bab i pendahuluan -...

1

BAB I

PENDAHULUAN

I.1. LATAR BELAKANG

Tanah merupakan aspek penting dalam kehidupan manusia. Dale dan Mc

Laughlin (2000) dalam Tomić, dkk (2006) mengungkapkan bahwa terdapat beberapa

faktor yang mempengaruhi nilai tanah diantaranya adalah faktor internal dan faktor

eksternal. Faktor internal menyangkut fisik tanah, sedangkan faktor eksternal

menysangkut lingkungan dan aksesibilitas seperti pembangunan pusat kegiatan

masyarakat. Hal ini mengakibatkan munculnya perbedaan pandangan atas tanah.

Tanah juga digunakan sebagai dasar untuk membangun sarana produksi barang atau

jasa yang memiliki nilai karena adanya harapan untuk mendapat keuntungan di masa

mendatang.

Pembangunan yang sedang berlangsung di Kabupaten Sleman khususnya di

Desa Ambarketawang berkembang dengan sangat pesat. Hal ini ditandai dengan

perubahan penggunaan lahan akibat munculnya berbagai pusat kegiatan masyarakat,

seperti pasar, perguruan tinggi, stasiun kereta api, kompleks pemukiman, rumah sakit

yang berdampak cukup besar terhadap nilai tanah. Desa Ambarketawang juga

memiliki aksesibilas yang baik karena dekat dengan jalan provinsi. Kondisi ini akan

berpengaruh terhadap pola nilai tanah yang berdekatan dengan pusat kegiatan

masyarakat di Desa Ambarketawang. Hal ini sejalan dengan penelitian yang dilakukan

oleh Harjanto (2007) mengenai pengaruh dari faktor, seperti jarak ke pusat kota, lebar

jalan, jarak ke perguruan tinggi, dan pusat kegiatan masyarakat yang terkait dengan

nilai tanah. Selanjutnya nilai tanah tersebut akan digambarkan dalam bentuk Zona

Nilai Tanah (ZNT) agar lebih terstruktur sehingga dapat digunakan untuk berbagai

keperluan.

Berdasarkan surat edaran nomor 1/SE-100/I/2013 tentang pengenaan tarif atas

penerimaan negara bukan pajak, ZNT merupakan dasar perhitungan bagi Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) saat menghitung besar biaya yang harus dibayar

konsumen kepada negara. Biaya tersebut dicatat oleh PPAT dan dilaporkan kepada

Badan Pertanahan Nasional. Besarannya pun akan berbeda-beda karena sesuai survei

PEMODELAN NILAI TANAH AKIBAT PERUBAHAN PENGGUNAAN LAHAN PASCA PEMBANGUNANPUSAT KEGIATAN (StudiKasus di Desa Ambarketawang, Kecamatan Gamping, Kabupaten Sleman, D.I.Yogyakarta)ANDRIAN EKA PUniversitas Gadjah Mada, 2017 | Diunduh dari http://etd.repository.ugm.ac.id/

2

yang dilakukan di lapangan. Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah nomor 13

tahun 2013. Namun, pada kasus jual beli tanah masih sering terjadi tindak kecurangan

untuk menurunkan nilai tanah agar memperoleh pajak yang minimal. Hal ini tentunya

merugikan daerah karena dapat menurunkan PAD (Pendapatan Asli Daerah) sehingga

diperlukan acuan nilai tanah yang jelas untuk menghindari kecurangan tersebut. Oleh

karena itu, diperlukan pemodelan nilai tanah di Desa Ambarketawang akibat

pembangunan pusat kegiatan masyarakat yang terjadi saat ini. Model nilai tanah

tersebut ditampilkan dalam bentuk Peta Zona Nilai Tanah (ZNT).

I.2. RUMUSAN MASALAH

Berdasarkan informasi yang diperoleh dari BKAD (Badan Keuangan dan Aset

Daerah) Kabupaten Sleman memiliki PAD (Pendapatan Asli Daerah) sebesar

52.978.731.000,- pada tahun 2005. Hal ini menyebabkan Sleman menjadi kabupaten

terkaya di provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Kabupaten Sleman terdiri atas 17

kecamatan, 86 desa, dan 1212 padukuhan yang sedang berkembang, salah satunya

adalah Desa Ambarketawang. Desa Ambarketawang merupakan salah satu desa di

Kabupaten Sleman yang sedang mengalami pembangunan yang cukup pesat dalam

beberapa tahun terakhir. Hal ini ditandai dengan munculnya berbagai pusat kegiatan,

seperti pasar, perguruan tinggi, stasiun kereta api, kompleks pemukiman, dan rumah

sakit yang dapat mendorong peningkatan pembangunan dalam sektor lain.

Pembangunan tersebut dapat mempengaruhi dan menjadi faktor dari perubahan nilai

dari tanah di sekitarnya, sedangkan PAD ini diperoleh dari pajak yang berlaku pada

masing-masing wilayah dan pajak atas tanah ditentukan berdasarkan nilai tanah yang

melekat pada tanah yang bersangkutan. Namun, pada kasus jual beli tanah sering

terjadi tindak kecurangan untuk menurunkan nilai tanah agar memperoleh pajak yang

minimal. Hal ini tentunya dapat merugikan karena dapat menurunkan pendapatan asli

daerah sehingga diperlukan patokan nilai tanah yang jelas untuk menghindari

kecurangan tersebut. Hal ini diperlukan untuk memberikan nilai pajak yang adil untuk

tiap bidang tanah. Oleh karena itu, diperlukan evaluasi terkait perubahan nilai tanah

akibat pembangunan pusat kegiatan masyarakat yang ditampilkan dalam bentuk peta

zona nilai tanah guna keperluan perpajakan dan lain sebagainya.


3

Berdasarkan dari uraian di atas dapat diambil pokok permasalahan yaitu:

1) Faktor apa saja yang mempengaruhi dalam pemodelan nilai tanah yang baik di

Desa Ambarketawang, Kecamatan Gamping, Kabupaten Sleman, Provinsi

Daerah Istimewa Yogyakarta.

2) Belum tersedianya peta zona nilai tanah untuk setiap bidang di Desa

Ambarketawang, Kecamatan Gamping, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah

Istimewa Yogyakarta.

3) Perubahan dari pola nilai tanah di Desa Ambarketawang, Kecamatan Gamping,

Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta pada tahun 2011 dan

2016 belum diketahui.

I.3. CAKUPAN PENELITIAN

Penulis memfokuskan permasalahan utama dalam konteks sebagai berikut:

1) Data spasial yang digunakan dalam penelitian ini adalah peta batas administrasi,

dan peta tata guna lahan Desa Ambarketawang dari Badan Pertanahan Nasional

(BPN) Kabupaten Sleman dan peta blok PBB dari Dinas Pengelolaan Keuangan

dan Aset Daerah.

2) Data non spasial yang digunakan dalam penelitian ini adalah data transaksi jual

beli tanah di Desa Ambarketawang yang diperoleh dari Badan Pertanahan

Nasional (BPN) Kabupaten Sleman.

3) Analisis regresi linier berganda akan digunakan dalam perhitungan model nilai

tanah dari masing-masing periode yaitu tahun 2011 dan 2016 sehingga tiap

periode peta ZNT akan diketahui modelnya.

4) Variabel bebas yang akan diuji untuk menentukan faktor yang mempengaruhi

model nilai tanah dalam penelitian ini diantaranya adalah luas bidang (LB), jarak

bidang ke jalan utama (BDUT), jarak bidang ke pusat kota (BDKO), kelas jalan

(KJ), penggunaan lahan (PL), dan jarak bidang ke pusat kegiatan utama (BDPK).

5) Metode yang akan digunakan dalam pengolahan peta penggunaan lahan pada

penelitian ini adalah metode overlay. Peta penggunaan lahan Desa

Ambarketawang tahun 2011 dioverlay dengan peta penggunaan lahan Desa


4

Ambarketawang tahun 2016 untuk menghasilkan peta perubahan penggunaan

lahan antara tahun 2011 dan 2016.

I.4. TUJUAN PENELITIAN

Berdasarkan rumusan masalah di atas maka tujuan penelitian ini adalah sebagai

berikut :

1) Menentukan berbagai faktor yang dapat mempengaruhi pemodelan nilai tanah

di Desa Ambarketawang, Kecamatan Gamping, Kabupaten Sleman, Daerah

Istimewa Yogyakarta.

2) Pemodelan nilai tanah tahun 2016 di Desa Ambarketawang, Kecamatan

Gamping, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta.

I.5. MANFAAT PENELITIAN

Manfaat yang diperoleh dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1) Manfaat Teoritis

Bagi akademisi lain, hasil penelitian ini dapat dijadikan sebagai salah satu

referensi untuk penelitian serupa yang terkait pemodelan nilai tanah akibat

perubahan penggunaan lahan.

2) Manfaat Praktis

Hasil penelitian ini dapat memaparkan berbagai faktor yang mempengaruhi

dan menjadi penyebab perubahan nilai tanah di Desa Ambarketawang. Hasil

penelitian ini juga dapat digunakan sebagai salah satu referensi dalam

melakukan pemodelan nilai tanah di daerah lainnya.

I.6. TINJAUAN PUSTAKA

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan, faktor lokasi memiliki pengaruh

yang paling kuat terhadap nilai suatu properti. Properti yang memiliki bentuk fisik

yang sama tetapi lokasinya berbeda, maka nilai dari properti tersebut akan berbeda.

Secara umum “Teori Lokasi” menyatakan bahwa semakin jauh letak properti dari

pusat kegiatan maka nilainya akan semakin rendah. Hal tersebut dikarenakan pusat

kegiatan merupakan pusat dari segala aktivitas masyarakat.


5

Sudaryono (2003) melakukan penelitian terkait dengan pengaruh lokasi,

kepadatan penduduk, dan kepadatan bangunan terhadap nilai tanah. Penelitian tersebut

dilakukan dengan cakupan tingkat kelurahan untuk setiap bidang. Hasil dari penelitian

tersebut menunjukkan bahwa kepadatan bangunan berpengaruh positif terhadap nilai

tanah, sedangkan jarak dari CBD atau Perguruan Tinggi memberikan pengaruh negatif

terhadap nilai tanah.

Mudjiono (1997) melakukan penelitian untuk menganalisis variasi harga tanah

di Kotamadya Yogyakarta. Penelitian tersebut menjelaskan variasi harga tanah di

lokasi penelitian disebabkan oleh tingkat pendapatan masyarakat, jarak lokasi bidang

dari pusat kota (Malioboro), dan daya tarik kampus perguruan tinggi di suatu lokasi.

Hidayati dan Harjanto (2003) menjelaskan bahwa faktor lokasi dapat digunakan

untuk menentukan kemudahan aksesibilitas untuk mencapai suatu properti. Properti

yang terdapat di kawasan kota memiliki aksesibilitas yang lebih baik dibandingkan

dengan properti di kawasan luar kota. Hal ini terjadi karena properti di kawasan kota

memiliki sistem pengangkutan dan perhubungan yang baik. Disamping itu, properti

yang mempunyai lokasi di kawasan kota mempunyai infrastruktur dan sarana yang

lebih baik dan lengkap dibanding dengan kawasan luar kota.

Penelitian yang dilakukan oleh beberapa peneliti (Haryoto, 1997; Soleh, 1998;

Sudaryono, 2003; Wiratmoko, 2003) mengenai analisis hubungan nilai tanah dengan

faktor-faktor lokasi, menunjukkan bahwa secara umum faktor lokasi mempunyai

pengaruh yang kuat terhadap perubahan nilai tanah. Hal tersebut berarti bahwa

semakin jauh jarak suatu properti dari pusat kota atau pusat kawasan bisnis/Central

Business District (CBD), maka nilai tanah semakin rendah dan sebaliknya semakin

dekat dengan CBD, maka nilai tanah semakin tinggi.

Endah (2015) melakukan penelitian terkait dengan pengaruh faktor aksesibilitas

berupa jalan utama, luas bidang, kelas jalan, penggunaan lahan, dan pusat kota.

Penelitian tersebut menjelaskan model nilai tanah di lokasi penelitian yang

dipengaruhi oleh faktor jarak dari bidang ke jalan utama dan kelas jalan untuk setiap

bidang. Hal tersebut berarti semakin dekat jarak dari bidang ke jalan utama maka nilai


6

tanahnya akan meningkat. Disamping itu, bidang yang memiliki kelas jalan yang lebih

tinggi maka nilai tanahnya juga akan semakin tinggi.

Husnuddin (2004) melakukan penelitian untuk menganalisis pengaruh

perubahan penggunaan lahan terhadap nilai tanah di lokasi penelitian. Dalam

penelitian tersebut digunakan faktor berupa lokasi, aksesibilitas, waktu transaksi, jenis

data, penggunaan lahan, elevasi, letak obyek, bentuk tanah, dan sumber data. Hasil

dalam penelitian tersebut adalah perubahan penggunaan lahan yang terjadi di lokasi

penelitian berdampak positif untuk wilayah pemukiman. Hal ini berarti bahwa

penggunaan lahan menjadi pemukiman akan meningkatkan nilai tanah di sekitarnya.

Hasil tersebut juga berdampak pada sektor perdagangan dan jasa yang semakin

berkembang sehingga juga meningkatkan nilai tanah di sekitarnya.

Berdasarkan hasil-hasil penelitian sebelumnya, maka dalam penelitian ini akan

dibuat model penilaian tanah dengan menggunakan analisis regresi linier berganda.

Penelitian dilakukan di Desa Ambarketawang, Kecamatan Gamping, Kabupaten

Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta.

I.7. LANDASAN TEORI

I.7.1. Pengertian Tanah

Simpson (1976) mengungkapkan tanah tidak bergerak sehingga secara fisik

tidak dapat diserahkan / dipindahkan. Selain itu, tanah juga bersifat abadi. Tanah tidak

dapat diubah dalam tingkatnya sebagai bagian dari bumi itu sendiri, juga tidak dapat

ditambah atau dikurangi atau dirusakkan sebagaimana halnya dengan bentuk - bentuk

kekayaan yang lain.

Menurut Soerianegara (1997), tanah adalah Sumber daya alam yang mempunyai

peranan dalam berbagai segi kehidupan manusia, yaitu sebagai tempat dan ruang untuk

hidup dan berusaha, untuk mendukung vegetasi alam yang manfaatnya sangat

diperlukan oleh manusia. Konsepsi tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria

(UUPA) pasal 4 adalah permukaan bumi yang kewenangan penggunaannya meliputi

tubuh bumi, air dan ruang yang ada diatasnya. Dalam pengertian ini tanah meliputi

tanah yang sudah ada sesuatu hak yang ada diatasnya maupun yang dilekati sesuatu

hak menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku (Petunjuk teknis Direktorat

Survei dan Potensi Tanah, Pengukuran dan pemetaan BPN RI, 2007: 6).


7

I.7.2. Prinsip Penilaian Tanah

Hidayati and Harjanto (2003) mengemukakan bahwa nilai dapat ditafsirkan

sebagai makna dari suatu benda. Nilai tanah adalah suatu pengukuran yang didasarkan

kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas

dan strategi ekonomisnya. Harga tanah merupakan penilaian atas tanah yang diukur

berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu melalui

mekanisme pasar tanah (Darmawan M, 2010). Penilaian (Appraisal) adalah perkiraan

nilai yang didukung oleh data. Perkiraan tersebut diperoleh sebagai perkiraan untuk

waktu yang akan datang dalam jangka waktu yang panjang. Hal yang diperlukan

adalah nilai. Besaran dari nilai hanya dapat diperkirakan, yang dapat digunakan

sebagai titik kecenderungan pada kondisi pasar tertentu. Perkiraan yang dihasilkan

seorang penilai memiliki arti penting dan amat berguna karena pada dasarnya untuk

memperoleh perkiraan nilai tersebut seorang penilai telah menyusun fakta dan data

dari pasar yang bersangkutan serta unsur-unsur lainnta. Kemudian menganalisa fakta,

data, dan sebagainya secara logis, sistematis, dan ketat di dalam satu kerangka yang

sistematis untuk memperoleh perkiraan nilai.

Nilai dan Harga tanah mempunyai hubungan yang fungsional, dimana harga

tanah ditentukan oleh nilai tanah atau harga tanah mencerminkan tinggi rendahnya

nilai tanah. Harga merupakan sebagai sejumlah uang yang dibayar untuk mendapatkan

hak milik dari sesuatu benda. Dalam melakukan penilaian tanah, perlu diketahui

beberapa prinsip penilaian. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian

tanah, yakni penawaran dan permintaan, penggunaan yang tertinggi dan terbaik,

keuntungan produktivitas, prinsip perubahan dan antisipasi.

I.7.3. Faktor Penyebab Perubahan Nilai dan Harga Tanah

Teori yang berhubungan dengan harga tanah baik secara langsung ataupun tidak

langsung selalu berdasarkan pada “ruang”. Teori lokasi yang dikemukakan oleh model

Von Thunen maupun model Christaller dalam (Sidik, 2000), keduanya melandasinya

pada substansi “ruang” karena harga atau nilai tanah merupakan suatu gejala ruang.

Faktor-faktor yang mempengaruhinya juga akan lebih banyak berkaitan dengan gejala

ruang (Sumaatmadja, 1981). Menurut Dale dan McLaughlin (2000), faktor yang

mempengaruhi perubahan nilai tanah adalah Karakteristik fisik : jenis tanah,


8

kesuburan, aksesibilitas, topografi, dan Karakteristik legal : pembatasan penggunaan,

jenis hak yang melekat pada tanah, dsb.

Menurut Eckert (1990), terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi perubahan

nilai tanah antara lain :

1. Faktor ekonomi : Faktor yang bersifat global, regional, lokal ekonomi yang akan

Mempengaruhinya, seperti biaya transaksi dan pusat kegiatan

masyarakat.

2. Faktor sosial : Pola penggunaan tanah dan status sosial yang mempengaruhi

pola penggunaan lahan tersebut.

3. Faktor hukum : Kebijakan penggunaan tanah dan kualitas infrastruktur fasilitas

umum yang akan mempengaruhi nilai tanah

4. Faktor Fisik

a. Lokasi : Luas, topografi, bentuk, dan keadaan fisik pada bidang tanah.

b. Situasi : Terkait dengan lokasi relatif terhadap jalan raya.

I.7.4. Pola dan Struktur Nilai dan Harga Tanah

Yunus, H.S (2011) mengungkapkan bahwa nilai tanah dibagi menjadi nilai tanah

pertanian yang dikaitkan dengan usaha-usaha dalam bidang pertanian dan nilai tanah

spekulatif sebagai akibat adanya derajat antisipasi terhadap perluasan fisik kota yang

meningkat pada areal yang bersangkutan sehingga penentuan besarnya nilai tanah

selalu dikaitkan dengan kepentingan non agraris maka para petani mempunyai

penilaian bahwa nilai tanah yang mendekati kota mempunyai nilai spekulasi yang

semakin tinggi.

Menurut Dale dan Mc Laughlin (2000), faktor-faktor yang mempengaruhi nilai

tanah terbagi atas 2 (dua) yaitu faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal

antara lain meliputi topografi dari tanah, sifat dasar dari tanah, serta desain dan kondisi

dari bangunan. Adapun faktor-faktor yang disebabkan oleh pengaruh luar meliputi

lingkungan dimana barang milik ditempatkan, tersedianya sarana transportasi serta

berdirinya pusat – pusat kegiatan masyarakat yang baru, seperti berdirinya pabrik,

pusat-pusat perbelanjaan, terminal dan lain-lain.


9

I.7.5. Pendekatan Penilaian Tanah

Haryoto (1997) menyebutkan penilaian tanah yang akurat merupakan informasi

yang sangat penting dalam proses pengambilan keputusan suatu kebijakan. Informasi

tersebut diperlukan misalnya untuk perencanaan dan pelaksanaan pembangunan,

inventarisasi ataupun untuk menetapkan objek pajak. Eckert (1990) mengemukakan

bahwa dalam penilaian tanah dikenal beberapa metode pendekatan, yaitu :

1. Pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Approach) adalah metode penilaian

dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin akan dihasilkan

oleh suatu properti pada saat ini dan yang akan datang, kemudian dilakukan peng

kapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut dalam nilai

properti. Dalam pendekatan ini dilakukan perhitungan pada seluruh pendapatan

dalam satu tahun obyek yang dinilai dikurangi dengan biaya kekosongan dan

biaya operasional yang selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat

kapitalisasi tertentu berdasarkan jenis penggunaan obyek.

2. Pendekatan perbandingan harga pasar (Market Data Approach) merupakan

suatu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara

properti yang akan dinilai dengan properti-properti pembanding yang telah

diketahui karakteristik dan nilainya. Cara membandingkan data dengan faktor

penyesuaian. Faktor-faktor yang mempengaruhi obyek yang dinilai dianalisis

dan dilakukan perbandingan dengan properti pembanding terhadap faktor-faktor

yang menjadi perbedaan diantara obyek pembandingnya. Faktor yang sering

digunakan adalah faktor lokasi, aksesibilitas, waktu transaksi, jenis data, dan

faktor lain yang relevan.

3. Pendekatan biaya (Cost Approach) biasanya digunakan untuk melakukan

penilaian suatu bangunan. Metode pendekatan biaya adalah proses penilaian

dengan cara melakukan identifikasi terhadap suatu bangunan yang kemudian

dilakukan analisis biaya pembuatan barunya berdasarkan harga standar yang

berlaku pada saat dilakukannya penilaian dan selanjutnya dilakukan penyusutan.


10

I.7.6. Metode Penilaian Tanah

Berdasarkan International Association of Assessing Officers (IAAO) Dalam

penilaian tanah dikenal 2 macam metode, yaitu metode penilaian tanah secara massal

dan metode penilaian tanah secara individu.

1. Penilaian secara massal (mass appraisal) merupakan penilaian secara sistematis

pada sekelompok properti pada titik waktu tertentu (tanggal penilaian), dengan

menggunakan prosedur dan tes statistik baku. Subyek pada penilaian properti

secara massal adalah kelompok properti dalam satu area. Pada penilaian secara

massal dilakukan kontrol kualitas dengan menggunakan tes statistik untuk

mengetahui akurasi dan konsistensi dari penilaian. Hasil dari penilaian secara

massal tersebut dapat digunakan pada berbagai institusi seperti kantor pajak.

Pada penilaian masal, sejumlah obyek pajak yang akan dinilai pada saat tertentu

secara sistematis dan bersamaan dilakukan dengan menggunakan prosedur

standar yang disebut Computer Assisted Valuation (CAV). Penilaian massal ini

digunakan jika obyek pajak jumlahnya sangat banyak dan dalam waktu yang

cepat sehingga digunakan teknik tertentu untuk mengurangi biaya penilaian

yang besar, serta para tenaga penilai yang banyak.

2. Penilaian secara individual (single property appraisal) merupakan penilaian

sebuah properti pada titik waktu tertentu dengan menggunakan metode tertentu

pula. Subyek pada penilaian properti secara individu adalah properti

(tanah/bangunan) tunggal. Dalam metode penilaian secara individual tersebut

menggunakan kontrol kualitas yang dilakukan dengan cara membandingkan

properti yang dinilai dengan properti sejenis yang memiliki karakteristik yang

sama. Hasil dari penilaian secara individu tersebut dapat digunakan oleh

masyarakat (individu) dalam transaksi jual beli, maupun institusi seperti bank

dan asuransi.

I.7.7. Zona Nilai Tanah

I.7.7.1. Koreksi data transaksi berdasarkan Surat Edaran SE-55/PJ.6/1999 dapat dilihat

pada tabel 1 hingga tabel 6.


11

Tabel 1. Koreksi jenis data transaksi

No. Jenis Data Transaksi Penyesuaian

1 Camat +30%

2 Jual Beli (PPAT) +20 %

3 Penawaran -10%

4 Penjual / Pembeli 0%

5 Data Lapangan 0%

Tabel 2. Penyesuaian waktu transaksi

No. Waktu transaksi Penyesuaian

1 1 – 3 Bulan +2%

2 3 – 6 Bulan +3%

3 6 – 9 Bulan +4%

4 9 – 12 Bulan +5%

5 1 – 2 Tahun +12%

6 2 – 3 Tahun +20%

7 3 – 4 Tahun +28%

8 4 – 5 Tahun +37%

9 5 – 6 Tahun +47%

10 Lebih dari 6 Tahun +57%

Tabel 3. Penyesuaian letak obyek

No. Letak Obyek Penyesuaian

1 Sudut 0 %

2 Tengah-tengah -5 %


12

Tabel 4. Penyesuaian aksesibilitas

No. Aksesibilitas (km) Penyesuaian

1 0 – 0.,5 0 %

2 > 0,5 – 1 -5 %

3 > 1 – 2 -10 %

4 > 2 -20 %

Tabel 5. Penyesuaian penggunaan lahan

No. Penggunaan Lahan Penyesuaian

1 Perumahan/pemukiman 0 %

2 Industri -15 %

2 Sawah Irigasi -30 %

3 Kebun -25 %

4 Tegalan -25 %

Tabel 6. Penyesuaian bentuk tanah

No. Bentuk Tanah Penyesuaian

1 Segiempat Beraturan 0 %

2 Segiempat Tak Beraturan -10 %

2 Segitiga -30 %

I.7.7.2. Pengertian zona nilai tanah. Harjanto (2007) mengungkapkan bahwa Zona

Nilai Tanah (ZNT) merupakan area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif

sama. Penilaian tanah perlu dianalisis untuk membentuk peta ZNT yang dapat

digunakan sebagai acuan penarikan pajak daerah sehingga dapat meningkatkan PAD

(Pendapatan Asli Daerah).


13

I.7.7.3. Peta zona nilai tanah. Peta zona nilai tanah adalah peta tematik yang

menggambarkan besaran nilai tanah dan potensi tanah di suatu wilayah tertentu yang

berfungsi sebagai informasi spasial. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) dibuat dengan skala

10.000 atau lebih kecil dan informasi textual peta ZNT pada saat pembuatannya

memerlukan data harga tanah berdasarkan nilai pasar. Hal ini sejalan dengan

pengertian Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) pada Surat Edaran Nomor 1/SE-100/I/2013

BPN RI.

I.7.8. Perubahan Penggunaan Lahan

Dalam Raya (2007), Lille-sand dan Kiefer menyatakan bahwa perubahan lahan

terjadi karena manusia yang mengubah lahan pada waktu yang berbeda. Klasifikasi

penggunaan lahan dapat diartikan sebagai upaya menggolongkan penggunaan tanah

dalam golongan yang lebih kecil atau kelas-kelas yang sama dan masing-masing kelas

memiliki persamaan sifat atas fungsi tertentu. Fungsi utama dari kumpulan yang

majemuk menjadi kelompok-kelompok disebut kelas atau kategori yang dapat

diperlukan sebagi unit-unit seragam untuk keperluan khusus.

Salah satu analisis geografis yang dapat dilakukan untuk mengetahui

perubahan penggunaan lahan adalah tumpang susun (overlay) poligon, yaitu operasi

yang menumpang susunkan satu coverage ke dalam coverage poligon lain sehingga

menghasilkan coverage poligon baru (XueLian dan JingZu, 2010). Analisis overlay

dalam penelitian ini akan menggunakan software sistem informasi geografis. Sistem

Informasi Geografis (SIG) adalah sistem yang terdiri dari pesrangkat keras, perangkat

lunak, data, manusia (brainware), organisasi dan lembaga yang digunakan untuk

mengumpulkan, menyimpan, menganalisis, dan menyebarkan informasi-informasi

mengenai daerah-daerah di permukaan bumi (Chrisman, 1997). Sistem informasi yang

digunakan untuk memasukkan, menyimpan, memanggil kembali, mengolah,

menganalisis dan menghasilkan data bereferensi geografis atau data geospasial, untuk

mendukung keputusan dalam perencanaan dan pengelolaan penggunaan lahan,

lingkungan transportasi, fasilitas kota dan pelayanan umum lainnya juga merupakan

salah satu manfaat dari penggunaan Sistem Informasi Geografis.

Data mengenai laju perubahan penggunaan lahan dianalisis dengan

menggunakan persamaan sebagai berikut :


14

𝑣 = 𝑁2−𝑁1

𝑁1𝑋 100%....................................................................................(I.1)

Keterangan :

V = Laju perubahan (%)

N1 = Luas penggunaan lahan tahun pertama (2011) dalam hektar

N2 = Luas penggunaan lahan tahun kedua (2016) dalam hektar

I.7.9. Model Penilaian Tanah

Model penilaian tanah adalah persamaan matematis yang merupakan formulasi

dari faktor yang dapat mempengaruhi nilai tanah. Tujuan pemodelan nilai tanah adalah

untuk mengekspresikan nilai pasar yang diwujudkan sebagai harga jual. Nilai pasar

merupakan perkiraan harga jual yang dihasilkan dengan pertimbangan yang hati-hati

antara penjual dan pembeli dengan data yang lengkap tentang kondisi barang (Dale

dan Mc Laughlin, 2000).

Dalam penelitian ini, faktor yang digunakan sebagai variabel dalam

menentukan nilai tanah adalah : (1) jarak bidang ke pusat kegiatan, (2) jarak bidang ke

pusat kota, (3) jarak bidang ke jalan utama, (4) luas bidang, (5) kelas jalan, dan (6)

penggunaan lahan. Pada dasarnya nilai tanah merupakan hasil dari interaksi antara

faktor penawaran dan permintaan. Sehingga nilai tanah sebagai fungsi dari faktor

penawaran dan permintaan. Berdasarkan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai

tanah, dapat dirumuskan model dasar dengan menggunakan model fungsional :

NT = f ( BDPK, BDKO, BDUT, LB, KJ, PL ) .....................................(I.2)

Dalam hal ini,

NT = Nilai tanah (Rupiah)

BDPK = Jarak dari bidang ke pusat kegiatan (meter)

BDKO = Jarak dari bidang ke pusat kota (meter)

LB = Luas bidang (meter persegi)

KJ = Kelas lalan

PL = Penggunaan lahan


15

I.7.10. Analisis Regresi Linier Berganda

Analisis regresi linier berganda adalah hubungan secara linier antara dua atau

lebih variabel bebas dengan variabel terikat. Persamaan regresi linier berganda dapat

ditunjukkan melalui persamaan berikut (Gujarati, 1995):

Y = a + b1 X1 + b2 X2 + ... + bnXn ...........................................................(I.3)

Keterangan :

Y = Variabel terikat (nilai tanah estimasi)

X1, X2, Xn = Variabel bebas (BDPK, BDUT, BDKO, LB, KJ, PL) yang

mempengaruhi nilai tanah

b1, b2, bn = Koefisien regresi pada masing – masing variabel bebas

a = Koefisien regresi (Intercept)

n = Banyaknya variabel bebas

Dalam penelitian ini, variabel bebas yang digunakan merupakan faktor yang

mempengaruhi nilai tanah di Desa Ambarketawang. Faktor yang mempengaruhi nilai

tanah tersebut adalah luas bidang ke pusat kegiatan utama (BDPK), jarak bidang ke

jalan utama (BDUT), jarak bidang ke pusat kota (BDKO), bidang (LB), kelas jalan

(KJ), penggunaan lahan (PL).

I.7.11. Uji Statistik

Uji statistik yang digunakan untuk mengetahui derajat hubungan kesesuaian

model dilakukan dengan uji sebagai berikut :

I.7.11.1. Uji koefisien determinasi (R2). Uji tersebut digunakan untuk mengetahui

seberapa besar persentase pengaruh variabel bebas (jarak bidang ke pusat kegiatan,

jarak bidang ke pusat kota, jarak bidang ke jalan utama, luas bidang, kelas jalan,

danpenggunaan lahan) terhadap variabel terikat (nilai tanah estimasi). Nilai

determinasi besarnya 0 sampai 1. Persamaan uji determinasi (R2) dijabarkan dengan

rumus berikut (Gujarati, 1995) :

R2 = 1 −∑(ẏ− ӯ)2

∑(𝑦− ӯ)2...........................................................................................(I.4)


16

Keterangan :

R2 = Koefisien determinasi

ẏ = Nilai tanah estimasi (NTE)

y = Nilai tanah dari sampel (NT)

ӯ = Nilai rerata estimasi

I.7.11.2. Uji koefisien regresi secara individu (Uji t). Uji tersebut dilakukan untuk

mengetahui pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat. Penelitian ini akan

menggunakan variabel bebas berupa jarak bidang ke pusat kegiatan (BDPK), jarak

bidang ke pusat kota (BDKO), jarak bidang ke jalan utama (BDUT), luas bidang (LB),

kelas jalan (KJ), dan penggunaan lahan(PL), sedangkan variabel terikat dalam

penelitian ini menggunakan nilai tanah estimasi. Hipotesisnya apabila |thitung| > ttabel

maka variabel bebas signifikan. Persamaan uji koefisien regresi secara individu (uji t)

dapat dijabarkan dengan persamaan sebagai berikut (Gujarati, 1995) :

t = (𝛽𝑖−0)

𝑆𝑒 =

𝛽𝑖

𝑆𝑒...........................................................................................(I.5)

Keterangan :

βi = Koefisien variabel bebas (BDPK, BDUT, BDKO, LB, KJ, PL) yang

mempengaruhi nilai tanah ke i

Se = Simpangan baku dari masing-masing variabel bebas

I.7.11.3. Uji kriteria asumsi klasik. Pengujian kriteria asumsi klasik dilakukan untuk

mengetahui apakah model yang dihasilkan terdapat gejala multikolinieritas atau tidak.

(Santoso, 2002) menjelaskan bahwa multikolinieritas untuk menguji apakah pada

model regresi yang dihasilkan ditemukan adanya korelasi antar variabel bebas atau

tidak. Model regresi yang baik seharusnya tidak terjadi korelasi di antara variabel

bebas. Selanjutnya (Santoso, 2002) menjelaskan bahwa pedoman suatu model regresi

yang bebas multikolinieritas adalah dengan menggunakan besara VIF dan toleransi

sebagai berikut:

1. Besaran VIF (Variance Inflation Factor) yang bebas dari multikolinieritas

berada di sekitar angka 1. Menurut (Gujarati, 1995), rumus VIF adalah sebagai

berikut :


17

VIF = 1

1− 𝑟2 .................................................................................................. (I.6)

Dimana,

VIF = Variance of Inflation Factor

r = Koefisien korelasi antar variabel bebas

2. Besaran toleransi yang bebas dari multikolinieritas mempunyai nilai mendekati

1. Perhitungan toleransi menurut (Santoso, 2002) adalah sebagai berikut :

Toleransi = 1

𝑉𝐼𝐹 .............................................................................................. (I.7)

I.7.12. Uji Kualitas Model

Uji kualitas model dilakukan dengan menggunakan Uji COV (Coefficient of

Variation) dan PRD (Price Related Differential).

1. Coefficient of Variation (COV)

Uji COV digunakan untuk menguji tingkat akurasi model dalam

memprediksi nilai tanah. Kualitas model dikatakan baik apabila nilai COV

antara 7% sampai 10% dan sangat baik apabila nilai COV dibawah 5% dengan

rumus COV sebagai berikut (Eckert, 1990) :

COV = (100 𝑥 𝑆𝐷)

𝑀𝑒𝑎𝑛 ...........................................................................................(I.8)

Keterangan :

COV = Coefficient of Variation

SD = Simpangan Baku

Mean = Rata-rata rasio nilai tanah estimasi dengan nilai tanah sampel

Dalam hal ini,

SD = √∑(𝑊𝑒𝑖𝑔ℎ𝑡𝑒𝑑−𝑀𝑒𝑎𝑛)2

(𝑛−1)...........................................................................(1.9)

Keterangan :

SD = Simpangan Baku

Weighted = Rasio nilai tanah ke I hingga nilai tanah ke i

Mean = Rata-rata rasio nilai tanah estimasi dengan nilai tanah sampel

n = Jumlah data sampel


18

Perhitungan COV akan menggunakan jumlah sampel tertentu agar dapat

menggambarkan keseluruhan informasi. Dalam Raya (2015), Slovin

merumuskan jumlah sampel sebagai berikut :

n = 𝑁

(1+𝑁(𝑒2)) ...............................................................................................(I.10)

Keterangan :

n = Jumlah sampel yang digunakan

N = Jumlah populasi data

e = Batas toleransi kesalahan

2. Price Related Differential (PRD)

Perbedaan harga prediksi digunakan untuk mengukur tingkat keseragaman

prediksi nilai tanah. Nilai PRD hendaknya berkisar antara 0,98 sampai dengan

1,03 (Eckert, 1990). Nilai PRD dihitung dengan rumusan sebagai berikut :

PRD = 𝑟𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎 (ẏ/𝑦)

(𝑟𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎 ẏ)/Ӯ ...................................................................................(I.11)

Keterangan :

ẏ = Estimasi nilai tanah

Ӯ = Nilai rerata tanah

y = Nilai tanah


bab i pendahuluan -...

Documents