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MANUTENÇÃO PREDIAL SINDICONDSINDICATO DOS CONDOMÍNIOS

CARTILHA

SINDICONDSINDICATO DOS CONDOMÍNIOS

SINDICATO DOS CONDOMÍNIOS DE PRÉDIOS E EDIFÍCIOS COMERCIAIS, INDUSTRIAIS, RESIDENCIAIS E MISTOS INTERMUNICIPAL DO ESTADO DE SÃO PAULO.

CÓDIGO SINDICAL : 558.418.90490-5

Referências Bibliográ�cas.- Inspeção Predial – IBAPE/SP –

Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo.

- Normas ABNT NBR 14037 – 5674 – 15575 – 16280.- Leis 8078/90 e 10406/02.

- NR 10 – 18 e 35.

Cartilha elaborada por:Vlademir Dias CREA 145574

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Manutenção Predial


ApostilaManutenção Predial

OBJETIVO:Fornecer informações básicas aos Síndicos, sobre suas responsa-bilidades, competências, normas, leis e procedimentos relativos à Manutenção Predial, de forma clara e simples.

Síndico. É eleito em assembleia por ser o mais con�ável e assim que assume, já tem muito trabalho pela frente e críticas in�ndáveis.Estar como síndico, não é fácil, mas o mesmo é necessário e indispensável, para que os moradores de um Condomínio possam ter paz, segurança e ter seu imóvel garantido e preservado.

As atribuições do Síndico são muito numerosas, uma das mais importantes é a Manutenção Predial, pois é através dela que se promove a otimização da vida útil das edi�cações, contribuindo assim para a preservação do valor patrimonial do imóvel.

Competências do Síndico.

Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em Condomínio, compete ao síndico, conforme o Código Civil - lei 10406/02 artigo 1348, item lV.

Cumprir e fazer Cumprir. • Lei do Condomínio (Lei 4591/64) – comum a todos.• A Convenção do Condomínio - (uma espécie de Constituição).• O Regulamento ou Regimento Interno, estes últimos, especí�co para cada Prédio.


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RESPONSABILIDADE LEGAL DO SÍNDICO.

O Síndico ao assumir o cargo na maioria das vezes desconhece sua real responsabilidade, v a i e n c o n t r a r m u i t o s p r o b l e m a s , principalmente na área de Manutenção Predial, sendo que alguns poderão ocasionar riscos de acidente ou prejuízo, como na contratação de uma empresa para a pintura da fachada; reposição de pastilhas do prédio e eliminação de trincas na fachada; (é necessária a utilização de cadeira suspensa); impermeabilização de caixas d'água; in�ltrações; má qualidade da água; controle ine�caz da conta bancária e outros.

Utilização de cadeira suspensa.• NR 18 – Norma regulamentadora sobre segurança e saúde do trabalho na construção civil.

DESTAQUES:

• Para utilização de cadeira suspensa o edifício deve possuir pontos de ancoragem com os dispositivos de �xação que suportem uma carga pontual de 1.200 kgf (mil e duzentos quilogramas-força) para conexão de dispositivos de segurança tais como cordas, cabos de aço, trava queda e talabartes.

• Os pontos de ancoragem devem estar dispostos a atender todo perímetro da edi�cação, ser constituído de material resistente às intempéries, como aço inoxidável ou material de características equivalentes.

• Os pontos de ancoragem devem constar no

projeto estrutural da edi�cação.

• A cadeira deve ser aprovada por órgão competente e deve apresentar na sua estrutura, bem visíveis razão social e CNPJ do fabricante.

• NR 35 – Norma regulamentadora do trabalho em altura e requisitos mínimos e as medidas de proteção para o trabalhador.

RESUMO:

• O trabalhador deve ser treinado e quali�cado, com aulas teóricas e praticas com conteúdo programático especí�co e duração mínima de 08 horas, ministradas por instrutor habilitado e credenciado pelo Ministério do Trabalho.

• Após o treinamento, o trabalhador recebe um certi�cado de quali�cação aprovado pelo Ministério do Trabalho, sendo consignada no registro do empregado e no conselho de classe.

• O trabalhador quali�cado para o trabalho em alturas deverá estar sob supervisão e responsabilidade técnica de pro�ssional legalmente habilitado.

• O trabalhador deve utilizar cinto de segurança tipo paraquedista, ligado ao trava-quedas em cabo-guia independente.

• Deve-se fazer a inspeção em todos os EPIs, acessórios e sistemas de ancoragemantes da sua utilização, quando constatar defeito, degradação, deformação deve ser inutilizados e descartados.


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• Em casos de emergência e salvamento o empregador deve disponibilizar equipes de emergências, os responsáveis pela execução das medidas de salvamento devem estar capacitados a executar o resgate, prestar os primeiros socorros e possuir aptidão física e mental compatível com a atividade a desempenhar.

As Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho poderão ser encontradas no site:portal.mte.gov.br/legislação/normas-regulamentadoras-1.htm

Em caso de acidente, a falta de atenção ao cumprimento das normas poderá acarretar ao síndico responsabilidade civil e criminal, pois é ele quem responde pela contratação dos serviços.

Responsabilidade Civil. Lei 10406/02 – Novo código Civil.

A responsabilidade civil é baseada na culpa, ou seja, a atuação do Síndico ou mesmo sua omissão é que poderá determinar que o mesmo promovesse a indenização dos prejuízos causados. O Síndico também é responsável pelos atos praticados por pro�ssional, ou mesmo por uma empresa subcontratada para prestar serviços ao Condomínio e responderá pela culpa ou dolo de seu preposto, Advém da má escolha daquele a quem se con�a à prática de um ato ou o adimplemento da obrigação.

Temos também a responsabilidade solidária do Síndico em relação à Administradora por todos os atos praticados por esta, não só perante o Condomínio, mas também em relação a

terceiros, como nos casos de erro de cálculos, recolhimentos incorretos de Tributos, Contribuições e Encargos de funcionários, (Responsabilidade Tributária).

O Síndico também denominado Mandatário quando não cumprir com seus deveres ou que tenha praticado irregularidades, não tenha prestado contas ou não tenha administrado convenientemente o Condomínio, poderá ser acionado judicialmente e até ser destituído, em Assembleia pela maioria absoluta de seus membros (metade mais um), conforme Artigo 1349 do Código Civil.

Artigos importantes:

Art. 186. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu �m econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bonscostumes.


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Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (art. 186 e 187), causar dano a outrem, �ca obrigado a repará-lo.

Responsabilidade Penal – Decreto Lei 2848/40

OS PRINCIPAIS ARTIGOS SÃO:

Art. 13. O resultado, de que depende a existência do crime, somente é imputável a quem lhe deu causa. Considera-se causa a ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido.

Art. 129. Se ofender a integridade corporal ou saúde de outrem. Com pena – detenção de três meses a doze anos.

Art. 132. Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente. Com pena – detenção de três meses a um ano.

Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço.

Lei 8078/90 – Código de Defesa do Consumidor - Dispõe sobre Proteção do Consumidor – Direitos e responsabilidades.

Capitulo I

Artigo 2º - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário �nal.

Artigo 3º - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica (...), que desenvolvem atividade de Produção, Montagem, Construção (...) ou Comercialização de Produtos ou Serviços.

Artigo 3º parágrafo 1º - Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

Artigo 12º - O Fabricante, o Produtor, o Construtor (...) respondem, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de Projetos, de Fabricação, de Construção (...), bem como por informações insu�cientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

RESPONSABILIDADES - CONSTRUTORES-INCORPORADORES.

Em atendimento ao artigo 12 secção II do Código de defesa do Consumidor, Lei 8078/90 e de acordo com a ABNT NBR 14037, os Construtores/Incorporadores na entrega da Obra ou do Habite-se tem obrigação de fornecer ao Administrador ou a quem receber a Obra, (Proprietários) o Manual de Uso Operação e Manutenção da Edi�cação.


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O M a n u a l é e l a b o r a d o p e l o s Construtores/Incorporadores, considerando as normas e leis exigidas, contem todas as informações necessárias da área privativa do imóvelNBR 5674, ABNT NBR 15575-1, o mesmo deverá fornecer o Laudo de Avaliação, o Programa de Manutenção e a ART. Baseado nas anomalias existentes deverá informar o grau de risco, urgências e prioridades técnicas com as devidas orientações para as correções.

A Auto vistoria com Laudo de Avaliação tem consequências diretas no estado de conservação e funcionamento dos edifícios. Ambos in�uenciam no seu valor e a manutenção adequada gera: Segurança; Valorização Patrimonial; Aumento da vida útil do imóvel; conforto e tranquilidade para os condôminos.

Baseado no Programa de Manutenção contrate pessoal habilitado para fazer as manutenções.

Ferramentas e acessórios necessários para manutenção.

Alicates (universal, de pressão e de corte); Chaves de Fenda e Phillips de vários tamanhos; Chaves �xas e de boca de acordo com os equipamentos existentes; Lanterna; Escada; Bomba d´água; Furadeira; Brocas para concreto e madeira; Grifo de 75 mm; Martelo; Marreta e Talhadeiras; Bota de borracha; Luva de borracha; Medidor de corrente, Lâmpada teste; Trena; Colher de pedreiro; Desempenadeira de

madeira; Caixa de plástico para fazer argamassa, e outras.

Equipamentos de reserva (essenciais).

Motores: para bomba d'água; para portões e para a piscina.

Materiais auxiliares para as manutenções.

Fita isolante; Fita veda rosca; Resistências para chuveiro; Fita crepe; Fita dupla face; Isoladores e arames para cerca elétrica; Fusíveis; Pilhas para controle do portão; Controles para portão; Tomadas; Interruptores; Sensores; Boias elétrica e comum; Lâmpadas várias (tipos existentes); Buchas plásticas várias medidas; Pregos e parafusos (alguns os mais usados). Lubri�cante spray; Cola tipo araldite; Graxa branca (para o portão), e outros.

Inspeções e vistorias constantes que competem ao Zelador:

Elevadores; Bombas; Interfones; Portão automático;

Fechadura automática; Antena coletiva; Iluminação de emergência; Minuterias; Sensores; Hidrantes; Caixas d'água e seus encanamentos; Baterias das lâmpadas de emergência; Extintores de incêndio; Luz piloto; Para raios; Filtros de piscina; Equipamentos de sauna; Equipamentos de segurança; Jardins e etc...


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EM ESPECIAL VERIFICAR:

• Vazamentos de água; In�ltrações; Rejunte de pisos e pastilhas; Queima de lâmpadas; Fusíveis e Reatores; Fixação de corrimão; Degeneração da pintura; Escoamento de águas pluviais (telhados, calhas e rufos).

Veri�car as anomalias nas estruturas(vigas, pilares paredes e lajes) tais como:

• Fissura: abertura capilar (variação da abertura em função de movimentações hidrotérmicas ou outras).• Trinca: abertura em forma de linha, com espessura de 0,5 mm a 1,0 mm.• Rachadura: abertura expressiva a espessura varia de 1,0 mm a 1,5 mm• Fenda: acentuada ruptura da massa, com espessura superior a 1,5 mm.

• In�ltrações: ocorrem tanto nas áreas internas dos apartamentos como nas áreas comuns. Essa anomalia esta relacionada principalmente às instalações hidráulicas e ao desgaste da impermeabilização.

Deve-se corrigir o mais rápido possível, caso contrário a estrutura do prédio poderá ser comprometida em função da corrosão das armaduras, sendo necessário, em casos mais graves, reforçar a estrutura.

Deverá ser executada a recuperação estrutural, através de lixamento, esmerilhamento e ou processo químico e ou recomposição das armaduras.

ANOMALIAS NO SISTEMA ELÉTRICO.

As instalações elétricas merecem atenção especial, são de certa forma mais perigosas e sua manutenção é questão de segurança.A falta de manutenção nas instalações mais antigas pode ocasionar sobrecargas, curto circuitos, incêndios e até perda de vidas e do patrimônio.

Segundo estatísticas do Corpo de Bombeiros problemas nas instalações elétricas, são a segunda maior causa de incêndios, no Estado de São Paulo.

SOBRECARGAS NA INSTALAÇÃO.

Toda �ação é dimensionada para suportar uma determinada corrente elétrica; quando há uma sobrecarga na instalação, ocorre um superaquecimento dos �os, que incendiarão a isolação caso essa não seja antichama.

Exemplos: Fazer muitas ligações usando a mesma tomada; troca por disjuntor com maior capacidade sem a troca do condutor. Um disjuntor com capacidade de corrente maior do que o condutor suporta pode levar o condutor a se fundir, podendo provocar um curto circuito e provável incêndio.

Curto-circuito.

Poderão causar a queima de equipamentos e incêndio. Podem ser ocasionadas por instalações malfeitas, provisórias, �os mal isolados; não emendar �os, usar conectores de louça ou de baquelite.


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SEGURANÇA DO SISTEMA ELÉTRICO.

• O sistema elétrico é o que mais causa riscos à segurança, devido a isso deve-se dar especial atenção as instalações em geral.

• O síndico deve contratar para serviços, somente pro�ssional que tenha o curso de quali�cação e que seja orientado por pro�ssional habilitado.

• A NR 10 – Segurança em instalações e serviços com eletricidade. Estabelece que o trabalhador da área de instalações elétricas deve possuir o curso de quali�cação com carga horária de 40 horas.

• É necessário que ao assumir a função o síndico, solicite um Laudo de Vistoria das Instalações elétricas com programa de manutenção e com informações dos riscos e prioridades, por pro�ssional habilitado e que o mesmo forneça a ART com o devido registro;

• Baseado nesse programa contratar p r o � s s i o n a l , q u e p o d e r á s e r s o b -responsabilidade do mesmo, para os devidos reparos e ajustes.

M A N U T E N ÇÕ E S Q U E P O D E M S E R EXECUTADAS PELO ZELADOR.

• Trocas ou substituição de: Lâmpadas, Sensores, Fusíveis, Boias, Interruptores, disjuntores, Tomadas, Bocais, Pilhas, Resistências, Torneiras, motores, Chuveiros e etc...

• Repintura em geral de: Paredes, Pisos, Faixas e outros.

• Eliminação de pequenas trincas em paredes e forros.

• Limpar e desobstruir ralos, calhas e grelhas de coleta de águas pluviais periodicamente.

• Limpar ralos internos, sifões de pias e lavatórios destinados à coleta de esgotos, a�m de não haver entupimentos.

• Outros serviços e reparos, dependendo de sua capacidade.

Compete ao Síndico o treinamento e patrocínio em cursos para o desenvolvimento e capacitação do Zelador e outros colaboradores.

O síndico deve elaborar uma Lista de obrigações do Zelador por dias da semana e até p o r h o r á r i o s , d e v e s e r a t u a l i z a d a constantemente e �xada em quadro visível para conhecimento dos condôminos.

O zelador deverá acompanhar os serviços executados por terceiros com a �nalidade de informar o síndico sobre a qualidade da execução e também para aprendizado, melhorando assim sua capacidade de execução de serviços e reparos.


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REFORMAS EM EDIFICAÇÕES.

Norma ABNT – NBR 16280 – validade a partir de 18/04/2014.

• Requisitos para a gestão da reforma • Organização de diretrizes.

PRINCIPAIS DESTAQUES:

a) o proprietário que necessite reformar sua edi�cação deverá ter autorização do síndico, e o mesmo deve informa-lo das exigências da norma NBR 16280, nas questões de segurança e responsabilidades;

b) as reformas que alterem a originalidade ou afetem a estrutura ou os sistemas existentes dentro das unidades autônomas ou nas áreas comuns daedi�cação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto), o mesmo deve elaborar um plano de reforma ou projeto e fornecer a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), encaminhar ao responsável legal (síndico) da edi�cação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma;

c) o responsável técnico deve garantir que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção da edi�cação após a reforma;

d) deve haver a preservação dos sistemas de segurança existentes na edi�cação;

e) deve haver meios que protejam os usuários (condôminos e inquilinos), de eventuais danos

ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma e sua vizinhança;

f) o responsável legal (síndico) antes de liberar a execução da obra, seja em área autônoma ou comum, deverá estar de posse de toda documentação, plano de reforma, projeto e ART devidamente assinados pelo responsável técnico;

g) o responsável legal (síndico) deve apresentar à análise da incorporadora-construtora e do projetista de toda e qualquer modi�cação que altere ou comprometa a segurança da edi�cação ou do seu entorno, dentro do prazo decadencial (legal). Após esse prazo, um responsável técnico designado pelo responsável legal (síndico) deve efetuar a análise;

h) formalizar, com base na análise, resposta à solicitação nos seguintes termos e justi�cativas (aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado);


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i) durante a execução da obra o proprietário e o síndico deverão diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, da qualidade de execução, devem atender às normas técnicas existentes, legislações vigentes e regulamento do edifício;

j) o síndico é o responsável por autorizar a

entrada de materiais e pessoas contratadas para

execução da reforma, devendo cadastrar dados

da empresa e dos seus funcionários, fazendo

com que cumpram as normas e regulamentos

do edifício e deve zelar pela segurança das

mesmas e dos condôminos nas áreas comuns,

se necessário colocar avisos informando sobre a

reforma;

k) após as obras de reforma o responsável legal

deve vistoriar ou delegar para terceiros as

condições de �nalização da obra concluída;

l) receber o termo de encerramento da obra

emitido pelo responsável técnico;

m) requerer a necessária atualização do manual

de operação, uso e manutenção da edi�cação,

observadas as normaspertinentes vigentes;

n) o responsável legal (síndico) deverá arquivar

toda documentação referente à reforma,

incluindo o termo de encerramento da mesma,

emitido e assinado pelo responsável técnico;

o) o responsável legal (síndico) deve manter a

guarda da documentação referente às

reformas, e transferi-la integralmente e

formalmente ao seu sucessor.

ALTERAÇÕES INTERNAS QUE PODEM CAUSAR PROBLEMAS:

• Remoção de paredes não prevista em projeto

– ação perigosa que poderá provocar o

desabamento do edifício, graças às paredes

estruturais;

• fechamento de sacadas – realizado em

edifícios antigos, produz excesso de peso e

torna irregular a edi�cação como um todo, pois

as sacadas não estavam previstas como área

construída;

• Instalação de banheira não prevista no projeto

• O excesso de peso poderá fragilizar a laje;

• Colocação de azulejo sobre azulejo e ou piso

sobre piso – o excesso de peso poderá fragilizar

a laje e consequente ruptura colocando em

risco os usuários.


12 | SINDICOND

Atitudes ao assumir a função de Síndico, com a

�nalidade de fazer uma boa Gestão de

manutenção.

• Conhecer juntamente com o síndico anterior e

zelador, ainda que super�cialmente, as diversas

áreas com as quais vai lidar e pontos críticos de

manutenção.

• Veri�car com síndico anterior e zelador o

programa de manutenção preventiva, a curto,

médio e longo prazo existente, se necessário

reprogramar de acordo com as prioridades de

urgência, segurança e conforto aos usuários

(condôminos).

• Contar com a assessoria de uma boa administradora, deve haver integridade, transparência e competência.

• Promover treinamento e reciclagem de seus colaboradores nas diversas funções, principalmente o zelador.

• Contratar empresas idôneas para execução de serviços, com pro�ssionais habilitados e capacitados.

• Providenciar e manter contrato de manutenção preventiva dos equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas com empresas especializadas.

Ter em mãos:

O Manual de Manutenção, (conforme NBR 14037).

O Livro de Registro das Manutenções, (conforme NBR 5674).

Plantas: elétrica, hidráulica e civil.

Os planos de reformas existentes.O programa de manutenção preventiva existente.

TELEFONES ÚTEIS.

• Tenha uma agenda onde deve constar:

• Telefone, endereço e atividade dos pro�ssionais especializados prestadores de vários tipos de serviço.

• Telefone, endereço de fornecedores de vários tipos de materiais necessários para executar a manutenção predial.


13 | SINDICOND

TELEFONES DE EMERGÊNCIA.

• Bombeiro; Policia Civil; Policia Militar; Guarda Municipal; Hospital mais próximo; Ambulância municipal e outros. (mantenha esses números de telefones a�xados em local de fácil acesso para uso comum).

Com base no Livro de Registro das Manutenções:

Veri�car os sistemas que tem maior número de ocorrências de Manutenção.

• Classi�car das mais graves para as menos, (por sistema), Identi�car a causa, estabelecer as prioridades para correção.

• Providenciar ações de correção, sempre com o objetivo de atenuar ou eliminar as fontes causadoras dos diversos problemas que afetam a edi�cação.

Com certeza em muitos casos será possível eliminar a causa ou diminuir a frequência, reduzindo custos, evitando transtornos.

DICAS PARA OS SÍNDICOS.

• O síndico deve atender a todos, condôminos e usuários sem distinção, sempre com atenção e respeito.

• Não dizer não de imediato às solicitações, agradecer e dizer que vai analisar. Se necessário consultar o conselho e ou pro�ssional especializado, usar o bom senso.

• Ser amigo e conhecer toda comunidade de seu condomínio.

• Cumprir as normas e regulamentos

estabelecidos com �rmeza sem imposições ou

autoritarismo.

• Manter sempre excelentes fornecedores e

prestadores de serviço.

• Informar as obras, as modi�cações e as

melhorias que vai executar ou que estejam

sendo executadas, de forma visível a todos.

• Tratar as prioridades com urgência e

capacidade, dando tudo de si para a plena

realização.


14 | SINDICOND

CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Com o aumento das exigências legais, o síndico precisa cada vez mais adquirir

conhecimentos para exercer, de forma e�caz, as atividades inerentes ao cargo.

A preocupação do Síndicond é de cada vez mais orientar e esclarecer os Síndicos, por isso

estamos lançando a primeira parte desta cartilha, pois o síndico esclarecido forti�ca o

Sindicond.

DÚVIDAS ?

consulte o departamento jurí[email protected]


15 | SINDICOND

’’A segurança é a essência da vidanos condomínios .’’

Presidente do sindicond

José Luiz Bregaida

SINDICONDSINDICATO DOS CONDOMÍNIOS


Sede São Paulo: Rua Tabapuã,147 - 11º andar - Itaim Bibi - CEP: 04.533-010SEDE REGIONAIS:

SEDE AMERICANA: Fortunato Faraone, 696 • Jardim Girassol • CEP: 13465-660 • (19) 3604-8904SEDE BAURU: Av. Nações Unidas, 17-17, Sala 410 • 4º Andar Vila Santo Antônio • CEP: 17013-035RIBEIRÃO PRETO: Visconde de Inhaúma, 490 – 13º Andar, Centro • CEP :14010-90316 • 3325-1643SÃO CAETANO: Baraldi, 926, Sala 12 – 1º Andar, Centro • CEP: 09510-00511 • 3593-8150SÃO JOSÉ DOS CAMPOS: Armando Oliveira Cobra, 50, Sala 402 – 4º Andar, • Parque Residencial Acquarius SÃO JOSÉ DO RIO PRETO: Av. Vera Cruz, 639 Sala 28 – 2º Andar • Parque Estoril • 3305-2888

[email protected]

cartilha manutenÇÃo predial...lei 10406/02 – novo código civil. a responsabilidade civil é...

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