celso rodrÍguez padrÓn, secretari general ...“n de estudios e...del mercat de lloguer, i la llei...

CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL

1

CELSO RODRÍGUEZ PADRÓN, SECRETARI GENERAL DEL

CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL,

CERTIFICO: QUE EL PLE DEL CONSELL GENERAL DEL

PODER JUDICIAL DURANT LA SEVA REUNIÓ DEL DIA DE LA

DATA, HA APROVAT L’INFORME DE L’AVANTPROJECTE DE

LLEI DE MESURES DE FOMENT DEL LLOGUER

D’HABITATGES I L’EFICÀCIA ENERGÈTICA DELS EDIFICIS.

I.

ANTECEDENTS

Amb data 15 de setembre 2008 ha tingut entrada al Registre del

Consell General del Poder Judicial, l’Avantprojecte de Llei de mesures de

foment del lloguer d’habitatges i l’eficàcia energètica dels edificis remès

pel Secretari d’Estat de Justícia, a efectes de l’emissió del preceptiu

informe.

La Comissió d’Estudis i Informes va acordar designar com a ponent

l’Excma. Senyora Vocal Margarita Uría Etxebarría, i durant la seva reunió

del 10 d’octubre 2008 va aprovar el present informe, acordant la seva

remissió al Ple del Consell General del Poder Judicial.


2

II.

CONSIDERACIONS GENERALS SOBRE LA FUNCIÓ

CONSULTIVA DEL CONSELL GENERAL DEL PODER JUDICIAL

La funció consultiva del Consell General del Poder Judicial es

contempla a l’article 108.1 de la Llei Orgànica del Poder Judicial; en

concret en el seu apartat e) es refereix a la facultat d’informar els

avantprojectes de lleis i disposicions generals de l’Estat i de les Comunitats

Autònomes que afectin total o parcialment, a: “normes processals o que

afectin als aspectes jurídics- constitucionals de la tutela davant dels

Tribunals ordinaris de l’exercici de drets fonamentals i qualssevol altres

que afectin la constitució, organització, funcionament i govern dels Jutjats i

Tribunals”.

En base a aquesta disposició legal, en una correcta interpretació de

l’abast i sentit de la potestat d’informe que en ella es reconeix al Consell

General del Poder Judicial, el parer que li correspon emetre sobre el

Projecte remès haurà de limitar-se a les normes substantives o processals

que s’hi inclouen específicament, evitant qualsevol consideració sobre

qüestions alienes al Poder Judicial o a l’exercici de la funció jurisdiccional

que aquest té encomanat.

No obstant l'al·ludida limitació material de la potestat d’informe del

Consell General de Poder Judicial, la funció consultiva d’aquest òrgan

constitucional ha estat entès, en principi, en termes amplis.


3

Així, el Consell General de Poder Judicial ha anat delimitant l’àmbit de la

seva potestat d’informe partint de la distinció entre un àmbit estricte, que

coincideix en termes literals amb l’àmbit material definit en el citat article

108.1.e) de la Llei Orgànica del Poder Judicial, i en un àmbit ampliat, que

es deriva de la posició d’aquest Consell com a òrgan constitucional de

govern del Poder Judicial. Dintre del primer àmbit, l’informe que s’ha

d’emetre s’haurà de referir, de manera principal, a les matèries previstes en

el precepte citat, defugint, amb caràcter general al menys, la formulació de

consideracions relatives al contingut del Projecte en totes les qüestions no

incloses en el citat article 108 de la Llei Orgànica del Poder judicial. En

quant a l’àmbit ampliat, el Consell General del Poder Judicial es reserva la

facultat d’expressar al seu parer també sobre els aspectes de l’avantprojecte

que afectin a drets i llibertats fonamentals, a raó de la posició prevalent i de

l’eficàcia immediata de què gaudeix per disposició expressa de l’article 53

de la Constitució. En aquest punt s’ha de partir especialment dels

pronunciaments del Tribunal Constitucional, en la seva condició d’intèrpret

suprem de la Constitució, les resolucions del qual dictades en tot tipus de

processos constitueixen la font directa d’interpretació dels preceptes i

principis constitucionals, vinculant tots els jutges i tribunals, de conformitat

amb el que es disposa a l’article 5.1 de la Llei Orgànica del Poder Judicial.

A més a més de l’anterior, i seguint el principi de col·laboració entre

òrgans constitucionals, el Consell General del Poder Judicial ha anat

indicant l’oportunitat d’efectuar en els seus informes altres consideracions,


4

relatives, en particular, a qüestions de tècnica legislativa o d’ordre

terminològic, amb la finalitat de millorar la correcció dels texts normatius i,

Per consegüent, a la seva efectiva aplicabilitat en els processos judicials,

per tal que són els òrgans jurisdiccionals, en última instància, els que

hauran d’aplicar posteriorment les normes sotmeses a informe d’aquest

Consell, una vegada aprovat per l’òrgan competent.

III.

ESTRUCTURA I CONTINGUT DE L’AVANTPROJECTE DE LLEI

L’Avantprojecte sotmès a informe consta d’una breu Exposició de

Motius, tres articles, una disposició transitòria única i dues disposicions

finals.

A l’exposició de Motius del text es concreta l’objectiu que es

persegueix amb el present text legal, que es contreu al foment del lloguer

d’habitatges, fonamentalment a través de mesures d’estímuls al lloguer, en

particular les destinades a enfortir la seguretat jurídica de les parts i a

incrementar l’oferta en el mercat del lloguer. Tanmateix, i de forma

conjunta, la norma pretén incrementar l’eficàcia energètica dels edificis a

Espanya, desprès dels avenços assolits en els últims anys amb l’aprovació

de les normes tècniques bàsiques sobre els requeriments mínims i la

certificació de l’eficiència energètica d’edificis de nova construcció.


5

Per l’assoliment d’aquests objectius, l’Avantprojecte aborda la

modificació de tres normes amb rang de llei: la Llei d’Arrendaments

Urbans i la Llei d’Enjudiciament Civil, per impulsar el desenvolupament

del mercat de lloguer, i la Llei de Propietat Horitzontal, per facilitar

actuacions que millorin l’eficàcia energètica dels edificis.

L’article primer de l’Avantprojecte modifica la Llei d’Arrendaments

Urbans amb la finalitat d’incloure entre els supòsits en què no procedeix la

pròrroga obligatòria del contracte, aquells en què l’arrendador tingui la

necessitat d’ocupar l’habitatge arrendada, abans de què transcorrin cinc

anys, no únicament per a ell (com habitualment es contempla) sinó també

pels seus familiars en primer grau de consanguinitat, i així ho faci constar

expressament en el contracte.

L’article segon modifica diversos preceptes de la Llei

d’Enjudiciament Civil, amb el propòsit de millorar i agilitzar els processos

de desnonament, a través de mesures de diversa índole, entre les que

s’inclouen: l’equiparació del règim jurídic dels processos de desnonament

per manca de pagament de les rendes o bé quantitats degudes, amb els

desnonaments per expiració legal o contractual del termini d’arrendament;

l’ampliació de l’àmbit del judici verbal per què es puguin substanciar

mitjançant aquest procediment les reclamacions de rendes derivades de

l’arrendament quan no s’acumulen al desnonament; la possibilitat de què

totes les reclamacions de desnonament i rendes puguin acudir a la via del

procediment monitori; i, en definitiva la reducció de terminis en el procés i


6

l’eliminació de tràmits no substancials, que fins aleshores dilataven en

excés la conclusió del procediment de desnonament.

Finalment, l’article tercer modifica la Llei de Propietat Horitzontal,

per facilitar que les Comunitats de Propietaris puguin adoptar acords per la

realització d’obres i la instal·lació d’equips o sistemes que tinguin com a

finalitat millorar l’eficiència energètica de l’edifici, a tals efectes es fixa la

majoria per l’adopció d’aquests acords en les tres cinquenes parts del total

dels propietaris que, i que representin les tres cinquenes parts de les quotes

de participació.

La disposició transitòria única de l’Avantprojecte senyala que el que

es disposa a l’article segon de la Llei serà d’aplicació en els processos que

s’incoïn amb posterioritat a la seva entrada en vigor. No obstant això, a

partir de la sentència que recaigui en els processos ja iniciats en el moment

de la seva entrada en vigor s’aplicarà a tots els efectes el text d’aquesta

Llei.

A la Disposició final primera es recullen els títols de competència

estatal que emparen la regulació que s’efectua, disposant que els articles,

primer (reforma de la Llei d’arrendament Urbans) i tercer (reforma de la

Llei de la Propietat Horitzontal) es dicten a l’empara de competència

exclusiva que correspon a l’Estat en matèria de legislació civil en els

termes de l’article 149.1.8 de la Constitució, i l’article segon (reforma de la

Llei d’Enjudiciament Civil). A l’empara de la competència estatal


7

exclusiva en matèria de legislació processal, sense prejudici de les

necessàries especialitats que en aquest ordre es deriven de les

particularitats del dret substantiu de les Comunitats Autònomes, en els

termes senyalats a l’article 149.1.6 del text constitucional.

La disposició final segona contempla que la Llei entrarà en vigor en

el termini d’un mes des de la seva publicació en el BOE.

I V.

CONSIDERACIONS DE CARÀCTER GENERAL.

El règim jurídic espanyol en matèria d’arrendaments urbans ha estat

tradicionalment marcat per un esperit fortament intervencionista, que arriba

a la seva màxima expressió a la Llei del 31 de desembre 1946, dictada –

segons amplis sectors de la doctrina- amb el clar objectiu de protegir la

posició de l’arrendatari, criteri que es manté, amb escasses innovacions a la

Llei del 13 d’abril 1956.

L'última gran reforma, anterior a l’actual Llei d’Arrendaments

Urbans, va ser la Llei del 14 de juliol 1964, Text Refós del 24 de

desembre, que va venir a perpetuar la mentalitat proteccionista, justificada

en el propi text de l’Exposició de Motius en què “encara no hem assolit la

maduresa econòmica indispensable, ni s’ha aconseguit satisfer la necessitat

d’habitatge per importants sectors de la societat espanyola”. La

consolidació d’un règim absolutament favorable als interessos dels


8

arrendataris va portar a una reducció del mercat del lloguer d’habitatges,

que encara avui fa que Espanya es trobi a les últimes posicions dintre del

mercat europeu, en quant a satisfacció de les necessitats d’habitatge a

través de l’arrendament.

El Reial Decret Llei del 30 d'abril 1985, sobre Mesures de Política

Econòmica, reflecteix un objectiu liberalitzador, introduint dues

modificacions a la regulació del règim dels arrendaments urbans, per un

costat la llibertat per pactar la duració del contracte en els arrendaments

celebrats amb posterioritat a la seva entrada en vigor, suprimint el caràcter

obligatori de la pròrroga forçosa, i, per un altre, la llibertat per la

transformació d’habitatges en locals de negoci.

La Llei 29/1994, del 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans,

propugna un retorn al lliure joc de l’oferta i la demanda, que aconsegueix la

seva màxima expressió en els denominats “arrendaments per a ús diferent

del d’habitatge”, estableix un règim d’absoluta llibertat en quant a la

fixació i revisió de la renda i a la duració del contracte. I, en Matèria

d’arrendament d’habitatges, el model establert en l’actual LAU pot

qualificar-se de raonablement satisfactori i equitatiu.

En l’àmbit processal, La Llei d’Enjudiciament Civil 1/2000 i la seva

posterior reforma en matèria de desnonament, ha tingut una molt clara

finalitat que faciliti el remei resolutori davant els supòsits d’impagats de les

rendes.


9

La LAU contempla la regulació dels processos arrendataris de forma

condensada, en tres articles: l’article 38 relatiu a la competència; l’article

39 referent al procediment i l’art. 40, a l’acumulació d’accions. Els tres

preceptes van ser derogats per la disposició derogatòria única 2.6er de la

Llei 1/2000, del 7 de gener, d’Enjudiciament Civil, que estableix dues vies

pel coneixement i resolució de les qüestions derivades del contracte

arrendatari: el judici ordinari i el judici verbal per manca de pagament de

rendes i quantitats degudes o bé per expiració del termini contractual. Quan

s’exerciten de forma acumulada l’acció de desnonament per impagat i

l’acció de reclamació de rendes i quantitats degudes, la via procedimental e

el judici verbal, qualsevol que sigui la quantia reclamada (art.438.3 LEC) i

és admissible la reclamació de rendes d’arrendaments a través del judici

monitori, podent operar com a base documental el contracte locatiu i els

rebuts d’impagats.

La disposició Addicional cinquena de la LEC, afegida per la

disposició addicional dotzena apartat tres de la Llei Orgànica 19/2003, del

23 de desembre, possibilita la creació pel Ministeri de Justícia, previ acord

amb la corresponen Comunitat Autònoma competent i previ informa del

Consell General del Poder Judicial, d’Oficines de senyalament immediat en

aquells partits amb separació dels Jutjats de l’ordre civil i penal; a aquestes

oficines se’ls dota de funcions de servei comú que són, en síntesi,

actuacions de registre, repartiment i senyalaments preferents o anticipats de

vistes, compareixences i actuacions.


10

Malgrat aquest conjunt de mesures, segons senyala literalment

l’Exposició de Motius del text que s’informa “l’opció de lloguer no ha estat

majoritàriament escollida pels ciutadans en els últims anys per accedir a

l’habitatge. A la preferència generalitzada per la compra han contribuïts

diversos factors, com les pròpies característiques del mercat d’habitatge de

lloguer, els incentius oferts pels poders públics i unes condicions financeres

favorables a l’endeutament. Tot això va contribuir a què, lluny

d'incrementar-se, en termes relatius, el percentatge d’habitatge de lloguer

anés perdent terreny en benefici de l’habitatge en propietat. De fet el

lloguer a Espanya representa tan sol l’11 per cent del mercat de l’habitatge,

quan la mitja europea se situa a l’entorn del 40 per cent”.

Segons el text citat, aquesta tendència sembla estar canviant, atès

que “ja s’incrementen més les noves llars que accedeixen a un habitatge en

règim de lloguer que els que accedeixen a ell en règim de propietat”. En

aquest context l’objectiu del text remès és expressament, el de configurar

les necessàries mesures d’estímul, en particular aquelles destinades a

enfortir la seguretat jurídica de les parts i a fomentar l’increment de l’oferta

en el mercat del lloguer.”

De conformitat amb l’exposat, l’última finalitat que persegueix la

reforma és de la de coadjuvar a potenciar el mercat dels lloguers urbans, la

qual cosa s’ha de considerar com a una opció legislativa llegítima que

s’insereix en l’àmbit d’una política d’habitatge orientada a complir el


11

mandat constitucional consagrat a l’article 47, això és, el reconeixement del

dret de tots els ciutadans a gaudir d’un habitatge digne i adequat.

V.

EXAMEN DEL CONTINGUT DE L’AVANTPROJECTE.

1. Modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans.

L’Avantprojecte modifica l’apartat 3 de l’article 9 de la Llei

d’Arrendaments Urbans, amb la finalitat d’exceptuar de la pròrroga

automàtica, a més del supòsit actualment previst (necessitat de l’arrendador

d’ocupar l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per un

mateix), el supòsit de necessitat també pels “seus familiars en primer grau

de consanguinitat”. La redacció que resulta de les modificacions

introduïdes “No procedirà la pròrroga obligatòria del contracte quan, al

moment de la seva celebració, s’hi faci constar, de forma expressa, la

necessitat per l’arrendador d’ocupar l’habitatge arrendada abans del

transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per un mateix

o pels seus familiars en primer grau de consanguinitat” .

La LAU confia amb caràcter general als contractants la fixació de la

duració de l’arrendament, però seguidament concedeix a l’arrendatari el

dret de beneficiar-se d’una pròrroga per terminis anuals fins a un mínim de

cinc anys, pròrroga que és absolutament independent de la voluntat de

l’arrendador, concedint a l’arrendatari no obstant, la possibilitat de no


12

renovar el contracte, sempre que ho manifesti l’arrendador amb 30 dies

d’antelació com a mínim a la data de final del contracte o de qualsevol de

les pròrrogues. I aquesta duració mínima de cinc anys està assegurada fins i

tot en els casos de resolució del dret de l’arrendador previstos a l’article 13,

alienació de la finca de l’article 14, i mort de l’arrendatari, de l’article 16.4.

De conformitat amb el previst a la LAU, la pròrroga del contracte

únicament es pot eludir en el supòsit previst a l’article 9.3, essent necessari

que, al moment de la celebració del contracte s’hi faci constar de forma

expressa la necessitat per l’arrendador d’ocupar-lo per destinar-lo a

habitatge permanent. Fora d’aquest supòsit, no cap la denegació de la

pròrroga, havent estat exclosa pel legislador la possibilitat d’al·legar la

necessitat sobrevinguda, i això perquè la voluntat del legislador ha segut la

de mantenir una situació d’equilibri entre arrendador i arrendatari, i entre

els drets d’un i altre, i essent el termini de pròrroga simplement de cinc

anys, es tracta de garantir a l’arrendatari una situació de permanència per

aquest període de temps mínim, en front de l’arrendador no pot oposar rés

més que aquesta situació de necessitat que ha de fer constar expressament

en el moment de subscriure el contracte.

La situació de relatiu privilegi en què es troba l’arrendatari, en

matèria de duració del contracte, es matisa amb la modificació ara

introduïda, si bé amb absoluta prudència i en termes que resulten

plenament acceptables.


13

Cal recordar que la Llei d’arrendament del 1964 contemplava en el

seu article 62.1 que el llogater no tindria dret a la pròrroga legal quan

l’arrendador necessités l’habitatge per ell mateix o per què l’ocupessin els

seus ascendents o descendents. La modificació que ara s’introdueix, en

aquesta línia amplia l’excepció de necessitat per l’arrendador, al supòsit de

necessitat pels familiars en primer grau de consanguinitat, la qual cosa

sembla raonable, essent aquesta, juntament amb la necessitat del propi

arrendador, la causa més freqüent del desistiment voluntari de

l’arrendament.

Però, i a diferència de la regulació anterior, aquesta ampliació de la

situació de necessitat als familiars, ve envoltada d’una sèrie de cauteles

jurídiques dirigides a evitar la seva utilització fraudulent. Així es manté la

necessitat de fer constar aquesta circumstància al moment de la celebració

del contracte i es manté, en el paràgraf següent del precepte que, en cas

d’incompliment per no ocupació de l’habitatge en el termini de tres mesos

per l’arrendador o pels seus familiars, l’arrendatari podrà escollir entre

recuperar l’habitatge per un nou període de fins a cinc anys a partir

d’aquesta nova ocupació, amb indemnització de les despeses que el

desallotjament hagués ocasionat, o bé, en el seu cas, a rebre en concepte

d’indemnització una quantitat igual a l’import de la renda pels anys que

quedessin fins a completar els cinc.


14

2. Modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil

Les modificacions introduïdes en el text de la Llei 1/2000,

d’Enjudiciament Civil tenen con objectiu recollir aquelles propostes que

permetin avançar en una solució satisfactòria, i en terminis de litigis en

matèria de desnonament, més breus, amb l’adequada salvaguarda de les

garanties processals. Entre les novetats substantives que l’Avantprojecte

incorpora, cal destacar el sotmetiment al mateix règim jurídic dels

processos de desnonament per manca de pagament de rendes o quanties

degudes i els processos de desnonament per expiració del termini legal o

contractual: l'ampliació de l’àmbit del judici verbal per què puguin

substanciar-se per aquest procediment les reclamacions de rendes derivades

de l’arrendament, quan no s’acumulen al desnonament i la possibilitat de

què totes les reclamacions de desnonament i rendes puguin acudir a la via

del procediment monitori. A més, s’opta per l’eliminació de tràmits

específics fins ara existents, en alguns casos fent-los desaparèixer i, en

altres, establint especialitats dintre de la regulació general, tot plegat amb

un objectiu clar, que transcendeix el conjunt de la reforma: la simplificació

de la regulació processal.

U. S’afegeix un apartat 3 a l’article 21 de la LEC, regulador de

l’aplanament, amb la següent redacció:

“ Si l’aplanament resultés del compromís amb efectes de transacció

previstos a l’apartat 3 de l’article 437 pels judicis de desnonament per

manca de pagament de rendes o bé de quantitats degudes, o per


15

expiració legal o contractual del termini, la resolució que homologa la

transacció declararà que, de no complir-se amb el termini de

desnonament establert a la transacció, aquesta quedarà sense efecte, i

que es portarà a terme el llançament sense més tràmit i sense cap

notificació al condemnat, el dia i hora fixats a la citació si aquesta és de

data posterior, o en el dia i hora que senyali l’esmentada resolució”.

El que senyala aquest precepte guarda directa connexió amb el que

disposa l’article 437.3 introduït a la LEC per la Llei 23/2003, del 10 de

juliol, on es contempla el compromís possible del demandant a la

condonació de tot o de part del deute a canvi del desallotjament voluntari

de la finca. Amb això es persegueix donar l’oportunitat al demandat

d'aplanar-se a la demanda, a canvi de què l’actor sacrifiqui part del seu dret,

amb la finalitat d’aconseguir el desnonament més ràpidament.

Així doncs, l’acceptació pel demandat del compromís assumit per

l’actor equival a un aplanament, i així ho precisa l’article 440.3 LEC,

modificat per la pròpia Llei 23/2003, quan es refereix a què en aquests

casos, el Tribunal indicarà “ que l’acceptació d’aquest compromís

equivaldrà a un aplanament amb els efectes de l’article 21, el final del qual

s’atorgarà un termini de cinc dies al demandat per què manifesti si accepta

el requeriment”.

Les previsions contingudes en aquests preceptes van suposar en el

seu moment un tractament nou, especialment la consideració de

l’acceptació del demandat com a un aplanament, atès que això implica que,


16

en cas d’incompliment, l’actor compta amb un títol executiu en front de

l’arrendatari pel lliurament de l’immoble.

L’expressa remissió que l’article 440.3 efectua al que es disposa a

l’article 21 LEC, feia imprescindible una específica regulació de

l’aplanament en aquest supòsit, tenint en compte que l’aplicació dels

actuals preceptes han donat lloc a la pràctica a múltiples problemes

interpretatius i d’aplicació. Per això, es considera positiva la regulació que

el precepte examinat efectua, precisant adequadament que l’acceptació del

compromís pel demandat produeix els efectes propis de la transacció

judicial, la qual cosa implica, de conformitat amb el que senyala l’article

517.1.3er que la resolució judicial que homologui l’esmentada transacció es

converteix en títol executiu suficient pel desallotjament de l’immoble.

Com a complement de l’esmentada regulació, l’apartat que s’introdueix a

l’article 21 ve a regular l’execució mitjançant llançament immediat, en els

termes previstos en el precepte que s’examina.

Dos. Es modifica l’apartat 4 de l’article 22, en el que es regula l’enervació

del desnonament. La modificació introduïda no afecta l’acció d’enervació,

sinó que es limita a afegir un incís en el primer paràgraf de l’esmentat

apartat, en els termes següents:

“La resolució que declari enervada l’acció de desnonament condemnarà

l’arrendatari al pagament de les costes meritades”. El paràgraf segon

també és objecte d’una modificació puntual, consistent en reduir de dos a

un mes d’antelació a la presentació de la demanda, el termini en el que


17

l’arrendador pot requerir el pagament a l’arrendatari per excloure la

possibilitat d’enervació del desnonament.

Si la segona de les modificacions introduïdes té un objectiu

merament d’agilitació del procediment, la regulació expressa de les costes

ve, no obstant, a salvar una llacuna jurídica existent a l’actual normativa

que no conté una previsió específica sobre la imposició de costes

processals, en els supòsits d’enervació del desnonament, per la qual cosa, al

no incloure regles especials, es fa necessari acudir a les establertes per tot

tipus de supòsits en els articles 394 i 395 LEC.

La reforma resulta plenament encertada, atès que la manca d’una

resposta legal específica ha vingut originant inseguretat jurídica i propiciant

interpretacions doctrinals i de la jurisprudència divergents. A més a més, la

solució per la que opta resulta també adequada, atès que, donat que

l’enervació del desnonament és un privilegi del demandat, no pot operar en

detriment de l’arrendador, essent a ell a qui s’han de rescabalar les costes

meritades en un procediment que el propi arrendatari ha provocat

incomplint una de les seves obligacions principals, com és l’abonament de

la renda, per la qual cosa atemptaria contra el principi d’equitat compel·lir

l’arrendador al pagament, d'unes costes ocasionades per l’actitud hostil de

l’arrendatari.


18

Tres. S’introdueix un nou apartat a l’article 33, en els termes següents:

”En els judicis als que es refereix l’apartat anterior (judici verbal de

desnonament) si la sol·licitud de justícia gratuïta pel demandat no s’ha

efectuat al menys cinc dies abans de la vista, la manca de designació

d’advocat i procurador pels col·legis professionals no suspendrà la

celebració del judici, la qual cosa es farà constar a la resolució del

Tribunal”.

L’article 250.1.1er ha donat lloc a una amplia polèmica, en relació al

tema derivat de la quantia aplicable per determinar si era preceptiva o no la

intervenció d’Advocat i Procurador, segons els arts. 23 i 31 LEC en relació

amb l’article 252 respecte de les regles per la determinació de la quantia,

però modificats aquests aspectes, el que es pretén ara és la màxima

immediatesa i agilitat en la formulació de la sol·licitud de justícia gratuïta,

evitant que l’esmentada sol·licitud pugui suposar, com en ocasions passa,

un mecanisme per dilatar la resolució del procediment, en clar prejudici de

l’arrendador.

Ni la LEC ni la Llei 1/1996, del 10 de gener, d’Assistència Jurídica

Gratuïta determinen el moment pe efectuar la sol·licitud de justícia gratuïta,

tret que es tracti d’un procés en el que no sigui preceptiva la intervenció

d’Advocat i Procurador. Juntament, en el cas del judici de desnonament, la

primera compareixença del demandat es produeix durant la vista.

Això suposa generalment, de conformitat amb l’article 16 de la Llei

d’Assistència Jurídica Gratuïta, que la sol·licitud del demandat uns pocs

dies abans de la seva celebració obligui ineludiblement a suspendre-la. En


19

ocasions, alguns Jutjats han tractat d’evitar aquest tipus de situacions

abusives, denegant la suspensió de la vista sobre la base de què la

sol·licitud del benefici es produeix de forma extemporània i amb abús de

dret; si posteriorment se celebra la vista i el demandat no compareix,

existeix un alt risc de què, recorreguda la sentència que es dicti, es declari

la nul·litat de tot el que s’ha actuat, per vulneració del dret a la tutela

judicial efectiva (en aquest sentit, per exemple, SAP de Màlaga, secció

5èna, del 5 de juliol 2005).

La reforma introduïda pretén evitar la utilització d’aquest

mecanisme dilatori, mitjançant la fixació expressa d’un termini de cinc dies

anteriors a la data de la vista, per efectuar l’esmentada sol·licitud. En

aquesta mateixa línia s’insereix la modificació operada per la Llei Orgànica

19/2003, on es disposa que la citació expressarà que, si el demandat

sol·licita el reconeixement del dret d’assistència jurídica gratuïta, haurà de

demanar-lo en el Jutjat en el termini de tres dies des de la recepció de la

citació.

No hi ha rés que objectar a la reforma introduïda, si bé caldria

apuntar, a efectes de l’oportuna valoració, si l’extrema brevetat dels

terminis previstos pogués en algun cas resultar excessiva, incidint

negativament en l’adequada garantia del dret a la tutela judicial efectiva.


20

Quatre. Dóna una nova redacció a l’apartat 3 de l’article 155 relatiu al

domicili en els actes de comunicació processal, passant a ser la nova

redacció la següent: (és recull en negreta).

“ A efectes d’actes de comunicació, es podrà designar com a domicili el

que aparegui en el padró municipal o bé el que consti oficialment a altres

efectes, així com el que aparegui en el registre oficial o en publicacions de

Col·legis Professionals, quan es tractés, respectivament, d’empreses i altres

entitats o de persones que exerceixin una professió per la que han de

col·legiar-se obligatòriament. Tanmateix es podrà designar com a

domicili, als efectes referits, el lloc en el que es desenvolupa l’activitat

professional o laboral no ocasional. Quan a la demanda s’exerciti una acció

d’aquelles a les que es refereix el número 1er de l’apartat 1 de l’article 250,

es designarà com a domicili del demandat, a efectes d’actes de

comunicació, en primer lloc el que figura expressament en el contracte com

a domicili per notificacions i, en defecte, el de l’habitatge o local arrendat.

Si la demanda es dirigís a una persona jurídica, podrà igualment

senyalar el domicili de qualsevol que aparegui com a administrador,

gerent o apoderat de l’empresa mercantil, o president, membre o gestor

de la Junta de qualsevol associació que aparegués en un Registre”.

L’actual sistema d’actes de comunicació processal ve a acotar tots els

mecanismes possibles per què, seguint la doctrina del Tribunal

Constitucional, es produeixi l’esgotament de la localització del domicili

abans d’acudir a la via edictal.


21

La modificació introduïda s’ha de valorar positivament atès que

afegeix més opcions a la del domicili de l’arrendament com a lloc on dirigir

els actes de comunicació processal. L’abandonament per part de

l’arrendatari de l’habitatge o local arrendat ha anat constituint un dels

principals obstacles per l’adequat impuls de la tramitació d’aquests

procediments, no existint, sovint, constància d’un domicili alternatiu que

permetés portar a terme els actes de comunicació processal, per la qual

cosa, la possibilitat d’incloure en el contracte un domicili específic a

efectes de notificacions va directament dirigida a facilitar els actes de

comunicació procés, permetent que aquestos puguin efectuar-se

directament, i evitant la demora que comporten els procediments

d’esbrinament del domicili.

Juntament, i com a fórmula alternativa que podria contribuir al

compliment de l’objectiu que es pretén, caldria plantejar-se la possibilitat,

ja inclosa en algun Projecte tramitat amb anterioritat, de permetre que els

actes de comunicació siguin realitzat pels procuradors, fins i tot en els

casos de notificació mitjançant lliurament directe de la resolució al seu

destinatari.

Especialment rellevant és el supòsit de les persones jurídiques, on el

ventall s’amplia notablement, des de l’habitual del domicili social, al de

qualsevol de les persones físiques que apareguin com a càrrecs directius o

gestor de la mateixa. Sense prejudici d’aquesta valoració positiva, i a

efectes purament tècnics, s’estima que la referencia als “Registres”


22

s’hauria d’efectuar als “Registres oficials”, recollint la redacció del primer

paràgraf del precepte.

Cinc. S’afegeix un nou paràgraf a l’article 164, que regula la comunicació

edictal, en els termes següents:

“ En els processos de desnonament de finca urbana per manca de

pagament de rendes o quantitats degudes o per expiració legal o

contractual del termini i en els processos de reclamació d’aquestes rendes

o bé quantitats degudes, quan no es pogués trobar ni efectuar

comunicació a l’arrendatari en els domicilis designats en el segon

paràgraf del número 3 de l’article 155, ni s’hagués comunicat amb

posterioritat al contracte un nou domicili a l’arrendador, es procedirà,

sense més tràmits, a fixar la cèdula de citació en el tauló d’anuncis del

Jutjat”.

Es tracta d’una modificació complementària de l’anterior, amb un

objectiu clar d’agilitar el procés i simplificar la tramitació que es concreta,

en aquest cas, en obviar, en el supòsit del judici verbal de desnonament el

tràmit, sovint dilatat, d’esbrinament del domicili. S’exceptuen aquestes

previsions mitjançant un tràmit molt simplificat que permet, en cas de no

ser trobat l’arrendatari en els domicilis designats, procedir directament a la

comunicació mitjançant anuncis en el tauló del Jutjat.


23

Aquesta provisió ha de ser objecte de valoració positiva, atès que, en

aquest tipus de processos, en els que el tràfic jurídic demanda solucions

ràpides, resulta encertat permetre directament la notificació edictal quan el

demandat no es trobi en els domicilis designats, atès que en aquests casos

no mereixen més protecció que el propietari que es veu privat de l’ús de

l’habitatge. En qualsevol cas no hi ha minva per la seguretat jurídica, atès

que el demandat sempre disposa del mecanisme de la rescissió de sentència

ferma de l’article 501 LEC.

Sis. S’afegeix un nou paràgraf a l’article 220, relatiu a les condemnes de

futur, conforme al qual: “ En els casos de reclamacions de rendes

periòdiques, quan l’acció de reclamació s’acumula a l’acció de

desnonament per manca de pagament o per expiració legal o contractual

del termini, la Sentència inclourà la condemna a satisfer també les

rendes degudes que es meritin amb posterioritat a la presentació de la

demanda fins el lliurament de la possessió efectiva de la finca, prenent

com a base de la liquidació de les rendes futures, l’import de l’última

mensualitat reclamada a la presentació de la demanda”.

La modificació del precepte, mitjançant una especificació concreta

dels supòsits de reclamació de rendes periòdiques, té un objectiu

clarificador d’un aspecte que fins a la data resultava confús i que havia

donat lloc opinions divergents, és a dir, la possibilitat d’aplicar les

previsions de la condemna a futur contemplada a l’article 220 al supòsit de

l’acció de reclamació de rendes, quan aquesta s’acumula a la de

desnonament.


24

No hi ha res que objectar al contingut del precepte, atès que la

jurisprudència majoritària ja ha admès sense discussió la possibilitat de

condemna a futur en els supòsits de reclamacions de rendes, per aplicació

de les reclamacions de rendes, per aplicació de les previsions generals de

l’article 220. Així, com senyala la Sentència de l’Audiència Provincial

d’Orense, del 31 de juliol 2001, la Sentència podrà incloure la condemna

de les pretensions que es meritin amb posterioritat al moment en què es

dicti, solució que respon als principis de justícia material i econòmica

processal.

La possibilitat de condemna a futur en els supòsits d’acumulació de

l’acció de desnonament i de reclamació de rendes també ha estat objecte

d’una jurisprudència majoritària de caràcter favorable. Si bé algunes

Sentències han estimat que les rendes que es meriten desprès de dictar-se la

Sentència i fins el lliurament de la finca arrendada s’han de reclamar en el

judici declaratiu que correspon a la seva quantia (SSAP de Càceres, Secció

2a, del 23 de març 2002; i de València, secció 8a, del 10 de juliol 2002),

altres, en clara majoria entenen que en el suplico de la demanda es pot

sol·licitar la condemna a l’abonament tant de les rendes vençudes al

moment de la presentació de la demanda i de les degudes quan es dicti la

sentència, com de les que vagin meritant amb posterioritat i fins el

desallotjament i la recuperació de la possessió de la finca (SSAP de

Pontevedra, Secció 1a, del 10 de juliol 1997; d'Astúries, Secció 7a, del 14

de març 2001; de Burgos, Secció 2a, del 29 d’octubre 2001; de Madrid,


25

Secció 14èna, del 9 d’abril 2001; de Barcelona, secció 4a, del 19 de

novembre 2002; i de Castelló, Secció 2a, del 6 d’octubre 2004).

Resulta clarificador a aquests efectes, el pronunciament de la

Sentència de l’Audiència Provincial de Burgos, Secció 2a, del 29 d’octubre

2001: “... l’article 220 de la Llei d’Enjudiciament Civil 1/2000, del 7 de

gener, intenta evitar, consagrant el principi d’economia processal, que una

obligació amb prestacions periòdiques ja declarades en Sentència ferma,

necessiti d’un ulterior procés declaratiu per reclamar les prestacions

meritades amb posterioritat, oferint l’oportunitat de fer condemnes de futur

i, és cert, que en el cas present, si bé és cert que la declaració de resolució

del contracte ha esdevingut ferma, al no haver estat recorreguda i que, en

conseqüència no estan ja obligats els demandats a seguir pagar la “renda” i

els demés quantitats especificades en el contracte, no existeix ja el

contracte que els obliga a fer-ho, no és menys cert que la continuació en

l’ocupació del pis pels demandats condemnats al desnonament genera en el

propietari un dret a percebre una contraprestació (...) si bé tenint en compte

que, a partir de la data de la present resolució, les rendes no experimentaran

cap actualització, donada l’absència de contracte i tenint en compte que

està en mans de l’actor la possibilitat de sol·licitar l’execució

forçosa de la sentència, per evitar que la situació d’ocupació sense control

es perllongui en el temps “


26

Set i vuit. Es Modifiquen els articles 249 i 250, amb l’objectiu d’excloure

de l’àmbit del judici ordinari i incloure en el del judici verbal les

reclamacions de rendes o quantitats degudes per l’arrendatari.

De conformitat amb això, el número 6 de l’article 249.1, queda

redactat en els següents termes: “ Les que versin sobre qualssevol

assumptes relatius a arrendaments urbans o rústics de béns immobles,

llevat que es tracti de reclamacions i rendes o quantitats degudes per

l’arrendatari o de desnonament per manca de pagament o per extinció del

termini de la relació arrendatària”.

El número 1 de l’article 250.1 queda redactat del següent mode: “les

que versin sobre reclamació de quantitats per impagat de rendes o

quantitats degudes i les que, igualment, amb fonament en l’impagat de la

renda o quantitats degudes per l’arrendatari, o en expiració del termini

fixat de forma contractual o legalment, pretenguin que el propietari,

usufructuari o qualsevulla altra persona amb dret a posseir una finca

rústica o urbana donada en arrendament, ordinari o financer o en

parceria recuperin la possessió de l’esmentada finca.”

L’objectiu d’aquesta modificació s’explicita en la pròpia Exposició

de Motius de l’Avantprojecte, segons la qual “permet salvar, en el seu cas,

la relació arrendatària, alguna cosa que fins ara es dificultava per què el

propietari creditor de rendes o quantitats degudes es veia obligat a


27

acumular la seva reclamació a la de desnonament si volia acudir al judici

verbal, més simple, senzill i ràpid que el judici ordinari”.

La tramitació dels tres supòsits previstos per la via del judici verbal

ha estat una aspiració llargament demandada pels professionals i per la

doctrina especialitzada, donada la major complexitat del judici ordinari, la

preceptiva intervenció d ‘Advocat i Procurador i l’amplitud de prova i

defensa, i, amb això, el seu major perllongament en el temps; a això s‘hi

uneix que la conjunció d’ambdós supòsits, ha anat plantejant a la pràctica

una gran quantitat de dificultats interpretatives, que ara es resolen.

Amb anterioritat a la reforma introduïda per la Llei 23/2003, es

recollia a l’article 438.3.3er LEC la necessitat d’acudir al judici ordinari

quan s’utilitzés el procés acumulat; no obstant, en aquesta reforma es

modifica l’article 438.3.3er LEC per senyalar que es permet l’acumulació

d’accions en reclamació de rendes o quantitats anàlogues vençudes i no

pagades, quan es tracti de judicis de desnonament de finca per manca de

pagament, amb independència de la quantitat que es reclami. Aquesta

reforma va ser rellevant a l’hora d’unificar la via procedimental pel tràmit

de judici verbal quan s’insti el judici de desnonament i l’acció de

reclamació de rendes.

No obstant, l'existència de dues vies procedimentals separades no va

deixar de suscitar problemes interpretatius i especialment en la via del

judici ordinari, existint divergències a l’hora d’entendre que l’acció de

reclamació de rendes havia de seguir necessàriament la via del judici


28

ordinari, o la de considerar adequat el procediment del judici verbal quan la

pretensió consistia en la reclamació de rendes en quantia no superior a

3.000 euros, de conformitat amb l’article 249.2. resultava, en efecte, poc

coherent que si l’article 438.3 LEC permet demanar a través del procés

verbal el més (acumulació d’accions de desnonament i de reclamació de

rendes), no permetés sol·licitar a través del mateix procediment el menys,

en aquest cas, l’acció de reclamació de rendes amb caràcter exclusiu, per la

qual cosa la modificació que s’efectua no més que racionalitzar les

previsions legals, concentrant i clarificant el tràmit a seguir.

Nou. Es modifica la regla 9 de l’article 251, suprimint l’últim incís (la part

suprimida apareix subratllada):

“ En els judicis sobre arrendaments de béns, llevat quan tinguin per

objecte la reclamació de rendes o quantitats degudes, la quantia de la

demanda serà l’import d’una anualitat de renda, sigui la que sigui la

periodicitat amb la que aparegui fixada en el contracte. No obstant, quan

es reclami la possessió del bé arrendat s’estarà al que disposa la regla

tercera d’aquest article.”

Aquesta ha estat una de les qüestions més polèmiques en la regulació que

efectua la LEC en matèria arrendatària, atès que amb caràcter general, la

manca de concreció i claredat el propi article 251 ha propiciat opinions

disperses, a l’hora de resoldre sobre la quantia aplicable, d'on es deriven, a

més, connotacions importants, per exemple en matèria de costes, per les


29

Audiències Provincials que opten generalment pel criteri de valor de

l’immoble.

La quantia representa l’interès econòmic del judici i ha d’estar

determinada en tot procés civil de conformitat amb les regles de l’article

251, expressant-se amb claredat i precisió a l’escrit iniciador, com disposa

l’article 253. Encara que el desnonament sigui un judici verbal per raó de

la matèria, la seva quantia d’ha d’expressar preceptivament a la demanda.

La determinació de la quantia en el desnonament ha estat una qüestió

polèmica i complexa, que no influeix ni en la classe de judici (sempre

verbal) ni en l’accés a la cassació (sempre vinculat a l’interès de la cassació

de l’art. 477.2.3er al ser un judici “ ex. matèria”), però que té una especial

transcendència en matèria de costes processals i d’intervenció preceptiva

d’Advocat i Procurador.

Segons resulta de l’article 251, regla 9a LEC, en els judicis sobre

arrendament de béns, la quantia de la demanda serà l’import d’una

anualitat de renda, llevat que tingui per objecte la reclamació de rendes

vençudes o que es reclami la possessió del bé arrendat, supòsit aquest últim

en què, per remissió a l’actual regla 3a, que envia a la regla 2a, haurà

d’estar-se al valor dels béns immobles al moment d ela demanda, segons

els preus de mercat i mai inferior al valor cadastral.

Segons doncs una interpretació estrictament literal del que disposa

l’últim incís de l’article 251.9è i dels enviaments en cascada que del mateix


30

deriven, la quantia del desnonament que tingui per objecte la reclamació de

la possessió del bé arrendat, serà “el valor del bé immoble arrendat”.

Aquest criteri ha estat qualificat d’absurd, desmesurat i costós, tant per la

doctrina com per la jurisprudència i ha provocat que nombrosos Tribunals

fugint de la irracionalitat, hagin optat pel criteri de l’anualitat de renda,

atenen a una interpretació històrica, donat que aquest criteri apareixia

recollit a l’art. 489.10 LEC de 1881, o bé inclús al criteri de les rendes

degudes.

El criteri de l’anualitat de la renda, s’ha argumentat sobre la base de

què la finalitat immediata del judici de desnonament per impagat de rendes

és la declaració de resolució del vincle locatiu, mentre que la recuperació

possessòria seria la mera conseqüència d’aquesta declaració, per la qual

cosa, al no ser la recuperació possessòria la finalitat immediata del

desnonament per manca de pagament, la quantia del procés serà una

anualitat de renda (així les SSAP de Barcelona, Secció 4a, de l’11 de març

2005 i del 19 de novembre 2004, i de Madrid, secció 9a, del 9 de març

2005). Existeix fins i tot una altra postura que defèn que al ser l’impagat

de quantitats el fonament de l’actuació de desnonament, encara que

aquestes no es reclamin, per la determinació de la quantia del procediment

s’haurà d’estar al que indica la regla 1a de l’article 251, és a dir, al valor de

les rendes impagades; no obstant aquesta última és una postura minoritària

amb escàs eco jurisprudencial. Aquesta qüestió planteja en ocasions

dilacions innecessàries en la tramitació del judici de desnonament, atès que,

fixada la quantia per l’actor de conformitat amb alguna de les postures

anteriors, pot ocorre que el Jutjat mantingui una posició diferent i que, amb


31

caràcter previ a l’admissió de la demanda, requereixi la reparació d’aquesta

qüestió.

La modificació efectuada ve a acomodar-se en els criteris

majoritàriament defensats per la jurisprudència i la doctrina especialitzada,

mitjançant la supressió de l’últim incís de l’aparta 9 de l’article 252

eliminant la remissió que permetia prendre en consideració el valor de

l’immoble en els supòsits de desnonament possessori, la qual cosa ha de ser

objecte de valoració positiva, per les raons que s’acaben d’exposar.

Deu. Es modifica la regla 2 de l’article 252, que queda redactat en els

següents termes:

“ Si les accions acumulades provenen del mateix títol o amb l’acció

principal es demanen accessòriament interessos, fruits, rendes o danys i

perjudicis, la quantia serà determinada per la suma del valor de totes les

accions acumulades. Però si l’import que qualsevol de les accions no fos

cert i líquid, únicament es tindrà en compte el valor de les accions l’import

del qual si ho fos.

Per la fixació del valor no es tindran en compte els fruits, interessos o

rendes per córrer, sinó únicament les vençudes. Tampoc en tindrà en

compte la petició de condemna en costes

Sense prejudici de l’anterior, si les accions acumulades fossin la de

desnonament per manca de pagament o per expiració legal o contractual


32

del termini, i la reclamació de rendes o quantitats degudes, la quantia de

la demanda vindrà determinada per l’acció de major valor”.

En els supòsits d’acumulació de l’acció de desnonament i de l’acció de

reclamació de rendes, d’acord amb l’actual redacció de l’article 252.2,

donat que la quantia de les accions provenen del mateix títol, aquesta

vindrà determinada per la suma del valor de totes les accions acumulades,

la qual cosa suposaria que la quantia en aquests supòsits seria la suma de

les rendes reclamades i de l’import d’una anualitat de renda (llevat que

s’apliqués el criteri literalista del valor de la finca). En virtut de la

modificació ara produïda, en aquests supòsits, la quantia de la demanda

vindrà determinada per l’acció de major valor, la qual cosa sembla lògica,

atès que, en cas contrari, es produiria en aquests casos una elevació

artificial de la quantia, amb especial transcendència en matèria de costes

processals i d'intervenció d’advocat i procurador.

Onze. Es modifica l’apartat 3 de l’article 437 mitjançant l’addició d’un

últim incís, quedant redactat en els següents termes:

“ Si a la demanda se sol·licités el desnonament de la finca urbana per

manca de pagament de les rendes o quantitats degudes a l’arrendador, o

per expiració legal o contractual del termini, el demandant podrà

anunciar-hi que assumeix el compromís de condonar a l’arrendatari tot o

part del deute i de les costes, expressant la quantitat concreta,

condicionant-ho al desallotjament voluntari de la finca dintre del termini

que indiqui l’arrendador, que no podrà ser inferior al termini d’un mes, ni


33

superior al de dos mesos des de què es notifiqui la demanda. Igualment,

podrà interessar-se a la demanda que es tingui per sol·licitada l’execució

de llançament a la data i hora que fixi el Jutjat als efectes senyalats en

l’apartat 3 de l’article 549”.

De la modificació efectuada cal destacar, en primer lloc,

l’equiparació del règim jurídic del desnonament per expiració del termini,

amb el desnonament per impagat de rendes o quantitats degudes, a efectes

del compromís de condonació, la qual cosa reflecteix, novament la

“voluntas legislatoris” d’equiparació al màxim d’ambdós règims.

En segon lloc, l’incís final que ara s’introdueix, fa referència al

contingut de la demanda de desnonament, contemplant que, juntament amb

el compromís de condonació, l’arrendador pot incloure a la mateixa

previsió que es tingui per sol·licitada l’execució del llançament a la data i

hora que fixi el Jutjat. Aquesta previsió es cohonesta amb el que disposa

l’article 440.3, on es contempla que, a la interlocutòria d’admissió de la

demanda, el Tribunal fixarà “dia i hora per què es porti a terme, en el seu

cas el llançament”.

Ambdós preceptes han de posar-se en relació directa amb el que

preveu el nou apartat 3 de l’article 549 (que s’introdueix des del punt

Disset de l’Avantprojecte), de conformitat amb el que: “ A la sentència

condemnatòria de desnonament per manca de pagament de rendes o de

quantitats degudes, o per expiració legal o contractual del termini, la

sol·licitud d’execució a la demanda de desnonament serà suficient per


34

l’execució directa de la sentència, sense necessitat de cap altre tràmit per

procedir al llançament el dia i hora senyalat a la pròpia sentència o a la

data que s’hagués fixat ordenant la citació al demandat”.

El que se senyala en aquests preceptes suposa una novetat important

per aconseguir l’agilitació i simplificació del procediment, atès que implica

que el demandant pot sol·licitar l’execució de la sentència a la demanda i,

en aquest cas, i sense necessitat de demanda executiva, es produirà

l’execució directa de la sentència condemnatòria.

La data de llançament es podrà fixar o bé a la sentència, o bé a la

pròpia citació al demandat per la vista. La previsió anticipada de la data de

llançament a la interlocutòria d’admissió i citació, redueix, doncs

l’activitat judicial necessària per obtenir el desallotjament, evitant dilatar

l’efectivitat de la sentència condemnatòria i eliminant el tràmit de

sol·licitud d’execució.

La reforma comporta l’estalvi d’ulteriors actuacions judicials

d'apercebiment i senyalament, que han anat constituïen una de les causes

habituals de dilació del procés, sense que per això perjudiqui l’arrendatari,

atès que, naturalment, s’anul·larà el senyalament del llançament si es

produeix l’absolució del demandat o es recorre la sentència. S’atorga, d’un

altre costat, a l’arrendador la seguretat jurídica, en els casos de sentència

favorable, de la data concreta en què disposarà de la possessió de

l’immoble, per la qual cosa, sense conculcació de cap dret, es guanya en


35

economia processal i s’afavoreix la celeritat del procediment, la qual cosa

ha de ser objecte de valoració positiva.

En qualsevol cas, el que se senyala en aquests preceptes no pot ser

entès com a una derogació tàcita ni pot estimar-se incompatible amb els

previstos en els articles 548 i 704 LEC en matèria d’execució sobre béns

immobles, atès que es tracta exclusivament d’una especialitat pels supòsits

previstos en el precepte examinat, per la qual cosa aquests preceptes

seguiran aplicant-se en els altres casos de lliurament de béns immobles

diferents dels que es contemplen en el precepte examinat.

Dotze. Es modifica l’apartat 3 de l’article 438, en els termes següents:

“ No s’admetrà en els judicis verbals l’acumulació objectiva d’accions

llevat les excepcions següents:

(...)

3. L’acumulació de les accions de reclamació de rendes o quantitats

anàlogues vençudes i no pagades, quan es tracti de judicis de

desnonaments de finca per manca de pagament o per expiració legal o

contractual del termini, amb independència de la quantitat que es reclami.

Tanmateix podran acumular-se les accions exercitades contra el fiador o

avalador solidari previ requeriment de pagament no satisfet”.


36

La modificació introduïda ve, novament, a equiparar el desnonament per

expiració del termini amb el desnonament per impagat, en aquest supòsit, a

efectes d’acumulació d’accions. A aquests efectes, s’ha de tenir en compte

que no sempre la jurisprudència ha admès la possibilitat de què puguin

exercitar-se a la mateixa demanda accions de desnonament per impagat i

per expiració del termini de duració, considerant que es produïa

incompatibilitat ex. Article 71.2 i 3 LEC on neix de fets diferents (SSAP

de Biscaia , Secció 5a, del 23 de febrer 2005 i de Càceres, Secció 2a, del 13

de maig 2005 no admeten l’esmentada acumulació). Encara que altres,

com la SAP de Jaén, Secció 6a, del 14 de novembre 2003, no aprecien cap

inconvenient en l’exercici acumulat.

En general, també les Audiències Provincials solen rebutjar l’acció

d’acumulació de rendes degudes amb l’acció de desnonament per expiració

del termini, per considerar que neixen de fets diferents i que resulta impedit

per l’art. 73.1.2 LEC (que les accions acumulades no puguin, per raó de la

matèria, ventilar-se en diferent tipus de judicis), objecció que ara resultaria

salvada, atès que el present Avantprojecte sotmet ambdues accions al tràmit

del judici verbal.

Menors reserves sembla que pugui suscitar el fet de què es pugui

acumular l’acció de reclamació dirigida contra el fiador o avalador solidari

que no hagi atès el requeriment de pagament efectuat per l’arrendador,

doncs en aquest cas, es produeix clarament una identitat de l’objecte i

matèria, donat que el procediment es dirigeix en ambdós casos a la

reclamació de quantitats vençudes i no pagades per l’obligat amb caràcter


37

de fiador o d’avalador, per la qual cosa, el supòsit s’insereix sense

dificultat a l’àmbit de l’article 72 LEC (acumulació subjectiva d’accions),

tractant-se d’un mateix títol o causa de demanar, idèntic o connex amb el

que es dirigeix en front de l’arrendatari.

Tretze. Es Modifica l’apartat 3 de l’article 440, en els següents termes:

“ En cas de demandes de desnonament per manca de pagament de rendes

o quantitats degudes, el Tribunal indicarà, en el seu cas, a la citació per la

vista, la possibilitat d’enervar el desnonament conforme s’estableix a

l’apartat 4 de l’article 22 d’aquesta llei, així com si el demandant ha

expressat a la seva demanda que assumeix el compromís al que es refereix

l’apartat 3 de l’art. 437, que l’acceptació d’aquest compromís equivaldrà

a un aplanament amb els efectes de l’article 21, al final el qual s’atorgarà

un termini de cinc dies al demandat per què manifesti si accepta el

requeriment. També s’apercebrà al demandat a la citació que, de no

comparèixer la vista, es declararà el desnonament sense més tràmits, i que

queda citat per rebre la notificació de la sentència, el sisè dia següent a

comptar des de l’assenyalament per la vista. Igualment el Tribunal fixarà

a la interlocutòria d’admissió dia i hora per què tingui lloc, en el seu cas,

el llançament, que s'haurà de produir abans d’un mes des de la data de

la vista, advertint al demandat que, en el cas de què la sentència sigui

condemnatòria no recorri, es procedirà al llançament a la data fixada,

sense necessitat de notificació posterior. “


38

Novament procedeix reiterar aquí la voluntat explícita del redactor

de l’Avantprojecte d’imprimir, no solament agilitat, sinó una notable

velocitat a la tramitació d’aquests supòsits de desnonament, eliminant o

concentrant tràmits, avançant el llançament i, en definitiva, garantint a

l’arrendador la màxima rapidesa en la recuperació de l’immoble arrendat.

En concret, amb la present modificació, se suprimeix el tràmit de

citació per la notificació de la sentència i el de notificació del llançament en

el cas de sentència condemnatòria, i es fixa taxativament el termini pel

llançament en un període inferior al d’un mes des de la data de celebració

de la vista (a la redacció actual, se senyala que l’esmentat termini “podrà”

ser inferior al d’un mes). Realment, es tracta d’un supòsit que caldria

qualificar, al menys, com “peculiar”, doncs és pràcticament l’únic supòsit

jurídic en el que, abans de què es dicti sentència ferma i sense tenir

coneixement del contingut de la sentència, s’està anticipant la via

executiva.

En relació amb aquesta regulació, la qüestió principal que convé

precisar és la relativa a la possible contradicció del termini senyalat pel

llançament, amb el que disposen els articles 548 i 704.1 LEC. L’article

548 contempla el termini d’espera de 20 dies per l’execució de les

resolucions judicials, però aquesta possible contradicció resulta

expressament salvada amb la modificació del precepte que efectua el

present Avantprojecte (apartat setze). En quant a la possible contradicció

amb el que senyala l’article 704.1 (termini d’un mes pel desallotjament dels

ocupants d'immobles que tinguin de lliurar-se), ha d’entendre’s que no


39

concorre contradicció atès que regeix el principi de preferència del que se

senyala en el precepte que s’examina, per aplicació del principi general de

“lex specialis” o del principi de “priores leges nihiominus stabunt quàntum

presenti legi non contradicent” (les lleis anteriors subsisteixen quan no

contradiuen la llei vigent).

Catorze. S’afegeix un segon incís a l’apartat 1 de l’article 447, en els

següents termes:

“Sense prejudici de l’anterior, a les sentencies de condemna per

aplanament al que es refereixen els apartats 3 dels articles 437 i 440, en

previsió de què no es verifiqui per part de l’arrendatari el desallotjament

voluntari en el termini senyalat, es fixarà amb caràcter subsidiari dia i

hora en què tindrà lloc, en el seu cas, el llançament directe del demandat,

que es portarà a terme sense necessitat d’ulteriors tràmits en un termini

no superior a 15 des del final de l’esmentat període voluntari. Del mateix

mode, a les sentències de condemna per incompareixença del demandat,

es procedirà al llançament a la data fixada sense més tràmit”.

La regulació que s’efectua és complementària de la realitzada en els

articles 447.3 i 440.3, així com de la prevista en el nou apartat 3 de l’article

21 i té per objecte, novament l'agilitació del procediment, mitjançant la

inclusió d’una previsió específica pel supòsit d’incompliment per part de

l’arrendatari del termini de desallotjament voluntari en el supòsit

d’aplanament contemplat en els citats preceptes o en el d’incompareixença

el demandat. En aquests casos, s’inclou la previsió de llançament


40

immediat, en un termini no superior a 15 dies, sense necessitat d’ulteriors

tràmits, és a dir, sense que es tingui que procedir a efectuar una nova

notificació al demandat.

Quinze. Es modifica l’apartat 2 de l’article 497 mitjançant l’addició d’un

nou apartat, en el que es disposa el següent:

“Sense prejudici de l’anterior, quan es tracti de sentència condemnatòria

de desnonament per manca de pagament de rendes o quantitats degudes,

o per expiració legal o contractual del termini i el demandat citat en

forma no hagués comparegut a la data o termini senyalat a la citació, la

notificació es farà mitjançant edictes fixant còpia de la sentència en el

tauló d’anuncis del Jutjat.”

Cal reiterar novament la pretensió d‘agilitar i de simplificar el

procediment que constitueix l’objecte directe de la modificació introduïda,

amb la que es tracta d’impedir que la incompareixença del demandat per la

notificació de la sentència pugui determinar la dilació del procediment,

contemplant en aquests supòsits la possibilitat d’acudir al tràmit més

simplificat de notificació mitjançant edictes, consistent en la fixació de

còpia de la sentència en el tauló d’anuncis del Jutjat. S’evita amb això la

publicació d’edictes en el Butlletí Oficial de l’Estat o en el Butlletí Oficial

de la Comunitat Autònoma que, a més d’incrementar el cost per l’actor

demandant ocasiona habitualment una demora de diversos mesos en la

fermesa de la sentència i, en conseqüència, en la possibilitat d’executar-la.


41

Disset. A l’article 548, que contempla el termini d’espera de l’execució de

resolucions judicials i arbitrals, l’Avantprojecte afegeix un segon apartat

amb la finalitat d’excloure el desnonament del règim general previst i

sotmetre’l a les seves regles específiques. Així, es disposa que:

“Aquest termini d’espera legal no serà aplicable a l’execució de

resolucions judicials o arbitrals de condemna de desnonament per manca

de pagament de rendes o quantitats degudes, o per expiració legal o

contractual del termini, que es regirà pel que es preveu en tals casos”.

Com ja es posava de manifest en l’examen de l’anterior apartat

Tretze, l’execució en aquests casos del termini general d’espera a

l’execució de resolucions judicials, té per objecte fer Possible que el

llançament, en el cas de sentència condemnatòria, es poguí produir dintre

del termini fixat a l’article 440.3, això és “ abans d’un mes” des de la data

de la vista, possibilitat que no seria efectiva d’aplicar-se un termini general

d’espera.

Com ja se senyalava a l’examen de l’esmentat apartat, la present

modificació ve a confirmar que les regles d’execució en matèria de

desnonament contemplades a la LEC han de ser considerades coma a regles

especials d’aplicació preferent, en front de les que amb caràcter general es

contemplen a la Llei processal.

Disset. S’afegeix un apartat 3 a l’article 549, en els termes següents:


42

“ A la sentència condemnatòria de desnonament per manca de pagament

de rendes o quantitats degudes, o per expiració legal o contractual del

termini, la sol·licitud de la seva execució a la demanda de desnonament

serà suficient per l’execució directa de la sentència, sense necessitat de

cap altre tràmit pe procedir al llançament el dia i hora senyalats a la

pròpia sentència o a la data que hagués fixat ordenant la citació del

demandat”.

Les previsions contingudes en aquest apartat guarden una relació

directa amb la nova regulació que s’introdueix a l’apartat 3 de l’article 437.

La regulació continguda en ambdós preceptes té per objecte permetre

l’execució directa de les sentències condemnatòries de desnonament, sense

necessitat d’acudir al tràmit d’execució previst als articles 549 i següents en

els supòsits en què el demandant hagi fet constar expressament a la

demanda que es tingui per sol·licitada l’execució del llançament.

S’exclou, doncs el procediment d’execució que requereix la presentació

d’una demanda basada en un títol judicial, davant del propi òrgan que va

conèixer del desnonament, i la tramitació de la qual faria de facto inviable

que pugues produir-se el llançament en el termini inferior a un mes, que es

contempla a l’article 440.3.

Divuit. L’article 818 contempla l’oposició del deutor en el procés

monitori, modificant-se la redacció del seu apartat 2 en els termes següents:

“Quan la quantia de la pretensió no excedís de la pròpia del judici verbal,

o tingui que decidir-se en el judici verbal per raó de la matèria, el tribunal


43

procedirà d’immediat a convocar la vista. Quan l’import de la reclamació

excedeixi de l’esmentada quantitat, si el peticionari no interposés la

demanda corresponen dintre del termini d’un mes des del trasllat d’escrit

d’oposició, se sobreseuran les actuacions i es condemnarà en costes al

creditor. Si la presentés en l’esmentat termini, se’n donarà trasllat al

demandat, de conformitat amb el que es preveu en els articles 404 i

següents de la present Llei”.

La Modificació efectuada té per objecte permetre que totes les

reclamacions de desnonament, per impagat o per expiració del termini legal

o contractual, així com les reclamacions de rendes o quantitats degudes,

pugui acudir a la via del procés monitori, tenint en compte que totes

s’inclouen, per raó de la matèria, i amb independència de la seva quantia en

l’àmbit del judici verbal, en virtut de la modificació efectuada, de l’apartat

1. 1er e l’article 250, que efectua el present Avantprojecte.

Dinou. Com s’ha mencionat abans, la Llei Orgànica 19/2003, del 23 de

desembre, de modificació de la Llei Orgànica del Poder Judicial va afegir a

la LEC una disposició addicional cinquena que possibilita la creació pel

Ministeri de Justícia, d’acord amb la Comunitat Autònoma amb

competències en la matèria i previ informe favorable del Consell General

del Poder Judicial, la creació d’Oficines de Senyalament Immediat en

aquells partits judicials amb separació entre Jutjats de Primera Instància i

Jutjats d’Instrucció. Aquestes Oficines es preveu que tinguin caràcter de

servei comú processal i desenvolupin funcions de registre, repartiment i

senyalament de vistes, compareixences i actuacions en els procediments


44

previstos a la citada disposició addicional. La modificació ara introduïda

és com següent:

“En aquells partits judicials on es constitueixin Oficines de Senyalament

Immediat s’hi presentaran les demandes i sol·licituds que versin sobre les

matèries següents: (...) b) Desnonaments de finca urbana per expiració

legal o contractual del termini o per manca de pagament de rendes o

quantitats degudes i reclamacions d’aquestes rendes o quantitats quan

l’acció de reclamació s’acumuli a la de desnonament. “

S’equiparen, doncs els supòsits de desnonament per impagat amb els

de desnonament per expiració del termini i s’Inclou en tot cas, la

reclamació de rendes, quan s’acumuli a l’acció de desnonament.

La reforma operada per la Llei Orgànica 19/2003, es limita a crear un

marc legal per què, en el seu moment pugui funcionar un nou servei comú

processal: les Oficines de senyalament Immediat (OSI), amb funcions de

registre, repartiment i senyalament de vistes i lliurament de comunicacions

en determinats procediments que passen a denominar-se “judicis ràpids

civils”, entre els que es troben, després de la modificació ara introduïda, el

desnonament de finques urbanes per manca de pagament de quantitats

degudes o per expiració del termini legal o contractual i les reclamacions

d’aquestes quantitats quan s’acumulen a la pretensió de desnonament. En

concret, en relació al judici de desnonament, les funcions de les OSI són: a)

el registre, el repartiment i la remesa de demandes; b) el senyalament de la

vista dintre dels terminis establerts a l’article 440.1 LEC i del dia i hora en


45

què tindrà lloc, en el seu cas el llançament, sempre en un termini inferior a

un mes des de la vista; c) la pràctica de les citacions i oficis, bé a través del

servei comú de notificacions, o bé a través del procurador que així ho

sol·liciti; i, d) les advertències que, de conformitat amb l’article 440.3

LEC, s’hagin de consignar a la citació.

La posada en marxa d’aquestes Oficines de Senyalament Immediat

s’està tramitant a l’actualitat, a través d’una disposició específica, subjecta

a l’informe corresponen del Consell General del Poder Judicial.

3- Modificació de la Llei de Propietat Horitzontal.

Es modifica el segon paràgraf de l’ordinal 1er de l’article 17 de la

Llei 49/1960, del 21 de juliol, de Propietat Horitzontal, que queda redactat

en els termes següents (la modificació introduïda figura en negreta):

“ L’establiment o supressió dels serveis d’ascensor, porteria, consergeria,

vigilància o altres serveis comuns d’interès general; inclús quan suposin la

modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requerirà el vot favorable

de les tres cinquenes parts del total de propietaris que representin les tres

cinquenes parts de les quotes de participació. La mateixa majoria es

requerirà per la realització d’obres o instal·lació d’equips o sistemes que

tinguin com a finalitat millorar l’eficiència energètica de l’immoble si

suposen la modificació del títol constitutiu o de l’estatut. L’arrendament

d’elements comuns que no tingui assignat un ús específic a l’immoble

requerirà igualment el vot favorable de les tres cinquenes parts del total


46

dels propietaris que representin les tres cinquenes parts de les quotes de

participació, així com el consentiment del propietari directament afectat, si

n’hi hagués”.

La modificació introduïda es limita a exigir la majoria qualificada -

idèntica a l’exigida per l’establiment o supressió de serveis comuns

d’interès general- per què la Junta de propietaris pugui adoptar un acord

sobre la instal·lació d’equips o sistemes dirigits a la millora de l'eficàcia

energètica de l’immoble, però únicament en el supòsit de què la seva

instal·lació no suposi la modificació del títol constitutiu o dels estatuts.

No cal formular cap objecció al fet de què aquells acords que, encara

suposant una modificació del títol constitutiu o dels estatuts, tinguin per

objecte la instal·lació d’equips o sistemes en els que concorre la nota tant

de l’interès comú com de l’interès general, com sense dubte són els

destinats a la millora de l’eficiència energètica de l’immoble, s’adoptin per

una majoria qualificada i no per unanimitat. És precisament aquesta

contribució a l’interès general el que justifica que els esmentats acords

quedin supeditats a l’interès majoritari i no al possible arbitri d’un únic

propietari.

La regulació que s’efectua pressuposa que únicament serà precisa

una majoria qualificada que es contempli, en el supòsit de què l’obra o

instal·lació suposi de facto, la modificació del títol constitutiu o dels

estatuts, el que permet entendre que, si aquesta afectació no es produeix,

s’acudirà al règim general d’adopció d’acords. A aquest respecte, caldria

planejar-se la possibilitat de sotmetre aquests acords al mateix règim


47

previst per l’establiment o supressió de la resta dels serveis comuns

d’interès general, que és el que es contempla a l’incís anterior, el qual

exigeix una majoria qualificada de tres cinquens, en tot cas (“inclús quan

suposin modificació del títol constitutiu o dels estatuts).

I això perquè, els serveis aquí genèricament denominats com de

“millora de l’eficiència energètica”, i dintre dels quals s’inclouen els

d’aprofitament de noves energies, com la solar, o de nous subministres

energètics col·lectius, són equipaments destinats a una utilització col·lectiva

sense que es contempli la possibilitat d’exclusions individuals, per la qual

cosa, en definitiva es converteix en serveis comuns, raó per la qual, sembla

raonable que la seva instal·lació se subjecti, en tot cas, a la majoria

qualificada de la Junta de Propietaris, igual que els altres serveis comuns.

És tot quan ha d’informar el Consell General del Poder Judicial.

I per què així consti als efectes oportuns, estén i signo la present

a Madrid, el quinze d’octubre de l’any dos mil vuit.

celso rodrÍguez padrÓn, secretari general ...“n de estudios e...del mercat de lloguer, i la llei...

Documents