analisis investasi rekayasa proyek pembangunan …digilib.unila.ac.id/55483/3/skripsi tanpa bab...
TRANSCRIPT
ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN RS PTNUNIVERSITAS LAMPUNG
(Skripsi)
Oleh
ANISSA PUTRI AMBARWATI
FAKULTAS TEKNIKUNIVERSITAS LAMPUNG
BANDAR LAMPUNG2018
ABSTRAK
ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN RS PTNUNIVERSITAS LAMPUNG
Oleh
ANISSA PUTRI AMBARWATI
Pembangunan RS PTN Unila bertujuan untuk memenuhi fungsi sosial denganmenyediakan layanan kesehatan serta menghasilkan keuntungan secara ekonomi.RS PTN Unila juga diharapkan menjadi pusat kolaborasi antara penelitian danlayanan kesehatan. Meskipun proyek ini merupakan proyek pemerintah, dengansumber dana yang berasal dari pemerintah provinsi lampung, uji kelayakaninvestasi tetap dilakukan untuk mengetahui apakah proyek ini menghasilkankeuntungan atau tidak. Kelayakan investasi dianalisis melalui beberapa parameter,yaitu. Net Present Value (NPV), Benefit to Cost Ratio (BCR), Internal Rate ofReturn (IRR) dan, Payback Period (PP).
Analisis kelayakan proyek pada penelitian ini dianalisis melalui 9 skenario.Skenario bervariasi berdasarkan tingkat inflasi dan tingkat keterisian tempat tidur(KTT). Hasilnya menunjukkan bahwa semua skenario layak. Skenario yang palingmenguntungkan adalah skenario 1C, didasarkan pada asumsi tingkat huniantempat tidur 100%, tingkat inflasi 5% dan tingkat diskonto 15%
Kata kunci : Studi kelayakan, Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP).
ABSTRACT
INVESTMENT ANALYSIS ENGINEERING OF RS PTN UNILADEVELOPMENT PROJECT
By
ANISSA PUTRI AMBARWATI
The establishment of RS PTN Unila is intended to fulfill social function byprovided health services as well as income generating unit. RS PTN Unila is alsoexpected to be a center of collaboration between research and health services.Even though the facility is provided by government of the province of lampung,The study was carried out to examine the viability of the invested. The viabilitywas analyzed through several parameter, named Net Present Value (NPV),Benefit to Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP).
The viability was also analyzed through 9 scenarios. Scenarios were varied baseon inflation rate and Bed occupancy rate. The result show that all scenarions wasviable. The best scenarions was based on the assumptions of bed occupancy rate100%, inflation rate of 5 % and discount rate 15% and the source of investmentprovided by government.
Keyword: Feasibility Study , Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP)
ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN RS PTNUNIVERSITAS LAMPUNG
Oleh
ANISSA PUTRI AMBARWATI
Skripsi
Sebagai Salah Satu Syarat untuk Mencapai GelarSARJANA TEKNIK
Pada
Jurusan Teknik SipilFakultas Teknik Universitas Lampung
FAKULTAS TEKNIKUNIVERSITAS LAMPUNG
BANDAR LAMPUNG2019
RIWAYAT HIDUP
Penulis dilahirkan di Bandar Lampung pada tanggal 13 Juli
1996, sebagai anak keempat dari pasangan Bapak Damri
Alamsyah dan Ibu Rosilawati. Penulis menempuh pendidikan
Taman Kanak-Kanak (TK) di TK Dharmawanita Tanjung Raya
Sukau Lampung Barat yang diselesaikan pada tahun 2002. pendidikan Sekolah
Dasar (SD) ditempuh di SDN 2 Liwa yang diselesaikan pada tahun 2008,
pendidikan Sekolah Menengah Pertama (SMP) ditempuh di SMP Negeri 2 Bandar
Lampung yang diselesaikan pada tahun 2011, dan pendidikan Sekolah Menengah
Atas (SMA) ditempuh di SMA Negeri 2 Bandar Lampung yang diselesaikan pada
tahun 2014. Penulis diterima sebagai mahasiswa Fakultas Teknik, Jurusan Teknik
Sipil Universitas Lampung pada tahun 2014 melalui jalur SNMPTN.
Penulis telah menjalani kerja praktek Proyek Pembangunan Gedung Radioterapi
Rumah Sakit Umum Abdul Moelek) selama 3 bulan. Penulis juga telah mengikuti
Kuliah Kerja Nyata (KKN) di pekon Banyumas, Kecamatan Banyumas,
Kabupaten Pringsewu selama 40 hari pada periode Januari-Februari 2018.
Selama menjadi mahasiswa penulis aktif dalam Himpunan Mahasiswa Teknik
Sipil (HIMATEKS) sebagai anggota Bidang Usaha dan Karya pada periode tahun
2016-2017.
MOTTO HIDUP
“If you’re grateful I will give you more”(QS.Ibrahim : 7)
“Where there is no struggle there is no strength”(Oprah Winfrey)
“Only do what your heart tells you”(Princess Diana)
“You deserve absolutely everything that you’ve dreamt of”(Emily marieg)
“Whatever you are be a good one”(Abraham Lincoln)
PERSEMBAHAN
Kupersembahkan hasil kerja kerasku ini kepada :
Kedua orangtuaku tercinta, Papaku Damri Alamsyah dan Mama
tersayang Rosilawati, yang telah mencurahkan kasih sayang, doa,
dan segala dukungannya kepada anakmu selama ini.
Kakak-Kakakku tersayang, Emilia Maelisa, Rian Angga Putra,
Aditya Yudhistira dan Artha Mega Laurentia
Seluruh keluarga besar dan sahabat yang selalu mendukung dan
memberikan semangatnya hingga aku dapat menyelesaikan tugas
akhirku ini..
SANWACANA
Assalamu’alaikum Wr.Wb.
Alhamdulillah, segala puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena
berkat rahmat dan hidayah-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi
yang berjudul ”Analisis Investasi Rekayasa Proyek Pembangunan RS PTN
Universitas” yang merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
Teknik pada Fakultas Teknik Universitas Lampung.
Dalam kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih yang tulus dan sebesar-
besarnya kepada :
1. Prof. Dr. Suharno,M.Sc., selaku Dekan Fakultas Teknik, Universitas
Lampung.
2. Gatot Eko Susilo, S.T., M.Sc., Ph.D., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil,
Fakultas Teknik, Universitas Lampung.
3. Dr. Ika Kustiani, S.T., M.Eng.Sc, selaku Dosen Pembimbing I skripsi saya
yang telah sabar dalam membimbing, menasihati serta meluangkan waktunya
untuk memberikan pengarahan, masukan, saran dan kritiknya kepada saya
demi kesempurnaan skripsi ini.
4. Dr. Ratna Widyawati, S.T.,M.T selaku Dosen Pembimbing II skripsi saya
yang telah meluangkan waktu untuk membimbing, memberikan pengarahan,
motivasi, dan nasihat kepada saya demi kesempurnaan skripsi ini.
5. Amril Ma’ruf Siregar, S.T., M.T., selaku Dosen Penguji skripsi saya yang
telah meluangkan waktunya untuk memberikan pengarahan, kritik dan saran
kepada saya demi kesempurnaan skripsi ini.
6. Ir. Surya Sebayang, M.T., selaku Dosen Pembimbing Akademik.
7. Seluruh Dosen Jurusan Teknik Sipil yang telah memberikan ilmu
pengetahuan kepada penulis selama menjadi mahasiswa di Jurusan Teknik
Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Lampung.
8. Seluruh teknisi dan karyawan di Fakultas Teknik, yang telah memberikan
bantuan kepada penulis selama menjadi mahasiswa di Jurusan Teknik Sipil,
Fakultas Teknik, Universitas Lampung.
9. Kedua orangtuaku tercinta, Papa Damri Alamsyah dan Mama Rosilawati
tercinta yang telah memberikan kasih sayang dan doa restunya, sehingga
penulis dapat menyelesaikan perkuliahan di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas
Teknik, Universitas Lampung.
10. Kakak-kakakku tersayang, Emilia Maelisa, Rian Angga Putra, Aditya
Yudhistira, Artha Mega Laurentia yang selalu mendukungku dan memberikan
semangatnya.
11. Teman susah senangku, Rita Adiyati, terima kasih sudah mau menerima
semua kekuranganku selama ini.
12. Sahabatku tersayang, Minos, Anggi, Ana, Unggul, Salma, Nabila terimakasih
untuk kebersamaannya selama 11 tahun ini.
13. Sahabat-sahabat terbaikku Audy Nadyaputri Majid, M. Vareza Pratama,
Ameliza Indah Mahesa, Fazlina Amalia Sunes, Adira Salsabila, Chelpa
Rideanda Bralinza, Wayan Anggi, Sonya Soraya, Widyastuty Utami, M.
Fadhillah Dalius, berkat kalian 4 tahun perjuangan kita terasa lebih mudah.
14. Saudaraku, teman seperjuanganku angkatan 2014 yang selama beberapa
tahun ini telah berbagi kenangan yang tak akan pernah terlupakan, serta
seluruh angkatan yang sudah membantu selama masa perkuliahan ini yang
mungkin tidak dapat disebutkan satu per satu.
Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang memerlukan,
khususnya bagi penulis pribadi. Selain itu, penulis berharap dan berdoa semoga
semua pihak yang telah memberikan bantuan dan semangat kepada penulis,
mendapatkan ridho dari Allah SWT.
Wassalamu’alaikum Wr.Wb.
Bandar Lampung, 21 Desember 2018
Penulis
Anissa Putri Ambarwati
xiv
DAFTAR ISI
HalamanHALAMAN JUDUL ............................................................................................ i
ABSTRAK ........................................................................................................... ii
HALAMAN JUDUL DALAM .......................................................................... iv
HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................... v
SURAT PERNYATAAN .................................................................................. vii
RIWAYAT HIDUP ..........................................................................................viii
MOTTO HIDUP ................................................................................................ ix
PERSEMBAHAN................................................................................................ x
SANWACANA ................................................................................................... xi
DAFTAR ISI..................................................................................................... xiv
DAFTAR TABEL ............................................................................................ xvi
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... xvii
DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................................xviii
DAFTAR NOTASI........................................................................................... xix
I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang ........................................................................................ 1B. Rumusan Masalah................................................................................... 3C. Tujuan Penelitian .................................................................................... 3D. Manfaat Penelitian .................................................................................. 3E. Batasan Masalah ..................................................................................... 3
xv
II. TINJAUAN PUSTAKA
A. Rumah Sakit Pendidikan......................................................................... 5B. Pengertian Investasi dan Proyek ............................................................. 5
1. Pengertian Proyek ............................................................................. 62. Pengertian Investasi .......................................................................... 6
C. Studi Kelayakan ..................................................................................... 71. Pengertian Studi Kelayakan.............................................................. 72. Aspek yang Ditinjau dalam Studi Kelayakan ................................... 8
D. Tekno Ekonomi..................................................................................... 121. Besaran-besaran Tekno Ekonomi ................................................... 122. Pengertian Dasar Tekno Ekonomi .................................................. 173. Kriteria Tekno Ekonomi ................................................................. 20
E. Penelitian Terdahulu ............................................................................. 25
III. METODOLOGI PENELITIAN
A. Lokasi Penelitian................................................................................... 29B. Sumber dan Teknik Pengumpulan Data ............................................... 30
1. Data Skunder................................................................................... 302. Pengembangan Asumsi ................................................................... 31
C. Metode Penelitian .................................................................................. 31
IV. HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Investasi Proyek .................................................................................... 34B. Asumsi dan Besaran Tekno Ekonomi................................................... 36
1. Tingkat Suku Bunga dan Inflasi ..................................................... 362. Harga Sewa Tempat Tidur .............................................................. 393. Bed Occupancy Ratio...................................................................... 41
C. Perhitunan Investasu Proyek ................................................................. 431. Dana Investasi.................................................................................. 432. Depresiasi ........................................................................................ 433. Pembiayaan Proyek ......................................................................... 454. Pendapatan Bangunan...................................................................... 455. Pengeluaran Bangunan .................................................................... 47
D. Aliran kas (cash flow)............................................................................ 48
V. KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan ........................................................................................... 52B. Saran ..................................................................................................... 53
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ xx
LAMPIRAN...................................................................................................... xxi
DAFTAR TABEL
Tabel Halaman
1. Penelitian Terdahulu....................................................................................... 25
2. Luas Gedung................................................................................................... 35
3. Rencana Anggaran Biaya ............................................................................... 35
4. Harga Sewa Kamar RS Tipe C ....................................................................... 40
5. Asumsi Harga Sewa Kamar RS PTN Unila ................................................... 41
6. Proyeksi kebutuhan tempat tidur provinsi Lampung Tahun 2015-2019 ........ 41
7. Jumlah Kamar Terpakai (KTT 50%) ............................................................... 46
8. Rekapitulasi Pendapatan .................................................................................. 46
9. Skenario........................................................................................................... 49
10. Hasil Skenario.................................................................................................. 49
ix
DAFTAR GAMBAR
Gambar Halaman
1. Denah Lokasi Proyek...................................................................................... 29
2. Diagram Alir Metodologi Penelitian .............................................................. 33
3. Grafik Suku Bunga Bank Indonesia ................................................................ 36
4. Grafik Asumsi Suku Bunga Bank Indonesia. ................................................ 37
5. Grafik Tingkat Inflasi Indonesia .................................................................... 38
6. Grafik Asumsi Tingkat Inflasi Indonesia ...................................................... 39
7. Grafik Kebutuhan Tempat Tidur Provinsi Lampung. .................................... 42
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran Halaman
1. Suku Bunga Bank Indonesia.......................................................................... xxi
2. Tingkat Inflasi Indonesia ............................................................................. xxiv
3. Nilai Depresiasi ........................................................................................... xxvi
4. Perhtungan pendapatan dan pengeluaran berdasarkan KTT dan Inflasi ..... xxxi
5. Perhitungan BCR.............................................................................................. li
6. Perhitungan Cashflow...................................................................................... lii
7. Gambar Kerja Proyek RS PTN Unila ............................................................. lxxi
8. SK Skripsi ................................................................................................. lxxviii
DAFTAR NOTASI
NPV = Net Present Value
BCR = Benefit Cost Ratio
IRR = Internal Rate Return
PP = Payback Periode
P = Present Value
F = Future Value
r = rate
n = Waktu/Periode
I = Suku Bunga
KTT = Keterisian Tempat Tidur
BOR = Bed Occupancy Ratio
e = 2,5 (ketetapan)
r = tarif sewa tempat tidur
a = Keterisian Tempat Tidur (KTT)
1
I. PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Universitas Lampung (atau disingkat Unila) adalah universitas negeri pertama
dan terbesar di Provinsi Lampung. Unila memiliki delapan fakultas yaitu,
Hukum, Pertanian, Teknik, Ekonomi dan Bisnis, Ilmu Politik dan Ilmu Sosial,
Keguruan dan Ilmu pendidikan, Matematika dan Ilmu Pengetahuan Alam
serta Fakultas Kedokteran dengan mahasiswa sejumlah 32.533 orang (BPHM
Unila, 2016). Sebagai lembaga pendidikan yang berpengaruh, Unila
diharapkan terus meningkatkan mutu pendidikan di Provinsi Lampung. Salah
satu bentuk upaya Unila dalam rangka meningkatkan mutu pendidikan adalah
dengan melakukan pembangunan Rumah sakit PTN Universitas Lampung (RS
PTN Unila).
Kemudian pada Undang-Undang No 20 Tahun 2013 pasal 6 d tentang
Pendidikan kedokteran, disebutkan bahwa Pembentukan Fakultas Kedokteran
dan/atau Fakultas Kedokteran Gigi paling sedikit harus memenuhi syarat dan
ketentuan sebagai berikut: yang salah satunya adalah memiliki Rumah Sakit
Pendidikan atau memiliki rumah sakit yang bekerja sama dengan Rumah Sakit
Pendidikan dan Wahana Pendidikan Kedokteran. Hal tersebut juga menjadi
salah satu latar belakang pembangunan proyek RS PTN Unila ini.
2
Sejalan dengan perencanaan pembangunan RS PTN Unila, maka pada tahap
awal RS PTN Unila akan beroperasi sebagai Rumah Sakit Umum Kelas D.
Rumah sakit ini nantinya akan dikembangkan menjadi Rumah Sakit
Pendidikan Kelas C dengan kapasitas tempat tidur minimal 300-an tempat tidur
dan juga berfungsi sebagai rumah sakit rujukan bagi wilayah cakupan maupun
wilayah sekitarnya. Dari sisi pendidikan pada tahap awal, rumah sakit ini akan
menjadi rumah sakit satelit dari rumah sakit pendidikan utama RSUD Abdul
Moeloek Lampung.
Pembangunan RS PTN Unila diharapkan menjadi pusat riset kolaboratif antara
bidang pendidikan dan kesehatan. Adapun tujuan lain dari pembangunan RS
PTN Unila ialah melaksanakan fungsi sosial kemasyarakatan dengan memberi
pelayanan kesehatan kepada masyarakat luas dan menghasilkan keuntungan
secara ekonomi.
Seperti umumnya proyek, untuk mendapatkan persetujuan dibangun, harus
dibuktikan kelayakan proyek tersebut. Salah satu aspek yang ditinjau dalam
studi kelayakan adalah bahwa proyek tersebut memiliki nilai manfaat yang
lebih besar dari biaya, untuk itu dilakukan analisis ekonomi pada pembangunan
RS PTN Unila. Dalam penelitian ini, peninjauan aspek ekonomi dilakukan
untuk menilai biaya-biaya yang terkait pada proyek. Parameter penilaian yang
akan digunakan yaitu NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR
(Internal Rate of Return) dan PP (Payback Period).
3
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang diatas, maka didapat rumusan masalah sebagai
berikut yaitu; Apakah proyek Pembangunan RS PTN Unila layak secara
finansial dan memenuhi kriteria dalam analisis kelayakan investasi proyek?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan dari penelitian ini adalah mengetahui besarnya nilai kelayakan investasi
dari proyek pembangunan RS PTN Universitas Lampung berdasarkan
parameter penilaian investasi.
D. Manfaat Penelitian
Adapun manfaat yang didapatkan dari penelitian ini adalah :
1. Sebagai bahan evaluasi bagi proyek untuk mengetahui tentang studi
kelayakan pada proyek pembangunan Rumah Sakit Pendidikan Universitas
Lampung berdasarkan analisis terhadap aspek ekonominya.
2. Memberikan tambahan ilmu pengetahuan sehingga dapat dijadikan sebagai
bahan referensi khususnya mengenai analisis terhdap aspek ekonomi suatu
proyek.
E. Batasan Masalah
Agar penulisan dalam penelitian ini terarah sesuai dengan yang yang telah
direncanakan, maka perlu dilakukan pembatasan masalah. Adapun batasan
masalah pada penelitian ini adalah :
1. Analisis yang dilakukan yaitu analisis kelayakan ekonomi
2. Parameter penilaian investasi yang dihitung yaitu NPV (Net Present Value),
BCR (Benefit Cost Ratio), IRR (Internal Rate of Return), PP (Payback
5
II. TINJAUAN PUSTAKA
A. Rumah Sakit Pendidikan
Rumah sakit perguruan tinggi negeri (RS PTN) dikategorikan sebagai rumah
sakit pendidikan. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 93 Tahun 2015 Tentang
Rumah Sakit, yang dimaksud dengan rumah sakit pendidikan adalah rumah
sakit yang mempunyai fungsi sebagai tempat pendidikan, penelitian, dan
pelayanan kesehatan secara terpadu dalam bidang pendidikan kedokteran
dan/atau kedokteran gigi, pendidikan berkelanjutan, dan pendidikan kesehatan
lainnya secara multiprofesi. Perbedaan utama antara rumah sakit pendidikan
dan rumah sakit biasa adalah dalam pelaksanaan kesehariannya, rumah sakit
pendidikan mengintegrasikan layanan kesehatan primer, sekunder, dan tersier.
RS PTN Unila sendiri didirikan untuk memperkuat fungsi pendidikan dan
penelitian klinis yang berbasis pelayanan kesehatan.
B. Pengertian Investasi dan Proyek
Sebelum kita membahas secara mendalam mengenai analisa kelayakan investasi
maka ada baiknya jika kita mengetahui pengertian investasi dan pengertian
proyek. Suatu proyek investasi umumnya memerlukan dana besar yang akan
mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu harus
dilakukan perencanaan investasi yang tepat agar tidak menimbulkan kerugian
di masa yang akan datang.
6
1. Pengertian Proyek
Proyek pada umumnya diketahui sebagai sebuah objek dari kegiatan
manusia yang bertujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan.
Kunarjo (1992), juga mendefinisikan bahwa proyek adalah suatu kegiatan
investasi yang menggunakan faktor-faktor produksi untuk menghasilkan
barang dan jasa yang diharapkan dapat memperoleh keuntungan dalam suatu
periode tertentu. Suratman (2001), menyatakan kegiatan proyek biasanya
dilakukan untuk berbagai bidang antara lain sebagai berikut :
a. Pembangunan fasilitas baru
Artinya merupakan kegiatan yang benar-benar baru dan belum pernah ada
sebelumnya, sehingga ada penambahannya usaha baru.
b. Perbaikan fasilitas yang sudah ada
Merupakan kelanjutan dari usaha yang sudah ada sebelumnya. Artinya
sudah ada kegiatan sebelumnya, namun perlu dilakukan tambahan atau
perbaikan yang diinginkan.
c. Penelitian dan pengembangan
Merupakan kegiatan penelitian yang dilakukan untuk suatu fenomena
yang muncul di masyarakat. Lalu dikembangkan sedemikian rupa sesuai
dengan tujuan yang diharapkan.
2. Pengertian Investasi
Dalam berlangsungnya sebuah proyek, Investasi adalah modal perusahaan
berbentuk aset seperti plant and equipment, aset tersebut dapat menghasilkan
pendapatan dan arus kas (cashflow). Penggeluaran modal yang
diinvestasikan dalam suatu proyek oleh perusahaan akan menentukan arah
7
strategi dari perusahaan sehingga dapat menghasilkan suatu return yang
maksimal bagi perusahaan (Mince, 2010). Menurut Kasmir dan Jakfar
(2003), Dalam prakteknya jenis investasi dibagi menjadi 2 macam yaitu :
a. Investasi nyata (Real investment)
Real investment, merupakan investasi yang dibuat dalam harga tetap (fixed
asset) seperti tanah, bangunan, peralatan atau mesin-mesin.
b. Investasi finansial (Financial Investment)
Finanacial Investment, merupakan investasi dalam bentuk kontrak kerja,
pembelian saham atau obligasi atau surat-surat berharga lainnya seperti
sertifikat deposito.
Proyek Pembangunan RS PTN Unila ini dibangun beradasarkan tujuan
penelitian dan pengembangan. Jenis investasinya tergolong kedalam real
investment karena dibuat dalam harga yang tetap.
C. Studi Kelayakan
Untuk menghindari resiko kerugian, sebelum menjalankan suatu usaha atau
proyek perlu diadakan studi kelayakan agar usaha atau proyek yang dijalankan
tidak menjadi sia-sia di masa yang akan datang.
1. Pengertian Studi Kelayakan
Menurut Umar (2005), Studi kelayakan bisnis adalah suatu penelitian
tentang layak atau tidaknya suatu proyek bisnis yang biasanya merupakan
proyek investasi dilaksanakan. Maksud layak atau tidak layak disini adalah
perkiraan bahwa proyek akan dapat atau tidak dapat menghasilkan
keuntungan yang layak bila telah dioperasionalkan. Adapun tujuan dari
studi kelayakan menurut Kasmir dan Jakfar (2003). antara lain adalah:
8
a. Menghindari risiko kerugian
Dalam hal ini, studi kelayakan berfungsi untuk meminimalkan resiko
yang tidak diinginkan, baik resiko yang dapat dikendalikan maupun yang
tidak dapat dikendalikan.
b. Memudahkan perencanaan
Jika sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi di masa yang akan
datang, maka akan mempermudah dalam melakukan perencanaan hal-hal
apa saja yang perlu direncanakan.
c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan
Dengan adanya perencanaan yang telah disusun sebelumnya, maka akan
mempermudah dalam pelaksanaan suatu usaha atau proyek sehingga
menjadi tepat sasaran dan sesuai dengan yang telah direncanakan.
d. Memudahkan pengawasan
Pengawasan diperlukan agar pelaksanaan suatu usaha atau proyek tidak
menyimpang dari rencana yang telah disusun.
e. Memudahkan pengendalian
Pengendalian bertujuan untuk mengembalikan pelaksanaan suatu usaha
atau proyek yang menyimpang agar sesuai dengan yang seharusnya,
sehingga tujuan perusahaan akan tercapai.
2. Aspek yang Ditinjau dalam Studi Kelayakan
Adapun aspek-aspek yang dinilai dalam studi kelayakan investasi dari suatu
usaha atau proyek menurut Kasmir dan Jakfar (2003), antara lain adalah
sebagai berikut :
9
a. Aspek Hukum
Aspek hukum membahas tentang masalah kelengkapan dan keabsahan
dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin
yang dimiliki.
b. Aspek Pasar dan Pemasaran
Aspek ini membahas apakah perusahaan yang akan melakukan investasi
memiliki peluang pasar yang diinginkan atau tidak, apabila ditinjau dari
segi pasar dan pemasaran.
c. Aspek Keuangan atau Finansial
Aspek keuangan atau finansial menilai biaya-biaya apa saja yang
dikeluarkan dan seberapa besar biaya-biaya yang akan dikeluarkan.
d. Aspek Teknis atau Operasi
Aspek ini membahas tentang teknis atau pengoperasian usaha atau
proyek yang akan dijalankan.
e. Aspek Manajemen atau Organisasi
Yang dinilai dalam aspek manajemen adalah para pengelola usaha dan
struktur organisasi yang ada.
f. Aspek Dampak Lingkungan
Aspek ini perlu dibahas, karena setiap usaha dan proyek yang dijalankan
akan menimbulkan dampak bagi lingkungan sekitarnya, baik darat, air
maupun udara, yang pada akhirnya akan berdampak terhadap kehidupan
makhluk hidup.
10
g. Aspek Ekonomi
Secara umum aspek ekonomi dapat diartikan sebagai, pengaruh yang
dapat terjadi dibidang perekonomian kemasyarakatan dengan adanya
sebuah proyek. Menurut Husein dan Umar (2007), aspek ekonomi dapat
ditinjau dari beberapa sisi yang penjelasannya disajikan berikut ini.
1) Sisi Rencana Pembangunan Nasional
a) Analisis manfaat proyek ditinjau disisi ini, dimaksudkan agar
proyek dapat: Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat;
Kegiatan usaha yang dapat dikerjakan oleh tenaga kerja lokal
tidak perlu digantikan oleh tenaga kerja asing.
b) Menggunakan sumber daya lokal; Sumber daya lokal misalnya
bahan baku komponen bahan baku produk lokal jika dimanfatkan
(dengan catatan kualitas cukup layak sesuai standar) untuk proses
produksi.
c) Menghasilkan dan menghemat devisa; penggunaan bahan baku
yang diambil dari produk lokal berarti mengurangi penggunaan
bahan impor.
d) Menumbuhkan industri lain; dengan adanya proses bisnis yang
baru, diharapkan tumbuh industri lain baik yang sejenis atau
industri pendukung lainnya sebagai dampak positif adanya
kegiatan ekonomi di daerah tersebut.
e) Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negeri sesuai
dengan kemampuan.
11
f) Menambah pendapatan nasional.
2) Sisi Distribusi Nilai Tambah
Maksudnya adalah agar proyek yang akan dibangun memiliki nilai
tambah, nilai tambah yang hendaknya dapat di hitung secara
kuantitatif. Dalam perhitungan tersebut agar lebih mudah, dapat di
asumsikan bahwa proyek dapat berproduksi dengan kapasitas normal.
3) Sisi Nilai investasi pertenaga kerja.
Penilaian berikutnya adalah bahwa proyek mampu meningkatkan
kesempatan kerja. Salah satu cara mengukur proyek padat modal atau
padat karya adalah dengan berbagai investasi (modal tetap + modal
kerja) dengan jumlah tenaga kerja yang terlibat sehingga didapat nilai
investasi per tenaga kerja.
4) Hambatan di Bidang Ekonomi
Pelaksanaan pembangunan ekonomi terus dilaksanakan dalam rangka
menaikkan atau paling tidak mempertahankan pendapatan yang telah
di capai bagi Indonesia. Masih banyak tantangan dan hambatan yang
di hadapi, sehingga tidaklah mudah untuk melaksanakanpembangunan
ekonomi, yang juga berdampak pada aspek sosial dan politik.
5) Dukungan Pemerintah
Pemerintah mempunyai kepentingan agar perdagangan yang di
lakukan oleh perusahaan-perusahaan di dalam negri akan
menghasilkan devisa bagi Negara. Salah satu dukungan itu adalah
proteksi perdagangan. Instrumen terjadinya kebijakan proteksi
perdagangan banyak ragamnya, tetapi tujuannya satu yaitu
12
menimbulkan distorsi pasar dalam artian mencegah adanya pasar
persaingan bebas.
Objek dari Penelitian yang dilakukan pada tugas akhir ini merupakan
proyek milik lembaga pemerintah. Oleh Karena itu aspek yang akan
ditinjau adalah aspek ekonomi. Melihat dari berbagai sisi dalam aspek
ekonomi yang telah dijelaskan, proyek ini ditinjau dari sisi investasi
pratenaga kerja, yang diharapkan mampu meningkatkan kualitas bagi calon
tenaga kerja melalui bidang pendidikan khususnya dalam dalam disiplin
ilmu kesehatan.
D. Tekno Ekonomi
Menurut Poerbo (1998), hal-hal penting yang perlu diperhatikan dalam studi
kelayakan proyek bangunan rumah sakit adalah sebagai berikut:
1. Besaran-besaran Tekno Ekonomi
a. Harga Satuan Gedung
Merupakan harga per meter persegi luas lantai kotor termasuk biaya
pondasi, instalasi listrik, biaya pengadaan tenaga listrik, telpon, izin
bangunan, dan lainnya.
b. Biaya Bangunan
Biaya bangunan adalah luas lantai kotor dikali dengan harga satuan
gedung (unit price).
c. Biaya tidak langsung
Yang termasuk dalam kelompok biaya tidak langsung, antara lain :
1) Biaya perencanaan dan konsultan.
2) Biaya pendanaan (financing cost).
13
3) Biaya hukum (legal cost).
Untuk proyek gedung, besarnya kelompok biaya tidak langsung untuk
proyek gedung adalah 20% dari harga gedung.
d. Biaya Investasi Total
Komponen-komponen biaya investasi total yaitu :
1) Biaya tanah (land cost).
2) Biaya bangunan.
3) Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)
e. Modal
Modal merupakan salah satu faktor penting yang harus ada dalam sebuah
proyek, diperlukan dana yang cukup besar untuk mendanai suatu kegiatan
investasi. Untuk itu investor diharuskan mencari sumber dana yang tepat
untuk mendanai kegiatan tersebut. Apabila dilihat dari sumber asalnya,
modal dibagi menjadi dua macam, yaitu:
1) Modal sendiri (equity)
Modal sendiri merupakan modal yang ditanamkan untuk memulai
suatu proyek dalam pembiayaan pekerjaan pra konstruksi, seperti
pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. Besar
equity tersebut biasanya ± 25% dari investasi total (pada proyek
komersil).
2) Modal Pinjaman (Borrowed capital)
Modal pinjaman berasal dari :
a) Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya.
14
b) Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham,
obligasi, surat berharga dan lainnya).
Sumber pendanaan dari proyek ini didapat dari hibah pemerintah kota
Bandar lampung dan untuk sisa dana yang dibutuhkan dilakukan
pengajuan pinjaman dana keluar negeri melalui bapenas. Berdasarkan
sumbernya proyek ini dibiayai dari modal sendiri dan modal pinjaman.
f. Suku Bunga
Bunga atas suatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas
jasa pemberian modal pinjaman yang diberikan kepada pemberi pinjaman.
g. Masa konstruksi
Untuk proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang
dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan,
maka sebaiknya masa konstruksi diusahakan sesingkat-singkatnya agar
beban bunganya tidak semakin bertambah. Biasanya para kreditur member
keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya
selama masa konstruksi, namun ada pula yang hanya memberikan
penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja, sedangkan bunga harus
tetap dibayar.
h. Masa Pelunasan
Masa pelunasan kredit yaitu jangka waktu kredit dikurangi dengan masa
konstruksi. Panjangnya jangka waktu kredit setiap proyek berbeda – beda,
untuk proyek komersil biasanya sekitar 15 tahun.
i. Pendapatan Bangunan
1) Sewa (per meter persegi per bulan) atau sewa kamar perhotel.
15
2) Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran.
3) Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/kantor.
Dalam proyek pembangunan Rumah Sakit PTN Unila pendapatan rumah
sakit dihitung atas dasar pendapatan per tempat tidur. Pendapatan di luar
tempat tidur dihitung atas dasar faktor empiris berikut:
Rumah sakit Kelas-A 1,5 x Pendapatan tempat tidur
Kelas-B 1,4 x Pendapatan tempat tidur
Kelas-C 1,3 x Pendapatan tempat tidur
Adapun biaya operasinya secara empiris sebagai berikut :
Rumah sakit Kelas-A 50% x Pendapatan tempat tidur
Kelas-B 40% x Pendapatan tempat tidur
Kelas-C 30% x Pendapatan tempat tidur
j. Pegeluaran Bangunan
Pengeluaran pada bangunan antara lain seperti :
1) Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (seperti listrik, AC, gas, air
minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan dan lainnya).
Biaya operasional dan pemeliharaan gedung pada proyek ini
didapatkan dari sewa pendapatan pertempat tidur.
2) Biaya personil.
3) Asuransi.
4) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
k. Pajak
1) Pajak atas Bunga
16
Pajak atas bunga besarnya 20%, bila ada keringanan dalam rangka
undang-undang Penanaman modal asing besarnya 10% dari bunga
(keringanan separuhnya). Apabila modal tidak berasal dari pinjaman,
maka tidak ada biaya pajak atas bunga.
2) Pajak Perseroan
Pajak perseroan yaitu pajak yang harus dibayar oleh perusahaan,
dikenakan atas laba atau keuntungan yang diperoleh. Besarnya pajak
perseroan tergantung dari peraturan suatu negara pada waktu tertentu.
Di Indonesia, cara menghitung pajak perseroan adalah persentase pajak
perseroan dikali dengan laba kena pajak (taxable profit) yang
merupakan pendapatan kotor dikurangi dengan :
a) Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman.
b) Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax).
c) Depresiasi gedung dan peralatan.
d) Asuransi kredit (apabila disyaratkan).
e) Biaya operasi gedung
l. Depresiasi (Penyusutan Bangunan)
Depresiasi adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban
pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis
(economic life) suatu gedung. Cara perhitungan depresiasi dalam
penelitian ini digunakan metode garis lurus.
17
m.Inflasi
Inflasi adalah suatu proses meningkatnya harga-harga secara umum dan
terus-menerus (continue) berkaitan dengan mekanisme pasar yang dapat
disebabkan oleh berbagai faktor. Dengan kata lain, inflasi juga merupakan
proses menurunnya nilai mata uang secara (continue).
n. Cash flow
Setiap proyek mempunyai aliran kas masuk (cash-inflow) dan aliran kas
keluaran (cash-outflow). Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam
suatu daftar yang sistematis yang disebut dengan aliran kas.
2. Pengertian Dasar Tekno Ekonomi
a. Time Value Of Money
Time value of money atau dalam bahasa Indonesia disebut nilai waktu
uang merupakan suatu konsep yang menyatakan bahwa nilai uang
sekarang akan lebih berharga dari pada nilai uang masa yang akan datang
atau suatu konsep yang mengacu pada perbedaan nilai uang yang
disebabkan karena perbedaaan waktu. Metode yang digunakan dalam time
value of money yaitu :
1) Present Value Merupakan nilai uang pada masa sekarang.
Rumus yang digunakan yaitu :
P=Fx1
(1+r)n…………………………………………………...………..(1)
2) Future Value
Merupakan nilai uang pada masa yang akan mendatang. Rumus yang
digunakan yaitu :
F = P (1 + r)n.…………..……………………………………..……...(2)
18
Dimana :
P = present value
F = future value
r = rate (tingkat suku bunga)
n = waktu/periode
b. Keuntungan dan Bunga
Dalam analisa tekno ekonomi baik untuk modal milik sendiri maupun
modal pinjaman harus diberikan imbalan berupa keuntungan bagi modal
sendiri, dan bunga bagi modal pinjaman. Hanya bedanya, bunga bagi
modal pinjaman diperhitungkan sebagai biaya yang akan mengurangi
pajak, sedangkan penyisihan dana untuk memberi keuntungan bagi modal
sendiri tidak mengurangi pajak.
c. Perhitungan Bunga
Perhitungan Bunga dapat dilakukan sebanding dengan satuan waktu dan
tingkat bunga atau sample interest sebagai berikut:
L₀ : Pokok Kredit
n : Satuan Waktu
i : Suku Bunga
Dengan adanya bunga, 1 satuan pokok kredit pada permulaan suatu
periode bunga akan mempunyai harga (1 + i) satuan pada akhir periode
tersebut:
Jadi Ln = L₀(1+i)n………………...……………………………………..(3)
19
d. Jumlah Faktor Nilai Sekarang
Untuk dapat mengadakan evaluasi tekno ekonomi yang mendekati
kenyataan, semua uang yang akan diterima maupun akan dikeluarkan
selama umur ekonomis proyek, harus dihitung dalam nilai sekarang
(present value). Jumlah nilai sekarang dari pembayaran-pembayaran
sebesar 1 selama n tahun yang akan datang adalah :
PV =(1+i)n-1
i(1+i)n …………..…………………...……………………...…….(4)
e. Faktor Pemulihan Modal (FPM)
Dalam analisa tekno ekonomi suatu proyek, perlu didapat rumus untuk
menghitung dengan cepat berapakah pembayaran tahunan yang sama
besarnya selama masa pelunasan kredit, yang jumlah nilai sekarang sama
dengan perkembangan kredit setelah masa konstruksi, atau pokok kredit
ditambah bunganya, selama proyek belum menghasilkan pendapatan. Jika
pokok kredit ditambah bunganya sama dengan 1, maka pembayaran yang
sama tersebut, adalah sebesar:
A=(1+i)n
(1+i)n-1……………………………………………………………......(5)
Jumlah nilai sekarang dari pembayaran yang sama itu adalah sebesar:
=i(1+i)n
(1+i)n-1x
i(1+i)n-1
(1+i)n =1
Faktor pemulihan modal dikalikan dengan pokok kredit merupakan
amortisasi dari kredit tersebut, yang sama dengan pembayaran pokok
kredit berikut bunga yang dibayar dalam waktu yang sama dan jumlah
pembayaran yang sama pada setiap akhir satuan waktu.
20
f. Tingkat Diskonto (Discount Rate)
Discount rate adalah tingkat bunga dimana aliran uang masuk dan aliran
bunga keluar dikaitkan dengan suatu proyek investasi yang dikenakan
pemotongan.
3. Kriteria Tekno Ekonomi
Untuk dapat melakukan evaluasi tekno dari sebuah proyek dibutuhkan
beberapa indikator yang sering dipergunakan untuk melihat tingkat
kelayakan suatu usaha adalah analisis rasio B/C, payback period (PP), dan
analisis titik impas atau Break Even Point (BEP), selain itu, akan lebih baik
jika dilengkapi dengan perhitungan net present value (NPV), internal rate of
return (IRR), dan return on investment (ROI)”. Parameter-parameter
tersebut akan dijelaskan lebih rinci pada poin-poin dibawah ini:
a. Metode Payback Periode
Payback Periode adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup
kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) yang
menggunakan aliran kas, dengan kata lain payback period merupakan
rasio antara “initial cash investment” dengan “cash inflow”-nya, yang
hasilnya merupakan satuan waktu, Selanjutnya nilai rasio ini
dibandingkan dengan maximum payback period yang dapat diterima
(Umar, 2005). Jika “payback period” lebih pendek waktunya dari
“maximum payback period”-nya maka usulan investasi dapat diterima.
Metode ini cukup sederhana sehingga mempunyai beberapa kelemahan
antara lain tidak memperhatikan konsep nilai waktu dari uang, di samping
juga tidak memperhatikan aliran kas masuk setelah payback (Umar,
21
2005). Untuk mengatasi kelemahan karena mengabaikan nilai waktu uang,
metode perhitungan payback period dicoba diperbaiki dengan
mempresentasikan arus kas, dan dihitung periode paybacknya. Cara ini
disebut sebagai discounted payback period (Sutojo, 2002).
PP= InvestasiInvestasi kas bersih pertahun…………….……............................ (6)
Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Payback
Period adalah :
Jika : PP ˃ umur ekonomis proyek, maka tidak layak.
: PP ˂ umur ekonomis proyek, maka layak
b. Metode Internal Rate of Return (IRR)
Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan
nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa datang, atau
penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal (Umar, 2005). IRR
adalah salah satu metode untuk mengukur tingkat investasi. Rumus yang
dipakai yaitu :
IRR=i0+(i1-i0)NPV₀
NPV0-NPV₁……………..………..……………………(7)
Dimana :i˳ = tingkat rate of return
I = tingkat bunga pembanding
NPV = net present value pada i˳
NPV = net present value pada i
Cara menghitung nilai IRR menurut Sinaga (2009) adalah sebagai berikut:
1) Menghitung arus net cash flow sepanjang umur proyek, ditambah
22
nilai sisa dari aset.
2) Menentukan tingkat bunga pembanding yang lebih besar dari tingkat
rate of return, selisih sebaiknya tidak lebih besar dari 5%.
3) Menghitung nilai IRR menggunakan rumus pada persamaan 2.
Nilai IRR dapat dicari menggunakan cara lain yaitu dengan cara
coba-coba (trial and error). Caranya, hitung nilai sekarang dari arus
kas dari suatu investasi dengan menggunakan suku bunga yang wajar,
misalnya 10%, lalu bandingkan dengan biaya investasi, jika nilai
investasi lebih kecil, maka dicoba lagi dengan suku bunga yang lebih
tinggi demikian seterusnya sampai biaya investasi menjadi sama
besar. Sebaliknya, dengan suku bunga wajar tadi nilai investasi lebih
besar, coba lagi dengan suku bunga yang lebih rendah sampai
mendapat nilai investasi yang sama besar dengan nilai sekarang
(Umar, 2005). Decision rule metode ini adalah “terima investasi
yang diharapkan memberikan IRR ≥ tingkat bunga yang dipandang
layak”. Kelemahan metode IRR ini adalah bahwa i yang dihitung
akan merupakan angka yang sama untuk setiap tahun usia ekonomis
dan bisa diperoleh i yang lebih dari satu angka. Kelemahan lainnya
adalah pada saat perusahaan harus memilih proyek yang bersifat
mutually exclusive (Sutojo, 2002). Kriteria penilaian: Jika IRR yang
didapat ternyata lebih besar dari “rate of return” yang ditentukan
maka investasi dapat diterima.
23
c. Metode Net Present Value (NPV)
Net Present Value yaitu selisih antara Present Value dari investasi
dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih (aliran kas
operasional maupun aliran kas terminal) di masa yang akan datang
(Umar, 2005). Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat
bunga yang relevan. NPV > 0 berarti proyek tersebut dapat menciptakan
cash inflow dengan persentase lebih besar dibandingkan opportunity cost
modal yang ditanamkan. Apabila NPV = 0, proyek kemungkinan dapat
diterima karena cash in flow yang akan diperoleh sama dengan
opportunity cost dari modal yang ditanamkan. Jadi semakin besar nilai
NPV, semakin baik bagi proyek tersebut untuk dilanjutkan (Rangkuti,
2004). Perhitungan NPV memerlukan dua kegiatan penting, yaitu : (1)
menaksir arus kas, dan (2) menentukan tingkat bunga yang dipandang
relevan. NPV dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut :
NPV=P
(1+i)t – C…..……………...………………………..…........(8)
Dimana :
P = aliran kas masuk
I = tingkat diskon
T = periode umur investasi
C = investasi awal
Menurut Kuswadi (2007), langkah-langkah yang dilakukan dalam
perhitungan NPV yaitu :
1) Menentukan tingkat diskon (discount rate) yang akan digunakan,
dalam hal ini dapat dipakai :
24
a) Biaya modal (cost of capital), atau
b) Tingkat keuntungan (rate of return) yang dikehendaki.
2) Menghitung present value dari aliran kas dengan tingkat diskon
tersebut.
3) Menghitung present value dari besarnya investasi.
4) Menghitung NPV menggunakan rumus pada persamaan 3. Hasil dari
perhitungan Net Present Value (NPV) terhadap keputusan investasi
yang akan dilakukan adalah Jika:
NPV bernilai positif , maka investasi layak
NPV bernilai negatif , maka investasi tidak layak
d. Metode Net Benefit Cost Ratio (B/C)
Metode Benefit Cost Ratio biasanya digunakan pada tahap awal dalam
mengevaluasi perencanaan investasi. Menurut Giatman (2006), metode
BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara
aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan
kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.
Rumus umum yang digunakan dalam menghitung nilai Benefit Cost
Ratio yaitu :
BCR =Benefit
Cost………………………...………………………………...(9)
Terdapat perbedaan dalam analisis BCR pada proyek pemerintah dan
swasta, hal tersebut dikarenakan adanya perbedaan tujuan dari investasi
yang dilakukan. Pada proyek pemerintah, benefit seringkali tidak dapat
diukur dengan jelas karena tidak berorientasi pada keuntungan. Dengan
kata lain, benefit didasarkan kepada manfaat umum yang diperoleh
25
masyarakat dengan adanya proyek tersebut. Sedangkan pada proyek
swasta, benefit didasarkan pada keuntungan yang diperoleh investor dari
proyek tersebut. Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari
segi Benefit Cost Ratio adalah :
Jika : BCR ͟˃ 1, maka investasi layak (feasible)
BCR ˂ 1, maka investasi tidak layak (unfeasible)
Aspek-aspek yang telah dijelaskan diatas adalah aspek yang akan
diperhitungkan dan digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan
keputusan didalam penelitian analisa kelayakan investasi proyek rekayasa RS
PTN Universitas Lampung ini.
E. Penelitian Terdahulu
Adapun rangkuman mengenai penelitian terdahulu dapat dilihat pada tabel 1.
Tabel 1. Penelitian Terdahulu
No. Nama Peneliti(Tahun) Judul PP IRR NPV BCR
1.Ni Ketut AdiArwati,Ida BagusPanji Sedana,Luh Gede SriArtini (2016)
Studi KelayakanPengembanganInvestasi PadaRumah SakitGigi Dan MulutFkg UniversitasMahasaraswatiDenpasar
Tahunke- 2
56,70% Rp 1.677.298.073
2. Ferna Tiwa,D. R. O.Walangitan,Mochtar Sibi(2016)
EvaluasiKelayakanProyekBerdasarkanAnalisisKriteriaInvestasi
TahunKe 3
22,3% Rp.66.793.489.285 1.504
26
Tabel 1. Lanjutan Penelitian Terdahulu
No.Nama Peneliti
(Tahun)Judul PP IRR NPV BCR
3.DidikSugianto(2013)
AnalisisInvestasiPembangunanRumah SakitUnisda MedikaDi KampusUniversitasDarul UlumKecamatanSukodadiKabupatenLamongan
TahunKe-9
13,50% Rp.27.349.502.423
4.Irwan Syah
AnalisisKelayakanInvestasi PadaRumah SakitKumala SiwiKudus DitinjauDari AspekFinansial
Tahunke-8
11.54%,
Rp.1.886.892.503 1.092
Berdasarkan rangkuman penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Ni Ketut Adi
Arwati, Ida Bagus Panji Sedana, (2016) dalam “Studi Kelayakan
Pengembangan Investasi Pada Rumah Sakit Gigi Dan Mulut Fkg Universitas
Mahasaraswati Denpasar” Payback Period lebih pendek dari umur proyek (5
tahun) yaitu 2 tahun, 2 bulan dan 53 hari; Net Present Value positif yaitu Rp
1.677.298.073; Internal Rate of Return 56,70% lebih tinggi dari opportunity
cost yaitu 7%. Dalam kondisi pesimis : Payback Period yaitu 1 tahun, 2 bulan
dan 23 hari; Net Present Value positif yaitu Rp 1.341.838.458; Internal Rate of
Return 50,44% lebih tinggi dari opportunity cost dan dalam kondisi optimis:
Payback Period lebih pendek dari umur proyek (5 tahun) yaitu 1 tahun, 2 bulan
dan 28 hari; Net Present Value sebesar Rp 2.012.757.690; Internal Rate of
27
Return 56,96% lebih tinggi dari opportunity cost yaitu 7%. data-data diatas
maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.
Sementara itu, di dalam penelitian Ferna Tiwa, D. R. O. Walangitan, Mochtar
Sibi (2016) Setelah diadakan analisis dengan mengunakan metode tersebut
maka diperoleh, Groos Benefit / Cost Ratio >1, Profitability Ratio >1, Net
Present Value > 0, Internal Rate Of Return 22,3% Lebih Tinggi dari discount
rate yang diambil yaitu 9% - 18%, dan Payback Period untuk investasi yang
bernilai Rp.200.848.061.120,- diproyeksikan dapat kembali pada 3,3 Tahun
kedepan, dengan memenuhinya setiap kriteria investasi tersebut diatas maka
proyek apartement dapat dikatakan menguntungkan dan layak untuk
dilaksanakan.
Kemudian penelitian lain yang dilakukan Didik Sugianto (2013) dalam
“Analisis Investasi Pembangunan Rumah Sakit Unisda Medika Di Kampus
Universitas Darul Ulum Kecamatan Sukodadi Kabupaten Lamongan”
Berdasarkan analisis pada aspek Keuangan dengan melihat analisis kelayakan
invetasi yaitu Payback Period (PP) menunjukkan angka 9 tahun 2 bulan lebih
pendek dari umur ekonomi yaitu 10 tahun, Net Present Value (NPV) yaitu
sebesar Rp.27.349.502.423,12,- dan nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar
13,50%. Dari data-data diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini
menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.
Kemudian dari penelitian yang dilakukan oleh Irwansyah Pada Analisis
Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit Kumala Siwi Kudus Ditinjau Dari
Aspek Finansial diperoleh nilai NPV Sebesar RP. 1.886.892.503, PP tahun 194
28
hari, Internal Rate Of Return (IRR) 11.54% dan nilai PI lebih dari 1 yaitu 1.092
dari data-data diatas maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk
dilaksanakan.
Penelitian-penelitan terdahulu yang telah dirangkum diatas adalah penelitian
yang mempunyai tujuan yang indentik dengan penelitian ini, yaitu melakukan
analisa investasi kelayakan. Beberapa penelitian terdahulu tersebut akan
dijadikan bahan refrensi dan salah satu sumber informasi oleh penulis dalam
penyelesaian penelitian ini.
29
III. METODOLOGI PENELITIAN
A. Lokasi Penelitian
Gambar 1. Denah Lokasi Proyek
Sumber : Badan Pengembangan Infrastruktur dan Green Metric Unila
Studi kasus pada penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan Rumah
Sakit PTN Universitas Lampung yang berlokasi di Jl. Prof. Dr. Sumantri
Brojonegoro No. 1 Gedong Meneng Kecamatan Rajabasa, Kota Bnadar
Lampung Provisi Lampung.
LOKASI Jl. Prof. Dr. SumantriBrojonegoro
30
B. Sumber dan Teknik Pengumpulan Data
Yang dimaksud sumber data dalam penelitian adalah subyek dari
mana data dapat diperoleh. Sedangkan Teknik pengumpulan data merupakan
cara-cara yang dilakukan dalam mengumpulkan data yang diperlukan dalam
penelitian. Berikut dijabarkan data-data yang diperlukan dalam penelitian ini
beserta sumber dan teknik pengumpulannya:
1. Data Skunder
Banyak cara yang dapat dilakukan untuk mendapatkan data sekunder
salah satunya dengan melakukan studi kepustakaan dengan membaca dan
mempelajari buku, penelitian terdahulu, internet, konsultasi dengan
dosen pembimbing ataupun diskusi dengan rekan mahasiswa. Cara
lainnya adalah melakukan studi lapangan untuk mendapatkan data
skunder yang dibutuhkan dalam penelitian dengan cara mendatangi pihak
Univeritas Lampung Bagian Infrastruktur, Dinas Kesehatan Provinsi
Lampung, serta beberapa rumah sakit di Bandar Lampung seperti RS dr.
H. Abdoel Moeloek, RS Advent, RS Urip Sumoharjo. Adapun sumber
data yang dibutuhkan :
a.Data Rincian Anggaran Biaya (RAB) RS PTN Unila.
b.Gambar kerja RS PTN Unila
c.Tingkat suku bunga Bank Indonesia tahun 2005-2018.
d.Tingkat inflasi di Indonesia tahun 1979-2018.
e.Data tarif kamar rumah sakit tipe C di Bandar Lampung
31
f. Data jumlah kebutuhan tempat tidur pasien pertahun Provinsi
Lampung
2. Pengembangan Asumsi
Berdasarkan data yang telah terkumpul dilakukan pengembangan asumsi,
yang merupakan perkiraan-perkiraan yang akan digunakan dalam
penelitian, seperti :
a.Umur ekonomis atau usia pakai bangunan RS PTN Universitas Lampung
diasumsikan 40 tahun, didasarkan pada buku Tekno Ekonomi Bangunan
Poerbo (1998, 10).
b.Tarif Sewa Kamar RS PTN Universitas Lampung ditetapkan
berdasarkan survei dengan rumah sakit setipe.
c.Tingkat suku bunga Bank Indonesia tahun 2018-2057, didasarkan
tingkat inflasi indonesia.
d.Tingkat inflasi di Indonesia tahun 2018-2057.
e.Tingkat keuntungan didasarkan pada rate of return proyek sejenis
C. Metode Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian
deskriptif yang disebut case study (studi kasus), case study adalah penelitian
yang dilakukan secara intensif, teperinci dan mendalam terhadap suatu
individu, lembaga atau gejala tertentu dengan daerah atau subjek yang
sempit. ( Cosuelo G, 1993). Langkah pertama yang dilakukan dalam
penelitian ini adalah melakukan kajian dari beberapa literatur berupa buku,
jurnal dan artikel yang berkaitan dengan analisis kelayakan investasi,
khususnya pada proyek pembangunan rumah sakit. Hal ini bertujuan untuk
32
memberikan informasi tentang analisis kelayakan ekonomi. Langkah
selanjutnya adalah pengumpulan data-data yang diperlukan, yaitu data
primer dan data sekunder. Garis besar tahap penelitian digambarkan dalam
diagram alir pada gambar 1 dibawah ini :
33
Gambar 2. Diagram Alir Metodologi Penelitian
Kesimpulan dan Saran
Selesai
Analisis Kelayakan EkonomiTeknik
BCR ≥ 1 NPV > 0 IRR > Rate of Return PP < Umur Investasi
Menghitung Parameter Kelayakan Ekonomi Teknik
Benefit Cost Ratio (BCR) Net Present Value (NPV) Internal Rate of Return (IRR) Payback Period (PP)
Analisis Cash Flow
Mengembangkan Asumsi
Pengumpulan Data
Mulai
Kajian Literatur
Layak Tidak Layak
Data Skunder Rincian Anggaran Biaya (RAB) Gambar kerja BI rate Tingkat inflasi Tarif kamar rumah sakit . kebutuhan tempat tidur pasien
52
V. KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan yang telah dilakukan dalam penelitian
ini, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :
1. Investasi untuk Rumah Sakit di Provinsi Lampung memiliki peluang yang
besar bagi investor untuk mendapatkan keuntungan dibuktikan dengan
perhitungan Sembilan (9) buah skenario yang semuanya menghasilkan
keuntungan.
2. Sembilan (9) buah skenario yang digunakan dalam penelitian dibuat
berdasarkan pertimbangan nilai inflasi dan tingkat keterisian tempat tidur.
3. Hasil analisis studi kelayakan yang paling menguntungkan pada pembangunan
RS PTN Unila adalah skenario 1C, karena seluruh kriteria analisa
kelayakannya memenuhi standar yang telah ditetapkan. Sedangkan skenario
yang paling buruk namun tetap menguntungkan adalah Skenario 3 A.
4. Cash flow pada penelitian ini menggunakan teknik perhitungan single
discounted cash flow yang mempertimbangkan nilai inflasi yang digunakan
sebagai discount rate dan double discounted cash flow yang
mempertimbangkan rate of return sebagai company real discount rate.
5. Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan proyek pembangunan RS PTN
Unila memenuhi semua parameter kelayakan investasi yang dipertimbangkan
dalam analisis.
53
B. Saran
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan, maka penulis ingin memberikan
beberapa saran sebagai berikut :
1. Sebaiknya dilakukan analisa sensitivitas pada variable lainnya yang
memberikan pengaruh terhadap cash flow seperti umur ekonomis proyek, nilai
sisa, biaya operasional dan lain-lain.
2. Dalam melakukan suatu analisis studi kelayakan, sebaiknya pengolahan data
dilakukan dengan mengacu pada peraturan yang sedang berlaku pada saat
analisis dilaksanakan.
DAFTAR PUSTAKA
Kasmir, dan Jakfar. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta : Prenada Media Grup
Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek: Teknik dan Prosedur PenyusunanLaporan.Yogyakarta : J & J Learning
Poerbo, Hartono. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar –Dasar Studi Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan, Rumah Sakit,Apartemen. Jakarta : Djambatan
Kunarjo, 1992. Perencanaan dan Pembiayaan Pembangunan. Jakarta: UI-Press
Lauw Mince, (2010). Studi Kelayakan Investasi PT. MTI pada Dermaga Inggom(Thesis). Diambil dari http://www.lib.ui.ac.id/
Umar. 2005. Study Kelayakan Bisnis. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.
Sutojo, S. 2002. Studi Kelayakan Proyek : Konsep, Teknis, dan Kasus. Edisi Baru.Jakarta : PT Damar Mulia Pustaka.
Sinaga, Dadjim. 2009. Studi Kelayakan Bisnis Dalam Ekonomi Global: Teori danAplikasinya dalam Evaluasi Proyek. Jakarta : Mitra Wacana Media
Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Jakarta : PT. Rajagrafindo Persada
Kuswadi. 2007. Analisis Keekonomian Proyek. Yogyakarta: PT. Andi
Republik Indonesia. 2015, Peraturan Pemerintah Nomor 93 Tahun 2015 TentangRumah Sakit. Sekretariat Negara. Jakarta.
Republik Indonesia. 2013, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2013 TentangPendidikan Kedokteran. Sekretariat Negara. Jakarta.
Bank Indonesia. Diakses dari http://www.bi.go.id/en/moneter/bi-rate/data/.Diakses pada 17 agustus 2018
Seksi PKRD dan Obat. 2015. Proyeksi Kebutuhan Tempat Tidur ProvinsiLampung Tahun 2015-2019. Lampung : Dinas Kesehatan ProvinsiLampung
Republik Indonesia. 2003, Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 Tentangpenyusutan. Sekretariat Negara. Jakarta.