AHT´s historie

fra 1989 - 2011

1

INDHOLDSFORTEGNELSE

Emne Side

INDLEDNING 2

AHT HISTORIE GENERELT 3

OPSTARTEN AF BYGGEPROJEKTET 3

STIFTENDE GENERALFORSAMLING 5

MEDLEMSKAB AF ANDELSBOLIGFORENINGERNES FÆLLES-REPRÆSENTATION

5

AHT GENERALFORSAMLINGER OG ANDRE MØDER 6

AHT ”EKSTRA” GRUNDSTYKKE 6

FORHOLD VEDRØRENDE BYGNINGSINSPEKTION OG VEDLI-GEHOLDELSE

7

HVAD BETYDER DET AT VÆRE ANDELSHAVER? 7

AKTIVITETER SOM ANDELSHAVERE ER ELLER HAR VÆRET FÆLLES OM

8

FORHOLD VEDRØRENDE FÆLLESHUSET 9

FORHOLD VEDRØRENDE BESTYRELSENS SAMMENSÆTNING 10

FORHOLD VEDRØRENDE ANSVAR FOR FORSYNINGSSIKKER-HED

11

FORHOLD VEDRØRENDE FEJL PÅ BOLIGERNE 12

FORHOLD VEDRØRENDE AHT ØKONOMI 12

FORHOLD VEDRØRENDE FORSIKRING 15

SALG OG OVERTAGELSE AF EN ANDEL 17

FORHOLD VEDRØRENDE UDVENDIG BEMALING AF TRÆVÆRK 18

FORHOLD VEDRØRENDE TILBYGNING AF UDESTUER 20

AHT MEDLEMSKAB AF GRUNDEJERFORENINGEN FOR HANS TAUSENS VEJ

20

FORHOLD VEDRØRENDE AHT VEDTÆGTER 21

GIVER VI GAVER TIL HINANDEN? - JA, DET GØR VI EN GANG IMELLEM

22

DET VAR SÅ DET !! 22

INDLEDNING

2

Når du holder dette hæfte i hånden, så er det sikkert, fordi du enten allerede er andelshaver i Andelsboligforeningen Hans Tausens Vej - som herefter for nemheds skyld vil blive benævnt

AHT - eller også fordi du står foran at flytte ind i AHT efter at have købt en andel af en fraflyttende andelshaver. Hæftet er et resultat af et beboerønske udtrykt på sidste ordinære generalforsamling i 2006, idet der er gået mange år siden AHT blev dannet, og af de oprindelige andelshavere, som har væ-ret med fra starten - og dermed oplevet AHTs historie fra start til dags dato, er der kun få tilbage. Det betyder også, at nye andelshavere, som på et eller andet tidspunkt bliver valgt ind i AHTs be-styrelse, og dermed står med ansvaret for at orientere nye andelshavere grundigt og tilstrækkeligt vedr. AHTs historie, fælles pligter, beboer ansvar samt alle andre forhold, som er specielle både for andelsboligforeninger generelt og forhold som er særlige for AHT i sagens natur ikke har per-sonligt kendskab til indholdet af årene, som er gået forud for deres tilflytning til AHT. Det er hensigten, at dette hæfte skal råde bod på dette forhold, således at alle beboere så vidt muligt har den samme viden om de nævnte forhold i AHT. Det skal dog allerede her klart og tydeligt fremhæves, at dette hæfte ikke er et juridisk do-kument, som på en eller måde kan anvendes som baggrund for en eventuel juridisk skærmydsel med AHT - repræsenteret ved bestyrelsen. Det skal være en hjælp til, at vi - beboerne i AHT - kan drøfte både nutid og fortid på så lige vilkår som muligt, men det skal ikke være et middel til at ban-ke bestyrelsen - eller andre - i hovedet med reference til, hvad der er skrevet i dette hæfte. Der vil heller ikke blive gjort store anstrengelser for at alt, hvad der bliver beskrevet, er be-skrevet i 100 % korrekt kronologisk rækkefølge. Det er forfatterens håb, at hæftet vil blive modtaget og læst i den ånd, som det er skrevet: En orientering om AHT historie med det formål at tilføre alle andelshavere en rimelig grad af informa-tion om AHT tilblivelse, historie og daglige drift. Det skal slutteligt tilføjes, at ansvaret for tekst og formulering er min - og min alene. Det er baseret på min hukommelse, som jeg husker begivenheder og forløbet i AHT historie. Når jeg visse steder bruger vendingen ”i skrivende stund”, så refereres der til situationen, som jeg ser den i slutningen af januar 2007. Såfremt der indtræder vigtige begivenheder i fremtiden, som både vi, som allerede bor i AHT samt fremtidige andelshavere kan have gavn af at vide noget om, synes er relevant for den ”fælles hukommelse”, så kan der selvfølgelig skrives og reproduceres supplerende sider. Men det vil aldrig blive dette hæftes formål, at gengive referater fra diverse møder, hovedsageligt gene-ralforsamlinger. De fordeles skriftligt til alle beboere, og alle kan gemme til private arkiver, hvad de måtte ønske og have behov for. Dette hæftes formål er at beskrive livet i AHT, som det er forløbet, for sådan gik det til…….

Jeg håber, at alle synes, at hæftet har været indsatsen værd.

Kaj Thomsen

AHT HISTORIE GENERELT

3

Når ordet ”historie” anvendes i denne sammenhæng, så er det møntet på dannelsen af AHT og de første par år, som forløb noget turbulente på grund af visse forhold omkring bygherren - Tegnestuerne Dansk Hus Byg ApS ved Søren Nørgård. OPSTARTEN AF BYGGEPROJEKTET Projektet - det, som nu er AHT - blev udbudt i foråret 1988. Som bekendt består det af 11 boliger og et fælleshus, grundlæggende i tre størrelser: 80, 94 og 107 kvadratmeter. Forløbet vedr. opførelsen af andelsboliger var i 1988 som følger:

Boligministeriet disponerede over en årlig kvote på 4000 andelsboliger, som interesserede kommuner kunne søge af få del i.

Haderslev Kommune tildeltes for 1988 kvoten på de 11 boliger, som nu er AHT. Det var vistnok de eneste andelsboliger, som Haderslev Kommune fik tildelt i 1988.

Kommunen udbød kvoten i licitation, og licitationsrunden sluttede med, at licitationen blev vundet af Tegnestuerne Dansk Hus Byg ApS ved Søren Nørgård.

Byggeriet - herunder byggemodningen af det areal, som AHT nu er placeret på - kunne ef-terfølgende gå i gang, når 75% af andelene var solgt. Dette krav var opfyldt ca. omkring 1. april 1988, og så startede omdannelsen af den bare mark, som lå med udsigt ud over Favr-dalen, til vores andelsboligforening AHT.

Omkring 1. oktober var den første bolig klar til indflytning, og så færdiggjordes boligerne ef-terfølgende, og før årsskiftet 1988/1989 var alle andelshavere vistnok flyttet ind i deres nye bolig.

Forud var gået den proces, at de enkelte nye andelshavere havde skrevet en kontrakt med bygherren, som bl.a. indeholdt detaljer vedr. gulvbelægning, farver på indvendig træværk, hvidevarer, fliser, etc., etc. Det var muligt at bestille f.eks. ekstra skabe, at bestille et lidt mere spændende badeværelse, etc., dog med den begrænsning - som nogle af beboerne blev pålagt - at ekstraudgifterne ikke måtte overstige kr. 10.000. Det viste sig senere, at vi ikke alle havde været lige godt skåret for tungebåndet, idet nogle beboere fik sig snakket forbi denne begrænsning, uden at det fik nogen som helst konsekvenser. Samtidig skrev vi alle under på, at bygherren efter byggeriets afslutning kunne opkræve et ekstra beløb, så-fremt uforudsete udgifter skulle medføre overskridelse af licitationens budget. Og det var li-ge præcis, hvad der skete, og det gav startskuddet til et større juridisk slagsmål med byg-herren, dette uddybes senere.

Først skal i grove generelle træk den lovfæstede finansiering af et andelsboligbyggeri be-skrives, således som lovgivningen var i 1988:

Boligerne kan have forskellige størrelser - som de har i AHT - men de måtte i gen-nemsnit ikke overstige 95 kvadratmeter i hele byggeriet. I AHT er gennemsnitstørrel-sen ca. 94 kvadratmeter

Prisen måtte i daværende priser ikke overstige kr. 8.000 pr. kvadratmeter, hertil kommer så udgifter til fælleshus.

Såfremt budgettet for det samlede byggeri ikke oversteg det lovfæstede maksimum-beløb, så blev det godkendt uden yderlige spørgsmål og indblanding fra byrådets side. Byrådet skulle dengang simpelthen blot fra bygherren præsenteres for et uspe-cificeret A4 ark, hvoraf det fremgik, at hans budget i henhold til licitationen holdt sig inden for de lovfæstede rammer, og - bingo - så var det godkendt. Lad os for nem-heds skyld regne med, at dette lovfæstede maksimumbeløb for AHT byggeri var kr. 10.000.000. Mærkværdigvis viste det sig, at bygherrens licitationsbeløb ramte dette beløb helt præcist inden for nogle få kroner. Så bygherren skulle ikke præsentere yderligere dokumentation til byrådet, det gik helt smertefrit.

4

Efter byggeriets afslutning modtog samtlige beboere en ekstra regning på ca. kr. 6.500. Det skulle senere vise sig, at der her var tale om ren og skær grådighed fra bygherrens side, og en temmelig uklog disposition.

Alle andelshavere havde som tidligere nævnt i kontrakten skrevet under på, at vi ville acceptere en ekstra regning efter byggeriets afslutning, så opkrævningen kom sådan set ikke som en overraskelse. Men vi ville jo gerne se noget dokumentation for de ekstra udgifter, så tre repræsentanter fra AHT bestyrelse begav sig til Haderslev Kommune, og fik udleveret samtlige tilgængelige papirer og dokumenter. Det tog fle-re dage at grave sig igennem alt papiret, men det afslørede nogle gustne forhold. Bygherren havde haft underentrepriserne udbudt i licitation, f.eks. tømrer, maler, elektriker, murer, etc. Vi sad med alle tilbuddene, og hermed også fra de håndvær-kerne, som fik tildelt entrepriserne. Man skulle ikke være særlig ferm på en regne-maskine for at finde ud, at de konkrete udgifter regnet sammen, herunder også byg-herrens eget arkitekt/tegnestue honorar, lå langt fra det beløb, som var præsenteret for byrådet.

Bestyrelsen tog kontakt til advokat Erik Gram, som skulle formulere et krav til byg-herrens advokat om, at AHT forlangte et revideret regnskab for byggeriet. Efter en del korrespondance lykkedes det at vriste et par A4 ark ud af bygherren, helt og al-deles ufuldstændigt og uigennemskueligt. Ud over udgifterne til underentreprenører-ne var papiret fyldt med store beløb med mærkelige betegnelser, f.eks. ”enterprisetil-læg” og andre mærkværdigheder, som vores advokat aldrig havde set før.

Vores advokat havde sågar korresponderet med Boligministeriet, som skriftligt på-lagde Haderslev Kommune at foranledige bygherren til at udarbejde og udlevere et gennemskueligt og formelt revideret regnskab. Det havde Haderslev Kommune nem-lig ikke været villig til, med henvisning til, at bygherren jo ikke havde overskredet det lovfæstede maksimumbeløb.

Her stoppede forestillingen så. Bygherren kunne ikke producere det ønske doku-menterede regnskab, og hans advokat lagde op til, at vi skulle indgå et forlig. Det lod vi vores advokat Erik Gram forhandle på plads. Vi accepterede - på hans anbefaling - et forlig, som indeholdt følgende elementer: kravet om ekstrabetaling blev frafaldet, AHT blev tilført et større kontant beløb (som er hovedårsagen til AHTs særdeles fine økonomiske situation, og som fremgår af de årlige regnskaber), og slutteligt fik AHT bygget fælleshuset, som det ser ud i dag. Det skulle ellers blot have været et større ”skur” i trykimprægneret træ med gipsvægge og lofter, samt en enkelt håndvask i et hjørne. Det kontante beløb medførte desuden, at AHT kunne indkøbe møbler, ser-vice, bestik, m.m., så det endte med at se ud som i dag. Det er vores opfattelse, at vi - AHT - havde gjort en god indsats, og at vi løb af med ”sejren”.

Haderslev Kommune havde vedholdende forsøgt at få den i mellemtiden dannede AHT bestyrelse til at godkende regnskabet, idet det ikke kunne færdigfinansieres før AHT havde godkendt det. Det var vi nu klar til. Det er ikke sikkert, at alle var glade. Men vi var.

STIFTENDE GENERALFORSAMLING

I foråret 1989 - d. 19. april 1989 - afholdt AHT formel stiftende generalforsamling, og man kan vel sige, at nu begyndte hverdagen at forme sig. De nye beboere kom jo i sagens natur fra forskellige tidligere boligformer. Men fælles for os alle var nok, at vi ikke havde meget begreb om, hvad det vil sige at bo i en andelsboligforening. Det er nok ikke helt forkert at sige, at nogle havde lidt svært ved at få parcelhuset ud af rygraden. Vi var alle heldigvis besjælet af motivation og en slags pionerånd, som især var meget synlig i de første måske 6-7 år. Men vi havde nok alle nogle kanter fra tidligere boligformer, som skulle slibes af - sådan lidt diplomatisk udtrykt. Den stiftende generalforsamling var en skelsættende begivenhed. Vi blev i AHT nu selv an-svarlige for driften af AHT, herunder også juridisk ansvarlig i forhold til diverse myndigheder. Men

5

lige fra byggeriets begyndelse havde der faktisk være en bestyrelse, nemlig bygherren, hans ad-vokat og endnu en (anonym) person. På den stiftende generalforsamling valgte beboerkredsen, at AHT bestyrelse skulle bestå af 5 personer: Formand, næstformand, kasserer og to bestyrelsesmedlemmer. Suppleanter og inter-ne revisorer blev der vist ikke endnu taget stilling til. MEDLEMSKAB AF ANDELSBOLIGFORENINGERNES FÆLLESREPRÆSENTATION Det stod hurtigt klart, at AHT skulle være medlem af ”Andelsboligforeningernes Fællesre-præsentation (ABF)”. ABF er andelsboligforeningernes interesseorganisation og medlemmernes ansigt i forhold til mange myndigheder, når der skal drøftes nye og ændrede vilkår for andelsboli-ger. ABF havde desuden udarbejdet et sæt standardvedtægter for andelsboligforeninger, og ved-tægter skulle vi jo også have udarbejdet i AHT. Disse standardvedtægter var et udmærket skelet at anvende som grundlag for AHTs vedtægter, og i begyndelsen var langt hovedparten af formule-ringerne i AHTs vedtægter en direkte afskrift af ABFs standardvedtægter. Med årene er der fore-taget flere ændringer i AHTs vedtægter, men stadigvæk er de ikke langt fra de oprindelige. ABF kan desuden yde juridisk bistand til andelsboligforeninger, såfremt der opstår stridighe-der - eller andet - i forhold til diverse myndigheder. ABF afholder en hel del kurser for bestyrel-sesmedlemmer, og i tidens løb har flere bestyrelsesmedlemmer fra AHT anvendt denne mulighed. ABF udgiver desuden et blad, som omdeles i et eksemplar til alle beboere i AHT. Der kan man læse nyt om situationen for andelsboligforeninger generelt, kommentarer til diverse regeringers initiativer i forhold til andelsboligforeninger, man kan få inspiration ved at læse om andre andelsbo-ligforeninger i Danmark, ja, mange andre emner berøres mere eller mindre udførligt, men altid med relation til andelsboliger. AHT GENERALFORSAMLINGER OG ANDRE MØDER

AHT har naturligvis - som lovgivningen foreskriver - afholdt ordinær generalforsamling én gang hvert år med dagsorden i henhold til vedtægterne. Men især i de første år afholdtes desuden en del beboermøder for i fællesskab at tage stilling til større eller mindre emner, som ikke burde udskydes til næste generalforsamling. Det kunne være alt fra at tage beslutning om at lave en le-geplads med sandkasse og gyngestativ, et redskabsskur til græsslåmaskiner og diverse fælles redskaber, m.m. Og det vil jo ikke være ærligt, hvis ikke det også bliver nævnt, at bølgerne undertiden kunne gå ret højt på møder af både den ene og anden art. Der er 11 boliger, som indeholdt - og indehol-der - levende mennesker, som kan have meget forskellige opfattelser at selv mindre ting (sådan kan det i hvert fald se ud, når man kikker i bakspejlet). Beboerkredsen var sammensat af flere en-lige yngre mænd, yngre ægtepar, midaldrende ægtepar samt ægtepar og en enlig dame, som stærkt nærmede sig folkepensionsalderen. Så der var absolut grundlag for, at enighed om diverse emner ikke pr. automatik var en givet ting. Et enkelt område, som illustrerer karakteren af emner, vi kunne blive uenige om, skal næv-nes: Der var meget stor uenighed om, hvorvidt alle andelshavere skulle have udleveret en nøgle til fælleshuset. Et synspunkt var, at bestyrelsen skulle administrere anvendelsen af fælleshuset, og derfor skulle udlevere en nøgle til beboerne, når behovet opstod. Et andet synspunkt var, at da alle betalte - og betaler - driftudgifterne til fælleshuset, herunder en andel af kreditforeningsydel-sen, så skulle alle have udleveret en nøgle. Meningsforskellene gav anledning til en del uenighed, men med tiden lagde bølgerne sig, og i dag er situationen, at alle beboere har en nøgle udleveret til fælleshuset. Forholdene vedr. anvendelsen af fælleshuset vil blive beskrevet senere. AHT ”EKSTRA” GRUNDSTYKKE AHT er beliggende på matrikel nr. 284, og består af 11 andele og et fælleshus samt et større fællesområde, dels beplantet som bede foran og til dels omkring nogle af boligerne, dels et større

6

græsareal beliggende øst og syd for boligerne. Kort efter at bestyrelsen var gået i arbejde, blev det konstateret, at hegnet syd for boligerne ind til markerne, hvor vi nu ser kreaturer og heste i sommerhalvåret, var afsat forkert. Markerne var - i hvert fald i 1989 - ejet af Haderslev Kommune, og AHT blev bekendt med, at Haderslev Kommune havde planer om at flytte hegnet til den korrek-te placering. Det ville have betydet, at hegnets skulle været flyttet, så det nordvestligste hjørne af hegnet skulle have været placeret lige op og ned af hækken i haven ved nr. 4, faktisk lige i skel, og derfra ned til den nuværende placering af det sydøstlige hjørne af hegnet. Ganske vist er ud-sigten til heste og kreaturer hyggelig, men at få dem placeret næsten lige i baghaven til nogle af boligerne var næsten for meget af det gode. Af den årsag skrev AHT til Haderslev Kommune og foreslog, at hegnet forblev i den daværende placering - som altså også er den nuværende place-ring - mod at AHT lejede det stykke jord af kommunen, som faktisk kunne have været afsat lige op til grundafgrænsningen til nr. 4. Den dag i dag betaler AHT en årlig leje af grundstykket - vistnok kr. 100 - og hegnet står, hvor det oprindeligt stod. Men det fjerner ikke det faktum, at jordstykket ikke er en del af AHT grundareal/matrikel. FORHOLD VEDRØRENDE BYGNINGSINSPEKTION OG VEDLIGEHOLDELSE AHT var omfattet af en lovmæssig beskyttelse mod byggesjusk, byggeskader, etc., via Byggeska-defonden. Det indebar også, at AHT skulle tilkøbe sig en detaljeret vedligeholdelsesplan, samt årligt have gennemført et eftersyn af en kvalificeret inspektør fra et anerkendt firma. Vi havde valgt et firma, som kaldte sig Konstruktørerne ApS. Vedligeholdelsesplanen var et meget, meget digert - og dyrt - værk, som i meget høj detaljerings-grad beskrev, hvornår diverse ting og sager kunne være slidt ned til udskiftningsniveauet. Det beskrev bl.a., at efter senest 10 år måtte det forventes at alle AHTs termoruder stod til udskift-ning, efter 30 år alle tegltage, efter 20 år vejbelægningen, o.s.v., o.s.v. Heldigvis har vedligeholdelsesplanens pessimistiske forudsigelser vist sig ikke at holde stik, og det kan vi da kun være glade for. Efter 5 år skulle der foretages en større inspektion for Byggeskadefonden, med henblik på at rejse sag imod bygherren såfremt der var kritisable forhold og skader, m.m. Vores oprindelige byggefir-ma - Tegnestuerne Dansk Hus Byg ApS ved Søren Nørgård - var nu gået konkurs. Det havde vist sig, at det for Søren Nørgård var en ”fast rutine” at lukke firmaer, når en eventuel regnskabets time stundede til, men netop derfor var det godt at have Byggefonden i ryggen, som netop skulle træde økonomisk til, såfremt denne type situation opstod. Men uanset alt det bøvl vi havde haft med bygherren af både den ene og anden art, så viste det sig heldigvis, at byggeriet i AHT generelt set var af en høj kvalitet, bortset fra udvendig malerarbejde på vinduer og døre, som vil blive kommen-teret senere. Så vi slap godt igennem 5 års eftersynet, og AHT opsagde derefter samarbejdet med Konstruktø-rerne ApS - som var ret dyrt - og vi var enige om, at vi selv årligt - eventuelt i samarbejde med en håndværksmester - kunne inspicere byggeriet og vurdere behovet for reparation og vedligehold. Vi har heldigvis aldrig været ude for, at bestyrelsen har været nødt til at anvende andet end venli-ge påmindelser i forbindelse med beboernes egen vedligeholdelsespligt af udvendigt træværk - detaljerne herom vil blive berørt senere -, men skulle den hypotetiske situation opstå, at en an-delshaver ikke lever op til sin vedligeholdelsesforpligtigelse, så har bestyrelsen både mandat og pligt til at tage passende repressalier i brug, f.eks. at iværksætte udvendig maling af døre og vin-duer på en andelshavers regning. Denne situation har vi i AHT heldigvis været forskånet for, men vi har i årenes løb fået refereret situationer fra andre andelsboligforeninger, hvor sådanne forhold har måttet tages i anvendelse. Der var i AHT også fra begyndelsen enighed om en ”konservativ” indstilling til fremtidige vedlige-holdelsesomkostninger, nok især på grund af vedligeholdelsesplanens pessimistiske forudsigel-ser, så der har altid været indbetalt et passende beløb fra hver andel til AHTs vedligeholdelses-konto. I skrivende stund er alle AHT gasfyr blevet udskiftet, og det er den første rigtig store vedli-

7

geholdelsesudgift, hvor vi har kunnet lukrere på vores vedligeholdelsesopsparing, således at den enkelte andelshaver ikke pludselig skulle tage stilling til en udgift på ca. kr. 25.000. HVAD BETYDER DET AT VÆRE ANDELSHAVER?

På nuværende tidspunkt har været omtalt flere forhold omkring det at være andelshaver. Nogle generelle forhold skal herefter berøres, og forholdene er gældende for andelsboliger både generelt og selvfølgelig også for AHT.

Når man køber en andel i AHT, så erhverver man en boligret.

Når man køber en andel i AHT, så forpligtiger man sig samtidig til at indordne sig under de

til enhver tid gældende vedtægter, uanset om det skulle forekomme, at vedtægterne even-tuelt ændres til en formulering, som man ikke er enig i.

Hvis en andelshaver ikke efterlever vedtægterne, så har bestyrelsen i yderste konsekvens lovmæssigt mandat til at opsige boligretten og foranledige at den pågældende andelshaver fraflytter AHT. Bestyrelsen kan endvidere tilbageholde et større eller mindre beløb af an-delsværdien, såfremt forholdet skyldes fysiske ting omkring boligvedligehold.

Det skal gentages: i denne situation har AHT aldrig været, lad os sætte vores fælles lid til, at vi aldrig ender i denne situation. Andelshaverne har som nævnt en boligret. Man har naturligvis også ret til at isolere sig i sin an-delsbolig i AHT og fravælge samvær med de øvrige andelshavere. Det er ikke tidligere oplevet i AHT, at andelshavere har valgt denne option, og det er ikke let at forestille sig, at en andelshaver skulle ønske sig denne boligform, og samtidig ønske at fravælge samvær med de andre andels-havere. Det er dog sådan, at der i årenes løb i AHT har været visse fælles aktiviteter, som andels-haverne forventes at deltage i. Det drejer sig om vedligehold af AHT fællesarealer, og også her er der naturligvis en historie. AKTIVITETER SOM ANDELSHAVERE ER ELLER HAR VÆRET FÆLLES OM

Til hver bolig hører et udenoms areal, lad os kalde det have og parkeringsplads. Her ”hersker” den enkelte andelshaver. Til AHT samlede areal hører græsareal, buske, anden beplantning, asfalt, bede, fælleshus. Det har vi igennem årene på forskellig vis i fællesskab taget os af. Vi er tidligere to gange årligt samledes til lugning, klipning af hække, oprydning og rengøring i fælleshus, trimning af træer, o.s.v. Det største projekt var græsslåning. AHT anskaffede to stk. selvkørende græsslåmaskiner, og vi opsatte årligt i fælleshuset en kalen-der med et ”rullende” program, som resulterede i, at alle andelshavere ved efterårets slutning hav-de slået græs to gange. Selv når vi var to personer om det, så tog det almindeligvis ca. en timers tid. Efter en del år blev vi på en ordinær generalforsamling enige om at anskaffe en lille græsslå-ningstraktor. Den blev døbt ”Græshoppen”. Græshoppen skulle også have en garage, så AHT anskaffede et redskabskur, som kunne rumme Græshoppen, den anden græsslåmaskine samt diverse redskaber, som andelshaverne placerede i skuret til fælles anvendelse, f.eks. trillebør, kost, river, etc. Igen gik det helt fint i en del år, men for efterhånden en del år siden blev det for første gang luftet, at lade græsslåning og vartning af de fælles grønne områder overgå til betalt assistance. Det var sikkert et emne, som flere havde gået og gemt på i nogle år, for der var temmelig stor tilslutning til ideen. Vi enedes om at starte med betalt græsslåning, så bestyrelsen hyrede assistancen, solgte traktor, græsslåmaskine og redskabsskuret, og tilbagefordelte alle andre haveredskaber fra red-skabsskuret til de respektive andelshavere. Et kapitel var overstået. Der var ikke længere energi og opbakning til denne aktivitet. Næste trin blev at hækkeklipning også blev udliciteret.

8

Tilbage står lidt lugning af bede samt fælles vedligehold af fælleshuset. Det indkalder bestyrelsen stadigvæk til med passende mellemrum, og alle til rådighed værende andelshavere forventes at deltage. Det er nok vanskeligt at forestille sig, at AHT i en overskuelig fremtid vil returnere til tidligere tiders fælles vartning af græs, hækkeklipning, m.m., samt fælles anvendelse af diverse haveredskaber. På et tidligt tidspunkt af AHT historie blev vi enige om, at vi skulle etablere et lille hyggested på græsarealet mellem gavlene på nr. 12 og 14, der hvor redskabsskuret har stået. Vi lagde nogle fliser, vi anskaffede et bord med bænke, der blev opsat et gyngestativ og der blev bygget en kæmpemæssig sandkasse. Men ingen af tingene blev rigtig brugt. Mest når andelshavere havde familie med mindre børn på besøg. På et tidspunkt strammedes lovgivningen vedr. legestativer, m.m., og AHT måtte fjerne gyngestativet. Strandsandet i sandkassen blev efterhånden temmelig ulækkert, og så måtte den også væk. Så røg skuret, og nu er der bord med bænke tilbage - indtil videre. Lad os se, hvor længe det lever.

FORHOLD VEDRØRENDE FÆLLESHUSET

Fælleshuset er vores allesammens. Det er en del af vores boligydelse, og retten til anvendelse er ikke forbeholdt enkelte, men alle. I modsætning til forholdene i AHT første år, så har alle andelshavere nøgle til fælleshuset, og dermed også fælles ansvar. Betingelserne for anvendelsen af fælleshuset har varieret en del i tidens løb. Yderpunkterne har været, at AHT andelshavere ved anvendelse af fælleshuset intet betalte overhovedet til det andet yderpunkt med både betaling af leje samt forbrug af el og vand. For andelshavernes anvendelse er for øjeblikket følgende gældende, idet generalforsamlingen jo altid kan tilkendegive ændrede takster:

Der betales for en periode ingen leje, men kr. 70 for vand samt aflæst el-forbrug, kr. 3,00 pr. kilowatt

Hvad er en periode ? - Dette begreb defineres ikke benhårdt, men forventes administreret med en vis situationsfornemmelse af den enkelte andelshaver. Eksempler på almindelig anvendelse kan f.eks. være

Man skal have fest i en week-end, og perioden er forberedelse og borddækning om

fredagen, fest lørdag, måske nogle til morgenmad eller andet søndag, oprydning og rengøring om mandagen

Man har sølvbryllup en tirsdag, og tidsforløbet kan sammenlignes med ovenstående Hvis man disponerer over to week-ender, så er der tale om to perioder Hvis man har brug for fælleshuset til f.eks. et par timers sy-samvær med veninder el-

ler lignende, så betaler man ikke kr. 70 for vand, men skal man have fælleshuset varmet op, så skal man naturligvis betale el for opvarmning.

Generelt er man ansvarlig for at efterlade fælleshuset i samme stand, som man overtager det. Samme antal glas, tallerkner, bestik, etc., skal være til sted - eller er-stattes. Alt afregnes med kassereren.

Fælleshuset kan lejes af personer, som ikke har folkeregisteradresse i AHT. Betin-gelsen er, at en andelshaver stiller sig til rådighed for lejeren som ”sponsor”, ”ansvar-lig udlejer” eller hvad det nu skal kaldes. Den pågældende andelshaver er kort sagt lige så ansvarlig for lejemålet, som hvis han/hun selv havde anvendt det. Vedkom-mende udleverer nøgle, instruerer i forhold omkring takster for leje, anvendelse af diverse installationer, adfærd i fælleshuset, aflæsning af el, samt inspicerer fælles-huset efter lejemålets afslutning. Endelig er vedkommende andelshaver ansvarlig for, at lejeren får afregnet med kassereren. Taksten for en periode er kr. 500 plus kr. 70 for vand og kr. 3,00 pr. kilowatt. For en lejer udefra afregnes lejemålet (en perio-de) altid med kr. 500, også selvom fælleshuset kun har været anvendt i få timer til f.eks. et møde eller lignende.

9

En andelshaver i AHT kan på kalenderen i fælleshuset reservere ledige lejeperio-de(r) efter behov. Husk at markere alle de dage, hvor man skal bruge det, men hel-ler ikke flere, så man ikke optager unødvendige dage.

En andelshaver i AHT kan reservere lejemål for en person uden for AHT i en enkelt ledig periode. Såfremt der udtrykkes ønske om mere end én lejeperiode, skal alle andelshavere adspørges før anmodningen kan imødekommes. Det er for at forhin-dre, at udefra kommende lejere reserverer flere perioder et stykke ude i fremtiden, og derfor måske blokerer for andelshavere, som blot endnu ikke har fået skrevet sig på kalenderen. Såfremt dette ikke overholdes kan en andelshaver forlange et lejemål annulleret, såfremt det er i konflikt med et behov fra en AHT andelshaver.

De enkelte andelshavere forventes at anvende sund fornuft, når der reserveres da-ge, således at man ikke blokerer unødvendigt for andre andelshaveres behov.

FORHOLD VEDRØRENDE BESTYRELSENS SAMMENSÆTNING

Den foregående tekst har forhåbentligt givet det indtryk, at skiftende bestyrelser har haft nok at se til. I det efterfølgende beskrives derfor forløbet for så vidt angår AHT bestyrelse. I forbindelse med den stiftende generalforsamling i 1989 etableredes en bestyrelse, som bestod af en formand, en næstformand, en kasserer og to bestyrelsesmedlemmer. Desuden valgtes to sup-pleanter og en revisor. Denne sammensætning fungerede fint i en hel del år. I de første års op-startsfase afholdtes - udover de ordinære generalforsamlinger - en hel del beboermøder, hvor vi drøftede mange relevante emner. Meget er i tidens løb blevet afgjort ved ”tilkendegivelser” på dis-se møder, tilkendegivelser, som bestyrelsen efterfølgende kunne arbejde videre med. På ordinære generalforsamlinger kan intet, som ikke fremgår af dagsordenen eller er opført under punktet ”eventuelt” formelt besluttes. Men også her har ”tilkendegivelser” ofte fungeret udmærket. Som årene går, og de store problemer og opgaver forsvandt i det fjerne, blev det klart, at en besty-relse på fem personer ikke længere var nødvendig. Generalforsamlingen besluttede, at bestyrel-sen skulle reduceres til tre personer, formand, næstformand, kasserer og (helst) to suppleanter plus revisor. Således kørte AHT videre i en del år, men så begyndte ideen vedrørende en ekstern administrator at melde sig. I en lille andelsboligforening er der en tendens til, at bestyrelsens med-lemmer skal findes blandt de såkaldte ”Tordenskjolds soldater”, og entusiasmen blandt disse ”sol-dater” begynder at visne. Tanken drøftedes til en ordinær generalforsamling, og AHT indgik en aftale med en ekstern administrator, som også skulle være revisor, og som p.t. hedder Jørgen Søndergaard. Meningen var, at fremtidigt bestyrelsesarbejde skulle betyde så minimal arbejdsind-sats som muligt fra bestyrelsens side, og det har indtil videre fungeret udmærket. Fremtiden er ikke statisk, men det er vanskeligt p.t. at finde kandidater, som har tid, engagement, motivation - eller hvad vi nu skal kalde det - til igen at påtage sig bestyrelsesposter, således som AHT tidligere kørte bestyrelsesarbejdet. Visse ting hænger stadigvæk på, men det er på nuværende tidspunkt ret overskueligt. Jørgen Søndergaard forestår desuden iværksættelsen af græsslåning samt hæk-keklipning. FORHOLD VEDRØRENDE ANSVAR FOR FORSYNINGSSIKKERHED

Næste forhold som skal omtales er forsyningssikkerhed. ”Forsyningssikkerhed” drejer sig om boligernes forsyning af

Vand

Varme

El

TV/FM signal via kabel Igen har vi her nogle forhold, som først er blevet endeligt afklarede for 5-6 år siden. Specielt med hensyn til varmeforsyningen var det tidligere således, at de enkelte andelshavere selv betalte for

10

de eftersyn af gasfyret, som vi i AHT var blevet enige om, skulle finde sted hvert andet år. Desu-den betalte man også for eventuelle fejl på fyr, herunder reservedele, som på grund af slid og æl-de skulle udskiftes. Som årene gik, opstod der flere og flere reparationer, undertiden ret dyre repa-rationer, som havde en tendens til at ramme de samme andelshavere, som måske havde været uheldige at få et ”mandags-gasfyr” - hvis sådan noget findes. Emnet blev drøftet på en ordinær generalforsamling, og det blev massivt tilkendegivet, at forsyningen og vedligehold af forsyningen af ovennævnte fire emner entydigt er AHT ansvarsområde. Men også her er der visse afgræns-ninger, som her kun skal beskrives ved enkelte eksempler, idet alle forhold og tænkelige omstæn-digheder ikke kan dækkes.

Vand: Det er AHT ansvar, at der er en stabil vandforsyning ind i huset, og at rørene, som transporterer vand til køkkenvask og badeværelse samt eventuelle andre vandhaner kan gøre netop dette. Det er ikke AHT ansvar, at vandhaner drypper, at toilettet løber, at bru-serarmaturer bliver slidt ned samt andre lignende forhold. Det er almindelig vedligehold af boligen og derfor andelshaverens ansvar.

Varme: Det er AHT ansvar, at der er et fungerende gasfyr, som kan levere radiatorvand og varmt vand samt at alle rør, m.m., er intakte og kan levere varmt vand. Det er AHT ansvar, at radiatorerne og termostaterne virker. Det er ikke AHT ansvar at fylde vand på fyr, at ud-lufte radiatorer samt at udbedre afskallet maling på radiatorerne. Det er almindelig vedlige-hold af boligen og derfor andelshaverens ansvar. AHT iværksætter og betaler for gasefter-syn samt eventuelle reparationer af fyr. Indtil videre er fyrene dækket af loven om reklama-tion. Såfremt der opstår problemer med gasfyrene, skal VVS-firmaet PM & Søn, som har installeret fyrene, kontaktes. Det kan den enkelte andelshaver selv gøre direkte, såfremt der opstår problemer med gasfyrene.

El: Det er AHT ansvar, at der er el til boligen, og at alle oprindelige installationer fungerer. Det er ikke AHT ansvar, såfremt der opstår fejl i elinstallationen på grund af eventuelle ”kreative” andelshaveres uautoriserede indgreb i den oprindelige installation. Dette omfat-ter også telefoninstallationen.

TV/FM signal: Det er AHT ansvar, at kabeltilslutningen udefra til det stik, som alle boliger har fået monteret, fungerer. Såfremt en andelshaver selv har gjort indgreb i installationen for at tilslutte mange TV apparater og komputer, så er det denne andelshavers eget ansvar at udbedre og betale for eventuelle fejl og utilstrækkelig funktion. Det er den enkelte an-delshavers opgave at aftale sit abonnement med TDC.

FORHOLD VEDRØRENDE FEJL PÅ BOLIGERNE

Nu har begrebet ”fejl” efterhånden været nævnt mange gange. Dette begreb kan grundlæggende deles op i tre kategorier:

Fejl på selve bygningen, f.eks. fuger, som smuldrer, tagsten, som falder ned efter storm, tagets underdækning, som bliver slidt og utæt, døre til entre og bryggers med finerløsning, bløde fuger i bruseniche, som bliver stive og utætte, diverse stensætninger som måtte blive skæve eller skride sammen (de oprindeligt i forbindelse med byggeriet opførte stensætnin-ger) samt lignende forhold. Dette er entydigt AHT ansvar, og sådanne forhold skal bringes til AHT kendskab med henblik på udbedring, såfremt de ikke af AHT konstateres ved det år-lige bygningseftersyn. Især temaet vedrørende bløde fuger i bruchenicher har gennem åre-ne været drøftet på diverse møder. Konklusionen er blevet, at risikoen for en væsentlig un-derminering af materiale og isolation under både bruseniche og øvrige gulve i underste etage er for stor til at AHT vil overlade det til den enkelte andelshaver at vurdere tilstanden af de bløde fuger i brusenicherne. Risikoen for at påføre en bolig næsten uoprettelige ska-der er stor, og derfor enedes andelshaverne om, at området hører til AHT ansvar for byg-ningsvedligehold. I praksis er der alligevel sket det, at andelshavere, som har konstateret stive og utætte bløde fuger, har henvendt sig til bestyrelsen, som har foranlediget fugerne udskiftet. Det bør måske overvejes, at inddrage emnet i den årlige inspektion.

11

Fejl i boligen, som skyldes almindelig slitage og brug af boligen, og som vedligeholdes af andelshaveren, f.eks. slidte vandhaner, slidte toiletter, slidte bruserarmaturer, etc.

Uheld af forskellig art, som dækkes af henholdsvis AHT forsikring (dette forhold dækkes senere særskilt) og andelshaverens egen forsikring.

FORHOLD VEDRØRENDE AHT ØKONOMI

Næste emne, som bringes på bane, er AHT økonomiske forhold, og igen er formålet hovedsage-ligt at kende historien bag nutiden. Som tidligere nævnt blev andelsboligerne udbudt til salg omkring årsskiftet 1987/1988. Byggeriet kunne - jf. den gældende lovgivning - igangsættes, når 75 % af andelene var solgt. Det var tilfæl-det omkring april 1988, og opførelsen af boligerne blev derefter påbegyndt, den ene efter den an-den. I løbet af byggeriet blev de sidste andele solgt, de første boliger var klar til indflytning omkring ok-tober, og de sidste var klar omkring årsskiftet. Som de fleste byggerier opstartedes byggeriet af bygherren på et byggelån, således også dette byggeri. Den endelige finansiering skulle ske ved optagelse af et kreditforeningslån, som først kunne etableres, når andelshaverne havde godkendt bygherrens regnskab og havde afholdt stif-tende generalforsamling i forbindelse med dannelsen af andelsboligforeningen. Som tidligere be-skrevet gik det ikke helt glat og smertefrit igennem, men omkring 1. maj 1989 gik finansieringen i orden. Et andelsbyggeri som AHT finansieredes i 1989 ved, at stat og kommune hver betalte 50 % af kreditforenings renter, og således er det stadigvæk for AHT. Stat og kommunes bidrag til renter blev på grund af ændret lovgivning for andelsboliger reduceret allerede fra 1990 - heldigt for AHT. Ydelsen for den enkelte bolig består af en boligafgift plus nogle fællesudgifter. Uden at gå i detal-jer omkring fællesudgifterne, så består det af f.eks. drift af fælleshus, ejendomsskat, fællesareal, græsslåning, klipning af hække, hensættelser til AHT vedligeholdelseskonto, etc. Detaljerne kan forklares yderligere af revisoren ved den årlige ordinære generalforsamling, hvis en andelshaver har behov for dette. Boligafgiften er afhængig af boligindeks/inflation, og beregningerne i 1989 viste, at det med de gældende forhold ville tage 34 år og 5 måneder at betale kreditforeningslånet til ”nul”, altså til ca. oktober 2024. Således er det jo ikke forløbet, idet AHT har ”indhentet” omkring 7-8 år, og vi har været forskånet for væsentlige forøgelser på boligafgiften. Prisen på andelene var naturligvis afhængig af boligens areal. Men derudover skete der det, at prisen pr. kvadratmeter på de sidst opførte boliger blev lidt højere end kvadratmeter prisen på de først opførte boliger. De præcise forklaringer på dette kræver vist en revisors regnskabs indsigt, men jeg mener at kunne huske, at noget af forklaringen - måske hele forklaringen - var, at renten på byggelånet steg i løbet af byggeperioden, og at grunden til, at det medførte en lidt forskellig kvadratmeter pris, var, at byggelånet blev udnyttet gradvist i takt med opførelsen af boligerne. Det kan ikke afvises, at nogle af andelshaverne først blev helt klar over dette, da AHT holdt sin første ordinære generalforsamling et år efter stiftelsen, hvor det første af AHT egne reviderede regnska-ber blev præsenteret og forklaret af revisoren. Men sådan forholdt det sig, og sådan forblev det. Indtil videre. Der sker nemlig det, at en nyindflyttet andelshaver først efter indflytning bliver klar over dette, og det støder vedkommende, at prisen pr. kvadratmeter ikke er ens, måske ikke mindst fordi den på-gældende andel var en af de andele med en lidt højere boligydelse på grund af fortidens måde at finansiere byggefasen på. Der blev iværksat en ihærdig indsats for at forsøge at få udlignet for-skellene, med det formål at visse andelshaveres boligydelse - blandt andet den pågældende an-delshavers boligydelse - skulle reduceres, og andre andelshaveres boligydelse modsat skulle hæ-ves. Det må konstateres, at der i AHT var to næsten lige store modsatrettede grupper, nemlig gruppen som ønskede at få deres boligydelse reduceret på bekostning af andre andelshavere, samt gruppen, som opfattede det som deres ret at bevare den boligydelse, som i sin tid var blevet beregnet ved deres indflytning.

12

Det må i sandhedens interesse berettes, at der i nogle år opstod meget kølig luft mellem de to grupperinger, og fælles socialt samvær var i denne periode helt utænkeligt. Forslaget blev bragt til afstemning på en ekstraordinær generalforsamling, men det kunne ikke samle flertal og bortfaldt derfor. Det reparerede dog ikke med et snuptag den kølige stemning i AHT, men tiden læger som sagt alle sår. Når andele i AHT har været sat til salg, så er det i mange tilfælde langt hen ad vejen lykkedes sælger at få andelen afsat til den ønskede pris, og ofte ret hurtigt. Den maksimale salgspris for den enkelte andel fremgår af det årlige regnskab, og lovgivningen tillader ikke, at andelen forsø-ges solgt til en højere pris - eller med ekstra beløb ”under bordet”. Andelens værdi stiger jo år for år efterhånden som kreditforeningslånet betales ned, og for 3-4 år siden havde nogle andelshavere store problemer med at få solgt deres andele. Visse ting antyde-de, at grunden kunne være kombinationen af størrelsen på boligydelsen + fællesudgifter + ande-lens salgsværdi. Den daværende bestyrelse tog initiativet til at undersøge et nyt begreb: nedsparingslån. Alle andelshavere blev samlet inviteret til en grundig orientering hos Nykredit vedr. mulighederne. En drøftelse efter mødet blandt andelshaverne tilkendegav en majoritet af positiv interesse, og på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling blev etableringen af et nedsparingslån vedtaget med meget stort flertal. Og hvordan fungerer det så? Det efterfølgende er kun en grov skitsering, og hvis man har behov for en præcis teknisk redegø-relse, så må man søge information hos AHT revisor. Hvis vi antager, at AHT havde en restgæld, som det ville vare 10 år at afdrage til nul, at en bolig-ydelse var på kr. 3400 (fællesudgifter påvirkes ikke) samt en andelsværdi på kr. 500.000, så ville det sikkert gøre det mere attraktivt for en køber, hvis boligydelsen var ca. det halve. AHT etablerede derfor et nedsparingslån, som i realiteten er en kassekredit, som månedligt an-vendes til at betale ca. halvdelen af AHT kreditforeningsydelse indtil kreditforeningslånet er betalt ud. Derefter ændres nedsparingslånet til et ”nedbetalingslån”, altså et decideret lån, som afdrages på normal vis. Den månedlige ydelse er i samarbejde med Nykredit beregnet til at være af ca. samme størrelse, som den nu færdigbetalte boligydelse (kreditforeningsydelsen). Ydelsens stør-relse reguleredes ved at fastsætte lånets løbetid. Træerne vokser - som man siger - ikke ind i him-len, og såfremt renter og andre udefra kommende parametre ændrer sig, så vil ydelse/løbetid kunne ændre sig. Der vil også ske en anden ændring, når betalingen af nedsparingslånet påbegyndes. Som tidligere nævnt er beregningen af boligydelsen ikke ens pr. kvadratmeter for alle boliger. Det-te ændres, når tilbagebetalingen af nedsparingslånet påbegyndes. Det besluttedes samtidigt på den ekstraordinære generalforsamling, hvor nedsparingslånet blev vedtaget, at den nuværende metode til beregning af boligydelsen fortsættes indtil det nuværende kreditforeningslån er betalt ud, hvorefter der i forbindelse med betalingen af nedsparingslånet vil blive iværksat anvendt ens kvadratmeter takst for samtlige 11 andelsboliger. Men i den nuværende situation fungerer nedsparingslånet for AHT præcist efter hensigten. Det lykkedes i hvert fald efterfølgende de andelshavere, som tidligere forgæves havde forsøgt at sæl-ge deres andele, at få dem fornuftigt solgt. Hvad ville være sket, hvis ikke AHT havde etableret nedsparingslån? Så ville kreditforeningslånet - alt andet lige - stadigvæk være nedbetalt til nul efter ca. 7 år, og bo-ligydelsen ville ligeledes falde til nul. Fællesudgifter ville forblive de samme. Andelenes værdi ville toppe. Det er jo en smagssag, hvad man foretrækker, men et flertal foretrak en ”her-og-nu” reduktion af boligydelsen med en viden om, at den så vil fortsætte ca. uændret, når nedsparingslånet skal til-bagebetales. Det er også blevet undersøgt, hvorledes AHT situation er som andelsboligforening, når kreditfore-ningslånet er betalt ud - hvad siger lovgivningen - har vi pludselig parcelhuse? Men det har vi ikke!

13

AHT er stadigvæk en andelsboligforening. Skulle den situation opstå, at AHT skulle opløse sig selv som andelsboligforening, så skal alle de renter, som stat og kommune har betalt til kreditfore-ningslånet tilbagebetales med renter og renters renter - det kræver ikke mange regnefærdigheder at udregne, at det vil blive et astronomisk stort beløb. FORHOLD VEDRØRENDE FORSIKRING

På dette sted er det nok passende, at orientere om AHT forsikringsmæssige forhold. For en an-delshaver i AHT er der kun to typer forsikringer, som en andelshaver kan have interesse i:

sine egne private forsikringer

AHT forsikring Imellem disse to typer forsikringer er der naturligvis et skarpt skel. Men når det så er slået fast, så er AHT forsikring en såkaldt ”Bygningsforsikring” med en meget omfattende dækning. Dette vil

blive uddybet i det efterfølgende, men først skal forhistorien omtales. Som så mange andre emner har AHT forsikringsforhold, herunder drøftelse af forsikringsudbyder, dækningsgrad, præmiestørrelse, etc., været drøftet, når andelshaverne har været sammen til ge-neralforsamlinger og møder. Andelshavernes ønsker udtrykkes ved den nuværende Bygnings-forsikring, som er karakteristisk ved at være uden selvrisiko på de forsikrede områder og på de fleste områder dækkende til nyværdi. Præmien er så p.t. kr. 15.228. Er det meget, er det lidt eller er det passende? Det er vel i et vist omfang en smagssag, men det er prisen for den dækning, som andelshaverne selv har ønsket. Bygningsforsikringen er alle andelshaveres forsikring. Det vil sige, at såfremt en andelshaver

har skader eller uheld, som dækkes af policen, så kan vedkommende selv henvende sig til TRYG uden at involverede hverken bestyrelse eller administrator. Bestyrelsen vil dog sætte pris på at blive orienteret om eventuelle skadesforhold. Forsikringsselskab TRYG Erhverv Police

Bygningsforsikring policenr. 649-122.845-01 Kontaktperson: Hans Godiksen Kokmose 12 6000 Kolding Tlf. 22208340

Selve policen består af et antal sider, som beskriver hvad der er forsikret, forsikringssum i 2007 samt særlige betingelser. Derefter følger et stort antal sider, som beskriver forsikringsbetingelserne. I det efterfølgende vil blive beskrevet et eksempel på forsikringsdækningen. Policen omtaler Bygning 1, Bygning 2 til og med Bygning 6. Bygning 1 dækker andelene 2 og 4. Bygning 2 dækker andelene 6 til og med 12. Bygning 3 dækker andelene 14 til og med 18. Bygning 4 dækker andelene 20 og 22. Bygning 5 dækker fælleshuset.

14

Bygning 6 dækker garager/carporteSom eksempel beskrives i den efterfølgende tekst i policen for Bygning 1, idet teksten for de øvrige bygninger - i sagens natur bortset fra Bygning 6 - er næsten 100 % identisk.

Bygning 1:

Opført i 1989 og er med tag af cementsten. Bruttoeta-geareal 201 kvm. Anvendelse: Række-/kæde-/klyngehus

Forsikringssum 2007

Forsikringen dækker:

Brand: (1000)

Brand, lynnedslag, eksplosi-on m.v. Selvrisiko: 0 kr.

Nyværdi

Kortslutning: (1100)

Kortslutning m.v. Udvider brand. Selvrisiko: 0 kr.

Nyværdi

Grunddækning: (2000)

Storm- og vandledningsska-de, indbrudstyveri, påkørsel, anden pludselig skade m.v. Selvrisiko: Se i de almindeli-ge forsikringsbetingelser 2029.30

Nyværdi

Rør og kabel: (5000)

Reparation af utætheder i skjulte rør og fejl i kabler, samt udgifter til fejlfinding m.v. Selvrisiko: 0 kr.

Se betingelser

Glas: (5200)

Brud på glas, spejle m.v. Selvrisiko: 0 kr.

Sanitet: (5300)

Brud på WC-kummer, hånd-vaske m.v. Selvrisiko: 0 kr.

Svamp: (6000)

Angreb af svampe, der øde-lægger mur- eller træværk. Selvrisiko: 0 kr.

Nyværdi

Insekt: (6300)

Angreb af insekter, der øde-lægger træværk. Selvrisiko: 0 kr.

Nyværdi

15

Tallene i parentes refererer til det relevante punkt/tekst i forsikringsbetingelser. Igen skal det pointeres, at policen dækker skader/uheld, og ikke hvad der må henregnes under almindelig slitage og tæring. Som omtalt, så er teksten i forsikringsbetingelserne meget detaljerede, og policen er temmelig omfangsrig og på mange sider, men alle andelshavere kan efter tur låne forsikringspolicen til gen-nemsyn. Policen opbevares p.t. hos undertegnede. SALG OG OVERTAGELSE AF EN ANDEL Beskrivelsen af økonomi giver en naturlig overgang til forholdene omkring salg og overtagelse af en andel. Vi har alle betalt et beløb for vores andel. Det må antages, at køberne igennem årene har været tilfredse med deres handel, for ellers havde de vel ikke underskrevet en salgs/købsaftale. Som grundlag for andelshaveres salgspris kan - som tidligere anført - maksimalt anvendes det beløb, som andelen er værdisat til i det årlige regnskab, som udleveres i forbindelse med den årlige ordi-nære generalforsamling. Det, man kan sætte sin andel til salg for, er den værdi, som er anført for andelen ved årets udgang. Dette beløb er samtidigt det maksimalt lovlige beløb. Forsøg på - som man har hørt om især fra hovedstadsområdet - at erhverve en højere pris med ”penge under bor-det” er decideret ulovligt. Til gengæld eksisterer der ikke en laveste grænse for, hvad man kan sælge andelen for, dette er nok mest dikteret af udbud og efterspørgsel. Andelene i AHT har altid været solgt til en pris i den høje ende af værdisætningen, og købere har ofte refereret til AHT beliggenhed som en væsentlig faktor. Når køber og sælger er blevet enige, skal AHT bestyrelse ind i billedet, idet boligens køber og sælger skal mødes i den solgte/købte bolig med to repræsentanter fra AHT bestyrelse - AHT ad-ministrator kan være den ene person - og køber/sælger skal overfor AHT erklære, at man er 100 % enige i alle detaljer vedr. handlen, hvorefter en salgs/købsaftale på en AHT formular ud-færdiges og underskrives. Køber kan nu ikke efterfølgende gøre yderligere krav gældende, som ikke allerede er aftalt, handlen er nu afsluttet og bindende. Det er købers ansvar at undersøge den ønskede andelsbolig så grundigt, at alle ”knaster” er afklaret. Men: skulle det i forbindelsen med bestyrelsens tilstedeværelse og besigtigelse ved overdragel-sesmødet vise sig, at den sælgende andelshaver på væsentlige og uacceptable områder har mis-ligholdt sin bolig, så kan bestyrelsen tilbageholde et passende beløb til udbedring af eventuelle skader. Det har aldrig været oplevet i AHT, men en historie fra en anden andelsboligforening skal lige refereres, den stammer fra en tidligere AHT boliginspektør, som kom meget rundt: En enlig mor med flere børn havde købt en tørretumbler som hun brugte flittigt, men uden at få den tilsluttet til udluftning. Resultat? Finer på bryggersdør og flere af boligens andre døre var bulet op og skallet af, og boligens tapet hang i laser. AHT bestyrelse har ingen adkomst til i dagligdagen at forlange adgang til en bolig med begrundel-se i mistanke om misligholdelse - boligens ukrænkelighed - men bestyrelsen har ret og mandat til at foranledige sådanne problemer udbedret for sælgers regning. Det skal igen pointeres, at boligerne er en del af en andelsboligforening, hvortil en andelshaver ved køb af en andel erhverver sig en boligret, men andelshaveren er ikke boligejer. En køber skal endvidere have udleveret et sæt vedtægter for AHT og - såfremt det ønskes - også have en gennemgang af vedtægterne sammen med AHT formand samt en generel samtale om almindelig adfærd i AHT, alt sammen med det formål at få en god indslusning i AHT. Når disse forhold er nævnt, så er det sådan, at boligernes indvendige indretning i høj grad er op til den enkelte andelshaver. Adskillige andelshavere har i tidens løb fået monteret nye køkkener og badeværelser, fjernet eller opsat skillevægge, samt andre mere eller mindre væsentlige modifika-tioner til boligen. Dette er en udvikling, som gradvist næsten har vundet hævd, i modsætningen til den i AHT i begyndelsen fælles indstilling, at boligerne indretning skulle bevares så oprindeligt som muligt.

16

Til gengæld er det for få år siden til en ordinær generalforsamling vedtaget, at alle udgifter til modi-fikation og modernisering af boligen er den enkelte andelshavers eget problem. Hvis man ønsker at anvende kr. 50.000 eller kr. 200.000 - tallene er selvfølgelig kun eksempler - så er det fordi man vil lige netop det, og det er ikke et beløb, som kan lægges oven i andelens værdi i henhold til

regnskaberne, såfremt man pludselig efter et år vil sælge sin netop dyrt modificerede andel. Ande-lens maksimale salgsværdi er stadigvæk det i regnskabet anførte. Tidligere var reglen, at man for en faktureret og dokumenterbar udgift til f.eks. ny terrasse eller lignende - lad os kalde det kr. 50.000 - afskrev beløb med 1/120 pr. måned, således at det til en-hver tid gældende restbeløb kunne lægges oven i en salgsværdi. Beslutningen blev taget af gene-ralforsamlingen efter en grundig regnskabsteknisk orienteret af AHT administrator, som ydermere kunne forklare, at alle andele - som et resultat af omlægningen af beregningen af andelenes værdi - ville stige et væsentligt beløb i værdi. Således er det så i dag. Det pointeredes samtidig i forbindelse med afstemningen, at AHT til en-hver tid kan returnere til det tidligere system, hvis andelshavernes flertal skulle ønske det. FORHOLD VEDRØRENDE UDVENDIG BEMALING AF TRÆVÆRK

Der har i den foregående tekst været nævnt forhold vedrørende maling af boligerne. Også inden for dette område er der en længere historie, som begynder her: Da den første bestyrelse gennemgik byggeriets licitationsmateriale i forbindelse med de proble-mer, som AHT havde med bygherren, så viste der sig nogle overraskende tal på maler entrepri-sen. Fem malerfirmaer havde afgivet tilbud, og de fire af tilbuddene lå ca. inden for rammen kr. 135.000-150.000. Det femte tilbud lå på ca. kr. 85.000. Det var naturligvis en overraskende stor

difference, men egentlig ikke noget vi i første omgang reflekterede på. Malerarbejdet blev udført af en malermester og hans kone fra Oksbøl, og i hele perioden, hvor malerarbejdet blev udført, boe-de de i en lille campingvogn på byggegrunden. Relativt kort tid efter at AHT maler entreprise var afsluttet forlød det , at malerens firma var gået konkurs, så mulighederne for reklamationer var dermed lukket. Jeg kan ikke huske at have hørt, at der har været nogen som helst klager over ind-vendig malerarbejde og tapetsering, men med det udvendige malerarbejde var det en anden sag, det vil sige på døre og vinduer. Efter allerede et års tid begyndte malingen at skalle af vinduer og døre. AHT måtte tilkalde professionel assistance fra et andet malerfirma til at vurdere situationen, og udsagnet var, at først og fremmest skulle døre og vinduer ikke have været malet før ca. et års tid efter afslutningen af byggeriet. De var fremstillet af en type trykimprægneret træ, som skulle have tid til at sætte sig og dampe af - blev der sagt. Dernæst var udsagnet, at den maling, som var smurt på, var noget tyndt pjask og helt uegnet til det formål. Enden på historien blev, at AHT besluttede at lade endnu ca. et års tid hengå, og så måtte vi beta-le os til en grundig - og dyr - professionel behandling af døre og vinduer. Som sagt så gjort: løs maling blev skrabet og slebet af efter behov, og træet fik to gange god ma-ling. Nu ville det holde i mange år. Jævnfør malerens udsagn. Som ikke holdt stik. For efter to-tre år var vi tilbage i samme skure, og da AHT ikke - på trods af ihærdige forsøg - fik noget ud af at reklamere til den pågældende maler, ja, så måtte vi jo til det igen. Endnu en gang fik AHT kontakt til et andet malerfirma, og endnu en gang blev samme seance gennemført, og endnu en gang måtte det konstateres, at efter få år startede afskalningen igen, og endnu en gang var det pågældende - nye - firma uimodtagelig for reklamationer. Det eneste positive var, at dette firma foranledige AHT til at få en tømrer til at afkorte de lodrette glaslister på alle vinduer, som fra begyndelse var så lange, at de praktisk talt fungere som opsam-lere af regnvand og dermed lige stedet, hvor råd kunne begynde at få fat. Men ellers var det jo en træls situation.

17

Situationen havde i årenes løb været til drøftelse på samtlige generalforsamlinger, og det måtte konstateres, at AHT efterhånden forgæves havde kastet et betydeligt beløb fra vedligeholdelses-kontoen ud til nytteløst malerarbejde. På den anden side kunne vi jo heller ikke blot lade stå til og lade vinduer og døre forgå. Det har været et af de emner, som har kunnet få bølgerne til at gå lidt højt på generalforsamlinger og møder, og i stedet for at beskrive ”bølgerne”, vil jeg her beskrive den nuværende situation, som for relativt få år siden er besluttet af andelshaverne.

Vinduer og døre: Vedligehold af træværk og maling påhviler den enkelte andelshaver, hvad enten man kan klare det selv, eller man vælger at tilkøbe sig en professionel maler til at gø-re arbejdet. AHT leverer uden beregning malingen, som skal være samme farve og fabrikat ved alle boliger. Malingen kan findes i entreen i fælleshuset, og den suppleres op efter be-hov af bestyrelsen. Malingens tilstand inspiceres årligt i forbindelse med det almindelige bygningseftersyn, og såfremt det er utilstrækkeligt vedligeholdt, så bliver det skriftligt påtalt. Hvis det efterfølgende ikke udbedres har bestyrelsen mandat til at hyre et malerfirma til at udføre arbejdet for andelshaverens regning.

Redskabskure og carporte: Andelshaverne vedligeholder selv og for egen regning maling af redskabsskure og carporte. Andelshaverne er for få år siden blevet enige om, at stern-brædderne skal males med den hvidlige nuance, som kan ses på de fleste redskabskure og carporte, og væggene skal males med den grålige nuance, som ligeledes kan ses på de fleste redskabskure og carporte.

Sternbrædder og udhæng: Sternbrædder og udhæng skal for egen regning males med den hvidlige nuance, som kan ses på de fleste boliger. Om man også ønsker at male nedenun-der udhæng og overdækket terrasse er op til den enkelte andelshaver.

Andelshavernes beslutning for så vidt angår bemaling/farver på redskabsskure, carporte, sternbrædder og udhæng er kun få år gammel. Det blev også besluttet, at der skulle gives en rimelig periode til at få gennemført malerarbejdet, og det anses for rimeligt, at alle an-delshavere til efteråret 2007 har foretaget ovenstående. AHT bestyrelse har lavet en aftale med firmaet Farvebasen & Botex, Storegade 15, 6100 Haderslev, som giver 25 % rabat på alle malerprodukter, når man refererer til AHT.

Carporte: Alle carporte er opført på andelshaveres egen bestilling, og de vedrører som så-dan egentlig ikke AHT. Andelshaverne er dog - som det fremgår af ovenstående - enige om, at carporte skal males på samme måde som redskabrum.

Det kan indenfor dette emne afslutningsvis berettes, at vi i nr. 2 for et par år siden måtte have ud-skiftet en termorude i et sydvendt vindue - en slagskade. Vi var naturligvis nysgerrige efter at be-sigtige trærammens tilstand, da ruden blev taget ud. Så vidt vi kunne bedømme og efter glarme-sterens udsagn, så var træet i en fin og ubeskadiget tilstand. Det var jo glædeligt at se. FORHOLD VEDRØRENDE TILBYGNING AF UDESTUER

Et emne, som falder naturligt ind på dette sted, er tilbygning af udestuer. Også dette emne har i tidens løb i perioder været en noget ”varm kartoffel”, idet der har været no-gen uenighed blandt beboerne med hensyn til i hvor høj grad muligheden for at tilbygge en ude-stue skulle reguleres af bestyrelse og vedtægter. I de første år af AHT eksistens var den almindelige holdning den, at alle boliger så vidt muligt skul-le bibeholde det samme udseende. En tidlig ansøgning til bestyrelsen om bygning af udestue blev afslået, og den pågældende andelshaver blev foreslået at anskaffe en markise til delvis overdæk-ning af terrassen. Og sådan blev det. Med årene skete der en udvikling i holdningen, og situationen, som den er i dag er følgende:

en andelshaver med interesse for at bygge en udestue skal skaffe sig en byggetilladelse ved Haderslev Kommune

Haderslev Kommune har udarbejdet rammerne for udestuer jf. følgende: Boliger på 80 m2 kan maksimalt tilbygge 12 m2 udestue og boliger på 107 m2 kan maksimalt tilbygge 15 m2

18

udestue. Udestuerne skal bygges efter samme koncept og udseende, som udestuen i nr. 14.

Tilstødende naboer skal høres, og der skal tages rimeligt hensyn til evt. blokering af ud-sigtsforhold, evt. ved at reducere det maksimalt tilladte areal.

AHT MEDLEMSKAB AF GRUNDEJERFORENINGEN FOR HANS TAUSENS VEJ Så springer jeg til et nyt emne: Grundejerforeningen for Hans Tausens Vej. Sådan en sag er alle andelshavere medlem af. Grundejerforeningen for Hans Tausens Vej har også haft en svær fødsel. Da vores andelsbolig-forening var under opførelse, foregik der samtidig et omfattende byggeri af parcelhuse på Hans Tausens Vej. Kort tid efter at AHT byggeri var afsluttet påbegyndtes byggeriet af den anden an-delsboligforening på Hans Tausens Vej, og på et tidspunkt består byggeriet på Hans Tausens Vej af 26 parcelhuse og 25 andelsboliger. Som situationen ser ud på nuværende tidspunkt, forøges antallet af parcelhuse med nogle få huse i den nærmeste fremtid. Der har naturligvis i den tidligere byggeperiode været megen tung trafik på Hans Tausens Vej, men det har hele tiden været meningen, at Hans Tausens Vej med diverse bebyggelser skulle danne en grundejerforening, når byggeri og vejanlæg var afsluttet, og at Hans Tausens Vej i den-ne forbindelse skulle overgå fra at være kommunal til at være en privat vej. Haderslev Kommune var derfor interesserede i at få beboere på Hans Tausens Vej til at danne grundejerforeningen snarest efter byggeriernes afslutning. Men det skulle ikke gå så let. Parcelhusejernes synspunkt var nemlig det, at kun matrikelnumre på Hans Tausens Vej skulle have stemmeret i grundejerforeningen, men at samtlige boliger alligevel hver især skulle betale fuldt kontingent til grundejerforeningen. Det var naturligvis helt uspiseligt for de to andelsboligforeninger, som jo består af to matrikelnum-re, men 25 boliger. AHT havde på det tidspunkt heldigvis en formand, som sammen med et bestyrelsesmedlem fra den anden andelsboligforening var fuldstændig urokkelig, og efter flere års barske møder med flere utålmodige henvendelser fra Haderslev Kommune måtte parcelhusejerne acceptere følgen-de:

56 stemmer - 56 kontingenter

5 bestyrelsesmedlemmer - 3 parcelhus ejere og 2 fra andelsboligforeningerne, én fra hver andelsboligforening.

Det årlige kontingent er p.t. kr. 500. Formanden i AHT var indledningsvis det naturlige bestyrelsesmedlem i grundejerforeningen, men vi har i AHT fra begyndelsen været enige om, at AHT’s bestyrelsespost ikke nødvendigvis behø-ver at være en person fra bestyrelsen. Såfremt en andelshaver har lyst, energi og motivation til at være AHT’s repræsentant i bestyrelsen, så er det bare med at sige frem. Der afholdes kun ganske få møder om året vedrørende vejnet, fællesarealer og lignende emner. AHT vedtægter har været omtalt flere gange, og her følger en uddybende tekst. FORHOLD VEDRØRENDE AHT VEDTÆGTER

AHT vedtægter er andelsboligforeningens ”grundlov”. Alle andelshavere har pligt til at kende ind-holdet og efterleve det. AHT første vedtægter var baseret på et sæt standardvedtægter fra An-delsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF). Gennem årene er AHT vedtægter blevet re-

19

digerede og modificerede efter behov i henhold til reglerne for dette i vedtægterne. Alle andelsha-vere kan naturligvis fremføre forslag til ændring af vedtægterne og bringe sådanne forslag til af-stemning ved en generalforsamling, ordinær eller ekstraordinær - alt sammen i henhold til de eksi-sterende vedtægter. Uanset resultatet af en afstemning er alle derefter forpligtiget til at efterleve ændrede - eller uændrede - vedtægter. Sådan er de demokratiske vilkår. Det skal her lige repeteres: ABF er en interesse organisation, som varetager andelsboligforenin-gers interesser i forhold til offentlige myndigheder, ministerier og lignende. ABF yder juridisk assi-stance til andelsboligforeninger og afholder diverse kurser for bestyrelsesmedlemmer. ABF udgi-ver et blad, som AHT modtager og fordeler til alle AHT andelshavere. GIVER VI GAVER TIL HINANDEN ? - JA, DET GØR VI EN GANG IMELLEM

Et sidste - men lidt socialt emne - som jeg vil omtale, er praksis vedr. gaver indbyrdes i AHT. I årenes løb har andelshavere fejret mange begivenheder, og ofte er AHT beboere blevet inviteret til en festlig begivenhed med god mad, god drikke og hyggeligt samvær. Og altid har beboere i AHT kvitteret for en mærkedag og/eller festlig begivenhed med at samle ind til en gave. Der i AHT intet aftalt om, hvem der tager initiativet til en sådan indsamlet, som regel har det været en person, som har følt en særlig tilknytning til begivenhedens hovedperson, og så-dan skal det nok helst fortsætte uden alt for bastante regler. Der har undertiden været lidt usikkerhed vedrørende størrelsen af et passende gavebidrag, men de fleste andelshavere er enige om, at kr. 50 pr. person er et passende beløb, så de af os, som bor to i et hus bidrager med kr. 100, og enlige med kr. 50. SÅDAN GIK DET TIL…… I tidens løb er mange emner blevet bragt på bane i forbindelse med andelshavernes mere formelle samvær. Det er ikke alle emner, som er afsluttet med afstemning, men ikke så sjældent med en ”tilkendegivelse” fra andelshaverne. Disse tilkendegivelser har i givet fald dannet grundlag for vi-dere bearbejdning fra bestyrelses side. Antallet af alvorlige emner er i årenes løb aftaget, og det er også ærlig snak at sige, at ikke alle bestyrelser i tidens løb har lagt lige stor vægt på at få nedfældet referater og tilkendegivelser på skrift. Visse vedtagne emner har været overladt til diverse hukommelser - med svingende held, og ikke sjældent er et emne blevet bragt på bane endnu en gang til f.eks. en generalforsamling, fordi in-gen med sikkerhed kunne huske, hvad flertallet i grunden var blevet enige om. Dette hæfte skulle gerne kunne være en slags ”fælles hukommelse”, og alle andelshavere, som mener at have emner, som bør være i dette hæfte, de er velkomne til at bringe disse emner på bane. Det koster ikke meget papir at trykke nye udgaver til fordeling til alle andelshavere.

Kaj Thomsen

20

DETTE ER EN BAGSIDE