aad voor vergunningsbetwistingen arrest
TRANSCRIPT
RvVb - 1
RAAD VOOR VERGUNNINGSBETWISTINGEN
ARREST
van 19 augustus 2021 met nummer RvVb-A-2021-1279
in de zaak met rolnummer 1920-RvVb-0850-A
Verzoekende partij het college van burgemeester en schepenen van de gemeente DE HAAN vertegenwoordigd door Mr. Filip DE PRETER met woonplaatskeuze te 1000 Brussel, Keizerslaan 3
Verwerende partij de provincie WEST-VLAANDEREN, vertegenwoordigd door de deputatie van de provincieraad met woonplaatskeuze te 8200 Brugge, Koning Leopold III-laan 41
Tussenkomende partij
BRUUT bv vertegenwoordigd door Mr. Katia BOUVE met woonplaatskeuze te 8420 De Haan, Mezenlaan 9
I. Voorwerp van het beroep
De verzoekende partij vordert met een aangetekende brief van 6 augustus 2020 de
vernietiging van de beslissing van de verwerende partij van 18 juni 2020, waarmee aan de
tussenkomende partij een omgevingsvergunning wordt verleend voor de regularisatie van de
uitbreiding van een bakkerij (omgevingsnummer: 2019111641).
De verwerende partij heeft het bestuurlijk beroep van de tussenkomende partij tegen de
weigeringsbeslissing van de verzoekende partij van 17 januari 2020 ontvankelijk en
gedeeltelijk gegrond verklaard.
Het project ligt in 8420 Klemskerke (De Haan) aan de Driftweg 23a en heeft als kadastrale
omschrijving afdeling 1, sectie A, nummer 0299T.
RvVb - 2
II. Rechtspleging
De verwerende partij bezorgt het administratief dossier en dient geen antwoordnota in. De
tussenkomende partij dient een schriftelijke uiteenzetting in en de verzoekende partij een
toelichtende nota.
De kamervoorzitter behandelt de vordering tot vernietiging op de openbare zitting van 11 mei
2021.
De procespartijen zijn opgeroepen voor de zitting van 11 mei 2021 en hebben ingestemd met
het schriftelijk behandelen en in beraad nemen van de zaak met toepassing van artikel 85, §3
Procedurebesluit.
III. Feiten
Op 9 september 2019 vraagt de tussenkomende partij een omgevingsvergunning voor de
regularisatie van de uitbreiding van een bakkerij, gelegen in 8420 Klemskerke (De Haan) aan
de Driftweg 23.
Het gebouw was oorspronkelijk een woonhuis, waarvan de functie, met een
stedenbouwkundige vergunning van 20 juni 2017, deels gewijzigd is naar bakkerij.
Op 13 februari 2018 heeft de verzoekende partij kennisgenomen van de melding met
betrekking tot de exploitatie van de bakkerij.
Het hoofdvolume van het gebouw is in 2018 uitgebreid met een magazijn dat de achtertuinzone
volledig inneemt. Deze onvergunde uitbreiding is vastgesteld in een proces-verbaal van de
lokale politie van Bredene/De Haan van 31 augustus 2018. Op 18 december 2018 weigert de
verzoekende partij een omgevingsvergunning voor de regularisatie van die uitbreiding.
De aanvraag beoogt de vervanging van die onvergunde uitbreiding door een nieuwe
uitbreiding met twee verdiepingen (het atelier op kelderniveau en het magazijn, aansluitend bij
de winkel, op straatniveau) en voor de milieutechnische handelingen wordt een
omgevingsvergunning gevraagd voor de bakkerij met winkel, atelier en berging.
Het perceel ligt in woongebied (gewestplan ‘Oostende-Middenkust’).
RvVb - 3
Het perceel ligt ook in een “multifunctionele zone voor het wonen alsmede voor detailhandel,
kantoren, diensten en horeca voor zover zij het wonen niet hinderen” (bijzonder plan van
aanleg nummer 4 ‘Winkelcentrum West’ van 21 september 2005).
Het openbaar onderzoek loopt van 28 oktober 2019 tot en met 26 november 2019. Er worden
zeven bezwaarschriften ingediend.
De verzoekende partij weigert op 17 januari 2020, na eensluidend ongunstig verslag van de
gemeentelijke omgevingsambtenaar, een omgevingsvergunning aan de tussenkomende
partij.
Tegen die beslissing tekent de tussenkomende partij op 21 februari 2020 bestuurlijk beroep
aan bij de verwerende partij.
De verzoekende partij adviseert op 27 maart 2020 ongunstig.
De provinciale omgevingsambtenaar adviseert in een verslag van 7 mei 2020 het bestuurlijk
beroep niet in te willigen en een omgevingsvergunning te weigeren.
De op 26 mei 2020 geplande hoorzitting wordt, omwille van de ”Covid-19”- maatregelen,
geannuleerd en aan de partijen wordt de kans geboden schriftelijk gehoord te worden.
Op 12 juni 2020 laadt de tussenkomende partij aangepaste plannen op in het omgevingsloket.
De verwerende partij verklaart het bestuurlijk beroep op 18 juni 2020 gedeeltelijk gegrond en
verleent, overeenkomstig de aangepaste plannen, een omgevingsvergunning.
Dat is de bestreden beslissing.
IV. Verwante procedures
Ook de heer Filip JUCHTMANS en mevrouw Vanessa DE WAELE vorderen met een
aangetekende brief van 17 augustus 2020 de vernietiging van de bestreden beslissing. Dat
beroep wordt met het arrest nummer RvVb-A-2021-0480 van 7 januari 2021 klaarblijkelijk
onontvankelijk bevonden.
RvVb - 4
V. Onderzoek van de middelen
A. Eerste middel
Standpunt van de partijen
1.
De verzoekende partij voert in haar eerste middel de schending aan van:
- artikel 4.4.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: VCRO)
- artikel 2 en 3 van de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motivering van de
bestuurshandelingen (hierna: Motiveringswet)
- artikel 13 en punt 1.1, 1.2.1 en 1.3 van het bijzonder plan van aanleg nummer 4
“Winkelcentrum West” (hierna: het BPA)
- het materieel motiveringsbeginsel, het redelijkheidsbeginsel en het
zorgvuldigheidsbeginsel als algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Volgens de verzoekende partij schendt de verwerende partij met de bestreden beslissing, als
volgt, het BPA.
In een eerste onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij dat de verwerende
partij een afwijking toestaat op de krachtens punt 1.2.1 van het BPA verplichte afstanden tot
de perceelsgrenzen, namelijk 3 meter van de beide zijperceelsgrenzen en 2 meter tot de
achterste perceelsgrens, die behouden moeten worden wanneer er niet gekoppeld gebouwd
wordt aan een gelijkaardig gebouw.
Volgens de verzoekende partij adviseerde de provinciale omgevingsambtenaar dat de
afwijking, omwille van de impact voor de aanpalende percelen, niet beperkt is, en heeft de
verwerende partij een verscherpte motiveringsplicht wanneer ze van dat advies afwijkt.
De verzoekende partij stelt dat de verwerende partij in de bestreden beslissing niet, of niet
voldoende, verantwoordt waarom de afwijking beperkt is: dat de toepassing van de
voorschriften leidt tot een feitelijk bouwverbod wijst er, volgens de verzoekende partij, niet op
dat de afwijking van de voorschriften beperkt is.
RvVb - 5
Het is, volgens de verzoekende partij, niet omdat het BPA geen maximale bouwdiepte
voorschrijft wanneer er geen woonfunctie is op de gelijkvloerse verdieping, dat dit betekent dat
de overige inplantingsvoorschriften, waaronder de afstanden tot de perceelsgrenzen,
genegeerd kunnen worden. De (verkeerde) lezing door de verwerende partij met betrekking
tot de berekening van de toegelaten bouwhoogte heeft, volgens de verzoekende partij, met
betrekking tot de impact voor de aanpalenden, evenmin te maken met het antwoord op de
vraag of de afwijking beperkt is, omdat die impact beoordeeld moet worden op basis van
feitelijke gegevens, waaronder de concrete hoogte vanaf het maaiveld. Tot slot kan ook de
begroeiing op het naburig perceel (voor zover die er al effectief is, want ze blijkt, volgens de
verzoekende partij, niet uit het dossier), volgens de verzoekende partij niet leiden tot de
vaststelling dat de afwijking beperkt is.
In het tweede onderdeel van haar eerste middel betwist de verzoekende partij de stelling van
de verwerende partij dat er een hoogteverschil van 2,60 meter is tussen het voorliggend
openbaar domein en het achterliggend terrein. Volgens de verzoekende partij is er maar een
niveauverschil van 2 meter omdat het referentieniveau (niveau 0,0) het gelijkvloers niveau is,
en de openbare weg op niveau -0,6 ligt. De verwerende partij baseert zich, volgens de
verzoekende partij, in de bestreden beslissing dus op een foutieve berekening om te besluiten
dat er, overeenkomstig artikel 13 van het BPA, onder het gelijkvloers niveau een berging
toegelaten kan worden.
In het derde onderdeel van haar eerste middel verwijst de verzoekende partij naar punt 1.1
van het BPA, dat bepaalt dat de gronden bestemd zijn voor “wonen alsmede voor detailhandel,
kantoren, diensten, horeca voor zover zij het wonen niet hinderen”. Uit het openbaar
onderzoek, de in eerste bestuurlijke aanleg door de verzoekende partij genomen beslissing en
het advies van de provinciale omgevingsambtenaar blijkt, volgens de verzoekende partij, dat
er hinderaspecten zijn, waaronder geur- en geluidshinder. De verzoekende partij stelt dat de
verwerende partij die hinder niet weerlegt door, zonder enig verder onderzoek, extra
geluidsisolatie op te leggen en de geurhinder idyllisch af te doen als “de geur van
versgebakken brood”. Volgens de verzoekende partij heeft de verwerende partij de
hinderaspecten onvoldoende onderzocht, zeker omwille van de vereiste dat detailhandel maar
toegelaten is voor zover het wonen er niet door gehinderd wordt.
In het vierde onderdeel van haar eerste middel verwijst de verzoekende partij naar de in punt
1.3 van het BPA vermelde harmoniebepaling, die de verwerende partij, volgens de
verzoekende partij, in de bestreden beslissing miskent door een gebouw te vergunnen dat veel
dieper, en dus niet in harmonie, is met de omliggende bebouwing.
RvVb - 6
2.
Met betrekking tot het eerste onderdeel van het eerste middel van de verzoekende partij
verwijst de tussenkomende partij naar de specifieke ruimtelijke context.
Het perceel heeft een beperkte breedte en ligt in een omgeving met tal van andere hoofd- en
bijgebouwen die vaak tegen de achterste, of de zijperceelsgrenzen, aangebouwd zijn. De
afwijking van punt 1.2.1 van het BPA is, volgens de tussenkomende partij, omwille van deze
(niet betwiste) ruimtelijke context, wel degelijk “beperkt”. De verwerende partij stelt, volgens
de tussenkomende partij, ook terecht dat een strikte toepassing van deze bepaling leidt tot
een de facto bouwverbod, waardoor de stedenbouwkundige mogelijkheden van het BPA niet
benut worden. De tussenkomende partij beschouwt dat feitelijk bouwverbod als een
onrechtmatige inperking van het eigendomsrecht ex artikel 16 van de Grondwet en artikel 1
Eerste Aanvullend Protocol EVRM.
Tot slot stelt de tussenkomende partij dat de dichte begroeiing van de achtertuin van het
linkeraanpalend perceel uit de door de tussenkomende partij bijgebrachte foto’s kon blijken,
zodat de verwerende partij dit, volgens haar, dan ook geldig in aanmerking kon nemen om de
concrete ruimtelijke context te beoordelen.
De tussenkomende partij stelt verder dat de verzoekende partij haar middelonderdeel met
betrekking tot de inplanting ten opzichte van de achterste perceelsgrens niet verduidelijkt. ‘Ten
overvloede’ wijst de tussenkomende partij er op dat de toegelaten bouwdiepte voor het
gelijkvloers verdiep, overeenkomstig het BPA, vrij is, zolang er geen woonfunctie in gevestigd
is.
Ook hier kan er, volgens de tussenkomende partij, bovendien verwezen worden naar
referenties in de onmiddellijke omgeving, waar gebouwd is tot de achterste perceelsgrens. Tot
slot is er, volgens de tussenkomende partij, ook een vergelijking mogelijk met de woning aan
de Peter Benoitlaan 25, dat een gelijkaardig gebouw is.
Met betrekking tot het tweede onderdeel van het eerste middel van de verzoekende partij
verwijst de tussenkomende partij naar de door haar op 8 juni 2020 bijgebrachte aangepaste
plannen, waaronder terreinsnedes waaruit, volgens haar, wel degelijk het hoogteverschil van
2,60 meter tussen het voorliggend openbaar domein en de achterliggende tuinstrook blijkt.
De verzoekende partij toont, volgens de tussenkomende partij, niet aan dat die plannen onjuist
zijn.
RvVb - 7
Het derde onderdeel van het eerste middel van de verzoekende partij is, volgens de
tussenkomende partij, onontvankelijk omdat de verzoekende partij op 20 juni 2017 een
stedenbouwkundige vergunning verleend heeft voor de wijziging van de functie van het pand
naar bakkerij, met daarin de vermelding dat er geen onaanvaardbare hinder is voor de
omgeving. Er zijn, volgens de tussenkomende partij, bovendien nooit klachten geweest over
geluids- of geurhinder, zodat de verzoekende partij nu niet ernstig kan stellen dat er hinder is
omwille van de loutere uitbreiding van de bestaande, vergunde, bakkerij met een atelier en
een magazijn, zonder uitbreiding van de Vlarem-rubrieken. Volgens de tussenkomende partij
verleende de verzoekende partij op 9 januari 2018 een stedenbouwkundige vergunning voor
de wijziging van de voorgevel en de plaatsing van een zitbank, en maakte ze, noch in die
beslissing, noch in de (in eerste administratieve aanlag genomen) weigeringsbeslissing van
18 december 2018 over de regularisatie, gewag van enige hinder. Deze inconsequente
houding ontneemt, volgens de tussenkomende partij, aan de verzoekende partij haar belang
bij dit middelonderdeel.
Ten gronde stelt de tussenkomende partij dat de tijdens het openbaar onderzoek geuite
bezwaren niet ernstig zijn, omdat geen enkele buurtbewoner ooit heeft geageerd tegen de
bakkerij, die al sinds 2018 op de locatie vergund is. De constructie is, volgens de
tussenkomende partij, bovendien geconcipieerd om de geur- en geluidshinder te beperken,
waarvoor de tussenkomende partij zware financiële investeringen gedaan heeft.
Met betrekking tot het vierde onderdeel van het eerste middel van de verzoekende partij wijst
de tussenkomende partij er op dat de harmonieregel van punt 1.3 van het BPA betrekking
heeft op de harmonie van het straatbeeld.
Bovendien blijkt er, volgens de tussenkomende partij, uit luchtfoto’s dat ook het binnengebied
gekenmerkt wordt door bijgebouwen en andere constructies, zodat de met de bestreden
beslissing vergunde constructie daar perfect bij aansluit. De tussenkomende partij verwijst
bovendien naar de voorwaarde dat de uitbreiding uitgerust moet worden met een groendak.
3.
Met betrekking tot het eerste onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij dat
de vraag of een afwijking "beperkt” is, te onderscheiden is van de vraag of die afwijking
“opportuun” is.
De in artikel 4.1.1, §1 VCRO bepaalde afwijkingsregeling moet, volgens de verzoekende partij,
restrictief toegepast worden.
RvVb - 8
Overwegingen met betrekking tot het aangetast karakter van het binnengebied zijn, volgens
de verzoekende partij, niet dienstig om te beoordelen of een afwijking beperkt is.
Volgens de verzoekende partij worden de door het BPA opgelegde bouwvrije stroken over de
volledige oppervlakte van de tuinzone tot 0 herleid, en dat is niet “beperkt”.
Het BPA maakt, volgens de verzoekende partij, geen enkel onderscheid tussen bebouwbare
en onbebouwbare gedeelten van de tuin, zodat elke bebouwing de voorschriften moet
respecteren.
Uit de bestreden beslissing blijkt, volgens de verzoekende partij, verder niet of, en op welk
fotomateriaal de verwerende partij zich baseert om de begroeiing op het naastgelegen perceel
mee in overweging te nemen.
Met betrekking tot de afstand tot de achterste perceelsgrens stelt de verzoekende partij dat er
wel degelijk een gebouw is, maar dat er niet kan worden aangesloten omdat die constructie
minder hoog is, en niet de volledige breedte van het perceel inneemt.
4.
Met betrekking tot het tweede onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij
dat ze geen kennis heeft van bijkomende terreinsnedes van 8 juni 2020 en dat de snedes van
12 juni 2020 haar stelling bevestigen dat er een hoogteverschil is van 2,01 meter tussen de
tuin en de openbare weg, terwijl er, volgens haar, uit de bestreden beslissing trouwens blijkt
dat de verwerende partij uitgegaan is van de plannen van 12 juni 2020.
Met betrekking tot het derde onderdeel van haar eerste middel benadrukt de verzoekende
partij dat ze nooit een vergunning heeft verleend voor de actuele toestand en dat het door haar
vergund atelier maar half zo groot was als nu. Uit de verantwoordingsnota bij de aanvraag zelf
blijkt, volgens de verzoekende partij, dat er klachten waren over hinder. Volgens de
verzoekende partij stelt de tussenkomende partij dat aan die problemen verholpen is, maar
blijkt het tegendeel uit de tijdens het openbaar onderzoek ingediende bezwaren, zodat de
verwerende partij, in elk geval, de eventuele hinder had moeten onderzoeken.
Met betrekking tot het vierde onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij dat
de tussenkomende partij niet betwist dat de verwerende partij punt 1.3 van het BPA niet bij de
beoordeling betrokken heeft, en dat volstaat, volgens de verzoekende partij, om het
middelonderdeel gegrond te verklaren.
RvVb - 9
Beoordeling door de Raad
1.
Het voorwerp van de aanvraag is gelegen in “Zone 1: Multifunctionele Zone” van het BPA.
2.1
In het eerste onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij dat de verwerende
partij met de bestreden beslissing niet correct afwijkt van de bepalingen van het BPA met
betrekking tot de inplanting.
Punt 1.2.1 van het BPA bepaalt:
“2.1 Inplanting
Plaatsing t.o.v. de rooilijn: voor zover op het bestemmingsplan geen achteruitbouwlijn is
aangeduid, dienen de bouwwerken in hoofdzaak ingeplant nabij openbare wegenis, evenwel
dient een volwaardige aansluiting voorzien te worden bij bestaande bebouwing. De straatgevel
dient het straatbeeld te ondersteunen.
Plaatsing t.o.v. de zijperceelsgrenzen en/of zonegrens: ofwel minimum 3 meter ofwel 0.00
meter. Dit afhankelijk van de ruimtelijke context en/of van de bestaande toestand op het
aanpalende perceel (indien de aanpalende percelen bestaan uit gesloten bebouwing kan
aangesloten worden, indien het open bebouwing betreft kan niet aangesloten worden). De
afstanden tot de zijperceelsgrenzen voor de bebouwing waarop de aangeduide
achteruitbouwlijn van toepassing is dient minimum 3 meter te bedragen, m.a.w. de open
bebouwingsstructuur dient hier behouden te worden.
Plaatsing t.o.v. de achterperceelsgrens en/of zonegrens: ofwel minimum 2 meter ofwel 0.00
meter (indien koppeling met gelijkaardig gebouw mogelijk is).”
Artikel 4.4.1, §1 VCRO bepaalt de beperkingen voor een vergunningverlenende overheid om
in een vergunning afwijkingen van stedenbouwkundige voorschriften toe te staan, namelijk dat
ze alleen betrekking mogen hebben op de perceelsafmetingen, evenals op de afmetingen en
de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen, en niet op de
bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
Bovendien vereist artikel 4.4.1, §1 VCRO dat het ‘beperkte’ afwijkingen zijn, hetgeen betekent
dat er geen afwijkingen toegestaan mogen worden die afbreuk doen aan de essentiële
gegevens van het plan of van de stedenbouwkundige verordening.
RvVb - 10
2.2
In de bestreden beslissing beoordeelt de verwerende partij de inplanting als volgt:
“…
De aanvraag voorziet een volledige inname van de tuinzone met een uitbreiding van ca 48m²
op kelder- en gelijkvloers niveau met als bestemming atelier en magazijn.
…
De aanvraag wijkt af wat betreft de aangehouden afstand tot de zijperceelgrenzen. In principe
dient een afstand van 3m te worden aangehouden tot de zijperceelgrenzen en 2m van de
achterste perceelgrens. Het ontwerp neemt geen afstand van de perceelgrenzen. De
provinciale omgevingsambtenaar meent dat de voorziene afwijking niet als beperkt kan worden
beschouwd en wijst er op dat het voorzien van een bouwvolume van twee bouwlagen op de
perceelgrens ruimtelijk niet aanvaardbaar is. Het standpunt van het college dat uit het openbaar
onderzoek blijkt dat er in de omgeving geen draagkracht is voor deze aanvraag vormt geen
afdoend argument om de vergunning te weigeren.
In het licht van artikel 13 moet worden vastgesteld dat er geen sprake is van een twee
bouwlagen tellend volume op de perceelgrens. De bouwhoogte mag immers maar worden
gerekend vanaf het peil gelijkvloers. Nazicht leert dat op de perceelgrenzen dus maar een
volume wordt voorzien van één bouwlaag hoog. De provinciaal omgevingsambtenaar gaat dan
ook uit van een verkeerde benadering van het nieuw te bouwen volume. Er zijn ook geen
voorschriften inzake de toegelaten bouwhoogte van gelijkvloerse volumes die geen woonfunctie
hebben, het thans voorziene volume heeft de gangbare hoogte van één bouwlaag namelijk 3m.
Bovendien moet worden opgemerkt dat het perceel maar een breedte heeft van 4,24m en het
aanhouden van een afstand van 2m ten opzichte van beide zijdelingse perceelsgrenzen de
facto voor een bouwverbod impliceert terwijl uit de voorschriften wel degelijk blijkt dat het
volledige gelijkvloers mag worden ingenomen voor een niet-woonfunctie. In die zin kan de strikte
interpretatie van de provinciaal omgevingsambtenaar en het college niet worden gevolgd, dit
strookt niet met de mogelijkheden die het BPA biedt. Wat de ruimtelijke impact betreft moet
worden opgemerkt dat de tuin van de linkeraanpalende dicht begroeid is. In dit opzicht kan er
redelijkerwijze geen sprake zijn van een onaanvaardbare impact op de lichtinval nu deze mede
veroorzaakt wordt door de bestaande begroeiing op het linkeraanpalend perceel. De
rechteraanpalende die daarentegen wel over een open tuin beschikt verklaarde zich akkoord
met de aanvraag. De ruimtelijke impact van de afwijking is beperkt te meer met deze aanvraag
ook wordt gekozen voor meer duurzame materialen om de uitbreiding te realiseren. Gelet op al
deze elementen meent de deputatie dat de aanvraag in toepassing van artikel 4.4.1 VCRO op
beperkte wijze afwijkt van het BPA.
RvVb - 11
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat op de aangepaste plannen ook wordt voorzien
om de muur die initieel was voorzien op de perceelgrenzen nu volledig op het eigen terrein op
te richten.
…”
2.3
Uit de bestreden beslissing blijkt dat de verwerende partij vaststelt dat de aanvraag niet
overeenstemt met de bepalingen van het BPA met betrekking tot de inplanting en de afstand
tot de perceelsgrenzen, maar dat het, op basis van artikel 4.1.1 VCRO mogelijk is van de
bepalingen van punt 1.2.1 BPA af te wijken.
Volgens de verwerende partij is deze afwijking beperkt omdat:
- een volume van één bouwlaag hoog op de perceelsgrens aanvaardbaar is
- de strikte toepassing van het BPA-voorschrift de facto leidt tot een bouwverbod op het
perceel dat maar 4,24 meter breed is
- er geen onaanvaardbare impact is op de lichtinval op het linkeraanpalend perceel en de
rechtsaanpalende eigenaar zich akkoord verklaarde
- het duurzaam materiaalgebruik de ruimtelijke impact.
Met deze motivering schendt de verwerende partij artikel 4.4.1, §1 VCRO: de vaststelling dat
de uitbreiding maar een beperkte ruimtelijke impact heeft op de onmiddellijke omgeving, kan
wel relevant zijn voor de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening, maar is geen
maatstaf om te beoordelen of het al dan niet een beperkte afwijking is. De verwerende partij
vraagt zich, bij de beoordeling van de vastgestelde afwijking, niet af of er afbreuk wordt gedaan
aan essentiële elementen van het BPA, noch kadert zij het “beperkt‟ karkater ervan in functie
van het voorschrift zelf en de discrepantie van de aanvraag met dat voorschrift.
Ook de overweging in de bestreden beslissing dat het perceel een beperkte breedte heeft, en
dat het behoud van de in het BPA bepaalde afstanden tot de perceelsgrenzen de facto leidt
tot een bouwverbod, is een feitelijke vaststelling, die geen motivering is over het “beperkt”
karakter van de afwijking.
Het eerste onderdeel van het eerste middel is dan ook gegrond.
RvVb - 12
3.1
In de volgende onderdelen van haar eerste middel voert de verzoekende partij de schending
aan van enkele andere bepalingen van het BPA.
Zo bekritiseert de verzoekende partij in het tweede onderdeel van haar eerste middel de
toepassing van artikel 13 van het BPA, dat, onder meer, bepaalt:
“Peil gelijkvloers
Vanaf het peil gelijkvloers (zogenaamde nul peil, referentiepeil) wordt de bouwhoogte bepaald
(dus niet vanaf het voorliggend voetpad). Onder dit peil gelijkvloers kunnen er zich geen woon-
noch slaapvertrekken bevinden. Hierop kan een uitzondering toegelaten worden wanneer er
tussen het voorliggend openbaar domein ter hoogte van de Driftweg en het achterliggend terrein
ter hoogte van de deelzonegrens een niveauverschil bestaat van minimum 2.50 meter. Onder
het peil afgewerkte vloer gelijkvloers kan een bijkomende tuinlaag toegelaten worden voor
bewoning of bergingen.
…”
3.2
De verwerende partij stelt daarover in de bestreden beslissing:
“De provinciale omgevingsambtenaar merkt op dat er een verschil is tussen het terreinniveau
aan de straatzijde en het niveau van de tuinzone. Evenwel houdt het BPA hier al rekening mee
en luidt artikel 13 inzake het peil van het gelijkvloers en de bouwhoogte als volgt:
Vanaf het peil gelijkvloers (zogenaamde nul peil, referentiepeil) wordt de bouwhoogte bepaald
(dus niet vanaf het voorliggend voetpad). Onder dit peil gelijkvloers kunnen er zich geen woon-
noch slaapvertrekken bevinden. Hierop kan een uitzondering toegelaten worden wanneer er
tussen het voorliggend openbaar domein ter hoogte van de Driftweg en het achterliggend terrein
ter hoogte van de deelzonegrens een niveauverschil bestaat van minimum 2.50 meter. Onder
het peil afgewerkte vloer gelijkvloers kan een bijkomende tuinlaag toegelaten worden voor
bewoning of bergingen.
Het verschil bedraagt in deze 2,6m hetgeen impliceert dat het inrichten van een laag onder de
afgewerkte vloer van het gelijkvloers is toegestaan. De bouwhoogte wordt bepaald door het
volume dat is voorzien boven het peil van het gelijkvloers.
…”
RvVb - 13
3.3
De tussenkomende partij laadt in juni 2020 drie bijkomende plannen op in het Omgevingsloket,
namelijk de plannenset van de vergunde, van de bestaande en van de te vergunnen toestand.
Uit de terreinsnedes in deze plannensets blijkt dat het peil van het midden van de voorliggende
openbare weg op -0,6 meter ligt ten opzichte van het referentieniveau (het peil van het
gelijkvloers: 0,0 meter).
Het achterliggend terrein ligt op -2,61 meter ten opzichte van dat referentieniveau.
Het hoogteverschil tussen het voorliggend openbaar domein ter hoogte van de Driftweg en het
achterliggend terrein ter hoogte van de deelzonegrens is dan ook 2,01 meter.
De Raad oordeelt dat de verwerende partij verder in de bestreden beslissing terecht stelt dat
er voor de berekening van de bouwhoogte uitgegaan wordt van het peil van het gelijkvloers.
Om te beoordelen of er gebruik gemaakt kan worden van de uitzonderingsbepaling van artikel
13 van het BPA om woon- of bergruimte te voorzien onder het peil gelijkvloers, is, krachtens
artikel 13 van het BPA, echter het hoogteverschil tussen de openbare weg en het voorliggende
terrein relevant.
De verwerende partij vertrekt dan ook van verkeerde feitelijke gegevens om te stellen dat er
een hoogteverschil is van 2,6 meter en dat de uitzonderingsbepaling van artikel 13 van het
BPA toegepast kan worden.
Het tweede onderdeel van het eerste middel is dan ook gegrond.
4.1
In het derde onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij dat uit de bestreden
beslissing een onvoldoende beoordeling blijkt van de voorschriften van punt 1.1 van het BPA.
De tussenkomende partij betwist het belang van de verzoekende partij bij het aanvoeren van
dit onderdeel van haar eerste middel omdat de verzoekende partij eerder zelf een
stedenbouwkundige vergunning verleend heeft voor de wijziging van de functie naar de
huidige bakkerij, waarvan nu alleen een vergunning voor de uitbreiding ervan verleend wordt,
en omdat de verzoekende partij in andere beslissingen evenmin enige hinder voor het wonen
vermeld heeft.
RvVb - 14
De Raad verwerpt die exceptie.
De verzoekende partij heeft, als college van burgemeester en schepenen, dat tijdig
geadviseerd heeft, van rechtswege belang om de bestreden beslissing te bestrijden, en dus
belang om een middel aan te voeren met kritiek op de verenigbaarheid van de bestreden
beslissing met de voorschriften van het toepasselijk bijzonder plan van aanleg.
Dat de verzoekende partij eerder een vergunning verleend heeft voor de wijziging van de
functie van woning naar bakkerij, doet daar geen afbreuk aan; het voorwerp van de aanvraag
verschilt immers, omdat nu een vergunning verleend is voor de uitbreiding van de bakkerij met
een nieuw volume dat de volledige tuinzone inneemt.
De verzoekende partij heeft daarvoor een vergunning geweigerd en verzet zich nu tegen het
verlenen van een vergunning door de verwerende partij: de verzoekende partij heeft dan ook
belang bij het aanvoeren van het middelonderdeel omdat het kan leiden tot een vernietiging
van de bestreden beslissing.
4.2
Punt 1.1 van het BPA bepaalt:
“1. BESTEMMINGSVOORSCHRIFTEN
De gronden zijn bestemd voor het wonen alsmede voor detailhandel, kantoren, diensten, horeca
voor zover zij het wonen niet hinderen.
Lunaparken, kansspelinrichtingen, dancings en tankstations zijn verboden.
…”
4.3
De bestreden beslissing bevat geen formele motivering met betrekking tot de verenigbaarheid
van de aanvraag met de bestemmingsvoorschriften van het BPA, maar alleen de volgende
tekst:
“De aanvraag is gelegen in het BPA Winkelcentrum West (d.d. 21/09/2005) in “multifunctionele
zone bestemd voor het wonen alsmede voor detailhandel, kantoren, diensten en horeca voor
zover zij het wonen niet hinderen”. Art.2.2.2. en art.2.1. zijn van belang voor de beoordeling van
de aanvraag.”
RvVb - 15
4.4
Uit punt 1.1 van het BPA blijken twee voorwaarden voor de bestemming in de ‘multifunctionele
zone’, namelijk:
(1) detailhandel, kantoren, diensten en horeca, die hier kunnen worden ondergebracht
(2) voor zover ze het wonen niet hinderen.
Alhoewel er niet ernstig betwist kan worden dat de met de bestreden beslissing vergunde
(uitbreiding van een) bakkerij als detailhandel voldoet aan de eerste voorwaarde, blijkt er uit
de bestreden beslissing niet dat de verwerende partij de verenigbaarheid met de tweede
voorwaarde onderzocht heeft.
De beoordeling van de hinderaspecten, verder in de bestreden beslissing, heeft betrekking op
een goede ruimtelijke ordening en kan niet gelden als afdoende motivering voor de
planologische verenigbaarheid van de aanvraag.
Het derde onderdeel van het eerste middel is dan ook gegrond.
5.1
In het vierde onderdeel van haar eerste middel stelt de verzoekende partij dat de aanvraag
onverenigbaar is met de harmonieregel voor de “multifunctionele zone” van het BPA.
Punt 1.3 van het BPA bepaalt:
“3. VOORSCHRIFTEN M.B.T. ARCHITECTURALE EN RUIMTELIJKE KWALITEIT
De hoogte en de diepte, de dakvorm en het dakvolume van de gebouwen moeten in harmonie
zijn met de aanpalende gebouwen en met het straatbeeld. De architectuur van het gebouw moet
getuigen van kwaliteit (zowel in vormgeving en materiaalgebruik) en geïntegreerd en vormelijk
aansluiten bij de bebouwing met kunsthistorische en/of stadslandschappelijke waarde.
De gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van de
gevelmaterialen, de dakbedekking, de schrijnwerken, de beglazing en de buitenschilderingen
moeten in harmonie zijn met het straatbeeld.
RvVb - 16
Alle van de straat af zichtbaar blijvende gevels, volgens het bestemmingsplan van de straat af
zichtbaar blijvende gedeelten der scheidingsmuren, alsmede de schoorstenen, enz moeten
afgewerkt worden met materialen gebruikt voor de voorgevel en de dakbedekking.
”
5.2
In de bestreden beslissing is er noch een beschrijving van de aanpalende gebouwen, noch
een beoordeling van de harmonie met deze gebouwen, terug te vinden.
5.3
Uit punt 1.3 van het BPA kan niet worden afgeleid dat de harmonievereiste alleen geldt voor
het straatbeeld: de bepaling vermeldt immers uitdrukkelijk ook de diepte van de gebouwen. Uit
het dossier blijkt dat er reeds tijdens het openbaar onderzoek bezwaren geformuleerd zijn over
de onverenigbaarheid van de aanvraag met het straatbeeld en met de omliggende bebouwing.
De vereiste harmonie met de aanpalende gebouwen was dan ook een relevant te beoordelen
element van de aanvraag en de verwerende partij blijft in de bestreden beslissing volledig in
gebreke de verenigbaarheid van de aanvraag met punt 1.3 van het BPA te onderzoeken.
Het vierde onderdeel van het eerste middel is dan ook gegrond.
6.
Het eerste middel is dan ook gegrond.
B. Tweede middel
Standpunt van de partijen
1.
De verzoekende partij voert in haar tweede middel de schending aan van:
- artikel 64 VCRO
- artikel 2 en 3 van de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motivering van de
bestuurshandelingen (hierna: Motiveringswet)
- het materieel motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel als algemene
beginselen van behoorlijk bestuur.
RvVb - 17
Volgens de verzoekende partij beoordeelt de verwerende partij in de bestreden beslissing
onvoldoende of er voor de tijdens de bestuurlijke beroepsprocedure aangebrachte wijzigingen
van de aanvraag al dan niet een openbaar onderzoek georganiseerd moet worden.
De verwerende partij stelt, volgens de verzoekende partij, in de bestreden beslissing alleen
dat de wijzigingen tegemoetkomen aan de opmerkingen van de bezwaarindieners en van de
provinciale omgevingsambtenaar, en dat ze de aanvraag “beter laten inpassen in de goede
ruimtelijke ordening”. Volgens de verzoekende partij blijkt uit de bestreden beslissing niet dat
de verwerende partij onderzoekt of de wijzigingen al dan niet afbreuk doen aan de
bescherming van de mens en het milieu, of de rechten van derden schenden.
2.
Volgens de tussenkomende partij hebben de door haar bijgebrachte bijkomende documenten
het voorwerp van de aanvraag niet gewijzigd en doen de aangepaste plannen, waaruit blijkt
dat de zijgevels op het eigen terrein, en niet op de perceelsgrens, gebouwd worden, geen
afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu.
De aanpassingen zijn, zoals de verwerende partij, volgens de tussenkomende partij terecht,
stelt in de bestreden beslissing, het gevolg van de opmerkingen van de provinciale
omgevingsambtenaar en van de bezwaarindieners, zodat er, precies omdat er aan hun
opmerkingen tegemoetgekomen is, ook geen schending is van de rechten van derden.
Volgens de tussenkomende partij blijkt dan ook afdoende dat er geen nieuw openbaar
onderzoek nodig was en is de motivering van de bestreden beslissing afdoende en
draagkrachtig, ook omdat de verwerende partij in haar beslissing geen overtollige motieven
moet vermelden.
3.
Volgens de verzoekende partij bevat het verweer van de tussenkomende partij een
tegenstrijdigheid: wanneer de tussenkomende partij de aanvraag alleen maar verduidelijkt
heeft, wordt artikel 64 Omgevingsvergunningsdecreet niet toegepast.
Beweren dat de plannen niet zijn aangepast gaat echter in tegen de door (de architect van) de
tussenkomende partij zelf en door de verwerende partij gebruikte bewoordingen.
Omdat er dus wel degelijk een wijziging is, moest de verwerende partij die, volgens de
verzoekende partij, toetsen aan de vereisten van artikel 64 Omgevingsvergunningsdecreet.
RvVb - 18
Beoordeling door de Raad
1.
Wanneer een aanvraag tijdens de bestuurlijke beroepsprocedure gewijzigd wordt, mag er
geen afbreuk gedaan worden aan de bescherming van de mens of het milieu of een goede
ruimtelijke ordening, en moeten de wijzigingen tegemoetkomen aan de adviezen of aan de
tijdens het openbaar onderzoek ingenomen standpunten, geformuleerde opmerkingen en/of
ingediende bezwaren, en mogen ze niet kennelijk de rechten van derden schenden.
Wanneer er niet aan deze voorwaarden voldaan is, kan er over de gewijzigde aanvraag een
(nieuw) openbaar onderzoek georganiseerd worden en desgevallend (nieuwe) adviezen
gevraagd worden, bij gebreke waarvan de vergunningverlenende overheid geen rekening kan
houden met de wijzigingen (artikel 64 Omgevingsvergunningsdecreet).
De Raad kan zijn beoordeling niet in de plaats stellen van die van de vergunningverlenende
overheid, en kan, bij het wettigheidstoezicht op de bestreden beslissing, alleen onderzoeken
of de vergunningverlenende overheid binnen de perken van artikel 64 van het
Omgevingsvergunningsdecreet is gebleven en haar appreciatiebevoegdheid in dat licht
behoorlijk uitgeoefend heeft.
Dat laatste betekent dat de Raad onderzoekt of de vergunningverlenende overheid uitgegaan
is van de juiste feitelijke gegevens, die correct beoordeeld heeft en, op basis daarvan, niet
kennelijk onredelijk haar beslissing genomen heeft. Een beslissing is alleen maar kennelijk
onredelijk wanneer ze dermate afwijkt van het normaal te verwachten beslissingspatroon dat
het ondenkbaar is dat een ander zorgvuldig handelend bestuur, in dezelfde omstandigheden,
dezelfde beslissing neemt.
Om te voldoen aan de formele motiveringsplicht moet de verwerende partij in de beslissing
duidelijk de redenen vermelden waarop zij haar beslissing baseert, zodat een
belanghebbende, met kennis van zaken, de beslissing kan aanvechten, en die redenen
moeten afdoende zijn.
2.
De verwerende partij stelt in de bestreden beslissing met betrekking tot de aanpassing van de
plannen van de aanvraag:
RvVb - 19
“De provinciale omgevingsambtenaar merkt in haar verslag op dat er in het dossier een
plannenset ontbreekt. Er is enkel een plannenset vergunde en nieuwe toestand toegevoegd
terwijl de bestaande toestand – die afwijkt van de vergunde toestand met de onrechtmatig
gebouwde éénlaagse uitbreiding – niet wordt weergegeven. Het normenboek digitale
bouwaanvraag legt in een dergelijk geval op dat er zowel een plannenset vergunde, bestaande
als nieuwe toestand moet worden geleverd. Door raadpleging in het omgevingsloket van het
voorgaand door het CBS geweigerd dossier (d.d. 18/12/2018, OMV 2018094154) voor de
regularisatie van de onrechtmatig opgetrokken uitbreiding, kon de POA toch over voldoende
informatie beschikken om de bestaande ruimtelijke context correct in te schatten. Naar
aanleiding van de hoorzitting worden aangepaste plannen bezorgd, er nu dus drie plannensets
beschikbaar nl. de bestaande toestand, vergunde toestand en te vergunnen toestand. Omdat
de provinciale omgevingsambtenaar in staat was om het dossier te beoordelen zijn de plannen
geen fundamentele toevoeging aan het dossier.
…
Volledigheidshalve moet worden opgemerkt dat op de aangepaste plannen ook wordt voorzien
om de muur die initieel was voorzien op de perceelgrenzen nu volledig op het eigen terrein op
te richten.
Artikel 64 van het Omgevingsvergunningsdecreet laat toe om in graad van beroep beperkt
aangepaste plannen in te dienen. Er wordt voldaan aan de hiertoe gestelde voorwaarden: de
aanpassingen vloeien voort op de opmerkingen van de provinciaal omgevingsambtenaar en de
bezwaarindieners en zijn er op gericht de aanvraag beter te laten inpassen in de goede
ruimtelijke ordening. De aard en omvang van de aanpassingen zijn niet van die aard dat een
nieuw openbaar onderzoek zou moeten worden georganiseerd.
…”
3.
Uit het dossier blijkt dat de tussenkomende partij de plannen enerzijds verduidelijkt heeft door
toevoeging van een plannenset met betrekking tot de bestaande (niet- vergunde) toestand,
maar anderzijds ook gewijzigd heeft door een muur, die initieel voorzien was op de
perceelgrenzen, nu volledig op het eigen terrein te voorzien.
De verzoekende partij toont niet aan dat de beslissing van de verwerende partij dat de tijdens
de bestuurlijke beroepsprocedure doorgevoerde planwijzigingen conform zijn met artikel 64
Omgevingsvergunningsdecreet, foutief is of kennelijk onredelijk, noch dat de bestreden
beslissing daarover niet afdoende gemotiveerd is.
Omwille van haar stelplicht is het voor de verzoekende partij niet voldoende louter op te werpen
dat de verwerende partij in de bestreden beslissing niet onderzoekt of de wijzigingen afbreuk
doen aan de bescherming van de mens en het milieu, of de rechten van derden schenden.
RvVb - 20
Integendeel moet de verzoekende partij, op basis van precieze en concrete argumenten,
aannemelijk maken dat de beoordeling door de verwerende partij hierover gebrekkig is.
De kritiek van de verzoekende partij volstaat niet om aan te tonen dat de verwerende partij
met de bestreden beslissing artikel 64 Omgevingsvergunningsdecreet schendt.
De Raad verwerpt dan ook het tweede middel.
VI. Kosten
De kosten van het beroep komen ten laste van de procespartij die ten gronde in het ongelijk
wordt gesteld. Wanneer dat wordt gevraagd, kan de Raad ook een rechtsplegingsvergoeding
toekennen aan de procespartij die ten gronde in het gelijk wordt gesteld. In dat geval omvatten
de kosten van het beroep ook de toegekende rechtsplegingsvergoeding (artikel 21, §7 en
artikel 33 DBRC-decreet).
De kosten van het beroep worden ten laste gelegd van de verwerende partij. De verzoekende
partij vraagt, noch in haar beroepsverzoekschrift, noch in haar toelichtende nota, haar een
rechtsplegingsvergoeding toe te kennen
De Raad legt de kosten van de tussenkomst ten laste van de tussenkomende partij, omdat zij
zelf beslist in de procedure tussen te komen en haar eigen kosten moet dragen. Anders
bestaat het risico dat de tussenkomst de inzet van de procedure verzwaart voor de
verzoekende partij en de verwerende partij.
RvVb - 21
VII. Beslissing
1. Het verzoek tot tussenkomst van de bv BRUUT is ontvankelijk.
2. De bestreden beslissing wordt vernietigd.
3. De Raad beveelt de verwerende partij binnen drie maanden vanaf de dag na de dag van
de betekening van dit arrest een nieuwe beslissing te nemen over het bestuurlijk beroep
van de tussenkomende partij.
4. De kosten van het beroep, meer bepaald het door de verzoekende partij betaald rolrecht
ten bedrage van 200 euro, komen ten laste van de verwerende partij.
5. De kosten van de tussenkomst, bepaald op 100 euro, blijven ten laste van de
tussenkomende partij.
Dit arrest is uitgesproken in zitting van 19 augustus 2021 door de eerste kamer.
De griffier, De voorzitter van de eerste kamer,
Jonathan VERSLUYS Eddy STORMS