comune di bologna provincia di bologna – settore pianificazione territoriale, trasporti e casa...

Comune di Bologna

Provincia di Bologna – Settore Pianificazione Territoriale, Trasporti e Casa

Comune di Bologna – Settore Interventi e Servizi per la Casa

Provincia di Bologna

Agenzia Metropolitana per l’Affitto

18 Settembre 2006

Comune di Bologna


Comune di Bologna – Settore Interventi e Servizi per la Casa 2


• L’esigenza dell’intervento pubblico• Le inefficienze del mercato immobiliare• Gli obiettivi dell’intervento• Lo scopo dell’Agenzia• I destinatari dell’intervento• I promotori dell’Agenzia• Le modalità di funzionamento

Comune di Bologna




• Attualmente nella sola città di Bologna si stimano da 5000 a 7000 alloggi sfitti.• In parte l’esistenza di alloggi sfitti è di natura frizionale ed è quindi fisiologica.• Tuttavia, per la maggior parte tali alloggi rimangono sfitti a causa di

imperfezioni del mercato.• Le imperfezioni individuate sono principalmente tre:

1. chi offre un alloggio non sa a priori se chi lo domanda è affidabile e non si sente garantito.

2. vi è incompletezza informativa su agevolazioni fiscali, modalità contrattuali etc.3. per i piccoli proprietari non è sempre semplice gestire direttamente i contratti e i rapporti con gli inquilini.

L’esigenza dell’intervento pubblico

Comune di Bologna




• L’obiettivo che Comune e Provincia hanno individuato è di ridurre le cause di inefficienza allocativa del mercato privato e stimolare un aumento dell’offerta di alloggi a parità di stock esistente.

• Per questo si prevede che il sistema degli Enti Locali costituisca un nuovo soggetto che:1. tuteli il proprietario minimizzando i rischi connessi alla selezione degli

affittuari e garantendo servizi relativi alla gestione degli immobili stessi;2. tuteli l’inquilino mediante la garanzia di contratti trasparenti e un canone

calmierato.

Gli obiettivi dell’intervento

Comune di Bologna




• Lo scopo dell’Agenzia per l’affitto è di calmierare il mercato delle locazioni, agevolando l’incontro tra domanda e offerta ed utilizzando gli strumenti normativi esistenti per favorire l’accesso alla locazione dei soggetti che hanno redditi troppo alti per accedere all’offerta ERP e troppo bassi per sostenere gli attuali canoni di mercato, garantendo comunque gli interessi della proprietà immobiliare.

• Il ruolo dell’Agenzia è quello di: - favorire l’incontro tra i proprietari di immobili e i potenziali affittuari; - garantire nelle transazioni sia i proprietari sia gli affittuari.

Lo scopo dell’Agenzia

Comune di Bologna




• Vi è l’esigenza di attuare degli interventi che non gravino sul bilancio comunale; i destinatari dell’Agenzia sono pertanto i redditi intermedi, perché la loro disponibilità economica dovrebbe consentire l’autofinanziamento del progetto, che non necessita di essere sussidiato da contributi o trasferimenti.

• Per quanto riguarda i cittadini in condizioni economiche particolarmente disagiate, e che quindi rientrano nelle categorie oggetto degli interventi ERP, sembra opportuno che i relativi interventi di assistenza continuino ad essere svolti all’interno del programma ERP, in quanto sono particolarmente onerosi, non possono essere autofinanziati e implicano delicati problemi di natura socio-assistenziale ed organizzativa a cui solo l’intervento diretto del soggetto pubblico si ritiene possa dare attualmente una soluzione.

I destinatari dell’intervento

Comune di Bologna




• I soggetti pubblici: la Provincia di Bologna, il Comune di Bologna, i Comuni dell’area metropolitana e il Nuovo Circondario Imolese, l’ACER, l’AUSL e le ex IPAB.

• I soggetti privati: le associazioni dei proprietari, i sindacati degli inquilini, i sindacati confederali e dei pensionati, le associazioni imprenditoriali, le associazioni delle agenzie immobiliari, delle imprese edili, l’ARSTUD e le associazioni studentesche; infine, gli istituti e le fondazioni bancarie, che potranno svolgere un ruolo fondamentale nella definizione delle modalità di finanziamento del progetto. La partecipazione al progetto delle associazioni imprenditoriali appare particolarmente rilevante in quanto la difficoltà di trovare a Bologna alloggi a buon mercato influisce negativamente sulla possibilità di attrarre forza lavoro da altre aree geografiche, ed in particolare manodopera specializzata

I promotori dell’Agenzia

Comune di Bologna




• L’ambito territoriale di riferimento• Le funzioni dell’Agenzia• Le attività dell’Agenzia• La suddivisione delle attività• I vantaggi per i proprietari di alloggi• Le risorse finanziarie

Le modalità di funzionamento

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• Un aspetto particolarmente importante del progetto fa riferimento alla individuazione dei soggetti che costituiranno l’Agenzia. L’ambito territoriale a cui appare opportuno fare riferimento nell’attività di reperimento e di affitto di alloggi sembra essere l’intera area metropolitana bolognese, al fine di attingere ad un’offerta potenziale di alloggi più ampia e diversificata, e permettere quindi maggiore flessibilità nell’individuazione delle soluzioni abitative ottimali .

Le modalità di funzionamentoL’ambito territoriale di riferimento

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• Si ipotizza che la funzione principale dell’Agenzia sia di favorire l’incontro tra potenziale utente e mercato, con la costituzione di fondi di garanzia a tutela dei proprietari.

• Tuttavia, sembra opportuno prevedere la possibilità di acquisizione diretta di alloggi in affitto da parte dell’Agenzia per trasferirli successivamente agli utenti finali; tale modalità operativa sarà attuata nei casi in cui si riveli maggiormente efficiente.

Le modalità di funzionamentoLe funzioni dell’Agenzia

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• Informazione diffusa dello strumento del canone concordato;• assistenza operativa nella stipula dei contratti;• costituzione e gestione di un fondo di garanzia per la morosità e il

risarcimento degli eventuali danni al patrimonio;• ricerca sul mercato degli alloggi disponibili;• predisposizione di graduatorie comunali per accogliere le domanda;• redazione e gestione dei contratti;• attività di manutenzione ordinaria;• gestione delle attività di rilascio dell’immobile e di verifica degli obblighi

contrattuali assunti dal conduttore;• assistenza legale.

Le modalità di funzionamentoLe attività dell’Agenzia

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• INFORMAZIONE E ASSISTENZA ALLA STIPULA DEL CANONE CONCORDATO: sindacati, associazioni dei proprietari, agenzie.

• GARANZIA DALLA MOROSITA’: l’Agenzia in senso proprio, ossia il soggetto giuridico che rappresenta tutti i partecipanti.

• GESTIONE DEL CONTRATTO E MANUTENZIONE: Acer• ASSISTENZA LEGALE: Acer, associazioni etc.

Le modalità di funzionamentoLa suddivisione delle attività

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• Garanzia di percepire un canone di locazione senza correre rischi di morosità.

• Possibilità di far gestire il contratto all’Agenzia.• Garanzia di una adeguata manutenzione ordinaria dell’immobile.• Minimizzazione delle controversie.• Riduzione del 30% della base imponibile derivante dall’affitto ai fini della

determinazione dell’imposta sul reddito, riduzione dell’imposta di registro calcolata sul 70% del canone annuo di locazione e azzeramento dell’imposta comunale sugli immobili nel caso di affitto a canone concordato.

Le modalità di funzionamentoI vantaggi per i proprietari di alloggi

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• Per la gestione dell’iniziativa si utilizzerà il personale dei membri dell’Agenzia.

• I costi dell’agenzia fanno riferimento a due categorie principali: la costituzione del fondo di garanzia e la gestione delle attività.

• Per quanto riguarda la costituzione del fondo di garanzia, le risorse dovranno essere ricercate anche presso le fondazioni bancarie e le associazioni imprenditoriali; il mantenimento del fondo nel corso della gestione sarà garantito da una tariffa corrisposta dai proprietari.

• Le spese di gestione delle attività saranno finanziate mediante tariffe concordate con i soggetti che partecipano al progetto.

Le modalità di funzionamentoLe risorse finanziarie

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• Si ritiene che successivamente alla nascita dell’Agenzia ed al consolidamento delle sue funzioni essenziali possano essere attuate funzioni ulteriori.

• In particolare, si pensa all’erogazione di servizi rispetto ai quali si stanno effettuando verifiche di natura economico-finanziaria, quali:

1. sostegno finanziario alle spese di accesso all’alloggio;2. possibilità di far ripristinare alloggi non abitabili all’Agenzia e di pagare

tali spese mediante i canoni di affitto.

Le modalità di funzionamentoI possibili sviluppi

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