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Planeamento

Habitaçãoe Mercado Imobiliário na Área Metropolitana de Lisboa

Câmara Municipal de Lisboa Licenciamento Urbanístico e Planeamento Urbano

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Avaliar e interpretar as dinâmicas do sector imobiliário em Lisboa e na sua área metropolitana,num momento de grandes mudanças e importantes influências, é o principal objectivo desteestudo. Perspectivam-se as dinâmicas habitacionais da cidade, analisando-se o sectorimobiliário nos seus diferentes segmentos, interpretando não só as realidades materializadasnos solos e nos valores, mas analisando também os sistemas de escolhas e de estratégias, querda parte da procura quer da parte da oferta – qualificando, assim, a atractividade de cadaterritório urbano da cidade, com suas fraquezas e potencialidades. C

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Colecção de Estudos Urbanos – Lisboa XXI – 3

Habitaçãoe Mercado Imobiliário na Área Metropolitanade Lisboa


4 ficha técnica

EDIÇÃOCÂMARA MUNICIPAL DE LISBOAPelouro de Licenciamento Urbanístico, e Planeamento Urbano

PRESIDENTEPedro Santana LopesVEREADORAMaria Eduarda Napoleão

TÍTULOHabitação e Mercado Imobiliário na Área Metropolitana de Lisboa

COORDENAÇÃO DOS ESTUDOS SÓCIO-ECONÓMICOS E URBANÍSTICOS (CML)João SeixasCO-COORDENAÇÃO (ESTUDO 3)Eduardo Almeida Faria (EPUL)

EQUIPA TÉCNICAAntónio BastosFernando ValenteNuno Caleia

AUTORIA DO PROJECTOMário Ferreira Lages (CEPCEP-UCP)Manuel Costa Lobo (CESUR)Lourenço Xavier de Carvalho (CEPCEP-UCP)Carlos Liz (APEME)EQUIPA TÉCNICA

José Antunes Ferreira (CESUR)João Matos (SIG-IST)Manuel Brandão Alves (CEPCEP – UCP)Parashqevi de Carvalho (CEPCEP – UCP)Alice Santos Silva (CESUR)Paula Pacheco Rolo Duarte (CESUR)Vera Gonçalves (CESUR)Joana Gonçalves (SIG-IST)Elsa Gervásio (APEME)José Mateus (APEME)Catarina Macho (APEME)

COORDENAÇÃO DE EDIÇÃO (CML)Helena Caria

EQUIPA TÉCNICAAna GracindoConceição PeixotoCristiana AfonsoLeonor MartinsSandra Veiga

DESIGN, CONCEPÇÃO GRÁFICA E PAGINAÇÃOSilva!designersINFOGRAFIAJoaquim GuerreiroFOTOGRAFIADivisão de Comunicação e Imagem (CML)REVISÃO DE TEXTOHelena Soares e Pedro OrnelasIMPRESSÃOJorge Fernandes – artes gráficas, Lda

Direcção Municipal de Gestão UrbanísticaDepartamento de Monitorização e Difusão de Informação UrbanaDivisão de Difusão de Informação UrbanaCampo Grande, 25 4º C1749-099 LisboaTelefone +351 21 798 89 96 Fax. +351 21 798 80 34www.cm-lisboa.pt

Tiragem: 250 exemplaresISBN 972-98632-3-7Depósito Legal: 217587/04Lisboa, Julho de 2005 - 2ª edição© Todos os direitos reservados, em todos os idiomas. Proibida a reprodução total ou

parcial, por qualquer forma ou meio, de textos e imagens, sem prévia autorização da

Câmara Municipal de Lisboa. Qualquer transgressão será passível de penalização,

prevista na legislação portuguesa em vigor.

Estudo co-financiado pela CML e EPUL


Habitação e Mercado Imobiliário na Área Metropolitanade Lisboa

7prefácio(à 1ª edição)

A cidade de Lisboa entrou neste novo século comuma série de importantes desafios. Lugar profunda-mente histórico, mesmo mítico, terra para onde ede onde têm fluído, ao longo de séculos e séculos,destinos, saberes e energias, a cidade assume hojeplenamente o seu papel de grande cidade contem-porânea e com uma motivação redobrada.

Uma motivação redobrada, porque os seus desafi-os são, na verdade, muito grandes. Por múltiplasrazões, algumas sérias tendências têm agredido anossa cidade, nas últimas décadas, deixando-a numasituação paradoxal: perdendo população de umaforma continuada, deixando crescer dentro delaespaços vazios ou mesmo de solidão, tendo-se deixa-do desestruturar nalguns sectores e processos de ges-tão, a cidade continua sendo lugar vital de identida-de, de produtividade e de criatividade. Na verdade,Lisboa, bela como poucas, nos seus diferentes e vari-ados bairros, reafirma hoje condições únicas para aqualidade de vida urbana, onde os valores de identi-dade, de cultura, da sociedade e, diria mesmo, dapolítica, se vão, seguramente, reforçar.

É esse o nosso papel, a nossa responsabilidade:estabelecer as estruturas e as condições para que acidade se afirme. E também, perante esse nobreobjectivo, gerir, da melhor forma, cada momentodessa afirmação, perante as suas necessidades quoti-dianas e as das suas gentes. Foi nesses sentidos que aCâmara Municipal estruturou, neste início do séculoXXI, uma série de iniciativas a levar a cabo nas maisvariadas áreas – iniciativas que foram entendidascomo fundamentais para dotar a cidade e o seumunicípio de efectivas condições para enfrentarcom visão, eficiência e gosto, tal afirmação.

Entre estas iniciativas, temos procurado dotar acidade de um inovador sistema onde as visões deplaneamento urbano e as práticas urbanísticas seinterliguem mais directamente – contribuindo paraa construção de um urbanismo que tenha, efectiva-

mente, uma estratégia luminosa e procedimentostransparentes. O actual processo de revisão doPlano Director Municipal – entre outras acções –procura ir precisamente nesse sentido.

Desde cedo, e perante a vontade de desenvolvi-mento destas acções, entendemos um aspecto essen-cial: que, para melhor actuar no sentido das neces-sidades e desejos da cidade, seria necessário conhe-cê-la bem. E, felizmente, se existem variadíssimos eexcelentes trabalhos, estudos e investigações sobreLisboa, nas mais diversas áreas – o que também mos-tra o empenho e o amor que tantos sentem por ela– faltava ainda conhecê-la na sua contemporaneida-de, e sob determinadas ópticas, ainda para maisnuma época em que as mudanças são, como todossentimos, cada vez mais intensas – muito especial-mente nos territórios mais urbanos e cosmopolitas.Impunha-se, assim, efectuar estudos aprofundados,científicos e rigorosos, das realidades de Lisboa,estudos que contivessem, eles mesmos, novas formasde entendimento da cidade, e cujas metodologiasde leitura, de diagnóstico e de interpretação seinterligassem, da melhor forma, com a contempora-neidade urbana – contribuindo assim, eles próprios,para a sua modernidade. Estudos que, uma vez com-pletos, servissem as necessidades e as vontades dequem actua em, e por, Lisboa: a Câmara Municipal,assumindo esta, evidentemente, a responsabilidadede liderança no desenvolvimento das estruturas deafirmação e gestão da cidade; mas não só: tambémtodos nós, como munícipes e pessoas – pois a cida-de é, numa parte vital, cada uma das suas gentes.

Esta primeira série de quatro estudos, de índoleessencialmente sócio-económica, mas cuja interpre-tação permite, sem dúvida, clarificar e abrir umasérie de caminhos e propostas para a cidade – algu-mas delas de grande significado, como a propostade uma nova leitura da cidade – revela uma qualida-de científica com que estamos profundamente satis-feitos. Com a sua edição e divulgação em livro (ini-ciando-se, assim, uma colecção de estudos urbanospara este novo século), a Câmara Municipal deLisboa assume, ao mesmo tempo, um dos seus maissignificativos deveres, perante a sociedade e comoinstituição pública: o dever de divulgação de infor-mação rigorosa, desejada e actual – demonstrandodesta forma uma clara postura de vontade de discus-são e construção conjunta do futuro da cidade – umprojecto que se pretende empenhado e colectivo.

António Carmona RodriguesPresidente da Câmara Municipal de Lisboa

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zação urbana, que permitirá o acompanhamentomais directo das transformações que se sucedemem cada espaço urbano; até à completa revisão desistemas organizacionais vitais, como por exemplo osistema de licenciamento urbanístico, revisão que,incluindo inovações tecnológicas e de procedimen-tos, entre outros resultados, originou já uma redu-ção muito significativa do período médio de análisede licenciamento – cuja lentidão gerava, anterior-mente, importantes ineficiências económicas e soci-ais para toda a sociedade.

Ao mesmo tempo, e para que, verdadeiramente,estes ambiciosos projectos de mudança sejam estru-turalmente vinculantes, uma outra dimensão de tra-balho surge-nos como absolutamente vital: estou afalar da importância do desenvolvimento de umavisão e de uma cultura – dentro da CâmaraMunicipal, mas também fora dela – por um lado,que contenha atitudes mais estruturais e eficazes, e,por outro lado, que esteja mais intrinsecamenteligada às realidades e às dinâmicas actuais da pró-pria cidade. Ou seja, que se assuma a modernidadeurbana como vértice essencial para quem trabalhapara, e em, Lisboa.

Todos sentimos que a cidade de Lisboa é, hoje,consideravelmente diferente da cidade de há vinte,mesmo dez anos. Se queremos, na verdade, desen-volver uma série de iniciativas no sentido de a servir,perante objectivos de melhoria da qualidade e sus-tentabilidade da vida urbana, ao mesmo tempofazendo com que toda uma máquina de gestão diá-ria da cidade, nos mais variados níveis, funcione per-manentemente, e com elevados níveis de qualidade,temos então que olhar para a nossa cidade de fren-te – e procurar compreendê-la da melhor forma.

C om a publicação, em livro, de quatro estudossócio-económicos e urbanísticos da cidade de

Lisboa (que, esperamos, sejam os primeiros de umasérie de análises e interpretações de qualidade,perante a nossa cidade) – e dos quais um deles surgeno volume que o leitor tem entre mãos – a CâmaraMunicipal de Lisboa, e muito nomeadamente osseus pelouros do Licenciamento Urbanístico e doPlaneamento Urbano, mostra uma das suas maioresassumpções: enfrentar com empenho e seriedade osdesafios contemporâneos da sua cidade.

Entre as múltiplas áreas e sectores em que a cida-de necessita não só de uma visão e cultura estrutu-rais, mas também de uma atenção que chamariade quotidiana, as áreas do urbanismo e do planea-mento urbano encontram-se entre aquelas commaior influência e responsabilidade. Estas, por suavez, contêm uma série de dimensões, sob as quaiso trabalho desenvolvido é vastíssimo: desde a cons-trução de uma estrutura de planeamento e de ins-trumentos de gestão territorial – que se pretendevisionária e vinculadamente efectiva – até à gestãoquotidiana dos processos de licenciamento urba-nístico – que se pretende atenta e organizacional-mente eficiente.

Foi nesse sentido que a Câmara Municipal deLisboa tomou a vontade de dotar estas áreas de umasérie de projectos de mudança estrutural, bem cren-te que da sua qualificação surgiriam efeitos multipli-cadores que beneficiariam toda a cidade. Estes pro-jectos, entre outros, têm-se estendido por múltiplasáreas: desde a revisão do Plano Director Municipalde Lisboa, dotando-o de novas formas e possibilida-des de regulação e de actuação sobre a cidade; pas-sando pela construção de um sistema de monitori-

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Estes estudos que, como referi, abrem umacolecção de investigações sobre a Lisboa contem-porânea, assumem essa vontade camarária dedesenvolvimento de uma postura cultural e con-temporânea mais firme. Seguindo um plano deacção desenvolvido no início de 2002, com diver-sos e ambiciosos objectivos, apresentam leituras dacidade em áreas que estavam, até hoje, aindamuito pouco investigadas – mas cujas influênciassão decisivas no presente e, com certeza, no futurourbano. Neste sentido, apresentamos aqui o resul-tado de quatro projectos concretos: em primeirolugar, uma análise de quatro estudos de caso emlocais muito concretos da cidade – e cujos diagnós-ticos, a um nível de ‘micro-escala’, nos permitemolhar, de uma forma integrada, para um espaçourbano como um todo; em segundo lugar, umdetalhado estudo de análise sobre a situação e aspotencialidades ao nível do desenvolvimento eco-nómico e da competitividade urbana da cidade;em terceiro lugar, um trabalho que equaciona asrealidades do mercado imobiliário na cidade e suametrópole, com uma ênfase muito concreta nosector da habitação; e finalmente um detalhadodiagnóstico sócio-urbanístico, através da análise eda interpretação do comportamento de múltiplasvariáveis sociais, demográficas e habitacionais, umespelho de importantes realidades que têm molda-do e transformado Lisboa. Estes estudos, agoraprontos – e publicados – assumem-se assim comoinstrumentos naturalmente integrantes para areflexão e actuação sobre a cidade de Lisboa e assuas múltiplas estruturas.

Gostaria de expressar os meus sinceros agradeci-mentos a todos aqueles que contribuíram, com o

elevado empenho que pude verificar, para o desen-volvimento destes projectos: à equipa interna decoordenação da Câmara Municipal de Lisboa, queestruturou, desenvolveu e geriu todos estes estudos,de uma forma profundamente dedicada e empe-nhada; às diversas equipas de consultores, que seimbuíram do espírito que na verdade todos procu-ramos – o de fazer da nossa cidade um local de gran-de qualidade e proximidade; e a todos os responsá-veis pela edição destes estudos em livros – tornando-os ainda mais acessíveis e apelativos para todos.

A afirmação de Lisboa como sistema vital depen-de enormemente de dimensões como as dinâmicasde reabilitação e de revitalização urbana, as dinâmi-cas de criação de emprego ou as diversas formas evisões perante a residencialidade. Cito apenas algu-mas áreas, cruciais, objecto de análise profundanesta série de estudos ora apresentados. A sua leitu-ra, que classificaria de fascinante, demonstra-nos, naverdade, uma série de diagnósticos e interpretaçõesmuito relevantes para o entendimento e a acçãosobre a Lisboa contemporânea e futura – e contri-bui seguramente, por conseguinte, para o atingirdos objectivos acima assumidos – mesmo (ou espe-cialmente) os de índole mais estrutural: a afirmaçãode uma cultura de empenhamento e de motivaçãoperante as necessidades, os objectivos e os desejosde Lisboa.

Maria Eduarda NapoleãoVereadora do Licenciamento Urbanístico e Planeamento UrbanoCâmara Municipal de Lisboa

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D esde que, no final do ano de 2002, e no âmbi-to do lançamento de uma série de projectos e

objectivos de carácter estrutural, se estabeleceu avontade da Câmara Municipal de Lisboa em desen-volver uma série de novos estudos de análise e diag-nóstico da sua cidade, se assumiu tal desafio comoum grande privilégio.

Tratou-se, na verdade, da construção de umaestrutura de análise e de interpretação de umarealidade que, para além de ser profundamentevasta, complexa e heterogénea, nos toca de umaforma profunda, pelo que significa em termos danossa própria cultura, identidade e vivência – pes-soal e colectiva. E, muito acreditamos, tambémpelo que significa em termos do nosso própriofuturo, pois cremos que está, na cidade como umtodo, mas também em cada um dos seus espaços,fluxos e energias, uma parte considerável daforma como poderemos ser mais sustentáveis emais eficientes, e também mais humanos, maisjustos e mais felizes.

A análise das diferentes áreas e dimensões quecareciam de diagnóstico teve diversos passos: emprimeiro lugar, analisaram-se os mais variados estu-dos existentes sobre a cidade, nas mais diversas áreas– trabalho após o qual se estabeleceram as áreascom mais significativas lacunas, em face da contem-poraneidade da cidade e suas grandes tendências;sucedeu-se um período de auscultação e discussãocom múltiplos especialistas, quer da própriaCâmara Municipal, quer do campo da academia eda investigação, e também de sectores de gestão eactuação na cidade, a outros níveis; finalmente,num processo que incluiu a realização de algunsworkshops, estabeleceu-se um plano de acção que,além de direccionar de uma forma bem mais claracada sentido de projecto a desenvolver, detalhoucada um deles, materializando-os em cadernos deencargos muito concretos. Assim ficou definida aárea de trabalho dos estudos de interpretação sócio-económica e urbanística da cidade de Lisboa

(outras áreas de análise e interpretação urbana,foram também desenvolvidas, por outras equipas).

Esta área de interpretação sócio-económica eurbanística da cidade de Lisboa, estabeleceu odesenvolvimento de quatro estudos concretos, quematerializariam a necessidade e a vontade de conhe-cimento – e de actuação – em específicas e determi-nadas áreas: em primeiro lugar, tendo em conside-ração que uma das mais sérias questões que se colo-cam a Lisboa, se prende com a constante sangria dassuas gentes, que, ao irem residir noutros locais, vãodiminuindo a densidade, a compacticidade humanae a capacidade criativa da cidade, ao mesmo tempocontribuindo para o desenvolvimento de umametrópole mais dispersa e seguramente menos sus-tentável, considerou-se como vital, a compreensãodos fenómenos contemporâneos inerentes à resi-dencialidade, à habitação, aos espaços de vida vistosem termos do habitar por determinadas escalas esentidos, e evidentemente às cadeias de valor a estasáreas ligadas – nomeadamente em termos do sectorimobiliário, dos seus mercados e formas de actuaçãoe regulação; em segundo lugar, e entendendo queuma das áreas mais vitais de uma cidade é a suacapacidade de geração de mais-valias e de riqueza,permitindo também por essas vias, a inovação e acriatividade, e estabelecendo dinâmicas conducen-tes a um desenvolvimento sócio-económico consis-tente e – diríamos mesmo – sustentável, considerou--se também prioritário o conhecimento das realida-des económicas e das chamadas bases empregado-ras e competitivas da cidade.

Uma outra área, transversal às visões sectoriais dosestudos, que consideramos de grande relevância,prende-se com a proposta de uma (ou mais queuma) nova leitura territorial da cidade. Na verdade,e como o leitor poderá constatar, estes diferentesestudos, quando incidem o seu olhar sobre escalasinternas à cidade, desenvolvem as suas análises, nãoperante freguesias, mas sim perante outro tipo deagregação urbana: unidades de análise, grandes

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áreas agregadas, zonas de aglomeração. Numa cida-de que pede inovação e, sobretudo, integração devontades e novas atitudes, consideramos estas pro-postas de novas leituras urbanas como bastante sig-nificativas.

Este estudo, que incide sobre as questões da habi-tação em Lisboa, procura situar tal análise não só emtermos de um diagnóstico que podemos designarcomo clássico (muito por via de análises quantitati-vas), mas também sob a forma de duas perspectivasvitais para uma compreensão mais integrada: por umlado, e por via de métodos de recolha qualitativa(que incluiu questionários a um extenso universo,para além de uma série de entrevistas e de inquiriçãode focus groups, entre outras abordagens), aborda eanalisa as expressões de residencialidade (existentese percepcionadas) das famílias, e também dos pró-prios actores do lado da oferta imobiliária; por outrolado, precisamente tendo em consideração estainterligação, procura situar os desafios, as necessida-des e as potencialidades residenciais da cidade, emface das dinâmicas próprias do mercado imobiliáriometropolitano. Como tal, o estudo vincula-se, deuma forma muito directa, com a primeira grandeárea de interpretação acima referida.

Perante estas dimensões de análise, o desenvolvi-mento deste projecto foi também acolhido pelaEPUL, que, dados os seus objectivos de desenvolvi-mento da qualidade de vida residencial na cidadede Lisboa, desde o início o acompanhou, e o procu-rou integrar nas suas reflexões sobre as melhoresformas de prestar tão relevante serviço público. Foi,assim, este trabalho desenvolvido por uma vastaequipa, liderada pelo Centro de Estudos dos Povosde Cultura e Expressão Portuguesa (CEPCEP) daUniversidade Católica Portuguesa, e que incluiuequipas do Centro de Estudos dos Sistemas Urbanose Regionais (CESUR/IST) e da Área dePlaneamento e Estudos de Mercado (APEME) – atodos os membros destas equipas, aos seus coorde-nadores, assim como aos responsáveis da EPUL,

mais ligados a este esforço, agradecemos todo oempenho demonstrado ao longo deste ambiciosoprojecto.

Gostaríamos ainda de apresentar os mais sincerosagradecimentos pela aposta, pela vontade e peloapoio dado desde o princípio a todo este projecto,pelo Sr. Presidente da Câmara Municipal de Lisboa,Professor António Carmona Rodrigues, e pela Sra.Vereadora Maria Eduarda Napoleão, ambos sempreempenhados em levar por diante os mais significativosprojectos estruturais de mudança. Uma palavra deapreço pelo apoio prestado pelos colaboradores edirigentes das áreas do Planeamento Urbano daCâmara. Queremos ainda agradecer a excelente dedi-cação colocada pela equipa de planeamento da edi-ção (da Divisão de Difusão de Informação Urbana),nomeadamente a Helena Caria e a Ana Gracindo. Eagradecermos a dedicação única e inesquecível, auma equipa magnífica e a uns profissionais que terãosempre o nosso mais profundo respeito e admiração:Nuno Caleia, António Bastos e Fernando Valente.

Finalmente, é com muito gosto que vemos estesdiferentes estudos serem materializados em livro,permitindo assim uma divulgação que ultrapassaráos territórios internos do município. A importânciada divulgação da informação, para um maior conhe-cimento das realidades, por um lado, e, atravésdesse maior conhecimento, para uma maior motiva-ção cultural e cívica, por outro lado, é certamenteuma das dimensões de responsabilidade social maisrelevantes. Esperamos que, perante este contributo,possam outros, investigadores, decisores, técnicos ecidadãos em geral, reflectir, aprofundar as suasvisões, motivar-se mais, e agir, nas mais variadasáreas, em prol de uma Lisboa mais equilibrada, maissustentável, mais criativa e mais cosmopolita.

João SeixasCoordenador dos Estudos Sócio-Económicos e UrbanísticosCâmara Municipal de Lisboa

12 Pirâmides etárias 4433

Os grandes grupos etários da AML 4433

Estado civil 4466

Nível de instrução 4499

Famílias 4499

Fluxos migratórios 5522

Movimentos pendulares 5533

44 EEnnqquuaaddrraammeennttoo eeccoonnóómmiiccoo 5555

O mercado imobiliário 5577

Taxa de juro 5577

Acesso ao crédito à habitação 5588

Mercado da habitação (casa própria) 6600

Custo de construção de habitação nova 6611

Despesas para as famílias com a HabitaçãoPrópria 6611

Mercado de Arrendamento 6622

Despesas para as famílias com a Habitação Arrendada 6633

Fundos de Investimento Imobiliário 6644

Diagnóstico sócio-económico 6666

Política fiscal 6677

Imposto Municipal sobre Transmissões 6677

Imposto Municipal sobre Imóveis 6688

Taxa Municipal 6699

Diagnóstico tecnológico 6699

Transportes e acessibilidades 7700

55.. AA pprrooccuurraa nnoo mmeerrccaaddoo ddaa hhaabbiittaaççããoo

sseegguunnddoo aass ssoonnddaaggeennss ee ffooccuuss ggrroouuppss 7733

Estimativas da procura de habitação 7755

A casa – matriz de valor para o cidadão/consumidor 7777

Vectores estruturantes 7777

Espaço para respirar 7788

Qualidade da casa 8822

Unidade da casa 8855

Quantificação das observações e os perfis da procura na AML 8866

O produto imobiliário mais procurado 9988

Considerações finais sobre a procura de habitação 111177

íínnddiiccee

IInnttrroodduuççããoo 1155

11.. MMeettooddoollooggiiaass ddee iinnvveessttiiggaaççããoo 1177

Unidades de análise da cidade de Lisboa 1199

Critérios de delimitação 1199

As unidades de análise 2200

Métodos e instrumentos de recolha de informação 2211

Pesquisa documental e estatística 2211

Aplicação de métodos qualitativos//intensivos 2222

Aplicação de métodos qualitativos//extensivos 2244

22.. EEnnqquuaaddrraammeennttoo ddaa áárreeaa ddee eessttuuddoo 2277

Identificação da área de estudo 2299

A nível regional 2299

A nível nacional, peninsular e europeu 3300

O mercado de habitação em Lisboano planeamento 3344

33.. CCaarraacctteerriizzaaççããoo ssóócciioo--ddeemmooggrrááffiiccaa

ddaa AAMMLL 3377

Evolução populacional da Área Metropolitanade Lisboa 3399

Evolução global da população na MargemNorte 4400

Evolução global da população na Margem Sul 4400

O crescimento populacional nas duas últimas décadas 4411

Estrutura etária do concelho de Lisboa 4433

1366.. DDiiaaggnnóóssttiiccoo hhaabbiittaacciioonnaall ddaa cciiddaaddee

ddee LLiissbbooaa 111199

Viver em Lisboa vs fora de Lisboa 112211

Viver em Lisboa 112211

Viver fora de Lisboa 112233

Caracterização dos inquiridos 112233

Caracterização da habitação actual 112255

Insatisfações 112266

Tendência de mudança 112299

Utilização da casa 112299

Deslocações casa-trabalho 112299

77.. DDiiaaggnnóóssttiiccoo tteerrrriittoorriiaalliizzaaddoo ddaa cciiddaaddee ddee

LLiissbbooaa 113311

Análise das unidades com base nos inquéritostelefónicos 113333

Caracterização do inquirido 113333

Caracterização da habitação actual 113355

Satisfação 113366

Tendência de mudança 113388

Utilização da casa 113399

Deslocações casa-trabalho/estudo 114400

Caracterização das grandes áreas agregadas 114433

Fichas de caracterização das grandes áreasagregadas e das unidades de análise 114455

88.. AA ooffeerrttaa nnoo sseeccttoorr iimmoobbiilliiáárriioo 114477

Descrição do mercado 114499

O mercado imobiliário actual 114499

Características do mercado em termos de promoção do produto e de preço 115500

Síntese conclusiva 115522

Ilações a partir do desk-research 115533

Características das habitações 115555

Comunicação 115555

Reabilitação urbana 115577

Introdução 115577

A política de reabilitação na Europa 115599

Um estudo de caso: The Pentagon Project(Bruxelas) 116600

As necessidades de reabilitação em Lisboa e os Programas de Reabilitação Urbanaexistentes 116611

Elementos da Procura para os processos de Reabilitação Urbana 116633

Promoção de habitação social nas áreascentrais – uma forma de combate àdesertificação da cidade e de resolução das carências habitacionais 116655

Tendências actuais do processo dereabilitação de edifícios 116666

Campanha de reabilitação 116677

Reflexões adicionais sobre estudos de caso 116699

99 AAnnáálliissee sswwoott 117711

Pontos fortes 117733

Pontos fracos 117744

Oportunidades 117766

Debilidades 117777

Estratégias a considerar 117788

1100.. EEssttrraattééggiiaass ffuuttuurraass ppaarraa oo mmeerrccaaddoo

iimmoobbiilliiáárriioo 117799

Políticas de repovoamento 118811

Síntese das ideias-mestras 118822

Políticas de habitação 118844

RReeffeerrêênncciiaass bbiibblliiooggrrááffiiccaass 118877

FFiicchhaass ddee ccaarraacctteerriizzaaççããoo tteerrrriittoorriiaall 119911

15introdução

No âmbito de uma parceria estabelecida entre aCâmara Municipal de Lisboa (CML) e a EmpresaPública de Urbanização de Lisboa (EPUL), foi soli-citado ao Centro de Estudos dos Povos e Culturasde Expressão Portuguesa (CEPCEP) que elaborasseum estudo de análise do mercado de habitação deLisboa, a que se acrescentaram mais tarde algumasoutras perspectivas no sentido de potenciar esseprocesso para a reelaboração e desenvolvimento doPDM de Lisboa.

No cumprimento do processo de investigaçãooportunamente iniciado, foi produzido este docu-mento onde se procura, de uma forma integrada eabrangente, abordar o mercado habitacional deLisboa no contexto das dinâmicas imobiliárias daÁrea Metropolitana de Lisboa. É o culminar demúltiplos esforços em que um dos intuitos princi-pais foi encerrar, tanto quanto possível, numa visãomultidisciplinar e multidimensional de recolha,observação e interpretação dos fenómenos, umapluralidade de factos até agora nunca totalmenteestudados de forma unificada, sendo, por isso, deesperar que tenham sido encontrados novos cami-nhos, novas ideias e desenvolvimentos.

A caminhada foi feita em colaboração com os téc-nicos da CML e da EPUL. Nela acabou por ser pos-sível fazer um levantamento do problema da habi-tação em Lisboa (concelho e área metropolitana) esuas interfaces políticas e urbanísticas que poderáajudar a reequacionar o planeamento urbanísticoda cidade no seu contexto regional, nacional einternacional. A presente publicação coloca assimnas mãos dos interessados, designadamente os pro-fissionais que trabalham no domínio da habitação edo planeamento territorial, um ponto de partidapara ulteriores trabalhos.

De facto, mais do que receitas acabadas, o textoprocura apresentar pistas e linhas estratégicas quepoderão contribuir para o estabelecimento de novasorientações ao nível das políticas de habitação.

O presente estudo abre com uma série de capítulosintrodutórios que abordam a metodologia da investi-gação (cap. 1), o enquadramento da área de estudoem termos nacionais, regionais e locais (cap. 2), acaracterização sócio-demográfica (cap. 3) e, por fim,um enquadramento económico das dimensões emanálise (cap. 4).

Seguidamente faz-se uma análise exaustiva daprocura no mercado da habitação na AML (cap. 5)e um diagnóstico habitacional da cidade de Lisboa(cap. 6), posteriormente territorializado pelas múl-tiplas zonas da cidade de Lisboa (cap. 7), seguindo--se uma análise das dimensões da oferta no sectorimobiliário (cap. 8).

O trabalho termina por uma análise SWOT (cap. 9)e pela apresentação de possíveis estratégias futurasperante o mercado imobiliário (cap. 10).

Procura-se, pois, lançar um olhar sobre a cidadeque não seja demasiado segmentado – impedindo oacesso à “totalidade” dos fenómenos inerentes aomercado imobiliário – nem excessivamente teórico– caindo no vazio da abstracção. Ou seja, a investiga-ção tentou conciliar uma visão marcadamente soci-al, urbanística e estratégica para Lisboa no contextoda AML, com um olhar pragmático sobre o tema daHabitação, incluindo também aspectos que, porquenão dizê-lo, têm importância comercial.

Acredita-se que o desafio colocado pela investi-gação, resultante da complexidade dos temas trata-dos, tenha sido superado e que se tenha atingidoum estádio de maturação que pode ser útil, não sóàqueles que procuram compreender na sua com-plexidade os problemas em causa como também aquem interessa informação mais específica. É, comefeito, desejo dos autores que o estudo seja um ins-trumento de consulta profícuo sobre o estado daarte dos principais vectores do mercado imobiliá-rio em geral e do sector habitacional em particular.Deseja-se ainda que permita aos diversos actoresconhecer a realidade que os envolve e que munaos decisores de conhecimento indutor de decisõesadequadas e de maiores capacidades nas acçãopolítica e social em prol da cidade, nomeadamen-te num momento tão marcante como o actual –em plena revisão do Plano Director Municipal deLisboa –, cheio de preocupações no plano social,demográfico e imobiliário. Esperam, pois, os auto-res que o estudo seja incentivo para outros apro-fundamentos teóricos e de suporte para futurasactuações sobre a cidade e seu contexto metropoli-tano.

1metodologias

de investigação

19metodologiasde investigação

O presente capítulo visa enquadrar o leitor nas prin-cipais linhas de orientação metodológica do traba-lho de investigação, ajudando-o a compreender adinâmica pretendida e a complementaridade domodelo de investigação aplicado.

Para além disso, sendo este aspecto apresentadoem primeiro lugar, tem como finalidade introduziros pressupostos de delimitação territorial que supor-tam o estudo. A sua concepção e desenho consti-tuem um dos principais contributos do trabalhodesenvolvido.

Unidades de análiseda cidade de Lisboa

A par das decisões metodológicas de delimitaçãodas unidades geográficas e territoriais de estudopara a Área Metropolitana de Lisboa, tal comoexplicadas e aprofundadas no capítulo que se segue(Enquadramento da área de estudo), desde cedo adinâmica de trabalho com a Câmara Municipal deLisboa exigiu uma canalização de esforços técnicose humanos da equipa para um processo de (re)deli-mitação das unidades componentes do territóriourbano da cidade, de forma que as análises efectua-das neste trabalho, assim como outras que decor-rem e decorrerão na CML, possam equilibrar-senuma plataforma territorial comum.

Numa perspectiva puramente metodológica,passam a descrever-se os pressupostos e processosde definição das “unidades de análise da cidade deLisboa”.

Critérios de delimitação

Para a delimitação das áreas de análise foramtidos em conta os seguintes critérios:

• Área significante para o tipo de dados a tratar;• Secções estatísticas;• Freguesias;• Bairros com unidade morfológica dos traçados

urbanos;• Nomenclaturas usadas definindo grandes espa-

ços: mercado imobiliário e mapa mental;• Distância interna a percorrer: menor ou igual a

3 km – com excepção de Monsanto;• Experiência do Provedor do Ambiente e da

Qualidade de Vida Urbana da CâmaraMunicipal de Lisboa;

• Formatação: compacticidade*, concentração**;• Ocupação populacional – grupos étnicos, sócio-

-profissionais e seu relacionamento;• Usos dominantes (classes de uso);• Experiência e instinto pessoal – a síntese de

valores por vezes antagónicos;• Áreas equilibradas entre si (ordens de grandeza

equivalentes de população, área);• Comunidades coesas;• Organicidade funcional e territorial (proxími-

ca, cinturas ou estrangulamentos);• Exploração de fotografia aérea;• Visitas locais selectivas.

Esta delimitação teve também um importante cri-tério que foi o de ajustamento progressivo, numprocesso iterativo, uma vez que obteve contributosdos parceiros do estudo, bem como do cliente, atése obter a delimitação agora apresentada.

Com estes critérios criaram-se as seguintes gran-des áreas agregadas:

Aeroporto;Centro;Centro Litoral;Monsanto;Nordeste;Noroeste;Sudoeste.

**

*

20

Estas grandes áreas agregadas são compostas pelasseguintes unidades de análise:

Aeroporto – Aeroporto;Centro – Alvalade, Avenidas Novas, António Augus-

to Aguiar, Areeiro, Campolide, Campo Grande;Centro Litoral – Avenida, Baixa, Bairro Alto,

Beato, Beato Centro, Campo de Ourique, Cais doSodré, Castelo, Estrela, Arroios, Santa Marta, San-tos, São Vicente, Fontes Pereira de Melo;

Monsanto – Monsanto, Monsanto Sul, Monsanto//Benfica;

Nordeste – Marvila, Olivais, Oriente e Chelas; Noroeste – Benfica, Carnide Sul, Carnide Norte,

Charneca, Lumiar Sul, Lumiar Norte, São Domin-gos de Benfica;

Sudoeste – Ajuda, Belém, Alcântara/Junqueira,Restelo, São Francisco Xavier, Tapada.

Como adiante se verá, também se encarou a hipó-tese de desdobrar a grande área do Noroeste emduas áreas:

� Benfica, São Domingos de Benfica, Carnide Sul,Carnide Norte

� Lumiar Sul, Lumiar Norte, Charneca,bem como desdobrar a grande área do Centro Lito-ral em duas ou três áreas, por exemplo:

� Avenida, Baixa, Bairro Alto, Campo deOurique, Estrela, Santos e Cais do Sodré;

� Castelo, São Vicente, Beato, Beato Centro,Arroios, Santa Marta e Fontes Pereira de Melo.

ou� Campo de Ourique, Estrela e Santos;� Bairro Alto, Avenida, Baixa, Cais do Sodré,

Castelo e Santa Marta;� Arroios, Beato, Beato Centro e Fontes Pereira

de Melo.

As unidades de análise

Foram consideradas sete (ou nove) grandes áreasagregadas, visando espaços de planeamento e ges-tão num sentido orgânico e de percepção dos espa-ços da cidade que, como o nome indica, aglomeramas quarenta unidades de análise que foram defini-das para a caracterização da cidade neste estudo.

A proposta apresentada pretende garantir queserá possível fazer alterações dos limites das unida-des sempre que seja necessário efectuar diferentesanálises a diferentes escalas (à freguesia, secção, sub-secção...), de modo a analisar, de forma individual,

Delimitação das unidades de análise — Proposta definida no início do estudo

21

1 Em anexo.

cada uma das unidades de análise, bem como adi-cioná-las ou subtraí-las a determinada grande áreaagregada sempre que a análise a efectuar o exija(por motivo da disponibilidade dos dados ou dotipo de análise). Isto sem prejuízo do registo delocalização nas unidades de análise vir a permitir,mais tarde, uma observação de mais pormenor enovas flexibilidades de síntese através de diferentescombinações, nomeadamente para as ilações relati-vas aos eixos económicos e das tecnologias dedesenvolvimento mais relevantes.

Na prática, as duas subdivisões apresentadas nasgrandes áreas agregadas Centro Litoral e Noroesteficam disponíveis para serem ambas utilizáveis, porsimples decisão na agregação das unidades de análi-se consideradas.

Com este princípio de flexibilidade de agregaçãode unidades de análise será possível olhar para acidade em termos de nove grandes áreas agregadas(incluindo o Aeroporto e Monsanto) o que poderájustificar-se através do desenvolvimento dos estudos.

Para base deste estudo seguiram-se, como base detrabalho, depois de várias iterações, as unidades erespectivas áreas agregadas que constam na propos-ta visível na carta.

Métodos e instrumentosde recolha de informação

O modelo de investigação proposto pela equipamultidisciplinar baseia-se na aplicação de um mode-lo constituído por abordagens complementares,tanto na forma de recolha da informação como noseu tratamento. Neste sentido, poder-se-á dividireste trabalho de recolha empírica em três fases, nãoobrigatoriamente sequenciais:

A Pesquisa documental;B Aplicação de métodos qualitativos/intensivos;C Aplicação de métodos quantitativos/extensivos.

Pesquisa documental e estatística

O recurso às fontes de informação primária e aestudos anteriormente realizados permitiram, numaprimeira análise, uma abordagem exploratória ecaracterizadora dos objectos e temas em estudo. Poroutro lado, foi neste tipo de informação que se base-aram algumas das análises estatísticas elaboradas, deque são exemplo a caracterização das unidades deanálise da cidade de Lisboa1, as caracterizações e pro-

jecções demográficas, parte da caracterização da ofer-ta do mercado imobiliário e da reabilitação urbana eos licenciamentos camarários, entre outros dados deorigem, remetidos para a bibliografia do presenteestudo, pesquisa esta que incluiu um levantamentoexaustivo da oferta habitacional e de escritórios naAML, cujo relatório aprofundado constitui um volu-me anexo ao presente documento.

Das metodologias específicas utilizadas nestaparte da investigação põe-se de seguida em destaquea relativa ao desk research, pelo facto de ter algumascaracterísticas dignas de registo de forma a precisá--la e a definir os elementos que a distanciam deoutros aspectos da investigação documental.

MERCADO EM ANÁLISE

Oferta de imobiliário, constituída por novosempreendimentos para habitação e escritórios, naÁrea Metropolitana de Lisboa.

PERÍODO DE OBSERVAÇÃO

De 26 de Maio a 30 de Junho de 2003.

CONCEITO DE EMPREENDIMENTO

Conjunto de apartamentos (para habitação) ouespaços (fixos ou adaptáveis, para escritórios), orga-nizados num edifício único ou numa urbanização,com uma designação e imagem próprias, objecto decomunicação em meios de comunicação social,durante um determinado período de tempo (umasó ocorrência ou várias).

MEIOS UTILIZADOS

Partindo de uma observação prévia de diversosmeios de comunicação social, organizou-se numaprimeira fase uma short list com o Diário de Notícias,Correio da Manhã e Expresso, bem como sites especia-lizados em imobiliário. Concluiu-se que o Expressoera o meio mais abrangente. Quanto aos sites naInternet, os genéricos sobre o imobiliário têmsobretudo informação sobre habitação usada. Osque oferecem maiores potencialidades são os dospromotores e mediadores imobiliários.

A pesquisa foi, por isso, conduzida a partir dainformação do Expresso em articulação com os sitesdos promotores e mediadores dos empreendimen-tos seleccionados no mesmo semanário.

Constituição da amostraFoi efectuado o recenseamento da oferta durante

cerca de seis semanas, nos meios descritos anterior-mente, tendo sido recenseados 73 empreendimen-tos de habitação e 17 de escritórios. Dos empreendi-mentos recenseados foi seleccionada uma amostra

22

2 Cf. Michael BLOOR,et al., Focus Groups inSocial Research,London, Sage, 2001.

para análise detalhada, de forma a que todas aszonas definidas estivessem representadas. A selecçãoassim feita ficou constituída por 36 empreendimen-tos de habitação e 10 de escritórios. Em alguns casosfoi efectuada uma visita aos empreendimentos esco-lhidos para recolha de informação mais exaustiva.

Aplicação de métodosqualitativos/intensivos

No que respeita aos métodos qualitativos, eles tive-ram uma dupla função no presente estudo.

Pelo facto de constituírem um elemento de inves-tigação de maior profundidade, estes métodos per-mitem um enfoque detalhado na auscultação dosindivíduos, indo ao pormenor de uma definição dosprodutos imobiliários preferidos pelos consumido-res, da aferição das diversas dimensões psicossocio-lógicas da vivência urbana e da captação de opiniõesqualificadas de peritos e especialistas.

Por outro lado, ao permitir um contacto directocom as vivências individuais e familiares relativa-mente à habitação, estes procedimentos facilitam apreparação dos questionários extensivos em termosde objectividade e precisão, designadamente no quese refere à selecção de temas e questões relevantes ena codificação de um grande número de questões,ficando assim garantida uma maior qualidade dosresultados estatísticos.

Dentro dos métodos qualitativos, optou-se por um

conjunto de instrumentos de auscultação que, pelasua complementaridade, rigor e credibilidade,encerram a abordagem intensiva das problemáticasdo estudo.

Focus groups e entrevistas individuaisaprofundadas

O tema da habitação trata matérias muito comple-xas, uma vez que constitui, na vida das pessoas, ummarco de grande densidade emocional – “a nossaprimeira casa”, “o nosso lar”. A recolha de informa-ção deve considerar esta complexidade e profundi-dade. Por isso se procedeu ao seu levantamentomediante a metodologia dos focus groups, já queneles facilmente emergem muitos aspectos relacio-nados com a escolha da casa e do investimento emo-tivo na sua aquisição.2

Um focus group consiste numa reunião com cercade 7--8 participantes em que, durante cerca de duashoras, se discute de modo espontâneo e aprofunda-do um determinado tema. O moderador tem comofunção estimular a dinâmica de produção das opini-ões de cada membro do grupo, sendo fundamentalcriar um ambiente de à-vontade que permita a cadaqual contar as suas histórias pessoais e exprimir asemoções, sentimentos, opiniões, atitudes e ideias.Tudo isto, dificilmente captável pelos métodosextensivos, vai sendo validado ao longo da sessãoatravés de diversas formas de controlo, que assegu-ram uma superior qualidade e consistência na infor-mação recolhida.

23

Para além disso, a interacção dos participantes égeradora de uma rede sinérgica de reacções aostemas propostos, o que permite chegar a entendi-mentos profundos dos fenómenos em estudo. Ofocus group constitui assim um dos instrumentos quemais potenciam os mecanismos de interacção comobjectivos de quase experimentação disponíveis nainvestigação social e de mercado. Uma vantagemadicional em relação à entrevista individual, especí-fica deste instrumento metodológico, está em poderfazer o controle imediato de opiniões individuaisatravés da interacção grupal. Por um lado, e comofoi acima referido, a metodologia de focus group éparticularmente indicada na fase de preparação dequestionários a aplicar a amostras estatisticamenterepresentativas. O desenho das questões e das per-guntas pré-codificadas torna-se mais rigoroso, pelo

facto de se adequar a linguagem do inquérito àscategorias conceptuais dos respondentes. Por outrolado, um focus group permite levantar todas asdimensões psicológicas de um dado assunto, funcio-nando como útil fornecedor de insights que ajudamo investigador a pensar e a interpretar factos enúmeros recolhidos noutras dimensões da pesquisa.

Recorrendo, neste sentido, a uma equipa especia-lizada na aplicação e tratamento desta metodologiaespecífica, foram seleccionados os participantescom base num painel de contactos da empresa deestudos de mercado que integrou a equipa de tra-balho, sendo-lhes aplicado um questionário-filtroque permitiu a caracterização socio-demográficados participantes e a sua situação em termos habita-cionais. Um procedimento digno de ser referido éque todas as sessões de trabalho foram gravadas em

5 FOCUS GROUPS

3 com Residentes em Lisboa (cidade)

2 com residentes fora de Lisboa (área metropolitana)

de ambos os sexos, idades entre os 22 e os 45 anos, Status A/B e C1, com diferentes intenções em termos

de mudança de casa e de zona.

6 ENTREVISTAS INDIVIDUAISAPROFUNDADAS3 pretendem mudar de habitação

3 pretendem comprar habitação como forma de investimento

de ambos os sexos, idades acima dos 55 anos (séniores),

residentes na Área Metropolitana de Lisboa

FG1

8 participantesResidentes em Lisboa

Pretendem mudar de casa22-30 anos H=3; M=5

A/B= 4; C1= 4

Em processo de procura = 4Já iniciaram mudança = 4

14/05/03

FG2


30-45 anos; A/BH=3; M=4

Pretendem mudar de casa = 4

Não pretendem mudarde casa = 4

15/05/03

FG3


Pretendem mudar de casa28-40 anos

C1H=4; M=4

Em processo de procura = 5Já iniciaram mudança = 3

16/05/03

6 ENTREVISTASINDIVIDUAIS

55-62 anos Residentes em Lisboa = 3

Residentes fora de Lisboa = 4H=4; M=4

Pretendem mudar de habitação = 4Pretendem comprar para

investimento = 2

Realizadas entre 28/05/03 e 2/06/03

FG4

7 participantesResidentes fora de Lisboa

22-30 anos

H=5; M=2A/B= 3; C1= 4

Pretendem morar fora de Lisboa = 4Pretendem morar em Lisboa = 3

19/05/03

FG5


30-45 anos

H=4; M=4A/B=43; C1= 4

Pretendem morar fora de Lisboa = 4Pretendem morar em Lisboa = 5

20/05/03

24 áudio e vídeo e posteriormente transcritas comvista a uma análise detalhada dos seus conteúdosexplícitos e implícitos. Em termos genéricos, a fina-lidade destes focus groups era a exploração aprofun-dada da vivência urbana e habitacional. Para isso,realizaram-se cinco reuniões de grupo e seis entre-vistas individuais, aprofundadas entre os dias 14 deMaio e 2 de Junho de 2003. Mais especificamente,os participantes nos focus groups e os que foramobjecto de entrevistas aprofundadas tinham ascaracterísticas a seguir descritas.

Como se deduz do quadro anterior, ao segmentosénior da população foi feita uma abordagem maispersonalizada, através da realização de seis entrevis-tas individuais aprofundadas tendo em conta asseguintes situações:

a) 4 indivíduos com idade superior a 55 anos quepretendem mudar de habitação;

b) 2 indivíduos com idade superior a 55 anos quepretendem adquirir habitação, enquanto forma deinvestimento.

Realizaram-se ainda 10 entrevistas individuais denatureza semidirectiva a líderes de opinião e espe-cialistas em áreas importantes para a compreensãoglobal dos fenómenos em estudo. Com isto obteve--se a informação necessária à análise da situação porparte de pessoas de vários vectores sócio-profissio-nais do mercado imobiliário e captaram-se percep-ções complementares das dos consumidores, pro-vindo, como provêm, de pessoas e entidades queintervêm activamente, como no caso dos investido-res, no mercado.

Este painel de entrevistados, por áreas de especia-lidade, foi constituído por:

� Mediação imobiliária: 1 consultor/mediadorimobiliário;

� Arquitectura e construção: 1 arquitecto; 1 pro-motor imobiliário/construtor;

� Banca: 1 especialista em crédito à habitação; 1especialista em fundos imobiliários;

� Comunicação: 1 jornalista especialista em imo-biliário numa agência de comunicação; 1 jorna-lista especialista em imobiliário num meio decomunicação social;

� Responsáveis de associações do sector: AICE(Associação dos Industriais de Construção eEdifícios); APPII (Associação Portuguesa dePromotores e Investidores Imobiliários);APEMI (Associação Portuguesa de MediadoresImobiliários).

Ainda com o objectivo de testar propostas denovos formatos para habitação e de avaliar o seunível de atractividade para os consumidores emgeral, foram entrevistados casais ou futuros casais eindivíduos de ambos os sexos que pretendemmudar de residência, com idades compreendidasentre os 27 e os 46 anos, de status social B e C1, emdiferentes momentos do seu ciclo de vida e residen-tes quer em Lisboa cidade, quer na Área Metropoli-tana de Lisboa. A constituição destes grupos era aque consta nos quadros abaixo.

Aplicação de métodosquantitativos/extensivos

INQUÉRITOS POR QUESTIONÁRIO

A criação dinâmica do conhecimento antes referi-da, resultante da recolha de informação primária eda aplicação dos métodos qualitativos, proporcio-nou o desenvolvimento de metodologias quantitati-vas centradas na aplicação de inquéritos por questi-onário a amostras estatisticamente representativasda população da AML e do concelho de Lisboa. Autilização complementar destas duas metodologiasconstitui a pedra de toque do modelo de investiga-ção planeado.

No que respeita a esta dimensão quantitativa,foram aplicados diversos instrumentos de inquiri-ção: dois questionários à população da Área Metro-politana de Lisboa (um telefónico e outro presen-cial) e um à população da cidade de Lisboa (telefó-nico). Na sequência são referidas as suas caracterís-ticas metodológicas.

2 ENTREVISTASDUAIS APROFUNDADAS

• 1 casal de namorados, à procura dafutura primeira casa própria (ambos candidatos a 1 casa daEPUL); ambos residentes na Área Metropolitana de Lisboa

• 1 casal à procura de uma nova residência (tendo mudado recentemente); residentes em Lisboa

3 a 5 de Dezembro 2003

2 ENTREVISTASINDIVIDUAIS APROFUNDADAS

• 1 jovem (sexo feminino) à procura da 1ª casa que na primeira fase será para investimento

(aluguer paga empréstimo);residente em Lisboa

• 1 adulto (sexo masculino) a planear mudarpara uma residência maior nos próximos 2 anos

3 a 5 de Dezembro 2003

25INQUÉRITO TELEFÓNICO À POPULAÇÃO DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

Este inquérito foi realizado entre os dias 13 e 29de Julho de 2003, tendo sido efectuadas 6340 cha-madas telefónicas. Deste conjunto foi conseguidainformação útil em 3740. Para os efeitos deste traba-lho, uma vez que houve 2542 que não responderam(ou por não procurarem habitação ou por nãoterem mudado de habitação nos últimos 5 anos) e58 desistências a meio do inquérito, a amostra váli-da efectiva dos que compraram ou mudaram dehabitação foi de 1198. Esta amostra é suficiente paraque os resultados apresentados sejam estatistica-mente representativos do universo da AML, sendoos mesmos extrapoláveis com uma margem de errode 2,9% a um nível de confiança de 95%.

A figura seguinte mostra a localização dos inquiri-dos ao nível metropolitano.

Localização dos inquéritos na ÁreaMetropolitana de Lisboa

INQUÉRITO PRESENCIAL À POPULAÇÃO DA ÁREA METROPOLITANA DE LISBOA

Este inquérito foi realizado entre os dias 14 deNovembro e 1 de Dezembro de 2003. O número deinquéritos válidos foi de 760, mais 160 do que osprevistos. Os inquiridores que realizaram este traba-lho de campo foram 82, todos eles estudantes uni-

versitários, que receberam formação específica paraeste tipo de trabalho.

A sondagem presencial foi planeada inicialmentepara ser feita junto de empreendimentos em comer-cialização e nos mediadores imobiliários. Mas esteprocedimento teve de ser alterado por os fluxos devisitas do público aos locais referidos serem insufici-entes para a obtenção do número de inquéritosdesejado em tempo útil, o que provocava grandescompassos de espera que inviabilizavam o normalprocesso de inquirição. De resto, tais circunstânciasiriam agravar fortemente o orçamento inicialmentedestinado a este trabalho.

Desta forma, teve de se optar pela aplicação doquestionário em grandes superfícies comerciais naAML, abordando todo o tipo de indivíduos e filtran-do no local aqueles que reuniam as condições deinquirição, nomeadamente que estivessem presen-temente à procura de habitação.

Por tudo isso, este trabalho, por si, não reuníriatodos os requisitos de representatividade desejadose planeados, embora estes fiquem garantidos peloinquérito telefónico que tinha sido feito ao mesmouniverso. Não constituindo, pois, objectivo centraldeste inquérito obter opiniões e sentimentos repre-sentativos, mas completar algumas dimensões deanálise da amostra telefónica no que referia à popu-lação que pretendia mudar ou comprar casa, consi-derou-se que esta amostra de conveniência estavaperfeitamente ajustada. Procurou-se, por outro ladoque a pluralidade de locais de inquirição fosse sufi-ciente para cobrir uma grande diversidade de situa-ções, quer locais quer sociais, como se pode deduzirdos locais efectivamente escolhidos apresentadosem seguida, para os quais foi obtida autorização dasrespectivas entidades gestoras (ver tabela, em baixo).

Para além destes locais, foram ainda feitos inqué-ritos no exterior do Cascais Shopping, por não tersido obtida autorização para realizar o inquéritodentro do edifício.

INQUÉRITO TELEFÓNICO À CIDADE DE LISBOA

Entre os dias 8 e 15 de Julho de 2003, foi feito uminquérito telefónico a residentes da cidade de Lis-boa com telefone fixo, mediante 2356 chamadas

1 AKI Alfragide 9 Espaço Chiado 17 Carrefour Telheiras2 C.Comercial Colina do Sol 10 C. Comercial Colombo 18 Alfragide Jumbo3 Oeiras Parque 11 C. Comercial Fonte Nova 19 Almada – Jumbo4 Cascais Villa 12 C. Comercial Amoreiras 20 Continente – Seixal5 C. C. Vasco da Gama 13 Odivelas Parque 21 Pão de Açucar – Cascais6 El Corte Ingles 14 C. Comercial Twintowers 22 AKI- Setúbal7 C. Comercial Alvalade 15 C. Comercial Olivais 23 Forum Almada8 Atrium Saldanha 16 C. Comercial Lumiar 24 Centro C. Palladium

26 telefónicas. Tendo havido 1091 recusas e 54 desis-tências, o número de inquéritos válidos é de 1211.

Os resultados deste inquérito são estatisticamenterepresentativos do universo da cidade de Lisboa epor isso extrapoláveis com uma margem de erro de2,8% a um nível de confiança de 95%.

A distribuição dos inquéritos realizados pela áreada cidade está representada no gráfico seguinte.

Localização dos inquéritos telefónicos na cidade de Lisboa

Nos gráficos seguintes faz-se a síntese da sua distri-buição pelas unidades de análise.

Inquéritos realizados por grande área agregada e unidade de análise

Síntese da sua distribuição pelas unidades de análize

Oriente1,9%

Olivais6,0%

Chelas5,9%

Marvila0,5%

Benfica7,4%

S. DomingosBenfica4,8%

Lumiar Sul4,3%

CharnecaLumiar Norte Carnide Sul

Carnide Norte0,8%

NORDESTE

NOROESTE

Ajuda2,6%

Tapada0,2%

A. A. Aguiar1,7%

Alvalade4,0%

Avenida1,1%

Sta Marta2,0%

Beato3,9%

Arroios 7,3%

C. Grande0,2%

Campolide1,7%

S. F. Xavier0,2%

Alcântara/Junqueira2,3%

Restelo2,6%

Castelo1,0%

S. Vicente3,9%

Belém0,9%

B. Alto3,5%Baixa0,7%

C. Ourique5,5%

Estrela3,5%

Areeiro6,2%

Av. Novas7,0%

Santos0,4%

SUDOESTE

CENTRO LITORAL

CENTRO

2enquadramento

da área em estudo

29enquadramentoda área em estudo

Identificação da área em estudo

Tanto para o estudo do Mercado da Habitação emLisboa como para o planeamento urbanístico, con-sidera-se não ser hoje profissionalmente acertadoelaborar estudos concelhios, nomeadamente PDMditos de 2ª geração, dentro dos limites dos conce-lhos sem articular esses estudos, pelo menos, com osconcelhos limítrofes, ou considerar mesmo a elabo-ração de planos intermunicipais.

No desenvolvimento destes estudos, e para amonitorização da evolução dos próprios aconteci-mentos urbanos, será de alargar o âmbito de conce-lhos a abranger, conforme os próprios estudos oaconselharem.

Para analisar o panorama da habitação em Lisboaentendemos que haveria que considerar, no míni-mo, a situação geral que se verifica nos concelhos cir-cundantes e de relação mais relevante para o efeito:Lisboa, Oeiras, Cascais, Amadora, Odivelas, Loures,Sintra, Almada e Seixal.

Numa fase posterior poderá haver interesse emexaminar, também, os concelhos do Barreiro,Moita, Montijo, Alcochete, Palmela, na margemesquerda, e de Vila Franca de Xira e Azambuja, namargem direita.

Por um lado, há que garantir um melhor acesso aLisboa, mas também convirá melhorar a circulaçãoentre os diferentes concelhos, à medida que se pro-curem formas de desenvolver em todos eles novascentralidades e postos de trabalho, assim distribuin-do da melhor forma os fluxos de transportes e deenergia.

Concelhos da AML em análise

A nível regional

Constituindo-se como a principal área metropoli-tana do país, a Área Metropolitana de Lisboa possuicerca de 2,7 milhões de pessoas e cerca de 3 128km2, apresentando uma densidade populacional decerca de 8,6 hab./ha (densidade para-urbana alta).

A actividade económica é marcadamente terciáriae apresenta uma componente privada muito forteao nível do comércio e restauração e da indústria,respectivamente com cerca de 23 e 17% da activida-de, e uma componente pública, com cerca de 12%.

A AML apresenta um complexo sistema de trans-portes e vias de comunicação que a ligam a todo opaís, Península Ibérica e Europa. Possuindo o maioraeroporto nacional no interior da cidade, uma redeferroviária que liga o país de Norte a Sul, para alémdo porto de Sines, de águas profundas, bem comodois importantes portos internacionais (Lisboa eSetúbal), a AML apresenta fortes potencialidadesatractivas ao investimento.

A grande concentração de investimento maisrecente nesta área deve-se, em parte, a fundos dispo-nibilizados pela Comunidade Europeia, no âmbitodos programas de apoio ao desenvolvimento daRegião de Lisboa e Vale do Tejo.

Na década de 90, a AML sofreu uma enorme pres-são construtiva, sendo os concelhos de Montijo eAlcochete os mais atingidos, em resultado da novatravessia do Rio Tejo. Na restante área metropolita-na, a pressão fez-se sentir junto aos principais eixosviários: Sintra, Vila Franca de Xira, algumas fregue-sias a norte do concelho de Lisboa e ainda na parteocidental da Península de Setúbal.

Essa pressão construtiva é, no entanto, desigual,uma vez que há freguesias com forte pressão de

ALMADA

OEIRAS

AMADORA

ODIVELAS

LOURES

SEIXAL

SINTRA

LISBOA

CASCAIS

30 construção habitacional e outras onde o valor abso-luto de alojamentos diminuiu. As taxas de cresci-mento são maiores no concelho de Sintra, e ainda,de forma pontual, nos municípios adjacentes aoconcelho de Lisboa (o que corresponde a umasuburbanização relativamente maciça).

A nível nacional, peninsular e europeu

Introdução

É essencial meditar sobre quais as possibilidadesde Lisboa para se tornar uma capital de sucesso.

A sua morfologia e situação não favorecem gran-des concentrações territoriais, a menos que se enca-re uma metrópole linear Lisboa – Porto.

Lisboa num quarto de círculo e Porto em

meio círculo dificilmente poderão competir

com Madrid, que ocupa um círculo inteiro.

Examinando as considerações que constam daÁrea Metropolitana de Lisboa em números – INE 2000(onde se confirma o êxodo da população maisjovem para a periferia da área metropolitana de Lis-boa e para fora do concelho) – e comparando nãosó a área metropolitana do Porto com a área metro-politana de Lisboa, mas também o distrito do Portocom a soma dos distritos de Lisboa e Setúbal –dever-se-ia considerar, numa lógica similar, a somados distritos do Porto e Braga nessa comparação.Lisboa é uma região urbana que parte do pólo Lis-boa, o que lhe confere uma natureza particular,enquanto que o Porto é uma região que tem origemnum espaço polinucleado onde várias cidades con-correm para um espaço notável que é a grandeconstelação urbana do noroeste português.

Partindo de outros documentos também exami-nados – Unidade da Europa, Solidariedade dos Povos,Desenvolvimento dos Territórios, Janeiro de 2001; Esque-ma de Desenvolvimento do Espaço Comunitário, Maio1999, EDEC – e ainda tendo em mente outros estu-dos, como o referente à Regionalização do País,publicado em 1998 e o próprio Plano da Região doPorto, de 1977, podemos tecer algumas reflexões.

O Esquema de Desenvolvimento do Espaço Comunitáriorefere o “Espaço Atlântico” mas não comenta esteconceito nem o compara com uma outra perspecti-va, mais rica, em que no Arco Mediterrânico deve

também considerar-se Portugal. O livro em referên-cia mostra esse arco a parar na fronteira com oAlgarve, embora, e muito bem, ultrapasse Gilbraltar.Porquê esta demissão?

Outro livro seguido de forma mais próxima foi AsRegiões Metropolitanas Portuguesas no Contexto Ibérico.

Eis alguns dados relevantes:� Lisboa, Cascais, Loures, Oeiras e Sintra – cerca

de 1,6 milhões de habitantes com 680 000 aloja-mentos e uma densidade de 60 hab./ha

� Almada, Seixal, Sesimbra – cerca de 270 milhabitantes com 125 000 alojamentos e uma den-sidade de 26 hab./ha

� Porto, Matosinhos, Maia, Gondomar, Vila Novade Gaia, Espinho, Sta. Maria da Feira, São Joãoda Madeira, Oliveira de Azeméis, Ovar, Vila doConde, Santo Tirso – 1,2 milhões de habitantescom 415 000 alojamentos e uma densidade de18 hab./ha

É interessante destacar a diferença de estruturade emprego entre Lisboa e Porto, que acentua aspossíveis sinergias entre as duas áreas metropolita-nas e a natureza diferente delas (AML – área polari-zada por Lisboa; AMP – área multipolarizada que secriou não por expansão de um pólo mas pela expan-são de muitos centros urbanos, que pela sua proxi-midade se colaram e entrechocaram, e espaçosmuito povoados, de população dispersa, oferecen-do, em termos dominantes, um território híbridoentre o urbano e o rural).

Vejamos a evolução do PIB per capita de 1991 e1995:

PIB nas regiões metropolitanas peninsulares

Fonte: As Regiões Metropolitanas Portuguesas, no Contexto Ibérico, DGOTDU, 2002

EVOLUÇÃO DO PIB PER CAPITA (%) DE 91 A 95

RM Lisboa 32,38%

RM Porto 40,49%

RM Madrid 48,85%

RM Barcelona 37,03%

RM Bilbau 30,97%

RM Saragoça Inferior a 30%

RM Valência Inferior a 30%

RM Sevilha Inferior a 30%

RM Málaga Inferior a 30%

31O estudo mostra o centralismo de Madrid, emequilíbrio entre Barcelona, Lisboa e Porto e esteúltimo com um crescimento bastante interessante,revelando como, em termos de posicionamento,Lisboa e Porto (sem grande diferença entre elas)surgem um pouco abaixo de Barcelona e bem maislonge de Madrid. No seu conjunto, porém, ultrapas-sam Madrid e, claro, Barcelona.

Importações e exportações nas regiõesmetropolitanas portuguesas


A tabela junta confirma uma tendência de aproxi-mação dos casos de Barcelona e Lisboa, de Porto eValência, e a singularidade de Madrid. Bilbau serádo tipo de Barcelona, mas mais em baixo na tabela.

A ligação Lisboa – Porto vê confirmada a diversi-dade e as potencialidades sinérgicas do conjunto.

Variações das exportações e importaçõesem algumas das regiões metropolitanaspeninsulares


Propostas

Mostra-nos a introdução a este tema como temsido difusa, ou mesmo quase ausente, uma políticaregional de desenvolvimento da rede de centrosurbanos do país.

Ora, as perspectivas da cidade de Lisboa como

cidade atractiva para sede de sociedades e para aresidência de uma população socialmente qualifica-da e heterogénea têm muito a ver com a formacomo a cidade for planeada e com a escala desseplaneamento.

Escala da cidade

O núcleo de deslocações diárias deveria poderabranger um círculo com um raio de aproximada-mente 30 km e centro no Rossio ou Marquês dePombal.

A Baixa Pombalina teria que transformar-se numcentro comercial sui generis, incluindo habitação.Num raio de 3 km deveria situar-se a concentração deespaços de recreio e culturais mais relevantes, paraalém dos centros complementares ao longo do litoral:

Parque das Nações;Cais do Sodré/Docas;Belém.E já fora do município de Lisboa:Oeiras;Estoril – Cascais.

É claro que os transportes teriam que ser funda-mentalmente públicos e ad hoc.

Os transportes fluviais também deveriam crescer epermitir centros atractivos na margem esquerda doestuário – Cacilhas, Seixal, Barreiro, Montijo e Alco-chete.

Em toda esta área deveriam ser oferecidos espaçosde grande qualidade habitacional, mas de diferen-tes tipos e preços.

A segurança deveria prevalecer.É claro que este planeamento só faria sentido se

decorrente do espaço natural da área metropolitanade Lisboa – a “ferradura” que contorna por norte,nascente e sul o estuário do Tejo – o que não acon-tece na actual delimitação.

Escala nacional

O crescimento e enriquecimento de Lisboa impli-caria, porém, a sua nova dimensão de competitivida-de internacional, ou seja, o binário Lisboa-Porto,polarizado pelas duas grandes áreas metropolitanase reforçado pela faixa intercalar:

Feira-OvarAveiroCoimbra-Figueira da FozPombalLeiria/Tomar-AbrantesSantarém

IMPORTAÇÕES EXPORTAÇÕES

RM Lisboa 60% das importações 35% das exportações nacionais nacionais

RM Porto 29% das importações 44% das exportaçõesnacionais nacionais

EXPORTAÇÕES IMPORTAÇÕES EXPORT./IMPORT.(106 milhares de euros) (106 milhares de euros)

Barcelona Barcelona Porto27,5 43,1 +0,2

Madrid Madrid Valência13,7 40,3 -0,2

Valência Lisboa Bilbau8,3 23,1 -6,5

Porto Bilbau Lisboa8,1 11,0 -15,1

Lisboa Valência Madrid8,0 8,5 -26,3

32 Esquema do binário Lisboa-Porto

Para além da diversificação e riqueza urbana destafaixa, que se estende ao longo das águas territoriaisportuguesas do Oceano Atlântico, também as pró-prias áreas metropolitanas do Estuário do Tejo e daConstelação Urbana do Noroeste constituem fenó-menos bem diversos, mas de poder equilibrado.

No caso do Estuário do Tejo, centra-se a região deLisboa no antigo núcleo da cidade de Lisboa e suasexpansões radiais – Cascais, Sintra, Loures, VilaFranca de Xira, a norte do Tejo – e completa-se a sulpelo colar de cidades ribeirinhas de Almada, Seixal,Barreiro, Moita, Montijo, Alcochete e pela penínsu-la de Setúbal, em geral.

No caso da Constelação Urbana do Noroeste nãoparte esta área metropolitana de uma cidade-mãeem particular, mas antes de um conjunto de cida-des, de origens distintas e de fortes identidades:Porto, Penafiel, Guimarães, Braga, Barcelos ePóvoa/Vila do Conde. No seu coração temos SantoTirso e Vila Nova de Famalicão, apoiadas no RioAve, que se centra na área em causa, entre os valesdo Douro e do Cávado – o espaço GTF assinalado edescrito no Plano da Região do Porto. Poderá ounão associar-se com o espaço de Santa Maria daFeira e sua envolvência.

Se o aeroporto de Lisboa fosse transferido paraRio Frio poderia então considerar-se a sua ligaçãoeficaz e a uma distância de 330 km entre aeroportosinternacionais e um possível percurso de comboiosde alta velocidade, de 1h40m, com uma paragemem Coimbra. Na mesma linha poderia acoplar-seoutro comboio, de velocidade média, a parar em

Santa Maria da Feira e Aveiro, antes de Coimbra, eem Leiria e Santarém, entre Coimbra e Lisboa, comum tempo total de viagem de cerca de 2h30m.

A partida dos comboios de alta velocidade pode-ria ocorrer de 75 em 75 minutos e os de média velo-cidade poderiam partir da estação terminal sempre10 minutos após a partida do comboio de alta velo-cidade, na mesma linha.

O problema, para além da interligação da faixalitoral em causa, tem a ver com o tipo de actividadese com as especialidades de cada centro, cujas com-plementaridades urge incentivar, de modo a optimi-zar as suas sinergias.

Escala europeia e peninsular

Outra questão é o já referido posicionamento dobinário Lisboa-Porto no contexto internacional.Para o médio/longo prazo haveria que explorar aomáximo a possibilidade de desenvolver o porto deLisboa como área portuária de passageiros de longocurso, tirando partido da Era da Informação, ondeos passageiros poderão continuar a fazer a sua vidade trabalho normal através de telefone, fax, e-mail eInternet, com a disponibilidade de um computadorportátil e sua ligação a um centro informático pode-roso, para além de facilidades em fotocopiar docu-mentos e tratá-los.

Vale então a pena comparar de novo o binário Lis-boa-Porto com as outras grandes áreas metropolita-nas da Península Ibérica.

Para além de Madrid, com a sua posição privilegi-ada central, temos os grandes centros periféricos de:

Porto – Lisboa;Sevilha (e sua constelação urbana);Valência;Barcelona;Bilbau (e sua constelação urbana).

Formam estes centros o grande hexágono urbanoperiférico da Península Ibérica.

Tudo indica que deveriam estes centros pugnarpor uma distribuição de tráfego em alta velocidadeatravés de uma rede tangencial exterior à região deMadrid.

33

Esquemas dos centros urbanos peninsulares

De facto, este último modelo conduz à maior perife-rização dos centros urbanos litorais e a um maiorcongestionamento do centro de Madrid. Em vez deprocurar um equilíbrio insiste na obsessão daprimazia de Madrid à custa de outros centros.

A ligação Lisboa-Porto tornaria este bináriometropolitano num espaço de cerca de 7 milhõesde habitantes, capaz de rivalizar com a região deBarcelona, nos “antípodas” da Península, e capaz deatrair a atenção da Europa, nomeadamente se fossecapaz de reservar nos principais núcleos da áreametropolitana binária algumas bolsas residenciaisde grande qualidade urbanística e com ligaçõescómodas aos serviços de ensino e de saúde e tam-

bém aos principais centros culturais. No núcleo deLisboa pode contar-se com o centro histórico dacidade (São Carlos, D. Maria, Fundação CalousteGulbenkian, Centro Cultural de Belém, Culturgest,uma nova Baixa) e ainda com instalações na perife-ria urbana (Casino do Estoril, Centro Cultural OlgaCadaval em Sintra, e outras instalações mais recen-tes em Almada, Oeiras, etc.). Há que coordenaruma programação de eventos muito forte que possaatrair os grandes espectáculos mundiais e as grandesvedetas.

Boas, rápidas e confortáveis ligações a Madrid,Badajoz, Salamanca, Mértola, Cáceres, San Sabasti-an, etc., poderão trazer mais visitantes, inclusiva-mente do Sul de França.

Conclusão

Em relação a Lisboa, e como conclusão geral(ainda muito inicial a este estudo), pode dizer-se queserá muito importante oferecer espaços de grandequalidade de vivência e fácil acesso às redes deempresas, parques tecnológicos e centros comerciais.

Os espaços residenciais com vista sobre o estuárioe sobre o mar são atractivos a não perder, a juntar auma boa qualidade de construção e urbanística. Háque completá-los com dispositivos de valorizaçãopenetrante para o interior, aumentando as frentesvalorizadas com o seu próprio recorte inteligente.

Assim, é da maior importância enaltecer a presen-

34 ça do estuário do oceano na área metropolitana deLisboa e em toda a costa Lisboa – Porto, com os dife-rentes aspectos por ele assumidos nos principaiscabos (Peniche, Mondego...), na Ria de Aveiro, nasdunas de Espinho e da Granja e nas falésias doOeste Estremenho. São valores que deveriam serpreciosamente defendidos e valorizados se quere-mos entrar nesse processo de competitividade. Oclima, a fronteira sul do binário Lisboa – Porto coma proximidade do Sado (a despoluir e proteger nosseus aspectos biológicos), Sines (porto de águas pro-fundas) e a facilidade de acesso ao Algarve (tambémsupostamente protegido e a 2 horas de Lisboa emcomboio) são outras mais valias a assegurar.

A incapacidade para gerir este grande conjuntode valores ímpares e para construir com qualidadepoderá, obviamente, deitar muito a perder. Está nasnossas mãos evitar o que seria um grande prejuízopara o desenvolvimento do país.

O Governo, de cima para baixo, e o conjunto dascidades Lisboa-Porto, de baixo para cima, deveriamassumir a importância do planeamento e actuar emconformidade:• em permanência, com forte divulgação;• dispondo de interlocutores nos diversos níveis

e sectores de planeamento;• com base em investigação científica inter e

transdisciplinar;• garantindo a monitorização dos planos.

Todo este enunciar estratégico afigura-se comomuito relevante para o futuro e para o sucesso dacidade de Lisboa. Destes conceitos, dispositivos eprogramas de acção dependerá muito a possibilida-de de prever o desenvolvimento da região de Lisboa.

O mercado de habitação em Lisboa no planeamento

O mercado da habitação no concelho de Lisboa élimitado mas pode crescer, com vantagem no quedepende do posicionamento de Lisboa no país, naPenínsula Ibérica e na Europa – o que justifica algu-mas reflexões a este respeito.

Ultrapassando as questões atrás enunciadas, queserão tratadas noutra oportunidade, poderão formular-se e enquadrar-se alguns objectivos de planeamento:

1 Há que conseguir uma redução sensível dosfogos devolutos entesourados, o que partirá deuma política concertada do município e doGoverno, a cobrir os domínios da fiscalidade edos incentivos e penalizações a adoptar pelaCâmara Municipal de Lisboa, através de novas

posturas e outras medidas de planeamento.2 Dever-se-á desenvolver um programa integrado

de recuperação de fogos degradados, obsoletos,de modo a recolocá-los no mercado.

3 Devem desenvolver-se medidas para manter ospreços do imobiliário em condições de compe-tir no mercado imobiliário das capitais europei-as e, simultaneamente, garantir uma fracçãorazoável de terrenos para serem disponibiliza-dos para habitação de renda compatível com asnecessidades da população residente de maisbaixos recursos, resultando um tecido social-mente equilibrado.

4 Será também importante encontrar soluçõesimaginativas conducentes à qualificação doespaço urbano em condições de viabilidadeeconómica.

5 Nos investimentos relativos a habitação emzonas de vivência com antecedentes negativos,devem propôr-se programas de intervenção demaior escala, em termos de dimensão e even-tual renovação, criando imagens de marca dasnovas áreas a criar.

6 Será essencial existir uma coordenação na inter-venção no mercado habitacional em Lisboacom a evolução do terciário e seus postos de tra-balho e também com outras iniciativas de con-celhos limítrofes.

7 Haverá também que articular as iniciativas coma valorização do espaço circundante – transpor-te, estacionamento, limpeza, espaço pedonal esua qualidade, vegetação, segurança, operaçõesde promoção selectivas.

8 Finalmente, construir e desenvolver áreas deestar e espaços públicos de proximidade.

LOCAIS FAVORÁVEIS:� acessibilidade boa;� infra-estruturas disponíveis;� espaços vazios (ou na posse da Câmara Munici-

pal de Lisboa);� construções abandonadas e degradadas;� estacionamento;� transporte público;� bom nível social/segurança;� comércio de proximidade e zonas verdes ou

boas vistas;� áreas grandes susceptíveis de renovação positiva;� preços não muito especulativos.

CONCRETAMENTE:� freguesias de Alcântara e Ajuda, nomeadamen-

te as áreas de Santo Amaro e Tapada da Ajuda;� São Francisco Xavier e Belém, nomeadamente

o Restelo;

36 � Santos, Santa Isabel, Santo Condestável ePrazeres, nomeadamente Campo de Ourique eEstrela (muita atenção ao estacionamento, ofe-recer uma margem importante);

� centro antigo – só com muito estacionamentodisponível ou soluções especiais para idosos,jovens sem carro, etc. Explorar as vistas e opatrimónio cultural visível;

� freguesias orientais – só operações conjuntas,mas tentando a antecipação do crescimento doParque das Nações e suas proximidades (articu-lar com investimentos para melhor acesso). Re-ver o caso de Chelas (intervenção importante);

� procurar áreas próximas de futuras estações deMetro;

� operações integradas em Benfica/Carnide eLumiar, com alta densidade, e Charneca eAmeixoeira, com baixas densidades.

Nas intervenções conjuntas há que integrar habi-tações diferenciadas, comércio de proximidade,equipamento social, zonas verdes, estacionamentosuficiente (privado e público).

Exemplo de solução concentrada:

Esquema exemplificativo

Sl = 14 050 m2

∑Al = 4x250x15 = 15 000 m2

ib ≈ 0,75 .. il<1 Sl+Seq = 15 000/0,75 = 20 000 m2

Seq = 20 000 – 14 050 = 5950 m2

P = 18x2x4x2,5=360 habac = 15 000/360 ≈ 42 m2/hab.. ceq = 5950 / P = 5950/360 = 16,5 m2/hab

A superfície de equipamento (Seq ) pode, nalgu-mas áreas, ser uma zona verde com 145 m de com-prido e cerca de 40 m de largo, ao longo do vale.

Nas zonas mais periféricas seria de admitir substi-tuir parte dos grupos de prédios por bandas oucachos de moradias com três pisos (r/c 7x15, 1ºandar 7x15, 2º andar 7x15, total de 305 m2 para qua-tro hab./fogo).

O índice de utilização líquido (il) passaria para0,75 e o índice de utilização bruto para 0,55,enquanto a população passaria para cerca de 150, aárea coberta (ac) seria de 75 m2/hab. e a capitaçãode equipamentos (ceq) cerca de 40 m2/hab.

Estas unidades poderão intercalar-se em esquemasonde o eixo de desenvolvimento terciário se desen-volve longitudinalmente e em transversais terciárias(comércio e escritórios) de quando em quando.

Esquema exemplificativo

A solução esquemática apresentada como hipóte-se de trabalho visaria obter uma procura importantepor parte de novos residentes e de outros residentesna região de Lisboa e desejando centralizar-se.

Os esquemas apresentados permitiriam uma solu-ção equilibrada de áreas de equipamento e o apare-cimento de eventuais áreas com exploração agríco-la junto de alguns vales. Em qualquer caso umaestrutura verde marcante e uma boa qualidade devivência, pela introdução de comércio, serviços epostos de trabalho na zona.

É preciso obter o terreno em condições não espe-culativas, que de outro modo poderão absorvertodas as margens do investimento.

Para reforçar o interesse da procura será essencialrepensar novos programas de habitação:

1 acesso pedonal a locais de trabalho disponibili-zado no bairro;

2 recanto de computador e trabalho (estirador,banca) em cada quarto principal. Ligação àInternet e outros meios de comunicação emcada habitação;

3 “bolsas urbanas” dominantemente pedonais ligan-do a vias tangenciais, com transporte público.

Este esquema apontaria para uma possível varian-te, com trabalho parcial em casa alguns dias porsemana.

∑Alib =Sl+Seq

3caracterização

sócio-demográficada Área Metropolitana

de Lisboa

39

3 De forma a evitarindicações repetitivasrefere-se que todas asestatísticas demográfi-cas utilizadas têmcomo fonte o INE, sejanas publicações refe-rentes aos Censos de1970-2001, seja nasestatísticas demográfi-cas dos anos utilizados.Por vezes recorreu-seigualmente a dadospublicados no sítio doINE: www.ine.pt.

caracterizaçãosócio--demográficada ÁreaMetropolitana de Lisboa

Faz-se aqui uma breve descrição da evolução dapopulação e dos fenómenos demográficos com vistaà detecção de características significativas para o cál-culo das projecções populacionais da cidade (que,fazendo parte dos objectivos do estudo, não são aquiapresentados, pela sua complexidade e exaustivida-de técnica). Os métodos e os itens escolhidos paraeste exame têm portanto uma intenção de prepara-ção de um trabalho mais avançado (as projecções),sendo nele utilizada a informação demográfica dis-ponível, de forma a criar cenários evolutivos quetenham em conta não só a dinâmica intrínseca aosfenómenos demográficos mas também, e sobretu-do, a interacção destes fenómenos com outros denatureza social, económica, política e cultural, queinterferem na evolução dos sistemas sociais. Estacomponente morfológica, como costumavam dizeros sociólogos da escola durkheimiana, é, pois, ins-trumental.

O estudo procura integrar-se nos estudos urbanís-ticos e territoriais em desenvolvimento, ancorando asua justificação nas opções metodológicas destesestudos. Por isso se refere com mais detalhe aos con-celhos fronteiriços a Lisboa, por serem os que con-centram maiores efectivos populacionais e por a suaevolução poder ter maior significado para as temáti-cas centrais do trabalho no seu conjunto.

Por outro lado, anota-se que os concelhos deAmadora e Odivelas só em parte poderão ser estu-dados com o mesmo grau de profundidade dosdemais concelhos, porque nem todos os dados quelhes dizem respeito estão desagregados das anterio-res unidades geográficas a que pertenciam, o queobriga por vezes a estudá-los em conjunto com osdessas unidades. Disso não resultam, no entanto,

graves inconvenientes, dado que os modelos demo-gráficos necessários ao cumprimento dos objectivosfinais deste trabalho têm vantagem em se referir apopulações numerosas. É mesmo possível que setenha de proceder a agregações ainda maiores paraalgumas das questões que serão estudadas, como aseu tempo se verá, de forma a ver quais as possíveisdinâmicas territoriais em presença.

Evolução populacionalda Área Metropolitanade Lisboa

É sobejamente conhecido que a ÁreaMetropolitana de Lisboa (AML) tem concentrado,nas últimas décadas, a maior população do país,sendo o seu espaço cada vez mais procurado porparte de pessoas vindas quer da província, quer doestrangeiro. Em 2001, a AML, de acordo com osdados do último Recenseamento Geral daPopulação, concentrava 27,2% da população doContinente, percentagem esta idêntica à do censode 1991 (27,1%). O acréscimo mais importantetinha de facto ocorrido na década de 70, em quepassou de 22,6% para 26,2%.

São vários os factores que fazem com que estaregião confira condições de um desenvolvimentourbano sustentável e melhoria da qualidade de vidadas suas populações como:

� a principal acumulação de recursos estratégicospara o desenvolvimento;

� a presença relevante em redes supranacionaisde cooperação e intercâmbio;

� importante património cultural e base econó-mica muito diversificada;

� a atracção de pessoas e actividades qualificadasde outros países.

Apesar de, em cada década, a sua população totalter vindo a aumentar, este aumento não tem sidohomogéneo em todos os seus concelhos. Uma aná-lise mais detalhada da evolução recente da popula-ção dos concelhos da região, suportada nos gráficosseguintes, mostra algumas diferenças significativasnesta evolução. Nas últimas quatro décadas, os con-celhos situados na Margem Norte da AML, quandocomparados com os da Margem Sul, mostram ser osque têm maior número de efectivos, como se podever pela comparação dos dois gráficos seguintes.3

40 Evolução global da população na Margem Norte

Destas representações fica-se a saber que a maiorparte dos concelhos têm uma evolução demográficapositiva, durante os anos em estudo.

Os concelhos de Cascais, Loures, Odivelas, Oeiras,Sintra e Vila Franca de Xira, registaram um acréscimopopulacional em todas as décadas. O mais significati-vo aumento é o do concelho de Sintra que, entre 1991e 2001 aumentou em 39,4%, o que corresponde a 102 798 habitantes a mais na segunda data. Hoje émesmo o segundo maior concelho em termos popu-lacionais (363 749 habitantes) em toda a AML.

O concelho de Lisboa destaca-se por ser aqueleque teve o maior decréscimo populacional em toda aAML nas últimas décadas, embora continue a con-centrar a maior parte da sua população. Em 2001 apopulação da cidade diminui cerca de 14,9 % emrelação a 1991. Mas esse fenómeno de decréscimo jáse tinha registado na década de 80. De facto, o máxi-

mo de população por ele atingido foi em 1981,podendo não ser alheia a este facto a populaçãovinda das ex-colónias. A população tem aumentadono concelho da Amadora, excepto na última década.Os concelhos de Azambuja e de Mafra apresentamuma evolução positiva e semelhante, com um ligeirodecréscimo em 1991. No ano 2001 foram registadosna Margem Norte cerca de 1,97 milhões de habitan-tes, ou seja, 73,4 % da população total da AML.

Evolução global da população na Margem Sul

A evolução da população da Margem Sul da AML,representada no gráfico seguinte (o qual utiliza amesma escala de forma a permitir uma mais fácilcomparação das respectivas evoluções) mostra,antes de mais, que esta margem tem uma vitalidadepopulacional bastante concentrada em Almada,Seixal e Setúbal.

Evolução da população na margem sul da AML

Evolução da população na margem norte da AML

Fonte: INE

Fonte: INE

41De facto, o crescimento foi positivo em todas asdécadas nos concelhos de Almada, Moita, Palmela,Seixal, Sesimbra e Setúbal. O maior crescimentopopulacional foi o verificado no concelho do Seixal,que ocupa o segundo lugar nesta margem depois doconcelho de Almada.

A mais baixa concentração populacional é a doconcelho de Alcochete, o qual registou uma dimi-nuição da população em 1981, mas com tendênciade aumento nas duas últimas décadas. Evoluçãoparecida se regista no concelho do Montijo, embo-ra o aumento verificado de 1981 a 2001 ainda nãotenha compensado o decréscimo da década de 70.No concelho de Barreiro, notou-se uma evoluçãopositiva até 1991 e uma diminuição da população nadécada seguinte.

Na última década, a Margem Sul teve um aumen-to de 14,5%, superior, portanto, ao da MargemNorte, expresso em mais 729 636 habitantes em2001. A sua população representa nesta data 26,6%do total da AML.

O crescimentopopulacional das duasúltimas décadas

De forma a tornar mais compreensível o potencialdemográfico das populações da AML, apresentam-seem seguida as taxas de crescimento contínuo (r) detodos os concelhos entre 1981 e 2001, a primeira des-tas datas tendo sido escolhida por ser aquela em que,em certa medida, se inicia o que se pode chamar a

sobremodernidade demográfica portuguesa, e a de2001 por ser a última de que se possuem dados.

Os resultados da análise proposta estão expressosnos dois gráficos seguintes. O primeiro mostra aevolução da população no pressuposto de um cres-cimento exponencial, modelo adaptado ao estudode períodos relativamente pequenos, como é o caso.

A análise deste gráfico mostra uma realidade queo estudo dos anteriores não conseguiu pôr em des-taque, designadamente no que se refere a que:

� entre 1981 e 2001 os concelhos da MargemNorte registam um crescimento mais moderadodo que os da Margem Sul, se se exceptuar o deVila Franca de Xira e sobretudo Sintra;

� o ritmo de decréscimo da cidade de Lisboa nãotem paralelo em mais nenhum concelho da AML,estando o outro concelho em que se verificoudecréscimo (Barreiro) muito distante dele em ter-mos de ritmo constante de queda populacional;

� vários concelhos da Margem Sul têm crescimen-tos relativos muito mais notórios do que os deSintra, entre eles os de Alcochete, Palmela,Seixal e Sesimbra;

� vários concelhos da Margem Sul têm valoressemelhante aos de Vila Franca de Xira,designadamente Moita, Montijo, e um poucomenos Setúbal.

Em síntese, as populações com mais potencial decrescimento estão na Margem Sul, embora as maisnumerosas se concentrem na Margem Norte.

Uma forma de tornar ainda mais perceptível estadinâmica populacional é estabelecer o período em

Taxas de crescimento contínuo na AML

Fonte: INE

42

que as populações de cada um dos concelhos consi-derados, caso continuasse a taxa de crescimentocontínuo verificada entre 1981 e 2001, duplicariama sua população. Tal medida está representada nográfico seguinte.

Nele se mostra que o ritmo de crescimento daspopulações de Sesimbra, Palmela e Alcochete sãotais que, a manterem-se inalteradas o tempo sufici-ente para que isso se verificasse, duplicariam, res-pectivamente, dentro de 19, 20 e 14 anos.

No pólo quase oposto estão os concelhos deAmadora, Azambuja e Oeiras, em que o cresci-mento é tão lento que só veriam a sua população

duplicada em períodos que vão de 160 a 260 anos.No pólo exactamente oposto está o concelho de

Lisboa. A continuar o decréscimo registado, e numcenário absurdo, dentro de 39 anos a sua populaçãoficaria reduzida a metade.

Todos estes valores, que dizem de alguma manei-ra as tendências inscritas nos números globais dapopulação, não supõem que tais cenários optimistasou pessimistas se venham a verificar. A evolução daspopulações não se pode prever por tais procedi-mentos matemáticos simples, pois há uma série deoutros factores a considerar, evidentemente.

Períodos de duplicação das taxas de crescimento na AML

Fonte: INE

43Estrutura etária do concelho de Lisboa

Pirâmides etárias

Um outro aspecto a ter em conta é o estudo daestrutura das populações, a qual poderia ser exami-nada em detalhe para cada uma das unidades geo-gráficas em estudo em cada um dos anos dos censosde 1970 a 2001. Não se fará, no entanto, esse estudopelo seu carácter repetitivo. Não deixaremos, noentanto, de apresentar graficamente a população dacidade de Lisboa entre 1981 e 2001, na pirâmideetária do gráfico seguinte.

Esta pirâmide regista o que já foi assinaladoanteriormente: uma quebra forte na populaçãoque afecta sobretudo as idades mais jovens, desig-nadamente até aos 20 anos. Mas a diminuiçãoestende-se também dos 20 aos 64 anos para oshomens, e aos 69 para mulheres. Os únicos núme-ros que aumentam são os dos idosos com mais de70 anos. O envelhecimento da população tem,pois, feito com que os idosos representem propor-cionalmente uma percentagem cada vez maior napopulação lisboeta. De 14,3% em 1981 passampara 18,8% em 1991 e para 23,6% em 2001, damesma forma que os jovens de menos de 15 anospassam de 18,9% na primeira data para 14,2% nasegunda e para 11,6% no último censo, um cresci-mento quase complementar daquele. A regulari-

dade desta evolução complementar é que torna ofenómeno significativo.

A diminuição das classes etárias jovens está pois acontribuir, conjuntamente com o envelhecimentoda população, para que a estrutura etária tenda a teruma configuração de pirâmide invertida.

Os grandes grupos etários da AML

Analisando mais em detalhe a evolução da popu-lação dos concelhos da AML entre os anos de 1991e 2001, deve-se, antes de mais, referir que os conce-lhos de Sintra e Seixal (gráficos seguintes) têmregistado um aumento absoluto em todas as classesetárias, fazendo com que o número de jovens (0-14anos) ainda seja superior ao dos idosos (65 ou maisanos). É, pois, mais lento o fenómeno de envelheci-mento nestes dois concelhos.

Os concelhos de Oeiras, Cascais, Amadora,Loures, Odivelas e Almada (gráficos seguintes) têmuma evolução semelhante. A população entre 0-24anos tem neles diminuído, enquanto que a dos indi-víduos com mais 24 anos tem aumentado, quer paraos homens quer para as mulheres. Nestes concelhosa população com mais de 65 anos (com tendênciapara aumentar), apresenta valores muito parecidoscom a sua população entre 0-14 anos (com tendên-cia para diminuir).

Fonte: INE

Estrutura etária do concelho de Lisboa

4465 ou+

25-64

15-24

0-14

2001 M1991 M

2001 H1991 H

SINTRA

0 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 00020 00040 00060 00080 000100 000120 000

65 ou+

25-64

15-24

0-14

2001 H1991 H

LOURES E ODIVELAS*

0 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 00020 00040 00060 00080 000100 000120 000*Como referido, não sendo possível a desagregaÁão dos dados para os dois anos em estudo, estes dois concelhos foram analisados em conjunto

2001 M1991 M

65 ou+

25-64

15-24

0-14

2001 H1991 H

AMADORA

0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 00010 00020 00030 00040 00050 00060 000

2001 M1991 M

65 ou+

25-64

15-24

0-14

2001 M1991 M

2001 H1991 H

SEIXAL

0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 00010 00020 00030 00040 00050 000

65 ou+

25-64

15-24

0-14

2001 H1991 H

OEIRAS

0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 00010 00020 00030 00040 00050 00060 000

2001 M1991 M

65 ou+

25-64

15-24

0-14

2001 M1991 M

2001 H1991 H

ALMADA

0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 00010 00020 00030 00040 00050 000

Grandes grupos etários

Fonte: INE

46 Para todos os concelhos, o número de mulheresidosas é maior que o dos homens da mesma idade,o que, em princípio, indicia, caso os níveis migrató-rios tenham sido semelhantes, uma maior longevi-dade da mulher, como acontece em quase todos ospaíses desenvolvidos.

Pode ainda constatar-se que os baixos níveis denatalidade associados ao envelhecimento da popu-lação fazem prever que estes concelhos irão enfren-tar sérios desafios sociais no futuro próximo. A cres-cente dependência de jovens e idosos em relação àpopulação em idade activa colocará problemasdiversos, tanto mais graves quanto não serão apenaspróprios desta área, já que afectarão toda a popula-ção portuguesa.

Mas esses problemas também poderão constituirdesafios no sentido de procura de respostas sociais,quer ao nível da segurança social, quer da assistên-cia médica, quer da promoção de pessoas capazesde analisar necessidades e criar condições em queos indivíduos sejam cada vez menos dependentes dasorte ou dos erros colectivos. A necessidade de darapoio a um número de idosos cada vez maior ocu-pará cada vez maiores sectores da sociedade, sobre-tudo nas cidades em que as redes de solidariedadese tornam progressivamente mais frágeis.

Estado civilNo que se refere ao estado civil da população em

1991 e 2001, há a dizer que os concelhos estudadosapresentam uma situação semelhante. As principaiscaracterísticas são as seguintes:

� diminuição de número de indivíduos casados.O concelho que mais se destaca neste aspecto éo de Sintra: em 1991 tinha 70% da populaçãocasada e, em 2001, 46%;

� em 1991, para todos os concelhos os casadosvariavam entre 57% (Lisboa) e 70% (Sintra),enquanto que em 2001 representavam entre43% (Lisboa) e 47% (valor máximo verificadoem Almada);

� o concelho de Lisboa é o que apresenta menorpercentagem de casados, tendo registado entreos dois anos em estudo, um decréscimo de 14pontos percentuais.

Esta evolução é devida a factores diversos, os maismarcantes dos quais têm a ver com mudanças socio-culturais e religiosas profundas e dos valores associa-dos às sociedades tradicionais fundadas sobre as vir-tudes da família estável.

Por outro lado, a partir sobretudo da década de

70, na região de Lisboa e Setúbal, os serviços emexpansão, principalmente da Administração Pública(como educação e saúde), atraíram grande parte doemprego feminino. O acesso à instrução, o avançomuito significativo das mulheres em todos os esca-lões de ensino contribuíram para encorajar a suaactividade profissional. Começaram a sentir-se cadavez mais as “representações igualitárias e simetriasdos papéis familiares” (Almeida e Wall, 1995) entreos homens e as mulheres, contribuindo assim paraaparecimento de novos modelos de convivência.

A representação da repartição da população, emtermos da evolução do estado civil, é feita nos gráfi-cos seguintes.

Estes gráficos permitem concluir ter havido:

� aumento de número de solteiros, passando dovalor mínimo de 20%, verificado em 1991 noconcelho de Sintra, para 39% em 2001 em trêsconcelhos – Amadora, Oeiras e Sintra. O pro-longamento considerável da escolaridade e oconsequente adiamento da entrada dos jovensna vida activa é um dos factores que contribuipara o aumento da idade média no casamento;

� estabilidade no número de divórcios e uniõesde facto, tendo o primeiro indicador registadoapenas um aumento de 1% – concelhos deCascais e de Sintra;

� aumento de 2 pontos percentuais, no que serefere às uniões de facto, nos concelhos deSintra e Seixal (de 5% em 1991 para 7% em2001) e de 1 ponto percentual nos de Amadorae Almada;

� ligeiro aumento de viúvos em todos os conce-lhos, sendo mais significativo este aumento noconcelho de Lisboa (3% em 1991, para 9% em2001);

� diminuição ligeira do número de separados,representando em 2001 apenas 1% do total dapopulação em todos os concelhos.

47

Fonte: INE

48

Fonte: INE

49Nível de instrução

Quase todos os concelhos de AML registaramuma diminuição de analfabetos com 10 ou maisanos de idade, entre 1991 e 2001, com excepção dosconcelhos de Lisboa e Amadora, onde se verificaum ligeiro aumento.

Na Margem Norte da AML verifica-se uma estabi-lização dos valores da população analfabeta entre1991 e 2001, enquanto que a sul esta categoria divi-de-se entre uma estabilização em Almada e umdecréscimo acentuado no Seixal.

No que se refere ao ensino primário, esta evolu-ção também tem registado um decréscimo generali-zado na AML, de 1991 para 2001.

O ensino preparatório, ao contrário das duas pri-meiras categorias, tem registado um acréscimo sig-nificativo em todos os concelhos, sendo maior nosque sofreram maior diminuição da população noprimeiro grau de ensino.

Em relação ao ensino secundário, verifica-se a suadiminuição, tendo sido substituído este decréscimopor outro tipo de ensino. Ou seja, nos casos em quese verificou maior queda nesta categoria, tambémtem sido maior o aumento de níveis superiores eprofissionalizantes. Os mais significativos exemplossão os dos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa naMargem Norte, e Almada e Seixal na Margem Sul.Esta última categoria, que inclui o ensino médio esuperior, registou uma evolução positiva em todos os

concelhos da AML, embora apresente maior rele-vância na margem Norte. As duas últimas categoriasde ensino representam cerca de 50% da populaçãonos concelhos de Oeiras, Cascais e Lisboa.

FamíliasAs alterações que se têm verificado nas estruturas

familiares contemporâneas deixaram marcas nafamília portuguesa. Alguns indicadores demográfi-cos têm grande importância, como é o caso da dimi-nuição das taxas de fecundidade, natalidade e nup-cialidade nas últimas décadas, em resultado do con-trolo dos nascimentos – que se generalizou emPortugal – e de novas formas de encarar o casamen-to e o lugar dos filhos na vida do casal.

Esta mudança da vida familiar explica-se no con-texto de melhoria das condições de vida e de opor-tunidades de emprego fora da agricultura, ao con-trário de décadas passadas, em que a instabilidade ea precariedade familiares estavam frequentementeligados a situações de pobreza.

Mas não se pode falar na família como uma estru-tura única e homogénea. A diversidade manifesta-sequer na dimensão, quer na tipologia, sendoapresentada a sua distribuição nos anos de 1991 e2001, por concelho, num gráfico em que são utiliza-das seis categorias de agrupamentos domésticos emfunção do número dos seus membros.

Níveis de instrução por concelhos

Fonte: INE

50

Do gráfico se deduz que, entre 1991 e 2001, severificou um aumento de famílias com uma pessoaem todos os concelhos, sendo o de Lisboa o que temmaior percentagem desta categoria e o de Seixal amenor.

As famílias com duas pessoas têm registado umacréscimo entre 1991 e 2001, sendo que, em geral,as percentagens são semelhantes em todos os con-celhos.

Estas duas primeiras categorias não chegavam em1991 a 40% do total das famílias. Mas este valorchega quase a 50 %, no ano 2001, em quase todos osconcelhos (com excepção de Lisboa).

As famílias com três pessoas apresentam uma evo-lução positiva em termos absolutos, mas não em ter-mos relativos, exceptuando o concelho de Sintraque tem registado uma estabilidade na evoluçãodesta categoria.

Em relação às demais dimensões familiares (4, 5 e6 ou mais pessoas), todos os concelhos em análisetêm registado uma evolução negativa em termosrelativos. Quanto a números absolutos, o concelhode Sintra apresenta valores positivos em relação afamílias com 4 e 5 pessoas, e o concelho de Seixalpara famílias com 4 pessoas. As famílias com 5 e 6 oumais pessoas apresentam menores percentagens emrelação ao total das famílias.

No que se refere às tipologias familiares, o INEdestaca quatro categorias: sem núcleos familiares,com um, com dois e com três ou mais núcleosfamiliares.

Famílias clássicas em função da sua dimensão

Fonte: INE

Nos dois anos em análise, verifica-se a predomi-nância das famílias com 1 núcleo, embora se regis-te, em termos relativos, uma evolução negativa, de1991 para 2001.

Analisando mais em detalhe as famílias segundoos núcleos familiares, nota-se que os concelhos quetêm famílias sem núcleos registam uma evoluçãopositiva, com mais destaque no concelho deAlmada, no qual também se verificou a maior desci-da nas famílias com 1 núcleo.

No que se refere às famílias com dois núcleos, asua evolução tem-se mantido praticamente estávelem todos os concelhos.

Como se pode também observar no gráfico, asfamílias com 3 ou mais núcleos têm pouca impor-tância na distribuição observada, tendo registadouma evolução negativa, à excepção do concelho deAmadora, no qual houve algum aumento, emborapequeno.

No que se refere à composição das famílias comum núcleo, a sua composição e evolução entre 1991e 2001 está expressa no gráfico seguinte.

Nele se vê que, em todos os concelhos, temvindo a aumentar a percentagem de casais semfilhos entre 1991 e 2001 e que é em Lisboa eAlmada que há maiores percentagens de casaisnesta situação. Por outro lado, as três categoriasde casais com filhos e de avós com netos têmvindo a registar o movimento contrário em todosos concelhos, sendo curioso notar que Lisboa tema maior percentagem destes casos.

51Tipo de família

Famílias com um núcleo

Fonte: INE

Fonte: INE

52 Fluxos migratórios

Uma outra questão de que só embrionariamenteaqui são dadas indicações é a que se prende com asmigrações, analisadas apenas na vertente fornecidapelos censos da população.

As migrações implicam tanto mudanças de resi-dência sazonal como permanente, seja de indiví-duos isolados, seja do seu agregado familiar. Poroutro lado, sabe-se que os factores que mais contri-buem para a emigração temporária ou permanentese prendem com questões de natureza:

� económica, das quais se destaca o nível da rique-za, as oportunidades de emprego, os salários, ascondições/qualidade de trabalho, resumindo,o nível diferencial de vida entre o local de par-tida e de trabalho;

� infra-estrutural, nas suas relações com as causaseconómicas, designadamente no que respeita aacessibilidades, transportes e comunicações;

� demográfica, derivada das componentes dife-renciais do crescimento natural nas suas rela-ções com a densidade populacional cujos efei-tos não são resolvidos através das mudanças tec-nológicas;

� psicológica, designadamente para as popula-ções mais jovens que têm necessidade de procu-rar novas experiências e conhecer outros povose culturas;

� cultural, quer de índole histórica, quer política.

Por isso é importante o seu estudo: estes fluxostêm reflexos na evolução da população, modifican-do a sua estrutura, o número de pessoas em idadeactiva e outra, e nos outros componentes da evolu-ção demográfica, social e cultural.

Em Portugal, o período mais marcado pela mobi-lidade da população é o das últimas quatro décadas(o período entre 1960-2000). A AML é a região maisafectada pela presença de pessoas provenientes,quer de outras regiões do país, quer do estrangeiro.

Em seguida faz-se a análise das estatísticas cons-tantes dos dois últimos censos e daquelas que pode-rão ser deduzidas dos movimentos da população.

Todos os concelhos estudados apresentam umasituação semelhante, uma vez que o número de emi-grantes e imigrantes representa menos de 10% dapopulação total. Entre 1991 e 2001 verificou-se umligeiro aumento no número de emigrantes e imi-grantes e, por consequência, uma pequena diminu-ição de população que não mudou de concelho. Oconcelho que concentra a maior percentagem deemigrantes e imigrantes é o de Amadora.

Tomando a população que entrou no concelhocomo total, verifica-se que a maior parte proveio dosoutros concelhos, sendo Cascais o concelho commaior percentagem de estrangeiros entre os nãoautóctones, seguido de Odivelas e Almada.

População que não mudou de concelho Emigrantes do concelho Imigrantes no Concelho

1991 2001 1991 2001 1991 2001 1991 2001 1991 2001 1991 2001 1991 2001 1991 20010%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amadora Cascais LISBOA Oeiras Sintra Loures Odivelas Almada1991 2001

Seixal

População segundo naturalidade do concelho

Fonte: INE

53

Movimentos pendularesEste indicador caracteriza as deslocações de acti-

vos empregados ou estudantes com 15 ou maisanos entre o local de residência e o local de traba-lho ou estudo. A sua análise permite verificar que94,8% dos activos empregados ou estudantes com15 ou mais anos se deslocaram para trabalhar oupara estudar, em 2001 e dentro da AML. A maio-ria (quadro seguinte) fê-lo dentro do próprio con-celho de residência, e 40,4% para outros conce-lhos da AML. As deslocações interconcelhias

aumentaram em 3,3% de 1991 para 2001. Os con-celhos que têm recebido maior número de pesso-as na AML são os concelhos fronteiriços comoutras regiões.

Verifica-se também um acréscimo no número deentradas e saídas da AML, de população activa ouestudantes com mais de 15 anos entre 1991 e 2001.O balanço é positivo: o número de activos emprega-dos ou estudantes com 15 ou mais anos que entra-ram durante o ano 2001 é superior ao daqueles quesaíram.

Origem dos imigrantes

Fonte: INE

1991 2001Nº DE % Nº DE %

INDIVÍDUOS INDIVÍDUOS

Deslocações no interior da AML 1 261 411 96,6 1 309 617 94,8

Intraconcelhias 777 749 59,6 752 133 54,5

Interconcelhias 483 662 37,1 557 484 40,4

Entradas na AML 30 811 2,4 47 436 3,4

Saídas da AML 13 034 1,0 23 980 1,7

Total de deslocações 1 305 256 100 1 381 033 100

Movimentos pendulares na AML

Fonte: INE

54

Uma análise mais detalhada dentro dos concelhosde AML mostra que o concelho de Lisboa é o prin-cipal destino para a maioria da população residentenesta região, provinda dos concelhos da MargemNorte, como Sintra, Amadora, Loures, Odivelas,Oeiras e Cascais. São ainda importantes neste con-texto dois concelhos da Margem Sul: Almada eSeixal.

Em três dos concelhos, as deslocações casa--trabalho ou casa-escola para o concelho de Lisboa– Amadora, Oeiras e Odivelas – são superiores aonúmero de pessoas que trabalha ou estuda nessesconcelhos, sendo a razão principal deste facto a pro-ximidade com Lisboa e a sua condição de principalfornecedor de trabalho e ensino.

Em relação à população que sai do concelho deLisboa, esta tem como destinos principais os conce-lhos de Oeiras, Loures, Amadora e Sintra. Umaparte desloca-se para fora da AML.

Situação análoga à do concelho de Lisboa, embo-ra em menor dimensão e escala, é a dos concelhosde Setúbal, Azambuja e Palmela. Também aqui onúmero de pessoas que entra nestes concelhos ésuperior ao das que deles sai.

Entre outras deslocações interconcelhias impor-tantes pode-se mencionar:

Seixal�Almada; Sintra�Amadora e vice-versa;Moita�Barreiro; Sintra�Cascais; Oeiras�Cascais evice-versa; Barreiro�Lisboa; Moita�Lisboa; VilaFranca de Xira�Lisboa; Vila Franca de Xira�Loures;Sintra�Oeiras; Palmela�Setúbal.

4enquadramento

económico

57enquadramentoeconómico

Este capítulo visa caracterizar a situação do mercadoimobiliário actual do ponto de vista económico.Para tal, analisa-se a evolução das taxas de juro euro-peias e as condições do acesso ao crédito à habita-ção. Seguidamente, introduz-se o tema do mercadoda habitação, nova ou arrendada; por fim, caracteri-zam-se os fundos de investimento imobiliário.

O mercado imobilárioNo final de 2003, as estimativas apontavam para

que nesse ano o mercado de construção regredisse2% relativamente a 2002, ano em que a construçãojá tinha regredido 1,5%.

O segmento que mais terá contribuido para estasituação terá sido o da habitação, onde se esperavauma descida de 8% relativamente a 2001. O subsec-tor dos edifícios não residenciais seria “salvo” devi-do, sobretudo, aos imóveis necessários à organiza-ção do Campeonato da Europa de Futebol em 2004.

Esta situação ainda é mais acentuada com o “aper-tado controlo orçamental, com vista à redução dodéfice público”, que tem como principal objectivo adiminuição das despesas do Estado, “com implica-ções, necessariamente negativas, no desempenhodo sector da construção” e em particular no merca-do das obras públicas.

A corroborar este ritmo de actividade menos inten-so, a utilização da capacidade produtiva revela-semenor (79,5 e 74,2%, em termos médios até Maio de2002 e de 2003, respectivamente), bem como as ven-das de cimento no mercado interno, que vieram regis-tando uma assinalável quebra.

Na base deste menor volume de actividade do sec-

tor da construção nestes últimos períodos em análi-se, está principalmente a retracção da procura diri-gida a produtos de construção, que se reflecte numaredução da carteira de encomendas das empresasdo sector. As previsões da Associação Nacional deEmpreiteiros e Obras Públicas, com base nos dadosrelativos à quebra do licenciamento de fogos aolongo de nove meses, eram de que a recessão duras-se até 2004.

Taxa de juro

A política monetária portuguesa recente está for-temente condicionada pela política monetáriaeuropeia. Com a União Económica e Monetária(UEM), e o sistema que a antecedeu, o SistemaMonetário Europeu (SME), Portugal conheceu osníveis mais baixos de sempre de inflação e de taxasde juro. De facto, para que Portugal pudesse fazerparte do Eurossistema (países que participam noEuro), exigia-se o cumprimento dos critérios deconvergência nominal.

A descida da inflação, o compromisso de estabili-dade cambial no quadro do SME, a liberalização dosmercados financeiros e o esforço de consolidaçãoorçamental possibilitaram a descida das taxas dejuro internas na primeira metade da década de 90,movimento que se foi acelerando com a aproxima-ção do arranque da moeda única.

A evolução da taxa de inflação e da taxa de jurode longo prazo é marcada pelo movimento gradualpara a UEM, movimento iniciado em 1990 com aaprovação do Relatório Delors. Apesar da recessãointernacional verificada em 1992-93, não se abando-nou o propósito estabelecido no Conselho Europeude Madrid, e assim, em 1994, há um novo impulsoao serem estabelecidos na prática os critérios deconvergência já referidos, um dos quais relativo pre-cisamente à taxa de juro de longo prazo. Assim, ataxa de juro de longo prazo não poderia ser superi-or em 2% relativamente às taxas verificadas nos trêsEstados-membros com a menor taxa de inflação.Outro dos critérios de convergência é precisamenterelativo à baixa da taxa de inflação.

Todo este processo culminou em 1999 com a fixa-ção irrevogável das taxas de câmbio entre as moedasparticipantes da zona Euro, o início formal da UEMe o exercício em pleno do Banco Central Europeue do Sistema Europeu de Bancos Centrais, entida-des responsáveis pela Política Monetária Europeia.A partir desta data, as entidades nacionais deixamde controlar as taxas de juro do mercado interban-cário, passando este controlo para o Banco CentralEuropeu.

58

O grau de incerteza que caracterizou o enquadra-mento económico internacional, com a descida dastaxas de crescimento do PIB e baixa da taxa de infla-ção, aliadas à apreciação cambial do euro, permitiua contínua descida das taxas de juro. Prevê-se que sóem 2005 o cenário se comece a alterar.

As taxas de juro do crédito à habitação, factormais importante para o estudo em causa, acompa-nharam esta tendência descendente.

Acesso ao crédito à habitação

O acesso ao crédito à habitação foi marcado nadécada de 90 por dois factores de importância vitalno acréscimo de procura de habitação verificado.Assim, temos, por um lado, a redução acentuada dastaxas de juro e, por outro, a maior facilidade deacesso ao crédito por parte dos particulares, devidoà liberalização do mercado financeiro.

Nesta mesma década, a estes dois factores associa-ram-se a redução da inflação e o crescimento susten-tado do PIB na ordem dos 3% por ano, o que aju-dou à tendência bastante acentuada para um maiorendividamento das famílias, quer por via do créditoà habitação quer do crédito ao consumo, e issolevou a um aumento acentuado da taxa de esforçodas famílias no cumprimento dos seus compromis-sos de crédito.

A isenção dos custos registrais e notariais natransferência de contratos de crédito à habitaçãoentre bancos, decretada pelo Governo em 1999 eprolongada até ao final do ano de 2000, conduziua uma baixa diferencial entre as taxas aplicadas nosnovos contratos e nos contratos antigos, na cartei-ra de cada banco. Esta medida do Governo facilitaa negociação de cada cliente com o seu banco, aodespenalizar a transferência de contratos para ban-cos que apresentem melhores condições.

Os gráficos acima demonstram o boom do crédito

Inflação e taxa de juro média do crédito à habitação

59

à habitação, verificado essencialmente na segundametade da década de 90. O número total de contra-tos assinados cresceu de forma significativa aolongo do período apresentado, passando de cercade 38 mil contratos (148 milhões de contos) em1990, para cerca de 98 mil (762 milhões de contos)em 1995 e para 235 mil (2508 milhões de contos)em 1999.

Ao longo da década de 90, o regime de créditobonificado absorveu sempre mais que 50% donúmero de contratos assinados e do valor de crédi-to concedido anualmente. Este facto sofreu altera-ções nos finais da década e está intimamente rela-cionado com o pacote legislativo publicado emfinais de 1998, com o objectivo de moralizar o aces-so ao crédito bonificado, dando prioridade aosagregados familiares com maiores necessidades deordem financeira. Embora a retoma, após o pri-meiro choque da introdução das medidas referi-das, pareça evidente a partir do 3º trimestre de

1999, a tendência de crescimento ao nível das taxasde juro introduziu algum arrefecimento na procu-ra de crédito para a habitação durante o 1º trimes-tre de 2000, pela primeira vez sentida ao nível doregime geral.

Mais recentemente, a situação alterou-se e, defacto, a partir de 2002 o crédito bonificado deixoude existir. De forma a, de alguma forma, compensaros potenciais beneficiários deste regime de crédito,foi aumentado o prazo máximo do crédito à habita-ção, que até esta altura era de 30 anos.

O recente arrefecimento da economia mundial se,por um lado, manteve as taxas de juro muito baixas,podendo por isso constituir um incentivo à procurade habitação própria, por outro, arrastou Portugalpara um período de forte estagnação, resultante, emparte, do cumprimento dos compromissos assumi-dos no âmbito da União Económica e Monetáriacom o estabelecimento do Procedimento porDéfices Excessivos. O abrandamento do crescimento

Composição de crédito à habitação – número de contratos

Composição de crédito à habitação (milhões de euros)

60 económico reflectiu uma descida generalizada daprocura interna, com a procura de habitação pró-pria incluída, à medida que as famílias começaram aajustar-se a elevados níveis de endividamento e àdeterioração das perspectivas de emprego.

Mercado da habitação(casa própria)

A compra ou construção de casa própria para resi-dência permanente constitui para grande parte dasfamílias portuguesas o maior esforço financeiro querealizam em toda a sua vida.

De acordo com os Censos 91, os alojamentos ocupa-dos pelos próprios proprietários representavam, em1991, 65% do parque habitacional ocupado comoresidência habitual. Esta taxa está acima da médiaeuropeia. Será também de salientar o ritmo de cresci-mento da habitação própria em Portugal, um dosmais elevados da União Europeia. Em 1970 apenas49% das famílias portuguesas viviam em casa própria.Desde esse ano até 1981, o número de famílias a resi-dir em casa sua cresceu 42% e entre 81 e 91 esse cres-cimento foi de 25% (atingiria, então, cerca de 87%).

Diversos factores poderão estar na origem desteaumento de importância da habitação própria.Destacam-se, nomeadamente, os seguintes factores:

� restrições da oferta no mercado de arrenda-mento privado, essencialmente resultantes dosprolongados controlos de rendas e da rigidezaté 1990 do regime jurídico do arrendamento,mas também decorrentes de um novo perfil dapoupança associado ao desenvolvimento denovos e flexíveis produtos financeiros, os quaisterão contribuído para o desvio de poupançasdo sector imobiliário;

� a exiguidade do sector da habitação social;� um claro direccionamento da política de habi-

tação, desde a segunda metade da década desetenta, para o apoio à compra de casa própria,fundamentalmente por via do sistema de crédi-to bonificado, implementado em 1976 e queterminou recentemente;

� nos últimos anos, uma maior facilidade no aces-so ao crédito resultante do processo de liberali-zação financeira e também da quebra registadanas taxas de juro.

Dados mais recentes do Inquérito à Habitação de1998 confirmam estas tendências, representandonesse ano cerca de 64,3% os alojamentos ocupadospelo seu proprietário.

Ao longo das últimas três décadas, o número dealojamentos familiares clássicos no Continenteaumentou em cerca de 2 milhões de fogos (equiva-lente a um crescimento próximo dos 78%). Destes,cerca de 1,2 milhões correspondem a um aumentode fogos para residência habitual e os restantes 800mil a fogos para utilização sazonal, vagos ou comocupante ausente. De notar que, ao longo desteperíodo, os fogos com este tipo de ocupação triplica-ram em Portugal Continental, passando de 423 380em 1970 para 1271 140 em 1998.

61Custo de construção de habitação nova

O Índice de Custos de Construção de HabitaçãoNova (ICCH) registou, nos meses de Dezembro de2000 e Janeiro de 2001, uma variação média nos últi-mos doze meses de 4,8% e 4,6%, respectivamente.

No mesmo período e pela mesma ordem, as vari-ações mensais foram de 0,1% e 0,2%.

O ICCH pode ser obtido por duas ópticas com-plementares: por um lado, através da desagregaçãodos custos de construção de edifícios de aparta-mentos e de moradias e, por outro lado, através deum processo de incorporação dos custos dos facto-res mão-de-obra e materiais.

No que se refere às desagregações do índice porapartamentos e moradias, observa-se que as varia-ções mensal, homóloga e média dos respectivosíndices são superiores no estrato Moradias.

Na desagregação por custo dos factores mão-de--obra e materiais de construção, as flutuações men-sais de maior amplitude têm todas, na sua génese,comportamentos no mesmo sentido da sua compo-nente de Materiais de Construção. Esta constataçãoprocede do facto de as séries de custos dos restantesfactores de produção de habitação evoluírem deacordo com uma tendência mais regular.

Despesas para as famílias com a habitação própria

Uma estimativa da repartição dos alojamentoshabitados pelo proprietário (casa própria), segundoo critério “com encargos decorrentes da compra” e“sem encargos decorrentes da compra”, realizada apartir das respostas ao Inquérito à Habitação 1998,permite concluir que apenas cerca de 20% dos pro-prietários ainda tinham encargos. O que correspon-de a 440 mil habitações utilizadas como residênciahabitual.

Se aos cerca de 79% de alojamentos que, em1998, já não tinham quaisquer encargos decorren-tes da aquisição, retirarmos os proprietários quehabitavam casa própria proveniente de heranças oudoações, cerca de 380 mil alojamentos, esta percen-tagem atinge os 74%.

0

5

10

15

20

J1999 2000 2001

F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J

Mão-de-obra MateriaisHabitação

Custos dos factores na habitação – mão-de-obra, materiais

Fonte: INE

DEZEMBRO 2000 JANEIRO 2001ÍNDICE VARIAÇÃO VARIAÇÃO VARIAÇÃO ÍNDICE VARIAÇÃO VARIAÇÃO VARIAÇÃO

MENSAL HOMÓLOGA MÉDIA (12 mes.) MENSAL HOMÓLOGA MÉDIA (12 mes.)

Habitação 101,1 0,1% 2,7% 4,8% 101,3 0,2% 3,3% 4,6%

Apartamentos 101,1 0,1% 2,5% 4,5% 101,3 0,2% 3,2% 4,4%

Moradias 101,0 0,1% 3,1% 5,2% 101,3 0,3% 3,5% 5,4%

Índice de custos de construção de habitação nova

Fonte: INE

62

Ainda de acordo com os dados apurados noinquérito, a dívida média dos agregados familiarescom encargos decorrentes da aquisição ronda os 27mil euros. O prazo residual é de aproximadamente15 anos e o encargo mensal médio situava-se, nessaaltura, nos 213 €.

No decurso da realização do inquérito foi feitoum levantamento mais exaustivo em relação aomodo de acesso à propriedade para um períodomais restrito, 1988-98, cobrindo apenas os alojamen-tos ocupados durante este período como residênciahabitual.

Uma análise dos dados recolhidos para este uni-verso, põe em evidência que cerca de 46% destesproprietários não recorreram ao crédito e cerca de52% financiaram-se junto de instituições de crédito.

Mercado de arrendamento

Actualmente, em Portugal, a maioria dos aloja-mentos são propriedade dos seus moradores. Defacto, a habitação própria representava, em 1998,altura do Inquérito à Habitação, cerca de 64,3% dosalojamentos clássicos ocupados como residência

habitual. No entanto, os números relativos ao arren-damento não são de descurar, uma vez que cerca de28 em cada 100 alojamentos se encontravam nestasituação.

O arrendamento sofreu, ao longo do tempo,mutações importantes, originando assim vários regi-mes de renda. Estes regimes têm características pró-prias, uma vez que surgiram em contextos políticose económicos diferentes e que visaram objectivosdistintos. Desde logo, convém referir que as rendas,desde 1910, têm sido sujeitas a sucessivos congela-mentos até à publicação da Lei nº 46/85, de 20 deSetembro, diploma que proclamou o princípio daactualização anual de todas as rendas, de acordocom os coeficientes a aprovar pelo Governo. Paracompensar os aumentos das rendas, foi instituídona mesma Lei o subsídio de renda para os arrenda-tários de baixo rendimento; no entanto, os pedidosde subsídio ficaram muito aquém do previsto,embora percentualmente elevados. As correcçõesextraordinárias das rendas incidiram sobre bases tãobaixas que não tiveram quaisquer reflexos nos ren-dimentos dos arrendatários, e por conseguinte nosrendimentos dos senhorios. Assim, e apesar dosbenefícios da referida Lei, a política de habitaçãocontinuou condicionada e circunscrita ao mercadode aquisição de habitação própria. Por este motivotornou-se necessário melhorar o iniciado com a Leinº 46/85 através do Regime de ArrendamentoUrbano, Decreto-lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro.Tendo em conta esta evolução histórica, podemos,actualmente, identificar os seguintes tipos de arren-damento:

� Regime de arrendamento urbano (RAU), situa-ção verificada antes do Decreto-lei nº 321 B/90de 15 de Outubro de 1990.

� Regime de renda apoiada ou social, em que omontante da renda é subsidiado, vigorandoregras específicas quanto à sua determinação eactualização. Ficam sujeitos a este regime os alo-jamentos construídos ou adquiridos para arren-damento habitacional pelo Estado e seus orga-nismos autónomos, institutos públicos e autar-quias locais, e pelas instituições particulares desolidariedade.

� Regime de renda condicionada, renda que,após negociação, não pode exceder por mês oduodécimo do produto resultante da aplicaçãoda taxa das rendas condicionadas ao valor actu-al do fogo, no ano da celebração do contrato.Ficam sujeitos a este regime: por morte doarrendatário, os elementos que fazem parte doagregado doméstico privado ou subarrendatá-rios; os alojamentos que, tendo sido construídos

Habitação própria com ou sem encargos

Habitação própria ocupada após 1988

63

para fins habitacionais pelo Estado e seus orga-nismos autónomos, institutos públicos e autar-quias locais, misericórdias e instituições de pre-vidência, tenham sido ou venham a ser vendi-dos ao respectivo agregado; os alojamentosconstruídos por cooperativas de habitação eco-nómica, associações de moradores e coopera-ção de habitação-construção que tenham usu-fruído de subsídios ao financiamento ou à cons-trução por parte do estado, autarquias locais einstitutos públicos.

� Regime de renda livre, onde a renda inicial éestipulada por livre negociação entre as partes,sendo a sua actualização feita com base nos“coeficientes de actualização” publicados atra-vés de portaria.

Após esta clarificação podemos, através da análisedo gráfico abaixo, verificar que, na sua maioria, osregimes de arrendamento em Portugal, à data doInquérito à Habitação (1998), eram resultantes decontratos anteriores ao regime de arrendamentourbano de 1990 ou de contratos livremente negoci-ados, apresentando valores de 38% e 43% do totaldos arrendamentos, respectivamente.

A análise do período de ocupação permite com-preender a dinâmica subjacente aos vários regimesde ocupação. O quadro abaixo mostra esta dinâmi-ca, tendo em conta o período em que os alojamen-tos foram ocupados pelos agregados que neles habi-tam actualmente.

Podemos, assim, verificar que o peso da casa pró-pria em Portugal continental atingiu os valores maissignificativos nos alojamentos ocupados no períodocompreendido entre 1977-1985 (em termos percen-tuais, não de volume). Esta situação deve-se às condi-ções existentes neste período e que eram propícias aadquirir casa própria e preterir o regime de arrenda-mento. De facto, foi neste período que surgiram pela

primeira vez em Portugal facilidades para aquisiçãode habitação própria através do crédito bonificado.Por outro lado, vivia-se uma época em que as rendasde casa se encontravam congeladas em todo o país, oque veio provocar uma forte queda e perda de dina-mismo no mercado de arrendamento.

Em 1985 tomaram-se medidas que pretendiamcolmatar a inércia em que se encontrava o regime dearrendamento – era necessário alterar uma situaçãoem que a única escolha credível era a aquisição. Estasmedidas parecem surtir efeito visto que, no período1986-1990, o peso do regime de arrendamentoaumenta. Para esta situação terá contribuído tam-bém a aprovação do regime de arrendamento urba-no, em 1990, e os incentivos ao arrendamentojovem. Obviamente que o forte peso da habitaçãoprópria continuou a sentir-se, pois os plafonds de cré-dito deixaram de existir e as taxas de juro iniciaramuma trajectória continuamente descendente.

De referir, finalmente, que muito recentemente oGoverno avançou com uma série de iniciativas legis-lativas no sentido de corrigir as múltiplas distorçõesno mercado de arrendamento em Portugal – paraalém de procurar incentivar, de novo, a sua apetên-cia junto de promotores, proprietários e potenciaisinquilinos. Espera-se, de facto, que este desejo dereanimação no arrendamento possa revitalizar umadimensão fulcral de sustentação sócio-económica dacidade.

Despesas para as famílias com a habitação arrendada

A informação referente às rendas médias pratica-das segundo o período de ocupação do alojamento,representada no gráfico, afigura-se coerente com opeso relativo dos vários regimes de ocupação tendoem conta o período em que os alojamentos foram

Renda apoiada ou social9%

Rendacondicionada10%

Renda livre43%

Renda anterior ao RAU38%

Fonte: Inquérito à Habitação 1998 – INE

Regime de arrendamento em Portugal (1998) Alojamento segundo o regime de ocupação

ocupados, já que a elevação da renda média deveráter sido indispensável na relativa retoma do merca-do de arrendamento.

Como se pode verificar, as rendas registam umforte, e pouco gradual, incremento quando o perío-do de ocupação é posterior a 1985. Esta evoluçãovem reforçar a ideia de que as rendas que entãovigoravam eram muito reduzidas, em resultado dapolítica de congelamento das rendas, o que terá jus-tificado uma fraca competitividade no mercado dearrendamento. A partir de 85 este cenário altera-se,as rendas denotam um forte crescimento, que foisinónimo da expansão verificada no mercado dearrendamento. Isto resultou, sobretudo, da imple-mentação de nova legislação baseada na actualiza-ção e descongelamento de algumas rendas e na atri-buição de subsídios de renda.

Fundos de investimentoimobiliário

Os Fundos de Investimento Imobiliário são fun-dos de investimento cujo património é constituídoessencialmente por bens imóveis, e que por estemotivo constituem um recurso de financiamentodas construtoras. Estes fundos podem ser fundosabertos, quando o número de unidades de partici-pação é variável, dado que o investidor pode emqualquer momento realizar subscrições ou resgates;ou fundos fechados, quando o número de unidadesde participação é fixo, sendo as mesmas reembolsa-das apenas na data de liquidação do fundo.

Em 30 de Setembro de 2001, encontravam-se emactividade 28 entidades gestoras de fundos de inves-timento imobiliário (27 sociedades gestoras de fun-dos de investimento imobiliário e 1 instituição de cré-dito) que, no seu conjunto, administravam um totalde 44 fundos, 21 abertos e 23 fechados. O valor líqui-do global (VLG) dos fundos de investimento imobi-liário ascendia a 755,3 milhões de contos, correspon-dendo 495,2 milhões de contos (cerca de 65,6% dototal) aos fundos abertos e 260,2 milhões de contos(cerca de 34,4% do total) aos fundos fechados.

Ao invés dos anos anteriores, nos últimos 2 anos,e em especial no último, assistiu-se a um aumentodo número de fundos de investimento imobiliárioem actividade, designadamente de fundos fechados.Em simultâneo, a importância relativa dos fundosfechados no cômputo do valor líquido global daindústria cresceu continuamente, invertendo a ten-dência até então verificada.

Renda média segundo o período de ocupação

64

Evolução da indústria nos últimos 4 anos

3º TRIM. 3º TRIM. 3º TRIM. 3º TRIM. 3º TRIM. 1997 1998 1999 2000 2001

Entidades gestoras 31 30 27 29 28

Fundos abertos 25 20 21 20 21

Fundos fechados 23 23 18 20 23

Total 48 43 39 40 44

VLG Fundos abertos (10^9 PTE) 293,1 336,3 412,8 448,1 495,2

% 65,5% 65,6% 69,1% 68,3% 65,6%

VLG Fundos fechados (10^9 PTE) 154,7 176,6 185,0 207,6 260,2

% 34,5% 34,4% 30,9% 31,7% 34,4%

TOTAL (10^9 PTE) 447,8 512,9 597,8 655,7 755,4

Taxa de crescimento – 14,5% 16,6% 9,7% 15,2%

Fonte: Comissão de Mercado de Valores Mobiliários

O crescimento do valor líquido global da indús-tria nos últimos 4 anos foi sempre superior a 10%(excepto entre o 3º trimestre de 1999 e o de 2000,em que foi ligeiramente mais baixo), notando-se,uma certa aceleração no último ano (motivada,essencialmente, pelos aumentos verificados no 1º e3º trimestres de 2001).

Fonte: Comissão de Mercado de Valores Mobiliários

66 Diagnósticosócio-económico

O mercado de trabalho foi caracterizado em 2002 poruma desaceleração do emprego e por um forte cresci-mento da taxa de desemprego (de 4,1% para 5,1 %).

Apesar de o emprego total ter crescido em 2002cerca de 0,2%, verifica-se que o crescimento foi infe-rior em 1,2% ao crescimento de 2001.

O maior contributo para o crescimento foi oaumento dos contratos a termo, em cerca de 7,2%,ao contrário do que se tinha verificado em 2001, emque o maior contributo tinha sido o aumento doemprego por conta própria, em 5,4%.

Na composição sectorial emprego verifica-se queforam os sectores da Construção e dos OutrosServiços que mais contribuíram para a criação denovos empregos (respectivamente 0,7% e 0,6%). Éde realçar que a contribuição do sector da cons-trução não tem sido constante nos últimos anos,pois, apesar do crescimento de 6,2% verificado em2002, no ano anterior os postos de trabalho destesector tinham decrescido 1,7% .

A taxa de actividade para os indivíduos dos 15 aos64 anos é de 72% em 2002, tendo-se verificado umaumento de apenas 0,3% relativamente ao ano ante-rior. Apesar de este crescimento ser inferior aos cres-cimentos verificados nos anos anteriores, a variaçãopositiva da taxa de actividade deve-se principalmen-te ao envelhecimento da população, à diminuição dejovens (população entre os 15 e os 24 anos) e aoaumento da taxa de participação feminina.

A taxa de actividade total apurada nos Censos 2001foi de 48,2%, mais 8% que no censo anterior (1991).Ao comparar a taxa de actividade total nos concelhosem estudo com base nos censos de 2001, verifica-seque todos os concelhos, à excepção do de Lisboa,apresentam uma taxa de actividade superior à médianacional. Os concelhos de Odivelas e de Lisboa desta-cam-se dos restantes concelhos em estudo, com taxasde actividade de, respectivamente, 55,5% e 48,1%.Lisboa, para além de ser o concelho com a taxa deactividade mais baixa, também foi o que teve uma evo-lução menor desde os Censos de 1991, apenas 5%.

A taxa de desemprego fixou-se em 2002 em 5,1%da população activa (mais 1% que 2001), e o núme-ro total de desempregados aumentou 26,3%. Estavariação teve como principais causas o aumento em87% de desempregados à procura de um novoemprego e o aumento do número de indivíduos àprocura do primeiro emprego, 20,8%.

A taxa de desemprego atingiu da mesma formahomens e mulheres, mas o efeito não foi tão indife-renciado relativamente ao estrato etário, pois foramos jovens com idades entre os 15 e 24 anos que maissofreram com o aumento do desemprego, principal-

Indicadores do mercado de trabalho

Fonte: Inquérito ao Emprego, 2002 e Relatório Anual de 2002, Banco de Portugal

EMPREGO E DESEMPREGO 1998 1999 2000 2001 2002

Emprego total (taxa de variação em %) 2,3 1,3 2,0 1,4 0,2

Emprego por conta de outrem (tv em %) 2,1 2,8 2,5 1,5 0,7

Taxa de desemprego (em %) 5,0 4,4 3,9 4,1 5,1

Evolução da taxa de actividade nos concelhos em estudo

67

mente os que têm mais habilitações académicas.Segundo o inquérito ao emprego realizado peloINE, a principal razão apresentada pelos desempre-gados para estarem à procura de emprego era, em27,8% dos casos, o fim do contrato de trabalho decurta duração.

Ao comparar a taxa de desemprego nos conce-lhos em estudo, verifica-se que todos os concelhos, àexcepção de Odivelas, apresentam uma taxa dedesemprego superior à média nacional (segundo osCensos de 2001, de 6,8%). O concelho da Amadoradestaca-se dos restantes concelhos em estudo, com ataxa de desemprego mais elevada, 7,8%.

No que se refere aos salários, as remuneraçõesnominais cresceram de forma moderada em 2002,em comparação com os anos anteriores, enquantoque os salários reais do sector privado apresentaramum crescimento semelhante a 2001. Esta evoluçãofoi, apesar de mais baixa que nos anos anteriores,muito superior ao crescimento da taxa de produtivi-dade de 2001 para 2002, que foi praticamente nulo.

A baixa evolução dos salários também está associa-da às condições menos favoráveis do mercado detrabalho. Mesmo assim, o crescimento dos saláriospara o total da economia continuou a ser bastantemais elevado do que o observado na zona euro (4,9e 2,6%, respectivamente).

Relativamente à duração do emprego, 44,8% dostrabalhadores têm um emprego de longa duração;este valor é muito influenciado pelo peso dos tra-balhadores na administração pública, onde 56,2%dos trabalhadores têm um emprego de longa dura-ção, contra 39,2% dos trabalhadores no sector pri-vado. Por outro lado, o número de indivíduos commenos de um ano de antiguidade é, em 2002, de15%, mais 0,2% que em 2001. Este indicador reve-la uma forte desaceleração na criação de empregopor conta de outrem no sector privado: diminuiu0,6%, fixando-se em 17%.

Política fiscal

A política fiscal está em transformação: no âmbitoda reforma da tributação do património, o Governosubstituiu a sisa e a contribuição autárquica por doisnovos impostos sobre o património e extinguiu oimposto sucessório quando estejam em causa asdoações a cônjuges, pais e filhos; no caso de outrosherdeiros, mantém-se a tributação à taxa de 10%,agora no âmbito do imposto de selo.

As mudanças tiveram lugar no primeiro dia deJaneiro de 2004 e o que está na base destas altera-ções é, segundo os representantes do governo, “umamaior justiça fiscal e uma avaliação realística dosimóveis”.

A principal crítica feita à proposta de reforma datributação do património é que os impostos têmcomo base matrizes prediais que, em muitos casos,estão desactualizadas e destituídas de relação com arealidade.

Imposto Municipal sobre Transmissões

O imposto que foi proposto para substituir a sisa éo imposto municipal sobre transmissões (IMT), quetem um novo regime de avaliação de imóveis e umataxa máxima de 6%, contra a anterior taxa de 10%.

REMUNERAÇÃO POR TRABALHADOR 1998 1999 2000 2001 2002

Total da economia (nominal) 5,3 5,4 6,2 6,3 4,9

Total da economia (real)* 2,6 3,2 3,0 1,7 1,2

Sector empresarial (nominal)* 5,0 4,5 5,3 6,3 5,3

Sector empresarial (real)* 2,3 2,3 2,2 1,7 1,7

Taxa de desemprego nos concelhos em estudo

Remunerações por trabalhador

Fonte: Relatório Anual de 2002, Banco de Portugal * Deflacionadas utilizando o deflator do Consumo Privado

68

A Lei 14/2003 de 30 de Maio, que altera o Códigoda Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doações,regula que as taxas da sisa passam a ser menores,situando-se no máximo em 6,5% para a aquisição dequalquer prédio urbano e outras aquisições onero-sas que não se destinem exclusivamente a habitação.Para os prédios rústicos, a taxa passou para 5%.

No caso dos prédios ou fracções destinadas à habi-tação, estes estão isentos de sisa, desde que o seu valorde compra não ultrapasse os 80 mil euros. A partirdeste montante existem cinco escalões, abrangendoo último todas as compras superiores a 500 mil euros,ao qual está associada uma taxa única de 6%.

Verdadeiramente novo, mesmo para os juristas, éo Art. 2º deste diploma, o qual determina: “(...) osdocumentos de celebração dos contratos-promessade compra e venda serão apensados aos contratosrespectivos no acto de celebração da escritura públi-ca daquela transacção”. Trata-se de uma medidalegal que visa evitar a situação comum de o contra-to-promessa de compra e venda referir o preço efec-tivo do negócio e, depois, a escritura conter umvalor de compra substancialmente mais baixo, comoforma de evitar um valor elevado de sisa.

Imposto Municipal sobre Imóveis

A proposta da reforma da tributação do patrimó-nio para a contribuição autárquica é que esta seja

substituída pelo Imposto Municipal sobre Imóveis(IMI). Anteriormente, a taxa variava entre 0,7% e1,3% e no novo regime a taxa varia entre 0,2% e0,5% para prédios novos e entre 0,4% e 0,8% para osrestantes. O objectivo apresentado para esta reformaé que haja um “reforço do papel das autarquias naavaliação dos imóveis e na concessão de benefíciosfiscais”.

Assim, desde Janeiro de 2004 é possível estimarem quanto é que o imóvel vai ser avaliado pelo Fiscoe quanto vai pagar pela nova contribuição autárqui-ca, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Anteriormente, visto que tanto o vendedor comoo comprador tinham interesse em subavaliar o valordo imóvel, a fuga aos impostos era bastante elevada.Este problema é sentido desde 1989, quando se tor-nou obrigatória a aprovação de um Código deAvaliações. A acumulação dessa situação criou umadas maiores injustiças fiscais e um factor de distor-ção muito forte no mercado imobiliário.

O objectivo do Governo é que o valor fiscal deavaliação dos imóveis se aproxime mais dos valoresde mercado, o que implicará o pagamento deimpostos mais elevados do que os actuais. OImposto Municipal sobre Imóveis é, assim, entre osvalores máximos de 0,4 e 0,8%, com uma margempositiva ou negativa de 30% a cargo dos municí-pios, consoante as zonas a definir. Estima-se que severifique um agravamento da carga fiscal de quemcomprar imóveis.

69Taxa municipal

A Câmara Municipal de Lisboa aprovou, recente-mente, a nova redacção do regulamento da TaxaMunicipal pela Realização de Infra-estruturas(RTRIU), que tem como principal objectivo ir aoencontro da grande aposta do actual executivo, arecuperação do parque edificado da cidade. Assim,para além de actualizarem algumas disposições quese revelavam ineficazes, estas alterações constituemforte incentivo “à requalificação e reabilitação urba-nas, valorização do património e edificado, e revita-lização do tecido urbano funcionalmente obsoleto”.

Este incentivo tem a forma de isenções ou redu-ções no pagamento de RTRIU, nos casos em que areabilitação seja feita por instituições de utilidadepública ou particulares de solidariedade social oupor cooperativas de habitação de custos controladose equipamentos sociais de apoio.

As obras de reabilitação de edifícios com mais detrinta anos, obras de restauro em edifícios classifica-dos ou imóveis ou conjuntos edificados constantes doInventário Municipal do Património ficam isentas depagamento de taxa municipal. A manutenção defachadas pré-existentes nos edifícios a reconstruirtambém poderá ficar isenta, desde que se revistam dereconhecido interesse histórico ou arquitectónico.

Diagnóstico tecnológico

A evolução do sector da construção do ponto devista de novas tecnologias tem-se verificado princi-palmente no campo de eficiência energética e aper-feiçoamento dos acabamentos existentes.

No que se refere à eficiência energética, existemcasas que potenciam os efeitos do clima, isto é, sãogeladas no Inverno e muito quentes no Verão, o queresulta em consumos elevados de energia, aumen-tando os encargos das famílias, mas também as emis-sões de gases que provocam o efeito de estufa.

A Comissão Europeia está actualmente a estudaruma série de medidas para melhorar a eficácia ener-gética dos edifícios. Apesar das diferenças climáticasexistentes entre os Quinze, a proposta da ComissãoEuropeia é atribuir aos Estados-membros certifica-dos de performance energética, isto porque ummaior controlo das instalações de aquecimentopoderá levar a uma poupança de 22% da energiaconsumida nos edifícios europeus até 2010. Estasmedidas também têm com propósito contribuirpara a redução dos gases que provocam efeito deestufa.

Portugal vai ter de se começar a preocupar, apartir de 2006, com os consumos tanto das residên-cias como dos serviços. Actualmente, os cerca de3,3 milhões de edifícios existentes consomem 22%do total da energia distribuída. Em relação às fon-tes energéticas, o caso ainda é mais flagrante: é nascasas, nos escritórios e no comércio que se gasta58% do total da electricidade consumida.

Segundo os especialistas, os grandes responsáveispelo enorme peso que os edifícios têm na facturaenergética do país são os electrodomésticos, aságuas quentes sanitárias, os sistemas de aquecimen-to e arrefecimento e a iluminação. Por isso, é poraqui que passam as medidas mais importantes parase conseguir aumentar a eficiência energética destesector. São elas a etiquetagem sobre os consumosdos equipamentos – que já é obrigatória para frigo-ríficos, por exemplo, mas que ainda não o é paraaparelhos em stand-by, que são grandes consumido-res –, o lançamento de um programa para promovero uso de sistemas solares para aquecer as águas, aaplicação das regras da certificação energética dosedifícios e dos regulamentos existentes para se con-seguir o conforto ambiental e, finalmente, o lança-mento de campanhas para promover um uso maiseficiente da energia.

Toda esta revolução passa também pela revisãodos regulamentos existentes (Regulamento dasCaracterísticas de Comportamento Térmico dosEdifícios, de 1990, e o Regulamento dos SistemasEnergéticos de Climatização em Edifícios, de 1998),que estão desactualizados e cuja aplicação não é fis-calizada.

No que se refere aos acabamentos, conjunto detrabalhos – englobando pinturas, revestimentos,puxadores, etc. – que se seguem à fase de construçãobásica, a flexibilidade de processos dos construtoresé cada vez maior. Algumas empresas de construção,dependendo da fase de construção da habitação,possibilitam a escolha dos acabamentos finais. Estaadaptação à cultura dos clientes é percepcionadapelo consumidor final como um grande benefício, oque dá uma vantagem competitiva significativa àsempresas que estão a promover estes processos.

A sustentabilidade também começa a ser umacaracterística importante na avaliação que os clien-tes finais fazem dos empreendimentos e das cons-truções. Alguma medidas sustentáveis que são per-cepcionadas como importantes pelos clientes finais:

� orientação privilegiada a sul;� proporção correcta das áreas envidraçadas em

função da orientação;� aplicação de vidros duplos de grande espessura,

para conforto térmico e acústico;

70 � isolamento térmico contínuo aplicado peloexterior;

� aplicação de sistema solar passivo através dacobertura em vidro do átrio actuando comozona de transição para reduzir as perdas decalor das residências;

� aplicação de palas e estores exteriores, para pro-tecção solar;

� sistema de ventilação natural para o arrefeci-mento do átrio;

� elevada integração de sistemas de isolamentotérmico para redução de perdas de calor;

� selecção de materiais, tendo em conta o ciclo devida energético e o grau de toxicidade;

� aplicação de pavimentos flutuantes para reduzira transmissão de ruído;

� medidas para redução do consumo de água eelectricidade;

� localização do empreendimento perto de redede transportes públicos.

Transportes e acessibilidades

As infra-estruturas e equipamentos de transportepostos à disposição da população na área metro-politana de Lisboa estão enquadrados em três gran-des subsistemas: rodoviário, ferroviário (comboio,metro e eléctrico) e fluvial.

Na última década assistiu-se a uma forte expansãodas acessibilidades:

� na rede rodoviária, com as ligações à AML-Nortee à AML-Sul (itinerários complementares: radi-ais e circulares: Eixo N-S; IC15, IC16, IC19, IC22e IC 17, IC18; Ponte Vasco da Gama);

� a um forte desenvolvimento da rede de metro-politano (Campo Grande; Pontinha; Rato; Caisdo Sodré; Olivais/Expo-98);

� a um reforço da rede de comboios suburbanos,em particular, nas linhas de Sintra, Cascais eCintura, para além das obras, entretanto emcurso, da rede nacional (linha do Norte e linhado Sul – Ligação Ponte 25 de Abril) e do refor-ço da rede fluvial (catamarãs, etc.);

� verificou-se a estagnação do sistema de circula-ção fluvial.

A oferta actual das redes de transporte em cadaum dos corredores que constituem o sistema daAML pode ser caracterizada pela importância darede rodoviária e insuficiência da rede ferroviáriapesada, nomeadamente quanto à articulação entre

o volume de deslocações pendulares realizadas nosperíodos de ponta e no das restantes horas do dia.

Os principais corredores do sistema da AML são:� Corredor de Vila Franca de Xira. Vem-se consoli-

dando ao longo dos dois eixos rodoviários: o IP1,com capacidade e níveis de serviço próprios deitinerário principal, e a EN10, situada entre alinha ferroviária do Norte e o IP1, com capacida-des e níveis de serviço mais próprios de umaestrada municipal. Todos os aglomerados popu-lacionais desde Sacavém a Alverca estão localiza-dos entre estes dois eixos e por isso os níveis deserviço nas horas de ponta correspondem à satu-ração, quase sempre traduzidos em congestiona-mentos.

� Corredor de Loures. Este corredor tem a maio-ria dos aglomerados, desde a Ramada eOdivelas a Santo António dos Cavaleiros eLoures, passando pela Póvoa de Santo Adrião,Flamenga e Frielas, servidos essencialmente pordois eixos rodoviários: o IC22 e a EN8. O aumen-to da população e a sua forte dependência deemprego e equipamentos de hierarquia superi-or em relação à cidade de Lisboa provoca fluxospendulares que saturam os dois eixos, ocasio-nando quase sempre congestionamentos noúnico eixo de entrada: a Calçada de Carriche. Aausência de serviço ferroviário neste corredortem provocado uma maior dependência da uti-lização do transporte individual.

� Corredor de Amadora/Sintra. Neste corredor,o sistema de transportes é constituído essencial-mente pelo eixo rodoviário IC19, com níveis deserviço próximo da saturação e permanentecongestionamento nos períodos de ponta; epela linha de comboio de Sintra, actualmente aser duplicada até à Amadora, mas com sériosproblemas de acessibilidade às estações, querem transporte individual, quer em transportecolectivo. Neste corredor é possível evidenciaros seguintes eixos transversais para redes decapacidade intermédia: Algés à Damaia; Paçode Arcos ao Cacém; Oeiras a Mem Martins eCascais a Sintra.

� Corredor de Oeiras/Cascais. É o corredor daAML com maior oferta em termos de transpor-tes de/e para Lisboa. As acessibilidades a Lisboasão asseguradas pelos eixos rodoviários do IC15(A5) e da EN6 (a Marginal), ambas usufruindode nós de ligação nos principais acessos a locali-dades pertencentes ao concelho de Lisboa e aos

71

concelhos de Oeiras e Cascais; e pela linha decomboio de Cascais, sendo esta a única prepa-rada, desde a sua construção, para um serviçosuburbano e a melhor localizada para servir apopulação que entretanto se foi fixando aolongo das suas estações. É importante referirque actualmente se verificam importantes défi-ces de oferta em transportes colectivos nas zonasurbanas de desenvolvimento mais recente des-tes concelhos, como por exemplo Algés,Linda-a-Velha e Carnaxide.

� Corredor de Almada e Seixal. Almada e Seixalforam acomodando o crescimento da ocupaçãodo solo segundo uma estrutura linear, que seintensificou nos anos 60 com a ligação da Ponte25 de Abril. Actualmente ainda é o eixo daEN10 que concentra os principais serviços detransporte colectivo. Com o eixo do IP7 e a liga-ção em auto-estrada entre Setúbal e Lisboa,desenvolveram-se nas proximidades dos princi-pais nós rodoviários vários aglomerados comdensidades brutas de ocupação cada vez maiselevadas. Para o interior destes concelhos, aocupação urbana assumiu um carácter mais dis-perso, com inúmeros espaços intersticiais quesó agora foram sendo colmatados. Esta ocupa-ção dispersa provocou dificuldades na operaci-onalidade e eficácia das redes de transportes

colectivos e modelou o padrão de deslocaçõesnestes últimos anos, intensificando os fluxos detransportes individuais na Ponte 25 de Abril. Arecente ligação de comboio pela Ponte 25 deAbril não alterou tanto quanto se poderia espe-rar a repartição modal entre TI e TC, apesar dese ter registado uma transferência modal naordem dos 25% do transporte individual para ocomboio.

No caso da cidade de Lisboa, as acessibilidadestêm uma configuração essencialmente radial, tantono sistema rodoviário como no sistema ferroviário(comboio e metropolitano). A estrutura e a hierar-quia da rede rodoviária principal possibilitam asfunções de transporte até uma distância abaixo dos2,5 km do centro da cidade, o que se reflecte na ele-vada circulação automóvel nos eixos de penetraçãoda cidade até ao interior da coroa de transição, istoé, até à circular constituída por eixos como aAvenida Infante Santo, a Avenida Pedro Álvares Ca-bral, a Avenida Duque de Loulé, o Conde Redondo,a Estefânia, a Rua Febo Moniz, e a Avenida Mou-zinho da Silveira.

Em relação à rede ferroviária, a estrutura doseixos que a constituem conferem-lhe uma boa fun-ção de transporte, no caso do comboio, até ao cen-tro da cidade, com excepção da Linha do Norte,que termina em Santa Apolónia, já que a solução

72 tangencial de Entrecampos é pouco usada. Poroutro lado, a rede do metropolitano assegura umafunção de acessibilidade ao centro da cidade (dis-tâncias inter-paragens de 450 m) que tem um custobastante elevado e evidencia a deficiente perfor-mance de exploração deste sistema na rede de tran-sportes da cidade. A rede de distribuição na coroacentral e de transição da cidade é assumida actual-mente pela rede de autocarros.

A rede de autocarros também tem de suportar,não só a maioria das ligações internas à cidade,como as ligações suburbanas entre sectores periféri-cos e mesmo entre estes e o centro da AML, quan-do se trata de eixos não servidos pelo modo ferrovi-ário (casos de Loures e Montijo-Pinhal Novo, porexemplo).

A organização da rede viária na cidade de Lisboapode esquematizar-se em três zonas:

� Zona Oriental, onde a rede viária principal(com ligação à rede fundamental da AML) éconstituída pelas Avenida Alfredo Bensaúde eAvenida Infante D. Henrique, sendo este últimoum eixo que liga a CRIL/Ponte Vasco da Gamae a EN10 à Praça do Comércio. Além destasduas avenidas existem outras três de igual hie-rarquia: Avenida Marechal Gomes da Costa,Avenida Central de Chelas e Avenida GagoCoutinho, que completam a rede viária princi-pal desta zona da cidade. Toda a circulaçãorodoviária dos bairros de Moscavide, Portela,Santa Maria dos Olivais e Marvila é colectadapor estes eixos para o centro da cidade. A Garedo Oriente está localizada nesta zona e é umaimportante interface rodoferroviária a 7 km docentro da cidade.

� Zona Norte, que tem ligação à rede fundamen-tal da AML pelo IC22 e IP1 através dos elemen-tos da rede viária principal da cidade, comosejam a Avenida Padre Cruz, o Campo Grande,a Avenida da República e o Eixo Norte-Sul.Estas vias asseguram a função transporte,enquanto que a função acessibilidade é garanti-da pelos eixos circulares da 2ª Circular, aAvenida dos Estados Unidos da América, pas-sando pelo o eixo constituído pela Av. de Bernae Av. João XXI, assim como pelos eixos radiaisda Alameda das Linhas de Torres e a Avenida deRoma. Em termos de transportes colectivos, ointerface do Campo Grande assegura as liga-ções entre as redes de autocarros suburbanos ea rede de metropolitano.

� Zona Ocidental, que se articula com o centro dacidade e com a restante rede da AML pelos

IC15 e IC19 e EN6 e pelo eixo constituído pelaAvenida 24 de Julho/Avenida da Índia eAvenida Vasco da Gama, eixo este de configura-ção radial. É, no entanto, nos limites do conce-lho com a freguesia de Algés, do concelho deOeiras, que irá funcionar um nó importante narede fundamental secundária da AML, a CRIL,que completará a circular em torno de Lisboaaté à Ponte Vasco da Gama. Uma interfaceimportante nesta zona ocidental é a deAlcântara/Calvário, que junta o eléctrico, oautocarro e o comboio, servindo essencialmen-te os habitantes de Belém, Ajuda e Alcântara.

5a procura no mercadoda habitação segundo

as sondagens e os focus groups

75

4 Estimativas aproxi-madas com base naextrapolação dos resul-tados dos inquéritosrealizados durante omês de Julho de 2003,na AML e cidade deLisboa.

a procura no mercadoda habitaçãosegundoas sondagense os focusgroups

O presente capítulo visa caracterizar o mercado daprocura de habitação na AML, sempre que possívelcom um ângulo de visão focado na cidade de Lisboaenquanto principal núcleo urbano das dinâmicasmetropolitanas.

Estimativas da procurade habitação4

A partir de um exercício de extrapolação dosresultados dos dois inquéritos telefónicos na AML ena cidade de Lisboa, uma vez que são aqueles quegarantem a representatividade das amostras paraestes universos, procedeu-se a uma estimativa daprocura de habitação, tanto em termos globais,como em termos de segmentação por algumas vari-áveis de relevo.

Ocorre que, quando se pretende a estimativa daprocura segmentada por n variáveis, se introduzuma margem de variação dos resultados em relaçãoà estimativa global da procura, isto é, à estimativa“pura” da procura, sem qualquer segmentação.

Este fenómeno deve-se ao facto de não terem sidotidas em conta para efeitos de cruzamento com vari-áveis – nomeadamente, a temporalidade para acompra ou mudança de habitação, tipo de habita-ção, finalidade de habitação e classes sociais – asnão-respostas (Ns/Nr) às questões que serviram debase às estimativas segmentadas.

Esta opção baseia-se no pressuposto de que nasestimativas segmentadas por n variáveis, as não-res-postas podem significar uma fragilização das estima-tivas, uma vez que podem decorrer de uma multipli-cidade de razões.

Por exemplo, no caso da temporalidade demudança de habitação, referente à questão “ quan-do pensa mudar efectivamente” de casa, está subja-cente nas não-respostas uma fragilidade da intençãode mudança de habitação quando os respondentesnão conseguem concretizar a temporalidade dessaocorrência. O mesmo acontece com a finalidade ouo tipo de habitação procurada.

Desta forma, as estimativas, quando segmentadas,referem-se apenas ao universo objecto de segmenta-ção concreta e portanto quantificam, aproximada-mente, esse universo específico, independentemen-te dos totais dos segmentos estimados não seremsempre consonantes entre si.

Assim, a procura global de habitação na AML àdata de Julho de 2003 era estimada em 127 552fogos, sendo que 21 577 destes se referem à procu-ra da 1ª casa por parte da população mais jovem.

Quando introduzida a variável de temporalidadepara a mudança de casa, observa-se uma perda decerca de 26 000 fogos, perda essa que poderá repre-sentar uma margem de segurança na estimativapelas razões já expostas.

Desta forma teremos:� procura de habitação de Julho de 2003 até

Julho de 2004, na AML – 47 798 fogos;� procura de habitação de Julho de 2003 até

Julho de 2005, na AML – 101 331 fogos.

Daqui resultou um volume anual de 50 665 fogos.No que respeita à segmentação pelos fogos procu-

rados no mercado do arrendamento e no da com-pra, verifica-se a seguinte distribuição:

O mercado da compra de habitação está assim cir-cunscrito a aproximadamente 86 000 fogos paracomercialização entre Julho de 2003 e Julho de2005.

Dentro deste mercado, a finalidade da compradistribui-se em:

ATÉ JULHO 2004 ATÉ JULHO 2005

Intenção de alugar casa 7 648 8 467

Intenção de comprar casa 36 326 86 036


Comprar p/ habitação permanente 35 234 83 305

Comprar p/ 2ª habitação 819 1 638

Comprar p/ arrendar 0 273

76 No que respeita ao tipo de habitação procurado,cerca de metade do valor estimado atribui-se a apar-tamentos em prédio. É, contudo, relevante o pesorelativo das moradias e da apetência para os condo-mínios fechados, como se apresenta de seguida:

Por forma a fornecer elementos para possíveissegmentações da procura por tipo de produto imo-biliário, apresentam-se as estimativas para cada umadas classes sociais, indicando um escoamento relati-vamente equilibrado para cada uma das segmenta-ções de produto:

No que respeita à atribuição do número de fogospelos concelhos da AML, verifica-se que, segundo asestimativas com base no inquérito a esta região, Lis-boa terá condições de escoamento de pelo menos24 000 fogos entre Julho de 2003 e 2005.

Contudo, com a fonte complementar do inquéri-to à cidade de Lisboa é possível afinar este exercício,particularmente porque este inquérito foi baseadonuma amostra representativa da totalidade da popu-lação lisboeta, sem qualquer tipo de filtro.

Segundo esta fonte, a estimativa global da procu-ra de habitação em Lisboa é de 32 525 fogos, distri-buindo-se em:

Intenção de alugar casa 4 259

Intenção de comprar casa 28 266

Entre os fogos que se incluem no mercado dacompra de habitação, verifica-se que pouco mais de50% deles se referem a habitação nova, ao queacresce o facto de que 20% dos potenciais compra-dores de casas optariam por comprar uma casausada e reabilitá-la posteriormente.

Este cenário apresenta-nos um escoamento deperto de 6000 fogos reabilitados e mais de 4500 porreabilitar, como se estima no quadro seguinte:

Compra de nova habitação 12 584

Compra de habitação usada para obras 4 646

Compra de habitação usada sem obras 5 808

No que se refere ao tipo de utilização deste volu-me de casas, verifica-se que 84% se destina a habita-ção permanente, a que equivalem perto de 23 500fogos, ao mesmo tempo que se observam os signifi-cativos 14%, ou 3872 fogos, para segunda habitaçãoem Lisboa. O restante meio milhar de fogos a adqui-rir está, segundo as estimativas, destinado a entrarno mercado do arrendamento.

Compra para habitação permanente 23 426

Compra para 2ª habitação 3 872

Compra para alugar 581


Apartamento em prédio 21 031 49 710

Condomínio fechado 5 190 9 560

Moradia 9 560 23 489

Duplex 273 1 093


Classes A 8 467 16 388

Classes B 9 013 17 754

Classes C1 11 198 22 397

Classes C2 9 013 17 754

ATÉ JULHO 2005

Lisboa 24 309

Sintra 11 198

Oeiras 8 467

Amadora 4 643

Vila Franca de Xira 5 736

Cascais 8 467

Almada 6 828

Montijo 2 185

Setúbal 4 370

Loures 5 190

Seixal 5 463

Odivelas 2 731

Barreiro 1 366

Palmela 2 185

77

5 De notar que estahierarquização se fun-damenta numa análisequalitativa da informa-ção recolhida junto daamostra estudadanesta fase prévia doestudo (com base ementrevistas individuaisaprofundadas e reuni-ões de grupo), nãopodendo confundir-secom uma hierarquiza-ção estatisticamenteválida, a qual implicauma amostra represen-tativa do universo doestudo, como se verifi-ca na segunda fase dopresente estudo.

A casa: matriz de valor para o cidadão/consumidor

Sendo a vivência na e com a casa uma das dimen-sões centrais na avaliação do mercado da procurahabitacional, é de toda a importância que as quan-tificações que a caracterizam sejam precedidas deum entendimento dos contextos psicossociológi-cos que orientam este tema na vida e na “cabeças”dos cidadãos.

Vectores estruturantes

Desta forma, na Imagem 1 apresenta-se o con-junto de atributos que o consumidor actual valo-riza no seu processo de escolha da casa. Estão

Estimativas da procura de habitação na AMLe Lisboa (de Janeiro de 2004 até Julho 2005)

organizados por ordem hierárquica de importân-cia5 e agrupados em três conceitos nucleares, quecorrespondem a atributos estruturantes da esco-lha/preferência.

ESPAÇO PARA RESPIRAR

A designação (retirada do discurso directo dosentrevistados) fala por si. A casa é antes de maisespaço, isto é, território – de apropriação, manipu-lação e fruição. Por isso o consumidor valorizaacima de tudo ter espaço – quer no interior quer noexterior da casa – pelas suas múltiplas significaçõese benefícios: qualidade de vida, não claustrofobia,liberdade, funcionalidade, poder, integração/posi-ção social, conforto, privacidade, evasão...

QUALIDADE DA CASA

Prende-se essencialmente com os aspectos queremetem para a qualidade do espaço (privado ecomum) numa dimensão mais estrutural – constru-ção, arquitectura, acabamentos. Mas também seinclui aqui, como elemento de valor, a existência deum espaço específico – o estacionamento – quemarca fortemente a percepção de qualidade da casae influencia a escolha.

A UNIDADE DA CASA

É um conceito que remete para as noções de uni-formidade e autonomia dos diferentes espaços/divi-sões da casa. Prende-se com a crescente necessida-de, para o consumidor moderno urbano, de estarpermanentemente e plenamente funcional (isto é,de ter as condições para), esteja onde estiver – narua, no emprego, em viagem, em qualquer uma dasdivisões da sua casa. O telemóvel e a Internet simbo-lizam bem esta necessidade/exigência de condiçõestecnológicas para uma funcionalidade/ligação per-manente. A casa deve também exprimir esta matriznas condições tecnológicas (isto é, equipamentos)que oferece.

Assim, para além das condições/equipamentosespecíficos de divisões como a cozinha e o WC, oconsumidor moderno valoriza uma casa que lheproporcione as mesmas condições de funcionalida-de e conforto em todas as divisões – para que possaviver e sentir a casa como um espaço único, sintoni-zado, harmonioso (e não fragmentado, dissonante,descontínuo) e também inteligente – cúmplice,suporte de eficácia e competência.

78

Espaço para respirar

A. EXTERIOR (URBANÍSTICO)

Refere-se ao espaço exterior considerado de dife-rentes perspectivas: (1) o que se vê/usufrui de den-tro de casa para fora, o que se vê ao longe, o que avista alcança (VER LONGE); (2) o que se vê/usu-frui quando se está na rua/zona, no espaço envol-vente da casa, o que existe perto, ao longo dos per-cursos de proximidade (ANDAR PERTO)

1) VER LONGE

Três atributos fundamentais estão incluídos nestacategoria:

Horizontes/Vista e Luz Compreende-se facilmente a sua forte valorização

por parte do consumidor, se tivermos em conta o

universo de benefícios que lhes estão associados:Liberdade, Energia/Vitalidade, Conforto, Prazer,Relaxamento, Evasão (isto é, suspensão ou aligeira-mento do mega-urbano).

A falta de luz/horizontes gera a sensação oposta:de claustrofobia, prisão, enclausuramento, descon-forto.

Luz é vida; a luz solar é o paradigma deste poderenergético – daí valorizar-se o quarto com orienta-ção a nascente (para um acordar vitamínico) e a salae cozinha a poente (aproveitar o sol da tarde,ganhar energia e boa disposição no regresso pós--laboral).

Uma vista idealizada é sempre evasiva, panorâmi-ca. No mínimo exige-se que não perturbe a privaci-dade, que seja desafogada e que seja visualmenteatractiva ou não degradada.

As varandas e as janelas panorâmicas surgem par-

Imagem 1 – A casa: matriz de valor

79ticularmente valorizadas porque, ao abrirem e pro-longarem a casa para o exterior, potenciam o efeitohorizonte/luz e os seus benefícios.

Espaço entre Prédios

Naturalmente apresenta uma forte relação com oatributo horizonte/luz, no sentido em que é umadas suas condições estruturais.

Mas o espaço entre prédios não importa apenaspara se ter vista de casa. Também marca fortementea vivência do espaço exterior quando se está na rua.E aqui, mais uma vez, entra a não claustrofobia, aamplitude da vista que o olhar alcança, a luz e a corque entram pela abertura azul do céu.

Espaços Verdes

Apresentam uma dupla valência: funcionamcomo garantia de espaço livre (não construído) equalificam esse espaço livre. Esta qualificação trazum valor acrescentado muito importante, uma vezque significa introduzir no espaço urbano réplicas//recriações da natureza.

A presença de amostras ou extractos de naturezano espaço envolvente da casa é fundamental para oequilíbrio e bem-estar do homem urbano. Os espa-ços verdes são por excelência espaços para respirar,para olhar, para sentir, para revitalizar. Nesse senti-do funcionam como clareiras ou oásis na densidade– cinzenta e poluída – do espaço mega-urbano.

2) ANDAR PERTO

Mais relacionado com a mobilidade, este vectorcontempla aspectos relacionados com a localização(distância versus proximidade) e com a segurança.

Localização

No capítulo seguinte (5.1) serão referidos e expli-cados os aspectos relevantes nesta categoria – corres-pondem aos pontos fortes e fracos de se viver emLisboa e fora de Lisboa. Como se verá, há quemvalorize a proximidade/centralidade e há quemvalorize a distância/ruptura.

Mas há atributos universalmente valorizados, quese deseja ter quando se pensa na zona ideal de resi-dência, independentemente da localização ser den-tro ou fora de Lisboa: a máxima concentração ediversificação de recursos, a fácil mobilidade dentroda zona, boas acessibilidades (quando se sai e seentra , seja no dia a dia seja ao fim-de-semana).

Segurança

A segurança da zona de residência apenas setorna conscientemente importante no processo deescolha por defeito, isto é, quando se nota a suaausência ou se percebe deficiente. Neste sentido,

funciona mais como factor de rejeição (excluir dashort list zonas perceptivamente inseguras) do quecomo factor de preferência ou de escolha final(escolher a zona mais segura).

A valorização da segurança abrange: � a casa/patrimómio, onde se inclui o carro; � as pessoas (segurança nas deslocações de proxi-

midade, sobretudo a pé).

Na percepção de segurança os consumidores con-sideram:

� as características da própria zona mas tambémdas zonas vizinhas;

� o perfil quer de residentes, quer de visitantes,durante o dia e durante a noite;

� o movimento e a iluminação, sobretudo duran-te a noite (versus espaço escuro e/ou deserto) –perceptivamente dependente do grau de inte-gração de espaços de consumo abertos à noite.

Algumas citações exemplificativas:“Apaixonei-me por uma casa só por uma coisa... a

janela da sala vinha quase até ao chão, era panorâ-mica... E uma pessoa estar sentada e olhar... Era um7º andar, via Sesimbra e isso tudo...”

“Vem-se do trabalho e entra-se na cozinha ou nasala com sol... E passa uma energia... influencia oespírito...”

“Escolho esta [fotografia] pelo espaço verde, pelavista e por ser luminosa.”

“Uma casa com varanda é uma casa aberta para oexterior, a pessoa não se sente fechada em casa.”

Imagem 2 – Espaço para respirar/exterior

A CASA

+ VALOR

Espaço para respirar1

Verlonge

Andarperto

Exterior(urbanístico)

1

1

1 1

2

HorizontesLuz

Localização

2

3Espaçosverdes

Espaçoentre prédios

2Segurança

80

“Eu tenho varanda e detestava ter que a fechar. Apaisagem que tem a varanda acho que é o lazer, des-contrai.”

“Escolho muito pela luz, gosto muito de uma casacom sol. Pode não ser exactamente o que eu queria,mas se for uma casa com muita luz, acabo poroptar.”

“Hoje em dia vivemos todos uns em cima dosoutros, sem espaço para respirar. Vivemos mais navertical. É lotação esgotada.”

“Não gostaria de viver num sítio onde fosse... Umprédio aqui e outro logo ali... É preciso um bocadi-nho de espaço, de arejamento...”

“Se é para fazer prédios muito altos deve havermuito espaço entre as casas. Eu sou muito claustro-fóbico, aqueles prédios muito encostados uns aosoutros, aquelas paredes gigantes...”

“Escolho esta [fotografia] porque para mim osespaços verdes são das coisas mais importantes.”

“Chego à janela e só vejo prédios uns em cima dosoutros, não tenho um jardim... (...) Eu escolheriauma casa próximo de uma zona verde, o mais possí-vel, com um jardim para se dar um passeio, havertambém algumas infra-estruturas desportivas, quan-to mais não fosse um ginásio com muitas activida-des, aeróbica, ginástica...”

“Estas casas degradadas... Lisboa está muito assim,tem este ar de degradação. (...) É uma insegurançapara as pessoas. E fica muito triste...”

“Gosto de sair à rua e sentir-me segura. Nuncacompraria uma casa numa zona de que não gostas-se, que não achasse segura.”

B. INTERIOR (CASA)

A funcionalidade do espaço é naturalmente umfactor importante quando se projecta a casa ideal.Na percepção de um espaço funcional valoriza-separticularmente:

� a existência maximizada de espaços de arruma-ção – roupeiros, despensa, arrecadação;

� uma adequada distribuição das divisões e sepa-ração dos espaços – de modo a garantir boascondições de isolamento/privacidade dos espa-ços de descanso e de trabalho, e oferecer proxi-midade e/ou fácil comunicação a zonas decomplementaridade funcional (sala-cozinha).

Para além destes esperados atributos de um espa-ço funcional, dois vectores menos óbvios surgemcomo factores de valorização de uma casa, intima-mente relacionados com o conceito de “espaço pararespirar”, e que designamos como “espaço mínimovital” e “flexibilidade do espaço”.

1) ESPAÇO MÍNIMO VITAL

Entende-se por espaço vital (em cada divisão ouárea delimitada da casa) o espaço livre, desocupado,não preenchido por mobiliário ou equipamentos.Isto é, o espaço para Eu respirar, o espaço que Euposso ocupar – fisicamente ou com o olhar.

O espaço mínimo vital é o oposto de espaço claus-trofóbico ou espaço-prisão; é o espaço necessáriopara que a pessoa não se sinta anulada, reduzida,insignificante...

81Comporta ou exige dois atributos:� Espaço mínimo vital em todas as divisões – Sala,

cozinha, quartos, WC – tendo naturalmente emconta, para cada uma delas, a necessidade espe-cífica de espaço a ocupar com mobiliário/equi-pamentos;

� Proporcionalidade de áreas, ou equilíbrio nadistribuição do espaço pelas diferentes divisões.

Perceptivamente, muita da oferta actual falha nes-tes dois requisitos. Para responder a uma crescentevalorização da área da sala, e sem levar em conta anecessidade de espaço mínimo vital em todas as divi-sões da casa, optou-se por roubar espaço às restantesdivisões. Na óptica do consumidor, as áreas da cozi-nha e dos quartos ficaram especialmente penaliza-das neste reequacionamento do espaço.

Uma casa com oferta deficiente ou desequilibradade espaço mínimo vital é uma casa no mínimo per-turbadora de uma vivência saudável, uniforme eintegrada do Eu – é uma casa “esquizofrénica”.Seguindo a lógica da oferta actual, o consumidorsente-se importante e valorizado quando está nasala, e é remetido para uma insignificância aniquila-dora quando está no quarto.

2) FLEXIBILIDADE DO ESPAÇO

Este conceito, como a própria designação indica,remete para um espaço versátil, manipulável, adap-tável – capaz de se ajustar a diferentes funções; pas-sível de ser recriado/reformatado em função dediferentes necessidades, diferentes indivíduos/famí-lias e diferentes fases do seu ciclo de vida.

É um conceito novo que o consumidor formulaindirectamente mas ainda não expressa com clareza– também porque não há ainda referências claras naoferta actual da habitação, permanecendo circun-scrito ao mercado da oferta de escritórios.

Mas apresenta-se promissor, em termos de perti-nência e relevância, se tivermos em conta algunsdados observáveis:

� a crescente incerteza ou imprevisibilidadequanto a futuros desenvolvimentos tecnológi-cos e a rapidez com que emergem novas fun-cionalidades traduzem-se na crescente incerte-za quanto à duração da adaptatibilidade de umespaço rigidamente formatado. Um espaçoque é funcional hoje pode não o ser amanhã,num futuro próximo. A flexibilidade é umavantagem;

� a crescente rapidez nas mudanças verifica-setambém ao nível da evolução das famílias.Divisões e recomposições rápidas de agregadosfamiliares são cada vez mais comuns, gerandonovas necessidades de espaço. Mais uma vez aflexibilidade ganha vantagem à rigidez.

Esta flexibilidade do espaço pode tomar diferen-tes formas, declinar-se em diferentes soluções, quese traduzem em diferentes níveis de investimentofinanceiro e de potencial de adaptabilidade:

Divisão Extra � Corresponde à opção mais cara e à solução mais

óbvia tendo em conta a oferta actual.� Funções possíveis: futuro quarto dos filhos;

quarto de visitas; escritório/espaço de trabalho;biblioteca/leitura; estudo; hobby...

Espaços Móveis� Prende-se com a possibilidade de abrir e fechar

espaços, de criar novos espaços, introduzindonovas funções.

� Recursos possíveis: portas de correr, paredesmóveis, estantes divisórias...

� Exemplos possíveis: Cozinha/Sala;Sala/Escritório; Sala/Quarto; Quarto �Escritório...

Recantos � Possibilidade de criar espaços diferenciados

dentro duma mesma divisão (sala, cozinha,quartos)

� Recursos possíveis: áreas não geométricas, dife-rentes acabamentos.

� Funções possíveis: espaço de trabalho/escritó-rio; biblioteca/leitura; estudo; hobby; refeiçõesdiárias...

Marquise � Funções possíveis: espaço de trabalho/escritó-

rio; biblioteca/leitura; estudo; hobby; refeiçõesdiárias; tratamento da roupa...

A CASA

+ VALOR

Espaço para respirar1

Interior(casa)

1

Espaçomínimo vital

Flexibilidadedo espaço

1 1

1 2

Área mínima em todas as divisões

Espaçoadaptável

2Proporcionalidadede áreas

1Recusa degeometriasimperativas/limitadas

(divisão extra, recantos,espaço móvel,varanda-marquise...)

Imagem 3 – Espaço para respirar/interior

82 Algumas citações exemplificativas:“Uma boa casa é uma casa com boas áreas. Não é

aumentar o número de divisões, é aumentar a áreade cada divisão.”

“Prefiro um T1 espaçoso a um T4 com cubículos.” “A sala deve ter uma dimensão razoável, reunir a

sala de estar e de jantar.”“Quartos espaçosos, que caiba a mobília e ainda

sobre espaço para se estar à vontade.”“Eu pessoalmente dou muita importância numa

casa à cozinha e à casa de banho. Têm que ter bas-tante espaço tanto uma como outra.”

“Espaço para mim é muito importante. É a pri-meira coisa que eu vejo numa casa.”

“Escolho esta [fotografia] pela negativa, porqueme faz lembrar as nossas casas. Tudo muito aperta-do, temos muita coisa, temos aqui isto na janela,nem conseguimos espreitar, tudo muito atrapalha-do. Faz lembrar a prisão em que nós vivemos.”

“Nas casas pequenas vê-se muito uma sala grande,para encher o olho, e depois os quartos acanhados,muito exíguos.”

“Em Oeiras as casas são caras, e nas que eu vi ascozinhas eram muito reduzidas.”

“Há anos fui ver uma casa da EPUL e era um duplexpara uma família, uma casa grande. Tinha a zona maisprivada dos quartos, tinha 3 casas de banho, e embaixo tinha uma cozinha muito reduzida, que cabia láuma frigorífico e pouco mais. Péssimo.”

“Procuro um T2, mas o ideal era ter um T3 parater o tal espaço de trabalho.”

“Nós é que temos de abdicar de uma divisão parater o escritório. As casas não são pensadas para fazerum escritório. Normalmente as pessoas compramum T3 para ter um filho e um escritório.”

“Eu faço aeromodelismo e aproveitei um espaço,mas é pequenino.”

“Bastava um cantinho, uma zona recatada da casa,para se ter o tal espaço, um escritório onde pudessefazer pequenos trabalhos.”

“É preciso uma zona de trabalho, mas não estou aver que haja necessidade de ter uma zona específicasó de trabalho. Pode-se aproveitar uma zona maisrecatada da casa.”

“Eu quero fazer da cozinha uma sala, quase.”“Acho que é mais a nível de comodismo e de ser

prático. Se a cozinha tiver espaço para isso, conse-gue-se fazer da cozinha também uma sala de jantar.”

“Pode-se pôr lá uma TV, um vídeo, está-se ali acomer... Senão tinha que se ir à cozinha buscar acomida para a sala... Só se tivesse um criado.”

“Há umas coisas que falham nas casas e que nãotêm nada a ver com trabalho profissional, se calharé a parte mais doméstica. É a lavagem das roupas,uma zona para as máquinas.”

“A cozinha devia ter um espaço para as máquinas,por exemplo uma marquise.”

A qualidade da casa

A. CONSTRUÇÃO/SEGURANÇA

Na percepção da qualidade da construção valori-zam-se os seguintes aspectos:

� Robustez/resistência estrutural do prédio,cujos sinais visíveis são sobretudo os materiaisde revestimento.

� Isolamento acústico – paredes, tecto e janelasduplas – de forma a assegurar privacidade/con-forto relativamente aos barulhos da rua e vizi-nhos. Considera-se um atributo essencial, quenão deve ser exclusivo de casas de luxo.

� Qualidade das canalizações e electricidade –resistência/durabilidade dos materiais e segu-rança das instalações.

� Resistência/Segurança da porta de entrada –necessariamente blindada e com fechaduras devisível qualidade.

B. ESPAÇOS COMUNS

A importância deste grupo deve-se ao facto denele estar incluído o estacionamento. Os restantesespaços comuns (hall do prédio, elevadores, sala decondomínio) assumem um valor muito inferior nahierarquia dos factores de escolha/preferência.

1) ESTACIONAMENTO

A sua elevada e crescente valorização prende-secom a própria importância que o carro assume nasociedade actual. Estão-lhe inerentes benefícios fun-cionais e emocionais de que o consumidor moder-no urbano não pode e não quer prescindir: mobili-dade, sociabilidades, liberdade, conforto, prazer deposse, demonstração de status, segurança.

O estacionamento privado (garagem) torna-setanto mais importante quanto mais difícil/limitadofor o estacionamento de rua.

Na oferta de estacionamento é necessário levarem conta a evolução da posse de carro nos moder-nos agregados familiares – cada vez mais os filhosadultos e financeiramente autónomos prolongam aestadia em casa dos pais, tornando comum a exis-tência de 3 carros em agregados de 3 pessoas.

Numa óptica de optimização da oferta (no senti-do de uma melhor adequação às necessidades doconsumidor), é talvez pertinente pensar na possibi-lidade de uma gestão integrada da oferta de lugarespúblicos (rua) e privados, bem como novas modali-dades de acesso a lugares privados (aluguer, porexemplo).

83

2) HALL/PATAMARES E ELEVADORES

Quando o consumidor visita uma possível casapara comprar, a entrada do prédio pode influenciara escolha se nos aspectos mais essenciais a casa forsatisfatória e se o impacto da entrada for forte epositivo.

Valoriza-se uma entrada convidativa, acolhedora:ampla; luminosa; que utilize materiais nobres (már-more, madeira); que seja decorada com plantas, noseu significado de sugestões/extractos de natureza;que se apresente limpa e perfumada...

A quantidade e funcionalidade dos elevadorestambém pode fazer a diferença: deve haver umaquantidade proporcional ao número de habitantese, quando a casa é restaurada, a sua apresentaçãosugerir confiança/segurança operativa.

3) SALA DE CONDOMÍNIO

Não é um espaço muito valorizado. Considera-seprescindível. A sua utilização esporádica – seja numformato tradicional (reuniões de condóminos), sejapara outros fins, como por exemplo um espaço parafestas ou uma sala de cinema/DVD – não compensao preço extra que se paga.

C. ESTÉTICA (ARQUITECTURA DO PRÉDIO)

Harmonia – Significa sobretudo que prédio (ouurbanização) não suscite um choque visual ao olhar,seja pelas cores, pela forma ou pela dimensão. Deve

integrar-se no espaço envolvente sem o ferir, o estra-gar, o deteriorar visualmente. Deve também trans-mitir alguma qualidade estética/arquitectónica,fugindo de geometrismos básicos ou rudes, ou deuma total ausência de graciosidade.

Altura – A altura pode incomodar só por si; hápessoas (sobretudo mais velhas) que têm uma verda-deira aversão a prédios altos (torres) – por fobia ousensação de frieza/desumanização e/ou inseguran-ça. Mas para o comum dos consumidores interessamais a relação entre a altura e as condições do espa-ço envolvente. Valoriza-se quando proporciona vis-tas panorâmicas ou quando é compensada por umamaior qualidade do espaço livre envolvente (maisamplo, mais cuidado, mais verde). Não incomoda sefor respeitado o espaço mínimo vital no exterior(espaço entre os prédios), ou se a oferta de lugaresde estacionamento for proporcional ao número dehabitantes.

Originalidade – Há um valor acrescentado (nãodeterminante da escolha mas com algum significa-do) se além de um visual harmonioso o prédio//urbanização apresentar uma arquitectura original– sobretudo se puder ser comunicada como umaarquitectura de autor (assinatura de um arquitectoprestigiado).

84 D. ACABAMENTOS

A qualidade dos acabamentos é um factor impor-tante de escolha, não só porque oferece conforto,beleza estética e status, mas também porque funcio-na como sinalização (embora não totalmente fiável)de uma qualidade mais estrutural da construção(que não se vê, apenas se sentem os efeitos a posterio-ri, quando a compra já se tornou irreversível), reme-tendo para o benefício de uma compra segura.

São sobretudo valorizados os seguintes aspectos:� Resistência e nobreza dos materiais utilizados –

as referências apontam para as madeiras e osmármores;

� Design/estética do mobiliário – cozinha e WCassumem particular importância;

� Qualidade da pintura – uma qualidade que oconsumidor deseja não só visual mas tambémtáctil.

Algumas citações exemplificativas:“Uma boa casa é ter espaço, estar numa boa zona

e ter uma boa qualidade de construção. Só que édifícil averiguar a qualidade da construção. Não sevê, esse é o problema. O ideal era haver certificadosde qualidade, algo que nos desse uma garantia.”

“Na casa o mais importante é a construção. Só queé difícil de ver. (...) Vai-se vendo, embora não se vejatudo em profundidade, mas eles fornecem determi-nados elementos, a canalização é de inox e não seiquê, alguns pormenores que poderão dar algunsindícios.”

“Uma coisa que me aflige muito é: cada vez maisse está a fazer o chamariz de um extra de decoração,ou de uma novidadezinha, isto em relação ao quefui ver no outro dia, sistemas automáticos de ilumi-nação… realmente não sou sensível a isso. Doumuito mais valor a uma construção boa, a uns acaba-mentos bons, sou mais sensível se as portas forem demadeira maciça, se a casa de banho for bem pensa-da, tiver bom gosto. Não é tanto a banheira dehidromassagem, que para mim tem um valor relati-vo, se tiver melhor, mas para mim, pessoalmente, éuma melhor construção, com garantia de qualida-de. Porque a casa é um investimento para durar aolongo da vida, portanto é importante que não sejaaquela situação que nós ouvimos constantemente,por exemplo as Torres da Expo. Aparentementeandares caros, zona de luxo, andares de luxo, edepois tudo aquilo tinha uma infiltração que a jane-la e os parapeitos da janela se estavam a desfazer. Eupenso que há uma certa falta de controlo, e asCâmaras não têm agora nenhum prestígio, e é maupara o sector imobiliário quando se vê fazer casas dequalquer maneira…”

“A garagem é importante, mas depende do espa-ço disponível para estacionamento ao ar livre.”

“Hoje toda a gente tem carro, e há muitos quetêm dois. Porque realmente isso é que é tortura, éestacionar.”

“Se for bem feito e se tiver um bom parque deestacionamento, a altura para mim não é importan-te. Mas muitas vezes quando o prédio é alto, hálugar para estacionamento na garagem se calharpara um carro, o resto é para ir para a entrada doprédio e isso não dá para tantas famílias. E parecen-do que não, os jovens ao morar mais tempo com ospais, às vezes é o pai, a mãe e o filho a ter carro.”

“Em Lisboa... temos uma cidade lindíssima, e aoconstruir ou reabilitar é importante não fazer coisasque choquem.”

“Gosto das madeiras. Dá um conforto que o metale a parede não dão.”

“Eu escolhi [fotografia] esta casa de banho. É umespectáculo. Pela muita luz, pelos mármores...Gosto das casas de banho todas em mármore. Dá-me sensação de frescura, limpeza e bem-estar.”

Imagem 4 – A qualidade da casa

85A unidade da casa

Nesta dimensão valorizam-se antes de mais os equi-pamentos que remetem para o domínio da funciona-lidade – porque suportam benefícios como a eficáciae a gestão optimizada de recursos pessoais (energia etempo, desde logo) – e que se designaram de:

A. EQUIPAMENTOS ALWAYS ON

1) De entre estes ganha especial relevância a exis-tência de Ligações múltiplas – pontos de luz e toma-das, incluindo ligações TV Cabo e Internet – deforma a assegurar a já referida autonomia funcionala todas as divisões e a potenciar uma vantajosa versa-tilidade do espaço.

2) Os electrodomésticos na cozinha – fogão, frigo-rífico, máquinas de lavar roupa e loiça – são tambémessenciais. Embora assumam importâncias diferen-tes, uma cozinha bem equipada para as necessida-des do consumidor moderno exige que todos esteselectrodomésticos estejam presentes e devidamenteposicionados. O microondas também já vai fazendoparte deste núcleo de básicos.

3) Equipamentos que tragam segurança a espaçosextras fora do perímetro da casa – como a arrecada-ção e o estacionamento privado – começam a servalorizados, sobretudo quando a oferta os comuni-ca. Chamando a atenção para eles, o consumidor vaiganhando consciência da sua importância. Implici-tamente já o faz quando enfatiza na exigência desegurança a salvaguarda de todos os bens (patri-mónio).

B. EQUIPAMENTOS DE CONFORTO

Estão a ganhar importância. Sobretudo os que, ape-sar de ainda posicionados numa dimensão de confor-to (que ainda remete para um universo de luxo), sevão tornando cada vez mais condições necessárias auma boa performance profissional e a uma vivênciapessoal em casa minimamente qualificada.

1) Estão nesta categoria os equipamentos de con-forto térmico, particularmente o aquecimento detodas as divisões – seja a solução mais comum e aces-sível da instalação de radiadores eléctricos, seja oformato de aquecimento central (que só não está noprimeiro lugar da hierarquia para o consumidor declasse média por ser perceptivamente uma soluçãomais dispendiosa). Já a lareira surge sobretudo valo-rizada num contexto de casa de campo; na cidaderevela algumas disfuncionalidades – morosidade doprocesso de activação (acender), preço da lenha edificuldade de armazenamento, fonte de sujidade e

aquecimento limitado a uma divisão. O ar condicio-nado, embora seja valorizado pelas característicasdo nosso clima, apresenta um ponto fraco impor-tante – ser perceptivelmente nocivo para a saúde –que para alguns (sobretudo mais velhos) pode justi-ficar a rejeição da casa.

2) A hidromassagem surge como um equipamen-to de importância secundária, e por vezes caimesmo dentro do “saco” dos equipamentos contra-producentes – quando o consumidor considera queo preço da casa, pelas suas características globais,não se justifica, e avalia a oferta deste equipamentocomo uma acção de marketing oportunista do cons-trutor. No entanto, pode tornar-se progressivamen-te significativo na escolha, uma vez que é facilmenteposicionado na categoria dos equipamentos de per-formance profissional (estar sempre em forma).

3) O aspirador central não corre o risco de serincluído no “saco” dos potenciais contraproducentes– porque remete para o domínio da gestão optimiza-da de tempo e de energia. Mas também não apresen-ta um peso significativo na equação de escolha.

4) Os comandos eléctricos – como som ambiente,sensores de luz ou estores eléctricos – tenderão even-tualmente a ganhar relevância pelos benefícios deconforto, autonomia funcional e unidade ambientalda casa. Mas por enquanto o consumidor médio posi-ciona-os na categoria dos potenciais contraproducen-tes – pelo seu carácter assessório, mas também pelorisco perceptivamente acrescido de avaria e de umareparação mais complicada e dispendiosa.

Imagem 5 – A unidade da casa

86 Algumas citações exemplificativas:“O aquecimento central é muito mais cómodo do

que acender a lareira todos os dias.”“O aquecimento e a insonorização é uma grande

falha. As casas de luxo têm, queria é que as normaistambém tivesse essas condições.”

“Acho melhor uma casa com bom isolamento eesse tipo de coisas do que ter muitas coisas eléctricase comandos.”

“Eu já vi casas com esses equipamentos [coman-dos electrónicos] mas uma pessoa paga o luxo, éconsiderado luxo.”

“Acho muito giro, só que vão pedir balúrdios porisso.”

“Fui ver uma casa que me agradou mas tinha arcondicionado. Só por isso não quis.”

Quantificação dasobservações e perfis da procura na AML

Perante este enquadramento aprofundado dosprocessos que presidem às escolhas habitacionaisdos consumidores e utentes do espaço urbano,introduzem-se agora os resultados dos dois inquéri-tos, um telefónico a uma amostra representativa dapopulação da AML e outro presencial, no intuito defornecer a quantificação das percepções acima des-critas e explicadas, assim como o seu cruzamentocom os perfis dos indivíduos no processo de procu-ra de habitação.

Numa primeira análise às respostas do inquéritotelefónico à AML, destacam-se as seguintes caracte-rísticas gerais da amostra constituída por indivíduosque mudaram de casa nos últimos cinco anos ouque irão mudar nos próximos dois anos:

� Idade: 45% dos inquiridos têm menos de 35anos, 24% estão entre os 36 e os 45 anos e,finalmente, 21% dos inquiridos têm entre 46 e60 anos. Apenas 9% dos inquiridos têm maisde 60 anos.

� Género: 56% dos inquiridos são mulheres.� Estado civil: 63% dos inquiridos são casados,

enquanto que 27% são solteiros; somente 5%dos inquiridos são divorciados e 4% viúvos.

� Nível de instrução de quem mais contribui parao agregado familiar: 33% dos inquiridos têmeducação superior enquanto 22% têm o 12ºano. Há uma percentagem elevada de responsá-veis do agregado familiar (15%) com apenas aescolaridade mínima, até ao 4º ano.

� Profissão de quem contribui mais para o agre-gado familiar: 20% dos inquiridos são quadros

superiores e 21% são quadros médios. Os tra-balhadores especializados e em serviços querespondem ao inquérito são cerca de 33%,enquanto que 15% são trabalhadores nãoespecializados.

� Quanto ao rendimento do agregado familiar, éde referir que muitos dos inquiridos não respon-dem a esta questão, 30%. Dos que respondem,29% declaram um rendimento entre 750 e 1500euros e 29% um rendimento entre 1500 e 2500euros. Dos restantes, 17% declaram um rendi-mento entre 350 e 750 euros e apenas 20%declaram um rendimento superior a 2500 euros.

Cinco questões do inquérito telefónico tinhamcomo objectivo identificar a casa ideal para os inqui-ridos, independentemente de se tratar de indiví-duos à procura de casa para mudar nos próximosdois anos, ou de já terem realizado essa mudançanos últimos cinco anos. Analisam-se as respostas aessas perguntas nos gráficos seguintes.

A primeira questão relativa à casa ideal está ilus-trada no gráfico seguinte e incide sobre o local ondeos inquiridos gostariam de ter a casa ideal.

Local onde os inquiridos gostariam de ter a casa ideal

A maioria dos inquiridos localiza a casa ideal nocampo (aproximadamente 35%) e junto à praia(cerca de 30%). Verifica-se que os inquiridos com oideal de casa num bairro antigo ou num bairro deprestígio, são muito poucos, 10% e 8%, respectiva-mente.

É de referir que 25% dos inquiridos a localizamcasa ideal no centro da cidade enquanto 22% loca-liza-a numa urbanização nova. Destacam-se os 20%que indicam a periferia da cidade como local ondegostariam de ter a casa ideal. Apenas 11% dos inqui-ridos gostariam de ter a casa ideal numa vila ounuma cidade de província.

Fonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalho

87Os espaços adicionais que os inquiridos preferem ter na casa ideal

O espaço adicional que os inquiridos preferem éa garagem: cerca de 60% dos inquiridos elegeu esteespaço adicional como o mais importante da casaideal. A suite e a varanda também são mencionadascomo espaços adicionais fundamentais por cerca de43% dos inquiridos. A arrecadação e o escritório sãoas divisões que menos inquiridos (23% e 21%, res-pectivamente) consideram fundamentais na casaideal.

Que divisões da casa é que os inquiridospreferem que sejam amplas

As divisões da casa que os inquiridos preferemque sejam amplas são preferencialmente a sala deestar e a cozinha, com cerca de 81% e 63%, de res-postas. A casa de banho, na opinião da maioria dosinquiridos, não tem de ser ampla e no que se refereaos quartos, apenas 34% dos inquiridos considerafundamental que sejam amplos.

Que equipamentos é que os inquiridos gostariam de ter já instalados na casa ideal

Os equipamentos que os inquiridos gostariam deter instalados quando compram a casa ideal são pre-ferencialmente os electrodomésticos da cozinha eos aparelhos de aquecimento e arrefecimento do ar,com cerca de 75% e 69%, respectivamente.

Os equipamentos menos valorizados pelos inqui-ridos são o controlo automático das luzes, persianas,etc., que apenas 13% dos inquiridos valorizam e gos-tavam de ter na sua casa ideal. Quanto às ligações àInternet e à TV cabo, 27% dos inquiridos indicouessa preferência.

Aspectos que o inquirido valoriza mais na casa ideal

Os aspectos que os inquiridos valorizam mais nacasa ideal são a qualidade da construção, seguidada qualidade dos acabamentos, com cerca de 74%e 54% dos inquiridos, respectivamente. A orienta-ção solar da casa ideal é valorizada por 38%enquanto a arquitectura da casa o é apenas por22% dos inquiridos.

Após caracterizada a casa ideal, perguntou-se aosinquiridos se estavam satisfeitos com a casa ondevivem actualmente. De acordo com gráfico seguin-te, verifica-se que 93% dos inquiridos estão satisfei-tos ou muito satisfeitos com a casa. Apenas 2% dosinquiridos estão muito insatisfeitos e 5% relativa-mente insatisfeitos.



Fonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalhoFonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalho

88 Grau de satisfação com a casa actual

O inquérito à AML tentou localizar as actividadesdos inquiridos nas divisões da casa. De acordo como ilustrado no gráfico seguinte, verifica-se que vertelevisão, conviver com a família, ouvir música ereceber visitas ocorrem preferencialmente na sala,apesar de alguns inquiridos indicarem hábitos dife-rentes, como por exemplo, ver televisão e convivercom a família na cozinha e ouvir música no quarto.

Estudar com os filhos, brincar e jogar com eles, ler

e descansar ocorrem preferencialmente nos quar-tos, apesar de muitos inquiridos também indicarema sala como local para ter todas estas actividades, àexcepção de estudar.

Praticamente todos os inquiridos tomam peque-no-almoço, almoçam e jantam na cozinha, apesar dehaver alguns inquiridos que tomam as refeições nasala, principalmente o almoço e o jantar.

Quanto ao trabalho profissional em casa, os inqui-ridos fazem-no preferencialmente numa “outra divi-são”, mas também há inquiridos que utilizam a salaou o quarto.

O inquérito à AML localizou cada inquirido, noque se refere ao local de residência e ao local de tra-balho. O gráfico ilustra a distribuição dos inquiridospelos concelhos. Por ele se vê que é nos concelhosde Lisboa e Sintra que reside o maior número deinquiridos (respectivamente 18% e 14%). No que serefere ao local de trabalho, verifica-se que 43% dosinquiridos trabalham no concelho de Lisboa,enquanto que nos restantes concelhos apenas háregistos inferiores a 7%.

Local da casa ou divisão onde o inquirido normalmente costuma fazer as seguintes actividades:

Concelhos onde residem versus onde trabalham


* Corresponde à percentagem de respostas dadascom pendor positivo.

89

Na avaliação da zona de residência, os inquiridosdestacaram a boa localização das suas casas, seguidada boa vizinhança e da proximidade de familiares eamigos. O preço das casas é o atributo que satisfazmenos os inquiridos, bem como a proximidade deequipamentos desportivos e de lazer e de espaçosverdes.

Respostas à questão: “Como avalia a suazona de residência relativamente a...*

Para analisar as questões referentes ao local daresidência versus o local onde os inquiridos estão àprocura da nova casa, elaborou-se um quadro querelaciona o concelho de residência do inquiridocom o concelho onde procura a nova habitação.

Os inquiridos que procuram casa residem, na suamaioria, em Lisboa, Sintra, Loures, Almada e Ama-dora. No caso do concelho onde os inquiridos estãoà procura de casa, verifica-se que os concelhos deLisboa e Sintra são destacadamente os preferidos,seguidos de Cascais e Oeiras.

A análise do quadro seguinte mostra que a taxa deretenção dos concelhos é muito alta, no que se des-tacam: Odivelas com 100%, Loures com 84%, VilaFranca de Xira com 81%, Sintra com 76% e Seixalcom 75%. No que se refere à preferência pela cida-de de Lisboa, verifica-se que, apesar de haver pelomenos um inquirido de cada concelho a procurarcasa em Lisboa, nenhum concelho se destaca.

Localização

Preço das casas

Espaços verdes

Ordenamento da zona

Equip. desportivos e de lazer

Escolas, c. saúde, hospitais...

Vizinhança

Prox. emprego/local estudo

Prox. da escola dos filhos

Prox. familiares ou amigos

Estacionamento

Segurança

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Antes de estudar os produtos imobiliários maisprocurados, é necessário subdividir as observaçõesdos dois referidos grupos de inquiridos:

� os inquiridos que estão a pensar mudar de casanos próximos dois anos ou que, tendo 18 anosou mais, procuram casa pela primeira vez (tantoos provenientes do inquérito telefónico comodo inquérito presencial);

� os inquiridos que mudaram ou adquiriram casanos últimos cinco anos.

De acordo com o gráfico, a percentagem de inqui-ridos por telefone que procuram casa é cerca de39% enquanto que os restantes 61% dos inquiridosjá mudaram de casa há menos de 5 anos.

Com base nesta distinção, e tendo em conta queos inquéritos são diferentes para estes dois grupos,desenvolveram-se análises paralelas para os doistipos de amostras.

� Por um lado, estudaram-se as opções imobiliá-rias dos inquiridos que procuram casa (paramudar ou pela primeira vez);

� Por outro, aprofundaram-se as opções imobiliá-rias dos inquiridos que já mudaram de casa.

CARACTERIZAÇÃO DAS AMOSTRAS

DE INDIVÍDUOS QUE PROCURAM CASA

(PARA MUDAR OU PELA PRIMEIRA VEZ)

Apesar de, mais à frente, se proceder a uma análi-se mais exaustiva, cruzando diversas variáveis decaracterização, destacam-se para já algumas caracte-rísticas descritivas deste grupo.

Com base no questionário telefónico:� 91% dos inquiridos pretendem comprar uma

casa enquanto que apenas 9% estão à procurade uma casa para arrendar;

� os inquiridos interessados em comprar casa sãoquase unânimes na resposta de querer uma casapara habitação permanente (97%), apenas2,3% desejando casa para segunda habitação;

� à questão “Que tipo de casa procura?”, a respos-ta foi maioritariamente: apartamento em pré-dio (58%). Ainda assim, 27% dos inquiridosprocuram moradias e 12% procuram aparta-mentos em condomínios fechados. O duplex éprocurado apenas por 1% dos inquiridos;

� Na questão relativa ao valor que está disposto apagar pela casa, as respostas são bastante hete-rogéneas: 23% respondem entre 80 a 109 mileuros (entre 16 e 21 mil contos), 25% entre 110e 149 mil euros (entre 22 e 29 mil contos), 21%

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92 de 150 a 199 mil euros (entre 30 a 39 mil con-tos) e 19% de 200 a 299 mil euros (entre 40 a 60mil contos). Apenas 3% ultrapassam esta fas-quia;

� percentagem dos inquiridos que pensam recor-rer a crédito bancário para a compra da casa:� dos inquiridos que procuram casa para arren-dar, 46% estão apenas dispostos a pagar até 350euros por mês e 32% disponibilizam-se a pagarentre 350 a 499 euros.� quanto à questão do número de assoalhadas,32% dos inquiridos procuram casas com 3 asso-alhadas enquanto 36% procuram com 4 assoa-lhadas.

No que respeita ao inquérito presencial, quandoquestionado o grupo equivalente à população queprocura casa (“porque que é que prefere comprarcasa em vez de alugar”), 56% dos inquiridos respon-deram que o principal motivo para a compra dacasa era considerarem-na uma valorização do inves-timento, enquanto que 32% indicaram como prin-cipal motivo para a compra o facto de o valor daprestação ao banco ser igual ou inferior ao valor doarrendamento.

Os argumentos de melhor localização e de faltade casas para alugar praticamente não foram utiliza-dos pelos inquiridos.

Para os que procuram uma casa no mercado dearrendamento, o principal motivo apontado pelosinquiridos para optarem por esta modalidade e nãopela aquisição, é a falta de condições financeiraspara a compra da casa (61%). Apenas 17% dosinquiridos preferem alugar para poderem mudarmais facilmente de casa e 10% por ainda não sabe-rem de que tipo de casa precisam.

Independentemente da modalidade de acesso àhabitação, verifica-se que os encargos mensais queos indivíduos afirmam estar dispostos a pagar são,em 39% dos casos, entre 350 a 499 euros. No entan-to, 31% dos inquiridos indicaram que esse máximoé de 350 euros mensais pela prestação da casa ouarrendamento, enquanto que 20% dos inquiridosestão dispostos a pagar entre 500 a 749 euros pelacasa e os restantes 10% admitem pagar mais de 750euros.

De notar ainda que os inquiridos pretendemfinanciar a compra da sua nova casa em 77% doscasos com financiamento bancário. Ainda assim,23% dos inquiridos contam com fundos própriospara a compra da casa, enquanto 10% contam tam-bém com o apoio de familiares para o efeito.

Quanto aos meios de informação que os inquiridos

Fonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráficosdesta página)

93

usam ou pensam vir a usar na procura de casa, cercade 39% referem anúncios de jornal e 40% contactosnas imobiliárias. Cerca de 27% ou vão aos locais quelhes interessa morar ou pesquisam na Internet,enquanto que 19% se informam junto de conhecidos.Quanto à questão do estacionamento, 70% dosinquiridos preferem o estacionamento na garagemdo prédio, enquanto que apenas 14% gostariam deter estacionamento em local apropriado no exteri-

or do prédio. Quanto aos confrontos de escolhas(trade-offs) em relação a características da casa, oinquérito de pré-teste revelou que os inquiridostinham grandes dificuldades em quantificar os valo-res que estariam dispostos a pagar a mais por cadacaracterística da casa, dando respostas pouco rigoro-sas e fiáveis. Reformulando a questão, verifica-se queos inquiridos estariam sobretudo dispostos a pagarmais para ter garagem (69%), cozinha bem equipa-

Fonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalhoFonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalho


6 Segundo o testeKaiser Meyer Olkin deadequabilidade daamostra (KMO=0,662)

da (59%), arrecadação (56%) e equipamentos deaquecimento e arrefecimento (45%).

Apenas 20% dos inquiridos estariam dispostos apagar mais para ter uma suite e 21% pagavam maispara ter equipamentos tecnológicos, como porexemplo Internet e controlo de luz ou estores.

Quando confrontados com a possibilidade delhes oferecerem 5 m2 numa divisão da casa, a maio-ria (44%), preferiam que este aumento se verificas-se na sala. Apenas 17% preferia aumentar o quartoe 14% o espaço de trabalho/estudo ou de cozinha.Muito poucos inquiridos valorizaram as hipótesesde aumentar a casa de banho ou o espaço de lava-gem de roupa, ou mesmo o hall de entrada.

Quanto à possibilidade de, na fase de constru-ção, poder fazer alterações na casa, os inquiridosdão muita importância à escolha dos materiais dosacabamentos, tanto da cozinha (64%), como dascasas de banho (61%), ao pavimento (61%) e àcor das paredes (58%). A inclusão de roupeiros nacasa é também considerada muito importante(62%).

A alteração menos valorizada é a alteração da dis-posição da casa e a possível remoção de paredes.

No que se refere às razões de preferência da zona,a maioria dos inquiridos (mais de 60%) indica o

preço das casas, a tranquilidade, a segurança, a boavizinhança e a acessibilidade a transportes públicos.Outras razões também indicadas como muito impor-tantes por mais de 50% dos inquiridos foram a exis-tência de espaços verdes, de pouca poluição e a faci-lidade de estacionamento. A proximidade do empre-go, das escolas, de centros de saúde e hospitais e decomércio foi referida como muito importante poraproximadamente 40% das pessoas.

O que é menos valorizado – apenas cerca de 20%dos inquiridos as referiu como importantes – são aproximidade de equipamentos de lazer e desporti-vos, ser a zona onde se nasceu ou viveu antes e seruma zona de prestígio.

Contudo, e aplicando o modelo de Análise deComponentes Principais (ACP) a este grupo de vari-áveis, verifica-se que existem aspectos de avaliação daszonas urbanas que se correlacionam entre si, o quepermite isolar um número mais reduzido de factoresque são decisivos para a escolha de uma localidade,sendo o factor “localização”, a par do “preço”, o atri-buto que preside à escolhas habitacionais.

Assim sendo, das doze características avaliadas nográfico anterior, a ACP leva a reduzir para cinco osfactores principais que explicam com um grau razo-ável6 cerca de 60% da variância total.

94


95

O primeiro factor é o que decidimos chamar daimportância atribuída a uma zona tranquila.

Este factor inclui, com bons índices de correlação,a importância atribuída a viver numa zona (i) comespaços verdes e sem poluição, (ii) tranquila, segurae com boa vizinhança, a estes dois atributos se acres-centando, de forma curiosa, (iii) a importância daexistência de estacionamento.

Daqui se depreende que o factor tranquilidadetem associado, no quadro avaliativo das pessoas,diversos conceitos. Ou seja, uma zona, para ser tran-quila, tem de ter espaços verdes e ter segurança, oque inclui o estacionamento, uma das determinan-tes da tranquilidade.

O segundo factor é o da proximidade de equipa-mentos sociais. Este agrega com um alto grau de cor-relação a proximidade de equipamentos de saúde e aproximidade de equipamentos escolares, e também,embora com menor grau, a proximidade de equipa-mentos desportivos e de lazer. Assim, este factor reve-la que a proximidade de equipamento sociais é avali-

ada como um todo, e a deficiência de um dos tipos deequipamentos influencia a percepção de qualidadeda zona. Devem, portanto, estes atributos ser conside-rados em conjunto.

O terceiro factor pode ser designado proximida-des do quotidiano e agrega a proximidade doemprego, do comércio e dos transportes e acessos.No fundo, trata-se do factor de avaliação e decisãoque remete para as componentes do quotidiano daspessoas, no qual a acessibilidade aos locais de “visita”diária, como emprego e compras habituais, bemcomo a possibilidade de acesso rápido a qualqueroutra zona, assumem um peso conjunto e correlaci-onado. Como tal, devem ser pensados como umavariável única de avaliação dos núcleos urbanos.

O quarto factor é o mais intangível e foi classificadocomo zona emocional, variável constituída pelaimportância atribuída a viver na zona em que se nas-ceu ou viveu, e a viver numa zona considerada de pres-tígio. É pouco pesado nas ponderações dos inquiri-dos, mas não deixa de ser importante na avaliação.



96

7 Segundo o testeKaiser Meyer Olkin deadequabilidade daamostra (KMO=0,811)

É interessante que a aplicação deste modelo com-prova análises anteriores sobre a importância dopreço das casas no processo de avaliação e decisãode escolha de uma zona. De facto ela constitui porsi só, e ao contrário das restantes variáveis, um fac-tor isolado de todos os outros.

Quanto à importância que os inquiridos dão àscaracterísticas da casa, verifica-se que as mais valori-zadas são a construção, a qualidade dos acabamen-tos, a exposição solar e a dimensão da sala: mais de60% dos inquiridos consideram estes aspectos comomuito importantes. Um pouco mais de 40% valori-zam igualmente o facto de a casa ter garagem, quar-tos grandes, a cozinha grande e equipada, vistasboas ou desafogadas e arrecadação.

Os aspectos menos valorizados são a arquitecturada casa, as suites, a inclusão de equipamentos dearrefecimento/aquecimento e de ligação à Internetou ao cabo e a dimensão das varandas.

Se aplicarmos o modelo de Análise de Compo-nentes Principais (ACP) a este grupo de variáveis,verifica-se que existem também aspectos de avalia-ção das casas que se correlacionam entre si, isolan-

do um numero mais reduzido de factores decisivospara a sua escolha.

Assim, das quinze características avaliadas, a ACPpermite-nos reduzir para seis os factores principaisque explicam com um grau Bom7 cerca de 60% davariância total.

O primeiro factor, que chamámos de espaçolargo, inclui a importância atribuída às boas e desa-fogadas vistas da casa, à arquitectura da mesma e àexistência de arrecadação. A arquitectura depende,pois, dos espaços que ela proporciona, nomeada-mente em relação às vistas e à capacidade de arrumação.

O segundo factor é o de espaços de autonomia.Este agrega variáveis como exposição ao sol, existên-cia de varandas grandes e de suites. Daqui se depre-ende que o factor decisivo é a possibilidade de a casater espaços autónomos de vivência mais íntima, comoé o caso da suite; mas também de autonomia na rela-ção ao espaço exterior. Daí que as varandas grandes ea exposição ao sol se correlacionem neste factor.

O terceiro factor é a qualidade construtiva, a qualcorrelaciona a importância atribuída à qualidade da

COMPONENTESVARIÁVEIS 1 2 3 4

0,758 0,196 -,110 -4,0E-02

,751 ,149 -9,5E-03 -,226

,631 -,128 ,317 ,204

-2,2E-02 ,831 ,256 1,51E-02

9,03 ,825 ,114 ,152

,387 ,561 -5,3E-02 ,217

9,69E-02 1,76E-02 ,753 7,67E-02

4,69E-02 ,159 ,729 7,54E-02

-,101 ,147 ,622 -,220

,271 ,117 -3,5E-02 ,759

-,142 5,71E-02 ,101 ,716

,336 -,197 ,147 -,528

Qual a importância que tem para si viver numazona com espaços verdes, sem poluição.Qual a importância que tem para si o facto de acasa ser tranquila, segura e com boa vizinhança.Qual a importância que tem para si terestacionamento.

Qual a importância que tem para si estar perto decentros de saúde e hospitais.Qual a importância que tem para si estar perto deescolas.Qual a importância que tem para si ter uma casacom equipamentos de lazer e desportivos.

Qual a importância que tem para si estar perto doemprego.Qual a importância que tem para si estar perto decomércios.Qual a importância que tem para si tertransportes e acessos.

Qual a importância que tem para si viver numazona de prestígio.Qual a importância que tem para si viver na zonaonde nasceu/ viveu.

Qual a importância que tem para si o preço dascasas.

97

Por último, embora não o menos importante, e maisuma vez confirmando outras análises, qualitativas equantitativas deste estudo, e tal como aconteceupara o factor ‘preço’ na avaliação da zona, isola--se, na avaliação da casa, o factor estacionamento. Avariável que remete para este factor – a importânciaatribuída à existência de garagem – não tem corre-lação com outras variáveis, valendo por si própriacomo um dos seis factores principais na escolha deuma casa.

construção e dos acabamentos. Esta análise compro-va as percepções dos técnicos da construção, segundoos quais “as aparências é que contam”: as pessoastêm como único indicador da qualidade construtivaos aspectos que estão ao alcance directo dos seusolhos – os acabamentos.

O quarto factor é o da dimensão das divisões dacasa. Embora sem índices elevados de correlação,parece ser verdade que a dimensão percepcionadados diferentes espaços de uma casa tende a ser vistacomo um todo. Ou seja, embora a dimensão da salaseja a mais importante na avaliação, esta não deveser conseguida em prejuízo (pelo menos visível) dadimensão das outras divisões.

O quinto factor que contribui para a explicaçãodo processo mental de avaliação de uma casa são osequipamentos domésticos. Esta análise parecesugerir que a existência de equipamentos é ligeira-mente percepcionada no seu conjunto, incluindoos equipamentos de cozinha, as ligações de Inter-net e TV cabo, e os equipamentos de aquecimen-to/arrefecimento.

COMPONENTESVARIÁVEIS 1 2 3 4 5

,784 7,05E-02 ,129 ,138 5,14E-02,718 ,227 ,215 -7,9E-02 4,27E-02,666 8,34E-02 3,20E-02 ,206 ,207

6,40E-02 ,775 9,21E-02 -7,2E-02 ,121,130 ,696 ,157 ,206 4,62E-02,126 ,640 7,98E-02 ,248 1,31E-02

,150 ,111 ,845 1,73E-02 7,35E-02

,114 ,157 ,745 ,209 ,122

,237 ,340 ,379 ,351 3,18E-02

3,27E-02 ,134 -5,6E-02 ,807 ,126,343 5,88E-02 ,245 ,541 -3,6E-02,108 ,203 ,315 ,516 -,139

-,234 -2,0E-02 ,186 ,379 ,682

,350 5,86E-02 -8,0E-02 -,134 ,677

,306 ,262 ,234 -8,0E-02 ,548

Que importância dá a ter boas vistas oudesafogadas.Que importância dá à arquitectura.Que importância dá a ter uma arrecadação.

Que importância dá a ter exposição ao sol.Que importância dá a ter varandas grandes.Que importância dá a ter suites.

Que importância dá a ter uma construção dequalidade.Que importância dá à qualidade dosacabamentos.

Que importância dá a ter uma garagem.

Que importância dá a ter uma cozinha grande.Que importância dá a ter quartos grandes.Que importância dá a ter uma sala grande.

Que importância dá a ter uma cozinha equipada.Que importância dá a ter ligações de Internet eTV Cabo.Que importância dá a ter equipamento deaquecimento e arrefecimento.

98

O produto imobiliáriomais procurado

Após a caracterização das principais opções imo-biliárias dos indivíduos que procuram casa, passa-seà definição de grupos específicos com base nessasopções, caracterizando-os.

De acordo com o gráfico anterior, que ilustra ocruzamento entre o tipo de casa que os inquiridosprocuram e a tipologia que mais valorizam, verifica--se que o tipo de casa que os inquiridos preferem éo apartamento em prédio e a tipologia preferida é oT2 e T3. No entanto alguns inquiridos preferemcasas em condomínios fechados com tipologias T2 eT3. Identifica-se igualmente um terceiro grupo, queprefere moradias com tipologias T3 e T4. O estudo

de cada grupo é apresentado em seguida. A meto-dologia utilizada para caracterizar cada grupo con-siste na análise das características sociais e das moti-vações dos inquiridos; em identificar os principaisatributos do produto imobiliário; e finalmente emestudar o local onde residem actualmente versus olocal onde procuram casa.

Esta análise é suportada pelo inquérito telefónico,o qual dá mais garantias de poder ser extrapoladopara a população da AML.

GRUPO I: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR

UM APARTAMENTO T2 OU T3 NUM CONDOMÍNIO

FECHADO

No caso do Grupo I, as características socais dosinquiridos estão ilustradas nos gráficos em baixo.

Cruzamento entre o tipo de casa e a tipologia


99No gráfico Idade, verifica-se que 70% dos inquiri-dos interessados neste produto imobiliário têmmenos de 35 anos, enquanto que 24% têm entre 36e 60 anos e apenas 6% têm mais de 60 anos. A pre-ferência por esta oferta é, pois, sobretudo de jovens.

No que se refere às preferências em termos derendimento das famílias, nota-se, antes de mais, aalta percentagem (37%) de inquiridos que não res-ponde à questão. Dos que o fazem, a maioria tementre 750 e 1500 euros de rendimento mensal. Noentanto, 15% dos inquiridos declaram um rendi-mento de 1500 a 2500 euros por mês e outros 15%dizem receber mais de 2500 euros por mês.

O gráfico Nível de Instrução ilustra as escolhas dehabitação em condomínio fechado em função donível de instrução. A categoria que mais prefere esteproduto é a dos que têm um curso superior (30%).Juntando-lhe os que têm um bacharelato ou o 12ºano, obtém-se cerca 70% de todos os inquiridos.Restam cerca de 30% para as demais categorias deinstrução mais baixa.

A profissão dos inquiridos é diversificada, como sepode verificar no gráfico anexo. Os inquiridos são,na maioria, quadros superiores, quadros médios etrabalhadores em serviços.

À questão “Porque é que está a pensar mudar de

casa?” os inquiridos responderam fundamentalmen-te ser por necessidade de áreas maiores (60%) e demais divisões (48%).

Outras razões também apontadas prendem-se com“desejo de ter casa própria”, “casamento”, “nasci-mento de filhos”, “não gostar da casa actual” ou “nãogostar do local onde vive”. As razões que forammenos referidas foram: “divórcio”, “necessidade decasa mais pequena” e “casa actual degradada”.

Relativamente às questões referentes ao local daresidência versus local onde estão à procura da novacasa, elaborou-se o quadro seguinte, que relaciona oconcelho de residência do inquirido com o conce-lho onde procura casa. Da análise do quadro podeconcluir-se que, para além do concelho de Lisboa,que se destaca por ser onde os inquiridos mais pro-curam casa, os restantes concelhos têm registossemelhantes, à excepção de Almada (apenas comum registo).

No que se refere à taxa de retenção dos conce-lhos, isto é, o número de inquiridos que procuracasa no concelho onde reside, verifica-se que osresultados não têm muita expressão, visto a amostraser pequena. No entanto, na maioria dos concelhos,é elevada. O mesmo acontece com a taxa de atrac-ção de Lisboa.


100


No gráfico ao lado estão ilustradas as opiniõesdos inquiridos no que se refere à avaliação da actu-al zona de residência. A localização é o aspecto queos inquiridos mais valorizam na sua casa actual. Osaspectos que também foram avaliados como bonspor mais de 30% dos inquiridos são: os espaços ver-des, o ordenamento, os equipamentos escolares ede saúde, a vizinhança, a proximidade do empregoe da escola dos filhos e dos familiares e amigos.

No que respeita às características do produtoimobiliário, faz-se uma análise ao valor que osinquiridos indicam estar dispostos a pagar pela casaque procuram.

Matriz que relaciona o concelho de residência do inquirido com o concelho onde procura casa

PROCURA CASA EM:RESIDE EM:

Lisboa Sintra Oeiras Vila FX Cascais Almada Setúbal Loures Odivelas TOTAL

Lisboa 3 1 — — — — 1 1 2 8

Sintra — 2 1 — — — — 1 — 4

Oeiras — 1 3 — — — — — — 4

Vila FX — 1 — 2 — — — 1 — 4

Cascais — 1 — — 2 — — — — 3

Almada — — — — — 1 — — — 1

Setúbal — — — — — — — — — 0

Loures 1 — — — — — — 3 — 4

Odivelas — — — — — — — — — 0

Outro 2 — — — — — — — — 2

Ns./Nr. 1 1 — — — — — — — 2

TOTAL 7 7 4 2 2 1 1 6 2

Taxa de retençãodo concelho 43% 29% 75% 100% 100% 100% 0% 50% 0%

Atractividadede Lisboa 43% 14% 0% 0% 0% 0% 100% 17% 100%

Fonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráficos desta página)

*

De acordo com o ilustrado no gráfico, o grupo emestudo, à procura de um apartamento T2 ou T3num condomínio fechado, está a pensar em pagar,no caso do T2, entre 22 e 39 mil euros, enquanto osque procuram um T3 têm um intervalo mais amplo– entre 22 e 59 mil euros. Nenhum dos inquiridosdo grupo em estudo está disposto a pagar mais de60 mil euros por um apartamento em condomíniofechado, mas também poucos pensam em gastarmenos de 21 mil euros.

No que se refere aos atributos que os inquiridosmais valorizaram no produto imobiliário, verifica-sepela análise ao gráfico que a divisão que os inquiri-dos consideram mais importante na casa é a sala deestar, seguida da cozinha, vindo em terceiro lugar osquartos e finalmente a casa de banho. No que serefere aos espaços adicionais que mais valorizam,são, por ordem de importância: a garagem, a suite,a varanda e finalmente a arrecadação e o escritório,que são os menos valorizados.

No que se refere aos equipamentos que os inqui-ridos preferem ter já instalados quando compram acasa, a maioria prefere os aparelhos de aquecimen-to/arrefecimento de ar, logo seguido dos electrodo-mésticos na cozinha. Os equipamentos que não sãomuito valorizados por este grupo são o controlo deluz e de persianas e a ligação à Internet.

Por outro lado, os aspectos mais valorizados nacompra da casa são, por ordem decrescente, a qua-lidade da construção, a qualidade dos acabamentose a orientação solar da casa; o menos valorizado é aarquitectura.

GRUPO II: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR

UM APARTAMENTO T2 OU T3 NUM PRÉDIO

O Grupo II é composto por inquiridos que indica-ram querer comprar um apartamento T2 ou T3num prédio. As principais características destegrupo são ilustradas nos gráficos do início da páginaseguinte.

A idade dos inquiridos que fazem parte do GrupoII está ilustrada no gráfico seguinte, do qual se reti-ra que 58% dos inquiridos deste grupo têm menosde 35 anos. Os inquiridos com idade entre os 36 eos 45 anos correspondem a 23%, enquanto que osinquiridos com mais de 46 anos apenas correspon-dem a 19%.

No que se refere ao rendimento das famílias queprocuram este produto, verifica-se que uma percen-tagem significativa dos inquiridos (28%) não res-ponde a esta questão. Dos que respondem, igualpercentagem (28%) tem entre 750 e 1500 euros derendimento mensal e 17%, entre 1500 e 2500. Final-mente, 11% das famílias ganham mais de 2500euros por mês.

101


O gráfico ao lado mostra que 67% dos inquiridostêm pelo menos o 12º ano de escolaridade, e destes34% concluíram um curso superior. Os inquiridosque não completaram a escolaridade obrigatóriacorrespondem a 18%. A profissão dos inquiridos édiversificada e, como se pode verificar no gráfico aolado, bastante diferente da encontrada no Grupo I.Os inquiridos são, em grande parte, quadros médi-os (27%). Os Trabalhadores especializados, Qua-dros Superiores e Trabalhadores não especializadostêm percentagens inferiores àquela e bastante pró-ximas entre si – 19%, 17% e 16%, respectivamente.

À questão “Porque é que está a pensar em mudarde casa?” os inquiridos pertencentes a este gruporesponderam que o fariam por desejo de ter casaprópria (49%), por necessidade de áreas maiores(50%) e de ter mais divisões (47%).

Outras razões também apontadas prendem-secom “Casamento e constituição de família”, “Nãogostar da casa actual” ou “Não gostar do local ondevive”. Alguns inquiridos também consideram que acompra da casa é um bom negócio (23%).

As razões que foram menos referidas foram:“Divórcio”, “Necessidade de casa mais pequena” e“Casa actual degradada”, todas com menos de 6%.

Nas questões referentes ao local da residência ver-sus local onde se procura casa, elaborou-se um qua-dro que relaciona o concelho de residência doinquirido com o concelho onde procura casa.

No que se refere ao concelho de residência actu-al, verifica-se que a maioria dos inquiridos reside emLisboa (18%), Sintra (14%), vindo a seguir Almada(10%) e Loures (9%). Nos demais as percentagensnão chegam a 8%.

O concelho onde os inquiridos mais procuram casaé sobretudo Lisboa, com 30% das escolhas. Clara-mente abaixo dos 10% estão os concelhos de Oeiras,Sintra, Almada, Cascais e Vila Franca de Xira. Commenos registos ainda encontram-se os concelhos deOdivelas, Amadora, Loures. Os da margem sul são osque menos atractividade exercem, no conjunto.

De acordo com o quadro seguinte, as taxas deretenção dos concelhos em estudo são bastante ele-vadas em alguns concelhos: Lisboa atinge os 87%,Cascais 86% e Setúbal 88%. O concelho com menortaxa de retenção, e portanto menos atractivo porquem lá reside, é Sintra: apenas 39% procura casano concelho.

A respeito da atractividade de Lisboa relativamen-te aos inquiridos que moram noutros concelhos(cujos valores também constam do quadro anteri-or), nota-se, antes de mais, que os números envolvi-dos são por vezes muito pequenos, o que não facili-ta a elaboração de conclusões. Assim, o valor maisalto (50%), referente a Montijo, diz respeito apenas

102


103

a uma pessoa. Em Almada, Amadora, Loures e Sin-tra estão nestas condições de 3 a 4 pessoas, o quecorresponde a percentagens entre 13 e 29%.

No gráfico estão ilustradas as opiniões dos inquiri-

dos no que se refere à avaliação da actual zona deresidência. É de referir que pelo menos 23% inqui-ridos avaliaram a zona de residência como boa emcada um dos aspectos.


104

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105


A localização é o aspecto mais valorizado: 40% dosinquiridos consideram bem localizada a sua casaactual. Os aspectos que também foram avaliadoscomo bons por 33-34% dos inquiridos foram: osequipamentos escolares e de saúde e a vizinhança, aproximidade de familiares e amigos. Outros aspec-tos que também destacados como positivos são oordenamento da zona, a proximidades do empregoe a segurança.

No que respeita ainda às características do produ-to imobiliário, pode-se fazer igualmente a análise dovalor que os inquiridos estão dispostos a pagar pelacasa que procuram. De acordo com o gráficoseguinte, para o grupo que procura um apartamen-to T2 ou T3 num prédio, a categoria de preços quetem maior percentagem (quase 18%) de escolhasno que se refere ao valor a pagar por um T2 é de 16a 21 mil euros. No que se refere a um T3 a moda dadistribuição (mais de 14%) está nos 22-29 mil euros,decrescendo as percentuais progressivamente nascategorias de maior custo. De qualquer maneira,quer no que respeita aos T2, quer aos T3, só uma

pequena percentagem está disposta a pagar mais de60 mil euros pelo produto imobiliário em questão.E também muito poucos optariam por gastar menosde 16 mil euros.

Quanto aos atributos que os inquiridos mais valo-rizam no produto imobiliário, verifica-se da análisedo gráfico que a sala de estar é a divisão mais impor-tante da casa, seguida da cozinha. Os outros espaçosmais referidos são, por ordem de importância, agaragem, a varanda e a suite. A arrecadação e oescritório são os menos valorizados.


*

106 Os equipamentos que os inquiridos gostariam deter instalados na sua casa ideal, são os electrodomés-ticos da cozinha, seguido dos aparelhos de aqueci-mento/arrefecimento de ar. Os equipamentos quenão são valorizados por este grupo são o controlo deluz, as persianas e a ligação à Internet.

Os aspectos que os inquiridos revelaram valorizarmais na compra da casa são, por ordem decrescen-te, a qualidade da construção, a qualidade dos aca-bamentos e a orientação solar da casa. A arquitectu-ra da casa é o aspecto que os inquiridos menos valo-rizam quando avaliam uma casa.

GRUPO III: INQUIRIDOS QUE QUEREM COMPRAR

UMA MORADIA T3 OU T4

O Grupo III é composto por 73 inquiridos, quereferiram estar à procura de uma moradia T3 ou T4para comprar. As principais características destegrupo estão ilustradas nos gráficos seguintes.

A idade dos inquiridos que fazem parte do GrupoIII está ilustrada no gráfico ao lado, nele se vendo quequase metade (47%) dos inquiridos têm entre 26 e35 anos, e 23%, entre 36 e 45 anos. Dos restantes,10% tem menos de 25 anos e 20%, mais de 46 anos.

É de assinalar que 18% dos inquiridos indica umrendimento mensal superior a 2500 euros. Mas a

categoria com maior número de respondentes(27%) é a dos que têm entre 1500 e 2500 euros

Nível de instrução

30%

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107

mensais. Pondo de parte os extremos, obtêm-se48% de respondentes que têm rendimentos familia-res médios mensais de 750-2500 euros.

Da análise ao gráfico relativo à instrução, verifica-se que 38% dos inquiridos têm curso superior. Nooutro pólo estão os inquiridos que não completa-ram a escolaridade obrigatória (16%), sensivelmen-te os mesmo que completaram o 12º ano. As demaiscategorias têm percentagens diminutas.

A profissão dos inquiridos é diversificada. A maiorpercentagem é a dos quadros médios (22%), segui-da dos quadros superiores (21%) e dos trabalhado-res especializados (19%). Os trabalhadores nãoespecializados estão em menor número (15%).

À questão “Porque é que está a pensar mudar decasa?” os inquiridos pertencentes a este grupo indi-cam duas razões principais: a necessidade de áreasmaiores e de mais divisões. Todas as outras razõesforam referidas por cerca de 30% inquiridos, àexcepção do divórcio (que não foi referido por nin-guém), a necessidade de casa pequena e casa actualdegradada, com 3-4% de respostas.

O gráfico seguinte ilustra os concelhos onde osinquiridos residem actualmente. Da sua análise verifi-ca-se que os inquiridos moram principalmente nosconcelhos de Sintra, Setúbal, Seixal, Lisboa, Cascais eLoures.

Os concelhos onde há mais inquiridos à procura decasa são os de Cascais, Setúbal e Seixal. Numa segun-da série estão os de Sintra, Oeiras, Almada Loures ePalmela. Abaixo dos 4% estão os restantes.

Porque é que está a pensar mudar de casa?

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%90%

Desejo de ter casa própria/Autonomia

Casamento/Constituir família

Nascimento de filhos

Divórcio

Necessidade de áreas maiores

Necessidade de mais divisões

Necessidade de casa mais pequena

Bom negócio

Não gosta da casa actual

Casa actual está degradada

Não gosta do local onde vive

Outra razãoFonte: Inquérito desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráficosdesta página)

108

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109entre 30 e 39 mil euros por um T4 é quase três vezesmaior do que a que gastaria o mesmo dinheiro porum T3, o que não é de estranhar.

Por outro lado, só uma percentagem mínimapensa pagar mais de 60 mil euros por uma moradiaT4, da mesma maneira que muito poucos achampossível encontrar este produto imobiliário pormenos de 21 mil euros.

Quanto aos atributos que os inquiridos mais valori-zam, verifica-se no gráfico seguinte que a sala de estaré a divisão mais importante da casa, seguida da cozi-nha. Os espaços adicionais valorizados pelo inquiridosão, por ordem decrescente de importância: a gara-gem, a varanda, a suite, a arrecadação e o escritório.


De acordo com o quadro anterior, as taxas de reten-ção são elevadas nos concelhos de Cascais e Oeiras.No entanto, a falta de representatividade da amostranão permite fazer deduções a partir destes resultados.

No gráfico seguinte estão ilustradas as opiniõesdos inquiridos no que se refere à avaliação da zonade residência actual, sendo de referir que pelomenos 27% a consideraram boa em cada um dosaspectos questionados.

A localização e a proximidade de familiares e ami-gos são os aspectos mais postos em destaque: 53%dos inquiridos os escolhem. E entre os outros aspec-tos avaliados como bons estão a vizinhança (48%), asegurança (45%) e o prestígio da zona (45%).

Relativamente às características do produto imobi-liário, refere-se ainda o preço que os inquiridos esta-riam dispostos a pagar pela casa. Restringindo a aná-lise àqueles que procuram moradias T3 e T4, nota-seo seguinte: no caso do T3 a moda da distribuiçãoestá nos 22 e 39 mil euros; no caso dos T4, nos 30 e39 mil euros. Ambas as distribuições estão inclinadasà direita, a segunda mais do que a primeira. De restoa percentagem dos que estriam dispostos a pagar

*

110 Os equipamentos que os inquiridos gostariam deter na casa que procuram são, em primeira escolha,os electrodomésticos da cozinha, e em segunda, osaparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar. Osequipamentos que não são valorizados por estegrupo são o controlo de luz e de persianas e a liga-ção à Internet.

Os aspectos que os inquiridos mais valorizam nacompra da casa são, por ordem decrescente, a qua-lidade da construção, a qualidade dos acabamentose a orientação solar da casa. A arquitectura da casaé o aspecto menos referido pelos respondentes.

Segue-se um estudo das opções recentes de umgrupo de inquiridos, cerca de 730, que mudaram decasa há menos de cinco anos, quer do ponto de vistasócio-económico, quer de satisfação com o localonde vivem e dos atributos que valorizam na casaque escolheram.

GRUPO IV: INQUIRIDOS QUE JÁ COMPRARAM

UMA CASA T0 OU T1 (CORRESPONDE A 6% DOS

INQUIRIDOS QUE MUDARAM DE CASA)

Dentre estes 730 indivíduos, o Grupo IV é compostopor aqueles que compraram há menos de 5 anos umacasa com 1 ou 2 assoalhadas. As principais característi-cas deste grupo estão ilustradas nos gráficos seguintes.

A distribuição de idades dos inquiridos que fazemparte do Grupo IV é referida no gráfico seguinte.Cerca de 68% têm mais de 46 anos. Entre os maisjovens, o grupo etário dos 26 aos 35 anos é o quetem mais peso, representando 20% dos inquiridos.

No que respeita ao rendimento, 10% tem rendi-mentos familiares baixos (< 300 euros) e 54% entreos 350 e os 1500 euros. Apenas 2% dos responden-tes indicaram um rendimento mensal superior a2 500 euros. Notar, no entanto, que não respon-deram à questão quase um quarto dos inquiridos.

A distribuição do gráfico abaixo mostra uma dis-tribuição em U: é nos respondentes com pouca ins-trução (36%) e nos que têm cursos superiores(29%) que se encontram percentagens mais eleva-das, já que em todas os outros graus de instrução senão atinge os 10%.



111

No que se refere à profissão dos inquiridos, muitodiversificada, a maioria pertence à categoria dosquadros médios (29%), estando 17% na dos traba-lhadores especializados e 12% na dos reformados.

O gráfico seguinte mostra os concelhos onde osinquiridos residem, em comparação com os dosseus locais de trabalho. Nele se verifica que os inqui-ridos moram principalmente em Lisboa, Sintra, Cas-cais e Loures. O gráfico mostra ainda, no que serefere a Lisboa, que 53% deles trabalham na capitalmas só 36% aí residem. Nos restantes concelhos, aspercentagens de residentes e de inquiridos que aítrabalham é praticamente a mesma, à excepção doconcelho de Odivelas, onde nenhum deles trabalhaonde vive.

No gráfico seguinte são representadas as opiniõesdos inquiridos no que se refere à avaliação da actu-al zona de residência. Pelo menos 29% avaliam a suazona de residência como boa em cada um dosaspectos ilustrados no gráfico.

A localização, o prestígio da zona e a vizinhançasão os aspectos mais valorizados, sendo certo que alocalização é referida por mais de 90% dos respon-dentes e o prestígio da zona e a vizinhança por cerca

de 70%. Os outros itens (ordenamento da zona, osequipamentos escolares e de saúde, o estaciona-mento e a segurança) são escolhidos por percenta-gens que vão dos 40% a mais de 60%. Apenas a pro-ximidade da escola dos filhos é referida por menosde 30% dos inquiridos.

No que se refere aos atributos mais valorizadospelos inquiridos, verifica-se pela análise do gráficoseguinte que a sala de estar é a divisão mais impor-tante da casa, seguida da cozinha. No que se refereaos espaços adicionais que o inquirido mais valoriza,são, por ordem decrescente de valorização, a suite,a varanda, a garagem, o escritório e a arrecadação.

Os equipamentos que os inquiridos gostariam deter em casa são, numa primeira escolha, os electro-domésticos da cozinha e em segundo lugar os apa-relhos de aquecimento/arrefecimento de ar. Osequipamentos menos valorizados são o controlo deluz e de persianas e a ligação à Internet.

Os aspectos que os inquiridos valorizam mais nacompra da casa são, por ordem decrescente, a qua-lidade da construção e a qualidade dos acabamen-tos. A orientação solar da casa e a sua arquitecturasão os menos referidos.


*

112 Quando questionados sobre a sua satisfação rela-tivamente à casa que compraram (gráfico seguinte),53% dos inquiridos diz estar muito satisfeito e 40%satisfeito, o que se traduz num grau de satisfaçãopositiva de 93%.

GRUPO V: INQUIRIDOS QUE JÁ COMPRARAM

UMA CASA T2 OU T3 (CORRESPONDE A 56% DOS

INQUIRIDOS QUE MUDARAM DE CASA)

O Grupo V é, de todos os grupos estudados, o quetem maior número de respondentes (406). Trata-sede pessoas que compraram uma casa com 3 ou 4assoalhadas há menos de 5 anos. As principais carac-terísticas deste grupo estão ilustradas nos gráficosseguintes.

D gráfico referente à idade conclui-se que cercade 63% dos inquiridos têm entre 25 anos e 45 anos


113e apenas 6% têm menos de 25 anos, contra 9% commais de 60 anos.

No que respeita ao rendimento mensal das famí-lias que procuram este produto, é de notar, antes demais, o elevado número dos que não respondem(28%). Nos restantes, as categorias com maiorespercentagens são as daqueles que têm rendimentosbastante elevados (1500-2500 euros), com 26% e dequem tem rendimentos médios (750-1500 euros),com 21%. Nos extremos estão os 14% que dispõemde menos de 750 euros por mês e os 11% dos quetêm rendimentos acima dos 2500 euros.

Ao contrário do que acontecia com o Grupo IV,em que havia uma polarização nos níveis de instru-ção extremos, neste Grupo V, as maiores percenta-gens pertencem a quem tem um curso superior(28%) ou o 12º ano (23%). Os menos instruídosvêm apenas em terceiro lugar com 15%. As outrascategorias são residuais.

No que respeita à profissão, a distribuição dosinquiridos pelos grupos profissionais activos é bas-tante mais homogénea do que a registada no GrupoIV: quatro categorias (quadros superiores, quadrosmédios, trabalhadores dos serviços e trabalhadoresespecializados) têm percentagens entre 18 e 20%enquanto os trabalhadores não especializados têmmenos de 15% e os não activos quase não estãorepresentados.

O gráfico seguinte mostra os concelhos onde osinquiridos compraram casa versus concelhos ondetrabalham. Nele se vê que os inquiridos moramprincipalmente em Lisboa (16%), Sintra (14%),Oeiras (8%), Amadora (9%), Seixal (9%) e Loures(7%) e que na cidade de Lisboa se concentra umagrande parte (38%) dos que trabalham. A diferençaentre os respondentes que residem e os que traba-lham em Lisboa é, pois de 22 pontos percentuais.Os únicos concelhos onde há diferenças superioresa 4% entre as duas estatísticas são os de Sintra, Lou-res e Seixal. Mas ao contrário do que se verifica emLisboa, é a percentagem de residentes que supera adas pessoas que trabalham.

No gráfico seguinte estão ilustradas as opiniõesdos inquiridos a respeito da sua zona de residênciaactual. Com excepção de dois itens de avaliação –preço das casas e equipamentos desportivos e delazer, em que apenas 27% e 44%, respectivamente,dos inquiridos faz uma apreciação positiva – todosos outros são classificados como bons por pelomenos 51% respondentes. A localização é referidapor quase 90% como boa, e a vizinhança e a proxi-midade de familiares ou amigos por mais de 75%.



Um pouco menos referidos, mas ainda assim porcerca de 65% dos respondentes, são o ordenamen-to da zona, os equipamentos escolares e de saúde, aproximidade do emprego e da escola dos filhos, oestacionamento, a segurança e o prestígio da zona.

As divisões da casa que os inquiridos mais valori-zam são, como se pode observar no gráfico, a sala deestar e a cozinha. No que se refere aos espaços adi-cionais, os mais valorizados são, por ordem decres-cente, a garagem, a suite, a varanda, a arrecadação eo escritório.

114 Os equipamentos que os inquiridos gostariam deter na casa que procuram são, numa primeira esco-lha, os electrodomésticos da cozinha e, numa segun-da, os aparelhos de aquecimento/arrefecimento dear. Os equipamentos valorizados por menos pessoassão o controlo de luz e de persianas e a ligação àInternet.

Os aspectos que os inquiridos mais valorizam nacompra da casa são, por ordem decrescente, a qua-lidade da construção, a qualidade dos acabamentose a orientação solar da casa. A arquitectura da casaé o aspecto menos referido.

Quanto à satisfação dos inquiridos em relação àcasa que compraram, verifica-se no gráfico que 49%estão muito satisfeitos e 46% relativamente satisfei-tos, o que se traduz num grau de satisfação positivade 95%.


*

115

GRUPO VI: INQUIRIDOS QUE JÁ COMPRARAM

UMA CASA T4 OU MAIOR (CORRESPONDE A 17%

DOS INQUIRIDOS QUE MUDARAM DE CASA)

O Grupo VI é formado pelos inquiridos que com-praram uma casa com 5 ou mais assoalhadas hámenos de 5 anos. O número de inquiridos nestascondições é 124, e as principais características destegrupo estão ilustradas nos gráficos seguintes.

A idade dos inquiridos que fazem parte do GrupoVI está ilustrada no gráfico acima. Dele se retira que62% dos respondentes estão nos grupos dos 36-45 edos 46-60 anos e 25% no dos 26-35 anos.

No que se refere ao rendimento mensal das famí-lias há a referir, em primeiro lugar, que mais de 1/3dos inquiridos não respondeu à pergunta e, emsegundo, que uma grande parte dos restantes podeser considerada abastada, já que 28% ganham maisde 2500 euros. Se a esta percentagem se juntar a

daqueles que têm entre 1500-2500 euros, fica-se comum grupo de quase 50% de pessoas relativamentebem situadas do ponto de vista económico. De qual-quer maneira, a amostra tem apenas 6% de pessoascom rendimento mensal inferior a 750 euros.

A análise dos resultados referentes à instruçãomostra uma realidade consentânea com a estudadaacima já que uma grande parte dos inquiridos

(47%) diz ter um curso superior. Por outro lado, asegunda categoria – 12º ano – é representada pormais de 17% dos inquiridos e a dos menos instruí-dos por menos de 10%.

A distribuição dos respondentes em termos deprofissão está representada no gráfico ao lado. Nelese torna evidente a preponderância na subamostrados quadros superiores (33%) e as percentagensquase idênticas (entre 19% e 17%) dos quadrosmédios, dos trabalhadores dos serviços e dos traba-lhadores especializados. Por outro lado, as outrascategorias revelam-se residuais. O gráfico seguintemostra a relação entre local de compra de casa e deresidência actual dos inquiridos, por um lado, e oconcelho onde trabalham, por outro. Lisboa (21%),Sintra (11%), Cascais (8%), Almada (7%), Loures(10%) e Seixal (11%) são os concelhos mais procu-rados pelo Grupo VI para residir. Como se verificou

Nível de instrução

12ºano

Cursoprofissional

Cursosuperior

Bacharelato9º anocompleto

5º,6º,7ºou 8º ano

Até ao4º ano

Profissão

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em análises anteriores, o concelho que mais traba-lho oferece é o de Lisboa: é referido como local detrabalho por 37% dos respondentes. Os concelhosde Sintra, Loures e Seixal são os únicos – tal comose verificou em idêntica análise do Grupo V – emque a diferença de percentagens entre os que neleshabitam e os que neles trabalham é favorável aosprimeiros, numa diferença que se aproxima ou ésuperior a 4 pontos percentuais. Ou seja, é sobretu-do com os trabalhadores destes concelhos que seconstrói a diferença entre aqueles que trabalham eque habitam em Lisboa.

No gráfico estão expressas as opiniões dos inquiri-dos no que se refere à avaliação da actual zona deresidência. Excluindo as duas categorias onde hámenos inquiridos com opiniões positivas (preço dascasas e equipamentos desportivos e de lazer), gran-de parte dos itens de avaliação têm entre 60 e 70%de inquiridos a considerá-los bons. A localização(com mais de 90%), a vizinhança e a proximidadede familiares e amigos (na casa dos 80%) destacam--se neste conjunto de apreciações positivas.

No que se refere aos espaços da casa que os inqui-ridos mais valorizam, verifica-se pela análise do grá-fico que a sala de estar é a divisão mais importanteda casa, seguida da cozinha. Os espaços adicionaismais valorizados são, por ordem decrescente, a gara-gem, a suite, a varanda, a arrecadação e o escritório,uma ordenação que tem sido encontrada em análi-ses referentes a outros grupos.

Os equipamentos que os inquiridos gostariam deter na casa que procuram são, em primeiro lugar, osaparelhos de aquecimento/arrefecimento de ar e,

116

Como avalia a sua zona de residência relativamente a:

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Localização

Preços das casas

Espaços verdes

Ordenamento da zona

Equip. desportivos e de lazer

Esc., c. de saúde, hospitais

Vizinhança

Próx. do emp./local de estudo

Próx. da escola filhos

Próx. familiares ou amigos

Estacionamento

Segurança

Prestígio da zona


*

117em segundo, os electrodomésticos da cozinha. Osequipamentos que não são valorizados por estegrupo, tal como por outros analisados antes, são ocontrolo de luz e de persianas e a ligação à Internet.Os aspectos que os inquiridos valorizam mais nacompra da casa são, por ordem decrescente, a qua-lidade da construção, a qualidade dos acabamentose a orientação solar da casa e a arquitectura, umasequência encontrada noutras situações.

No que respeita à satisfação em relação à casacomprada, verifica-se que 63% dos inquiridos estãomuito satisfeitos e 32% estão relativamente satisfei-tos, pelo que o acumulado dá um grau de satisfaçãonão qualificada de 95%.

Considerações finaissobre a procura de habitação

Tendo sido inquiridas as pessoas que já compra-ram moradias com mais de 5 assoalhadas sobre osencargos mensais assumidos, verificou-se (gráficoseguinte) que o grupo mais numeroso (35) é o dasque têm encargos de 2500 euros mensais. Outras(23) dispendem mensalmente 1500 euros. Quantoàs que querem comprar uma moradia de 4 ou 5assoalhadas, as perspectivas de gastos são quase asmesmas, excepto no que se refere à categoria maiselevada de encargos, na qual se encontram menosrespondentes do que na imediatamente anterior.Desta sorte, a moda da sua distribuição encontranos 1500 euros. Fica evidente nestes números quesão as famílias das classes média-alta e alta queoptam por qualquer destes tipos de habitação.

Estes resultados são consentâneos com os relativosaos gastos ou perspectivas de gastos por parte das pes-soas que compraram casa com 3 a 4 assoalhadas ouque querem comprar habitação com 3 ou 4 assoalha-das ou ainda que pretendem comprar habitação emcondomínio fechado, as quais apresentam encargosmensais cuja moda ronda os 1500 euros, o que impli-ca uma pertença à classe média/média-alta.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Querem comprar moradias de 4 a 5 assoalhadasCompram moradias com mais de 5 assoalhadas

2500150075035001

6

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20

13

2255

1515

2323

3535

encargos mensais (euros)

Encargos mensais admitidos por familias que procuram moradias


118 Por último, as pessoas que compraram habita-ção com 1 ou 2 assoalhadas assumem encargosmensais na ordem dos 750€ como consta do grá-fico anterior.

Uma nota final: na avaliação destes resultadosdeve ter-se em conta que os números das subamos-tras envolvidas são relativamente pequenos, o que,se não facilita grandes generalizações, não impedede dizer que há coerência nas observações que delesfoi possível extrair.

6diagnóstico habitacional

da cidade de Lisboa

121diagnósticohabitacional da cidade de Lisboa

Viver em Lisboa vs. forade Lisboa

Do ponto de vista do enquadramento da caracteri-zação do viver em Lisboa e fora de Lisboa, cabe-nosiniciar o capítulo contextualizando as percepções eas práticas da população no que respeita à sua rela-ção com o espaço urbano, manifesta na gestão doquotidiano pessoal, profissional, familiar e social.

Viver em Lisboa

No esquema da página seguinte indicam-se osprincipais pontos fortes e fracos de viver em Lisboa.

São quatro as razões (fortes) para se preferir viverem Lisboa.

1) CONCENTRAÇÃO DE RECURSOS

Pela sua oferta única de transportes públicos(onde o Metro se destaca), Lisboa oferece umamobilidade fortemente competitiva, permitindoque o consumidor a percepcione e a viva como umagrande Zona ou Bairro. Daí que uma das mais pode-rosas motivações para se escolher Lisboa como cida-de/local de residência seja a sua concentração derecursos.

Para o cidadão actual, podemos dizer que subiu onível de exigência relativamente à quantidade equalidade dos recursos que se querem ter na zonade residência – próximos ou facilmente acessíveis apartir de casa.

Três áreas ou tipos de recursos assumem particu-lar importância na dimensão funcional da vida dehoje:

� Viver perto do emprego. A imprevisibilidadedos horários de saída do trabalho e a necessida-de de um bom desempenho profissional (exi-gência de eficácia permanente, sem lugar parafalhas), trazem vantagens claras aos que podemfazer em pouco tempo e com pouco desgaste deenergias o percurso casa-emprego.

� Pacote mínimo de recursos perto de casa. Ocomércio já há muito faz parte deste pacotemínimo, mas entretanto outros ganharam tam-bém relevância. A já referida necessidade deperformance (que obriga a um permanente“estar em forma”) traz para o domínio do mustrecursos como o cabeleireiro/centro estético eo ginásio. Em consequência, e como necessáriocontraponto (ou factor de equilíbrio), exige-sefácil acesso a uma dimensão lúdica de consumo– que se expressa pelo mínimo na existência deum cinema perto de casa. Por outro lado, o con-sumidor moderno/urbano quer exercitar o seuinalienável direito à liberdade de escolha – enesse sentido valoriza a diversidade de oferta.

� Autonomia dos filhos. Para além da escola,novos recursos de proximidade/acessibilidadese impõem actualmente. Prendem-se com ovariado universo de actividades extracurricula-res (desportivas, culturais e técnicas) disponí-veis no mercado e que os pais adoptam, naintenção de oferecerem aos filhos o máximo depossibilidades de autonomia e de qualificação –ferramentas para um desejado futuro bem suce-dido numa sociedade crescentemente comple-xa e competitiva.

2) DIMENSÃO CULTURAL/POLÍTICA

A dimensão cultural/política de Lisboa é tambémum factor de atracção por ser uma cidade com umaidentidade histórica única, de grande riqueza visuale de elevada densidade simbólica – a merecer porparte das pessoas que nela vivem (ou desejariamviver) sentimentos igualmente fortes: “Tenho umaverdadeira paixão por Lisboa”. Mas também por seruma capital europeia – é bom morar na capital.

Há ainda outros dois aspectos que marcam a iden-tidade de Lisboa e alimentam a vontade de nelaviver, sobretudo porque têm naturezas opostas, e aocoexistirem no mesmo espaço urbano criam umatensão única:

3) DIMENSÃO NATURAL – LUZ

Nesta dimensão natural, destacam-se como ele-mentos valorizados de identidade: a luz (brilhante,suave, única); o Tejo (evasivo, relaxante, simbólico);as colinas (miradouros, pontos de suspensão dourbano);

122

4) MOVIMENTO/ENERGIA

Este movimento/energia prende-se com a estimu-lação resultante de Lisboa ser uma grande urbe,onde constantemente acontecem coisas novas,importantes/interessantes, permitindo uma plenaintegração na modernidade – por oposição às “peri-ferias-dormitórios”, “onde não acontece nada”.

Como principais razões invocadas para não seviver em Lisboa, surgem dois factores de naturezadiferente:

1) STRESS URBANO

Os aspectos que penalizam a vivência em Lisboaface à periferia, e que são outras tantas fontes destress: a poluição ambiental, o barulho, a densida-de de tráfego e de edifícios, a escassez (ou má dis-

tribuição) de espaços livres/abertos/verdes. Paraalguns (uma minoria), a vivência diária e contínuana cidade de Lisboa acarreta um desgaste físico epsicológico dificilmente ultrapassável, ditandouma deslocação para a periferia. Para outros (amaioria), estes aspectos são também sentidos comopenalizadores. Ainda assim pesam menos que ostress resultante das deslocações diárias casa-emprego.

2) CUSTO FINANCEIRO

É a principal barreira, o factor que mais pesa paraa não escolha de Lisboa como local de residência. Aexperiência e/ou a percepção dos preços indica aoconsumidor que pode comprar fora de Lisboa umacasa semelhante (muito) mais barata ou uma casamaior/melhor pelo mesmo preço.

Viver em Lisboa Viver fora de Lisboa

“Já morei fora de Lisboa e quando vim para lisboa pensei: nunca mais saio daqui.Pelo pesadelo do trânsito. A casa é pior, mas prefiro.”

“Uma das opções da minha escolha de casa tinha que ser no centro de Lisboa.Fora de Lisboa uma pessoa quer ir beber um café e tem que ir de carro, quer fazeruma compra e tem que ir de carro. Gosto de estar numa zona sossegada e ao mesmotempo ter de tudo.”

“Gostava de ir para Santa Catarina, que é um bairro giríssimo, tem-se vista para o Tejo.”

"Vivi cá 27 anos e o meu erro foi ter saído de Lisboa. Porque é uma das minhas paixões.”

Concentração de recursosDimensão cultural/ políticaDimensão natural – Luz, TejoMovimento, energia

Stress urbanoCusto financeiro

“Eu viria para Lisboa se os preços fossem decentes. Porque acho que sãocompletamente irreais.”

“Em Lisboa tem que se andar a alta velocidade, anda tudo a correr de um ladopara o outro. Gosto de fazer as coisas com mais calma.”

“Fora de Lisboa é mais fácil encontrar sítios sossegados, sem barulhoe com espaços verdes.”

“Trabalho em Lisboa e é um stress, e a poluição... Para mim a casa é um refúgio.Tenho que ter tranquilidade, ar puro, espaços verdes.”

“A Parede é a melhor zona. É bom para sair à noite, porque posso escolher entre Lisboae Cascais. Depois não há muito trânsito, tenho a estação de combóio perto de casa,há cinemas, e tenho a praia em frente de casa.”

“Quero comprar em Algés, foi onde morei até casar. Quando casei fui morar paraa Amadora. Mas é lá que estão as minhas raízes, tenho lá amigos, e também é umazona mais agradável para se viver nesta idade. Tem mais jardins, mais espaços verdes,é mais aberta.”

Ruptura com a cidadeRéplica acessível de Lisboa

Distância / AcessibilidadesIsolamento / Inacção

“E depois o tempo que gastamos para chegar a qualquer lado... ao emprego, ao infantário...”

“Fora de Lisboa, não obrigada. É o trânsito, os acessos a Lisboa são maus. A pessoaquando chega a Lisboa já está cansada e saturada.”

“Moro no Seixal e ali não se passa nada, não acontece nada, não há nada... e é umacoisa que me incomoda. Gosto de movimento.”

“Em Lisboa há mais espaços lúdicos e culturais – cinemas, ginásios, museus...”

123Viver fora de Lisboa

No esquema também surgem os principais pontosfortes e fracos de viver fora de Lisboa.

Naturalmente, as razões porque se escolhe viverfora de Lisboa relacionam-se directamente com ospontos fracos desta cidade.

1) RUPTURA COM A CIDADE

Por contraponto ao stress urbano de Lisboa, surgea motivação de ruptura com a cidade. A distânciaganha neste caso um valor emocional elevado, fac-tor de equilíbrio psicológico. Mas não uma distânciaqualquer – tem de ser em direcção ao campo, ànatureza, à tranquilidade, ao ar puro, aos espaçosamplos, ao mar e à praia. Para este pequeno seg-mento de consumidores, o conceito de casa ideal éo de “casa-refúgio” – a integração numa naturezaoriginal (não replicada) compensa o stress das des-locações e da estadia diárias na grande urbe. Zonasque preenchem bem estes requisitos são a linha deCascais, a partir de Oeiras, e a zona de Sintra.

2) RÉPLICA ACESSÍVEL DE LISBOA

O preço elevado das casas em Lisboa é natural-mente uma das razões mais poderosas para se viverna sua periferia. Neste caso, a opção vai parazonas/locais que designamos por Réplicas Acessí-veis de Lisboa – são habitats com grande autonomiafuncional; podemos considerá-los pacotes urbanoscom condições essenciais de sobrevivência – a pre-ços mais acessíveis. Pertencem a esta categoria cida-des como Algés e Amadora – a primeira mais quali-ficada que a segunda, sobretudo pela envolventemar/praia (que lhe oferece uma leve sugestão deruptura com a cidade).

Também os pontos fracos de viver fora de Lisboasão de algum modo simétricos das motivações deviver em Lisboa:

1) DISTÂNCIA/ ACESSIBILIDADES DIFÍCEIS

A distância e/ou inacessibilidades (via carro e/outransportes públicos), para os que trabalham em Lis-boa, é um forte condicionador da escolha – muitosoptam por Lisboa, mesmo quando isso implica sacri-ficar algum atributo importante da casa (área, acaba-mentos, equipamentos, idade de construção...).

2) ISOLAMENTO/ INACÇÃO

Por oposição ao pulsar urbano, ao movimento eenergia da capital, à oferta concentrada e diversifi-cada de consumo, à multiplicidade de estímulos quese oferecem a quem anda pelas ruas de Lisboa – oisolamento/inacção de algumas zonas da periferia é

sentido por quem lá vive como uma fonte de insatis-fação. Acontece sobretudo quando as zonas residen-ciais se desenvolvem numa lógica empobrecida dedormitório, quando falha a integração de espaços,funções ou actividades complementares – de comér-cio, lazer, cultura, desporto, diversão...

Caracterização dos inquiridos

A informação a seguir apresentada é decorrenteda aplicação de um questionário predominante-mente constituído por variáveis de caracterização dahabitação, descrição de práticas residenciais e pro-fissionais, e variáveis aferidoras da vivência e aspira-ção habitacionais da população lisboeta.

Assim sendo, a caracterização da amostra revelaum diagnóstico sobre uma população de 38,3%com mais de 60 anos de idade, 28,2% entre 46 e 60anos, 12,6% entre 36 e 45 anos, 11,5% entre 26 e 35anos e ainda aqueles entre os 18 e os 25 anos, querepresentam cerca de 9,4% dos inquiridos.

Grupos etários da amostra (em %)

Verifica-se que os resultados do inquérito irãoreflectir as percepções de uma população maisenvelhecida, sem que, no entanto, a população maisjovem, entre os 26 e os 45 anos (cerca de 24,1%),deixe de reflectir as suas intenções.

Com esta estratificação poderemos obter umaimagem da cidade, não só em relação ao nível dotipo de habitação que esta população possui, bemcomo em relação às suas aspirações para os próxi-mos dois anos.

Imagínemos, por hipótese, a disponibilidade deaquisição de uma habitação no valor de 250 000 €(o que poderia corresponder, grosso modo, a umT3 com boas condições construtivas e arquitectóni-cas, num local com interesse). Nesta hipótese, epara níveis de cerca de 3% de juro para o capitalinvestido, a casa de 250 000€ não poderia ser aluga-da por menos de 625 €/mês.

Fonte: Questionário desenvolvido pela equipa de trabalho

124

Se o inquilino limitar a 20% dos seus recursos oencargo com a casa, então teria que ter 3125 € derendimento mensal líquido. Esta possibilidade sósurge para cerca de 17% da população.

Para conseguir que cerca de 50% da populaçãoatingisse a possibilidade de efectuar um arrenda-mento com estas condições haveria que admitirencargos habitacionais que iriam até 50% ou maisdos recursos da família.

Apenas 19,7% dos inquiridos auferem, ao nível doagregado, uma rendimento mensal líquido superiora 2500 €, sendo que 15% recebem um montanteinferior a 350 €. Cerca de 65% da população da

amostra apresenta um rendimento mensal entre os350 € e os 2500 €, dos quais a principal fatia se situaentre os 750 e os 1500 €.

Com base no gráfico anterior, verifica-se que é nogrupo etário dos 36 aos 60 anos que se encontra apopulação com maior poder de compra, sendo ogrupo dos mais de 60 aquele que apresenta menorpoder. Cerca de 27% da amostra possui a 4ª classe e14% completaram o 9º ano de escolaridade, sendoque 26,2% possuem o 12º ano, um curso profissio-nal ou bacharelato; a maior fatia dos inquiridos,cerca de 31,7%, apresenta uma licenciatura ou graude instrução superior.

Rendimento mensal líquido

Rendimento mensal líquido por grupo etário do chefe do agregado familiar

Grau de instrução dos inquiridos por grupo etário

Grau de instrução

Fonte: Questionário desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráficos desta página)

125

Uma análise conjunta do gráfico dos rendimentoscom o gráfico do nível de instrução leva a concluirque a falta de poder de compra da população commais de 60 anos se deve essencialmente ao seu nívelde instrução, que na sua maioria é inferior ao 4º anode escolaridade, sendo que o grupo dos 36 ao 60anos apresenta um número significativo de licencia-dos ou com outra formação superior.

Relativamente à questão do número de pessoasque vivem na casa, mais de 50% da amostra situa-seentre as 2 e 3 pessoas, sendo que 25% possui entre4 e 6 pessoas. É curioso verificar que 1,4% dos inqui-ridos responderam que viviam na sua casa mais de 6pessoas, tendo-se verificado a existência de 9 a 15pessoas em 0,7% dos casos.

Caracterização da habitação actual

Da população inquirida, 81% reside em aparta-mentos, 8% em moradia e 5% em condomíniofechado.

Verifica-se uma grande ocupação de edifícios daépoca do Estado Novo, cerca de 57% (edifício cons-truído entre os anos 50 e 80), logo seguida de edifí-cios mais antigos, construídos no século XIX e naprimeira metade do século XX, cerca de 25%.

A nova construção (depois de 2000) apenas atin-ge 3,7% da população inquirida.

A grande maioria das habitações possui entre 3 e 4assoalhadas (cerca de 61%), logo seguida pelas habi-tações de 5 e 2 assoalhadas com 14% e 10%, respecti-vamente. 6% das habitações têm 6 assoalhadas, sendoque outros 6% apresentam de 7 a 11 assoalhadas.

Verifica-se que 50% da população tem plenaposse da sua habitação e 41% paga renda. A vivên-cia na casa dos pais mostra-se igualmente significati-va, representando cerca de 3,4% da populaçãoinquirida.

A habitação em casa subarrendada, partilhada oude familiares ou amigos representa 1% da população.

Número de pessoas que vivem na casa Tipo de habitação actual

Época de construção do edifício

Número de assoalhadas

Tipo de posse da casa

Fonte: Questionário desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráfi-cos desta página)

126

O tempo de vivência na habitação demonstra faltade mobilidade social (rendas, custos de mudança,etc.), a satisfação da população pela casa que possuie pela zona onde habita, sendo que 55% reside nomesmo local há mais de 20 anos, logo seguida pelapopulação que permanece de 1 a 5 anos (16%), eda que permanece entre os 10 e os 20 anos (14,7%).

InsatisfaçõesAo nível dos indicadores de satisfação, a amostra

revela que, de uma forma geral, 55% dos inquiridosestão satisfeitos com a zona em que residem,enquanto que 10% não estão satisfeitos com amesma.

Procurou-se no inquérito realizado obter informa-ção sobre a medida em que se deverão programaralterações nos fogos a colocar no mercado, em ter-mos de tipologia e localização.

A avaliação específica da satisfação dos inquiridoscom a sua da zona de residência passa pela conside-ração de diversos factores, tais como: localização,preços das casas, espaços verdes, ordenamento dazona, equipamentos desportivos e de lazer, escolas,centros de saúde, hospitais, vizinhança, proximida-de do emprego/local de estudo, proximidade daescola dos filhos, proximidade de familiares ou ami-gos, estacionamento, segurança e ainda prestígio dazona.

A partir dos indicadores obtidos poderá concluir--se que, em termos de zona de vivência, os principa-is motivos de insatisfação, por ordem regressiva deimportância que lhe foi atribuída, são:

� Preço – 59%� Estacionamento – 55%� Espaços verdes – 46%� Equipamento desportivo e de lazer – 45%� Segurança – 39%� Ordenamento do território – 35%

Tempo de vivência na habitação actual Satisfação com a zona de residência


127


Ao nível da satisfação com a casa actual, verifica-seque, numa avaliação global, 51% dos inquiridosestão muito satisfeitos e 41% relativamente satisfei-tos. Por outro lado, 8% mostram insatisfação emrelação à sua actual habitação.

A avaliação específica da satisfação da amostra emrelação ao local que habita passa pela sua satisfaçãona consideração de diversos factores. De entre osmuitos possíveis, foram questionados os seguintes:dimensão das divisões, equipamentos de climatiza-ção/tecnologia, existência/dimensão de varandas,existência/dimensão de garagem, existência/di-mensão de arrecadação, existência de escritório,arquitectura, qualidade dos acabamentos, qualida-de da construção, orientação solar, desafogo exteri-or e vistas. O resultado das respostas encontra-se nosgráficos a seguir.

A partir dos indicadores obtidos poderá concluir--se que, em termos da casa, os principais motivos deinsatisfação, por ordem decrescente da importânciaque lhe foi atribuída, são:

� Disponibilidade de garagem – 73%� Equipamento doméstico – 58%� Disponibilidade de arrecadações – 55%� Disponibilidade de escritório – 46%� Varandas – 41%� Vistas e desafogo – 35%

128

Fonte: Questionário desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráfi-cos desta página)

129Tendência de mudança

Cerca de 82% do total de inquiridos não pensamcomprar ou alugar nova casa nos próximos doisanos, 12% têm ideia de comprar e apenas 2% dapopulação está a pensar em alugar nova casa nospróximos 2 anos.

População que pretende comprar ou alugarcasa nos próximos 2 anos

Utilização da casaAo nível da cidade verifica-se que 4% da popula-

ção inquirida utiliza a sua casa para a actividade pro-fissional.

Tipo de utilização da casa

Deslocações casa-trabalho

No que respeita ao modo de deslocação dos inqui-ridos, o inquérito revela que 41% utilizam o auto-móvel próprio nas suas deslocações casa-trabalho eque 18% se deslocam a pé ou trabalham em casa, oque representa uma percentagem significativa dapopulação.

Tipo de transporte utilizado na deslocaçãocasa-trabalho

Os resultados relativos aos tempos de deslocaçãocasa-trabalho, mostram que um grande número depessoas demoram menos de 10 minutos e que sedesloca em automóvel próprio (11%) ou a pé(12%), sendo muito pequeno o número das quedemoram mais de 60 minutos nas suas deslocaçõesdiárias (12,3%, distribuídos por todos os modos detransporte). Por outro lado, o número de pessoasque demoram entre os 10 e 20 minutos nas suas des-locações diárias é bastante elevado (cerca de 29%do total, dos quais 16% se deslocam em transporteindividual).

Tempo de deslocação casa-trabalho em função do tipo de transporte na cidade

Fonte: Questionário desenvolvido pela equipa de trabalho (todos os gráficos desta página)

130

O nível de satisfação dos inquiridos com a suazona de residência é bastante satisfatório quando ostempos de deslocação são inferiores a 20 minutos.

Satisfação com a zona de residência em função do tempo de deslocação


7diagnóstico territorializado

da cidade de Lisboa

diagnósticoterritorializado da cidadede Lisboa

Análise das unidadescom base nos inquéritostelefónicos

Do mesmo modo que se procurou dar um panora-ma geral da cidade de Lisboa, pretende-se neste capí-tulo apresentar os resultados da análise do inquéritoem função da leitura de cidade proposta: das grandesáreas agregadas e das unidades de análise.

Na definição aleatória dos números de telefone,não foi seleccionado qualquer número que se loca-lizasse na unidade de análise do Cais do Sodré.Assim, esta unidade não está analisada com base nosinquéritos telefónicos mas é possível juntá-la com aunidade de análise do Bairro Alto, uma vez queapresenta grandes semelhanças urbanas e popula-cionais com este.

Deve ficar claro que os inquéritos não visavampossibilitar uma caracterização das unidades de aná-lise mas tão somente das grandes áreas agregadas eda cidade em geral. As referências às unidades deanálise devem ser tidas como procura de indíciosque depois serão confirmados ou não com trabalhode campo e outras informações.

Caracterização do inquirido

Ao nível da caracterização dos indivíduos inquiri-dos, no que diz respeito à estrutura etária, regista-seque 46% da população inquirida apresenta idadesuperior a 60 anos, sendo que é no Centro Litoralque se verifica a maior percentagem (9,9%) depopulação até aos 25 anos.

CENTRO

0 10 20 30 40 50

até 25 anos

26 a 35 anos

36 a 45 anos

46 a 60 anos

Mais de 60 anos 45,4

25,1

11,6

10,1

7,7

CENTRO LITORAL

0 5 10 15 20 25 30 35 40

até 25 anos

26 a 35 anos

36 a 45 anos

46 a 60 anos


27,3

12,5

10,7

9,9

NORDESTE

0 5 10 15 20 25 30 35 40

até 25 anos

26 a 35 anos

36 a 45 anos

46 a 60 anos


27,1

15,3

11,2

7,6

NOROESTE

0 5 10 15 20 25 30 35

até 25 anos

26 a 35 anos

36 a 45 anos

46 a 60 anos


33

13,9

14,7

7,3

SUDOESTE

até 25 anos

26 a 35 anos

36 a 45 anos

46 a 60 anos


27,4

9,5

11,6

5,3

Grupos etários por unidade agregada 133


134 No que se refere ao rendimento auferido peloagregado familiar, os gráficos seguintes mostramque é no Centro Litoral que se encontra a maiorparte das pessoas que auferem salários inferiores a750 euros (cerca de 41%), logo seguido do Nordes-te com cerca de 38%. É interessante verificar que étambém no Centro Litoral que se encontra a maiorparte da população com rendimentos entre os 750 eos 2500 euros (47%). Por outro lado é no Noroesteque reside a população com rendimentos mais ele-vados: cerca de 28% aufere acima de 2500 eurosmensais.

Rendimento familiar mensal por Grande Área

Com base nos gráficos apresentados em seguida,verifica-se que 41% da população com grau superi-or reside na unidade agregada do Centro. Por outrolado, a unidade Nordeste apresenta uma populaçãomuito equilibrada ao nível do grau de instrução,sendo também a unidade com maior percentagemde população com grau de instrução muito baixo(33%).

Rendimento mensal líquido do agregado porunidade agregada e unidade de análise

CENTRO

mais de 2500 euros350 a 750 euros 750 a 2500 euros25

20

15

10

5

0AAA Alvalade Areeiro Av. Novas C. Grande Campolide

CENTRO LITORAL

mais de 2500 euros350 a 750 euros 750 a 2500 euros

25

20

30

35

15

10

5

0

Aven

ida

B. A

lto

Bai

xa

Bea

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Bea

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Cent

roCa

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Ouriq

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cent

e

NORDESTE


25

20

30

15

10

5

0

25

30

35

20

15

10

5

0

Chelas Marvila Olivais Oriente

NOROESTE


SUDOESTE

mais de 2500 euros350 a 750 euros 750 a 2500 euros12

10

8

4

2

0Ajuda Belém Alcântara Restelo Tapada

Benfica CarnideNorte

CarnideSul

Charneca LumiarNorte

LumiarSul

S.Dom. deBenfica

Nº d

e re

spos

tas

Nº d

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tas

Nº d

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spos

tas

Nº d

e re

spos

tas

Nº d

e re

spos

tas


NORDESTE

NOROESTE

SUDOESTE

CENTRO

CENTRO LITORAL

< 750750 a 2500

> 2500

< 750750 a 2500

> 2500

euros %

< 750750 a 2500

> 2500

29%

24%

< 750750 a 2500

> 2500

41%

12%

< 750750 a 2500

> 2500

38%

16%< 750

750 a 2500> 2500

29%

27%

26%46%

46%

47%

44%

45%

28%


135Caracterização da habitação actual

A grande maioria da população inquirida residenum apartamento, sendo o máximo de 88% na Uni-dade Centro e o mínimo de 71% na Sudoeste. Poroutro lado, a moradia representa 5% e 20% do tipode habitação nessas mesmas unidades.

Tipo de habitação actual por unidade agregada

Grau de instrução por unidade agregada(em percentagem)

CENTRO

4º ano

Grau minimo

Grau médio

Grau superior 41,5

26

16

16,5

CENTRO LITORAL

4º ano

Grau minimo

Grau médio

Grau superior 27,1

29,3

13,8

29,8

NORDESTE

4º ano

Grau minimo

Grau médio

Grau superior 23,2

21,4

22

33,3

NOROESTE

4º ano

Grau minimo

Grau médio

Grau superior 39,8

28,2

12,4

19,5

SUDOESTE

4º ano

Grau minimo

Grau médio

Grau superior 39,8

28,2

12,4

19,5

Outro3%

Apartamento88%

Condomíniofechado

4%Moradia5%

Outro6%

Apartamento82%

Condomíniofechado

5%Duplex1%

Duplex2%

Moradia6%

Outro1%

Apartamento88%

Condomíniofechado

4%Moradia7%

Outro6%

Apartamento77%

Condomíniofechado

2%

Moradia13%

CENTRO

CENTRO LITORAL

NORDESTE

NOROESTE


Dos gráficos seguintes resulta que o tipo de possemais frequente é o da casa própria. Na unidadeagregada Noroeste corresponde a 67%. Por outrolado, no Centro Litoral é onde se pode encontrar amaior percentagem de casas arrendadas (cerca de52%). Quase ninguém mora em casa de amigos oufamiliares e subarrendadas. No entanto a perma-nência em casa dos pais atinge os 4% na unidadeagregada do Noroeste.

Tipo de posse de casa por unidade agregada

Satisfação

No que se refere à satisfação dos inquiridosrelativamente à sua zona de residência, verifica-seser grande em todas as unidades, suplantando emmuito a insatisfação.

Satisfação dos inquiridos pela zona de residência

Outro6%

Apartamento71%

Condomíniofechado

3%

Moradia20%

SUDOESTE136

Casa dos pais3,4%

Casa própria51,2%

Outra0,5%

Arrendada44,4%

HabitaçãoPartilhada0,5%

Casa dos pais3,4%

Casa própria41,4%

Outra1,3%

de familiares/amigos

0,8%

Arrendada52,3%


Sub-arrendada0,3%

CENTRO

CENTRO LITORAL

Casa dos pais1,2%

Casa própria58,8%

Outra2,4%

Arrendada37,1%


NORDESTE

Casa dos pais1,1%

Casa própria58,5%

Outra1,1%

de familiares/amigos

3,2%

Arrendada36,2%

Casa dos pais4,4%

Casa própria67,3%

Arrendada27,9%


NOROESTE

SUDOESTE

CENTRO

InsatisfeitoSatisfeito


50

40

60

70

30

20

10


CENTRO LITORAL

5040

607080

30

20

10

0

Aven

ida

B. A

lto

Bai

xa

Bea

to

Bea

to/

Cent

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Nº d

e re

spos

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Nº d

e re

spos

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Na figura seguinte, elaborada com base num estu-do de clusters, assinalam-se as áreas onde mais de10% dos inquiridos estão insatisfeitos. Verifica-sealguma insatisfação na grande área do Sudoeste,nomeadamente nas unidades da Ajuda e Alcântara//Junqueira. Na grande área do Centro, Campolideé a unidade com maior índice de insatisfação. Porseu lado, no Nordeste, Chelas e Marvila apresentamsinais importantes de insatisfação. A realçar ainda, aBaixa e Santa Marta.

Áreas com maiores níveis de insatisfação,perante a zona de residência

Satisfação com a casa




NORDESTE

100

80

60

40

20

0

100

80

60

40

20

0


NOROESTE

SUDOESTE

25

20

30

35

15

10

5

0Ajuda Belém Alcântara Restelo SFX Tapada


CarnideSul


LumiarSul

S.Dom. deBenfica

Nº d

e re

spos

tas

Nº d

e re

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Nº d

e re

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tas




50

40

60

70

30

20

10


5040

607080

30

20

10

0

Aven

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B. A

lto

Bai

xa

Bea

to

Bea

to/

Cent

roCa

mp.

Ouriq

ue

Cast

elo

Estr

ela

FPM

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oios

Sta.

Mar

ta

Sant

osSã

oVi

cent

e

5040

607080

302010

0Chelas Marvila Olivais Oriente

CENTRO

CENTRO LITORAL

NORDESTE

Nº d

e re

spos

tas

Nº d

e re

spos

tas

Nº d

e re

spos

tas

137


NORDESTENOROESTE

SUDOESTE

CENTRO

CENTRO LITORAL

16%19% 17%

33%

22%

18%

13% 43%

17%

Verifica-se que na sua grande maioria a populaçãose encontra satisfeita com a casa onde actualmentereside, sendo o maior grau de satisfação registadona unidade de análise dos Olivais (98%), logo segui-da pelo Restelo (96%).

Tendência de mudança

Um resultado interessante que se pode retirar doinquérito é a intenção de mudança de casa nos pró-ximos dois anos. Verifica-se que a maioria da popu-lação não pretende mudar de casa nesse período, oque reflecte não só o grau de satisfação dos lisboetasface à casa e à zona onde habitam, mas também, poroutro lado, o estado de espírito geral de contençãonos investimentos ao nível imobiliário. Mesmo assimdestaca-se ainda uma percentagem significativa deinquiridos que desejaria comprar casa a breveprazo.

Tendência de mudança138

CENTRO

CENTRO LITORAL

NORDESTE

NOROESTE

SUDOESTE

Nem comprarnem alugar88%

Alugar2%

Comprar10%


Alugar2%

Comprar10%


Alugar2%

Comprar10%


Alugar1%

Comprar14%


Alugar1%

Comprar12%



5040

60708090

302010

0

25

20

30

35

15

10

5



CarnideSul


LumiarSul

S.Dom. deBenfica

NOROESTE

SUDOESTE

Nº d

e re

spos

tas

Nº d

e re

spos

tas


139Indícios de mais fortes perspectivas de compra de casa

Com base na análise da figura, verifica-se que, aonível das unidades de análise, apresenta maior ten-dência para a aquisição de casa a população das uni-dades de Belém, Alcântara/Junqueira, Campolide,Campo de Ourique, Estrela, Arroios, Beato Centro,Beato, Chelas, Olivais, Lumiar Sul, São Domingosde Benfica e Benfica.

As razões de mudança desta população têm dife-rentes origens, que poderão passar pela insatisfaçãocom a zona onde residem, poder económico e cres-cimento da família.

Utilização da casa

Ao nível do tipo de utilização da casa, mais de95% da população inquirida utiliza a casa apenascomo residência, sendo que na unidade agregadade Sudoeste 7% a utiliza também como escritório.Nas restantes unidades, menos de 4% da populaçãoa utiliza com esse fim.

Tipo de utilização da casa

NORDESTE

NOROESTE

SUDOESTE

CENTRO

CENTRO LITORAL

10%

12%

10%

13%

13%

CENTRO

CENTRO LITORAL

NORDESTE

NOROESTE

SUDOESTE

Habitaçãoe actividadeprofissional4%

Habitação96%


Habitação96%


Habitação99%


Habitação97%


Habitação93%



140 Deslocações casa-trabalho/estudo

As deslocações casa-trabalho ao nível das unida-des apresentam-se distribuídas da forma apresenta-da nos gráficos seguintes:

Tempos de deslocação casa-trabalho/estudopor grande área

Verifica-se que da população que se encontra amais de 60 minutos do seu local de trabalho ou deestudo, são as zonas do Nordeste e Noroeste aquelasque maiores problemáticas apresentam nestesindicadores de mobilidade quotidiana. Nesteimportante âmbito, são as zonas do Centro e CentroLitoral (ou histórico) as que mais peso detêm nasmobilidades quotidianas de maior proximidadetemporal.

Tempo de deslocação casa-trabalho/estudopor unidade de análise

4 a 6 Mais de 60< 20 min 20 a 40

4 a 6 Mais de 60< 20 min 20 a 40

2520

303540

1510

5


50

40

60

30

20

10

0

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CENTRO

CENTRO LITORAL

Nº

de

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stas


Os modos de deslocação na cidade encontram-sedistribuídos como os gráficos seguintes mostram:

Modo de deslocação por unidades de análise

É possível observar que o automóvel próprio é oprincipal meio de transporte da população, sendona grande área agregada do Noroeste que estemodo é mais usado (cerca de 27%). Por outro lado,a deslocação a pé representa uma fatia significativadas deslocações, variando entre os 16% e os 27%. Oconjunto classificado como Outros engloba o com-boio e o barco, tendo muito pouca expressão nosmodos de deslocação escolhidos pela populaçãoinquirida.

4 a 6 Mais de 60< 20 min 20 a 40

4 a 6 Mais de 60< 20 min 20 a 40

4 a 6 Mais de 60< 20 min 20 a 40

25303540

201510

50

25

30

35

20

15

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5

0


25

20

15

10

5



CarnideSul


LumiarSul

S.Dom. deBenfica

NORDESTE

NOROESTE

SUDOESTE

Nº

de

resp

ost

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spo

stas

Nº

de

resp

ost

as

141

Em casa ou a pé23%

Metro e eléctrico23%

Automóvel próprio18%

Outros22%

Autocarro14%

CENTRO

Em casa ou a pé23%



Outros20%

Autocarro20%

CENTRO LITORAL

Em casa ou a pé19%



Outros26%

Autocarro18%

Em casa ou a pé16%


Outros17%


Autocarro21%

Em casa ou a pé27%


Outros21%

Autocarro28%

NORDESTE

NOROESTE

SUDOESTE


Verifica-se que, embora deseje maiores dinâmicasde proximidade, uma parte relevante da populaçãodesloca-se a pé na cidade, sendo que na unidadeagregada do Sudoeste nenhum dos inquiridos sedesloca diariamente de metro ou eléctrico. Os cercade 18% da população da cidade que se desloca a pédistribuim-se como se mostra no gráfico anterior.

População que se desloca a pé por unidadeagregada e unidade de análise (em %)

142

CENTRO

50

40

30

20

10

0AAAAlvalade AreeiroAv. NovasC. Grande Campolide

CENTRO LITORAL

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40

60

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20

10

0

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50

40

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20

10

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NORDESTE

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10

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ChelasMarvila Olivais Oriente

NOROESTE

SUDOESTE

100

80

60

40

20

0AjudaBelémAlcântara ResteloSFX Tapada


CarnideSul


LumiarSul

S.Dom. deBenfica


143Caracterização das grandes áreasagregadas

144 A ponderação dos esquemas-síntese das áreasagregadas permite-nos avançar com algumas hipó-teses de interpretação dotadas de alguma coerência.

O Centro Histórico da cidade tem vindo, nasúltimas décadas do século XX, a perder populaçãoa um ritmo altamente preocupante (mais de 20%de 1991 a 2001), o que se deve ao abandono decasas e ao seu não arrendamento (nas 20 000 casasdevolutas existentes poderiam alojar-se mais de 30 000 habitantes, o que já reduziria substancial-mente aquele saldo negativo).

Onde o decréscimo demográfico é menor é naunidade agregada do Nordeste (influência do Par-que das Nações, com novos apartamentos) e naunidade agregada do Noroeste (área da cidadeonde se tem verificado ultimamente uma actividadeimportante de edificação).

Na unidade agregada do Centro verifica-se omenor número de pessoas por agregado familiar ea menor percentagem de jovens, correspondente auma população envelhecida, e com algum poder decompra, que aí se vai mantendo.

Quanto à percentagem de unidades comerciais,ela é máxima no Centro Litoral, logo seguida daunidade Centro, sendo o valor mínimo no Sudoes-te, o que mostra – para esta última unidade – umaboa apetência para novas instalações comerciaisque venham a servir o seu crescimento.

Também é de referir o número de casas devolu-tas a precisarem de obras de reparação, que atingeos maiores valores no Noroeste, seguido da unida-de Centro Litoral, Centro, Sudoeste e Nordeste, emsentido decrescente. Outras casas devolutas atin-gem o máximo no Litoral e os mínimos no Nordes-te. As casas a precisarem de muita manutenção sãomais de 13 000 no Centro Litoral e mais de 4500 noNoroeste, e em menor número no Centro e noNordeste.

Os espaços verdes situam-se entre os 250 e os 350ha em todas as áreas agregadas, à excepção do Cen-tro Litoral, onde ficam abaixo de 70 ha.

Quanto às casas em ruína, têm o seu menornúmero no Nordeste (130), variam entre 210 e350 no Nordeste, Sudoeste e Centro e atingem1700 no Centro Litoral, o que justificaria umaoperação de emergência que modifique o panora-ma (mais de 1,5% do total dos edifícios habitacio-nais), com meios excepcionais – financeiros,legais, tecnológicos.

No tocante à população estrangeira, é de referirque ela atinge perto de 8000 pessoas no CentroLitoral (dos quais 27% dos PALOP e 15% do Bra-sil). No Noroeste são perto de 4500 pessoas, com57% dos PALOP e 14% do Brasil, situando-se aí,portanto, a maior concentração de indivíduos

provinientes dos PALOP da cidade de Lisboa. Aseguir está o Centro, com 3000 estrangeiros, dosquais 53% dos PALOP, 28% da UE e 16% do Brasil.Nas áreas agregadas Sudoeste e Nordeste há cercade 1500 estrangeiros, com uma percentagem de64% dos PALOP no Nordeste, enquanto no Sudo-este há 31% dos PALOP e 28% da UE.

População estrangeira por áreas agregadas

O equipamento social pode ser consideradoainda escasso no Centro Litoral (8 m2/hab.) e noNordeste (10 m2/hab.), atingindo valores confortá-veis no Sudoeste e no Centro (26 m2/hab.).

Quanto aos actuais valores de venda, verifica-sehaver uma importante dispersão de valores, em fun-ção da tipologia dos fogos e da sua localização.

É na unidade Nordeste que se verifica maior dis-persão, desde 637 000 euros para um T5 até 214 000euros para um T2 (e 158 000 para um T1). Asmenores dispersões verificam-se nas unidades Sudo-este e Centro (esta com valores mais altos). As uni-dades Noroeste e Litoral estão numa situação inter-média, com alguns casos de valores mais baixos naunidade Litoral.

PALOP

População estrangeira por Unidades Agregadas

NoroesteCentro Litoral Centro Nordeste Sudoeste

8 000

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0

145Fichas de caracterizaçãodas grandes áreasagregadas e dasunidades de análise

As grandes áreas agregadas e as unidades deanálise foram caracterizadas através de parâmetrosrecolhidos de diversas fontes, nomeadamente,através dos Censos 2001, do Instituto Nacional deEstatística. Com base nos parâmetros, foi possível cal-cular indicadores para cada unidade de análise eunidade agregada, que permitirão posteriormenteuma monitorização em continuum de cada unidade.

A cada ficha estará associado um mapa que permi-tirá localizar rapidamente qualquer ponto na unida-de em questão.

Como referido, em anexo apresentam-se as fichasde caracterização, com os seguintes parâmetros quepoderão ser combinados em novos indicadores edesta forma enriquecer a informação urbana.

FICHA DE CARACTERIZAÇÃO

Taxa de crescimento populacional (1991/2001)

Taxa de crescimento habitacional

Espaços vazios/expectantes

Indicadores e parâmetros

PARÂMETROS

Nº de prédios sem habitação

Prédios de uso hoteleiro

Prédios com outro uso

Nº de fogos com ocupação

Valores de renda

Nº de licenças (benefício, conservação)

Nº de notificações (consevação, ruína)

População sem abrigo/barracas

Nº de anos de vivência no local

Encargos de compra

Nº de pedidos de subsídio

Estacionamento (nº de lugares segundo tipologia)

Estacionamento uso

Equipamentos colectivos

INDICADORES

Percentagem de espaços expectantes

Nº de estacionamentos/Nº de fogos não devolutos

8a oferta no sector

imobiliário

149

8 Raymond Barre,“Economie Politique”,1969

a oferta no sector imobiliário

Descrição do mercado

Um mercado é “uma rede de relações para trocaseconómicas, entre entidades que estão, por qual-quer via, em estreito contacto entre si”.8

A constituição de um mercado implica, portanto, apresença de duas classes de operadores económicos:

� a oferta, constituída por todos aqueles que seapresentam com bens (ou serviços) para vendae

� a procura, constituída pelo conjunto dos quenele se apresentam com a intenção de compraros bens (ou serviços) em causa.

A procura é cada vez mais a razão de ser de ummercado: se ele se desenvolve, é natural que surjauma oferta para lhe dar satisfação, ao passo que sópelo facto de esta existir, tal não quer dizer que sejasempre possível surgir uma procura correspondente.

Assim, quando não se verifica uma procura poten-cial, diz-se que não há mercado; inversamente, fala-se de um bom mercado quando existe uma forteprocura em relação à oferta.

Numa perspectiva económica, quanto mais eleva-dos forem os preços mediante os quais os compra-dores estejam dispostos a aceitar a troca desses bens,tanto maior será o número de unidades deles que osvendedores estarão dispostos a transaccionar.

Em sentido oposto, à medida que se forem revelan-do como mais baixos esses preços aceites pelos com-pradores, menores serão as quantidades de bens queos vendedores estarão interessados em vender-lhes.

Estas ilações permitem afirmar que é assim que secria o preço de equilíbrio. Contudo, em determina-das conjunturas desfavoráveis existem vendedoresque por razões de ordem financeira ou de urgênciade venda são levados a aceitar preços de venda infe-riores ao preço de mercado e, inversamente, com-pradores que também aceitam preços mais elevados.

É por isso que se verifica a existência de umagama de preços praticados, estabelecido entre umvalor mínimo e máximo. É esse intervalo que sechama zona de transacções e em que o preço médiorepresenta aquele que é mais frequente.

O desfasamento entre oferta e procura e o corres-pondente efeito sobre os preços de mercado costu-ma designar-se por ciclo imobiliário, o qual tenden-cialmente acompanha o ciclo económico que lheserve de contexto.

Contudo, o desenvolvimento das realidades nummercado tão complexo como o mercado imobiliá-rio mostra bem que a sua descrição e caracterizaçãonão é assim tão linear.

A escassez de terrenos aptos para construção é umdos factores que condiciona as características daoferta. O grosso dos terrenos encontram-se pordesenvolver, isto é, carecendo de infra-estruturas eequipamentos colectivos, não estando a priori incluí-dos no mercado de terrenos.

Existe uma escassez de terrenos adequados parautilizações concretas, o que se traduz pela ocorrên-cia de preços elevados e impede o desenvolvimentodas actividades imobiliárias, especialmente as decarácter habitacional, a custos mais reduzidos.

Em Espanha, a forma encontrada para reduzir arepercussão que o preço dos terrenos tem sobre ahabitação tem-se baseado em aumentar as corres-pondentes densidades para utilização habitacionalaté aos seus limites extremos, criando-se assim zonasurbanas ou peri-urbanas altamente congestionadas.Isto é também algo sintomático do que se passa emPortugal, principalmente nas periferias urbanas deLisboa e Porto. Amadora, Odivelas e as áreas aolargo da ferrovia do concelho de Sintra são trêscasos paradigmáticos desta situação.

O mercado imobiliário actual

O mercado imobiliário em Portugal teve, nosúltimos anos, um desenvolvimento acentuado,para o qual contribuiu em grande parte a redu-ção das taxas de juro e de inflação, criando condi-ções para o aumento da procura no segmentohabitacional.

Também ao nível do terciário se verificou um cres-cendo da oferta que, até há pouco tempo, se revelava

150 em situação de relativo equilíbrio em relação à procu-ra, fruto do clima de confiança económica que pai-rou em Portugal durante grande parte da década de90. Neste momento, na cidade, verifica-se uma gran-de quantidade de edifícios de escritórios disponíveispara arrendamento.

A conjuntura económica tem vindo a criar umanecessidade de reequacionamento das estratégiasdo tecido empresarial, levando as empresas, numaperspectiva de diminuição de custos, a procurarsoluções mais baratas em termos de instalações,nomeadamente em edifícios localizados nas zonasperiféricas da cidade. Aliás, o aparecimento de gran-de quantidade de parques de escritórios, obedecen-do ao conceito de pólo integrado, poderá vir a fazerperigar o equilíbrio entre procura e oferta neste sec-tor do mercado, para além das importantes conse-quências ao nível da distribuição territorial das fun-ções sócio-económicas.

No que concerne ao mercado imobiliário parahabitação, existem alguns indicadores importantesque nos mostram que a actual conjuntura económi-ca tende a afectar a evolução das transacções imobi-liárias, principalmente das casas com valores médiossituados na ordem dos 150 000 euros. Dentre eles,destaca-se, por exemplo, o volume dos contratos decrédito à habitação celebrados.

No primeiro trimestre do ano 2002, o número evalor dos contratos de crédito à habitação decresceuem 25,4% em relação ao ano transacto. Ao mesmotempo, os construtores limitaram os novos investi-mentos, e as licenças para a construção reduziram--se 11% nesse período, ao passo que os fogos novosconcluídos caíram 7,4%, apenas nos três primeirosmeses de 2002.

De acordo com diversos mediadores imobiliáriosconsultados sobre esta temática, há poucos anosatrás um empreendimento vendia-se em dois ou trêsmeses, sendo que actualmente leva entre seis mesesa um ano.

Como consequência, e embora não seja aindauma tendência manifesta, em algumas zonas metro-politanas tem-se verificado uma baixa no preço devenda das casas, desde o início do ano 2000.

Esta última questão indicia que a situação do mer-cado imobiliário para habitação, também ao nível dacidade de Lisboa, tem sofrido mudanças ao longodos últimos 10 anos, motivadas pela exiguidade deterrenos com aptidão construtiva dentro da cidade,a par do muito difícil desenvolvimento de um efecti-vo sector económico para a reabilitação dos edifíci-os, em condições de serem vendidos ou arrendados,o que conduziu a uma perda significativa de popula-ção, que se deslocou para os concelhos limítrofes,onde a oferta de habitação, para além de ter cresci-

do exponencialmente, continuou a praticar preçosmais reduzidos.

No âmbito deste estudo, considerou-se importan-te ter uma noção do comportamento da oferta dehabitação nos maiores concelhos da Grande Lisboa.Para o efeito, foi consultada a base de dados de umagrande entidade bancária que reúne o conjunto defogos para venda de um número significativo deagências e mediadoras imobiliárias, promotores econstrutores – entidades que se constituem comosuas parceiras na colocação de fogos para venda earrendamento, através da Internet.

Num universo constituído por 5500 fogos, emSetembro de 2003, foi possível verificar que, perantenove concelhos da Grande Lisboa analisados, seconclui o seguinte:

� É em Sintra e Cascais que os apartamentos T0têm preço mais elevado, oscilando entre 128 000e 140 000 euros.

� Lisboa posiciona-se em 3º lugar, sendo no Seixalque se encontra o valor menos elevado destatipologia (65 000 euros).

� Nas restantes tipologias – T1 a T5 – é em Lisboaque se praticam os preços mais elevados: T1 –150 000 euros e o T5 – 419 000 euros.

Em outros passos desta publicação foram já abor-dados os principais desafios que a cidade de Lisboatem de enfrentar na sua afirmação como cidadecom qualidade quer ao nível nacional, quer interna-cional, não só no domínio económico, cultural eturístico, mas também na capacidade de fixar popu-lação e de gerar riqueza. Esses desafios passam pelo“ordenamento do território” e o “modo de fazercidade”; pelo combate à desertificação dos centroshistóricos e à reabilitação dos prédios; pela criaçãode incentivos que promovam o arrendamento dascasas devolutas; pela implementação de medidasque desincentivem a especulação imobiliária e quelimitem o aparecimento de novas construções.

Características do mercado em termos de promoçãodo produto e de preço

HABITAÇÃO

Numa sociedade cada vez mais dependente dainformação e condicionada pela comunicação, avenda de um bem como a habitação (um dos maio-res investimentos que as famílias fazem na sua vida)sugere a necessidade de apelar aos mais modernos eadequados meios de promoção do produto, atravésdas múltiplas vias disponíveis.

� 65% dos apartamentos novos à venda eram datipologia T2 e T3, sendo que a tipologia T2 eraa mais representativa, com 34%.

� Somente 15% dos apartamentos para vendacorrespondiam a T4 e T5.

� Contudo, na última década, o número médio de

151

Contudo, apesar de os anúncios para venda dehabitação quer individual, quer integrada emempreendimentos, serem cada vez mais apelativos ealtamente dirigidos aos públicos que pretendematingir, verifica-se, da análise feita às diversas fontesonde constam anúncios de venda que o contextousado para promoção do produto se baseava exclu-sivamente nos seguintes aspectos:

� imponência do edifício;� o local e a vista;� a exclusividade e o investimento;� os acabamentos.

Verificou-se uma completa ausência de referên-cias aos aspectos relacionados com a dinâmica davida familiar e aos significados e vivências dos espa-ços específicos da habitação, bem como à importân-cia que o viver na cidade assume na obtenção deuma vida mais activa e recheada de acontecimentos.

Este facto indica que o mercado imobiliário fun-ciona de sobremaneira virado para o produto em si,não se articulando com outras componentes queinteragem no processo. Do mesmo modo, a distri-buição tipológica das habitações disponíveis paravenda não é gerada tendo em conta as carênciasreais, isto é, a procura efectiva, mas sim a tipologiade habitação que rende mais lucro.

Em relação aos preços de venda de habitaçãonova, e usando a base de dados atrás referida, emSetembro de 2003, o número de apartamentosnovos para venda era o seguinte:

Fonte: BPI Imobiliário

divisões por alojamento registou um acréscimo(de 4,4 para 4,62 por alojamento), tendo decres-cido para 2,6 o número de pessoas/família.

� Embora o espaço seja entendido cada vez maiscomo um elemento fundamental da habitação,as famílias com acesso a uma habitação de T2para cima, neste contexto de oferta, pertencema um estrato socio-económico médio/médioalto, tendo em conta os preços de mercadoactuais.

Ao nível das grandes unidades de análise, verifica--se que os preços por tipologia apresentam valorescom alguma discrepância, mesmo dentro da mesmazona. Este facto já não acontece com os preços doterciário, que são bastante homogéneos dentro damesma zona, apenas se diferenciando em função dalocalização.

É na zona Noroeste que os T0 têm valores mais ele-vados, tal como os T1.

Quanto aos apartamentos maiores, é na zona Nor-deste que tanto os T4 como os T5 atingem o seupreço mais elevado.

Uma das principais razões para a existência de tãoaltos preços da habitação em Lisboa é, sem dúvida,o elevado custo do terreno, que pode chegar a atin-gir 50% do valor de venda da habitação.

A comercialização de habitações pautadas por estafasquia só permite a sua aquisição por uma faixa defamílias relativamente restrita, tendo em conta quecerca de 20% da população portuguesa ganha menosdo que o salário mínimo nacional e cerca de 35%aufere um rendimento mensal entre os 500 e os 750euros.

COMÉRCIO E ESCRITÓRIOS

No que concerne ao terciário, verificou-se que amaioria dos empreendimentos deste tipo se encon-travam disponíveis principalmente para arrenda-mento, conforme pode ser visto no quadro acima.

Dos 670 escritórios para arrendamento constituin-tes da amostra, a maior parte situava-se na zona Cen-tro, sendo também nesta zona que os preços doarrendamento mensal eram mais elevados (Aveni-das Novas).

Síntese conclusiva

A análise do mercado imobiliário actual indica queeste vive ainda na sombra do “estado de graça” da cons-trução que existiu em Portugal entre 1995 e 2001.

O elevado volume da procura, com o respectivoacesso ao crédito fácil, propiciou um grande núme-ro de vendas de habitação nova, a preços franca-mente especulativos e que, mesmo na actualidade,os promotores insistem em manter, na expectativade uma mudança do clima económico.

Na verdade, e em termos da sua efectiva ocupa-ção, quer por famílias, quer por actividades econó-micas, o escoamento da construção e mesmo da rea-bilitação tem sido difícil, principalmente nos últi-mos dois anos, havendo assim um excesso de casassem utilizador que já pesam nas últimas estatísticasdos fogos vazios.

O mercado da reabilitação, sendo escasso, está, noentanto, a balizar-se pelo preço das casas novas, oque também traz naturais dificuldades na sua conso-lidação junto da procura potencial.

Em suma, o mercado imobiliário actual encontra--se numa fase de reajustamento face à incerteza eco-nómica do momento presente, o que poderá seruma vantagem para uma viragem positiva, no futu-ro, caso se ponderem os seus pontos fracos e se ten-tem novas soluções para uma melhor adequação àsdiferentes procuras existentes.

Convém lembrar também, em relação ao mercadoimobiliário de reabilitação de prédios antigos, que sepodem verificar diferentes tipos de intervenção:

� Manutenção das fachadas e remodelação totaldas paredes e pavimentos interiores;

� Manutenção do prédio antigo, conservando astipologias de construção e materiais com rigor efazendo apenas as beneficiações necessárias;

� Manutenção parcial, por vezes com o risco de adap-tações medíocres e culturalmente reprováveis.

152

Fonte: BPI Imobiliário

153Ilações a partir do desk-research

Como conclusões do desk-reserch podem desenhar--se as seguintes reflexões sobre a oferta de habitação:

� oferta ainda escassa na zona Lisboa Consoli-dada;

� necessidade de um vital impulso nas dinâmicasde reabilitação urbana (atendendo ao númerode edifícios devolutos na cidade);

� concentração da oferta nas Zonas deDesenvolvimento, com a opção construtiva acentrar-se, quase exclusivamente, na construçãoem altura (a Alta de Lisboa constitui um exem-plo claro);

� os empreendimentos mistos de habitação eescritórios localizam-se essencialmente nas peri-ferias, a mostrar que é aí que se continua a cons-truir a cidade com naturalidade, na busca desoluções que se complementam e que respon-dem às necessidades de todos os dias.

Na área metropolitana de Lisboa pode assinalar-se:

� a zona de influência de Sintra encontra-se esgo-tada, mostrando uma inversão da tendência dosúltimos anos. Mesmo Massamá, que constituiuum êxito comercial no passado recente, mostrasinais de abrandamento;

� a zona de influência da Marginal e a MargemSul (com excepção do Barreiro e Moita), clara-mente associadas a segmentos cada vez maisaltos, por segunda habitação ou investimento.Nesta tendência o Oeste começa a marcar posi-ção;

� alguns destes empreendimentos de 2ª habi-tação surgem um pouco como o Algarve emLisboa, incluindo soluções de hotelaria naurbanização.

No que se refere aos preços, no quadro acimapodem observar-se os custos por m2 para as diversaszonas consideradas, verificando-se que o custo maiselevado corresponde à Lisboa Consolidada, en-quanto os custos menos elevados se encontram naMargem Sul.

Registam-se ainda, por tipologia e zona de Lisboa,os seguintes preços:

Para a zona Lisboa Consolidada, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)

154 Para a zona Lisboa Zonas em Desenvolvimento, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)

Para a zona Lisboa Periferias, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)

Para a zona de influência da Marginal, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)

Para a zona de influência de Sintra, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)

Para a Margem Sul, as tipologias mais caras e mais baratas (2003)

155Características das habitações

Foi possível observar as seguintes tendências:

� uma separação nítida da zona social (cozinha,sala) da zona de privacidade (quartos e escritório,significativamente integrados na privacidade);

� disponibilidade em praticamente todos os tiposde empreendimentos e de zonas, de uma suitepor apartamento;

� vulgarização da existência de garagens, soluçõesde climatização e cozinhas equipadas;

� foco nos acabamentos (pavimentos flutuantes,revestimentos de qualidade nas cozinhas e casasde banho);

� ausência quase generalizada de referências àsqualidades construtivas estruturais e isolamentoclimático (para além de vidros duplos) e acústico.

Comunicação

Verificaram-se, nos anúncios consultados, referên-cias aos seguintes aspectos:

� imponência do edifício;� local e vista;� exclusividade e investimento;� acabamentos.

Ausência de referências:

� à dinâmica da vida familiar real (diferente docasal idílico com filhos);

� aos significados e vivências dos espaços específi-cos da habitação;

� à energia associada ao viver na cidade.

Nos pontos seguintes apresentam-se, perante aanálise efectuada, as diversas considerações conclu-sivas perante o estado do mercado imobiliário, afec-tando directamente a cidade de Lisboa e a sua áreametropolitana.

O MERCADO DE TERCIÁRIO� a maioria dos empreendimentos encontra-se

vendida a Fundos Imobiliários, pelo que a opçãodisponível, habitualmente, é o arrendamento;

� o mercado criou diversas alternativas quer detipologias de espaço, quer de zonas, e conse-quentemente existe alguma possibilidade deescolha de condições comerciais;

� diferenças de preço basicamente relacionadascom a localização, sendo relativamente unifor-mes por zona;

� o mercado terciário mostra-se muito mais inova-dor que o de habitação, como se pode ver pelassoluções apresentadas nos case studies;

EXISTIRÁ MAIS CONSTRUÇÃO DO QUE

A NECESSÁRIA

Ao longo deste estudo foi possível constatar – porartigos em revistas da especialidade e por entrevistasa especialistas do sector – que a quantidade de fogospara comercialização parece ser superior às necessi-dades do mercado. Também as estatísticas sobrepropriedade de habitação, no confronto com as deoutros países europeus, denotam esta situação.

A presente conjuntura económica contribui tam-bém para a redução das dinâmicas, com as famíliasa retraírem-se e a evitarem investimentos, à esperada evolução da situação.

Finalmente, é possível detectar uma alteração qua-litativa na procura de habitação: depois de um movi-mento nos últimos anos, que conduziu ao abandonoda cidade, existe hoje um desejo de habitar em Lis-boa – no(s) seu(s) centro(s) – que só não é comple-tamente correspondido, até ao momento, porausência de oferta economicamente competitiva.

A ANÁLISE DA CADEIA DE VALOR DO MERCADO

IMOBILIÁRIO MOSTRA O PESO EXCESSIVO

ATRIBUÍDO AO CUSTO DO TERRENO

Segundo os especialistas entrevistados, a quaseausência de terrenos para construção na zona con-solidada da cidade faz com que o custo dos terrenosexistentes (que habitualmente resultam de demoli-ções) atinja valores muito significativos.

Atendendo a que o processo até ao início da cons-trução poderá estender-se por períodos superiores adois anos, torna-se necessário equilibrar os custosfinanceiros da operação imobiliária, através do agra-vamento do custo final, compensando assim as faltasde eficiência ao longo da cadeia.

Por outro lado, o mercado de habitação usadafixa os seus preços pelos da habitação nova: assim, ospreços mantêm-se altos no seu todo.

O MERCADO AFASTOU NOVOS HABITANTES

DE LISBOA

Como se pode observar através dos preços médi-os por metro quadrado (para além da experiênciacomum dos entrevistados à procura de casa), ascasas em Lisboa apresentam os valores mais eleva-dos da área metropolitana.

Por outro lado, não existem opções concorrenci-ais ao nível do arrendamento. Este mercado, muito

156 limitado, não apresenta preços que constituam umaalternativa aos custos associados à propriedade.

A política económica actual, que favorece a manu-tenção de taxas de juro muito baixas (contrariamen-te ao que aconteceu no passado, em que os emprés-timos eram caros), empurra quem anda à procurade casa para a situação de proprietário. Como ospreços em Lisboa são de facto, pela sua centralidadee apetência, mais elevados, os potenciais comprado-res acabam por ir para fora de Lisboa. Compreende--se assim, muito claramente, uma das grandes razõespor que a cidade tem perdido habitantes.

A OFERTA NÃO ESTÁ ADAPTADA À NOVA

REALIDADE SÓCIO-DEMOGRÁFICA

As estatísticas sobre a população mostram clara-mente que o número médio de filhos por famíliatem diminuído.

Simultaneamente, o aumento do período de esco-laridade e o facto de as mulheres terem uma vidacada vez mais activa profissionalmente levam a queos agregados familiares actuais sejam muito diferen-tes dos de há alguns anos atrás.

Todo o ciclo de vida se encontra deslocado para afrente: sai-se mais tarde de casa dos pais, casa-se maistarde, tem-se menos filhos e mais tarde, há maiornúmero de separações e, no geral, maior instabilida-de familiar. Observam-se novas formas de coabita-ção e de família, mais pessoas a viverem sós (fre-quentemente com filhos), famílias compostas porfilhos de relações anteriores.

Enquanto o ambiente demográfico mudoucompletamente, a oferta de habitação manteve-serelativamente inalterada.

OS PRODUTOS DE HABITAÇÃO SÃO POUCO

INOVADORES

O desenho interior da generalidade dos aparta-mentos repete os padrões de casa tradicional bur-guesa (referente ao casal tradicional burguês), nãose observando uma evolução significativa das fun-ções nucleares da habitação. As alterações demográ-ficas e civilizacionais impõem a caducidade daquelemodelo e o desenvolvimento de alternativas (embo-ra com prudência, pois a evolução do gosto é muitolenta).

Os materiais e processos construtivos, onde preva-lece a associação tijolo/cimento, não sofreram alte-rações, e quando existem limitam-se à incorporaçãode acessórios tecnológicos (sensores, música ambi-ente, estores eléctricos, climatização).

A oferta existente intensifica assim a dificuldadeem mudar/adaptar o espaço da habitação a novas

necessidades e utilizações, ou a remodelações quefacilitem o redesenho da vida familiar.

NOVAS TENDÊNCIAS MAIS VISÍVEIS

NO TERCIÁRIO QUE NA HABITAÇÃO

O facto de a vida das empresas estar mais emcomunicação com o exterior (muitas têm as sedesno estrangeiro; negoceiam e comunicam comoutros mercados) faz com que a evolução orgânicada empresa seja superior a outros domínios da vidanacional. Nas empresas, evolução e mudança signi-ficam frequentemente sobrevivência.

Foi necessário alterar e flexibilizar a organizaçãodos espaços dos escritórios (que deixaram de serconstruídos, interiormente, em alvenaria), a tecno-logia e materiais utilizados, criar zonas de sociabili-dades que facilitem a troca de conhecimento (nahabitação deveriam facilitar a criação de família e deautonomia).

Esta maior compreensão das dinâmicas económi-cas e sociais criou diferentes alternativas na oferta.Não se pode dizer, infelizmente, que já exista ummovimento semelhante no mercado de habitação.

A INTER-RELAÇÃO ENTRE ESTES VÁRIOS

FACTORES POTENCIA A IMOBILIDADE ACTUAL

DO MERCADO

Os vários especialistas entrevistados são de opi-nião que os instrumentos legais do mercado imobi-liário se encontram desadaptados, não responden-do de forma eficaz às necessidades actuais (arrenda-mento, novas formas de propriedade, etc...).

Como vimos anteriormente, também as opçõescomerciais e financeiras existentes empurram ospotenciais compradores para fora de Lisboa e paraos produtos habituais: ao contrário de outros merca-dos, e perante o estado da arte actual, no imobiliá-rio é o cliente que tem de se adaptar à oferta.

A conjunção de todos estes factores, com relaçõesdinâmicas entre si, potencia a rigidez actual do mer-cado imobiliário, que necessita de medidas urgentesque promovam a sua agilidade e a promoçãodinâmica de centralidades urbanas e de qualidadede vida, em ambiente contemporâneo e valorizadorda cidade antiga e moderna.

EXISTE ESPAÇO PARA A CRIAÇÃO DE NOVOS

PRODUTOS IMOBILIÁRIOS OU REFORMULAÇÃO

DOS EXISTENTES

É necessário uma adaptação e/ou evolução dosespaços nucleares da habitação. O espaço privilegia-do da cozinha, por onde passam muitas das afectivi-

157dades e sociabilidades do dia a dia; da sala, aberta aoespectáculo e à confraternização; dos espaços de tra-balho, não necessariamente profissional, mas quefacilitem o acesso ao Conhecimento; das zonas deprivacidade, onde frequentemente coexistem váriastribos familiares; da funcionalidade global, suportecrítico de uma vida actual muito exigente.

A abertura a experimentalismos e mixagens querespondam a situações concretas – embora deforma contida e controlada para verificar a suareceptividade – poderá abrir o caminho a soluçõesmais vastas, com sucesso previamente garantido.

HABITAR LISBOA CONTINUA A SER

A PRIMEIRA OPÇÃO

Este estudo permitiu observar um desejo claro, daparte de quem procura habitação, de habitar emLisboa. Por melhores que sejam os acessos, não anu-lam os custos económicos e vivenciais, associados àsdeslocações pendulares casa-emprego.

Existe ainda um efeito rio Tejo, frequentementecitado pelos entrevistados como associando a vidaem Lisboa a uma ambiência com algum exotismo.

Lisboa representa uma tensão ainda bem agradá-vel entre dinamismo urbano e escala humana. Algu-ma confusão e caos da cidade são mais vividos comoenergia do que como desagrado.

Impõe-se assim uma reestruturação global domercado imobiliário em Lisboa como condiçãonecessária para que a cidade volte a captar habitan-tes, e deixe de ter, em algumas das suas zonas, umaatmosfera de abandono e de edifícios degradados,citados pelos entrevistados como o factor mais nega-tivo da cidade.

A reabilitação urbana

Introdução

Os processos de ocupação e crescimento urbanotêm gerado um crescente despovoamento das áreascentrais das principais cidades do país, evolu-ção caracterizada principalmente pela diminuiçãodo número de moradores, envelhecimento dos queresistem, existência de muitos imóveis vazios e subu-tilizados e degradação do património histórico.

A cidade de Lisboa é sintomática desta situação.Ao nível demográfico, depois de décadas de cres-

cimento populacional, tem vindo a perder pesorelativo ao nível populacional no conjunto da área

metropolitana de Lisboa, sobretudo dos estratosjovens e activos da população, o que tem como con-sequência:

� o envelhecimento da população;� degradação e desertificação das áreas centrais

da cidade;� grande incremento dos movimentos pendula-

res diários entre as periferias e as áreas centraisda cidade.

Em termos urbanísticos e habitacionais, verifica-seum acentuado desordenamento urbanístico e terri-torial, com relevância para a desertificação e degra-dação dos centros históricos, a par de um nível ele-vado de degradação da habitação quer no centrohistórico de Lisboa, quer noutras zonas do “casco”urbano da cidade.

Do universo de edifícios existentes na cidade,somente 39% não necessitam de qualquer tipo dereparação, tomando como referência os dados dosCensos 2001.

Estado de conservação dos edifícios

Estado de conservação dos edifícios – zona Centro Litoral

A zona Centro Litoral corresponde à grandeunidade de análise onde se concentra a maior partedos bairros históricos da cidade. É nesta área que severifica a existência de 71% de edifícios necessitan-do de reparação, sendo que em 20% deles urgemreparações de grande dimensão.

Fonte: INE (Censos 2001)


158

9 O que, de acordocom uma recente pro-posta de legislação,passarão a integrar umúnico programa, de car-acterísticas mais clarase eficientes.

Necessidades de reparação dos edifíciospor grandes áreas de análise

No conjunto das grandes unidades de análise, érealmente a zona Centro Litoral que apresentamaior número de edifícios com necessidade dereparação, seguindo-se a Zona Centro, que integrabairros como Alvalade, Areeiro e Campolide. Aliás,neste último verifica-se que 50% dos prédios neces-sitam de reparações entre o nível médio e a reabili-tação profunda.

Neste ponto chamamos a atenção para o facto deestes dados terem de ser analisados com alguma pre-caução, por duas razões: por um lado, os dados reco-lhidos resultam da observação dos inquiridores con-tratados pelo INE, que não têm formação específicaneste domínio, e por outro esta avaliação é feita deuma forma que, embora de acordo com fichas deavaliação desenvolvidas pelos técnicos do LNEC,contemplou essencialmente uma avaliação externados edifícios. Ao não se incluir no levantamento esta-tístico tudo o que esteja relacionado com o interiordo edifício, como sejam as canalizações, as instala-ções eléctricas ou outras semelhantes, corre-se orisco de estar a subavaliar as necessidades de repara-ção dos mesmos.

Os dados dos Censos 2001 apontam para a exis-tência de uma forte relação entre a idade dos edifí-cios e o seu estado de conservação. De facto, dos edi-fícios construídos antes de 1919, apenas 19,8% nãoapresentavam necessidades de reparação, enquantoque 64,8% careciam de obras de reparação e 15,4%encontravam-se muito degradados.

À medida que o período de construção dos edifí-cios aumenta (entre 1919-1945, 1945-1970, e assimsucessivamente) as necessidades de reparação dosmesmos diminuem, com cerca de 87,6% dos edifíci-os construídos entre 1991 e 2001 a não necessitaremde qualquer tipo de intervenção, encontrando-seassim em bom estado de conservação. Não obstanteeste facto, é de referir que 0,2% dos edifícios cons-truídos entre 1991 e 2001 se encontravam muito

degradados, o que apesar de em termos relativos serum valor bastante pequeno não é, de todo, menos-prezável quando estamos a falar de edifícios quetêm, no máximo, 10 anos.

Serve este pequeno parêntesis para relembrarque, para além da idade do parque habitacional,existem muitos outros factores que afectam o estadode conservação dos edifícios, tais como a qualidadeda construção e a correcta utilização destes porparte daqueles que neles habitam.

Nas últimas décadas, a manutenção dos edifíciosfoi sempre uma actividade negligenciada dentro doprocesso construtivo. Esta situação provém de umalegislação generalista (RGEU e Dec.-Lei 177/2001 –obrigatoriedade de obras de conservação de 8 em 8anos), nem sempre cumprida, de ineficientes políti-cas de arrendamento/manutenção e da culturareactiva dos vários intervenientes neste processo.

Estes aspectos, a que acrescem as deficiênciasdurante a concretização dos empreendimentos,agravaram o estado de conservação dos edifícios ederam origem a inúmeras anomalias, muitas delasconduzindo à falta de condições de segurança.

De acordo com um estudo feito pelo LaboratórioNacional de Engenharia Civil, em 2000, as principaisincidências das causas de anomalias em edifícios resu-miam-se da seguinte forma:

� defeitos de execução – 25%;� defeitos de materiais – 20%;� defeitos de utilização – 10%;� defeitos de projecto – 40%.

Neste contexto, e de acordo com o estudo atrásreferido, o património construído apresenta esta-dos de degradação preocupantes, quer ao níveldos edifícios mais antigos, construídos até 1955,onde não existem as condições mínimas de habita-bilidade e de segurança, quer ao nível dos maisrecentes, de estrutura de betão, em que é notórioo envelhecimento precoce e acelerado dos seuselementos. Em ambos os casos, as anomalias cons-trutivas e funcionais existentes afectam as exigên-cias dos utentes e originam a redução da vida útildos edifícios.

Embora se verifique, em Portugal, a existência dealgumas linhas de acção com vista a inverter estatendência, nomeadamente os programas comunitá-rios para a revitalização das cidades (Polis e Pro-qual) e os programas nacionais para a reabilitaçãode edifícios (RECRIA; RECRIPH; SOLARH eREHABITA9), continuamos a ser o país da UniãoEuropeia com a mais baixa percentagem de investi-mento no sector de manutenção e reabilitação.Enquanto que França e Itália apresentam 42 e 45%,


159

respectivamente, do total da sua actividade de cons-trução no sector de manutenção e reabilitação eEspanha com 25% (dados de 2000 do Eurocons-truct), Portugal situava-se nuns escassos 6%.

Existem obviamente condicionantes à evoluçãodo mercado de reabilitação do parque habitacional,que não depende de modo algum apenas das neces-sidades que se foram acumulando ao longo dosanos, e que estão relacionadas com:

� a evolução da economia, através do impactoque tem sobre a disponibilidade financeira dasfamílias;

� as medidas públicas de apoio à reabilitação doparque habitacional, que têm sido escassas faceao número de edifícios com necessidades dereparação;

� a resolução do problema do arrendamento.

Para além destas razões, há ainda que considerar,como factores negativos:

� a multiplicidade das entidades envolvidas noprocesso de reparação de um edifício (no caso,por exemplo, do edifício se encontrar numazona histórica);

� a fraca capacidade de resposta das empresas dosector da construção, principalmente no que

diz respeito à existência de mão-de-obra espe-cializada;

� a pouca interiorização, por parte dos proprietá-rios, de que os trabalhos de reparação e manu-tenção representam um importante investimen-to patrimonial, e de retorno efectivo a médio elongo prazo.

A política de reabilitação na Europa

Na Europa, a reabilitação urbana, como políticacorrente, teve início nos anos 70 e já passou pordiversas transformações e modos de aplicação emvárias cidades de diversos países.

Embora, até aos anos 90, a maior parte dos paíseseuropeus tivessem concentrado as suas políticas dehabitação na construção habitacional, atendendo àscarências existentes, tendo em conta a expansãourbana e o crescimento económico, o advento doséculo XXI impôs, contudo, que as políticas de habi-tação existentes fossem analisadas e repensadas nosentido de as integrar nas estratégias de desenvolvi-mento sustentável.

De acordo com o Regular National Reports on Chan-ges made to Housing Policies in European Countries,publicado pela UE em 2002, as políticas de habita-

160 ção actuais nos países mais desenvolvidos da Europacentram-se nas seguintes questões:

a) promoção do acesso ao mercado de habitação;b) reestruturação urbana e cidades sustentáveis;c) criação de novos modelos de habitação social.

No que concerne à reestruturação urbana comvista à criação de cidades sustentáveis, esta é umacomponente muito forte das actuais políticas dehabitação, principalmente dos países que experi-mentaram uma urbanização muito acentuadadurante os anos 60. Os conceitos de “desenvolvi-mento urbano”, “renovação urbana”, “reestrutura-ção urbana” e “cidades compactas” surgem hojecom novos significados nas políticas de habitação.

A reabilitação e modernização de edifícios é já umaparte substancial da actividade do sector da constru-ção nos principais países europeus, captando grandeparte dos fundos públicos adstritos ao sector da habi-tação. A par deste facto, têm vindo a ser desenvolvidasoperações de revitalização urbana que, para além deprocederem à reabilitação do edificado, integramtambém programas de revitalização social.

Actualmente, quase todos os países da Europaenfrentam a problemática das casas vazias. É o quese passa, por exemplo, em certas regiões menosdesenvolvidas da Suécia no sector de habitação paraarrendamento. Na Bélgica acontece o mesmo, prin-cipalmente com os proprietários idosos que nãoconseguem já proceder aos necessários trabalhos derecuperação com vista a colocarem no mercado assuas habitações antigas. Na Alemanha, a percenta-gem de fogos devolutos atinge os 13%, sendo essapercentagem superior nas áreas mais afastadas dosprincipais centros urbanos.

Profundas modificações estruturais estão na ori-gem deste fenómeno, como seja o decréscimopopulacional em áreas economicamente deprimi-das e a existência de uma oferta de construção novamuito acima dos padrões de qualidade do stock dehabitação antiga. Como resultado, as pessoas de ren-dimentos mais elevados mudam-se para áreas maisapelativas, onde existe um mercado de habitaçãonova de alta qualidade, embora extremamente cara.Tendo em conta a situação, o Governo alemão criouuma Comissão de Peritos para analisar a situação eencontrar soluções.

Na Áustria, as casas situadas em áreas suburbanasmuito populosas estão a ser abandonadas. Situaçãoanáloga encontramos em França, no meio rural, emque as habitações ficam devolutas por não apresen-tarem os níveis de conforto necessários, ou porquea zona envolvente não reúne suficientes atractivosque justifiquem aí residir.

Um estudo de caso: The Pentagon Project (Bruxelas)

O Pentagon Project foi criado com o objectivo deelaborar e implementar uma estratégia de revitaliza-ção do centro da cidade de Bruxelas, a qual se deba-te com problemas de especulação imobiliária, ocu-pação do edificado pelo terciário, congestionamen-to de tráfego e decréscimo da população residente.Os objectivos prioritários deste projecto são os derevitalizar as tradicionais funções do centro da cida-de como local de residência, comércio, cultura eturismo, integrando o conceito de sustentabilidadenas suas diferentes vertentes.

a Habitação e renovação urbana: reactivação degrandes unidades fabris, reconvertendo a suautilização quer para habitação em open space,quer para pequenas empresas de serviços inova-dores; venda de edifícios abandonados; constru-ção/reabilitação de moradias e apartamentos apreços abaixo do mercado para famílias jovens;

b Preservação do património cultural: desenvolvi-mento de iniciativas culturais; aquisição, pelacâmara municipal, dos edifícios classificadosexistentes;

c Mobilidade dos residentes: criação de um Planode Tráfego muito rigoroso proibindo o estacio-namento na área de intervenção do projecto;incentivo do uso dos transportes públicos emvez do carro; controle rigoroso da velocidade;criação de uma linha de eléctrico atravessandotoda a área central;

d Medidas de protecção ambiental: programa deluta contra a poluição envolvendo toda a comu-nidade;

e Medidas sociais: programa de combate à drogaatravés de trabalho de rua; apoio aos imigrantesresidentes e reabilitação de habitações vaziaspara atribuição aos sem-abrigo ou com dificul-dades de alojamento;

f Segurança: incremento do número de agentespoliciais na zona, principalmente à noite;

g Educação: promoção da quantidade e qualida-de dos professores das escolas locais;

h Emprego: mobilização de meios para a criaçãode novos empregos;

i Apoio no registo e legalização dos imigrantesresidentes.

161A estratégia seguida envolveu uma abordagemintegrada com profissionais de diversas áreas querde nível local, quer da Administração Central, numespírito de cooperação intermunicipal e com a par-ticipação dos residentes.

Uma estratégia de revitalização urbana de umacidade não pode estar limitada às questões do plane-amento urbano (uso do solo; regulamentos da cons-trução, etc.), na verdade tem obrigatoriamente quecontemplar, em simultâneo, as questões de naturezasocial e económica do local.

As necessidades de reabilitaçãoem Lisboa e os programas dereabilitação urbana existentes

De acordo com os dados constantes nos Censos2001, dos 288 431 alojamentos clássicos existentesem Lisboa, só 86% se encontravam ocupados,havendo cerca de 40 000 que se encontram devolu-tos, dos quais 67% (26 634) não tinham qualquerdestino previsto.

Fogos devolutos por unidades agregadas

Distribuição dos fogos vagos por UA

Tal como atestam as duas imagens anteriores, é naparte mais antiga da cidade, onde se localizam osbairros históricos, que se encontra a maioria dosfogos vagos. É também nesta zona (Centro Litoral)que se encontra a maior parte das habitações parareabilitar.

Estes indicadores demonstram a necessidade deser pensada uma estratégia que, não deixando asrestantes áreas da cidade de fora, permita a revitali-zação urbana deste conjunto de bairros, detentoresde um forte património histórico, cultural e social,de grande diversidade.

Apesar de existirem três programas de reabilita-ção do edificado, continua a verificar-se que a suaexistência não resolveu, na raiz, o problema dadegradação dos edifícios da cidade nem o problemada falta de uso dos mesmos.

Esses programas, dos quais o mais importante é oRECRIA-Regime Especial de Comparticipação naRecuperação de Imóveis Arrendados, foi criado nofim da década de 80 e, de acordo com os dados for-necidos pela CML, entre o seu primeiro ano (1988)e 2003 foi alvo de 4150 pedidos de intervenção, dosquais só 2739 (66%) foram alvo de comparticipaçãofinanceira por parte do Estado (Câmara e IGAPHE)

Pedidos de subsídio ao abrigo do RECRIAna cidade de Lisboa

Intervenções ao abrigo do RECRIA entre1988-2003



Fonte:CML

Fonte:CML

Investimento em reabilitação na cidade de Lisboa

Considerando que existem cerca de 20 000 prédi-os a necessitar de reparações médias e grandes, nacidade, conclui-se rapidamente que, perante asmanifestas necessidades de investimento, o esforçodispendido, até ao início do novo século, através doprincipal programa de reabilitação existente foi sig-nificativamente pequeno.

É importante salientar que a grande quantidadede processos indeferidos se prende com diversosfactores, sendo os principais o peso excessivo daburocracia do próprio programa; as demasiadasexigências em termos de elaboração da candidatu-ra (com o preenchimento de diversos formuláriosdifíceis de compreender pela maioria dos propri-etários – idosos), a que se tem que adicionar amorosidade na respectiva análise, impedindo,assim, que haja, por parte dos proprietários, a ade-são que este programa deveria ter obtido ao longodos mais de dez anos da sua implementação nacidade.

Além disso, é de referir que o RECRIA foi um pro-grama de reabilitação virado exclusivamente para osedifícios, deixando de fora a reabilitação dos espa-ços envolventes. Embora tenham existido (e exis-tam, para certas zonas urbanas) programas de revi-talização urbana do espaço público, o que se temverificado é que não tem havido a necessária articu-lação entre estas duas vertentes, como aconselha aprática dos países da Europa e como ficou demons-trado na descrição do projecto belga, a que atrásfizemos referência.

Na perspectiva da alteração da política de reabili-tação em Portugal, no sentido da integração dosfinanciamentos e na sua maior abrangência e flexi-bilidade, será essencial dar um passo significativona melhoria da imagem da cidade, na criação deuma nova dinâmica social dos bairros mais deserti-ficados da capital, o que obrigatoriamente passapela articulação de uma série de medidas de políti-

cas sectoriais, desde a urbanística à política fiscal,extravasando assim a política de habitação.

No que concerne à política fiscal, foram já tomadasmedidas, que se espera que venham a criar mais con-dições para a reconversão urbana dos prédios anti-gos. Outra possibilidade é a criação de penalizaçõesfiscais sobre os imóveis abandonados, tal como acon-tece noutros países europeus, designadamente naBélgica. Neste país, a habitação enquanto produto éconsiderado um bem raro e por isso tem de ser pro-tegido. Assim, a partir de 2001 foi instaurado um sis-tema de taxa progressiva, aumentado anualmente, demodo a desencorajar os proprietários de deixarem osseus imóveis ao abandono. No primeiro ano, a taxacorresponde ao pagamento, por parte do proprietá-rio, de 10 euros por cada m2 de área habitável do seuimóvel, num valor mínimo de 620 euros. No segundoano, o montante a pagar é pura e simplesmente odobro e assim sucessivamente.

A aplicação de um sistema deste tipo, em Portu-gal, teria certamente efeitos muito positivos querpara a colocação de novos fogos no mercado dearrendamento, quer como forma de desincentivar aespeculação imobiliária.

A circunstância de um prédio estar arrendadodeveria ser, no nosso ponto de vista, fomentada eprotegida pelo sistema, o que se materializa em doispontos:

1º o aparecimento do produto;2º o incentivo de promotores e proprietários que

estejam dispostos a investir em prédios de ren-dimento.

Para o efeito, serão, contudo, necessários:

� procedimentos administrativos e planeamentourbanístico de qualidade, que garantam a queminveste uma qualificação do sítio, em termos delocalização, prestígio social e de equipamentose infra-estruturas necessárias;

� um sistema legal eficiente;� um sistema de mercado compensador;� que o custo final do terreno da construção e os

encargos financeiros subjacentes sejam adequa-dos, de modo a que exista competitividade nopreço das rendas;

� que o sistema legal imponha quer aos proprie-tários, quer aos inquilinos um bom comporta-mento no cumprimento das suas obrigações eque os conflitos passíveis de existir tenham reso-lução rápida por parte dos tribunais.

162

Fonte: INH

163

10 Que, pela suagrande relevância,merece um tratamentoanalítico bem comple-to, em sede própria.

Elementos da procura para os processos de reabilitaçãourbana

Com base no inquérito presencial realizado, épossível aferir algumas tendências dos segmentos daprocura do mercado habitacional. Não tendo sidoum inquérito focalizado no tema da reabilitação10,não deixa de nos dar algumas pistas de reflexão, evi-denciando também a pertinência de estudos empí-ricos exclusivamente dirigidos a esta problemática.

De uma forma geral, observa-se que 28% dosinquiridos, os quais estão em processo activo de pro-cura de casa, afirmam que, entre dois apartamentosda mesma qualidade – um num prédio totalmentereabilitado e outro num prédio novo – não escolhe-riam o apartamento reabilitado.

Entre aqueles inquiridos que procuram casa, 34%deles consideram a hipótese de escolher o reabilita-do, mas apenas na condição de ser mais barato queo apartamento no prédio novo; ao passo que 7% daamostra estaria disposta a pagar o mesmo ou aindamais pelo reabilitado, constituindo assim o grupo demaior interesse por este mercado habitacional.

Também relevante é o facto de que 31% dosinquiridos darem prioridade ao critério da localiza-ção na ponderação da sua escolha, pelo que sugereque este poderá ser um importante activo de atrac-ção das populações a este mercado.

Entre aqueles que colocam a hipótese de habitarum apartamento reabilitado, independentementedas condições acima descritas, apenas 12% estariamdisponíveis a fazê-lo num contexto de uma reabilita-ção ligeira, ou seja, apenas ao nível dos acabamen-tos. No pólo contrário, 45% exigiriam um modelode reabilitação que apenas mantém as fachadasanteriores e reconstrói todo o edifício.

É interessante verificar que, entre as pessoas queconsideram a hipótese de habitar um apartamentoreabilitado, 64% destas representam agregados comapenas duas pessoas, sendo um terço destes agrega-dos de indivíduos sós.

Coincidente com esta análise são as tipologiasprocuradas por estes indivíduos, em que 66% sãocasas até T2.

Como seria de esperar, mesmo dentro desta amos-tra, o apartamento de um prédio é o tipo de habita-ção mais procurada (72% dos casos), ainda que sejarelevante o facto de 17% das pessoas que conside-ram a opção de um reabilitado estarem nestemomento à procura de uma moradia.

Quando cruzada a subamostra dos “disponíveispara o reabilitado”, verifica-se que mais de 70% afir-mam não ter disponível mais de 500 euros para esteencargo mensal.

Tal como referido inicialmente, não sendo esteum inquérito especialmente dirigido à problemáti-ca da reabilitação, não é de forma tão directa quepoderemos identificar perfis seguros dos públicosalvo deste mercado.

Nunca escolheriaum reabilitado

28%

Só se fossemais barato

34%

Em que condições escolheria o apartamento reabilitado?

Se custasseo mesmo5%Mesmo que fosse mais caro2%

Se tivesse melhorlocalização31%

Ligeirasó acabamentos

12%

MédiaCanalizações,electricidade

e acabamentos43%

Profundamanter a fachadae reconstruir tudo45%

Em que condições de reabilitação, escolheria a sua casa ?

1

2

Quantas pessoas irão morar na casa que procura?

3

22%

42%20%

11%

4%1%

1%1%

4

5

6

1

3

2

Quantas assoalhadas deverá ter a casa que procura?

4

5

6

21%

44%27%

6%


Assim, através de uma análise inversa, poderemosaproximar-nos de tais perfis, medindo o grau de resis-tência ou permeabilidade ao conceito da reabilita-ção. Analisando os gráficos seguintes, poderemosverificar que são as populações mais jovens (18 a 24anos) as que menos resistências apresentam, assimcomo aquelas situadas entre os 35 e 44 anos de idade.

Já em termos de escolaridade, a presente amostraaponta para uma inesperada superior resistência dosindivíduos com os mais altos níveis de ensino, nome-adamente, licenciados, mestrados e doutorados.Contrariamente, são os indivíduos de frequênciauniversitária ou bacharéis que se afirmam mais per-meáveis. Esta observação é correlacionável com operfil etário, pois provavelmente é o segmento maisjovem e ainda estudante universitário que determinafortemente este segmento cultural da população.

Já no que respeita ao estado civil dos inquiridos,são os segmentos de maior mobilidade que apresen-tam as menores resistências, ou seja, os casais emunião de facto e os solteiros.

Ainda que em termos tendenciais, é de referir osconcelhos dos indivíduos que apresentam menorresistência em habitar um apartamento reabilitado.Destacam-se de imediato os indivíduos provenientesde concelhos limítrofes a Lisboa, como Vila Francade Xira, Seixal, Loures, Odivelas e Setúbal, comoaqueles mais permeáveis à ideia. E como mais resis-tentes os residentes em Almada, Palmela, Sintra,Moita e Cascais.

0 10 20 30 40 50

Seixal

Setúbal

Sintra

V. F. Xira

Moita

Odivelas

Oeiras

Palmela

Amadora

Almada

Cascais

Lisboa

Loures

Número de inquiridos

164


165Interessante é a posição dos lisboetas que, não se situ-ando no grupo dos mais favoráveis, apresentam uma ati-tude moderada perante a reabilitação habitacional.

Promoção de habitação socialnas áreas centrais – uma formade combate à desertificação da cidade e de resolução de carências habitacionais

Os resultados do inquérito presencial atrás apre-sentados demonstram que existem determinadosgrupos à procura de habitação que se revêemessencialmente no mercado de habitação nova.Sendo os que possuem maiores habilitações e maiorcapacidade financeira, é também para eles que oactual mercado imobiliário, nas condições de reces-são actuais, se dirige, já que são estes que têm“ainda” capacidade de endividamento ou mesmo odinheiro na mão que permite a compra de uma casanova, aos preços actuais, consideravelmente espe-culativos.

Verificamos, assim, que uma parte ainda significa-tiva de famílias estabilizadas e com poder de compraacima da média não consideram vantajoso adquirir(já que o arrendamento para estes segmentos estácompletamente fora de questão) uma habitaçãoantiga, mesmo que tenha sido alvo de reabilitação,na medida em que o seu imaginário relativamenteao habitat pressupõe um conjunto de condições quegrande parte das habitações antigas inseridas emáreas históricas e envolventes não têm atingido.Desde a exiguidade das áreas internas da casa que,mesmo com reabilitações inovadoras em termos deconcepção de espaço continuam a ter divisõespequenas, na maior parte dos casos, passando pelareduzida dimensão das janelas, das escadas e portasde acesso (é o que se verifica em locais como o Bair-ro Alto, por exemplo). Também no que concerne aoespaço exterior, é significativa na escolha da habita-ção, para os estratos sócio-económicos mais altos, a

existência de espaços públicos generosos, com con-dições de estacionamento automóvel e uma rede decomércio e serviços adequada às suas necessidades ecaracterísticas, condições nem sempre satisfatóriasnos mais diferentes bairros da cidade.

Não obstante, tem-se verificado que diversas inici-ativas de reabilitação, efectuadas por promotoresprivados, têm ido muito no sentido de segmentoselevados, dados os níveis muito altos de preços devenda por metro quadrado – o que também indiciaque existe uma crescente procura de alojamentosreabilitados por parte das camadas mais favorecidasda sociedade.

Esta abordagem suporta o argumento que, aexemplo do que tem vindo a ser feito noutras capi-tais europeias, deverão ser os poderes públicos a terde tomar as rédeas do processo de revitalizaçãourbana da cidade, aproveitando a existência de umconjunto significativo de famílias e indivíduos quenão encontram uma resposta adequada para o seuproblema de habitação através do mercado livre,seja pela compra, seja mesmo em regime de arren-damento.

A disponibilização de fogos reabilitados quer paravenda quer para arrendamento, permitiria:

� para os mal alojados, resolver as carências habi-tacionais existentes (o quadro abaixo reflecteprecisamente que o número de fogos vagosexistentes na região de Lisboa e Vale do Tejo étrês vezes superior ao número de famílias emcarência habitacional);

� para os actuais residentes, criar melhores condi-ções de habitabilidade, portanto melhores con-dições de vida e vontade de continuar a residirno local;

� para os proprietários das habitações, umaforma de rentabilização e de preservação do seupatrimónio.

1. Famílias vivendo em barracas e outros alojamentos não clássicos 11 960

2. Famílias clássicas vivendo em regime de habitação partilhada 21 376

3. Famílias clássicas residentes em hotéis e similares e em convivências 1 981

4. 2% do nº de famílias clássicas residentes 20 113

TOTAL DAS CARÊNCIAS (AML) 55 430

ALOJAMENTOS VAGOS (AML) 149 327

ALOJAMENTOS VAGOS DISPONÍVEIS NO MERCADO (AML) 58 403

Estimativa de carências habitacionais – Lisboa e Vale do Tejo (2001)

Fonte: IV Recenseamento Geral da Habitação – Resultados Definitivos – Censos 2001

166 Esta questão envolve necessariamente a criação demecanismos a montante e a jusante do processo dereabilitação, isto é: os proprietários deverão ser“obrigados” a reabilitar as casas e colocá-las no mer-cado mas a receber, em troca, o preço justo peloarrendamento tendo em conta a valorização patri-monial criada pelo investimento realizado. Isto con-duz à necessidade de se implementarem esquemasde “subsídio” à renda, concedidos pelo Estado àsfamílias que objectivamente não apresentem condi-ções para pagar a renda da sua habitação – políticageneralizada dos países mais desenvolvidos daUnião Europeia há bastantes anos.

Também do ponto de vista urbanístico, esta solu-ção permitiria maior consolidação do tecido urbanonas zonas mais afectadas pela desertificação e odesenvolvimento de uma diversidade social e fun-cional em conjugação com as diversas dinâmicasnormais do mercado imobiliário de reabilitação.

Por outro lado, a criação de programas de habita-ção social nestas áreas aliviaria a pressão construtivadas zonas periféricas da cidade, onde hoje se encon-tra a grande parte dos bairros de habitação socialconstruídos nos últimos 10 anos, ao abrigo do Pro-grama Especial de Realojamento. Se alguns destesbairros já revelam, no seu desenho urbano (os maisrecentes), preocupações com o espaço público, coma diversidade funcional e com a ligação à malhaurbana envolvente, a sua maioria continua a termúltiplas disfuncionalidades sociais e urbanísticas,edificados entre vias de circulação rápida, isoladosdas áreas residenciais mais próximas, onde a par daalta concentração de habitações coexiste tambémuma grande concentração de problemas sociais.

A reabilitação urbana da cidade passa, assim, nãosó por reabilitar os edifícios e o que os rodeia, mastambém por apoiar os grupos com maiores dificul-dades de integração social, o que gerará necessaria-mente, no futuro, uma cidade mais segura, maisatractiva e mais viva.

Tendências actuais do processode reabilitação de edifícios

Preservar uma casa, edifício ou monumento é umprocesso contínuo. Porém, a manutenção periódicae cuidadosa dos nossos edifícios não é regra mas simexcepção. Os objectos que chegaram aos nossos diascom um alto grau de autenticidade são aqueles quesofreram uma manutenção periódica, normalmenterestringida ao absolutamente necessário, executadacom materiais e técnicas tradicionais de origem (oucompatíveis), e ainda aqueles cuja finalidade e cujouso nunca foram alterados nem interrompidos.

Continuidade é, pois, um dos termos chave napreservação do património edificado. Primeiro quetudo, porque actua como travão ao longo dos anossobre a degradação física do elemento e, em segun-do lugar, porque gera a preservação dos conheci-mentos sobre métodos e materiais, um círculofechado onde os efeitos positivos são consideráveis etendem a actuar como “vacina” efectiva contra asaberrações, destruições ou falsificações.

As razões de uma intervenção podem ser, entreoutras, uma simples manutenção periódica, umamodernização interna, uma reabilitação total, umamudança de uso, alterações de plano, acréscimos,etc. Quanto maior a intervenção, maior é o perigode se cometerem erros que, inevitavelmente, vãoconduzir à perda de valores. Os restauros de “facha-da” são um excelente exemplo onde quase tudo seperde nas partes interiores. As modernizações, alte-rações e acréscimos implicam, muitas vezes, a intro-dução de materiais e de infra-estruturas novas queconduzem a perdas e falsificações no imóvel. Inclu-sivamente, uma simples manutenção levada a cargosem o devido conhecimento e sensibilidade poderáacabar de uma maneira desastrosa.

ALGUNS CRITÉRIOS TÉCNICOS A CONSIDERAR:

Preservar o mais possível Um edifício é constituído por um conjunto de

materiais e de estruturas diversas, cuja interacção,posição e função formam um objecto com caracte-rísticas próprias e “inseparáveis”. O grau de autenti-cidade é sempre mais elevado nos objectos que che-garam aos nossos dias com poucas substituiçõese/ou alterações. Por cada elemento ou material sub-stituído/alterado perde-se um pouco da história doobjecto, mesmo tendo em conta que, paralelamen-te, estamos a preservar as suas estruturas, materiais,formas, estilo, funções, etc. (um automóvel ondetodas as peças foram substituídas não é mais do queuma réplica do original).

Reduzir as intervenções ao mínimo Este é um dos grandes problemas da reabilitação.

Muitos são os valores materiais (económicos) que,inconscientemente, são deitados para o lixo e substi-tuídos por outros de qualidade inferior ou incompa-tíveis com os de origem. Basta, muitas vezes, repararou substituir apenas as partes degradadas ou que jánão cumpram a sua função de uma maneira satisfa-tória (um telhado não necessita ser substituído poralgumas telhas estarem partidas). Restringir as inter-venções ao mínimo tem também partes positivas,sob um ponto de vista económico/ecológico.

167Usar materiais e técnicas de origem (ou compatíveis)Recorrer a materiais e técnicas de origem é nor-

malmente um obstáculo na conservação. Os materi-ais podem já não existir no mercado e encontrarquem domine a sua aplicação prática pode ainda sermais difícil. É, normalmente, nestas condições quesurgem os materiais e as técnicas modernas, muitasdelas totalmente incompatíveis (e desastrosas),quando implementadas num edifício antigo. Muitasobras de arquitectura milenares, chegaram aos nos-sos dias em excelente estado de conservação. Nuncanos devemos esquecer que as mesmas foram edifica-das com cal, areia, pedra, tijolo, telha, madeira eferro. Muitos edifícios antigos perdem o seus valoresinerentes devido ao uso desnecessário dos materiaise das técnicas modernas.

Adaptar o novo ao velho A modernização dos edifícios antigos é algo que

sempre ocorreu durante a história. A adaptação anovos tempos, outros ideais, novas necessidades eexigências, vai alterando os edifícios, sobretudo nasua parte interior. Estas intervenções tendem, infe-lizmente, a conduzir à obliteração da maioria dosvalores materiais e técnicos de origem. A introduçãode elementos novos deverá sempre ser ponderada, ea sua execução prática nunca deve significar a des-truição desnecessária dos valores existentes. Estetipo de intervenções requer, pois, muita sensibilida-de e cuidados de quem as planeia.

Considerar sempre uma possível reversibilidade futura A introdução de novos elementos ou a substitui-

ção dos antigos deverá, sempre que possível, consi-derar uma futura reversibilidade. E essa mesma ésempre dependente de uma adaptação cuidadosa.Uma nova parede divisória pode ser construída demaneira a ser removida no futuro, sem causar gran-des danos no original.

Campanha de reabilitação

Face às circunstâncias, assume-se como fundamen-tal uma campanha de reabilitação de grande escalaem Lisboa visando os seguintes aspectos articulada-mente:

1 recuperação do património cultural;2 aumento da população nas áreas centrais

histórica e consolidada;

3 aumento do mercado de arrendamento;4 combate à especulação imobiliária que inclua

fogos devolutos ou degradados;5 maior segurança em bairros antigos despovoados;6 melhor coesão social.

Ora, a observação dos dados recolhidos mostra quehá áreas da cidade onde as casas devolutas se aproxi-mam dos 30 e mesmo 40%, exactamente em zonascontíguas e de grande valor patrimonial e locacional– junto ao estuário do Tejo – como se vê no mapa.

Este esforço deve ser acompanhado por umagenerosa linha de crédito que deve ser aplicada nacompra desses fogos ou prédios ou no estabeleci-mento de parcerias com os proprietários ou promo-tores privados agregados para o efeito.

Será possível considerar o alargamento das parce-rias com a participação de proprietários de outrosprédios não devolutos da zona interessados em actu-alizar e beneficiar os seus imóveis.

Simultaneamente devem ser tomadas outrasmedidas de importante alcance, nomeadamentenas seguintes dimensões:

� intimação de todos os proprietários da zonapara realizarem obras de conservação e actuali-zação nos seus prédios, fiscalizando a situaçãode forma rigorosa e com pesadas coimas porincumprimento.

� montagem de uma operação de esclarecimentoque permita mostrar aos interessados a situaçãodecadente do imobiliário da zona e suas poten-cialidades através, e só através, de uma operaçãoconjunta que evite que alguns façam um esfor-ço inglório por falta de economia de escala dosbenefícios esperados.

NORDESTENOROESTE

SUDOESTE

CENTRO

Percentagem de fogos devolutos das zonas mais afectadas

35%

20%30%

40%30%

CENTRO LITORAL

Percentagem de fogos devolutos das unidades mais afectadas


168 Estas duas medidas, em conjunto, devem obstar àespeculação imobiliária, permitindo aquisição porpreço justo.

Nestas condições serão feitas propostas vantajosaspara resultados a médio e longo prazo mas que exi-jam o partir de um valor muito contido de imobiliá-rio nas actuais condições, situação a ligar à lógica fis-cal pró-activa, face às casas devolutas e abandonadase até ao seu valor cultural.

Todo este movimento deve tirar partido das gran-des mais-valias da centralidade lisboeta, em dimen-sões como o cosmopolitismo e a proximidade – per-mitindo assim uma fundamental revolução no pla-neamento urbano da cidade.

Procurando não esquecer os aspectos sociais daoperação, há que estipular uma fracção de fogos amanter na posse de uma entidade vocacionada (oude entidades vocacionadas) para efeito de arrenda-mento e com rendas condicionadas ou mesmo sub-sidiadas em função da população a alojar, que devecobrir um amplo leque de estratos sociais. O planode conjunto deve visar, habilmente, contribuir paraa complementaridade e integração das populaçõesa alojar, evitando segregação e marginalização, antesreforçando a coesão social e o equilíbrio do tecidourbano.

Por outro lado, deve ser também cuidada a facetalúdica do espaço em causa, igualmente bem integra-da, naturalmente, com a população residente.

Os locais mais valiosos em Santa Catarina, Rua Vic-tor Cordon, Camões/Cais do Sodré, etc., devem sergeridos de forma a deles se tirar o maior proveito,onde habitação de elevado custo e até algumasempresas com sedes representadas podem (edevem) ir progressivamente encontrando os seusespaços.

Há que procurar conjugar as funções residenciaise terciária, de forma a evitar um tecido desequilibra-do em que, mais uma vez, as habitações fossemexpulsas por um excessivo terciário.

Às equipas de projectistas (arquitectos e enge-nheiros) solicita-se muita imaginação para inventa-rem soluções – mexendo o menos possível no exis-tente e procurando evidenciar as memórias e osvalores vernaculares, com respeito pelo patrimóniocultural.

À equipa de planeamento será também solicitadagrande criatividade, visando pôr em valor toda aárea no seu conjunto em termos infra-estruturais,artísticos e ambientais. A equipa de planeamentointegra a disponibilidade de consultores do foro his-tórico e arqueológico e do foro tecnológico (geolo-gia, fundações, drenagens, etc.) que também devemdar apoio aos engenheiros projectistas.

Quanto à população existente e a integrar, é de

esperar o apoio inestimável das Unidades de Projec-to da CML nas áreas históricas de Lisboa que, coma sua experiência, devem ajudar essas populações aparticiparem no processo, a aprenderem comogerir a conservação e manutenção dos imóveis e atirar partido positivo das mudanças a operar.

Esta colaboração facilita o estender da operaçãoincidente sobre fogos degradados e devolutos arecuperar até ao conjunto todo do bairro, uma ope-ração a fasear para o longo prazo mas que deveráapresentar resultados bem visíveis no médio prazo(cerca de 10 anos, dependendo do esforço financei-ro possível).

No que diz respeito à comercialização das casas,convirá tirar partido do encanto e identidade pró-pria destas áreas vernaculares, tanto pela valorizaçãodo espaço exterior e seu controle estético, comopelas habitações, em que o tratamento das superfí-cies, das caixilharias, dos ferrolhos, das sancas e atéda decoração poderá atrair os interessados, fazendo--os compreender o grande valor cultural que lhescaberia usufruir. No tocante à decoração, pode serexecutada em fogos piloto e depois ser acrescentadaa pedido, com alguns vectores personalizados ou,pelo menos, poderá estimular os residentes a visio-nar um futuro evolutivo e valorizador das suas casas,portanto estimulando-os a comprar ou arrendar acasa. Poderá ser, simultaneamente, uma via pedagó-gica para fazer subir a preparação cultural dos habi-tantes da zona.

NOTA FINAL

Uma grande campanha de recuperação dos bair-ros da frente ribeirinha antiga de Lisboa, pela suareabilitação e valorização, implica uma noção claradas cautelas a ter com os valores do património ecom a qualidade ambiental. O efeito sobre o prestí-gio de Lisboa será enorme e poderá potenciar-secom a ligação do Mosteiro dos Jerónimos até aoestuário, na condição de repor a prioridade para ospeões.

A operação deve ser capaz de arrastar um grandemovimento, muito diferente mas igualmente mobi-lizador. Assim, actuariam, a par com a CML e aEPUL, parcerias, e o sector privado.

Naturalmente, este é um movimento a exigir umplaneamento conduzido com estratégia e muitoempenho.

A gravidade da situação justifica a declaração deuma situação de emergência para parte da cidadede Lisboa e o estabelecimento de medidas legislati-vas essenciais com forte potencialidade estratégicade estímulo aos promotores.

De qualquer forma, é preciso pôr o mercado dareabilitação bem mais dinâmico – partir de preços

gas, as quais poderão ser então ocupadas por estra-tos economicamente mais desfavorecidos.

No caso francês podemos citar três casos de estu-do. O primeiro é o dos HLM e da construção pós--guerra de blocos pré-fabricados repetitivos e dearquitectura minimalista. O resultado é que desdehá alguns anos se tem verificado o abandono dessesprédios antigos e a demolição de muitos deles. Estefacto corrobora o inconveniente de fazer esse tipode construção dita racionalista mas que, afinal, nãosatisfaz os cidadãos, com todas as suas complexasdimensões. Outro caso de estudo é Le Marais, emParis, bairro pitoresco mas que estava muito degra-dado até há cerca de 30 anos. Face ao clamor quese verificou para a sua reabilitação, atendendo aoseu valor cultural, foi feita uma recuperação exem-plar em termos da reabilitação do bairro, mas àcusta da saída de uma população modesta queentretanto aí se instalara e que terá sido centrifuga-da para mais longe, com eventuais efeitos negativosde perda de acessibilidade e de segregação social.O terceiro exemplo será o bairro Les Minguettes,em Lyon. Feito com a intenção de integrar diferen-tes etnias, acabou por receber imigrantes de váriasproveniências, criando graves tensões internas. Pas-sou a ser um bairro mal afamado e origem de muito

módicos do terreno e dos imóveis degradados, evi-tando o escândalo social e económico de um valorbaixo para impostos e alto para vender.

Igualmente é preciso criatividade na recuperaçãoe nos incentivos camarários e do Estado (entrediversas hipóteses estão a isenção de licença paraconstruir e para montar o estaleiro, garantir celeri-dade no processo, mais flexibilidade para modifica-ções e reforços no interior, certificar estabilidade equalidade, oferecer encanto/valor cultural), dandosempre muito apoio técnico aos promotores, visan-do o médio e longo prazo das operações.

Reflexões adicionaissobre estudos de caso

Na política habitacional britânica desde há muitoque se tem defendido a ideia de construir habita-ções novas para estratos sociais economicamentemais desafogados, na ideia de que muitas pessoas sedeslocarão de suas casas antigas para essas casasmais novas. A realidade não se tem reveladoexactamente com tal tendência, mas apenas emparte, de que resulta a libertação de casas mais anti-

170 vandalismo e a consequente marginalização social.Na Suécia também se está a verificar o fenómeno

da implosão de edifícios do tipo “blocos sociais”, osquais, ainda que de boa qualidade, não têm procu-ra. O sentido economicista dos suecos e a exigênciade conservação do património levou à conclusão deque era mais económico eliminar esses edifícios doque proceder à sua conservação sem qualquer con-trapartida, pois continuaram devolutos.

É claro que as pequenas construções até dois pisosnão apresentam a mesma fragilidade face às altera-ções da conjuntura económica e social. Vê-se, porexemplo, o sucesso dos antigos bairros sociais emPortugal, e também noutros países europeus se mos-tra como é mais fácil ir conservando e ajustandoesses fogos antigos e torná-los úteis no mercadohabitacional.

Também em Portugal se têm constituído firmasde reabilitação de prédios antigos que parecem teralgum sucesso. Valerá a pena estudar os casos desucesso e os respectivos projectos de actualização evalorização para daí tirar lições quanto a esse tipo deinvestimentos. Assim, sugere-se o estudo dos crité-rios e dos processos tecnológicos que conseguem apartir de prédios com 80 ou mais anos:

� elaborar o projecto arquitectónico de valorização;� elaborar o projecto de consolidação da estabili-

dade estrutural;� verificar quais os acabamentos mais duradouros;� procurar as vias para conseguir um custo final

acessível;� juntar os dispositivos e a decoração capaz de

tornar a casa atractiva (simples de gerir, comuma imagem única e um “toque de classe”, maisalguns aspectos de personalidade acrescentáveispelos interessados, de imediato ou a prazo) –algo de encanto, na casa ou na imagem do seuenquadramento.

O sucesso destas operações de reabilitação passamuito pela capacidade imaginativa da equipa pro-jectista, capaz de conseguir o tal espaço de encantocom dispositivos de reforço de estabilidade, materi-ais fáceis de conservar e elementos atractivos/perso-nalizados da decoração, por baixo preço. Nãoesquecendo igual cuidado para o espaço urbanopróximo e de enquadramento.

O “caderno de encargos” do projecto poderáincluir:

1 estacionamento ou garagem para um automó-vel garantido uma distância inferior a ≈ 500 m;

2 espaço de vizinhança qualificada e passeiosonde seja possível passear e encontrar temáticas

interessantes (lojas de bairro, vista sobre a paisa-gem longínqua, elementos arquitectónicos qua-lificados como monumentos ou espaço urbanopitoresco, bancos aprazíveis, jardim públicolocal, praça pública ou outro local de encontroanimado, cafés, restaurante, centro de correios,Internet e telefones, etc.);

3 casa fácil de gerir e conservar e espaços internosou externos para as crianças poderem brincar eos adultos se reunirem;

4 garantia de estabilidade e segurança contraincêndios;

5 garantia de boa drenagem e canalizações efica-zes;

6 quartos com duche e retrete;7 local para comunicação e acesso à Internet e

outras facilidades da cidade digital;8 cozinha com local para refeições rápidas ou

interligação com recanto adequado da sala;9 local para estendal/secagem de roupa;10 varanda grande, por exemplo 2,5mx4m.

Cada casa deverá ter uma certificação de qualida-de e um texto de explicação sobre os valores da casae do seu sítio na cidade para tirar deles o melhorbenefício (saber usar a cidade e a casa).

9análise swot – pontos fortes,pontos fracos, oportunidades

e debilidades

173análise swot– pontos fortes,pontos fracos, oportunidades e debilidades

Pontos fortes� A área metropolitana de Lisboa é muito atractiva, tanto para a construção residencial como

para o terciário.� A população da AML corresponde a 27% da população do Continente. Esta percentagem

tem-se mantido relativamente constante desde 1991. O acréscimo populacional mais signifi-cativo ocorreu na década de 70, em que a população passou de 22,6% para 26,2%.

� Os factores que permitem à AML ambicionar um desenvolvimento urbano sustentável emelhorar a qualidade de vida das suas populações são: ter a principal acumulação de recur-sos estratégicos para o desenvolvimento do país; ser uma presença relevante em redes supra-nacionais de cooperação e intercâmbio; ter um importante património cultural e uma baseeconómica muito diversificada e também ser um pólo de atracção de dinâmicas e actividadesqualificadas; ser considerada uma região bela e com características ambientais de grandequalidade.

� De acordo com os Censos, os alojamentos ocupados pelos próprios proprietários representa-vam, em 1991, 65% do parque habitacional ocupado como residência habitual. Esta taxa estáacima da média europeia. É também de salientar o ritmo de crescimento da habitação pró-pria em Portugal, um dos mais elevados da União Europeia. Em 1970 apenas 49% das famí-lias portuguesas viviam em casa própria. Desde esse ano até 1981 o número de famílias a resi-dir em casa da sua propriedade cresceu 42% e entre 81 e 91 esse crescimento foi de 25%.

� No que se refere aos regimes de arrendamento em Portugal, à data do Inquérito à Habitação(1998), 38% dos arrendamentos eram resultantes de contratos anteriores ao regime dearrendamento urbano de 1990 e 43% eram resultantes de contratos livremente negociados.

� Em 1985 tomaram-se medidas que pretendiam colmatar a inércia em que se encontrava oregime de arrendamento. As medidas pareceram ter surtido algum efeito, visto que no perí-odo 1986-1990 o peso do regime de arrendamento aumentou. Para esta situação tambémcontribuiu a aprovação do regime de arrendamento urbano, em 1990, e os incentivos aoarrendamento jovem. Para este mesmo ano de 2004, perspectiva-se uma importanteredinamização do mercado de arrendamento, por via de alterações ao respectivo regimejurídico.

� Em 2002 e 2003, em especial no último ano, assistiu-se a um aumento do número de fundosde investimento imobiliário em actividade, designadamente de fundos fechados e a impor-tância relativa dos fundos fechados no cômputo do valor líquido global da indústria cresceucontinuamente.

� O imposto que substituiu a sisa (o Imposto Municipal sobre Transmissões) terá um novo regi-me de avaliação de imóveis e com uma taxa máxima de 6%, contra a anterior taxa de 10%.

174 A Lei 14/2003 de 30 de Maio, que altera o Código da Sisa e do Imposto sobre as Sucessõese Doações, regula que as taxas da Sisa passam a ser menores, situando-se no máximo em6,5% para a aquisição de qualquer prédio urbano e outras aquisições onerosas que não sedestinem exclusivamente a habitação. Para os prédios rústicos, a taxa passa para 5%. A Leitambém regula que “(...) os documentos de celebração dos contratos-promessa de compra evenda serão apensados aos contratos respectivos no acto de celebração da escritura públicadaquela transacção”. Trata-se de uma medida legal que visa evitar a situação hoje comum deo contrato-promessa de compra e venda referir o preço efectivo do negócio e, depois, a escri-tura conter um valor de compra substancialmente mais baixo, como forma de evitar um valorelevado de Sisa.

� A proposta da reforma da tributação do património para a contribuição autárquica deuorigem à sua substituição pelo Imposto Municipal sobre Imóveis. Anteriormente a taxavariava entre 0,7% e 1,3%, e no novo regime a taxa varia entre 0,2% e 0,5% para prédiosnovos e entre 0,4% e 0,8% para os restantes. O objectivo apresentado para esta reforma éque haja um “reforço do papel das autarquias na avaliação dos imóveis e na concessão debenefícios fiscais”.

� A Câmara Municipal de Lisboa aprovou, recentemente, a nova redacção do regulamento daTaxa Municipal pela Realização de Infra-estruturas (RTRIU), que tem como principal objec-tivo ir ao encontro da grande aposta do actual executivo, a recuperação do parque edificadoda cidade. Este incentivo tem a forma de isenções ou reduções no pagamento de RTRIU noscasos em que a reabilitação seja feita por instituições de utilidade pública ou particulares desolidariedade social ou por cooperativas de habitação de custos controlados e equipamentossociais de apoio.

� A Comissão Europeia está actualmente a estudar uma série de medidas para melhorar a efi-cácia energética dos edifícios. Apesar das diferenças climáticas existentes entre os Quinzemembros, a proposta da Comissão Europeia é atribuir aos Estados-membros certificados deperformance energética, isto porque um maior controlo das instalações de aquecimentopoderá levar a uma poupança de 22% da energia consumida nos edifícios europeus até 2010.Estas medidas também têm como propósito contribuir para a redução dos gases que provo-cam efeito de estufa.

� No que se refere aos acabamentos, conjunto de trabalhos – englobando pinturas, revesti-mentos, puxadores, etc. – que se seguem à fase de construção básica, a flexibilidade de pro-cessos dos construtores é cada vez maior. Algumas empresas de construção, dependendoda fase de construção da habitação, possibilitam a escolha dos acabamentos finais. Estaadaptação à cultura dos clientes é percepcionada pelo consumidor final como um grandebenefício, o que dá uma vantagem competitiva significativa às empresas que estão a pro-mover estes processos.

� A política monetária portuguesa recente está fortemente ligada à construção europeia. Coma União Económica e Monetária Portugal conheceu os níveis mais baixos de sempre de infla-ção e de taxas de juro, nomeadamente nas taxas de juro do crédito à habitação, que tambémacompanharam esta tendência descendente.

Pontos fracos� A grande concentração de investimentos nesta área deve-se em grande parte aos fundos dis-

ponibilizados pela Comunidade Europeia, que poderão ser severamente reduzidos com onovo Quadro Comunitário de Apoio.

� Alguns concelhos da AML, nomeadamente, os concelhos de Alcochete e Montijo, sofreramuma grande pressão construtiva, devido à nova travessia do Rio Tejo e actualmente estão comdificuldades em comercializar todos os alojamentos construídos.

� A cidade, devido aos preços praticados na venda da habitação, estará, aparentemente, a atra-ir essencialmente as classes com rendimentos mais elevados, o que poderá fragilizar umaheterogeneidade saudável e necessária.

� O concelho de Lisboa destaca-se por ser o que teve o maior decréscimo populacional nas últi-

175

11 De forma a com-pensar os potenciaisbeneficiários desteregime de crédito, foiaumentado o prazomáximo do crédito àhabitação.

mas décadas, a um ritmo sem paralelo em mais nenhum concelho do país. Embora continuea concentrar a maior parte da população, em 2001 a população da cidade diminuiu cerca de14% em relação a 1991, mas o decréscimo também já se tinha registado na década de 80. Detal forma que, se o concelho de Lisboa continuasse o decréscimo registado, dentro de 39anos a sua população poderia ficar reduzida a metade.

� Na cidade de Lisboa verifica-se que a quebra forte na população afecta sobretudo as idadesmais jovens, designadamente até aos 20 anos. Mas a diminuição estende-se também dos 20aos 64 anos, para os homens, e aos 69, para as mulheres. Os únicos números que aumentamsão os dos idosos com mais de 70 anos. O envelhecimento da população tem, pois, feito comque estes representem proporcionalmente uma percentagem cada vez maior na populaçãolisboeta. De 14,3% em 1981 passam para 18,8% em 1991 e para 23,6% em 2001, da mesmaforma que os jovens de menos de 15 anos passam de 18,9% na primeira data para 14,2% nasegunda e para 11,6% no último censo, uma evolução quase complementar daquela. A regu-laridade desta evolução complementar é que torna o fenómeno significativo.

� O acesso ao crédito à habitação foi marcado na década de 90 por dois factores de importân-cia vital no acréscimo de procura de habitação verificado. Assim temos, por um lado, a redu-ção acentuada das taxas de juro e, por outro, a maior facilidade de acesso ao crédito porparte dos particulares, devido à liberalização do mercado financeiro. Nesta mesma década,a estes dois factores associaram-se a redução da inflação e o crescimento do PIB na ordemdos 3% por ano, o que ajudou à tendência bastante acentuada para um maior endividamen-to das famílias quer por via do crédito à habitação, quer do crédito ao consumo. Isto levoua um aumento acentuado da taxa de esforço das famílias no cumprimento dos seus compro-missos de crédito. Mais recentemente a situação alterou-se. De facto, a partir de 2002 o cré-dito bonificado deixou de existir.11

� O recente arrefecimento da economia mundial se, por um lado manteve as taxas de juromuito baixas, podendo por isso constituir um incentivo à procura de habitação própria, poroutro arrastou Portugal para um período de forte estagnação, resultando em parte do cum-primento dos compromissos assumidos no âmbito da União Económica e Monetária com oestabelecimento do Procedimento por Défices Excessivos. O abrandamento do crescimentoeconómico reflectiu uma descida generalizada da procura interna, com a procura de habi-tação própria incluída, à medida que as famílias começaram a ajustar-se a elevados níveis deendividamento e à deterioração das perspectivas de emprego.

� O mercado de trabalho em 2002 foi caracterizado por uma desaceleração do emprego e porum importante crescimento da taxa de desemprego (de 4% para valores próximos dos 6%,onde o número total de desempregados aumentou 26,3%). Esta variação teve como princi-pais causas o aumento em 87% de desempregados à procura de um novo emprego e oaumento do número de indivíduos à procura do primeiro emprego em 20,8%.

� A taxa de desemprego atingiu da mesma forma homens e mulheres, mas o efeito não foi tãoindiferenciado relativamente ao estrato etário, pois foram os jovens com idades entre os 15e 24 anos que mais sofreram com o aumento do desemprego, principalmente os com maio-res habilitações académicas.

� O concelho de Lisboa é o que apresenta menor percentagem de casados, tendo registado,entre os de 1991 e 2001, um decréscimo de 14 pontos percentuais.

� O número de solteiros passou do valor mínimo de 20%, verificado em 1991 no concelho deSintra, para 39% em 2001 em três concelhos – Amadora, Oeiras e Sintra. O prolongamentoconsiderável da escolaridade e o consequente adiamento da entrada dos jovens na vida acti-va é um dos factores que contribui para o aumento da idade média no casamento;

� Verificou-se um ligeiro aumento de viúvos em todos os concelhos, sendo mais significativoeste aumento no concelho de Lisboa (3% em 1991, para 9% em 2001);

� As deslocações casa-trabalho ou casa-escola para o concelho de Lisboa, em três dos conce-lhos – Amadora, Oeiras e Odivelas – são superiores ao número de pessoas que trabalham ouestudam nestes concelhos, sendo a razão principal deste facto a proximidade com Lisboa ea sua condição de principal fornecedor de trabalho e ensino. Em relação à população quesai do concelho de Lisboa, esta tem como destinos principais os concelhos de Oeiras, Loures,Amadora e Sintra. Uma parte desloca-se para fora da AML.

176 Oportunidades� A AML é o principal pólo empregador do país e, internamente, é a cidade de Lisboa que

concentra o maior número de empresas da AML. A concentração de empregos na capitalcontinua a ser uma oportunidade para um mercado imobiliário sustentado, se baseado emestratégias urbanas claras. Este pode-se desenvolver para responder às necessidades diversifi-cadas dos trabalhadores de Lisboa, que em grande número comutam diariamente para a suaresidência noutros concelhos da AML.

� Os concelhos de Cascais, Loures, Odivelas, Oeiras, Sintra e Vila Franca de Xira registaramum acréscimo populacional em todas as décadas. O mais significativo aumento é o do con-celho de Sintra que, entre 1991 e 2001, aumentou em 39,4%, o que corresponde a 102 798habitantes a mais na segunda data. Hoje é mesmo o segundo maior concelho em termospopulacionais (363 749 habitantes) em toda a AML. No ano 2001 foram registados naMargem Norte cerca de 1,97 milhões de habitantes, ou seja, 73,4 % da população total deAML; a Margem Sul teve um aumento de 14,5 %, superior, portanto, ao da Margem Norte.Atingindo 729 636 habitantes em 2001, a população da Margem Sul representa nesta data26,6% do total da AML. Entre 1981 e 2001 os concelhos da Margem Norte registam um cres-cimento mais moderado do que os da Margem Sul, se se exceptuar o de Vila Franca de Xirae sobretudo Sintra. Em síntese, as populações com mais potencial de crescimento estão naMargem Sul, embora as mais numerosas se concentrem na Margem Norte.

� Analisando mais em detalhe a evolução da população dos concelhos da AML entre os anosde 1991 e 2001, deve-se, antes de mais, referir que os concelhos de Sintra e Seixal têm regis-tado um aumento absoluto em todas as classes etárias, fazendo com que o número de jovens(0-14 anos) ainda seja superior ao dos idosos (65 ou mais anos), sendo, pois, mais lento ofenómeno de envelhecimento nestes dois concelhos.

� O concelho que concentra a maior percentagem de imigrantes é Amadora.� É de destacar a diminuição do número de indivíduos casados, sendo que o concelho onde

este fenómeno é mais evidente é o de Sintra: em 1991 tinha 70% da população casada e, em2001, 46%. Em 1991, para todos os concelhos os casados variavam entre 57% (Lisboa) e 70%(Sintra), enquanto que em 2001 representavam entre 43% (Lisboa) e 47% (valor máximoverificado em Almada);

� Entre 1991 e 2001, verificou-se um aumento de famílias com uma pessoa, para todos osconcelhos em análise. É o concelho de Lisboa que apresenta a maior percentagem destacategoria.

� Verifica-se também um acréscimo no número de entradas e saídas da AML, de populaçãoactiva ou estudantes com mais de 15 anos entre 1991 e 2001. O balanço é positivo: o núme-ro de activos empregados ou estudantes com 15 ou mais anos que entraram durante o ano2001, é superior ao daqueles que saíram.

� O número elevado de fogos devolutos na cidade também se revela como um factor chavepara o desenvolvimento do mercado imobiliário, em particular para o mercado da reabilita-ção da renovação.

� A alteração da legislação sobre o arrendamento e a reabilitação poderá potenciar, de umaforma decisiva, o desenvolvimento do mercado.

� A diminuição do tempo de deslocação entre o local de residência e o local de trabalho é umdos factores de escolha de habitação. A melhoria das acessibilidades internas da cidade deLisboa, potenciada em muito pelo crescimento da rede do metropolitano, valoriza diversosbairros e locais da cidade, aumentando a procura de habitação.

� A crescente exigência do cliente final com a qualidade da construção e dos acabamentos dahabitação deve tornar-se numa verdadeira oportunidade para o sector. Cada vez mais o cli-ente se revela mais ciente dos seus direitos como consumidor e exige qualidade, por vezesaté exige personalização (prefere escolher revestimentos e acabamentos).

177Debilidades� Os concelhos de Oeiras, Cascais, Amadora, Loures, Odivelas e Almada têm uma evolução

semelhante. A população entre 0-24 anos tem neles diminuído, enquanto que a dos indiví-duos com mais de 24 anos tem aumentado quer para os homens, quer para as mulheres.Nestes concelhos a população com mais de 65 anos (com tendência para aumentar), apre-senta valores muito parecidos com a sua população entre 0-14 anos (com tendência paradiminuir).

� As alterações que se têm verificado nas estruturas familiares contemporâneas deixaram mar-cas na família portuguesa. Alguns indicadores demográficos têm, sem dúvida, grande impor-tância, como é o caso da diminuição das taxas de fecundidade, natalidade e nupcialidade nasúltimas décadas, em resultado do controlo dos nascimentos, generalizado maciçamente emPortugal, e de novas formas de encarar o casamento e o lugar dos filhos na vida do casal.

� A oferta imobiliária fora da cidade de Lisboa é muito diversificada e bastante atractiva paracertos escalões da população. É possível encontrar, nos concelhos limítrofes da capital, habi-tações de dimensões mais generosas com diversos equipamentos extra a preços mais acessí-veis que os praticados na cidade de Lisboa. Este tipo de oferta imobiliária cativa certos esca-lões da população que, apesar de trabalhar em Lisboa, não tem possibilidades económicas ede endividamento para adquirirem uma casa na capital, e não colocam nas suas ponderaçõeselementos vitais como a proximidade e a heterogeneidade de um tecido urbano mais vivo ecomplexo. Assim, verifica-se que a cidade de Lisboa não respondeu, até ao início desteséculo, às necessidades de habitação da população para os mais diversos extractos sociais eetários.

� O problema do envelhecimento da população que se verifica ao nível do país e da AML tam-bém se revela de extrema gravidade na cidade de Lisboa. Apesar de a cidade ser muito atrac-tiva para a população jovem no que se refere à oferta de emprego, na maioria dos casos nãoconsegue responder às necessidades de habitação dessa população, devido aos preços prati-cados pela oferta imobiliária existente.

� A estagnação do poder de compra das famílias portuguesas traz como grande consequênciapara o mercado imobiliário uma grande cautela tanto na compra de primeira habitação,como na troca de habitação.

� A falta de estabilidade laboral e de garantias dos postos de trabalho influenciam a negativa-mente o mercado imobiliário. O aumento do desemprego registado nos últimos anos tam-bém é uma influência muito negativa para este mercado.

� O facto de o controle das taxas de juro ser exclusivamente do Banco Central Europeu e nãoestar dependente de nenhuma política nacional também se revela uma ameaça ao mercadoimobiliário, dada a correlação entre a variação da taxa de juro e a variação da aquisição dehabitação.

� O grau de endividamento tanto das famílias como das próprias entidades bancárias levou osbancos a aumentarem a dificuldade de acesso ao crédito bancário por parte das famílias.

178 Estratégias a considerar

� Garantir uma percentagem razoável de habitação a preços controlados para todos os estratoseconómicos da população, a manter na posse da administração municipal ou de organismosvocacionados, portanto em regime de arrendamento, e incentivar os proprietários a venderou a alugar, penalizando as casas devolutas.

� Qualificar o espaço urbano em termos de equipamento educacional, zonas verdes e rede decirculação, com tipologias e imagens capazes de atrair a atenção e o interesse das famílias,um pouco como aconteceu no Parque das Nações.

� Conseguir uma redução sensível dos fogos devolutos entesourados, o que partirá de umapolítica concertada do município e do Governo a cobrir os domínios da fiscalidade e dosincentivos e penalizações a adoptar pela Câmara Municipal de Lisboa, através de posturas eoutras medidas de planeamento.

� Desenvolver um programa de recuperação de fogos degradados, obsoletos, de modo a reco-locá-los no mercado.

� Desenvolver medidas para manter os preços do imobiliário em condições de competir nomercado imobiliário das capitais europeias e, simultaneamente, garantir uma fracção razoá-vel de terrenos para serem disponibilizados para habitação de renda compatível com asnecessidades da população residente de mais baixos recursos, resultando um tecido social-mente equilibrado.

� Encontrar soluções imaginativas conducentes à qualificação do espaço urbano em condiçõesde viabilidade económica.

� Nos investimentos relativos a habitação em zonas de vivência com antecedentes negativos,prever programas de intervenção de maior escala, em termos de dimensão e com a eventualrenovação do espaço público, criando imagens de marca das novas áreas a criar.

� Coordenar a intervenção no mercado habitacional em Lisboa em paralelo com a evolução doterciário e seus postos de trabalho e também com outras iniciativas de concelhos limítrofes.

� Articular as iniciativas com a valorização do espaço circundante – transporte, estacionamen-to, limpeza, espaço pedonal e sua qualidade, vegetação, segurança, operações de promoçãoselectivas.

� Desenvolver áreas de estar de proximidade e detectar os locais favoráveis, com acessibilidadeboa, infra-estruturas disponíveis, assim como os espaços vazios (da Câmara Municipal deLisboa e outras entidades), as construções abandonadas e degradadas, nomeadamente asáreas grandes susceptíveis de renovação positiva e a preços não muito especulativos. Em para-lelo, aprofundar as soluções de estacionamento e transporte público, o bom nível soci-al/segurança, o comércio de proximidade e zonas verdes ou boas vistas.

10estratégias futuras

para o mercado imobiliário

181estratégiasfuturas para o mercadoimobiliário

Políticas derepovoamentoEm Lisboa há que retomar uma política de povoa-mento que passará por quatro orientações.

1 Garantir uma percentagem razoável de habita-ção de preços controlados a manter na posse daadministração municipal ou de organismosvocacionados para regime de arrendamento, deforma a servir os estratos da população de maisfracos recursos.

2 Incentivar os proprietários a vender ou a alugar,penalizando as casas devolutas e, sobretudo,agravando as coimas perante situações de con-servação desleixada, ou mesmo perigosa faltade conservação.

3 Qualificar o espaço urbano em termos de equi-pamento educacional, zonas verdes e rede decirculação, com tipologias e imagens capazes deatrair a atenção e o interesse das famílias, umpouco como aconteceu no Parque das Nações,nomeadamente após aquisição de um lote defogos a qualificar de forma programada.

4 Promover a reabilitação do mercado de habita-ção degradada e obsoleta, em relação às casas eao enquadramento urbano, justificando-se,para já, uma operação de emergência na Baixade Lisboa.

Quanto aos locais de intervenção prioritáriospoderão sugerir-se os seguintes.

1 Prédios a reabilitar em zonas com cerca de 50 a100 anos e que apresentam estação de metro

nas proximidades ou com algum desafogo,nomeadamente onde for possível resolver oproblema de estacionamento ou construir gara-gens privadas. É o caso de Belém, Ajuda, SantoAmaro, Rato, Campolide/Campo de Ourique,Carnide, Lumiar, Campo Grande, Olivais...Poderão também estudar-se intervenções de“charme” mas com muita simplicidade, paraque possam oferecer-se – por preços convidati-vos – a jovens casados ou solteiros, a artistas, aantigos residentes dos bairros tradicionais.Seriam casas de pequena dimensão mas compersonalidade, num canto da cidade caracterís-tico ou com vista sobre o estuário ou sobrerecantos pitorescos ou monumentos. Há umlevantamento extensivo a realizar e opções deinvestimento a fazer, implicando uma importan-te mobilização inicial de capital para a comprados imóveis.

2 Prédios novos, a intervencionar em conjunto,para que possa ser beneficiada a vizinhançacom obras de melhoramentos e novos equipa-mentos sociais e com uma nova imagem, masevitando conotações negativas dessa nova ima-gem – sobriedade e algum elemento de qualifi-cação, com nível artístico, boas ligações a trans-portes públicos ou a vias principais não conges-tionadas. Para este tipo de intervenção conjun-ta qualificada, sugere-se: Alto da Ajuda, RioSeco, Vale Escuro, Alta de Lisboa, Marvila, BelaVista. O conjunto deverá ser suficientementeforte para anular um certo desatractivo resul-tante das urbanizações anteriormente realiza-das nas proximidades. Será fundamental valori-zar os espaços públicos, equipamento social eáreas centrais. Se, a título exemplificativo, porcada fogo de 100 000 € forem reservados mais10 000 € para investir em arranjos exteriores,num conjunto de 500 fogos poderiam investir--se 5 000 000 €, no total, o que já permitiriabenefícios visíveis e consequentes. Conjuntosmuito pequenos, por exemplo de 50 fogos, dari-am apenas 500 000 €, o que dificilmente teriaeconomia de escala para o fim em vista, masserá fundamental analisar caso a caso.

Como políticas locais de habitação deduz-se, dasconclusões anteriores, que conviria:

� Contratualizar, entre as autoridades públicaslocais e centrais, acordos no sentido da constru-ção de fogos “sociais” permitindo o arrenda-mento de fogos por um preço compatível comos recursos das famílias (nunca mais de umquinto dos ditos recursos).

182 � Valorizar espaços urbanos de Lisboa – onde asautoridades locais, incluindo associados como aEPUL e as novas Sociedades de ReabilitaçãoUrbana (SRU), já tenham terrenos e imóveis eonde se invista na construção ou recuperaçãode habitações. Haverá que proceder ao plenoarranjo dos espaços públicos e oferecimento deequipamento urbano.

� Adquirir casas antigas vagas ou com algunsandares devolutos e recuperá-las para oferecersegundo o indicado no primeiro ponto ou paravender habitações em mercado livre, de prefe-rência com certificação de qualidade.

� Em relação aos incentivos e penalizações a pro-prietários para que não tenham casas devolutas,há que criar legislação e procedimentos de fis-calização no sentido de incentivar e pressionarnovas dinâmicas de reabilitação. Diversas possi-bilidades se abrem, como por exemplo a cria-ção de uma derrama sobre todas as casas devo-lutas degradadas, e/ou, simultaneamente, umempréstimo sem juros durante 5 anos para arecuperação de casas degradadas. Simultanea-mente poderiam ser aplicadas coimas pesadas

pelo não cumprimento das posturas sobre con-servação do edificado, a aplicar anualmente ede forma crescente. Acordos especiais sobrecasos de prédios com rendas muito baixas.

Síntese das ideias-mestras

Como introdução à reflexão sobre estratégias deintervenção pareceu-nos com interesse a esquemati-zação do grande espaço de Lisboa com alguns indi-cadores relevantes.

Esta situação, aliada à morfologia do espaço conce-lhio, permite salientar aspectos cruciais privilegiadosda geografia da cidade e desenvolver algumas ideias--chave para a sua valorização. São ideias que poderãoservir de impulsos para o debate a ter no próprioâmbito do planeamento urbanístico de Lisboa.

Algumas dessas ideias reflectem-se no cartogramaapresentado em seguida.

183

Tecem-se os seguintes comentários:

1 O concelho de Lisboa está indissoluvelmenteligado ao estuário do Tejo, que deve ser estuda-do em relação aos problemas e potencialidadesambientais, de suporte de tráfego, de recreio,de prazer visual, de riqueza de recursos piscató-rios e outros.

2 Sobre o estuário há duas pontes e poderá vir ahaver três, o que implica saber todo o significa-do, custo e valor acrescentado a tirar dessas liga-ções em termos funcionais, económicos, sociais,culturais, etc.

3 Ao longo do litoral terá que se recuperar e valori-zar a sua frente ribeirinha e destacar nessa benefi-ciação os espaços que melhor sirvam o peão e oresidente/utilizador em termos de qualidade devida, qualificação cultural e de recreio.

4 Os percursos de peões, ciclistas, etc., hão-de tera sua projecção para montante e juzante comligação aos concelhos vizinhos.

5 Há que reforçar e reorganizar as áreas centraisda cidade e, dentro delas, proceder à reabilita-ção da parte vernacular, mais degradada e anti-ga, numa perspectiva de emergência séria (con-duzindo a campanhas de reabilitação).

6 A poente haverá que proteger e valorizar a bolsade território que se tem mantido a oeste da área

Central, com toda a sua identidade, conseguin-do algumas beneficiações para a vivência local(Campo de Ourique, Estrela, Campolide).

7 Toda a área sobranceira ao Tejo deve ser tam-bém protegida, resguardada, visando a sua valo-rização a curto, médio e longo prazo (protecçãoda identidade imagética).

8 A estrutura verde urbana está eivada de solu-ções de continuidade. Há que reforçar e esten-der essa estrutura até ao Tejo e para o interior ecriar uma rede de verde, e os possíveis dispositi-vos para a completar, tanto quanto possível.

9 Há que reforçar a estrutura terciária em eixosatractivos, como as radiais e circulares, os espa-ços alcandorados, os espaços exteriores ao con-celho mas dele emanando, para o que haveráque garantir a construção dessas avenidas e per-cursos adequados a ligar às áreas centrais dosconcelhos vizinhos que possam oferecer novascentralidades, assim desafogando esse mercadoe articulando-se com a política de habitação.

10 Estudo e execução de ligações que melhorem aintercomunicação e coesão entre as partes dacidade e suas populações, nomeadamente atra-vés de novos conceitos de espaços públicos,caminhos para peões e passagens desniveladasem relação a estradas urbanas.

184 Políticas de habitação

A população de Lisboa já enxameou a Baixa, Alfa-ma/Mouraria/Castelo, Bairro Alto/Santa Catarina.Depois espraiou-se para Santos/Ajuda/Belém, paraas Avenidas e o Campo dos Mártires da Pátria, Almi-rante Reis e Penha de França, etc. Havia muitasublocação e casas sobreocupadas.

O tecido urbano congestionou-se. Depois foi reco-brando desafogo e qualidade pela construção denovos edifícios e novos bairros e até pela saída dapopulação em excesso, do concelho para os arredo-res, deixando atrás de si casas devolutas e abrindoespaços para a concentração de actividades terciárias.

O resultado foi a progressiva redução do povoa-mento na cidade, enquanto se verificava uma inva-são de escritórios. Esta situação contribuiu para umcongestionamento das ruas e para a falta de vivênciaou envelhecimento dos bairros centrais, no fundonão correspondendo à actual procura, tornando oslocais desinteressantes, desequipados ou obsoletos.

O objectivo do planeamento urbano é retomaralgum crescimento da população, conseguir umcerto equilíbrio na sua composição e obter a satisfa-ção dos moradores da cidade.

Os dois riscos que a estratégia de planeamentodeve encarar, e evitar que se concretizem, são:

� a incapacidade de intervir, deixando prosse-guir a degradação da cidade, com a conse-quente evasão das pessoas com capacidade deescolha e deixando em Lisboa áreas desqualifi-cadas com tendência para a marginalização e adesqualificação;

� uma excessiva e extensiva política de qualifica-ção, tendo como efeito a gentrificação da cida-de, com um forte desequilíbrio social e agrava-mento das assimetrias quanto aos recursos eco-nómicos das famílias, por outro lado dificil-mente conseguindo a recuperação demográfi-ca da cidade.

Uma série de iniciativas e visões ao longo dos últi-mos anos foram desenvolvidas para contrariar o pri-meiro risco mas não para enquadrar o segundo.Assim, propõe-se:

1 definir um conjunto de programas e tipologiashabitacionais que satisfaçam a população actuale nos próximos 10 a 20 anos. Há que localizaroperações em locais estratégicos (com forçacondutora) ou realizando operações conjuntascom economia de escala e dimensão suficientespara induzir, só por si, uma atmosfera urbana e

social positiva, visível, com imagem;2 priorizar uma política urbanística de valoriza-

ção dos diferentes bairros intervencionados deLisboa, no tocante à localização de equipamen-to social qualificado, à promoção da imagemurbana e oferecendo condições de recreio elazer favoráveis, desde a possibilidade de prati-car desporto até às zonas verdes, vistas e acessoao estuário, ruas apetrechadas com passeiosagradáveis para os peões, para o seu passeio pro-priamente dito e para o seu trajecto pedonalpara o trabalho e para os equipamentos;

3 não permitir com tal política urbanística aexcessiva concentração do terciário, com expul-são dos residentes, mesclando-o com indústrianão poluente e defendendo a manutenção dashabitações de vários níveis e tipologias. Será bas-tante importante, a esse respeito, uma boa polí-tica de localização empresarial;

4 canalizar também, via Governo e União Euro-peia, subsídios para que uma determinada per-centagem dos investimentos na realização, rea-bilitação e conservação de casas antigas, sejampara renda controlada, de forma a permitirque em Lisboa se mantenha um largo espectrosocial de residentes, sem pôr em risco o equilí-brio financeiro inerente à própria actuaçãodas instituições.

Quanto à tipologia das habitações poderão inter-vir vários princípios:

a) não se deve procurar centrar a produção habi-tacional no programa e tipologia médios consi-derados óptimos, antes se deverá produzir umagama variada de habitação, mas nas proporçõesda previsível procura e de forma imaginativa;

b) a categoria da construção e sua localizaçãodeverão corresponder à capacidade económicados residentes, evitando artificialismos nãocomportáveis e que sempre conduzem ao des-vio dos programas e a artifícios que põem emperigo a desejada distribuição equilibrada dosdiferentes grupos sociais;

c) os T0 e T1 poderão ser previstos preferente-mente para aluguer, respondendo a populaçõesinstáveis, como estudantes, pessoas isoladas oujovens casais. Será conveniente relacioná-loscom alojamentos maiores, no mesmo prédio ouproximidades, tendo em conta a importânciados elos familiares potenciais;

d) os T3 e T4 poderão incluir:� uma sala comum espaçosa, centrada na habi-

tação;� dois ou três quartos amplos de modo a con-

185terem um espaço específico para computa-dor/televisão/fax com ligação à Internet eTV Cabo, servindo de local de trabalho, deestudo ou simplesmente de diversão;

� uma casa de banho com banheira, sempreque possível, uma casa de banho com chu-veiro e um lavabo, podendo um dos primei-ros ser ligado a um quarto ou ter entradasalternativas (no caso de T4 e T5 poderá termais uma casa de banho privativa);

� cozinha espaçosa com pequena varandapara o estendal e eventual local para refei-ção (este poderá estar na sala comum ouem situação intermédia);

� varanda a sul, a partir da sala, com >2,5 mde balanço e > 4 m de fachada;

� armários de parede e dispensa ou arrumos;� depósito de água com 250 ou 500 l para

emergências;� cisterna individual, em moradias, com >

8m3 ou > 25m3, conforme área de logradou-ro, e se possível cisterna colectiva em prédiode andares, destinando-se esta água, prefe-rencialmente, à rega do jardim e a outrasactividades, como lavar os logradouros;

� lugar de estacionamento ou garagem (depreferência o mínimo de dois por fogo nocaso de T4 e T5), para além dos lugares pre-vistos na via pública, normalmente pagos,mesmo para residentes (valor menor);

� pelo menos uma árvore, própria ou pública;e) os T2 poderão ter em atenção o que fica dimen-

sionado para os T3 e T4 mas o quarto poderáser menor, integrando-se o local de trabalho nasala comum. Poderá existir apenas uma casa debanho e um lavabo e não existir varanda;mantém-se o interesse na presença de ao menosuma árvore, tal como a cisterna;

f) no caso de moradias uni ou bifamiliares há quegarantir uma sebe viva ou muro de vedação deboa qualidade imagética, assim como um logra-douro ajardinado bem projectado. Há que insis-tir nas moradias em banda (talvez com a gara-gem integrada na empena de transição do lote).

No que respeita à reabilitação do patrimóniohabitacional existente, há que procurar a via da con-servação em primeiro lugar, com soluções imagina-tivas. Onde haja que renovar será, evidentemente,vital para a identidade lisboeta reter memórias, ima-gens e um sentido de identidade local, valorizandoo espaço nos domínios cultural e afectivo. Quandoo programa não possa satisfazer os padrões pré--fixados, aceita-se o sistema de compensação, nome-adamente o valor ambiental da zona, onde o ele-

mento vegetal pode tomar lugar de relevo, logo aseguir à boa acessibilidade, transportes públicos econforto e segurança do peão.

A valorização do edifício ou do espaço tambémpoderá acentuar-se com um bom nome (toponí-mia) e uma apresentação cuidada (cor, qualidade eboa conservação dos acabamentos).

Para que não se inferiorizem, os fogos desenvolvi-dos pelas instituições municipais deverão criar con-dições para um ambiente positivo, favorável ao usoresidencial, no sentido de garantir a qualificaçãourbanística de cada zona. Em áreas ou bairros maisdesfavorecidos será recomendável que as operaçõessejam de escala adequada de modo a que elas pró-prias criem o seu ambiente urbano de qualidade.Isto sem prejuízo de todas as cautelas gerais, nodomínio do tráfego e sua disciplina e segurança eno domínio da segurança visando um ambientesocial agradável e, no fundo, potenciador daevolução deste tipo de zonas, para uma condição debairros citadinos com qualidade.

#referências bibliográficas

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Fontes estatísticas e documentaisAlmada – Gabinete de Planeamento da Câmara

Municipal de Almada

Amadora – Gabinete de Planeamento da CâmaraMunicipal da Amadora

Confidencial Imobiliário

DGOTDU, As Regiões Metropolitanas Portuguesas, noContexto Ibérico, 2002

HF-Soc – Construção Civil SA, Dr. António Rego(reabilitação do tecido antigo de Lisboa)

Housing Statistics in the European Union,Brussels, 2002

INE, Recenseamento da População, 1970, 1981,1991 e 2001

INE, Estatísticas da Construção e da Habitação

INE, Estatísticas Demográficas, 1980-2002

INE, Área Metropolitana de Lisboa em números,2000

INE, Atlas das Cidades de Portugal, 2002

INE, Pressão Construtiva nas Áreas Metropolitanas,2002

INE, Pressão Construtiva nos concelhos comcidades médias, 2002

INE, Taxas de juro implícitas no crédito àhabitação, Dezembro de 2002

INE, Tendências demográficas e dinâmicas deexpansão da habitação, Dez. 2002

Listagem dos imóveis degradados/devolutos dacidade de Lisboa

Livro Branco sobre a Política da Habitação emPortugal

Loures – Gabinete de Planeamento da CâmaraMunicipal de Loures

Odivelas – Gabinete de Planeamento da CâmaraMunicipal de Odivelas

Oeiras – Gabinete de Planeamento da CâmaraMunicipal de Oeiras

Plano Director Municipal dos concelhos da ÁreaMetropolitana de Lisboa – Cascais, Lisboa,Loures, Oeiras, Sintra, V. F. Xira, Amadora,Almada, Barreiro, Moita, Montijo e Seixal.

Plano Estratégico da Câmara Municipal de Lisboa

Seixal – Gabinete de Planeamento da CâmaraMunicipal do Seixal – Arq. Natália Madureira

Sintra – Gabinete de Planeamento da CâmaraMunicipal de Sintra – Eng. Carlos Fernandes

*fichas de caracterização

territorial

193

IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 20,21 AF/haCapitação de espaços verdes 12,92 m2/hab

Espaços verdes (%) 9,41%Prédios sem necessidade de reparações (%) 45,49%

Prédios com necessidade de reparações (%) 50%

Prédios em ruínas (%) 4,44%f=P/fogos 1,85 hab/fogoFogos com ocupação (%) 88,09%Fogos devolutos (%) 11,90%Fogos arrendados (%) 35,32%Nº fogos /prédio 6,44

ParâmetrosPrédios 7 810Prédios sem necessidade de reparações 3 553Prédios com necessidade de reparações 3 910Prédios em ruína 347Prédios com rampa de acesso 246Prédios acessíveis (sem rampa) 3 260Prédios inacessíveis a deficientes 4 410Fogos familiares clássicos 50 341Fogos com ocupação 44 347Fogos devolutos 5 994Fogos devolutos para venda 627Fogos devolutos para arrendamento 1 105Fogos devolutos para demolir 203Outro tipo de fogos devolutos 4 059Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobiliário - Setembro 2003 680/118Valor médio de vendas (euros) T0 – 100 523,28 €

T1 – 162 187,42 €T2 – 224 794,65 €T3 – 296 052,91 €T4 – 381 991,02 €T5 – 397 566,00 €

Fogos Arrendados 17 785Presença comercial no bairro/Sociedades 10 842Parques de estacionamento (lugares) 18 975Área de equipamentos colectivos (ha) 246

Centro

Freguesias: Nossa Senhora de Fátima, São Domingos de Benfica,Campolide, São Sebastião da Pedreira,São João de Brito, Campo Grande, Alto do Pina, São João de Deus, Alvalade

Área (ha) S: 1 285,8

População (P)/Agregados (AF):93 613/25 988

Taxa Crescimento Agreg.Familiares (1991/2001): -41%

Espaços Verdes (ha): 121

Planos Urbanísticos: PP Bairro da Liberdade e Serafina – em elaboração, PP Artilharia 1 – em elaboração, PP Alto do Parque EduardoVII – publicado, PP Quarteirão da GaragemMilitar – publicado

INDICADORES E PARÂMETROS

Fontes: INE (Censos 2001), Ministério do Trabalho e da Segurança Social, Câmara Municipal de Lisboa e BPI Imobiliário

194


ParâmetrosPrédios 22 101Prédios sem necessidade de reparações 6 701Prédios com necessidade de reparações 13 659Prédios em ruína 1 741Prédios com rampa de acesso 481Prédios acessíveis (sem rampa) 11 333Prédios inacessíveis a deficientes 10 780Fogos familiares clássicos 109 069Fogos com ocupação 88 709Fogos devolutos 20 350Fogos devolutos para venda 1 633Fogos devolutos para arrendamento 4 223Fogos devolutos para demolir 622Outro tipo de fogos devolutos 13 872Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobiliário - Setembro 2003 1 519/121Valor médio de vendas (euros) (*) T0 – 126 090,34 €

(*) Preço médio de venda T0 na Lapa, Estrela é de 263.452,52 Euros T1 – 148 537,90 €Preço venda/m2 – 3 117,01 Euros T2 – 185 522,28 €

T3 – 250 625,86 €T4 – 287 516,10 €T5 – 416 078,25 €


Centro Litoral



Espaços verdes (%) 4,38%Prédios sem necessidade de reparações (%) 30,31%Prédios com necessidade de reparações (%) 61,80%Prédios em ruínas (%) 7,87%f=P/fogos 1,69 hab/fogoFogos com ocupação (%) 81,34%Fogos devolutos (%) 18,65%Fogos arrendados (%) 42,36%Nº fogos /prédio 4,93

Freguesias: Coração de Jesus, São Mamede, São José, Santa Justa, Encarnação,São João, Penha de França, Santa Engrácia, SantaIsabel, Mercês, Santa Catarina, S. Paulo, Sacramento,São Nicolau, Madalena, Mártires, Santos-o-Velho,Beato, Santo Condestável, Lapa, Prazeres, Socorro,Anjos, Graça, São Cristóvão e São Lourenço, Castelo,São Vicente de Fora, São Estêvão, Santiago, SãoMiguel, Sé, São Jorge de Arroios, Pena

Área (ha) S: 1 572

População (P)/Agregados (AF): 185 000 /50 573

Taxa Crescimento Agreg. Familiares(1991/2001): -48%


Planos Urbanísticos: PP Bairro da Liberdade e Serafina – em elaboração, PP Artilharia 1 – em elaboração, PP Alto do Parque Eduardo VII – publicado, PPQuarteirão da Garagem Militar – publicado, PU Valede Alcântara II – em elaboração, PU Z. Rib. Oriental –em elaboração, PU Salvaguarda do Núcleo Históricoda Madragoa – publicado, PU Salvaguarda do NúcleoHistórico do Bairro Alto e Bica – publicado, PUSalvaguarda do Núcleo Histórico de Alfama e Colina –publicado, PU Salvaguarda do Núcleo Histórico daMoraria – publicado, PU Zona de Intervenção daCOPRAD - Vale de Chelas – publicado, PP Recuperaçãoda Zona Sinistrada do Chiado – publicado

195


IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 1,86 AF/haCapitação de espaços verdes 1 328,29 m2/hab


Prédios com necessidade de reparações (%) 60,83%

Prédios em ruínas (%) 2,60%f=P/fogos 3,38 hab/fogoFogos com ocupação (%) 96,39%Fogos devolutos (%) 3,60%Fogos arrendados (%) 84%Nº fogos /prédio 2,48

ParâmetrosPrédios 692Prédios sem necessidade de reparações 253Prédios com necessidade de reparações 421Prédios em ruína 18Prédios com rampa de acesso 17Prédios acessíveis (sem rampa) 478Prédios inacessíveis a deficientes 215Fogos familiares clássicos 1 720Fogos com ocupação 1 658Fogos devolutos 62Fogos devolutos para venda 0Fogos devolutos para arrendamento 9Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 53Fogos (venda/arrendamento) –Fogos Arrendados 1 455Presença comercial no bairro/Sociedades 75Parques de estacionamento (lugares) 0Área de equipamentos colectivos (ha) 23

Monsanto

Freguesias: São Domingos deBenfica, Benfica

Área (ha) S: 846


Taxa Crescimento Agreg.Familiares (1991/2001): - 17%


Planos Urbanísticos: PP Pólo Universitário do Alto da Ajuda –publicado


196


IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 18,44 AF/haCapitação de espaços verdes 22,76 m2/habEspaços verdes (%) 14,06%Prédios sem necessidade de reparações (%) 47,98%



ParâmetrosPrédios 4 708Prédios sem necessidade de reparações 2 259Prédios com necessidade de reparações 2 315Prédios em ruína 134Prédios com rampa de acesso 461Prédios acessíveis (sem rampa) 2 220Prédios inacessíveis a deficientes 2 054Fogos familiares clássicos 34 321Fogos com ocupação 31 725Fogos devolutos 2 596Fogos devolutos para venda 361Fogos devolutos para arrendamento 230Fogos devolutos para demolir 101Outro tipo de fogos devolutos 1 904Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobiliário - Setembro 2003 651/20Valor médio de vendas (euros) T0 – 157 609,05 €

T1 – 214 424,26 €T2 – 277 812,15 €T3 – 296 052,91 €T4 – 364 161.98 €T5 – 636 771,66 €

Fogos Arrendados 12 793Presença comercial no bairro/Sociedades 773Parques de estacionamento (lugares) 12 986Área de equipamentos colectivos (ha) 85

Nordeste

Freguesias: Marvila, Santa Maria dos Olivais, Alto do Pina

Área (ha) S: 1 379




Planos Urbanísticos: PU Chelas – publicado, PU Expo 98 –publicado, PU Zona Ribeirinha Oriental –em elaboração, PP Zona Central da Expo98 (P.P.1) – publicado, PP Recinto da Expo98 (P.P.2) – publicado, PP Zona Sul da Expo98 - Av. Mar. Gomes da Costa (P.P.3) –publicado, PP Zona Norte da Expo 98 /Beirolas (P.P.4) – publicado


197


Noroeste

Freguesias: Carnide, Lumiar,Charneca, Ameixoeira, São Domingos de Benfica, Benfica

Área (ha) S: 1 906


Taxa Crescimento Agreg.Familiares (1991/2001): - 14,7%


Planos Urbanísticos: PU Telheiras – publicado, PU Alto doLumiar – publicado, PU Núcleo Históricode Carnide/Luz – em elaboração, PU Núcleo Histórico da Ameixoeira – em elaboração, PP Envolvente do Mercadode Benfica – publicado, PP Calhariz deBenfica – publicado, PP Eixo UrbanoLuz/Benfica – publicado, PP Paço doLumiar e Rua do Lumiar – em elaboração





ParâmetrosPrédios 9 239Prédios sem necessidade de reparações 4 450Prédios com necessidade de reparações 4 579Prédios em ruína 210Prédios com rampa de acesso 702Prédios acessíveis (sem rampa) 5 530Prédios inacessíveis a deficientes 3 060Fogos familiares clássicos 67 338Fogos com ocupação 59 987Fogos devolutos 7 351Fogos devolutos para venda 1 465Fogos devolutos para arrendamento 1 192Fogos devolutos para demolir 103Outro tipo de fogos devolutos 4 59Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobiliário - Setembro 2003 1 428/184Valor médio de vendas (euros) T0 – 130 270,84 €

T1 – 207 337,38 €T2 – 208 280,75 €T3 – 278 532,48 €T4 – 299 437,00 €T5 – 441 792,63 €



198


Espaços verdes (%) 27%Prédios sem necessidade de reparações (%) 42,4%



ParâmetrosPrédios 7 395Prédios sem necessidade de reparações 3 136Prédios com necessidade de reparações 4 004Prédios em ruína 255Prédios com rampa de acesso 117Prédios acessíveis (sem rampa) 3 668Prédios inacessíveis a deficientes 3 719Fogos familiares clássicos 25 652Fogos com ocupação 22 392Fogos devolutos 3 260Fogos devolutos para venda 339Fogos devolutos para arrendamento 674Fogos devolutos para demolir 92Outro tipo de fogos devolutos 2 155Fogos (venda/arrendamento) fonte: BPI imobiliário - Setembro 2003 355/34Valor médio de vendas (euros) (*) T0 – 106 625,00 €

(*) Nota: Zona Sudoeste: Amostra 5, sendo que preço médio T5 T1 – 129 542,90 €na zona Belém/Restelo é 449.500 Euros T2 – 192 739,34 €

T3 – 307 432,14 €T4 – 368 788,74 €T5 – 341 583,34 €


Sudoeste

Freguesias: Alcântara, Ajuda, SantaMaria de Belém, São Francisco Xavier

Área (ha) S: 1 026

População (P)/Agregados(AF): 50 186/14 551



Planos Urbanísticos: PP Pólo Universitário do Alto da Ajuda –publicado, PP Pedreira Alvito – emelaboração



199






ParâmetrosPrédios 2 449Prédios sem necessidade de reparações 793Prédios com necessidade de reparações 1 559Prédios em ruína 97Prédios com rampa de acesso 26Prédios acessíveis (sem rampa) 1 260Prédios inacessíveis a deficientes 1 217Fogos familiares clássicos 8 708Fogos com ocupação 7 672Fogos devolutos 1 036Fogos devolutos para venda 77Fogos devolutos para arrendamento 131Fogos devolutos para demolir 60Outro tipo de fogos devolutos 768Fogos arrendados 35 009Presença comercial no bairro/Sociedades 359Parques de estacionamento (lugares) 100Área de equipamentos colectivos (ha) 17.3

Ajuda

Freguesias: Ajuda (parte), Alcântara (parte)

Área (ha): 156

População/Agregados (hab/nº agreg.): 17 113/5 108

Densidade Populacional(hab/ha): 109,54



200






ParâmetrosPrédios 1 735Prédios sem necessidade de reparações 472Prédios com necessidade de reparações 1 173Prédios em ruína 90Prédios com rampa de acesso 21Prédios acessíveis (sem rampa) 931Prédios inacessíveis a deficientes 80 333Fogos familiares clássicos 8 355Fogos com ocupação 6 984Fogos devolutos 1 371Fogos devolutos para venda 188Fogos devolutos para arrendamento 485Fogos devolutos para demolir 16Outro tipo de fogos devolutos 682Fogos arrendados 3 550Presença comercial no bairro/Sociedades 813Parques de estacionamento (lugares) 1 900Área de equipamentos colectivos (ha) 31.8

Alcântara/Junqueira

Freguesias: Santa Maria de Belém(parte), Alcântara (parte), Ajuda (parte)

Área (ha) S: 207





201






ParâmetrosPrédios 1 692Prédios sem necessidade de reparações 1 147Prédios com necessidade de reparações 536Prédios em ruína 9Prédios com rampa de acesso 28Prédios acessíveis (sem rampa) 424Prédios inacessíveis a deficientes 1 252Fogos familiares clássicos 10 689Fogos com ocupação 12 952Fogos devolutos 1 005Fogos devolutos para venda 64Fogos devolutos para arrendamento 166Fogos devolutos para demolir 22Outro tipo de fogos devolutos 753Fogos arrendados 3 327Presença comercial no bairro/Sociedades 1 497Parques de estacionamento (lugares) 2 042Área de equipamentos colectivos (ha) 25.5

Alvalade

Freguesias: São João de Brito,Campo Grande (parte)

Área (ha): 291





202





Prédios em ruínas (%) 4,28%f=P/fogos 1,87 hab/fogoFogos com ocupação (%) 86,66%Fogos devolutos (%) 13,34%Fogos arrendados (%)s 32,09%Nº fogos /prédio 7,01

ParâmetrosPrédios 538Prédios sem necessidade de reparações 248Prédios com necessidade de reparações 267Prédios em ruína 23Prédios com rampa de acesso 5Prédios acessíveis (sem rampa) 287Prédios inacessíveis a deficientes 253Fogos familiares clássicos 3 771Fogos com ocupação 3 268Fogos devolutos 503Fogos devolutos para venda 58Fogos devolutos para arrendamento 200Fogos devolutos para demolir 10Outro tipo de fogos devolutos 229Fogos arrendados 1 210Presença comercial no bairro/Sociedades 1 630Parques de estacionamento (lugares) 4 538Área de equipamentos colectivos (ha) 41

António Augusto Aguiar

Freguesias: Campolide (parte), São Sebastião da Pedreira (parte), São Domingos de Benfica (parte)

Área (ha): 209





203






ParâmetrosPrédios 1 202Prédios sem necessidade de reparações 451Prédios com necessidade de reparações 713Prédios em ruína 38Prédios com rampa de acesso 63Prédios acessíveis (sem rampa) 398Prédios inacessíveis a deficientes 755Fogos familiares clássicos 11 422Fogos com ocupação 10 263Fogos devolutos 1 159Fogos devolutos para venda 101Fogos devolutos para arrendamento 241Fogos devolutos para demolir 8Outro tipo de fogos devolutos 809Fogos arrendados 4 228Presença comercial no bairro/Sociedades 1 727Parques de estacionamento (lugares) 2 333Área de equipamentos colectivos (ha) 4.9

Areeiro

Freguesias: Alvalade (parte), São João de Deus (parte), Alto do Pina (parte)

Área (ha): 271





204





Prédios em ruínas (%) 4,22%f=P/fogos 1,67 hab/fogoFogos com ocupação (%) 83,43%Fogos devolutos (%) 16,57%Fogos arrendados (%)s 39,11%Nº fogos /prédio 7,17

ParâmetrosPrédios 2 795Prédios sem necessidade de reparações 916Prédios com necessidade de reparações 1 761Prédios em ruína 118Prédios com rampa de acesso 41Prédios acessíveis (sem rampa) 777Prédios inacessíveis a deficientes 2 011Fogos familiares clássicos 20 033Fogos com ocupação 16 713Fogos devolutos 3 320Fogos devolutos para venda 378Fogos devolutos para arrendamento 506Fogos devolutos para demolir 79Outro tipo de fogos devolutos 2 357Fogos arrendados 7 835Presença comercial no bairro/Sociedades 3 140Parques de estacionamento (lugares) 763Área de equipamentos colectivos (ha) 14.3

Arroios

Freguesias: São Jorge de Arroios(parte), Anjos (parte), Penha de França(parte), São João (parte)

Área (ha): 158





205






ParâmetrosPrédios 618Prédios sem necessidade de reparações 292Prédios com necessidade de reparações 304Prédios em ruína 22Prédios com rampa de acesso 12Prédios acessíveis (sem rampa) 296Prédios inacessíveis a deficientes 333Fogos familiares clássicos 3 254Fogos com ocupação 2 634Fogos devolutos 620Fogos devolutos para venda 30Fogos devolutos para arrendamento 147Fogos devolutos para demolir 28Outro tipo de fogos devolutos 415Fogos arrendados 1 383Presença comercial no bairro/Sociedades 1 842Parques de estacionamento (lugares) 3 251Área de equipamentos colectivos (ha) 1.6

Avenida

Freguesias: São Mamede (parte),Coração de Jesus (parte), São José (parte),Santa Justa (parte)

Área (ha): 92





206






ParâmetrosPrédios 2 060Prédios sem necessidade de reparações 1 035Prédios com necessidade de reparações 945Prédios em ruína 80Prédios com rampa de acesso 79Prédios acessíveis (sem rampa) 838Prédios inacessíveis a deficientes 1 194Fogos familiares clássicos 14 750Fogos com ocupação 12 847Fogos devolutos 1 903Fogos devolutos para venda 184Fogos devolutos para arrendamento 328Fogos devolutos para demolir 78Outro tipo de fogos devolutos 1 313Fogos arrendados 5 170Presença comercial no bairro/Sociedades 4 930Parques de estacionamento (lugares) 8 004Área de equipamentos colectivos (ha) 40.3

Avenidas Novas

Freguesias: Nossa Senhora deFátima, São Sebastião da Pedreira (parte),São João de Deus (parte), Alvalade (parte)

Área (ha): 282





207






ParâmetrosPrédios 2 698Prédios sem necessidade de reparações 952Prédios com necessidade de reparações 1 570Prédios em ruína 176Prédios com rampa de acesso 28Prédios acessíveis (sem rampa) 1 458Prédios inacessíveis a deficientes 1 285Fogos familiares clássicos 11 443Fogos com ocupação 9 391Fogos devolutos 2 052Fogos devolutos para venda 128Fogos devolutos para arrendamento 687Fogos devolutos para demolir 77Outro tipo de fogos devolutos 1 160Fogos arrendados 5 376Presença comercial no bairro/Sociedades 1 737Parques de estacionamento (lugares) 1 440Área de equipamentos colectivos (ha) 6.7

Bairro Alto

Freguesias: São Mamede (parte),Santa Isabel (parte), Mercês, Santa Catarina, Encarnação (parte), São Paulo (parte)

Área (ha): 98





208






ParâmetrosPrédios 471Prédios sem necessidade de reparações 116Prédios com necessidade de reparações 302Prédios em ruína 53Prédios com rampa de acesso 4Prédios acessíveis (sem rampa) 248Prédios inacessíveis a deficientes 251Fogos familiares clássicos 2 220Fogos com ocupação 1 369Fogos devolutos 851Fogos devolutos para venda 90Fogos devolutos para arrendamento 243Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 518Fogos arrendados 728Presença comercial no bairro/Sociedades 1 833Parques de estacionamento (lugares) 1 593Área de equipamentos colectivos (ha) 3.7

Baixa

Freguesias: Encarnação (parte), Sacramento, Mártires, São Nicolau,Madalena (parte), São Paulo (parte), SantaJusta (parte)

Área (ha): 63

População/Agregados (hab/nº agreg.): 2 834/654




209






ParâmetrosPrédios 2 725Prédios sem necessidade de reparações 1 024Prédios com necessidade de reparações 1 524Prédios em ruína 177Prédios com rampa de acesso 170Prédios acessíveis (sem rampa) 1 907Prédios inacessíveis a deficientes 699Fogos familiares clássicos 11 079Fogos com ocupação 9 807Fogos devolutos 1 272Fogos devolutos para venda 119Fogos devolutos para arrendamento 213Fogos devolutos para demolir 39Outro tipo de fogos devolutos 901Fogos arrendados 4 766Presença comercial no bairro/Sociedades 840Parques de estacionamento (lugares) 475Área de equipamentos colectivos (ha) 40.4

Beato

Freguesias: Beato (parte), São João (parte), Penha de França (parte), Santa Engrácia

Área (ha): 285





210


IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 48,05 AF/haCapitação de espaços verdes –

Espaços verdes (%) –Prédios sem necessidade de reparações (%) 39,12%



ParâmetrosPrédios 818Prédios sem necessidade de reparações 320Prédios com necessidade de reparações 465Prédios em ruína 33Prédios com rampa de acesso 10Prédios acessíveis (sem rampa) 308Prédios inacessíveis a deficientes 507Fogos familiares clássicos 5 330Fogos com ocupação 4 585Fogos devolutos 745Fogos devolutos para venda 17Fogos devolutos para arrendamento 116Fogos devolutos para demolir 32Outro tipo de fogos devolutos 580Fogos arrendados 2 264Presença comercial no bairro/Sociedades 428Parques de estacionamento (lugares) 0475Área de equipamentos colectivos (ha) 4.6

Beato Centro

Freguesias: São João (parte), Beato (parte)

Área (ha): 63



Espaços Verdes (ha): –


211






ParâmetrosPrédios 840Prédios sem necessidade de reparações 484Prédios com necessidade de reparações 331Prédios em ruína 25Prédios com rampa de acesso 23Prédios acessíveis (sem rampa) 511Prédios inacessíveis a deficientes 324Fogos familiares clássicos 2 134Fogos com ocupação 1 872Fogos devolutos 262Fogos devolutos para venda 26Fogos devolutos para arrendamento 19Fogos devolutos para demolir 4Outro tipo de fogos devolutos 213Fogos arrendados 636Presença comercial no bairro/Sociedades 330Parques de estacionamento (lugares) 707Área de equipamentos colectivos (ha) 26.1

Belém

Freguesias: Santa Maria de Belém(parte),

Área (ha): 196





212






ParâmetrosPrédios 2 225Prédios sem necessidade de reparações 1 551Prédios com necessidade de reparações 658Prédios em ruína 16Prédios com rampa de acesso 110Prédios acessíveis (sem rampa) 1 339Prédios inacessíveis a deficientes 789Fogos familiares clássicos 19 076Fogos com ocupação 17 490Fogos devolutos 1 586Fogos devolutos para venda 155Fogos devolutos para arrendamento 192Fogos devolutos para demolir 18Outro tipo de fogos devolutos 1 221Fogos arrendados 4 515Presença comercial no bairro/Sociedades 1 478Parques de estacionamento (lugares) 1 020Área de equipamentos colectivos (ha) 41.7

Benfica

Freguesias: Carnide (parte), Benfica (parte), São Domingos de Benfica(parte)

Área (ha): 269





213






ParâmetrosPrédios 51Prédios sem necessidade de reparações 6Prédios com necessidade de reparações 29Prédios em ruína 16Prédios com rampa de acesso 0Prédios acessíveis (sem rampa) 8Prédios inacessíveis a deficientes 48Fogos familiares clássicos 265Fogos com ocupação 187Fogos devolutos 78Fogos devolutos para venda 12Fogos devolutos para arrendamento 44Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 22Fogos arrendados 129Presença comercial no bairro/Sociedades 273Parques de estacionamento (lugares) 1 460Área de equipamentos colectivos (ha) 1.2

Cais do Sodré

Freguesias: São Paulo (parte)

Área (ha): 31

População/Agregados (hab/nº agreg.): 453/121




214






ParâmetrosPrédios 174Prédios sem necessidade de reparações 129Prédios com necessidade de reparações 40Prédios em ruína 5Prédios com rampa de acesso 35Prédios acessíveis (sem rampa) 71Prédios inacessíveis a deficientes 70Fogos familiares clássicos 1 844Fogos com ocupação 1 505Fogos devolutos 339Fogos devolutos para venda 171Fogos devolutos para arrendamento 31Fogos devolutos para demolir 12Outro tipo de fogos devolutos 125Fogos arrendados 734Presença comercial no bairro/Sociedades 155Parques de estacionamento (lugares) 1 267Área de equipamentos colectivos (ha) 127.9

Campo Grande

Freguesias: São João de Brito (parte)

Área (ha): 146





215






ParâmetrosPrédios 3 432Prédios sem necessidade de reparações 620Prédios com necessidade de reparações 2 454Prédios em ruína 358Prédios com rampa de acesso 47Prédios acessíveis (sem rampa) 2 418Prédios inacessíveis a deficientes 1 018Fogos familiares clássicos 14 454Fogos com ocupação 12 174Fogos devolutos 2 280Fogos devolutos para venda 166Fogos devolutos para arrendamento 498Fogos devolutos para demolir 111Outro tipo de fogos devolutos 1 505Fogos arrendados 6 131Presença comercial no bairro/Sociedades 1 378Parques de estacionamento (lugares) 1 877Área de equipamentos colectivos (ha) 28.2

Campo de Ourique

Freguesias: Santo Condestável,Santa Isabel (parte), Lapa (parte),Prazeres (parte)

Área (ha): 191





216






ParâmetrosPrédios 2 144Prédios sem necessidade de reparações 543Prédios com necessidade de reparações 1 409Prédios em ruína 192Prédios com rampa de acesso 36Prédios acessíveis (sem rampa) 1 242Prédios inacessíveis a deficientes 886Fogos familiares clássicos 7 865Fogos com ocupação 6 780Fogos devolutos 1 085Fogos devolutos para venda 49Fogos devolutos para arrendamento 133Fogos devolutos para demolir 73Outro tipo de fogos devolutos 830Fogos arrendados 3 116Presença comercial no bairro/Sociedades 903Parques de estacionamento (lugares) 791Área de equipamentos colectivos (ha) 6.4

Campolide

Freguesias: Campolide (parte)

Área (ha): 141





217






ParâmetrosPrédios 1 215Prédios sem necessidade de reparações 146Prédios com necessidade de reparações 1 063Prédios em ruína 6Prédios com rampa de acesso 72Prédios acessíveis (sem rampa) 964Prédios inacessíveis a deficientes 186Fogos familiares clássicos 3 895Fogos com ocupação 3 323Fogos devolutos 572Fogos devolutos para venda 267Fogos devolutos para arrendamento 162Fogos devolutos para demolir 2Outro tipo de fogos devolutos 141Fogos arrendados 2 567Presença comercial no bairro/Sociedades 14Parques de estacionamento (lugares) 1 000Área de equipamentos colectivos (ha) 28.1

Carnide Norte

Freguesias: Carnide (parte), Lumiar (parte)

Área (ha): 214





218






ParâmetrosPrédios 617Prédios sem necessidade de reparações 266Prédios com necessidade de reparações 317Prédios em ruína 34Prédios com rampa de acesso 57Prédios acessíveis (sem rampa) 438Prédios inacessíveis a deficientes 130Fogos familiares clássicos 5 676Fogos com ocupação 4 549Fogos devolutos 1 127Fogos devolutos para venda 616Fogos devolutos para arrendamento 38Fogos devolutos para demolir 8Outro tipo de fogos devolutos 465Fogos arrendados 343Presença comercial no bairro/Sociedades 507Parques de estacionamento (lugares) 7 696Área de equipamentos colectivos (ha) 21.4

Carnide Sul


Área (ha): 187





219






ParâmetrosPrédios 2 154Prédios sem necessidade de reparações 444Prédios com necessidade de reparações 1 410Prédios em ruína 300Prédios com rampa de acesso 23Prédios acessíveis (sem rampa) 917Prédios inacessíveis a deficientes 1 283Fogos familiares clássicos 9 527Fogos com ocupação 6 892Fogos devolutos 2 635Fogos devolutos para venda 120Fogos devolutos para arrendamento 504Fogos devolutos para demolir 99Outro tipo de fogos devolutos 1 912Fogos arrendados 4 475Presença comercial no bairro/Sociedades 968Parques de estacionamento (lugares) 2 887Área de equipamentos colectivos (ha) –

Castelo

Freguesias: Socorro, Graça (parte), São Cristovão e São Lourenço (parte),Santiago, Santo Estevão, São Miguel, Sé, São Vicente de Fora (parte), Madalena (parte)

Área (ha): 88









ParâmetrosPrédios 2 346Prédios sem necessidade de reparações 746Prédios com necessidade de reparações 1 492Prédios em ruína 91Prédios com rampa de acesso 114Prédios acessíveis (sem rampa) 1 314Prédios inacessíveis a deficientes 943Fogos familiares clássicos 10 617Fogos com ocupação 9 217Fogos devolutos 1 400Fogos devolutos para venda 84Fogos devolutos para arrendamento 506Fogos devolutos para demolir 59Outro tipo de fogos devolutos 751Fogos arrendados 4 846Presença comercial no bairro/Sociedades 331Parques de estacionamento (lugares) 143Área de equipamentos colectivos (ha) 9.9

Charneca

Freguesias: Charneca, Ameixoeira, Lumiar (parte)

Área (ha): 449





220


221






ParâmetrosPrédios 1 140Prédios sem necessidade de reparações 325Prédios com necessidade de reparações 764Prédios em ruína 51Prédios com rampa de acesso 176Prédios acessíveis (sem rampa) 555Prédios inacessíveis a deficientes 417Fogos familiares clássicos 12 442Fogos com ocupação 11 408Fogos devolutos 1 034Fogos devolutos para venda 28Fogos devolutos para arrendamento 80Fogos devolutos para demolir 36Outro tipo de fogos devolutos 890Fogos arrendados 7 732Presença comercial no bairro/Sociedades 81Parques de estacionamento (lugares) 750Área de equipamentos colectivos (ha) 47.4

Chelas

Freguesias: Marvila (parte), Alto do Pina (parte)

Área (ha): 472









ParâmetrosPrédios 2 158Prédios sem necessidade de reparações 718Prédios com necessidade de reparações 1 307Prédios em ruína 133Prédios com rampa de acesso 45Prédios acessíveis (sem rampa) 1 084Prédios inacessíveis a deficientes 1 071Fogos familiares clássicos 10 338Fogos com ocupação 8 154Fogos devolutos 2 184Fogos devolutos para venda 152Fogos devolutos para arrendamento 298Fogos devolutos para demolir 25Outro tipo de fogos devolutos 1 709Fogos arrendados 4 107Presença comercial no bairro/Sociedades 906Parques de estacionamento (lugares) 1 860Área de equipamentos colectivos (ha) 10.4

Estrela

Freguesias: Prazeres (parte), Lapa (parte), Santos-o-Velho (parte)

Área (ha): 144





222


223


IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 14,94 AF/haCapitação de espaços verdes 0





Fontes Pereira de Melo

Freguesias: São Jorge de Arroios(parte), Coração de Jesus (parte)

Área (ha): 31










Lumiar Norte


Área (ha): 205





224


225






ParâmetrosPrédios 1 212Prédios sem necessidade de reparações 859Prédios com necessidade de reparações 342Prédios em ruína 11Prédios com rampa de acesso 231Prédios acessíveis (sem rampa) 693Prédios inacessíveis a deficientes 285Fogos familiares clássicos 11 400Fogos com ocupação 10 443Fogos devolutos 957Fogos devolutos para venda 140Fogos devolutos para arrendamento 65Fogos devolutos para demolir 2Outro tipo de fogos devolutos 750Fogos arrendados 1 375Presença comercial no bairro/Sociedades 940Parques de estacionamento (lugares) 845Área de equipamentos colectivos (ha) 21.4

Lumiar Sul

Freguesias: Lumiar (parte)

Área (ha): 307









ParâmetrosPrédios 577Prédios sem necessidade de reparações 114Prédios com necessidade de reparações 422Prédios em ruína 41Prédios com rampa de acesso 17Prédios acessíveis (sem rampa) 317Prédios inacessíveis a deficientes 238Fogos familiares clássicos 1 913Fogos com ocupação 1 657Fogos devolutos 256Fogos devolutos para venda 3Fogos devolutos para arrendamento 53Fogos devolutos para demolir 40Outro tipo de fogos devolutos 160Fogos arrendados 879Presença comercial no bairro/Sociedades 223Parques de estacionamento (lugares) 0Área de equipamentos colectivos (ha) 1.8

Marvila

Freguesias: Marvila (parte)

Área (ha): 169





226


227






ParâmetrosPrédios 592Prédios sem necessidade de reparações 213Prédios com necessidade de reparações 364Prédios em ruína 15Prédios com rampa de acesso 17Prédios acessíveis (sem rampa) 399Prédios inacessíveis a deficientes 195Fogos familiares clássicos 1 571Fogos com ocupação 1 512Fogos devolutos 59Fogos devolutos para venda 0Fogos devolutos para arrendamento 8Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 51Fogos arrendados 1 369Presença comercial no bairro/Sociedades 32Parques de estacionamento (lugares) 0Área de equipamentos colectivos (ha) 20.4

Monsanto (Unidade de Análise)

Freguesias: Benfica (parte),Campolide (parte)

Área (ha): 576





228


IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 1,07 AF/haCapitação de espaços verdes 1 851,85 m2/hab




ParâmetrosPrédios 92Prédios sem necessidade de reparações 39Prédios com necessidade de reparações 51Prédios em ruína 2Prédios com rampa de acesso 0Prédios acessíveis (sem rampa) 76Prédios inacessíveis a deficientes 14Fogos familiares clássicos 117Fogos com ocupação 116Fogos devolutos 1Fogos devolutos para venda 0Fogos devolutos para arrendamento 0Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 1Fogos arrendados 76Presença comercial no bairro/Sociedades 43Parques de estacionamento (lugares) 0Área de equipamentos colectivos (ha) 0

Monsanto/Benfica

Freguesias: São Domingos de Benfica (parte)

Área (ha): 92


Densidade Populacional(hab/ha): 4.1



229


IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 0,08 AF/haCapitação de espaços verdes 32 778 m2/hab




ParâmetrosPrédios 8Prédios sem necessidade de reparações 1Prédios com necessidade de reparações 6Prédios em ruína 1Prédios com rampa de acesso 0Prédios acessíveis (sem rampa) 3Prédios inacessíveis a deficientes 6Fogos familiares clássicos 32Fogos com ocupação 30Fogos devolutos 2Fogos devolutos para venda 0Fogos devolutos para arrendamento 1Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 1Fogos arrendados 10Presença comercial no bairro/Sociedades 0Parques de estacionamento (lugares) 0Área de equipamentos colectivos (ha) 2.9

Monsanto Sul

Freguesias: Ajuda (parte), Alcântara (parte)

Área (ha): 270





230






ParâmetrosPrédios 2 666Prédios sem necessidade de reparações 1 559Prédios com necessidade de reparações 1 068Prédios em ruína 39Prédios com rampa de acesso 155Prédios acessíveis (sem rampa) 1 312Prédios inacessíveis a deficientes 1 220Fogos familiares clássicos 15 882Fogos com ocupação 14 955Fogos devolutos 927Fogos devolutos para venda 198Fogos devolutos para arrendamento 43Fogos devolutos para demolir 24Outro tipo de fogos devolutos 662Fogos arrendados 2 456Presença comercial no bairro/Sociedades 391Parques de estacionamento (lugares) 2 193Área de equipamentos colectivos (ha) 33.7

Olivais

Freguesias: Santa Maria dos Olivais(parte)

Área (ha): 431





231

IndicadoresDensidade habitacional D=AF/S 9,24 AF/haCapitação de espaços verdes –

Espaços verdes (%) –Prédios sem necessidade de reparações (%) 80,31%



ParâmetrosPrédios 325Prédios sem necessidade de reparações 261Prédios com necessidade de reparações 61Prédios em ruína 3Prédios com rampa de acesso 113Prédios acessíveis (sem rampa) 36Prédios inacessíveis a deficientes 1 791Fogos familiares clássicos 4 084Fogos com ocupação 3 705Fogos devolutos 379Fogos devolutos para venda 132Fogos devolutos para arrendamento 54Fogos devolutos para demolir 1Outro tipo de fogos devolutos 192Fogos arrendados 1 726Presença comercial no bairro/Sociedades 78Parques de estacionamento (lugares) 10 043Área de equipamentos colectivos (ha) 2.6

Oriente

Freguesias: Santa Maria dos Olivais(parte)

Área (ha): 307



Espaços Verdes (ha): –







ParâmetrosPrédios 1 864Prédios sem necessidade de reparações 1 173Prédios com necessidade de reparações 649Prédios em ruína 42Prédios com rampa de acesso 33Prédios acessíveis (sem rampa) 855Prédios inacessíveis a deficientes 985Fogos familiares clássicos 5 523Fogos com ocupação 5 079Fogos devolutos 444Fogos devolutos para venda 41Fogos devolutos para arrendamento 35Fogos devolutos para demolir 12Outro tipo de fogos devolutos 356Fogos arrendados 1 225Presença comercial no bairro/Sociedades 428Parques de estacionamento (lugares) 0Área de equipamentos colectivos (ha) 34.3

Restelo

Freguesias: Santa Maria de Belém(parte), São Francisco Xavier, Ajuda (parte)

Área (ha): 234





232


233





ParâmetrosPrédios 1 877Prédios sem necessidade de reparações 498Prédios com necessidade de reparações 1 224Prédios em ruína 155Prédios com rampa de acesso 64Prédios acessíveis (sem rampa) 829Prédios inacessíveis a deficientes 1 036Fogos familiares clássicos 8 621Fogos com ocupação 6 923Fogos devolutos 1 698Fogos devolutos para venda 156Fogos devolutos para arrendamento 517Fogos devolutos para demolir 61Outro tipo de fogos devolutos 964Fogos arrendados 3 769Presença comercial no bairro/Sociedades 1 905Parques de estacionamento (lugares) 2 039Área de equipamentos colectivos (ha) 27.7

Santa Marta

Freguesias: Pena, Coração de Jesus(parte), São José (parte), Santa Justa(parte), Anjos (parte)

Área (ha): 125










ParâmetrosPrédios 260Prédios sem necessidade de reparações 52Prédios com necessidade de reparações 192Prédios em ruína 16Prédios com rampa de acesso 2Prédios acessíveis (sem rampa) 173Prédios inacessíveis a deficientes 92Fogos familiares clássicos 978Fogos com ocupação 639Fogos devolutos 339Fogos devolutos para venda 4Fogos devolutos para arrendamento 38Fogos devolutos para demolir 0Outro tipo de fogos devolutos 297Fogos arrendados 325Presença comercial no bairro/Sociedades 297Parques de estacionamento (lugares) 2 280Área de equipamentos colectivos (ha) 2.8

Santos

Freguesias: Santos-o-Velho (parte),Prazeres (parte)

Área (ha): 106





234


235





ParâmetrosPrédios 1 343Prédios sem necessidade de reparações 735Prédios com necessidade de reparações 571Prédios em ruína 37Prédios com rampa de acesso 53Prédios acessíveis (sem rampa) 600Prédios inacessíveis a deficientes 689Fogos familiares clássicos 14 804Fogos com ocupação 13 313Fogos devolutos 1 491Fogos devolutos para venda 189Fogos devolutos para arrendamento 223Fogos devolutos para demolir 11Outro tipo de fogos devolutos 1 068Fogos arrendados 3 751Presença comercial no bairro/Sociedades 1 220Parques de estacionamento (lugares) 2 564Área de equipamentos colectivos (ha) 65.9

São Domingos de Benfica

Freguesias: São Domingos de Benfica(parte)

Área (ha): 274











São Francisco Xavier

Freguesias: São Francisco Xavier(parte), Santa Maria de Belém (parte)

Área (ha): 121





236


237

ParâmetrosPrédios 1 845Prédios sem necessidade de reparações 688Prédios com necessidade de reparações 982Prédios em ruína 175Prédios com rampa de acesso 24Prédios acessíveis (sem rampa) 776Prédios inacessíveis a deficientes 1 093Fogos familiares clássicos 10 114Fogos com ocupação 8 237Fogos devolutos 1 877Fogos devolutos para venda 168Fogos devolutos para arrendamento 333Fogos devolutos para demolir 65Outro tipo de fogos devolutos 1 311Fogos arrendados 4 467Presença comercial no bairro/Sociedades 731Parques de estacionamento (lugares) 592Área de equipamentos colectivos (ha) 4.8

São Vicente de Fora

Freguesias: São Vicente de Fora(parte), Santa Engrácia (parte), Graça(parte), Anjos (parte)

Área (ha): 99















Tapada

Freguesias: Alcântara (parte)

Área (ha): 122





238


239AML Área Metropolitana de LisboaAPEME Área de Planeamento e Estudos

de Mercado, L.daCEPCEP-UCP Centro de Estudos dos Povos e

Culturas de Expressão Portuguesa –Universidade Católica Portuguesa

CESUR Centro de Sistemas Urbanos e Regionais

CML Câmara Municipal de LisboaDGOTDU Direcção Geral de Ordenamento

do Território e Desenvolvimento Urbano

EPUL Empresa Pública de Urbanização de Lisboa

IGAPHE Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado

INE Instituto Nacional de EstatísticaPALOP Países Africanos de Língua Oficial

PortuguesaPIB Produto Interno BrutoPROQUAL Programa integrado

de Qualificação das Áreas Suburbanas da Área Metropolitana de Lisboa

SIG-IST Sistema de Informação Geográfica – Instituto Superior Técnico

siglas

Planeamento

Habitaçãoe Mercado Imobiliário na Área Metropolitana de Lisboa


Habi

taçã

o e

Mer

cado

Imob

iliár

iona

Áre

a M

etro

polit

ana

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isbo

a

Avaliar e interpretar as dinâmicas do sector imobiliário em Lisboa e na sua área metropolitana,num momento de grandes mudanças e importantes influências, é o principal objectivo desteestudo. Perspectivam-se as dinâmicas habitacionais da cidade, analisando-se o sectorimobiliário nos seus diferentes segmentos, interpretando não só as realidades materializadasnos solos e nos valores, mas analisando também os sistemas de escolhas e de estratégias, querda parte da procura quer da parte da oferta – qualificando, assim, a atractividade de cadaterritório urbano da cidade, com suas fraquezas e potencialidades. C

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