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Anforderungs- und LCC-Design im
planungs- und baubegleitenden Facility
Management (pbFM)
Dipl.-Ing. Dr. Lisa Koller
RESO Partners AG
FM-Konferenz Frankfurt
24. März 2015
Agenda
2
Vorstellung RESO Partners AG
Herausforderungen im Facility Management
Ziel- und Anforderungsdefinition im pbFM
Anforderungs- und LCC-Design im planungsbegleitenden FM
Zusammenfassung und Ausblick
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
RESO Gruppe
3
RESO Standorte: Zürich, Wallisellen, Feusisberg, Lausanne, Stuttgart, Berlin
Real Estate & FM
Design & Advisory ServicesBusiness Intelligence System
Workplace
Design & Advisory ServicesWorkplace
Trends
RESO Standorte: CH: Zürich, Wallisellen, Feusisberg, Lausanne
DE: Stuttgart, Berlin
Die RESO Partners AG steht für unabhängige Leistungen für die
Professionalisierung Ihres Immobilienportfolios und bietet für Eigentümer, Entwickler
und Nutzer ein breites Portfolio mit Beratungs-, Entwicklungs- und
Implementierungs-Dienstleistungen im Bereich des Real Estate und FMs an.
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
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Wachsendes Bewusstsein für eine
nachhaltige Immobilie aus Sicht der
Ökonomie
Ökologie
Gesellschaft & Umwelt
Wachsende Bedeutung der
Betriebsoptimierung sowie der
Gebäudeinstandhaltung bereits während der
Planungs- und Bauphase einer Immobilie
Klare Definition der Schnittstellen und
Verantwortlichen zum optimalen
Gebäudebetrieb bereits in früher Phase
notwendig
Ökologie- Ressourcen
- Energie
- Ver- und Entsorgung
Ökonomie
- Rendite
- Betriebskosten
- Flächennutzung
Nach-haltigkeit
Soziales- Nutzerflexibilität
- Behaglichkeit
Image
Herausforderungen im Facility Management
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Zunehmender
Kostendruck
• Forderung eines «kosten-
günstigen» Gebäude-
betriebes
• Lebenszyklusorientierung vs.
Investitionskostenfokus
Erhöhte (Leistungs-)
Anforderungen
• Komplexe Anforderungen
aller Stakeholder an
die Immobilie
• «value for money»
• Funktionalität & Flexibilität
muss gewährleistet sein
Optimierung des späteren Gebäudebetriebes
durch planungs- und baubegleitendes FM
Ansatz
Steigendes Kostenbewusstsein über den gesamten
Lebenszyklus einer Immobilie
unter Berücksichtigung aller Anforderungen und Ziele der Stakeholder
Sicherstellung
Werterhaltung und
Funktionalität
des Gebäudes
Spannungsfeld im Facility Management
5Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Herausforderungen im Facility Management
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Lebenszyklusoptimierung aus FM-Sicht bereits während der Planungs- und Bauphase
Umsetzung eines
planungs- und
baubegleitenden FMs
zur frühzeitigen
Betriebsoptimierung
Betriebsphase
Quelle: Lunze D.: Analyse der Voraussetzungen für Life-
Cycle-Leistungen in der Bauwirtschaft, Dissertation ETH
Zürich, 2010
Getrennte
Betrachtung
Investitions- und
Betriebskosten
Gleichzeitige
Optimierung von
Investitions- und
Betriebskosten
durch pbFM
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Komplexe Zielbildung und Anforderungen im pbFM
7
Anforderungen des
Bauherrn
Ziele des Nutzers /
Mieters
Ziele des
Betreibers
Nachhaltige Rendite
über dem Benchmark
Werterhaltung /
Wertsteigerung
Sicherung marktgerechte
und flexible Nutzung
Attraktives Portfolio
Verursachergerechte,tiefe und marktgerechteBetriebskosten
Nutzungsflexibilität / optimale Flächennutzung
Bezug von Dienstleistungen nach Mass
Behaglichkeit und Nutzer-komfort
FM als Kerngeschäft
Nutzung von Synergien mit anderen Gebäuden
Bauliche Voraussetzung für optimalen Betrieb muss gegeben sein (Betriebsräume bspw.)
Entwicklung nachhaltiger pbFM Kriterien
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Nachhaltige pbFM-Kriterien
Ökonomische pbFM-
Kriterien
Ökologische pbFM-
Kriterien
Sozio-kulturelle pbFM-
Kriterien- Minimierung von Betriebs-
bzw. Lebenszykluskosten
Schaffung eines
zielorientierten LCC-
Designs
- Unterstützung einer
langfristigen
Werterhaltung bzw.
Wertsteigerung der
Immobilie
- Standort- bzw.
Quartierentwicklung
- Renditebetrachtung
- Fokus auf Entsorgung &
Recycling und Abfallarten
gerechte Entsorgung
- Nachhaltige Versorgung
der Immobilie bzw. des
Areals (Verbrauch fossile
Energie im Gebäude)
- Förderung des öffentlichen
Verkehrs (induzierte
Mobilität)
- „Cradle to cradle“ -
Gedanke in der
Projektentwicklung
- Berücksichtigung der
Nutzungsflexibilität der
Immobilie; Möglichkeit der
Umrüstung
- Erhöhung des
Nutzerkomforts für die
Stakeholder
- Barrierefreiheit
- Behaglichkeit des
Gebäudes durch
Vorgaben an das
Raumklima bzw.
Materialisierung
- Image des Gebäudes
Komplexe Zielbildung und Anforderungen im pbFM
8Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Zielsetzung des planungs- und baubegleitenden FMs
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Maximierung des Nutzens für alle Stakeholder unter
Berücksichtigung aller Anforderungen, sowie…
Einhaltung aller «Muss-Kriterien» (unabdingbare pbFM-Ziele) für
den späteren Betrieb
Optimierung der hinreichenden Projektziele der Stakeholder
Minimierung der Lebenszykluskosten und Betriebskosten
Optimierung des späteren Betriebes des Gebäudes.
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Zielsetzung des planungs- und baubegleitenden FMOrganisation
10
A
B
C
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Durch die
Eingliederung in die
Organisationsstruktur
des Auftraggebers
kann zwischen Bau und
Betrieb eine
Diskussion auf
Augenhöhe realisiert
werden.
Anforderungs- und LCC-Design im pbFM
11
BetriebVorPr. BauPr.
VorstudienStrategische
Planung
AusschreibungProjektierung
Realisierung
pbFM-
Leistungen
LM 01
LM 03
LM 10
LM 11
LM 12
Planung
Bewirtschaftung
Bauoptimierung
aus Sicht FM
LM 02
LM 04
LM 05
LM 06
LM 07
LM 00 LM 00
LM 13
LM 14
LM 15
LM 16
LM 17
LM 00
LM 18
LM 19
LM 08
LM 10
LM 09
Lebenszyklus-
kostenVorgabe
LCC
LCC-
TreiberLCC II
LCC
PlausibilisierungLCC
AuditLCC I
1. Stellschraube: Bauliche Optimierung der Immobilie
aus Sicht des späteren Betriebes
2. Stellschraube: Aufbau einer effizienten
Bewirtschaftungsorganisation unter Berücksichtigung
der späteren Gebäudebewirtschaftung
3. Stellschraube: Projektphasenspezifische Optimierung
von Betriebs- bzw. Lebenszykluskosten
In Anlehnung an: CRB Schweizerischer Verband für Baurationalisierung, Leitfaden pbFM, 2014
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
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Vorstudien
Projektdefinition, Machbarkeitsstudie
Eig
entü
mer
FM
-Pla
ner
Eig
entü
mer
FM
-Pla
ner
Eig
entü
mer
FM
-Pla
ner
Phasenabschluss
x
x
Lebenszykluskosten (für spezifische
Systementscheide)
- Identifikation von möglichen
Lebenszykluskosten-Treibern
x
Areal-Nutzungs- /
Betriebsführungskonzept
- Erarbeitung einer FM-Arealstrategie
ausgehend auf Vorgaben Eigentümer
x
Projektorganisation: Unterstützung &
Sicherstellung des Informationsflusses
- FM-Beratung während den
Projektsitzungen
x
Wirtschaftlichkeit
- Überprüfung der Wirtschaftlichkeit /
Einhaltung der Anforderungen
(x) x
Detaillierung FM-Projektstrategie
- Detaillierung der FM-
Projektanforderungen auf Basis Business
Plan
- Beurteilung von Gebäudelabeln /
Umweltzertifikaten etc. aus Sicht FM
x
- Sicherstellung der
Qualitätsanforderungen und des
Informationsflusses
- Bereitstellen aller notwendigen Unterlagen
für FM-Planer
x
Grundlagendokument Areal- und
baufeldbezogene Kosten zur Feststellung
Arealkosten (Perimeter & Betrieb) und
Baufeldbezogene Kosten (-> bei Verkauf
Dritte - Schnittstelle mit Infrastrukturplaner)
x
Systemvariantenstudium
- Definition, Vergleich & Bewertung von
Systemvarianten hinsichtlich
Lebenszykluskosten, Kriterien der
Bewirtschaftung (Reinigung, Wartung,
Instandhaltung, etc.)
x x
Projektorganisation:
Projektdokumentation
- Bereitstellen / Erarbeiten nötiger
Dokumente für Auswahlverfahren aus FM-
Sicht (gebäudebezogene Richt- &
Grenzwerte, Kosten, Richtlinien &
Zertifizierungen, Prüfberichte)
x
Festlegung Arealkosten, Perimeter &
Betrieb (-> Verkauf Dritte)
- Baufelderbezogene Kosten
- Verstärkte Zusammenarbeit mit
Infrastrukturplaner
x
Input FM zu Pflichtenheft
- Rahmenbedingungen / Vorgaben aus
Sicht FM (z.B. Ver- / Entsorgung,
Kennwerte Betriebskosten, etc.)
- Überarbeiten Pflichtenhefts aus Sicht FM
x
Terminplan
- Überarbeitung des bestehenden
Terminplans
- Darstellung der erforderlichen Arbeiten,
Entscheidungen und Abhängigkeiten
x
- Beschreiben / Abstimmen der Ziele und
Rahmenbedingungen aus Sicht FM mit
Bauherrn und Nutzer
x
Input FM zu Betriebsführungskonzept
- Prüfen der Machbarkeitsstudien aus Sicht
FM und abstimmen mit
Betriebsführungskonzept
x
Optimierungen anstossen
- Basierend auf Projekt- /
Vergabeentscheid
Verbesserungsmassnahmen aus Sicht FM
mit Bauherrn und Nutzer abstimmen
x
Betriebsführungskonzept
- Erstellen eines ersten Grob-
Betriebsführungskonzepts
- Abgleich Datenmanagement mit
Nummerierung Signaletik
x
Nutzungskonzept Objekt
- Festlegung der strategischen
Nutzeranforderungen und geforderten
Nutzungen des Objektes
x
Aufgaben bezüglich
Finanzen/Ressourcen
Aufgaben bezüglich
Bauobjekt
Aufgaben bezüglich
Organisation
FM-Zwischenbericht / Empfehlung weiteres Vorgehen
- Review-Bericht zur Übergabe der FM-Anforderungen des Entwicklungsprojektes an das Projektmanagement
Grundlagen: Bedürfnisse, Ziele, Rahmenbedingungen, Lösungsstrategie
Ziele: Vorgehen und Organisation festgelegt, Projektierungsgrundlagen definiert, Machbarkeit nachgewiesen
Zielkontrolle
- Überprüfung Leistungsfortschritt und Output
Optimierung Bauobjekt aus
Sicht FM:
- Übertragung und
Umsetzung FM-Strategie
auf Bauobjekt
- Systemvariantenstudium
(z. B. Energieversorgungs-
systeme) aus Sicht FM
- Bauliche Anforderungen
von Seiten FM
Bauwerksoptimierung für
späteren Betrieb
- Etc.
Finanzen / Ressourcen:
- Systementscheide auf
Basis von
Lebenszyklus-kosten
- Überprüfung der
Wirtschaftlichkeit
- Etc.
Zielkontrolle:- Kontinuierlicher
Verbesserungs-
prozess innerhalb der
Projektphase
- Laufende
Zielüberwachung und
Prüfung der
Zielerreichung
Laufende
Optimierungen und
Anpassungen aus FM-
Sicht je Projektphase
Projektphasenspezifisches
pbFM-Leistungsspektrum für das
Areal und die einzelnen Objekte
Definition von
Unabdingbaren pbFM-Zielen
«Muss-Kriterien»
Hinreichenden pbFM-Zielen
«Kann-Kriterien»
Klare Zielsetzungen je
Projektphase
Review-Bericht zur
Qualitätssicherung
Klare Schnittstellen und
Verantwortlichkeiten
Anforderungs- und LCC-Design im pbFM
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
LCC-Ziel- und Anforderungssteuerung
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Erstellung FM-
Betriebskonzept
Erstellung Konzepte
wie
Logistikkonzept
(Material- und
Personalstrom)
Sicherheitskonzept
Messkonzept
Reinigung
Materialisierungs-
konzept
etc.
Betriebskosten-
schätzung bzw.
LCC-Betrachtung
Betriebskosten-
ermittlung auf der
Basis von vorhandenen
Projektinformationen
und Benchmarks
Zuweisung der
Kostenträger
LCC-Betrachtung &
Auswirkung auf Betrieb
(z. B. Materialisierung)
Variante 0: CCFVariante 1: CCF
Optim.
Variante 2:Normalverglasung
öffenbar
Variante 3:Festflügel
Variante U
Instandhaltungskosten 323'000 323'000 0 242'250 0
Jährliche Kosten Betrieb 1'901'361 1'435'534 1'882'865 2'386'745 1'882'865
Instandsetzungskosten 9'013'071 7'743'827 3'652'717 4'223'345 3'599'216
Investitionskosten Befahranlage 500'000 500'000 0 300'000 0
Investitionskosten Fassade 7'810'000 6'954'000 5'864'258 5'416'600 4'025'953
-300'000
4'700'000
9'700'000
14'700'000
19'700'000
24'700'000
Ba
rwe
rte
[C
HF]
Barwerte (LCC) - Fassaden Variantenvergleich(über 50 Jahre)
Projektentwicklungs- /
strategische Konzeptphase
& Strategische Planung
(Erste) Schätzung Finanz-
bedarf bzw. Def. Zielkosten
[+] Amin AEW Amax [-]
Kostentrichtervorgaben
· mit Kostensteuerung
· ohne Kostensteuerung
mit
±20%
±15%
±10%
±5-10%
±5%
±5%
±50%
±40%
±30%
±20%
±10%
±10%
Abweichung
vom EWohne
tVorstud
tProjektier
tAusschr
tVerg
tRealis
tEnde
t
Projektphasen und Phasen
der Kostensteuerung
Vorstudien
Kostengrobschätzung
Projektierung - Vorprojekt
Kostenschätzung
Projektierung - Bauprojekt
Kostenvoranschlag (KV)
Ausschreibung
Definition der Hauptgewerke-
budgets, Revidierter KV
Vergabe-/Vertrags-
Verhandlungsphase
Realisierung
Verfolgung der Haupt-
gewerkebudgets, Führung
des Nachtragsmanagements
Projektabschluss-/
Übergabephase
Kostenfeststellung
ohne zielorientierte
kybernetische Kostensteuerung
mit kybernetischer Kostensteuerung
[+] Amin AEW Amax [-]
t
Prozess der
Zielkostensteuerung
Projektphasenbezogene
zielorientierte Kosten-
steuerungsmassnahmen
(Erste) Schätzung des Finanz-bedarfs und Definition der Zielkosten zu Projektbeginn, Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostenermittlung
Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostengrobschätzung
Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostenschätzung, Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit dem Kostenvoranschlag (Berücksichtigung von Behördenauflagen)
Einfluss der Konjunktur auf die Ausschreibungsergebnisse
Permanente Soll-Ist-Vergleiche in der Realisierungsphase (Abrechnungs- und Nachtragsmanagement)
Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit der Kostenfeststellung
Soll-Ist-Vergleich der Zielkosten mit den Angebotspreisen
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015 Quelle: Girmscheid G.: Kostensteuerung im Bauprozess,
Zürich, 2014
Zusammenfassung und Ausblick
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Notwendigkeit eines klar strukturierten planungs- und baubegleitenden
Facility Managements (pbFM) zur Weichenstellung für einen optimalen
Betrieb
Kostenbewusstsein über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie steigt
Fokus auf Betriebs- bzw. Lebenszykluskosten bereits in frühen
Planungsphasen erforderlich
Fokus auf Nutzerflexibilität wird grösser
Professionelle Planung des Gebäudeinstandhaltung notwendig
Gewährleistung einer schnellen Umrüstung des Gebäudes durch frühzeitige
Klärung von Schnittstellen und Verantwortlichkeiten
Gewährleistung einer kontinuierlichen Zielkontrolle
Klare Vorgaben und Steuerung der Zielerreichung bereits während der
Planungs- und Bauphase
Laufende Betriebsoptimierung
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Gerüstet für Ihren Gebäudebetrieb?
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?Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
Vielen Dank!
16
Dipl.-Ing. Dr. Lisa Koller
Senior Consultant
RESO Partners AG
Richtiplatz 3
8304 Wallisellen
Schweiz
Tel +41 44 809 21 09
Anforderungs- und LCC-Design im planungs- und baubegleitenden FM 24.03.2015
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