bodemsanering (bodemdecreet 2006 en vlarebo 2007):...

BODEMSANERING (BODEMDECREET 2006 EN VLAREBO 2007):

WAT NIEUWS ONDER DE ZON?

Bodemsanering (Bodemdecreet 2006 en Vlarebo 2007): wat nieuws onder de zon?

Bart Cappelle Academiejaar 2008

BODEMSANERING (BODEMDECREET 2006 EN VLAREBO 2007):

WAT NIEUWS ONDER DE ZON?

Masterproef bij de Master Milieurecht

Promotor: Professor Luc Lavrysen


INHOUDSTAFEL Pag.

I. INLEIDING 6

II. AANPASSINGEN AAN EEN AANTAL BASISPRINCIPES 10

II.A. HET GRONDENINFORMATIEREGISTER 10

II.A.1. Vervanging van het register der verontreinigde gronden 10

II.A.2. Het bodemattest: volwaardig informatie-instrument 11

II.A.3. Centralisatie van data in drie gegevensbronnen 12

II.B. SANERINGSDOEL, -PLICHT(IGE) EN AANSPRAKELIJKHEID 14

II.B.1. Saneringsdoel 14

II.B.2. De saneringsplicht 17

II.B.3. Saneringsplichtige 18

II.B.3.a Invoering cascadesysteem 18

II.B.3.b.Vrijstelling van saneringsplicht ( statuut van onschuldig bezitter”) 19

i. Voorwaarden voor exploitant en/of gebruiker 19

ii. Voorwaarden voor de eigenaar 19

II.B.3.c.Uitzondering op de vrijstelling (figuur van de rechtsvoorganger) 20

II.B.3.d. Overdracht van vrijstelling 21

II.B.4. Saneringsfinanciering 22

II.B.4.a. Saneringsplichtige 22

II.B.4.b. Draagkrachtregeling 22

II.B.4.c. Cofinanciering 22

II.B.5. Saneringsaansprakelijkheid 23

III. VEREENVOUDIGING VAN PROCEDURES 25

III.A. INLEIDING 25

III.B. BEPERKT BODEMSANERINGSPROJECT 27

III.B.1. Tijdsbestek 180 dagen 27


III.B.2. Beperkte impact op mens en milieu 28

III.B.3. Schriftelijk akkoord eigenaar en gebruikers 28

III.B.4. Vergunningsplichtige activiteiten 28

IV. EXTRA MOGELIJKHEDEN BIJ DE AANPAK VAN

VERONTREINIGING

30

IV.A. RISICOBEHEER IN GEVAL VAN VERONTREINIGING 30

IV.A.1. Enkel bij historische verontreiniging 30

IV.A.2. Doelstelling van het risicobeheer 31

IV.A.3. Te volgen procedure 32

IV.A.4. Beroep bij de Vlaamse Regering 33

IV.B. SCHADEGEVALLEN 33

IV.B.1. Definitie schadegeval 34

IV.B.2. Voorwaarden 35

IV.B.3. Te volgen procedure 35

V. WIJZIGINGEN AAN DE REGELGEVING IN HET KADER VAN DE

OVERDRACHT VAN GRONDEN

38

V.A. DEFINITIE GROND EN OVERDRACHT VAN GRONDEN 39

V.A.1. Definitie van grond 39

V.A.2. Definitie van overdracht van grond (artikel 2, 18°) 40

V.B. VERPLICHTINGEN BIJ DE OVERDRACHT VAN GROND 42

V.B.1. Algemeen 42

V.B.2. De algemene overdrachtsprocedure (Overdracht van gewone grond) 43

V.B.2.a. Definitie “overeenkomst betreffende de overdracht van grond” 43

V.B.2.b. Verplichtingen onder de algemene overdrachtsprocedure 44

V.B.2.c. Sanctie bij niet vervullen van de formaliteiten 45

V.B.2.d. Geldigheidsduur bodemattest 46

V.B.3. Bijzondere overdrachtsprocedure ( overdracht van risicogronden) 46


V.B.3.a. Definitie Risicogronden 46

V.B.3.b. Verplichtingen bij overdracht van risicogrond 47

i. Vereiste opmaak van een oriënterend bodemonderzoek 47

ii. Eventuele noodzaak aan verder onderzoek 48

V.B.3.c. Sanctie bij het niet vervullen van de formaliteiten 49

V.B.3.d. Geldigheidsduur oriënterend bodemonderzoek 50

i. Er zijn geen risico-inrichtingen meer op het terrein aanwezig 50

ii. Er zijn wel nog risico-inrichtingen op het terrein aanwezig 51

V.B.4. Versoepeling aan de plicht tot opmaak van een oriënterend

bodemonderzoek ( Overdracht bij gedwongen mede-eigendom)

53

V.B.4.a. Verplichtingen bij overdracht van een kavel 55

i. Overdracht van een kavel in een appartement waar geen risico

activiteit gevestigd was of is.

55

ii. Overdracht van een kavel waar in de privatieve gedeelten of in de

gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting

gevestigd is of was

55

V.B.4.b. Uitzondering op de regeling: het opstellen van de statuten 58

V.C. Overname van verplichtingen en versnelde overdracht 59

V.C.1. Overname uitvoering verplichtingen door verwerver 59

V.C.2. VERSNELDE OVERDRACHT 61

V.C.2.a. Versnelde overdracht na conform beschrijvend bodemonderzoek

en mits de verwerver de nodige garanties stelt (art 115 BD)

61

i. Algemeen 61

ii. Procedure 62

V.C.2.b. Overdracht schikking met de Vlaamse regering - artikel 164 BD 64

i. Algemeen 64

ii. Procedure 65

iii. Opmerking 66


V.D. ANALYSE VAN BEPAALDE OVERDRACHTEN VAN GROND IN

HET KADER VAN DE HERSTRUCTURERING VAN BEDRIJVEN

67

V.D.1. Fusie van vennootschappen 67

V.D.1.a. Definitie fusie 67

V.D.1.b. Bepalingen Bodemdecreet 69

V.D.2. Faillissement/ Ontbinding en vereffening 70

V.D.2.a. Nieuwe regeling faillissement en ontbinding/vereffening 71

i. Algemeen 71

ii. Toepassingsgebied 71

iii. Melding- en onderzoeksplicht 72

iv. Relatie met verplichtingen bij overdracht van grond 73

V.D.2.b. Praktische oplossing faillissement: Protocol ovam-curatoren 74

i. Toepassingsgebied 75

ii. Kennisgevingsverplichting van de curator 76

iii. Bodemonderzoeksplicht 76

iv. Onverkoopbaar onroerend goed 77

V.D.3. Sluiting van een risico-inrichting 78

V.D.3.a. Procedure 78

V.D.3.b. Plicht tot saneren 79

V.D.3.c. Vrijstelling 79

V.D.3.d. Uitzondering op de vrijstelling 80

VI. ADMINISTRATIEF BEROEP 81

VI.A. Beroep tegen beslissingen in verband met het bodemsaneringsproject,

het beperkt bodemsaneringsproject en het risicobeheersplan

81

VI.B. Andere beroepen 83

VII. CONCLUSIE 84

BIBLIOGRAFIE 87


I. INLEIDING

Het nieuwe decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming van 20 oktober 2006

(hierna “het Bodemdecreet”) verscheen op 22 januari 2007 in het Belgisch Staatsblad. Het

uitvoeringsbesluit van 14 december 2007 ( het Besluit van de Vlaamse Regering houdende

vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming

(hierna “het Vlarebo”) werd gepubliceerd op 22 april 2008.

De datum van inwerkingtreding van het Bodemdecreet werd door de Vlaamse regering via het

Vlarebo vastgelegd op 1 juni 2008.

Het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 werd ondertussen gewijzigd door het Decreet van 12

december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken,

landbouw en visserij.1

Artikel 3 van het Bodemdecreet verwoordt de doelstelling van het bodembeleid dat men tracht te

verwezenlijken via dit nieuwe decreet. Volgens dit artikel is het bodembeleid het beleid dat

gericht is op een duurzaam bodembeheer waarbij tegemoet gekomen wordt aan de behoeften van

de huidige generaties zonder de mogelijkheden van toekomstige generaties om aan hun behoeften

te voldoen in gedrang te brengen. Daarvoor dient het beleid de kwaliteit van de bodem door

bodemsanering en bodembescherming te verzekeren, te behouden en te herstellen, zodat onze

bodems in de toekomst nog zoveel mogelijk functies kunnen uitoefenen en er nog verschillende

types landgebruik mogelijk blijven. Tevens is het bodembeleid er op gericht een zo breed

mogelijk maatschappelijk draagvlak te scheppen, waarbij educatie en voorlichting van de

doelgroepen inzake bodembeheer wordt gestimuleerd.

Het Bodemdecreet voorziet dan ook in een bodembeleid dat gebaseerd is op twee grote pijl

met name enerzijds de “bodemsanering”, dat er vooral op gericht is om zoveel mogelijk de

richtwaarden voor bodemkwaliteit te realiseren2 en waarbij het Bodemdecreet verder bouwt op de

krachtlijnen van het Bodemsaneringsdecreet en anderzijds de bodembescherming, wat een 1 Decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij, B.S. 4 februari 2009 2 Deze richtwaarden worden door de Vlaamse Regering vastgesteld en beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in de bodem, dat toelaat dat de bodem al zijn functies kan vervullenzonder dat enige beperking moet worden opgelegd.


vernieuwing betekent. Doelstelling van deze tweede pijler is de bodem te beschermen tegen

bedreigingen teneinde de bodem geschikt te houden of te maken voor zoveel mogelijk functies, in

de wetenschap dat heel wat vormen van nadelige beïnvloeding van de bodem onomkeerbaar

zijn3. De bescherming van de bodem tegen verontreiniging heeft tot doel zoveel mogelijk de

streefwaarden voor bodemkwaliteit te behouden4.

Dit nieuwe decreet brengt dan ook een aantal wijzigingen en vernieuwingen met zich mee ten

opzichte van het decreet betreffende de bodemsanering van 22 februari 1995(hierna “het

Bodemsaneringsdecreet”) en het erbij horende Besluit van de Vlaamse regering dd. 5 maart 1996

houdende het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering)

Een groot aantal systemen en regels van het vroegere Bodemsaneringsdecreet werden, behoudens

wat bijschaving, behouden in het Bodemdecreet. Toch zijn er in vergelijking met het

Bodemsaneringsdecreet ingrijpende wijzigingen. Deze zijn vooral te situeren op het vlak van de

saneringsplicht, de overdracht van gronden en de vereenvoudiging van de procedures.

De toepassing van de nieuwe bodemsaneringsregeling houdt ook een versoepeling in van een

aantal bepalingen5. Eén van de voornaamste doelstellingen van het Bodemdecreet is immers om

de bodemsanering, in de mate van het mogelijke, af te stemmen op de plannen van de beheerder

van de gronden. Deze afstemming wordt voornamelijk verwezenlijkt via de invoering van het

‘risicobeheer’ en de mogelijkheid tot fasering van de bodemverontreiniging. Het risicobeheer

geeft de mogelijkheid om de bodemsanering over meerdere jaren uit te stellen en intussen de

mogelijke risico’s die uitgaan van de verontreiniging te beheersen. De fasering kan worden

gezien als een gespreide aanpak van meerdere haarden van bodemverontreinigingen op een

terrein. Op die manier kan bvb. eerst de kern van de verontreiniging worden verwijderd terwijl

pas enkele jaren later een grondwatersanering nodig is6.

3 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, “Het nieuwe Bodemdecreet: Too much, too little?”, T.M.R. 2007, Antwerpen, Kluwer, p. 291 4 Deze streefwaarden worden door de Vlaamse Regering vastgesteld en beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in de bodem, dat als normale achtergrond in niet-verontreinigde bodems met vergelijkbare bodemkenmerken teruggevonden wordt. 5 S. RONSE en J. VANPRAET, “Het lang verwachte nieuwe Vlaamse Bodemdecreet”, T.V.W., 2007, afl. 2, p. 186 6 S. VAES en B. LUYTEN, “Het nieuwe Bodemdecreet”, BVDA Nieuwsbrief, juni 2007, p.1-3


Naast het risicobeheer is ook de regeling voor schadegevallen nieuw. In het Bodemdecreet werd

immers een efficiënte regeling uitgewerkt voor de behandeling van accidentele

bodemverontreiniging waarvan de effectieve behandeling kan worden uitgevoerd binnen de 180

dagen vanaf de melding aan of de vaststelling door de bevoegde overheid.

Met het Bodemdecreet voorziet de wetgever voortaan ook in een afzonderlijk hoofdstuk voor

waterbodems7. Dit hoofdstuk biedt een juridisch kader voor het onderzoek en de sanering van

verontreinigde waterbodems. Het waterbodemonderzoek, zoals bedoeld in het Bodemdecreet

heeft tot doel uit te maken of er een ernstige bodemverontreiniging ter hoogte van de waterbodem

bestaat, of met andere woorden of er een ernstige bedreiging uitgaat van de

waterbodemverontreiniging. Van zodra een ernstige bedreiging wordt vastgesteld, dient de

klassieke weg van het bodemsaneringsdecreet te worden gevolgd: een bodemsaneringsproject

moet worden opgesteld, waarna dan eventueel de bodemsaneringswerken kunnen starten8.

Daarnaast is er ook hervormde regeling voor het gebruik van uitgegraven bodem

(“grondverzetregeling”)9. Deze regels zijn opgenomen in het Vlarebo. In grote lijnen kunnen de

belangrijkste bepalingen van de grondverzetregeling als volgt beschreven worden10:

§ voor de uitvoering van de meeste grondwerken is een bodemonderzoek (technisch

verslag) verplicht en wordt de kwaliteit van de uitgegraven of uit te graven bodem

bepaald;

§ de gebruiksmogelijkheden van de uitgegraven bodem zijn vastgelegd in de Vlarebo

Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek kan men dan bepalen waar en hoe

de uitgegraven bodem kan gebruikt worden;

§ een traceerbaarheidsprocedure maakt dat er altijd een verband kan gelegd worden

tussen de plaats van uitgraving en de plaats van gebruik van de uitgegraven bodem.

§ in de traceerbaarheidsprocedure zijn de verantwoordelijkheden van verschillende

partijen (bouwheer, aannemer, vervoerder, gebruiker) vastgelegd.

7 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 311 ev. 8 D. DEVOS, “Het nieuwe Bodemdecreet, algemeen overzicht”, M.E.R. 2007, nr. 1, p. 24 9 X., “Bodemsanering: De nieuwe regeling grondverzet”, in Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, mei 2008, nr. 10, p. 1-12 10 S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, artikelsgewijze commentaar, Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 321 ev.


Tenslotte voorziet het decreet in de mogelijkheid om sectorale bodemsaneringsorganisaties op te

richten11. Deze door de Vlaamse Regering te erkennen organisaties moeten in de eerste plaats

bodemverontreiniging voorkomen en beheersen. Daarnaast staan zij in voor het begeleiden en

stimuleren van bodemsanering, onder meer door het opstellen van een sectoraal bodempreventie

– en bodembeheersplan. Op 14 september 2007 werd door de Vlaamse regering intussen de eerste

bodemsaneringorganisatie erkend, namelijk de VLABOTEX (Vlaams Bodemsaneringsfonds voor

de Textielverzorging). Dankzij VLABOTEX worden de saneringskosten voor de leden enigszins

draagbaar. Eigenaars en exploitanten van droogkuisbedrijven die contractueel toetreden tot het

fonds, kunnen de saneringsplicht en de uitvoering van de sanering overdragen aan VLABOTEX

en tegelijk genieten van financiële overheidssteun om hun terrein te saneren.

droogkuisbedrijven zitten immers met een historische verontreiniging met gechloreerde solventen

en sanering van dergelijke verontreinigingen is zeer duur. Via een bodemsaneringsorganisatie

wensen de droogkuisbedrijven deze historische verontreiniging aan te pakken over een periode

van dertig jaar. De overheid zou via subsidies de helft van de kosten dragen12.

In deze uiteenzetting wordt een overzicht gegeven van deze wijzigingen en nieuwigheden en

wordt specifiek nagegaan welke wijzigingen dit met zich meebrengt in het kader van een

overdracht van grond in het algemeen en reorganisaties van vennootschappen in het bijzonder

(meer bepaald in geval van fusie of splitsing, ontbinding en vereffening, faillissement, overdrac

aandelen, huur-handelshuur, concessie, leasing, enz).

Teneinde deze uiteenzetting te beperken in omvang werd beslist niet dieper in te gaan op de

sanering van waterbodems en de grondverzetregeling, net als een aantal andere aspecten zoals de

mogelijkheid tot ambtshalve tussenkomst van de OVAM, de onteigening van gronden en

bijvoorbeeld de veiligheids- en voorzorgsmaatregelen en nazorg.

11 F. SEBRECHTS en Y. LOIX, “De bodempreventie- en bodembeheersplicht en de mogelijkheid tot oprichting van bodemsaneringsorganisaties”, M.E.R. 2007, nr.2, p. 88 ev. 12 J. MESTDAGH, “Wijzigingen Bodemsaneringsdecreet: Bodemsaneringsorganisaties”, BVDA Nieuwsbrief oktober 2006, p.1-2; X. “Vlabotex: Bodemsaneringsfonds voor droogkuissector erkend”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, oktober 2007, nr. 18, p.1


II. AANPASSINGEN AAN EEN AANTAL BASISPRINCIPES

Het Bodemdecreet brengt een aantal wijzigingen met zich mee aan de onder het

Bodemsaneringsdecreet bestaande basisprincipes.

In de eerste plaats voorziet het Bodemdecreet in de vervanging van het register van

verontreinigde gronden door het grondeninformatieregister.

In het hiernavolgend punt zal blijken dat deze vervanging verder gaat dan louter een wijziging in

de benaming.

In de tweede plaats voorziet het Bodemdecreet in een aantal aanpassingen met betrekking tot de

regels met betrekking tot de saneringsverplichting, -doel, -plicht en –aansprakelijkheid.

Ten slotte wordt ook geschaafd aan de regeling met betrekking tot de overdracht van gronden

(omwille van de omvang wordt dit laatste in een afzonderlijk hoofdstuk behandeld)13.

II.A. HET GRONDENINFORMATIEREGISTER14

II.A.1. Vervanger van het register der verontreinigde gronden

Het Bodemsaneringsdecreet van 1995 voorzag in een register van verontreinigde gronden. In dit

register verwerkte en beheerde de OVAM de gegevens van alle geïdentificeerde verontreinigde

gronden. Op basis hiervan leverde de OVAM ambtshalve en/of op verzoek bodemattesten af. De

informatie waarover de OVAM beschikte was evenwel veel ruimer dan deze die betrekking had

op verontreinigde gronden.

Dit register had bovendien te kampen met een stigmatiserend effect. In praktijk heerste immers

vaak de foutieve perceptie dat de opname van een grond in het register van de verontreinigde

gronden inhield dat deze ook daadwerkelijk moest worden gesaneerd.

13 S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p.1 ev. 14 J. CEENAEME, “Het Bodemdecreet en het Vlarebo”, in Jaarboek Bodem 2008, Antwerpen, Kluwer, p. 199


Het huidige Bodemdecreet voorziet dan ook in de vervanging van dit register door het

‘Grondeninformatieregister’.15 De bedoeling is dat dit register in de toekomst zal uitgebouwd

worden tot een volledige databank waarin de gegevens van élke door de OVAM geïdentificeerde

grond kunnen worden opgenomen, ook als die niet verontreinigd is. In tegenstelling tot vroeger is

de opname van een grond in het register niet langer noodzakelijk synoniem met verontreiniging

Opname van een grond gebeurt nu immers van zodra er informatie is over de ligging, de identiteit

van de eigenaar en over de bodemkwaliteit, los van enige aanwijzing van verontreiniging.

II.A.2. Het bodemattest: volwaardig informatie-instrument

Het bodemattest is intussen uitgegroeid tot een volwaardig en kwaliteitsvol informatie-instrument

over de bodemkwaliteit. Het attest geeft een overzicht van de informatie weer die in het

Grondeninformatieregister over een grond beschikbaar is en vermeldt daarbij de

informatiebronnen. Zijn er geen gegevens beschikbaar, dan staat dat letterlijk op het bodemattest.

Er dient echter op gewezen te worden dat een zogenaamd blanco-attest dus niet altijd een garantie

geeft naar verontreiniging toe. Indien op een grond nog geen onderzoeken werden verricht zal op

het bodemattest staan dat OVAM over geen informatie beschikt. Na sanering van een vervuilde

grond kan eveneens een blanco-attest worden afgeleverd17.

De bodemattestregeling uit het Bodemdecreet is enkel van toepassing voor gronden gelegen in

het Vlaams Gewest. De ligging van de grond is dus bepalend en niet de woonplaats van de

aanvrager van het bodemattest. Iemand die in Aalst woont hoeft dus geen bodemattest aan te

vragen voor zijn terrein in Namen. Daarnaast dient een aanvrager die in Canada woont wel een

bodemattest aan te vragen voor de overdracht van zijn eigendom die in Vlaanderen ligt.

Het afleveren van bodemattesten op initiatief van de OVAM naar aanleiding van wijzigingen van

de in het grondeninformatieregister opgenomen gronden is niet meer voorzien onder het

15 X., “Nieuw Bodemdecreet is vaak soepeler”, De Milieukrant, 17 november 2006, nr. 21, p. 2 16 X., “Het grondeninformatieregister en bodemattest in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, mei 2008, nr. 10, p. 1 17 X., “idem, p. 2


Bodemdecreet18. Men kan er dus niet langer vanuit gaan dat men op de hoogte is van de meest

recente gegevens waarover de OVAM beschikt. Uiteraard kan men de actuele informatie uit dit

register bekomen door een bodemattest op te vragen bij de OVAM.

Nieuw in het decreet is, dat het bodemattest niet per se het hele terrein moet bestrijken. Het kan

ook een deel van een perceel zijn( bijvoorbeeld bij de aanleg van een fietspad, een nutsleiding…).

De wettelijke termijnen waarbinnen de OVAM een bodemattest op aanvraag moet afleveren, zijn

dezelfde als die van het Bodemsaneringsdecreet van 1995. Een bodemattest voor een niet-

risicogrond wordt afgeleverd binnen 1 maand na ontvankelijkverklaring19 terwijl een bodemattest

voor een risicogrond wordt afgeleverd binnen twee maanden20.

II.A.3. Centralisatie van data in drie gegevensbronnen

De data die al die jaren verzameld werd door inventariseren, onderzoeken en saneren zijn nu

overigens niet alleen opgenomen in het Grondeninformatieregister. Deze data werden immers

gecentraliseerd in drie bronnen: het Grondeninformatieregister, de lijst met risico-inrichtingen en

de gemeentelijke inventaris van risicogronden.

Om na te gaan of een grond een risicogrond is of niet werd in bijlage I van het Fout! De

hyperlinkverwijzing is ongeldig. een lijst opgenomen van activiteiten of inrichtingen die

mogelijk bodemverontreiniging veroorzaken21. De Vlarebo-lijst met inrichtingen die

bodemverontreiniging kunnen veroorzaken is in principe opgebouwd als een gefilterde Vlarem

lijst: de rubrieknummers en –omschrijvingen in de Vlarebo-lijst zijn normaal gezien dezelfde als

d Vlarem-lijst. Om dat principe aan te houden moest bij elke wijziging van de Vlarem-lijst, ook

de Valrebo-lijst aangepast worden. Zolang dit niet was gebeurd, moest men bij elke wijziging van

de Vlarem-lijst ‘manueel’ de omzetting maken van het Vlarem-rubrieknummer naar het Vlarebo

18 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, Van Bodemsaneringsdecreet naar Bodemdecreet: Toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het bodembeheer, met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, p. 9 19 Artikel 36, par. 1 Bodemdecreet 20 De kostprijs van een bodemattest verhoogt naar 30 EUR per kadastraal perceel. Een bodemattest voor een deel van een kadastraal perceel kost 120 EUR; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p. 10 21 X., De periodieke onderzoeksplicht in het nieuwe Bodemdecreet, Milieu & Bedrijf, Kluwer, juni 2008, nr. 12, p.1


rubrieknummer door de inrichting zelf te toetsen aan de verschillende rubriekomschrijvingen.

Met het wijzigingsbesluit van 19 september 200822 werd de "Vlarebo-lijst" echter opgeheven en

geïntegreerd in bijlage 1 van Vlarem I. Dit wijzigingsbesluit trad in werking op 1 maart 2009.

Om te bepalen of een welbepaalde inrichting voor de bodemsaneringsregeling moet beschouwd

worden als een risico-inrichting moet men vanaf 1 maart 2009 de lijst van hinderlijke

inrichtingen van bijlage 1 van Vlarem I - kolom 8 moeten raadplegen. Voor de inrichtingen

waarvoor een oriënterend bodemonderzoek verplicht is bij overdracht, onteigening, sluiting,

faillissement en vereffening, wordt een “O” vermeld in de Vlaerbo-kolom. In de mate waarin e

daarnaast ook periodieke onderzoeksplicht is, wordt er A (om de 20 jaar) of B ( om de 10 jaar)

vermeld. Het grote voordeel is dat deze lijst volledig afgestemd is op de nummering van de

rubrieken van het Vlaams Reglement op de Milieuvergunningen (Vlarem), wat de uniformiteit

bevordert23.

Om na te gaan of een perceel een risicogrond is, kunnen ook andere informatiebronnen

geraadpleegd worden: gemeentelijke inventaris van de risicogronden, informatie van eigenaar en

omwonenden, archieven, oude luchtfoto's,...

De gemeentelijke inventaris van risicogronden (GIR). bevat alle binnen de gemeentegrenzen

gekende risicogronden. Deze lijst is echter niet limitatief en exhaustief wat betekent dat een niet

opgenomen grond niet noodzakelijk geen risicogrond is. Het weinig maakt overigens niet uit of

het om een grond met of zonder milieuvergunning gaat. De definiëring van een risicogrond zegt

immers niets over een vergunde inrichting. Ook gronden met niet-vergunde (eventueel illegale)

inrichtingen moeten opgenomen worden. Dit betekent dat ook gronden met risico-inrichtingen

van voor de regelgeving over de milieuvergunningen moeten opgenomen worden in de

gemeentelijke inventaris.24

22 B.Vl.Reg., 19 september 2008 tot wijziging VLAREM I, VLAREM II en VLAREBO ter doorvoering van technische actualisering, B.S. 27 januari 2009. 23 S. RAEDSCHELDER, “De Vlarem-actuatrein, mis hem niet”, M.E.R. 2009, nr. 1, p. 14-15 24 J. CEENAEME, “Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, nieuwe beleidslijnen van de OVAM”, Het onroerend goed in de verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2007, p.305


Het Vlarebo stelt dat bij de opbouw van de gemeentelijke inventaris rekening kan worden

gehouden met gegevens die in het bezit van de gemeente zijn of die haar worden bezorgd door

bodemsaneringsdeskundigen, instrumenterende ambtenaren, bevoegde instanties, als vermeld in

het decreet van 26 maart 2004 betreffende de openbaarheid van bestuur, of politiediensten. Dit

betekent dus dat met milieuvergunningen, bodemonderzoeken, proces verbalen,... kan rekening

gehouden worden. Daarnaast kan ook een grond worden opgenomen op basis van kennis van

bijvoorbeeld de milieuambtenaar als instrumenterende ambtenaar.

Artikel 26 van het Vlarebo bepaalt overigens dat, overeenkomstig artikel 7 van het decreet van 26

maart 2004 betreffende de openbaarheid van bestuur, de gemeente, aan iedereen die erom vraagt,

op eenvoudig schriftelijk verzoek informatie uit de gemeentelijke inventaris moet verstrekken.

II.B. SANERINGSDOEL, -PLICHT(IGE) EN AANSPRAKELIJKHEID25

Het Bodemdecreet brengt ook een aantal wijzigingen met zich mee met betrekking tot de het

saneringsdoel, -plicht, -plichtige en –aansprakelijkheid. Wat het saneringsdoel betreft merken we

een dubbele bijsturing: enerzijds is er een onderscheiden doel voor historische en nieuwe

verontreiniging, anderzijds werden de achtergrondwaarden verlaten als te realiseren

saneringsdoel. Het loskoppeling tussen de plicht tot saneren en de aansprakelijkheid blijft

behouden. Wat de aanduiding van de saneringsplichtige betreft werd overgestapt van een systeem

van enkelvoudige en exclusieve aanduiding naar een getrapt systeem. Ook de vrijstellingsregel

werd grondig gewijzigd26.

II.B.1. Saneringsdoel

25 J. CEENAEME, “l.c., Larcier, 2007 p.301; C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., Intersentia, p.78 ev. 26 M.VAN PASSEL, B. DE BECKER, “Een nieuw Vlaams bodemsaneringsdecreet: moet ik mijn verontreinigde grond nog saneren?”, Not. Fisc. M. 2006, 9-10, p. 302-305


Het oude decreet was gericht op het realiseren van de achtergrondwaarden27 voor de

bodemkwaliteit. In de praktijk gaf dit echter problemen en het behalen van de

achtergrondwaarden werd in het huidige Bodemdecreet dan ook verlaten.

Indien moet overgegaan worden tot sanering bepaalt het Bodemdecreet hoever men hierin moet

gaan. Er wordt een onderscheid gemaakt naargelang het om nieuwe, historische of gemengde

verontreiniging gaat.28

Voor nieuwe verontreiniging zijn er geen grote veranderingen ten opzichte van het

Bodemsaneringsdecreet. Er wordt beoogd om door de sanering in eerste instantie een betere

bodemkwaliteit te verwezenlijken dan de richtwaarden29. Deze richtwaarden beantwoorden aan

het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in de bodem, dat toelaat dat de

bodem al zijn functies kan vervullen zonder dat enige beperking moet worden opgelegd

werkwijze is trapsgewijs:

- In eerste instantie streeft men naar richtwaarden (ipv achtergrondwaarden).

- Indien die niet gehaald kunnen worden volgens de best beschikbare technieken zonder

overmatige kosten (BATNEEC), richt men zich op een betere bodemkwaliteit.

- Indien ook dit niet mogelijk is moet vermeden worden dat de bodemkwaliteit een risico

oplevert of kan opleveren. Nieuw is wel dat rekening wordt gehouden met de toekomstige

bestemmingen van een bepaalde grond. De herbestemming van te saneren gronden kan

dus aanleiding geven tot het toepassen van strengere normering.

Bij historische verontreiniging beoogt het nieuwe decreet het risico voor mens en milieu weg te

werken. Het doel is er bij historische verontreiniging op gericht te vermijden dat de

bodemkwaliteit risico oplevert of kan opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu

door gebruik te maken van de BATNEEC. Hier hanteert men streefwaarden30.

27 Deze waarden beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigde stoffen of organismen op of in de bodem, dat als normale achtergrond in niet-verontreinigde bodems met vergelijkbare bodemkenmerken teruggevonden wordt.28 nieuwe bodemverontreiniging : bodemverontreiniging die tot stand gekomen is na 28 oktober 1995; historische bodemverontreiniging : bodemverontreiniging die tot stand gekomen is voor 29 oktober 1995; gemengde bodemverontreiniging : bodemverontreiniging die tot stand gekomen is gedeeltelijk voor 29 oktober 1995 en gedeeltelijk na 28 oktober 1995; 29 Zie bijlage II van het Vlarebo. 30 Zie bijlage III van het Vlarebo


streefwaarden beantwoorden aan het gehalte aan verontreinigende stoffen of organismen op of in

de bodem, dat als normale achtergrond in niet-verontreinigde bodems met vergelijkbare

bodemkenmerken teruggevonden wordt. Ook hier zal rekening worden gehouden met de

toekomstige planologische bestemming van de grond.

Bij gemengde verontreiniging wordt getracht het onderscheid te maken tussen historische en

nieuwe verontreiniging. Bij een gemengde verontreiniging gelden in beginsel dus de

respectievelijke bepalingen voor elke soort verontreiniging. Kan echter geen onderscheid

gemaakt worden dan wordt naar alle redelijkheid een zo accuraat mogelijke verdeling gemaakt.

OVAM doet hierover een uitspraak op basis van een gemotiveerd voorstel van de

bodemsaneringsdeskundige. Lukt ook het maken van een onderscheid naar alle redelijkheid niet

dan zijn uitsluitend de bepalingen van toepassing die gelden voor het grootste deel van de

bodemverontreiniging31.

De selectie van de saneringstechnieken gebeurt zoals aangegeven nog steeds volgens het principe

van de best beschikbare technieken die geen overmatige kosten met zich meebrengen

(BATNEEC), en dit onafhankelijk van de financiële draagkracht van de saneringsplichtige. Toch

moet de sanering financieel haalbaar zijn, zo niet worden gebruiksbeperkingen of

bestemmingsbeperkingen opgelegd. Het Vlarebo bepaalt in haar artikel 48 met welke elementen

in concreto rekening moet worden gehouden bij de evaluatie van de beste beschikbare techni

die geen overmatige kosten met zich meebrengen.32

Nieuw is zoals aangehaald wel dat ingeval de grond in het kader van een voorlopig vastgesteld

ontwerp van plan van aanleg of uitvoeringsplan een bestemming krijgt waarvoor strengere

bodemsaneringsnormen gelden, de strengere bodemsaneringsnormen als saneringsdoel worden 31 X., “Nieuw Bodemdecreet is vaak soepeler”, De Milieukrant, 17 november 2006, nr. 21, p.2 32 Artikel 48: “Bij de evaluatie van de beste beschikbare technieken die geen overmatige kosten met zich meebrengen, moet rekening worden gehouden met de volgende elementen: 1° de verschillende milieuhygiënische criteria van de beschouwde technieken, zoals: a) de mate van het behalen van de decretale doelstellingen; b) de eventuele beperkingen op het gebruik van de grond na de bodemsanering; c) de verschillende milieubaten; d) de tijd die het zal vergen om de bodem te saneren; 2° de verschillende technische criteria van de beschouwde technieken,zoals: a) de mogelijke hinder voor de omgeving; b) de mate waarin toekomstige schade zal voorkomen; c) de mate waarin bij de uitvoering onbedoelde schade kan worden vermeden d) de noodzakelijke maatregelen om zowel de milieuveiligheid als de arbeidsveiligheid te verzekeren bij de uitvoering van de bodemsaneringswerken; 3° de kosten van de uitvoering van de bodemsanering en de eventuele bijkomende kosten die gekoppeld zijn aan de restverontreiniging.”; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p. 55


gehanteerd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien wat nu als industriegrond ingekleurd is

wijzigt in woonzone. De vraag die men zich kan stellen is of dit ook in de omgekeerde zin we

namelijk dat de minder strenge normen van toepassing zijn.

II.B.2. De saneringsplicht (Saneringscriterium)

De saneringsverplichting verschilt, net zoals onder het Bodemsaneringsdecreet, naargelang het

gaat om een nieuwe dan wel historische bodemverontreiniging.

Bij een nieuwe verontreiniging moet onverwijld een beschrijvend bodemonderzoek worden

uitgevoerd als er duidelijke aanwijzingen zijn dat de bodemverontreiniging de

bodemsaneringsnormen33 overschrijdt of dreigt te overschrijden. Indien dit beschrijvend

bodemonderzoek aantoont dat de normen inderdaad zijn overschreden, moet worden gesaneerd.

Bij een historische verontreiniging moet overgegaan worden tot de uitvoering van een

beschrijvend bodemonderzoek als er duidelijke aanwijzingen zijn van een ernstige

verontreiniging. Blijkt hieruit dat er effectief een ernstige bodemverontreiniging aanwezig is,

moet worden gesaneerd34.

Net zoals in het Bodemsaneringsdecreet, moet in geval van historische verontreiniging slechts tot

beschrijvend bodemonderzoek en bodemsanering worden overgegaan na aanmaning van de

OVAM of wanneer men beslist tot een overdracht van grond.

Wat gemengde bodemverontreiniging betreft behoudt het Bodemdecreet het principe dat indien

een onderscheid gemaakt kan worden tussen een nieuw deel en een historisch deel van de

verontreiniging, de respectievelijke regels van toepassing zijn.

33 Artikel 9 van het Bodemdecreet bepaalt dat deze normen beantwoorden aan een niveau van bodemverontreiniging dat een aanmerkelijk risico inhoudt van negatieve effecten voor de mens of het milieu, gelet op de kenmerken van de bodem en de functies die deze vervult. 34 Indien een verontreiniging omwille van haar bijzondere aard niet aan bodemsaneringsnormen kan worden getoetst, geldt het criterium van historische verontreiniging.


Daarnaast biedt het de mogelijkheid om te evalueren of naar alle redelijkheid een deel van de

bodemverontreiniging als historisch te beschouwen is. In dat geval mag dat deel behandeld

worden conform de regels voor historische bodemverontreiniging. Indien geen onderscheiden

aanpak mogelijk is, gelden de bepalingen die van toepassing zijn voor het voor het grootste deel

van de verontreiniging.

II.B.3. Saneringsplichtige

II.B.3.a. Invoering cascadesysteem35

Naar aanduiding van de saneringsplichtige zijn er geen fundamentele wijzigingen onder het

Bodemdecreet.

De saneringsplichtige moet nog steeds aangeduid worden op de grond waar de verontreiniging t

stand kwam, zijnde de grond waar een emissie36 plaatsvindt of heeft plaatsgevonden die

rechtsreeks of onrechtstreeks de bodem heeft verontreinigd. In het geval van een atmosferische

depositie wordt de saneringsplichtige voor deze bodemverontreiniging aangeduid op de grond

van waaruit de atmosferische depositie plaatsvond37.

Nieuw is wel het cascade systeem voor de aanduiding van de saneringsplichtige. Voldoet de

eerste aangeduide saneringsplichtige aan de voorwaarden van de vrijstelling van de

saneringsplicht dan schuift die plicht door naar de volgende. Voldoet ook die aan de voorwaarden

dan gaat men over naar de derde. Pas wanneer alle saneringplichtigen voldoen aan de vrijstelling

gaat deze plicht over naar de OVAM, daar waar OVAM onder het Bodemsaneringsdecreet reeds

tussenkwam als de eerste aangeduide persoon voldeed aan de voorwaarden van de vrijstelling.

De saneringsplicht ligt bij de volgende persoon:

- Als op de grond waar de verontreiniging tot stand kwam een inrichting gevestigd is die

vergunnings- of meldingsplichtig is: de exploitant;

35 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.15 ev. 36 Artikel 2, 12° bepaalt dat een emissie elke inbreng door de mens van verontreinigingsfactoren in de atmosfeer, de bodem of het water betreft. 37 L. KERKSTOEL, “Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning”, T.B.O. 2007, Antwerpen, Intersentia, p.81


- Bij gebrek aan een exploitant of indien die vrijstelling van de verplichting geniet: de

gebruiker van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam;

- Bij gebrek aan een exploitant en gebruiker, of indien de gebruiker de vrijstelling van de

verplichting geniet: de eigenaar van de grond waar de verontreiniging tot stand kwam.

- Indien de eigenaar aantoont dat hij aan de vrijstellingsvoorwaarden voldoet, kan de

OVAM ambtshalve optreden.

De heren Kerkstoel en De Leersnyder merken in hun commentaar op het (toen nog niet in

werking zijnde) Bodemdecreet dat deze cascaderegeling enkel van toepassing indien de

aangewezen plichtige vrijgesteld is van zijn verplichtingen en dat het bij gebreke aan een

uitdrukkelijke decretale tekst niet door de OVAM lijkt te kunnen gevolgd worden in het geval de

aangewezen plichtige in gebreke blijft om zijn verplichtingen na te komen.38

II.B.3.b.Vrijstelling van saneringsplicht ( statuut van “onschuldig bezitter”)39

Onder het Bodemsaneringsdecreet moest een gebruiker voldoen aan dezelfde voorwaarden als

een eigenaar indien hij wou genieten van een vrijstelling van saneringsplicht.

In het Bodemdecreet moeten gebruiker en/of exploitant aan minder voorwaarden voldoen dan de

eigenaar. Het verkrijgen van het zogenaamde statuut van “onschuldige bezitter” wordt zowel

voor de gebruiker als de exploitant versoepeld. De voorwaarden zijn de volgende:

i. Voorwaarden voor exploitant en/of gebruiker

De voorwaarden waaraan cumulatief moet worden voldaan voor het bekomen van de vrijstelling

voor zowel de exploitant als de gebruiker zijn onder het Bodemdecreet dezelfde voor nieuwe

historische verontreiniging), namelijk:

- de bodemverontreiniging zelf niet veroorzaakt hebben;

- de verontreiniging kwam tot stand voor hij de grond in exploitatie, respectievelijk in

gebruik heeft genomen.

38 L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, Het nieuwe Bodemsaneringsdecreet, naar een billijk en praktijkgericht bodembeleid? Vanden Broele, 2006, p. 36 39 L. KERKSTOEL, l.c., T.B.O. 2007, Antwerpen, Intersentia, p.82 ev.


ii. Voorwaarden voor de eigenaar

De voorwaarden waaraan de eigenaar moet voldoen om van de vrijstelling te kunnen genieten

verschillen, in tegenstelling tot de gebruiker en exploitant, naargelang het gaat om nieuwe of

historische verontreiniging.

Wat nieuwe verontreiniging betreft kan de eigenaar de vrijstelling van saneringsplicht bekomen

indien cumulatief aan volgende voorwaarden voldaan is:

- hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;

- de bodemverontreiniging kwam tot stand alvorens hij eigenaar werd;

- hij was en behoorde niet op de hoogte te zijn van de verontreiniging op het moment dat

hij eigenaar werd. (Betreffende deze vrijstellingsvoorwaarde zijn in artikel 50 van h

VLAREBO acht objectieve elementen opgesomd op basis waarvan de OVAM zal

oordelen of de eigenaar al dan niet “behoorde op de hoogte te zijn” op het ogenblik van de

verwerving)40.

- sinds 1993 was er geen risico-inrichting op de grond gevestigd.

Voor historische verontreiniging dient de eigenaar aan de eerste drie voorwaarden te voldoen

Verder is er voor de eigenaar een bijkomende versoepeling voor historische verontreinigingen

gezien hij niet verplicht is over te gaan tot een beschrijvend bodemonderzoek of sanering indien:

- hij de grond verwierf voor 1/01/1993;

- hoewel hij van de verontreiniging op de hoogte was of hoorde te zijn;

- hij de grond niet heeft verontreinigd en;

- sinds de verwerving enkel particulier gebruik plaatsvond.

II.B.3.c. Uitzondering op de vrijstelling (figuur van de rechtsvoorganger)

40 Art. 50. Bij de beoordeling van het feit of de eigenaar al dan niet op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik van de verwerving, vermeld in artikel 12, §2, 3°, en artikel 23, §2, 3°, van het Bodemdecreet, wordt in het bijzonder rekening gehouden met de volgende elementen: 1° het tijdstip van de verwerving; 2° vermeldingen of aanwijzingen in de aankoopakte; 3° de hoedanigheid van de eigenaar; 4° de ervaring of beroepskennis van de eigenaar; 5° de aard, de zintuiglijke waarneembaarheid of de algemene bekendheid van de bodemverontreiniging; 6° De aard van de inrichting die aanleiding heeft gegeven tot de bodemverontreiniging; 7° de toestand van en de voorkennis over de verontreinigde grond; 8° beschikbare documenten met betrekking tot de ver ontreinigde grond.


Anderzijds is er in het Bodemdecreet ook de mogelijkheid dat iemand, ondanks het feit dat hij

voldoet aan de voorwaarden om vrijgesteld te worden van saneringsplicht, alsnog een

beschrijvend bodemonderzoek of sanering moet uitvoeren indien de OVAM kan aantonen dat een

rechtsvoorganger de bodem heeft verontreinigd in de periode dat die de grond in exploitatie,

gebruik of eigendom had.

Artikel 2, 27° van het Bodemdecreet bepaalt dat een rechtsvoorganger een rechtspersoon is die

rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden is met een andere rechtspersoon door wettelijke

rechtsopvolging, via fusie, splitsing, met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen, inbreng

of overdracht van een algemeenheid, inbreng of overdracht van een bedrijfstak, of enige

gelijkaardige rechtsfiguur.41

II.B.3.d.Overdracht van de vrijstelling42

Het statuut van “onschuldige bezitter” kan onder het Bodemdecreet van rechtswege overgaan op

de verwerver van de grond.

Om van deze nieuwigheid te kunnen genieten, dient de verwerver aan de volgende 3

voorwaarden te voldoen43:

- hij of zijn rechtsvoorganger heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;

- de verontreiniging is niet tot stand gekomen tijdens de periode dat de verwerver of zijn

rechtsvoorganger eigendoms- of gebruiksrechten op de grond had;

- de verwerver heeft op het moment dat de grond wordt overgedragen geen

eigendomsrechten op de grond.

Artikel 146 van het Vlarebo bepaalt overigens dat de vrijstelling van de saneringsplicht die

krachtens artikel 145 op de verwerver is overgegaan, van rechtswege vervalt wanneer de

aanwezige bodemverontreiniging die in de conformverklaring van het oriënterend en

41 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., Antwerpen, Kluwer, p. 294; L. KERKSTOEL,l.c., T.B.O. 2007, Antwerpen, Intersentia, p.83 42 P. DE SMEDT, L.LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.21 43 X. “Alles over de regeling “Overdracht van de vrijstelling van saneringsplicht” in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen Kluwer, januari 2009, nr. 1, p. 1


beschrijvend bodemonderzoek of van het beschrijvend bodemonderzoek, of in de eindverklaring

werd gekwalificeerd als geen ernstige bodemverontreiniging, opnieuw een risico oplevert of kan

opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu door een wijziging van de kenmerken,

functies of eigenschappen van de bodem.


II.B.4. Saneringsfinanciering44

Na te hebben bepaald wie de saneringsplichtige is kan worden nagegaan wie de kosten zal

betalen (voorschieten). Is dit steeds de saneringsplichtige of kan dit ook door andere personen

worden beeekostigd?

II.B.4.a. Saneringsplichtige

Het Bodemdecreet bepaalt dat de saneringsplichtige het beschrijvend bodemonderzoek en de

eventuele daaropvolgende sanering op eigen kosten uitvoert. Hij kan deze kosten wel verhalen op

de saneringsaansprakelijke en kan van deze laatste een voorschot vorderen of eisen dat hij een

financiële zekerheid stelt. Deze verhaalsmogelijkheid geldt ook bij schadegevallen. Het probleem

is evenwel dat dit verhaalsrecht het bewijslastrisico, het verjaringsvraagstuk en het risico voor

insolvabiliteit van de saneringsaansprakelijke echter bij de saneringsplichtige legt45.

II.B.4.b. Draagkrachtregeling

Het Bodemdecreet voorziet echter ook in de mogelijkheid om een saneringsplichtige die

onvoldoende vermogen heeft om de kosten van bodemsanering te dragen uit de nood te helpen.

Het Bodemdecreet voorziet immers in artikel 14 in de mogelijkheid om via een gemotiveerde

aanvraag bij de Vlaamse regering een draagkrachtregeling te bekomen, waardoor de financiële

lasten in de tijd worden gespreid. Deze draagkrachtregeling kan echter alleen worden bekomen

voor de saneringswerken zelf, niet voor de bodemonderzoeken.

II.B.4.c. Cofinanciering

Een tweede nieuwigheid dat het Bodemdecreet voorziet op het vlak van de financiering van de

kosten van de saneringsverplichtingen is het instrument van de cofinanciering. Hierbij kan de

Vlaamse Regering bepalen dat een saneringsplichtige aanspraak kan maken op cofinanciering.

44 D. DEVOS, l.c., p. 10 45 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c. , p. 313


Deze regeling geldt, in tegenstelling tot de draagkrachtregeling zowel voor de kosten van

sanering zelf als de kosten van het beschrijvend bodemonderzoek.

Een specifiek geval waarin cofinanciering wenselijk lijkt om een overdracht te deblokkeren, is

het geval van een ernstig verontreinigde grond die eigendom s van een vennootschap in faling

II.B.5. Saneringsaansprakelijkheid

Het onderscheid tussen de saneringsplicht en de aansprakelijkheid voor de kosten van de

bodemsanering blijft ook onder het Bodemdecreet bestaan. Er wordt immers nog steeds een

onderscheid gemaakt tussen enerzijds diegene die volgens het decreet verplicht is de sanering uit

te voeren (de saneringsplichtige) en in eerste instantie de kosten van deze sanering te dragen en

anderzijds diegene die aansprakelijk is voor de verontreiniging (de saneringsaansprakelijke).

Voor wat nieuwe verontreiniging betreft is de regel dat wie bodemverontreiniging veroorzaakt

heeft, aansprakelijk is voor de kosten die overeenkomstig dit decreet gemaakt worden voor het

beschrijvend bodemonderzoek, de bodemsanering en de andere maatregelen, evenals voor de

schade die door deze activiteiten of maatregelen veroorzaakt wordt. Hier is dus sprake van een

objectieve aansprakelijkheid, wat betekent dat geen fout in hoofde van de veroorzaker moet

worden aangetoond.

In een bepaald geval is er wel voorzien in een kanalisatie van de aansprakelijkheid naar de

exploitant. Als de emissie waardoor de bodemverontreiniging tot stand is gebracht immers

afkomstig is van een inrichting die vergunnings- of meldingsplichtig is krachtens het decreet van

28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning, is evenwel de exploitant van deze inrichting als

bedoeld in dat decreet aansprakelijk.

De aansprakelijkheid voor de kosten en verdere schade die de persoon die voldoet aan de

voorwaarden van onschuldig bezitter, kan oplopen op basis van voor dit decreet van toepassing

zijnde regels die aansprakelijkheid vestigen op de loutere eigendom of de loutere bewaking van 46 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 314


de grond wordt beperkt tot het bedrag van de kosten nodig om te voorkomen dat de

bodemverontreiniging zich verder verspreidt of een onmiddellijk gevaar vormt.47

Als meerdere personen op grond van de bepalingen van het Bodemdecreet aansprakelijk zijn voor

een zelfde bodemverontreiniging, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk. In dat geval heeft diegene die

de schadelijder heeft vergoed, een regres tegen de andere aansprakelijke personen, in de mate

waarin de verschillende emissies waarvoor zij aansprakelijk zijn, hebben bijgedragen tot het

veroorzaken van de bodemverontreiniging.

De bepalingen van het Bodemdecreet doen bovendien geen afbreuk aan de mogelijkheden voor

de aansprakelijke om op basis van een andere rechtsgrond regres uit te oefenen.

Wat historische verontreiniging betreft is de regel van de objectieve aansprakelijkheid niet van

toepassing. Artikel 25 bepaalt immers dat met behoud van de toepassing van het laatste lid van

artikel 14 van het decreet van 20 april 1994 tot wijziging van het decreet van 2 juli 1981

betreffende het beheer van afvalstoffen, de aansprakelijkheid voor de kosten die overeenkomstig

dit decreet gemaakt worden voor het beschrijvend bodemonderzoek, het waterbodemonderzoek,

de bodemsanering en de andere maatregelen, vermeld in hoofdstuk VI, evenals voor de schade

die door deze activiteiten of maatregelen veroorzaakt wordt, vastgesteld wordt overeenkomstig

de aansprakelijkheidsregels die van toepassing waren voor 29 oktober 1995.

De aansprakelijkheid voor de net vermelde kosten en verdere schade, die de persoon die voldoet

aan de voorwaarden van onschuldig bezitter kan oplopen op basis van de voor 29 oktober 1995

van toepassing zijnde regels die aansprakelijkheid vestigen op de loutere eigendom of de loutere

bewaking van de grond, wordt beperkt tot het bedrag van de kosten nodig om te voorkomen dat

de bodemverontreiniging zich verder verspreidt of een onmiddellijk gevaar vormt.

47 Toegevoegd bij artikel 104 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009).


III. VEREENVOUDIGING VAN PROCEDURES

III.A. INLEIDING

Het Bodemdecreet voorziet in een vereenvoudigingen van een aantal procedures of aspecten

binnen de procedures.

Ook de term bodemsanering wordt door het Bodemdecreet anders ingevuld dan door het

Bodemsaneringsdecreet.

Onder het Bodemsaneringsdecreet werd bodemsanering gedefinieerd als het behandelen van

bodemverontreiniging door :

- het opstellen en uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek zoals bedoeld in artikel 13;

- het opstellen van een bodemsaneringsproject zoals bedoeld in artikel 16;

- het uitvoeren van bodemsaneringswerken;

- het eventueel verzekeren van de nazorg.48

In het nieuwe decreet wordt ‘bodemsanering’ ook anders gedefinieerd49. Artikel 2, 21° van het

Bodemdecreet bepaalt dat bodemsanering het behandelen van bodemverontreiniging is door:

a) het opstellen van een bodemsaneringsproject of een beperkt bodemsaneringsproject;

b) het uitvoeren van bodemsaneringswerken;

c) het uitvoeren van een eindevaluatieonderzoek;

In het Bodemdecreet is dus enerzijds sprake van een onderzoeksfase (oriënterend en beschrijvend

bodemonderzoek) en anderzijds een bodemsaneringsfase, namelijk het bodemsaneringsproject of

beperkt bodemsaneringsproject, de bodemsaneringswerken en het eindevaluatieonderzoek.

De procedures rond bodemonderzoek en –sanering werden onder handen genomen om het ganse

proces efficiënter te doen verlopen en om de bodemsanering beter af te stemmen op het gebruik

en de (her)ontwikkeling van een grond50.

48 Artikel 2, 12° van het Bodemsaneringsdecreet 49J. CEENAEME, o.c., Gent, Larcier, p.301 50 J. CEENAEME, o.c., Gent, Larcier, p.316


Het decreet bevat onder andere volgende wijzigingen en/of nieuwigheden:

- Het voorstel van beschrijvend onderzoek vervalt.

- Het oriënterend en beschrijvend onderzoek kunnen in 1 rapport ingediend worden.

- Het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering kunnen in welbepaalde gevallen

gefaseerd worden aangepakt.

- Beperkt bodemsaneringsproject voor saneringen die max. 180 dagen duren.

De procedure voor de opmaak van een beschrijvend bodemonderzoek wordt vereenvoudigd door

het schrappen van de verplichting tot opmaak van een voorstel of tussentijdse rapporten voor het

beschrijvend bodemonderzoek.

Het oriënterend en het beschrijvend bodemonderzoek kunnen samen uitgevoerd worden en in één

rapport aan de OVAM worden overgemaakt. Indien men vrij zeker is dat de bodem verontreinigd

is, dan kan men het oriënterend bodemonderzoek en het beschrijvend bodemonderzoek meteen

samen laten uitvoeren, met als resultaat één enkel rapport. Dat bespaart tijd en geld51.

Het nieuwe decreet voorziet ook in de mogelijkheid om het beschrijvend bodemonderzoek en d

bodemsanering in welbepaalde gevallen gefaseerd uit te voeren. Zo kan men bijvoorbeeld eerst

de kern van een verontreiniging saneren en pas in een later stadium de rest aanpakken, of kan

men de sanering van verschillende verontreinigingen op één terrein in de tijd spreiden52.

Een ander belangrijk punt is de mogelijkheid tot het uitvoeren van een beperkt

bodemsaneringsproject. Wanneer de saneringswerken (of een fase ervan) binnen de 180 dagen

kunnen uitgevoerd worden, kan hiervoor een aanvraag ingediend worden bij de OVAM. In

combinatie met de gefaseerde bodemsanering, kan dit een aanzienlijke tijdswinst betekenen

Hieronder wordt enkel dieper ingegaan op het beperkt bodemsaneringsproject.

51 S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p.132 ev. 52 J. CEENAEME, o.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 228-229


III.B. BEPERKT BODEMSANERINGSPROJECT53

Het Bodemdecreet biedt via de procedure voorzien in artikel 5654 de mogelijkheid om via een

eenvoudige en snelle procedure bodemsaneringswerken uit te voeren die binnen een beperkt

tijdsbestek van 180 dagen kunnen gerealiseerd worden. Voorwaarde is dat de eigenaars en

gebruikers, van de percelen waar bodemsaneringswerken op plaatsvinden, zich vooraf schriftelijk

akkoord hebben verklaard met de wijze waarop de bodemsaneringswerken worden uitgevoerd.

Vereist is wel dat dergelijke bodemsaneringswerken slechts een beperkte impact hebben op mens

en milieu.55

Het doel, de procedure en de inhoud van het beperkt bodemsaneringsproject werd uitgewerkt in

de artikel 90 en volgende van het Vlarebo.

III.B.1. Tijdsbestek 180 dagen

Enkel bodemsaneringswerken waarbij de behandeling van de bodemverontreiniging maximaal

180 dagen in beslag neemt, kunnen onder de vorm van een beperkt bodemsaneringsproject

ingediend worden. De OVAM spreekt zich uiterlijk 30 dagen na ontvangst uit over de

conformiteit of ontvankelijkheid/volledigheid van het beperkt bodemsaneringsproject.

Er wordt uitdrukkelijk gesteld dat in het beperkt bodemsaneringsproject moet worden aangetoond

dat de voorgestelde saneringsvariant met grote zekerheid binnen het tijdsbestek van 180 dagen

kan worden uitgevoerd.

53 J. CEENAEME, o.c. , Jaarboek Bodem 2008, p. 232 ev. ; Standaardprocedure beperkt bodemsaneringsproject, OVAM. 54 Art. 56. Als bodemverontreiniging kan worden behandeld door bodemsaneringswerken die maximaal honderdtachtig dagen in beslag nemen [en slechts een beperkte impact hebben op mens en milieu] , kan in plaats van een bodemsaneringsproject een beperkt bodemsaneringsproject worden opgesteld, op voorwaarde dat de eigenaars en gebruikers van de gronden waarop bodemsaneringswerken zullen plaatsvinden die noodzakelijk zijn om het beperkt bodemsaneringsproject uit te voeren zich schriftelijk , §oord verklaren met de uitvoering van de bodemsaneringswerken. De beperkte impact kan nader omschreven worden in de standaardprocedure, vermeld in artikel 57 en 47, §2. 55 Brochure “ Standaardprocedure beperkt bodemsaneringsdecreet”, OVAM, p. 5 e.v.


III.B.2. Beperkte impact op mens en milieu

Een tweede vereiste is dat de bodemsaneringswerken die worden uitgevoerd in het kader van een

beperkt bodemsaneringsproject slechts een beperkte impact mogen hebben op mens en milieu.

Om die reden zijn volgende types van bodemsaneringswerken uitgesloten:

- bodemsaneringswerken waarvoor het exploiteren of veranderen van een inrichting

waarvoor een milieueffectrapport (MER) of een omgevingsveiligheidsrapport (VR)

noodzakelijk is;

- bodemsaneringswerken waarbij, voor het uitvoeren van de bodemsaneringswerken zelf,

permanente constructies of installaties worden geplaatst of aangelegd waarvoor een

stedenbouwkundige vergunning vereist is;

- bodemsaneringswerken waarbij een techniek wordt toegepast die door OVAM op een lijst

werden opgenomen als niet in aanmerking komende technieken ( bijv. stoominjectie,

neutralisatie (pH), chemische oxidatie,…)

III.B.3. Schriftelijk akkoord eigenaar en gebruikers

Bij het indienen van het beperkt bodemsaneringsproject is het vereist dat er een schriftelijk

akkoord bestaat met de eigenaar en de gebruikers. Indien deze akkoordverklaring ontbreekt of

onvolledig is, kan de OVAM zich niet uitspreken over de ontvankelijkheid/volledigheid of

conformiteit van het beperkt bodemsaneringsproject (art. 58 van het Bodemdecreet). De

beoordelingstermijn van 30 dagen start pas op de datum van ontvangst van het schriftelijk

akkoord.

III.B.4. Vergunningsplichtige activiteiten

Tijdens de beoordelingstermijn van 30 dagen vraagt de OVAM geen advies aan de

adviesverlenende instanties die aangeschreven worden in het kader van het

Milieuvergunningsdecreet. Het conformiteitsattest geldt echter wel als melding en

milieuvergunning.


Werken die binnen een beperkte tijdsduur kunnen afgehandeld worden, vertonen immers sterke

gelijkenissen met tijdelijke inrichtingen uit het Milieuvergunningsdecreet. Het is dan ook niet

nodig om het beperkt bodemsaneringsproject voor advies aan deze adviesverlenende instanties

voor te leggen.

De OVAM kan echter wel verplicht zijn advies te vragen aan andere instanties in het kader van

de richtlijnen rond de watertoets, beschermde landschappen, waterwingebieden of

beschermingszone en vogel- of habitatrichtlijngebied. Dit betekent dat de beoordelingstermijn

van 30 dagen zal overschreden worden indien deze adviezen op zich laten wachten.


IV. EXTRA MOGELIJKHEDEN BIJ DE AANPAK VAN

VERONTREINIGING

Zoals in de inleiding werd weergegeven voorziet het Bodemdecreet in een aantal nieuwigheden

op het vlak van de aanpak van verontreiniging. Het gaat meer bepaald om de mogelijkheid over

te gaan tot risicobeheer in geval van ernstige historische verontreiniging en om de regeling in

geval van calamiteiten. Deze twee nieuwigheden worden onder deze hoofding kort besproken.

IV.A. RISICOBEHEER IN GEVAL VAN VERONTREINIGING

Een volledig nieuw luik ( de artikelen 83 tot en met 89) in het Bodemdecreet betreft het

risicobeheer56.

Een saneringsplichtige kan namelijk na het beschrijvend bodemonderzoek opteren om de risico’s

van de verontreiniging te beheersen in plaats van over te gaan tot sanering. Het nieuwe decreet

voorziet immers dat de saneringsplichtige in geval van een ernstige historische

bodemverontreiniging ervoor kan opteren om bij de OVAM een verzoek in te dienen om over te

gaan tot risicobeheer in plaats van of in afwachting van bodemsanering.

Onder risicobeheer moet worden verstaan: het beheersen van de risico’s verbonden aan

bodemverontreiniging door:

- het opstellen van een beheersplan;

- het uitvoeren van risicobeheersmaatregelen en;

- het opmaken van opvolgingsrapporten57

IV.A.1. Enkel bij historische verontreiniging

Risicobeheer kan enkel bij historische bodemverontreiniging en gebeurt in afwachting van de

bodemsanering. Ook bij gemengde verontreiniging die als historische verontreiniging behandeld

56 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., T.M.R. 2007, Kluwer, p. 304 ev.; D. DEVOS, l.c., p. 19 ; X., “Nieuw Bodemdecreet vanaf 1 juni 2008”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, maart 2008, nr.7, p. 1 e.v. 57 L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 65


moet worden, is risicobeheer mogelijk. Bij nieuwe verontreiniging kan dat niet: hier is sanering

meteen verplicht.

IV.A.2. Doelstelling van het risicobeheer

Het invoeren van het mechanisme van het risicobeheer moet een meer flexibel optreden in geval

van ernstige historische verontreiniging mogelijk maken.

Risicobeheer is een maatregel om in afwachting van de sanering de risico’s te beperken door het

opstellen van een risicobeheersplan, gebaseerd op het conform beschrijvend bodemonderzoek,

het uitvoeren van de risicobeheersmaatregelen en het opstellen van opvolgingsrapporten.

Risicobeheer moet worden gezien als een tussenoplossing waarbij voorlopige maatregelen

worden genomen in afwachting van de uitvoering van de bodemsanering. De saneringsplicht

wordt dan tijdelijk geschorst maar blijft bestaan. Tijdens de looptijd van het risicobeheer kan ook

eventueel een gefaseerde sanering van een verontreinigingskern van een verontreinigd gebied

plaatsvinden.

Dit instrument is speciaal ingevoerd voor verontreinigingen die heel lastig zijn om te saneren.

een bedrijf in exploitatie is het vaak opportuun om de gefaseerde bodemsanering te kunnen

koppelen aan infrastructuurprojecten. Een zware verontreiniging onder een bestaand gebouw van

een bedrijf kan bijvoorbeeld alleen worden gesaneerd door het hele gebouw met de grond gelijk

te maken, wat vanuit economisch standpunt meestal niet echt wenselijk is. Om ecologische en

economische overwegingen te verenigen kan in zo’n geval geopteerd worden voor risicobeheer.

Risicobeheer geeft de saneringsplichtige de mogelijkheid het beheer van de

bodemverontreiniging beter af te stemmen op zijn bedrijfsprocesvoering. Een ander voorbeeld

waarbij risicobeheer een oplossing kan vormen is in het geval men te maken heeft met een

verontreiniging met een mogelijk verspreidingsrisico. Soms is het in dergelijk geval voldoende

om in eerste instantie deze verontreiniging van dichtbij op te volgen, zonder direct over te gaan

tot saneren.


Men mag wel niet uit het oog verliezen dat het nemen van de maatregelen in het kader van het

risicobeheer duurder kunnen uitvallen dan indien onmiddellijk worden gesaneerd.

IV.A.3. Te volgen procedure

De procedure van het risicobeheer wordt opgestart door een verzoek tot toepassing van de

procedure van risicobeheer. De OVAM oordeelt op basis van dit verzoek of de

bodemverontreiniging voldoet aan het toepassingsgebied voor risicobeheer. Alle

belanghebbenden kunnen tegen die beslissing van de OVAM een beroep indienen bij de Vlaamse

Regering overeenkomstig de bepalingen van artikel 153 tot en met 155.

De risicobescherming zelf gebeurt door het opstellen van een welomschreven risicobeheerplan

In grote lijnen is het vergelijkbaar met een bodemsaneringsproject. De OVAM maakt binnen de

60 dagen haar beslissing bekend over de toepassing van het risicobeheer en bepaalt dan de

termijn waarbinnen het risicobeheersplan moet binnen zijn.

Zodra de OVAM het risicobeheerplan conform heeft verklaard, wordt de saneringsplicht

opgeschort.

Het risicobeheer mag dan worden verdergezet tot de bodemsanering begint of tot er geen

verontreiniging meer is.

Bovendien is een voorstel van financiële zekerheid vereist. De OVAM kan immers financiële

zekerheden vragen om te vermijden dat een beheerder met een belangrijke verontreiniging tot

risicobeheer overgaat om de kosten van onmiddellijke sanering te vermijden en deze voor zich uit

te schuiven. De financiële waarborg moet voldoende hoog zijn zodat bij niet nakoming van de

verplichtingen verbonden aan risicobeheer de OVAM hier van gebruik kan maken om zelf over

te gaan tot uitvoering van de sanering.

58 X., “Nieuwe thema’s in bodemsanering”, De Milieukrant, 1 december 2006, nr. 22, p. 4


Om de tien jaar is een actualisering van het risicobeheerplan verplicht, en de risicobeheerder

moet tussentijdse verslagen indienen bij de OVAM.

De saneringsplicht is opnieuw van kracht als het risicobeheerplan niet voldoet, als de beheerder

in gebreke blijft met de uitvoering van het risicobeheer of als er een overdracht plaatsvindt (tenzij

de verwerver de saneringsverplichting en het risicobeheer meteen overneemt)59

IV.A.4. Beroep bij de Vlaamse Regering

Door het verzameldecreet van 12 december 2008 werd in het Bodemdecreet de mogelijkheid

ingeschreven om bij de Vlaamse regering een administratief beroep aan te tekenen tegen de

beslissing van de OVAM over het verzoek tot toepassing van het risicobeheer60.

IV.B. SCHADEGEVALLEN61

Tijdens de exploitatie van een bedrijf kan het gebeuren dat er zich een ongeluk voordoet waarbij

er plots bodemverontreiniging optreedt omdat er bijvoorbeeld een hoeveelheid product op of in

de bodem terecht komt. De klassieke voorbeelden zijn leiding- of tankbreuken, ladingverlies,…

Wanneer zich een dergelijk schadegeval voordoet, is het evident dat men zo snel mogelijk actie

moet (kunnen) ondernemen om verdere bodemverontreiniging te voorkomen en een uitbreiding

van het probleem te beletten of af te remmen.

Gelet op de noodzaak van het snel optreden stelde men vast dat het volgen van de algemene

procedure veel te tijdrovend was. Een oriënterend bodemonderzoek dat een volledig onderzoek

van het kadastraal perceel beoogt (meestal is dit het volledige terrein), is immers in het geval van

een schadegeval meestal niet nodig en al zeker niet gewenst63.

59 X., “Nieuwe thema’s in bodemsanering”, De Milieukrant, 1 december 2006, nr.22, p.4 60 X., “Verzameldecreet wijzigt meerdere milieudecreten”, De milieukrant, 18 februari 2009, nr. 4 61 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 307 ev.; D. DEVOS, 17 ev.; L. KERKSTOEL, o.c., p. 85 ev. 62 M. VAN PASSEL, B. DE BECKER, l.c., p. 307 63 P. DE SMEDT, L.LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.80 ev.


De OVAM was in dergelijke gevallen voor de inwerkingtreding van het nieuwe decreet al vrij

soepel, maar die regeling had geen rechtsgrond64. In het nieuwe decreet werd daarom een nieuwe

regeling uitgewerkt voor de behandeling van accidentele bodemverontreiniging die het voor de

saneringsplichtige mogelijk maakt snel, adequaat en kostenefficiënt op te treden met een

minimum aan administratieve formaliteiten.65

De bepalingen omtrent schadegevallen zijn enkel van toepassing wanneer die binnen de 14 dagen

gemeld worden aan de overheid en de effectieve behandeling kan worden uitgevoerd binnen de

180 dagen vanaf de melding of de vaststelling door de bevoegde overheid.

Schadegevallen worden overigens steeds aanzien als nieuwe verontreinigingen.

IV.B.1. Definitie schadegeval

In artikel 2, 26° van het Bodemdecreet, wordt een schadegeval gedefinieerd als "een onvoorziene

gebeurtenis die aanleiding geeft tot bodemverontreiniging"

Ontleding van de korte definitie geeft volgende omschrijving voor een schadegeval:

- Een gebeurtenis verwijst naar een actief gegeven. Een gebeurtenis is dus niet het

ontdekken van een stabiele verontreinigingstoestand. Een onbekende oude stortplaats die

door graafwerken wordt blootgelegd is bijvoorbeeld geen gebeurtenis. Het vaststellen van

een bodemverontreiniging door het ontstaan van olievlekken in een kelder wordt wel

gezien als een gebeurtenis. Voor de hand liggende gebeurtenissen zijn breuken in

leidingen, tanks, ongevallen, enz.

- Het feit dat zich voorgedaan heeft moet ook onvoorzien zijn. Dit betekent dat het zich

verder verspreiden van de verontreiniging afkomstig van een bekende oude stortplaats

niet onvoorzien is.

64 Bij beperkte schadegevallen, waarbij de voorzorgsmaatregelen er reeds toe geleid hadden dat de verontreiniging nagenoeg volledig verwijderd werd, werd door de OVAM aanvaard dat in plaats van een beschrijvend bodemonderzeok slechts een beperkt onderzoek werd uitgevoerd om aan te tonen dat de sanering reeds werd uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen van het Bodemsaneringsdecreet: zie X., “De toepassing van het bodemsaneringsdecreet bij schadegevallen”, OVAM, p. 17 65 Artikel 74 tot en met 82 van het Bodemdecreet


Het ontstaan van een lek in een VLAREM conforme tank is anderzijds wel onvoorzien.

Het ontstaan van een schade door verspreiding van een verontreiniging uit een onbekend

stort moet wel gezien worden als een onvoorziene gebeurtenis.

Andere voorbeelden: lek in een leidingwerk ten gevolge van werken door een erkend

aannemer, mits voldaan wordt aan alle wettelijke voorwaarden (veiligheid,...). Een correct

onderhouden hijskraan die lekt is een onvoorziene gebeurtenis.

- Het is de bedoeling om op intuïtieve doch logische wijze af te leiden of er zich een

bodemverontreiniging kan ontwikkeld hebben en dit ten gevolge van het feit.

Het kan met andere woorden mogelijk zijn dat het schadegeval naderhand geen reële

bodemverontreiniging heeft veroorzaakt. Dit wordt later door een deskundige

onderbouwd.

IV.B.2. Voorwaarden

De regeling is slechts van toepassing wanneer aan twee voorwaarden is voldaan: Ten eerste in het

vereist dat de accidentele verontreiniging binnen de 14 dagen nadat het zich heeft voorgedaan bij

de bevoegde overheid gemeld wordt66. Bovendien moet het technisch mogelijk zijn om de

effectieve behandeling van de bodemverontreiniging adequaat uit te voeren binnen een termijn

van 180 dagen vanaf de melding of vanaf de vaststelling van de accidentele verontreiniging door

de bevoegde overheid (de OVAM of de burgemeester).

Voldoet het schadegeval niet aan de bepalingen en/of niet aan de definitie, dan geldt de

verplichting om over te gaan tot het (beperkt) beschrijvend bodemonderzoek en de

bodemsanering uit te voeren en te (pre)financieren.

IV.B.3. Te volgen procedure

Als op een grond een schadegeval gebeurt, meldt de exploitant, gebruiker of eigenaar van de

grond dit onverwijld aan de bevoegde overheid. In deze melding geeft de exploitant, gebruiker of

eigenaar aan welke maatregelen hij eventueel reeds genomen heeft ter uitvoering van zijn 66 De bevoegde overheid is de gemeente, tenzij het een grond van de gemeente of een klasse 1 bedrijf betreft of een grond waar OVAM reeds een bodemdossier van heeft; in die gevallen is het de OVAM.


zorgvuldigheidsplicht. Indien de exploitant, gebruiker of eigenaar de verontreiniging niet meldt,

kan hij gerechtelijk vervolgd worden.

De bevoegde overheid kan een schadegeval vaststellen, een uitspraak doen over de aanpak van

een schadegeval en maatregelen tot behandeling van bodemverontreiniging bij schadegevallen

opleggen. De overheid kan zelf maatregelen opleggen en hoeft niet akkoord te gaan met de

maatregelen die in eerste instantie werden genomen. De evaluatie van de maatregelen wordt

opgesteld door een erkend bodemsaneringsdeskundige. De bevoegde overheid deelt haar

beslissing binnen dertig dagen na ontvangst van de melding mee.

Als een schadegeval overeenkomstig deze decretaal uitgewerkte regeling wordt vastgesteld, moet

de klassieke procedure niet gevolgd worden.67

Als de opgelegde maatregelen inrichtingen omvatten die krachtens het decreet van

28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning meldings-of vergunningsplichtig zijn, geldt de

beslissing van de bevoegde overheid als melding respectievelijk als milieuvergunning in de zin

van voormeld decreet. Als de maatregelen werken omvatten die krachtens artikel 99 van het

decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening vergunningsplichtig

zijn, geldt de beslissing van de bevoegde overheid als stedenbouwkundige vergunning.68

Na de uitvoering van de opgelegde maatregelen wordt onder leiding van een

bodemsaneringsdeskundige een evaluatierapport opgesteld waarin de resultaten van deze

maatregelen worden opgenomen. Het evaluatierapport wordt aan de bevoegde overheid en de

OVAM overgemaakt.

Als de OVAM op basis van de resultaten opgenomen in het evaluatierapport van oordeel is dat er

na de uitvoering van de maatregelen nog altijd bodemverontreiniging aanwezig is en dat er

duidelijke aanwijzingen zijn dat de bodemverontreiniging de bodemsaneringsnormen overschrijdt

of dreigt te overschrijden, maant de OVAM de saneringsplichtige aan om een beschrijvend

bodemonderzoek uit te voeren. Als de OVAM op basis van de resultaten opgenomen in het 67 Artikel 76,§2, derde lid Bodemdecreet 68 Artikel 77 Bodemdecreet


evaluatierapport daarentegen van oordeel is dat er geen duidelijke aanwijzingen zijn dat de

bodemverontreiniging de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden, levert

de OVAM een verklaring af waarin de resultaten van de uitgevoerde maatregelen vastgesteld

worden.


V. WIJZIGINGEN AAN DE REGELGEVING IN HET KADER

VAN DE OVERDRACHT VAN GRONDEN

Net zoals in het Bodemsaneringsdecreet is er in het Bodemdecreet voorzien in een grondig

uitgewerkte regeling met betrekking tot de overdracht van gronden69.

De transacties die onder ‘overdracht van grond’ vallen in het Bodemdecreet zijn echter beperkter

dan onder het Bodemsaneringsdecreet.

Ook onder het Bodemdecreet blijven er wezenlijke verschillen in de verplichtingen naargelang de

overdracht van grond een risicogrond (grond waarop een risicoactiviteit is of was gevestigd) of

niet-risicogrond betreft. In het geval van niet-risicogrond dient voor het sluiten van de

overeenkomst betreffende de overdracht van grond eenvoudigweg een bodemattest bij de OVAM

worden opgevraagd door de verkoper. In geval van overdracht van een risico-grond moet

daarnaast, net zoals onder het Bodemsaneringsdecreet, minstens een oriënterend

bodemonderzoek worden uitgevoerd.

In het Bodemdecreet is ook de mogelijkheid voorzien om een overdracht versneld te laten

plaatsvinden. Dit kan enerzijds plaatsvinden door een beroep te doen op de procedure van artikel

15 van het Bodemdecreet waarbij de overdrager, de gemandateerde of de persoon die de

verplichtingen om tot overdracht van risicogrond te kunnen overgaan heeft overgenomen en

verwerver samen een melding doen bij de OVAM, en anderzijds via de in artikel 164 van het

Bodemdecreet voorziene schikking met de Vlaamse regering.

Daarnaast wordt door het Bodemdecreet ook voorzien in de mogelijkheid tot overname van de

verplichtingen die op de overdrager rusten naar aanleiding van een overdracht. Hoewel deze

overname van verplichtingen niet tot een versnelling van de procedure leidt kan deze

mogelijkheid er toch voor zorgen dat een overdracht probleemloos kan gebeuren, zelfs al laat de

financiële toestand van de overdrager het niet toe alle met de overdracht gepaard gaande kosten te

financieren.

69 X., Handleiding overdrachten volgens het Bodemdecreet, OVAM, 2008


Ook bij de verkoop van appartementen is er een aanpassing aan de procedure van overdracht van

risicogrond.

Deze aspecten worden in dit hoofdstuk uitgebreid besproken.

V.A. DEFINITIE GROND EN OVERDRACHT VAN GRONDEN

Vooraleer een analyse kan worden gemaakt van de verplichtingen die opgelegd worden in het

kader van de overdracht van grond(en) moet uiteraard worden gedefinieerd wat door het decreet

als grond wordt aanzien en wat als een overdracht van grond kan worden beschouwd.

V.A.1. Definitie van “grond”

Artikel 2 van het Bodemdecreet definieert grond als de bodem70 of de opstallen die zich op of in

de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden

bepaald.

Artikel 4 van het Vlarebo bepaalt dat de volgende opstallen voor de toepassing van het

Bodemdecreet niet beschouwd worden als grond in de zin van artikel 2,9°, van het

Bodemdecreet:

1° scheidingsmuren en omheiningen;

2° reclameborden en –zuilen;

3° straatmeubilair en abri's;

4° antennes en masten;

5° hoogspanningsmasten, tellers, laagspanningskasten;

6° installaties voor het opwekken van water-, wind- en zonne-energie;

7° waterleiding-, elektriciteits- en gasdistributie netwerk;

8° datacommunicatie-, computer- en televisiekabelnetwerk;

9° rails van trein, tram en metro.

70 Het begrip bodem wordt door het Bodemdecreet dan weer gedefinieerd als het vaste deel van de aarde met inbegrip van het grondwater, en de andere bestanddelen en organismen die er zich in bevinden


Merk hierbij op dat de definitie van grond ook slaat op enkel opstallen, los van de grond. Ook de

overdracht van een gebouw zonder de grond waarop het is gebouwd kan dus het voorwerp

uitmaken van een overdracht van “grond”71.

V.A.2. Definitie van “overdracht van grond” (artikel 2, 18°)72

Net zoals onder het oude decreet geeft artikel 2, 18° van het Bodemdecreet een opsomming van

welke handelingen aanzien worden als een overdracht van grond.

Volgende verrichtingen worden in het nieuwe decreet aanzien als overdracht van grond (artikel 2,

18° Bodemdecreet):

a) de overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond;

b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht

op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde

rechten;

c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond;

d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht als

vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon;

e) de overdracht onder levenden van een recht als vermeld in b) of c);

f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing

gelijkgestelde verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het

vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of

g) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover daartoe een

recht als vermeld in a), b) of c), behoort;

h) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het Burgerlijk

Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals

bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting.

71 X., “Uitzonderingen bij overdracht van grond”, Milieu en Bedrijf, februari 2007, nr. 4, p. 4 72 P. DE SMEDT, L.LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p.30 ev.; C. DE WULF, “Het nieuwe Bodemdecreet”, Bijzonder nummer bij het T. Not.,2008, Brugge Die Keure, p.31 ev.


Volgende handelingen worden ook net zoals onder het Bodemsaneringsdecreet niet beschouwd

als een overdracht van gronden:

a) de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een recht dat in artikel 2, 18° a)

b) of c) wordt vermeld,

b) de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot

nutsleidingen, en de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking

tot aanhorigheden van nutsleidingen, voor zover in die aanhorigheden geen risico-inrichting

gevestigd is of was;

c) de overdracht, het vestigen of het aangaan van een recht als vermeld in het eerste lid, met

betrekking tot een grond uitsluitend voor het oprichten of het gebruik van een opstal die voor

toepassing van dit decreet niet beschouwd wordt als grond in de zin van artikel 2, 9°, en het

beëindigen van een recht als vermeld in het eerste lid, met betrekking tot een grond waarop in het

kader van dat recht uitsluitend een opstal gevestigd is of was die voor de toepassing van dit

decreet niet beschouwd wordt als grond in de zin van artikel 2,9°.73

Het valt meteen op dat het aantal transacties dat door het Bodemdecreet als ‘overdracht van

grond’ worden gekwalificeerd vermindert in vergelijking met deze onder het

Bodemsaneringsdecreet.

De overdracht van de gebruiksrechten valt bijvoorbeeld niet langer onder het toepassingsgebied

van de overdrachtsprocedure. Hierdoor moet voor het het vestigen en/of beëindigen van een

recht van gebruik en bewoning, het aangaan of beëindigen van een huur, handelshuur, pacht of

bruikleen ongeacht de duur en ongeacht of het om een hinderlijke inrichting gaat of niet, geen

formaliteiten meer worden vervuld op grond van het Bodemdecreet. Het meest opvallend is dat

huur niet meer beschouwd wordt als een overdracht. Een huurder kan namelijk makkelijker

aantonen dat hij niet saneringsplichtig is: bewijzen dat een verontreiniging van vóór zijn huur

dateert, is voldoende. Het decreet voorziet immers in een billijkere toepassing van de

voorwaarden tot vrijstelling van de saneringsplicht voor de gebruiker74. Voor de eigenaar is het

voordeel van deze regeling dat hij een pand kan verhuren, ook al heeft hij het geld (nog) niet om

73 Toegevoegd bij artikel 100 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009). 74 J. GOETHALS, o.c., p93


te saneren. Anderzijds brengt deze mogelijkheid wel risico’s met zich mee. Indien een eigenaar

aan het eind van een huur nalaat om te checken of de huurder het terrein verontreinigd heeft en de

huurder laat vertrekken, wordt hijzelf mogelijk saneringsplichtig voor een verontreiniging die

door de huurder is veroorzaakt. 75 Christian De Wulf merkt op dat het dan ook nuttig zal zijn in

de huurovereenkomsten de nodige bedingen op te nemen duidelijkheid scheppen in verband met

de rechten en plichten van de huurder op het gebied van risico-inrichtingen. Deze kunnen

eventueel verboden worden, of, zo zij toegelaten zijn, kan men duidelijke afspraken maken in

verband met de kosten van bodemonderzoeken en dergelijke76.

Wat de persoonlijke gebruiksrechten betreft is er wel een overgangsregeling uitgewerkt. De

gebruiksrechten die bij de aanvang volgens de overdrachtsregeling van het

Bodemsaneringsdecreet werden aangegaan, zullen bij de beëindiging ervan nog steeds als

overdracht van grond worden aanzien. De overdrager zal de verplichtingen nog moeten naleven.

Wie bvb. een handelshuur startte in 1999 volgens de regeling uit het Bodemsaneringsdecreet zal

bij de beëindiging van zijn huur in 2008 toch nog onder de overdrachtsverplichtingen vallen.

Ook onroerende leasing valt niet langer onder de noemer ‘overdracht van grond’. Wordt in het

laatste geval echter de aankoopoptie gelicht door de leasingnemer dan wordt dat laatste wel

aanzien als een overdracht van grond.

Het aangaan of beëindigen van een concessie blijft echter wel aanzien een overdracht van grond.

De duur van de concessie is hierbij niet meer van belang.

Ook de fusie van rechtspersonen waarbij onroerend goed betrokken is geeft aanleiding tot

toepassing van het Bodemdecreet.

Net als onder het Bodemsaneringsdecreet wordt de inbreng van een gemeenschappelijk

huwelijksvermogen van een recht en de rechtshandelingen en –feiten met betrekking tot

nutsleidingen en aanhorigheden nog steeds niet aanzien als een overdracht van grond

75 S.VERBIST, “(Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen”, R.W. 2007-2008, p.1613 76 C. DE WULF, “Het opstellen van notariële akten, deel IIa”, Antwerpen Kluwer, p.786 77 L. KERKSTOEL, l.c., p.88


Het feit dat vele transacties niet langer als een overdracht van grond worden aanzien, neemt niet

weg dat eigenaar en gebruiker contractueel kunnen afspreken dat bij de transactie een

bodemattest of een bodemonderzoek nodig is.

V.B. VERPLICHTINGEN BIJ DE OVERDRACHT VAN GROND

V.B.1. Algemeen

Door het Bodemdecreet worden een aantal verplichtingen gekoppeld aan verrichtingen die als

een overdracht van grond worden beschouwd.

Binnen de overdrachtregeling moet een onderscheid worden gemaakt tussen de algemene

overdrachtprocedure en de bijzondere overdrachtprocedure. De algemene overdrachtprocedure is

enkel van toepassing op die overdrachten van gronden die bij wege van een overeenkomst

geschieden. De bijzondere overdrachtprocedure is van toepassing op elke overdracht van risico

grond, ongeacht of deze bij wege van een overeenkomst zal geschieden of niet.

V.B.2. De algemene overdrachtsprocedure (Overdracht van “gewone” grond)

Zoals net aangehaald is deze procedure enkel van toepassing op overdrachten die bij wege van

overeenkomst geschieden. Het is dan ook van belang te weten wat het Bodemdecreet verstaat

onder “overeenkomst betreffende de overdracht van grond”.

V.B.2.a. Definitie “overeenkomst betreffende de overdracht van grond”

Artikel 2, 19° van het Bodemdecreet geeft aan wat men moet verstaan onder een “overeenkomst

betreffende de overdracht van grond”: alle overeenkomsten die een overdracht van grond in de

zin van artikel 2, 18° tot voorwerp hebben, evenals:

a) de inbreng in een rechtspersoon van een recht als vermeld in artikel 2, 18°, eerste lid, a),

b) of c);


b) het fusievoorstel en splitsingsvoorstel waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen

waarvan het vermogen zal overgaan, eigenaar is van grond of houder is van een recht als

vermeld in artikel 2, 18°, eerste lid, b) of c);

c) het voorstel van inbreng of overdracht van algemeenheid of van inbreng of overdracht van

een bedrijfstak, voor zover daartoe een recht als vermeld in artikel 2, 18°, eerste lid, a), b)

of c), behoort;

d) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het

Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met

de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij

eenzijdige wilsuiting;

Artikel 2, 19° voegt dus aan de notie “overeenkomst betreffende de overdracht van grond een

aantal handelingen toe die als dusdanig geen overeenkomsten zijn maar die als een overeenkomst

worden gekwalificeerd voor de toepassing van artikel 101 van het Bodemdecreet.78

V.B.2.b. Verplichtingen onder de algemene overdrachtprocedure

Artikel 101 van het Bodemdecreet bepaalt dat voor het sluiten van een overeenkomst betreffende

de overdracht van grond de overdrager een bodemattest moet aanvragen en de inhoud ervan

meedelen aan de verwerver.79

Er dient onderstreept te worden dat artikel 101 van het Bodemdecreet enkel van toepassing is bij

overdrachten van gronden die steunen op een overeenkomst tussen partijen. Het beëindigen van

rechten zoals vermeld in artikel 2, 18° van het Bodemdecreet, zonder tussenkomst ( bijvoorbeeld

het eenzijdig verzaken aan een recht van vruchtgebruik) valt dus buiten het toepassingsgebied

van artikel 101 van het Bodemdecreet80.

78 C. DE WULF, o.c., Antwerpen, Kluwer, p. 738 79 Artikel 36, par.1 Bodemdecreet 80 J. GOETHALS, “De implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de appartementsmede-eigendom, het huurrecht en het recht van gebruik en bewoning”, Nieuw Notarieel Kwartaalschrift, 2008/4, p. 91; S. VERBIST, l.c., R.W.2007-08, nr. 39, 24 mei 2008, p. 1614


De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, moet in principe de

inhoud van het bodemattest bevatten. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, moet

de instrumenterende ambtenaar (meestal de notaris) de verklaring van de overdrager opnemen dat

de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van

het bodemattest. De notaris moet eveneens de inhoud van het bodemattest in de akte opnemen.

(artikel 36, par. 2)81.

V.B.2.c. Sanctie bij niet vervullen van de formaliteiten

Art. 116. §1 van het Bodemdecreet voorziet dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de

overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.

Het gaat echter om een relatieve nietigheid. De verwerver kan immers verzaken aan zijn

vordering tot nietigverklaring. Artikel 166 voorziet immers dat deze nietigheid niet meer kan

worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan de volgende voorwaarden :

1° de verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een

bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde

bodemattest;

2° de verwerver laat zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke

akte vaststellen.

Deze verzakingsmogelijkheid is in de praktijk een veel gebruikte oplossing. Men stelt immers

regelmatig vast dat het bodemattest nog niet aanwezig is op het ogenblik van het neerleggen van

bijvoorbeeld het fusievoorstel of het tekenen van de onderhandse verkoopakte. Dit wordt dan

opgelost door in de notariële akte een clausule op te nemen waarin de verwerver verzaakt aan d

nietigheidsvordering82.

In het Bodemdecreet is niet langer voorzien dat ook de OVAM de nietigheid kan vorderen van

een overdracht die heeft plaatsgevonden in strijd met de algemene overdrachtsprocedure.83

81 C. DE WULF, idem, p.742-743 82 C. DE WULF, idem, p.755 83 L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 77


V.B.2.d. Geldigheidsduur bodemattest

De geldigheidsduur van een bodemattest is van onbepaalde duur. Een bodemattest is geldig

zolang de toestand van de grond niet wijzigt.

Wel dient opgemerkt te worden dat bodemattesten uitgereikt voor 1 juni 2008, datum van

inwerkingtreding van het Bodemdecreet niet langer geldig zijn. Zelfs al is de toestand van de

grond niet gewijzigd, dan nog zal bij overdracht van grond een nieuw attest moeten worden

aangevraagd.

V.B.3. Bijzondere overdrachtprocedure ( overdracht van risico-grond)

Zoals eerder aangehaald is deze procedure van toepassing op elke overdracht van een

risicogrond, ongeacht of deze bij wege van een overeenkomst wordt overgedragen of niet. Voor

de overdracht van een risico-grond is net zoals bij de overdracht van een gewone grond een

bodemattest vereist. Maar anders dan bij de overdracht van een gewone grond moet dit minimaal

gebaseerd zijn op een geldig oriënterend bodemonderzoek84.

V.B.3.a. Definitie Risicogronden

Artikel 2, 13° van het Bodemdecreet bepaalt dat risicogronden gronden zijn waarop een

inrichting is of was gevestigd, de zogenaamde-inrichtingen.

Artikel 2, 14° bepaalt dan weer dat risico-inrichtingen fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen,

machines, installaties, toestellen en handelingen zijn die een verhoogd risico op

bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst die de Vlaamse Regering

opstelt.

Deze risico-gronden kunnen slechts worden overgedragen als er vooraf een oriënterend

bodemonderzoek heeft plaatsgehad (artikel 37, par. 1 ). Dit is eveneens het geval bij de sluiting

van een dergelijke inrichting of de stopzetting van een dergelijke activiteit (artikel 44).

84 S. VERBIST, l.c., R.W. 2007-08, nr. 39, 24 mei 2008, p. 1614


De lijst van risico-inrichtingen is zoals hoger vermeld ( zie hoofdstuk over het

grondeninformatieregister) vastgesteld in kolom 8 van de indelingslijst opgenomen in bijlage 1

van titel I van het Vlarem. Tijdelijke inrichtingen en verplaatsbare inrichtingen als vermeld in het

Milieuvergunningendecreet worden voor de toepassing van het Bodemdecreet en dit besluit niet

beschouwd als risico-inrichtingen.85

V.B.3.b. Verplichtingen bij overdracht van risicogrond

i. Vereiste opmaak van een oriënterend bodemonderzoek

Risicogronden kunnen slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend

bodemonderzoek werd uitgevoerd. Dit oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd op

initiatief en op kosten van de overdrager onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige

(artikel 37, par. 2).

De overdrager meldt aan de OVAM zijn bedoeling om tot de overdracht over te gaan.

Op straffe van onontvankelijkheid voegt hij bij de melding een verslag van het oriënterend

bodemonderzoek of een verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek (artikel 37,

par. 3).

De melding moet, op straffe van niet-ontvankelijkheid, gedaan worden met een volledig

ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor overdracht.

Bovendien moet dit oriënterend bodemonderzoek voor de overdracht zijn goedgekeurd door de

OVAM. Hiervoor heeft de OVAM 60 dagen de tijd.

85 Vervangen bij artikel 224 van het besluit van de Vlaamse Regering van 19 september 2008 tot wijziging van hetbesluit van de Vlaamse Regering van 6 februari 1991 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de milieuvergunning, van het besluit van de Vlaamse Regering van 1 juni 1995 houdende algemeneen sectorale bepalingen inzake milieuhygiëne en van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembeschermingter doorvoering van technische actualisering: inwerkingtreding 1 maart 2009.


ii. Eventuele noodzaak aan verder onderzoek

Is er een mogelijke verontreiniging, dan kan er een beschrijvend bodemonderzoek volgen en

eventueel zelfs een sanering.

Is de OVAM immers van oordeel dat er het oriënterend bodemonderzoek duidelijke aanwijzingen

geeft dat de risicogrond is aangetast met een nieuwe of historische bodemverontreining dan kan

ze binnen 60 dagen na de melding de overdrager aanmanen om een beschrijvend

bodemonderzoek uit te voeren. Reageert de OVAM niet binnen 60 dagen dan kan de overdracht

plaatsvinden.

Wijst dit beschrijvend bodemonderzoek uit dat er moet worden gesaneerd dan kan de overdracht

pas plaatsvinden nadat de overdrager een (al dan niet beperkt) bodemsaneringsproject heeft

opgesteld en hiervoor een conformiteitsattest werd afgeleverd, hij jegens OVAM de verbintenis

heeft aangegaan de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg op zich te nemen en de nodige

financiële zekerheden tot waarborg van de uitvoering van deze verbintenis heeft gesteld.

In tegenstelling tot het decreet van 1995 moet in het Bodemdecreet het bodemsaneringsproject

dus niet alleen volledig en ontvankelijk, maar ook conformverklaard zijn vooraleer de overdracht

kan plaatsvinden. Door deze wijziging beschikken zowel de overdrager als de kandidaat-

verwerver over de nodige informatie omtrent de bodemsanering (doelstelling van de

bodemsanering, de wijze waarop en de termijn waarbinnen de bodemverontreiniging zal worden

behandeld, de impact van de bodemsaneringswerken en eventuele restverontreiniging op het

gebruik van het terrein, de eventuele nazorg, de geraamde kostprijs …) om met kennis van zaken

de transactie al dan niet aan te gaan. Onder het Bodemsaneringsdecreet van 1995 gebeurde het

namelijk frequent dat bij de inhoudelijke beoordeling van het project bleek dat aanpassingen

noodzakelijk waren en dat de kostenraming onderschat was. Met alle gevolgen van dien.

Het mag dus duidelijk zijn dat in geval er sprake is van een overdracht van risicogrond er tijdig

moet worden gestart met de opmaak van dit oriënterend bodemonderzoek. In geval men

bijvoorbeeld wil overgaan tot een fusie tussen 2 (of meer) vennootschappen waarbij men de


termijn tussen de neerlegging van het fusievoorstel en de buitengewone algemene vergadering

wil beperken tot de wettelijke 6 weken komt men in het geval van een fusie waarmee een

overdracht van een risico-grond gemoeid gaat dikwijls in de problemen, zij het alleen al door de

60 dagen die OVAM heeft om het oriënterend bodemonderzoek goed te keuren. Daarbij moet

men dan uiteraard nog de tijd rekenen om het onderzoek zelf uit te (laten) voeren.

V.B.3.c. Sanctie bij het niet vervullen van de formaliteiten

Ook voor risicogronden bepaalt artikel 116 van het Bodemdecreet de sanctie. Paragraaf 2 van dit

artikel bepaalt immers dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die

plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling II.

De nietigheid kan door de verwerver niet meer worden ingeroepen als cumulatief voldaan is aan

de volgende voorwaarden :

1° de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk werden alsnog nageleefd;

2° de verwerver laat zijn verzaken aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke

akte opnemen.

Paragraaf 3 van datzelfde artikel bepaalt evenwel dat de overdracht die plaatsvond in strijd met

de bepalingen van afdeling II van dit hoofdstuk niet tegenstelbaar is jegens de OVAM. Dit houdt

in dat dergelijke overdracht niet aan de OVAM kan worden tegengeworpen. Bijgevolg kan de

OVAM de overdrager alsnog aanspreken als saneringsplichtige persoon, niettegenstaande het feit

dat deze niet langer de hoedanigheid heeft van eigenaar of gebruiker van de verontreinigde

grond.86

De sanctie in geval van niet naleving van deze voorwaarden is dan ook de absolute nietigheid ten

opzichte van de OVAM en (net zoals onder de algemene procedure) relatieve nietigheid ten

opzichte van de verwerver.

86 J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 251; L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 83


V.B.3.d. Geldigheidsduur oriënterend bodemonderzoek87

Op de noodzaak om bij elke overdracht van risico-grond een (nieuw) oriënterend

bodemonderzoek uit te voeren wordt door het Bodemdecreet een bijkomende versoepeling

voorzien88. Het Bodemsaneringsdecreet van 1995 bepaalde reeds dat de overdrager van een

risicogrond een nieuw oriënterend bodemonderzoek moest uitvoeren als het vorig onderzoek

meer dan twee jaar oud was. Deze bepaling was echter ook van toepassing als er intussen geen

risico-activiteiten meer waren.In het Bodemdecreet wordt de geldigheidsduur van een oriënterend

bodemonderzoek aanzienlijk verlengd89.

De regels met betrekking tot de geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek worden

voorzien in artikel 64 en volgende van het nieuwe Vlarebo en verschillen naar gelang er op het

ogenblik van de overdracht al dan niet nog risico-inrichtingen op het over te dragen terrein

aanwezig zijn.

i. Er zijn geen risico-inrichtingen meer op het terrein aanwezig

Indien er geen risico-inrichtingen meer op het terrein gevestigd zijn, blijven de oriënterende

bodemonderzoeken die de OVAM goedkeurde, onbeperkt geldig tenzij:

§ er een schadegeval is opgetreden. In dit geval is een nieuwe oriënterend

bodemonderzoek nodig dat nagaat op welke manier het schadegeval werd vastgesteld

en welke maatregelen werden genomen; of

§ de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met de

omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust;

Als de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met

de ruimtelijke omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust dan moet

een beperkte aanvulling van het meeste recente oriënterende bodemonderzoek worden

87 J. CEENAEME, J., “Nieuw Bodemdecreet - geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek”, Notariaat 2008, afl. 18, 3-6; J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 224 ev. 88 X., “Bodemsanering: Hoe lang blijft een bodemonderzoek geldig?”, Milieu en Bedrijf, december 2008, nr. 22, p. 389 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Brugge, Die Keure, 2008, p. 40 ev.


uitgevoerd door de bodemsaneringsdeskundige.90

De ruimtelijke omschrijving van de grond wordt als 'gewijzigd' beschouwd wanneer:

§ er een kadastrale wijziging heeft plaatsgevonden waardoor de vorm of

oppervlakte van het kadastraal perceel wijzigt;

§ de onderzoekslocatie anders gedefinieerd wordt dan in het vorige

onderzoek; of

§ de bestemming van de te onderzoeken grond conform de geldende plannen van aanleg

of ruimtelijke uitvoeringsplannen is gewijzigd waardoor strengere

bodemsaneringnormen van toepassing zijn91; of

§ er ondertussen, volgens de werkelijke situatie op het terrein, nog risico-inrichtingen

aanwezig waren sedert het meest recente oriënterend bodemonderzoek (zelfs als deze

er op het ogenblik van de geplande overdracht niet meer zijn).

ii. Er zijn wel nog risico-inrichtingen op het terrein aanwezig

Indien er nog risico-inrichtingen aanwezig zijn/waren sinds het oriënterend bodemonderzoek

werd uitgevoerd zijn volgende richtlijnen van toepassing:

§ Indien het vorig decretaal oriënterend bodemonderzoek minder dan een jaar oud is

het ogenblik van de effectieve overdracht, wordt het oriënterend bodemonderzoek als

voldoende actueel beschouwd. Er zijn geen bijkomende onderzoeksverrichtingen

nodig tenzij er sinds het vorig decretaal oriënterend bodemonderzoek schadegevallen

zijn opgetreden of de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer

overeenkomt met de omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust.

90 Artikel 66 van het Bodemdecreet bepaalt dat in de gevallen, vermeld in artikel 64 en 65, moet een beperkte aanvulling van het meest recente oriënterend bodemonderzoek worden uitgevoerd als de ruimtelijke omschrijving van de onderzochte grond niet meer overeenstemt met de ruimtelijke omschrijving van de grond waarop de onderzoeksplicht rust. De beperkte aanvulling wordt uitgevoerd onder leiding van een bodemsaneringsdeskundige conform de standaardprocedure, vermeld in artikel 28, §2, van het Bodemdecreet; C. DE WULF, l.c., Bijzonder nummer T.Not2008, p. 11 91 Als het bestemmingstype van de te onderzoeken grond gewijzigd is sinds het vorige oriënterend bodemonderzoek in die zin dat er een lagere bodemsaneringsnorm van toepassing is moet er een nieuw oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden. Dit onderzoek bestaat dan uit een samenvatting en bundeling van de reeds uitgevoerde bodemonderzoeken en een herevaluatie van de vroegere analyseresultaten. De bodemsaneringsdeskundige kan hier besluiten dat aanvullend veldwerk en analyses noodzakelijk zijn. 92 In plaats van de 6 maanden zoals voorzien onder het oude Bodemsaneringsdecreet


§ Indien het oriënterend bodemonderzoek meer dan een jaar oud is op het ogenblik van

de effectieve overdracht, is het oriënterend bodemonderzoek niet voldoende actueel.

Een nieuw oriënterend bodemonderzoek is nodig.

De geldigheidsduur van een oriënterend onderzoek hangt dus af van het feit of er sinds het laatste

oriënterend bodemonderzoek op het terrein nog risico-inrichtingen op het terrein aanwezig waren

of niet.

Bovendien bevat het Vlarebo ook een regeling waarbij het oriënterend bodemonderzoek mag

worden opgebouwd uit bestaande resultaten, van recent afgeronde beschrijvende

bodemonderzoeken, lopende bodemsaneringen,….93

Artikel 67 van het Vlarebo bepaalt immers dat als sedert de datum van ondertekening van het

meest recente verslag van oriënterend bodemonderzoek op de grond een risico-inrichting

gevestigd is of was, het oriënterend bodemonderzoek kan worden beperkt tot een bundeling en

aanvulling van de beschikbare onderzoeksgegevens, als voldaan is aan een van de volgende

voorwaarden:

• een beschrijvend bodemonderzoek waarbij onder me er de mogelijke

bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde risico-inrichtingen werd

onderzocht, werd uitgevoerd minder dan een jaar voor de rechtshandeling die of het

rechtsfeit dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een

oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt;

• een bodemsanering die de bodemverontreiniging van alle op de grond gevestigde

risico-inrichtingen tot voorwerp heeft, is in uitvoering;

• de OVAM heeft minder dan een jaar voor de rechts handeling die of het rechtsfeit

dat krachtens het Bodemdecreet de verplichting tot het uitvoeren van een

oriënterend bodemonderzoek met zich meebrengt, een eindverklaring uitgereikt

voor een bodemsanering die de bodemverontreiniging van alle op de grond

gevestigde risico-inrichtingen tot voorwerp had.

93 X, “De geldigheid van het oriënterend bodemonderzoek in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, juni 2008, nr. 13, p. 2


V.B.4.Versoepeling aan de plicht tot opmaak van een oriënterend bodemonderzoek: overdracht

van risico-grond bij gedwongen mede-eigendom94

De artikelen 58 tot 60 voorzien in een aantal versoepelingen aan de plicht tot opmaak van een

oriënterend bodemonderzoek bij overdracht van een risicogrond bij gedwongen mede-eigendom

Onder het Bodemsaneringsdecreet was het zo dat bij overdracht van een privatief deel, dat niets

te zien had met een risicoactiviteit op een ander gedeelte van het grondperceel, de verplichtingen

die gelden bij overdracht van een risico-grond moesten worden nageleefd op kosten van de

overdrager.

Als deze risico-activiteit plaatsvond op de gemeenschappelijke delen en de vereniging van mede

eigenaars weigerde het onderzoek te financieren, dan was de eigenaar van het privatief gedeelte

verplicht de kosten van dat onderzoek te dragen, zoniet kon hij zijn privatief gedeelte onmogelijk

overdragen.95 Aangezien OVAM inzag dat dit een niet werkbare situatie was gaf ze reeds in een

schrijven van 27 november 1998 een minder strikte interpretatie van artikel 2, 17° bis

Bodemsaneringsdecreet96

Door het Bodemdecreet werd deze OVAM-praktijk omgezet in regelgeving.

94 CEENAEME, J., “Bodemsanering. Bodemonderzoek in beginsel voor vme [vereniging van mede-eigenaars] bij verkoop medeeigendom op risicogrond”, Vastgoed info 2008, afl. 8, 1-3; CEENAEME, J., “Bodemsanering. De OVAM kan zich voor saneringsplicht richten tot vme [vereniging van mede-eigenaars]”, Vastgoed info 2008, afl. 21, 4-6; P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, o.c., Die Keure, p. 34 ev.; C. DE WULF, “Het nieuwe Bodemdecreet”, Bijzonder nummer bij het T. Not.,2008, Die Keure, p. 101 ev. 95 Om te beoordelen of een kavel in een onroerend goed onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in art. 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, beschouwd wordt als grond in de zin van art. 2, 17° bis Bodemsaneringsdecreet, en daardoor bij de overdracht ervan, valt onder de decretale overdrachtsregeling, moest er gekeken worden zowel naar de privatieve kavel zelf die overgedragen wordt, als naar de gemeenschappelijke bestanddelen van het onroerend goed.; J. GOETHALS, l.c. , p. 91 96 In dit schrijven stelde ze dat deze verplichtingen enkel werden opgelegd indien er zich in de gemeenschappelijke delen een risicoactiviteit bevond ten behoeve van het privatief gedeelte dat men wenste over te dragen, of er in het over te dragen privatief gedeelte zelf een risicoactiviteit werd uitgeoefend. Was de enige risico-activiteit in een appartementsgebouw de verwarming van het gebouw, dan was de OVAM nog soepeler in haar interpretatie. In dat geval was er geen nieuw oriënterend bodemonderzoek vereist binnen de twee jaar, zelfs al werd deze verwarming intussen nog gebruikt. Er werd wel geëist dat er sinds het laatste oriënterend bodemonderzoek geen calamiteiten plaats hadden gevonden en dat de verwarmingsinstallatie werd geëxploiteerd conform de reglementering van het Vlarem II.


In artikel 30 van het Bodemdecreet werd immers in een afwijking voorzien op de verplichting om

een oriënterend bodemonderzoek uit te voeren op initiatief en op kosten van de overdrager van

een risico-grond. Dit artikel bepaalt immers dat in afwijking van artikel 29, 102 en 103 voor de

overdracht van een privatief deel van een onroerend goed dat valt onder het stelsel van

gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, enkel in de

volgende gevallen een oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd en de melding van

overdracht moet gebeuren:

1° Indien in dat privatieve deel een risico-inrichting is of was gevestigd;

2° Indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting is of was gevestigd die uitsluitend

bestemd is of was voor dat privatieve deel.

Het oriënterend bodemonderzoek wordt uitgevoerd op initiatief en op kosten van de overdrager

of desgevallend de gemandateerde97.

Art. 30bis van het Bodemdecreet bepaalt op haar beurt dat in de volgende gevallen voor een

onroerend geheel dat valt onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel

577-3 van het Burgerlijk Wetboek, een oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd op

initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars voor 31 december 2014:

1° voor de vestiging van de gedwongen mede-eigendom was een risico-inrichting gevestigd op

de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is;

2° in de gemeenschappelijke delen was een risico-inrichting gevestigd die bestemd was ten

behoeve van de gedwongen mede-eigendom.

Bij afwezigheid van een vereniging van mede-eigenaars wordt het oriënterend bodemonderzoek

uitgevoerd op initiatief en op kosten van de mede-eigenaars. 98

Deze regeling werd verder uitgewerkt in de artikelen 58, 59 en 60 van het nieuwe Vlarebo.

de nieuwe regeling wordt gestreefd naar een billijke regeling voor de individuele eigenaar: bij

overdracht moet hij in principe het oriënterend bodemonderzoek niet op eigen kosten uitvoeren

97 C. DE WULF, o.c., Antwerpen, Kluwer, p.784-785 98 Ingevoegd bij artikel 107 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009). 99 J. GOETHALS, l.c., p. 92


V.B.4.a. Verplichting bij de overdracht van een kavel100

Er moet een onderscheid gemaakt worden tussen de overdracht van een kavel waar geen risico

activiteit gevestigd is of was en de overdracht van een kavel waar in de privatieve gedeelten of in

de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting gevestigd is of was

i. Overdracht van een kavel in een appartement waar geen risico-activiteit

gevestigd was of is.

Voor de overdracht van een privatieve kavel in een appartementsgebouw moet men, zoals voor

iedere overdracht van gronden, in overeenstemming met artikel 101 van het Bodemdecreet bij de

OVAM een bodemattest aanvragen, de inhoud ervan meedelen aan de verwerver en de vereiste

vermeldingen in de akte opnemen.

Dezelfde verplichting geldt wanneer gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw worden

overgedragen aan derden.

Voor de afstand van gemeenschappelijke delen tussen deelgenoten onderling is in principe geen

bodemattest nodig omdat het dan gaat om een akte van verdeling.

ii. Overdracht van een kavel waar in de privatieve gedeelten of in de

gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting gevestigd

is of was

Wanneer in de privatieve gedeelten of in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een

risico-inrichting gevestigd is of was, geldt, zoals hoger gemeld, onder het Bodemdecreet een

bijzondere regeling101.

100 VAN CAUTER, T., “Implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de verkoop van een appartement of van een gemeenschappelijk deel in een appartementsgebouw”, T.V.V. 2008, afl. 2, p. 99-108 101 Nieuwsbrief Notariaat, maart 2009, nr. 04, p 1


Om de verplichtingen te bepalen in geval van overdracht van een kavel waar in de privatieve

gedeelten of in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw een risico-inrichting gevestigd

is of was moet een verder onderscheid gemaakt worden al naar gelang de risico-inrichting in het

privatieve gedeelte zelf, dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw is

gevestigd.

In het geval de risico-inrichting gevestigd is in de gemeenschappelijke gedeelten moet bovendien

een onderscheid gemaakt worden naargelang de risico-inrichting dienstig is voor de gemeenschap

of exclusief verbonden is aan een privatief.102

1. Risico-inrichting in privatief deel of in gemeenschappelijk deel maar

uitsluitend dienstig voor privatief deel: plicht tot opmaak van een

oriënterend bodemonderzoek

Artikel 58 van het Vlarebo bepaalt dat er een oriënterend bodemonderzoek moet worden

uitgevoerd in geval van overdracht van een privatief deel een onroerend goed dat valt onder het

stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek

indien:

1) in dat privatieve een risico-inrichting is of was gevestigd;

2) in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting is of was gevestigd die

uitsluitend bestemd is of was voor dat privatieve deel.

Een voorbeeld van de eerste hypothese is de verkoop van een appartement op het gelijkvloers

waar een wasserij in uitgebaat is of was. Een voorbeeld van de tweede hypothese is de verkoop

van een privatief appartement waartoe de uitbating van een benzinepomp behoort waarvan de

tanks zich in de gemeenschappelijke gedeelten bevinden en dus exclusief dienstig zijn voor het

over te dragen privatieve appartement.103

102 De Wulf, l.c., 108 103 De Wulf, l.c., 108


2. risico-inrichting in gemeenschappelijke delen bestemd ten behoeve van

mede-eigendom (of risico-inrichting vóór de vestiging van de mede-

eigendom: opmaak eenmalig oriënterend bodemonderzoek

Artikel 59 van et Vlarebo bepaalt dat een eenmalig oriënterende bodemonderzoek moet worden

opgesteld op initiatief en op kosten van de vereniging van mede-eigenaren in volgende gevallen:

§ indien er vóór de vestiging van de gedwongen mede-eigendom een risico-inrichting

gevestigd was op de grond waarop de gedwongen mede-eigendom gevestigd is en

§ indien in de gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd was die bestemd

was ten behoeve van de mede-eigendom104

Een voorbeeld van de eerste hypothese is bijvoorbeeld een appartementsgebouw dat gebouwd

wordt op een grond waar vroeger een industriële activiteit plaatsvond of op een grond die vroeger

een stortplaats was. Voor de overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel van

dergelijk appartement volstaat een eenmalig oriënterend bodemonderzoek. Ook bij latere

overdrachten moet geen nieuw oriënterend bodemonderzoek worden opgemaakt.

De tweede hypothese kan bijvoorbeeld een risico-inrichting zijn die gevestigd was in de

gemeenschappelijke delen en bestemd was voor de mede-eigendom (bijvoorbeeld de

gemeenschappelijke mazouttank (van meer dan 20.000 liter), zelfs al is deze buiten dienst gesteld

omdat men nu op gas verwarmt. Een eenmalig oriënterend bodemonderzoek volstaat voor alle

latere overdrachten van privatieve of gemeenschappelijke delen.

Dit eenmalige oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd voor 31 december 2014,

tenzij er eerder een overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel plaatsvindt. In dat

laatste geval wordt dit onderzoek uitgevoerd voor deze eerste overdracht. Indien de vereniging

nalaat dit te doen kan de overdrager zelf opdracht geven dit onderzoek uit te voeren en de kosten

verhalen op de vereniging van mede-eigenaren.

104 Zoals een gemeenschappelijke opslagtank van meer dan 20.000 l mazout voor de centrale verwarming


3. (actuele) risico-inrichting uitsluitend ten behoeve van de mede-eigendom:

vrijstelling van oriënterend bodemonderzoek

Artikel 60 van het Vlarebo bepaalt tenslotte dat er geen oriënterend bodemonderzoek hoeft

uitgevoerd te worden voor de overdracht van een privatief of gemeenschappelijk deel als in de

gemeenschappelijke delen een risico-inrichting gevestigd is die uitsluitend bestemd is ten

behoeve van de mede-eigendom, voor zover geen enkel van de hierboven vermelde gevallen van

toepassing is.

Als voorbeeld kan een stookolietank van meer dan 20.000 liter die bestemd is voor de mede

eigendom worden gegeven. In dergelijk geval hoeft dus met het oog op een overdracht geen

oriënterend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Wel blijven alle andere verplichtingen

gerelateerd aan de overdracht van een risicogrond onverkort gelden. Men moet dus voor de

overdracht kan plaatsvinden melding doen aan de OVAM en een bodemattest aanvragen. OVAM

heeft dan 60 dagen de tijd om haar toestemming te geven met de overdracht.

V.B.4.b. Uitzondering op de bijzondere regeling: het opstellen van de statuten105

Het opstellen van de statuten van een gebouw in overeenstemming met artikel 577-4 B.W. wordt

echter nog steeds gekwalificeerd als een “overdracht van grond”.

Artikel 2, 18°, h, van het Bodemdecreet bepaalt immers dat het opstellen van de statuten van een

gebouw in overeenstemming met de artikelen 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek

wordt gekwalificeerd als een overdracht van grond

Men zal dus voor het verlijden van de notariële akte een bodemattest moeten aanvragen en de

inhoud ervan moeten opnemen in de basisakte. Gaat het om een risico-grond, dan moet men

uiteraard de procedure volgen van de overdracht van een risico-grond en desgevallend een

oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren.106

105 C. DE WULF, l.c., T. Not.,2008, Die Keure, p.101 ev. 106 C. DE WULF, l.c., T. Not.,2008, Die Keure, p. 102


V.C. OVERNAME VAN VERPLICHTINGEN EN VERSNELDE OVERDRACHT

Het afleggen van het gehele traject van de overdrachtsprocedure (vooral in geval van overdracht

van risico-gronden) kan een hele tijd in beslag nemen en een belemmering vormen voor de goede

gang van zaken binnen een onderneming, bijvoorbeeld wanneer de overdracht omwille van

sociaal-economische redenen hoogdringend is. In het Bodemsaneringsdecreet van 1995 kon voor

dit laatste geval beroep gedaan worden op de zogenaamde artikel 48-regeling.

Een ander element dat een belemmering kan vormen bij een vlotte overdracht is bijvoorbeeld de

financiële toestand van de overdrager. Door geldproblemen bij de overdrager kan het voorvallen

dat deze niet in staat is zijn overdrachtsverplichtingen op een vlotte wijze te voldoen waardoor de

hele overdracht ofwel zou kunnen afspringen ofwel enorme vertragingen zou kunnen oplopen.

Het Bodemdecreet voorziet dan ook in een aantal aanpassingen van het Bodemsaneringsdecreet

die de “normale” overdrachtsprocedure verkorten, vereenvoudigen of financieel haalbaarder

maken. Hieronder wordt dieper ingegaan op deze mogelijkheden.

V.C.1. Overname uitvoering verplichtingen door verwerver

Net zoals dat in het Bodemsaneringsdecreet van 1995107 was voorzien, is in het Bodemdecreet

eveneens een regeling opgenomen waardoor de verplichtingen bij overdracht van een risicogrond

door een andere partij kunnen worden overgenomen108.

Volgens artikel 114 van het Bodemdecreet en artikel 147 van het Vlarebo kan de uitvoering van

de saneringsplicht immers ook vervuld worden door de verwerver, een persoon die beschikt over

een rechtsgeldige titel (bijvoorbeeld de beslagleggende schuldeiser) of een derde (bijvoorbeeld

een immobiliënkantoor die in plaats van haar cliënten de uitvoering van de decretale

overdrachtsverplichtingen op zich neemt), uiteraard mits toestemming van de overdrager.109

107 Artikel 40, par. 1 van het oude Bodemsaneringsdecreet bepaalde dat de verplichtingen die de overdrager krachtens de artikelen 37 tot en met 39 moest vervullen om tot de overdracht te kunnen overgaan, met toestemming van deze overdrager, konden worden vervuld door de verwerver. 108 J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, Kluwer, p.250-251 109 J. CEENAEME, o.c. , Gent, Larcier, 2008, p. 324-325


De overdrager of verwerver deelt aan de OVAM mee dat hij gebruik wenst te maken van deze

mogelijkheid en voegt hij hierbij een kopie van de betreffende overeenkomst.

Bij een dergelijke overeenkomst kunnen de overdrager en de verwerver aangeven welke

verplichtingen overgenomen zullen worden:

- de melding van overdracht;

- het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek;

- het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek;

- het uitvoeren van een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek;

- het opstellen van een risicobeheersplan en de uitvoering van het risicobeheer;

- het opstellen van een beperkt bodemsaneringsproject;

- het opstellen van een bodemsaneringsproject;

- het opstellen van een risicobeheersplan

- het stellen van financiële zekerheden wanneer een risicobeheersplan of

bodemsaneringsproject opgesteld moet worden;

- het aangaan van een verbintenis om de verdere verplichtingen van risicobeheer of

bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren;

- het overmaken van de overeenkomst aan de OVAM.

Er moet echter worden opgemerkt dat deze overname van de verplichtingen de overdracht van

gronden niet bespoedigt. Om de overdracht plaats te laten vinden, moeten immers eerst alle

verplichtingen zoals bij een normale overdracht van risico-grond vervuld zijn.

De voornaamste bestaansreden van deze regeling is immers niet zozeer het versnellen van de

overdrachtsprocedure (waarvoor de hierna besproken regelingen van artikel 115 en 164 meer in

aanmerking komen) maar vooral toe te laten dat een overdracht ook mogelijk blijft in gevallen

waarin de financiële toestand van de overdrager zo precair is dat hij zijn verplichtingen

gerelateerd aan dergelijke overdracht (bijv. het laten uitvoeren van een oriënterend

bodemonderzoek) niet kan nakomen.


V.C.2. Versnelde overdracht110

In een aantal gevallen moet de overdracht om uiteenlopende redenen op korte tijd kunnen

gebeuren en raakt men bijvoorbeeld in tijdsnood om tijdig alle verplichtingen te vervullen die, in

het kader van de overdracht van een risico-grond, moeten vervuld worden.

Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien men bij het opmaken van het stappenplan voor een

fusie waar een overdracht van grond mee gepaard gaat niet op de hoogte was van het feit dat het

niet om een “gewone” grond maar om een risico-grond gaat die moet worden overgedragen en

men bijgevolg ook geen rekening had gehouden met de vertraging in de procedure die de

uitvoering van het hierbij verplicht oriënterend bodemonderzoek en de goedkeuring ervan met

zich meebrengt. En ander geval is bijvoorbeeld indien uit het oriënterend bodemonderzoek

vervuiling blijkt en een bijkomend beschrijvend onderzoek nodig is, alvorens kan worden

overgegaan tot de overdracht.

Hieronder worden de mogelijkheden besproken waarin een dergelijke versnelde overdracht

mogelijk is, met de daaraan gekoppelde voorwaarden en verplichtingen.

V.C.2.a. Versnelde overdracht na een conform beschrijvend bodemonderzoek en mits de

verwerver de nodige garanties stelt (artikel 115 BD)111

i. Algemeen

Het nieuwe decreet voorziet in haar artikel 115 in de mogelijkheid om over te gaan tot een

versnelde overdracht. Dit kan mits naleving van welbepaalde voorwaarden. De verontreinigde

risicogrond kan dan sneller worden overgedragen en dit in afwijking van de verplichtingen

normaal gelden voor de overdracht van verontreinigde risicogronden. Concreet kan reeds na het

uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek en nog voor het opstellen van een

bodemsaneringsproject worden overgedragen.

110 C. DE WULF, o.c., p.101 ev.; S. VERBIST, l.c. , R.W. 2007-08, nr. 39, 24 mei 2008, p. 1619 ev. 111 X., “Overdracht van gronden in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen Kluwer, april 2008, nr. 9, p. 1


De versnelling bestaat erin dat wanneer men ervan overtuigd is dat er vervuiling aanwezig is in

de over te dragen grond men niet moet wachten tot deze gesaneerd is alvorens de grond te kunnen

overdrager. Het systeem komt erop neer dat de overdrager deze verplichtingen overneemt, mits

het stellen van de nodige garanties die de kosten van de voorziene sanering kunnen dekken. Dit

heeft als dubbel voordeel dat de overdracht sneller kan plaatsvinden maar de OVAM tegelijk

voldoende garanties ( financiële zekerheden) krijgt dat de sanering zal worden uitgevoerd112

Op voorwaarde dat de verwerver deze garanties stelt, kan de overdracht van een risicogrond al na

het beschrijvend bodemonderzoek plaatsvinden. Dit moet men dan wel aanvullen met een

degelijke raming van de saneringskost, waar ook een deskundige die optreedt voor de verwerver

zich mee akkoord verklaart. Dit moet de verwerver in staat stellen de risico’s van dergelijke

overname correct in te schatten. Dit is noodzakelijk aangezien hij de saneringsplicht moet

overnemen en daarvoor de financiële zekerheid moet stellen.

Een dergelijke versnelde overdrachtsprocedure kan heel handig zijn indien men weinig tijd heeft

om de overdracht te realiseren, bijvoorbeeld bij een dringende verhuis van een zonevreemd

bedrijf. Het is daarom aan te raden de versnelde overdracht te combineren met de mogelijkheid

om oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek in één onderzoeksfase uit te voeren. Dit zorgt

voor nog extra tijdswinst.113

ii. Procedure

De procedure van de versnelde overdracht wordt beschreven in artikel 115 van het

Bodemdecreet.

De overdrager en de verwerver melden samen aan de OVAM hun bedoeling om de versnelde

overdrachtsprocedure toe te passen en beschikken over een geldig oriënterend

bodemonderzoek.114

112 C. DE WULF, o.c., p. 97 113 C. DE WULF, o.c., Antwerpen, Kluwer, p. 772-773 114 Het samen melden is verschillend aan de normale procedure, waar alleen de overdrager OVAM op de hoogte brengt van de geplande overdracht.


Bij deze melding worden de volgende documenten gevoegd:

- het verslag van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of het beschrijvend

bodemonderzoek;

- een kostenraming van de bodemsanering en de eventuele nazorg, opgemaakt door een

bodemsaneringdeskundige;

- een schriftelijke verklaring van een andere bodemsaneringsdeskundige die optreedt in

opdracht van de verwerver. In dit document verklaart de bodemsaneringdeskundige zich

akkoord met de bevindingen van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of het

beschrijvend bodemonderzoek en met de kostenraming.

De OVAM spreekt zich binnen een termijn van 60 dagen uit over de conformiteit van het

bodemonderzoek en het verzoek tot toepassing van de versnelde overdrachtsprocedure. Als de

OVAM zich niet uitspreekt binnen deze termijn, dan kan de overdracht plaatsvinden.

Als uit het bodemonderzoek nieuwe of gemengde bodemverontreiniging die de normen

overschrijdt of een ernstige historische verontreiniging waardoor bodemsanering noodzakelijk is,

dan kan de overdracht pas plaatsvinden als de verwerver:

- jegens de OVAM de verbintenis heeft aangegaan om een bodemsaneringsproject op te

stellen en de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren;

- financiële zekerheden heeft gesteld tot waarborg van de uitvoering van zijn

verplichtingen.

Het uitgangspunt voor het bedrag van de financiële zekerheid is de kostenraming van de OVAM.

Hiervoor baseert de OVAM zich op de verplichtingen van het decreet.

Ook hier laat OVAM afwijkingen toe: het bedrag kan lager of hoger zijn, afhankelijk van de

risico’s.

Voor het stellen van financiële zekerheid werd een grote flexibiliteit ingevoerd. Meestal gebeurt

dit onder de vorm van een bank- of verzekeringsgarantie of verpande rekeningen de basis


vormen.115 De OVAM aanvaardt soms ook alternatieve financiële zekerheden zoals bijvoorbeeld

een hypotheek of borgtocht.

V.C.2.b. Overdracht via schikking met de Vlaamse regering - artikel 164 Bodemdecreet116

i. Algemeen

Een andere mogelijkheid om de overdracht van een (risico)grond versneld te laten plaatsvinden is

voorzien in artikel 164 van het Bodemdecreet.

Daar waar deze regeling in het Bodemsaneringsdecreet werd voorzien in artikel 48 bepaalt artikel

164 van het Bodemdecreet in dit verband het volgende: “In verband met de toepassing van de

bepalingen van artikelen 9 tot en met 135 en artikel 160, kan de Vlaamse Regering alle

schikkingen, voorstellen tot concordaat inbegrepen, aannemen, dadingen sluiten,

schuldvorderingen en zekerheden overdragen, derden in haar rechten subrogeren, van verhaal

afzien en arbitrageovereenkomsten sluiten.”

Op basis van deze bepaling kan de Vlaamse Regering (en bij delegatie, de Vlaamse minister

bevoegd voor leefmilieu) bij besluit bepalen dat in het kader van een concrete overdracht van een

risicogrond kan worden afgeweken van de decretale procedure zoals vermeld in de artikelen101

tot 115 van het Bodemdecreet.

De heer Verbist merkt in zijn artikelsgewijze commentaar op het Bodemdecreet dat dit inhoudt

dat de Vlaamse Regering wel een regeling kan aanvaarden in verband met de saneringsplicht

wanneer die gevestigd werd in het kader van overdracht, maar niet wanneer die gevestigd werd

buiten het kader van overdracht. Hoewel in de tekst van artikel 164 van het Bodemdecreet een

groot aantal mogelijke regelingen opgenomen, zoals schikkingen, dadingen, overdrachten van

115 Een verpande rekening is een overeenkomst tussen de partij die de financiële zekerheid stelt, de kredietinstelling (bvb. de bank) en de OVAM. Via deze overeenkomst blokkeert de kredietinstelling het geld op een rekening ten gunste van de OVAM. De kredietinstelling gebruikt daarvoor een overeengekomen modeltekst. Bij een bankwaarborg of garantieverzekering waarborgt de bank of verzekeringsinstelling een uitbetaling, in geval de OVAM hierom verzoekt. 116 X., “Overdracht van gronden in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Kluwer, april 2008, nr. 9, p. 2


schuldvorderingen en zekerheden, zelfs arbitrageovereenkomsten, werden gewone

overeenkomsten niet opgenomen.117

ii. Procedure

Om beroep te doen op deze afwijkingsmogelijkheid moet de overdrager een gemotiveerd verzoek

tot toepassing van artikel 164 van het Bodemdecreet richten aan de Vlaamse minister bevoegd

voor leefmilieu. Er wordt gevraagd ook een kopie van de aanvraag aan de OVAM over te maken.

Deze vraag tot afwijking moet duidelijk worden gemotiveerd met socio-economische redenen,

waaruit blijkt dat de overdracht hoogdringend is en niet kan wachten tot de volledige

overdrachtsprocedure van artikel 102 t.e.m. 115 van het Bodemdecreet is doorlopen.

Tevens dienen de nodige andere documenten toegevoegd te worden bij de aanvraag, zoals onder

andere de kostprijs- en termijnraming van de onderzoeken en sanering, kadastrale plannen en

leggers.

De minister bevoegd voor het leefmilieu kan de overdracht laten doorgaan via een Ministerieel

Besluit.

De overdrager of verwerver moet een eenzijdige verbintenis aangaan om de verplichtingen uit te

voeren na de overdracht en een financiële zekerheid tegenover de OVAM stellen.

Om gebruik te maken van deze procedure dient er eveneens een retributie te worden betaald.

De verplichtingen moeten na de overdracht worden uitgevoerd volgens de bepalingen opgenomen

in de eenzijdige verbintenis.

Indien een dergelijk Ministerieel Besluit werd goedgekeurd, wordt dit vermeld op het

bodemattest.

117 S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 383


Het is aangewezen eveneens bij de eigenaar of de gebruiker van de grond in kwestie te

informeren naar de afwijkende regeling volgens artikel 164 van het Bodemdecreet.

Hij dient bodemonderzoeken uit te voeren voor alle verontreinigingen waarvoor hij

saneringsplichtig is en die ontstaan zijn op de percelen opgenomen in de eenzijdige verbintenis.

iii. Opmerking

De OVAM prefereert echter nog altijd dat de gewone procedure wordt gevolgd, zelfs al voorziet

men dat men qua timing in de problemen kan komen.

Stel dat men een overdracht voorziet op datum X en vaststelt dat het verslag van het oriënterend

bodemonderzoek slecht bij OVAM zal toekomen op datum X -1 maand, dan bestaat het risico dat

het bodemonderzoek niet tijdig zal worden goedgekeurd (aangezien de OVAM hiervoor 2

maanden de tijd heeft) en dat aldus het bodemattest niet zal aanwezig zijn op het ogenblik dat de

notariële akte zal worden verleden.

In de gevallen waar socio-economische redenen tot spoed aanmanen kan men eventueel een

beroep doen op de procedure van artikel 164 van het Bodemdecreet.

Aangezien dit echter om een uitzonderingsregel gaat prefereert de OVAM dat toch de gewone

procedure wordt gevolgd en men de OVAM verwittigt van de hoogdringendheid zodat deze

dergelijke zaak in de mate van het mogelijke met voorrang kan behandelen zodat het bodemattest

alsnog tijdig wordt afgeleverd (en dus op minder dan de voorziene maximumtermijn).

Veiligheidshalve lijkt het in bepaalde gevallen opportuun om beide procedures parallel te laten

lopen: een verzoek indienen tot toepassing van artikel 164 van het Bodemdecreet en contact

opnemen met OVAM teneinde ervoor te zorgen dat het dossier dat de gewone weg volgt met

voorrang wordt behandeld.


V.D. ANALYSE VAN BEPAALDE OVERDRACHTEN VAN GROND IN HET KADER

VAN DE HERSTRUCTURERING VAN BEDRIJVEN

Na de algemene uiteenzetting van de regels in verband met de overdracht van (risico) grond

wordt hieronder kort ingegaan op een aantal specifieke overdrachten van grond waar men in

geval van herstructurering van bedrijven mee te maken kan hebben.

V.D.1. Fusie van vennootschappen118

Een eerste situatie waarmee men in het kader van de herstructurering van vennootschappen te

maken heeft is de fusie van twee of meer vennootschappen waarbij “grond” overgaat van de ene

vennootschap op de andere.

Vooraleer in te gaan op de verplichtingen opgelegd door het Bodemdecreet ingeval van

overdracht van grond naar aanleiding van een fusie van vennootschappen lijkt het aangewezen

eerst een korte definitie te geven van wat een fusie van vennootschappen juist inhoudt.

V.D.1.a. Definitie fusie

Globaal gezien zijn er drie vormen van fusie:

1. Fusie door overneming is de rechtshandeling waarbij het gehele vermogen van een

of meer vennootschappen, zowel de rechten als de verplichtingen, als gevolg van

ontbinding zonder vereffening op een andere vennootschap overgaat tegen

uitreiking van aandelen in de overnemende vennootschap aan de aandeelhouders

of vennoten van de overgenomen vennootschap of vennootschappen, eventueel

met een opleg in geld die niet meer mag bedragen dan een tiende van de nominale

waarde of, bij gebreke van een nominale waarde, van de fractiewaarde van de

uitgereikte aandelen.

2. Fusie door oprichting van een nieuwe vennootschap is de rechtshandeling waarbij

het gehele vermogen van verscheidene vennootschappen, zowel de rechten als de

118 Bij splitsing gebeurt grosso modo het omgekeerde als bij een fusie maar de procedure loopt grotendeels parallel


verplichtingen, als gevolg van ontbinding zonder vereffening op een nieuwe door

hen opgerichte vennootschap overgaat tegen uitreiking van aandelen in de nieuwe

vennootschap aan de aandeelhouders of vennoten van de verdwijnende

vennootschappen, eventueel met een opleg in geld die niet meer mag bedragen dan

een tiende van de nominale waarde of, bij gebreke van een nominale waarde, van

de fractiewaarde van de uitgereikte aandelen.

3. Met fusie door overneming wordt gelijkgesteld (zogenaamde geruisloze fusie)

• de rechtshandeling waarbij het gehele vermogen van een of meer

vennootschappen, zowel de rechten als de verplichtingen, als gevolg van

ontbinding zonder vereffening overgaat op een andere vennootschap die

reeds houdster is van al hun aandelen en van de andere effecten waaraan

stemrecht in de algemene vergadering is verbonden;

Bij een fusie is het zo dat de ontbonden vennootschappen ophouden te bestaan. Het gehele

vermogen, zijnde zowel de rechten als verplichtingen, van de ontbonden vennootschap gaat over

op de overnemende vennootschap, waarvoor de aandeelhouders nieuw gecreëerde aandelen

ontvangen in de overnemende vennootschap. Bij een geruisloze fusie is dit enigszins anders,

aangezien daar geen nieuwe aandelen worden gecreëerd.

Gelet op het feit dat het gehele vermogen overgaat op de overnemende vennootschap kan het

gebeuren dat hiermee een overdracht van grond plaatsvindt. Dit zal niet alleen het geval zijn

indien de overgenomen vennootschap eigenaar was van een grond gelegen in het Vlaamse

Gewest, maar eveneens ingeval ze bepaalde rechten had op een dergelijke grond waarvan de

overdracht door het Bodemdecreet wordt gecatalogeerd als overdracht van grond. In dergelijk

geval moet dus worden voldaan aan de bepalingen van het Bodemdecreet inzake overdracht van

grond.

Het mag duidelijk zijn dat deze bepalingen enkel gelden voor zover er sprake is van de

aanwezigheid van grond in het vermogen van de over te nemen vennootschap en niet in geval het

gaat om een grond in de overnemende vennootschap. Met het vermogen van de overnemende


vennootschap gebeurt immers niet, althans er vindt er geen overdracht plaats, het wordt enkel

aangevuld met de vermogensbestanddelen van de over te nemen vennootschap.

Indien dus enkel in de overnemende vennootschap grond aanwezig is moeten er naar

bodemsanering toe geen verplichtingen worden voldaan. Men kan de fusie immers vergelijken

met een soort van koop van een vennootschap, met als betalingsmiddel aandelen in de

overnemende vennootschap. Indien men een grond koopt en men bezit zelf al een grond, moet

ook niet voor beide gronden de overdrachtsverplichtingen worden voldaan. De discussie die

bestaat in de rechtsleer waarbij een deel vindt dat ook voor de gronden van de overnemende

vennootschap moet worden voldaan aan de overdrachtsverplichtingen gaat dan ook voorbij aan

het wezen van een fusie-operatie119.

V.D.1.b. Bepalingen Bodemdecreet

Indien de vennootschap die wordt overgenomen aldus een grond bezit dat gelegen is in het

Vlaamse gewest is er sprake van een overdracht van grond in de zin artikel 2, 18° van het

Bodemdecreet en moeten de bepalingen in het kader van de overdracht van grond worden

nageleefd.

Men zal in dit geval dus ofwel een bodemattest moeten aanvragen ofwel een oriënterend

bodemonderzoek moeten laten uitvoeren.

Artikel 2, 18° bepaalt immers dat als een overdracht van grond moet worden aanzien: de fusie

van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde

verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan

eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in b) of c) van artikel 2, 18° 120

119 C. DE WULF, Het Opstellen van notariële akten, Vennootschappen, Verenigingen en Stichtingen, Fiscaal rechtAntwerpen, Kluwer, p. 379; zie ook overzicht bij K. DE MAEYER en J. BOUCKAERT, “De interferentie tussen het bodemsaneringsrecht en het vennootschapsrecht”, Het milieurecht en de notariële praktijk, Ed. P.Flamey, J.Ghysels e.a., Kluwer Antwerpen, p.257, 297 e.v. 120 Artikel 2,18° b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten; c) het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond;


Bovendien stelt artikel 2, 19° dat als overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden die

een overdracht van grond in de zin van 18° tot voorwerp heeft, moet worden beschouwd: b)

fusievoorstel en splitsingsvoorstel waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het

vermogen zal overgaan, eigenaar is van grond of houder is van een recht als vermeld in 18°,

eerste lid, b) of c);

Alhoewel een fusievoorstel slechts een voorstel is en dus op zich geen overdracht inhoudt121

in principe op het ogenblik van het opmaken van het fusievoorstel een bodemattest aanwezig zijn

(al dan niet volgend op een oriënterend bodemonderzoek). Meestal is dit omwille van tijdsdruk

echter niet het geval. Mede gelet op het feit dat er tussen de neerlegging van het fusievoorstel en

het verlijden van de fusieaktes ( op de buitengewone algemene vergaderingen voor notaris)

minstens 6 weken tijd moet zitten is men nogal snel geneigd zo spoedig mogelijk het

fusievoorstel neer te leggen en pas nadien te kijken welke de verplichtingen zijn naar

bodemsanering toe.

Uiteraard zorgt men er wel voor dat aan de verplichtingen is voldaan op het ogenblik dat de

notariële fusie-aktes worden verleden.

In de praktijk wordt de afwezigheid van het bodemattest ( en het eventuele voorafgaande

oriënterend bodemonderzoek) op het ogenblik van het opmaken van het fusievoorstel

opgevangen door in de notariële akte een clausule op te nemen waarin wordt vermeld dat de

verwerver is in het bezit gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een

bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde

bodemattest en dat de verwerver uitdrukkelijk verzaakt aan zijn nietigheidsvordering.

V.D.2. Faillissement/ Ontbinding en vereffening122

Ook in geval van faillissement of ontbinding/vereffening van een vennootschap speelt het

Bodemdecreet een rol.

122 C. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p 310 ev.; D. DEVOS, p. 37


Artikel 34 van het Bodemdecreet bepaalt immers dat als een handelaar of vennootschap die

eigenaar is van risicogrond, failliet wordt verklaard, wordt op initiatief van de curator een

oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond .

Artikel 35 van het Bodemdecreet bepaalt op haar beurt dat als een vennootschap die eigenaar is

van risicogrond in vereffening wordt gesteld, wordt op initiatief van de vereffenaar een

oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond.

V.D.2.a. Nieuwe regeling faillissement en ontbinding/vereffening

i. Algemeen

Het Bodemsaneringsdecreet voorzag geen aparte regeling ingeval een handelaar of een

vennootschap die een risico-inrichting exploiteert, failliet wordt verklaard, respectievelijk in

vereffening wordt gesteld.

In het Bodemdecreet werd een nieuw hoofdstuk ingevoerd betreffende de problematiek van het

faillissement en de vereffening van vennootschappen.

Het Bodemdecreet voorziet in een aparte regeling, waarbij de curator (van een failliet verklaarde

risico-inrichting) een meldingsplicht en een onderzoeksplicht wordt opgelegd.

Een soortgelijke verplichting bestaat voor de vereffenaar, wanneer een vennootschap die een

risico-inrichting exploiteert, in vereffening wordt gesteld. Voormelde meldingsplicht wordt door

het Bodemdecreet zelfs strafbaar gesteld123.

ii. Toepassingsgebied

De aparte regeling en de erbij horende verplichtingen gelden enkel voor faillissementen en

invereffingstellingen voor zover het een actuele risico-inrichting betreft.

123 C. GOVAERT, “Nieuwe verplichtingen voor curator en vereffenaar in Bodemsaneringsdecreet”, Kernpunt De NV in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2007, nr.2, p. 1 en 2


Gaat het om een faillissement of invereffeningstelling waarbij een grond is betrokken die zijn

risicostatuut ontleent aan een risico-inrichting die vroeger op het perceel werd geëxploiteerd en

die vreemd is aan de activiteiten die door de gefailleerde of de in vereffening gestelde werden

uitgeoefend, dan zal in voorkomend geval bij het beheer en de vereffening wel de algemene

overdrachtsregeling voor risicogronden moeten worden gevolgd.

iii. Melding- en onderzoeksplicht

Artikel 123 van het Bodemdecreet voorziet in een meldings- en onderzoeksplicht voor de curator

en de vereffenaar.

Dit artikel luidt als volgt: §1. Als een handelaar of een vennootschap die eigenaar is van een

risicogrond, failliet wordt verklaard, wordt op initiatief van de curator een oriënterend

bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond. De curator neemt het initiatief tot het uitvoeren

van het oriënterend bodemonderzoek binnen een termijn van zestig dagen124 na zijn vaststelling

dat de gefailleerde eigenaar is van een risicogrond.

§2. Als een vennootschap die eigenaar is van een risicogrond in vereffening wordt gesteld, wordt

op initiatief van de vereffenaar een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd op de risicogrond.

De vereffenaar neemt het initiatief tot het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek binnen

een termijn van zestig dagen125 na zijn vaststelling dat de vennootschap die in vereffening wordt

gesteld eigenaar is van een risicogrond.

§3. Binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van het verslag van oriënterend

bodemonderzoek spreekt de OVAM er zich over uit en stelt ze de curator of de vereffenaar, e

eigenaar en de gebruiker van de grond hiervan in kennis.

De bedoeling van deze meldingsplicht is dat OVAM kennis krijgt van elke sluiting van een

risico-inrichting, wat ook de wijze of de oorzaak van de sluiting is.126

124 Voor de wijzigingen aan het Bodemdecreet bedroeg deze termijn 30 dagen 125 idem 126 Parl. St. Vl. Parl. 2005-2006, nr 867/1, p. 64


iv. Relatie met verplichting bij overdracht van grond

Professor Lavrysen stelt zich de vraag wat de verhouding is tussen deze nieuwe melding- en

onderzoeksplicht bij faillissement of invereffeningstelling en diegene die de curator/vereffenaar

moet doorlopen in geval van overdracht van de betrokken grond127.

De vraag is dan ook hoe men de “extra” meldings- en onderzoeksplicht van artikel 123 van het

Bodemdecreet en de normale onderzoeksplicht bij overdracht van een risico-grond moet

samenlezen: enerzijds moet de curator en de vereffenaar melding doen van het faillissement of de

vereffening ( en indien het om een risicogrond gaat een oriënterend bodemonderzoek uitvoeren)

en anderzijds in het kader van de realisatie van het actief de verplichtingen volgen opgelegd in

het kader van een overdracht van grond ( indien het om een risico-grond gaat dus een oriënterend

bodemonderzoek opstellen);

Samenlezing van beide systemen en/of verplichtingen lijkt te impliceren dat bij de overdracht van

grond naar aanleiding van de realisatie van het actief enkel een nieuw bodemonderzoek nodig zal

zijn indien het op basis van artikel 123 van het Bodemdecreet opgemaakte oriënterend

bodemonderzoek niet langer geldig is rekening houdend met de bepalingen van de artikelen 64 en

volgende van het Vlarebo.

In veel gevallen zal er dus niet echt sprake van een bijkomend onderzoeksmoment maar eerder

van een vervroegd onderzoeksmoment. Dit zal alleszins het geval zijn bij vereffening van een

vennootschap waar geen enkele activiteit meer plaatsvindt die op enkele maanden kan worden

afgehandeld, waarbij er tussen het meldings- en onderzoeksmoment opgelegd door artikel 123

van het Bodemdecreet en de latere overdracht een minimum aan tijd zit. Indien dit oriënterend

bodemonderzoek op basis van artikel 64 en volgende van het Vlarebo niet meer geldig is op het

ogenblik van de sluiting van de vereffening, zal uiteraard wel een nieuw onderzoek nodig zijn.

Faillissementen daarentegen slepen meestal langere tijd aan en dikwijls wordt geopteerd voor de

voortzetting van de activiteit, teneinde de waarde van het gefailleerde goed zo hoog mogelijk te

127 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p. 91


houden. Hierdoor kan men veel minder een beroep doen op de bepalingen van de artikelen 64 en

volgende van het Vlarebo. Om hier toch enige duidelijk te scheppen werd een protocol gesloten

tussen de OVAM en de curatoren. Dit protocol wordt in het volgende punt kort besproken.

Feit is wel dat, indien als gevolg van het gebruikersstatuut van de gefailleerde of

invereffeninggestelde de grondoverdracht volgens het nieuwe decreet geen aanleiding geeft tot de

overdrachtsregeling ( zoals in geval van huurbeëindiging of indien het faillissement geen risico

eeeinrichting of risico-activiteit betreft), artikel 123 van het Bodemdecreet wel iets toevoegt,

aangezien het een bijkomend onderzoeksmoment creëert gekoppeld aan het faillissement of de

vereffening128.

Bovendien kan men zich de vraag stellen of de curator/vereffenaar een saneringsplicht kunnen

oplopen. De voorziene extra meldings- en onderzoeksplicht vestigt immers op zich geen

saneringsverplichting in hoofde van de curator of de vereffenaar. Gezien de omvang van deze

discussie verwijzen wij graag naar de relevante rechtsleer in voetnoot129.

V.D.2.b. Praktische oplossing faillissement: Protocol OVAM-curatoren

De OVAM en de Commissie Curatoren van de Orde van de Vlaamse Balies hadden met

betrekking tot de verplichting naar bodemsanering toe bij faillissement reeds een protocol

getekend dat afspraken bevat tussen de OVAM en de curatoren dat de garantie moet bieden dat

bij een faillissement op een risicogrond het nodige wordt gedaan. Dit protocol trad in werking op

1 juni 2008130.

Het protocol bood een dubbele zekerheid: enerzijds geeft het de overheid bijkomende zekerheid

dat ook in het kader van een faillissement het nodige wordt gedaan om effectief over te gaan tot

bodemonderzoek en desgevallend bodemsanering en anders krijgen de curatoren van hun kant

128 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p. 93 129 P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, l.c., p.95 ev.; K. NAERT, “De mogelijkheden van de curator en de vereffenaar om zich te beroepen op het statuut ‘onschuldig bezitter” in het Bodemsaneringsdecreet en het Bodemdecreet”, T.M.R. 2008, Antwerpen, Kluwer, p. 272 ev. 130 Protocol betreffende de uitvoering van oriënterend bodemonderzoek in het kader van een faillissement met risicogronden gelegen in het Vlaamse Gewest.


een bijkomende zekerheid dat het nodige kan worden gedaan tot te gelde maken van de boedel en

afsluiting van het faillissement.

Er werd uitdrukkelijk bepaalt dat het protocol geen afbreuk doet aan de bepalingen van het

Bodemdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.

De vraag die men zich kan stellen is of sinds de wijzigingen aan het Bodemdecreet door het

verzameldecreet van 12 december 2008 ( B.S. 4 februari 2009) de praktische richtlijnen die aan

de curator werden meegegeven nog van toepassing zijn wat betreft het geval dat de gefailleerde

geen eigenaar is van de betrokken grond. De informatieplicht van de curator werd immers door

dit decreet aangepast en het toepassingsgebied van de bodemonderzoeksplicht van de curator (en

de vereffenaar werd verduidelijkt. Om eventuele interferentie met de faillissementswetgeving te

vermijden, werd het toepassingsgebied van de verplichting van de curator om het initiatief te

nemen tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek beperkt tot de risicogronden die

eigendom zijn van de gefailleerde en niet meer op gronden die niet betrokken zijn in het

faillissement en die bijvoorbeeld door de gefailleerde werden gebruikt131.

Voor de volledigheid wordt hierna toch kort ingegaan op de inhoud van dit protocol.

i. Toepassingsgebied

Het protocol was van toepassing op de volgende risicogronden gelegen in het Vlaamse Gewest:

1) gronden waarop de gefailleerde op het moment van het faillissement een risico-inrichting

exploiteerde;

2) risicogronden waarvan de gefailleerde op het moment van het faillissement houder was

van rechten als vermeld in artikel 2, 18°, a tot en met c van het Bodemdecreet, of van

rechten waarvan de beëindiging krachtens artikel 177,§1 van het Bodemdecreet een

overdracht van gronden uitmaakt, met uitzondering van de risicogronden vermeld onder

punt 1.

131 X., “Verzameldecreet wijzigt meerdere milieudecreten”, De milieukrant, 18 februari 2009, nr. 4, p. 1


ii. Kennisgevingsverplichting van de curator

In de mate dat zij er kennis van hebben, verstrekken de curatoren volgende informatie aan de

OVAM:

1. de ligging van de gronden in het Vlaams Gewest waar de risico-inrichting(en)

werd(en) geëxploiteerd door de gefailleerde;

2. de zakelijke of persoonlijke rechten van de gefailleerde op de risico-grond(en) in

kwestie;

3. de identiteit van de eigenaar indien een ander persoon dan de gefailleerde;

4. een kopie van de overeenkomst op basis waarvan zakelijk of persoonlijk recht op de

risico-grond(en) in kwestie werd verleend.

Indien de gegevens die gevraagd zijn onder de punten 1 tot 3, opgenomen zijn in de

overeenkomst vermeld onder punt 4, volstaat het enkel de kopij van de overeenkomst te

bezorgen.

Indien er geen formele overeenkomst is, is het aangewezen dat de curator deze gegevens pas aan

de OVAM bezorgt op het ogenblik dat er voldoende zekerheid is ontrent de juistheid ervan.

Voor deze melding is geen specifiek meldingsformulier beschikbaar. Het volstaat dat de curator

de gevraagde informatie per brief of elektronische post aan de OVAM meedeelt.

Ingeval de curator de OVAM schriftelijk verzoekt om in het kader van de geplande overdracht

van de risicogrond(en) als bedoeld in artikel 2.2° het oriënterend bodemonderzoek uit te voeren,

stelt de curator de OVAM in kennis van het faillissementsvonnis en de ligging van de

risicogrond(en) in kwestie.

iii. Bodemonderzoeksplicht

Wat de plicht tot onderzoek betreft werd door het protocol een onderscheid gemaakt worden

naargelang de gefailleerde al dan niet eigenaar is van de grond.


Gelet op deze hoger vermelde wijziging wordt enkel de situatie behandeld waar de gefailleerde

eigenaar is van de grond.132

Als de gefailleerde wel eigenaar van de risicogrond(en) is en er nog voldoende middelen

beschikbaar zijn, zal de curator machtiging vragen aan de rechter-commissaris om het

oriënterend onderzoek uit te voeren. Dit is dan een oplossing voor die gevallen waar er een

redelijke zekerheid bestaat dat de realisatie van het goed de kosten van het bodemonderzoek

zal dekken.

Is dit niet het geval, dan engageren de curatoren zich ertoe na te gaan of de hypothecaire of een

andere schuldeiser bereid is om het bodemonderzoek te prefinancieren.

Leidt geen van beide voorgaande acties tot resultaat, dan zal de curator aan de rechter-

commissaris een machtiging vragen om de OVAM te verzoeken het bodemonderzoek te

prefinancieren en om de kost ervan te laten kwalificeren als een schuld van de massa, d.i. als

bevoorrechte schuld. Dit kan echter pas wanneer na uitvoering blijkt dat het onderzoek in het

belang was van de massa en voldoende actief genereert om de kosten ervan te dekken. Wordt

hierover een akkoord verkregen, dan kan de OVAM op verzoek van de curator het

bodemonderzoek prefinancieren, binnen beschikbare begrotingskredieten en rekening houden

met bestaande prioriteiten. Kan de OVAM het onderzoek niet uitvoeren binnen een redelijke

termijn, moeten de OVAM en de curator de verdere mogelijkheden bekijken.

iv. Onverkoopbaar onroerend goed

Beslist de curator finaal het goed niet te verkopen, omdat er geen zekerheid is dat de opbrengst de

saneringskost zal dekken of omdat niemand wil prefinancieren, dan kan hij machtiging vragen

aan de rechtbank van koophandel om het (on)roerend goed uit de hand te verkopen aan de

132 In het protocol was voorzien dat als de gefailleerde geen eigenaar van de risicogrond(en) was, de curator naast het bezorgen van alle gegevens de OVAM ook moest verzoeken om het oriënterend onderzoek uit te voeren. Valt de verplichting op een andere persoon dan de gefailleerde dan zal die door de OVAM worden aangemaand het betreffende onderzoek uit te voeren. Blijft die persoon in gebreke en is er geen andere plichtige, dan kan de OVAM het onderzoek vervolgens op zich nemen, weliswaar binnen de beschikbare begrotingskredieten en rekening houdend met bestaande prioriteiten.


OVAM vooraleer het faillissement af te sluiten. Dit gebeurt voor een bedrag van 1 euro en moet

garanderen dat de verontreinigde grond tenminste niet onbeheerd blijft liggen. De kosten van die

overdracht vallen ten laste van de OVAM.

V.D.3. Sluiting van een risico-inrichting133

Voor de sluiting van een risico-inrichting wordt een specifieke regeling beschreven en wordt niet

meer verwezen naar de regeling voor overdracht van gronden. Deze specifieke regeling ligt

vervat in artikel 122 van het Bodemdecreet

V.D.3.a. Procedure

Artikel 122 van het Bodemdecreet bepaalt dat binnen een termijn van negentig dagen na de

sluiting van een risico-inrichting wordt een oriënterend bodemonderzoek moet worden

uitgevoerd op de grond waar de inrichting gevestigd is of was. Dit oriënterend bodemonderzoek

wordt op initiatief en op kosten van de exploitant uitgevoerd.

De exploitant moet aan de OVAM de sluiting van de risico-inrichting melden. Op straffe van

onontvankelijkheid voegt hij bij de melding een verslag van het oriënterend bodemonderzoek of

desgevallend een verslag van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek binnen de termijn,

vermeld in §1. De melding moet, op straffe van niet-ontvankelijkheid, gedaan worden met een

volledig ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor sluiting.

De Vlaamse Regering bepaalde in artikel 151 van het VLAREBO nadere regels betreffende de

modaliteiten van deze melding.134

133 D. DEVOS, l.c. p. 36; S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 297 ev. 134 De melding van sluiting van een risico-inrichting, vermeld in artikel 122, §3, van het Bodemdecreet, moet bij aangetekende brief worden gericht aan de OVAM. De melding moet gedaan worden met een volledig ingevuld, gedagtekend en ondertekend meldingsformulier voor sluiting. Het model van dat meldingsformulier wordt vastgesteld bij besluit van de minister en voorziet in ieder geval in de opvraging van de volgende gegevens: 1° de gegevens van de exploitant; 2° de gegevens van de persoon die de melding doet; 3° de identificatie van de grond waar de risico-inr ichting gevestigd was; 4° de verwijzing naar het verslag van het laatst ui tgevoerde oriënterend bodemonderzoek of oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek;


Als de OVAM op basis van het oriënterend bodemonderzoek van oordeel is dat er duidelijke

aanwijzingen zijn dat de risicogrond is aangetast door een nieuwe bodemverontreiniging die de

bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden, of door een ernstige nieuwe of

historische bodemverontreiniging, maant ze binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst

van de ontvankelijke melding van sluiting de exploitant aan om een beschrijvend

bodemonderzoek uit te voeren.

V.D.3.b. Plicht tot saneren

Als de OVAM op basis van het verslag van beschrijvend bodemonderzoek of het verslag van

oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek van oordeel is dat de nieuwe bodemverontreiniging

de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dat er sprake is van een ernstige nieuwe of historische

bodemverontreiniging, maant ze de exploitant binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst

van het verslag van beschrijvend bodemonderzoek of het verslag van oriënterend en beschrijvend

bodemonderzoek aan om over te gaan tot bodemsanering en uitvoering van de eventuele nazorg.

Op verzoek van de OVAM stelt de exploitant financiële zekerheden tot waarborg van de

uitvoering van zijn verplichtingen, vermeld in het eerste en tweede lid.

V.D.3.c. Vrijstelling

De exploitant is niet verplicht om op de aanmaning tot het uitvoeren van een beschrijvend

bodemonderzoek of bodemsanering en de eventuele nazorg in te gaan, als de OVAM op basis

van het dossier van de grond of het gemotiveerd standpunt van de exploitant van oordeel is dat

hij cumulatief voldoet aan de volgende voorwaarden:

1° hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt;

5° de datum van de sluiting of voorgenomen sluiting van de risico-inrichting; 6° gegevens op basis waarvan kan worden bepaald of krachtens het Bodemdecreet voor de sluiting van de risicoinrichting geen nieuw oriënterend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd; 7° het bewijs van lastgeving als de exploitant niet de melding doet. Overeenkomstig artikel 122, §3, van het Bodemdecreet voegt de exploitant bij de melding een verslag van oriënterend bodemonderzoek of van oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek dat conform artikel 28, 36, 44 of 122, §1, van het Bodemdecreet rechtsgeldig is voor de sluiting van een risico-inrichting.


2° de bodemverontreiniging is tot stand gekomen voor het tijdstip waarop hij de grond in

exploitatie heeft genomen.

V.D.3.d. Uitzondering op de vrijstelling

De exploitant zal alsnog verplicht zijn in te gaan op de aanmaning tot het uitvoeren van een

beschrijvend bodemonderzoek of bodemsanering en de eventuele nazorg, als de OVAM aantoont

dat een rechtsvoorganger de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de

bodemverontreiniging tot stand gekomen is tijdens de periode dat een rechtsvoorganger de gr

in exploitatie had.


VI. ADMINISTRATIEF BEROEP

Het decreet voorziet in een onderzoeks- en saneringsprocedure waarbij de OVAM op diverse

momenten op basis van de haar ter beschikking zijnde of ter beschikking gestelde informatie

beslissingen neemt die gevolgen hebben in deze of gene zin voor de betrokkene(n) en/of

belanghebbende(n)135.

Het decreet voorziet met betrekking tot verschillende van deze beslissingen in de mogelijkheid

tot het instellen van een administratief beroep bij de Vlaamse regering. Deze

beroepsmogelijkheid wordt geregeld in de artikelen 146 en volgende van het Bodemdecreet.

Voor andere dan de in artikel 164 opgesomde interventies is het echter onduidelijk of deze ook

gevat worden door het voorziene administratief beroep.136

VI.A. BEROEP TEGEN BESLISSINGEN IN VERBAND MET HET

BODEMSANERINGS-PROJECT, HET BEPERKT BODEMSANERINGSPROJECT EN

HET RISICOBEHEERS-PLAN

Artikel 146 van het Bodemdecreet bepaalt dat tegen de conformverklaring van het

bodemsaneringsproject, het beperkt bodemsaneringsproject of het risicobeheersplan, of tegen de

vaststelling van de voorwaarden en de termijn voor de uitvoering van de bodemsaneringswerken

of de risicobeheersmaatregelen in het conformiteitsattest van het bodemsaneringsproject, beperkt

bodemsaneringsproject of risicobeheersplan, kan beroep worden aangetekend bij de Vlaamse

Regering.

Dergelijk beroep kan worden ingesteld door de volgende personen:

1° de personen en organen, vermeld in artikel 50, §2, eerste lid137;

135 J. CEENAEME, l.c., Jaarboek Bodem 2008, p. 257; D. DEVOS, l.c. , p. 26; S. VERBIST, o.c., Antwerpen, Intersentia, 2008, p. 351 ev. 136 D. DEVOS, l.c., p. 26-27; L. KERKSTOEL en S. DELEERSNYDER, o.c., p. 92. 137 Zijnde: de saneringsplichtige, de opdrachtgever van het bodemsaneringsproject, de eigenaars en gebruikers van gronden waarop werken zullen plaatsvinden die noodzakelijk zijn om de bodemsanering uit te voeren, het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de gronden gelegen zijn waarop de bodemsaneringswerken zullen worden uitgevoerd, de andere overheidsorganen die krachtens artikel 49 advies hebben uitgebracht en de Vlaamse administratie bevoegd inzake milieuinspectie.


2° de personen waarvan de gronden opgenomen zijn in de conformverklaring van het

bodemsaneringsproject, beperkt bodemsaneringsproject of risicobeheersplan waarop geen werken

zullen plaatsvinden die noodzakelijk zijn om de bodemsanering of het risicobeheer uit te voeren;

3° de personen, vermeld in artikel 24, §1, 5°, van het decreet van 28 juni 1985 betreffende de

milieuvergunning als het bodemsaneringsproject, het beperkt bodemsaneringsproject of het

risicobeheersplan138 inrichtingen omvat die krachtens het decreet van 28 juni 1985 betreffende de

milieuvergunning vergunningsplichtig zijn.

Het beroep wordt, op straffe van onontvankelijkheid, aangetekend bij ter post aangetekende

zending met ontvangstbevestiging139 of afgegeven tegen ontvangstbewijs binnen dertig dagen na

ontvangst van de kennisgeving van het conformiteitsattest, respectievelijk binnen dertig dagen na

de eerste dag van de aanplakking van de beslissing overeenkomstig artikel 50, §2, tweede lid,

wanneer het beroep wordt aangetekend door de personen, vermeld in artikel 146,2° en 3°.

Binnen een termijn van veertien dagen na ontvangst van het beroep, wordt de indiener van het

beroep door de Vlaamse Regering of de daartoe gemachtigde ambtenaar bij aangetekende brief in

kennis gesteld over de ontvankelijkheid van het beroep.

Binnen een termijn van negentig dagen na de verzendingsdatum van de kennisgeving van het

ontvankelijk beroep, doet de Vlaamse Regering uitspraak

over het beroep. De beslissing van de Vlaamse Regering wordt binnen tien dagen na datum van

deze beslissing bij aangetekende brief ter kennis gebracht

van alle personen en overheidsorganen die in kennis werden gesteld van het ontvankelijk beroep.

Als de uitspraak over het ingediende beroep en de kennisgeving ervan niet gebeurt binnen de

termijn, vermeld in §2, wordt het beroep geacht verworpen te zijn.

138 Gewijzigd bij artikel 128 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009). 139 Toegevoegd bij artikel 118 van het decreet van 12 december 2008 houdende diverse bepalingen inzake energie, leefmilieu, openbare werken, landbouw en visserij (inwerkingtreding op 14 februari 2009).


Het beroep is schorsend wanneer het wordt ingediend door het college van burgemeester en

schepenen of de andere overheidsorganen, vermeld in artikel 50, §2, eerste lid, 5°.

VI.B. ANDERE BEROEPEN

Artikel 153 van het Bodemdecreet bepaalt dat behalve in de gevallen waarvoor de

beroepsprocedure in artikel 146 tot en met 152 geregeld is, door elke belanghebbende tegen elke

beslissing van de OVAM waartegen overeenkomstig dit decreet beroep openstaat, bij de Vlaamse

Regering een niet-schorsend beroep kan worden aangetekend.

De procedure tot indienen van het beroep en het behandelen ervan is dezelfde als voor het beroep

voorzien in artikel 146 van het Bodemdecreet.

Het administratief beroep, vermeld in artikel 153, is een vol beroep als het beroep betrekking

heeft op een beslissing van de OVAM over de aanduiding van de saneringsplichtige, de

vrijstelling van de saneringsplicht of de exoneratie van de verplichting om een site-onderzoek uit

te voeren, met uitzondering van die onderdelen van voormelde beslissingen waarbij de OVAM

als bodemsaneringsdeskundige uitspraak heeft gedaan.

In de andere gevallen beperkt het administratief beroep, vermeld in artikel 153, zich tot

een marginale toetsing waarbij de Vlaamse Regering uitspraak doet over de manifeste

onredelijkheid van de bestreden beslissing van de OVAM of het betreffende onderdeel ervan.


VII. CONCLUSIE

Ondanks het feit dat in deze bijdrage niet alle aspecten van het Bodemdecreet werden behandeld

mag duidelijk zijn dat dit decreet toch wel het een en het ander wijzigt en/of toevoegt aan de

bepalingen die voorzien waren in het Bodemsaneringsdecreet.

Al snel na de invoering van het Bodemsaneringsdecreet bleek immers dat de uitvoering van

sommige bepalingen in de praktijk voor nogal wat problemen kon zorgen. Men denkt

bijvoorbeeld aan het niet kunnen halen van de achtergrondwaarden, de problemen in geval van

overdracht van kavels uit een appartement en de (normale) logge procedure die moest worden

gevolgd in geval er zich een calamiteit voordeed, daar waar in dat geval net een zeer snel

optreden is vereist.

Aan deze en vele andere problemen heeft het Bodemdecreet proberen een oplossing te bieden.

Hoewel het hierbij verder bouwt op de bestaande krachtlijnen werden toch een aantal zaken

bijgeschaafd of toegevoegd. Zo werd het register van verontreinigde gronden omgedoopt tot

grondeninformatieregister. Op het eerste zicht een naamswisseling om af te geraken van het

negatieve imago van dat register, bij nader inzicht echter ook inhoudelijk een wijziging,

aangezien het wordt omgebouwd tot een register waar alle gekende gronden worden in

ondergebracht, verontreinigd of niet.

Ook aan de regels met betrekking tot het saneringsdoel, het saneringscriterium, de

saneringsplichtige en de saneringsaansprakelijke werd gesleuteld. De achtergrondwaarden als te

realiseren saneringsdoel worden gelaten voor wat het is en er wordt gewerkt met richtwaarden en

streefwaarden. Met betrekking tot de kwalificatie van de gemengde verontreiniging wordt meer

duidelijkheid gebracht. Wat de aanduiding van de saneringsplichtige betreft werd een

cascadesysteem ingevoerd dat er onder andere toe leidt dat OVAM in principe slechts in laatste

instantie tussenkomt, en niet nadat de (eerste) saneringsplichtige beroep kan doen op een

vrijstelling.


Wat die vrijstellingsregel betreft is het overigens zo dat er verschillende voorwaarden worden

voorzien naargelang de saneringsplichtige exploitant/gebruiker is dan wel de eigenaar van de

grond.

Ook de hele procedure wordt onder handen genomen. Er is de mogelijkheid om het oriënterend

en beschrijvend onderzoek samen uit te voeren en slechts één verslag op te maken. Verder wordt

voorzien in de mogelijkheid tot gefaseerd aanpakken van de verontreiniging en worden een aantal

stappen geschrapt (o.a. plicht tot opmaken van een voorstel van beschrijvend bodemonderzoek.

Ook werden op procedurevlak een aantal nieuwigheden ingevoerd die moeten toelaten beter in te

spelen op specifieke vormen van verontreiniging. Zo werd voorzien in de mogelijkheid om voor

historische verontreiniging over te gaan tot risicobeheer, waardoor dergelijke verontreiniging in

eerste instantie kan worden beheerst, zodanig dat uitbreiding ervan wordt vermeden, en dan op

een later tijdstip ten gronde kan worden aangepakt. Door de nieuwe regeling met betrekking tot

de schadegevallen werd ervoor gezorgd dat in geval er bijvoorbeeld tijdens de bedrijfsuitvoering

zich een ongeluk voordoet, dit snel en efficiënt kan worden aangepakt.

Ook wat betreft de regeling tot overdracht van grond worden redelijk wat wijzigingen

doorgevoerd. In de eerste plaats is er de wijziging van de definitie van “overdracht van grond”

waardoor een aantal handelingen niet meer als overdracht worden aanzien. Het betreft onder

meer de persoonlijke gebruiksrechten zoals recht van gebruik en huur. Dit moet bijvoorbeeld

vermijden dat bij elke verhuring een nieuw bodemattest moet worden aangevraagd ( eventueel

voorafgegaan door een oriënterend bodemonderzoek). Ook aan de geldigheid van een oriënterend

bodemonderzoek werd gesleuteld en er werd voorzien in een praktische regeling voor de

overdracht van kavels uit een appartement. Zo wordt vermeden dat indien bijvoorbeeld op de

gelijkvloers van het appartement een droogkuis zit (wat een risico-inrichting is) er bij elke

overdracht van een privatief deel uit die appartementsblok een nieuw oriënterend

bodemonderzoek noodzakelijk is.

Tot slot werd er wat de overdracht van grond betreft voorzien in een bijkomende verplichting tot

onderzoek in geval van faillissement en/of vereffening. Rond deze regeling is blijkbaar wel de


nodige onduidelijkheid, wat reeds leidde tot de opmaak van een Protocol met richtlijnen voor wat

het faillissement betreft. Hier dringt een aanpassing zich dan ook op.

Daarnaast werden de administratieve beroepen onder handen genomen.

Behalve de in deze uiteenzetting besproken onderwerpen omvat het nieuwe decreet nog een

aantal andere belangrijke zaken zoals een volledig uitgewerkt hoofdstuk inzake grondverzet en

een specifieke regeling betreffende de sanering van waterbodems.

In dit decreet werd er overigens over gewaakt dat de bepalingen van de Richtlijn Milieuschade in

voldoende mate werden geïmplementeerd. Aan het luik van de herstelplicht moest op dat vlak

weinig worden aangepast. Om het decreet in overeenstemming te brengen met de richtlijn werd

de omschrijving van de bodemsaneringsnormen aangepast en werd de invulling van de

saneringsplichtige persoon beperkt bijgestuurd ( door het duidelijker aangeven dat de exploitant

van de schadeverwekkende activiteit het herstel moet uitvoeren)140.

140 Voor een volledig overzicht en specifieke vragen naar conformheid van de bepalingen van het BodemdecreetC. DE BEIR, P. DE SMEDT, L. LAVRYSEN, T. MALFAIT, R. SLABBINCK, l.c., p. 316 ev.


BIBLIOGRAFIE

CEENAEME J., “Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de

bodembescherming, nieuwe beleidslijnen van de OVAM”, Het onroerend goed in de

verschillende takken van het recht, Gent, Larcier, 2007

CEENAEME J., “Het Bodemdecreet en het Vlarebo”, in Jaarboek Bodem 200 8, Antwerpen,

Kluwer

CEENAEME, J., “Nieuw Bodemdecreet - geldigheid van het oriënterend

bodemonderzoek”, Notariaat 2008, afl. 18

CEENAEME, J., Bodemsanering. Bodemonderzoek in beginsel voor vme [vereniging van

mede-eigenaars] bij verkoop medeeigendom op risicogrond, Vastgoed info 2008, afl. 8

CEENAEME, J., Bodemsanering. De OVAM kan zich voor saneringsplicht richten tot vme

[vereniging van mede-eigenaars], Vastgoed info 2008, afl. 21

DE BEIR C., DE SMEDT P., LAVRYSEN L., MALFAIT T., SLABBINCK R., “Het nieuwe

Bodemdecreet: Too much, too little?”, T.M.R. 2007, Antwerpen, Kluwer, afl. 4

DE MAEYER K. en BOUCKAERT J., “De interferentie tussen het bodemsaneringsrecht en

het vennootschapsrecht”, Het milieurecht en de notariële praktijk, Ed. P.Flamey, J.Ghysels

e.a., Kluwer Antwerpen,

DE SMEDT P., LAVRYSEN L., Van Bodemsaneringsdecreet naar Bodemdecreet:

Toelichting bij het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en het

bodembeheer, met een blik over de gewestgrenzen, Brugge, Die Keure, 2008, p. 9

DE WULF C., “Het nieuwe Bodemdecreet”, Bijzonder nummer bij het T. Not.,2008, Brugge

Die Keure

DE WULF C., “Het opstellen van notariële akten”, deel IIa Antwerpen Kluwer

DE WULF C., Het Opstellen van notariële akten, Vennootschappen, Verenigingen en

Stichtingen, Fiscaal recht, Antwerpen, Kluwer

DEVOS, D., [Vlaanderen] Het nieuwe Bodemdecreet algemeen overzicht, M.E.R. 2007, afl. 1

DEWEIRDT, M., Het Bodemdecreet, Kluwer, Mechelen, 2008

GOETHALS J., “De implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de appartementsmede-

eigendom, het huurrecht en het recht van gebruik en bewoning”, Nieuw Notarieel

Kwartaalschrift, 2008/4


GOVAERT C., “Nieuwe verplichtingen voor curator en vereffenaar in

Bodemsaneringsdecreet”, Kernpunt De NV in de praktijk, Kluwer, 2007, nr.2

KERKSTOEL L., “Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning”, TBO 2007,

Antwerpen, Intersentia

KERKSTOEL L. en DELEERSNYDER S., Het nieuwe Bodemsaneringsdecreet, naar een

billijk en praktijkgericht bodembeleid? Vanden Broele, 2006

MESTDAGH J., “Wijzigingen Bodemsaneringsdecreet: Bodemsaneringsorganisaties”,

BVDA Nieuwsbrief oktober 2006

NAERT, K., De mogelijkheden van de curator en de vereffenaar om zich te beroepen op het

statuut 'onschuldig bezitt§er' in het Bodemsaneringsdecreet en het Bodemdecreet, T.M.R.

2008, afl. 3

RAEDSCHELDER S., “De Vlarem-actuatrein, mis hem niet”, M.E.R. 2009, nr. 1, p. 14-15

RONSE, S., VANPRAET, J., Het lang verwachte nieuwe Vlaamse Bodemdecreet, TVW

2007, afl. 2

SEBRECHTS F.en LOIX Y., “De bodempreventie- en bodembeheersplicht en de

mogelijkheid tot oprichting van bodemsaneringsorganisaties”, M.E.R. 2007, nr.2

VAES S. en LUYTEN B., “Het nieuwe Bodemdecreet”, BVDA Nieuwsbrief, juni 2007

VAN CAUTER, T., “Implicaties van het nieuwe Bodemdecreet op de verkoop van een

appartement of van een gemeenschappelijk deel in een appartementsgebouw”, T.V.V. 2008,

afl. 2

VAN PASSEL M., DE BECKER B., “Een nieuw Vlaams bodemsaneringsdecreet: moet ik

mijn verontreinigde grond nog saneren?”, Not. Fisc. M. 2006

VERBEKE, S., DEDRIE, L., Het Vlaamse Bodemrecht. Praktische commentaar bij het

nieuwe Bodemdecreet en het VLAREBO Maklu, Antwerpen, 2008

VERBIST S., “(Nieuw) Bodemrecht en de overdracht van onroerende goederen”, R.W. 2007

2008

VERBIST S., Bodemrecht in Vlaanderen, artikelsgewijze commentaar, Antwerpen,

Intersentia, 2008

X. “Alles over de regeling “Overdracht van de vrijstelling van saneringsplicht” in het nieuwe

Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen Kluwer, januari 2009, nr. 1

X. “Vlabotex: Bodemsaneringsfonds voor droogkuissector erkend”, Milieu & Bedrijf,


Antwerpen, Kluwer, oktober 2007, nr. 18

X., “Bodemsanering: De nieuwe regeling grondverzet”, in Milieu & Bedrijf, Antwerpen,

Kluwer, mei 2008, nr. 10

X., “Bodemsanering: Hoe lang blijft een bodemonderzoek geldig?”, Milieu en Bedrijf,

december 2008, nr. 22

X., “De toepassing van het bodemsaneringsdecreet bij schadegevallen”, OVAM

X., “Het grondeninformatieregister en bodemattest in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu &

Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, mei 2008, nr. 10

X., “Nieuw Bodemdecreet is vaak soepeler”, De Milieukrant, 17 november 2006, nr. 21

X., “Nieuw Bodemdecreet vanaf 1 juni 2008”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen, Kluwer, maart

2008, nr.7

X., “Nieuwe thema’s in bodemsanering”, De Milieukrant, 1 december 2006, nr. 22,

X., “Overdracht van gronden in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Antwerpen

Kluwer, april 2008, nr. 9

X., “Uitzonderingen bij overdracht van grond”, Milieu en Bedrijf, februari 2007, nr. 4

X., “Verzameldecreet wijzigt meerdere milieudecreten”, De milieukrant, 18 februari 2009, nr.

4

X., Brochure “ Standaardprocedure beperkt bodemsaneringsdecreet”, OVAM

X., “De periodieke onderzoeksplicht in het nieuwe Bodemdecreet”, Milieu & Bedrijf, Kluwer,

juni 2008, nr. 12

X., Handleiding overdrachten volgens het Bodemdecreet, OVAM, 2008

bodemsanering (bodemdecreet 2006 en vlarebo 2007):...

Documents