PENATAAN LOKASI PASAR, PERTOKOAN DAN TOKO MODERN BERBASIS PADA MASYARAKATOleh :Cecep Sanjaya Herlambang,SESekjen Asosiasi Praktisi & Konsultan Ritel Indonesia ( A P K R I N D O )

Pentingnya Suatu Lokasi Bagi Usaha RitelBagi Pengusaha Ritel, Lokasi adalah hal yang utama (ada semboyan bahwa yang menentukan keberhasilan usaha ritel ini adalah nomor satu : Lokasi, nomor dua : lokasi dan nomor tiga : Lokasi )Akan dipetakan tentang :Evaluasi Potensi PasarAnalisa Wilayah PerdaganganPemilihan Lokasi Khusus

EVALUASI POTENSI PASARKondisi EkonomiPopulasi PendudukPotensi PersainganTingkat Pertumbuhan

KONDISI EKONOMI :Faktor-faktor penting yang berpengaruh pada pemilihan lokasi Jumlah pendapatan dari para konsumen (calon)Distribusi pendapatan diantara penduduk yang ada.Sumber-sumber pendapatan di wilayah tersebut.Biaya hidupJumlah tingkat pendapatan dibandingkan dengan angka biaya hidup akan menunjukan apakah wilayah tersebut kaya, miskin atau diantaranya.Dengan mengetahui distribusi pendapatan diantara penduduk, pengecer akan mengetahui suatu wilayah terdiri dari keluarga-keluarga menengah seluruhnya, atau sedikit yang berpengahsilan sangat tinggi dan sebagian berpengahsilan menengah.:

POPULASI PENDUDUK :Dalam melakukan segmentasi untuk melayani pasar yang khusus maka pengetahuan ttg pola pendapatan, usia, pendidikan serta status perkawinan sangat mutlak sekali.Tingkah laku penduduk seperti informasi kebiasaan-kebiasaan berbelanja ( dimana, kapan dan berapa banyak yang dibeli) serta pola-pola pengeluaran (berapa banyak uang yang mereka belanjakan untuk setiap jenis barang) adalah sangat berharga sekali.Faktor lain yang berpengaruh : pilihan-pilihan, selera-selera serta sikap terhadap tingkat kenyamanan dan kemudahan akses terhadap lokasi yang harus dimiliki.

POTENSI PERSAINGAN:Yang perlu diperhatikan dari para pesaing adalah :Selain lokasi yang mereka miliki, ukuran besar kecil toko juga perlu diwaspadai. Kekuatan dari pesaing dapat dilihat dengan melakukan observasi dan menghitung langsung pengunjung yang datang ke toko-toko tsb pada waktu-waktu yang berbeda dalam satu hari selama beberapa hari.

Faktor untuk menguji tingkat persaingan di suatu lokasi :Jumlah toko-toko yang telah ada (cenderung bertambah atau malah berkurang)Ukuran dari toko-toko tsb.Tingkat pembukaan dari toko-toko baru.Kekuatan dan kelemahan dari semua tokoTrend jangka pendek dan jangka panjang Tingkat kejenuhan

TINGKAT KEJENUHAN DI AREAL PERDAGANGAN DIBAGI ATAS :Understored trading area : suatu lokasi yang jumlah tokonya terlalu sedikit di dalam menjual barang-barang dan jasa yang dapat memenuhi kebutuhan penduduknya.Overstored trading area : suatu lokasi yang memiliki begitu banyak toko yang menjual barang-barang dan jasa sehingga beberapa toko tidak mampu memdapat keuntungan yang memadai.Saturated trading area : memiliki jumlah toko-toko yang layak untuk memuaskan penduduk untuk barang-barang dan jasa, dimana para peritel juga mendapatkan keuntungan yang layak.

TINGKAT PERTUMBUHANStabilitas usaha jangka panjang adalah hal yang utama dalam menentukan lokasi suatu areal toko. Stabilitas dari perubahan populasi penduduk, pertumbuhan industri dan total volume penjualan Wholesale dan pengecer merupakan indikator yang baik terhadap pertumbuhan.

ANALISA WILAYAH PERDAGANGANJenis produk yang dijual.Harga yang ditawarkanMobilitas konsumenKarakteristik PendudukPersainganKendala-kendala fisikTingkat Pertumbuhan

BENTUK DAN UKURAN AREA PERDAGANGAN :Setiap area perdagangan terdiri dari tiga bagian :Area Perdagangan UtamaArea Perdagangan SekunderArea Perdagangan Pinggiran

AREA PERDAGANGAN UTAMAMencakup 50 % sampai dengan 80 % pelanggan.Ini adalah areal perdagangan dimana toko-toko berada paling dekat dengan para pelanggan dan memiliki kepadatan pelanggan yang tertinggi dan juga penjualan perkapita yang tertinggi.Di areal ini terdapat tumpang tindih dengan areal perdagangan yang lain.

AREA PERDAGANGAN SEKUNDERMencakup 15 % s/d 25 % pelanggan.Ia berada di luar areal perdagangan utama dan para pelanggannya lebih tersebar.

AREA PERDAGANGAN PINGGIRANMencakup pelanggan yang tersisa, dan mereka lebih tersebar jauh.

Faktor yang mempengaruhi bentuk dan luas areal perdagangan :Tipe tokoUkuran tokoLokasi para pesaingPola tempat hunian pendudukLama perjalanan menuju lokasiHambatan lalu lintas

HUBUNGAN ANTARA UKURAN TOKO DENGAN AREAL PERDAGANGANApabila suatu toko / pusat perbelanjaan bertambah luasnya maka besarnya areal perdagangannya bertambah pula.Hubungan ini terjadi sebab ukuran dari suatu toko biasanya menggambarkan kelengkapan barang dan jasa yang ditawarkan kepada pelanggannya.

MENGUKUR SUATU AREAL PERDAGANGAN :Frekuensi Kunjungan dari penduduk dari lokasi yang bervariasi yang berbelanja ke toko tertentu.Rata-rata pembelian pada suatu toko dari penduduk yang berasal dari lokasi geografis tertentu.Pelanggan-pelanggan tertentu di suatu toko tertentu.Jumlah pengunjung yang masuk ke dalam toko dan berapa banyak yang berbelanja.Catatan alamat para pelanggan dari mana dia berasal dsb.

TERMINOLOGI BAHASAN

TOKO adalah sarana/tempat usaha untuk melakukan penjualan barang secara eceran maupun sub grosiran langsung kepada konsumen akhir.(Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 point 9 PERDA DKI Nomor 2 Tahuin 2002 tentang Perpasaran Swasta Di Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta)PASAR adalah sarana/tempat usaha untuk melakukan transaksi jual beli umum milik swasta dan atau Pemerintah daerah, tempat pedagang secara teratur dan langsung memperdagangkan barang dan jasa. .(Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 point 13 PERDA DKI Nomor 2 Tahuin 2002 tentang Perpasaran Swasta Di Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta)

TERMINOLOGI BAHASAN (Lanjutan)TOKO MODERN adalah toko yang kegiatan usahanya menjual berbagai jenis barang secara eceran atau secara perkulakan (glosir) dengan menggunakan manajemen modern yang didukung teknologi modern,menggunakan kenyamanan pelayanan berbelanja dan bermodal relatif kuat seperti Departement Store (Toko Serba Ada),Supermarket (Pasar Swalayan), Hypermarket (Pasar Serba Ada) dan sejenisnya. (Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 point 2 Draf Keputusan Presiden Republik Indonesia Tahun 2002 Tentang PENATAAN DAN PEMBINAAN PASAR MODERN DAN TOKO MODERN)

KLASIFIKASI PERDAGANGAN ECERAN (RETAIL TRADING)

HYPERMARKETCARREFOUR, GIANTSUPERMARKETHERO, MATAHARI, TOPS, CLUB STORE dsbDEPARTMENT STOREMATAHARI, YOGYA dsbMINIMARKETALFA MINI MART, INDOMART, GOSMART dsbPASAR TRADISIONALPD. PASAR JAYA, PD MAKASAR JAYA dsb

PERBANDINGAN HIPERMARKET DENGAN WHOLESALE

UKURANMAKROCARREFOURLUAS LAHAN4.000 s/d 6.600 M2> 5.000 M2BARANG DAGANGAN15.000 item70.000 item produkTINGGI RAK PAJANG10 Meter10 Meter

INVESTASIRp. 50 Miliar> Rp. 50 Miliar

Usulan APRINDO kepada Pemerintah

ZONARADIUS CAKUPANLUAS AREAL ECERAN SWALAYANI0 10 KmHingga 2.500 M2II10 15 KmMaksimum 5.000 M2III> 15 Km> 5.000 M2 (Hypermarket)