Comune di Soliera Provincia di Modena

Settore Gestione e Sviluppo del Patrimonio

RELAZIONE DI STIMA

DI UN’AREA DI PROPRIETA’ DEL COMUNE DI SOLIERA

SITA IN PROSSIMITA’ DI VIA BERLINGUER

Soliera, 31/07/2013 Il Tecnico redattore

Arch. Elisa Tommasini

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INDICE

________________________________________________________________________ 1. Premessa Parte I – Identificazione e Descrizione del Bene 2. Descrizione immobile 2.1 Identificazione catastale 2.2 Provenienza dell’immobile 2.3 Descrizione dell’area 3. Dati urbanistici – vincoli 3.1 Inquadramento urbanistico 3.2 Vincoli Parte II - Processo di valutazione 4. Criteri , metodologie estimative e procedimento di stima 5.. Conclusioni Allegati - Documentazione fotografica; - Estratto del POC - Estratto della carta dei vincoli del PSC - Visura catastale NCT; - Estratto di mappa NCT.

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1. Premessa La presente relazione di stima viene eseguita per determinare il più probabile valore di cessione, ai soli fini fiscali, di un’area di circa 6.000 mq circa di proprietà del Comune di Soliera da trasferire, a mezzo di donazione modale, alla Fondazione Cassa di Risparmio di Carpi per la realizzazione della cosiddetta “Casa della Cultura”. Tale trasferimento dovrà essere approvato dal Consiglio Comunale con una modifica al Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni Immobiliari vigente, approvato con Delibera n. 60 del 11/06/2013. La valutazione viene effettuata in riferimento all’attualità. Il sopralluogo per verificare le caratteristiche dell’area è stato effettuato in data 17/07/2013. Parte I – Identificazione e Descrizione del Bene 2. Descrizione dell’immobile 2.1 Identificazione catastale L’immobile oggetto della presente relazione è stato frazionato ed è identificato catastalmente al Foglio 42 mappale 804, i cui dati specifici sono i seguenti: NCT: Foglio 42 Mappale 804 Qualità: seminativo Classe: 2 Superficie: 59 are 30 ca Reddito dominicale: 49,84€ Reddito agrario: 58,19€ I dati sopra esposti derivano dal frazionamento del 25/07/2013 n. 97406 (protocollo n. MO0097406). 2.2 Provenienza dell’immobile L’area, in origine facente parte del mappale 139 poi frazionato, è stata acquisita da parte del Comune di Soliera in data 21/04/2009 Repetorio Notarile n. 255968 Raccolta n. 32164, con atto a firmata del Notaio Paolo Vincenzi in Carpi, in forza di una cessione gratuita di area da parte della società Spe. MG. Srl per soddisfacimento degli obblighi provenienti da accordi di pianificazione. Con il medesimo rogito il Comune acquisiva anche le particelle confinanti, identificate sempre al Foglio 42, mappali: 138, 687, 688, 689, 690, 672, 289, 291. Tra i patti e le clausole del documento vengono poste in evidenza la seguente servitù relative al mappale 139: - Servitù passiva di acquedotto trascritta a Modena in data 10/12/1993 al n. 14181 2.3 Descrizione dell’area Il terreno di cui alla particella 804 si trova ubicato in prossimità di Via Berlinguer. Si tratta di un’area pianeggiante non coltivata e non recintata, il cui accesso può avvenire solamente da una stretta via sterrata che parte da via Stradello Morello, adatta al passaggio di mezzi agricoli, attualmente in comproprietà tra il Comune di Soliera per il 66% e altri privati per il 34%. Dalla vicina via Berlinguer attualmente non esiste alcun sistema di collegamento. I terreni presenti tra la summenzionata via e lo stradello sterrato sono gravati da una servitù per la presenza di un elettrodotto ad Alta Tensione in gestione a Terna spa. 3. Dati urbanistici - Vincoli

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3.1 Inquadramento urbanistico Il Piano Operativo Comunale identifica l’area come “G2-Ambiti per nuovi insediamenti urbani” specificatamente destinata a zona per servizi pubblici, che possono vedere come soggetto attuatore degli interventi edilizi sia il Comune di Soliera, attraverso la redazione di un opportuno specifico progetto di opera pubblica ai sensi del Dlgs 163/06 e ss.mm.ii. e del DPR 20/2010, sia soggetti privati che realizzino opere di interesse pubblico a servizio della collettività rispettando le norme e i vincoli imposti dal RUE vigente. Si evidenzia che il RUE, non fornisce indicazioni specifiche in merito ai parametri e agli standard urbanistici da rispettare per le zone G2, ma rimanda ai parametri generici per le nuove costruzioni. E’ necessario inoltre sottolineare che l’area oggetto della presente relazione di stima, nonché il futuro fabbricato “Casa della Cultura” che andrà a realizzarsi da parte della Fondazione Cassa di Risparmio di Carpi, fa già parte di un articolato Programma Integrato di Interventi ricompresi in uno strumento pre-progettuale denominato Master Plan “Arginetto”, approvato con deliberazione del Consiglio comunale n° 36 del 06/07/2010, successivamente variato con deliberazione n° 22 del 01/03/2011 e con Deliberazione n. 73 del 02/07/2013. La scheda n. 4, relativa alla descrizione dell’area e del futuro fabbricato, conferma che l’opera verrà realizzata attraverso intervento edilizio diretto da parte del privato attuatore e determina una Superficie Fondiaria di 6.000 mq, una superficie coperta del futuro edificio di 4.600 mq circa e una superficie lorda distribuita su di un solo piano di circa 3.500 mq. L’indice di utilizzazione fondiaria (U.T.) dell’area risulta pertanto essere pari a 3.500/6000=0,58. 3.2 Vincoli Dal punto di vista urbanistico, la carta dei vincoli del Piano Strutturale Comunale mette in evidenza la presenza, nelle immediate vicinanze dell’area in questione, dell’elettrodotto ad Alta Tensione, mostrando una fascia di rispetto non corretta rispetto alle vigenti normative di recente modificate. Come risulta dalla comunicazione di Terna spa, gestore dell’elettrodotto stesso, la Distanza di Prima Approssimazione da tenersi rispetto alla costruzione di un qualsiasi fabbricato è di 20 metri dall’asse dell’elettrodotto. L’Amministrazione inoltre, a salvaguardia del valore pubblico dell’area oggetto di alienazione e del realizzando fabbricato, ritiene opportuno, in accordo con le linee di indirizzo della Fondazione Cassa di Risparmio di Carpi, dar corso alla cessione mediante donazione modale nel rispetto delle seguenti condizioni: e destinare l’edificio, per un periodo di almeno vent’anni, ad attività culturali, didattiche, ricreative e di promozione sociale rivolte alla collettività solierese, nonché prevedere la concessione dell’uso gratuito del fabbricato, per lo stesso periodo, al Comune di Soliera o ad enti, associazioni e/o altre realtà esclusivamente del territorio solierese. Tali condizioni saranno sottoposte ad una clausola penale nel contratto di donazione. In caso di mancato rispetto, da parte della Fondazione CR Carpi, dell’onere di destinare l’edificio, per un periodo di almeno vent’anni, ad attività culturali, didattiche, ricreative e di promozione sociale, concedendo per il medesimo periodo l’uso gratuito dei relativi spazi al Comune di Soliera o ad enti, associazioni e/o altre realtà esclusivamente del territorio solierese, il contratto di donazione non sarà soggetto a risoluzione, ma il Comune di Soliera avrà facoltà di richiedere alla Fondazione il versamento degli oneri di urbanizzazione non corrisposti per la costruzione del fabbricato ed una somma pari al valore dell’area donata, così come determinato al momento della sottoscrizione dell’atto di donazione. Parte II - Processo di valutazione 4. Criteri , metodologie estimative e procedimento di stima

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Il primo passo verso la formulazione di un giudizio di stima prevede l’individuazione dell’aspetto economico da considerare in relazione alle finalità per cui la stima è richiesta. In questo caso particolare è bene evidenziare ancora una volta tutti i vincoli e le caratteristiche peculiari cui l’area in oggetto è sottoposta prima di scegliere un criterio di stima congruo. Come già accennato in precedenza, l’area urbanisticamente è classificata come “G2-Area per nuovi insediamenti urbani” destinati alla realizzazione esclusiva di servizi pubblici. Il lotto di terreno in questione presenta quindi una sua capacità edificatoria intrinseca, stabilita nella scheda n. 4 del MasterPlan “Arginetto” dedicata alla “Casa della Cultura” con indice U.T. pari a 0,58. L’Amministrazione Comunale di Soliera ha acquisito a titolo gratuito l’area in forza degli accordi di pianificazione stipulati con un privato ed intende, attraverso l’istituto giuridico della Donazione Modale normato dall’art. 793 del Codice Civile, donare il terreno alla Fondazione Cassa di Risparmio di Carpi sul quale quest’ultima costruirà la futura “Casa della Cultura”. Tale liberalità viene dunque subordinata all’adempimento, da parte del beneficiario della stessa, di uno specifico onere; in caso di mancato rispetto dell’onere di destinare il futuro edificio, per un periodo di almeno vent’anni, ad attività culturali, didattiche, ricreative e di promozione sociale, concedendo per il medesimo periodo l’uso gratuito dei relativi spazi al Comune di Soliera o ad enti, associazioni e/o altre realtà esclusivamente del territorio solierese, il contratto di donazione non sarà soggetto a risoluzione ma il Comune di Soliera avrà facoltà di richiedere alla Fondazione il versamento degli oneri di urbanizzazione non corrisposti per la costruzione del fabbricato ed una somma pari al valore dell’area donata, così come determinato al momento della sottoscrizione dell’atto di donazione. Quello che preme rilevare con questa premessa è che la stima che qui si va definendo non riguarda la determinazione economica del bene oggetto di cessione ai fini di una compravendita immobiliare in senso stretto, ma la stima, ai soli fini fiscali, del valore del terreno, per il calcolo delle imposte che il soggetto beneficiario dovrà versare dall’Agenzia delle Entrate. Alla luce di quanto descritto è ora necessario procedere all’individuazione di un possibile criterio di stima. E’ evidente che il valore di mercato rappresenta l’aspetto economico di maggiore interesse, qualora siano in gioco finalità come la compravendita di immobili (od operazioni riconducibili ad essa, come la permuta). Tuttavia in questo caso si tratta di un terreno sottratto alle libere leggi del mercato immobiliare, in quanto è stato acquisito gratuitamente dal Comune di Soliera e verrà ceduto tramite Donazione Modale alla FCRC, che lo utilizzerà per scopi pubblici e lo metterà a disposizione per 20 anni alla cittadinanza solierese. Si è quindi in presenza di un immobile con precisi vincoli urbanistici, per il quale non è riscontrabile nella zona in esame un mercato immobiliare di beni simili per destinazione d’uso e vincoli. Si ritiene tuttavia di partire, come base di riferimento, dall’analisi dei valori delle aree edificabili di Soliera, così come stabilito nella Delibera di Giunta n. 47 del 30/05/2013, assimilando l’area in questione ad un’area industriale del capoluogo, quindi terreno fabbricabile ma senza indice fondiario. Come si nota dalla tabella sotto riportata, le aree di espansione D2 e D3 presentano un U.T. rispettivamente di 0,45 e 0,40 a cui corrispondono i valori a metro quadro di 55€ e 50€. In precedenza si era detto che l’U.T. dell’ area pari a 0.58, per cui risulta necessario riparametrare i due valori di 0,40 e 0,45 al nostro indice, al fine di ottenere un costo a metro quadro congruo.

1. Parametrazione con U.T di 0,45 - 0,45:0,58=55:x - x = 70,88€/mq 2. Parametrazione con U.T. di 0,40 - 0,40:0,.58=50:x - x= 72,50€/mq

Il valore medio riparametrato rispetto all’U.T. dell’area risulta di 71,69€/mq

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Ulteriori elementi di valutazione ai fini di una corretta stima sono i valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di massima, tuttavia si ritiene utile in questo caso confrontare il criterio di stima sopra utilizzato con questo ulteriore metodo, al fine di valutare se i risultati tendono ad avvicinarsi.

Si ritiene utile far sempre riferimento alle aree produttive di Soliera Capoluogo. Per il 1° semestre dell’anno 2012 i valori OMI per aree produttive a Soliera sono quelli riportati nella tabella sottostante, mentre per il 2° semestre 2012 OMI non ha ancora pubblicato i valori.

1. Per un capannone industriale con uno stato conservativo normale i valori di mercato oscillano tra un minimo di 450€ e un max di 650€, con una media di 550€/ mq. L’area oggetto di cessione ha una superficie di 6.000 mq e una superficie utile lorda di 3.500mq, pertanto risulta che avremmo un costo dell’opera pari a 550€/mqx3500mq= 1.925.000,00€. Mediamente l’incidenza del terreno sull’opera è di circa il 20% del valore del costruito, pertanto avremo: 1.925.000,00€x 0,20=385.000,00€ da dividersi per i 6.000 mq effettivi, da cui risulta che il costo a metro quadro del terreno è di 64,16 €/mq.

2. Per un capannone industriale “tipico” con uno stato conservativo normale i valori di mercato oscillano tra un minimo di 550€ e un max di 800€, con una media di 675€/mq. L’area oggetto di cessione ha una superficie di 6.000 mq e una superficie utile lorda di 3.500mq, pertanto risulta che avremmo un costo dell’opera pari a 675€/mqx3500mq= 2.362.500,00€. Mediamente l’incidenza del terreno sull’opera è di circa il 20% del valore del costruito, pertanto avremo: 2.362.500,00€x 0,20=472.500,00€ da dividersi per i 6.000 mq effettivi, da cui risulta che il costo a metro quadro del terreno è di 78,75 €/mq.

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Valore Mercato (€/mq)

Valori Locazione

(€/mq x mese) Tipologia Stato conservativo

Min Max

Superficie (L/N)

Min Max

Superficie (L/N)

Capannoni industriali NORMALE 450 650 L 1,6 3,2 N

Capannoni tipici NORMALE 550 800 L 2,2 4,3 N

Laboratori NORMALE 650 900 L 2,6 4,8 N

Tabella OMI del II° semestre 2012. 5. Conclusioni Dai risultati ottenuti abbiamo che, utilizzando le tabelle deliberate dal Comune di Soliera per i valori aree fabbricabili produttive anno 2013 si ha che:

‐ Parametrazione con U.T di 0.45 si ottiene 70,88€/mq ‐ Parametrazione con U.T. di 0.40 si ottiene 72,50€/mq

Dai valori OMI del primo semestre 2012 abbiamo ottenuto i seguenti valori

‐ Capannone industriale: 64,16 €/mq. ‐ Capannone tipico: 78,75 €/mq

Si ritiene che il valore a metro quadro dell’area ai soli fini fiscali sia la media dei quattro valori ricavati: (70,88+72,50+64,16+78,75)/4= 71,57 €/mq Per cui il valore medio più probabile dell’area, ai soli fini fiscali, tra la media dei valori assunti, risulta essere di 71,57€/mq x 6000 mq = 429.420,00€

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Allegati - Documentazione fotografica; - Estratto del POC - Estratto della carta dei vincoli del PSC -Visura catastale NCT; - estratto di mappa NCT;

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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Vista aerea

Vista aerea con l’inserimento della Casa della Cultura all’interno dell’area oggetto di stima

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Vista complessiva dell’area incolta da Via Berlinguer

Vista da Via Berlinguer dello stradello di accesso

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Stradello Sterrato di accesso da Via Stradello Morello ESTRATTO DELLA CARTA DEI VINCOLI DEL PSC

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ESTRATTO DEL POC VIGENTE

Ufficio Provinciale di Modena - TerritorioServizi Catastali

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Data: 16/09/2013 - Ora: 12.53.41

Visura per immobile Visura n.: T139761 Pag: 1Situazione degli atti informatizzati al 16/09/2013

Dati della richiesta Comune di SOLIERA ( Codice: I802)

Provincia di MODENA

Catasto Terreni Foglio: 42 Particella: 804

Immobile

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario1 42 804 - SEMINATIVO 2 59 30 BRA; DO1R Euro 49,84 Euro 58,19 FRAZIONAMENTO del 25/07/2013 n . 97406 .1/2013 in

atti dal 25/07/2013 (protocollo n . MO0097406)presentato il 25/07/2013

Notifica Partita

INTESTATO N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 COMUNE DI SOLIERA con sede in SOLIERA 00221720360* (1) Proprieta` per 1/1

Unità immobiliari n. 1

Visura telematica esente per fini istituzionali

Fine