糸満市土地利用（真栄里地区）基本構想（案）

概要版

平成３０年４月

糸満市

糸満市土地利用（真栄里地区）基本構想（案）概要版 目次

§１ 基本構想策定の目的 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 §２ 糸満市の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1

（１）糸満市及び周辺地域の社会経済環境 ・・・・・・・・・・・・ 1 （２）糸満市の土地利用及び法的規制等 ・・・・・・・・・・・・・ 3 （３）糸満市の交通インフラ状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・ 3 （４）糸満市の産業立地動向 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 3

§３ 糸満市の産業振興の方向性 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5 §４ 糸満市及び周辺地域の工場適地の状況 ・・・・・・・・・・・・・・ 6

（１）糸満市及び周辺地域の工場適地の状況 ・・・・・・・・・・・ 6 （２）真栄里地区を計画地区とした背景 ・・・・・・・・・・・・・ 8

§５ 糸満市の企業立地環境評価と立地の可能性 ・・・・・・・・・・・・ 9 （１）国際物流拠点産業集積計画における位置付け ・・・・・・・・ 9 （２）企業立地意向アンケート調査の実施 ・・・・・・・・・・・・ 9 （３）企業立地意向アンケート調査結果の概要 ・・・・・・・・・・ 10 （４）真栄里地区における企業立地の可能性 ・・・・・・・・・・・ 13

§６ 計画地区の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14 （１）計画地区の想定面積 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14 （２）計画地区の個別規制法の適用状況 ・・・・・・・・・・・・・ 15 （３）計画地区周辺の基盤整備状況 ・・・・・・・・・・・・・・・ 17 （４）計画地区周辺の開発動向 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17

§７ 計画地区の開発コンセプト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19 （１）開発の方向性 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19 （２）開発の手法 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20 （３）概算事業費 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21 （４）整備計画図（案） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22

§８ 実現化に向けた方策 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23 （１）実現化に向けた課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23 （２）事業工程の検討 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23 （３）企業誘致方策 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24 （４）まとめ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25

1

§１ 基本構想策定の目的

糸満市は平成２８年３月、まちの将来像を「つながりの豊かなまち」とし、「第４次

糸満市総合計画（後期基本計画）」を策定した。その中で「まち・ひと・しごとのつな

がるまち」を重点施策として設定し、定住促進、雇用の拡大と安定、産業振興等に関

して取り組んでいくものとしている。

一方、糸満市においては、国道 331 号豊見城道路・糸満道路が開通し、那覇空港及

び那覇港等へのアクセス性が格段に向上したこと等により、企業からの事業用地取得

に関する問い合わせが増加している。しかしながら、糸満工業団地の用地はすでに完

売している等、その企業ニーズに対応できていない。

本基本構想は、上記のような企業ニーズを踏まえ、総合計画における定住促進、雇

用の拡大と安定、産業振興等に関する取り組みとして、また、固定資産税や住民税等

の税収増加の取り組みとして、新たな産業の受け皿となる用地確保の可能性や、当該

用地への生産性・雇用吸収力の優れた企業誘致の可能性について調査、検討を進め、

その具体像を明らかにすることを目的として策定する。

§２ 糸満市の概況

糸満市の社会経済環境、土地利用及び法的規制、交通インフラ状況、産業立地動向

等について把握する。

（１） 糸満市及び周辺地域の社会経済環境

○沖縄本島の南端に位置する糸満市は、南部圏域を構成する市町村において、南城市

に次いで２番目の大きさの面積を有している。

○糸満市の位置する南部圏域は、人口、産業、商業の集中率が高く、また、その増加

率は全国においても高い水準にある。

・南部の人口集中率：49．9％（平成 27 年国勢調査）／49．6％（平成 29 年

住民基本台帳）

・南部の産業全体の集中率：事業所数 50．3％／従業者数 55．6％／売上高 66．

6％（平成 26 年経済センサス）

・流通の核となる卸売業販売額の南部集中率：80．9％（※その取扱品は、食品

をはじめとする消費財系が主体となっている。）

○沖縄県の玄関口である那覇空港と那覇港においては、人、モノ、資金、情報等の流

れが拡大傾向にある。

・入域観光客：２０１７年に初めて 900 万人台（うち国内客７３％）を記録し、

5 年連続で過去最高を更新した。

・移輸入額、移輸出額：平成 29 年産業関連表によれば、移輸入額、移輸出額とも

○

○

に増加

○国勢調査に

倍の増加を

し、近年の

○経済センサ

業所数は減

の増加とな

加傾向にある

によれば、糸

を示しており

の 10 年間で

サス基礎調査

減少傾向（4

なっている。

る。

満市の人口は

り、沖縄県全体

では 1．05 倍

査（平成 18

4．4％減）

宿泊業・飲

2

は 1975 年か

体（1．38 倍

倍と沖縄県全

8 年〜26 年

にあるものの

飲食サービス

から 2015

倍）と比較し

全体の増加率

の 8 年間）で

の、産業従業

ス業、運輸業

年までの 40

しても人口増

と並んでいる

では、糸満市

業者数は 8 年

業等で増加傾

0 年間で約 1

増加率は高い。

る。

市の産業全体

年間で 1．1

傾向にある。

1．49

。ただ

体の事

11 倍

3

（２） 糸満市の土地利用及び法的規制等

○糸満市の土地利用状況を地目別面積に確認すると、「畑」が 54．2％と過半を占め、

「宅地」18．3％、「原野」16．2％、「その他」11．3％となっている。「宅地」

の割合は、南部の市町村の中では３番目に低い。

（沖縄県統計年鑑 平成２９年版）

○糸満市の土地は開発の余地が大きいものの、これらの土地には、都市計画法、農業

振興地域の整備に関する法律、森林法、自然公園法といった個別規制法が適用され

ている。

（３） 糸満市の交通インフラ状況

○国道 331 号豊見城道路が平成 28 年 3 月に、同じく糸満道路が平成 29 年 3 月に

開通し、豊見城市瀬長と糸満市真栄里を結ぶ全長 7．4km が 4 車線道路として全面

開通している。これに伴い、糸満市は那覇空港及び那覇港等へのアクセス性が格段

に向上した。また、一般国道３３１号は一般県道 256 号線として、平成 29 年 4 月

に国の管理から沖縄県の管理となった。

○糸満市においては、近年、県道、市道の整備が進んでいる。今後は、沖縄県による

糸満ロータリーのラウンドアバウトの本格整備や県道糸満与那原線（平和の道線）、

豊見城糸満線の早期整備を促進するとともに、市道与那掘線や与那掘稲嶺原線の整

備を予定している等、交通インフラの整備が一層進むものと考えられる。

（４） 糸満市の産業立地動向

①産業特性

○糸満市の産業は、糸満工業団地を中心として製造業の割合が高くなっている。製造

業の割合は、事業所数７．７％、従業者数１５．０％、売上高１８．２％となって

おり、沖縄県平均（4．7％、5．4％、9．2％）を上回っている。製造業の業種は、

中分類業種では食料品の割合が高い。また、比較的規模の大きい事業所が多く、1

事業所の平均従業者数は 17．4 人となっており、沖縄県内の他市町村を上回ってい

る。また、近年は製造業の事業所数が増加傾向にある。

○商業では、卸売業と小売業で様相が異なっており、事業所数において卸売業は 8 年

間で 1．31 倍の増加傾向にあるのに対して、小売業は 23．2％の減少率となって

いる。（出典：平成１８年事業所統計、平成 26 年経済センサス 基礎調査）

②新規立地動向

○経済センサスでは、平成 26 年時点と平成 24 年時点の存続事業所、新設事業所、廃

業事業所について調査している。糸満市では、1，932 事業所が存続、411 事業所

が新設、433 事業所が廃業となっている。

○新設が廃業を上回っている業種（大分類）として、製造業、医療・福祉、サービス

4

業等がある。

○卸売業・小売業、宿泊業・飲食サービス業は新設が多いものの、廃業が新設を上回

っている。

（注：総務省統計局によれば、新設は平成２６年調査時に存在した事業所で、平成２４年時に把握

されていなかった事業所を指す。したがって他の場所から移転して現在地に新設された事業所を

含む場合がある。同様に「廃業」も他の場所に移転して当該地に存在しなくなった事業所を含む

場合がある。）

5

§３ 糸満市の産業振興の方向性

糸満市及び周辺地域を取り巻く社会環境が大きく変化していることを踏まえ、糸満

市の産業振興の方向性について考える。

①糸満市の産業課題

○製造業では、食料品の割合が高く比較的規模の大きい事業所が多いものの、新規参

入の受け皿であった糸満工業団地の用地はすでに完売し、新たな企業誘致のための

一団の土地はない状況にある。

○商業では、那覇市や豊見城市等に立地する大型商業施設等の影響により、消費者の

市外流出の動きが続いているものと考えられる。

○平成 27 年の完全失業率は 6．9％で、沖縄県全体（6．3％）を上回っている。ま

た、南部の各市と比較してもっとも高いものとなっている。

②産業振興に寄与する社会環境等

○国道３３１号豊見城道路・糸満道路の開通による那覇空港及び那覇港へのアクセス

性の向上

○「国際物流拠点産業集積地域」の指定

○好調な沖縄県の観光産業

○農地転用等の規制緩和の潮流

③沖縄２１世紀ビジョン（改定計画）における南部圏域の展開

○人的・物的交流拠点の機能強化

○臨空・臨港型産業の振興と産業イノベーションの推進

○那覇空港・那覇港を基軸とした国際物流拠点づくり

④広域的役割を踏まえた糸満市の産業振興の方向性

○糸満市は、人、モノ、資金、情報等が集中する南部圏域の外縁部に位置し、那覇空

港及び那覇港等へのアクセス性が高い場所にある。そのような状況を踏まえ、糸満

市の産業の方向性について考える。

・流通・物流が集中する南部圏域の都市として、物流拠点産業集積地域を形成す

る。（人、モノ、資金、情報等が円滑に交流し、共生するための拠点づくり）

・沖縄県における成長のエンジン「移出型産業」の育成と成長の翼「域内産業」

の活性化を図るため、物流拠点産業集積地域を形成する。

・糸満市内における企業誘致の受け皿として、物流拠点産業集積地域を形成する。

物流拠点産業集積地域を形成することにより、定住促進、雇用の拡大と安定、産業

振興、税収の増加等に寄与するものと考える。

6

§４ 糸満市及び周辺地域の工場適地の状況

糸満市における新たな企業誘致の受け皿について検討するに当たり、糸満市及び周

辺地域の工場適地の状況について把握する。

（１） 糸満市及び周辺地域の工場適地の状況

○沖縄県は、県内１６箇所を工場適地としている。

○糸満市の工場適地と特に連携が期待される周辺地域の工場適地として、国際物流拠

点産業集積地域に指定されている那覇市、浦添市、豊見城市、宜野湾市にある工場

適地が想定される。

○糸満市の工場適地は、糸満工業団地と糸満造船団地があるものの、用地はすでに完

売している状況にある。

○糸満市においては、企業誘致の受け皿として新たな工場適地創出の必要性について

検討する必要がある。

7

沖縄県工場適地一覧

8

（２） 真栄里地区を計画地区とした背景

糸満市内において計画地区を抽出、選定するに当たり、以下の事項について検討し、

真栄里地区を抽出、選定した。

○計画地区の抽出、選定の視点

①一団の広がりがあるエリアであること。

②比較的造成の容易な平坦地であること。

③国道や県道等幹線道路へのアクセスが容易であること。

④那覇空港、那覇港、高速道路ＩＣ等への到達時間が有利であること。

⑤市街地からの近接性が高いこと。

⑥既存工業用地への近接性が高いこと。

⑦転用が困難な土地利用規制区域を含んでいないこと。

9

§５ 糸満市の企業立地環境評価と立地の可能性

糸満市における新規企業の立地可能性を調査するため、地域の優位性を整理すると

ともに、計画地区とした真栄里地区に係る企業立地意向アンケートを実施した。

（１）国際物流拠点産業集積計画における位置付け

○平成 24 年 4 月に沖縄振興特別措置法が改正され、それまでの自由貿易地域及び特

別自由貿易地域が解消され、新たな特区として国際物流拠点産業集積地域制度が創

設された。国際物流拠点産業集積計画の計画期間は、平成 26 年 6 月から平成 33

年度末までとなっている。

○国際物流拠点産業集積地域の区域として、那覇、浦添、豊見城、宜野湾、糸満地区

と、うるま・沖縄地区（中城湾港新港地区）が指定されている。

○糸満市は他の４市とともに、那覇空港及び那覇港との近接性、土地確保の容易性、

労働力確保の容易性、輸送道路の整備の推進、沖縄の経済・産業の拠点として今後

さらに発展することが期待されている等の理由により指定されたものである。

○国際物流拠点産業集積地域においては、国際貨物ハブを活用する高付加価値型の臨

空・臨港型産業（国際物流拠点産業）の集積を図るため、優遇税制（国税、関税、

地方税）の措置がある。

○国際物流拠点産業集積地域に指定されている糸満市は、新たな物流拠点産業集積地

域を形成するにあたり有利であると考えられる。

（２）企業立地意向アンケート調査の実施

○糸満市への企業立地意向を調査するため、計画地区が真栄里地区であることを明示

し、以下の２つの内容について企業立地意向アンケート調査を実施した。

①糸満市物流団地に係る企業立地意向アンケート

②糸満市公共交通ターミナルに係る企業立地意向アンケート

10

（３）企業立地意向アンケート調査結果の概要

①糸満市物流団地に係る企業立地意向アンケート調査結果

1）調査対象：沖縄県内外の流通関連事業所（運輸、卸売、小売）

2）回収状況：配布件数 4１８件

有効回収数 1４４件

有効回収率 34．４％

郵送以外（FAX やメール）の回収６件

有効回収数の合計 150 件

3）調査結果

○事務所、物流施設、工場等の新設・移転意向

・「検討しているまたは関心がある」 （35．３％、53 件）

34.4%

（144）

65.6%

（274）

郵送による回収状況

回収

未回収

（ ）は実数

35.3%

（53）

64.7%

（97）

事務所、物流施設、工場等の新設・移転意向

（ ）は実数

検討している 関心がある

予定（検討） していない

11

○糸満市物流団地への進出意向

・「ある」 （43．4％、23 件）

・「現段階ではわからない」 （49．1％、26 件）

・「ない」 （7．5％、４件）

○用地の希望面積

・具体的な希望面積の合計（35 件）：約 19．6ｈａ

・未定（14 件）に対し、上記の平均面積（5，600 ㎡）を

乗じた面積：約 7．8ｈａ

・希望面積合計：約 27．4ｈａ

4）まとめ

○真栄里地区の物流団地整備想定面積約 22．0ｈａに対して、アンケート調査の

結果は、その面積を超える約 27．4ｈａの用地ニーズがあり、物流関連企業は

糸満市を企業立地の候補地として検討している結果が確認された。

43.4%

（23）

7.5%

（4）

49.1%

（26）

糸満市物流団地への進出意向

（ ）は実数

ある 現段階では わからない

ない

12

②糸満市公共交通ターミナルに係る企業立地意向アンケート調査結果

1）調査対象：沖縄本島内の交通関連事業所（バス、タクシー、レンタカー）

2）回収状況：配布件数 100 件

有効回収数 32 件

有効回収率 32．0％

3）調査結果

○事務所、整備工場、駐車場等の新設・移転意向

・「検討しているまたは関心がある」（53．１％、17 件）

32.0%

（32）

68.0%

（68）

郵送による回収状況

（ ）は実数

回収

未回収

53.1%

（17）

46.9%

（15）

事務所、整備工場、駐車場等の新設・移転意向

（ ）は実数

検討している 関心がある

予定（検討） していない

13

○糸満市公共交通ターミナル地区への進出意向

・「ある」 （17．6％、3 件）

・「現段階ではわからない」 （47．1％、8 件）

・「ない」 （35．3％、６件）

○用地の希望面積

・具体的な希望面積の合計（7 件）：約 2．5ｈａ

・未定（4 件）に対し、上記の平均面積（3，500 ㎡）を

乗じた面積：約 1．4ｈａ

・希望面積合計：約 3．9ｈａ

4）まとめ

○真栄里地区の公共交通ターミナル地区整備想定面積約 2．7ｈａに対して、アン

ケート調査の結果は、その面積を超える約 3．9ｈａの用地ニーズがあり、沖縄

県内の交通関連事業所は糸満市を企業立地の候補地として検討している結果が

確認された。

（４）真栄里地区における企業立地の可能性

○計画地区とした真栄里地区においては、アンケート調査により物流団地、公共

交通ターミナルともに整備想定面積を超える企業の用地ニーズがあることが確

認された。

○今後は、真栄里地区の優位性や広域的役割について、潜在的需要者に対して効

果的な広報活動を展開するとともに、物流団地・公共交通ターミナルへの企業

誘導戦略の立案等が必要となる。

17.6%

（3）

35.3%

（6）

47.1%

（8）

糸満市公共交通ターミナル地区への進出意向

（ ）は実数

ある

現段階では わからない

ない

§６

い

（１

○

○

計画地区

計画地区と

いて把握する

）計画地区

○物流団地地

○公共交通タ

区の概況

とした真栄里

る。

区の想定面積

地区の開発面

ターミナル地

里地区につい

積

面積は 34．

地区の開発面

※計

公共交

14

いて、個別規

1ha（内想

面積は 4．5

計画地図（航交通ターミナ

規制法の適用

想定分譲面積

5ha（内想定

航空写真）

物

ナル地区：4.

用状況や基盤

22．0ha）

定分譲面積 2

物流団地地区

5ha

盤整備状況等

）

2．7ha）

区：34.1ha

等につ

15

（２）計画地区の個別規制法の適用状況

計画地区に係る個別規制法の適用状況について把握する。

①都市計画法

計画地区は、那覇広域都市計画区域における市街化調整区域に指定されている。

②森林法

計画地区は、国道から東側に沿った一部のエリアが森林法に定める 5 条森林とし

て指定されている。

③自然環境保全法

15ｈa 以上の工業団地の造成等は、環境アセスメント（環境影響評価）が必要と

なる。

④農業振興地域の整備に関する法律

計画地区の約 8 割が農用地区域に指定されている。やむを得ず農地以外の目的に

転用する必要がある場合は、農地法によって定められた要件を満たす場合に限り、

農業振興地域整備計画を変更してその土地を農用地区域から除外することができる。

※沖縄戦跡国定公園 第 3 種特別地域

計画地区の南側の隣接地は、沖縄戦跡国定公園の第 3 種特別地域に指定されてい

る。

都市計画図

計画地区

法規

制図

16

17

（３）計画地区周辺の基盤整備状況

○計画地区周辺には、主要幹線道路の国道 331 号、真栄里集落を通る田原線、伊敷集

落を通る真壁名城線や真栄里伊敷線が整備されている。計画地区内には、万謝原 1

号線、長増線が整備されている。また、海岸線を結ぶ県道糸満与那原線（平和の道

線）の整備が計画されている。

道路基盤整備状況

※基盤整備状況図

（４）計画地区周辺の開発動向

本基本構想に関係の高い計画地区周辺の開発動向として、次の取り組みが挙げら

れる。

①国際物流拠点産業集積地域 那覇地区

②国際物流拠点産業集積地域 豊見城地区

③国際物流拠点産業集積地域 うるま・沖縄地区

④沖縄県大型 MICE（マイス）施設 中城湾港マリンタウン地区

①国際物流拠点産業集積地域 那覇地区

国においては、国際物流拠点の機能拡充のため、平成 32 年 3 月の供用開始に向

けて那覇空港第２滑走路の整備を進めている他、那覇港国際コンテナターミナル施

18

設を整備した。また、航空機整備基地の本体基礎工事の着手や那覇港総合物流セン

ターの整備推進等、臨空・臨港型産業集積に向けた取り組みが進められている。

その他、那覇空港の国際物流ハブ機能を活用した企業や那覇港の国際コンテナタ

ーミナル施設を活用した企業及び総合物流センターの活用を見込む企業の集積が進

められている。

②国際物流拠点産業集積地域 豊見城地区

豊見城地区においては、豊崎地区に「都市開発関連用地（製造・物流用地）」が確

保され、関連施設の立地が進められてきた。引き続き、豊崎地区を中心とした生産

性の高い工業地の形成が期待されている。

物流産業においても、民間航空会社によるアジアを対象とした物流のハブ化事業

が本格稼働している。また、豊崎地区や国道 331 号豊見城道路周辺への物流関係の

事業所の立地が進んでいる。

③国際物流拠点産業集積地域 うるま・沖縄地区

うるま・沖縄地区では、賃貸工場５棟の整備を完了（累計 40 棟）し、さらなる企

業集積のため、平成２９年度に新たな賃貸工場６棟が整備されている。

同地区で初めてとなる台湾企業の立地や、高度な技術を有する企業の立地、海外

での事業を積極的に推進する企業の立地が進んでいる。

④沖縄県大型 MICE（マイス）施設 中城湾港マリンタウン地区

大型 MICE 施設は、与那原町と西原町にまたがる中城湾港マリンタウン地区内で

整備されることから、両町のみならず沖縄本島中南部の東海岸における新たな都市

機能として、地域の活力向上に寄与することが期待されている。

沖縄本島東海岸の発展を図るため、地域が一丸となり大型 MICE の受入環境整備

を進め、中城湾港マリンタウンエリア内の「マリンタウン MICE エリア」を対象と

して、今後の土地利用や都市構造等まちづくりの目指す方向性を統一し、MICE に必

要な宿泊施設や MICE 開催時以外でも賑わいを創出する商業施設等の立地を目指し

ている。

§７

（１

①

②

○

○

○

従来＊機＊形

計画地区

）開発の方

①開発の基本

１．那覇空

備

（南部

２．糸満市

②物流団地の

～産業活動

○従来型の物

視点におい

○最近の大都

製品の組立

工」の機能

つつある。

○「次世代の

強く持ちな

併せ持つも

来の物流団地機能〜保管／形態〜倉庫群

物多＊ ＊

区の開発コン

方向性

本的方向性

空港及び那覇

部の市街地に

市内の産業活

のコンセプト

動のサポート

物流団地は保

いては、波及

都市圏物資流

立、詰合せ、

能を併せ持つ

。

の物流団地」

ながら、情報

ものとして、

地 ／集配送 群

物流団地の 多機能化・高＊機能

保管／集配（組立・詰 ・検品、

＊形態〜倉庫

ンセプト

覇港の国際物

における渋滞

活性化等波及

ト

トにとどまら

保管と集配送

及効果の低い

流動調査結果

、包装、値札

つ施設の立地

」を想定する

報発信や商談

多機能化・

高機能化の進

配送／流通加詰合せ・包装

給食・配送庫群＆業務施

19

物流拠点整備

滞緩和等にも

及効果のある

らず産業をリ

送機能に特化

いものとして

果では、物流

札付け、検品

地が進む等、

ると、地域の

談営業の機能

・高機能化を

進行

加工 装・値札付け送センター等施設等

次世＊機 保営

＊形 倉 情 商

備と連携した

も寄与する公

る物流団地の

リードする次

化し、当該立

て考えられて

流施設の機能

品といった雇

その機能も

の労働力や地

能性を高め、

を高めていく

け 等）

世代の物流団機能 保管／集配送業機能、情報

形態 倉庫＆業務施情報センター商談・イベン（ショールー

青空市…）

たサテライト

公共交通ター

の形成

次世代型物流

立地地域との

ていた。

能は保管や集

雇用創出効果

も多機能化・

地域社会との

また、交流

く必要がある

団地

送／流通加工報・交流・連

施設（オフィー ントスペースーム、商談会

ト型物流団地

ーミナルの併

流団地の形成

のかかわりと

集配送のみな

果の高い「流

・高機能化が

のかかわりを

流・連携機能

る。

工／付加機能連携機能他）

ス、作業場

等 会・メッセ、

地の整

設）

～

という

らず、

流通加

が進み

をより

能をも

（商談

）

20

（２）開発の手法

次の開発の各段階において、的確に対応していく必要がある。

○国際物流拠点産業集積地域における立地企業に対する優遇措置

国際物流拠点産業集積地域においては、立地企業に対して以下のような優遇措

置がある。

国 税：所得控除制度（一定条件のもと新設後 40％の控除）

投資税額控除（一定価額を超える設備取得価格の一定割合が控除）

特別償却（機械設備 100 万円を超える新増設の償却率 50％、

建物設備等 1000 万円を超える新増設の償却率 25％）

地方税：法人事業税の課税免除

（1000 万円を超える設備の新増設は一部を 5 年間課税免除）

不動産取得税の課税免除

（1000 万円を超える設備の新増設は一部を課税免除）

固定資産税の課税免除

（機械設備 100 万円・建物設備等 1000 万円を超える設備の新

増設は一部を課税免除）

○物流団地の開発条件の整備段階 ・市街化区域編入、法規制への対応 ・オーソライズ対応注） ・環境アセスメント ・予算措置対応 他

○物流団地用地の整備事業実施段階 ・事業主体の決定 ・基本的な開発手法の決定 （分譲／リース方式、PFI 事業導入）他

○企業誘致・企業立地段階 ・立地優遇措置の設定 （補助金・税優遇措置・融資等）・企業誘致活動 他

注）公認する、正当な権限を与えること

21

（３）概算事業費

概算事業費は 1３１．６億円となる。

概算事業費 単位：千円

項 目 事 業 費

工 事 施 工 費 4,496,000

委 託 費 、 調 査 費 840,750

用地取得、補償費 7,111,123

諸 経 費 709,938

合 計 13,157,811

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（４）整備計画図（案）

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§８ 実現化に向けた方策

（１）実現化に向けた課題

○計画地区全域は、都市計画法の那覇広域都市計画区域における区域区分において、

市街化調整区域に指定されている。また、計画地区の約 8 割が農業振興地域の整備

に関する法律に基づき策定された糸満農業振興地域整備計画において農地区域とな

っている。その他、一部のエリアが森林法による 5 条森林として指定されている。

今後は、事業を進めるに当たり、市街化区域への編入をはじめとした個別規制法に

係る手続きが必要となる。

○事業を進めるに当たり、本基本構想で示した開発の手法を踏まえ、コスト的な視点

の重視、現実的な事業手法の確立、さらなる企業ニーズの把握等が必要となる。

○国際物流拠点産業集積地域の指定による立地優遇措置は、計画地区への企業誘致に

おいて重要な要件となっている。しかしながら、国際物流拠点産業集積計画の計画

期間が平成 33 年度末までとなっていることから、本基本構想で示した分譲開始時期

と一致しない。今後は、計画期間の延長に向けて沖縄県と連携し、国への働き掛け

等が必要となる。

（２）事業工程の検討

本基本構想策定後は、下表の事業工程を想定している。

事業工程表

年 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

事業内容

市街化区域編入

環境影響評価 策定業務

設計業務

用地業務

工事施工

分譲開始

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（３）企業誘致方策

①企業立地意向アンケート調査の結果を踏まえた個別面談調査の実施

○企業立地意向アンケート調査の結果を踏まえ、「検討しているまたは関心がある」と

回答した企業については、個別面談調査を実施してより具体的な意向を把握すると

ともに、的確に誘導するコンサルティングフォローが必要となる。また、さらなる

企業ニーズの把握について、全国的な視点から引き続き調査を実施する必要がある。

②沖縄県外の不動産流通の主要企業への接触による「学び」と大口需要抽出の可能性

○沖縄県外の不動産流通の主要企業へのＰＲ活動を展開するとともに、不動産業界の

動向を的確に把握し、大口需要の可能性を調査する必要がある。また、不動産流通

の主要企業は、土地の取得、企業誘致、施設の運営管理等を総合的に進めることが

できることから、接触することが「学び」の機会となることも想定される。

③不可欠な専属の担当職員

○企業誘致の要因として、企業と担当職員との信頼関係による部分も大きいと考える。

企業誘致のためには、迅速な行動ができる担当職員の配置が必要となる。

④多様なＰＲ活動の展開とワンストップサービスを提供できる体制の確立

○企業誘致活動を展開するに当たり、真栄里地区の優位性を分かりやすくＰＲできる

ツールの確保、マスメディアへの対応、関連団体との連携等が必要となる。それら

の活動を効率的、戦略的に進めていくための体制の確立が必要となる。

○企業が用地を取得して操業を開始するまでには、多くの手続きが必要となる。操業

開始までの時間短縮は企業が切望するところであり、それに応えられることは、企

業誘致のために必要なことであると考える。ワンストップサービスを提供できる体

制の確立が必要となる。

⑤ブロジェクトチームによる立地優遇措置の検討

○企業立地意向アンケート調査の結果や、引き続き実施する企業ニーズ調査等を踏ま

え、企業が立地に当たり求める優遇措置を把握し、全庁的な体制でプロジェクトチ

ームを組織し、その優遇措置の可能性について検討する必要がある。

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（４）まとめ

糸満市は、沖縄県の社会経済圏の中心である南部圏域に位置しており、人、モノ、

資金、情報等が集中する那覇空港及び那覇港等にも近接している。南部圏域にある市

町村の中では、既成市街地以外の土地の占める割合が高く、個別規制法が適用されて

いるものの、開発の余地がある土地が多く残されている。

近年は、国道 331 号豊見城道路・糸満道路が開通し、那覇空港及び那覇港等へのア

クセス性が格段に向上したことや、国際物流拠点産業集積地域に指定されていること

等、企業の立地環境は格段に向上している。本基本構想で実施した企業立地意向アン

ケート調査においても、計画地区である真栄里地区で工業系用地として整備を想定し

ている面積に対して、その面積以上の用地ニーズがあることが確認された。

本基本構想では、糸満市が抱える諸課題を解決し、定住促進、雇用の拡大と安定、

産業振興、税収増加等の取り組みとして、新たな企業誘致の受け皿となる工場適地創

出の必要性を確認し、真栄里地区を計画地区として抽出、選定した。

今後は、事業期間が長期にわたることや、事業費についても１３０億円を超えるこ

とを考慮しつつ、本基本構想の実現化に向けて、以下の視点に留意して進める必要が

ある。

・事業の目標年度の設定とそれに応じた開発フレームの設定

・施策上での位置付け、個別規制法の手続きに係る庁内及び関係機関との調整

・コスト的な視点を重視し、有効宅地率の向上、土工量バランス・縮小、地区外排

水その他関連インフラ整備を考慮した計画精度の向上

・事業費、工期、企業ニーズ等を見据えた方策の検討（段階的施工等）

・企業誘致、情報収集、企業ネットワーク構築等の取り組みとその体制の確立

・事業計画のさらなる具体化