presentación de powerpoint - zonaprop · 2019. 8. 23. · dic.-15 abr.-16 ago.-16 dic.-16 abr.-17...
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INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES
AGOSTO 2018
ZONAPROPINDEX
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
VENTA
El precio medio alcanza los 2.549 usd/m2
acumulando incremento de 7.3% en el
2018. La desaceleración de precios iniciada
en junio sigue profundizándose.
La devaluación del peso genera una
disminución de los costos de construcción
en dólares que están hoy 20% por debajo
que hace tres meses.
Barrios del norte y noroeste de la ciudad
siguen siendo los de mayor incremento de
precio. Villa Ortuzar y Villa Urquiza
mantienen alto dinamismo.
ALQUILER
Alquilar un departamento de dos
ambientes en la ciudad cuesta $12.111 por
mes, acumulando un incremento de 23%
en 2018. Durante el mismo periodo las
cuotas de los créditos UVA aumentaron en
menor medida: 21.2%.
El 80% de los barrios registran alquiler de 2
ambientes entre 11.000 y 13.200 pesos por
mes.
Tribunales, Liniers y San Cristóbal son los
barrios con mayor incremento de precio de
alquiler en los últimos doce meses, cerca
del +50%.
RENTABILIDAD
La rentabilidad inmobiliaria media de
CABA se ubica en 4.2% bruto anual. El
periodo de repago de la inversión es de 24
años, 32% más que 12 meses atrás.
La moneda argentina se devaluó 72%
durante 2018 generando una caída de 30%
en el alquiler medido en dólares lo cual
hunde el retorno inmobiliario que aun no
encuentra piso.
PRECIOS DESACELERANDO INCREMENTA 23% EN EL AÑO FUERTE DISMINUCION
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
PERIODICIDAD: CALCULO Y PUBLICACION MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRACTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
ZONAPROP INDEXTRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PRECIOSVENTA
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.549 USD/M2
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.451 USD/M2
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 133 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.
2 AMB 3 AMB
7,3%
10,8%
4,9%
5,5%
0,7%
-0,1%
2,0%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL
1.8901.915
2.005
2.235
2.549
feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17 jul.-18
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCION
Precio medio se ubica en USD 2.549 por m2, avanza en agosto +0.3% y acumula +7.3% en 2018.
Desde junio se registra una fuerte desaceleración de precios.
1%5%
13%
21%
-20%-18% -19%
-9%
3 MESES 6 MESES 12 MESES 24 MESES
PRECIOS VENTA
COSTO CONSTRUCCION (CAC) EN DOLARES
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN, ACTUALIZADO A JULIO 2018NOTA: VARIACIÓN CAC 24 MESES CONTEMPLA PROMEDIO TIPO DE CAMBIO OFICIAL Y BLUE
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
EVOLUCIÓN ACUMULADA. ÚLTIMOS…
La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 20% debajo de hace
tres meses. En los últimos dos años los costos en dólares bajan 9% mientras que precios de venta suben 21%.
1.225
1.997
2.104
2.388
2.395
2.507
2.549
2.796
3.331
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
0.1%
0.3%
0.3%
0.3%
0.2%
0.4%
0.5%
0.2%
0.3%
12.6%
16.7%
12.8%
17.1%
10.8%
13.5%
10.9%
8.9%
-1.6%
USD/M2 MES 12 MESES
VARIACIÓNREGION
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.728 y mínimo en Villa Lugano USD 1.235
1.235
1.667
1.783
2.171
2.288
2.378
2.535
2.831
3.539
3.652
5.728
Villa Lugano
Constitución
Parque Avellaneda
San Cristobal
Boedo
Centro / Microcentro
Parque Centenario
Villa Ortuzar
Palermo
Las Cañitas
Puerto Madero
BARRIO USD/M2
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
RANKING
5.728
3.539
3.0342.708
2.4742.288 2.199 2.101 2.001
1.235
Pu
ert
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ade
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La
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Pa
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Bo
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ene
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Sa
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ngre
so
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uro
Lin
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Mata
dero
s
Bo
ca
Pa
rque A
vella
ne
da
Co
nstitu
ció
n
Vill
a L
ug
ano
VENTAPRECIOS DE VENTA SEGÚN BARRIO
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
VENTAHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL
0%
5%
5%
9%
12%
13%
14%
16%
19%
22%
23%
San Nicolás
Puerto Madero
Constitución
Centro / Microcentro
Palermo
Abasto
Monserrat
Flores
Parque Chas
Villa Pueyrredón
Villa Ortuzar
Barrios del norte y noroeste son los que registran mayor incremento de precio.
VARIACIÓN 12 MESESBARRIO
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
ZONAMEDIA
MAYORBAJA
RANKING
MAYORSUBA
53%
68% 69%
48%
50%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
dic.-15 abr.-16 ago.-16 dic.-16 abr.-17 ago.-17 dic.-17 abr.-18 ago.-18
VENTAANALISIS COYUNTURA
Fuerte desaceleración del incremento de precio de los
departamentos. Junio +0.5% respecto al mes previo, Julio +0.4% y
Agosto sigue desacelerando: +0.3%
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo
BARRIOS CON INCREMENTO MENSUAL DE PRECIO% respecto al total de barrios de la ciudad
0,6%
1,5%
1,2%
0,5%
0,3%
ene.-16 may.-16 sep.-16 ene.-17 may.-17 sep.-17 ene.-18 may.-18
En Junio el porcentaje de barrios con incremento de precio en el
ultimo mes registra fuerte descenso, pasando del 69% de los
barrios en mayo al 48%, el valor mas bajo desde mayo 2017. Julio
y Agosto mantiene tendencia.
DESACELERACION DE PRECIOS
PRECIOSALQUILERprecio de alquiler mensual de un departamento
de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 242 $/M2/MES
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 230 $/M2/MES
ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene se alquila por 12.111 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 16.955 pesos por mes.
2 AMB 3 AMB
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
23%
33%
27%
33%
32%
23%
23%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2.310
4.367
12.111
feb.-12 oct.-12 jun.-13 feb.-14 oct.-14 jun.-15 feb.-16 oct.-16 jun.-17 feb.-18
El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 12.111 por mes. Sube 2.7% en el mes y acumula 23% en el año.
El incremento acumulado de 2017 fue de 33%, por arriba de todos los índices de inflación.
EVOLUCION MENSUAL. AR$/MES VARIACION EN EL AÑO
DEVALUACION DEVALUACION LEY DE ALQUILERES
24%
36%
39%
27%
36%
feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18
4%6%
3% 3%
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Actual aceleración de precios de alquiler se inicio a partir de la implementación de la ley de alquileres (Sept’17). La suba de los últimos
seis meses es consistente con un incremento de +36% anual. La UVA sube 21.2% en 2018, inferior al alquiler
VARIACIONMENSUAL
VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA
ALQUILER VS. UVAUVA = UNIDAD DE VALOR ADQUISITVO DEL BCRA
73%
87%
UVA ALQUILER
VARIACION DESDE ABRIL 2016…
21,2%
23,2%
UVA ALQUILER
VARIACION DURANTE 2018…
10.123
10.685
11.590
11.656
11.973
12.111
12.718
14.063
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
NOROESTE
MACROCENTRO
MEDIA BUENOS AIRES
CORREDORNOROESTE
CORREDOR NORTE
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
2.8%
2.0%
2.7%
2.8%
2.7%
2.0%
3.5%
3.9%
34%
40%
38%
36%
40%
37%
39%
42%
S/D
AR$/MESVARIACIÓN
REGIÓN MES 12 MESES
9.621
10.205
10.286
11.297
11.683
12.049
12.263
12.984
15.011
15.102
19.805
Constitución
Liniers
Floresta
Parque Patricios
Villa Devoto
Caballito
San Nicolás
Villa Crespo
Las Cañitas
Palermo
Puerto Madero
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 11.000 y 13.200 pesos por mes
BARRIO AR$/MES
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
RANKING
ALQUILERHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL
24%
27%
28%
34%
37%
38%
39%
40%
49%
50%
51%
Las Cañitas
Puerto Madero
San Telmo
Barrio Norte
Congreso
Boedo
Chacarita
San Nicolás
San Cristobal
Liniers
Tribunales
Monserrat, Paternal y Coghlan son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler
BARRIO VARIACIÓN ANUAL
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
ZONAMEDIA
MENORSUBA
RANKING
MAYORSUBA
RENTABILIDADINMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión
5,9%5,7% 5,6%
5,2%
4,2%
may.-12 nov.-12 may.-13 nov.-13 may.-14 nov.-14 may.-15 nov.-15 may.-16 nov.-16 may.-17 nov.-17 may.-18
LEY DE ALQUILERES
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
5,2%
5,4%
5,0%
4,7%
4,6%
5,0%
5,6%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
Relación alquiler/precio se ubica en 4.2% anual. La devaluación de los últimos meses disminuye el precio
del alquiler medido en dólares, hundiendo la renta inmobiliaria. Se necesitan 24 años de alquiler para recuperar la inversión.
EVOLUCION MENSUAL PROMEDIO ANUAL
3,8%
3,8%
4,0%
4,2%
4,4%
4,4%
4,5%
4,5%
CORREDOR NORTE
CORREDOR NOROESTE
NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
OESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
SUR ESTE
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
↓
S/DSUR
RENTA ANUAL, % PRECIOVARIACIÓN
REGIÓN MES 12 MESES
3,1%
3,6%
3,7%
3,9%
4,1%
4,3%
4,4%
4,6%
5,0%
5,0%
5,2%
Puerto Madero
Belgrano
Recoleta
Barrio Norte
Saavedra
San Telmo
Almagro
San Cristobal
San Nicolás
Parque Patricios
Constitución
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO
Constitución, Parque Patricios y San Nicolás son los mejores barrios para inversores que buscan renta
MAYORPRECIO
ZONAMEDIA
MENORPRECIO
RANKING
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