Clausula intabulandi (nem. Einschreibende Klausel) je izričita i strogo formalna izjava volje

zemljišno-knjižnog prethodnika – osobe čije se zemljišnoknjižno pravo ukida, ograničava ili

opterećuje, da pristaje na uknjižbu ili predbeležbu. Radi se dakle o pristanku na upis.

Clausula intabulandi se može dati u ugovoru, u predlogu kojim se traži uknjižba ili u posebnom

podnesku, odnosno ispravi.

Davanjem clausule intabulandi osoba čije se pravo menja, prestaje ili prenosi na drugu osobu

izvršava u biti svoju obvezu preuzetu pravnim poslom da će na drugoga preneti svoje pravo,

odnosno za njega osnovati neko pravo.

Pristanak na upis može se dati bezuslovno, pod određenim uslovom ili se može oročiti.

Bezuslovan pristanak na upis u obliku clausule intabulandi potreban je za uknjižbu – upis

sticanja, promene ili prestanka prava na nekretnini bez posebnog kasnijeg opravdanja.

Kad knjižni prethodnik odbije dati potrebnu izjavu, knjižni sledbenik ili osoba koja stiče neko

zemljišnoknjižno pravo, može pokrenuti protiv njega spor tražeći odobrenje upisa, a činjenica

pokretanja toga spora upisaće se u zemljišnu knjigu u vidu zabeleške.

U ovom slučaju presuda suda zamenjuje clausulu intabulandi. Slučajevi kad se upis može

provesti bez clausule intabulandi izričito su i posebno uređeni zakonom. Samo izuzetno može

zemljišnoknjižni sud po službenoj dužnosti sprovesti neki upis bez obzira na volju

zainteresovanih strana, znači bez clausule intabulandi.

Iako se clausulom intabulandi najčešće dopušta upis prava vlasništva u zemljišne knjige, ovom

klauzulom se može dopustiti i upis kakvih drugih prava u te knjige, i to u zavisnosti od prava

koja se tim ugovorom prenose.

Npr. ugovor o zasnivanju založnog prava na nekretnini sadržaće takvu klauzulu intabulandi koja

će dopuštati upis stvarnog tereta, i to hipoteke, a ne upis vlasništva. No klauzula intabulandi

može se koristiti i za upis u druge registre i knjige, npr. u knjigu deonica, knjigu udela i sl.

Uknjižba prava na nepokretnostima u

Republici Srbiji

Sadržaj

• 1 Registri nepokretnosti

• 2 Zemljišne knjige

o 2.1 Popisni list (A- List)

o 2.2 Vlasnički list (B- List)

o 2.3 Teretni list (V- List)

• 3 Upisi

• 4 Uknjižba

o 4.1 Uslovi za uknjižbu

• 5 Predbeležba

o 5.1 Uslovi za predbeležbu

o 5.2 Opravdavanje predbeležbe

• 6 Zabeležba

6.1 Zabeležba spora

Uknjižba prava na nepokretnostima u Republici Srbiji je postupak kojim se definitivno stiču

stvarna prava na nepokretnostima u Republici Srbiji.

U Republici Srbiji primenjuju se četiri sistema javne evidencija na nepokretnostima;

• Tapijski sistem sa intabulacionim knjigama

• Zemljišne knjige i katastar zemljišta

• Katastar zemljišta

• Katastar nepokretnosti

Registri nepokretnosti

Registri nepokretnosti su javni registri u koje svako ima pravo uvida bez obaveze da bilo kome

da dokazuje postojanje pravnog interesa.

• Izvodi ili potvrde imaju snagu javne isprave za koje važi pretpostavka tačnosti podataka

koji se u njoj nalaze,

• Može se izvršiti uvid u činjenice o kojima se vode.

• Pretpostavka znanja odnosno nesavesnosti. Svako ko namerava da zasnuje neko pravo na

nepokretnosti (kupi, zasnuje hipoteku u cilju obezbeđenja svog potraživanja) dužan je da

prethodno proveri podatke koji su upisani u nadležnom registru, u suprotnom nema pravo

da se kasnije poziva da mu je neka činjenica bila nepoznata.

Zemljišne knjige

Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige, zbirke isprava, stvarnog registra i imeničnog

registra. Glavna knjiga se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka (ZKUL), a svaki ZKUL se vodi

za jedno zemljišno knjižno telo, koje se sastoji od jedne ili više katastarskih parcela jednog

vlasnika koje se nalaze u granicama jedne katastarske opštine.

ZKUL se sastoji od :

• popisnog lista (A- list)

• vlasničkog lista (B- list)

• teretnog lista (V- list)

Popisni list (A- List)

Popisni list se sastoji od dva odeljka.

U prvi odeljak se upisuje zemljišnoknjižno telo sa sastavnim delovima, (katastarske parcele,

zgrade). Ako postoji više parcela one se upisuju jedna ispod druge.

Za svaku parcelu se upisuje broj pod kojim se vodi na katastarskom planu, opis nepokretnosti

(stambena zgrada, zemljište bez zgrade, dvorište, voćnjak, itd.) i njena površina u hektarima,

arima i kvadratnim metrima. Iza rubrike u kojoj se upisuje površina upisuju se primedbe.

U drugi odeljak popisnog lista upisuju se pojašnjenja upisa izvršena u prvom odeljku, vidi se

rešenje na osnovu kog je upisana određena parcela i ako je neka parcela otpisana u kojem se

ZKUL-u nalazi i tp, trenutku, rešenje kojim je ispravljena površina katastarske parcele, itd.

Vlasnički list (B- List)

U drugi deo ZKUL-a upisuju se:

• Ime vlasnika ili suvlasnika i vlasnički udeo

• Pravni osnov pribavljanja prava svojine (ugovor o kupoprodaji, ostavinsko rešenje,

sudska presuda itd.).

• Ograničenja u pogledu raspolaganja koja se odnose na ličnost vlasnika nepokretnosti; na

primer; maloletstvo vlanika, oduzezta poslovna sposobnost itd.).

• Broj rešenja na osnovu koga je izvršen upis.

Teretni list (V- List)

Teretni list je namenjen obaveštenju kupca o tome koje sve obaveze, teteti i ograničenja

pogađaju dosadašnjeg vlasnika jer ukoliko se reši na kupovinu sve te obaveze, tereti i

ograničenja će i njega pogađati.

U treći deo ZKUL- a upisuju se:

• Stvarna prava koja opterećuju nepokretnost (hipoteka, stvarne službenosti, lične

službenosti)

• Pravo preče kupovine, zakup

• Ograničenja raspolaganja koja terete nepokretnost, zabrana opterećenja i otuđenja

• Postojanje rešenja o izvršenju

Upisi

• Uknjižba

• Predbeležba

• Zabeležba

Uknjižba

Upis kojim se zemljišno knjižna prava konačno stiču ili prestaju.

Uknjižba u pravnom sistemu Republike Srbije predstavlja način sticanja stvarnih prava na

nepokretnostima (svojina, stvarne službenosti, hipoteka ) ova prava se u načelu mogu definitivno

steći tek upisom u nadležni registar nepokretnosti.

Pravo svojine prodavca nepokretnosti ne prestaje a kupac ne postaje vlasnik u trenutku kada se

zaključi ugovor o kupoprodaji neko tek kada se kupac uknjiži.

Uknjižba je povezana sa pravnim poslom kojim se prenosi neko stvarno pravo na nepokretnosti.

Pravo svojine se može uknjižiti samo ukoliko počiva na punovažnom osnovu (ugovor o

kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju,

ugovor o poklonu itd.).

Uslovi za uknjižbu

1. Da se uknjižba vrši „ protiv“ lica koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti.

Ukoliko se stiče od lica koje nije upisano kao vlasnik potreban je neprekinut niz vanzemljišno

knjižnih prenosa.

2. Pismena isprava o pravnom osnovu. Privatna ili javna isprava.(ugovor o kupoprodaji

nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o

poklonu itd.).

Privatna isprava:

• Potpisi ugovarača moraju biti overeni od strane suda.

• Puna oznaka zemljišnoknjižnog tela. Primer: (katastarska parcela br. 322/3 KO Vrčin,

površine 11,23 ara, njiva straževica).

• Klauzula intabulandi.

Izjava zemljišno knjižnog prethodnika kojom dozvoljava licu kojem prenosi pravo na

nepokretnosti da ono to pravo uknjiži.

• Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti (pečat poreske uprave na samom

ugovoru.

Javna isprava:

• Klauzula pravnosnažnosti (pečat na samoj ispravi, stavlja ga organ koji je i doneo odluku,

sud, opština nakon proteka roka za žalbu.).

• Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti (pečat poreske uprave na samoj

ispravi.

• Nije potrebna klauzula intabulandi.

Predbeležba

Upis kojim se zemljišno knjižna prava uslovno stiču. Uslovno sticanje – kada nedostaje element

za uknjižbu (overa potpisa, klauzula intabulandi, uslov iz ugovora, saglasnost roditelja...)

Uslov se sastoji u tome što je potrebno da se predbeležba opravda.

Ukoliko se predbeležno pravo opravda, opravdanje će delovati i na prošlost, te će se smatrati da

je zemljišnoknjižno pravo stečeno od trenutka kada je predbeleženo.

Ako se predbeležba ne opravda dolazi do njenog brisanja, tako da se smatra da upisa nije ni bilo.

Smisao predbeležbe je u tome da lice koje namerava da se uknjiži stekne prvenstvo nad ostalim

mogućim pretedentima na upis.

Uslovi za predbeležbu

Uslovi su blaži od onih koji se zahtevaju za uknjižbu.

Privatna isprava:

• Potpisi ugovarača ne moraju biti overeni od strane suda.

• Nije neophodno da isprava sadrži preciznu oznaku nepokretnosti ali je neophodno da se

ona može na osnovu podataka sadržanih u ispravi odrediti.

• Ne mora biti data klauzula intabulandi.

• Isprava ne mora biti snabdevena dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti.

Javna isprava:

• Nije potrebno da postoji klauzula pravnosnažnosti.

• Isprava ne mora biti snabdevena dokazom o plaćenom porezu na promet nepokretnosti.

Opravdavanje predbeležbe

Predbeležba se opravdava tako što se otklanjaju nedostaci zbog kojih isprava nije bila podobna

za uknjižbu.

• Ako zemljišnoknjižni prethodnik da klauzulu intabulandi.

• Ako se podnese isprava sa klauzulom pravnosnažnosti.

• Ako podnese potvrda o plaćenom porezu.

• Pravnosnažnom sudskom presudom u sporu za opravdanje predbeležbe.

Predbeležba treba da se opravda u roku od 15 dana od kada je odluka o predbeležbi dostavljena

licu koje je podnelo zahtev.

Sud može produžiti ovaj rok iz opravdanih razloga.

Ako podnosilac zahteva ne može da opravda predbeležbu, može u roku od 15 dana da podnese

tužbu za opravdanje predbeležbe.

Podnosilac zahteva da bi uspeo u sporu treba da dokaže postojanje i punovažnost pravnog

osnova za pribavljanje zemljišnoknjižnog prava čiju uknjižbu zahteva.

Potrebno je i da dokaže da je pravo o kojem je reč postojalo u trenutku predbeležbe.

Zabeležba

Upis činjenica od značaja za promet.

Ova vrsta upisa predstavlja jednu vrstu obaveštenja svim licima koja su zainteresovana da steknu

neko pravo na nepokretnosti.

Sve one obaveze koje idu na teret prodavca nepokretnosti teretiće i kupca, tako da on ima interes

da bude upoznat da li se povodom te nepokretnosti vodi spor ili je pokrenut izvršni postupak koji

ima za predmet izvršenja tu nepokretnost, da li je prodavac lišen poslovne sposobnosti itd.

Neke zabeležbe:

• Zabeležba spora

• Zabeležba hipotekarne tužbe

• Zabeležba pravosnažnosti i izvršnosti (zabeležba započ. namirenja)

• Zabeležba prvenstvenog reda

• Zabeležba maloletnosti

• Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja

Zabeležba spora

Zabeležba spora je upis činjenice da je imalac zemljišnoknjižnog prava podneo tužbu kojom se

zahteva brisanje neke uknjižbe i povraćaj u pređašnje stanje.

Zabeležbu spora može zahtevati samo lice čije je zemljišnoknjižno pravo povređeno uknjižbom

prava nekog drugog lica.

Zabeležava se spor samo o pravu koje je bilo upisano u registar nepokretnosti, ukoliko je na

primer, vlasnik prodao kuću a nije ovavestio lice koje ima ugovorno pravo preče kupovine, to

lice ima pravo da podnese tužbu sudu kojom može da zahteva i upis zabeležbe spora ali samo

ako je njegovo pravo preče kupovine bilo upisano u registar nepokretnosti, ako pravo preče

kupovine nije bilo upisano on ne može da izvrši zabeležbu spora.

Zabeležbu spora iako nije reč o zemljišnoknjižnom pravu, moguća je kada:

• Držalac nepokretnosti koji je stekao pravo svojine održajem i poveo spor protiv lica koje

je upisano u registar nepokretnosti kao vlasnik.

• Supružnik kada se nepokretnost stečena radom u toku braka nalazi u zajedničkoj svojini

oba supružnika, a u registru nepokretnosti je upisana na ime samo jednog od njih.