income capitalization theory

INCOME CAPITALIZATION THEORY

INCOME CAPITALIZATION THEORYA. Pengertian

Mewakili sudut pandang investor yang menginvestasikan modalnya dalam bentuk properti.

Investor yang membeli properti sebenarnya membeli arus pendapaan di masa yang akan datang.

Income approach baik untuk diterapkan terhadap properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property).

Nilai properti adalah nilai sekarang dari perkiraan pendapatan yang akan datang sepanjang sisa umur ekonomis properti tersebut.

Sebagai analog adalah deposito.

I V = ----- dimana ;V = nilai property secara keseluruhan R I = pendapatan nettoR= tingkat kapitalisasi

Kapitalisasi digunakan untuk kondisi :1. Pendapatan bersih sudah stabil / konstant2. Asumsi pendapatan akan terus menerus tanpa batas waktu (umur ekonomis bangunan tidak terbatas)

B. Proses Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

1) Hitung pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income)2) Hitung tingkat kekosongan dan tagihan sewa tidak terbayar (Vacancy and Rental Loss)3) Hitung pendapatan kotor efektif tahunan (Effective Gross Income) : Gross Income dikurang Vacancy dan Rental Loss4) Hitung biaya-biaya (Operational Expenses)5) Hitung Pendapatan Bersih (Net Operational Income) : Effective Gross Income dikurang Expenses6) Hitung tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate)7) Lakukan kapitalisasi terhadap pendapatan bersih

C. Perhitungan Net Income

C.1.Terdiri dari pendapatan sewa bangunan dan diluar sewa seperti : parkir, hak penamaan gedung, papan iklan, laundry, telekomunikasi, dll.

Sewa

Tarif sewa yang sedang berlaku pada saat ini dan waktu yang telah berlalu pada bangunan yang sedang dinilai.

Perjanjian/persyaratan sewa yang sedang berjalan.

Perbandingan dengan pasaran tarif sewa yang sedang berlaku saat ini maupun waktu.

Pendapatan Lain

Perlu diperbandingkan dengan properti sejenis.

Gedung perkantoran umumnya tidak banyak namun demikian akan banyak operasi usaha seperti perhotelan dan sejenisnya.

C.2 Effective Gross IncomeHal utama yang membedakan pendapatan potensial dan pendapatan efektif yaitu : Tingkat kekosongan Tagihan tidak terbayarUntuk menentukan Vacancy Rate dan Debt Allowance yang wajar perlu dilakukan penelitian yang di dasarkan pada Tingkat Faktor Kekosongan dan Tagihan Yang Tidak terbayar yang sebenarnya pada saat ini maupun pada masa yang lalu. Perbandingan dengan keadaan pada properti pembanding Proyeksi keadaan di masa yang akan datang Tingkatan ekonomi (rata-rata) dari penghuni Jangka waktu sewaC.3.Operational ExpensesBiaya Operasi terdiri dari :1) Biaya Variable2) Biaya Tetap3) Biaya cadangan penggantian

Contoh 1 : Perhitungan Net Income

UraianRupiah/tahun

Potential Gross Income972.000.000

Vacancy & Bad Debt Allowance 10%97.200.000

Effective Gross Income874.800.000

Operating Expenses

Upah & gaji138.000.000

Tunjangan22.000.000

Daya Listrik68.000.000

Air12.000.000

Administrasi16.000.000

Maintenance48.000.000

Biaya Lain11.000.000

Premi Asuransi11.000.000

PBB3.000.000

Cadangan penggantian20.000.000

Total Operating Expenses349.000.000

Net Income525.800.000

C.4Hubungan Laporan Keuangan Untuk Akutansi dan Untuk Penilaian

Perbedaan dalam perhitungan akutansi :

Biaya atas Pendanaan (Financing Cost) Pajak Pendapatan Penyusutan atas bangunan dan Prasarana lain Penambahan Permodalan

C.5Penyusunan Perhitungan Keuangan (Operating Statement)

Laporan keuangan Akuntan perlu dilakukan beberapa penyesuaian, terutama terhadap

Biaya-biaya yang tidak berhubungan langsung dengan kegiatan usaha ybs Besaran-besaran yang dianggap tidak wajar

Penyesuaian terhadap laporan keuangan harus memperhatikan :

Keadaan ekonomi secara makro Proyeksi ekonomi dimasa yang akan datang Perbandingan dengan properti sejenis

Contoh 2 : Penyesuaian Laporan KeuanganURAIANAKUTANSIPENILAIAN

Penerimaan Kotor (Sewa)Rp.893.258.839Rp.972.000.000

Penerimaan Lain :

Bunga DepositoRp.9.862.290Rp.

Kekosongan dan pembayarantak tertagih97.200.000

Penerimaan Kotor tak efektifRp.903.121.129Rp.874.800.000

Biaya Operasi

Upah GajiRp.138.130.700Rp.138.000.000

TunjanganRp.21.846.700Rp.22.000.000

Daya ListrikRp.68.442.100Rp.68.000.000

AirRp.11.866.025Rp.12.000.000

AdministrasiRp.15.646.750Rp.16.000.000

MaintenanceRp.48.153.125Rp.48.000.000

Biaya lainRp.10.682.175Rp.11.000.000

Bunga BankRp.5.351.250-

Premi AsuransiRp.11.468.125Rp.11.000.000

PBBRp.3.362.125Rp.3.000.000

PenyusutanRp.53.958.400-

Cadangan Penggantian -Rp.20.000.000

Jumlah Biaya OperasiRp.388.907.475Rp.349.000.000

Net Income514.213.654525.800.000

D. Pengertian Tingkat Kapitalisasi

Tingkat Kapitalisasi merupakan bagian dari investasi yang diharapkan dapat diterima kembali setiap tahunnya.

Tingkat Kapitalisasi =Pendapatan Bersih Nilai property

Beberapa hal yang dapat mempengaruhi tingkat kapitalisasi adalah :

Jenis properti Lokasi Umur bangunan Kualitas bangunan Kualitas Penyewa

Terdapat 4 elemen pokok tingkat Kapitalisasi :

1. Real Return2. Inflation Premium3. Risk Premium4. Recapture Rate

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :

Cap. Rate = Disc. Rate + Recapture Rate

E. Penentuan Tingkat Kapitalisasi

Metode untuk menghitung tingkat kapitalisai :

1. Summation Method2. Comparative Sales method3. Band of Investment Method

E.1. Summation Method

Metode ini adalah metode yang sangat teoritis danhampir tidak pernah diterapkan dalam praktek.

Metode ini didasari atas safe rate kemudian dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan kapitalisasi rate yaitu :

1. Resiko atas pendapatan2. Likuiditas3. Beban manajemen4. Peluang apresiasi dan depresiasi nilai property (untuk diskon rate tidak dipergunakan)5. Manfaat Perpajakan6. Kemampuan sebagai jaminan ( Hipotek )

Perhatian : Tingkat kapitalisasi berbeda dengan diskon rate !!

Sehingga secara sederhana dapat dikatakan :Cap. Rate = Discount Rate + [ Apresiasi (-) atau depresiasi (+) ]

Perbedaan antara cap rate dengan diskon rate

Cap RateDiskon Rate

FungsiMerubah pendapatan konstan dan terus menerus menjadi nilaiMerubah pendapatan tahun mendatang menjadi nilai kini

PerhitunganMemperhitungkan pertumbuhan pendapatanTidak memperhitungkan pertumbuhan pendapatan

Contoh 3. Perhitungan Cap Rate dengan Summation Method

Safe Rate6.0%

Adjustment

Risk premium+ 2.0%

Problems of liquidity+ 1.5%

Burden of management+1.0%

Probability of appreciation- 1.0%

Tax benefit- 0.5%

Hypothecation- 0.5%

Equal Cap Rate8.5%

E.2. Comparative Sales method

Menghitung tingkat kapitalisasi berdasarkan data transaksi dan data sewa (net income).

Paling akurat dalam menghitung tingkat kapitalisasi.

Contoh 4 : Penentuan tingkat kapitalisasi dengan Comparative Sales Method.

ABC

Harga Jual

600,000,000635,000,000595,000,000

Net Income67,500,00072,300,00070,100,000

Tingkat Kapitalisasi11,25%11,39%11,78%

E.3. Band of Investment Method

Metode ini sama dengan konsep WACC (Weight Average Cost of Capital)

Contoh 5 : Penentuan cap Rate Band of Investment Method

Prosentasi NilaiPengembalian yg diinginkanHasil

Pinjaman70%X 23% =16.10%

Modal Sendiri30%X 16% =4.80%

Cost of Capital100%20.90%

Pertumbuhan 10.00%

cap Rate10.90%

F. Teknik Kapitalisasi

Pada penilaian atas tanah dan bangunan dikenal 3 jenis tekhnik kapitalisasi yaitu :

1. Tekhnik Penyisaan Properti2. Tekhnik Penyisaan Tanah3. Tekhnik Penyisaan Bangunan

F.1. Tekhnis Penyisaan Properti

Dalam tekhnik ini proses kapitalisasi tidak dilakukan secara terpisah atas tanah dan atas bangunan namun dianggap merupakan satu kesatuan.

Contoh 7 : Tekhnik Penyisaan Properti

UraianKeterangan

Perhitungan Net Income


Vacancy Gross Income97.200.00010%

Operational Expenses349.000.000


Capitalization Rate11.25%Menggunakan sales comparative

Property Value4.673.777.778Net income dibagi tingkat kapitalisasi

Rounded4.670.000.000

F.2. Tekhnik Penyisaan Tanah

Metode ini digunakan untuk menentukan nilai tanah sementara nilai bangunan dapat ditentukan melalui pendekatan biaya.

Contoh 8 : Tekhnik Penyisaan TanahUraianKeterangan

Building Value1.332.000.000Dari cost approach

Remaining Economic Life30



Vacancy & Bad Debt97.200.00010%




Capitalization Rate

Recapture Rate3.33%100% : 30 tahun

safe Rate10.22%Misal

Building Cap. Rate13.55%Recapt. + safe. Rate

Land Cap. Rate10.22%safe rate saja

Net Income from building180.530.400Nilai bangunan x cap. Rate bangunan

Net Income from land 345.269.600Net income net income bangunan

Land Value3.378.371.820Net income tanah : Cap. Rate tanah

Property Value

Building value1.332.000.000

Land value3.378.371.820

Property value4.710.371.820

Rounded4.710.000.000

F3.Tekhnik Penyisaan Bangunan

Contoh 9 : Tekhnik Penyisaan BangunanUraianKeterangan

Land Value3.500.000.000Market data approach

Remaining Economic Life30



Vacancy & Bad Debt97.200.00010%




Capitalization Rate

Recapture Rate3.33%100% : 30 tahun

safe Rate10.22%Misal

Building Cap. Rate13.55%Recapt. + safe Rate

Land Cap. Rate10.22%safe rate saja

Net Income from land357.700.000Nilai tanah x tingkat kapitalisasi tanah

Net Income from building168.100.000Net income net income tanah

Building Value1.240.285.293Net income bangunan Cap. Rate bangunan

Property Value

Land value3.500.000.000

Building value1.240.285.293

Property value4.740.285.293

Rounded4.740.000.000

income capitalization theory

Documents