modificaciÓn puntual num. 2 del plan parcial … · capítulo ii (zona dotacional de dominio y uso...

MODIFICACIÓN PUNTUAL NUM. 2 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR

10-SU-I

CASTELLON DE LA PLANA

Promotor: CALVIGA SA Autor: CARLOS GUILLAMON BELTRAN ARQUITECTO COL. Nº 5.013

Fecha: NOVIEMBRE 2.010

MODIFICACIÓN PUNTUAL NUM. 2 DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR 10.SU.I – CASTELLON DE LA PLANA

I.- PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA.- I.1.- MEMORIA INFORMATIVA.- I.1.1.- INTRODUCCIÓN.- 1.- El Sector 10.SU.I es uno de los previstos en el Plan General de Castellón de la Plana, aprobado definitivamente por Resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de la Generalitat Valenciana, de 1 de marzo de 2000 y, posteriormente, en ejecución de sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, de 9 de diciembre de 2008, mediante Resolución del Conseller de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, de la Generalitat Valenciana, de 28 de enero de 2010, publicada, con las Normas Urbanísticas del Plan, en el Boletín Oficial de provincia de Castellón de 2 de febrero de 2010, núm. 14. En este último acto se dice que la aprobación que él presta tiene efectos retroactivos, lo que es relevante a estos efectos, toda vez que el Sector 10.SU.I fue objeto del correspondiente planeamiento de desarrollo y de los trámites necesarios para su ejecución, de modo que el Programa de Actuación Integrada necesario para ello se aprobó por el Pleno del Ayuntamiento de Castellón de la Plana en sesión de 7 de febrero de 2002, adjudicando la condición de Agente Urbanizador del mismo a la UTE GUMSA-CALVIGA SA. La ordenación pormenorizada del Sector se contiene en correspondiente Plan Parcial, aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Castellón de la Plana, en sesión de 7 de febrero de 2002 y, posteriormente, se produjo una modificación del mismo aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Castellón de la Plana en sesión de 26 de octubre de 2006, que se publicó en el Boletín Oficial de la provincia de Castellón núm.150, de 16 de diciembre de 2006. En su desarrollo se tramitó y aprobó un Estudio de Detalle promovido por TRANSBECSA Y AUTOCAS que afecta a las manzanas V y VI del ámbito del Plan Parcial. El acuerdo de aprobación de dicho documento, adoptado por el Pleno del Ayuntamiento de Castellón de la Plana en sesión de 29 de abril de 2004, se publicó en el Boletín antes citado núm. 75, de 22 de junio de 2004. 2.- El Sector 10.SU.I tiene uso dominante industrial. Está prohibido el uso residencial, tal como resulta de la ficha del Sector contenida en el Plan General de Castellón de la Plana. Las demás características del Sector, según resulta de la ficha del mismo incorporada el Plan General, son las siguientes: - Superficie total: 40,07 hectáreas. - Superficie red primaria adscrita: 12.483 m2. - Superficie neta sector: 40,07 hectáreas. - Edificabilidad total: 280.490 m2t. - Edificabilidad en uso industrial: 280.490 m2t. - Edificabilidad en uso residencial: Prohibido. - Edificabilidad en uso terciario: 0 m2t.

- Edificabilidad en uso dotacional privado: 0 m2t. - Densidad: -- viv/ha. - Número viviendas total máximo: --- viv. - Aprovechamiento tipo: 0,70 m2t/m2s.

La evolución del mercado inmobiliario y la crisis económica actual, sobre cuyo alcance no son necesarias más precisiones por su notoriedad, aconsejan introducir cambios en la oferta de usos permitidos en el Sector de modo que, sin alterar la consideración estructural de prohibición del uso residencial, se abra la posibilidad de acoger otros inicialmente no contemplados que la demanda actual reclama con mayor intensidad que los previstos en la formulación inicial del Plan. I.1.2.- OBJETO DEL DOCUMENTO.- La presente modificación, en su versión inicial de julio de 2010 (documento presentado en el Ayuntamiento de Castellón de la Plana el 28.07.10, RE 50049) tenía por único fin permitir, en el ámbito del Plan Parcial, el uso docente en todas sus categorías, lo que se justificaba en las razones que siguen. En efecto, las parcelas con aprovechamiento lucrativo privado del Sector se rigen por la ordenanza ZI de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial en la que se prevé (art. 32) que el uso docente sólo está permitido en si va ligado a otra actividad principal. De este modo, no habiendo excluido el Plan, de raíz y con carácter absoluto, el uso docente, no resulta contrario a las directrices del mismo que tal uso se permita desvinculado de otro principal. Para propiciar lo anterior, mediante la presente modificación, en su citada versión inicial, sólo se alteraba el contenido actual del art. 32 de las Normas Urbanísticas del Plan del siguiente modo: En su redacción vigente, el artículo 32 dice: “Artículo 32: Determinaciones sobre uso y destino del suelo y la edificación. Todos los usos deberán cumplir las condiciones que para los mismos se determinan en las Normas Generales. …/… E.- DOCENTE Uso prohibido, salvo ligado a otra actividad principal …/….” Con la modificación que se proponía, la nueva redacción del precepto siguiente: “Artículo 32: Determinaciones sobre uso y destino del suelo y la edificación. Todos los usos deberán cumplir las condiciones que para los mismos se determinan en las Normas Generales.

…/… E.- DOCENTE Permitido en todas sus categorías …/….” Ahora bien, como consecuencia de la tramitación municipal de la citada primera versión de la modificación del Plan Parcial se emitió informe por los servicios técnicos de la Sección de Desarrollo Urbanístico del Ayuntamiento de Castellón de la Plana, de 15 de noviembre de 2010, en el que, tras efectuar las consideraciones procedentes, se concluyó en la necesidad de:

1.- Por un lado: a) Concretar más la ordenanza de aplicación para evitar las

interferencias negativas entre los múltiples usos permitidos. b) Estudiar si todas las categorías del uso docente son adecuadas

en una zona de uso industrial ZI. c) Estudiar si el uso docente es aplicado a todo el ámbito o sólo

en algunas manzanas concretas.

2.- Por otro lado, respecto de la manzana de calificación ZD, el informe que se ha citado, señala la procedencia de estudiar la posibilidad de modificar los retranqueos y de este modo conseguir parcelas con características urbanísticas más adecuadas para su edificación. Y, como consecuencia de ello, se requiere a la mercantil promotora de la modificación del Plan para que presente en el Ayuntamiento de Castellón de la Plana un ejemplar de la modificación del Plan Parcial que recoja los aspectos de tal informe.

Para dar cumplimiento a ello, se redacta el presente, segunda versión de la modificación puntual núm. 2 del Plan Parcial del sector 10-SU-I, el objeto de la cual será doble:

Primero.- Concretar en la manzana 6 de las del ámbito del Plan Parcial la autorización del uso docente, sólo en sus clases D (enseñanza superior) y E (otras enseñanzas) y limitando en esa manzana los demás usos permitidos que, en contraste con los autorizados en el resto del ámbito del Plan Parcial, son mas restrictivos y compatibles con el uso docente.

Este primer objeto de la nueva versión de la modificación del Plan se

plasma en el art. 32 de las Normas Urbanísticas del mismo que pasa a tener dos apartados: El apartado 1, aplicable a la totalidad de las manzanas de la zona de calificación ZI, excepto la 6, en las que se permiten los usos que ahora se recogen en la redacción vigente del art. 32. Dicho de otro modo, el art. 32 actual pasa a ser el art. 32.1. Y el apartado 2 del art. 32, aplicable sólo a la manzana 6 de la zona de calificación ZI, recogerá los usos permitidos en la misma, a saber: asistencial-benéfico, comercial, deportivo, docente en sus clases D (enseñanza superior) y E (otras enseñanzas), garaje-aparcamiento vinculado a la actividad principal, hotelero, ocio y recreo vinculado a la actividad principal, religioso, sanitario vinculado a la actividad principal, socio-cultural, tanatorio vinculado a la actividad principal y vivienda para el

personal de vigilancia de la instalación con un máximo de una vivienda por parcela.

Segundo.- El segundo objeto de la modificación alcanza a la manzana

ZD exclusivamente y tiene el propósito de eliminar en la misma las obligaciones de retranquero; modificación que se refleja, por un lado, en el Capítulo II (Zona dotacional de dominio y uso privado ZD) y en el plano de ordenación del Plan Parcial del que, en la manzana citada, se elimina la trama que representa el retranqueo.

I.2.- MEMORIA JUSTIFICATIVA.- I.2.1.- JUSTIFICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES.- La única modificación tiene por objeto el artículo 32 de las Normas Urbanísticas del Plan Parcial Las actuales condiciones económicas y la retracción del uso de los terrenos para su aprovechamiento industrial, además de la ámplia oferta de éste que se produce en los momentos actuales, con considerable superficie vacante de ese uso, justifica la apertura de las previsiones vigentes para dar acogida a otros usos (como el docente) que, no proscritos de manera absoluta en la formulación inicial del Plan, sí fueron sometidos a una serie de limitaciones que muestran una rigidez injustificada en el actual contexto de necesaria diversificación de actividades para afrontar el reto de una revisión de las tradicionales estructuras productivas en este municipio. Y ello se propicia sin: - Alterar la prohibición estructural de uso residencial en la zona. - Modificar los parámetros del Plan relativos a la intensidad de la

edificación y a la proporción de dotaciones públicas/aprovechamientos privados.

Por lo tanto, esta modificación trata de dar respuesta a las demandas actuales del mercado sin modificar la imagen que el Plan Parcial determinó para la zona. En cualquier caso, la modificación que se pretende, con ese objetivo más limitado, se sitúa dentro de los límites del ejercicio del “ius variandi” del que es titular este Ayuntamiento según reconoce la jurisprudencia del Tribunal Supremo de la que es expresión la siguiente sentencia:

“Las posibilidades del “ius variandi” en el ámbito urbanístico que nos concierne, y los criterios al respecto de la Sala, en relación con el equilibrio necesario en tal operación de cambio, también son sobrada y suficientemente conocidos y reiterados: “ciertamente la ordenación urbanística ha de tratar de conjugar dos principios fundamentales, bien el de estabilidad y seguridad jurídicas, bien de modificación, revisión o incluso nuevo planteamiento, pues si bien es atendible la necesidad de permanencia de los Planes (con vocación de permanencia como señala el artículo 45 de la Ley del Suelo), ello no debe conllevar posiciones y situaciones inmovilistas, en franca contradicción con los requerimientos derivados de las distintas concepciones culturales, sociales, económicas, ideológicas, políticas, entre otras, que van a manifestarse en orden a nuevas necesidades y conveniencias, y con respecto a las que la normativa urbanística debe dar adecuado cauce y desarrollo, como recoge, a los presentes efectos, el artículo 47 de la Ley del Suelo para la revisión de los Planes Parciales y el artículo 49 para la modificación de los Planes. Y ello es así pues una concepción totalmente estática del urbanismo, en vez de dinámica y respetuosa con las futuras necesidades

y conveniencias podría llevar a la negación del mismo, perpetuando ordenaciones obsoletas, erróneas o incluso perjudiciales para el interés público y privado. Reconociéndose, por tanto, la potestad de la Administración para alterar, modificar, revisar o formular ex novo un planeamiento urbanístico, debe centrarse la cuestión en que la actividad en que se concreta esa potestad debe estar suficientemente justificada y apoyada en datos objetivos, para impedir que la impropiedad en el ejercicio del ius variandi, atente a los límites racionales y naturales de la discrecionalidad que se reconoce”. (STS de 30.07.08, recurso 5246/2008).

En consecuencia, en la valoración de las alternativas estudiadas (mantener la ordenación actual o modificarla en su integridad para propiciar un más amplio régimen de usos) se ha adoptado esta última para alterar sólo en lo mínimo la concepción inicial del Plan y la imagen urbana por él querida. A estos efectos se invoca, como precedente, el cambio aprobado, en sentido análogo al presente y para propiciar también el uso educativo, llevado a cabo en el ámbito de “San Lorenzo”, situado en el mismo contexto territorial y con las mismas prescripciones urbanísticas que las del Plan Parcial que con este documento se pretende modificar. Las anteriores consideraciones son las que sirvieron para justificar, en la primera versión de la modificación del Plan, la alteración del mismo que afecta a la autorización del uso docente. Consideraciones que se entiende mantienen vigencia ahora y pueden ser invocadas en esta segunda versión de la modificación del Plan Parcial, aún a pesar de que, con la presente, el uso citado se limita a la manzana 6, en la que además, se restringen, respecto del restante ámbito del Sector, los demás usos autorizados para permitir sólo los más compatibles con el docente. Estas nuevas determinaciones, que traen causa de las indicaciones de los servicios técnicos municipales, están fundadas en criterios de racionalidad urbanística, basados en la evitación de interferencia de usos potencialmente incompatibles, que son los que inspiran la actividad de ordenación pues, de acuerdo con el art. 1 de la Ley Urbanística Valenciana esta norma tiene por objeto “la ordenación de la actividad urbanística y de la utilización del suelo para su aprovechamiento racional de acuerdo con su función social…”, fomentando la iniciativa privada y la libertad de empresa en el ámbito de la edificación (art. 4.b) de la misma Ley). Ya se ha dicho que en esta segunda versión de la modificación del Plan Parcial se introduce una nueva determinación: La eliminación de los retranqueos en la manzana de calificación ZD. Determinación que queda justificada por la singular configuración geométrica de la misma y por la afección que soporta derivada de las servidumbres que generan las líneas eléctricas que la atraviesan. Singularidad que justifica la excepción, en esta manzana, de las reglas generales sobre obligación de retranqueos establecida en el Plan que se modifica, con el fin de hacer posible la materialización de los aprovechamientos establecidos por el Plan para esa manzana.

I.2.2.- JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS RELATIVAS A LAS MODIFICACIONES DE PLANES.- I.2.2.1.- El art. 13.5 de la Ley de Ordenación del Territorio (LOT), en su redacción dada por el Decreto Ley 2/2010, de 28 de mayo, dispone que cualquier propuesta de modificación del planeamiento que suponga una alteración de las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio establecida en los planes generales municipales requerirá la revisión del plan. El contenido limitado de la presente modificación no altera las directrices del Plan General, pues la presente modificación afecta a terrenos cuya transformación ya tenía prevista el Plan en su formulación inicial. La inclusión del nuevo uso tampoco altera las Directrices del vigente Plan General pues, como se ha dicho, el mismo ya estaba permitido aunque vinculado a otro uso principal, límite que es el único del que ahora se prescinde. I.2.2.2.- El art.52.1 de la Ley Urbanística Valenciana (LUV) dispone que cualquier alteración del planeamiento debe justificar que se mantienen las condiciones de calidad, funcionalidad, capacidad y coherencia con el modelo urbanístico. Y, en relación con él, el art. 94.2 de la LUV dispone “Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley”. La presente modificación no altera el equilibrio de las dotaciones públicas, pues con ella no se incrementa la edificabilidad permitida por los instrumentos ahora vigentes. Y, como ya se ha dicho, el contenido limitado de la presente modificación no afecta a la coherencia del modelo urbanístico establecido por el Plan General, pues se mantiene el uso global industrial, así como el residencial incompatible con éste), sin que, además, varíe la imagen que el Plan General quiso para esta zona. I.2.2.3.- El art. 52 de la LUV citada dispone que, entre los elementos de la red primaria que en él se regulan, el Plan General debe prever parque público en proporción no inferior a 5 metros cuadrados por habitante. Y el art. 207.2 del ROGTU, que desarrolla el antes citado, dice que cualquier modificación puntual de Plan de ámbito superior a una manzana completa y todo plan modificativo que incremente la capacidad poblacional respecto del planeamiento vigente, deberá suplementar la dotación de parque público de red primaria siempre que el Plan General vigente no tenga ningún exceso sobre la dotación mínima prevista como parques de red primaria. La presente modificación no altera la edificabilidad prevista por el Plan, de modo que no se propicia incremento de capacidad poblacional, por lo que resulta innecesaria la exigibilidad de verificación del cumplimiento del estandar citado.

I.2.2.4.- El art. 25.4 de la Ley de Aguas exige informe de la correspondiente Confederación Hidrográfica para los instrumentos de planeamiento urbanístico, que versará sobre la afección al aprovechamiento de las aguas continentales, a los usos en el dominio público hidráulico y sus zonas de servidumbre y, cuando comporten nuevas demandas de recursos hídricos, tal informe se pronunciará sobre la existencia de recursos suficientes para atenderlos. Por otro lado, el art. 19.2 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje (LOT), exige la previa obtención de informe del organismo de cuenta cuando se pretenda la implantación de usos industriales, entre otros, que impliquen un incremento del consumo de agua. La presente modificación que, como se ha dicho, no aumenta la edificabilidad por lo que no implica incremento del consumo de agua. Por tanto no son necesarios los informes a que se refieren tales preceptos. I.2.2.5.- No se dan las circunstancias, por no afectar la modificación a terrenos que conforme al planeamiento que se modifica tengan la calificación de zona verde o espacio libre, para exigir el informe a que se refiere el art. 94.4 de la LUV. Tampoco afecta la modificación a terrenos previamente calificados como dotacionales de uso docente o sanitario, por lo que no resultan de aplicación las previsiones del art. 94.5 de la LUV. I.2.2.6.- El apartado tercero del artículo 70.ter de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local, según redacción dada por la Disposición Adicional novena del Texto Refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, dispone: “Cuando una alteración de la ordenación urbanística, que no se efectúe en el marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenación, incremente la edificabilidad o al densidad o modifique los usos del suelo, deberá hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación, según conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la legislación en la materia”. Se entiende que no resulta de aplicación el indicado precepto al presente documento, pues con éste no se incrementa la edificabilidad ni la densidad (al ser éste, de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera.4 de la LUV una determinación que cede a la de la edificabilidad) ni se modifica el régimen global de usos, limitándose éste a eliminar una restricción respecto de un uso ya previsto. I.I.2.7.- El art. 11.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, exige que en los procedimientos de aprobación o de alteración de instrumentos de ordenación urbanística, la documentación expuesta al público contenga un resumen ejecutivo que explique:

- La delimitación de los ámbitos en que se altera la ordenación y el

alcance de ésta.

- Los ámbitos en que se suspende la ordenación, los instrumentos de ejecución o el otorgamiento de licencias, así como la duración de tal suspensión.

En el presente caso, mediante esta modificación del Plan Parcial del Sector 10.SU.I, se altera la ordenación urbanística vigente, por lo que procede dar cumplimiento a dicho precepto. Para ello, dado el contenido sencillo del presente documento se atribuye a éste por entero el carácter de resumen ejecutivo a los efectos del cumplimiento de dicho precepto. A la vista del objeto de la modificación, no resulta preciso suspender el otorgamiento de ninguna clase de licencias previsto en el art. 101.3 de la Ley Urbanística Valenciana, toda vez que se mantiene vigente el régimen actual de edificación de las parcelas. I.2.3.- PROMOCION Y REDACCIÓN.- De acuerdo con lo indicado en la portada, la presente modificación es promovida por CALVIGA SA, Agente Urbanizador del Programa de Actuación Integrada del Sector 10.SU.I. Se cumple con ello la exigencia del art. 88.1de la LUV. I.3.-PLANOS DE INFORMACIÓN.- Dado el objeto segundo de la presente modificación, se incorpora, como plano de ordenación el del Plan vigente (I.Ordenación y clasificación del suelo).

II.- PARTE CON EFICACIA NORMATIVA.- II.1.-NORMAS URBANÍSTICAS.- Art. 1.- Nueva redacción del art.32 de las Normas Urbanísticas.-

Artículo 32.- Determinaciones sobre uso y destino del suelo y la edificación.

32.1.- Normas de aplicación a las manzanas de la zona de calificación ZI excepto a la manzana 6.-

Todos los usos deberán cumplir las condiciones que para los mismos se determinan en las Normas Generales.

A.- ALMACENES

Permitido en todos sus tipos.

B.- ASISTFNCIAL BENÉFICO

C.-COMERCIAL

Permitido en todas sus categorías.

D.- DEPORTIVO

E.- DOCENTE

Uso prohibido, salvo ligado a otra actividad principal.

F.- ESPECTACULO RECREATIVO

G.-ESTACIONES DE SERVICIO

Permitido en vías de anchura superior a 20 m.

H.-GARAJE-APARCAMIENTO.

Permitido en todas sus categorías excepto la 9ª. En lo que respecta al nº de aparcamientos a reservar en cada uso, se estará a lo dispuesto en las Condiciones Generales de Uso.

I.- HOTELERO

J.- INDUSTRIAL

K.- OCIO Y RECREO

Permitido en sus tipos A, B y el tipo C si está situado a más de 400 m. de zonas residenciales

L.- OFICINAS

Permitido en sus categorías 2ª, 3ª y 4ª.

Permitido ligado a la actividad industrial o de almacén que será siempre la actividad principal, o bien en edificación aislada sobre parcela de más de 1.000 m2.

M.- RELIGIOSO

Uso permitido.

N.- SANITARIO

Permitido el tipo B.

O.-SERVICIOS ADMINISTRATIVOS

Permitido los tipos A y B.

P-SOCIO-CULTURAL-

Uso permitido.

O.-TANATORIO

Uso permitido.

R.-VIVIENDA

Prohibido, excepto para el personal de vigilancia de la instalación, para parcelas de superficie superior a 5.000 m2 y con un máximo de una vivienda por parcela.

32.2.- Normas de aplicación a la manzana 6.

A.- ASISTENCIAL BENÉFICO

B.-COMERCIAL

C.- DEPORTIVO

D.- DOCENTE

Permitido en sus clases D (enseñanza superior) y E (otras enseñanzas).

E.-GARAJE-APARCAMIENTO.

Permitido vinculado a la actividad principal.

F.- HOTELERO

G.- OCIO Y RECREO

Permitido vinculado a la actividad principal

H.- OFICINAS

I.- RELIGIOSO

Uso permitido.

J.- SANITARIO

K-SOCIO-CULTURAL-

Uso permitido.

L.-TANATORIO

Uso permitido vinculado a la actividad principal.

R.-VIVIENDA

Art. 2.- Nueva redacción del Capítulo II (Zona dotacional de dominio y uso privado ZD) de las Normas Urbanísticas.-

CAPITULO II.- ZONA DOTACIONAL DE DOMINIO Y USO PRIVADO ZD.

Edificabilidad:

1,05 m2/m2 sobre parcela neta.

Altura máxima:

30 metros, excepto para antenas de comunicación que requieran más altura.

Altura mínima.,

No se establece.

Retranqueos: No rigen en esta zona de calificación ZD las disposiciones sobre retranqueos establecidas en el Título I, Ordenanzas Generales, del presente Plan.

No obstante, los proyectos que, para la edificación en tal manzana, se redacten plantearán varias alternativas de emplazamiento del edificio dentro de la parcela a los efectos de valorar la posición del mismo, en particular, respecto del viario.

Usos permitidos:

Para la zona ZD se permiten los siguientes usos:

Almacenes.

Comercial.

Estación de servicio.

Uso permitido en vías de anchura superior a 20 m.

Vivienda.

Asistencial - Benéfico.

Docente.

Uso permitido.

Espectáculos - Recreativo.

Garaje - aparcamiento.

Hotelero.

Religioso.

Uso permitido.

Oficinas.

Uso permitido.

Salas de reunión.

Uso permitido en todas sus formas.

Sanitario.

Servicios administrativos.

Socio - cultural.

Uso permitido.

Deportivo.

Uso permitido.

Usos prohibidos:

Se prohíben otros usos distintos de los anteriormente referidos.

II.2.- PLANOS DE ORDENACION Dado el objeto segundo de la presente modificación, integra la parte con eficacia normativa de la misma la modificación del Plano de Ordenación I (Ordenación y clasificación del suelo) que, respecto del vigente, sólo se altera para eliminar de la manzana ZD la grafía del retranqueo. Castellón, noviembre de 2010. Fdo.: Carlos Guillamón Beltrán. Arquitecto Col. Nº 5.013

III.- REFUNDICIÓN (art.171. del ROGTU).- DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PLAN PARCIAL: Texto vigente:

TITULO I.- ORDENANZAS GENERALES.

Artículo 1.-Objeto y ámbito de aplicación.

De conformidad con lo dispuesto por la L.R.A.U. en su art 21 (Determinaciones del Plan Parcial ) se redactan las presentes ordenanzas a fin de realizar la ordenación pormenorizado del Sector.

El ámbito de aplicación de las mismas será el Plan Parcial del Sector de Suelo Urbanizable 10-SU-I delimitado en el vigente Plan General de Castellón de la Plana.

En lo relativo a todos aquellos extremos no contemplados en la presente normativa, será de aplicación lo especificado por las Ordenanzas Generales del Plan General de Castellón de la Plana.

Artículo 2.- Vigencia, revisión y modificación del Plan Parcial.

Entrará en vigor de acuerdo con el art. 59.2 de la L.R.A.U. "a los quince días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de sus Normas Urbanísticas , conforme a la ley estatal 7 / 1985 , de 2 de Abril, de la que será responsable el órgano editor del Boletín Oficial de la Provincia tan pronto reciba el documento de la administración que lo apruebe definitivamente."

El Plan Parcial tendrá vigencia indefinida.

La alteración de su contenido podrá llevarse a efecto mediante su revisión o la modificación de alguno o algunos de los elementos que lo constituyeras

Serán circunstancias que justificarán su revisión o modificación:

1.- Cuando el Plan resulte afectado por las determinaciones establecidas en algún instrumento urbanístico de superior jerarquía.

2.- Por la aparición de circunstancias sobrevenidas de interés público o carácter económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación propuesta.

3.- Por el transcurso de ocho años desde la entrada en vigor del mismo, habiendo variado las condiciones que lo justificaron.

El procedimiento de revisión o modificación se ajustará a las mismas disposiciones establecidas para la formulación del Plan.

Artículo 3.- Normativa de aplicación.

Se estará a lo dispuesto por la Normativa de rango Superior en lo referente a cuestiones no reguladas en las presentes normas, (en especial la L.R.A.U. y el Plan General de Castellón de la Plana), y en la Normativa Sectorial correspondiente, según sus ámbitos competenciales.

Artículo 4.- Terminología,

Se utilizará la terminología definida en estas ordenanzas y la contenida en el Plan General de Castellón de la Plana.

Artículo 5.- Separación de un edificio.

Es la menor distancia existente entre la Proyección octogonal sobre el piano horizontal de los diferentes a considerar, bien sea límite de vial, predio vecino, u otro edificio.

Artículo 6.- Complementariedad.

En todo lo no previsto en el Plan Parcial, se estará a lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Urbana de Castellón de la Plana.

Artículo 7.- Alineaciones y rasantes.

Serán las especificadas en el plano de alineaciones y rasantes de este Plan Parcial. No obstante, las rasantes podrán modificarse si el Proyecto de Urbanización lo requiere justificadamente.

Artículo 8.- Línea de edificación.

En el ámbito de este Plan Parcial se define como línea de edificación, aquella en que deben disponerse los elementos constructivos más próximos al vial situados tanto por encima como por debajo de la rasante.

Estará situada a 5 m. del linde de la parcela con el vial público. La línea de edificación deberá ser obligatoriamente materializada por la ejecución de un vallado o por la fachada del edificio.

Artículo 9.- Chaflanes.

Serán los especificados en el plano de Ordenación. Calificación del Suelo del Plan Parcial.

Artículo 10.- Edificabilidad.

Se entiende como edificabilidad al coeficiente que expresa la cantidad de m2 construibles por m2 de parcela neta.

Artículo 11.- Altura.

Es la distancia, medida verticalmente, desde la cara superior del solado de la acera, hasta la cara inferior del último forjado, o en su caso del arranque de cuchillos.

Artículo 12.- Ocupación.

Es el parámetro expresado en relación porcentual, que mide la cantidad máxima de m2 ocupables por la edificación de los que integran la superficie de una parcela

Artículo 13.- Parcela.

Superficie de terreno apto para edificar,

Artículo 14.- Separación a lindes.

Distancia medida perpendicularmente al lindero entre parcelas.

Artículo 15.- Zonificación y Usos

En el ámbito del presente Plan Parcial se califican las siguientes zonas:

Viales.

Zona verde ZV.

Zona de industrias y almacenes ZI.

Zona dotacional de dominio y uso privado ZD.

Los viales y las zonas verdes son zonas de dominio y uso público, de cesión obligatoria a la Administración.

Artículo 16.- Distancia entre edificaciones.

Entre edificios pertenecientes a parcelas distintas, se estará a lo dispuesto en el apartado de retranqueos.

En edificios de una misma parcela:

Salvo en los edificios adosados, la distancia entre edificios será como mínimo igual a 2/3 de la altura del más alto.

No se tendrán en cuenta a estos efectos, las alturas de los elementos singulares entendiendo por tales: instalaciones y cuerpos específicos de edificación que requieran una altura mayor que la necesaria para la generalidad de la construcción, por la actividad desarrollada.

Artículo 17.- Fachada mínima.

La fachada mínima de una parcela será de 12 m., considerándose indivisibles las que den como resultado anchuras de fachada inferiores.

Artículo 18.- Fondo máximo.

No existen más limitaciones de fondo que las que se derivan de las disposiciones sobre retranqueos y ocupación de parcela.

Artículo 19.- Fondo mínimo.

No se establece fondo mínimo

Artículo 20.- Ocupación de parcela.

La ocupación máxima de parcela vendrá condicionada por la aplicación de la edificabilidad y de las condiciones sobre retranqueos y aparcamientos

Artículo 21.- Parcela mínima.

Se establece una parcela mínima de 300 m2 para todo el ámbito del Plan Parcial

Artículo 22.- Retranqueos.

La línea de edificación estará retranqueada, en todo caso, 5 m. del límite de propiedad en fachada, no permitiéndose en esta zona de retranqueo construcción alguna ni por encima ni por debajo de la rasante, salvo construcciones auxiliares para instalaciones que deben adosarse a la alineación, como centro de transformación de energía eléctrica, centros de entrega de energía y puestos de vigilancia.

Los espacios libres obtenidos por el retranqueo de la línea de fachada se podrán destinar a aparcamiento y acceso a la parcela.

El acondicionamiento de la zona de retranqueo en fachada se efectuará como mínimo con el equivalente a aglomerado asfáltico (3 cm. de capa de rodadura y 5 cm. de binder) sobre 30 cm. de zahorras artificiales compactadas. Su cuidado y mantenimiento obligatorio correrá a cargo del titular de la parcela.

Todos los paramentos de cerramiento lateral vistos desde el exterior tendrán tratamiento de fachada en cuanto a calidades de acabado (como mínimo enlucido y pintado),

Se prohibe expresamente el uso de los espacios libres visibles desde el exterior como depósito de materiales y/o desperdicios.

Artículo 23.- Salientes y vuelos.

Se estará a lo dispuesto en las Normas Generales del Plan General de Castellón de la Plana.

Artículo 24.- Cerramientos de parcela.

El cerramiento de parcela en la fachada a viales no será obligatorio. En caso que se opte por el mismo, deberá construirse la cerca en el límite de la propiedad privada con el vial y necesariamente del tipo A, excepto en los accesos, en que se dispondrán puertas practicables diáfanas de 2 m. de altura.

Las líneas medianeras correspondientes a edificación con retranqueo o sin edificación, se materializarán mediante cerca tipo B.

La cerca tipo A estará constituida por malla metálica sobre macizo de fábrica de 50 cm. de altura vista. La altura total mínima de la valla será de 2 m. contados desde la rasante, debiendo escalonarse en caso de desniveles, de modo que la altura total nunca sea superior a 2,50 m.

La cerca tipo B, deberá ser como la anterior en una longitud mínima de 5 m. medidos desde el linde al vial hacia el interior. El resto podrá ser como el anterior o bien totalmente de fábrica con una altura comprendida entre 2 y 3 m.

El zócalo, o en su caso toda la pared deberá tener un tratamiento de fachada y como mínimo enlucido y pintado.

Artículo 25.- Aparcamientos.

En el interior de parcela deberá reservarse la superficie suficiente para el aparcamiento de todos los camiones y en general vehículos distintos del turismo que puedan confluir simultáneamente durante el uso de la misma.

Por otra parte, la dotación de aparcamientos para turismos será como mínimo de una plaza (en las condiciones especificadas en los párrafos siguientes) por cada 100 m2 de superficie construida.

Las plazas de aparcamiento para turismos tendrán unas dimensiones mínimas de 4,50 x 2,20 m, y contarán con accesos suficientemente holgados para evitar maniobras complejas.

La franja de los 5 m. de retranqueo en fachada no destinada a accesos a la parcela, podrá destinarse a aparcamiento de turismos, computando a efectos de la dotación antedicha.

El resto de la dotación se dispondrá libremente en la propia parcela, debiendo existir accesos adecuados y determinarse todo ello de modo preciso en la documentación gráfica de los proyectos de construcción y de actividad.

Se permite que una parte de la dotación de aparcamientos se disponga en el interior del edificio, en local de uso exclusivo, debidamente independizado y con las condiciones de seguridad señaladas por el Plan General de Castellón de la Plana para el uso de garaje aparcamiento.

Las plazas de aparcamiento en terreno de propiedad pública en ningún caso serán computables a efectos de dotación exigible a una determinada parcela.

Las operaciones de carga y descarga de mercancías deberán efectuarse en el interior de las parcelas.

Artículo 26.- Viales privados.

No se admite la creación de viales privados que sirvan a más de una parcela.

Artículo 27.- Vertido de aguas,

Las parcelas y edificios deberán verter a la red de alcantarillado sus aguas pluviales y residuales, conducidas por redes separativas y cumpliendo siempre las condiciones organolépticas, físicas, químicas y biológicas, exigidas en el Plan General de Castellón de la Plana y reglamentación vigente.

Cada uno de los usuarios deberá realizar el tratamiento y / o depuración necesarios para no sobrepasar dichos niveles en los puntos de salida de su parcela.

Artículo 28.- Productos tóxicos y peligrosos.

Para el transporte y / o almacenamiento de productos tóxicos y / o peligrosos en el sector "Ciudad del Transporte 2ª Fase" deberá obtenerse previamente una autorización específica determinada por el ayuntamiento, en cuya solicitud se concretarán expresamente las características y cantidades de cada producto y las medidas correctoras adoptadas sin cuyo requisito no se podrá acceder al sector "Ciudad del Transporte 2ª Fase".

Artículo 29.- Sótanos o semisótanos.

Se autorizan sin limitación de profundidad. Los sótanos tendrán una altura libre no inferior a 2,2 m.

TITULO II.- ORDENANZAS PARTICULARES.

CAPITULO I.- ZONA DE INDUSTRIA. ZI.

Artículo 30.- Ámbito.

La Zona de calificación ZI está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con las siglas ZI en los planos con eficacia normativa del Plan Parcial.

Artículo 31.-Condiciones de volumen y forma de las parcelas.

A.- TIPOLOGÍAS:

La tipología dominante en todo el ámbito del Plan Parcial será la de Naves industriales adosadas de hasta 1.000 m2 construidos.

No obstante, mediante Estudio de Detalle, en las condiciones establecidas en el apartado N, se permitirá la implantación de las siguientes tipologías:

Naves Industriales en grandes parcelas (> 1.000 m2 y < 5.000 m2).

Grandes industrias (> 5.000 m2).

B.- ALINEACIONES Y RASANTES

Serán los especificados en el plano de ordenación de calificación del suelo del Plan Parcial.

C.- ALTURA MÍNIMA

No se especifica altura mínima.

D.- CHAFLANES

E.- DISTANCIA ENTRE EDIFICACIONES

Salvo en edificios adosados, la distancia entre edificios en una misma parcela medida en la perpendicular a la línea de fachada será como mínimo igual a 2/3 de la altura del más alto.

E- EDIFICABILIDAD

Para la zona de calificación ZI:

El volumen máximo edificable sobre parcela será el resultado de multiplicar su superficie neta medida entre las alineaciones exteriores y los lindes por el coeficiente de edificabilidad 1,11259 m2t / m2.

Los altillos en el interior de naves industriales no computan aprovechamiento urbanístico.

Los altillos no serán segregables horizontalmente como edificación, y deben tener acceso solamente a través de la actividad principal y única que los justifique.

De esta edificabilidad podrá destinarse un máximo de un 30 % a usos permitidos diferentes del industrial o comercial.

Mediante Estudio de Detalle, que abarcará una o varías manzanas completas, podrá ordenarse el volumen donde se concentrará ese 30 % máximo, en las condiciones previstas en el apartado N.

G.- FONDO MÁXIMO

No existen más limitaciones de fondo que las que se derivan de las disposiciones sobre retranqueos.

H.- FONDO MÍNIMO

No se establece fondo mínimo.

I.- OCUPACION DE PARCELA

La ocupación máxima de parcela vendrá dada por la aplicación del volumen edificable y de las condiciones sobre retranqueos.

J.- CONDICIONES DE LA PARCELA

J.a.- Superficie mínima: 300 m2.

J.b.- Diámetro inscribible mínimo: 12 m.

J.c.- Fachada mínima: 12 m.

K.- CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN

K.a.- Altura máxima: 10,50 m.

K.b.- N' máximo de plantas: 2 plantas.

K.c.- Ocupación máxima: La resultante de la separación a fachadas y el fondo máximo.

K.d.- Operación mínima a lindos: 0 m.

K.e.- Separación a fachadas: La determinada en el Plano de alineaciones del Plan Parcial.

Para el resto de condiciones de la edificación, se estará a lo determinado en las Ordenanzas Generales del Plan, así como cualquier otra norma de obligado cumplimiento.

(*) Los elementos propios de la instalación, maquinarias, etc. podrán superar la altura máxima debidamente justificada.

L.- SALIENTES Y VUELOS

Se estará a lo dispuesto en las Normas Generales.

M.-CARACTERISTICAS ESTETICAS

Los proyectos justificarán la adecuación estética a su entorno, a tal fin se presentará

- Fotomontaje de la implantación con indicación de colores, texturas y calidades de fachada.

- En el caso de conjuntos de naves, o edificaciones adosadas, se preverán elementos comunes que compongan estéticamente el conjunto, y sean inalterables por los propietarios individuales y así se haga constar fehacientemente.

- El informe técnico del proyecto a los efectos de la obtención de licencia de obras, comprobará la citada adecuación de las características estéticas de las edificaciones.

Los criterios básicos a tener en cuenta serán:

- Calidad de los materiales

No se permitirán fábricas para enfoscar sin enfoscar, ni meros enlucidos y pintados.

Se perseguirá la durabilidad de los materiales.

- Imagen

Se perseguirá una imagen sencilla y limpia, volúmenes puros.

- Acabados

Correcta ejecución, instalaciones bien protegidas e insertadas en el conjunto.

- Publicidad

Se adjuntará propuesta de rótulos, etc. en el proyecto.

N.- ESTUDIOS DE DETALLE

En todo el ámbito del Plan Parcial podrán redactarse Estudios de Detalle, que deberán abarcar una o varias manzanas completas, para el cumplimiento de los siguientes fines:

- Reajuste de alineaciones y rasantes definidas en este Plan Parcial.

- Ordenación de los volúmenes que albergarán los usos diferentes al industrial o comercial, dentro de los permitidos en esta ordenanza, con las siguientes limitaciones.

b.1) El aprovechamiento urbanístico destinado a estos usos no podrá exceder del 30 % del de la manzana o manzanas incluidas en el ámbito del Estudio de Detalle.

b.2) La altura máxima será la establecida en la ordenanza ZI del Plan General de Castellón.

b.3) No podrá superarse la edificabilidad neta atribuida por el Plan Parcial en cada manzana, sin que se permita trasvase de edificabilidad entre unas manzanas y otras, aunque si podrá acumularse el aprovechamiento destinado a usos no industriales o comerciales en una o varias de ellas.

b.4) El Estudio de Detalle deberá contar con la conformidad de los propietarios incluidos en su ámbito.

b.5) La separación a fachadas será como mínimo la indicada en el Plano de Alineaciones del Plan Parcial.

- Implantación de tipologías industriales diferentes de la dominante, con las siguientes condiciones:

c.1) La ordenación resultante, respetando l a tipología de las parcelas de titularidad diferente al promotor del Estudio de Detalle, podrá establecer cualquiera de las tipologías permitidas en el apartado A de este artículo respetando las siguientes condiciones de parcela y de edificación

Condiciones de parcela:

* Naves industriales en grandes parcelas:

a.- Superficie mínima: 1.000 m2.

b.- Diámetro inscribible mínimo: 20 m.

c.- Fachada mínima: 20 m.

* Grandes industrias:

Condiciones de la edificación:

a.- Altura máxima: 10,50 m.

b.- Nº máximo de plantas: 2 plantas.

c.- Ocupación máxima: 85 %.

d.- Separación mínima a lindes: 3 metros, salvo mancomunidad de lindes.

e.- Separación a fachadas: Como mínimo, la determinada en el Plano de alineaciones del Plan Parcial.

d.- Separación mínima a lindes: 5 m.

e.- Separación a fachadas: Como mínimo, la determinada en el Plano de alíneaciones del Plan Parcial.

f.- Se creará una zona verde de superficie equivalente al 5 % de la parcela, en un lugar representativo de la misma.

c.2) No obstante lo anterior, la ordenación de volúmenes propuesta deberá evitar la posibilidad de que se generen medianeras vistas con la tipología dominante, por lo que para el cumplimiento de esta determinación, se eximirá de la condición de separación mínima a lindes.

- Apertura de nuevos viales, en cuyo caso deberán tener la sección correspondiente a los viales tipo B

de los de este Plan Parcial, con idénticos retranqueos a fachada.

O.- APARCAMIENTOS

El Plan Parcial contiene determinaciones suficientes para dar por cumplido, en parcela privada, el estándar previsto tanto por el Plan General de Castellón como por el Reglamento de Planeamiento para el uso industrial.

No obstante, si el uso específico que se pretenda implantar requiere un número mayor de aparcamientos en parcela privada, deberá dotarse de ellos, lo que se justificará bien en el correspondiente Estudio de Detalle, o en el Proyecto de Actividad que se presente para obtener la preceptiva Licencia.

A.- ALMACENES

C.-COMERCIAL

D.- DEPORTIVO

E.- DOCENTE

I.- HOTELERO

J.- INDUSTRIAL

K.- OCIO Y RECREO

L.- OFICINAS

M.- RELIGIOSO

Uso permitido.

N.- SANITARIO

P-SOCIO-CULTURAL-

Uso permitido.

O.-TANATORIO

Uso permitido.

R.-VIVIENDA

Edificabilidad:

Altura máxima:

Altura mínima.,

No se establece.

Usos permitidos:

Almacenes.

Comercial.

Vivienda.

Docente.

Uso permitido.

Hotelero.

Religioso.

Uso permitido.

Oficinas.

Uso permitido.

Salas de reunión.

Sanitario.

Socio - cultural.

Uso permitido.

Deportivo.

Uso permitido.

Usos prohibidos:

Se prohíben otros usos distintos de los anteriormente referidos.

CAPITULO III.- ZONA VERDE ZV.

Se estará a lo dispuesto para la zonas verdes en la normativa del Plan General de Castellón de la Plana.

Texto modificado

TITULO I.- ORDENANZAS GENERALES.

Artículo 1.-Objeto y ámbito de aplicación.

De conformidad con lo dispuesto por la L.R.A.U. en su art 21 (Determinaciones del Plan Parcial) se redactan las presentes ordenanzas a fin de realizar la ordenación pormenorizado del Sector.

El ámbito de aplicación de las mismas será el Plan Parcial del Sector de Suelo Urbanizable 10-SU-I delimitado en el vigente Plan General de Castellón de la Plana.

En lo relativo a todos aquellos extremos no contemplados en la presente normativa, será de aplicación lo especificado por las Ordenanzas Generales del Plan General de Castellón de la Plana.

Artículo 2.- Vigencia, revisión y modificación del Plan Parcial.

Entrará en vigor de acuerdo con el art. 59.2 de la L.R.A.U. "a los quince días de la publicación de la resolución aprobatoria con transcripción de sus Normas Urbanísticas , conforme a la ley estatal 7 / 1985 , de 2 de Abril, de la que será responsable el órgano editor del Boletín Oficial de la Provincia tan pronto reciba el documento de la administración que lo apruebe definitivamente."

El Plan Parcial tendrá vigencia indefinida.

La alteración de su contenido podrá llevarse a efecto mediante su revisión o la modificación de alguno o algunos de los elementos que lo constituyeras

Serán circunstancias que justificarán su revisión o modificación:

1.- Cuando el Plan resulte afectado por las determinaciones establecidas en algún instrumento urbanístico de superior jerarquía.

2.- Por la aparición de circunstancias sobrevenidas de interés público o carácter económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación propuesta.

3.- Por el transcurso de ocho años desde la entrada en vigor del mismo, habiendo variado las condiciones que lo justificaron.

El procedimiento de revisión o modificación se ajustará a las mismas disposiciones establecidas para la formulación del Plan.

Artículo 3.- Normativa de aplicación.

Se estará a lo dispuesto por la Normativa de rango Superior en lo referente a cuestiones no reguladas en las presentes normas, (en especial la L.R.A.U. y el Plan General de Castellón de la Plana), y en la Normativa Sectorial correspondiente, según sus ámbitos competenciales.

Artículo 4.- Terminología,

Se utilizará la terminología definida en estas ordenanzas y la contenida en el Plan General de Castellón de la Plana.

Artículo 5.- Separación de un edificio.

Es la menor distancia existente entre la Proyección octogonal sobre el piano horizontal de los diferentes a considerar, bien sea límite de vial, predio vecino, u otro edificio.

Artículo 6.- Complementariedad.

En todo lo no previsto en el Plan Parcial, se estará a lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Urbana de Castellón de la Plana.

Artículo 7.- Alineaciones y rasantes.

Serán las especificadas en el plano de alineaciones y rasantes de este Plan Parcial. No obstante, las rasantes podrán modificarse si el Proyecto de Urbanización lo requiere justificadamente.

Artículo 8.- Línea de edificación.

En el ámbito de este Plan Parcial se define como línea de edificación, aquella en que deben disponerse los elementos constructivos más próximos al vial situados tanto por encima como por debajo de la rasante.

Estará situada a 5 m. del linde de la parcela con el vial público. La línea de edificación deberá ser obligatoriamente materializada por la ejecución de un vallado o por la fachada del edificio.

Artículo 9.- Chaflanes.

Serán los especificados en el plano de Ordenación. Calificación del Suelo del Plan Parcial.

Artículo 10.- Edificabilidad.

Se entiende como edificabilidad al coeficiente que expresa la cantidad de m2 construibles por m2 de parcela neta.

Artículo 11.- Altura.

Es la distancia, medida verticalmente, desde la cara superior del solado de la acera, hasta la cara inferior del ultimo forjado, o en su caso del arranque de cuchillos.