen in de uitlopers van de groene rand
Boomrijen langs de ontsluitingsroute van het eiland
G RO E N E V E STI N GWA L L E NGROENPLAN / BOMEN
– De bomen van de doorgaande dubbele boomrijen op de dijk
zijn groot, statig en van één soort. Deze bomen staan in het
gras van de dijk.
– Op een aantal hoger gelegen gebieden aan de noord- en
westzijde van het eiland zijn boomgroepen in een regelmatig
patroon geplaatst.
– Binnen het 'bolwerk' wordt de hoofdontsluitingsweg bege-
leid door een bomenlaan (bijvoorbeeld leibomen) die in ver-
harding of halfverharding zijn geplaatst.
– In de overige, halfhoog of op algemeen eilandniveau gelegen
groengebieden (zie hoofdstuk Hoogteverschil), zijn solitaire
bomen in het gras geplaatst met een sterke variatie in soor-
ten (zie bij het Beeldkwaliteitsplan, hoofdstukken Groene
rand en Binnenhoven).
PAGINA 37
H O O GTEV E R S C H I L
PAGINA 38
Door in het terrein hoogteverschil aan te brengen ontstaan
gebieden die divers van sfeer zijn:
a het algemene eilandniveau, het niveau waarop de woningen
zijn gesitueerd ligt op 10,00+
De groene omwalling ligt hoger. Door de hogere ligging van
de groengebieden rondom het eiland wordt de belevingsin-
tensiteit van het groen vergroot en het gevoel van ‘binnen de
vesting’ te zijn met ‘bescherming’ tegen het water versterkt.
b hoog gelegen dijk met scherpe taluds en met een aaneenge-
sloten dubbele rij bomen erop; de groene omkadering van het
eiland die karakteristiek is voor het beeld van de Nielt ligt op
10,60+.
c ook zijn er enkele nog hoger gelegen gebieden van 11,10+ en
11,60+ met uitzicht over de Heeswijkse Plas; de hoog gelegen
delen aan de noord en noordwestzijde van de locatie waarop
boomgroepen zijn geplaatst.
d tussen de hoge dijkvorm en het algemeen eilandniveau, het
niveau van de woningen, liggen middelhoge delen. Hierdoor
wordt het hoogteverschil tussen de dijk en het algemeen
niveau geleidelijk overbrugd. Het middelhoge gebied kan
eventueel ook bij de uitwerking van het ontwerp bij de grond-
gebonden woningen die aan de noord- en westzijde van het
eiland liggen worden getrokken (= uitwerkingsvariant). Als
voor deze variant wordt gekozen moet rekening worden
gehouden met hoe het hoogteverschil wordt opgevangen in
de trottoirs, de woning, de tuin van de woning of de toegang
tot het binnenhof.
a
dd
a
b
e
c
Maquette van een uitsnede van het eiland met groengebieden en hoogteverschil.
a
e De meer op het water georiënteerde plekken liggen juist
lager, dichter bij het water, op 9,00+;
- laag gelegen wandelgebied grenzend aan de haven
- laag gelegen gebied aan de noordzijde van het eiland. Door
de lagere ligging biedt dit deel van het eiland de moge-
lijkheid voor bijzondere recreatie of rust direct bij het
water.
De hier genoemde peilen zijn peilmaten ten opzichte van
N.A.P.
Peil 8,10+ is de waterstand na peilopzet Rijkswaterstaat van
de Maas. Op dit moment bedraagt het waterpeil 7,60+.
PAGINA 39
1 0 , 0 0 +
8 , 1 0 +
1 0 , 6 0 +9 , 0 0 +
1 0 , 3 0 +
8 , 1 0 +
1 1 , 6 0 +
9 , 0 0 +
1 0 , 0 0 +
1 0 , 3 0 +
1 0 , 6 0 +
Algemeen niveau op het eiland niveau 10,0+
Dijkniveau niveau 10,60+
Extra hoog gelegen gebied niveau 11,10+ / 11,60+
met boomgroepen
Middelhoog gelegen gebied niveau 10,30+
Lager gelegen gebied niveau 9,0+
a
b
c
d
e
H O O GTEV E R S C H I L
S P E E L P L E K K E N – TR A F O ’ S – A F VA LCO NTA I N E R SSPEELPLEKKEN
De speelplekken zijn opgenomen in de groene rand, de groe-
ne uitlopers, in de kleine autovrije dwarsstraatjes of in het
binnengebied van een bouwblok.
De speelplekken zijn opgedeeld naar leeftijdscategorie:
< 6 jaar
6 tot 12 jaar
Voor kinderen ouder dan 12 jaar en voor volwassen personen
heeft het eiland meerdere recreatieve mogelijkheden:
de groene rand en het laagelegen pad langs de haven zijn
geschikt voor wandelen, joggen, vissen, varen, zitten
enzovoort.
PAGINA 40
<6
<6
<6
<6
<6
6 - 12
S P E E L P L E K K E N – TR A F O ’ S – A F VA LCO NTA I N E R SAFVALCONTAINERS
Bij de grondgebonden woningen worden ten behoeve van de
vuilophaal; het legen van de groencontainers en het ophalen
van de vuilniszakken, speciale verzamelplekken in het plan
gerealiseerd. De exacte situering van de verzamelplekken zal
in het inrichtingsplan worden vastgesteld. Op de tekening
hiernaast een schematische weergave van de afvalverzamel-
plekken zoals gesuggereerd door de gemeente. De verzamel-
plekken zijn gesitueerd ter plaatse van 2 bezoekersparkeer-
plaatsen (1 x per week). De loopafstand tot de verzamelplek-
ken voor vuilniszakken / afvalcontainers bedraagt maximaal
75 m. Daar wordt overal aan voldaan, behalve bij een klein
aantal woningen in uiterste noordoosthoek van het eiland.
Bij de appartementgebouwen zijn de verzamelplaatsen voor
vuilniszakken opgenomen in het volume van het bouwblok.
GLASBAKKEN
Voor de circa 600 woningen van de NIelt zijn er twee onder-
grondse glasbakken voorzien bij het geplande winkelcentrum
in de Heeswijkse Kampen fase II, juist ten zuiden van de
Nielt.
TRAFO’S
Op het eiland moeten twee trafo’s komen. De trafo’s worden
opgenomen in een bouwvloume aan de oost- en een bouw-
volume aan de westzijde van het eiland (zie tekening). Door
de trafo’s te integreren in de bebouwing vallen ze niet op en
wordt nergens het beeld van de openbare ruimte verstoord.
Schematische weergave verzamelplaatsen voor afvalcontainers, buiten in openbaar of
semi-openbaar gebied
Trafo’s, geintegreerd in de bebouwing
PAGINA 41
D E TA I L
PAGINA 42
PAGINA 43
D E TA I L
Detailuitwerking uitsnede de Nielt
Tekening 900 gedraaid
N ATU U RZO N E
PAGINA 44
Referentiebeelden natuurzone
Tussen het spoor en De Nielt wordt een natuurzone aange-
legd die gebruikt gaat worden voor waterinfitratie van een
deel van de Heeswijkse Kampen en De Nielt. Dit kan gebeuren
middels biezenvelden. Het gebied van de natuurzone zal
daardoor zeer waterrijk zijn.
In het schetsontwerp voor de natuurzone wordt uitgegaan
van smalle landtongen met rietkragen en verspreid liggende
inheemse bomen.
Dwars door de natuurzone loopt een pad voor recreatief
gebruik. De Nielt is aangesloten op dit pad. De voetpaden
langs de doorgaande zuidelijk gelegen weg en het fiets- en
voetpad in de noordoostelijke hoek van De Nielt staan
middels bruggen in verbinding met het recreatieve pad door
de natuurzone.
De uitwerking van dit gebied moet nog plaats vinden. De hier-
bij geplaatste schets en referentiebeelden zijn derhalve ook
zeer indicatief.
PAGINA 45
N ATU U RZO N E
(Vijzel)pomp
(Vijzel)pomp
Inlaat
Eerste indicatieve schets van de natuurzone.
In overleg met de gemeente en het waterschap zal voor deze zone een concreet ontwerp worden gemaakt.
De tekening is 900 gedraaid.
PAGINA 46
D U U RZA A M B O U W E N E N E CO LO G I EDUURZAAM BOUWEN
Om te komen tot duurzaam gebouwde woningen is het
“Convenant duurzaam bouwen” opgesteld. Ook in De Nielt
zullen de te bouwen woningen moeten voldoen aan de in het
convenant opgestelde eisen. Deze eisen hebben met name
betrekking op het gebruik van duurzame materialen en het
op verantwoorde wijze omgaan met energie.
Er wordt uitgegaan van de drieledige betekenis van duurzaam
bouwen: economisch duurzaam, sociaal duurzaam en milieu-
technisch duurzaam.
ECONOMISCH DUURZAAM
Economisch duurzaam wil zeggen dat de wijk en de woningen
ook in de toekomst steeds goed in de markt blijven liggen.
Om dit te bereiken, is het uiterlijk en de uitstraling van De
Nielt één van de belangrijkste schakels. De basis hiervoor ligt
in het stedenbouwkundig plan, de architectuur en de inrich-
ting van de openbare ruimte.
Stedenbouw: Veel water en groen waar het merendeel van de
woningen direct aan is gesitueerd en dat door alle bewoners
en bezoekers te gebruiken en te bewonderen valt.
Heldere stedenbouwkundige opzet, zodat het wegennet over-
zichtelijk is. De auto’s zijn voor het grootste deel aan het oog
onttrokken.
Architectuur: De circa 600 woningen vormen qua architecto-
nisch beeld een eenheid zonder te vervallen in een monotone
wijk of een bonte kakofonie van woningen. Woningen worden
gebouwd van duurzame en natuurlijke materialen.
Openbare ruimte: De openbare ruimte wordt hoogwaardig
afgewerkt. Privé en openbaar gebied worden duidelijk van
elkaar gescheiden. Doelstelling is het creëren een prettige
woonomgeving die na 20 jaar nog steeds in trek is.
SOCIAAL DUURZAAM
Juist ten zuiden van De Nielt, in het Heeswijkse Kampen zijn
winkelvoorzieningen gepland waardoor de bereikbaarheid van
voorzieningen voor de bewoners van de Nielt goed is. Voor de
bewoner is de toekomstige natuurzone langs het spoor en ten
noorden van de locatie een belangrijke recreatie voorziening.
PAGINA 47
MILIEUTECHNISCH DUURZAAM
Hierbij wordt in eerste instantie gedacht aan de items duur-
zame energie en water, en dan met name aan het beperken
van de milieubelastingen, de energiebehoefte en het verant-
woord toepassen van water. In tweede instantie hoort hierbij
het inspelen op de specifieke (ecologische) kenmerken.
Maatregelen nemen en inspelen op gebruik van duurzame
energie. Hierbij kan onder ander gedacht worden aan:
– toepassen keurmerk Zonnewoning
– optiepakketten duurzaamheid; de bewoners de mogelijk-
heid bieden om optioneel aanvullende keuzes te maken.
Hierbij valt te denken aan lage temperatuur verwarming
(vloerverwarming), zonneboilers of zonneboilercombi,
photovoltaïsche zonnestroom panelen, toepassen van
warmteterugwinning uit douchewater of dergelijke
Een goede afwatering speelt een belangrijke rol.
Het vuile afvalwater gaat naar het gemeentelijk rioolsysteem
en van daar naar de waterzuivering van het waterschap. Het
schone hemelwater van de dakoppervlakken gaat rechtstreeks
naar het open water. Het regenwater van alle wegen en plei-
nen wordt afgevoerd naar de natuurzone langs de spoorlijn
ten oosten van De Nielt, om het aldaar te infiltreren. Dit
betreft ca. 4 mm regen. Het overige mag weer rechtstreeks
geloodst worden op het open water.
Het afkoppelen en afvoeren van regenwater wordt in het plan
op diverse punten zichtbaar gemaakt. Te denken hierbij valt
bijvoorbeeld aan het gebruik van open goten in de kleine
dwarsstraten van het plan die uitkomen op de haven.
ECOLOGIE EN GROEN
Voor De Nielt is er een onderscheid aan te brengen tussen het
wooneiland en de natuurzone. Deze laatste biedt in de uit-
werking veel mogelijkheden om diverse plekken te creëren;
natte draszones en verschillende oevers.
Wat het wooneiland betreft kan meer gezocht worden in een
variatie in beheer van de groene oevers, waardoor de diver-
siteit van de vegetatie vergroot kan worden.
Voor de woontorens die direct aan het water gelegen zijn kan
onderzocht worden of hier mogelijkheden te creëren zijn voor
nissen ten behoeve van oeverzwaluwen.
In het plangebied zal een groot aantal bomen worden
geplant; bomen die deel uitmaken van de groene omwalling,
bomen in de binnenhoven en bomen langs de wegen. Hierbij
zal een diversiteit aan soorten worden gebruikt, die de sfeer
van een bepaalde zone benadrukken.
Er is een minimum aan openbaar oppervlak voor verkeers-
wegen en een maximum aan wandel-, groen- en speelgebied.
Kinderen kunnen voor de woningen spelen ( de vele trottoirs
zijn vrij van autoverkeer) en in en rond de groene omwalling.
Verspreid over het plangebied zijn een speelvelden voor diver-
se leeftijdscategoriën opgenomen.
D U U RZA A M B O U W E N E N E CO LO G I E
PAGINA 48
PAGINA 49
DE NIELTDEEL 2
wooneiland
Beeldkwaliteit wooneiland De Nielt
B E E L D KWA L ITE ITSUPERVISOR
Voor de uitwerking van het plan en voor de architectonische
invulling is er speelruimte en flexibiliteit ingebouwd. Deze
constructie, waarbij de nadruk niet ligt op velerlei regels
maar op uitgangspunten en sfeer, vereist dat de kwaliteit
goed bewaakt wordt. Dit kan middels het aanstellen van een
supervisor. De supervisor heeft als taak het bewaken van het
plan als geheel en het bewaken van de afstemming van de
afzonderlijke plandelen op elkaar. Het beeldkwaliteitsplan is
uitgangspunt en toetsingskader. Door te werken met een
supervisor is een voortdurende en persoonlijke uitwisseling
mogelijk tussen de supervisor, de ontwerpers, ontwikkelaars
en gemeentelijke instanties. Ook is er ruimte voor een per-
soonlijke toonzetting bij ontwerpvraagstukken. Voordelen van
het werken met een supervisor zijn dat ontwerpen voor de
gebouwen onderling op elkaar afgestemd worden, dat het
ontwerp voor de openbare ruimte en de gebouwen op elkaar
afgestemd kunnen worden, dat heel direct gestuurd kan wor-
den op (ruimtelijke) kwaliteit en samenhang, en dat het pro-
ces soepeler verloopt.
De supervisor begeleidt het ontwerpproces en toetst de
bouwplannen voordat deze ingebracht worden bij de wel-
standscommissie. Wanneer een bouwplan is goedgekeurd
door de supervisor brengt deze een positief advies uit richting
welstandscommissie. Pas dan kan het plan worden ingediend
bij de gemeente en behandeld door de welstandscommissie.
PAGINA 50
UITGANGSPUNTEN BEELDKWALITEIT
Het beeldkwaliteitplan is het kader voor een hoogwaardige
en duurzame ruimtelijke kwaliteit van de gebouwen en de
openbare ruimte - mede in hun onderlinge samenhang. Het
beeldkwaliteitsplan geeft een samenhangende visie met ste-
denbouwkundige uitgangspunten en richtlijnen voor de uit-
werking van de bebouwing en de inrichting openbare ruimte.
In het beeldkwaliteitsplan voor De Nielt worden essentiële,
maar niet teveel regels opgesteld voor de inrichting van de
openbare ruimte en de architectuur omdat dat de ontspannen
sfeer niet ten goede komt. Wel worden de uitgangspunten en
de sfeer die het eiland moet uitstralen omschreven en met
tekeningen en foto’s geïllustreerd. De bedoeling of achter-
grond van regels en keuzes worden toegelicht. De regels die-
nen ertoe om de kwaliteiten die in het plan besloten liggen zo
optimaal mogelijk tot hun recht te laten komen.
Er zijn een aantal uitgangspunten die als leidraad voor het
beeldkwaliteitsplan gelden:
– De Nielt is een eiland dat anders is dan zijn omgeving
– Het eilandkarakter, de groene omwalling en de haven staan
hierbij centraal
– Het groene karakter van de buitenrand rondom het eiland
contrasteert met het stenige karakter van het middengebied, het
woongebied, van het eiland
– Een ontspannen sfeer en differentiatie in woningen terwijl alles
toch bij elkaar hoort zijn uitgangspunt
– Het is niet de bedoeling om een kopie te maken van een oud
vestingstadje. Wel worden de karakteristieke opbouw en speci-
fieke elementen uit oude vestingsteden geselecteerd en omgezet
naar een invulling van bebouwing en inrichting die past binnen
de huidige tijd. Op deze manier wordt een hedendaagse ‘ver-
taling’ van een oude vestingstad gemaakt en wordt een uniek
beeld voor De Nielt geschapen.
B E E L D KWA L ITE IT
PAGINA 51
MATERIALISERING
Ook voor de materialisering geldt dat sfeer en uitgangspun-
ten duidelijk worden omschreven en geïllustreerd maar dat
materialen en detaillering niet dwingend worden voorge-
schreven.
Om dit te bereiken doen wij het voorstel om met architecten
gezamelijk een 'palet van materialen’ samen te stellen waar-
mee gewerkt gaat worden. De materialen moeten qua uit-
straling en sfeer bij elkaar en bij de uitstraling van het eiland
passen. Alles tezamen moet leiden tot een eiland met een
sterk eigen karakter (zoals ook oude vestingsteden een sterk
samenhangend beeld vertonen terwijl de woningen en mate-
rialen toch onderling van elkaar verschillen).
GROEN GEBIED EN STEDELIJK GEBIED BINNEN DE VES-
TING
De Nielt bestaat in hoofdlijnen uit twee gebieden:
– De groene, boomrijke buitenrand (spelen, wandelen, recreë-
ren, kijken)
– Het steenachtige, warme, ‘stedelijke’ middengebied.
De Nielt binnen de omwalling is als het ware 'uit één brok steen
gehouwen'. Dat betekent dat er één sfeer voor de bestrating en
de bebouwing is; bestrating en bebouwing horen als een geheel
bij elkaar (zie ook bij oude vestingsteden).
OPENBARE RUIMTE EN BEBOUWING
Het beeldkwaliteitsdocument bestaat uit twee delen:
– Formulering en illustratie uitgangspunten inrichting openbare
ruimte en uitspraken over de sfeer en de materialisering daar-
van (groene rand, haven, verharding, binnenterreinen, brug-
gen)
– Formulering en illustratie algemene uitgangspunten en sfeer
van de bebouwing. Het algemene, inleidende gedeelte wordt
gevolgd door een uiteenzetting van uitgangspunten, sfeer en
bijzonderheden per woningtypologie:
– de bouwblokken (uiteenzetting opbouw, structuur en de
ordening binnen de bouwblokken, regels betreffende de
schakeling van woningen en woninggroepen binnen de
bouwblokken en uitgangspunten voor de materialisering
van de bebouwing)
– de stadswoningen (opgesplitst in stadswoningen aan de
noordzijde van de haven, stadswoningen aan de zuide-
lijke groene rand en vrijstaande woningen aan de entree
van de haven)
– de appartementen (centraal gelegen appartement aan de
haven, appartementen in de groene rand en appartemen-
ten binnen het bouwblok).
Per woningtypologie wordt ingegaan op belangrijke aspec-
ten zoals de maximale contourlijn, opbouw of aaneen schake-
ling van bouwvolumes en schaal, hoogte, parkeervoorzienin-
gen, materialisering, belangrijke detail-elementen en overige
aandachtspunten.
G RO E N E R A N D
PAGINA 52PAGINA 52
BUITENRAND
Het beeldbepalende ‘gezicht’ van het eiland wordt gevormd
door de groene rand rondom het eiland met scherpe, getrapte
taluds. De grastaluds zijn zo vormgegeven dat bij regelmatig
onderhoud een duidelijke scherpe belijning ontstaat in de
grondlichamen. Door het trappen in twee delen van de taluds
wordt door schaduwwerking het talud benadrukt. Deze
getrapte taluds komen ook voor bij de omwalling van oude
vestingsteden.
Bovenop het talud bevindt zich een doorlopende dubbele
bomenrij. De bomen van deze bomenrij bestaan uit één soort,
1e grootte boom. Bij de keuze van de soort zijn diverse moge-
lijkheden.
Op of onderaan de dijk loopt een pad waarmee men een
rondwandeling om het eiland kan maken. Het is een ononder-
broken pad zodat een volledige wandeling rondom het gehele
eiland mogelijk is.
Door het pad steeds op een andere positie binnen het dijkpro-
fiel te situeren ontstaat een afwisselende beleving van het
'bolwerk' met steeds wisselende perspectieven (zie tekenin-
gen):
– Tussen de dubbele bomenrij loopt de wandelaar beschut
bovenop de dijk tussen de bebouwing en het water in (teke-
ning a);
– Naast de bomen aan de zijde van het water ontstaat juist een
duidelijke scheiding tussen de bebouwing en de groene omge-
ving van de wandelaar waardoor de wandelaar het gevoel
krijgt meer in het groen langs het water en buitenom het eiland
te lopen (tekening b);
– Het wandelpad dat laag en dicht bij het water loopt heeft een
sterke oriëntatie op het water. Het talud werkt als een groene
wand naast de wandelaar (tekening c).
Dubbele bomenrij op een dijk
Referentie groene omwalling
Scherp grastalud
G RO E N E R A N D
PAGINA 53
Tekening a: lopen op de dijk, tussen de dubbele bomenrij
Tekening c: lopen onderaan de dijk, langs het water
Tekening b: lopen op de dijk, naast de dubbele bomenrij
G RO E N E R A N D
PAGINA 54PAGINA 54
GROENZONES BINNEN DE DIJK
De groenzones aan de binnenzijde van de dijkomwalling krij-
gen een parkachtig karakter. Hier worden verschillende
boomsoorten toegepast. Deze zones hebben verschillende
gebruiksmogelijkheden (zitten, spelen, kijken).
Door de dijkvorm ontstaat aan de binnenzijde van het eiland een ‘beschermd’ gevoel
De groenzones aan de binnenzijde van de dijk krij-
gen een parkachtige sfeer
G RO E N E R A N D
PAGINA 55
VERBLIJFSPLEKKEN AAN HET WATER
Op bepaalde plekken is het mogelijk om vanuit de groene
rand naar het water te lopen. Hier bevinden zich kleine ver-
blijfsplekken aan het water (zitten, vissen, picknicken etcetera).
De plek aan het water is uitgevoerd in een steenachtig mate-
riaal. Omdat het dicht bij het water ligt is het anders gemate-
rialiseerd dan de overige, hoger gelegen, verharding op het
eiland. De kleur en structuur van de bestrating aan het water
wijkt af van de bestrating 'binnen de vesting'.
De grondkeringen en trappen naar de lager gelegen
verblijfsplekken aan het water worden uitgevoerd in grijstin-
ten in tegenstelling tot de warme tinten van het gebakken
materiaal die in het overige deel van het eiland worden
gebruikt. In het verhardingsoppervlak van de verblijfsplekken
bevinden zich verwijzingen naar het Romeinse verleden. Dit
materiaalgebruik komt terug in het laaggelegen voetgangers-
gebied langs de haven (zie bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk
Binnenhaven). Op de illustratie hiernaast en op de tekening
op pagina 55 is een voorbeeld gegeven van een mogelijkheid
hiertoe; in grote tegels zijn de afdrukken van romeinse cijfers
zichtbaar. De zitplek bestaat hier uit een eenvoudige carré
van circa 3 x 3 meter. De afmeting en vorm van de diverse
plekken aan het water kunnen onderling verschillen en wor-
den afgestemd op de specifieke ligging van een plek. De
invulling zoals op deze pagina verbeeld is een voorbeeld, er
zijn vele denkbare manieren mogelijk om naar de Romeinse
tijd te verwijzen (kunstopdracht?).
Voorbeeld van een uitwerking van tegels met verwijzingen naar het Romeinse verleden.
In de tegels zijn de afdrukken van Romeinse cijfers zichtbaar.
Overzicht verblijfsplekken aan het water.
PAGINA 56
G RO E N E R A N D
G RO E N E R A N D
PAGINA 57
Beeld van de groene rand rondom het eiland gezien vanuit het noorden. Achter de statige, dubbele bomenrij
zijn woningen deels zichtbaar, de appartementgebouwen steken boven of door de groene rand heen.
G RO E N E R A N D
PAGINA 58
Voorbeeld van een drijvende steiger.
Referentie Kampen.
Steiger die door de groene rand tot in het water steekt
STEIGER
Een bijzondere plek aan het water wordt gevormd door de
steiger die aan de noordzijde van het eiland in het water
steekt. Hier kan de wandelaar zich even buiten het eiland en
temidden van het water van de Heeswijkse Plas begeven. Ook
kunnen er boten voor een korte pauze aanmeren. Omdat de
Heeswijkse Plas een grote diepte heeft zal waarschijnlijk
gewerkt worden met drijvende steigers (zie voorbeeld).
G RO E N E R A N D
PAGINA 59
Voorbeeld van materialisatie van een zitplek aan het water met in het grondvlak verwijzingen naar het Romeinse verleden.
B I N N E N H AV E N
PAGINA 60
De binnenhaven is gesitueerd in het centrum van het eiland.
Voor de bewoners van eiland De Nielt is er de mogelijkheid
hier een bootje neer te leggen.
De haven heeft een stenige, rechte kadewand. Sfeer: 'binnen
de vesting'.
Aan de noord-, zuid- en oostzijde van de haven loopt een
laaggelegen wandelroute langs het water die bij hoog water
onder water kan lopen (niveau 9,00+). Het wandelpad aan de
westzijde van de haven is hooggelegen (10,00+, algemeen
eilandniveau).
LAAGGELEGEN WANDELROUTE
Het laaggelegen pad zal van een steenachtig materiaal zijn.
Het materiaalgebruik van dit laag bij het water gelegen deel
contrasteert met het warme, gebakken materiaal dat elders
'binnen de omwalling', op het hogere algemene eilandniveau
is gebruikt.
De bestrating van het lager gelegen gedeelte verwijst naar
het Romeinse verleden. Op de afbeelding hiernaast is een
voorbeeld gegeven van hoe dat eruit kan zien (dit is een
mogelijkheid, er zijn vele andere mogelijkheden om dit uit te
werken). De bestrating bestaat uit grote betonnen tegels met
de afdrukken van Romeinse cijfers erin. Dit bestratingsprinci-
pe komt terug bij de laaggelegen verblijfsplekken aan het
water in de groene buitenrand (zie bij Beeldkwaliteitsplan,
hoofdstuk Groene rand).
Rechte, stenige kadewand
Voorbeeld van verwijzing naar het Romeinse verleden. In de bestrating afdrukken van Romeinse cijfers.
B I N N E N H AV E N
PAGINA 61
Beeld vanaf de binnenhaven, gekeken richting het noorden,
naar de groene rand en daarachter de Heeswijkse Plas.
Op de voorgrond de trappen van het lage wandelniveau aan de
haven naar het hogere eilandniveau. Aan weerszijden daarvan
stadswoningen met terrassen aan de binnenhaven.
B I N N E N H AV E N
PAGINA 62PAGINA 62
B I N N E N H AV E N
PAGINA 63
Impressie van de haven. Links woningen die onderdeel uitmaken van de
bouwblokken, rechts stadswoningen met een stedelijke alure. Langs de
haven loopt een laaggelegen voetgangersgebied. Bewoners van De Nielt
kunnen een boot in de haven leggen.
V E R H A R D I N G
PAGINA 64
Referentie overbrugging naar een hoger of lager niveau (bijvoorbeeld bij de kop van de haven).
Referentie Bodegraven, Khandekar Stadsontwerp en landschapsarchitectuur.
De sfeer van de stenige openbare ruimte wordt in sterke mate
bepaald door de materiaalkeuze. Om het gewenste karakter
(sfeer: oude vestingsteden) te verwezenlijken zal er binnen
het eiland in de openbare ruimte zoveel mogelijk worden
gewerkt met gebakken klinkers in een warme tint. Hierbij zul-
len door middel van textuurverschil (maat/patroon) de diver-
se straatprofielen worden vormgegeven. Met kleurnuances of
met variatie in het bestratingspatroon kan ook verschil in
functie van de verharding worden aangegeven. Uitgangspunt
is om alle verharding in één kleurtoon te houden waardoor
het zal fungeren als bindend element voor het gehele eiland.
Voor de diverse wegen en voetgangersgebieden worden de
volgende materialen en uitgangspunten gehanteerd:
– Verbindingsweg Lavendel en Galberg in asfalt (doorgaande
route);
– Overige rijwegen in gebakken klinkers, keperverband.
Opsluiten met een trottoirband. Overgang van straatrichting
markeren door een accentrand (strek - rollaag - strek);
– Voetgangersgebied met gebakken klinkers, halfsteensverband /
strekverband. Om de passanten ertoe te bewegen niet te dicht
langs de gevels van de woningen te lopen wordt het trottoir
opgedeeld in twee stroken: 0,75 m. grenzend aan de woning
(privéstrook) en 2,00 meter loopruimte voor de voetganger.
Deze tweedeling in het trottoir komt door verschil in bestra-
tingspatroon tot uiting (géén kleurverschillen om de eenheid te
waarborgen). Privéstrook en openbare strook worden als één
geheel ontworpen en in één keer aangelegd om de eenheid te
waarborgen
Verbindingsweg Lavendel-Galberg in asfalt.
Aansluitend gebakken klinkers
Rijweg in gebakken klinkers, keperverband
V E R H A R D I N G
PAGINA 65
Tweedeling trottoir; 0,75m grenzend aan de woning en 2,00m loopruimte voor de voetganger
V E R H A R D I N G
PAGINA 66
Voorbeelden van bestrating met een ‘gevoelsmatige’ privéstrook langs
de gevel. Zelfde materiaalgebruik om eenheid te bewerkstelligen.
Tweedeling trottoir; openbare strook en privéstrook.
Om de eenheid te waarborgen als één geheel ontworpen.
V E R H A R D I N G
PAGINA 67
OVERIGE VERHARDING
Een uitzondering op de gebakken verharding vormen de
binnenhoven, het pad bovenop het groene talud buitenom, de
laaggelegen verblijfsplekken aan het water en het laaggelegen
pad aan de haven in het centrum van het eiland. Deze bestaan
uit halfverharding of een ander verhardingsmateriaal dan de
gebakken klinkers van de straten en trottoirs.
De binnenhoven zullen een verharding krijgen die het privé-
karakter ondersteunt.
Het openbare pad in de groenzone zal een meer park-achtige
(half)verharding krijgen.
De laaggelegen verblijfsplekken aan het water (buitenrand) en
het laaggelegen pad aan de haven (binnenrand) worden uitge-
voerd in grijstinten (bijvoorbeeld beton) en verwijzen naar het
Romeinse verleden (zie bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstukken
Groene rand en Haven).
BOMENLAAN
Langs de ontsluitingsweg zorgen bomen in de (half)verharding
voor een groene sfeer. Passend bij het beeld kunnen dit
gesnoeide bomen zijn zoals bijvoorbeeld leilinden waardoor
een stedelijke uitstraling ontstaat. Bij de keuze van soort, zal
ook een beeld gegeven worden voor het beheer, en dus het uit-
eindelijke beeld en formaat van deze bomen.
Het grondoppervlak ter plaatse van de bomen krijgt een afwij-
kende materialisatie ten opzichte van het trottoir: een keien-
strook of andere halfverharding. Deze strook is (half)-verhard
en niet groen omdat deze 'binnen de steenachtige vesting' ligt.
In sommige straatprofielen kan een ontwateringsgoot
worden opgenomen van bijvoorbeeld granietkeien
(de kleine dwarsstraten van het plan). Hiermee kan afwatering
zichtbaar gemaakt worden.
Voorbeeld van bestrating met ontwateringsgoot
Voorbeeld halfverharding bomenstrook
Overzicht verharding
route Lavendel - Galberg
rijweg
parkeren bezoekers /
bewoners sociale huurappartementen
parkeren bewoners
trottoir
wandelpad
fietspad
B I N N E NTE R R E I N
PAGINA 68
HOOGWAARDIGE KWALITEIT BINNENTERREINEN
Er zijn diverse aspecten die bepalend zijn voor de kwaliteit en
de sfeer van de binnenterreinen van de bouwblokken. Dit zijn
de kwaliteit en de materialisering van de erfafscheiding; de
wanden van de binnenterreinen, de plaatsing van groen en de
keuze van verharding voor het vloeroppervlak.
Er zal moeten worden voorkomen dat er een wildgroei van
schuttingen en dergelijke ontstaat. Voor elk binnenhof dient
er een inrichtingsvoorstel voor het binnengebied gemaakt te
worden met de voorwaarde dat dit van hoge kwaliteit moet
zijn. Samen met het gevelbeeld aan de straatzijde zal er voor
ieder blok dus ook een 'gevelbeeld' van de binnenhoven moe-
ten worden getekend.
Elk binnenhof kan een afwijkende inrichting krijgen door ver-
schil in gebruik van bijvoorbeeld kleur- of groen-elementen.
Verschil kan aangebracht worden door per hof te kiezen voor
een bepaalde boomsoort (verschil in bloei, bladkleur en vorm)
en een bepaalde plaatsing van de bomen (strakke rijen, ver-
spreid gelegen bomen, enkele grote solitair geplaatste bomen,
of groepen van bomen). De bomen zorgen voor een ruimtelijke
geleding van het middengebied en het verdelen in comparti-
menten van het parkeerterrein (niet meer dan 20 auto’s per
compartiment).
Te gebruiken elementen zijn, hoogwaardige, goed vormgege-
ven schuttingen, hagen, begroeide schermen, carports. De
gebruikte elementen moeten per binnenhof als één geheel bij
elkaar passen; één ontwerp vormen. De te gebruiken elemen-
ten moeten onderling nauwkeurig op elkaar worden afge-
stemd en op elkaar aansluiten; per hof moet alles qua sfeer en
materialisering bij elkaar passen.
Binnenterrein bouwblok
Pergola’s
Carports
Groen
variabel; ca. 22m. tot 28m.
variabel; ca. 60m. tot 90m.
bouwblok
binnenterrein
Voorbeeld erfafscheiding
Voorbeeld pergola. Erfafscheiding en pergola horen
qua sfeer bij elkaar.
Voorbeeld carport. Erfafscheiding en carport horen qua sfeer bij elkaar.
B I N N E NTE R R E I N
Voorbeeld verspreid gelegen bomen en parkeren
PAGINA 69
B I N N E NTE R R E I N
PAGINA 70
INRICHTING MAAIVELD
De inrichting van het maaiveld van de binnenhoven heeft een
informeel of privé-karakter en onderscheidt zich van de open-
bare ruimte aan de voorzijde van de woning. Dit kan op diver-
se manieren, voorwaarde is hoge kwaliteit.
Het deel van de openbare bezoekersparkeerplaatsen wordt
met dezelfde klinkers als de trottoirs en de rijbaan bestraat
zodat duidelijk wordt dat het hier openbaar gebied betreft.
Ter plaatse van de bezoekersparkeerplaatsen bestaat de
mogelijkheid om groen aan te brengen in de vorm van lage
hagen. Dit kan op plaatsen waar zich achter de parkeerplaat-
sen geen voetgangersdoorgang bevindt. De zijde grenzend
aan de woning kan hier worden gemarkeerd door een haag.
De kleur van de haag kan per blok verschillen (groen, rood,
bruin), waarbij de kleur aansluit op de inrichting en boomkeu-
ze van het middenterrein met bewonersparkeren.
AFVAL VERZAMELPLEKKEN
Bij de grondgebonden woningen worden ten behoeve van de
vuilophaal; het legen van de groencontainers en het ophalen
van de vuilniszakken, speciale verzamelplekken in het plan
gerealiseerd. De exacte situering van de verzamelplekken zal
in het inrichtingsplan worden vastgesteld. Er dient aandacht
te worden besteed aan het uiterlijk en het aangeven van deze
verzamelplekken. De loopafstand tot de verzamelplekken voor
vuilniszakken / afvalcontainers bedraagt maximaal 75 m.
Daar wordt overal aan voldaan, behalve bij een klein aantal
woningen in uiterste noordoosthoek van het eiland.
B I N N E NTE R R E I N
PAGINA 71
Voorbeelden van verschil in inrichting door boom- en haagkeuze in verschillende kleuren.
Overgang in bestrating tussen parkeren voor bezoekers en parkeren voor bewoners.
Het deel van de bezoekersparkeerplaatsen kan worden gemarkeerd door een lage haag.
B R U G G E N
PAGINA 72
Voorbeeld van een betonnen overspanning. Het silhouet bestaat uit een elegante asymetrische boogvorm. Aan de ene zijde bevindt zich een grastalud, aan de andere zijde een rechte
kadewand. Referentie Lijnden, Khandekar Stadsontwerp en landschapsarchitectuur.
Lijnenspel van geknikte vormen waarbij de railing verder en dichter bij het brugdek loopt. Lichte, open constructie.
Referentie ‘s Hertogenbosch, Khandekar Stadsontwerp en landschapsarchitectuur.
B R U G G E N
PAGINA 73
Silhouet van de brug
Het eiland wordt met het vaste land verbonden door een
drietal bruggen:
1 de toegangsbrug bij de Lavendel
2 de brug naar de Galberg
3 een langzaam verkeersbrug naar de natuurzone
Daarbij is er nog een vierde brug over de entree van de haven:
4 de verbindingsbrug voor langzaam verkeer (voet-
gangers) over de haven.
Deze brug zorgt er voor dat het langzaam verkeer een
verkorte route naar het vaste land (de Lavendel) heeft
en een aaneen gesloten wandeling langs de buitenzijde
van het eiland mogelijk is.
BELIJNING EN SILHOUET
De bruggen op en naar De Nielt zijn eenvoudig en helder qua
vormgeving en detaillering.
Belijning en silhouet (zijaanzicht van de brug) zijn belangrijke
uitgangspunten voor de bruggen.
De hoofdvorm van de bruggen moet verwijzen naar de ‘over-
brugging’ van het water. Hiermee wordt bedoelt dat het weg-
dek een gebogen of geknikte vorm heeft, waarbij de knik of
boog naar boven toe is gericht; dit is een duidelijk ‘overbrug-
gingsgebaar’. Ook bruggen in oude vestingsteden hebben
veelal een gebogen of geknikte vorm.
De brugrailing kan de vorm van het wegdek volgen, maar kan
daar ook van afwijken: de railing kan de bolling van het weg-
dek overdrijven of spelen met grotere en kleinere afstanden
tot het brugdek zodat een lijnenspel ontstaat (overdreven
boogvorm, dichtbij en verder van het wegdek af, door elkaar
lopende lijnen enzovoort).
Plaats van de bruggen
Lijnenspel brugleuning
B R U G G E N
PAGINA 74
Voorbeelden van lichte, gebogen bruggen. Ritmiek en openheid van de zijkanten.
Voorbeeld van een betonnen brug met een karakteristiek silhouet. Referentie Hoofddorp.
AANLANDING
De aanlanding van de brug op het eiland of vaste land ver-
dient bijzondere aandacht. Dit bepaalt mede de vorm van het
silhouet van de brug. Een brug die op een rechte kade uitkomt
zal er anders uitzien (vorm, detaillering en overgang van brug
naar land) dan een brug die op een langzaam oplopend- of
getrapt talud of rietlandschap uitkomt. Ook kan de aanlan-
ding op een eiland anders zijn dan de aanlanding op het vaste
land. Met het oog op deze aspecten kunnen asymmetrische
bruggen ontstaan.
MATERIALISERING
De twee hoofdbruggen, de toegangsbrug bij de Lavendel en de
brug naar de Galberg, zijn toegankelijk voor zowel auto- als
langzaam verkeer.
Het hoofdmateriaal waaruit deze bruggen zijn vervaardigd
bestaat uit steen of beton. De bruggen zijn stevig en toch
elegant door de gebogen vorm en verloop in dikte van de
zijkant.
De zijkant van het silhouet is nadrukkelijk aanwezig en drukt
de ‘overbrugging’ van het vaste land naar De Nielt uit.
Bij uitwerking van deze bruggen dient rekening gehouden te
worden gehouden met een minimale doorvaarhoogte van 1,50
m. (na peilopzet van de Maas) daar waar de blusboot van de
brandweer moet komen.
B R U G G E N
PAGINA 75
De langzaam verkeersbruggen (naar de natuurzone en over de
haven heen) hebben een elegante stalen draagconstructie.
Het wegdek is slank en gemaakt van beton, hout of staal.
Kenmerkend voor deze bruggen is de lichtheid, openheid en
de ritmiek in de belijning. Ook hier speelt de vorm van de
gebogen zijkant een belangrijke rol. Ook een kromming in het
horizontale vlak kan bijdragen aan de elegantie.
De doorvaarhoogte van de brug over de haven moet na peilop-
zet van de Maas in het midden minimaal 3,5 meter bedragen.
Deze brug is toegankelijk voor invaliden, dat wil zeggen dat de
helling bij de op- en afrit ca. 1:20 is.
Detaillering aanlanding van de brug is van belang
Elegantie, gebogen vormen en silhouet zijn uitgangspunt voor het brugontwerp
B R U G G E N
PAGINA 76
B R U G G E N
PAGINA 77
Toegangsbrug tot de Nielt vanaf de Lavendel. Bij de aanlanding van de brug bevinden zich aan weerszijden getrapte
taluds die deel uitmaken van de groene omwalling rondom het eiland. In de as van de weg ligt een appartemententoren.
B E E L D KWA L ITE IT B E B O U W I N G
PAGINA 78
Oude vestingstadje als uitgangspunt voor het ontwerp (referentie Elburg)
VESTINGSTAD
In het ontwerp is gestreefd naar een grote differentiatie in
woningen en woningtypologie. Diverse grondgebonden
woningen met een achtertuin zijn gerangschikt in gesloten
bouwblokken, grondgebonden stadswoningen markeren de
haven en de zuidelijke groene rand, vrijstaande woningen zijn
gesitueerd bij de entree van de binnenhaven en verschillende
typen appartementen zijn gesitueerd op zichtlocaties. De
architectuur van de bebouwing speelt een belangrijke rol in
het versterken van de beoogde sfeer voor De Nielt. De beoog-
de uitstraling en bijbehorend architectonisch beeld is dat van
een hedendaagse ‘vertaling’ van een bastion of oude vesting-
stad. Dit vormt de basis bij het opstellen van de richtlijnen
voor de bebouwing en het materiaalgebruik in het beeldkwa-
liteitsplan. Er is niet gekozen voor het voorschrijven van spe-
cifieke vormen of specifiek materiaalgebruik maar door
middel van sfeerbeelden en toelichtende tekst worden uit-
gangspunten en hieruit voortvloeiende voorschriften vastge-
steld. Omdat de uitgangspunten en sfeer centraal staan heb-
ben de architecten relatief veel vrijheid om een eigen, passen-
de invulling te geven aan de architectuur.
B E E L D KWA L ITE IT B E B O U W I N G
PAGINA 79
MATERIALISERING
In het beeldkwaliteitsplan worden niet teveel regels vast-
gelegd omdat dat de ontspannen sfeer niet ten goede komt.
Wel wordt de sfeer die het eiland moet uitstralen omschreven
en met tekeningen en referentiefoto's duidelijk gemaakt.
Uitgangspunt is variatie terwijl alles toch bij elkaar hoort.
Omdat sfeer, variatie en materialisering zo belangrijk zijn
voor dit project is het voorstel om met de toekomstige
architecten, per bouwfase, gezamenlijk een 'palet' van mate-
rialen samen te stellen waarmee gewerkt gaat worden. De
verschillende te kiezen materialen moeten tevens allen qua
sfeer en uitstraling bij elkaar passen. Het materiaalpalet voor
latere bouwfasen wordt op een later tijdstip samengesteld
dan die van eerdere bouwfasen. De hier gekozen materialen
en kleurnuances kunnen afwijken van eerder gekozen materi-
alen en kleuren maar moeten qua sfeer en uitstraling wel dui-
delijk bij het al eerder samengestelde materiaalpalet horen.
Hierdoor zal de bebouwing op De Nielt, die zeer divers is in
typologie, materialisering en vormgeving, als één geheel, als
een ‘nieuw vestingstadje’ naar voren komen.
BINNEN DE VESTING
Het middengebied van De Nielt, het deel waar de bebouwing
staat, heeft een stenig karakter. Dit geeft een stedelijke uit-
straling zoals dat ook bij oude vestingsteden aanwezig is.
Het middengebied heeft als uitgangspunt dat het lijkt alsof
het 'uit één brok steen is gehouwen'. Dit betekent dat er één
hoofdtint of één sfeer voor de bestrating en voor een deel van
de bebouwing wordt gekozen, één tint voor trottoir, pleintjes
en rijbaan waardoor ze één geheel, één ruimte vormen. De
bestrating en een deel van de bebouwing horen daarbij ook
als één geheel bij elkaar.
De toegepaste materialen voor de bebouwing kunnen kleine
tintverschillen bevatten (kleurnuances afgeleid van de tint
van de bestrating) maar deels ook juist zeer divers zijn. Rood-
bruine handvorm-metselsteen, wit stucwerk, hout enzovoort
zijn allen materialen die passen bij de sfeer van een vesting-
stad.
De materialen moeten onderling steeds goed bij elkaar passen.
B E E L D KWA L ITE IT B E B O U W I N G
PAGINA 80
PLINT
Er geldt een bijzonder voorschrift om woningen en straat ‘aan
elkaar’ te koppelen alsof het één geheel vormt, lijkt alsof het
uit ‘één blok steen’ is gehouwen:
Tussen de 20 en 70% van de woningen heeft aan de voorzijde
een plint van minimaal 25 cm hoogte in dezelfde tint en uit-
straling als de straat- en trottoirstenen. Deze 20 tot 70% van
de woningen liggen niet als een cluster bij elkaar op een deel
van het eiland maar liggen verspreid over het hele eiland
zodat het principe van eenheid tussen bestrating en bebou-
wing over het volledige eiland voelbaar is.
De marge van 20% tot 70% is groot omdat afhankelijk van de
soort architect en de keuze van materialen het wel of niet
vanzelfsprekend is om met een plint te werken.
Een plint bij 20% van de woningen, verdeeld over het eiland,
wordt gezien als een minimum waarbij het idee van de plint
als koppeling tussen woning en straat nog tot uiting zal
komen.
Voorbeelden van woningen met een plint in dezelfde kleur en sfeer als de bestrating
B E E L D KWA L ITE IT B E B O U W I N G
PAGINA 81
SFEER
Voor de sfeer op De Nielt geldt: kleinschalig maar stoer, een-
heid en variatie.
Kenmerkend voor de gewenste sfeer op het eiland is de
relatie en de gerichtheid van de bebouwing op de groene
omgeving (groene rand, haven, Heeswijkse Plas). In de mate-
rialisering en de oriëntatie van de bebouwing komt dit duide-
lijk naar voren.
Daarnaast is de sfeer van oude vestingsteden uitgangspunt:
de stoerheid van de vestingstad, de stoerheid van de bebou-
wing. De bebouwing staat daarom duidelijk en stevig op de
grond en de gebruikte materialen versterken of ondersteunen
de massa en de stevigheid van de bebouwing.
Hoewel er ook andere materialen gebruikt gaan worden, is er
als basis uitgegaan van het gebruik van stoere handvorm
baksteen in velerlei kleurnuances. Variatie is belangrijk (denk
hierbij aan oude vestingsteden). De bebouwing moet een
eenheid gaan vormen als in een familie. In de referentiebeel-
den komt dit principe van enerzijds variatie en afwisseling
van verschillende groepen van bebouwing en anderzijds het
bij elkaar horen ('de bebouwing van De Nielt') duidelijk naar
voren. Het principe van variatie en eenheid is in het beeld-
kwaliteitsplan verder uitgewerkt door de bebouwing in groe-
pen te verdelen die onderling van elkaar verschillen en toch
als familie bij elkaar horen. In de hoofdstukken hierna zijn
deze principes per woningtypologie uitgewerkt en onderge-
bracht in specifieke voorschriften omtrent de schakeling,
vormgeving en materialisering van woningen.
B O U W B LO K K E N
PAGINA 82
STRUCTUUR VAN DE BOUWBLOKKEN
In het plan komen acht gesloten bouwblokken voor. De
woningen uit deze bouwblokken zijn divers maar horen qua
sfeer allemaal bij elkaar. De bouwblokken grenzen met meer-
dere zijden direct aan groen of water. Het parkeren is binnen
de bouwblokken opgelost zodat het straatbeeld vrij blijft van
geparkeerde auto’s.
Om de kwaliteit en eenheid van de diverse bouwblokken te
garanderen zijn de volgende regels voor de bouwblokken
opgesteld:
– De maximale bebouwingsgrens voor de bouwvolumes wordt
door middel van contouren aangegeven.
De bebouwing moet hier binnen vallen.
De maximale contourlijnen worden in een digitale ondergrond
verwerkt.
– De plaats van het bezoekersparkeren voor de woningen in de
bouwblokken = de plaats van de openingen in het bouwblok,
worden vastgelegd. De opening mag binnen nader te bepalen
marges eventueel verschoven worden. Belangrijk is dat het
bezoekersparkeren evenwichtig over het eiland verdeeld is en
dat de openingen voor het straatbeeld onopvallend gesitueerd
zijn (bijvoorbeeld niet in zichtassen liggen).
Deze tekening zal in een digitale ondergrond worden ver-
werkt.
– De bouwblokken moeten gesloten hoeken hebben zodat een
bouwblok zich ook duidelijk als bouwblok, als een
geheel manifesteert.
B O U W B LO K K E N
PAGINA 83
De bouwblokken hebben gesloten hoeken
Maximale bebouwingsgrens, deze grens wordt digitaal vastgelegd
Plaats van de accenten
De plaats van de opening in het bouwblok, deze openingen worden digitaal vastgelegd
B O U W B LO K K E N
PAGINA 84
– De bouwblokken moeten elk duidelijk een samenhangend
geheel vormen. Dat wil zeggen dat er niet te grote onderbre-
kingen in een wand mogen voorkomen. De openingen ten
behoeve van het bezoekersparkeren worden middels lage
muren visueel verkleind. Door keuze van materialisering van
de lage muren (zelfde als bouwvolumes) worden deze bij het
bouwblok betrokken waardoor de onderbreking klein lijkt.
– De afstand tussen twee los van elkaar liggende groepen van
woningen waar zich geen autotoegang bevindt ligt tussen de
2,5 en 3,5 meter. Dit kan, maar hoeft niet per definitie, een
voetgangersdoorgang te zijn.
– Ook aan de autoloze zijde van een bouwblok, de zijde van het
bouwblok dat aan de groene rand grenst, bevindt zich mini-
maal één doorgang voor voetgangers. De positionering van
deze doorgangen wordt afgestemd op het bereik van het
groengebied en op het bereik van de hoekwoningen vanaf het
binnenterrein.
– In de as van de haven liggen aan weerszijden accenten die
onderdeel van het bouwblok zijn. Deze accenten moeten qua
volume een accent gaan vormen aan de lange as van de haven.
Tekening met mogelijke differentiatie en schakeling van woningen
Maximaal 8 woningen
geschakeld plus even-
tueel de hoekwoningen
Openingen ten behoeve
van bezoekersparkeren
middels lage muren bij het
bouwblok betrekken
Aan de kant van de groene
omwalling, aan de lange zijde
van het bouwblok minimaal één
doorgang voor voetgangers
Afstand tussen twee bouweenhe-
den ten behoeve van loskoppe-
ling of voetgangersdoorgang ligt
tussen de 2,5 en 3,5 meter
B O U W B LO K K E N
PAGINA 85
Studiemaquette van het
middendeel van het eiland.
Mogelijk voorbeeld van variatie
en samenhang binnen de bouw-
blokken
B O U W B LO K K E N
PAGINA 86
GROEPEN VAN WONINGEN
Behalve de voorschriften die te maken hebben met de struc-
tuur van het bouwblok als geheel, gelden er ook voorschrif-
ten voor de ordening van de woningen binnen het bouwblok.
Deze hebben te maken met de gewenste kleinschalige sfeer
en de mate van eenheid en variatie binnen de bebouwing.
– De uitstraling van de bebouwing is kleinschalig. Dit betekent
géén lange rijen van dezelfde aaneengeschakelde woningen.
Anderzijds is het ook niet de bedoeling om steeds verschillen-
de woningen aan elkaar te schakelen. Binnen de bouwblokken
staan geen individueel geschakelde woningen maar ‘groepen’
van woningen.
Een groep van woningen hoort steeds als één eenheid bij
elkaar, is steeds als één volume herkenbaar. Dit komt tot uiting
in de materialisering, de gevelindeling en de hoogte en dak-
vorm van het volume.
– De gewenste 'korrelgrootte' van een groep van woningen
bestaat uit minimaal 2 en maximaal 5 (aan de lange zijde van
het bouwblok) of uit maximaal 6 (aan de korte zijde van het
bouwblok) aan elkaar geschakelde woningen die als een geheel
bij elkaar horen.
– De groepen onderling verschillen qua tint en qua gevelinde-
ling. Ook kan de materialisering, de verdiepingshoogte, goot-
hoogte of het aantal lagen of de dakvorm anders zijn.
Hierdoor ontstaat een gevarieerd beeld binnen het bouwblok.
Voorwaarde is wel dat de verschillende groepen qua sfeer bij
elkaar passen; ze vormen tezamen het bouwblok.
Aaneenschakeling van diverse woninggroepen.
Als twee groepen van woningen aan elkaar geschakeld worden is er een sprong in de rooilijn van
minimaal 50 centimeter . Een groep woningen bestaat uit minimaal 2 en maximaal 5 woningen
(aan de lange zijde-) of maximaal 6 woningen (aan de korte zijde van een bouwblok).
B O U W B LO K K E N
PAGINA 87
Woningen geschakeld aan
hoekwoningen
Twee-onder-één-kap-woningen
Blok van 4 woningen Een blok van 6 woningen aan de lange
zijde van het bouwblok bestaande uit
twee groepen van woningen. Er vindt een
verspringing in de rooilijn plaats. Ook is er
een tintverschil en een verschil in gevelin-
deling aanwezig. Ook kan er een verschil
in materialisering of verschil in goothoog-
te of kapvorm aanwezig zijn.
Blok van 5 woningen
Voorbeeld schakeling van groepen van woningen binnen een bouwblok Blok van 3 tot 5 woningen
B O U W B LO K K E N
PAGINA 88
SCHAKELING VAN GROEPEN VAN WONINGEN
- Twee of drie groepen van woningen kunnen ook weer aan
elkaar geschakeld zijn. In totaal mogen maximaal 8 woningen
aan elkaar geschakeld zijn plus eventuele hoekwoningen.
- De afstand tot de volgende rij aaneengeschakelde woningen
bedraagt minimaal 2,5 meter. Daar waar zich geen autotoe-
gang bevindt bedraagt de maximale afstand tot de volgende rij
aaneengesloten woningen 3,5 meter.
- Om de uitstraling van de verschillende groepen van woningen
te versterken staan de groepen of los van elkaar of verspringt
de rooilijn van de gevel met minimaal 50 centimeter bij de
overgang van de ene groep naar de volgende groep van
woningen.
- In de regel wordt de sprong in de rooilijn gemaakt zodat de
opdeling in groepen van woningen duidelijk naar voren komt.
Indien er echter een grote sprong in de goothoogte (minimaal
75 centimeter) en een overgang naar een totaal andere gevel-
indeling met een andere verdeling van raamopeningen op
andere hoogten wordt gemaakt kan de sprong in de rooilijn
eventueel achterwege blijven, zie het referentievoorbeeld op
de volgende pagina (ter beoordeling aan de supervisor).
- Onderling horen de groepen van woningen qua sfeer weer als
een beeld bij elkaar. Variatie en bij elkaar passen tegelijkertijd.
- Groepen kunnen zich herhalen. Nooit 3 maal een groep achter
elkaar. Aan de lange zijde minimaal 3 verschillende groepen
van woningen situeren zodat de gewenste variatie in beeld
gewaarborgd blijft.
Binnen de bouwblokken bepaalt een groep van woningen de ‘korrel’grootte.
De diverse groepen verschillen qua materialisering of tint en qua dakvorm of gevelindeling.
Bij schakeling van groepen vindt er een verspringing in de rooilijn plaats
B O U W B LO K K E N
PAGINA 89
Referentievoorbeeld schakeling van groepen van woningen. De aaneengeschakelde groepen verschillen qua tint, qua gevelindeling en qua hoogte. Referentie Hoorn, INBO-Architecten.
B O U W B LO K K E N
PAGINA 90
MATERIALISERING
Het materiaalgebruik ondersteunt de gewenste stoere uit-
straling die bij vestingsteden hoort.
– In principe wordt uit gegaan van baksteen als hoofdmateriaal.
Uitgegaan wordt van genuanceerde of handvorm baksteen,
geen strenge gladde bakstenen omdat dat niet past bij de sfeer
van vestingsteden.
– Naast baksteen kunnen ook andere materialen worden
gebruikt die 'passen' bij de de te kiezen materiaalverzameling
(zie ‘palet van materialen’ bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk
beeldkwaliteit, paragraaf materialisering). Zo kan naast metsel-
werk ook hout of stucwerk als materiaal voor een groep van
woningen gekozen worden. Er moet daarbij steeds worden
gedacht aan materialen die ook in oude vestingsteden gebruikt
werden ('oude', klassieke materialen en details maar wel op een
'moderne', hedendaagse manier verwerkt, oftewel geen kopie
van het verleden, maar een interpretatie daarvan gericht op
het heden).
– De relatie met de omliggende openbare ruimte (water, groene
wallen, binnenhaven) komt tot uiting in oriëntatie, ‘passende’
materialisering en detaillering; gèèn felle of schreeuwende kleu-
ren.
– De gevelindeling, de materialen en de vormgeving verschillen
per groep van elkaar (zie bij groepen van woningen). Dit
betekent nuanceverschillen in de baksteen of een overgang
naar een ander materiaal.
– Terugliggende neggen bij raamopeningen versterken qua beeld
het gewenste stoere karakter (zie ook referentiefoto’s)
– De beëindiging van de gevel is stedelijk. Dit betekent een ‘ste-
delijke’-, een kleine- of geen dakoverstek. De detaillering bij de
dakrand moet qua uitstraling ‘stedelijk’ zijn. Dit kan door
gebruik te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst of door de
goot/daklijn klein te houden of terugliggend te detailleren ten
opzichte van de gevel.Stoere, stedelijke bebouwing in baksteen. Referentie Martin Richardson Architect.
Groepen van woningen. Verwijzing naar oude vestingsteden.
Referentie de Nijl architecten.
B O U W B LO K K E N
PAGINA 91
Stedelijke kroonlijst
Geen ‘landelijk’ vormgegeven dakrand
Moderne, stedelijke kroonlijst
Terugliggende daklijn Kleine, strakke dakrand
Terugliggende daklijn
Stedelijke rand
B O U W B LO K K E N
PAGINA 92
HOOGTE
De goot- en bouwhoogte van de woningen in de bouwblok-
ken bedraagt maximaal 10,5 meter. Plaatselijk (maximaal 25
% van de woningen) mag de bouwhoogte ook 13 meter zijn
(ter beoordeling aan de supervisor). De accenten zijn ca.12 à
13 meter hoog.
ACCENTEN
De accenten bestaan uit bijzondere woningen zonder tuin
maar met een patio of ruim terras. De 'accenten' vallen als
volume in het bouwblok op; ze geven de as van de haven aan,
zowel in de richting van de haven als in de richting van de
straat waarin ze gelegen zijn. De accenten zijn hoger dan de
direct omringende bebouwing. Ze hebben een goot- en
bouwhoogte van ca. 12 à 13 meter (4 verdiepingen).
De tweede en derde verdieping springen (deels) naar voren,
richting de haven. Hierdoor zijn ze nadrukkelijk op de haven
gericht en werken ze, door het naar voren springen, als
accent aan de haven. Daarnaast vormen ze een opvallend ele-
ment in de lange gevellijn van de straat waaraan ze gesitu-
eerd zijn, waardoor de aandacht vanuit de straat op de haven
wordt gevestigd.
Diepe neggen en terugliggende daken. Referentie Hoorn, Inbo architecten
Door verschil in goothoogte ontstaat een gevarieerd gevelbeeld
B O U W B LO K K E N
PAGINA 93
Een bouwblok is opgedeeld in diverse groepen van woningen. Voorbeeldtekening bouwblokken aan zuidzijde van de haven.
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 94
1
3
2
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 95
TYPEN STADSWONINGEN
Binnen het ontwerp komen drie verschillende typen stads-
woningen voor; aan de noordzijde van de haven, aan de
zuidrand van het eiland en als vrijstaande woningen langs
de entree van de haven.
Voor de stadswoningen gelden maximale contourlijnen
waarbinnen de bebouwing moet vallen, deze zullen digitaal
worden verwerkt. In het midden van het eiland loopt van
noord naar zuid een open ruimte. Deze, bij de haven geknikte,
lijn moet vrij blijven van bebouwing.
Qua sfeer en materialisering moeten de stadswoningen bij de
overige bebouwing op het eiland horen. Dus vallen binnen
het concept van stoere, stedelijke bebouwing, een ‘moderne’
vertaling van de architectuur van oude vestingsteden. De drie
typen stadswoningen vormen elk qua groep een samenhan-
gend geheel.
1 Stadswoningen aan de noordkant van de haven
2 Stadswoningen aan de zuidrand van het eiland
3 Vrijstaande stadswoningen aan de entree van de haven.
Open ruimte in het midden van het eiland
Maximale bebouwingscontour stadswoningen, wordt digitaal verwerkt
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 96
Perspectief van de haven. Rechts de stadswoningen aan de noordkant van de haven. De uitstraling is stedelijk. Balkons of terrassen zijn gericht op de haven.
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 97
STADSWONINGEN AAN NOORDKANT VAN DE HAVEN
De stadswoningen aan de noordzijde van de haven bestaan
uit vier of vijf groepen aaneengeschakelde woningen. Tussen
deze groepen door zijn steeds voetgangersverbindingen gesi-
tueerd die lopen vanaf de straat naar het lager gelegen wan-
delpad langs de haven. Voor de bewoners van De Nielt is er de
mogelijkheid om een bootje in de haven te leggen.
De stadswoningen hebben hun entree aan de zijde van de ont-
sluitingsweg. Aan de zijde van de haven hebben ze ruime ter-
rassen die uitkijken over de binnenhaven.
Kenmerken stadswoningen:
– De stadswoningen aan de haven mogen in tegenstelling tot de
woningen van de bouwblokken wel in een rechte lijn geplaatst
zijn en hoeven dus niet te verspringen ten opzichte van elkaar.
Dit beantwoord aan de sfeer van de haven; een haven bestaat
uit een rechte lijn. De sfeer is hier stedelijk.
– De groepen van woningen kunnen verschillend qua architectuur
zijn maar dit hoeft niet. Ze horen qua stijl wel als een geheel bij
elkaar.
– De ‘transparante’ middenas van het eiland moet vrij blijven van
bebouwing.
– Tussen de woningengroepen door zijn steeds trappen gesitueerd
die leiden van het laaggelegen niveau van het wandelpad langs
de haven naar het hogere algemene eilandniveau (van 9,00+
naar 10,00+). De ruimte tussen de woninggroepen bedraagt 5,5
à 6 meter. Er moeten minimaal 5 doorsteken van het lage naar
het hoge niveau zijn, gelijkmatig verdeeld over de gehele leng-
te van de haven. Dit vanwege de gewenste transparantie en de
gewenste relatie tussen het noordelijke deel van het eiland en
de haven.
Mogelijke indeling met bijbehorende doorsnede van de stadswoningen aan de haven.
Maximale bebouwingscontour stadswoningen.
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 98
– Indien gewenst kunnen de doorsteken, met uitzondering van de
middenas, eventueel overbouwd worden. Transparantie en
zicht op de haven vanuit de straat dient hierbij gewaarborgd te
blijven (grootte en hoogte doorgang nader te bepalen).
– De woningen aan de haven hebben ruime terrassen aan de zon-
nige zuidzijde van de haven. Vanwege de gewenste stoere, ste-
delijke uitstraling mogen de terrassen hier niet als balkons voor
de gevel worden gehangen; de terassen worden gevormd door
verdiepingen terug te laten springen of door loggia's in het
bouwvolume te maken.
– Het bewonersparkeren (1 : 1,5) moet op het kavel worden
opgelost. Om het straatbeeld niet te laten domineren door
auto’s moet er een goede parkeeroplossing gemaakt worden op
eigen terrein. De stadswoningen hebben een in het volume
geïntegreerde garage.
Het bezoekersparkeren (1 : 0,5) vindt plaats in de parkeerkof-
fers van de bouwblokken aan de overzijde van de straat.
– Binnen de woningtypologie vindt aan de zijde van de haven
schaalverkleining plaats door sterke ritmiek in de gevel (laag /
hoog, naar achteren springende bouwdelen, enzovoort, zie
referentiefoto’s)
– Specifieke detailvoorschriften en materiaalgebruik komen in
grote lijnen overeen met de uitgangspunten en voorschriften
van de bouwblokken. Ook voor deze woningen geldt:
- Het materiaalgebruik ondersteunt de stoere uitstraling.
- Materiaalgebruik van alle woningen in nauwe samenhang
met elkaar uitgezocht.
- Een kleine of geen dakoverstek. De detaillering van de dak-
rand moet qua uitstraling ‘stedelijk’ zijn. Dit kan door gebruik
te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst als beëinding of over-
gang naar het dakvlak of door de goot/daklijn terugliggend te
detailleren ten opzichte van de gevel.
- Goothoogte aan de straat- en havenzijde minimaal 8,5 meter,
bouwhoogte maximaal 13 meter (verschilt met voorschriften
bouwblokken). Relatief hoge goothoogtes om een stedelijke
uitstraling te bewerkstelligen.
Parkeerplaats geïntegreerd in de woning
Woningen aan de haven. Ritmiek in de gevel aan het water.
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 99
Woningen aan de haven. Ritmiek en terrassen aan het water.
Stoere vormgeving en metselwerk als hoofdmateriaal.
Door de glazen kaders krijgen de blokken een moderne uitstraling. Referentie Gouda, KCAP.
PAGINA 99
Op de voorgrond stadswoningen aan de haven.
Tussen de blokken door loopt een trap naar het straatniveau.
Op de achtergrond is de groene omwalling zichtbaar met daarachter de Heeswijkse Plas.
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 100
STADSWONINGEN AAN DE ZUIDRAND VAN HET EILAND
De stadswoningen aan de zuidrand van het eiland grenzen
aan de groene omwalling van het eiland. Hier bevinden zich
aaneengeschakelde groepen van stadswoningen. De wonin-
gen hebben geen tuin aan het openbaar gebied maar ruime
terrassen op de verdieping die uitkijken over de groene
omwalling (zuidzijde).
Kenmerken en voorschriften voor de stadswoningen aan de
zuidrand van het eiland:
– In tegenstelling tot de stadswoningen aan de noordzijde van
de haven verspringt bij de overgang naar een volgende groep
van daaraan geschakelde woningen de rooilijn van de gevel
(minimaal 50 centimeter). Dit is na minimaal 2 en maximaal
5 woningen; dit principe is ook zichtbaar bij de woningen van
de bouwblokken.
– Groepen woningen kunnen aaneengeschakeld zijn tot rijen
van 7 tot 10 woningen. Op deze manier ontstaan in totaal
drie of meer woningrijen aan de zuidrand.
– De afstand tussen twee woningrijen bedraagt circa 6 meter.
– De ‘transparante’ middenas van het eiland moet vrij blijven
van bebouwing.
– De woningen hebben geen achtertuin maar ruime terrassen
(zuidoriëntatie) op de verdieping. Hier is in principe ook de
woonfunctie gesitueerd. Op de begane grond bevindt zich de
parkeerplek/garage en een woonkeuken of werk-, slaap- of
tuinkamer.
Open as in het midden van het eiland
Verspringende bouwvolumes aan de groene rand
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 101
– De kavels zijn diep, sommige woningen kunnen een patio aan
de zuidzijde hebben. Hieraan worden wel nadere eisen gesteld
vanwege de langs de zuidzijde van de woningen lopende wan-
delroute; geen lange patiowanden, hoge kwaliteit van de wan-
den, maximaal 8 patiowoningen in totaal, vanwege de gewen-
ste stedelijkheid moeten de patiowoningen aan de straatzijde
net zo hoog zijn als de andere woningen).
– De woningen hebben een in het volume opgenomen garage
met opstelplek daarvoor (dus geen aparte ‘doosjes’ aan de
woning). Auto’s dienen zoveel mogelijk uit het zicht van de
straat te worden opgesteld.
Parkeren 1 : 1 bij de woning en 1 : 1 in de aangrenzende par-
keerkoffers.
– Specifieke detailvoorschriften en materiaalgebruik komen in
grote lijnen overeen met het uitgangspunten en voorschriften
van de bouwblokken. Ook voor deze woningen geldt:
- Het materiaalgebruik ondersteunt de gewenste stoere uit-
straling.
- Materiaalkeus zoals bij bouwblokken. Er wordt gewerkt met
een ‘palet van materialen’ die onderling bij elkaar passen.
- Een kleine of geen dakoverstek. De detaillering van de dak-
rand moet qua uitstraling ‘stedelijk’ zijn. Dit kan door gebruik
te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst als beëinding of over-
gang naar het dakvlak of door de goot/daklijn terugliggend te
detailleren ten opzichte van de gevel.
- Goothoogte en bouwhoogte bedraagt maximaal 10,5 meter.
In overleg met de supervisor mag eventueel maximaal 25%
van de woningen hoger zijn (maximaal 13 meter).
Woningen aan het groen. Referentie Meta architecten.
Mogelijke indeling met bijbehorende doorsnede van de stadswoningen aan
de groene rand.
STA D SWO N I N G E N
PAGINA 102
VRIJSTAANDE STADSWONINGEN AAN DE ENTREE VAN DE
HAVEN
Bij de entree van de haven liggen een elftal vrijstaande
woningen die met hun westzijde op de haven zijn
georiënteerd.
– De vrijstaande woningen zijn niet allemaal hetzelfde, maar
hebben wel onderlinge overeenkomsten als binnen een ‘fami-
lie’. Voor deze woningen zal ook een kleuren- en materialen-
palet worden vastgesteld (zie ook omschrijving bij
Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk Beeldkwaliteit). De materialen
en detaillering moeten qua uitstraling bij elkaar passen. Op deze
wijze kunnen de woningen onderling verschillen en door
samenhang in materiaalgebruik toch bij elkaar horen.
– Parkeren dient te worden opgelost op eigen terrein (1 : 1),
bezoekersparkeren wordt apart in de kleine groene uitloper
voor de woningen opgelost (1 : 1). Gebouwde parkeervoorzie-
ningen vormen een eenheid met de woning; losse garageboxen
zijn niet toegestaan. De gebouwde parkeervoorzieningen kun-
nen de woningen aan elkaar schakelen. Bovenop de garages of
carports is het mogelijk om terrassen te maken die uitkijken
over het water (zie referentievoorbeeld).
– De beganegrond verdiepingen mogen middels carports of gara-
ges semi-geschakeld zijn maar de bovenverdiepingen moeten in
ieder geval van elkaar gescheiden blijven vanwege het feit dat
het hier vrijstaande woningen betreft en de daarmee samen-
hangende gewenste transparantie en een kleine schaalmaat op
deze plek.
Woningen bij de entree van de haven
PAGINA 103
STA D SWO N I N G E N– De woningen hebben een ruim terras aan het water. Het terras
hoort qua vormgeving bij het bouwvolume. Het terras kan
doorgetrokken worden naar de zijkant van de woning (als zij-
tuin, zijterras).
– Bij de woningen kan een ligplaats voor een boot gecreëerd
worden.
– Aan de voorzijde van de woningen bevindt zich een lage erf-
afscheiding die zich voor alle vrijstaande woningen bevindt en
als één geheel ontworpen is. Deze erfafscheiding is van hoge
kwaliteit en zodanig vormgegeven dat er voor bewoners geen
aanleiding is om daar nog andere soorten schuttingen bij te
plaatsen.
– Specifieke detailvoorschriften en materiaalgebruik komen in
grote lijnen overeen met het uitgangspunten en voorschriften
van de bouwblokken. Ook voor deze woningen geldt:
- Het materiaalgebruik ondersteunt de gewenste stoere uit-
straling.
- Er zal gewerkt worden met een ‘palet’ van materialen die
onderling bij elkaar passen.
- Een kleine of geen dakoverstek. De detaillering van de
dakrand moet qua uitstraling ‘stedelijlk’ zijn. Dit kan door
gebruik te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst als beëin-
ding of overgang naar het dakvlak of door de goot/daklijn
terugliggend te detailleren ten opzichte van de gevel.
- Goothoogte minimaal 5,5 meter, bouwhoogte maximaal
10,5 meter. 25% van de woningen mag in overleg met de
supervisor eventueel hoger zijn (maximaal 13 meter).
Bijzondere kapvorm. Referentie Arnhem,
van de Looi en Jacobs.
Het terras hoort qua vormgeving bij het bouwvolume.
Referentie Klunder architecten.
Voorbeeld van parkeervoorzieningg tussen de woningen met daar bovenop ruime terrassen
die uitkijken over het water. Referentie Zug, Fisher.
A P PA RTE M E NTG E B O U W E N
PAGINA 104
PLAATSING APPARTEMENTEN
De appartementgebouwen liggen verspreid over het eiland als
accenten aan het water, accenten in de as van de haven, in de
as van de noordelijke ontsluitingsweg en als accent in de as
van de Lavendel. Ze zijn op zodanige wijze gesitueerd dat ze
het eiland ‘verankeren’ in de omgeving. De maximale
bebouwingsgrens van de appartementgebouwen zal in een
digitale tekening worden vastgelegd. In de grootte en de exac-
te situering van de accenten zit nog speling. Als stelregel geldt
wel dat de accenten die in een zichtas liggen daar ook duide-
lijk in moeten blijven liggen.
Kenmerken van de appartementgebouwen
– De appartementgebouwen hebben een herkenbare vorm-
geving, die past bij de situering op- en het gewenste stoere
karakter van de Nielt.
– De gebouwen staan ‘stevig’ op de grond en hebben een solide
uitstraling (materialisering).
– De vormen zijn stoer en hebben gesloten hoeken. De raamope-
ningen zijn geplaatst in een wand, puien zijn alleen mogelijk als
deze geplaatst zijn in een stevig frame en passen bij de uitstra-
ling van de overige bebouwing.
– De torens hebben buitenruimtes in de vorm van loggia’s, bal-
kons of terugspringende bouwdelen. Voor de gevel gehangen
balkons mogen zich niet manifesteren als vertikale belijning in
de gevel, zie bij paragraaf Buitenruimtes.
– Bij de appartementgebouwen is de vorm van het totaalvolume
(het silhouet) van belang. Dit verleent het appartementenge-
bouw ondanks zijn stevigheid zijn elegantie.
Plaats van de accenten; in stedelijke assen en als ‘vestingtorens’ aan de rand van het eiland
Maximale bebouwingsgrens en bouwhoogtes appartementbebouwing, wordt digitaal verwerkt
6L, kleindeel tot 9L
5L
3L
6L en deels 7L
3L en deels 4L
3L, toren 8L + 1L opgetild
5L
A P PA RTE M E NTG E B O U W E N
PAGINA 105
Appartementengebouw aan de haven, gezien vanaf de kop van de haven, kijkend naar het westen. Appartementengebouw aan de haven gezien vanaf de Lavendel, gekeken richting het noorden.
PAGINA 106
De volumes zijn stoer maar mogen niet te groots of zwaar
worden; de vormen moeten elegant blijven. Dit kan bereikt
worden door onder andere:
– Asymmetrische opbouw van het hoofdvolume.
– De hoofdvorm van het volume is in hoge mate bepalend voor
hoe een gebouw over komt. Door delen van het volume te
laten oversteken, terug te leggen of door ‘happen’ uit het volu-
me te halen kan de hoofdvorm ‘ranker’ overkomen en een ele-
gante ‘silhouet’-vorm ontstaan.
– Opvallende raamkaders en / of diepe neggen.
– Informele ritmiek en verdeling van gevelelementen zoals raam-
openingen, loggia’s en terrassen. Ramen, loggia’s en terrassen
kunnen tot grotere eenheden worden gegroepeerd en, schijn-
baar willekeurig, verspreid worden over de gevel.
Ad random verspreiding en diversiteit in grootte maakt de
gevels elegant (zie ook referentiebeelden).
– Materiaalcombinaties; gebruik van meerdere, bij elkaar passen-
de materialen waardoor een gevelvlak in meerdere delen
wordt opgedeeld.
– Verfijning in detaillering.
– Specifieke detailvoorschriften en materiaalgebruik komen in
grote lijnen overeen met de uitgangspunten en voorschriften
van de overige bebouwing. Ook voor de appartementgebou-
wen geldt:
- Het materiaalgebruik ondersteunt de gewenste stoere uit-
straling.
- Materiaalkeus zoals bij bouwblokken. Er wordt gewerkt met
een ‘palet van materialen’ die onderling bij elkaar passen (zie
bij Beeldkwaliteitsplan, hoofdstuk Beeldkwaliteit).
- Een kleine of geen dakoverstek. De detaillering van de dak-
rand moet qua uitstraling ‘stedelijk’ zijn. Dit kan door gebruik
te maken van een ‘stedelijke’ kroonlijst als beëinding of over-
gang naar het dakvlak of door de goot/daklijn terugliggend te
detailleren ten opzichte van de gevel.
Elegantie door ad random plaatsing van de
raamopeningen, brede raamlijsten en
afwisselende vormgeving en grootte van
raamopeningen.
Materiaalcombinaties.
Verfijning in detaillering; gemetselde sier-
rand en gebruik van diepe neggen.
A P PA RTE M E NTG E B O U W E N
PAGINA 107
BUITENRUIMTES
De buitenruimtes van de appartementgebouwen zijn
gemaakt in de vorm van loggia’s, terugspringende bouwde-
len of balkons.
Indien voor balkons gekozen wordt is belangrijk dat deze
zich niet mogen manifesteren als een vertikale belijning in
de gevel; dit maakt de volumes te massaal.
Verspringing van balkons of ad random plaatsing zorgt voor
een meer levendige en minder monotone of strakke gevel.
Voor loggia’s of voor een voor de gevel geplaatst frame met
buitenruimtes moet variatie in indeling en grootte van de
openingen bijdragen aan een kwalitatief uiterlijk en elegan-
te uitstraling van het volume.
Voor de gevel gehangen balkons
mogen zich niet als vertikale belij-
ning in de gevel manifesteren.
A P PA RTE M E NTG E B O U W E N
Grote afstand tussen de balkons waardoor ze zich niet als vertikale
belijning in de gevel manifesteren
Loggia’s. Variatie in indeling en grootte van de
openingen draagt bij aan een levendige uitstra-
ling en kwalitatief uiterlijk van het gebouw.
PAGINA 108
A P PA RTE M E NTG E B O U W E NSAMENHANG APPARTEMENTGEBOUWEN
Om de vier appartementgebouwen die gesitueerd zijn in de
groene rand van het eiland onderling iets met elkaar te maken
te laten hebben, om ze een onderlinge samenhang of binding
te geven geldt een extra, specifiek materiaalvoorschrift:
Een substantieel deel van de gevels van de vier appartement-
gebouwen die in de groene rand gesitueerd zijn is in wit uitge-
voerd. Dit kan een groot wit gevelvlak zijn, grote witte raam-
kaders, witte beplatingsvlakken enzovoort, zie de referentie-
voorbeelden op deze dubbele pagina. Ook hier geldt: schijn-
baar willekeurige (asymmetrische) plaatsing en verdeling van
de witte vlakken, vlakjes of kaders vergroot de elegantie en
versterkt de ‘spanning’ en het beeldbepalende element van
deze accenten in de groene rand.
HOOGTE
De hoogte van de appartementgebouwen varieert van 3 lagen
tot maximaal 9 lagen (klein grondoppervlak) aan de westrand
van het eiland (zie tekening maximale bebouwingsgrens en
maximale bouwhoogtes, pagina 104).
PARKEREN
De auto's voor de bewoners (1 : 1) worden (half)verdiept
onder het gebouw geparkeerd. Het bezoekersparkeren
(1,0 : 0,5) wordt opgelost op maaiveld (zorgvuldig ingepast in
de groene rand).
Alleen bij de sociale huurappartementen is al het parkeren op
maaiveldniveau gesitueerd.
Appartementgebouwen die als accenten in de
groene omwalling liggen.
Witte gevelvlakken,
witte kaders, witte
banden of andere witte
gevelonderdelen
bewerkstelligen een
binding tussen de
diverse, over het eiland
verspreid liggende,
appartementgebouwen.
Referentie
BDG architecten, EGM
architecten.
PAGINA 109
Stoere uitstraling, diepe neggen en benadrukking van raamopeningen door erom heen geplaatste witte
raamkaders of ‘lijsten’. Onregelmatig verspreide openingen van diverse grootte maken dat de stoere volu-
mes een elegante uitstraling krijgen. Referentie Venetië en Zurich, Gigon en de Guyer.
A P PA RTE M E NTG E B O U W E N
PAGINA 110
OV E RZ I C HTSTE K E N I N G O K TO B E R 2 0 0 4STAND VAN ZAKEN
Na het samenstellen en schrijven van het beeldkwaliteitsplan
heeft het plan vanwege wijzigingen van de oeverrand nog
kleine veranderingen ondergaan. De recente stand van zaken
dd. 07-10-2004 is hiernaast afgebeeld.
Aan de noordzijde van het eiland is de uitstulping kleiner
geworden en is de oeverlijn ca. 2 meter naar binnen geplaatst
waardoor het eiland in de dwarsrichting ca. 2 meter kleiner is
geworden. Hierdoor zijn twee grondgebonden woningen in
het westelijk deel van het eiland komen te vervallen. Ook is de
groenstook aan de zuidzijde van het eiland 2 meter smaller
geworden. Het totaal aantal woningen komt hiermee op 357
grondgebonden woningen + 227 appartementen = 584 wonin-
gen.
OV E RZ I C HTSTE K E N I N G O K TO B E R 2 0 0 4
PAGINA 111
PAGINA 112
Opdrachtgever: Gemeente Cuijk
Postbus 10001 - 5430 DA CUIJK
T 0485 396672 - F 0485 317774
Projectontwikkeling: Gebroeders van Wanrooij Projectontwikkeling
Postbus 4 - 5386 KD Geffen
T 073 5340400 - F 073 5340499
VOF Klein Linden
Postbus 3116 - 5232 DC ‘s Hertogenbosch
T 073 6412800 - F 073 6444635
Ballast Nedam
postbus 5450 - 6802 EL Arnhem
T 026 3682671 - F 026 3682680
Ontwerp: Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur
Secr. Runsinkbrink 1 - 2731 AG Benthuizen
T 079 3426728 - F 079 3411501
Wilhelminasingel 9 - 8011 SJ Zwolle
T 038 4228555 - F 038 4228550