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7/29/2019 Articulo Alterini

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Voces: DERECHOS REALES ~ HIPOTECA ~ CODIGO CIVIL ~ REGISTRO DE LA PROPIEDADINMUEBLE ~ INSCRIPCION REGISTRAL ~ CONSTITUCION DE HIPOTECA ~ PUBLICIDADREGISTRAL ~ CREDITO HIPOTECARIO ~ ACREEDOR HIPOTECARIO ~ RANGO HIPOTECARIO ~RANGO PREFERENTE ~ PRIVILEGIOS ~ RESERVA DE RANGO ~ INTERPRETACION DE LA LEY ~DERECHO COMPARADO ~ DERECHO ROMANO ~ ESPAA ~ REPUBLICA FRANCESA ~ REPUBLICAITALIANA ~ AUSTRALIA ~ REPUBLICA FEDERAL DE ALEMANIA ~ ESTADO FEDERAL SUIZO ~

CERTIFICACION REGISTRAL ~ CERTIFICADO DE DOMINIO ~ ORDEN PUBLICO ~ GARANTIA ~CARACTERES DE LA HIPOTECA ~ INDIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA ~ EXTINCION DE LAHIPOTECA ~ CESION DE DERECHOS ~ CESION DEL CONTRATO ~ PRINCIPIO DE ACCESORIEDAD~ HIPOTECA ABIERTA ~ PROVINCIA DE BUENOS AIRES ~ TERCEROS ~ OPONIBILIDAD ~CADUCIDAD DE LA HIPOTECA ~ CADUCIDAD DE LA INSCRIPCION ~ RENUNCIA DEL DERECHOTtulo: Rango hipotecario: reserva, permuta, posposicin, coparticipacinAutor: Alterini, Jorge HoracioPublicado en: Revista del Notariado 720, 01/01/1971, 1997

Sumario: I. Introduccin. II. Principio de prioridad (en sentido amplio). III. Rango de los derechos (en

sentido estricto).

I. Introduccin

La ley de reforma del Cdigo Civil N 17.711 y la ley de Registro de la Propiedad Inmueble N 17.801,

complementaria de aqul, han incorporado normas que asumen particular importancia en el tema motivo de estainvestigacin.

La ley 17.711 adicion al artculo 3135 del Cdigo Civil el siguiente prrafo final: "Al constituir la hipoteca,el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra degrado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar". A su vez, el precepto que ms nos interesa dela ley 17.801, el artculo 19, dispone: "La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas almismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en elordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgadosen forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediantedeclaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio queantecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando questa sea compartida".

Se ha despertado una escasa aunque viva polmica doctrinaria sobre la verdadera inteligencia de los textos;nos proponemos aportar nuestras ideas al respecto, con apoyo en una visin sistemtica amplia.

II. Principio de prioridad (en sentido amplio)

1 Concepto. Prioridad en los aspectos sustantivo y formalLa nocin de prioridad que traducen los diccionarios de la lengua castellana o jurdicos, que la caracterizan

como la anterioridad de una cosa respecto de otra, o en tiempo o en el orden (1), responde a una imagenacertada, pero que ha menester de precisiones conceptuales cuando de prioridad registral se trata.

En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la preferencia excluyente o de superioridad como a lapreferencia de rango (2). La preferencia excluyente se configura frente a derechos reales incompatibles (porejemplo, dos dominios sobre una cosa art. 2508 del Cd. Civil) y por aplicacin de la mxima prior intempore potior in iure deriva en la primaca del derecho real antes inscripto en el registro, que excluye alincompatible que le suceda. Cuando los derechos reales son compatibles, es decir que pueden concurrir sobre lamisma cosa (por ejemplo, dos o ms hipotecas sobre un inmueble), la preferencia se llama de rango, y conduce ala prelacin del derecho inscripto en primer trmino (infra III).

Si bien se ha cuestionado el empleo del vocablo prioridad ante derechos reales incompatibles, que por tantose excluyen, para reservarla slo a los derechos reales que pueden coexistir (3), la acepcin amplia que hemosacogido no provoca ninguna deformacin conceptual y es lo suficientemente plstica como para que laconveniencia de su uso asiente en razones didcticas (4).

En realidad, el concepto de prioridad expuesta est pensado en el aspecto sustantivo o material, ya quetambin ofrece una faceta de tipo formal. La prioridad en el aspecto formal implica para el registrador la

prohibicin de inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha cierre registral (reflejode la referencia sustantiva, excluyente) la obligacin de practicar los asientos segn el orden cronolgico de

presentacin de los ttulos (reflejo de la preferencia de rango) (5). Sanz Fernndez, que reduce el instituto de laprioridad a los casos de preferencia de rango, tesis desechada, es coherente al plantear la prioridad formal comoel deber del registrador de realizar los asientos segn el orden en que llegaron a la oficina (6).

La importancia del principio de prioridad que desarrollamos, es puntualizada por Nussbaum con estasreflexiones, vlidas para la nocin amplia adoptada: "El principio de prioridad es una de las columnas

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fundamentales... de todo buen derecho inmobiliario. Gracias a l, los que vayan a adquirir un derecho sobre unafinca no tienen que preocuparse de posteriores inscripciones, pues stas para nada les afectan. Las inseguridadesa que otro rgimen dara lugar quedan as desterradas, y garantizada la certeza, que es nervio del crditoterritorial"(7).

2 El principio de prioridad en el derecho comparadoA. Sistema romano

Si bien en Roma no se difundi la publicidad registral, es importante exponer el panorama all vivido, por suclara afirmacin del principio del prior in tempore potior in iure, que determinaba la prelacin de la hipoteca deconstitucin ms antigua sobre las posteriores.

Esa prioridad extrarregistral en favor de la hipoteca constituida en primer trmino, era dejada de lado antedeterminadas hipotecas privilegiadas y tambin por un rudimentario criterio de publicidad que estableciera elEmperador Len en el ao 469 de la era cristiana, en virtud del cual eran preferidas las hipotecas formalizadas

por instrumentos pblicos o privados suscriptos por tres testigos (quasi publicum) a las que constaran en simplesinstrumentos privados (8).

En el derecho romano la garanta brindada por la hipoteca se extenda a todo el valor del inmueble, y losacreedores de rango inferior que quedaban postergados en su cobro por los de fecha precedente, solamente se

podan cobrar con la hyperocha, o sea el saldo del precio de venta, el sobrante del valor del inmueble luego desatisfechos los primeros acreedores hipotecarios. La extensin de la hipoteca a la totalidad del valor del

inmueble, era paralela al desplazamiento ascendente de las hipotecas inferiores frente a la desaparicin de lasprevias, que sobrevena con el pago del crdito asegurado, o en general con la extincin del derecho real (9). Elmovimiento de las hipotecas de grado ms bajo hacia los lugares que quedaban libres de los gravmenes

precedentes, conform el llamado rango de avance, o con avance potencial (10), o progresivo (11) , o variable(12).

B. Sistema espaolEl derecho hispano acoge de manera clara el principio de la prioridad a travs del artculo 25 de la ley

hipotecaria de 1944, que se corresponde con el artculo 26 de la ley de 1861 (13), cuando precepta: "Paradeterminar la preferencia entre dos o ms inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atender ala hora de presentacin en el Registro de los ttulos respectivos"(14).

La preferencia excluyente, antes analizada (supra II, 1), determina el contenido del artculo 17, que segn laredaccin de la ley de 1944 dice: "Inscripto o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo

o declarativo del dominio de los bienes inmuebles o, de loe derechos reales inscriptos sobre los mismos, nopodr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por elcual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si slo se hubiera extendido elasiento de presentacin, no podr tampoco inscribirse o anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresadadurante el trmino de sesenta das, contados desde el da siguiente al de la fecha del asiento"(15).

La significacin en Espaa del principio estudiado, es tan relevante, que "el aforismo prior tempore potioriure... ha podido considerarse como smbolo de la funcin del registrador, al establecer el artculo 537 del Regl.hip. que este apotegma figure en las insignias del registrador, como en las del notario se dice nihil prius fide"(16) .

Cierta doctrina espaola lamenta que no se haya implantado la reserva de prioridad por cierto lapso, unida ala expedicin de certificados a los efectos de determinado negocio con persona tambin determinada (17).

Inspirado en el molde romano se pronuncia en favor del rango de avance, progresivo, o variable (18),esquema que perdura ms all del intento fallido de incorporar el sistema germano de los puestos o rangos fijos,

que luego trataremos (infra II, 2, F), que procurara concretar el Anteproyecto Porcioles, antecedente de lareforma hipotecaria de 1944-1946 (19).

C. Sistema francsEn el rgimen francs de transcripcin el principio de prioridad reviste gran importancia; sin embargo,

no es correcta la afirmacin de Campuzano y Horma de que su valor "es absoluto" y que "todas las ventajas seobtienen por la toma de razn, sin lograr ninguna por el fondo" (20), puesto que la inscripcin no esconvalidatoria y por ello no sanea los vicios que pudieran acompaar a los ttulos respectivos (21).

Los ttulos se archivan en una seccin de presentaciones denominada "Registre de dpts", donde se dejaconstancia del da de la inscripcin y del orden en que se la recibi. El sistema posterior al decreto-ley de 1955,contempla las siguientes pautas fundamentales: 1) si las inscripciones de las hipotecas son de fechas distintas,

privar la anterior; 2) si las inscripciones son de la misma fecha, deber atenderse a la antigedad de los ttulosy por tanto el rango superior le cabe al ttulo ms antiguo; 3) si las inscripciones son de la misma fecha y

tambin los ttulos llevan igual fecha, las distintas hipotecas sern concurrentes (22).La consagracin del principio de prioridad registral presenta la particularidad de que no hace mrito de las

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diferentes horas de presentacin de los ttulos, con lo cual es menos concluyente que el espaol. Sigue elesquema de los rangos de avance.

D. Sistema italianoEn Italia rige la prioridad registral, cuyo xito all se traduce en estos textos: "Cuando el acto anterior de

adquisicin se ha transcripto, las sucesivas transcripciones o inscripciones producen efecto segn su ordenrespectivo...." (art. 2650, 2 prrafo del Cd. Civil de 1942), y "El conservador (registrador) est obligado a

llevar un registro general de orden en el que diariamente debe anotar, en el acto de entrega, todo ttulo que le seaentregado para que sea transcripto, inscripto o anotado. Este registro, dividido en otras tantas casillas, debeindicar el nmero de orden, el da de la solicitud..." (art. 2678).

Para la fijacin del rango de las hipotecas se atiende al orden cronolgico de las inscripciones y no a la fechadel ttulo, pero si las peticiones de inscripcin son simultneas tienen el mismo nmero, lo que lleva a suconcurso en igual grado(23). Tambin aqu se aplica el rango de avance potencial.

E. Sistema australianoEn este rgimen la prioridad se determina por la fecha de presentacin de los documentos al Registro y no

por la fecha de la cual datan, y los ttulos deben ser registrados segn su orden de presentacin (24).Se ha previsto un rgimen que posibilita reservas de prioridades indirectas segn la terminologa de Mesa

Lago (25) durante un plazo muy breve. "Las reservas de prioridad mediante caveat se obtienen por todapersona que se proponga adquirir a ttulo oneroso la finca o algn derecho del titular segn el Registro, contando

con el asenso de ste, y el Registro ordena aplazar, por cuarenta y ocho horas como mximo, la registracin detodo documento que se presente con posterioridad a la solicitud del que pide el caveat (notificacin o aviso).Esta solicitud se hace con motivo de pedir del Registro (el que solicita el caveat) un certificado informativo delmismo, debiendo hacer constar en tal solicitud las particularidades de la operacin a realizar. Si durante elreferido plazo el solicitante presenta cumplimentados los documentos de otorgamiento del acto en los trminos

previstos, es objeto el mismo de registracin preferente o anterior a cualquier otro instrumento, mandato judicialo de otro orden presentado posteriormente para su registro"(26).

F. Sistema alemnLas bases fundamentales son desarrolladas en el 879 del Cdigo Civil alemn (B.G.B.), cuando norma: "El

orden entre los varios derechos con que est gravado un predio se determinar por el de las inscripciones cuandolos derechos se hallen inscriptos en la misma seccin del Registro de la Propiedad. Si estuviesen inscriptos ensecciones diferentes se atender al orden de las fechas. Los que estn inscriptos en la misma fecha tendrn el

mismo rango..."(27).El precepto mencionado permite sentar una distincin desde el punto de vista conceptual entre lasinscripciones practicadas en la misma seccin y las practicadas en secciones distintas. Cuando se trata deinscripciones en la misma seccin la prioridad se establecer segn el sistema de orden por el lugar, que seexpresa con la mxima prior loco, potior iure, que alguien ha calificado lisa y llanamente como sistema espacial(28). Por el contrario, la modalidad clsica del principio de prioridad, al temporal, informa a las inscripciones

practicadas en distintas secciones, para las cuales las preferencias se establecen por las fechas respectivas, quede coincidir tendrn el mismo rango.

Hemos hablado de una distincin conceptual entre ambas facetas de la inscripcin, ya que en la prctica eldistingo tiende a diluirse, porque si el registrador cumple la exigencia de que los asientos se levanten segn elorden cronolgico de presentacin, es poco probable la discordancia entre el lugar y la fecha, discordancia quede existir se resolver con la prevalencia del lugar del asiento (29)(30).

Si bien en los derechos de raz germnica se desarrolla la idea de la existencia de parcelas o cuotas de valor

sobre una finca, las que pueden ser objeto de derechos reales distintos, con su natural correlato de los "puestosfijos", por oposicin a la nocin romana de que los rangos se extienden a la totalidad del valor del inmueble ydel rango de avance, tal concepcin fue adoptada por el Cdigo Civil alemn con indecisin. Ubicadonominalmente dentro del criterio clsico romano, en la prctica se tiende al rango fijo frente a las numerosasexcepciones al esquema tradicional que conducen a una suerte de "abolicin"(31), y son pocos los casos en querige el principio del rango de avance(32).

Se dice que el cdigo alemn "ha conseguido casi plenamente el resultado econmico del principio de lospuestos fijos", a travs de los institutos de la hipoteca del propietario y de la deuda inmobiliaria del propietario(33). Dichas figuras consagran la ruptura del postulado romano de que nadie puede tener un derecho real sobrela cosa propia, que se expresa para las servidumbres, pero con alcance general, con el aforismo nulli res suaservit (34). Segn Gierke (35), la hipoteca del propietario es el tipo ms caracterizado de los derechos realessobre cosa propia, y hasta se afirma que es una fraccin desprendida del dominio (36); tambin se cataloga a ladeuda inmobiliaria del propietario como derecho real sobre cosa propia y distinto del dominio (37).

La deuda inmobiliaria, a diferencia de la hipoteca sobre cosa ajena, es un derecho abstracto por ser

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independiente de la existencia de un crdito principal, lo que no implica que ese crdito no pueda existir en larealidad (38), pero es "totalmente irrelevante desde el punto de vista registrar (39). La adquisicin de la hipotecadel propietario puede estar acompaada, o no, por el crdito (40).

Una de las diferencias ms destacables entre la deuda inmobiliaria y la hipoteca del propietario consiste enque la primera puede ser constituida por negocio jurdico, mientras que ello no es factible en la hipoteca del

propietario, ya porque "faltar el crdito personal, que es fundamento conceptualmente necesario del tipo

"hipoteca""(41), ya porque lis excepciones al principio del nulli res sua servit deben interpretarserestrictivamente (42).

G. Sistema suizo.La prioridad es reglada en funcin de las fechas de las inscripciones respectivas, con prescindencia del lugar

en que ellas fueron asentadas, con lo que se aleja del molde alemn. En las hipotecas la prelacin quedadeterminada por el nmero de la casilla ocupada, con abstraccin de la fecha de los asientos (43).

El esquema romano de la extensin de la garanta a la totalidad del valor de la cosa y del rango de avance,que el cdigo alemn abandona en gran medida, sufre un embate mayor a travs del Cdigo Civil suizo, quereconoce la existencia de distintas parcelas de valor (44). La hipoteca suiza est localizada, no sobre una partematerial del inmueble, pero s sobre una parte determinada de su valor(45).

Para explicar esas casillas localizadas del valor del inmueble, se ha trazado un smil con "los cajones de unacmoda o los libros de un estante"(46).

El cdigo suizo adopta los rangos fijos, ya que por el prrafo 1 del artculo 813: "La garanta originada porla hipoteca est ligada a la casilla hipotecaria que le asigna la inscripcin", y por el prrafo 1 del artculo 814:"cuando hipotecas de rango diferente son constituidas sobre un inmueble, la radiacin de una de ellas no haceavanzar al acreedor posterior a la casilla libre". El rango puede ser fijado por las partes: "Los derechos dehipoteca pueden ser constituidos en segundo rango o en un rango cualquiera a condicin de que el monto por elcual ellas son preferidas sea indicado en la inscripcin" (prr. 2 del art. 813), lo que ha llevado a la felizcalificacin de Allende, de "rango convencional"(47).

Como la hipoteca posterior a la extinguida no avanza, "el propietario tiene la facultad de constituir un nuevoderecho de hipoteca en sustitucin de aquel que ha sido radiado" (prr. 2 del art. 814) (48). El prrafo 3 delartculo 814 norma: "Las convenciones que dan a los acreedores el derecho de aprovechar las casillas libres notendrn efecto real si ellas no son anotadas en el registro inmobiliario"(49).

No obstante la recepcin del rango fijo, se alude a "una importante reserva, que supone la verdadera

admisin del principio romano: aunque existan rangos o puestos libres de carcter preferente, en caso derealizacin del inmueble, el precio corresponde a los acreedores hipotecarios, segn su rango, sin tomarse enconsideracin los puestos libres (art. 815)"(50).

3 El principio de prioridad en el derecho argentinoEn el sistema vigente que organiza la ley 17.801, la norma fundamental que sienta la prioridad registral es el

artculo 19, que precepta en su primera parte: "La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotacionesrelativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentosen el ordenamiento a que se refiere el artculo 40". Dispone el artculo 40 "El Registro, por los procedimientostcnicos que disponga la reglamentacin local, llevar un sistema de ordenamiento diario donde se anotar la

presentacin de los documentos por orden cronolgico, asignndoles el nmero correlativo que lescorresponda".

La prioridad cronolgica es complementada con la preferencia excluyente y el cierre registral que informa alartculo 17: "Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le

oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante elplazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 concordantes y se lo presente dentro delplazo establecido en el artculo 5, o si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 delCdigo Civil".

En nuestro pas se han organizado satisfactoriamente las reservas de prioridad indirectas unidas a laexpedicin de certificados, sin que tengan cabida "la angustiosa prioridad" de la que Pelayo Hore se lamentabaen el derecho espaol (51), ni tampoco los brevsimos plazos previstos en el derecho australiano (supra II, 2,E).

Los certificados sobre el estado jurdico de los bienes y de las personas que los notarios estn obligados arequerir del Registro (art. 23 de la ley 17.801), cuyo plazo de validez contempla el artculo 24, producen losefectos previstos en el artculo 25: "Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores,el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo a

que se refiere el artculo 50, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dichoperodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien

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requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado". Elartculo 5 norma: "Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazode cuarenta y cinco das contado desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de suinstrumentacin". Nos concretamos a exponer la mecnica de los textos, porque su estudio detallado excede loslmites de este trabajo (52).

La prioridad cronolgica ya haba sido estructurada por Vlez para el nico derecho real al que le impuso la

inscripcin registral la hipoteca (arts. 3134, 3135 y 3274 del Cd. Civil), con el alcance regulado por elartculo 3934, y con el efecto retroactivo a la fecha de la escritura hipotecaria contemplado por el artculo 3149,siempre que la toma de razn se efectivice dentro de los seis das de otorgada (art. 3137).

Desde ya adelantamos, por razones de simetra, que pese a la reforma del artculo 3135 del Cdigo Civil y alcontenido de la segunda parte del artculo 19 de la ley 17.801, nuestro ordenamiento permanece apegado a sumentor romano, y por tanto los derechos reales se extienden a todo el valor del inmueble, lo que excluye las

parcelas de valor delimitadas, y mantiene los rangos de avance, cuya defensa en el derecho espaol ha sidoensayada con nutrido cortejo argumental (53).

III. Rango de los derechos (en sentido estricto)

1 Concepto

Cuando la prioridad se proyecta sobre derechos reales compatibles, la preferencia se llama de rango yprovoca laprelacin del derecho inscripto en el primer trmino (supra II, 1). Efectivamente, el vocablo rango

traduce la idea de jerarqua, de gradacin (54), desde que "es un concepto de relacin, imposible de concebir demodo aislado. Hay que relacionarlo con otros derechos para que surja la preferencia o inferioridad"(55).La importancia de los problemas del rango es mayor en los derechos reales, de garanta (fundamentalmente

en la hipoteca), que en los de goce (56), y se desvanece cuando el deudor cumple voluntariamente susobligaciones, y aun cuando su renuencia haga acudir a las vas ejecutivas, pero el precio de la subasta permita lasatisfaccin de todos los acreedores. Por el contrario, es evidente la trascendencia del rango cuando concurrendistintas hipotecas sobre un inmueble y su precio no permite cubrir los diferentes crditos, es all donde esrelevante contar con rango preferente, porque el acreedor beneficiado por l desplaza a los restantes y se cobra

primero(57).Como dice Gonzlez y Martnez: "el contenido de un derecho inscripto no se altera por la posicin que

ocupa en la serie de inscripciones relativas a una, finca; pero su valor decrece rpidamente con el nmero decontradictorias que, por precederle, gozan de prelacin. Esta consecuencia se destaca, sobre todo, cuando setrata de hipotecas sucesivamente constituidas..."(58).

Se polemiza sobre si el rango tiene un valor autnomo, o dependiente del derecho o real respectivo. En elderecho alemn se ha sostenido que conforma un "derecho adjunto e independiente que puede ser objeto denegocios jurdicos separados"(59), y sa es la postura generalmente atribuida a dicho derecho al igual que alsuizo (60). Sin embargo, Wolff no es tan concluyente, para quien los derechos de rango "no son derechosindependientes que existan junto al derecho inmobiliario, sino parte del contenido de ste. A pesar de ello, en laactualidad es posible separar el derecho concreto de rango de su derecho inmobiliario, para unirlo a otroderecho"(61).

El criterio opuesto cuenta con la adhesin de Roca Sastre, que opina que el rango no tiene un valorautnomo, pero ello no obsta para que se opere sobre l a travs de negocios jurdicos (62).

Creemos que el rango de los derechos reales no es un valor autnomo, sino una simple cualidad del derechoque no hace a su contenido, o sea a su esencia. Sin embargo, los principios de la extensin de la hipoteca a latotalidad del valor del inmueble y el del rango de avance potencial, se presentan como conectados con el

contenido del derecho real, y por ello el acuerdo de partes no puede dejarlos de lado (ver apartado siguiente).2 El rango y el orden pblico en materia de derechos realesEn el enfoque general sobre este punto, y no en lo especfico de la hipoteca, seguimos las ideas que

sostenemos con Gatti en otro trabajo sobre el tema.La importancia poltica, econmica y social de los derechos reales determina que estn presididos por la

nocin del orden pblico. Dice Vlez "El usufructo no es una cosa de pura convencin; su naturaleza est fijadapor la ley, por las consecuencias en el orden social del establecimiento de la propiedad en los bienesinmuebles..." (nota al art. 2825). "Los actos y contratos particulares no podran derogar la disposicin delartculo, porque la naturaleza de los derechos reales en general, y especialmente la del usufructo, est fijada enconsideracin al bien pblico y al de las instituciones polticas, y no depende de la voluntad de los

particulares..." (nota al art. 2828).La incidencia del orden pblico en los derechos reales los ubica institucionalmente entre los de familia y los

persnales. Los derechos de familia estn organizados en integridad con miras a intereses colocados por encimade los individuos que comprende; en los derechos personales gobierna el principio de la autonoma de la

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voluntad limitada por las pautas del orden pblico y de la moral y las buenas costumbres. En los derechos realesla incidencia del orden pblico adquiere relevancia principal y la autorregulacin de los intereses esexcepcional.

La presencia del orden pblico en los derechos reales es dominante, pero no exclusiva. Entendemos que sonexclusivamente de orden pblico las normas que hacen a la esencia del derecho real, que llamaremosestatutarias; encuadran aqu las disposiciones que indican cules son los derechos reales y los alcances de su

contenido (esencia). Las normas reglamentarias atinentes a los derechos reales, no son de orden pblico.En ese orden conceptual, Allende sostiene que las normas que rigen los derechos reales son

"sustancialmente" de orden pblico (63)con lo que apunta a la idea de que en general son de ese carcter, y noen su totalidad. Molinario, con distinto criterio, significa que los derechos reales son "creados y organizadosexclusivamente por la ley" y que "la regulacin total de los derechos reales es de orden pblico" (64). Estaltima opinin sera compartible en tanto las denominadas normas creadoras, organizadoras y reguladoras, secorrespondiesen con las que designamos como estatutarias.

Es reflejo del orden pblico el artculo 2502 del Cdigo Civil: "Los derechos reales slo pueden ser creadospor la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificaselos que por este cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiesevaler". De este artculo se deriva con evidencia que el orden pblico gravita en forma excluyente en ladeterminacin de cules son los derechos reales ("Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley") y en

la configuracin de su esencia o contenido, desde que los particulares ni siquiera pueden modificar los derechosreales admitidos por la ley (2 parte).

Trascienden de la vigencia necesaria del orden pblico los preceptos reguladores de los derechos reales concarcter meramente reglamentario, de aplicabilidad supletoria.

El artculo 2669 en materia de dominio revocable, despus de formular el principio general de que larevocacin opera con efecto retroactivo al da de la adquisicin de ese dominio, expresa que ello ocurrir si noexiste disposicin expresa en contrario en la ley, "o en los actos jurdicos que la establecieron" la revocacin

. El artculo 2672 insiste en esa solucin al referirse al supuesto en que la revocacin carece de retroactividad"por disposicin expresa en los actos jurdicos que constituyan el dominio revocable".

La obligacin impuesta por el artculo 2851 al futuro usufructuario de dar fianza, "puede ser dispensada porla voluntad de los constituyentes del usufructo", segn prev en su parte final. El artculo 2862, despus deestablecer: "Los derechos y las obligaciones del usufructuario son los mismos, sea que el usufructo venga de laley o que haya sido establecido de otra manera, salvo las excepciones resultantes de la ley", agrega: "o de la

convencin". Es decir, que los particulares pueden ordenar los derechos y obligaciones del usufructuario ytambin del nudo propietarioen trminos diferentes a los de la ley, en tanto no se afecte el mbito estatutariode ese derecho real. La convencin, o en su caso la disposicin de ltima voluntad (art. 2812, inc. 2), puedenmodificar la reglamentacin supletoria del derecho de usufructo (64 bis).

Ese esquema del usufructo rige tambin en principio para el uso y la habitacin, en virtud de lo dispuestopor el artculo 2952 del Cdigo Civil: "El uso y el derecho de habitacin son regidos" en primer lugar "por losttulos que los han constituido", y slo "en su defecto, por las disposiciones siguientes" (arts. 2953 y ss).

Para las servidumbres el artculo 3019 precepta que su extensin se arregla "por los trminos del ttulo desu origen", y en su ausencia, "por las disposiciones siguientes" (arts. 3020 y ss.).

En la prenda el titular del derecho real acreedor prendario no puede servirse de la cosa (art. 3226 inprincipium), y su derecho se limita a retenerla hasta ser pagado de la deuda (arg. art. 3238); sin embargo, esfactible que el deudor consienta que el acreedor use la cosa prendada (art. 3226 in fine).

En la anticresis corresponde la compensacin de los frutos con los intereses, "si nada hay convenido entrelas partes" (art. 3247).

Los derechos reales de garanta legislados por el Cdigo Civil exhiben un ejemplo elocuente de la existenciaparalela de normas de orden pblico y de preceptos sin ese carcter. Ciertos pactos estn prohibidos (arg. art.3169, 2 parte, arts. 3222 y 3252), otros, permitidos (arts. 3223 y 3253).

Las proyecciones del orden pblico en los derechos reales, que se traducen en el principio del numerusclausus, impiden no slo la creacin de derechos reales distintos a los previstos por la ley, sino tambin lamodificacin de los que admite. La imposibilidad de modificar los derechos reales permitidos est implcita enla 2 parte del artculo 2502 del cdigo Civil, cuando hace tema de las consecuencias de la constitucin dederechos reales no admitidos, o de la modificacin de los reconocidos.

Si el numerus clausus importa la fijacin por la ley de la extensin del contenido, la modificacin de esaamplitud atentara contra l, porque implicara la creacin de un derecho real no reconocido.

De lo que se lleva dicho se infiere que la cuestin a dilucidar en cuanto al rango de la hipoteca es determinarsi hace al contenido del derecho real, porque en caso afirmativo no estaran permitidos negocios sobre el mismo,

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dado que llevaran a una modificacin del contenido que la ley no faculta a los particulares. Si el rango de lahipoteca trasciende de su contenido, dichos negocios seran posibles, en principia, siempre que no alteraran lasnotas esenciales de la extensin de la hipoteca al valor total del inmueble y del rango de avance potencial.

El funcionamiento del derecho real de hipoteca supone que ella tenga un emplazamiento, que ocupe un lugaren el orden jerrquico, en definitiva que tenga un rango, y es inconcebible una hipoteca sin una categora de

prelacin. Eso es lo que quiere el legislador, pero ms all de la exigencia de cierta prelacin, las partes pueden

acordar cambios de rango, sin violentar el contenido del derecho real de hipoteca, que en todo caso revelar suinconmovida fuerza real a travs de la accin hipotecaria erga omnes(65).

El cambio de rango de una hipoteca es solamente mutacin del grado (66)y hasta se ha credo "absurdo"negar su posibilidad (67), aun en ausencia de norma expresa(68).

Son terminantes las consideraciones de Maiorca, cuando sostiene: "No es que la cualificacin del grado nosea esencial para la inscripcin y tambin para la existencia de la hipoteca. El grado, o rango, es esencial; masno lo es que sea uno u otro rango, y por ello no es esencial el mantenimiento de la inscripcin en un grado mejorque otro. La mutacin del grado no comporta por s una mutacin de la titularidad de la accin hipotecaria. Laaccin hipotecaria que el acreedor pospuesto hace valer, aunque en rango diverso, es siempre la accinhipotecaria estructuralmente conexa a la hipoteca, funcionalmente conexa con el crdito cuya titularidad quedainmutada. Por tanto, la permuta de rango en s y por s, no supone un suceso modificativo de la hipoteca... Semodifica solamente el modo de ser de la prelacin"(69).

As como pensamos que estn permitidos los negocios sobre modificacin de rango de la hipoteca, desdeque no ingresan en la rbita "estatutaria" del derecho real, y cuyas diversas modalidades analizaremos luego(infra 3 y 4), de igual modo creemos, que la voluntad de los particulares es impotente para acordar hipotecasque se extiendan a determinadas "parcelas de valor" del inmueble, y no a su totalidad, o su paralelo de losrangos fijos.

El milenario sistema romano de la extensin de la hipoteca al valor total del inmueble y del rango de avancepotencial, que se proyect en el derecho espaol, lleg a nuestro Cdigo Civil a travs del derecho patrio y de lainfluencia francesa. Ese sistema hace al contenido del derecho real de hipoteca, a su esencia, y en tal medida, los

particulares, antes y despus de la reforma legislativa, deben respetar esa faz "estatutaria" de la hipotecaargentina(70).

El ordenamiento no tena ni tiene una norma de habilitacin a los particulares para que sustraigan a lahipoteca concertada el rasgo del rango de avance potencial.

Nos hacemos cargo de la posibilidad de que se arguya que la indivisibilidad de la hipoteca es un carcternatural y con ese punto de partida se concluya de manera distinta a la propuesta.

La indivisibilidad de la hipoteca est contemplada en la norma general del artculo 3112 y en susconcordantes artculos 3113, 3114, 682 y 3188 del Cdigo Civil y se formula as: "La hipoteca es indivisible;cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda yde cada parte de ella" (primer prrafo del art. 3112). A la luz de la nota al artculo 3112 es indiscutible que laindivisibilidad es de la naturaleza y no de la esencia de la hipoteca; all se lee: "El carcter de la indivisibilidadinherente a la hipoteca no es de su esencia, y por consiguiente se puede modificar por el contrato los efectos dela indivisibilidad".

Con apoyo en que la indivisibilidad es un carcter natural de la hipoteca, las partes podran acordar ladivisibilidad en cuanto al inmueble (o sea, que los distintos inmuebles se enajenen por separado, o que se

practique la divisin en lotes del inmueble divisible art. 2326, segn la redaccin de la ley 17.711), o ladivisibilidad eh cuanto al crdito (es decir, que los pagos parciales permitan la extincin parcial del crdito y

lleven a su cancelacin parcial). La divisibilidad de la hipoteca en cuanto al crdito, o en cuanto al inmueble,ante el convenio de partes, tal cual la concibi Vlez, genera los efectos vistos y trasciende de los principios dela inexistencia de parcelas de valor y del rango de avance, que no pueden ser removidos por los particulares.

3 Modificaciones de rango antes de la reforma legislativaBajo el ordenamiento civil que organiz Vlez, existan profundas discrepancias doctrinarias entre los

autores que se ocupaban del tema.Es evidente que sobre la cesin del crdito hipotecario (de la obligacin principal con su accesorio de la

hipoteca) no podan existir dudas, atento a lo normado por el artculo 1458 del Cdigo Civil del ttulo de lacesin de crditos: "La cesin comprende... todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda...",ya que como dice el artculo 524 en su parte final: "accesorios de la obligacin vienen a ser, no slo lasobligaciones accesorias, sino tambin los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca"(71).

Machado dice que si "un acreedor quirografario del deudor cambia su rango con el acreedor hipotecario,

pasando a tener hipoteca por la cantidad que esta garanta, y quedando el cedente como quirografario; todava eneste caso se trata de un cambio de papeles que a nadie puede daar, desde que el cesionario ejercer su derecho

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de hipoteca por la cantidad que esta garanta, artculo 3189"(72). Por el contrario, con apoyo en el artculo 3120,concluye que est prohibido que el acreedor hipotecario ceda su hipoteca "a otro que no es acreedor deldeudor"(73).

Segn Salvat, dado el carcter accesorio de la hipoteca y lo dispuesto por el artculo 3120, estn prohibidasla cesin de la hipoteca y la clusula llamada de "subrogacin de hipoteca", por la cual "yo, acreedor hipotecariode Pedro, confiero a otro acreedor de ste el derecho de ejercer los derechos que nacen de mi hipoteca, hasta el

importe de mi crdito", y permitidas las cesiones de prioridad (74). A este esquema adhiere Argaaraz, anotadorde Salvat(75).

Cammarotta afirma simplemente que "del carcter accesorio de la hipoteca deriva la imposibilidad de sertransmitida sin el crdito al cual accede"(76)y para Prayones, Dassen y Laquis, "no se puede ceder o transmitirla hipoteca con independencia del crdito"(77).

Fernndez se coloca en postura restrictiva y niega la posibilidad de la cesin de la hipoteca, de la"subrogacin de hipoteca" y hasta de las cesiones de prioridad, "porque en el fondo la cesin de prioridadimporta la separacin de la hipoteca del crdito y su transmisin a otro acreedor para garantizar su acreencia... lavoluntad de las partes y consiguiente libertad de las convenciones, se encuentran considerablemente restringidas(77 bis). Se limita a admitir el instituto que el derecho francs conoce como "promesa de abstencin", por elcual el acreedor hipotecario renuncia su preferencia en favor de otro acreedor hipotecario, o no, quien siemprese ver postergado por los restantes acreedores de rango superior; afirma que "se trata slo de una renuncia o

abstencin en beneficio de un acreedor de grado inferior, que no por ello se coloca en el rango del renunciante.Por consiguiente, nada se opone a su validez en nuestro derecho"(78).

Spota cree que la reserva de rango "podra entenderse admitida por el Cdigo Civil antes de su reforma y enrazn del efecto del principio de la autonoma de voluntad contractual"(78 bis).

Pensamos que adems de la cesin del crdito hipotecario, con Vlez eran posibles las cesiones de prioridady las promesas de abstencin, pero no las cesiones de hipoteca, ni siquiera disimuladas como "subrogaciones dehipoteca".

La condicin de derecho accesorio de una obligacin que reviste la hipoteca (arts. 524, 3108, 1458, 3187,etc., del Cd. Civil), impide su cesin con independencia del crdito que garantiza. Vlez afirma rotundamente,que "el derecho de hipoteca puede as ser vendido; pero solamente con el crdito del cual es accesorio" (prrafosegundo de la nota al art. 1327; comprese con el prrafo final de la nota al art. 1445). Tampoco caben las"subrogaciones de hipoteca", en tanto envuelven una cesin de hipoteca (79), que es imposible con abstraccindel crdito asegurado.

En el derecho francs se ha sostenido la viabilidad de esas operaciones que entendemos prohibidas porVlez, a travs de una norma paralela a la del artculo 803 de nuestro cdigo, el artculo 1278 del Cdigo Civilfrancs (80). Dice el artculo 803 del Cdigo Civil: "La novacin extingue la obligacin principal con susaccesorios, y las obligaciones accesorias. El acreedor sin embargo puede, por una reserva expresa, impedir laextincin de los privilegios e hipotecas del antiguo crdito, que entonces pasan a la nueva. Esta reserva no exigeintervencin de la persona respecto de la cual es hecha". Si con fundamento en ese artculo 803 se pretendieradesarrollar conclusin similar a la de cierta doctrina gala, ella sera inconsistente. Si bien el acreedor hipotecarioque nova su obligacin con el deudor (lo que implica la extincin de la anterior y el nacimiento de una nueva),

puede "reservarse" dicha hipoteca para garantizar la nueva la nueva obligacin, el facultamiento legaldesaparece "si los bienes hipotecados o empeados pertenecieren a terceros que no hubiesen tenido parte en lanovacin" (art. 804 del Cdigo Civil). La "reserva" de hipoteca reconocida por el artculo 803, obedece arazones prcticas que hacen prescindir de una nueva constitucin de hipoteca sobre la nueva obligacin, cuandola extinguida por la novacin ya estaba asegurada con ese derecho real. Si con esta norma se hubiera pretendidoflagelar el carcter accesorio de la hipoteca y abrir paso a su cesin con independencia del crdito, carecera desentido que la "reserva" de hipoteca no funcionase cuando el inmueble pertenece a un tercero (art. 804). Si searguyese que aun en el supuesto del artculo 804 la "reserva" cabra con consentimiento del tercero titular delinmueble hipotecado, se debera contestar que esa sera otra circunstancia ms para excluir la idea de "cesin dehipoteca", porque la cesin de los derechos (art. 1444 del Cd. Civil) no ha menester del consentimiento dequienes los soportan (art. 1459 del Cd. Civil).

Las razones dadas para la prohibicin de ceder la hipoteca sin el crdito alcanzan a las cesiones a acreedoresdel deudor o a terceros (Machado limita la prohibicin al ltimo caso). No obstante, no nos parece adecuado elargumento que se invoca en torno del artculo 3120 del Cdigo Civil; la prohibicin de que se hipotequen losderechos hipotecarios responde a la necesidad de que el objeto de ese derecho real sea una cosa inmueble (arts.3108, 3109, 3131 y concordantes del Cd. Civil) y no adelanta criterio sobre la cesin de la hipoteca, donde el

problema del objeto no se hara presente, ya que tanto la hipoteca del cedente, como la del cesionario, recaeran

sobre el mismo objeto: una cosa inmueble.En funcin del criterio adoptado sobre la relativa incidencia del orden pblico en los problemas de rango, las

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"cesiones de prioridad" podan concretarse aun sin una especfica autorizacin legal, por el juego del acuerdo delas partes (art. 1197), que al operar en ese mbito no conmueve la faz estatutaria del derecho de hipoteca (supraIII, 2).

Dicen con claridad Baudry Lacantinerie y Loynes, que: "La cesin de prioridad no opera una cesin o unatransmisin de la hipoteca; ella slo produce una simple intervencin de rango; difiere, pues, profundamente delas cesiones de hipoteca. Por otra parte, el beneficiario de esa convencin slo puede aprovecharla si ha

conservado su propio derecho hipotecario. Es la consecuencia de la misma naturaleza de la operacin, tal comola hemos definido. Ella se distingue de igual modo de la subrogacin de hipoteca"(81).

Iguales motivos que los que conducan a la admisin de las cesiones de rango (permutas, posposiciones),determinaban la posibilidad de las reservas de rango en la forma en que las habremos de configurar (infra 4, B),

pero no como las concibe Spota (82). Con mayor razn encuadraban en el sistema de Vlez las promesas deabstencin, que hasta contaban con el beneplcito de la tesis estricta de Fernndez.

4 Modificaciones de rango despus de la reforma legislativaA. AmbitoLas dos normas que interesan a estos efectos el artculo 3135 del Cdigo Civil y el artculo 19 de la ley

17.801, tienen mbitos distintos. Segn la parte final del artculo 3135, "al constituir la hipoteca, el propietariopuede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de gradopreferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar"; es evidente que rige exclusivamente en materia de

hipotecas. El artculo 19 de la ley 17.801 tiene una rbita ms amplia, cuando dispone: "La prioridad entre dos oms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero depresentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a losdocumentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad debe resultar de los mismos.

No obstante las partes podrn mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad,sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos,compartiendo la prioridad o autorizando a que sta sea compartida". Este texto comprende a distintos derechosreales compatibles que puedan recaer sobre un inmueble, se extiende a cualquier derecho real sobre inmuebleajeno (83), pues, como dijimos oportunamente, los problemas de rango no son exclusivos de la hipoteca, bienque en su derredor adquieran la mayor relevancia (supra III, 1).

El artculo 3135 se concreta a la hipoteca y dentro de ella al instituto de la reserva; el artculo 19 de la ley17.801 trasciende a ese derecho real y da pie para sostener que se ocupa, adems, de otras modificaciones derango distintas de la reserva.

El artculo 19 de la ley 17.801 contiene tres prrafos que deben ser objeto de anlisis sucesivo.Primer prrafo: "La prioridad entre dos o inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se

establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que serefiere el artculo 40". Como sostuvimos (supra II, 3), este prrafo sienta el gran principio de la prioridadregistral, la que se establece por la fecha y el nmero de presentacin de los documentos, segn un "sistema deordenamiento diario" que deben llevar las jurisdicciones locales (art. 40 de la ley 17.801).

Segundo prrafo: "Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea,la prioridad debe resultar de los mismos".

El sentido del precepto se aclara con estas reflexiones de Molinario (84): "Esto significa que si por escrituraN 1 A enajena a B un inmueble; por escritura N 2, simultnea con la anterior, B, en su calidad de adquirente,constituye a favor de C una servidumbre predial sobre el inmueble adquirido y, luego, siempre en formasimultnea, por escritura N 3, B hipoteca el inmueble adquirido a A a favor de D, gravado con servidumbre

predial a favor de C y, siempre en forma simultnea, por escritura N 4, B hipoteca en segundo trmino elinmueble a favor de E; de los documentos debe resultar la prelacin, por cuanto presentados stos el mismo dao en diferentes das, dentro de los lapsos sealados por el artculo 3137 del Cdigo Civil si se trata de lashipotecas o del establecido en el artculo 5 de la ley 17.801, si se trata de otros derechos reales, resultaran tenervigencia simultnea el desmembramiento que significa la servidumbre predial y el que comporta las doshipotecas, cuando podra ser que al titular de la servidumbre predial pudiese convenir tenerla constituida conanterioridad a las hipotecas a fin de evitarse la posibilidad que puede resultar de la doctrina emergente delCdigo Civil, artculos 3157, 1 parte, y 3183" (y aun de los arts. 2990 y 2999 del Cd. Civil).

Tercer prrafo: "No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada conprecisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacinpara sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando a que sta sea compartida".

Segn Molinario, el prrafo tercero est directamente vinculado con el prrafo segundo, y concluye: "elartculo 19 de la ley 17.801 se refiere en su totalidad, a partir del prrafo 2, a escrituras simultneas,exclusivamente"(85). No compartimos este criterio, desde que pensamos que el prrafo tercero se relacionatanto con el segundo como con el primero; y seguramente el aserto de Molinario obedece a una razonable

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inspiracin finalista unida a su repudio de la "hipoteca abierta" (infra E).La interpretacin que sustentamos est abonada por los antecedentes legislativos de la norma y brinda mayor

armona a su contenido.El artculo 19 de la ley 17.801 halla antecedente mediato en el artculo 19 del decreto-ley de la provincia de

Buenos Aires N 11643/63(86). Este artculo contiene un primer prrafo que fija la prioridad por el nmero depresentacin otorgado a los ttulos en el Libro Diario, texto paralelo al del primer prrafo del artculo 19 de la

ley 17.801, con la salvedad de que se limita a las "anotaciones de igual fecha"; diferencia intrascendente, porquees obvio que si las fechas son distintas, privar la inscripcin de fecha anterior. Su segundo prrafo es similar aldel artculo 19 de la ley actual.

El tercer prrafo expresa "Sin embargo, las partes pueden de comn acuerdo sustraerse al principioexpresado en los prrafos anteriores adoptando para sus derechos otro orden de prelacin". Quiere decir, quecuando el decreto-ley 11643 permite a las partes que fijen "otro orden de prelacin", lo hace en el entendimientode que as se apartan del principio de la prioridad cronolgica (prrafo primero), o de las previsiones sobre

prioridad de las escrituras simultneas (prrafo segundo). Esa disposicin fue calificada como "una novedad ennuestro derecho"(87).

El antecedente inmediato del artculo 19 de la ley 17.801 es el artculo 41 de la ley 17.417 de "Registro de laPropiedad Inmueble para la Capital Federal y Territorio Nacional de Tierra del Fuego, Antrtida e Islas delAtlntico Sur". Tambin ese artculo contiene tres prrafos, el primero y el segundo similares a sus correlativos

de la ley 17.801, y un tercero, que dispone: "No obstante, las partes pueden, mediante declaracin de suvoluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede, estableciendootro orden de prelacin para sus derechos". Este tercer prrafo presenta diferencias mnimas con el artculo 19de la ley 17.801, y la nica resaltable es que la ltima norma le ados a su antecedente inmediato lasexpresiones finales: "compartiendo la prioridad o autorizando a que sta sea compartida".

La ley 17.417 no habla ya como el decreto-ley 11643 de "principio expresado en los prrafos anteriores",sino "del principio que antecede", pero tampoco de all puede sacarse argumento para limitar las modificacionesdel orden al caso de las escrituras simultneas. Formulamos ese aserto, porque el artculo 41 de la ley 17.417tiene un gran parecido con su fuente incuestionable, el artculo 19 del "Proyecto de Ley Nacional de Registrosde la Propiedad Inmueble" redactada por Scotti y Falbo (88), tanto que los prrafos segundo y tercero sonreproducciones textuales de su fuente. La nica diferencia est dada porque el Proyecto Scotti y Falbo, al igualque el decreto-ley 11643, establece la prioridad por l nmero de presentacin asignado en el Libro Diario,solamente, para las inscripciones que se practiquen el mismo da, diferencia que dijimos que era intrascendente.

En los fundamentos del Proyecto, al ocuparse del artculo 19, se sostiene que el principio de prioridad "reconocedos excepciones establecidas por el mismo artculo 19: la primera, que en los documentos provenientes deescrituraciones simultneas, la prioridad debe resultar de los propios documentos. La segunda, corresponde a lasituacin conocida en doctrina como posposicin (tambin permuta o reserva) de rango. Es la declaracindocumental por la cual un titular abdica la prioridad de su derecho en favor de otro que le sigue. El ltimo

prrafo del artculo 19 admite la posibilidad (bastante frecuente) de este supuesto"(89).Si compaginamos las expresiones literales del decreto-ley 11.643 con los fundamentos dados en el Proyecto

Scotti y Falbo para una norma similar a la de los artculos 41 de la ley 17.417 y 19 de la ley 17.801,concluiremos que los antecedentes legislativos del artculo 19 de la ley 17.801 dan razn a nuestro criterioamplio, o sea, que el prrafo tercero que permite modificaciones de rango se vincula con los dos anteriores.

Hay ms, esta interpretacin conduce a una mayor armona en el texto del artculo 19 de la ley 17.801.Cuando el prrafo tercero habla de "principio que antecede", debe entendrselo referido al "principio de

prioridad", porque no parecera muy adecuado que el presunto principio antecedente fuese la previsin de queen las escrituras simultneas debe determinarse la prioridad de los distintos actos. Adems, si de las escriturassimultneas debe resultar el orden, sera incolora la posibilidad de establecer "otro orden". Resultara reiterativoel artculo 19, si luego de imponer la fijacin del orden en las escrituras simultneas, permitiera a las partescompartir la prioridad de cuya factibilidad nadie dudaba. Tampoco nos parece convincente que la"autorizacin de compartir el orden" que contempla el prrafo 3 del artculo 19, deba computarse como "laautorizacin" de uno de los acreedores hipotecarios para que en otra escritura simultnea se comparta su orden;

para qu autorizar a compartir el orden, si se puede pactar directamente que se lo comparte (89 bis).En conclusin, sostenemos que cuando el prrafo tercero del artculo 19 de la ley 17.801 contempla "que las

partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, sustraerse a los efectosdel principio que antecede", se refiere a la alteracin del principio registral de prioridad, o, de la determinacinde las prioridades efectuadas en las escrituras simultneas. Si las partes operan "estableciendo otro orden",estarn en juego los institutos de la reserva de rango para futuras inscripciones, o de las posposiciones, o

permutas de rangos preestablecidos por el principio de la prioridad cronolgica o por la determinacin en lasescrituras simultneas. Si las partes actan "compartiendo la prioridad o autorizando a compartirla" estarn lo en

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marcha el mecanismo de los rangos concurrentes de derechos ya inscriptos, o provenientes de escriturassimultneas, o la futura concurrencia del inscripto o de los inscriptos con los que luego lleguen al Registro(coparticipacin de rango).

B. Reserva. a. ConceptoEl instituto de la reserva de rango, al que poda acudirse con el rgimen tradicional del Cdigo Civil, aun sin

permisin expresa, por no estar en juego a su respecto la faceta estatutaria de los derechos reales, fue

incorporado formalmente a nuestro rgimen jurdico a travs del prrafo final agregado por la ley 17.711 alartculo 3135 del Cdigo Civil: "Al constituir la hipoteca el propietario puede, con consentimiento del acreedor,reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de rango preferente, expresando el monto a que sta podralcanzar". Las reservas de rango tambin tienen respaldo normativo en el artculo 19 de la ley 17.801, cuandoautoriza a las partes a establecer "otro orden de prelacin para sus derechos", o sea, por ejemplo, que las partes

podrn reservar a un derecho real de constitucin futura rango referente al constituido en el acto de la reserva.En definitiva, el derecho de reserva implica transferir a un derecho real posterior el rango de uno anterior

(90). A pesar de que la reserva de rango es factible con referencia a distintos derechos reales compatibles entres, su mayor relevancia se da en la hipoteca, y por tal circunstancia, y a los efectos de facilitar la exposicin, deahora en ms nos referiremos a ese caso, sin perjuicio de resaltar que las consideraciones que expondremos sonvlidas en lo pertinente para los otros derechos reales compatibles.

Es generalizado ejemplo doctrinario como caso posible de reserva de rango hipotecario, el que se verifica,

en el mercado de la construccin cuando el empresario compra un inmueble para levantar un edificio, pero nopaga la totalidad del precio, garantizando el saldo con hipoteca, donde la reserva de constituir otra de gradopreferente le facilitara la obtencin de crdito para financiar la construccin (91). Tambin se dan otrosejemplos(92).

La reserva de rango, que ya admita la jurisprudencia en el derecho prusiano an sin precepto alguno (93),alcanz plena elaboracin en el Cdigo Civil alemn, cuyo 881 dispone: "Al gravar un predio con un derecho

podr el propietario reservarse la facultad de inscribir otro derecho por una suma determinada con orden anterioral derecho concedido. Esta reserva deber constar en el Registro, y la inscripcin habr de hacerse con vista delderecho que deba retroceder. Si se enajenase el predio, pasar al adquirente la facultad reservada. Si antes de lainscripcin del derecho a que se d preferencia, fuese gravado el predio con otro derecho sin la reservacorrespdndiente, no tendr efecto la preferencia cuando el derecho inscripto con la reserva haya de sufrir, porefecto del nuevo derecho concedido, una disminucin superior a la reserva".

Creemos que en ese texto del cdigo alemn est configurado el concepto de reserva de rango que puede

compaginarse con sistemas que como el argentino adopten el sistema del rango de avance, mxime que elcdigo alemn, que refleja una tendencia hacia el rango fijo, es cauto en la modalidad para estructurar la reserva.El acreedor hipotecario que consiente la reserva es inscripto en primer grado, o en su caso en el grado que lecorresponda segn la prioridad cronolgica (segundo grado, si hay una primera hipoteca, tercero si hay unasegunda, etc.), y desde ese grado retroceder cuando se constituya la futura hipoteca beneficiaria de la reserva, osea que ser postergado en la preferencia para el cobro. Sobre esta nocin que nace de la propia norma, esconcluyente la doctrina alemana(94).

En la doctrina espaola se registra una intensa polmica sobre la admisin o no de la reserva de rango, enparte, quiz, por no haber tenido siempre una idea clara de la institucin de la reserva concebida segn el moldealemn. Sostienen la aplicabilidad de la figura en Espaa: Roca Sastre (95), Prez Gonzlez y Alguer (96);Lpez Palop, Campuzano, Muoz Casillas, Atard (97), Lacruz Berdejo (97 bis), Casso Romero (98); semuestran reacios a su admisin; Gonzlez y Martnez (99), Sanz Fernndez (100), Hernndez Gil (101); Cossioy Corral es francamente contrario (102).

Roca Sastre est cerca del concepto de reserva de rango del que participamos, pues, segn l, la admisinpor el artculo 241 del Reglamento Hipotecario de la "posposicin de una hipoteca a otra futura", implicaadjudicarle "a la reserva de rango la configuracin de una subespecie de posposicin de hipoteca", y que esa

posposicin no es "de tipo puro, que es la que tiene lugar simultneamente con el otorgamiento de la escritura enla que se establece la hipoteca que se antepone a la anterior pospuesta" (103). La llamada "posposicin de unahipoteca a otra futura", es en realidad la tpica reserva de rango del derecho alemn, y la que Roca Sastredenomina posposicin "de tipo puro" es la nica y verdadera posposicin en sentido tcnico. Similares ideasleemos en Lacruz Berdejo(103 bis). En sntesis, el instituto de la reserva de rango hipotecario existente en elderecho argentino se configura a similitud del derecho alemncuando el propietario de un inmueble se"reserva" el derecho de constituir otra hipoteca de rango referente a la otorgada en ese acto, y que "retroceder"si se hace uso de la reserva (104). Ms adelante trataremos otra modalidad de la reserva, reconocida con mayorrazn, la reserva de rango concurrente con el acreedor hipotecario que la consiente (infra E).

b. Comparacin con la hipoteca del propietarioDijimos que la hipoteca del propietario es un derecho real sobre cosa propia, cuya adquisicin puede estar o

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no acompaada por el crdito, e imposible de constituir por negocio jurdico (supra II, 2, F.).La hipoteca del propietario es contraria al sistema del Cdigo Civil argentino que repudia los derechos reales

sobre cosa propia, desde que sigue la mxima romana nulli res sua servit (art. 3055 y su nota y arts. 2928, 2930y 2931 (105), 2969, 3237, etc.). Sin embargo, se han destacado casos que tienen paralelo con la hipoteca del

propietario, as, Gatti se refiere a los artculos 3182 y 3185 del Cdigo Civil, caso este ltimo que tambinaparece en el artculo 768, inciso 4 (106); Molinario realiza una interesante comparacin entre el derecho

argentino y el alemn, y luego de reproducir los dos casos anteriores, agrega: "el supuesto de un acreedor quehereda a su deudor manteniendo la aceptacin beneficiaria presumida ahora por la ley (art. 3363), en cuyo caso,

por los artculos 3365 y 3371, si bien como heredero es propietario del bien gravado (arts. 3317, 3365, 3417,3418 y cons., Cd. Civil), conserva el derecho hipotecario y puede ejecutar a la sucesin"(107). Como diceMolinario, "todos estos supuestos suponen siempre la existencia de una deuda, en cambio,... en el derechoalemn puede existir la hipoteca sin crdito al cual acceda"(108).

Tiene razn Gatti cuando considera que en esas situaciones, "por razones de equidad, los intereses en juegose solucionan como si el propietario fuese al mismo tiempo acreedor hipotecario sobre su propiedad" (109),

pues, como afirma Gonzlez y Martnez, "la ley puede elevar una barrera jurdica que impida la amalgama deambos derechos en todo lo necesario para evitar el perjuicio de quien obtuvo y goza la doble titularidad"(110).

Son las invocadas "razones de equidad", y no otras, las que justifican los preceptos mencionados, mximeque dos de esas normas (los arts. 3182 y 3185) estn implantadas en el captulo VI del ttulo de la hipoteca, que

se inicia con un precepto el art. 3181 donde est presente el principio nulli res sua servit.La reserva de rango hipotecario es distinta de la hipoteca del propietario, no slo porque no importa hipotecaalguna, sino nicamente el derecho de poder hacer retroceder a una hipoteca presente en favor de una futura,sino tambin porque la reserva de rango nace de un negocio jurdico, lo que no es posible en la hipoteca del

propietario(111).c. Comparacin con la deuda inmobiliaria del propietarioLa deuda inmobiliaria del propietario es un derecho real sobre cosa propia, de tipo abstracto, por ser

independiente de la existencia de un crdito principal, que puede ser constituido por negocio jurdico (supra II,2, F).

Si bien ambas pueden provenir de un negocio jurdico, la deuda inmobiliaria se inscribe en el primer rango,con la posibilidad de transformarla luego en hipoteca de igual grado, y el acreedor hipotecario actual adquiere elsegundo rango; por el contrario, en la reserva la hipoteca que la soporta toma el primer rango pero sometida a su

posible retroceso. "En el primer caso, su derecho es gravamen de la finca; en el segundo, una limitacin de lahipoteca que deba retroceder. En el primer caso, la hipoteca se constituye desde el principio como segundahipoteca; en el segundo caso, se constituye como primera hipoteca, pero dispuesta a retroceder"(112).

A diferencia de la deuda inmobiliaria que tiene una existencia abstracta, la reserva de rango hipotecario sereduce al derecho potencial de hacer retroceder a la hipoteca preconstituida cuando no se ha efectivizado elderecho reservado, y encuentra el crdito principal cuando es constituida la hipoteca beneficiaria del derecho dereserva.

d. Comparacin con la hipoteca de rango convencionalLa hipoteca de rango convencional del derecho suizo, segn la designacin de Allende, se llama as porque

los particulares pueden constituir hipotecas en segundo grado, o en un grado cualquiera., que sern de rangofijo, quedando libres las parcelas de valor anteriores (supra II, 2, G).

En la reserva de rango adoptada en nuestro pas no se dejan parcelas de valor libres, ni se constituyen lashipotecas en grados posteriores fijos; muy por el contrario, las hipotecas ocupan el rango determinado por el

principio registral de la prioridad cronolgica, pero sometidas a su potencial retroceso si sus titulares hanconsentido dicha reserva.

La idea de rango convencional supone las parcelas de valor y el rango fijo, nociones extraas a la tradicinromanista de nuestra hipoteca, a la que permanece apegada. La hipoteca argentina se extiende a la totalidad delvalor del inmueble y aplica el rango de avance, rasgos que por hacer al contenido de la hipoteca encuadrancomo estatutarios, y de all ajenos a la mutacin por los particulares.

e. Oportunidad

De la literalidad de la norma del artculo 3135 parecera inferirse que la reserva debe concretarse "alconstituir la hipoteca", pero no vemos reparos para que ella se efectivice con posterioridad a su constitucin(113).

Es obvio que si hemos sostenido que este negocio sobre el rango, al igual que otros, no modifica elcontenido de la hipoteca, y le hemos admitida aun con el articulado anterior del Cdigo Civil (supra II, 3), no

encontramos inconveniente alguno para la posibilidad sealada, mxime por la amplia operatividad queconsagra el artculo 19 de la ley 17.801 (supra II, 4, A).

_________________________________________________________ Thomson La Ley 12
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f. AlcancesSegn el artculo 3135 la reserva de rango parecera ser en favor de "otra" hipoteca degrado referente, es

decir, de una sola hipoteca posterior, que aun de monto inferior al de la reserva, "agotara" el derecho reservado(114).

La interpretacin precedente no es desdeable, pero si en la materia de modificaciones de rango no estn enjuego notas estatutarias del derecho real de hipoteca, nos inclinamos por pensar que pueden constituirse varias

hipotecas en uso del derecho reservado, siempre que en su conjunto no excedan el monto de la reserva de rango(115). Una vez ms hay que tener presente al artculo 19 de la ley 17.801, que, segn la inteligencia que lehemos adjudicado, contribuye a justificar la interpretacin amplia.

g. RequisitosEs evidente que el primer requisito de la reserva es la existencia del "consentimiento del acreedor" que

impone el artculo 3135, y que nace de elementales razones. Si el acuerdo sobre la reserva se hace al constituirla hipoteca sometida a eventual retroceso ella estar formalizada en la necesaria escritura hipotecaria (arts. 1184,inc. 1, y 3128 del Cd. Civil) si la reserva se conviene posteriormente, tambin ser menester instrumentarla

por escritura pblica (arg. art. 1184, inc. 10, del Cd. Civil).El artculo 3135 exige adems que se exprese "el monto" a que podr alcanzar el derecho reservado. Un

criterio entiende que la palabra monto alude slo al capital, y quedaran excluidos los intereses, y desde luegolas costas del juicio(116).

Participamos de otra opinin que considera que para cumplir el imperativo legal debe determinarse elcapital, los intereses y las costas del juicio(117).

La palabra monto segn el Diccionario de la Real Academia es una "suma de varias partidas"(118), conceptoque refleja una pluralidad de componentes, y que se reproduce en diccionarios jurdicos (119) y que por sumisma pluralidad se compadece con la interpretacin que propugnamos. El cdigo alemn habla de "una sumadeterminada" ( 881), y la doctrina formula una concepcin amplia (120); el cdigo suizo emplea segn laversin francesa la expresin "montant", que se traduce por total, importe, monto (121), y con ella la doctrinasuiza adopta la nocin que nosotros seguimos (122). Nuestra tesis se sostiene en Espaa (123), y es la queincorpor el legislador al artculo 241 del Reglamento Hipotecario, que trata la llamada "posposicin a unahipoteca futura", que como dijimos es una verdadera reserva de rango hipotecario (supra III, 4, B, a), ya quecontempla la determinacin de "la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas u otros conceptos".

En conclusin, cuando la ley dispone la determinacin del monto del derecho reservado, quiere significar la

necesidad de precisar hasta qu cantidad puede llegar a ser postergado el acreedor hipotecario que consinti lareserva, de constituirse la o las hipotecas reservadas, con su consecuente retroceso, y si se alu

articulo alterini

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