LỜI NÓI ĐẦU

Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ văn minh

của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều loại hình giao dịch

mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các quy định cụ thể. Có thể khẳng

định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi

nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra hàng ngày và tất cả các chủ thể tiến hành xác lập, thực

hiện giao dịch dân sự được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và

nghĩa vụ dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của cuộc

sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày của nhân dân. Tuy nhiên thực

tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên không thể tránh khỏi tình trạng giao dịch dân sự

bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình

thức chiếm tỷ lệ không nhỏ.

Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra ba vụ việc có thật liên quan đến giao dịch dân sự

vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy rõ thực trạng xét xử của Toàn án

hiện nay.

0

NỘI DUNG

I. KHÁI QUÁT CHUNG:

1. Giao dịch dân sự:

1.1. Khái niệm

Khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong Điều 121 Bộ luật dân sự 2005:

“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

1.2. Đặc điểm

- Thứ nhất, phải thể hiện được ý chí của các bên tham gia. Khi tham gia giao dịch

chủ thể đều muốn đạt được mục đích nhất định nhằm thoả mãn nhu cầu sản xuất, kinh

doanh, tiêu dùng. Để đạt được mục đích đó, các chủ thể phải thể hiện được ý chí của mình.

- Thứ hai, các bên tham gia giao dịch phải tự nguyện. Đây là sự phản ánh thống nhất

ý chí của các bên, vì vậy nó là một nguyên tắc quan trọng để thiết lập nên giao dịch.

- Thứ ba, chế tài trong giao dịch dân sự mang tính chất bắt buộc nhưng cũng rất linh

hoạt. Phần lớn, các nước trên thế giới hiện nay đều xây dựng các chế định của giao dịch

dân sự dựa trên nguyên tắc tự do thoả thuận, tự do cam kết và xây dựng chế tài. Đây là

nguyên tắc cơ bản của luật dân sự nói chung, của giao dịch dân sự nói riêng.

- Thứ tư, nội dung của giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Bởi lẽ,

pháp luật bên cạnh là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện cho giao kết trở thành hiện thực, còn

phải đặt ra những quy phạm pháp luật khác bảo vệ lợi ích chung của xã hội, trong đó có lợi

ích của người tham gia.

2. Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

2.1. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu

1

Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên và

được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Một giao dịch hợp pháp phải tuân thủ ba điều kiện có

hiệu lực của giao dịch dân sự (trong một số trường hợp cụ thể phải tuân thủ thêm điều kiện

về hình thức). Vì vậy, về nguyên tắc giao dịch không tuân thủ một trong các điều kiện có

hiệu lực của giao dịch thì sẽ bị vô hiệu. Những quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân

sự có ý nghĩa quan trọng trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội; bảo vệ quyền và lợi

ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và Nhà nước; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ

thê trong giao lưu dân sự.

2.2. Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu

Đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện theo quy định

của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên tham gia phải gánh chịu hậu quả pháp

lý nhất định có thể gây bất lợi về vật chất và tinh thần. Giao dịch dân sự vô hiệu thường có

đặc điểm sau:

- Không đáp ứng một trong các điều kiện quy định của pháp luật đối với giao dịch có

hiệu lực theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005.

- Các bên tham gia giao dịch dân sự phải chịu hậu quả pháp lý nhất định như khi

giao dịch dân sự vô hiệu quay lại trạng thái ban đầu, các bên tham gia giao dịch hoàn trả

lại cho nhau những gì đã nhận. Về mặt lý thuyết thì đó là sự tổn thất của các bên vì họ đã

không đạt được mục đích như đã mong muốn. Tuy nhiên về mặt thực tế có trường hợp

tuyên bố giao dịch vô hiệu có bên được hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Đây là vấn đề phức

tạp khi giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trên thực tế.

2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu

Có hai cách phân loại giao dịch dân sự vô hiệu:

Cách thứ nhất: Căn cứ vào mức độ vi phạm pháp luật:

+ Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối:

Là những giao dịch dân sự vi phạm những quy tắc pháp lý có mục đích bảo vệ

quyền và lợi ích chung của cộng đồng.

2

Giao dịch dân sự do giả tạo, giao dịch dân sự có nội dung và mục đích trái với

pháp luật và đạo đức xã hội, giao dịch dân sự không tuân theo hình thức luật định bị coi là

giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối - thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô

hiệu không hạn chế.

+ Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối:

Là những giao dịch dân sự vi phạm một trong những quy tắc pháp lý có mục

đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của một chủ thể xác định (cá nhân, pháp nhân,…)

Giao dịch dân sự được giao kết do nhầm lẫn, đe doạ, lừa dối, do người chưa

thành niên, người bị mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự thiết lập là giao dịch dân sự

vô hiệu tương đối - thời hạn yêu cầu xem xét hiệu lực của giao dịch dân sự đó là một năm

kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

Cách thứ hai:

+ Giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ, trong các trường hợp:

Do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.

Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn

chế năng lực hành vi dân sự xác lập

Do người xác lập giao dịch dân sự không nhận thức được hành vi của mình.

+ Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần:

Chỉ có một hoặc một số phần của giao dịch đó vô hiệu nhưng không ảnh hưởng

đến hiệu lực của các phần còn lại của giao dịch dân sự.

2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

- Giao dịch dân sự đó không làm phát sinh bất cứ quyền dân sự nào cho các chủ thể

tham gia xác lập giao dịch dân sự.

- Vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự đó.

- Khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu.

- Phần bồi thường thiệt hại: Bên có lỗi gây ra sự vô hiệu của giao dịch dân sự phải

bồi thường thiệt hại.

3

II. NHỮNG VỤ VIỆC CÓ THẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ

HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC

1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng đặt mua

bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa.

1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc:

- Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

- Nội dung vụ việc như sau:

Năm 1975, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ 11C (nay

là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà Nội cho ông Nguyễn

Văn Ký.

Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn Thành Lợi

27,5m2 đất.

Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trịnh Thị Bích Liên và chung

sống tại nhà đất trên. Năm 1998, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền

sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2002 ông bà được Uỷ ban nhân dân quận

Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2 ngõ 285

Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Hai Bà

Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim

Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng 02/2003 thì cho bà Trịnh Thị Kim Hoa, là em

ruột của bà Liên, cùng chồng là ông Trương Văn Thái vào ở nhờ. Nay bà Liên có yêu cầu

vợ chồng bà Hoa, ông Thái phải trả lại nhà cho vợ chồng bà.

Ngược lại, vợ chồng bà Hoa ông Thái có lời khai là ở thuê nhà của bà Trịnh Thị Thu

từ tháng 6/2002, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà và đã trả lại nhà cho bà Thu từ tháng

11/2006. Bà Hoa được bà Thu và bố của bà là ông Trịnh Quang Thình cho biết: bà Thu đã

mua lại nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu của vợ chồng bà Liên ông Lợi từ cuối năm

4

1999; chính bố của bà là người đã trực tiếp mang 78 triệu đồng sang trả cho vợ chồng bà

Liên ông Lợi.

Bà Trịnh Thị Thu - người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khẳng định đã mua căn

nhà này của vợ chồng bà Liên ông Lợi với giá 98 triệu đồng vào cuối năm 1999 đầu 2000.

Ông Thình, bố đẻ của bà, đã đưa trả cho vợ chồng bà Liên ông Lợi 78 triệu đồng, còn 20

triệu đồng bà Thu đã trực tiếp đưa cho vợ chồng bà Liên ông Lợi sau 2 ngày. Hai bên đã

làm giấy tờ mua bán nhưng không qua phường xác nhận. Sở dĩ bà nhờ ông Thình mang

tiền sang trả hộ vì lý do duy tâm: bà không được tuổi mua nhà. Vợ chồng bà Liên ông Lợi

cam kết khi nào phường cấp sổ đỏ sẽ làm thủ tục chuyển tên và làm sổ đỏ cho bà. Khi mua

xong, bà Thu đã cho 4 người ở thuê trong đó có vợ chồng bà Hoa ông Thái ở thuê từ tháng

6/2002 đến tháng 11/2006 và từ tháng 8/2008 đến nay, bà cho ông Trịnh Quang Vinh, là

em trai của bà, vào ở thuê. Nhưng sau khi vợ chồng bà Liên ông Lợi đã được cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, đã không giao giấy tờ mua bán và

làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở cho bà Thu, mặc dù bà Thu đã yêu cầu nhiều lần. Bà

Liên không thực hiện vì bà không thừa nhận việc mua bán nhà với bà Thu. Ngày

29/8/2005 bà Thu có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Toà án xem xét hợp đồng mua bán nhà

giữa bà với vợ chồng bà Liên ông Lợi.

Tại bản án số 02/DSST ngày 17/6/2008 Toà án nhân dân quận Hai Bà Trưng đã xử:

+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích Liên về việc yêu cầu bà

Trịnh Thị Kim Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu,

Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội, do : “thời hiệu khởi kiện đã hết”.

+ Chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Trịnh Thị

Thu. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa bà

Trịnh Thị Bích Liên, ông Nguyễn Thành Lợi và bà Trịnh Thị Thu. Công nhận bà Trịnh Thị

Thu có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng 27,5m2 đất ở đối với căn nhà và diện tích ở

tại số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội.

1.2. Nhận xét của nhóm:

5

Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định hợp đồng mua

bán nhà giữa vợ chồng bà Liên, ông Lợi và bà Thu là có căn cứ. Tuy nhiên án sơ thẩm cho

rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà

Liên ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng

đất ở giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền

sử dụng đất ở tại số 4 ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi:

- Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 , do vậy áp dụng bộ luật dân sự

năm 1995 để giải quyết.

- Theo khoản 2 điều 145 BLDS 1995 quy định “ Đối với các giao dịch dân sự được

quy định tại điều 137, điều 138 và điều 139 ( do vi phạm về hình thức ) thì thời hiệu là

không bị hạn chế” do vậy việc tòa án nhân dân Quận Hai Bà Trưng không chấp nhận yêu

cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích về việc yêu cầu bà Trịnh Thị Thu trả lại nhà ở nhờ đối

với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng , Hà Nội do

“ thời hiệu khởi kiện đã hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là

ngày bên mua và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền .

Nhưng do không có tài liệu nào xác định ngày xác lập giao dịch dân sự này nên thời hiệu

không bị hạn chế.

- Do là chị em ruột nên các bên khi mua bán căn nhà đã không ra cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền xác nhận là không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng mua bán

nhà , vi phạm điều 133 BLDS 1995 và điều 450 BLDS 2005: “.Hình thức hợp đồng mua

bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc

chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Chính vì vậy, giao dịch mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi bị vô hiệu do

không tuân thủ quy định về hình thức: điều 139 BLDS 1995 và điều 134 BLDS 2005:

“Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức : Trong trường hợp

pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà

các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước

6

có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao

dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu ”

Do vậy phải chịu hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu điều 146 BLDS 1995

“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời

điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,

hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”

Giao dịch dân sự giữa bà Liên và bà Thu là giao dịch dân sự vô hiệu vì vậy bà Thu

phải trả lại căn nhà số 4, ngõ 285, phố Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng cho

bà Liên. Do bà Liên thừa nhận có vay của bà Thu 98.000.000 đồng nên bà Liên có nghĩa

vụ trả lại bà Thu 98.000.000 đồng và cần phải định giá lại tài sản đang tranh chấp tại thời

điểm bà Thu mua nhà so với thực tế hiện tại.

2. Vụ việc thứ hai: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn là anh

Nguyễn Ngọc Thành với bị đơn là ông Đỗ Quang Dũng.

2.1. Tóm tắt nội dung vụ việc

- Vụ việc xảy ra trên địa bàn tỉnh Hà Nam.

- Nội dung vụ việc:

Ngày 15/08/1996, vợ chồng ông Dũng lập hợp đồng chuyển nhượng 50 m2 đất cho

anh Thành với giá 1 tỷ đồng, nhận trước 500 triệu. Hai bên cam kết đến ngày 30/04/1997

anh Thành giao đủ số vàng còn lại sẽ làm giấy tờ sang tên, chi phí giấy tờ mỗi bên chịu

một nửa. Theo anh Thành thì anh đã giao cho ông Dũng nhiều lần, tổng cộng là 960 triệu

đồng là đủ, vì số đất thực tế anh nhận là 48 m2.

Ngày 26/09/1996 ông Dũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 80 m2 đất.

Nhưng ông Dũng không chịu làm thủ tục tách bộ nên anh Thành khởi kiện đến tòa án, yêu

cầu ông Dũng hoàn tất thủ tục sang nhượng theo cam kết.

Về phía ông Dũng cho rằng, anh Thành mới giao cho ông 500 triệu nên ông không

làm thủ tục tách bộ cho anh Thành. Ông cho rằng anh Thành đã vi phạm cam kết nên ông

yêu cầu hủy hợp đồng.

7

Tại bản án sơ thẩm số 6/DSST ngày 15/04/1998, tòa án nhân dân huyện Phủ Lý,

tỉnh Hà Nam quyết định: hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Dũng –

Thành. Buộc ông Dũng trả cho anh Thành 500 triệu, buộc anh Thành giao lại cho ông

Dũng 48 m2 đất.

Ngày 19/04/1998, ông Dũng có đơn kháng cáo.

Tại bản án phúc thẩm số 264/DSPT ngày 03/09/1998, Tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam

quyết định: hủy toàn bộ hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dũng và anh

Thành, ông Dũng trả lại anh Thành 960 triệu.

Sau khi xét xử phúc thẩm, anh Thành có nhiều đơn khiếu nại.

Tại quyết định số 55/KN-DS ngày 22/04/1999, Phó chánh án Tòa án nhân dân tối

cao kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên.

Tại quyết định giám đốc thẩm số 31/GĐT-DS ngày 24/09/1999, tòa dân sự tòa án

nhân dân tối cao quyết định: hủy bản án phúc thẩm số 264/DSPT ngày 03/09/1998 của tòa

án nhân dân tỉnh Hà Nam xử việc tranh chấp hợp đồng sang nhượng đất giữa anh Nguyễn

Ngọc Thành với ông Đỗ Quang Dũng.

Giao hồ sơ vụ án về tòa án nhân dân tỉnh Hà Nam xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao nhận định việc ông Dũng sang nhượng 48 m2 đất

tại xã An Đổ, huyện Phủ Lý cho anh Thành là hoàn toàn tự nguyện. Trên thực tế, anh

Thành đã nhận đất để sử dụng. Do việc ông Dũng không tách bộ diện tích đất đã sang

nhượng cho anh Thành nên xảy ra tranh chấp. Anh Thành lại nói rằng đã trả đủ 960 triệu

đồng nhưng chỉ có lần đầu ghi biên nhận. Về phía ông Dũng cho rằng anh Thành mới giao

500 triệu đồng. Số còn lại anh Thành chưa thanh toán.

Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của anh Thành và các nhân chứng để

khẳng định ông Dũng đã nhận đủ 960 triệu là chưa có căn cứ vững chắc. Mặt khác giữa

ông Dũng và anh Thành đều thừa nhận hai bên đã đến gặp chính quyền địa phương để làm

thủ tục sang nhượng đất nhưng do mới tách xã nên chính quyền chưa làm được. Tòa án

8

cấp phúc thẩm cho rằng hai bên không tiến hành làm thủ tục sang nhượng và xác định hợp

đồng giữa Dũng – Thành là vô hiệu là không đúng.

Vì vậy cần phải hủy bản án phúc thẩm để điều tra, xét xử lại theo hướng công nhận

hợp đồng sang nhượng đất giữa ông Dũng với anh Thành, đồng thời xác minh thêm về

khoản tiền anh Thành đã giao cho ông Dũng sau ngày 15/08/1996, nếu anh Thành không

chứng minh được đã giao đủ tiền cho ông Dũng thì anh Thành thanh toán tiếp cho ông

Dũng tỷ lệ diện tích đất còn lại theo thời giá.

2.2. Nhận xét của nhóm

Có thể thấy hợp đồng giữa anh Thành và ông Dũng ngày 15/8/1996 bị Tòa án cấp sơ

thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bố vô hiệu là không hợp lý. Chưa đủ căn cứ vững

chắc để khẳng định ông Dũng có nhận đủ 960 triệu hay chưa. Và cả 2 bên đều thừa nhận

đã đến gặp chính quyền để giải quyết thủ tục sang nhượng đất nhưng vì điều kiện khách

quan mà chính quyền chưa làm được. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng 50m2 đất

này chưa công chứng và bị Tòa án tuyên bố vô hiệu về hình thức vì theo quy định của Luật

đất đai 1993 và BLDS 1995 thì hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập

thành văn bản có công chứng, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy

nhiên ở đây, việc tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng này là chưa thật sự chính xác. Ở đây,

khi các bên chưa thực hiện hình thức bắt buộc theo quy định của pháp luật thì, theo Tòa

án, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất "chưa có giá trị pháp lý" để buộc các bên

phải thực hiện hợp đồng. Như vậy hợp đồng "chưa có giá trị pháp lý" nhưng không phải là

hợp đồng vô hiệu". Nói một cách khác, việc các bên không thể hiện hợp đồng bằng hình

thức bắt buộc không đương làm cho hợp đồng vô hiệu. Tòa án không được quyền

quyết định hợp đồng vô hiệu ngay. Cụ thể căn cứ vào điều 139 BLDS 1995 thì : " Trong

trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu nếu không thể hiện bằng văn

bản, không được  công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký

hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có

thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao

9

dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu.

Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại. " . Trong vụ việc trên,

việc Tòa án quyết định hợp đồng giữa anh Thành - ông Dũng vô hiệu ngay là sai. Cần có

một thời hạn nhất định để anh Thành và ông Dũng hoàn thành việc công chứng, chứng

nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. Và cũng do điều kiện khách quan

đó là do mới tách xã nên chính quyền chưa thực hiện ngay được các thủ tục.Vì thế cần có

1 thời hạn để hai bên đi công chứng hợp đồng. Nếu hết thời hạn mà anh Thành - ông Dũng

không làm thủ tục công chứng đối với văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất thì lúc đó Tòa án mới có thể tuyên bố giao dịch dân sự giữa anh Thành và ông Dũng bị

vô hiệu. Khi điều tra xét xử lại theo hướng công nhận hợp đồng này, cần xác minh thêm về

số tiền anh Thành khẳng định đã giao cho ông Dũng sau ngày 15/8/1996, nếu anh Thành

không chứng minh được thì anh Thành thanh toán tiếp cho ông Dũng tỷ lệ diện tích đất

còn lại theo thời giá. Và cả hai bên tiếp tục hoàn tất thủ tục sang nhượng đất. Trong quá

trình thực hiện hợp đồng nếu anh thành đã chứng minh được giao cho ông Dũng 960

triệu đồng, nhưng trong quá trình đó ông Dũng không chịu làm thủ tục sang nhượng

như đã cam kết mà còn yêu cầu hủy hợp đồng. Do đó, lỗi dẫn đến không thực hiện hợp

đồng thuộc về ông Dũng. Ông Dũng phải thực hiện thủ tục tách bộ như đã cam kết vì ông

cũng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ngày 26/9/1996.

3. Vụ việc thứ ba: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà giữa nguyên đơn là

bà Trần Thị Lượt với bị đơn là anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng.

3.1. Tóm tắt nội dung vụ việc

- Vụ việc xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Nội dung vụ việc:

Cuối tháng 10/2006 bà Lượt đọc báo thấy anh Sơn có nhu cầu bán nhà, thống nhất

giá cả là 570 triệu đồng. Nguồn gốc nhà đất tại 492 Bạch Mai là của bố mẹ cho 2 anh em

chị Phượng ( vợ anh Sơn), sau đó anh trai chị không ở đấy nữa, nên cho hai vợ chồng chị

10

Phượng toàn quyền sử dụng sở hữu.  Anh Sơn hứa sẽ làm đầy đủ giấy tờ hợp pháp cho căn

nhà đồng thời có sự ra mặt của anh trai chị Phượng – là anh Huấn chứng thực nguồn gốc

căn nhà, nên bà Lượt yên tâm mua nhà. Ngày 14.11.2006, bà Lượt và vợ chồng anh Sơn

tiến hành làm hợp đồng mua bán ngôi nhà trên, với người làm chứng là bà Nguyễn Thị

Cúc

Ngày 14.11.2006 bà Lượt trả số tiền lần 1là 100.000.000 đồng

Ngày 15.11.2006 bà trả số tiền lần 2 là 230.000.000 đồng

Hai bên cam kết miệng: sau khi vợ chồng anh Sơn làm giấy tờ xác nhận nhà đất hợp

pháp, bà Lượt hoàn trả nốt số tiền là 240.000.000. Anh Sơn hẹn với bà Lượt đến ngày

1.12.2006 cùng ra UBND phường Trương Định để cùng hoàn tất thủ tục mua bán.

Đến hẹn, anh Sơn không đến, bà Lượt biết được việc làm giấy tờ nhà đất hợp pháp

đã không thành, đã làm ầm ĩ đòi lại tiền mua nhà. Anh Sơn  đã viết cam kết trả lại số tiền

330.000.000 cho bà Lượt với lý do không hoàn thành được thủ tục bán nhà và sẽ trả tiền

vào ngày 4.12.2006. Đến hẹn anh chị lại khất đến 14.12.2006, sau đó lại khất đến khi nào

anh chị bán được nhà. Hẹn nhiều lần như vậy không thấy anh chị trả tiền, bà Lượt đã làm

đơn ra Công an và UBND phường. Trước đại điện UBND và Công an phường, anh Sơn nói

nếu bà chịu mất 100.000.000 đồng thì sẽ trả 230.000.000 đồng theo giấy mua bán đề cùng

ngày 14.11.2006 ( với lý do bà Lượt không tiếp tục thực hiện hợp đồng, phải chịu phạt

100.000.000 đồng theo như đã cam kết )

Tại bản án số 08/2007/DSST ngày 12/4/2007 của Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng

đã xử và quyết định:

- Tuyên bố hủy hợp đồng mua bán nhà 492 Bạch Mai, Hà Nội giữa bà Trần Thị Lượt

với anh Vũ Diễm Sơn, chị Đoàn Thị Phượng do hợp đồng vô hiệu toàn bộ.

- Buộc anh Vũ Diễm Sơn và chị Đoàn Thị Phượng phải trả lại cho bà Trần Thị Lượt

toàn bộ số tiền đã nhận là 330 triệu đồng.

3.2. nhận xét của nhóm

11

theo điều 451 bộ luật dân sự, tại khoản 4 có quy định bên bán nhà phải có nghĩa vụ “ thực

hiện các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật”, mà ở đây anh Sơn và chị

Phượng chưa có giấy tờ hợp pháp của căn nhà để có thể thực hiện các thủ tục mua bán nhà

một cách hợp pháp. Và về mặt pháp lí thì anh Sơn chỉ có quyền chiếm hữu đối với căn nhà

này chứ chưa phải là chủ sở hữu của nó bởi căn nhà đó là do bố mẹ chị Phượng để lại cho

2 anh em chị Phượng, anh trai chị Phượng không ở nữa nên cho 2 vợ chồng anh chị về

thực tế thì anh Sơn được toàn quyền sử dụng nhưng về mặt giấy tờ thì anh chị vẫn chưa có

giấy tờ pháp lý chưng minh quền sở hữu đối với căn nhà, mà theo điều 198 BLDS thì “

người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của

chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật…”. như vậy hành vi thực hiện hợp đồng mua

bán nhà của anh Sơn là trái pháp luật nên hợp đồng này vô hiệu theo quy định ở điều 128

BLDS Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

“… điều cấm của xã hội là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực

hiện những hành vi nhất định”. Do đó hợp đồng bị vô hiệu toàn bộ. Theo khoản 2 điều 137

thì “ khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho

nhau những gì đã nhận…”. Như vậy anh Sơn phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận từ bà

Lượt là 330 triệu đồng. Và việc yêu cầu bà Lượt chịu mất 100 triệu do bà không tiếp tục

hợp đông là vô lý, không được chấp nhận vì hợp đồng mầ 2 bên kí không phải là hợp đồng

hợp lệ, nó đã bị vô hiệu toàn bộ, việc thực hiện hợp đồng này là vô nghĩa.

III. NHẬN XÉT CỦA NHÓM VỀ NHỮNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ

GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH

THỨC VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHỮNG QUY ĐỊNH ĐÓ

Theo suy nghĩ của nhóm chúng em, Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định điều kiện

về hình thức giao dịch nói chung và hợp đồng nói riêng đã khác trước rất nhiều. Ngoài

việc sửa đổi có tính chất kỹ thuật như bỏ bớt các chữ, câu, ý thừa thì về nội dung thì đã có

12

những tư tưởng mới được thể hiện trong các điều quy định chung về giao dịch và quy định

ở phần hợp đồng. Nếu như Bộ luật Dân sự năm 1995 coi vi phạm điều kiện về hình thức là

rất nghiêm trọng giống như với giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp

luật, trái đạo đức xã hội và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, như khoản 2 Điều 145 Bộ

luật Dân sự năm 1995 đã quy định: “2- Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại

Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố

giao dịch vô hiệu không bị hạn chế”. Như vậy, bất cứ lúc nào các bên đương sự cũng có

quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình

thức; còn theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì các giao dịch dân sự vi phạm

điều kiện về hình thức không phải đương nhiên vô hiệu. Dù giao dịch dân sự có vi phạm

điều kiện về hình thức mà các bên không khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân

sự vô hiệu về hình thức thì Toà án không xem xét; nếu trường hợp đương sự yêu cầu Toà

án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì theo quy định tại Điều 136 Bộ

luật Dân sự, thời gian tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức chỉ có

hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, quá thời hạn này đương sự mới yêu cầu

thì Toà án không chấp nhận yêu cầu đó.

Hợp đồng dân sự là một hình thức của giao dịch dân sự và đoạn hai khoản 2 Điều

401 có quy định: “hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức,

trừ trường hợp luật có quy định khác”. Vấn đề mấu chốt là hiểu “trừ…quy định khác” là

những quy định nào? Qua các phân tích ở trên buộc chúng ta phải có nhận thức theo hướng

khi áp dụng Điều 401 Bộ luật Dân sự không được tách rời với các Điều 134, 136 Bộ luật

Dân sự. Chính Điều 134, Điều 136 là các quy định khác của pháp luật so với đoạn 2 khoản

2 Điều 401 Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, để tránh các hiểu lầm không đáng có, đề nghị khi sửa đổi Bộ luật Dân sự

năm 2005 cần bỏ đoạn hai khoản 2 Điều 401. Mặc dù chúng tôi cũng cho rằng có lẽ dụng

ý khi bổ sung thêm đoạn hai khoản 2 Điều 401 nhà làm luật muốn lưu ý khi áp dụng Điều

401 phải gắn với quy định ở phần giao dịch trong Bộ luật Dân sự và các quy định khác có

13

liên quan đến hình thức của giao dịch hoặc hợp đồng. Nhưng vì các quy định về hình thức,

thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu ở phần giao dịch là đã khái

quát và đầy đủ. Hơn nữa, Điều 121 Bộ luật Dân sự đã định nghĩa rất rõ: Giao dịch dân sự

là một hợp đồng… thì đương nhiên các quy định ở phần giao dịch phải áp dụng ở phần

hợp đồng, trừ trường hợp các quy định ở phần hợp đồng là cụ thể và có tính đặc thù khác

với quy định ở phần giao dịch thì mới áp dụng quy định ở phần hợp đồng mà không áp

dụng quy định chung ở phần giao dịch. Trên đây là một số ý kiến của nhóm em về các quy

định của pháp luật trong vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định

về hình thức.

14

KẾT LUẬN

Trong thực tiễn việc giải quyết giao dịch dân sự vô hiệu hiện nay cho thấy: khi các

bên tham gia giao dịch, thông thường người dân không năm được những quy định của

pháp luật mà chủ yếu giao dịch dưới dạng tự phát, dẫn đến nhiều giao kết vô hiệu ngay tại

thời điểm ký kết mà các không biết vẫn thực hiện, khi tranh chấp xảy ra mới yêu cầu hủy.

Khi giải quyết sự việc đã rồi, các thẩm phán thường lúng túng, cần nhắc có nên hủy hay

không hủy giao dịch dân sự vô hiệu, nhiều khi phán quyết của tòa án không mang lại công

bằng cho các đương sự. Vì thế mà nhiều khi đương sự đã lợi dụng sơ hở của pháp luật đã

thất hứa, yêu cầu hủy giao dịch dân sự vô hiệu để nhằm chuộc lợi cho mình.

15