commentario de habilitaciones

HABILITACIONES URBANAS

JACKSON ALARCON LLANGEREGISTRADOR PUBLICO

MARCO NORMATIVO• Constitución Política del Perú.• Código Civil• Ley 26878 (Derogado)• Ley 29090• Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades• D.S. N° 024-2008-VIVIENDA.• Reglamento Nacional de Edificaciones• Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios

CONCEPTOS PREVIOS

• PROPIEDAD COMO DERECHO SUBJETIVO• POTESTAD DEL ESTADO DE PLANIFICAR Y

ORGANIZAR EL SUELO • FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD• ESTATUTOS DE PROPIEDAD

ESTATUTOS DE PROPIEDADTribunal Constitucional: Expediente N° 3773-2004-AA del 25/01/205

“Vista la existencia de una variada e ilimitada gama de bienes sobre los que puede configurarse la propiedad (urbanos, rurales, muebles, inmuebles, materiales, inmateriales, públicos, privados, etc.), puede hablarse de diversos estatutos de la misma, los que no obstante asumir matices particulares para cada caso, no significan que la propiedad deje de ser una sola y que por tanto, no pueda predicarse respecto de la misma elementos de común configuración”

DERECHO URBANISTICO

CARCELLER FERNANDEZ: “El derecho urbanístico es el conjunto de reglas a través de las cuales la Administración, en nombre de la utilidad pública, y los titulares del derecho de propiedad, en nombre de la defensa de los intereses privados, deben coordinar sus posiciones y sus respectivas acciones con vistas a la ordenación del territorio”.

DERECHO A HABILITAR

• FACULTAD QUE FORMA PARTE DE LAS ATRIBUCIONES CONFORMANTES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

• potestad pública que rebasa las facultades del propietario individual y que por tanto no corresponde en forma natural al dominio

DERECHO A HABILITAR Y HABILITACION URBANA

El derecho a habilitar es en nuestra legislación una facultad atribuida a alguien con derecho cierto. La habilitación urbana en cambio, no es una facultad cuya titularidad sea atribuible a una persona determinada; es en cambio un acto administrativo que se inicia a instancia de parte y busca obtener la declaración de la administración que modifica el estatus jurídico de un predio para considerarlo como URBANO.

HABILITACION URBANA

• ACONDICIONAR EL SUELO PARA USO URBANO

• ACTO ADMINISTRATIVO A TRAVES DEL CUAL SE GENERA UN NUEVO ESTATUTO DE PROPIEDAD PARA EL SUELO

• NUEVAS REGLAS, PRIVILEGIOS, DERECHOS Y DEBERES, DISTINTOS DE LOS PREVISTOS PARA LOS ESPACIOS RURALES

MARCO NORMATIVO

• Art. 70 ° de la Constitución Política del Perú“El derecho de Propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la Ley. A nadie Puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por Ley, previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”.

MARCO NORMATIVO

• ART. 195° de la Constitución Política del Perú

“Los gobiernos locales promueven el desarrollo y la economía local, y la prestación de los servicios públicos de su responsabilidad, en armonía con las políticas y planes nacionales y regionales de desarrollo.

Son competentes para:

…

6.- Planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo y acondicionamiento territorial.

MARCO NORMATIVO• Art. 923 DEL CODIGO CIVIL

“La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe de ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la Ley”.

• Art. 957 DEL CODIGO CIVIL

“La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas”.

MARCO NORMATIVO• Art. 6° de la Ley 29090

“Ninguna obra de habilitación urbana o de edificación podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral.

Las normas urbanísticas constituyen documentos de interés público, cuya finalidad es la promoción del desarrollo ordenado de las ciudades. Las municipalidades dispondrán su difusión a través de su publicación en lugares y medios accesibles a la colectividad, asimismo, facilitarán el acceso a reproducciones impresas de las normas urbanísticas, a sólo requerimiento del interesado. Las copias solicitadas serán de cargo del interesado, sin perjuicio de los derechos Municipales que correspondan.”

MARCO NORMATIVO

Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades

CAPITULO II

COMPETENCIAS Y FUNCIONES ESPECIFICAS

Art. 79.- organización del espacio físico y uso del suelo.

3.- Funciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales:

3.6.- Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de:

3.6.1.- Habilitaciones Urbanas.

HABILITACION URBANA

• acto de disposición• acto de administración• acto administrativo

INTERVENCION DE LOS TITULARES REGISTRALES EN CASO DE COPROPIEDAD

HABILITACION URBANACOMO PROCESO

La habilitación urbana es un proceso de transformación física y legal del terreno, en el que se pueden distinguir diferentes etapas, desde el planeamiento, la ejecución, hasta la culminación de las obras. Un terreno se encuentra habilitado como urbano cuando se han culminado las obras.

HABILITACION URBANA COMO PROCESO

• TRANSFORMACION FISICA.- Necesidad de realización de obras de infraestructura urbana.

• TRANSFORMACION LEGAL.- Declaración de la Administración de nuevo estatuto de propiedad: Acto Administrativo de Habilitación Urbana.

TERRENO RUSTICO

RURAL ERIAZO

TRANSFORMACION FISICA Y LEGAL

TERRENO URBANO

HABILITACION URBANA COMO ACTO ADMINISTRATIVO

• Se delimitan las áreas de aprovechamiento privado (lotes) de los espacios públicos (aportes, áreas de reserva para proyectos de carácter provincial o regional, áreas intangibles).

• Se reconoce la existencia de infraestructura urbana, y

• Se imponen cargas, obligaciones y se dan autorizaciones

HABILITACION URBANA

AMBITO DE APLICACION:Los procedimientos son únicos y de aplicación obligatoria A NIVEL NACIONAL.

HABILITACION URBANAPRINCIPIOS

Art. 2.4 de la Ley 29090:• Principio de Unidad.- Las normas deben guardar coherencia con el

ordenamiento jurídico evitando contradicciones (respeto a reglamentación específica: normas del INC, Ley de aguas, Ley de playas, etc)

• Principio de Transparencia.- Las normas deben ser explícitas y públicas.• Principio de Participación.- Intervención del Gobierno Nacional, local y de

las organizaciones representativas de los profesionales.• Principio de Subordinación.- Prima el Interés General.• Son de aplicación los principios contenidos en la Ley 27444, Ley del

Procedimiento Administrativo en General• Norma G.020 del R.N.E.- Seguridad de las personas, calidad de vida,

Seguridad jurídica, Subordinación del interés particular al interés general, Diseño Universal.


Art. 2.4 de la Ley 29090:

PRINCIPIO DE UNIDAD

Art. 1 del D.S. N° 12-94-AG

“Declárese área intangible los cauces, riveras y fajas marginales de los ríos, arroyos, lagos, lagunas y vasos de almacenamiento; quedando prohibido para su uso para fines agrícolas y asentamiento humano”

Art. 3° de la Ley 26856

“…Ninguna autoridad podrá, bajo responsabilidad, adjudicar terrenos o autorizar habilitaciones en la zona de dominio restringido que no hayan sido desafectadas”


Art. 2.4 de la Ley 29090:PRINCIPIO DE SUBRODINACION.- Prima el Interés General sobre el interés particular. Son normas de

interés público, y en este sentido se consideran imperativas o de obligatorio cumplimiento.

No cabe que el habilitador pacte en contrario con los adquirentes de los lotes (p.e. subdivisión contraria a las exigencias urbanísticas).En materia edificatoria: implementar elementos de seguridad.

COMPETENCIA

Art. 79° de la Ley 27972 –Ley Orgánica de Municipalidades-

3.- Funciones específicas exclusivas de las MUNICIPALIDADES DISTRITALES:

3.6.- Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de:

3.6.1.- Habilitaciones Urbanas.

Art. 4.9 de la Ley 29090

“Las MUNICIPALIDADES DISTRITALES en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, tienen competencia para la aprobación de proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades”.

TIPOS DE HABILITACION URBANA

1.- HABILITACIONES RESIDENCIALES• Habilitaciones para uso de VIVIENDA o

URBANIZACIONES: Uso Vivienda y Comercio local • Habilitaciones para uso de vivienda tipo taller.- Uso

mixto: Vivienda, Industria elemental y complementaria, comercio local.

• Habilitaciones para uso de vivienda tipo club: Viviendas en condominio con áreas recreativas y sociales de uso común.

• Habilitación y construcción urbana especial

TIPOS DE HABILITACION URBANA

2.- HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL• HABILITACIONES PARA USO DE COMERCIO

EXCLUSIVO• HABILITACIONES PARA USO DE COMERCIO Y OTROS

USOS (USO MIXTO)3.- HABILITACIONES PARA USO INDUSTRIAL4.- HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALES (LOCALES EDUCATIVOS, RELIGIOSOS, DE SALUD, INSTITUCIONALES DEPORTIVOS, CAMPOS FERIALES)5.- HABILITACIONES EN RIVERAS Y LADERAS

SEGÚN LA MODALIDAD DE LA EJECUCION

1. Convencionales.- Se recepciona las obras antes de la venta de los lotes

2. Con venta garantizada.- La venta de los lotes se hace de manera simultánea a la ejecución de las obras

3. Progresiva.- Cumple con obras mínimas, se difiere la ejecución de calzadas y aceras

4. Con construcción simultánea.- La edificación de viviendas se hace de manera simultánea a la ejecución de las obras.

MODALIDADES

B CON FIRMA DE

PROFESIONALES RESPONSABLES

CAPROBACION CON EVALUACION PREVIA DE PROYECTO POR REVISORES URBANOS O COMISIONES TECNICAS

1. H.U DE LOTE UNICO NO > DE 5ha Y QUE CONSTITUYA ISLA RUSTICA, SIEMPRE QUE NO ESTE AFECTO AL PLAN VIAL PROVINCIAL O METROPOLITANO

2. H.U. DE PREDIOS QUE CUENTEN CON PLANEAMIENTO INTEGRAL APROBADO CON ANTERIORIDAD

1. H.U. QUE SE EJECUTE POR ETAPAS CON SUJECION A UN PLANEAMIENTO INTEGRAL

2. H.U. CON CONSTRUCCION SIMULTANEA QUE SOLICITEN VENTA GARANTIZADA DE LOTES

3. H.U. CON CONSTRUCCION SIMULTANEA DE VIVIENDAS DONDE EL NUMERO Y DIMENSIONES DEL LOTE A HABILITAR Y TIPO DE VIVIENDAS A EDIFICAR SE DEFINAN EN EL PROYECTO, SIEMPRE QUE LA FINALIDAD SEA LA VENTA DE VIVIENDAS EDIFICADAS

MODALIDADES

DAPROBACION CON

EVALUACION PREVIA DE COMISION

TECNICA

1. H.U. DE PREDIOS QUE NO COLINDEN CON AREAS URBANAS O QUE CUENTEN CON PROYECTOS DE H.U. APROBADOS Y NO EJECUTADOS, POR TANTO, LA H.U. DEL PREDIO REQUIERA DE LA FORMULACION DE UN PLANEAMIENTO INTEGRAL

2. H.U. DE PREDIOS QUE COLINDEN CON ZONAS ARQUEOLOGICAS, INMUEBLES PREVIAMENTE DECLARADOS COMO BIENES CULTURALES, O CON AREAS NATURALES PROTEGIDAS

3. H.U. PARA FINES INDUSTRIALES, COMERCIALE O USOS ESPECIALES

ETAPAS

Art. 16° D.S. N° 024-2008-VIVIENDA

1. Aprobación del Proyecto

2. Recepción de Obras

APROBACION DEL PROYECTO

• CONCEPTO: Es el acto administrativo a través por el cual se obtiene la LICENCIA de la habilitación urbana y consecuentemente la AUTORIZACION para la EJECUCION DE LAS OBRAS.

Referencia: Art. 7°, 12° Ley 29090

• SOLICITANTES: Propietario, Usufructuario, Superficiario, Concesionario, Titulares de una servidumbre o afectación en uso, o quienes cuenten con derecho cierto a habilitar.

Referencia: Art. 8° Ley 29090

APROBACION DEL PROYECTOLICENCIA

• VIGENCIA: 36 meses prorrogables por 12 meses calendario y por única vez. La prórroga debe de solicitarse dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento de la licencia otorgada.

• El inicio de la vigencia de las licencias será computado para todas las modalidades, a partir del ingreso del expediente a la municipalidad respectiva.

Referencia: Art. 11° de la Ley 29090.


REVALIDACION DE LICENCIA.- Vencida la licencia, corresponde la REVALIDACION, por los mismos plazos del Art. 11°.Art. 4° D.S. 024-2008-VIVIENDA

¿Existe un plazo para solicitar la revalidación de la licencia? NO


DESISTIMIENTO.- De manera expresa y a solicitud del interesado.Consecuencias: Levantamiento del asiento de aprobación de la habilitación urbana que se hubiera generado. ¿cuál es el título?


La aprobación del proyecto implica la conformidad Técnica del proyecto y de las condiciones urbanísticas a respetar

Autorizaciones:• Construcción simultánea• Compra venta garantizada• Libre disponibilidad sin requerirse recepción de obras

(Lo que no quiere decir que la transferencia se inscriba definitivamente)

Art. 31 P del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

INSCRIPCION DE LA APROBACION DEL PROYECTO -TITULO-

Art. 31D del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

La anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana se realizará en mérito a los siguientes documentos:

a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana –FUHU- presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el caso del cercado, con el sello de su recepción y el número de expediente asignado;

b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y lotización presentada ante la Municipalidad respectiva

c) Memoria Descriptiva

En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecerán los que aparecen en este último.

A fin de agilizar la inscripción, podrá presentarse adicionalmente en copia digital los documentos señalados en los literales b) y c).

INSCRIPCION DE LA APROBACION DEL PROYECTO

Art. 31E del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

El asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13, según corresponda, los siguientes datos:

a) El número asignado al expediente del proyecto de habilitación urbana y su fecha de recepción por la municipalidad competente;

b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precise el área total del predio habilitado, el área útil, la cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación, si las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes;

c) La autorización de venta garantizada…

El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de habilitación previsto en el artículo 11 de la Ley N° 29090.


• ¿TODOS LOS TIPOS DE HABILITACIONES URBANAS SON SUCEPTIBLES DE SER

ANOTADAS PREVENTIVAMENTE?Resolución N° 444-2010-SUNARP-TR-A, el tribunal, interpretando los alcances del artículo 10 dela Ley 29090, señaló: “… Tenemos entonces que este último párrafo elimina la excepción pues el proyecto de habilitación urbana aprobado por cualquier modalidad (ya no se limita a la aprobación automática) podrá ser registrado bajo responsabilidad del promotor”

¿ES NECESARIA LA DECLARACION DE RESPONSABILIDAD DE PROMOTOR? La misma Resolución del Tribunal señala: “… el artículo 31D del RIRP no ha considerado dentro de los requisitos para la anotación del proyecto, que se presente la declaración del promotor en el sentido que se responsabiliza por tal anotación, razón por que no es exigible este requisito”.


• La aprobación del proyecto constituye acto inscribible como ANOTACION PREVENTIVA. Art. 31D R.I.R.P.

• Plazo: El plazo de vigencia de la Licencia de habilitación. Art. 31D R.I.R.P.

• Genera la Pre-Independización de los lotes conformantes del proyecto de habilitación (futuros lotes urbanos)

SITUACIONES ESPECIALES

• ¿Es posible inscribir el proyecto de la habilitación urbana sin pre independización de lotes? Resolución N° 444-2010-SUNARP-TR-A de fecha 24/11/2010

• “El vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no ha establecido que la pre independización de los lotes debe de realizarse de manera simultánea con la anotación del proyecto de habilitación urbana”

ACTOS INSCRIBIBLES EN PARIDAS PRE INDEPENDIZADAS

Art. 31P del R.I.R.P.“Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente deberá de inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras conforme a la normativa vigente”.

ACTOS INSCRIBIBLES EN PARIDAS PRE INDEPENDIZADAS

COMPRA VENTA GARANTIZADAArt. 31G del R.I.R.P.“La compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras”

COMPRA VENTA GARANTIZADA

Res. N° 173-2009-SUNARP-TR-L del 08/05/2009“Entonces, estamos ante bienes futuros, ya que los lotes integrantes de una habilitación tendrán existencia jurídica y económica, y por tanto se les asignará una partida registral definitiva e independiente, recién cuando las obras se recepcionen”.

COMPRA VENTA GARANTIZADARes. N° 673-2009-SUNARP-TR-L del 15/05/2009“Por lo tanto, no puede concluirse que la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes de terrenos urbanos, pues como queda indicado, en la esfera extra registral se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y en la registral de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales “Es una transferencia con las mismas características que una compra venta simple que genera una inscripción provisional: ANOTACION PREVENTIVA””.

ACTOS INSCRIBIBLES EN LOTES PRE INDEPENDIZADOS

HIPOTECA• Resolución N° 173-2009-SUNARP-TR-A de fecha

08/05/2009• “La hipoteca sobre lotes integrantes de una habilitación

urbana que se encuentra registrada tan solo en la etapa de aprobación de proyecto no resulta procedente, pues se estaría hipotecando bienes futuros, lotes aún inexistentes como unidad jurídica y económica autónoma, permitiéndose tan solo la anotación preventiva de la compra venta garantizada y cesiones de posición contractual, mas no la hipoteca por no encontrarse permitido por el artículo 1106° del Código Civil”

INSCRIPCION DE DOCUMENTOS PREVIOS

Art. 14° de la Ley 29090

1. Certificado de Zonificación y Vías2. Certificado de Parámetros Urbanísticos

y Edificatorios3. Certificado de Factibilidad de Servicios


Art. 14° de la Ley 29090• Se entiende por documento previo a aquel

que regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.


• El contenido de los documentos previos, señalados en el presente artículo, implica cumplimiento obligatorio por parte de las entidades otorgantes y de los solicitantes, por cuanto genera deberes y derechos. Los registros públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción debe de resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que será oponible frente a terceros.

• Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá contemplar el cambio de zonificación de los predios urbanos hacia una menor zonificación, ni disminución del nivel de uso que modifiquen los parámetros normativos establecidos en los reglamentos vigentes.


• ¿Quién expide el Certificado de Zonificación y Vías?

La Municipalidad Provincial. Vigencia: 36 meses• ¿Quién expide el Certificado de Parámetros

Urbanísticos y Edificatorios? La Municipalidad Distrital Vigencia: 36 meses


ZONIFICACION“Es el conjunto de normas urbanísticas que regulan el uso del suelo en función de las demandas físicas, económicas y sociales de la población, permitiendo la localización compatible, equilibrada y armónica de sus actividades”

RECEPCION DE OBRASArt. 31 H del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:• Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU• Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana• Plano de Replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva,

salvo que el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso se presentarán el plano de trazado y lotización y la memoria descriptiva presentados para la obtención de la licencia de habilitación urbana.

• Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la licencia de habilitación urbana, salvo que el proyecto de habilitación urbana se hubiere anotado preventivamente.

RECEPCION DE OBRAS CON VARIACION DE AREA, LINDEROS Y

MEDIDAS PERIMETRICAS• El problema se presenta cuando se han Pre

independizado los lotes e inscrito la transferencia a favor de terceros.

• En este caso se inscribe la Recepción de Obras y modificará los datos en la partida correspondiente a cada lote.

• Si como consecuencia del replanteo se hubiese reducido la cantidad de lotes, se requerirá el consentimiento de los titulares de los lotes excluidos, procediéndose al cierre de sus partidas.

• Si como consecuencia del replanteo, la variación impide identificar a los lotes al área de Catastro, se requerirá la modificación o aclaración del título de compraventa.

RECEPCION PARCIAL DE OBRAS• Se debe de haber ejecutado todas las obras proyectadas y

autorizadas con la licencia para la etapa respectiva.• Se independiza el área correspondiente a la etapa recepcionada.

Queda en la matriz el área pendiente de recepción (Técnica del Triple Folio).

• Si en la resolución se establece que existen aportes pendientes en la etapa a recepcionar, se genera una CARGA por dicho déficit hasta que se concluya con la recepción total de la habilitación urbana

• Para la inscripción constituye acto previo la inscripción del PLANEAMIENTO INTEGRAL en la matriz.

Art. 37° del Reglamento de la Ley 29090 y 31 L del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

COMPENSACION DE AREASArt. 31 M del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

“Cuando la habilitación urbana comprenda áreas sujetas a futura compensación, esta no constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto o de la recepción de obras. El Registrador suspenderá la inscripción de los lotes comprendidos dentro del área destinada a futura compensación que se encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo.

Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto de la suspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesen sido comprendidos dentro del área útil aprobada”

HABILITACION URBANA EJECUTADA

1. Incorporación a la legalidad de situaciones de hecho ya existentes.

2. Se da para las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la Ley, pero que NO CUENTAN:

❧ ✎ Con Aprobación de la Habilitación, o ❧ ✎ Con recepción de obras

1. La habilitación Urbana debe de cumplir con los requisitos técnicos establecidos en el R.N.E.

2. En el caso de los déficits de aportes, deberán ser redimidos en dinero.


De la actual redacción de la Ley, así como del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se desprende que se puede regularizar:❧ La aprobación de la Habilitación, o ❧ La recepción de obras


Resolución N° 475-2011-SUNARP-TR-L

“La regularización de una habilitación urbana ejecutada puede tener por objeto el simple proyecto o la recepción de obras, como se desprende de los ya citados artículos 38.1 del Reglamento de la Ley 29090 y 31Ñ del RIRP”CONSECUENCIAS: El carácter preventivo o definitivo de la inscripción de la habilitación urbana, así como la Independización definitiva o Pre independización de los lotes resultantes.

HABILITACION URBANA EJECUTADAINEXISTENCIA DE APORTES

Art. 23 k cuarto párrafo de la Ley 29090

“Si en el procedimiento de regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas se comprueba la inexistencia de áreas para aportes reglamentarios, se procederá al pago de una redención de dinero en efectivo a favor de las entidades públicas a las que corresponde cada aporte”

El principio es la entrega de aportes. Sólo si no hay, se procede a la redención en dinero.

Si lo que hay es déficit, corresponderá la redención en dinero por dicho déficit, salvo que la entidad beneficiaria considere que las áreas aportadas no son idóneas para el desarrollo de sus actividades, en cuyo caso se procederá a la redención total.

HABILITACION URBANA EJECUTADACUANDO EXISTEN ESTUDIOS PRELIMINARES

Art. 23 k segundo párrafo de la Ley 29090

“En el caso de que se cuente con resolución de estudios preliminares aprobados, no corresponde presentar los requisitos señalados en los literales c, d, e, y f. No se podrán exigir documentos o estudios adicionales a los establecidos en el presente artículo”

Esta norma establece la procedencia de la regularización, aún cuando se cuente con resolución de estudios preliminares, se encuentre éste inscrito o no.

¿Es aplicable el mismo criterio para una habilitación urbana de oficio?

HABILITACION URBANA EJECUTADATITULO

Art. 31 Ñ del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (28/08/2008):

La inscripción de la regularización de las habilitaciones urbanas ejecutadas a que se refiere el artículo 23 de la Ley 29090 se hará en mérito a los siguientes documentos:

a) Resolución municipal que en vía de regularización aprueba el proyecto o la recepción de obras de la habilitación urbana ejecutada;

b) Planos de Ubicación y Localización del terreno, y de trazado y lotización o de replanteo en su caso, presentados ante la Municipalidad respectiva;

c) Memoria Descriptiva


TITULOArt. 40.4 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación D.S. N° 024-2008-VIVIENDA (26/09/2008):“El FUHU y su Anexo “G” con el número de la Resolución de autorización, conjuntamente con los documentos técnicos respectivos, debidamente sellados y visados, serán entregados por duplicado al interesado para su inscripción en el Registro e Predios”

HABILITACION URBANA EJECUTADASUPUESTOS DE HECHO SUCEPTIBLES DE SER

REGUALRIZADOS

Artículo 38 del D.S. N° 024-2008-VIVIENDA

Ámbito de la regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas

“… Sólo podrán ser regularizadas, las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de setiembre de 2007, debiendo acreditarse con documento de fecha cierta…”

Las habilitaciones materia de regularización deben de haberse ejecutado parcial o totalmente hasta antes de la publicación de la Ley (25/09/2007). Con lo que las habilitaciones ejecutadas con posterioridad, no son susceptibles de ser regularizadas.

HABILITACION URBANA EJECUTADAPLAZOS PARA REGULARIZAR

• Se puede regularizar hasta el 31/12/2010. • Esta regularización se da en el ámbito municipal, por

ello el plazo debe de entenderse como el de la presentación del expediente ante la Municipalidad.

• El segundo párrafo del Art. 11° de la Ley 20090 señala:

“El inicio de la vigencia de las licencias será computado para todas las Modalidades, a partir del ingreso del expediente a la municipalidad respectiva”

HABILITACION URBANA DE OFICIOArt. 24 de la Ley 29090

“Las municipalidades declaran la habilitación urbana de oficio de los predios, registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios públicos domiciliarios. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación urbana”.

Más adelante el artículo 24-A de la Ley 29090 señala “… La declaración se efectúa mediante resolución municipal que dispone la inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano. La inscripción individual registral es gestionada por el propietario o por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios”

HABILITACION URBANA DE OFICIO

• No existe plazo• No está sujeto a aportes• La inscripción debe ser gestionada por su

propietario¿Se requiere la necesaria intervención de los propietarios en el proceso de inscripción de la habilitación urbana de oficio?.

SILENCIO ADMINISTRATIVO

Art. 2° de la Ley 29090“Todos los procedimientos establecidos en la presente Ley están sujetos al silencio administrativo positivo, de acuerdo a lo previsto en la Ley 29060, Ley del Silencio Administrativo”.

SILENCIO ADMINISTRATIVO• Art. 31K del Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios

Para la inscripción de la recepción de obras por silencio administrativo positivo se presentarán los siguientes documentos:

a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana –FUHU, correspondiente a la recepción de obras, presentado ante la Municipalidad correspondiente.

b) Los documentos técnicos a que se refieren los literales c) y d) del artículo 31H.

c) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario en el sentido que ha operado el silencio administrativo positivo, presentado ante la municipalidad correspondiente.

LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

EN EL REGISTRO DE

PREDIOSJackson Alarcón Llange

Normatividad aplicable● Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de Habilitaciones urbanas y

de edificaciones), modificada por las leyes Nº 29300, 29476, 29566 y 29898.

● D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación). Vigente desde el 28/9/2008. Modificado por D.S. Nº 003-2010-VIVIENDA.

● Ley 27157 y su Reglamento. (Vigente para regularización de edificaciones)

● Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación, aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

Definición de declaratoria de fábrica

Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo

de obra, que se realiza mediante declaración del

propietario con las formalidades y trámites previstos en la

ley.

* Art. 2 Reglamento Ley 27157.

Predios sobre los que puede recaer la declaratoria de

fábricasegún la ley 29090

● Predios urbanos.● Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de

habilitación urbana. ● Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que

se encuentren como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.

Edificación social sobre terreno propio de uno de los cónyuges

● Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.

● Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia certificada.

● Art. 50K del RIRP.

Procedimientos

● Procedimiento ordinario o regular. Regulado por el capítulo III de la Ley Nº 29090.

● Regularización al amparo de la Ley Nº 27157 (FOR), sin intervención municipal.

Procedimiento Ordinario

Modalidades de aprobación de la Licencia de Edificación

Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales.

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica.

Modalidad A: Aprobación automática con firma de

profesionales Se requiere presentar ante la municipalidad el FUE y

los demás documentos. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva y a partir de ese momento se pueden iniciar.

Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares.

La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecución del proyecto.

Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuación de las obras.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o

comisiones técnicas Revisores urbanos: El cargo de presentación del

expediente ante la municipalidad, constituye la licencia, previo pago de la liquidación respectiva, pudiéndose a partir de este momento iniciar las obras.

Comisiones técnicas: La municipalidad convocará a la comisión en el plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.


Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión

técnicaLa municipalidad convocará a la comisión en el plazo máximo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.


Predeclaratoria de Fábrica

Los propietarios pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un año.

Cuando se solicite la inscripción de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependización.

Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Título que da mérito a la anotación de la predeclaratoria

de fábrica Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de

recepción y el número de expediente asignado. Resolución de Licencia de edificación en los casos de las

modalidades b), c) con comisiones técnicas y d). Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura

presentados ante la Municipalidad. Memoria descriptiva de distribución de ambientes. En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prima el

plano. Se puede presentar memoria descriptiva en copia digital.

Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476.

Título para la anotación del prereglamento interno y

preindependización El Reglamento Interno y las preindependizaciones se

anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente.

Luego de anotado el prereglamento, se extenderán las preindependizaciones.

Art. 50E del RIRP

Plazo de vigencia y prórroga

Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de obra.

Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirientes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la documentación pertinente.

Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.

Art. 50G del RIRP

Anotación de compraventa

Se anotarán preventivamente en las partidas preindependizadas la compraventa u otros actos análogos por el cual el propietario se obligue a transferir la propiedad de las futuras secciones de propiedad exclusiva.

Estas anotaciones caducan de pleno derecho al caducar la anotación preventiva de las preindependizaciones.

Art. 50H del RIRP

Conversión de las anotaciones en Inscripción

Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica.

Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del prereglamento interno y las preindependizaciones, deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios.

Art. 50I del RIRP.

Declaratoria de fábrica: título inscribible

FUE al que se refiere la Ley 29090. Escritura Pública en el que se inserte o adjunte el FUE. Se deben acompañar los anexos según la normativa

especial y planos de localización, ubicación y distribución autorizados por profesional.

En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva y el plano, primará el plano.

Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del RIRP.

Declaratoria de Fábrica en vía de regularización:

Declaratoria de fábrica en vía de regularización (FOR)

Requisitos:

1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica.

2. Que se haya culminado antes del 21-07-1999.3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre

predios urbanos, terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas urbanas consolidadas.

Ampliación excepcional del plazo de regularización a través de FOR

1. La Décima Cuarta Disposición Transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30-06-2003.

2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía el plazo para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.

Título que sustentará la inscripción

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsables, con firmas certificadas notarialmente.

Documentos complementarios: Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Informe técnico de verificación / constancia de

haberse solicitado la verificación ad hoc. Planos de ubicación, localización y distribución. Cuando deba registrarse el dominio. Escritura Pública,

documento privado de fecha cierta, declaratoria notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.

Precedente vinculante Regularización de edificaciones sobre predios

ubicados en zonas urbanas consolidadas.

“Para escribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”

XIX Pleno

Precedente vinculante

Intervención del verificador ad-hoc

“Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley Nº 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rector ay el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”

X Pleno del TR.

Precedente vinculante

Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157.

“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aún cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.

IV Pleno del TR.

Improcedencia de regularización sucesiva

Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.

Décima primera disposición transitoria RIRP.

Cancelación de carga técnica Las cargas será canceladas en virtud de un nuevo

informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.

Art. 50N del RIRP.

NORMAS APLICABLES

Art. 958 del Código Civil – Normas aplicables a la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

Ley 27157 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA Resolución N° 340-2008-

SUNARP-SN

PROPIEDAD HORIZONTAL (HOY LLAMADA PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

PROPIEDAD COMUN)

Art. 129° D.S. N° 035-2006- VIVIENDA

“ Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo pertenecientes a distintos propietarios, bienes y servicios de dominio común. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.”

ELEMENTOS CONFIGURADOS DEL REGIMEN

➼Edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo.

➼Coexistencia en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones de bienes de dominio común y servicios comunes.

➼Pertenencia, o vocación de pertenencia, a distintos propietarios de las secciones de dominio exclusivo.

SITUACIONES DE HECHO El hecho de que no se cuente formalmente con un reglamento interno y que no se haya constituido una junta de propietarios, no quiere decir que NO estemos ante un Régimen Jurídico de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Si bien la norma señala que en el régimen “obligatoriamente” debe de contar con un reglamento interno y una junta de propietarios, se dan casos en los que existen diferentes unidades de dominio exclusivo (departamentos, oficinas, locales, etc) con diferentes propietarios, existen elementos comunes, pero NO existen formalmente un documento que plasme el contenido de un Reglamento Interno, y menos aún su inscripción.

En el ámbito registral se ha conocido a estos casos como “ “SITUACIONES DE HECHO” es decir, DE HECHO EXISTE UN REGIMEN o los elementos configurados del régimen.

RESOLUCION N° 340-2008-SN“ El reglamento interno viene a ser un negocio jurídico (en la terminología del Código Civil, acto jurídico)en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídico obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Éstas quedan destinadas a favor de aquéllas. La segunda carácteristica fundamental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una “ lex rei”que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes”.

REGLAMENTO INTERNO

REGLAMENTO INTERNO

Es el acto privado o declaración en el sentido que en una edificación existen bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común y que existen además determinadas reglas de organización de los propietarios.

REGLAMENTO INTERNO CONTENIDO- Se limita los elementos privativos de los comunes- Se determinan las reglas de organización de la junta de propietarios.

REGLAMENTO INTERNOCONTENIDO

DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS Para delimitar los elementos privativos de los comunes debe de tenerse en cuenta su sustento físico, la cual es la edificación previamente aprobada por la Municipalidad; así, en principio sólo podrá considerarse como elemento privado o sección de dominio exclusivo a las unidades declaradas como tal en la fábrica: departamentos, estacionamientos, depósitos, locales, oficinas, etc.


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS Existe entonces cierta RIGIDEZ en la delimitación de los elementos privados y comunes. Sólo pueden considerarse como unidades privadas, aquello que está definido como tal en las normas edificatorias y urbanísticas ya se en el Reglamento Nacional de Edificaciones, en la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley N° 27157, o en cualquiera de sus normas reglamentarias.


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS No podrá considerarse como una unidad de vivienda lo que municipalmente ha sido considerado como un local o depósito; o incorporarse áreas de estacionamiento en zonas de comunes de circulación o considerarse una unidad de vivienda con ambientes discontinuos; o considerarse a un departamento tipo duplex como dos unidades independientes.


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS El artículo 2.3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 establece algunas precisiones respecto de los que puede considerarse como bienes o elementos privados, por ejemplo: los departamentos en edificios, las casas en copropiedad, las casas en quinta, tiendas en centros y galerías comerciales. Define en general a las Unidades Inmobiliarias como los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar y cuyos derechos sean susceptibles de inscripción el Registro Público respectivo, entiéndase: estacionamientos, tendales, azoteas, locales, oficinas, etc.


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS COMUNES Los bienes COMUNES son aquellos elementos que sirven de manera complementaria o accesoria a dos o más unidades de dominio exclusivo.Pueden ser clasificados en:❧ Bienes comunes por NATURALEZA❧ Bienes comunes por DESTINO.


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS COMUNESArtículo 134º del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157Bienes comunes intransferibles Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie.b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.


c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.


DETERMINACION DE ELEMENTOS COMUNES¿ Qué sucede si en el Reglamento Interno se ha omitido indica la calidad o naturaleza de determinada área? En principio existirá una PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD de los elementos no considerados como privados. La Resolución N° 340-2008-SUNARP señala que esta presunción puede desvirtuarse si se da el RECONOCIMIENTO de la propiedad exclusiva de dicha área, en una sección de junta de propietarios debidamente convocada y con el voto favorable de los 2/3 de las participaciones.


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS COMUNES Si en el reglamento se ha establecido expresamente POR ERROR que determina área es COMUN, el deberá de hacerse con el voto favorable del 100% de las participaciones, o deberá de procederse conforme al artículo 135° del Reglamento de la Ley 27157 (Procedimiento de desafectación y transferencia de bienes comunes).


DETERMINACION DE LOS ELEMENTOS PRIVADOS Y COMUNES Artículo 153 a) del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.- Contenido del Reglamento Interno. La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que califiquen como intransferibles.


DETERMINACION DE LAS REGLAS DE ORGANIZACIÓN DE LOS PROPIETARIOS Artículo 153 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.- Contenido del Reglamento Interno. El Reglamento Interno deberá contener obligatoriamente, lo siguiente:b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva


d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso.e) La relación de los servicios comunes.f)Lo s porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario anterior.g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.


h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.i) Todo lo relativo a las secciones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios.j) Cualquier otro acuerdo a pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.

REGLAMENTO INTERNOTIPOS DE EDIFICACIONES QUE DEBEN DE CONTAR CON

REGLAMENTO INTERNOArtículo 126 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.-Unidades inmobiliarias reguladas por es te Reglamento.Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, reguladas por el presente Reglamento son:a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.b) Quintasc) Casas en copropiedadd) Centros y Galerias comerciales o campos ferialese) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes

REGLAMENTO INTERNO - REGIMENES

Artículo 127 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.- Opción de régimenAl momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán de optar entre los regímenes siguientes:a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comúnb) Independización y Copropiedad Ambos regímenes pueden coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.


Artículo 128 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157.-

NO en todas las edificaciones se puede optar por un régimen específico. Los DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO, y en general las edificaciones en altura o con división horizontal típica NO pueden optar por el régimen de Independización y Copropiedad, su régimen deberá ser necesariamente el de PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN.


Las Quintas, Casas en copropiedad, Centros y galerías comerciales o campos feriales y Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes SI pueden optar entre el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y el régimen de Independización y Copropiedad.

REGLAMENTO INTERNOREGIMEN PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

El terreno es necesariamente común, salvo constitución de derecho de superficie

La mayoría requerida para los actos de disposición

y/o gravamen de los bienes comunes: MAYORIA CALIFICADA, es decir, los 2/3 de los porcentajes de participación de TODOS los propietarios inscritos

Artículo 134 y 135 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157

REGLAMENTO INTERNOREGIMEN INDEPENDIZACION Y

COPROPIEDAD Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Los actos de disposición y/o gravamen de los bienes comunes requieren de UNANIMIDAD, es de decir de la participación de TODOS los titulares registrales

Artículo 128 del T.U.O. del Reglamento de la Ley 27157

JUNTA DE PROPIETARIOS La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.

JUNTA DE PROPIETARIOS La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones.

JUNTA DE PROPIETARIOS REGLAS DE CONVOCATORIA

Artículo 146º Convocatoria Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.

JUNTA DE PROPIETARIOSFORMA Y CONTENIDO DE LAS ACTAS

Artículo 149º.-Contenido y forma del acta. En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que ésta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.

CONSTITUCION DE REGLAMENTO INTERNO

APROBACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificación quien debe ser el propietario de la misma. También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley 27157, por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes.

En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietario-constructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25% de participación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales.

MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO

El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios.

De conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones.

En estos casos, la comunicación notarial a los propietarios que no asistieron a la Junta así como el transcurso del plazo de veinte días útiles contados a partir de dicha notificación, a que se refiere el artículo 43 de la Ley 27157, podrá ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la Junta.

REGLAMENTO INTERNO EXTINCION DEL REGIMEN El régimen de propiedad exclusiva y común se extingue por demolición o destrucción del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo. También se extingue el régimen por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.

REGLAMENTO INTERNOPRECEDENTES DE OBSERVANCIA

OBLIGATORIAPLENO XEXIGIBILIDAD DE LA ADECUACION DEL

REGLAMENTO INTERNO INSCRITO “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”

REGLAMENTO INTERNOPRECEDENTES DE OBSERVANCIA

OBLIGATORIAPLENO XQUORUM DE SESION DE JUNTA DE

PROPIETARIOS“Para la determinación del quorum de sesión de

junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”

ALGUNOS CRITERIOS DEL REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS NO SOCIETARIAS

PLENO XREAPERTURA DE ACTAS“Es posible rectificar el contenido de las actas de

sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió -pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se hizo constar en el acta-. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada”

ALGUNOS CRITERIOS

DEL REGISTRO

DE PERSONAS JURIDICAS

NO SOCIETARI

AS

ALGUNOS CRITERIOS DEL REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS NO SOCIETARIAS

PLENO XINTERPRETACION DE ESTATUTO“La asamblea general de una asociación, como

órgano supremo facultado para aprobar y modificar el estatuto, podrá válidamente interpretar sus alcances en los casos en que la norma estatutaria inscrita resulte ambigua, incierta o contradictoria”.

ALGUNOS CRITERIOS DE LA SEGUNDA INSTANCIA SOBRE REGLAMENTO INTERNO

RESOLUCION 1847-2009-SUNARP-TR-L del 11/12/2009

“No habiéndose establecido porcentajes de participación en el reglamento interno inscrito, para su determinación por la Junta de Propietarios, resulta de aplicación el artículo 24 de la Ley 27157 que establece que se presume que las alicuotas corresponden en partes iguales a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo por lo que es posible computar el quorum”



ASUNTOS COMPRENDIDOS EN LA AGENDA“Cuando en la convocatoria se señala como

materia a tratar a la modificación total del reglamento interno, se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes y la incorporación de nuevas secciones de propiedad exclusiva”



“En el caso de edificaciones que cuentan con reglamento interno inscrito durante la vigencia de las normas anteriores a la Ley 27157, en el que se omitió consignar los porcentajes de participación en los bienes comunes a las secciones de propiedad exclusiva:

El quorun y mayoría para asignar porcentajes de participación en los bienes comunes deben ser los propios de ADOPCION O MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO: voto a favor de más de la mitad de los propietarios computando que cada propietario de una sección de propiedad exclusiva tiene derecho a un voto.

continuaNo requiere publicarse el acuerdo de asignación de

porcentajes, pues el artículo 24 de la Ley 27157 regula el acuerdo de regularización y no la adopción o modificación de reglamento interno”

commentario de habilitaciones

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