ban giÁm sÁt tỔng hỢp · những nguyên nhân dẫn tới khó khăn của khu vực phi...
TRANSCRIPT
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
1/27
MỤC LỤC MỤC LỤC ........................................................................................................................... 1
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................................... 2
DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................................. 4
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT ................................................................................... 5
TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM VÀ BIẾN ĐỘNG CỦA KHU VỰC PHI
TÀI CHÍNH NĂM 2012...................................................................................................... 6
PHẦN 1 ............................................................................................................................... 7
KHU VỰC DOANH NGHIỆP PHI TÀI CHÍNH ............................................................... 7
1. Quy mô sản xuất kinh doanh trong năm 2012 có dấu hiệu suy giảm rõ rệt .................. 7
2. Hiệu quả sản xuất kinh doanh thấp nhất trong vòng 5 năm qua, chi phí lãi vẫn là
một gánh nặng lớn ............................................................................................................ 8
3. Hàng tồn kho cao, nợ đọng lớn và kéo dài ................................................................ 9
4. Đòn bẩy tài chính cao, khả năng thanh toán không được cải thiện ......................... 10
5. Rủi ro chéo giữa khu vực DN phi tài chính và hệ thống các TCTD ....................... 10
PHẦN 2 ............................................................................................................................. 13
KHU VỰC HỘ GIA ĐÌNH ............................................................................................... 13
1. Thu nhập không được cải thiện so với năm 2011 ................................................... 13
2. Hộ gia đình thắt chặt chi tiêu, thay đổi hành vi đầu tư theo hướng giảm sản xuất và
kinh doanh dịch vụ ......................................................................................................... 14
3. Khó khăn của hộ gia đình tác động xấu tới khu vực doanh nghiệp, thị trường BĐS
và chất lượng tài sản của các TCTD .............................................................................. 16
PHẦN 3 ............................................................................................................................. 19
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................................... 19
1. Dư cung ở mọi phân khúc, cầu yếu khiến hàng tồn kho BĐS tăng cao .................. 19
2. Giá BĐS giảm sâu tại mọi phân khúc ..................................................................... 21
3. Biến động nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS ................................................... 22
4. Rủi ro chéo của thị trường BĐS tới ổn định hệ thống tài chính .............................. 24
PHẦN 4 ............................................................................................................................. 25
CẢNH BÁO VÀ KHUYẾN NGHỊ ................................................................................... 25
1. Cảnh báo .................................................................................................................. 25
2. Khuyến nghị ............................................................................................................ 26
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
2/27
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 : Tốc độ tăng trưởng TTS và tăng trưởng doanh thu 2008-2012
Hình 1.2 : ROE và ROA của khu vực doanh nghiệp 2008-2012 (%)
Hình 1.3 : Cơ cấu chi phí 2008-2012
Hình 1.4 : Chênh lệch giữa ROE và EBIT/VCSH và tốc độ tăng của EBIT (yoy) giai
đoạn 2008-2012
Hình 1.5 : Số ngày tồn kho bình quân và số ngày phải thu bình quân 2008-2012
Hình 1.6 : Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu của khu vực doanh nghiệp
Hình 1.7 : Chỉ số thanh toán của khu vực doanh nghiệp
Hình 1.8 : Tỷ trọng tín dụng theo loại hình kinh tế 2007-2012 (%)
Hình 1.9 : 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu cao nhất (%)
Hình 1.10: Tỷ trọng dư nợ và nợ xấu của 6 ngành so với tổng dư nợ và tổng nợ xấu của
các TCTD
Hình 2.1: Biến động tiền công và lương bình quân tháng (danh nghĩa và thực tế) khu
vực DNNN
Hình 2.2: Kiều hối giai đoạn 2001-2012
Hình 2.3: Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (yoy, đã loại trừ yếu tố giá)
Hình 2.4: Xu hướng tăng tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giai đoạn 2000-2010
(yoy, đã loại trừ yếu tố giá)
Hình 2.5: Biến động xu hướng đầu tư năm 2012
Hình 2.6: Huy động từ khu vực hộ gia đình và Tổng tài sản các TCTD
Hình 2.7: Tỷ trọng huy động từ khu vực dân cư và TCKT trong tổng tài sản của các
TCTD (%)
Hình 2.8: Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ chỉ số sản xuất công nghiệp
Hình 2.9: Dư nợ khu vực hộ gia đình giai đoạn 2009-2012
Hình 2.10: Xu hướng biến động nguồn vốn phục vụ sản xuất kinh doanh của khu vực
hộ gia đình năm 2012
Hình 2.11: Biến động tổng dư nợ và nợ xấu khu vực hộ gia đình năm 2012
Hình 3.1: Nguồn cung căn hộ hoàn thành mới tại Hà Nội 2007-2012
Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tồn đọng và chào bán mới tại Tp.Hồ Chí Minh 2010-
2012
Hình 3.3: Số căn hộ đã bán và chưa bán tại Tp.Hồ Chí Minh
Hình 3.4: Cơ cấu giá sơ cấp tại Hà Nội
Hình 3.5: Biến động giá thứ cấp tại Hà Nội
Hình 3.6: Biến động giá căn hộ tại Tp.Hồ Chí Minh
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
3/27
Hình 3.7: FDI bất động sản qua các năm
Hình 3.8: Cơ cấu tín dụng bất động sản phân theo nhu cầu vốn vay
Hình 3.9: Tín dụng đối với cung - cầu bất động sản
Hình 3.10: Dư nợ và nợ xấu BĐS tại các TCTD 2010-2012
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
4/27
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: ROE tại một số ngành 2008-2012
Bảng 1.2: Chênh lệch giữa ROE và EBIT/VCSH năm 2012
Bảng 3.1: Hàng tồn kho tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh (căn) năm 2012
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
5/27
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
ADB
BĐS
CPI
DNNN
EBIT
FDI
NHTM
ROA
ROE
TCTD
TPDN
TTS
UTĐT
VCSH
VĐTCSH
VLXD
XD
XL
Ngân hàng phát triển Châu Á
Bất động sản
Chỉ số giá tiêu dùng
Doanh nghiệp Nhà nước
Thu nhập trước lãi vay và thuế
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Ngân hàng thương mại
Tỷ số Lợi nhuận/Tài sản
Tỷ số Lợi nhuận/Vốn
Tổ chức tín dụng
Trái phiếu doanh nghiệp
Tổng tài sản
Ủy thác đầu tư
Vốn chủ sở hữu
Vốn đầu tư chủ sở hữu
Vật liệu xây dựng
Xây dựng
Xây lắp
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
6/27
TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM VÀ BIẾN
ĐỘNG CỦA KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH NĂM 2012
Ít biến động hơn năm 2011, năm 2012 nền kinh tế chứng kiến sự ổn định tương
đối khi Chính phủ đã kiểm soát được CPI ở mức 6,81%; tỷ giá tiếp tục ổn định; lãi suất
ngân hàng giảm; hệ thống các TCTD không bị căng thẳng quá mức về thanh khoản. Tuy
nhiên, vẫn còn một số khuyết điểm thuộc về cơ cấu kinh tế bất hợp lý đã bộc lộ ngày một
rõ nét; khu vực phi tài chính tiếp tục khó khăn, tăng trưởng GDP và tín dụng thấp nhất
trong 10 năm qua, tương ứng chỉ đạt 5,03% và 10,4% so với cùng kỳ năm 2011.
Năm 2012, khu vực phi tài chính tiếp tục biến động xấu: (i) quy mô sản xuất suy
giảm, hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thấp nhất trong vòng 5 năm qua,
hàng tồn kho vẫn ở mức cao, khả năng trả nợ suy giảm và tình trạng chiếm dụng vốn tiếp
tục kéo dài; (ii) thu nhập của hộ gia đình không những không được cải thiện mà còn khó
khăn hơn, người dân thắt chặt chi tiêu, giảm đầu tư và giảm khả năng trả nợ; (iii) thị
trường BĐS tiếp tục đóng băng, giá giảm mạnh ở mọi phân khúc. Thực trạng này ảnh
hưởng xấu tới hệ thống tài chính, cụ thể làm suy giảm chất lượng tài sản và phần nào gây
khó khăn trong việc xử lý nợ xấu của các TCTD (do thị trường tài sản suy giảm). Khó
khăn của khu vực phi tài chính là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến GDP
và tín dụng tăng trưởng thấp nhất trong 10 năm qua, tạo vòng luẩn quẩn hạn chế tăng
trưởng và phục hồi của nền kinh tế.
Những nguyên nhân dẫn tới khó khăn của khu vực phi tài chính như: (i) chịu ảnh
hưởng tiêu cực của khủng hoảng kinh tế toàn cầu; (ii) ảnh hưởng từ bất ổn vĩ mô trong
nước giai đoạn sau 2008 (CPI, lãi suất biến động mạnh, tốc độ tăng GDP giảm,..; (iii)
thiếu hụt niềm tin đối với kinh tế vĩ mô và ổn định chính sách do thiếu thông tin, điều này
khiến hộ kinh doanh thay đổi thành vi tiêu dùng và đầu tư, khu vực doanh nghiệp cắt
giảm quy mô, thị trường BĐS khó phục hồi bất chấp nỗ lực chính sách hỗ trợ của Chính
phủ suốt năm 2012 và 4 tháng đầu năm 2013.
Điều này cho thấy, ổn định kinh tế vĩ mô là nền tảng quan trọng, các giải pháp
chính sách của Chính phủ kịp thời và đủ mạnh là yếu tố then chốt khôi phục niềm tin
kinh doanh, có thể tạo động lực dẫn dắt thị trường từng bước phục hồi bền bền vững.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
7/27
PHẦN 1
KHU VỰC DOANH NGHIỆP PHI TÀI CHÍNH1
1. Quy mô sản xuất kinh doanh trong năm 2012 có dấu hiệu suy giảm rõ rệt
Hình 1.1: Tốc độ tăng trưởng TTS và
tăng trưởng doanh thu 2008-2012 Đơn vị: %, yoy
Nguồn: UBGSTCQG
Năm 2012, tốc độ tăng trưởng tổng tài sản
và tổng doanh thu hàng năm có dấu hiệu giảm
sút. Tính đến 31/12/2012, tổng tài sản và tổng
doanh thu toàn khu vực chỉ tăng lần lượt là 8%
và 4% so với cuối năm 2011, trong khi tỷ lệ này
các năm trước đều trên 15%. Thậm chí, ngành
Nông lâm ngư nghiệp, Công nghệ, Xây dựng
xây lắp và vật liệu xây dựng có tổng doanh thu
suy giảm so với năm 2011 (lần lượt giảm 6,7%,
2,6% và 8,1%). Cầu yếu đã buộc các doanh
nghiệp thu hẹp quy mô sản xuất và kinh doanh.
1 Phân tích thực trạng khu vực doanh nghiệp phi tài chính năm 2012 được thực hiện trên báo cáo tài chính của mẫu
560 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán (HNX và HSX) trong giai đoạn 2008-2012.
32.8% 32.7%
16.6%
7.8%
14.0%
29.0%
20.2%
4.0% 0%
10%
20%
30%
40%
Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012
Tốc độ tăng trưởng tổng tài sản
Tốc độ tăng trưởng doanh thu
Khu vực doanh nghiệp tiếp tục khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi trong năm 2012.
Theo mẫu khảo sát 560 doanh nghiệp niêm yết trên HSX và HNX của UBGSTCQG,
ROE thấp nhất trong vòng 5 năm qua, hàng tồn kho cao, tình trạng nợ đọng không
được cải thiện. Tính đến 31/12/2012, số doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động là
54.261 doanh nghiệp (con số này cao hơn so với năm 2011 là 53.922 doanh nghiệp).
Chỉ số nhà quản trị mua hàng PMI liên tục giảm và chỉ phục hồi nhẹ vào cuối Quý
1/2013. Việc tiếp cận với các nguồn lực (trong đó có vốn, đất đai) ngày một khó khăn
khiến niềm tin kinh doanh của khu vực này suy giảm.
Năm 2012, lãi suất vẫn là gánh nặng lớn đối với khu vực doanh nghiệp do hệ số đòn
bẩy cao.
Sự đình đốn của khu vực doanh nghiệp là một trong những nguyên nhân chính khiến
TTCK không đủ sức cạnh tranh so với kênh tiết kiệm và trái phiếu, gia tăng nguy cơ nợ
xấu với khu vực ngân hàng. Bên cạnh đó, khó khăn của khu vực doanh nghiệp tác động
tiêu cực tới thu nhập của hộ gia đình, tạo vòng luẩn quẩn hạn chế khả năng phục hồi
của nền kinh tế.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
8/27
2. Hiệu quả sản xuất kinh doanh thấp nhất trong vòng 5 năm qua, chi phí
lãi vẫn là một gánh nặng lớn
Hình 1.2: ROE và ROA của khu vực
doanh nghiệp 2008-2012 (%)
Nguồn: UBGSTCQG
Bảng 1.1: ROE tại một số ngành
2008-2012
Ngành 2008 2009 2010 2011 2012
XD,
XL,VLXD 18% 21% 21% 10% 1%
Xi măng 11% 15% 6% 3% 4%
NNo, LN
& TS 6% 4% 12% 12% 4%
Vận tải,
kho bãi 15% 12% 12% 9%
5.5
%
Bất động
sản 11% 22% 26% 7% 7%
Hàng tiêu
dùng 13% 26% 29% 23% 20%
Toàn
ngành 14% 22% 22% 15% 12%
Nguồn: UBGSTCQG
Hình 1.3: Cơ cấu chi phí 2008-2012
Nguồn: UBGSTCQG
(i) Hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Năm 2012,
ROE của khu vực doanh nghiệp chỉ đạt 11,8%,
thấp hơn mức 14,5% năm 2008 và 15,1% năm
2011. Tốc độ tăng trưởng doanh thu năm 2012
đạt thấp (4%) trong khi tỷ lệ này các năm trước
khá cao (năm 2009: 14%, năm 2010: 29%, năm
2011: 20%).
(ii) Tỷ suất sinh lời suy giảm mạnh nhất tại
ngành Xây dựng - xây lắp (1%), Xi măng (4%),
Nông, lâm, ngư nghiệp (4%), Vận tải, kho bãi
(5,5%) và BĐS (7%). Riêng các ngành Vật liệu
cơ bản, Công nghệ, Hàng tiêu dùng, Y tế và
Hoạt động trợ giúp xã hội duy trì được tỷ suất
lợi nhuận ở mức khá cao (trên 17%).
(iii) Theo quy mô vốn đầu tư của chủ sở
hữu, tỷ suất lợi nhuận có phần diễn biến ổn định
hơn đối với các doanh nghiệp có vốn lớn trên
1.000 tỷ đồng. Năm 2012, ROE bình quân của
các doanh nghiệp thuộc nhóm này đạt 14,4%
trong khi các doanh nghiệp thuộc nhóm khác có
tỷ suất lợi nhuận dưới 10%. Nguyên nhân do các
doanh nghiệp nhóm này có lợi thế cạnh tranh
hơn các doanh nghiệp nhóm khác về việc tiếp
cận vốn, quy mô và công nghệ.
(iv) Nỗ lực giảm hàng tồn kho khiến chi phí
bán hàng, chi phí quản lý tăng mạnh. Chi phí lãi
vay vẫn là gánh nặng lớn đối với khu vực doanh
nghiệp do đòn bảy tài chính cao.
Trong năm 2012, nỗ lực duy trì doanh thu,
giảm hàng tồn kho đã đẩy chi phí bán hàng, chi
phí quản lý doanh nghiệp tăng mạnh so với cùng
14.5
21.5 22.2
15.1
11.8
5.8 8.5 8.6
5.7 4.4
0
5
10
15
20
25
2008 2009 2010 2011 2012
ROE ROA
5.39% 3.70%
4.63% 5.56% 4.45%
75%
80%
85%
90%
95%
100%
2008 2009 2010 2011 2012
Giá vốn hàng bán Chi phí tài chính
Chi phí bán hàng Chi phí Quản lý DN
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
9/27
Hình 1.4: Chênh lệch giữa ROE và
EBIT/VCSH và tốc độ tăng của EBIT
(yoy) giai đoạn 2008-2012
Nguồn: UBGSTCQG
Bảng 1.2:Chênh lệch giữa ROE và
EBIT/VCSH năm 2012 Đơn vị: %
Ngành ROE EBIT/
VCSH
Chênh
lệch Công nghệ 17.59% 25.45% 7.86%
Hàng tiêu dùng 19.88% 28.69% 8.81%
NNo Lâm Nghiệp, Thủy sản
4.14% 13.12% 8.98%
BĐS 6.95% 16.71% 9.76%
Vật liệu cơ bản 17.41% 28.08% 10.67%
Toàn ngành 11.81% 22.59% 10.78%
Y tế và HĐ trợ giúp XH
22.09% 33.14% 11.05%
XD,XL,VLXD 1.02% 15.86% 14.84%
Xi măng 3.52% 36.49% 32.98%
Nguồn: UBGSTCQG
kỳ 2011, lần lượt là 14,1%, 10,4%.
Hưởng lợi từ nỗ lực hạ lãi suất tiền vay, tỷ
trọng chi phí tài chính của các doanh
nghiệp/tổng chi phí đã giảm từ 5,6% trong năm
2011 xuống còn 4,5%.
Mặc dù vậy, chi phí lãi vay vẫn là gánh
nặng lớn đối với khu vực doanh nghiệp. Chênh
lệch giữa hai chỉ số Lợi nhuận trước thuế và
lãi/Vốn chủ sở hữu (EBIT/VCSH) và ROE năm
2012 của toàn ngành chỉ giảm 0,4 và 0,6 điểm %
so với năm 2011 và 2010, duy trì ở mức 10,8%.
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp còn lỗ, lợi
nhuận thấp, thuế thu nhập giảm, tỷ lệ này cao
cho thấy chi phí lãi vay vẫn là gánh nặng lớn đối
với khu vực doanh nghiệp do đòn bảy tài chính
cao.
Đặc biệt ngành Xi măng và XD, XL và
VLXD, do sử dụng đòn bảy tài chính cao nên
chênh lệch giữa ROE và EBIT/VCSH của hai
ngành này lên tới 32,98% và 14,84%, cao hơn
nhiều so với mức bình quân ngành là 10,78%.
3. Hàng tồn kho cao, nợ đọng lớn và kéo dài
Hình 1.5: Số ngày tồn kho bình quân
và số ngày phải thu bình quân 2008-
2012
Đơn vị: ngày
Nguồn: UBGSTCQG
Hàng tồn kho năm 2012 tăng 3% so với
cùng kỳ năm 2011, trong khi các năm trước đó tỷ
lệ này ở mức khá cao (năm 2011: 33,6%, năm
2010: 36%, năm 2009: 17%). Đặc biệt có ngành
BĐS, hàng tồn kho tăng 20% so với cùng kỳ
2011. Bên cạnh đó, số ngày tồn kho bình quân và
số ngày phải thu bình quân của khu vực vẫn
chưa có dấu hiệu giảm xuống. Như vậy, tốc độ
tăng hàng tồn kho có giảm so với các năm trước
nhưng chủ yếu do doanh nghiệp thu hẹp quy mô
sản xuất, tăng cường đẩy mạnh bán ra thông qua
chính sách giá.
7.1% 7.9%
11.6% 11.2% 10.8%
0%
10%
20%
30%
40%
0%
4%
8%
12%
16%
2008 2009 2010 2011 2012
Chênh lệch ROE và EBIT/VCSH
Tốc độ tăng của EBIT (yoy)
106 102 100 109 124
73 72 79 84 89
0
50
100
150
2008 2009 2010 2011 2012
Số ngày tồn kho
Số ngày phải thu
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
10/27
4. Đòn bẩy tài chính cao, khả năng thanh toán không được cải thiện
Hình 1.6: Tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu
của khu vực doanh nghiệp
Đơn vị: lần
Nguồn: UBGSTCQG
Hình 1.7: Chỉ số thanh toán của khu
vực doanh nghiệp
Đơn vị: lần
Nguồn:UBGSTCQG
(i) Năm 2012, tỷ lệ Nợ/Vốn chủ sở hữu tiếp
tục tăng so với cùng kỳ các năm trước. Tính đến
31/12/2012, tỷ lệ này là 1,63 lần. Trong đó, hai
ngành có tỷ lệ đòn bẩy lớn nhất là xi măng (4,17
lần), xây dựng và xây lắp (2,79 lần) và các doanh
nghiệp có quy mô vốn nhỏ (VĐTCSH <100 tỷ
đồng) (2 lần). Đây cũng là những nhóm ngành,
nhóm doanh nghiệp có tỷ suất sinh lời thấp nhất,
hàng tồn kho cao. Sự phụ thuộc quá mức vào đòn
bẩy tài chính trong thời gian dài khiến các doanh
nghiệp dễ tổn thương hơn trong bối cảnh việc
tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngày một khó khăn.
Mặc dù lãi suất đã giảm song vẫn còn cao và đòn
bảy tài chính lớn khiến chi phí tài chính vẫn là
gánh nặng, làm suy giảm khả năng sinh lời và
năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Việc mở
rộng tài sản thông qua đòn bẩy tài chính cho thấy
thị trường vốn của Việt Nam còn nhiều hạn chế,
doanh nghiệp ít cơ hội đầu tư, đổi mới công
nghệ, chuyển dịch sản xuất tới phân khúc có giá
trị gia tăng cao.
(ii) Các chỉ số về khả năng thanh toán của
các doanh nghiệp không được cải thiện so với
cùng kỳ năm 2011. Tính đến 31/12/2012, chỉ số
thanh toán ngắn hạn và chỉ số thanh toán nhanh
lần lượt là 1,4 lần và 0,83 lần.
5. Rủi ro chéo giữa khu vực DN phi tài chính và hệ thống các TCTD
(i) Có sự chuyển dịch cơ cấu tín dụng tích
cực theo hướng thu hẹp tỷ trọng tín dụng dành
cho khối DNNN và tăng tỷ trọng cho khu vực
doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Tuy nhiên, nợ
xấu của khối DNNN tác động tiêu cực tới ổn định
và an toàn của hệ thống tài chính.
Trong 5 năm qua, tỷ trọng tín dụng đối với
1.46
1.51 1.53
1.62 1.63
2008 2009 2010 2011 2012
1.41 1.46 1.48 1.39 1.4
0.84 0.94 0.95
0.83 0.83
00
01
01
02
02
2008 2009 2010 2011 2012
Chỉ số thanh toán ngắn hạn Chỉ số thanh toán nhanh
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
11/27
Hình 1.8: Tỷ trọng tín dụng theo loại
hình kinh tế 2007-2012 (%)
Nguồn: NHNN. UBGSTCQG
Hình 1.9: 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu cao
nhất (%)
Nguồn: UBGSTCQG
loại hình kinh tế DNNN giảm từ mức 35,1% năm
2007, xuống còn 18% năm 2012, trong khi tỷ lệ
này đối với loại hình doanh nghiệp khác tăng từ
mức 36,6% (năm 2007), lên mức 40,8%.
Mặc dù giảm về tỷ trọng song chất lượng tín
dụng đối với loại hình DNNN còn thấp. Theo báo
cáo, nợ xấu của DNNN chiếm 11,82% tổng nợ
xấu của hệ thống các TCTD và 5,05% dư nợ đối
với DNNN. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu này chưa bao
gồm nợ xấu của Vinashin, nợ đã được cơ cấu lại
theo Quyết định 780 của NHNN (chiếm 10%
tổng dư nợ năm 2012). Đáng lưu ý là, nợ xấu của
các DNNN không dễ xử lý do nhiều TSĐB hình
thành từ vốn vay (nguyên liệu, hàng hóa, …), có
tính thanh khoản thấp.
(ii) Rủi ro chéo giữa khu vực doanh nghiệp
phi tài chính và các TCTD lớn do dư nợ tập
trung ở mức cao vào 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu lớn
(gấp 2-5 lần so với nợ xấu bình quân theo báo
cáo của các TCTD).
Những ngành có hiệu suất sinh lời thấp và
tình hình tài chính xấu cũng là những ngành có tỷ
lệ nợ xấu cao nhất trong hệ thống các TCTD. Đó
là ngành Công nghiệp chế biến, chế tạo (4,7%),
ngành Bán buôn và bán lẻ (4,2%), Hoạt động
dịch vụ khác (7,9%), BĐS (9%), XD, XL, VLXD
(5,5%), Vận tải, kho bãi (9,43%)3. Tỷ lệ nợ xấu
của 6 ngành này cao gấp từ 2 – 5 lần so với tỷ lệ
nợ xấu bình quân theo báo cáo của các TCTD.
Đáng lưu ý là tỷ lệ nợ xấu của 6 ngành này
đều có xu hướng tăng so với cuối năm 2012 và
2011.
Tại thời điểm 30/04/2013, dư nợ của 6
ngành này chiếm tới 66,69% tổng dư nợ của các
TCTD trong khi nợ xấu chiếm 81,53% nợ xấu
35.1 33.2 29.5 26.9 17.2 18
36.6 38.9 42.2 44.5 48.6
40.8
0
20
40
60
80
100
120
2007 2008 2009 2010 2011 2012
Hộ gia đình Doanh nghiệp khác Doanh nghiệp có vốn ĐTNN DNNN
4.7% 5.5%
4.2%
12.7%
9.0%
7.9%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
Công
nghiệp
chế
biến,
chế tạo
Xây
dựng
Bán
buôn
và bán
lẻ; sửa
chữa ô
tô, mô tô
Vận tải
kho bãi
Hoạt
động
kinh
doanh
bất
động sản
Hoạt
động
dịch vụ
khác
Năm 2011
Năm 2012
T4/2013
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
12/27
Hình 1.10: Tỷ trọng dư nợ và nợ xấu
của 6 ngành2 so với tổng dư nợ và
tổng nợ xấu của các TCTD Đơn vị: %
Nguồn: UBGSTCQG
của toàn hệ thống. Mặc dù tỷ trọng nợ xấu của 6
ngành này vẫn tăng nhẹ kể từ 31/12/2011 tới
30/04/2013 song tỷ trọng tín dụng so với tổng dư
nợ các TCTD đã có xu hướng giảm nhẹ, chỉ
trong 4 tháng đầu năm 2013, tỷ trọng dư nợ của 6
ngành đã giảm 1,1 điểm phần trăm so với thời
điểm 31/12/2012.
3 Tỷ lệ nợ xấu được trích dẫn tại thời điểm 30/04/2013.
2 Là 6 ngành có tỷ lệ nợ xấu cao nhất: ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, ngành bán buôn và bán lẻ, hoạt động
dịch vụ khác, BĐS, Xây dựng, vận tải, kho bãi.
68.5% 67.8% 66.7%
78.8%
81.3% 81.5%
65%
70%
75%
80%
85%
31/12/2011 31/12/2012 30/04/2013
Dư nợ 6 ngành/Tổng dư nợ các TCTD
Nợ xấu 6 ngành/Tổng nợ xấu các TCTD
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
13/27
PHẦN 2
KHU VỰC HỘ GIA ĐÌNH
1. Thu nhập không được cải thiện so với năm 2011
Hình 2.1. Biến động tiền công và
lương bình quân tháng (danh nghĩa và
thực tế) khu vực DNNN
Nguồn: Tổng cục Thống kê
(i) Thu nhập thực tế4 của khu vực hộ gia
đình bị ảnh hưởng tiêu cực.
Số liệu về tiền công và tiền lương bình
quân của khu vực DNNN từ năm 2005 – 2011
phản ánh rõ nét mối liên hệ giữa thu nhập và biến
động của nền kinh tế. Giai đoạn 2008-2009 xảy
ra khủng hoảng kinh tế, khu vực doanh nghiệp
khó khăn, tốc độ tăng thu nhập thực tế từ tiền
lương và tiền công bình quân tháng của khu vực
DNNN giảm -3,4% (đã loại trừ yếu tố giá). Tuy
nhiên, tốc độ tăng trưởng thu nhập thực tế phục
hồi mạnh mẽ trong năm 2009 do tác động bởi gói
kích cầu của Chính phủ. Từ năm 2010 đến hết
năm 2011, chỉ số này có xu hướng suy giảm
nhanh khi khu vực doanh nghiệp rơi vào giai
đoạn khó khăn, nhiều doanh nghiệp phá sản hoặc
tạm ngừng hoạt động. Bởi vậy, dù chỉ tiêu này
chưa mang tính đại diện cho thu nhập của khu
vực hộ gia đình, song phản ánh khá rõ nét mối
liên hệ giữa biến động khu vực doanh nghiệp và
thu nhập của hộ gia đình. Theo đó, năm 2012,
4 Thu nhập đã loại trừ yếu tố giá.
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
2005 2007 2008 2009 2010 2011
TNBQ tháng (nghìn đồng)
Tốc độ tăng hàng năm (đã loại trừ yếu tố
giá)
Chịu tác động từ khu vực doanh nghiệp khó khăn, nhiều doanh nghiệp giải thể hoặc tạm
ngừng hoạt động, thị trường BĐS đóng băng, thu nhập của hộ gia đình không được cải
thiện, khu vực hộ gia đình thắt chặt chi tiêu.
Phản ứng về tâm lý với rủi ro của kinh tế vĩ mô, khu vực hộ gia đình có xu hướng thay
đổi hành vi đầu tư theo hướng cắt giảm quy mô sản xuất và cung cấp dịch vụ.
Khó khăn và biến động hành vi của hộ gia đình tác động xấu tới phục hồi của khu vực
doanh nghiệp, phân khúc bán lẻ của thị trường BĐS.
Nợ xấu của hộ gia đình trong hệ thống các TCTD tăng cao, tác động xấu tới chất lượng
tài sản của các TCTD và khả năng tiếp cận vốn vay.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
14/27
Hình 2.2: Kiều hối giai đoạn 2001-
2012 Đơn vị: tỷ USD, %
Nguồn: Bộ KH&ĐT
thực trạng khó khăn của khu vực doanh nghiệp
chưa được cải thiện so với năm 2011, thu nhập
thực tế bình quân tháng từ tiền lương và công của
hộ gia đình dự kiến cũng không được cải thiện.
Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn trên,
nguồn kiều hối đã đóng góp đáng kể vào thu
nhập của hộ gia đình. Năm 2012, kiều hối đạt 9,5
tỷ USD, đạt mức tăng 5,5% so với cùng kỳ 2011.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới chưa thực sự
phục hồi, thu nhập của hộ gia đình suy giảm,
nguồn kiều hối ổn định đã hỗ trợ đáng kể cho hộ
gia đình nói riêng và nền kinh tế nói chung.
2. Hộ gia đình thắt chặt chi tiêu, thay đổi hành vi đầu tư theo hướng giảm
sản xuất và kinh doanh dịch vụ
Hình 2.3: Tổng mức bán lẻ hàng hóa
và dịch vụ (yoy, đã loại trừ yếu tố giá)
Đơn vị: %
Nguồn: Tổng cục Thống kê
(i) Hộ gia đình tiếp tục xu hướng thắt chặt
chi tiêu.
Kể từ năm 2011, tiêu dùng suy giảm mạnh.
Chỉ số tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ năm
2012 (đã loại trừ yếu tố giá) chỉ tăng 6,2% (tăng
1,5 điểm phần trăm) so với năm 2011. Mức tăng
trưởng này quá thấp so với mức tăng bình quân
giai đoạn 2000-2010 (hình 2.3) là 13,58% (đã
loại trừ yếu tố giá). Trong Quý 1/2013, chỉ số
tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 4,5%
so với cùng kỳ 2012, thấp hơn so với mức tăng
cùng kỳ năm 2012 và 2011 (lần lượt là 5% và
8,7%).
(ii) Hành vi đầu tư của hộ gia đình biến
động theo xu hướng cắt giảm quy mô sản xuất và
cung ứng dịch vụ.
Tăng trưởng kinh tế thấp, tổng cầu nền kinh
tế yếu đã tác động mạnh mẽ tới xu hướng đầu tư
của hộ gia đình trong năm 2012. Để đánh giá
biến của hộ gia đình, UBGSTCQG đã thực hiện
1.1 1.8 2.1
2.9 3.2 3.8
6.2 6.8
6.0
7.2
9.0 9.5
-20.000%
.000%
20.000%
40.000%
60.000%
80.000%
0
2
4
6
8
10
200
1
200
2
200
3
200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
200
9
201
0
201
1
Ướ
c 2
01
2
Kiêu hối (tỷ USD) Tốc độ tăng (YoY)
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2011 2012 2013
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
15/27
Hình 2.4. Xu hướng tăng tổng mức
bán lẻ hàng hóa và dịch vụ giai đoạn
2000-2010 (yoy, đã loại trừ yếu tố giá) Đơn vị: %
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Hình 2.5: Biến động xu hướng đầu tư
năm 2012 Đơn vị: %
Nguồn: UBGSTCQG
Hình 2.6. Huy động từ khu vực hộ gia
đình và Tổng tài sản các TCTD Đơn vị: Tỷ đồng
Nguồn: UBGSTCQG
khảo sát xu hướng đầu tư của hộ gia đình tại các
thành phố lớn trên cả nước5.
Kết quả điều tra cho thấy, một năm (từ
Tháng 3/2012 đến Tháng 2/2013), hạng mục đầu
tư BĐS và sản xuất kinh doanh đã suy giảm
mạnh. Nếu đầu năm 2012, có tới 25,24% số
người được hỏi cho biết đang đầu tư vào thị
trường BĐS thì tại thời điểm Tháng 3/2013 chỉ
có 10% số người trong mẫu điều tra đầu tư vào
khu vực này. Tại khu vực sản xuất kinh doanh,
chỉ 8% số người trong mẫu điều tra cho biết đang
đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh năm
2013, giảm 32 điểm phần trăm so với thời điểm
Tháng 2/2012 khi 40% số người trong mẫu khảo
sát có đầu tư vào khu vực này. Thay vào đó, khu
vực hộ gia đình có xu hướng chuyển dòng tiền
vào ngoại tệ và đầu tư khác.
(iii) Tiền gửi ngân hàng của hộ gia đình6
tăng khá ổn định đã hỗ trợ tích cực về thanh
khoản cho hệ thống các TCTD trong giai đoạn
2008-2012. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng có xu
hướng chậm lại trong năm 2012.
Năm 2012, huy động từ khu vực dân cư
tăng 22,01% so với cùng kỳ năm 2011, chiếm
35,29% tổng tài sản các TCTD. Tốc độ huy động
này vẫn được duy trì trong 4 tháng đầu năm
2013, đến 30/04/2013, huy động từ dân cư vẫn
tăng 21,9% so với cùng kỳ năm 2012.
Cơ cấu huy động từ dân cư/Tổng tài sản
các TCTD đã tăng 7,96 điểm phần trăm, từ
27,32% năm 2008 lên 35,29% năm 2012. Đáng
5 Định kỳ UBGSTCQG thực hiện khảo sát qua bảng hỏi trả lời trực tiếp và qua Internet nhằm đánh giá thay đổi hành
vi tiêu dùng, đầu tư và vay nợ của khu vực hộ gia đình. Đối tượng của khảo sát là công nhân, viên chức, hộ kinh
doanh cá thể, các nhà đầu tư tư nhân… tại các thành phố lớn trên cả nước như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,
Hải Phòng, Cần Thơ… 6 Tiền gửi ngân hàng của khu vực hộ gia đình được hiểu là huy động từ khu vực dân cư của các TCTD.
9%11%13%15%17%19%
54%
10%
4%
8%
28%
6%
6%
17%
16%
0% 20% 40% 60% 80%
Gửi tiết kiệm
Kinh doanh BĐS
Kinh doanh chứng khoán
Đầu tư sản xuất
Vàng
Cho vay
Cung cấp dịch vụ
Ngoại tệ
Khác
Tháng 3/2013 Tháng 2/2012
25%
30%
35%
40%
-
2,000,000
4,000,000
6,000,000
Huy động từ dân cư (tỷ đồng)
Tổng tài sản không bao gồm Huy động từ dân cư (tỷ
đồng) Cơ cấu huy động từ dân cư/Tổng tài sản (%)
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
16/27
Hình 2.7: Tỷ trọng huy động từ khu
vực dân cư và TCKT trong tổng tài
sản của các TCTD (%)
Nguồn: UBGSTCQG
lưu ý, đây là giai đoạn hệ thống TCTD gặp nhiều
khó khăn về khả năng thanh khoản. Do vậy, tăng
trưởng huy động từ khu vực dân cư là một trong
những cứu cánh cho các TCTD giai đoạn này.
Tuy nhiên, theo số liệu báo cáo đã có xu hướng
giảm tốc độ tăng huy động từ khu vực dân cư kể
từ năm 2011 cho tới nay, một phần nguyên nhân
do thu nhập của hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi suy
thoái kinh tế và sự đình trệ của khu vực doanh
nghiệp.
3. Khó khăn của hộ gia đình tác động xấu tới khu vực doanh nghiệp, thị
trường BĐS và chất lượng tài sản của các TCTD
3.1. Khó khăn của khu vực hộ gia đình khiến khu vực DN phi tài chính
chậm phục hồi, tác động xấu tới phân khúc bán lẻ của thị trường BĐS
Hình 2.8: Tổng mức bán lẻ hàng hóa
và dịch vụ và chỉ số sản xuất công
nghiệp
Đơn vị: %
Nguồn: TCTK
(i) Xu hướng thắt chặt chi tiêu của hộ gia
đình là một trong những nguyên nhân khiến khu
vực doanh nghiệp khó phục hồi.
Hình 2.8 cho thấy mối quan hệ thuận chiều
giữa chỉ số tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ
và chỉ số sản xuất công nghiệp. Do vậy, Năm
2012 và 4 tháng đầu năm 2013, khi chỉ số tổng
mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ chưa có dấu hiệu
cải thiện đáng kể có thể ảnh hưởng tới khả năng
sớm phục hồi sản xuất kinh doanh của khu vực
doanh nghiệp.
(iii) Cuối cùng, thay đổi hành vi của khu vực
hộ gia đình theo hướng giảm sản xuất và cung
ứng dịch vụ là một trong những nguyên nhân
khiến phân khúc bán lẻ của thị trường BĐS tiếp
tục suy giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong
4 tháng đầu năm 20137.
7 Chi tiết phân tích tại Phần 3 “Thị trường BĐS”.
27.3%
29.6% 29.9%
29.3%
35.3% 33.7%
15%
25%
35%
45%
Huy động từ khu vực dân cư/Tổng
tài sản các TCTD
-20
-10
0
10
20
30
T1
/11
T3
/11
T5
/11
T7
/11
T9
/11
T1
1/1
1
T1
/12
T3
/12
T5
/12
T7
/12
T9
/12
T1
1/1
2
T1
/13
T3
/13
T5
/13
IPP (yoy)Tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ (yoy) Linear (IPP (yoy))
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
17/27
3.2. Tác động xấu tới chất lượng tài sản của các TCTD
Hình 2.9: Dư nợ khu vực hộ gia đình
giai đoạn 2009-2012 Đơn vị: Tỷ đồng, %
Nguồn: UBGSTCQG
Hình 2.10: Xu hướng biến động nguồn
vốn phục vụ sản xuất kinh doanh của
khu vực hộ gia đình năm 2012
Đơn vị: %
Nguồn: UBGSTCQG
(i) Dư nợ khu vực hộ gia đình tại các TCTD
liên tục giảm về tỷ trọng so với tổng dư nợ. Khu
vực tiềm năng này chưa được khai thác hiệu quả
trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng thấp, cầu
tiêu dùng yếu.
Mặc dù đóng góp lớn vào huy động của các
TCTD song trong 4 năm qua tín dụng dành cho
khu vực dân cư liên tục giảm về tỷ trọng so với
tổng dư nợ của các TCTD. Năm 2012, dư nợ đối
với hộ gia đình giảm 23% so với năm 2011.
Nguyên nhân: (i) trong một thời gian dài, tín
dụng cho vay BĐS hạn chế; (ii) thị trường BĐS
suy giảm, sản xuất kinh doanh đình trệ cũng là
nguyên nhân khiến hộ gia đình giảm nhu cầu vay
vốn từ các TCTD; (iii) nợ xấu tăng cao, chất
lượng tài sản suy giảm khiến các TCTD có xu
hướng nâng cao điều kiện tín dụng khiến khu vực
hộ gia đình khó tiếp cận với tín dụng ngân hàng;
(iv) lãi suất cho vay tiêu dùng tuy có giảm nhưng
vẫn ở mức cao (15-20%/năm8).
(ii) Hộ gia đình có xu hướng tăng cường
huy động nguồn tiền từ người thân, người quen
để phục vụ hoạt động sản xuất và kinh doanh.
Theo khảo sát của UBGSTCQG, số người
vay vốn từ ngân hàng và các quỹ tín dụng giảm
mạnh trong năm 2012. Đầu năm 2012, nếu
66,7% số người được điều tra vay vốn từ các
TCTD thì đến đầu năm 2013 con số này chỉ còn
48%. Thay vào đó, khu vực hộ gia đình có xu
hướng tăng cường vay người quen và người thân,
số người vay người quen và người thân tăng 20
điểm phần trăm trong giai đoạn từ Tháng 2/2012-
Tháng 3/2013.
8 Theo khảo sát của UBGSTCQG tại một số TCTD thời điểm tháng 4/2013.
29.5%
31.0% 31.1%
28.9%
27.2%
27.4%
19.1%
15%
20%
25%
30%
35%
-
150,000
300,000
450,000
600,000
750,000
Cho vay khách hàng cá nhân và hộ gia đình Tỷ
đồng
Tỷ lệ dư nợ cho vay khách hàng cá nhân và hộ gia
đình/tổng dư nợ %
67%
22%
37%
6%
3%
48%
6%
57%
4%
8%
0% 50% 100%
Ngân hàng
Quỹ tín dụng
Người thân, người
quen
Vay lãi
Khác
Tháng 3/2013 Tháng 2/2012
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
18/27
Hình 2.11: Biến động tổng dư nợ và
nợ xấu khu vực hộ gia đình năm 2012 Đơn vị: Nghìn tỷ, %
Nguồn: UBGSTCQG
(iii) Nợ xấu của khu vực hộ gia đình tăng
mạnh làm suy giảm chất lượng tài sản của các
TCTD và sự ổn định của hệ thống tài chính.
Tính từ 31/12/2011 đến 31/12/2012, tỷ lệ nợ
xấu/tổng dư nợ đối với khu vực hộ gia đình tăng
gần 3 điểm phần trăm từ 1,76% lên 4,6%. Kết
quả này cho thấy khu vực dân cư bị tổn thương
mạnh khi nền kinh tế gặp khó khăn, các thị
trường tài sản giảm giá và kém thanh khoản. Mặc
dù tỷ lệ nợ xấu của khu vực hộ gia đình cao hơn
so với bình quân nợ xấu của các TCTD theo báo
cáo (4,23% năm 2012) song đây là số liệu phản
ánh đúng chất lượng tín dụng của khu vực này do
không chịu nhiều tác động của Quyết định 780 về
việc khoanh, giãn nợ.
1.8%
3.5%
4.6%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
-
200
400
600
800
31.12.2011 30.06.2012 31.12.2012
tổng dư nợ tỷ lệ nợ xấu
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
19/27
PHẦN 3
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Dư cung ở mọi phân khúc, cầu yếu khiến hàng tồn kho BĐS tăng cao
Hình 3.1: Nguồn cung căn hộ hoàn
thành mới tại Hà Nội 2007-2012
Nguồn:CBRE
(i) Tồn kho tăng cao tại mọi phân khúc do
thanh khoản thị trường yếu.
Tiếp tục chìm sâu vào trạng thái đóng
băng, thị trường BĐS ảm đạm suốt năm 2012 và
chưa có dấu hiệu phục hồi trong 4 tháng đầu năm
2013. Điều này khiến hàng tồn kho của thị
trường tăng do lượng cung thứ cấp không giải tỏa
được đáng kể trong khi nguồn cung sơ cấp vẫn
tiếp tục tăng. Báo cáo của 58/63 địa phương9 cho
thấy đến hết năm 2012 thị trường BĐS Việt nam
còn tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn
thấp tầng, 1,89 triệu m2 đất nền, 64.847 m2 văn
phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là
52.542 tỷ đồng.
Căn hộ để bán: Thị trường căn hộ năm
2012 vẫn trầm lắng. Trong năm, tổng nguồn cung
9 Nguồn: Bộ Xây dựng, 2013
Tồn kho BĐS tăng cao. Các dự án, công trình BĐS dở dang vẫn là bài toán khó giải;
Cộng hưởng với khó khăn của khu vực doanh nghiệp, thắt chặt chi tiêu của khu vực hộ gia
đình, phân khúc văn phòng cho thuê và bán lẻ của BĐS dư cung lớn.
Giá BĐS tiếp tục suy giảm tại mọi phân khúc do cầu tiêu dùng yếu, thị trường mất niềm tin;
Thị trường BĐS chưa có dấu hiệu hồi phục trong năm 2013, tiếp tục là thách thức đối với
chương trình xử lý nợ xấu của các TCTD.
Các “khuyết tật” của thị trường BĐS bộc lộ ngày một rõ nét. Thị trường BĐS cần một gói
giải pháp đồng bộ và dài hạn, đặc biệt về khuôn khổ pháp lý về quản lý, kinh doanh và sở
hữu BĐS theo hướng khai thác hiệu quả tài nguyên đất và bảo vệ người tiêu dùng.
Gói hỗ trợ 30.000 tỷ dành cho phân khúc xây và mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người
thu nhập thấp dự kiến sẽ chậm phát huy hiệu quả trong năm 2013 do nguồn cung dành cho
phân khúc này chưa đủ đáp ứng nhu cầu thị trường.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
20/27
Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tồn
đọng và chào bán mới tại Tp.Hồ Chí
Minh 2010-2012
Nguồn:CBRE
Bảng 3.1: Hàng tồn kho tại Hà Nội và
Tp.Hồ Chí Minh (căn) năm 2012
Hà Nội Tp. Hồ Chí
Minh
Căn hộ
chung cư
3.292 3.483
Nhà ở
thấp tầng
10.108 1.131
Nguồn: Bộ xây dựng
căn hộ tại Hà Nội giảm 22% và TP.Hồ Chí Minh
giảm 44%10
so với cùng kỳ năm trước. Các dự án
chào bán chủ yếu nằm trong phân khúc trung
bình. Các căn hộ cao cấp tuy giá đã giảm nhưng
vẫn đang ở mức khá cao, vượt quá khả năng của
người mua.
Văn phòng cho thuê: Nguồn cung vẫn
tiếp tục tăng do nhiều dự án đang trong quá trình
hoàn thiện và đã tiến hành chào thuê dẫn đến sự
cạnh tranh gay gắt. Tỷ lệ trống cao, đặc biệt văn
phòng hạng A (hình thành xu hướng chuyển nhu
cầu thuê từ căn hộ hạng A sang căn hộ hạng B,
C) do khu vực doanh nghiệp khó khăn phải cắt
giảm chi phí.
Thị trường bán lẻ: Tổng nguồn cung bán
lẻ TP.Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt đạt
khoảng 190.000m2 và 800.000 m
2. Năm 2012,
giá thuê tiếp tục giảm nhưng cầu vẫn yếu.
Nguyên nhân do cầu tiêu dùng yếu, khu vực hộ
gia đình thắt chặt chi tiêu, cắt giảm đầu tư vào
khu vực sản xuất và dịch vụ, chuyển nguồn tiết
kiệm vào ngân hàng, hoặc đầu tư vào ngoại tệ,
vàng và các tài sản có giá trị khác.
Thị trường đất nền và biệt thự: Phân
khúc đất nền và biệt thự là phân khúc kém thanh
khoản nhất trên thị trường BĐS. Khi thị trường
sôi động, khách hàng của phân khúc này thường
là những người mua để đầu cơ đã tạo nhu cầu ảo.
Khi thị trường trầm lắng, áp lực trả nợ và lãi vay
lớn, phân khúc này giảm giá sâu song cầu thực
gần như không có.
(ii) Dự án BĐS dở dang vẫn là bài toán
10
Nguồn: CBRE
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
21/27
Hình 3.3: Số căn hộ đã bán và chưa
bán tại Tp.Hồ Chí Minh
Nguồn: CBRE
khó giải.
Một thời gian dài, tăng trưởng của thị
trường BĐS phụ thuộc quá mức vào vốn vay và
cầu ảo. Cả chủ đầu tư dự án và người mua đều sử
dụng quá mức đòn bảy tài chính. Do đó, khi bị
siết vốn, thị trường giao dịch trầm lắng, cầu thị
trường yếu, thị trường xuất hiện ngày một nhiều
dự án BĐS dở dang, gây lãng phí lớn về vốn và
tài nguyên đất.
2. Giá BĐS giảm sâu tại mọi phân khúc
Hình 3.4: Cơ cấu giá sơ cấp tại Hà Nội
Nguồn: CBRE
Hình 3.5: Biến động giá thứ cấp tại
Hà Nội.
Nguồn:CBRE
(i) Giá giảm sâu tại mọi phân khúc11
.
Giá bán căn hộ: Giá bán căn hộ liên tục
giảm ở tất cả các phân khúc. Bình quân, giá bán
căn hộ đã giảm thêm 15% so với cùng kỳ năm
2011. Tuy nhiên, về gần cuối năm, tốc độ giảm
giá có xu hướng chậm dần lại. Năm 2012, mức
giảm giá lớn nhất so với mức chào giá ban đầu
lên tới 40% cho căn hộ giao thô. Bất chấp nỗ lực
giảm giá và bán hàng, cầu căn hộ vẫn thấp, thị
trường mất niềm tin và giá bán chưa thực sự đáp
ứng được cầu của người tiêu dùng cuối cùng.
Giá bán biệt thự, nhà/đất nền liền kề: Tính
đến cuối năm 2012, giá biệt thự, nhà/đất liền liền
kề tại các khu đô thị đã giảm tới gần 20%. Xu
hướng giảm giá cho phân khúc này đã bắt đầu từ
Quý 2/2011. Quý 1/2013, mặt bằng giá đã về gần
mức của quý 3/2010, thời điểm mà giá biệt thự
liền kề bắt đầu vào thời điểm tăng giá đột biến.
Tuy nhiên, dù giá đã giảm nhưng phân khúc này
11
Báo cáo tham khảo dựa trên các số liệu và báo cáo đã công bố của CBRE.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
22/27
Hình 3.6: Biến động giá căn hộ tại
Tp.Hồ Chí Minh
Nguồn:CBRE
cũng không có nhiều giao dịch thành công, cơ sở
hạ tầng và tiện ích còn thiếu.
Cộng hưởng với khó khăn của khu vực
doanh nghiệp và hộ gia đình, phân khúc văn
phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ dư cung
lớn, giá giảm mạnh, tỷ lệ trống cao. Đối với
phân khúc văn phòng cho thuê và mặt bằng bán
lẻ, giá chào thuê cũng giảm trong cả năm và xu
hướng ổn định dần về nửa cuối năm. Giá giảm
nhiều nhất là phân khúc văn phòng cho thuê tại
các khu vực trung tâm. Một số nơi giá giảm tới
10% trong năm 2012 song tỷ lệ trống tiếp tục
tăng cao.
3. Biến động nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS
Hình 3.7: FDI bất động sản qua các
năm
Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ
KH&ĐT
Hình 3.8: Cơ cấu tín dụng bất động
(i)Vốn FDI đăng ký tăng hơn gần 2 lần so
với năm 2011, nhưng vẫn ở mức thấp trong vòng
5 năm trở lại đây.
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
tổng vốn FDI đăng ký năm 2012 đạt 16,3 tỷ USD
tăng 10,88% so với cùng kỳ năm trước, vốn FDI
vào BĐS đạt 1,85 tỷ USD, chiếm 11,35% tổng
vốn FDI. Trong 2 năm qua, số vốn FDI đầu tư
vào thị trường BĐS lại là thấp nhất trong vòng 5
năm trở lại. Trong giai đoạn từ 2007-2010, số
vốn FDI luôn đầu tư mạnh vào thị trường BĐS,
đặc biệt là năm 2008, với số vốn FDI đăng ký lên
tới 23,6 tỷ USD.
(ii) Tín dụng BĐS được nới lỏng song không
hỗ trợ được nhiều cho thị trường
Từ tháng 4/2012, thị trường BĐS được hỗ
trợ bằng nhiều chính sách như: hạ lãi suất huy
động từ 12%/năm xuống còn 9%/năm. Tín dụng
được mở với mọi loại hình không chỉ cho vay
nhà để ở mà còn vay để mua bán, nhà để đầu tư,
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
FDI đăng ký BĐS FDI đăng ký
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
23/27
sản phân theo nhu cầu vốn vay
Nguồn:UBGSTCQG
Hình 3.9: Tín dụng đối với cung –
cầu BĐS
Đơn vị: Tỷ đồng, %
Nguồn: UBGSTCQG
mở cho vay xây dựng BĐS để bán. Các NHTM
tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua
nhà…Thị trường BĐS vẫn khó có thể hấp thu
được nguồn tín dụng dù chính sách được nới lỏng
do: (1) điều kiện tín dụng chặt hơn; (2) lãi suất
tuy đã giảm nhưng vẫn còn cao; (3) quan trọng
hơn là cầu yếu, thị trường gần như mất thanh
khoản đã không hấp dẫn được nhà đầu tư tổ chức
và cá nhân.
(iii) Thị trường dư cung song hơn 70% dư
nợ BĐS dành cho nguồn cung, chỉ 30% dành cho
cầu BĐS.
Trong khi đó, cầu thực về nhà ở xã hội, nhà
ở cho người thu nhập thấp rất cao, hiện cung
chưa đáp ứng được. Điều này cho thấy trong một
thời gian dài, thị trường BĐS phát triển không có
định hướng và kém hiệu quả, gây lãng phí lớn về
vốn, tài nguyên, tạo cầu ảo tại nhiều phân khúc
của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, định hướng
chính sách chưa theo sát thực tiễn, khuôn khổ
pháp lý về quản lý BĐS còn hạn chế khiến thị
trường BĐS phát triển méo mó, thiếu minh bạch
và bền vững.
(iv) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ (70% dành cho cầu
và 30% dành cho cung) nhà ở xã hội và nhà ở
cho người thu nhập thấp dự kiến chậm phát huy
tác dụng và không tác động đáng kể đến thị
trường BĐS do nguồn cung BĐS dành cho phân
khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập
thấp không sẵn có tại thời điểm chính sách ban
hành. Trong khi đó, để tạo nguồn cung mới cần
nguồn vốn hỗ trợ lớn hơn và các hỗ trợ khác về
quỹ đất, thủ tục hành chính;
14,076
43,297
35,082
54,828
34,848
13,339
33,171
0 20,000 40,000 60,000
KCN,
KCX
KĐT
VPCT
Sửa chữa,
mua nhà …
Sửa chữa
mua nhà …
Quyền SD
Đất
Khác
T12/2012 T9/2012 T6/2012 T3/2012
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
40,000
80,000
120,000
160,000
200,000
Tín dụng cung BĐS
Tín dụng cầu BĐS
tín dụng cung BĐS/Dư nợ BĐS
tín dụng cầu BĐS/Dư nợ BĐS
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
24/27
4. Rủi ro chéo của thị trường BĐS tới ổn định hệ thống tài chính
Hình 3.10: Dư nợ và nợ xấu BĐS tại
các TCTD 2010-2012
Đơn vị: Tỷ, %
Nguồn: UBGSTCQG
(i) Theo báo cáo của các TCTD, diễn biến
nợ xấu BĐS phản ánh không đúng với thực tế
biến động của thị trường BĐS. Năm 2012, nợ
xấu BĐS tăng 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ
năm 2011, ở mức 4,7% song lại giảm đáng kể so
với 30/06/2012 (6,2%). Kết quả này không phản
ánh đúng thực tế biến động của thị trường. Trong
bối cảnh thị trường đóng băng kéo dài, nợ xấu
BĐS có thể phải tăng cao hơn. Nguyên nhân do
chế độ báo cáo và hạch toán của các TCTD còn
nhiều bất cập, ngoài ra số liệu báo cáo có ảnh
hưởng bởi Quyết định 780 của NHNN.
(ii) Dư nợ BĐS và nợ xấu BĐS có thể cao
hơn so với số liệu báo cáo của các TCTD.
Trong giai đoạn 2010 -2012, đặc biệt trong
các năm 2010 và 2011, nhiều khoản mục mang
bản chất tín dụng không được các TCTD hạch
toán đúng và đầy đủ. Đó có thể là các khoản tín
dụng có rủi ro cao (cho vay BĐS, CK) được hạch
toán dưới hình thức TPDN, UTĐT, nợ phải thu.
Dư nợ và nợ xấu BĐS thực chất có thể cao hơn
so với báo cáo của các TCTD. Để hạn chế thực
trạng này, năm 2012, NHNN đã ban hành nhiều
quy định chặt chẽ hạn chế các khoản đầu tư mang
bản chất tín dụng có rủi ro cao, chế độ báo cáo và
hạch toán các khoản đầu tư này minh bạch và
đúng bản chất hơn.
1.754% 1.981%
2.653%
3.489%
6.241%
4.700%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
-
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
Dư nợ cho vay BĐS
Tỷ lệ nợ xấu BĐS/Dư nợ BĐS
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
25/27
PHẦN 4
CẢNH BÁO VÀ KHUYẾN NGHỊ 1. Cảnh báo
(i) Sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tính đến cuối năm 2013 và Quý 1/2013
còn nhiều khó khăn, tiềm ẩn nguy cơ làm tăng nợ xấu đối với các TCTD. Khu
vực hộ gia đình thu nhập thực tế giảm, làm thay đổi thành vi tiêu dùng và đầu
tư, ảnh hưởng tới hệ thống tài chính. Một trong những nguyên nhân khiến khu
vực phi tài chính khó phục hồi do niềm tin vào thị trường suy giảm. Việc khôi
phục niềm tin của khu vực tư nhân vào ổn định của kinh tế vĩ mô và hiệu quả
chính sách của Chính phủ rất quan trọng đối với sự phục hồi của khu vực này.
(ii) Nợ xấu tiếp tục là nút thắt của nền kinh tế, là một trong những nguyên nhân
quan trọng khiến khu vực doanh nghiệp và hộ gia đình khó tiếp cận vốn vay
(không đủ điều kiện vay vốn hoặc do thu hẹp sản xuất nên giảm nhu cầu về
vốn). Trong khi đó, sự giảm giá của thị trường BĐS tiếp tục là một trong
những rào cản đối với quá trình xử lý nợ xấu. Trong điều kiện giải pháp xử lý
nợ xấu phụ thuộc chủ yếu vào năng lực tài chính của các TCTD, phục hồi kinh
tế là nhân số hết sức quan trọng đóng góp vào việc giải quyết nợ xấu, bởi lẽ
kinh tế phục hồi vừa giảm bớt rủi ro phát sinh nợ xấu vừa giúp các TCTD tăng
lợi nhuận và trích lập dự phòng rủi ro.
(iii) Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, song chính sách cho tới nay (05/2013) chưa có tác
động tích cực đủ mức để vực nền kinh tế. Cụ thể: (i) Trong bối cảnh hơn 70%
doanh nghiệp báo cáo lỗ (hiệu quả kinh doanh thấp nhất trong vòng 5 năm
qua), chính sách giảm, giãn thuế TNDN chỉ có tác động đến một bộ phận
doanh nghiệp; (ii) Chương trình bảo lãnh vay vốn đối với các doanh nghiệp
vừa và nhỏ chưa đi vào cuộc sống; (iii) Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho
xây dựng và mua, thuê nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp chưa thể
phát huy hiệu quả trong năm 2013 do cung cho phân khúc này không sẵn có,
doanh nghiệp phải đầu tư và xây dựng mới quỹ nhà và cần thời gian để cụ thể
hóa các quy định về thủ tục. Có thể nói, cần có thêm thời gian để đánh giá, đo
lường một cách đầy đủ hiệu quả của gói giải pháp nêu trong Nghị quyết 02.
Tuy nhiên, bước đầu có thể nhận định liều lượng gói giải pháp chưa đủ mạnh,
cần tăng thêm và tiến độ triển khai gói giải pháp cần phải được thúc đẩy nhanh
hơn nhằm phát huy tích cực hiệu quả của các giải pháp.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
26/27
2. Khuyến nghị
(i) Kiên định và nhất quán với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. Khôi phục niềm tin
của khu vực tư nhân thông qua các gói chính sách hỗ trợ kịp thời, đồng bộ, đủ
liều lượng. Cụ thể, đẩy mạnh tiến độ thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ.
Kịp thời điều chỉnh và/hoặc tăng liều lượng chính sách đảm bảo chính sách
thẩm thấu tích cực hơn với nền kinh tế như: (i) cân nhắc chính sách giảm thuế
VAT; (ii) tạo cơ chế thúc đẩy và sớm ứng dụng chương trình bảo lãnh tín dụng
đối với khu vực doanh nghiệp vừa và nhỏ; (iii) Xử lý sớm nợ đọng xây dựng
cơ bản từ nguồn vốn ngân sách với doanh nghiệp;
(ii) Đẩy mạnh tiến độ thực hiện và nâng cao hiệu quả chương trình xử lý nợ xấu đã
phê duyệt của Chính phủ.
(iii) Xây dựng chính sách khuyến khích tín dụng tiêu dùng, tín dụng với hộ kinh
doanh cá thể.
(iv) Phát triển thị trường vốn, tạo tiền đề cho doanh nghiệp tự tái cấu trúc theo
hướng sử dụng vốn chủ sở hữu dài hạn đầu tư vào đổi mới công nghệ. Việc
phát triển thị trường vốn cũng tạo động lực cho các tổ chức đánh giá xếp hạng
doanh nghiệp phát triển, từ đó, các doanh nghiệp buộc phải minh bạch hóa
thông tin, nâng cao trách nhiệm giải trình, thay đổi tư duy và lề lối quản trị
theo chuẩn mực quản trị của khu vực và thế giới.
(v) Đẩy mạnh tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp nhà nước theo hướng: (i) tăng
cường thực hiện quản trị và quản lý doanh nghiệp (corporate governance,
corporate management) theo khuyến nghị của OECD; (ii) minh bạch hóa và
nâng cao trách nhiệm giải trình của các doanh nghiệp thuộc nhóm này thông
qua quy định chặt chẽ về kiểm toán và công bố thông tin định kỳ; (iii) về cơ
bản, bình đẳng hóa quyền lợi tiếp cận các nguồn lực của thị trường (đặc biệt là
vốn và đất đai) của nhóm này với các nhóm doanh nghiệp, cá nhân khác; (iv)
giám sát độc lập đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của nhóm doanh
nghiệp này, đảm bảo khu vực DNNN tập trung nguồn lực đầu tư vào đổi mới
công nghệ, tạo các đột phá trong việc chuyển dịch sang phân đoạn sản xuất có
giá trị gia tăng cao, trở thành một mắt xích quan trọng của khu vực và thế giới.
(vi) Sửa đổi dự thảo Luật Đất đai theo hướng: (i) tôn trọng nguyên tắc thị trường,
giảm thiểu cơ chế xin – cho, bình đẳng về quyền tiếp cận và giá cả tiếp cận tài
nguyên đất với mọi thành phần của nền kinh tế; (ii) Xây dựng cơ chế định giá
đất theo giá thị trường theo hướng độc lập, cụ thể và minh bạch; (iii) Minh
bạch hóa và xã hội hóa quy hoạch sử dụng đất; (iv) Đổi mới công tác hành
chính về quản lý tài nguyên đất.
KHU VỰC PHI TÀI CHÍNH 2013
27/27
Tài liệu tham khảo
1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2012 và khuyến nghị chính sách năm 2013, Ủy
ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tháng 1/2013;
2. Báo cáo kinh tế vĩ mô Tháng 4/2013, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Tháng
4/2013;
3. Báo cáo thị trường BĐS năm 2012, CBRE;
4. Báo cáo thị trường BĐS Quý 1/2013, CBRE.