adat jual tanah
TRANSCRIPT
TRANSAKSI TANAH
1. Piyantoro
2. Yuni Lestari
3. Anas Ade Prayoga
PENGERTIAN TRANSAKSI TANAH
Penyerahan benda (sebagai prestasi) yang berjalan
serentak dengan penerimaan pembayaran tunai
(seluruhnya, kadang-kadang sebagian, selaku kontra
prestasi). Perbuatan “menyerahkan” itu dinyatakan
dengan istilah “jual” (bahasa Indonesia), “Adol, sade”
(jawa).
3 maksud transaksi
jual:
1.Menjual Gadai
2. Menjual Lepas
3. Menjual Tahunan
2. Jual Lepas
Jual lepas merupakan proses pemindahan hak atas tanah yang
bersifat
terang dan tunai, dimana semua ikatan antara bekas penjual dengan
tanahnya menjadi lepas sama sekali.
Menyerahkan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah uang secara
tunai, tanpa hak menebus kembali; jadi penyerahan itu berlaku untuk
seterusnya.
Adol plas, runtumuran, pati bogo (jawa) ; menjual Jaja (kalimantan).
1. Jual Gadai
menyerahkan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah
uang tunai, dengan ketentuan si penjual tetap berhak atas
pengambilan tanahnya dengan jalan menebusnya kembali. Gadai
(indonesia), menggadai (minangkabau), adol;sade (jawa), ngajua
akad/gade’ (sunda).
3. Jual Tahunan
menyerahkan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah uang
secara tunai dengan janji: tanpa suatu perbuatan hukum lagi, tanah itu akan
kembali dengan sendirinya kepada pemiliknya, sesudah berlaku beberapa
tahun/beberapa kali panen (menurut perjanjian).
Adol ayonan (jawa),
JUAL GADAI
1. Hak Pembeli Gadai
Menikmati manfaat yang melekat pada hak milik, dengan pembatasan:
• tidak boleh menjual lepas tanah itu kepada orang lain.
• Tidak boleh menyewakan untuk lebih dari satu musim lamanya (jual
Tahunan).
Mengoperkan gadai ataupun menggadaikan kembali/menggadaikan di
bawah harga tanah tersebut kepada orang lain, jika ia sangat memerlukan
uang, sebab ia tidak dapat memaksa si penjual gadai semula untuk
menebus tanahnya.
Mengadakan perjanjian bagi hasil/belah pinang/paruh hasil tanam/maro dan
sejenis itu.2. Sifat hubungan Gadai
Transaksi jual gadai tanah bukanlah perjanjian utang uang dengan
tanggungan/jaminan tanah, sehingga pembeli gadai tidak berhak menagih
uangnya dari penjual gadai.
Penebus gadai tergantung kepada kehendak penjual gadai. Hak menebus
itu bukan dapat beralih kepada ahli warisnya.
Uang gadai hanya dapat ditagih oleh pembeli gadai, dalam hal transaksi
jual gadai itu disusul dengan penyewaan tanah tersebut oleh si penjual
gadai sendiri, dengan janji si penjual (merangkap penyewa) tidak
membayar uang sewan maka uang gadai dapat ditagih kembali oleh
sipembeli (rangkap penguasa atas tanah yang kini berfungsi rangka
menjadi obyek gadai dan sekaligus obyek sewa pula.
3. Kemungkinan Mengoperkan Gadai dan Menggadaikan Kembali
• Setahu dan seizin penjual gadai, si pembeli gadai dapat mengoperkan
gadai itu kepada pihak ketiga, yaitu: menyerahkan tanah tersebut
kepadanya dengan menerima sejumlah uang tunai. Dengan demikian
terjadilah pergantian subyek didalam perutangan yang sama: hubungan
hukum antara penjual gadai dengan pembeli gadai semula berubah
menjadi hubungan hukum antara penjual gadai dengan pembeli gadai
yang baru.
• Tanpa setahu dan seizin penjual gadai, si pembeli gadai menggadaikan
kembali tanah itu kepada pihak ketiga, dengan janji: ia sewaktu-waktu
dapat menebus tanah itu dari pihak ketiga tersebut.
Terdapat 2 perutangan:
a) antara penjual gadai semula dengan pembeli gadai semula (terang-
terangan).
b) Antara pembeli semula yang menjadi penjual baru dengan pihak ke-3
yang menjadi pembeli gadai baru (sembunyi-sembunyi).
4. Perbandingan dengan PAND menurut Burgelijk wetboek
Persamaan:
Sama-sama merupakan perutangan yang timbul dari perjanjian timbal-balik
di lapangan hukum harta kekayaan.
Benda perjanjian harus diserahkan ke dalam kekuasaan si pemegang
gadai/pand.
Perbedaan:
Transaksi gadai merupakan transaksi jual yang mandiri, dengan tanah
selaku obyeknya.
Pembeli gadai berhak memanfaatkan dan memetik hasil dari benda gadai.
Pembeli gadai tidak dapat memaksa penjual gadai untuk menebus obyek
transaksinya. Sebaliknya, setiap waktu benda itu ditebus, ia harus
mengembalikannya. Meskipun transaksi itu diberi batas waktu tertentu.
5. INTEGRASI GADAI KEDALAM JURIDIKASI UUPA
Sesudah UUPA berlaku, gadai diatur dalam PERPU No.56 tahun 1960 tentang
penetapan Luas Tanah Pertanian.
Isi perpu: Pembatasan Lamanya waktu menggadaikan tanah dengan maksud
memberantas unsur-unsur pemerasan yang terdapat dalam transaksi gadai tanah
tersebut.
Pasal 7 perpu berbunyi tanah yang sudah digadaikan selama 7 tahun atau lebih,
harus dikembalikan kepada pemilik tanah/penjual gadai, tanpa ada kewajiban
baginya untuk membayar uang tebusan.pengambilan tanah itu dilakukan sdalam
waktu sebulan setelah tanaman yang terdapat disitu selesai dipetik hasilnya.
6. PENILAIAN UANG GADAI SEKARANG
Mengenai Uang gadai, MAI menetapkan dalam beberapa keputusan. Bahwa
resiko dari perubahan nilai uang rupiah itu ditanggung separo-separo oleh
kedua belah pihak (penjual dan pembeli).
Dalam hal ada perbedaan besar nilai uang yang beredar pada waktu sebidang
tanah digadaikan dan pada waktu akan ditebus, adalah sesuai dengan rasa
keadilan apabila kedua belah pihak masing-masing memikul separo dari resiko
kemungkinan perubahan harga rupiah, diukur dari perbedaan harga emas pada
waktu menggadaikan dan waktu menebus tanah itu.