ciudad de méxico reporte de mercado industrial...

Ciudad de MéxicoReporte de Mercado Industrial

Accelerating success.

Reporte de Mercado Oficinas4t | 2014

Ciudad de México

4T 2014 | REPORTE DE MERCADO OFICINAS 1

COntenIdO

INTRODUCCIÓN

Panorama económico 2

Panorama oficinas 2

OFERTA

Inventario 3

Disponibilidad 4

Edificios en Construcción y Nuevos proyectos 6

Edificios en Proyecto en la Ciudad de México 8

Ciclo de mercado 9

DEMANDA 10

Absorción 11

Transacciones 12

PRECIOS

Precios de Renta 13

Precios de Venta 14

ACTIVIDADES DEL MERCADO DE OFICINAS DE CIUDAD DE MÉXICO 15

MAPA DE CORREDORES OFICINAS CIUDAD DE MÉXICO 16

GLOSARIO 17


INDICADORES DE MERCADO

Al término del cuarto trimestre de 2014, la economía cerró con una inflación de 4.08% y un PIB estimado de 2.2% para 2014.1 Se presume que la economía mexicana crecerá durante 2015, debido al repunte de la economía de Estados Unidos, una mejora de la demanda externa y un fuerte incremento de la inversión privada. Esto, a pesar de que la eurozona puede caer en una recesión, por otro lado China continúa con signos de desaceleración, y la caída de los precios del petróleo.3 A pesar de esta situación mundial, el Banco de México presenta un panorama optimista esperando un crecimiento anual del PIB de 3.05% para 2015.2

Actualmente el país empieza la etapa de la puesta en marcha de las reformas aprobadas durante el 2014, las cuales fueron percibidas positivamente a nivel internacional. En contraste los temas de inseguridad y descontento social podrían afectar la imagen del país durante el 2015.

De acuerdo con BBVA se pronostica que la inflación tenga niveles de 3.6% en el primer bimestre, con tendencia al alza hacia finales del año, estimando que llegue al 4.0% para finales de 2015.1 Mientras el tipo cambiario, acorde a Banxico, el peso mexicano permanecerá débil, recuperándose cuando el Banco de México aumente sus tasas.2

A nivel internacional, se espera que la economía de Estados Unidos siga creciendo y el dólar continúe con su tendencia de apreciación. El tipo de cambio al cierre del trimestre fue de $14.7, con un ajuste al alza respecto al trimestre anterior donde cerró en niveles de $13.40 pesos por dólar.

MERCADO DE OFICINAS

PAnORAMA eCOnÓMICO

PAnORAMA OFICInASEn el cuarto trimestre de 2014 se incorporaron al mercado de oficinas de la Ciudad de México nueve edificios nuevos, esto representa 262 mil m² aproximadamente. En comparación al inventario registrado en el tercer trimestre de 2014, hubo un aumento inferior al 1%. Durante el 3er trimestre del 2014 se registraron 217 mil m² de actividad en edificios de las 3 clases a comparación del 4to trimestre donde se registró una mayor actividad de 321 mil m².

FUENTE: 1 BBVA 2 Banco de México 3 CNN Expansión

2013 2014

Tasa deDisponibilidad

Tasa de Desempleo

Tipo de Cambio (USD)

Precio Promedio de Renta

Absorción Neta

Construcción

PIB


INVENTARIO CLASES “A”+, “A” Y “B” TOTAL: 7,501,772 M²

INVENTARIO (M²) Y TASA DE DISPONBILIDAD EN EDIFICIOS “A”+ Y “A” 2013 - 2014

38%

23%

39% A+

A

B

M² POR TRIMESTRE EN 2014

TRIMESTRE EDIFICIOS M² RENTABLES

1 3 40,681

2 5 67,673

3 5 75,438

4 9 262,151

TOTAL 22 445,943

EDIFICIOS NUEVOS 4T 2014

EDIFICIO CORREDOR CLASE M² RENTABLES

MONTES URALES 540 Lomas Palmas A 3,924

VIRREYES Lomas Palmas A+ 53,700

CORPORATIVO DIAMANTE TOREO Norte A+ 20,625

PERIFÉRICO 5010 Periférico Sur A+ 18,540

TORRE FUENTE BELLA Periférico Sur A+ 9,600

CENTRO POLANCO TORRE A Polanco A 10,082

CARSO II Polanco A+ 55,080

BOULEVARD REFORMA 5422 Santa Fe A 12,000

BBVA CORPORATIVO Reforma A+ 78,600

TOTAL 262,151

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0%

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

3,000,000

1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014

Inventario (A)

Inventario (A+)

Tasa de Disponibilidad (A+)

Tasa de Disponibilidad (A)

INVENTARIO “A+”, “A” Y “B” 2013 vs 2014

AÑO # EDIFICIOS M²

2013 683 7,048,869

2014 705 7,501,772

Nuevos 22 452,903

TOTAL 22 445,943

Se monitoreó un inventario total de 7,501,772 m² en sus diez corredores principales al cierre del cuarto trimestre de 2014 en el mercado inmobiliario de oficinas de la Ciudad de México. Esto representa un crecimiento inferior al 1.0% con respecto al 3T de 2014.

Los edificios que se ingresaron- al inventario en este tercer trimestre de 2014 fueron Montes Urales 540, Virreyes, Corporativo Diamante Toreo, Periférico 5010, Torre Fuente Bella, Centro Polanco Torre A, Carso II, Boulevard Reforma 5422 y BBVA Corporativo.

Montes Urales 540 y Virreyes se incorporaron en el corredor de Lomas Palmas, Corporativo Diamante Toreo en el corredor Norte, Periférico 5010 y Torre Fuente Bella en el corredor Periférico Sur, Centro Polanco y Carso II en el corredor Polanco, Boulevard Reforma 5422 en el corredor Santa Fe y por último BBVA Corporativo en el corredor Reforma.

La segmentación del inventario por clase de edificio al cierre del 4T del 2014 es la siguiente: Edificios clase “A”+ con 2,834,736 m², clase “A” con 1,745,928 m² y clase “B” con 2,921,108 m². Edificios clase “A+” representan 38%; los edificios clase “A” el 23% y los edificios clase “B” el 39%. En 2014 ingresaron a inventario 22 nuevos edificios sumando 445,943 m².

OFERTA

InVentARIO

En el 2014, el inventario de la clase “A+”, “A” y “B” se registró un aumento de 22 inmuebles que equivalen a 452,903 m² respecto al 2013, cerrando el inventario final en 7,501,772 m².


SEGMENTACIÓN DE LA OFERTA DE ESPACIOS DISPONIBLES, CLASES “A+”,” A” Y “B” TOTAL: 662,230 M²

SEGMENTACIÓN DE LA OFERTA DE ESPACIOS DISPONIBLES,CLASES “A+”, “A” Y “B” TOTAL: 662,230 M²

A+ 63% A

14%

B 24%

21%

18%

12% 11%

11%

10%

10%

5%

1% 1%

Polanco Norte Reforma Periférico Sur Santa Fe Lomas Palmas Insurgentes Bosques de las Lomas Interlomas Lomas Altas

OFERTA DISPONIBLE (M²) POR CLASE “A+”, “A” Y “B” POR CORREDOR

-10,000

10,000

30,000

50,000

70,000

90,000

110,000

Bosques de las Lomas

Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas

Norte Periférico Sur

Polanco Reforma Santa Fe

A+

A

B

La tasa de disponibilidad que se registró en 4T fue de 8.8%; tomando en cuenta los corredores de toda clase de edificios. Se tuvo un ajuste a la alza de 3 puntos porcentuales comparado con lo reportado al cierre del tercer trimestre de 2014.

La mayor tasa de disponibilidad se monitoreó en la clase “A+” con 14.8%, que equivale a 419,498 m², seguido de la clase “B” con un 5.5%, es decir, 160,262 m² y por último los edificios clase “A” con un 4.7%, equivalente a 82,470 m².

Polanco y Norte son los corredores con la mayor superficie disponible con 138 mil m² y 115 mil m² disponibles respectivamente; Polanco representa el 21% y Norte el 17% de la disponibilidad total del mercado de oficinas de la Ciudad de México, les sigue Reforma con 81 mil m² disponibles, un 12% de la disponibilidad total del mercado. La mayor disponibilidad en los inmuebles de clase “A+” y “A” fue registrada en los corredores Polanco (108 mil m²), Reforma (68 mil m²), Santa Fe (68 mil m²) y Norte (66 mil m²) .

dISPOnIBILIdAd

A continuación se detalla la disponibilidad en los corredores antes mencionados: POLANCO: 60% de la disponibilidad total del corredor está en Carso II (55 mil m²) mientras que Torre Terret Norte le sigue con 23 % de la disponibilidad. (21 mil m²)

REFORMA: Aproximadamente el 78% esta distribuido entre Corporativo Mapfre (19 mil m²), Capital Reforma-Torre Niza (19 mil m²) y Capital Reforma-Torre Reforma (14 mil m²)

SANTA FE: 50 % de la disponibilidad se encuentra distribuida entre Espacio Santa Fe (19 mil m²), Blu Corporativo (11 mil m² ) y Euro + Ten (6 mil m² )

NORTE: 85% de la disponibilidad está distribuida entre Pilcomayo (22 mil m² ), Forum Naucalpan ( 20 mil m²) y Tecnoparque B (17 mil m²)


HISTÓRICO: DISPONIBILIDAD EN EDIFICIOS CLASES “A+” Y “A” POR CORREDOR (M²) 4T 2013 – 4T 2014

EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN POR CORREDOR Y PROYECTO (M²). TOTAL: 1,460,973 M²

27%

17%

15%

10%

10%

10%

6% 4% 1%

Insurgentes Polanco Reforma Norte Periférico Sur

Santa Fe Interlomas Lomas Palmas


EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN 2013-2014

AÑO # EDIFICIOS M²

2013 57 1,099,856

2014 51 1,025,432

El mercado de oficinas de la Ciudad de México es muy dinámico por lo que aún cuando se integran al inventario una cantidad importante de metros cuadrados, también se realizan una gran cantidad de transacciones de venta y renta en las clases “A+”, “A” y “B”, que mantienen la tasa de disponibilidad en niveles cercanos al 10%.

Algunos de los diez corredores que componen el mercado de oficinas han mostrado un crecimiento, principalmente en inmuebles clase “A+” y “A”.

dISPOnIBILIdAd

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000





4T 2013

1T 2014

2T 2014

3T 2014

4T 2014

edIFICIOS en COnStRUCCIÓn Y nUeVOS PROYeCtOSAl cierre del 4T de 2014, se tienen monitoreados 51 edificios en construcción clases “A+”, “A” y “B”. Durante los siguientes 2 años (2015-2016) se espera que se aumenten al inventario más de 1 millón de metros cuadrados.

El corredor que presenta el mayor número de metros cuadrados en construcción es Reforma con 9 edificios (283 mil m²), en segundo Insurgentes con 13 edificios (224 mil m²) y en tercer lugar Norte con 5 edificios (149 mil m²)


EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN EN LA CIUDAD DE MÉXICO [1]

AÑO [2] # EDIFICIO CLASE CORREDOR M² RENTABLES

2015

1 SAN ISIDRO 97 B Norte 5,990

2 REFORMA 180 A+ Reforma 43,826

3 ELEMENT CORPORATIVO A+ Periférico Sur 18,400

4 CORPORATIVO CONDESA A+ Insurgentes 20,909

5 CORPORATIVO FELIX CUEVAS A+ Insurgentes 19,400

6 MISISIPPI 49 B Reforma 8,673

7 TORRE PERIFERICO LAS FLORES A+ Periférico Sur 10,100

8 PUNTO POLANCO A+ Polanco 44,428

9 TORRE NORTE A+ Norte 16,929

10 TORRE PATRIOTISMO A+ Insurgentes 8,228

11 ONCE CORPORATIVO A Norte 4,500

12 SAN JERÓNIMO 372 A+ Periférico Sur 4,457

13 TORRE REFORMA A+ Reforma 44,297

14 CENTRO DE NEGOCIOS SAN ANGEL A Insurgentes 13,000

15 MIGUEL DE CERVANTES SAAVEDRA 233 A+ Polanco 8,550

16 PARQUE TOREO TORRE B y C A+ Norte 63,404

17 METROPOLI II A+ Insurgentes 17,344

18 TORRE REFORMA LATINO A+ Reforma 46,630

19 TERRAZ INTERLOMAS A Interlomas 5,449

20 DOMMINIUM TOWER A+ Insurgentes 11,107

21 TORRE GLORIETA A+ Insurgentes 57,500

22 CENTRO POLANCO - TORRE B A Polanco 10,082

23 PARQUE TOREO TORRE A A+ Norte 62,893

24 MITIKAH OFFICE TOWER A+ Insurgentes 39,711

25 THE POINT A+ Santa Fe 19,000

26 DOWNTOWN - TORRE I A+ Santa Fe 21,858

27 TORRE DIANA A+ Reforma 57,844

28 VOLCAN 150 A+ Lomas Palmas 7,069

29 VARSOVIA 36 A+ Reforma 13,650

30 LAGO ANDROMACO A+ Polanco 21,560

31 MIGUEL CERVANTES SAAVEDRA 169 A+ Polanco 21,237

32 REVOLUCIÓN 507 A+ Insurgentes 12,038

33 BOSQUE DE ALISOS 13 A Bosques de las Lomas 2,931

SUBTOTAL 33 762,994

[1] Información proporcionada por comercializadores y desarrolladores.

[2] Fecha de entrega estimada y/o terminación de obra.

* Edificios con opción a venta.

edIFICIOS en COnStRUCCIÓn en LA CIUdAd de MÉXICO [1]


INVENTARIO ESPERADO POR CORREDOR 2014-2016 EDIFICIOS CLASE “A+” Y “A”

-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000





Inventario

Construcción y Proyecto

EDIFICIOS EN CONSTRUCCIÓN EN LA CIUDAD DE MÉXICO [1]

AÑO [2] # EDIFICIO CLASE CORREDOR M² RENTABLES

2015

1 CORPORATIVO CUARZO A+ Reforma 40,000

2 TORRE CONCRETA A+ Polanco 14,400

3 AGOR CORP A+ Interlomas 4,566

4 LA CITE A Santa Fe 4,053

5 TERRACOTA 130 A+ Santa Fe 12,768

6 CAMPUS CORPORATIVO SANTA FE A+ Santa Fe 30,000

7 TORRE MANACAR A+ Insurgentes 25,000

8 SEIS27 A+ Santa Fe 15,543

9 PERIFÉRICO 168 A+ Lomas Palmas 10,108

10 PUNTO CHAPULTEPEC A+ Reforma 28,000

11 PATIO BARRANCA DEL MUERTO A+ Insurgentes 78,000

SUBTOTAL 11 262,438

ND

1 HAMBURGO 32 ND Reforma ND

2 CENTRO PEDREGAL ND Periférico Sur ND

3 EMERSON 304 B Polanco ND

4 TORRE CARRACI A+ Insurgentes ND

5 CORPORATIVO JAIME NUNO A+ Insurgentes ND

6 CONJUNTO POLANCO A+ Polanco ND

7 LATITUD POLANCO A+ Polanco ND

SUBTOTAL 7

TOTAL 51 GENERAL 1,025,432

1] Información proporcionada por comercializadores y desarrolladores.

[2] Fecha de entrega estimada y/o terminación de obra.

* Edificios con opción de venta.

edIFICIOS en COnStRUCCIÓn en LA CIUdAd de MÉXICO [1]

De los inmuebles en proyecto reportados por los desarrolladores, los cuales todavía no inician construcción, se encuentran 36 edificios monitoreados, que representan alrededor de 435 mil m² de oficinas. Están distribuidos principalmente en los corredores de Insurgentes con 355 mil m²; Norte con un aproximado de 330 mil m² y Reforma con 316 mil m². De los edificios mencionados anteriormente, existen 17 proyectos de los cuales aún se desconoce su superficie.


EDIFICIOS EN PROYECTO EN LA CIUDAD DE MÉXICO[1]

AÑO[2] # EDIFICIO CLASE CORREDOR M² RENTABLES

ND

1 R432 A+ Reforma 33,928

2 ESPACIO CONDESA A+ Insurgentes 46,770

3 CENTRAL INTERLOMAS A+ Interlomas ND

4 CHAPULTEPEC 156 A Insurgentes 16,017

5 CORPORATIVO DIAMANTE UNIVERSIDAD A+ Insurgentes 6,851

6 CORPORATIVO VISTA REAL A+ Interlomas 6,896

7 INSURGENTES 700 A Insurgentes 8,400

8 CORPORATIVO ARHOP A Norte 9,000

9 DOWNTOWN - TORRE 2 A+ Santa Fe 11,127

10 CITY INNSUR A+ Insurgentes 17,181

11 PUNTA INSURGENTES A Insurgentes 23,900

12 DOWNTOWN - TORRE 3 A+ Santa Fe 31,327

13 ANTARA III A+ Polanco 32,671

14 TORRE NASA A+ Norte 34,726

15 TORRE SKALA A+ Norte 45,928

16 LIBERTY PLAZA A+ Santa Fe 50,000

17 TORRE COLÓN A+ Reforma ND

18 PABELLON CONDESA A Insurgentes ND

19 CONJUNTO COAPA A+ Periférico Sur ND

20 ENCUENTRO VILLA LATINA A+ Periférico Sur ND

21 PUERTA REFORMA A+ Polanco ND

22 CETRAM CHAPULTEPEC ND Reforma ND

23 SECRETARIA DE SALUD ND Reforma ND

24 CALAKMUL POLANCO A+ Polanco ND

25 PATRIOTISMO 435 A Insurgentes ND

26 CORPORATIVO CERVANTES SAAVEDRA 251 A+ Polanco ND

27 SIQUEIROS ND Insurgentes ND

28 CORPORATIVO SUR 4277 A+ Periférico Sur ND

29 MONTES URALES 315 A Lomas Palmas ND

30 EJÉRCITO NACIONAL 676 ND Polanco ND

31 INSURGENTES 929 A+ Insurgentes 12,318

32 PICACHO AJUSCO 207 A+ Periférico Sur 25,800

33 PERIFERICO SUR 4607 A Periférico Sur 15,200

34 LAGO FILT 7 A Polanco ND

35 RÍO SAN JOAQUÍN 406 B Polanco 7,501

36 CORPORATIVO PALMAS INTERLOMAS ND Interlomas ND

TOTAL 36 GENERAL 435,541

edIFICIOS en PROYeCtO en LA CIUdAd de MÉXICO [1]


CICLO DEL MERCADO

20122013

2014

Expansión

Sobreoferta

Recesión

Recu

pera

ción

CICLO DELMERCADO

SOBREOFERTA

RECESIÓN

RECUPERACIÓN

EXPANSIÓN

Aumenta la disponibilidad en inventario.Continúa nuevas construcciones.

Aumenta la disponibilidad en inventario.Se termina o posponen edicios.

IÓNDisminuye la disponiblidad en inventario.No existen nuevas construcciones.

Disminuye la disponiblidad en inventario.Comienzan nuevas construcciones.

El inventario del mercado de oficinas en la Ciudad de México ha presentado un crecimiento considerable en los últimos años, principalmente en edificios clase “A+” y “A”, esto derivado de la gran demanda de espacios de oficinas y de las condiciones económicas.

La tasa de disponibilidad presentó un ajuste a la alza, esto debido al gran número de inmuebles que se incorporaron al mercado en los últimos trimestres.

Para 2015 se espera que el mercado de oficinas de la Ciudad de México continuará ubicado en la etapa de expansión, debido a la gran cantidad de edificios que actualmente se encuentran en construcción, de igual forma se espera que la tasa de disponibilidad se siga manteniendo estable, ya que, cuando menos estos tres últimos años han presentado cifras récord en absorción de metros cuadrados y en número de operaciones realizadas.

El nivel de ocupación de edificios, principalmente en las clases “A+” y “A”, se ha mantenido elevado. Por lo anterior el mercado de oficinas en la Ciudad de México no ha caído en una sobreoferta, pero la posibilidad aún continúa latente por la introducción de edificios nuevos totalmente disponibles.

CICLO de MeRCAdO


SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO POR CORREDOR, CLASE “A+”,” A” Y “B” TOTAL APROX: 321 MIL M²

29%

22% 13%

10%

9%

7%

6%

3% 1%

Reforma Lomas Palmas Santa Fe

Polanco

Norte

Interlomas Insurgentes

Periférico Sur


SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO POR CLASE TOTAL APROX: 321 MIL M²

62% 22%

16%

A+ A B

SEGMENTACIÓN DE LA ACTIVIDAD DE MERCADO CLASE “A” Y “A+” TOTAL APROX: 270 MIL M²

30%

27% 15%

8%

7%

4% 4%

3% 2%

Reforma

Santa Fe

Norte

Periférico Sur

Interlomas

Polanco

Insurgentes

Lomas Palmas


Durante el cuarto trimestre de 2014 se monitorearon 321 mil m² de transacciones de venta y renta de espacios en todas las categorías de inmuebles en los diez corredores principales de la Ciudad de México, esto representa un incremento del 47% con respecto al trimestre inmediato anterior (217 mil m²).

En este trimestre, de los edificios recién incorporados al inventario se registraron 167 mil m² pre arrendados en inmuebles clases “A+” y “A”. El edificio con mayor superficie pre arrendada es el de Corporativo BBVA, ubicado en Reforma 510, el cual fue desarrollado como built to suit.

La actividad total registrada en clases “A+” y “A” durante el cuarto trimestre de 2014 fue de 270 mil m². La mayor actividad de mercado, por corredor, en clases “A+” y “A” se monitoreó dentro del corredor Reforma con 81 mil m². Le siguen Lomas Palmas con 71 mil m² y Santa Fe con 40 mil m².

deMAndA


OCUPACIÓN VS DESOCUPACIÓN (M²), EDIFICIOS “A+” “A” Y “B” 3T 2012- 4T 2014

-100,000

-50,000

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

3T 2012 4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014 2T 2014 3T 2014 4T 2014

Ocupado Desocupado

ACTIVIDAD Y ABSORCIÓN 2013- 2014

AÑO ACTIVIDAD ABSORCIÓN NETA ACUMULADA

2013 765,000 366,574

2014 807,000 495,670

ACTIVIDAD POR TRIMESTRE 2014

Trimestre M²

1T 165,000

2T 104,000

3T 217,000

4T 321,000

TOTAL 807,000

La absorción acumulada al cuarto trimestre de 2014 fue de 495 mil m². Únicamente la absorción del cuarto trimestre fue de 213,871 m² y se desglosa de la siguiente manera: edificios clase “A+”, con 165,267 m², clase “A” con 31,290 m² y, por último, 17,314 m² en clase “B”

Los corredores con mayor dinamismo en la absorción durante el cuarto trimestre de 2014 en edificios de las tres clases fueron Reforma con 78,500 m², Lomas Palmas con 38,518 m² y Santa Fe con 32,033 m².

En edificios clase “A+” y “A” la mayor absorción neta acumulada se encuentra en el corredor Santa Fe con 88 mil m², seguido por el corredor de Polanco con 80 mil m².

Únicamente en edificios clase “A+” la mayor absorción trimestral se encuentra en el corredor Reforma con 80 mil m². Para edificios clase “A”, la mayor absorción trimestral se encuentra en Santa Fe con 15 mil m².

ABSORCIÓn


OCUPACIÓN Y DESOCUPACIÓN POR CORREDOR EN EDIFICIOS CLASES “A+”, “A” Y “B” (M²)

tRAnSACCIOneS

TRIMESTRE PROPIEDAD SUBMERCADO TIPO DE OPERACIÓN CLASE M² RENTABLES

2T 2014 Centro Bancomer Insurgentes Venta B 101,348

3T 2014 Ejército Nacional 223 Polanco Venta A 31,168

4T 2014 Montes Urales 424 Lomas Palmas Venta A 16,384

4T 2014 Barranca Del Muerto 341 Insurgentes Renta A 11,982

1T 2014 Río Mixcoac 108 Insurgentes Venta B 11,010

2T 2014 Constituyentes No. 1070 Lomas Altas Renta A+ 10,591

2T 2014 Montes Urales 445 Lomas Palmas Renta A+ 8,708

3T 2014 Conjunto Masaryk - Torre I Polanco Renta B 8,003

3T 2014 Punta Santa Fe A Santa Fe Renta A+ 7,496

2T 2014 Capital Reforma Torre Niza Reforma Renta A+ 7,342

Durante el año se han registrado diversas transacciones de renta o venta, de las cuales las 10 principales, con base en la superficie ocupada en cualquiera de las tres clases se enumeran en la tabla siguiente.

ABSORCIÓn

-20000 -10000

0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000


Insurgentes Interlomas Lomas Palmas



Ocupado Desocupado


RANGOS DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA MENSUAL (USD/M²) POR CORREDOR CLASE “A+”

$28 $30 $29 $23 $23 $19

$0

$18 $24 $21

$41 $35 $42

$34 $28

$19

$25 $24 $26

$0

$10

$20

$30

$40

$50

$0

$10

$20

$30

$40

$50

Reforma Polanco Lomas Palmas


Insurgentes Interlomas Lomas Altas Norte Periférico Sur

Santa Fe

Precio Promedio Ponderado

RANGOS DE PRECIOS DE LISTA EN RENTA MENSUAL (USD/M²) POR CORREDOR CLASE “A”

$29

$24 $25 $23

$20 $18 $17 $18 $18 $19

$30

$35 $35

$30 $26

$28 $32

$18

$26 $26

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40

$0

$5

$10

$15

$20

$25

$30

$35

$40

Reforma Polanco Lomas Palmas


Insurgentes Interlomas Lomas Altas Norte Periférico Sur

Santa Fe

Precio Promedio Ponderado

PRECIOS

RentAAl cierre del cuarto trimestre de 2014, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de $28 USD por m² mensual para edificios clase “A+”; de $25 USD para clase “A”, y $18 USD para clase B.

En los corredores que componen el CBD (Reforma, Polanco y Lomas Palmas), los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre $28 y $42 USD por m² para clase “A+”, de $24 a $35 USD por m² para clase “A”, y de $11 a $28 USD por m² para clase “B”.

En los corredores que componen el SUB (Bosques, Interlomas, Insurgentes, Santa Fe, Periférico Sur, Norte y Lomas Altas), los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre $18 y $34 USD por m² para clase “A+”, de $17 a $32 USD por m² para clase “A”, y de $11 a $27 USD por m² para clase “B”.

Los precios mínimos de renta monitoreados en edificios clases “A+” y “A”, se presentan, principalmente, en corredores ubicados en zonas suburbanas o con una gran disponibilidad de m².

Nota: El precio de cierre puede reflejar variaciones entre 5 y 15 por ciento por debajo del precio de lista. Dichas variaciones dependen de la zona, las condiciones de entrega de los espacios, porcentaje de ocupación en el edificio, las condiciones de

pago, los periodos de gracia para el pago de la renta, amortización de incentivos económicos otorgados por el propietario, garantías y capacidad crediticia del usuario, por mencionar algunas.


RANGO DE PRECIOS DE LISTA EN VENTA POR CLASE.

2,650

1,804

576

4,700

3,500

2,549

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

A+ A B

PRECIOS

VentADentro de los diez corredores principales, existen en venta aproximadamente 70 mil m² de los cuales el 90 por ciento se encuentra localizado en tres corredores que son:

• Periférico Sur, concentrando la mayor cantidad de superficie en venta, con un total de 31 mil m². • Insurgentes con 23 mil m².• Santa Fe, con 12 mil m².

Al cierre del cuarto trimestre de 2014, los rangos de precios de lista en venta mensual oscilan entre $2,600 y $4,700 UDS por m² para clase “A+”, de $1,800 a $3,500 USD por m² para clase “A”, y de $570 a $2,500 USD por m² para clase “B”, dentro de los diez corredores monitoreados.


CORREDOR CLASE INMUEBLES ANALIZADOS

INVENTARIO OFICINAS

(M²)

ESPACIO DISPONIBLE

(M²)

RENTA USD /M² % DISPONIBILIDAD TRIM. ACTUAL

ABSORCIÓN TRIMESTRAL

ACTUAL

ABSORCIÓN NETA

ACUMULADAPROMEDIO

PONDERADO MINÍMA MAXÍMA

CORREdORA+ 122.00 2,834,736.29 419,498.16 $28 $18 $42 14.8% 165,267.35 369,230.15

A- 186.00 1,745,927.71 82,470.14 $25 $17 $35 4.7% 31,289.82 75,289.11

B 397.00 2,921,107.95 160,262.08 $18 $11 $28 5.5% 17,313.86 51,150.42

total 705.00 7,501,771.95 662,230.38 $23 $15 $35 8.8% 213,871.03 495,669.68

REfORmAa+ 11.00 414,166.24 62,726.00 $32 $28 $41 15.1% 77,999.08 113,642.26

A 4.00 120,757.00 5,715.00 $29 $29 $30 4.7% -2,980.00 -2,172.00

B 60.00 516,884.64 13,299.00 $20 $11 $26 2.6% 3,481.39 14,491.79

total 75.00 1,051,807.88 81,740.00 $27 $23 $32 7.8% 78,500.47 125,962.05

POLANCOA+ 21.00 562,679.00 103,457.39 $30 $30 $35 18.4% -368.00 69,033.05

A 15.00 190,281.00 5,395.00 $30 $24 $35 2.8% 8,367.00 11,772.50

B 80.00 551,787.00 29,528.51 $20 $15 $28 5.4% 5,696.62 5,936.34

total 116.00 1,304,747.00 138,380.90 $27 $23 $33 10.6% 13,695.62 86,741.89

LOmAS PALmASA+ 16.00 334,126.92 44,876.54 $35 $29 $42 13.4% 37,385.97 33,150.46

A 51.00 263,382.20 17,492.51 $28 $25 $35 6.6% 3,027.99 10,905.48

B 30.00 136,775.87 5,407.80 $26 $18 $28 4.0% -1,895.80 -2,762.55

total 97.00 734,284.99 67,776.85 $30 $24 $35 9.2% 38,518.16 2,775.23CBD 3,090,839.87 287,897.75 $28 $23 $33 9.3% 130,714.25 253,997.33

BOSqUES dE LAS LOmAS

A+ 5.00 165,374.00 14,526.53 $26 $23 $34 8.8% 6,242.71 -1,444.29

A 11.00 114,430.55 2,969.00 $28 $23 $30 2.6% -442.50 841.00

B 31.00 231,355.00 17,070.14 $22 $19 $26 7.4% -4,184.00 -5,049.24

total 47.00 511,159.55 34,565.67 $25 $22 $30 6.8% 1,616.21 -5,652.53

SANTA fEA+ 25.00 628,400.44 48,245.76 $23 $21 $26 7.7% 16,042.95 65,954.46

A 40.00 456,559.00 20,095.36 $21 $19 $26 4.4% 15,304.96 22,830.07

B 16.00 124,440.84 4,074.00 $19 $27 $27 3.3% 685.00 2,734.65

total 81.00 1,209,400.28 72,415.12 $21 $22 $26 6.0% 32,032.91 91,519.18

PERiféRiCO SURA+ 9.00 107,523.97 36,245.94 $24 $24 $24 33.7% 10,111.54 11,153.54

A 33.00 304,323.00 19,160.00 $24 $18 $26 6.3% 5,642.37 3,755.37

B 39.00 219,967.00 19,957.00 $20 $19 $22 9.1% -768.15 582.85

total 81.00 631,813.97 75,362.94 $23 $20 $24 11.9% 14,985.76 15,492.76

iNSURGENTESA+ 21.00 398,437.20 40,644.00 $25 $23 $28 10.2% -5,503.00 63,206.00

A 14.00 145,196.15 3,267.45 $23 $20 $26 2.3% 4,070.00 16,874.00

B 107.00 920,464.60 20,983.00 $19 $11 $25 2.3% 15,328.80 27,924.80total 142.00 1,464,097.95 64,894.45 $22 $18 $26 4.4% 13,895.80 108,004.80

iNTERLOmASA+ 3.00 22,236.14 3,774.00 $19 $19 $19 17.0% 4,131.72 12,556.72

A 9.00 55,735.00 3,183.00 $21 $18 $28 5.7% -1,700.00 632.00

B 8.00 25,656.00 1,470.00 $16 $16 $16 5.7% -1,470.00 1,901.00

total 20.00 103,627.14 8,427.00 $19 $18 $21 8.1% 961.72 15,089.72

LOmAS ALTASA+ 1.00 13,753.00 0.00 ND ND ND ND 0.00 0.00

A 5.00 64,557.00 3,228.82 $21 $17 $32 5.0% 0.00 3,042.00

B 0.00 0.00 0.00 ND ND ND ND 0.00 0.00

total 6.00 78,310.00 3,228.82 $21 $17 $32 4.1% 0.00 3,042.00

A+10.00 188,039.38 65,002.00 21.23 $21 $18 $25 34.6% 1,977.38

A 4.00 30,706.81 1,964.00 $18 $18 $18 6.4% 6,809.00

B 26.00 193,777.00 48,472.63 $13 $11 $21 25.0% 440.00 5,390.00

total 40.00 412,523.19 115,438.63 $17 $16 $21 28.0% 19,664.38 14,176.38SUB 4,410,932.08 374,332.63 $21 $19 $26 8.5% 83,156.78 241,672.78

ACtIVIdAdeS deL MeRCAdO de OFICInAS de LA CIUdAd de MÉXICO


MAPA de CORRedOReS de OFICInASCIUdAd de MÉXICO

PASE

O DE

PAL

MAS

CUAU

HTÉ

MO

C

UNIVE

RSID

AD

AUTOP. M

ÉXICO -

TOLUCA

VIADUCTO MIGUEL ALEMÁN

VIAD

UCTO

TLA

LPA

N

CALZ

. DE

TLAL

PAN

DIVISIÓN DE DEL NORTE

PASEO DE LA REFORMA

LAZA

RO C

ÁRDE

NAS

RÍO SAN JOA QU ÍN

INSU

RGEN

TES

CIRC

UIT

O IN

TERI

OR

CIRCUITO INT ERIOR

CIRCUITO INTERIOR

VÍA

GUS

TAV

O BA

Z

ANILL

O

P

ERI FÉ

RIC

O

ANIL

LO P

ERIF

ÉRIC

O

ANILLO PERIFÉRICO

IN

SURG

ENTE

S

IN

SURG

ENTE

S

AAAALL

NT

NORTE

LOMAS PALMAS

INT

INTERLOMAS

PERIFERICO SUR

REFORMA

LOMAS ALTAS

BL

BOSQUES DE LAS LOMAS

INSURGENTES

PO

POLANCO

SANTA FE

IN

PS

RF

SF

LP

LA

IN

BL

PO

SF

NT

LP

INT

PS

RF

LA


GLOSARIO

ABSORCIÓN: Es el cambio en el número de m² de espacios ocupados durante un periodo específico. Este indicador muestra el total de m² que fueron demandados. Si el resultado es negativo representa el exceso de oferta de espacios disponibles en el mercado.

INVENTARIO: Es todo inmueble terminado dentro de los principales corredores. (medido en m²)

DEMANDA: Medida de m² que muestra el total de espacios que se operaron durante un período determinado.

CORREDORES: Zona de la ciudad delimitada por una o varias colonias, así como avenidas que contienen una cantidad suficiente de espacios de oficinas.

SUBARRENDAMIENTO: Es la modalidad en la cual el arrendatario de un espacio lo ofrece en renta antes que finalice su contrato.

PRE-ARRENDAMIENTO: Es la transacción del espacio en un edificio que se efectúa antes del término de la construcción.

TASA DISPONIBILIDAD: Es el porcentaje de espacio disponible en venta ó renta del inventario total o por corredor.

FLUCTUACIÓN INMOBILIARIA: Variación de corto plazo en precios y rentas, dura poco tiempo.

TENDENCIA INMOBILIARIA: Movimientos a largo plazo de la demanda.

SOBREOFERTA: Efecto producido por el incremento excesivo de espacios que operan en el mercado inmobiliario. Este fenómeno se presenta cuando la cantidad de m² disponibles supera la superficie requerida por los compradores.

BUILT TO SUIT: Construcción hecha a la medida y con especificaciones particulares determinadas por la compañía que la va a ocupar.

CBD (CENTRAL BUSINESS DISTRICT): Lo conforman los corredores Reforma, Polanco y Lomas Palmas. Son los corredores de oficinas ubicados en la principal zona comercial de la ciudad.

SUB (SUBURBAN AREA): Lo conforman los corredores Bosques de las Lomas, Santa Fe, Periférico Sur, Insurgentes, Interlomas, Lomas Altas y Norte. Son los corredores de oficinas ubicados en la periferia o alejados del centro de la ciudad.disponibles del corredor, obteniendo así el porcentaje de disponibilidad de la propiedad. Este porcentaje se multiplica por el precio de la propiedad y se obtiene el precio ponderado. Al final se suman los precios ponderados de todas las propiedades, consiguiendo así el precio promedio ponderado de cada corredor.

COLLIERS INTERNATIONAL | CIUDAD DE MÉXICOPaseo de la Reforma No. 265 P.B.

Col. Cuauhtémoc06500 México, D.F.

Tel: 5209 3636www.colliers.com

Ausencio Lomelín E.Director Ciudad de México

[email protected]

Flavio Gómez AranzubiaGerente Nacional Investigación de Mercados

[email protected]

José Luis Fernández A.Analista Investigación de Mercados

[email protected]

485 Oficinas dentro de63 países en6 regiones

Estados Unidos: 146Canadá: 44Latinoamérica: 25Asia Pacífico: 186EMEA: 84

$2.1 USDbillones en Ingresos anuales

135 millones de m²en administración

15,800 profesionales

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com. Colliers Lomelin S.A. de C.V. es miembro de Colliers International, una afiliación mundial de empresas de propiedad y operación independiente.

ciudad de méxico reporte de mercado industrial...

Documents