b`o c`o ˚˚nh gi` ctcp dt pt ha tang nghi son.pdf · c¡ c˚¥u c˚Õ ông 3. ho˚¡t ˚Ùng kinh...

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁCTCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NGHI SƠN

TP.HCM – 06/2012

KHỐI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ

BBÁÁOO CCÁÁOO ĐĐỊỊNNHH GGIIÁÁ CCTTCCPP ĐĐẦẦUU TTƯƯ && PPHHÁÁTT TTRRIIỂỂNN HHẠẠ TTẦẦNNGG NNGGHHII SSƠƠNN2222

CCÔÔNNGG TTYY CCỔỔ PPHHẦẦNN CCHHỨỨNNGG KKHHOOÁÁNN RRỒỒNNGG VVIIỆỆTT

Tầng 1-2-3-4, Tòa nhà Viet Dragon, 141 Nguyễn Du, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh

Điện thoại: 084.8.6299 2006 - Fax: 084.8.6291 7986

Website: www.vdsc.com.vn

NỘI DUNG

PHẦN 1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TRANG 4

PHẦN 2. THÔNG TIN NGÀNH XÂY DỰNG TRANG 8

PHẦN 3. ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP TRANG 13

www.vdsc.com.vn



Phần 1Giới thiệu về Công ty

1. Giới thiệu về Công ty

2. Cơ cấu cổ đông

3. Hoạt động kinh doanh

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁCÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NGHI SƠN



TTHHÔÔNNGG TTIINN VVỀỀ

CCÔÔNNGG TTYY

1. Giới thiệu về Công ty

- Tên công ty : CTCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NGHI SƠN

- Tên tiếng Anh :NGHI SƠN INVESTMENT AND DEVELOPMENTINFRASTRUCTURE JOINT- STOCK COMPANY

- Tên viết tắt : NIDIC

- Logo :

- Trụ sở chính : KCN luyện kim, xã Hải Thượng, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá.

- Số điện thoại : 0373.613737 Số fax: 0373.613738

- Website : http://nidic.vn

- Vốn điều lệ : 187.500.000.000 VNĐ đồng (Một trăm tám mươi bảy tỷ năm trămtriệu đồng)

- Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Hạ tầng Nghi Sơn được thành lập và hoạtđộng trên cơ sở giấy chứng nhận Đầu tư số: 262031000007 cấp ngày 11/08/2007,

chứng nhận thay đổi lần thứ hai ngày 03/10/2011 của Ban Quản lý khu kinh tế NghiSơn, Thanh Hóa.

- Ngành nghề kinh doanh:

Đầu tư xây dựng, kinh doanh khu nhà ở; đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạtầng kỹ thuật khu công nghiệp, dự án thuỷ điện vừa và nhỏ;

Đầu tư sản xuất và kinh doanh thép, mua bán máy móc vật tư nghành xâydựng; thí nghiệm vật liệu xây dựng.

Sản xuất, mua bán vật tư, thiết bị, phụ tùng và các loại vật liệu xây dựng, ốngcống bê tông, bê tông thương phẩm;

2. Cơ cấu cổ đông

Tính đến thời điểm 31/12/2011, vốn điều lệ thực góp của Công ty là 187,5 tỷ đồng. Vớicơ cấu cổ đông như sau:

http://nidic.vn



Ban điều hành Công ty

Hội đồng quản trị

Ông Bùi Dương Hùng Chủ tịch HĐQT

Ông Trịnh Thế Dũng Phó chủ tịch

Ông Nguyễn Bảo Giang Ủy viên

Ông Nguyễn Trí Tạo Ủy viên

Ông Trịnh Hữu Mạnh Ủy viên

Ban Tổng Giám đốc

Ông Trịnh Thế Dũng Tổng Giám Đốc

Ông Nguyễn Thanh Bình Phó Tổng Giám Đốc

Ban kiểm soát

Ông Lê Huy Tuấn Trưởng ban

Ông Hoàng Minh Đức Thành viên

Kế toán trưởng

Hoàng Thị Hảo Kế toán trưởng



HHOOẠẠTT ĐĐỘỘNNGG

KKIINNHH DDOOAANNHH

Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nghi Sơn (Công ty Nghi Sơn) phụ trách thực hiện

các dự án về hạ tầng khu công nghiệp của CTCP Licogi 16 tại Khu Kinh tế Nghi Sơn. Ngoài ra,NIDIC còn thực hiện các dự án khai khoáng, hợp tác đầu tư xây dựng các công trình, nhà máysản xuất tại Khu kinh tế Nghi Sơn.

1. Các dự án đầu tư mà Công ty đang triển khai

Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật KCN luyện kim Nghi Sơn

(Vị trí khu công nghiệp luyện kim Nghi Sơn)

( Quy hoạch chi tiết KCN Luyện Kim Nghi Sơn )



KCN luyện kim Nghi Sơn có vị trí địa lý thuận lợi nằm trên trục giao thông liên hoàn nối từ khi

đô thị trung tâm đến các khu công nghiệp và cảng Nghi Sơn. Công ty Nghi Sơn là đơn vị đầutiên và có nhiều kinh nghiệm tại Khu kinh tế Nghi Sơn trong việc thực hiện đầu tư hạ tầng khucông nghiệp để cho thuê lại.

1. Căn cứ đầu tư:

Quy hoạch chi tiết Khu Công nghiệp đã được phê duyệt tại Quyết định Số 2376/QĐ-UBND

ngày 04/08/2008 và được điều chỉnh theo Quyết định số 620/QĐ-UBND ngày 02/03/2011của Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá.

2. Mục tiêu đầu tư: Đầu tư hình thành Khu công nghiệp luyện cán thép quy mô lớn và một sốnhà máy sản xuất lớn gắn với công nghiệp luyện cán thép, sản xuất cấu kiện bê tông đúcsẵn và bê tông thương phẩm.

3. Quy mô dự án

- Tổng diện tích: 480,4ha.

- Hạng mục đầu tư:

+ San nền.

+ Đường giao thông.

+ Cấp điện: điện chiếu sáng đường, cấp điện cho các nhà máy trong KCN.

+ Hệ thống thông tin liên lạc.

+ Cấp, thoát nước mưa, nước thải, xử lý nước thải.

4. Tổng mức đầu tư: 1.554.009.021.107 VNĐ.

5. Tình hình thực hiện dự án:

- Hoàn thiện bồi thường, giải phóng mặt bằng được 108,9ha theo các quyết định thu hồiđất đã được phê duyệt.

- Hoàn thiện san lấp mặt bằng được gần 75ha;

- Đầu tư hoàn thiện được hơn 2 km tuyến đường giao thông khu công nghiệp theo tiêuchuẩn đường khu công nghiệp;

- Hoàn thiện hệ thống thoát nước cho từng khu vực và một số công trình phụ trợ khácgóp phần hoàn thiện đồng bộ hạ tầng trong khu công nghiệp luyện kim.

Hiện tại, dự án đã có một số nhà đầu tư thứ cấp trong và ngoài nước đã tiến hành ký hợp đồngthuê lại đất có hạ tầng và được bàn giao mặt bằng trong khu công nghiệp Luyện kim gồm:

Công ty CP Gang thép Nghi Sơn: giai đoạn I thuê mặt bằng đã có hạ tầng với diện tích53,6ha trong 70 năm để thực hiện đầu tư Nhà máy Gang thép Nghi Sơn với công suấtsản xuất 1.000.000 tấn phôi thép/năm. Dự kiến giai đoạn II sẽ tiếp tục tiến hành thuêmặt bằng trong KCN Luyện kim Nghi Sơn với diện tích 30ha.



Công ty TNHH Bê tông Sakura: thuê 5ha trong 50 năm để thực hiện đầu tư Nhà máy

Bê tông thương phẩm Sakura cung cấp với công suất 180m3/h.

Trong năm 2011, Công ty chủ yếu tập trung vào việc thi công các hạng mục mặt bằng Nhàmáy Bê tông thương phẩm và hoàn thiện các hồ sơ pháp lý có liên quan để hoàn thiện việccấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho mặt bằng khu đất này. NIDIC đã tiến hành bàngiao toàn bộ 5ha cho Công ty TNHH Sakura trong tháng 06/2011 theo đúng tiến độ mà hai

bên đã cam kết.

Khai thác kinh doanh mỏ đất núi Chuột Chù - Tĩnh Gia - Thanh Hoá

UBND tỉnh Thanh Hoá đã thực hiện cấp phép cho thuê và kinh doanh khai thác vật liệu phụcvụ san lấp tại mỏ đất núi Chuột Chù - Tĩnh Gia -Thanh Hoá cho Công ty CP Đầu tư và Pháttriển Hạ tầng Nghi Sơn theo Quyết định số 350/QĐ-UBND ngày 04/02/2008 của Chủ tịch

UBND tỉnh Thanh Hoá.

Mỏ đất được cấp phép là mỏ đất có trữ lượng đất lớn (9 triệu m3) với tổng diện tích 154,7ha córanh giới thuộc 2 xã Hải Thượng và Hải Yến, huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hoá. Với sản lượng khaithác đạt mức 2.000.000m3/năm, đảm bảo vừa cung cấp đất san lấp phục vụ dự án Hạ tầng Khucông nghiệp luyện kim, ngoài ra còn kinh doanh phục vụ các dự án thuộc Khu kinh tế Nghi Sơn.

Trong năm 2011, Công ty đã tận dụng tốt lợi thế sẵn có này, một mặt khai thác đất phục vụ choviệc thi công các hạng mục công trình thuộc dự án Khu Công nghiệp Nghi Sơn, mặt khác kinhdoanh cho các đối tác có như cầu mua lại đất trong KCN như: CTCP Xây dựng Thăng Long,CTCP Licogi 16.9. Tổng khối lượng khai thác kinh doanh trong năm 2011 là 272.375m3 , mang lạicho Công ty nguồn doanh thu là 2,284 tỷ đồng.



Dự án liên doanh liên kết đầu tư Nhà máy Gang thép Nghi Sơn

Nhà máy Gang thép Nghi Sơn là dự án của Công ty Cổ phần Gang thép Nghi Sơn (vốn điều lệ1.600.000.000.000 đồng) với 4 cổ đông sáng lập, trong đó phần cam kết góp vốn theo tiến độ của

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Nghi Sơn chiếm tỷ lệ 40%. Tính đến thời điểm31/12/2011, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nghi Sơn đã góp 264,22 tỷ đồng, chiếm40,04% vốn điều lệ thực góp của Công ty cổ phần Gang thép Nghi Sơn.

Giai doạn 1 của dự án bao gồm Nhà máy luyện thép có công suất 1.000.000 tấn phôi thép/năm và

cảng biển chuyên dùng bến số 1 cho tàu với trọng tải 60.000DWT.

1. Tổng vốn đầu tư cho giai đoạn 1 là 5.184.364.000.000 đồng.

2. Quy mô nhà máy Gang thép Nghi Sơn:

- Công suất thiết kế luyện phôi thép: 1.000.000 tấn phôi thép/ năm.

- Công nghệ luyện thép: lò điện hồ quang công suất 120 tấn/mẻ, lò tinh luyện công suất 120

tấn/mẻ.

- Sản phẩm: phôi vuông 120x120 đến 150x150mm, dài 6m hoặc 12m. Sản lượng 1.000.000

tấn/năm.

3. Tình hình thực hiện dự án:

Hạng mục xây lắp: đã hoàn thiện cơ bản cơ sở hạ tầng như san nền mặt bằng, đường vào nhàmáy, hệ thống cấp thoát nước và một số hạng mục khác như hệ thống tường rào bao quanh nhà

máy, trạm cân, nhà kho, trạm biến ấp 2x250 KVA để phục vụ công tác thi công.

Hạng mục thiết bị: trong năm 2011, CTCP Gang thép Nghi Sơn đã ký hợp đồng mua thiết bị và

công nghệ chính cho nhà máy với các nhà cung cấp Châu Âu là tập đoàn DANIEL và tập đoànTENOVA.



Được Ban quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn cấp giấy chứng nhận đầu tư xây dựng cảng chuyên dùng

cho thép. NIDIC đang triển khai giải phóng mặt bằng khu vực 35 ha cảng biển chuyên dùng cho

thép. Đầu tư đường giao thông và hạ tầng khu vực.

2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty trong 2 năm gần nhất

Do trong quá trình đầu tư nên trong các năm 2009 trở về trước, Công ty chưa ghi nhậndoanh thu và lợi nhuận.

Kết quả kinh doanh của NIDIC trong năm 2010 và 2011:

Chỉ tiêuNăm 2010 Năm 2011

Giá trị (VNĐ) Giá trị (VNĐ)

Tổng tài sản 419.814.910.810 383.296.135.007

Nợ ngắn hạn 31.474.446.206 10.498.230.744

Nợ dài hạn 190.300.264.545 129.021.551.167

Vốn chủ sở hữu 198.040.200.059 243.776.353.096

Vốn điều lệ 150.000.000.000 187.500.000.000

Doanh thu thuần 90.728.001.545 93.177.082.876

Lợi nhuận thuần từ HĐKD 50.568.631.641 49.326.633.189

Lợi nhuận sau thuế 50.568.631.641 48.143.318.986

EPS điều chỉnh 3.678 2.699

Nguồn: BCTC kiểm toán 2010, 2011 của NIDIC

Chỉ tiêu ĐVT Năm 2010 Năm 2011

Chỉ tiêu Cơ cấu tài sản

Tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản % 6,59% 9,66%

Tài sản dài hạn/Tổng tài sản % 93,41% 90,34%

Chỉ tiêu về cơ cấu vốn

Nợ phải trả/Tổng tài sản % 52,83% 36,40%

Vốn chủ sở hữu/Tổng tài sản % 47,17% 63,60%

Tỷ suất sinh lời

LNST / Doanh thu thuần % 55,74% 51,67%

LNST / VCSH % 25,53% 19,75%

LNST / TTS % 12,05% 12,56%

LNST / VĐL % 33,71% 25,68%



Tình hình thực hiện các chỉ tiêu so với kế hoạch kinh doanh trong năm 2011 của NIDIC:

Tổng doanh thu thực hiện năm 2011 là 97.898.605.928 đồng, đạt 99% so với kế hoạchnăm. Trong đó:

Doanh thu từ cho thuê lại đất: 90.892.461.751 đồng

Doanh thu từ các hạng mục phụ trợ: 142.137.818 đồng

Doanh thu từ kinh doanh vật liệu san lấp: 2.142.483.307 đồng

Doanh thu từ hoạt động tài chính: 4.721.523.052 đồng

Hoạt động kinh doanh của Công ty tăng trưởng tốt trong năm 2010 và 2011. Doanh thuthuần qua 2 năm lần lượt là 90,7 tỷ đồng và 93,1 tỷ đồng; mức lợi nhuận sau thuế lần lượtlà 50,6 tỷ đồng và 48,14 tỷ đồng.

Mặc dù doanh thu trong năm 2011 tăng 2,7% so với năm 2010, nhưng do chi phí tăng caonên lợi nhuận sau thuế giảm 4,7% so với năm trước.

Chỉ tiêu sản xuất kinh doanh năm 2012:

Chỉ tiêuKế hoạch 2012

(triệu đồng)

Doanh thu phân bổ từ các dự án 85.348

Lợi nhuận trước thuế phân bổ từ các dự án 43.414

Lợi nhuận sau thuế 43.414

Vốn điều lệ 187.500

Tỷ lệ chia cổ tức 10%



Phần 2Thông tin ngành xây dựng

1. Triển vọng phát triển ngành xây dựng

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁCÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NGHI SƠN



TTHHÔÔNNGG TTIINN

NNGGÀÀNNHH

Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nghi Sơn là đơn vị phụ trách thực hiện các

dự án về hạ tầng khu công nghiệp của CTCP Licogi 16 tại Khu Kinh tế Nghi Sơn. Do đó,triển vọng phát triển trong tương lai của Công ty chịu ảnh hưởng trực tiếp từ triển vọngphát triển của ngành xây dựng nói chung và tiềm năng phát triển về cơ cấu hạ tầng củaKhu kinh tế Nghi Sơn.

Triển vọng phát triển ngành Xây dựng tại Việt Nam

- Trong những năm gần đây, Việt Nam được đánh giá là một trong những nền kinh tế tăngtrưởng năng động nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương cũng như trên thế giới với tốcđộ tăng trưởng khá cao ở mức 7-8% và ổn định. Đặc biệt sau khi Việt Nam chính thức trởthành thành viên của WTO, ngày càng có nhiều tổ chức và cá nhân nước ngoài tham giađầu tư vào Việt Nam. Vì vậy, cùng với sự phát triển này thì nhu cầu về nhà ở, nhu cầuđầu tư xây dựng của các doanh nghiệp, tổ chức cũng ngày càng tăng.

- Với sự phục hồi nhanh và dự báo tăng trưởng tốt của nền kinh tế trong tương lai cùng việcthu hút vốn đầu tư nước ngoài ngày càng tăng sẽ có ảnh hưởng đến sự phát triển của cácngành kinh tế nói chung và lĩnh vực xây dựng nói riêng.

- Theo dự kiến, xây dựng sẽ là một trong những lĩnh vực kéo tăng trưởng GDP của cả nước

lên trong giai đoạn tới.

- Cùng với tốc độ đô thị hoá của cả nước, về trung và dài hạn, nhu cầu về bất động sảnnhư nhà ở, và các khu công nghiệp… sẽ vẫn còn cao nhằm đáp ứng việc mở rộng các đô

thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đồng thời với sự tăng trưởng nền kinhtế trong nước. Do đó có thể thấy triển vọng phát triển của ngành trong tương lai vẫn cònnhiều tiềm năng.

Định hướng phát triển các Khu công nghiệp tại Việt Nam

- Định hướng phát triển khu công nghiệp và khu chế xuất được thiết lập nhằm đẩy nhanhquá trình đô thị hóa theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong bối cảnh

ngành bất động sản chưa có nhiều dấu hiệu ấm lên và tình hình kinh tế còn gặp nhiềukhó khăn, phát triển khu công nghiệp là một lĩnh vực tương đối ổn định và hiện đang hấpdẫn hơn so với các lĩnh vực khác của ngành bất động sản. Với mục đích chuyển đất bỏhoang, đất xấu, năng suất canh tác thấp ở các vùng ngoại ô thành đất công nghiệp chothuê, tạo việc làm cho dân cư trong vùng và các vùng lân cận, thu hút các nhà đầu tư

trong và ngoài nước, tăng kim ngạch xuất khẩu và đóng góp vào sự phát triển kinh tế xãhội quốc gia nên việc phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất được xem là một trongnhững chiến lược quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam.

- Khu công nghiệp, khu chế xuất đóng góp khoảng 20% trên tổng kim ngạch xuất khẩu củacả nước. Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, giá trị sản xuất công nghiệp tính trênđất đã cho thuê đạt khoảng 1,6 triệu USD/ha/năm (trong khi sản xuất nông nghiệp chỉ đạt



600 USD/ha/năm). Tính bình quân 1 hecta đất cho thuê tạo ra giá trị xuất khẩu khoảng

700.000 USD (cao hơn xuất khẩu gạo chỉ khoảng 320 USD/ha). Các KCN cũng tạo việclàm cho hơn 1 triệu lao động làm việc trực tiếp trong KCN, bình quân 1 hecta đất côngnghiệp cho thuê thu hút được trên 70 lao động trực tiếp (trong khi đất nông nghiệp chỉ thuhút được khoảng 10-12 lao động/ha).

- Tính đến tháng 10/2009, Việt Nam đã có 228 khu công nghiệp được thành lập trên 56tỉnh, thành phố với tổng diện tích khoảng 58.000 hecta. Trong đó, 145 khu công nghiệp

đã đi vào hoạt động, 83 khu công nghiệp đang đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựngkết cấu hạ tầng.

- Giá trị đóng góp của các KCN chiếm khoảng 39-40% tổng sản phẩm quốc nội vào năm2010. Tổng nhu cầu đất công nghiệp năm 2015 là 70.000 ha và năm 2020 là 80.000 ha.Do đó, ngành xây dựng và phát triển khu công nghiệp là ngành còn nhiều tiềm năngphát triển.

Triển vọng phát triển Khu kinh tế Nghi Sơn

- Sau gần 5 năm đi vào hoạt động, Khu Kinh tế (KKT) Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa, đang dầnhình thành một khu đô thị công nghiệp với tầm vóc khu vực. Đặc biệt là trong bối cảnhkinh tế thế giới suy thoái, kinh tế trong nước khó khăn, nhưng không ít các nhà đầu tư tiếptục đến khu vực này để tìm kiếm cơ hội đầu tư.

- Hiện còn có rất nhiều dự án đang tiếp tục trong giai đoạn hoàn tất hồ sơ, xin cấp phép đểđầu tư vào khu kinh tế trọng điểm này.

- Nhà đầu tư tiếp tục đến với Nghi Sơn là vì ở đây có nhiều tiềm năng và lợi thế. Cụ thể khuvực này có cảng biển nước sâu được quy hoạch gồm 40 bến cho tàu có trọng tải từ 5.000tấn đến 50.000 tấn, vào đầu năm 2011. Ngoài ra, mới đây, quy hoạch chi tiết sân bay dândụng Thanh Hóa đã được công bố. Sân bay sẽ được đầu tư trên 2.600 tỷ đồng để xây

dựng trở thành sân bay cấp 3C, 4C, đủ khả năng đảm nhiệm vai trò của sân bay có lịch



bay thường kỳ, tiến tới là cảng hàng không nội địa... Ngoài ra, Trung tâm nhiệt điện Nghi

Sơn cũng đang được triển khai xây dựng trên diện tích khoảng 300 ha, nhằm cung cấpkhoảng 3,6 tỷ kWh/năm cho hoạt động sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế, cũng nhưcho lưới điện quốc gia.

Triển vọng ngành thép

- Việc hợp tác đầu tư vào Nhà máy Gang thép Nghi Sơn giúp NIDIC đa dạng hóa hoạt

động kinh doanh của mình. Triển vọng phát triển trong dài hạn của ngành thép có tácđộng trực tiếp đến triển vọng phát triển trong tương lai của NIDIC.

- Thép không chỉ là vật liệu xây dựng mà còn là lương thực của các ngành công nghiệpnặng và quốc phòng. Ngành thép luôn được Nhà nước xác định là ngành công nghiệpđược ưu tiên phát triển trong quá trình phát triển đất nước. Sự tăng trưởng của ngành thépđi đôi với sự tăng trưởng của ngành công nghiệp và nền kinh tế.

- Ngày 04 tháng 09 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 145/2007/QĐ-TTgPhê duyệt Quy hoạch phát triển ngành Thép Việt Nam giai đoạn 2007-2015, có xét đếnnăm 2025.

- Trong đó mục tiêu phát triển tổng thể của ngành thép là đáp ứng tối đa nhu cầu về cácsản phẩm thép của nền kinh tế.

- Nhu cầu tiêu thụ thép Việt Nam dự kiến năm 2010 đạt khoảng 10-11 triệu tấn, năm2015 khoảng 15-16 triệu tấn, năm 2020 đạt khoảng 20-21 triệu tấn và năm 2025khoảng 24-25 triệu tấn.



Phần 3Định giá doanh nghiệp

1. Phương pháp định giá

2. Định giá Doanh nghiệp

3. Kết luận giá trị doanh nghiệp

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NGHI SƠN



ĐĐỊỊNNHH GGIIÁÁ

CCỔỔ PPHHẦẦNN

1. Phương pháp định giá

Phương pháp định giá được sử dụng trong báo cáo này là phương pháp so sánh. Việc ápdụng phương pháp này sẽ cho kết quả định giá so sánh được với các doanh nghiệp tươngđồng về ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh.

- Phương pháp so sánh thị trường là cách ước tính giá trị của một doanh nghiệp, các lợiích về quyền sở hữu, hay chứng khoán bằng cách sử dụng một hay nhiều phương pháp,

trong đó so sánh giá trị của đối tượng cần định giá với các doanh nghiệp, các lợi ích vềquyền sở hữu, hay chứng khoán tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

- Các phương pháp được áp dụng:

[1] So sánh giá cổ phiếu trên thu nhập (P/E).

[2] So sánh giá cổ phiếu với giá trị sổ sách (P/BV – Price to Book Value).

- Các phương thức thực hiện:

Chọn lọc một số công ty hay chỉ số thị trường thích hợp (cùng ngành nghề, quy

mô, thị trường, chỉ số thị trường của ngành công nghiệp, chỉ số thị trường chứngkhoán trong nước…).

Tính toán các chỉ số tài chính của các công ty, ngành công nghiệp hay chỉ số giátrị của thị trường chứng khoán dự kiến so sánh.

Áp dụng các chỉ số này để xác định giá trị của công ty đang định giá.

2. Định giá doanh nghiệp

Như trình bày tại Mục I phần này, phương pháp được sử dụng để xác định giá trị của Côngty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nghi Sơn có so sánh với giá thị trường của cácdoanh nghiệp kinh doanh cùng lĩnh vực, ngành nghề có cổ phiếu đang giao dịch trên thị

trường chứng khoán tập trung như sau:

Phương pháp P/E

Đây là phương pháp tính giá cổ phiếu dựa trên thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) của NIDIC

hiện tại và mức bình quân của hệ số giá thị trường trên thu nhập mỗi cổ phần (P/E) của cácCông ty cùng ngành đang niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM và Sở giao dịchchứng khoán Hà Nội.

Giá cổ phần = EPS x P/E tham chiếu

Phương pháp so sánh giá trên giá sổ sách (Thư giá – Book value)

Tương tự như phương pháp P/E, Phương pháp so sánh giá trên giá sổ sách để tính giá cổ

phiếu dựa trên giá trị sổ sách của một cổ phần và mức giá bình quân của hệ số giá thịtrường trên giá trị sổ sách của các công ty cùng ngành đang niêm yết trên Sở giao dịchchứng khoán TP.HCM và Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội.

Giá trị = BV x P/BV tham chiếu



Giá trị sổ sách và thu nhập trên mỗi cổ phần của NIDIC tại thời điểm 31/12/2011 như sau:

Giá trị sổ sách (PV):

Chỉ tiêu Giá trị tại 31/12/2011

Tổng vốn chủ sở hữu 243.776.353.096

Số cổ phần đang lưu hành 18.750.000

Thư giá/cổ phần (đồng/cp) 13.001

Thu nhập/mỗi cổ phần (EPS):

Chỉ tiêu Giá trị tại 31/12/2011

Lợi nhuận sau thuế TNDN 48.143.318.986

Số cổ phần đang lưu hành (CP) 18.750.000

Thu nhập/cổ phần (đồng/cp) 2.699

Chỉ số P/BV và P/E trung bình tham chiếu

Chỉ số P/BV và P/E trung bình tham chiếu sẽ được tính toán dựa trên cơ sở lựa chọn tỷ số

P/BV, P/E của các doanh nghiệp xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp có cùng quy mô vớiNIDIC và đang niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM và Sở giao dịch chứngkhoán Hà Nội.

Tên Công tyMãCK

KLĐLH bìnhquân (Cp)

EPSđiều

chỉnh

BV(đồng)

Giá(đồng/cp)

P/E P/BV

CTCP ĐTPT Đô thị vàKCN Sông Đà

SJS 99.041.400 1,53 19,43 24,70 16,14 1,27

CTCP Long Hậu LHG 25.985.506 2,11 22,30 15,70 7,43 0,70

CTCP Đầu tư Pháttriển CN - TM Củ Chi

CCI 12.694.906 1,27 11,05 10,50 8,25 0,95

CTCP Phát triển Đô thịCông nghiệp Số 2

D2D 10.700.000 3,91 30,97 17,60 4,50 0,57

CTCP Sonadezi LongThành

SZL 19.281.385 3,19 26,29 15,40 4,82 0,59

CTCP Phát triển Hạtầng Vĩnh Phúc

IDV 3.356.750 3,59 16,18 17,50 4,87 1,08

Bình quân ngành 12,01 1,04

Theo số liệu thống kê như trên thì mức P/E và P/BV bình quân ngành được tính toán trên cơsở chọn lọc các doanh nghiệp niêm yết hiện nay vào khoảng 12,01 lần và 1,04 lần. NIDIC làdoanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường tập trung nên tính thanh khoản cổ phiếu tươngđối thấp, ngoài ra sự e ngại của nhà đầu tư đối với cổ phiếu của các doanh nghiệp lĩnh vựcbất động sản, hạ tầng khu công nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản đóng băng



cũng được lưu ý khi xác định tỷ lệ chiết khấu. Do đó, Chúng tôi sử dụng mức chiết khấu 75%nhằm điều chỉnh giá của doanh nghiệp phù hợp với giá thị trường.

Doanhnghiệp

EPS

(VNĐ)

BV

(VNĐ)

Chỉ số ngành Chiếtkhấu

Định giá (P)

P/E P/BV P/E P/BV

NIDIC 2.699 13.001 12,01 1,04 75% 8.104 3.380

Theo phương pháp P/BV và P/E, cổ phiếu NIDIC lần lược là 8.104 đồng/cổ phần và 3.380đồng/cổ phần.

3. Kết luận giá trị doanh nghiệp

Các phương pháp so sánh được sử dụng để xác định giá trị của Công ty cổ phần Đầu tư và

phát triển hạ tầng Nghi Sơn trên cơ sở so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành có cổphiếu đang niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán. Tuy nhiên, giá trị của NIDIC theo mỗiphương pháp lại cho giá trị chênh lệch khá lớn. Do đó, Chúng tôi xác định giá trị một cổphần của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nghi Sơn dựa trên kết quả bình

quân giá trị của các phương pháp định giá nêu trên, cụ thể như sau:

Đơn vị tính: đồng.

Phương pháp định giáGiá trị Đầu tư

của QuỹGiá trị

một cổ phần

1. Phương pháp so sánh (P/BV) 22.792.500.000 8.104

2. Phương pháp so sánh (P/E) 9.506.250.000 3.380

Trung bình 16.149.375.000 5.742

Như vậy, Giá trị mỗi cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Nghi Sơn

được xác định là 5.742 đồng/cổ phần. Hiện tại, Quỹ đầu tư chứng khoán Sài Gòn A2 đangsở hữu 2.812.500 cổ phần của NIDIC, tương ứng với giá trị đầu tư của Quỹ tại ngày địnhgiá là 16.149.375.000 đồng.

Trên đây là toàn bộ Báo cáo xác định giá trị doanh nghiệp của Công ty cổ phần Đầu tư vàphát triển hạ tầng Nghi Sơn. Báo cáo này được lập và định giá bởi Phòng Tài chính DoanhNghiệp, Khối Ngân hàng Đầu tư – Công ty cổ phần chứng khoán Rồng Việt.

TP.HCM, Ngày ….tháng…..năm 2012.

CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN RỒNG VIỆTPHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

NGUYỄN MINH NHỰT



TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ

Bản báo cáo này được chuẩn bị cho mục đích duy nhất là cung cấp thông tin và không nhằm đưa ra bất kỳ

đề nghị hay hướng dẫn mua bán chứng khoán cụ thể nào. Các quan điểm và khuyến cáo được trình bày

trong bản báo cáo này không tính đến sự khác biệt về mục tiêu, nhu cầu, chiến lược và hoàn cảnh cụ thể

của từng nhà đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng ý thức có thể có các xung đột lợi ích ảnh hưởng đến tính

khách quan của bản báo cáo này. Nhà đầu tư nên xem báo cáo này như một nguồn tham khảo khi đưa ra

quyết định đầu tư và phải chịu toàn bộ trách nhiệm đối với quyết định đầu tư của chính mình. Rong Viet

Securities tuyệt đối không chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hay bất kỳ thiệt hại nào hay sự kiện bị coi là thiệt

hại đối với việc sử dụng toàn bộ hoặc từng phần thông tin hay ý kiến nào của Bản báo cáo này.

Thông tin sử dụng trong báo cáo này được Rong Viet Securities thu thập từ những nguồn mà chúng tôi cho là

đáng tin cậy. Tuy nhiên, Chúng tôi không đảm bảo rằng những thông tin này là hoàn chỉnh hoặc chính xác.

Các quan điểm và ước tính trong đánh giá của chúng tôi có giá trị đến ngày ra báo cáo và có thể thay đổi mà

không cần báo cáo trước.

Bản báo cáo này được giữ bản quyền và là tài sản của Rong Viet Securities. Mọi sự sao chép, chuyển giao

hoặc sửa đổi trong bất kỳ trường hợp nào mà không có sự đồng ý của Rong Viet Securities đều trái luật.

Bản quyền thuộc Rong Viet Securities 2012.

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG NGHI SƠN

b`o c`o ˚˚nh gi` ctcp dt pt ha tang nghi son.pdf · c¡ c˚¥u c˚Õ ông 3. ho˚¡t ˚Ùng kinh...

Documents