第四期歷史建築的

主要技術範疇及特別要求

22

注意事項

1) 遵從資料冊(已上載於發展局文物保育辦事處的網頁)的保育指引，保留歷史建築的原有真確性；

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注意事項 (續)1) 遵從資料冊(已上載於發展局文物保育辦事處的網頁)的

保育指引，保留歷史建築的原有真確性；

2) 把歷史建築提升至符合現行《建築物條例》(第123章)要求的樓宇衛生及安全水平；

3) 在 1)保持建築物的原有真確性及 2)遵從現行《建築物條例》要求之間取得平衡；

4) 參考用地的規劃意向提出活化後的新用途；以及

5) 活化計劃的規模須達致成本效益。

4

1) 遵從保育指引以何東夫人醫局資料冊為例，須參考第 VI 章: 保育指引下的

一般保育方法；

具體保育規定；以及

相關附錄，例如：

附錄IX 須予保存的建築特色一覽表；

附錄X 建築特色處理規定一覽表；

附錄XI 建築特色處理建議一覽表；

保留歷史建築的原有真確性及提供設計意念。4

5

1) 遵從保育指引(續)

5

以何東夫人醫局資料冊

附錄IX-須予保存的建築特色

一覽表為例

66

2) 提升樓宇衛生及安全水平活化歷史建築的挑戰，在於保存歷史建築的同時，需要為新用途提供符合現行建築物條例要求的樓宇衛生及安全設計，包括：

逃生通道；

耐火結構；

消防及救援通道；

暢通無阻的通道及設施；

防止從高處墜下；

結構足夠性；

消防裝置的規定；

天然光線和通風；以及

提供衞生裝置。

77

3) 取得平衡

平衡保育規定及《建築物條例》(第123章)規定；

除非理由充分，否則避免：

干擾現有歷史建築或鄰近建築物的地基；

進行大規模的結構改動工程；

干擾現有斜坡；以及

干擾現有歷史建築的外牆和須予保存的建築特色。

88

4) 規劃意向

宣傳小冊子只列出活化後部份可供考慮的用途，申請機構可提議其他合適用途；

擬定活化後的各種新用途時，申請機構須考慮用地的規劃意向(如提供政府、機構、或社區設施)；以及

參考資料冊第VII章 - 城市規劃事宜及相關附錄 - 分區計劃大綱圖。

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4) 規劃意向(續)以何東夫人醫局資料冊附錄XII -分區計劃大綱圖為例，

第一欄列明「經常准許的用途」；

第二欄列明「須先向城市規劃委員會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲准的用途」。

如欲申請進行第二欄所列明的用途，必須根據《城市規劃條例》第16條向城規會作出申請。

1010

5)成本效益

節錄自申請指引第3.2節 - 評審準則註2及4，申請機構應：

盡量利用現有歷史建築作社會企業營運的建議新用途。如有需要，可考慮建造新構築物，但新結構的規模亦應與使用的目的配合，以及與現有建築物的比例相稱；

將計劃的規模定在適當的水平中，建議的成本估算應為可實現的及需作詳細證明合符成本效益及物有所值；

1111

其他注意事項

節錄自申請表格第III章B節(1) - 設計意念：

申請機構只可在空白位置(最多10張A4紙)提供圖則、平面圖等資料以闡述計劃理念，所有額外的技術附件均不會被考慮。

12

何東夫人醫局的特別注意事項

12

外貌:

根據資料冊附錄X的要求，申請機構必須：

保留原有歷史建築所有立面，並不得改動現有的開口或增設新的開口；

任何新的建築物都不應對主樓

或平房構成景觀影響，尤其不

能遮擋建築物的正面外牆。

1313

後加結構:

根據資料冊附錄XI的建議，由於該兩個洗手間建築妨礙公眾觀賞主樓的背立面，建議將其拆除。

何東夫人醫局的特別注意事項

1414

污水排放接駁/設施：

根據資料冊第4.8節，

現場並沒有發現任何終端沙井、鮮風進氣口和通往外部的地下排水管；

基於上述原因，該建築物需要新的污水排放系統。申請機構須考慮增加新的污水排放系統，配以適當的排放量，以供日後的活化項目之用。

何東夫人醫局的特別注意事項

1515

污水排放接駁/設施：

根據資料冊第11.1節，由於不能確定用地現時擁有污水排放系統，申請機構須在工程所需時間及費用預算內包括：

小型污水處理廠/現場處理設施於用地內；或

接駁至古洞路的政府污水排放系統。

何東夫人醫局的特別注意事項

1616

何東夫人醫局的特別注意事項

樹木事宜:

根據資料冊第8.2節，用地範圍內並無康樂及文化事務署《古樹名木冊》所載的樹木，其中已調查的37株樹木都繫有樹木編號；

獲選機構須負責活化項目範圍內的

園藝及樹木保養。

17

舊牛奶公司高級職員宿舍的特別注意事項

17

外貌:根據資料冊附錄X的要求，申請機構必須：

保留原有歷史建築所有立面，並不得改動現有的開口或增設新的開口；

任何加建的構築物均不得對高級職員宿

舍的景觀構成影響，尤其不得遮擋從高

級職員宿舍望向東博寮海峽、伯大尼修

院、舊牛奶公司牛棚及辦公室主樓的景

觀，因為這些建築物與高級職員宿舍具

有組合價值。

1818

結構: 根據資料冊第4.6節，主樓的原來屋頂結

構懷疑被後來而現存的混凝土樓板取代；

根據資料冊第4.7.2節，主樓的屋頂、地下地台及一樓木樓板已遭廣泛破損。傭工宿舍的屋頂、磚承重牆及地下地台已遭廣泛破損。車庫的屋頂有若干程度的破損；

用地範圍內有幾棵中國榕樹（細葉榕）的木質化氣根穿透建築物的牆壁，部分或全部生於歷史建築物屋頂之上。

舊牛奶公司高級職員宿舍的特別注意事項

1919

毗鄰發展建議

根據資料冊第11章，車輛要從薄扶林道進入舊牛奶公司高級職員宿舍用地，只能利用目前由職訓局管理而闊度可供兩架車輛通過的行車通道。然而，這條行車通道會在國際廚藝學院建築期間及落成運作後有所調整，將來更靠近用地上的歷史建築物；

當準備活化建議及設計行人和行車出入口於東面地界時，申請機構應特別注意新行車通道的走綫和水平。

舊牛奶公司高級職員宿舍的特別注意事項

2020

屋宇裝備及公用設施

根據資料冊第11章，由於用地現時缺乏公用設施及屋宇裝備，將來公用事業公司及機構極有可能打開由職訓局管理的行車通道來鋪設地下管道；

獲選申請機構必須與國際廚藝學院、伯大尼修院及職業訓練局薄扶林大樓的營運機構做好於行車通道上鋪設地下管道而所需的協調工作，以減少活化工程為周邊帶來的干擾及不便。

舊牛奶公司高級職員宿舍的特別注意事項

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樹木事宜

根據資料冊第8.2節，用地範圍內並無康樂及文化事務署《古樹名木冊》所載的樹木；

用地範圍內已調查的樹木都繫有樹木編號；

當準備活化建議時，申請機構應提出

樹木管理和緩解措施，使歷史建築物

的結構不再受到現時過度生長的樹木

所威脅。21

舊牛奶公司高級職員宿舍的特別注意事項

22

書館街12號的特別注意事項

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外貌:根據資料冊附錄X的要求，申請機構必須： 西北面外牆（面向書館街）及東北面外牆（面向布朗

街）不得在外牆裝設任何突出的構築物，例如簷篷、外加的鰭狀遮檔或窗口式冷氣機；

東南面外牆（面向第一巷）後面部分增設的簷篷應予拆除；

不得改動平屋頂及其周邊的矮牆。

23

書館街12號的特別注意事項

23

紀念石碑: 石碑應保存完好，碑上的刻字應以拓印方式印在紙上，

或以其他經古蹟辦批准的方式予以記錄。石碑如有污漬，應交由專家清理。

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書館街12號的特別注意事項

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因應書館街12號可供使用室外位置有限，故此在考慮未來用途時需要配合室內設施使暢通無阻通道，消防及荷載要求等可得遵守。在構思計劃時該等設施事宜需作初步籌算。

暢通無阻的通道及設施

根據資料冊第4.5章，書館街12號地面沒有暢通無阻的通道，建築物沒有設置暢通無阻的通道到達較高樓層。二樓內部空間和平台地面高度亦有差距；

可能需要提供各項暢通無阻的通道及設施，如斜路、升降機、升降平台、暢通易達水廁間等。

25

書館街12號的特別注意事項

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荷載評估

根據資料冊第4.7章，現時活荷載能力審慎的估計是原活荷載能力的七成，不過經詳細檢查及測試後或可能得出更高或更低的活荷載能力。

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書館街12號的特別注意事項

26

走火途徑

根據資料冊第10.2章，走火通道未能符合《2011年建築物消防安全守則》的法定要求，包括但不限於規定的樓梯寬度、樓梯扶手、防護門廊及出口門開啟方向等；

如果建築物擬用作興趣班或休閒課程的學校，或藝術工作室，須就上述項目作出改善，及可能需要加設樓梯；

如因保育規定而未能進行有關的改動，亦可進行消防工程研究，建議其他達到現行安全規定的方法。

2727

有關景賢里的特別規定

擬議的活化工程可能須按照《環境影響評估條例》

(第499 章)申請環境許可證

在用地範圍內所進行的任何工程，均須獲古物事務監

督根據《古物及古蹟條例》（第53 章）發給許可證

2828

有關景賢里的特別規定保育和活化

對主樓擬採取「最少干預」的方式，讓市民可欣賞到其建築特色及復修工作

2929

有關景賢里的特別規定保育和活化

採取消防工程方式（而不是裝設灑水系統），在配合現有建築物擬議用途之餘，同時避免對現有建築結構作重大改動

在主樓和廊屋只可考慮安裝獨立冷氣系統（不包括窗口式冷氣機）及極少量的接駁喉管及其他的替代通風安排（例如天然通風等）

3030

有關景賢里的特別規定保育和活化

若在地下及一樓之間提供升降機及額外的逃生樓梯，則副樓的廚房範圍會是裝設升降機及樓梯的可考慮位置

有可能不能提供無障礙通道和逃生樓梯至主樓二樓，主樓二樓並不適宜開放予公眾

3131

有關景賢里的特別規定保育和活化

主樓地下的房間包括正廳、紫檀廳及兩個飯廳均須保

留作詮釋區

3232

有關景賢里的特別規定用地內的新構築物

申請機構或被容許於舊有游泳池位置建造新構築物，以支援該機構在原有歴史建築物中的主營運用途，但規模及高度受嚴格限制

游泳池

主樓容許興建

新構築物的範圍

3333

有關景賢里的特別規定用地內的新構築物

3434

新構築物的設計須與景賢里現有建築物及四周環境

協調，且不會對景觀構成影響，以達到與景賢里相容的目標

新構築物不可遮擋游泳池範圍外四周的自然環境

新結構的規模亦應與使用的目的配合，以及與現有建築物的比例相稱而不會掩蓋後者

申請機構應遵守分區計劃大綱圖建築物高度不得超過三層的規定

有關景賢里的特別規定用地內的新構築物

3535

新構築物的高度應保持低於主水平基準上158.0米

申請機構應原址保存以馬賽克飾面的游泳池，樓梯

上和游泳池附近的水刷石扶欄及其上的照明燈。如

因活化再利用的需要而改動，必須獲古蹟事務監督

批淮

若申請機構選擇泳池注水以作游泳用途，便須評估

這些現有構築物是否適合作該項用途，並承擔有關

改善工程的費用及運作和維修保養費用

有關景賢里的特別規定用地內的新構築物

3636

有關景賢里的特別規定用地內的新構築物

164.2 mPD

3737

不論有否受擬議活化工程影響，獲選機構必須評估景賢里範圍內所有斜坡和擋土牆的穩固程度，並進行岩土評估以及斜坡改善工程，以確保它們符合現今最新的安全標準及符合活化後新用途的安全要求

有關工程須符合土力工程處的要求，並要依據《建築物條例》，且取得建築事務監督的批准

有關景賢里的特別規定斜坡及擋土牆的改善工程及維修保養

3838

在活化工程完成後，獲選機構須負責自費修葺和維修保養所有受活化工程影響的斜坡和擋土牆

其他原不受活化工程影響，只因應本特別規定而進行了改善工程的斜坡及擋土牆，政府將會在獲選機構完成該改善工程並交付有關政府部門後負責其日後的修葺及維修

有關景賢里的特別規定斜坡及擋土牆的改善工程及維修保養

3939

有關景賢里的特別規定交通

申請機構須進行初步交通評估，並在申請表清楚列出所

有資料，包括初步交通評估結果、交通管理安排、相關

紓減措施等

本部份所提及的初步交通評估，會包含項目最多會產生

的車輛流量／被項目吸引到來的車輛數目的資料，獲選

機構須受有關上限限制。

獲選機構在其申請書獲揀選後，須進行全面的交通影響

評估及採取相關的交通管理措施，以令運輸署滿意