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GREEN BUILDING‘Does it pay to be green?’
Frankfurt, 17. August 2009
Präsentation für:
Immobilienfachgespräch „Nachhaltiges Bauen“ der
Wirtschaftsförderung Frankfurt
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Kurzvorstellung BNP Paribas Real Estate & Referent
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Vorstellung BNP Paribas Real Estate
Komplexe Märkte haben einen Nachteil:Es gibt keine einfachen Lösungen.
Daher bieten wir Ihnen integrierte Immobilienlösungen:Integrated Investment SolutionsIntegrated Corporate Solutions
Lösungen auch im Bereich Green Building
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BNP Paribas Real Estate – Geschäftsfelder
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Erfolgsfaktor: Komplettes Leistungsspektrum
Anforderungen und Aufgaben ändern sich – gewachsenes Vertrauen bleibt. Wir bieten Ihnen einen kompetenten Ansprechpartner
Sie suchen Exit- Strategien
Sie wollen Ihre Immo- bilien optimal managen
Sie wollen vermieten /verkaufen
Sie brauchen ein markt- gängiges Konzept
Sie brauchen ein Neben-kosten-Benchmarking
Sie wollen mieten / kaufen
Sie wollen Flächen optimieren
Sie brauchen einUmzugsmanagement
Sie benötigen eine Wertermittlung
Sie wollen Erträgeoptimieren
Integrierte Immobilienlösungen
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BNPP RE - Innovation & Verantwortung
Nachhaltigkeit als oberste PrioritätEntwicklung von Programmen zur „High Environmental Quality“und „Housing and Environment“Mitglied der DGNB – Deutsche Gesellschaft fürnachhaltiges Bauen. Vertreten in diversen Gremien.
BNPP RE ist ArchitektursponsorDie Gruppe fördert das „Maison d’Architecture d’Ile de France“sowie die neue Initiative „Prix BNP Paribas Real Estate des espoirs de l’architecture“
Die Gruppe hat eine Partnerschaft mit der ESSEC Business School aufgebaut und einen Immobilienlehrstuhl geschaffenEngagement im Berufsverband RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors
Fort- und Weiterbildung
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Hermann Horster BNP Paribas Real Estate
Head of SustainabilityNiederlassungsleiter BNPP RE Consult
RICSLeiter AG Nachhaltigkeit
DGNBStellvertr. Leiter des ImmobilienbeiratesAuditoren Ausbilder
Referent - Kurzvorstellung
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Aufwand und Ertrag – quantifizierbare und qualitative FaktorenAufwand
Erhöhte Planungs- und BaukostenKosten der Zertifizierung quantifizierbare FaktorenGgf. partiell erhöhte Betriebskosten(durch z.B. aufwändige TGA)
Ertragcash-flow (Miethöhe, Leerstände)(Neben)Kosten – Reduktion quantifizierbare FaktorenWert/VerkaufspreiseRisikomanagement / Risikominierung -> qualitative Faktoren
Performancemessung
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Quantifizierbare Faktoren
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Errichtung (Planungs- und Bauphase)Erhöhte Planungs- und Baukosten?
USA: Empirische Daten (Studien s.o.): 0 – 7%D: Erste abgerechnete DGNB Bauvorhaben: 0 – 3%Prof. Werner Sobek (Präsident DGNB) rechnet mit:
> cirka +5% auf die Planungskosten > sowie +0 bis X% Mehrkosten beim Bau
Kosten abhängig von:> Zeitpunkt der Entscheidung für eine Zertifizierung
Beginn der Umsetzung der Anforderungen aus Zertifizierung I N T E G R A L E P L A N U N G !
> Stufe der angestrebten Zertifizierung
Zertifizierungsgebühren und Kosten Auditor
Kosten 1: Errichtung
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Kosten – Nutzung (Gebäudebetriebsphase)Verbrauchs-, insbesondere Energiekosten
USA: Empirische Daten: 0,40 – 1,00 US$ per square foot per yearD: Erfahrungswerte: Gewerbebau Reduzierung des Primär-energieaufwandes (Beheizung, Lüftung, Klimatisierung und Beleuchtung) um ca. 10 bis 50%; maximal bis zu ca. 65% (Gewerbebau)
Sonstige Nebenkosten (Inspektion, Wartung, Reinigung etc.)Reduzierte laufende Instandhaltung und WartungUSA: Empirische Daten: Einsparpotentiale liegen bei ca. 10 – 15%
Kosten 2: Betrieb
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Cash flow (Miethöhe) – Forschungsergebnisse USA:Signifikat höhere Mieten für zertifizierte Gebäude bei allen genannten Studien Die Studie der RICS führt durchschnittlich über 10% höhere Mieten für zertifizierte Gebäude anDie CoStar-Studie ermittelt über 8% höhere Miete für Energy-Star-zertifizierte Gebäude und um über 30% höhere Mieten für Leed-zertifizierte Gebäude
Nutzen 1: Miethöhe
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Cash Flow (Miethöhe) - Befragung in Deutschland:Frage (GMS): Wären Sie als Mieter bereit, 10% mehr Kaltmiete zu zahlen, wenn Sie:
im Gegenzug diesen Mehrbetrag an Bewirtschaftungs-/Energiekosteneinsparen?Ja: 69%keine Bewirtschaftungs-/Energiekosten einsparen?Nein: 84%im Gegenzug einen höheren Komfort / niedrigeren Krankenstand bei denMitarbeitern erzielen können? Ja: 51%; teils/teils: 28%
Ergebnis: Höhere Miete mit Vorteilen bei Nebenkosten: Ja.Höhere Miete ohne Vorteile – Nein.
Nutzen 1: Miethöhe
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Cash flow (‚occupancy rate‘) – Forschungsergebnisse USA:Geringere Leerstände für zertifizierte Gebäude bei allen genannten Studien, sofern der Leerstand analysiert wurde Die Studie der RICS spricht von signifikant niedrigeren Leerstandsraten bis zu ca. 9%, insbesondere beim Platin-standardDie CoStar-Studie ermittelt über 4% höhere Vermietungsstände für Energy- Star-zertifizierte Gebäude, dieser Wert ist noch etwas besser bei Leed-zertifizierten Gebäude (siehe nachfolgender Chart)
Nutzen 2: Vermietungsstand
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Erzielte Verkaufspreise – Forschungsergebnisse USA:Die vorgenannten Daten (höhere Mieten, geringere Leerstände, geringere Nebenkosten) implizieren bereits (auch ohne ein mögliches Premium bei Yields bzw. Vervielfältigern) einen signifikant höheren Verkaufspreis. Dementsprechend ermittelt die Studie der RICS auch durchschnittlich um 16% höhere Verkaufspreise für zertifizierteGebäude in den USA. (Vgl. ‚Reading‘ durchschnittlich über 10%).Die CoStar-Studie ermittelt für Energy-Star-zertifizierte Gebäude einen um über 20% erhöhten Verkaufspreis, für Leed-zertifiziertebeträgt der Zuwachs des Verkaufspreises sogar über 60%.Die Differenzen der Daten der Studien lassen sich vor allem auf die unterschiedliche Eingrenzung der Vergleichsgruppen zu den zertifizierten Gebäuden zurückführen.
Nutzen 3: Verkaufspreise
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Erzielbare Verkaufspreise - Befragung in Deutschland:Frage (GSM): Wären Sie als Investor bereit, für eine Immobilie mit Zertifikat einen 10% höheren Kaufpreis zu zahlen, wenn Sie:
keine höhere Miete für die Immobilie erzielen können?Nein: 73%eine um 5% höhere Miete erzielen können?Nein: 29%, Ja: 38%eine um 10% höhere Miete erzielen können? Ja: 74%
Ergebnis: Höherer Kaufpreis bei höherer Miete: Ja.Höherer Kaufpreis bei gleicher Miete: Nein.
Nutzen 1: Verkaufspreise
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Weitere, quantifizierbare Faktoren (vorhanden oder möglich)Bewertung
TEGOVA: Kriterien der Nachhaltigkeit wurden bereits in das Markt- und Objektrating integriertRICS: Zunächst Publikation der Ergebnisse der Studie zu Effekten durch Breeam; dann Empfehlungen zur Berücksichtigung Energieeffizienz / Nachhaltigkeit (wird im September veröffentlicht)
Finanzierung (Rating) / Fördermittel (KfW)Berücksichtigung der Werte des Energieausweis‘ (EnEV) und/oder einer Zertifizierung beim Rating für eine Finanzierung (teilw. in D)Günstigere Finanzierungskonditionen bei Zertifizierung (bereits in CH)Förderung bzw. Finanzierung zu Sonderkonditionen durch die KfW (D)
Steuern / AbschreibungVerbesserte Konditionen bei Energieeffizienz (noch nicht in D)
Nutzen 4: Sonstiges
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Qualitative Faktoren
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Minimierung LeerstandsrisikoEnergieeffizienz / Kostenminimierung
Höhere Attraktivität des Gebäudes für den Mieter durch geringe KostenBessere Vermarktung/Vermietung eines energieeffizienten Gebäudes
Verwendung umwelt- und gesundheitsverträglicher Baustoffe; Berücksichtigung Anforderung an nutzergerechte Arbeitsplätze (Layout)
Steigerung der Produktivität / Senkung Abwesenheit > Geringere Krankheitszahlen/Abwesenheiten> Höhere Produktivität> Höhere Attraktivität des Nutzers als Arbeitgeber
= Minimierung der Fluktuation
Bessere Wiedervermietung / Drittverwendungsfähigkeit• Zertifikat
Neue Zielgruppe: Nutzer mit CSR-Verpflichtung!
Nutzen 5: Risikominierung
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Cash Flow (Miethöhe) - Artikel Frankfurter Allgemeine
Nutzen 5: Risikominimierung
Coke vs. Pepsi: A Battle to be Green
Historic rivalry encourages “greening” competition between Coca-Cola and PepsiCo. by Lisa Laitinen
Coca-Cola and PepsiCo have recently announced achievements and initiatives toward combating climate change.
… Another environmental initiative of PepsiCo is its commitment to green building. The company’s 950,000 square foot Gatorade facility in Wytheville, Va., has received a gold level Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) certificate from the U.S. Green Building Council (USGBC).
Coca-Cola has chosen to embark on a very different path to sustainability. On June 5, 2007, the Coca-Cola Company announced a new commitment to replace the water used in its beverages and their production. The company will: 1) Reduce the amount of water it uses to make its beverages. 2) Recycle the water used in production processes such as rinsing, cleaning, heating and cooling. 3) Replenish water by expanding support of initiatives that protect, conserve and improve access to water in communities around the world.
www.greenatworkmag.com July/August 2007Copyright BNP Paribas Real Estate
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Nutzen 5: Risikominimierung
UBS mietet Opern Turm in Frankfurt
Eine Hauptmieterin des Opernturms in Frankfurt ist die UBS Deutschland AG.
Dr. Martin Deckert, Mitglied des Vorstands und COO der UBS Deutschland AG, erklärt: „Wir freuen uns sehr, mit dem OpernTurm ab 2010 eine Deutschlandzentrale zu beziehen, die nicht nur höchstem UBS-Standard in punkto Architektur, Design und Lage entspricht, sondern sich auch in besonderem Maße durch ökologische Nachhaltigkeit auszeichnet. Dies umso mehr, als sich UBS seit 1999 weltweit mit der Zertifizierung nach dem internationalen Umweltmanagement- Standard ISO 14001 im Rahmen eines eigenen UBS-Umweltprogrammes zu einer kontinuierlichen Verbesserung derUmweltleistung verpflichtet hat.“
http://www.knx-professionals.de/uploads/media/PM-ImmoKlimaTag08_Final-Langfassung.pdf August 2008
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Nutzen 5: Risikominimierung
Unilever bezieht Neubau in der Hamburger Hafencity
Hamburg, 22. Juni 2009. Nach nur dreijähriger Planungs- und Bauphase verlässt Unilever das Bürohaus am Dammtorwall und zieht in seine neue Firmenzentrale in der Hamburger HafenCity. Auf 30.000 Quadratmetern bietet der zukünftige Unternehmenssitz Arbeitsplätze für fast 1.200 Mitarbeiter.
„Wir freuen uns, gemeinsam mit unseren Mitarbeitern am attraktiven Standort HafenCity einen Neubau beziehen zu dürfen, der einzigartig und hochmodern ist. So hat das Gebäude den Gold Standard im nachhaltigen Bauen erreicht.“, sagt Harry Brouwer, Chairman Unilever Deutschland, Österreich, Schweiz.
Der Entwurf für die architektonische Gesamtentwicklung stammt von Behnisch Architekten aus Stuttgart, die den Architektur-Wettbewerb für sich entschieden haben. Die Unilever- Firmenzentrale folgt den Grundsätzen nachhaltigen Bauens. Dank eines speziellen Energiekonzepts erfüllt das neue Bürohaus die ökologischen Anforderungen der nächsten Jahrzehnte und ist bereits mit dem Bex – Award1 ausgezeichnet.
http://www.unilever.de/ourcompany/newsandmedia/pressemitteilungen/umzug.asp August 2009Copyright BNP Paribas Real Estate
20.08.2009 24© BNP Paribas Real Estate GmbH 2009
Exkurs - regionale Labels. Beispiel Hamburg: Das HafenCityLabel – eine Erfolgsgeschichte
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HafenCity Label
Zertifizierte Gebäude (Vorzertifizierung, Zertifizierung)
Zahlreiche Projekte, insgesamt cirka 85.000 m² BGF
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Zertifizierte Gebäude (Vorzertifizierung, Zertifizierung)
HafenCity Label
Treiber: Nutzer (CSR)
Treiber: Nutzer
Treiber: Nutzer (CSR)
Treiber: Nutzer
Treiber: InvestorCopyright BNP Paribas Real Estate
20.08.2009 27© BNP Paribas Real Estate GmbH 2009
IZ aktuell vom 24. Juli 2009
iii Investments bringt Green-Building-SpezialfondsDie HypoVereinsbank-Tochter iii Investments hat einen neuen Immobilien-Spezialfonds aufgelegt, der sich ausschließlich auf nachhaltigkeitszertifizierte Büroimmobilien in Westeuropa konzentriert. Die ausgewählten Immobilien müssen nach anerkannten Green-Building-Standards zertifiziert sein, dazu gehören das deutsche DGNB-Siegel, aber auch die US-Norm LEED, das britische System BREEAM und das französische HQE. Das Investitionsvolumen des Fonds ist auf maximal 400 Mio. Euro angesetzt.
Minimierung WertveränderungsrisikoÜbererfüllung gesetzlicher Anforderungen durch Zertifizierung
Vermeidung hoher Investments für die Nachrüstung des Gebäudes bei möglichen GesetzesverschärfungenHöhere Akzeptanz bei Umwelt- und Verbraucherorganisationen
Hohe Stufe der ZertifizierungImagegewinn für Eigentümer und NutzerPositive Berichterstattung in der PresseHöhere Akzeptanz in der Öffentlichkeit
• Zertifikat Neue Zielgruppe: Investoren mit SRI-Regeln!
Nutzen 5: Risikominierung
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20.08.2009 28© BNP Paribas Real Estate GmbH 2009
Bedeutung der ZertifikateFrage (GMS): Welche Bedeutung bemessen Sie einem Nachhaltigkeitszertifikat heute zu?
Ergebnis: Heute sehr groß bis groß: 41%
Nutzen 5: Risikominierung
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Bedeutung der ZertifikateFrage (GMS): Welche Bedeutung bemessen Sie einem Nachhaltigkeitszertifikat in 5 Jahren zu?
Ergebnis: In 5 Jahren sehr groß bis groß: 74%!
Nutzen 5: Risikominierung
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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Asien:DubaiBahrainIndienJapan
Europa:DeutschlandFrankreichGroßbritannienSpanienItalienBelgienLuxemburgIrlandRumänienUkraineGriechenlandZypernNiederlandeJersey
Amerika:USA/New YorkKanada
Jersey Nordirland Portugal Österreich Russland
Hermann Horster MRICSHead of Sustainability, Regional Director
BNP Paribas Real Estate Consult GmbH
FrankfurtTel.: +49-68-29899-450Fax: +49-40-29899-444
HamburgTel.: +49-40-34848-104Fax: +49-40-34848-150
Email: [email protected]
Kontakt
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Daten DeutschlandDGNB – HomepageBMVBS – Homepage sowie ‚Portal Nachhaltiges Bauen‘(www.nachhaltigesbauen.de) des BMVBS„Der Einfluss von Nachhaltigkeitszertifikaten auf den Marktwert von Immobilien“, September 2008, GMS – Gesellschaft für Markt-und Sozialforschung für die ROUX Deutschland GmbH
Quellen
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Befragung von 128 Fach- und Führungskräften der Immobilienwirtschaft
Frage: Schwerpunkt der Tätigkeit der Befragen
Ergebnis: 48% Investor, 33% Entwickler/Planer
Quelle: Befragung GMS
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Daten USA‚Marketing Green Building Services‘Yudelson, Jerry; Oxford, 2008 „Commercial Real Estate and Environment“Studie der amerikanischen CoStar Group, veröffentlich 2008
Grundlage – Eigene Datenbank der CoStarGruppe mit insgesamt 355 Leed-ertifizierte und 973 EnergyStar-zertifiziertehttp://www.costar.com/uploadedFiles/Partners/CoStar-Green-Study.pdf
„Doing well by doing good?“RICS Research Report 2009; Eichholtz, Piet / Kok, Nils, Quigley, John;Maastricht Universitiy; first published 2008 (nachfolgend ‚RICS‘)
Grundlage – Daten CoStar; ausgewählt 694 zertifizierte und 7.488 nicht zertifizierte Gebäude
„Does it pay to be green?“Fürst, Franz / McAllister, Patrick, University of Reading, 2008 (‚Reading‘)
Grundlage – Daten CoStar; ausgewählt 543 zertifizierte und 3.626 nicht zertifizierte Gebäude
Quellen
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Frankfurt, 20. August 2009 Hermann Horster
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