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Implementación de la Recuperación de Plusvalías en América Latina

Políticas e Instrumentos para el Desarrollo Urbano

Martim O. Smolka

MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka

Quito Ec. Junio 2014

Captura de plusvalías y su impacto en el desarrollo urbano

La Urbanizacion genera fuertes plusvalias (especiamente en paises del tercer mondo)

• >400% en la conversión de suelo rural a urbano (Mayo et alli 1996, Bouillon 2013) Multiplicador Urbano

• Suelo servido US$145/m2 • Costos servicios 10 a $35/ m2 (Vetter et alli 2012)

Mark-up en nuevos desarrollos

• peatonalización de Ica Ucayali (Lima) inversión de S/9.5KK => plusvalía de S/94.5 KK (2011/13) - reg. exposición de motivos proyecto de nueva ordenanza

Valorización por inversión publica

• Valor del m2 con CA adicional> US$500/m2 OUFL (Sandroni 2012)

Valor de los derechos de edificabilidad

• M2 > 8x 1992/93 – anuncios del plan Ciudadela Desepaz (Cali, Co) (Bonilla, L 1997)

Expectativas en nuevas urbanizaciones

MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka 2

La Urbanizacion genera fuertes plusvalias (especiamente en paises del tercer mondo)

• >400% en la conversión de suelo rural a urbano (Mayo et alli 1996, Bouillon 2013) Multiplicador Urbano

• Suelo servido US$145/m2 • Costos servicios 10 a $35/ m2 (Vetter et alli 2012)

Mark-up en nuevos desarrollos

• peatonalización de Ica Ucayali (Lima) inversión de S/9.5KK => plusvalía de S/94.5 KK (2011/13) - reg. exposición de motivos proyecto de nueva ordenanza

Valorización por inversión publica

• Valor del m2 con CA adicional> US$500/m2 OUFL (Sandroni 2012)

Valor de los derechos de edificabilidad

• M2 > 8x 1992/93 – anuncios del plan Ciudadela Desepaz (Cali, Co) (Bonilla, L 1997)

Expectativas en nuevas urbanizaciones


Plusvalías

Incrementos inmerecidos de valor de la tierra

Los incrementos resultantes del esfuerzo del propietario no son la

regla sino la excepción


Hay dos mecanismos que

mueven al mundo: el sexo y la plusvalía

Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notablemente en el desarrollo de la literatura latinoamericana, considerado uno de los grandes

escritores del siglo XX Premio Cervantes 1977 MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka 5

Alejo Carpentier (1904-1980)

Para prevenir cursos indeseados las sociedades aprendieran a controlar los excesos del sexo

e.g. pedofilias


Es hora de hacérselo con las plusvalías…

Efectos en los precios por cambios Administrativos en el usos de suelo (Factos Estilizados)

Tipo de cambio de uso

del suelo

Precio antes del

cambio (US$/m2)

Incremento (%)

Precio pos cambio

(US$/m2)

Plusvalias en un lote de 5,000 m2 (US$)

Conversión Rural a Urbano 2 400 10 40,000

Edificabilidad 100 80 180 400,000

Zonificación 200 100 400 1,000,000


Source: Preparado por el autor.


Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el

valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura

misma? (Shoup 1994 p. 236 236)

R+V a ‘no brainer’?


Incremento absoluto en el precio (US$/m²) de tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro*

vs. Costos de Urbanización (US$/m²) ** Acceso adicional a

Servicio Distancia al centro Kms Costo de

Inversión 5-10 15-20 25-30

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02 + Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58 +Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03

Fonte: * - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM ** - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987

Definición: La recuperación de plusvalías se refiere al recobro, por el Estado, de los incrementos en el valor del suelo (ganancias inmerecidas o plusvalías), generadas por acciones diferentes a la inversión directa del propietario.


Los incrementos en los precios de la tierra debidos a mejorías por iniciativa propia son la excepción.

Ref - incrementos generados por las inversiones públicas y por acciones administrativas (CAs, R-U etc)

¿de que estamos hablando? Movilización de incrementos de valor de suelo Intervenciones públicas que generan incrementos en el valor del suelo Redistribución de cargas y beneficios públicos

En beneficio de la comunidad

‘Juegos’ de suma positiva

Lima, Pe - 21/3/2013 Martim O. Smolka 12

Por que recuperar plusvalías? •  Compensar el cuesto marginal impuesto a

la ciudad como un todo, con el beneficio marginal a lotes individuales.

Eficiencia

•  Algunos propietarios mas beneficiados que otros por las intervenciones publicas

•  No se trata de penalizar unos sino a favorecer a todos

Equidad

•  Financiación del desarrollo urbano con las plusvalías que se genera en el proceso …

•  El desarrollo cría su propia financiación Sustentabilidad


Recuperación de las plusvalías

Antecedentes históricos q No nuevo en la agenda

–  Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th –  1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira

Haussmann –  Precedentes en AL

•  Puente del Común Bogotá 1809 •  1909 São Paulo tasa de pavimentación (idem Chile 1927/1953) •  Honduras desde 1940 •  Guatemala 1956… •  Algo en prácticamente todos los países

–  UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976


El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue construido en 1809 utilizando una forma de

contribución de mejoras. © kamilokardona/wikimedia commons

Recuperación de las plusvalías

Antecedentes históricos q No nuevo en la agenda

–  Ordenaciones Filipinas y Manuelinas del siglo 16th –  1791 propuesta Arq. Mangin’s - Reforma Paris - inspira Haussmann –  Precedentes en AL

•  Puente del Común Bogotá 1809 •  1909 Sao Paulo tasa de pavimentación (idem Chile 1927/1953) •  Honduras since 1940 •  Guatemala 1956… •  Algo en todos los países

–  UN-Habitat - Vancouver declaración de 1976


El Puente del Común, en Bogotá, Colombia, fue construido en 1809 utilizando una forma de

contribución de mejoras. © kamilokardona/wikimedia commons

Crecente popularidad •  Estimulo a nuevas fuentes de ingreso •  Mayor autonomía fiscal

Tendencia a la descentralización fiscal

•  Del Planeamiento comprensivo a intervenciones ad-hoc •  Negociación y en el relajamiento de las normas

Planeamiento y Gestión Urbanos

•  Demandas por mayor equidad en la provisión publica •  Función social de la propiedad , derecho a la ciudad etc.

Redemocratización y Aumento de la

Consciencia Social

•  Eficiencia marginal privados vis beneficio públicos •  Inherente a pacerías publico privadas

Agendas Neoliberales y Privatización (paradojo)

•  WB, IADB $ tierra para financiar infraestructura •  UN-Habitat - Value Sharing , PILAR , Dialogues WUF-7

Influencia das Agencias Multilaterales

•  Transparencia LVI antes = ganancias no operacionales •  Discrecionalidad con los (o falta de) fundos Economist

Consideraciones Pragmáticas



Instrumentos de recuperación de las plusvalías – Menú amplio

Impuestos

Tasas Otros

Regulacion

Men

ú de

Inst

rum

ento

s

q Gestión de tierras publicas –  Adquisición pública de tierra –  Bancos de tierras –  Arrendamiento de tierras –  Anuncio de proyecto y avalúos de referencia

q Impuestos, tasas, y contribuciones de mejoras –  El impuesto a la propiedad inmobiliaria

•  Tributación sobre el valor de la tierra •  Incremento temporal de la tasa de impuesto a la propiedad inmobiliaria

–  Contribuciones de mejoras •  Variantes (e.g.Tranque Lauquen)

q Aportaciones urbanísticas (exacciones) –  Impacto vial Guatemala


Men

ú de

Inst

rum

ento

s

q Transferencia de derechos de desarrollo –  Porto Alegre

q Contrapartidas por derechos de construcción –  Operaciones Inter-ligadas –  Participación en Plusvalías en Colombia –  Outorga Onerosa do Direito de Construir, (OODC)

q La declaratoria de desarrollo y construcción prioritarios –  venta forzosa en pública subasta - Bogotá,

q Reajuste de tierras –  Planes Parciales en Colombia –  Las Operaciones Urbanas en Brasil –  Subasta de Derechos Adicionales de Construcción: CEPACS



‘Comunalidad’ entre los instrumentos

Facto generador: incrementos (corrientes, pasados o futuros) de valor del suelo

Asociado a beneficio urbano inmediato o directo

Pago no siempre en dinero

Ad-hoc, no permanentes

Objetivos no necesariamente de recaudación

Alternativas de financiación One size DOES NOT fit all!

Infra- estructura

Uso del Suelo Existente Nueva

Existente Impuesto predial

OODC (cargas a los derechos de

construir)

Nueva Contribución de Mejoras

Reajuste de suelo

21 MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka

Un Instrumento a cada situación y objetivo! “…un coche para cada bolsillo y propósito“ Estrategia GM Alfred Sloan’s 1924

Situación Aplicable Beneficio publico Inconveniencias

CEPACS Nuevos desarrollo Edificaciones

Subasta de derechos

Expectativas ‘Financieracion’

Exacciones Desarrollador beneficiándose cambio de norma

Compensaciones al publico

Costo de negociación Discreción

Reajuste de tierra

(Re-)Urbanizar área

Ingreso de lotes en el área urbanizada

Propietarios postergando ventas especulación

Contribución de Mejoras

Inversión obra publica

Recuperación del Costo o valorización

Estimar beneficio en cada lote

22 MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka

Lecciones: Mitos Technicalidades menos restrictivas que se supone

• Avalúos de plusvalías y distribución de cargas eg. Proxies BC

Promotores - disposición de pagar •  Interés mutual (publico/privado) gana-gana e.g CEPACs • Cría mas oportunidades que inhibición

No impedimento legal • Experiencias precediendo la legislación •  “Enriquecimiento sin justa causa” Principio constitucional -

ciudadano no puede acumular riqueza que no resulte de su esfuerzo propio.

Recursos potencialmente significativos • Especialmente cuando comparados a $ investimentos públicos


Lecciones: Experiencia LAC

Recuperación de Plusvalias hace sentido •  Algo es recapturado en todos los países mismo sin intención deliberada o implícitamente!

No se esta (re)inventando la rueda •  Alguna legislación existente en prácticamente todos los países de la región

Casos exitosos no por emulación • Necesidad local – Instrumentos creativos, own spins •  Tentativa y error en la evolución: ref Br, Co etc


Evaluación

Debate R+V todavía dominado mas por temas de equidad social que por su relevancia a la promoción del desarrollo urbano y autonomía fiscal .

Resistencia – los 4 I’s •  Ideología - interferencia publica •  Interés – promotores ≠ propietarios => Reglas de transición •  Ignorancia - Inflacionaria? Derechos adquiridos? •  ... E Inercia!


Recomendaciones •  Relevancia de las reglas de transición •  Evitar inconsistencias (e.g TDR x OODC) • Otros: timing, inter-agencias, continuidad

Condiciones de Implementación

• Necesidad de documentar •  Diseminación de experiencias

Aprender con la experiencia

•  Informar el publico - entender las ventajas de R+V para el enfrentar problemas sociales reconocidos

• Mas allá de general recursos

Promover apoyo publico


Recuperación de las plusvalías •  Potencialmente muy relevante al desarrollo urbano Debe hacerse

•  La legislación existente es complaciente

Puede hacerse

• Algo en prácticamente todos los países

ya se ha hecho

• Casos notables elocuentes y se puede hacer mejor


MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka

Martim Oscar Smolka

Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA

Tel: 1- (617) 503 2155 Fax: 1- (617) 661-7235

e-mail: [email protected] http:\\www.lincolninst.edu

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The Economist, January 11th 2014, pg 12

Proposal submitted to the Nat’l Assembly to reform Paris:


The acquisition and resale of houses and land would yield a continuous profit that could be gathered in a fund for the improvement of Paris and used to pay for the squares and public monuments in the proposed plan.

Source: Charles Mangin, “Expose et analyse du plan et projet presénté à l’Assemblée nationale avec les moyens d’en opérer l’éxécution” Paris 1791, pp10- 11 . Cited in Kirkland, Stephane, “Paris Reborn: Napoléon III, Baron Haussmann, and the Quest to Build a Modern City St. Martin’s Press, NY 2013, pg 138

1791, Architect Charles Mangin’s

Build a new square where the place du Chatelet stands today and then publically redevelop all of central Paris piece by piece, using the proceeds from previous development.

Haussmann strongly influenced by Mangin.


Reconoscimiento El argumento de autoridad

El incremento no merecido resultante del aumento

de valores de suelo debido al cambio de uso de suelo, a inversión o decisión pública o al crecimiento general de la comunidad, debe estar sujeto a la recuperación

adecuada por entidades públicas (la comunidad) … (Recomendación D3. B), ref. Peñalosa 1983, p. 19).

The Report of Habitat: United Nations Conference on Human Settlements,

Vancouver, Canada, May 31-June 11, 1976; Declaration of Principles, in its section II, Item 10.


Asia

Hong Kong

Japón

Leasing de Suelo

Reajuste de Suelo

Taiwan

Coreia Impuesto directo al incremento

de valor de la tierra

Reajuste del suelo en Japón q  10,051 proyectos de 1954 a 2000 q  Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana q  Actualmente (Marzo 2000) – 2,027 proyectos en

implementación q  Nagoya – ≈ 90% de la área construida urbanizada q  Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua,

electricidad etc... q  Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la agencia,

de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los costos de las inversiones.


Fuente: Kiyotaka, Hayashi “Land Readjustment as a crucial Tool for Urban Development” Paper presented at the Land Readjustment Workshop – LILP Cambridge 21-22 Marzo de 2002


Europa

España

‘Planning gain’ Town and country planning act 1947 Gran Bretaña

Holanda

Francia ... negociación público privada sobre

la repartición de costos de infraestructura

y forma de ocupación del suelo

ZAC

Leasing de tierra – e.g Rotterdam Separación derecho de edificación

Ley de Desarrollo de tierra

Suelo para urbanización a precio cero! Subastas de derechos de desarrollo.


Estados Unidos y Canada Zonificacion Inclusiva

Fairhope

Tax increment financing

Tasas por impacto de desarrollo

Linkage fees

Special Business Districts Exactions


Tasas de impacto y cargos por desarrollo

Pagos requeridos al desarrollador/constructor de las nuevas instalaciones de todo o parte de los costos de capital de la infraestructura que están asociados con la construcción que ellos efectúan.

Tienden a ser aplicadas en áreas urbanas de alto crecimiento como en California, Florida y Georgia en los Estados Unidos, y de Ontario y British Columbia en Canadá - desde los años 1950 (Altshuler y Gómez-Ibáñez, 1993; Amborski, 1988).

Mas tasas de impacto

Tasas de impacto de desarrollo Implementadas originalmente en los 1970s

Tasas de Impacto = una carga que el promotor paga una sola ves al gobierno local como condición para obtener el permiso de construir;

Los ingreso colectados son acumulados al tiempo y deben de ser usados para pagar pelas mejoras y expansión de la infraestructura

Su popularidad esta aumentando en las ultimas décadas

25% de los gobiernos locales usan tasas de impacto (Lawhon, 2003)

Mas de 25% de los nuevos desarrollos deben de estar pagando – pues colectadas de comunidades de rápida expansión (Jeong, 2006)

Otros nombres para tasas de impacto y tasas de desarrollo: tasas de capacidad, tasas de facilidades, tasa de recuperación de capital tasa de desarrollo de sistema, tasa de expansión de capital), tasa de expansión, tasa de mitigación de capital .


Tasas de Impacto q Pagos monetarios que se hace por una

ves, de una ves q Usado por casi 1000 gobiernos locales; q Ingreso: US$ 2 Bi en Fla. en FY 2005-6; q Condados de Broward y de Palm Beach

desde 1977 y 1979 respectivamente


Source: Burge, Gregory “The Effects of Development Impact Fees on Local Fiscal Conditions” in Ingram G.K. and Yu-Hung,H in Proceeding of the 2009 Land Policy Conference, “Municipal Revenues and Land Policies.”Lincoln Institute of Land Policy 2010, pp182-217

Tasas de Impacto en Florida - % de los ingresos propios -

Porcentual de los ingresos propios

# de Condados

Populación promedio del

condado >15% 7 415,079

5-15% 17 425,840 2 a 5 7 312,471

>0 y <2 12 368,058 0% 5 137,068


1.  Para la mitad de los condados los IF representan mas de 5% de los ingreso propios

2.  Para solo 5 de los condados no hubo ingreso en el perido

Estado del Arte legislaciones y experiencias en América Latina

31 de Outubro de 2013 Martim O. Smolka 41

Comentarios por país - Argentina q Atualmente com legislação Provincial e Municipal

–  Experiencias na RMBA •  S Fernando •  Trenque Lauquen (RMBA) •  Moreno, Morón, Venado Tuerto

–  Cordoba - Obras publicas complementarias –  Rosario

•  Contribución Compensatoria

q Propostas de lei nacional em discussão


Comentarios por país - Brasil q Precedentes

–  CM - desde 1934 - porem SP 1909 pavimentação, 1921 DF(RJ) –  Solo Criado 1976 - Carta de Embu –  LDU de 1983

q LEI No 10.257, de 10 de Julho De 2001 –  Outorga Onerosa por Direito de Construir (separação de direitos)

•  Crecente absorção •  Casos notaveis

–  Operações urbanas consorciadas •  Rezonificações •  CEPACs - SP

–  Outros •  IPTU progressivo •  TDC


Comentarios por país - Colombia

q Ley 388 de 1997 q Retrocesso em relação a PPV

–  Resultados limitados –  Dificuldades administrativas

q Avanços na Contribuição de Melhoria q Planos Parciais – Reajuste de terras em Bogota q Outros

–  Declaratoria de Desarrollo Prioritario –  Anuncio del Proyecto


Comentarios por país - Ecuador q  COOTAD 2010 Código Orgánico de Organización

Territorial, Autonomía y Descentralización –  Possibilidade dos Municipios regular a captação de mais-valias –  Cap VI - Artigo 556

•  Imposto de 10% a ganhos e mais valias nas transferencias de imoveis •  Desconto das plusvalias nas expropriações para habitações sociais e

regularização •  Referencia explicita a evitar enriquecimento sem justa causa

q Otras –  Corresponsabilidad para el bien vivir

•  BdE - Municipios oferecem colaterais - cobrando CM - para receber financiamentos

–  Experiencia de Cuenca com CM - com aval bancario


Comentarios por país - Mexico q  Artigo 115, Constituição (1982 e reforma 1993)

–  Não se aplica! q Operação Urbana em Sta Fe

–  Lixão e Mina de areia em centro empresarial) q TDC - fracasso q Reservas teritoriais em Aguascalientes

–  Prevenção de informalidade q Imposto (IPTU) base solo

–  Baixa California –  Mexicali


Comentarios por país - Uruguay q  La Ley uruguaya de 2008 (Ley de Ordenamiento Territorial y

Desarrollo Sostenible 2008) –  Articulo 46 - recuperar como mínimo el 15% del incremento derivado de

las acciones públicas. q Montevideo: Instrumento: precio de compensación desde 2001 (antes da Ley)

–  Carga de 10% sobre el valor total de la propiedad o de hasta 10% cuando los proyectos están en áreas estratégicas o hacen parte de planes especiales.

–  En 2011, la ciudad recaudó solamente $3.8 millones de dólares –  Nuevos proyectos como FORUM, en el área del Puerto del Buceo y un

nuevo centro comercial (Shopping Nuevo Centro), puedan generar cerca de $5 millones de dólares cada uno.

q  Municipalidad de Maldonado, Punta del Este, Uruguay –  US$4.5 millones ou 11% dos total de investimentos ($40MM) (Mendive

2013). 31 de Outubro de 2013 Martim O. Smolka 47

Comentarios por país - Venezuela q Reforma da Constitução (Bolivariana) de 1999

–  Inefetivo em geral –  contribuciones especiales por los incrementos en el valor del suelo

•  resultantes de cambios en el uso del suelo o la densidad.

q El municipio de Baruta –  ordenanzas de zonificación para el desarrollo de La Naya-Las Manitas –  la urbanización Las Mercedes, un cargo de 5% de plusvalías. –  Entre 2002 y 2010, se recaudaron US$9.4 millones (Monserrat Guzman 2010)

q Decreto 9050 de 15/6/2012 – Precio Justo –  Cálculo do preço justo não incorpora impactos dos investimentos púb&priv

na área inmediata, nem rendas esperados pela N&R de uso do solo urbano. –  Preço não pode considerar o valor atual de mercado - ref transação

anterior actalizada pelo IPC e Txj.


Comentarios por país – Am. Central q Guatemala

–  Proposta de ley nacional (dep Giordano) –  Rehabilitação da CM –  Impacto Vial

q Honduras –  S Pedro Sula –  Recem proposta de ‘Charter Cities’ (Paul Romer)

q Panama –  ‘Lei da selva’ – liberalidade urbanistica – –  Mercado mais pujante da AL –  Oportunidade discussão novo Metro

q El Salvador –  Ausencia de IPTU – porem varias taxas que incidem sobre o valor do

imovel


Comentarios por país - outros q Chile

–  Ley de Pavimentación - Comuna de Santiago, Ley n° 11.150 de Feb. 1953 –  Tentativas de discussão de lei nacional –  Experiencia de Talca de aplicação de Reajuste de Terra

q Peru –  Contribuição de Melhoria em 1992 em areas de baixa renda –  Abortada quandos se pretendeu extender a areas de mais alta renda!

q Cuba –  Oficina del Historiador de Havana

q Discussão incipiente ou inexistente –  Bolivia, Costa Rica, Republica Dominicana, Paraguay, Nicaragua


Algunas experiencias Notables q Contribución de Mejoras

– Colombia – Ecuador (Cuenca)

q Cargos por derechos de construir en Brasil – OODC – CEPACs


Contribución de Valorización - Colombia

•  30% del total de los gastos públicos locales en el inicio de los 1980’s Cali

•  45 % gastos públicos locales en 1968 •  50% de todas calles pavimentadas

(Garcia Bolivar 2012) Medellín

•  ~ US$1 billón obras publicas 2005/14 •  Mejor aceptado que el Predial •  Baja apelaciones a los montos cobrados

Bogotá MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka 52

Contribución de Mejoras - Cuenca, Ecuador

•  Últimos 10 anos 1,800 obras publicas Regularidad

•  US$200 per cápita (> Bogotá’s US$150) •  US$106 mm => pavimentando 270 km de calles •  2010 - US$25 per cápita => US$12,4 millones

Ingresos

•  90% hogares pagan < 4 anos (plazo 7 anos!) •  95% proyectos con 60% cubiertos por CM •  Solo 3% contribuyentes incumplidos

Performance

MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O. Smolka 53 Fuente (Rodríguez y Aulestia 2013)

Contribución de Mejoras - Cuenca, Ec.


Vía financiada con el cobro de Contribución Especial de Mejoras en Cuenca Fuente: Municipalidad de Cuenca In Diego Aulestia y Vanessa Rodríguez “ Incentivos por el cobro de Contribución Especial de Mejoras para el financiamiento de la infraestructura pública, Instituto Lincoln de Políticas de Suelo Nov 2013.

III Ave Perimetral en Porto Alegre

Martim O. Smolka 55

Financiación Mun + IDB Costo de ejecución U$ 53.0 millones Adquisicion de tierra U$20.0 millones Adquisición consensual US$ 3.2 millones Adquisicion Contestadas US$ 4.0 millones Adquisicion con TDRs (65% del total) US$ 9.8 millones

Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre. Furtado,F., Biasotto, R.,Maleronka, C. “Caderno Técnico de Regulamentação e Implementação da Outorga Onerosa do Direito De Construir - Ministério das Cidades y Lincoln Institute of Land Policy, Dez de 2010

132,000 m2

adquiridos usando la transferencia de

derechos como moneda

Foto: Gilberto Simon

12,3km de extension y 40m ancho

Vias exclusivas para el BRTs

Foto de Gilberto Simon In Furtado et alli 2012

Lima, Pe - 21/3/2013

Puerto Madero – Buenos Aires


Tasar el Valor del Suelo Consenso entre economistas laureados por el Nobel

•  Pure land rent is in the nature of a 'surplus' which can be taxed heavily without distorting production incentives or efficiency.

Paul Samuelson (1970)

•  I think in principle it's a good idea to tax unimproved land, and particularly capital gains (windfalls) on it

James Tobin (1981)

•  It is important that the rent of land be retained as a source of government revenue. Franco Modigliani (1985)

•  The landowner who withdraws land from productive use to a purely private use should be required to pay higher, not lower, taxes.

James Buchanan (1986)

•  For efficiency, for adequate revenue and for justice, every user of land should be required to make an annual payment to the local government equal to the current rental value of the land …

Robert Solow (1987)

•  Applying a tax to land values also means removing other taxes. This would so improve the efficiency of a city that land values would go up more than the increase in taxes on land."

William Vickrey (1996)

•  … using land rents as the basis of taxation is an argument that I think makes an awful lot of sense because it is a non-distortionary source of income and wealth

Joseph Stiglitz, (2001)

MINDUVI-IADB 6-2014 Martim O.

Smolka

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The property tax is, economically speaking, a combination of one of the worst taxes – the part that is assessed on real estate improvements …

and one of the best taxes - the tax on land or site value.

William Vickery (1999) Premio Nobel de Economia 1996

El Predial do ponto de vista econômico, é uma combinação de um dos piores impostos – a parte que incide sobre a edificações ... e um dos melhores impostos – o imposto

sobre a terra e a localização.


“In my opinion, the least bad tax is the property tax on the unimproved value of land, the Henry

George argument of many, many years ago”

Milton Friedman 1912-2006

winner of the Nobel Prize in economics, 1976 Milton Friedman (1978, 14)

(Mark Blaug. Economica, New Series, 47, no. 188 [1980] p. 472).

“En mi opinion, el impuesto menos malo es el impuesto a la tierra no aprovechada, el argumento de Henry George de

muchos, muchos anos pasados”.


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