income capitalization theory
Post on 25-Nov-2015
20 Views
Preview:
TRANSCRIPT
INCOME CAPITALIZATION THEORY
INCOME CAPITALIZATION THEORYA. Pengertian
Mewakili sudut pandang investor yang menginvestasikan modalnya dalam bentuk properti.
Investor yang membeli properti sebenarnya membeli arus pendapaan di masa yang akan datang.
Income approach baik untuk diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property).
Nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan yang akan datang sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.
Sebagai analog adalah deposito.
I V = ----- dimana ;V = nilai property secara keseluruhan R I = pendapatan nettoR= tingkat kapitalisasi
Kapitalisasi digunakan untuk kondisi :1. Pendapatan bersih sudah stabil / konstant2. Asumsi pendapatan akan terus menerus tanpa batas waktu (umur ekonomis bangunan tidak terbatas)
B. Proses Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
1) Hitung pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income)2) Hitung tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar (Vacancy and Rental Loss)3) Hitung pendapatan kotor efektif tahunan (Effective Gross Income) : Gross Income dikurang Vacancy dan Rental Loss4) Hitung biaya-biaya (Operational Expenses)5) Hitung Pendapatan Bersih (Net Operational Income) : Effective Gross Income dikurang Expenses6) Hitung tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate)7) Lakukan kapitalisasi terhadap pendapatan bersih
C. Perhitungan Net Income
C.1.Terdiri dari pendapatan sewa bangunan dan diluar sewa seperti : parkir, hak penamaan gedung, papan iklan, laundry, telekomunikasi, dll.
Sewa
Tarif sewa yang sedang berlaku pada saat ini dan waktu yang telah berlalu pada bangunan yang sedang dinilai.
Perjanjian/persyaratan sewa yang sedang berjalan.
Perbandingan dengan pasaran tarif sewa yang sedang berlaku saat ini maupun waktu.
Pendapatan Lain
Perlu diperbandingkan dengan properti sejenis.
Gedung perkantoran umumnya tidak banyak namun demikian akan banyak operasi usaha seperti perhotelan dan sejenisnya.
C.2 Effective Gross IncomeHal utama yang membedakan pendapatan potensial dan pendapatan efektif yaitu : Tingkat kekosongan Tagihan tidak terbayarUntuk menentukan Vacancy Rate dan Debt Allowance yang wajar perlu dilakukan penelitian yang di dasarkan pada Tingkat Faktor Kekosongan dan Tagihan Yang Tidak terbayar yang sebenarnya pada saat ini maupun pada masa yang lalu. Perbandingan dengan keadaan pada properti pembanding Proyeksi keadaan di masa yang akan datang Tingkatan ekonomi (rata-rata) dari penghuni Jangka waktu sewaC.3.Operational ExpensesBiaya Operasi terdiri dari :1) Biaya Variable2) Biaya Tetap3) Biaya cadangan penggantian
Contoh 1 : Perhitungan Net Income
UraianRupiah/tahun
Potential Gross Income972.000.000
Vacancy & Bad Debt Allowance 10%97.200.000
Effective Gross Income874.800.000
Operating Expenses
Upah & gaji138.000.000
Tunjangan22.000.000
Daya Listrik68.000.000
Air12.000.000
Administrasi16.000.000
Maintenance48.000.000
Biaya Lain11.000.000
Premi Asuransi11.000.000
PBB3.000.000
Cadangan penggantian20.000.000
Total Operating Expenses349.000.000
Net Income525.800.000
C.4Hubungan Laporan Keuangan Untuk Akutansi dan Untuk Penilaian
Perbedaan dalam perhitungan akutansi :
Biaya atas Pendanaan (Financing Cost) Pajak Pendapatan Penyusutan atas bangunan dan Prasarana lain Penambahan Permodalan
C.5Penyusunan Perhitungan Keuangan (Operating Statement)
Laporan keuangan Akuntan perlu dilakukan beberapa penyesuaian, terutama terhadap
Biaya-biaya yang tidak berhubungan langsung dengan kegiatan usaha ybs Besaran-besaran yang dianggap tidak wajar
Penyesuaian terhadap laporan keuangan harus memperhatikan :
Keadaan ekonomi secara makro Proyeksi ekonomi dimasa yang akan datang Perbandingan dengan properti sejenis
Contoh 2 : Penyesuaian Laporan KeuanganURAIANAKUTANSIPENILAIAN
Penerimaan Kotor (Sewa)Rp.893.258.839Rp.972.000.000
Penerimaan Lain :
Bunga DepositoRp.9.862.290Rp.
Kekosongan dan pembayarantak tertagih97.200.000
Penerimaan Kotor tak efektifRp.903.121.129Rp.874.800.000
Biaya Operasi
Upah GajiRp.138.130.700Rp.138.000.000
TunjanganRp.21.846.700Rp.22.000.000
Daya ListrikRp.68.442.100Rp.68.000.000
AirRp.11.866.025Rp.12.000.000
AdministrasiRp.15.646.750Rp.16.000.000
MaintenanceRp.48.153.125Rp.48.000.000
Biaya lainRp.10.682.175Rp.11.000.000
Bunga BankRp.5.351.250-
Premi AsuransiRp.11.468.125Rp.11.000.000
PBBRp.3.362.125Rp.3.000.000
PenyusutanRp.53.958.400-
Cadangan Penggantian -Rp.20.000.000
Jumlah Biaya OperasiRp.388.907.475Rp.349.000.000
Net Income514.213.654525.800.000
D. Pengertian Tingkat Kapitalisasi
Tingkat Kapitalisasi merupakan bagian dari investasi yang diharapkan dapat diterima kembali setiap tahunnya.
Tingkat Kapitalisasi =Pendapatan Bersih Nilai property
Beberapa hal yang dapat mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah :
Jenis properti Lokasi Umur bangunan Kualitas bangunan Kualitas Penyewa
Terdapat 4 elemen pokok tingkat Kapitalisasi :
1. Real Return2. Inflation Premium3. Risk Premium4. Recapture Rate
Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :
Cap. Rate = Disc. Rate + Recapture Rate
E. Penentuan Tingkat Kapitalisasi
Metode untuk menghitung tingkat kapitalisai :
1. Summation Method2. Comparative Sales method3. Band of Investment Method
E.1. Summation Method
Metode ini adalah metode yang sangat teoritis danhampir tidak pernah diterapkan dalam praktek.
Metode ini didasari atas safe rate kemudian dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan kapitalisasi rate yaitu :
1. Resiko atas pendapatan2. Likuiditas3. Beban manajemen4. Peluang apresiasi dan depresiasi nilai property (untuk diskon rate tidak dipergunakan)5. Manfaat Perpajakan6. Kemampuan sebagai jaminan ( Hipotek )
Perhatian : Tingkat kapitalisasi berbeda dengan diskon rate !!
Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :Cap. Rate = Discount Rate + [ Apresiasi (-) atau depresiasi (+) ]
Perbedaan antara cap rate dengan diskon rate
Cap RateDiskon Rate
FungsiMerubah pendapatan konstan dan terus menerus menjadi nilaiMerubah pendapatan tahun mendatang menjadi nilai kini
PerhitunganMemperhitungkan pertumbuhan pendapatanTidak memperhitungkan pertumbuhan pendapatan
Contoh 3. Perhitungan Cap Rate dengan Summation Method
Safe Rate6.0%
Adjustment
Risk premium+ 2.0%
Problems of liquidity+ 1.5%
Burden of management+1.0%
Probability of appreciation- 1.0%
Tax benefit- 0.5%
Hypothecation- 0.5%
Equal Cap Rate8.5%
E.2. Comparative Sales method
Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan data transaksi dan data sewa (net income).
Paling akurat dalam menghitung tingkat kapitalisasi.
Contoh 4 : Penentuan tingkat kapitalisasi dengan Comparative Sales Method.
ABC
Harga Jual
600,000,000635,000,000595,000,000
Net Income67,500,00072,300,00070,100,000
Tingkat Kapitalisasi11,25%11,39%11,78%
E.3. Band of Investment Method
Metode ini sama dengan konsep WACC (Weight Average Cost of Capital)
Contoh 5 : Penentuan cap Rate Band of Investment Method
Prosentasi NilaiPengembalian yg diinginkanHasil
Pinjaman70%X 23% =16.10%
Modal Sendiri30%X 16% =4.80%
Cost of Capital100%20.90%
Pertumbuhan 10.00%
cap Rate10.90%
F. Teknik Kapitalisasi
Pada penilaian atas tanah dan bangunan dikenal 3 jenis tekhnik kapitalisasi yaitu :
1. Tekhnik Penyisaan Properti2. Tekhnik Penyisaan Tanah3. Tekhnik Penyisaan Bangunan
F.1. Tekhnis Penyisaan Properti
Dalam tekhnik ini proses kapitalisasi tidak dilakukan secara terpisah atas tanah dan atas bangunan namun dianggap merupakan satu kesatuan.
Contoh 7 : Tekhnik Penyisaan Properti
UraianKeterangan
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income972.000.000
Vacancy Gross Income97.200.00010%
Operational Expenses349.000.000
Net Income525.800.000
Capitalization Rate11.25%Menggunakan sales comparative
Property Value4.673.777.778Net income dibagi tingkat kapitalisasi
Rounded4.670.000.000
F.2. Tekhnik Penyisaan Tanah
Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah sementara nilai bangunan dapat ditentukan melalui pendekatan biaya.
Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan TanahUraianKeterangan
Building Value1.332.000.000Dari cost approach
Remaining Economic Life30
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income972.000.000
Vacancy & Bad Debt97.200.00010%
Effective Gross Income874.800.000
Operational Expenses349.000.000
Net Income525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate3.33%100% : 30 tahun
safe Rate10.22%Misal
Building Cap. Rate13.55%Recapt. + safe. Rate
Land Cap. Rate10.22%safe rate saja
Net Income from building180.530.400Nilai bangunan x cap. Rate bangunan
Net Income from land 345.269.600Net income net income bangunan
Land Value3.378.371.820Net income tanah : Cap. Rate tanah
Property Value
Building value1.332.000.000
Land value3.378.371.820
Property value4.710.371.820
Rounded4.710.000.000
F3.Tekhnik Penyisaan Bangunan
Contoh 9 : Tekhnik Penyisaan BangunanUraianKeterangan
Land Value3.500.000.000Market data approach
Remaining Economic Life30
Perhitungan Net Income
Potential Gross Income972.000.000
Vacancy & Bad Debt97.200.00010%
Effective Gross Income874.800.000
Operational Expenses349.000.000
Net Income525.800.000
Capitalization Rate
Recapture Rate3.33%100% : 30 tahun
safe Rate10.22%Misal
Building Cap. Rate13.55%Recapt. + safe Rate
Land Cap. Rate10.22%safe rate saja
Net Income from land357.700.000Nilai tanah x tingkat kapitalisasi tanah
Net Income from building168.100.000Net income net income tanah
Building Value1.240.285.293Net income bangunan Cap. Rate bangunan
Property Value
Land value3.500.000.000
Building value1.240.285.293
Property value4.740.285.293
Rounded4.740.000.000
top related