3d-fastighetsbildning utan byggnad

AKADEMIN FÖR TEKNIK OCH MILJÖ Avdelningen för datavetenskap och samhällsbyggnad

3D-fastighetsbildning utan byggnad

En studie om finansieringsvillkorets prövning, hantering och åsikter

Jonas Rinnbäck

2021

Examensarbete, Grundnivå (kandidatexamen), 15 hp Lantmäteriteknik

Lantmätarprogrammet, ekonomisk/juridisk inriktning

Handledare: Jesper Paasch Examinator: Marina Edlund

i

Förord

Detta examensarbete har genomförts under våren 2021 och är den avslutande delen på

Lantmätarprogrammet, ekonomisk/juridisk inriktning, vid Högskolan i Gävle. Examensarbetet

är skrivet på C nivå och omfattar 15 högskolepoäng. Detta examensarbete är skrivet i samarbete

med kommunala lantmäterimyndigheten i Huddinge kommun.

Jag vill rikta ett tack till kommunala lantmäterimyndigheten i Huddinge kommun som kommit

med idén till examensarbetet. Ett speciellt tack till Hanna Lovén och Mimmi Schmidt Berglin

som bidragit med en bra bakgrund inför examensarbetet och stöd under arbetet med akter och

bollplank.

Jag vill även skicka ett stort tack till alla de som besvarat min enkätundersökning och de som

ställa upp på intervjuer samt skickade förrättningsakter till mig. Utan er hade denna studie inte

varit möjligt.

Tack till min handledare Jesper Paasch som har hjälpt med snabba svar när frågor dykt upp.

Sist men inte minst vill jag tacka min mamma som peppat och stöttat mig genom hela min

studietid och korrekturläst denna studie.

Gävle, maj 2021

Jonas Rinnbäck

iii

Sammanfattning

Under året 2020 så kom ett av de första rättsfallen inom tredimensionell fastighetsbildning.

Detta ledde till reaktioner bland de som jobbar med fastighetsbildning. Efter att en konsultfirma

genomförde ett seminarium på rättsfallet så framkom det att de som jobbar med

fastighetsbildning inte var nöjda med 3 kap 1a§ andra stycket i fastighetsbildningslagen även

kallad finnanseringsvillkoret. De tyckte att en förändring av finansieringsvillkoret behövdes eller

att finansieringsvillkoret ska tas bort helt.

Detta leder till syftet med denna studie: att undersöka hur prövningen/hanteringen av

finansieringsvillkoret har genomförts för att få en uppfattning om hur villkoret har hanterats

fram tills nu. Studien ska även gå in djupare på varför förrättningslantmätarna som arbetar med

fastighetsbildning tycker att villkoret kräver en förändring. I denna studie så har en

enkätundersökning, intervjuer och studie av förrättningsakter genomförts för att besvara

studiens frågeställningar. Resultatet visar att förrättningsakterna är svåra att utläsa med avseende

på hur finansieringsvillkoret har hanterats eller hur djupt en prövning vid en förrättning går.

Från enkäterna och intervjuerna så har ett bättre resultat funnits som visar att prövningen har

varit delvis bristfällig men också att det finns flertalet situationer där förrättningslantmätaren

anser att villkoret är uppfyllda utan att de prövat villkoret. Enkäten och intervjuerna har

uppvisat liknande resultat som seminariet, det vill säga att de som arbetar med fastighetsbildning

anser att finansieringsvillkoret behöver en förändring.

Slutsatsen är att prövningen/ hanteringen av finansieringsvillkoret inte har varit helt enligt

propositionen men att en förändring har skett och att prövning är mer lik propositionen idag.

Samtidigt ser vi att finansieringsvillkoret troligen har varit uppfyllt i många av de förrättningar

som genomförts oavsett om en utförlig prövning eller ej genomförts. Slutsatsen gällande

förrättningslantmätarnas åsikt om att finnanseringsvillkortet behöver en förändring är att det

som propositionen ville hindra inte varit ett problem och att det finns andra problem med

tredimensionella fastigheter som bildas innan anläggning är uppförd. Så en förändring av

finansieringsvillkoret kan anser de vara av vikt att titta på.

Nyckelord: Tredimensionell fastighetsbildning, Tredimensionell fastighet,

Finnanseringsvillkoret, Lämplighetsprövning

v

Abstract

During the year 2020, one of the first lawsuits in three-dimensional property formation came.

This led to reactions among those who work with property development. After a consulting

firm conducted a seminar on the case, it emerged that those who work with property

development were not satisfied with the first paragraph in Chapter 3. 1a§, second paragraph of

the Property Development Act, also called the financing condition. They felt that a change in the

financing condition was needed or that the financing condition should be removed completely.

This leads to the purpose of this study: to examine how the examination / handling of the

financing condition has been carried out to get an idea of how the condition has been handled

until now. The study will also go deeper into why the business surveyors who work with

property formation think that the condition requires a change. In this study, a questionnaire

survey, interviews and a study of administrative acts were conducted to answer the study's

questions. The results show that the administrative documents are difficult to read with regard

to how the financing condition has been handled or how deep an examination at a procedure

goes. From the surveys and interviews, there has been a better result which shows that the trial

has been partly deficient but also that there are several situations where the surveyor considers

that the condition is met without having tried the condition. The survey and the interviews have

shown similar results as the seminar, that is, those who work with property development

believe that the financing condition needs a change.

The conclusion is that the examination / handling of the financing condition has not been

entirely in accordance with the bill, but that a change has taken place and that the examination is

more similar to the proposition today. At the same time, we see that the financing condition has

probably been met in many of the procedures that have been carried out, regardless of whether a

detailed examination has been carried out or not. The conclusion regarding the business

surveyors' opinion that the financing condition needs a change is that those whom proposition

wanted to prevent have not been a problem and that there are other problems with three-

dimensional property that are formed before the facility is built. So a change in the condition

somehow they consider important.

Keywords: three-dimensional property formation, three-dimensional property, Financing

condition, Suitability testing

vii

Ordlista

Begrepp

I denna studie avser tredimensionell fastighet eller 3D-fastighet en fastighet som är

avgränsad både i det vertikala och horisontella planet. 1 Kap 1a§ jordabalken (SFS1970:994)

En ägarlägenhet är en 3D-fastighet som endast innehåller endast en bostadslägenhet

3D-fastighetsbildning innebär att en 3D-fastighet ny- eller ombildas

Finansieringsvillkoret är ett begrepp som används i stället för 3 kap 1a§ andra stycket första

punkten fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988)

I denna studie syftar Anläggning på byggnaden eller konstruktionen som 3D-fastigheten ska

befinna sig i.

En Luftfastighet som nämns i studien är en fastighet som bildas eller har bildats som inte har

någon anslutning till markplanet eller anläggning.

Förkortningar

FBL Fastighetsbildningslag (1970:988)

SOU Statens offentliga utredningar

LM Lantmäterimyndigheten

KLM Kommunala lantmäterimyndigheten

SLM Statliga Lantmäterimyndigheten

FLM Förrättningslantmätare

ix

Innehållsförteckning

Förord ............................................................................................................ i

Sammanfattning ............................................................................................... iii

Abstract .......................................................................................................... v

Ordlista ........................................................................................................ vii

Innehållsförteckning .......................................................................................... ix

1 Introduktion ................................................................................................. 1

1.1 Bakgrund ............................................................................................ 1

1.2 Mål och frågeställningar .............................................................................. 2

1.3 Avgränsningar .......................................................................................... 2

1.4 Miljö och hållbar utveckling ......................................................................... 3

1.5 Disposition ............................................................................................. 3

2 Teoretisk bakgrund ......................................................................................... 4

2.1 Fastighetsbildningslag ................................................................................. 4

2.2 Förarbeten .............................................................................................. 5

2.2.1 Statens offentliga utredningar (SOU) ........................................................ 5

2.2.2 Proposition ....................................................................................... 6

2.3 Mark- och miljödomstolens rättsfall mål F6049-19 .............................................. 6

2.4 Tidigare forskning ..................................................................................... 7

3 Metod ......................................................................................................... 9

3.1 Enkätundersökning .................................................................................... 9

3.2 Interjuver .............................................................................................. 10

3.3 Studie av förräntningstakter ........................................................................ 10

3.4 Urval ................................................................................................... 11

3.4.1 Enkätundersökning ............................................................................. 11

3.4.2 Interjuver ........................................................................................ 11

3.4.3 Studie av förrättningsakter .................................................................... 12

3.5 Bearbetning av data .................................................................................. 12


3.5.2 Interjuver ........................................................................................ 12


3.6 Etiska aspekter ........................................................................................ 13


3.6.2 Interjuver ........................................................................................ 13

x


4 Resultat ...................................................................................................... 14

4.1 Enkätundersökning ................................................................................... 14

4.1.1 Har finansieringsvillkoret hanterats/prövats i förrättningar? ............................ 14

4.1.2 Känner du till något 3D-fastighetsbildnings ärende som blivit överklagat som hanterat finansieringsvillkoret? ................................................................................. 15

4.1.3 FLMs åsikt på finansieringsvillkoret et? ..................................................... 15

4.2 Intervjuer .............................................................................................. 16

4.2.1 Hur har ni hanterat / prövat finansieringsvillkoret? ...................................... 16

4.2.2 Om man prövat idag hade det lett till annan utgång? ..................................... 17

4.2.3 Tankar kring rättsfallet? ....................................................................... 17

4.2.4 Vad är åsikten om finansieringsvillkoret i FBL 3 kap. 1a§ 2st? .......................... 17

4.2.5 Ska finansieringsvillkoret vara kvar? ......................................................... 18

4.2.6 Brukar sökande lämna någon beskrivning varför fastighetsbildningen är lämplig enligt 3:1a 2st FBL i samband med ansökan? .............................................................. 18

4.2.7 Utifrån enkäten så tycker en del att finansieringsvillkoret är för restriktivt hur tänker ni kring det? Och har du några tankar på hur finansieringsvillkoret kan lindras? ............ 19

4.2.8 Kan finansieringsvillkoret lindras eller ändras? ............................................ 19

4.3 Studie av förrättningsakter .......................................................................... 20

4.3.1 Byggherrens motivering i förrättningen ..................................................... 24

5 Diskussion ................................................................................................... 25

5.1 Studiens metoder ..................................................................................... 25


5.1.2 Intervjuer ........................................................................................ 25


5.2 Studiens Resultat ..................................................................................... 26

6 Slutsatser .................................................................................................... 31

6.1 Förslag på framtida forskning ....................................................................... 32

Referenser ..................................................................................................... 33

Bilaga A ....................................................................................................... A1

Bilaga B ........................................................................................................ B1

Bilaga C ....................................................................................................... C1

1

1 Introduktion

I detta kapitel presenteras studiens bakgrund, mål och frågeställningar. Kapitlet tar även upp de

avgränsningar som genomförts i studien och hur denna studie ska bidra till hållbar utveckling.

1.1 Bakgrund

Sedan 2004 har det varit möjligt att bilda tredimensionella fastigheter vidare nämnda som 3D-

fastigheter. Dessa 3D-fastigheter har kunnat bildas i redan befintliga hus: antingen äldre eller

precis nybyggda fastigheter. Fastighetsbildningslagen (vidare nämnd som FBL) tillåter även att

man bildar 3D-fastigheter innan anläggning finns på fastigheten (FBL, SFS 1970:988). Detta

leder till att man under kortare period får en fastighet som inte är ansluten till markplanet eller

till en anläggning. För att en 3D-fastighet ska bildas så finns det ett antal villkor som måste vara

uppfyllda. Dessa villkor finns i FBLs 3 kapitel 1 § med fortsättning i 1a och 1b §§ FBL (SFS

1970:988). Då en fastighet ska bildas innan en anläggning är uppförd så finns det speciella villkor

i 3kap 1a§ andra stycke i FBL som måste vara uppfyllda. Dessa villkor prövas endast när en

anläggning inte finns när 3D-fastighet ska bildas.

Under våren 2020 kom ett av de första rättsfallen som tar upp tredimensionell fastighetsbildning

vidare förkortad till 3D-fastighetsbildning. Mark- och miljödomstolen som prövade överklagan

skulle ta ställning till om en inställd lantmäteriförrättning där en 3D-fastighet önskades bildas

innan uppförande av anläggningen. Mark- och miljödomstolen avslog överklagan enligt 3 kap 1a

§ andra stycket första punkten fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) (FBL) även kallat

finansieringsvillkoret. Detta är ett av två villkor som måste vara uppfyllda innan en 3D-fastighet

kan bildas utan att anläggning är uppförd.

Då detta var ett av det första rättsfallen på 3D-fastighetsbildning samt att domstolen prövade ett

villkor som inte förrättningslantmätaren (vidare nämnd som FLM) prövat så blev det ett intresse

bland de som arbetar med 3D-fastighetsbildning. Detta ledde till att Vesterlins under hösten

2020 arrangerade ett digitalt seminarium som baserades på rättsfallet där de tog upp situationer

på hur man ska tänka när man hanterar/prövar finansieringsvillkoret. På detta webseminarium

deltog bland annat personer som jobbar som FLM, exploateringsingenjörer från kommuner och

byggherrar.

2

På detta webseminarium ställde Vesterlins en del frågor, där den sista fråga löd enligt figur 1:

Vad TYCKER du om finansieringsvillkoret?

Figur 1, Redovisning av svar på Vesterlins webseminarium (Graner, 2020)

Utifrån svaren som FLMs och byggherrarna lämnade så visar det att det finns en uppfattning om

att finansieringsvillkoret inte är som det ska och borde undersökas närmare. Detta då ca 83%

tycker att villkoret bör justeras.

1.2 Mål och frågeställningar

Målet med detta examensarbete är att det ska bildas en uppfattning om hur finansieringsvillkoret

prövas/hanteras vid en lantmäteriförrättning där 3D-fastighet bildas innan anläggning finns.

Utifrån den insamlade informationen ska sedan studien diskutera finansieringsvillkorets

användning och nödvändighet vid fastighetsbildning.

Studiens frågeställningar är följande:

• Hur prövas finansieringsvillkoret i ej uppförda 3D-fastigheter vid en förrättning?

• Hur hanterar byggherrarna finansieringsvillkoret?

• Hur ser förrättningslantmätarna på finansieringsvillkoret?

1.3 Avgränsningar

Studien har avgränsats till att behandla 3D-fastigheter där 3D-förrättningar genomförts före

byggnationen av anläggningen är färdigbyggd. Denna avgränsning baseras på att

finansieringsvillkoret som ska undersökas endast prövas vid lantmäteriförrättningar där ansökan

om förrättning sker innan en anläggning eller byggnad är uppförd.

3

1.4 Miljö och hållbar utveckling

Då över hälften av världens befolkning bor i urbana områden ställs det krav på att städerna har

en hållbar stadsutveckling som bemöts med ett ekologiskt, ekonomisk och socialt hållbart sätt

(United Nations, u.å.). Förhoppningsvis ska studien bidra till en bättre hantering av 3D-

fastighetsbildnig och det ska bidra till att städer kan förtätas på ett nytänkande sätt så det bidrar

till en hållbar planering av bostäder, lokaler och offentliga platser.

1.5 Disposition

Denna studie är uppbyggd på IMRaD-struktur som består av introduktion, metod, resultat och

diskussion. Studiens uppbyggnad avslutas med ett kapitel med slutsatser och förslag på framtida

forskning.

Studiens första kapitlet är introduktionen här presenteras studiens bakgrund, mål och

frågeställningar, avgränsningar och miljö och hållbar utveckling. Studiens andra kapitel är

teoretisk bakgrund. Här presenteras lagstiftningen, förarbetet till lagstiftningen, ett rättsfall och

tidigare forskning. Studiens tredje kapitel tar upp metoderna som använts i studien för att

besvara studiens frågeställningar. Studiens fjärde kapitel presenterar studiens resultat som

inhämtats genom studiens metoder. Studiens femte kapitel innehåller diskussion om metoderna

och diskussion av resultatet som inhämtats. Studiens sjätte och sista kapitel innehåller

slutsatserna på frågeställningarna och förslag på framtida studier.

4

2 Teoretisk bakgrund

I detta kapitel presenteras en genomgång av gällande lagstiftning, förarbeten, ett rättsfall från

Mark-och miljödomstolen och tidigare forskning. Fokus i den teoretiska bakgrunden ligger i att

redovisa hur finansieringsvillkoret ska prövas och varför finansieringsvillkoret finns.

2.1 Fastighetsbildningslag

När en 3D-fastighetsbildning ska genomföras är det nödvändigt att en lämplighetsprövning

genomförs. Lämplighetsprövningen ska följa de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap.

Fastighetsbildningslagen (FBL). I 3 kap. 1§ första stycket säger lagen att fastigheter som ny- eller

ombildas måste bli varaktigt lämpade för sitt ändamål. Detta med hänsyn till belägenhet, omfång

och övriga förutsättningar (FBL, SFS 1970:988). Enligt 3 kap. 1§ andra stycket. får en

tredimensionellfastighet ny- eller ombildas endast om det står klart att det är den lämpligaste

åtgärden jämfört med andra möjliga fastighetsbildningsåtgärderna som kan tillgodose det avsedda

ändamålet (FBL, SFS 1970:988)

Vid tillämpning av 3 kap 1§ vid bildandet av 3D-fastigheter så ska även det som föreskrivs i

paragraferna 1a och 1b i 3 kap beaktas (FBL, SFS 1970:988).

För att en 3D-fastighet ska bildas så måste det vara den mest lämpliga åtgärden som nämnt ovan

men fastigheten måste också uppfylla ett antal villkor som enbart styr 3D-fastigheter.

• Försa punkten i 1a§ säger att en 3D-fastighet som bildas måste rymma till sin helhet eller

delvis en byggnad eller annan anläggning (FBL, SFS 1970:988).

• Andra punkten i 1a§ lyder att en 3D-fastighet måste få rätt till de rättigheter som behövs

för att fastigheten ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (FBL, SFS 1970:988).

• Tredje punkten i 1a§ är uppdelad i a och b. de lyder att bildandet av 3D-fastighet ska

utöver tidigare punkter vara ”a) motiverad med hänsyn till anläggningens användning och

konstruktion, samt b) att det ska leda till en mer ändamålsenlig förvaltning av

anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen” (FBL, SFS

1970:988).

I andras stycket av FBL 3 kap. 1a§ tar upp ytterliga villkor som gäller när anläggning eller

byggnad inte än är uppfört vid 3D-förrättningen.

• ”Första punkten i 1a§ andra stycket säger att 3D-fastighet endast får bildas om det är

nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen” (FBL, SFS

1970:988). Det är detta villkor som kallas finansieringsvillkoret.

Detta villkor ställer ett krav att det ur en finansieringssynpunkt eller uppförandesynpunkt ska

det vara nödvändigt att en fastighetsbildning genomförs innan den byggnad eller anläggning som

ska ingå i fastigheterna har uppförts. Fastigheterna som bildas kan exempel behövas ur

panträttsobjekt för att finansiera uppförandet (Hermansson, Julstad, Bonde & Dahlsjö, 2020)

5

• Den andra punkten i 1a§ andra stycket säger att den 3D-fastigheten som bildas ska antas

få användning för sitt ändamål inom nära framtid (FBL, SFS 1970:988).

3 Kap. 1b§ FBL reglerar bildandet av ägarlägenheter. Första stycket säger att ägarlägenheter

som ny eller ombildas tillämpar 1a § FBL med tillägg och avvikelser av andra och tredje stycket i

1b § (SFS 1970:988). Andra stycket i 3 Kap. 1b§ FBL säger att fastighetsbildning endast får ske

om det utrymme som ägarlägenheten ska omfatta inte har varit bostadslägenhet inom åtta år före

fastighetbildningsbeslutet. Och att det bildas minst 3 ägarlägenheter i en sammanhållen enhet

(SFS 1970:988). Tredje stycket i 3 Kap. 1b§ FBL säger att bestämmelserna i 1a§ tredje och

fjärde punkten inte tillämpas vid bildandet av ägarlägenheter(SFS 1970:988, u.å.).

Detta innebär att villkoret i 3 kap 1a§ första stycket 3 punkten inte påverkar ägarlägenheter

medan finansieringsvillkoret i 3 kap 1a§ andra stycket påverkar ägarlägenheter.

Man ser att villkoren i 3 Kap. 1a§ första stycket 3 punkten och 3 kap. 1a§ andra stycket 1

punkten är snarlika. Det som skiljer dem åt är att finanseringskravet i andra stycket är något

hårdare ställt än finanseringskravet i första stycket (Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19,

Dom 2020-03-31, 2020). Samt att andra stycket gäller endast när byggnaden inte är uppförd

medans första stycket är när bygganden är uppförd (SFS 1970:988) men i övrigt avser de samma

fråga (Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19, Dom 2020-03-31, 2020).

2.2 Förarbeten

2.2.1 Statens offentliga utredningar (SOU)

Den äldre fastighetsbildningslagstiftningen som fanns före 2004, som utredningen är baserad på,

ansåg att det fanns hinder för att kunna finansiera och förvalta fastigheter på ett bra sätt (SOU

1996:87 s. 136). Utredningen ansåg att ett bättre resultat skulle kunna uppnås om man tillät att

lokaler och bostäder i samma byggnad kunde upplåtas och förvaltas enskilt (SOU 1996:87 s.

136) genom att tillåta 3D-fastighetsbildning.

I utredningen beskrivs det att, för att underlätta finansieringen när man ska nybygga så finns det

fördelar med att kunna dela upp en fastighet i flera fastigheter, för att då få ut flera belåningsbara

fastigheter. Men utredningen understryker att bildandet av 3D-fastighet är ett undantagsfall och

att det är angeläget att byggprojektet är konkret och bygglov har beviljats (SOU 1996:87).

Utredningen nämner även att det måste ställas ett antal kriterier för vad som ska krävas för en

3D-fastighetsbildning för att minska risken för att det bildas 3D-fastigheter som sedan inte

bebyggs (SOU 1996:87). Dessa fastigheter som inte bebyggs nämns även som luftfastigheter

(SOU 1996:87).

6

2.2.2 Proposition

Propositionen beskriver att förslaget om 3D-fastighetsindelning kommer från ett behov att

kunna trygga större, kapitalkrävande och komplicerade anläggningar med flera användnings

ändamål (Prop. 2002/03:116 S. 59). Vilket är i likhet med utredningen.

Propositionen säger att den allvarligaste invändningen mot att 3D-fastigheter ska få bildas innan

anläggning är uppförd är att det kan bildas bestående ”luftfastigheter” (Prop. 2002/03:116 S.

61). På sikt kan det leda till en mindre ändamålsenlig fastighetsindelning samt att intilliggande

fastigheter kan bli svårare att utnyttja (Prop. 2002/03:116 S. 61).

I propositionen så skrivs bestämmelsen i 3 Kap. 1a§ första stycket punkt 3 FBL finns för att

förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter sker (Prop. 2002/03:116 S.141).

Propositionen tar även upp första punkten i andra stycket i 3 Kap. 1a§ (finansieringsvillkoret) att

när en fastighet inte är bebyggd kan byggherren ibland behöva lämna säkerhet i fast egendom.

Om det inte finns tillräckligt med pengar i stamfastigheten och om det då uppfyller tidigare krav

i 3:1a FBL så kan det finnas ett behov av att få ett finansieringsalternativ till. Och då kan

finansieringsvillkoret om att det blir nödvändigt för att byggnaden ska finansernas eller uppföras

bli uppfyllt (Prop. 2002/03:116. S. 143).

I fortsättningen på propositionen så säger det att tanken med detta villkor inte är att

Lantmäterimyndigheten (LM) ska pröva om sökande har finanserna att finanserna projektet eller

ej, utan att fastighetsbildningen behövs för att kunna säkerställa ett finansieringsalternativ som

annars inte hade varit tillgängligt (Prop. 2002/03:116 S. 143). Propositionen fortsätter sedan att

det är upp till den sökande part att presentera förhållandevis påtagliga skäl för sin ansökan att

fastighetsbildningen är ”nödvändig” för anläggningens finansiering eller uppförande (Prop.

2002/03:116 S. 143). Syftet med 3 Kap. 1a§ andra styckets första punkt är att möjligheten till

3D-fastighetsbildningen skall endast användas i de fall då de finns tydliga behov av att

finansieringen vid en planerad anläggning behöver underlättas (Prop. 2002/03:116)

2.3 Mark- och miljödomstolens rättsfall mål F6049-19

En ensam sökande ansöker om avstyckning av 3D-fastighet för en lokal i bottenplan i ett

bostadshus. Stamfastigheten vid ansökan hette då Bilen 24 och detta rättsfall refereras bland

yrkesverksamma till rättsfallet Bilen 24 (Rättsfall F6049-19 kommer vidare nämnas som Bilen

24). Ansökan avser att förrättningen genomförs före byggnationen. Förrättningen ställs in av

kommunala lantmäterimyndigheten (vidare nämnd som KLM) i Malmö då de anser att villkoret i

3 kap 1a§ punkt 3b FBL inte är uppfyllt: man ansåg att villkoret inte var uppfyllt med beaktning

på lokalen användning samt att projektet planerades att genomföras i egen regi. LM ansåg att

fastighetsbildning inte behövdes för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen

(Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19, Dom 2020-03-31, 2020).

7

Mark- och miljödomstolen prövar denna överklagan under 2020 och kommer fram till att 3kap

1a§ 2st första punkten FBL (finansieringsvillkoret) också ska prövas då 3D-fastighetsbildningen

gäller en byggnad som inte är uppförd. I klagandes klagoskrift så anser de att

finansieringsvillkoret är uppfyllt då fastighetsbildningen leder till en lägre belåningsgrad och

därigenom attraktivare bostadslägenheter (Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19, Dom 2020-

03-31, 2020).

I Mark- och miljödomstolens bedömning anser det att byggherren inte är i behov av att

möjliggöra ett ytterligare belånings alternativ och att byggherren kan ta säkerhet i

stamfastigheten och bebygga den. Detta då byggherren yttrat att de anser det är enklare att

bebygga fastigheten som ensamägare (Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19, Dom 2020-03-

31, 2020). Mark- och miljödomstolen säger att belåningsgraden blir något högre fram tills att

lokaldelen avstyckas när byggnaden är färdig eller att lokalen får ett annat användningssätt, anser

Mark- och miljödomstolen inte är ett påtagligt skäl att fastighetsbildningen är nödvändig för att

trygga finansieringen för att uppföra anläggningen (Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19,

Dom 2020-03-31, 2020).

2.4 Tidigare forskning

Tredimensionell fastighetsbildning är aktuellt i många länder, då länderna jobbar med att stifta

lagar eller nyligen stiftat lagar för 3D fastighetsbildning (Paulsson & Paasch, 2013). Parallellt

med stiftandet av lagar så drivs även arbetet med hur fastighetsregistret ska redovisa 3D ytor på

ett tydligt vis (Dimopooulou et al., 2018). Då mina frågeställningar är kopplade till en paragraf i

den svenska lagstiftningen så har det varit svårt att hitta aktuella vetenskapliga artiklar som

behandlar studiens ämnesområde.

Det man kunde se innan 2004 när 3D-lagstifningen inkluderades i FBL så kunde man se behov av

3D-fastigheter i Sverige. Speciellt fanns behovet av att kunna dela ägandet av byggnader eller att

kunna avskilja mark under jord så att det blev möjligt att samma mark kan delas i flera

fastigheter i olika plan utefter användningsändamål (Julstad & Ericsson, 2001). Innan

lagstiftningen så såg byggherrarna en möjlighet att förtäta städer genom att bygga till städerna

med extra våningar eller hus på befintliga tak. Där igenom så var byggherrar intresserade att en

3D-lagstiftning kom till så dessa alternativ att förtäta städerna blev möjliga (Paulsson, 2013).

Efter att lagstiftningen tillkom så har 3D fastigheter ökat i urbana områden (Ekbäck, 2013) och

enligt lantmäteriets statistik 2020 så finns ca 70% av alla 3D-fastigheter i länen med de tre

största städerna (Lantmäteriet, 2020). Intresset för 3D-fastighetsbildning har trots det inte möt

de förväntningarna som lagstiftarna hade med införandet av 3D-fastighetsbildning (Kitsakis et al.

2018). Under 2013 det vill säga nästan 10 år efter införandet av 3D-fastighetsbildning så var

endast 1,1% av alla nybildade fastigheter en 3D-fastighet (El-Mekawy et al., 2014). Som

nämnts tidigare i detta arbete så är 3D-fastighetsbildning endast möjlig om det är den lämpligaste

åtgärden för syftet. Detta anser Paulsson är en konservativ lagstiftning då det kan ses som ett

andrahandsalternativ även om det kan vara den mest ändamålsenliga lösningen (Paulsson, 2007).

8

Paulsson tar även upp att de 3D-fastigheter behandlas på samma sätt som vanliga fastigheter i

många avseenden så som att båda typerna av fastigheterna har samma krav på rättigheter

(Paulsson, 2012). Detta leder till att det inte bör gå att bilda 3D-fastigheter om inte byggnad

eller anläggning redan finns om man avser att bilda en 3D-fastighet ovan eller under markplanet.

Då man inte kan säkra grundläggande rättigheter som tillgång till fastigheten, vatten och avlopp

när fastigheten inte har någon anslutning till mark eller anläggning.

En 3D-fastighet ska begränsas både horisontellt och vertikalt. I svenska lagen finns det inget som

styr vart gränserna ska placeras i verkligheten. Detta innebär att det inte finns några specifika

rättsliga regler för hur man ska rita eller visualiserar gränserna i förhållande till byggnaden. Även

om gränserna bör följa byggnadens utformning kan gränserna bestämmas att inte följa byggnaden

om det kan anses nödvändigt i något syfte, till exempel för underhåll (Larsson, Paasch &

Paulsson, 2020).

Finansieringsvillkoret i 3 Kap. 1a§ andra stycket FBL är skriven så att 3D-fastighet vid

nyproduktion endast får bildas om det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller

uppförandet av anläggningen. Ordet nödvändig i meningen ovan syftar till att det ligger på

sökande att redogöra tydliga skäl varför 3D-fastighetsbildning krävs för att finansieringen eller

uppförandet av anläggningen behövs ( Bećirbegović m.fl., 2011).

Om 3D-fastighetsbildning genomförs genom att finansieringsvillkoret uppfylls, så ska det

komma med ett villkor att uppföras inom viss tid. Är inte byggandet av 3D-fastigheten

färdigställt eller påbörjad inom utsatt tid ska 3D-fastighetsbildningen annulleras och 3D-

fastigheten ska återgå till stamfastigheten (Paulsson, 2007). Det är Förrättningslantmätarens

(vidare nämnd som FLM) som beslutar tidsperioden som sökande har på sig att bebygga

fastigheten ( Bećirbegović m.fl., 2011).

9

3 Metod

I detta kapitel kommer studiens metoder presenteras. För att besvara studiens frågeställningar så

har en enkätundersökning, intervjuer och en analys av förrättningsakter genomförts.

3.1 Enkätundersökning

I studien har en enkätundersökning genomförts för att få en överblick över

lantmäterimyndighetens syn på finansieringsvillkoret och dels för att inhämta

förrättningshandlingar. Enkätens huvudsyfte har varit att samla in förrättningsakter som

behandlat 3D-fastighetsärenden. Enkäten har även besvarat frågor som berör studiens mål.

Enkäten har skickats ut via E-post till 38 kommunala lantmäterimyndigheter (KLM). Frågorna i

enkäten har följt studiens frågeställningar. I enkäten ställdes sju frågor upp. Av dessa sju frågorna

var fem av dem relevanta för studien (se Bilaga A). De övriga två frågorna ställdes i

kontrollerande syfte. För att hålla koll på vilka kontor som besvarar enkäten så att en påminnelse

skulle kunna skickas enbart till de som inte svarat så ställdes den första frågan i kontrollerande

syfte. Då första fråga ber om namn och lantmäterimyndighet för att kunna ha koll på vilka

kontor som svarar så att en påminnelse inte behöver skickas till de som svarat. Den andra frågan

fanns också med i kontrollerande syfte då den efterfrågar om besvararen har genomfört 3D-

förrättning. Om svaret blev nej på denna fråga så kan de efterföljande svaren av besvararen

uteslutas. Enkätfrågorna har utformats med två inledande ja och nej frågor för att kunna sortera

bort svar som skickats in av FLM utan erfarenhet inom 3D-fastighetsbildning. Frågorna fyra och

fem var frågor där besvararen fick svara öppet. Och fråga sex var fråga med fyra förutbestämda

svarsalternativ samt ett öppet svarsalternativ där respondenterna kunde skriva ett eget svar.

Insamlandet av enkätsvaren skedde via det digitala enkätverktyget Microsoft forms. Enkäten låg

tillgänglig i två veckor. Påminnelse skickades ut till de som inte besvarat enkäten efter första

vecka.

I enkäten (se Bilaga A) upptäcktes efter enkätens avslutande att ett syftningsfel skrivits i

informationen om formuläret. I formuläret var det formulerat enligt nedan

“inga enskilda svar kommer att redovisas. ”

Tanken med formuleringen skulle vara att en enskild persons svar inte skall redovisas i sin

helhet. Inte att det skulle hindra från att citera i resultatet. Då formuleringen i formuläret kunde

tolkas att inga svar skulle citeras. Så skickades E-post till de som var av intresse att citera med

frågan om de godkände att deras svar citerades i resultatet.

10

3.2 Interjuver

För att få en djupare förståelse av studiens frågeställningar har interjuver genomförts.

Intervjuerna har strukturerats efter en semistrukturerad uppställning där sju öppna frågor ställts

upp (se bilaga B) och skickats ut till de intervjuade innan intervjun. Under intervjun har

följdfrågor på svaren ställts.

Tilltänkta intervjupersoner har kontaktats via e-post eller telefon. När tid för möte bokades

skickades en mötesbokning via e-post med länk till digitalt mötesrum zoom eller teams. Bifogat i

samma epost skickades information om studien och studiens mål samt intervjufrågorna. Möjliga

intervjupersoner har hämtats från enkäten där de har getts möjlighet att svara om de kan ställa

upp på intervju. Utifrån dessa svar har tre FLM tillfrågats om när det har haft möjlighet att ställa

upp på en intervju för att få spridning i landet samt blandning mellan större och mindre städer.

Dem sista två intervjun genomfördes med före detta FLM som idag jobbar som bolagslantmätare

och konsult inom fastighetsbildnings-branschen. Fyra av intervjuerna har sedan intervjuats via

det digitala mötes systemet Zoom eller Teams. Den sista intervjun genomfördes över telefon.

De digitala intervjuerna spelades in i syfte att författaren skulle få det lättare att transkribera vad

som sagts. Vid två av intervjuerna så skadades ljudfilerna vid inspelningarna så att författaren inte

kan höra den intervjuades svar i efter hand. I dessa två fallen har författaren transkriberat svaren

utifrån minne och lättare anteckningar. Sedan skickas transkriberingen ut tillsammans med

frågorna till de intervjuade med önskemål om att den intervjuade skulle säkerställa kompletta

svar. Intervjuerna genomfördes inom perioden 23-28 april 2021.

Vid intervjun av byggherren användes andra frågor än med övriga. Dessa frågor var mer

specificerade utifrån byggherrens vinkel för att få en uppfattning om hur de ser på 3D-

fastighetsbildningen och hur FLM hanterar dess villkor. Frågorna avsågs fortfarande att besvara

studiens frågeställningar.

3.3 Studie av förrättningstakter

För att få ytterligare en bild av hur FLM och byggherrarna har hanterat finansieringsvillkoret så

genomförs även en studie av förrättningsakter. Studien av förrättningsakterna var för att studera

protokollen genom att undersöka om prövning av finansieringsvillkoret genomförts och om det

går att utläsa hur den är genomförd. Även byggherrens ansökan ska undersökas för att studera

om och hur byggherren påvisar att finansieringsvillkoret är uppfyllt. Även bilagor och

dagboksanteckningar ska analyseras så att en motivering eller prövning som gjorts på sidan av

ansökan eller protokollet inte missas.

11

Insamlandet av relevanta förrättningsakter har gjorts genom efterfrågan om förräntningstakter i

enkätundersökningen. Relevanta förrättningsakter har även fåtts från KLM Huddinge. Totalt har

23 förrättningsakter erhållits 12 från Huddinge och 11 från övriga. Av dessa 23 förrättningsakter

har 16 förrättningsakter valts ut, se Bilaga C. Majoriteten av förrättningsakterna har hämtats

direkt från fastighetsregistret utom de förrättningsakter som ej lagrats digitalt. Dessa

förrättningsakter har mottagits via E-post. Förrättningsakterna som erhölls från Huddinge

kommun är en lista på förräntningstakter där fastighetsbildning genomförts före byggnad

färdigställs. Listan av förrättningsakterna är på förrättningar från hela Sverige och en blandning

av förrättningar genomförda av SLM och KLM.

3.4 Urval

3.4.1 Enkätundersökning

Målsättningen har varit att alla lantmäterikontor i Sverige, både statliga och kommunala skulle

fått möjlighet att delta. Målet har varit att undersöka förrättningslantmätarnas hantering och

prövning av finansieringsvillkoret vilket innebär att alla förrättningslantmätare med 3D-

erfarenhet varit målgrupp för enkätundersökningen.

I studien har ett strategiskt urval använts då svaren på frågorna i studien bäst besvaras av

personer som arbetat med 3D-förrättningar. Det strategiska urvalet innebär att urvalet har ett

strategiskt moment och utformats efter de undersökningsfrågor som ställs (Alvehus, 2013). Med

detta så skickades enkäten ut via E-post till 28 FLM som jobbat med 3D-frågor på KLM

kontoren som erhölls från extern handledare på Huddinge kommun. De sista tio KLM kontorens

e-postadresser hämtades från lantmäteriets hemsida och epost skickades till respektive kontors

gemensamma e-postlåda. Om svar på enkäten inte inkommit från något kontor efter en vecka

skickades en påminnelse ut till dessa kontor. Påminnelsen gick ut till 22 kontor. På de kontoren

där den specifika personen fick e-post och inte svarat skickades påminnelsen de till kontorets

gemensamma e-postlåda i stället. Detta ledde till att enkäten skickades till 38 KLM kontor på

totalt 53 e-postadresser

Ingen kontakt med statliga lantmäteriet (vidare nämnd som SLM) har lyckats ske. Efter

telefonsamtal med lantmäteriet så fick författaren till svar att de ansåg att de inte hade så stor

kunskap inom 3D-fastighetsbildning och hänvisade till de kommunala lantmäterikontoren i de

större städerna då de ansåg att de sitter på större kunskap. Därtill ansåg de sig inte ha tid att

hjälpa till med att hitta lämpliga personer att skicka enkäten till.

3.4.2 Interjuver

För att få ett bra resultat i studien samt hinna med inom examensarbetets tidsram har tre

kriterier skapats för de som ska intervjuas.

1. Arbetar eller har arbetat som förrättningslantmätare

2. Arbetar med fastighetsrättsliga frågor

12

3. Har arbetat med 3D-fastighetsrättsliga frågor

Urvalet av de intervjuade FLM har varit en blandning av ett slumpmässigt och strategiskt urval.

Genom enkäten som skickades ut så togs kontakt med tre förrättningslantmätare som svarat att

det var öppen för intervju. I detta fall intervjuades kommunala FLM från storstäderna Stockholm

och Göteborg som var ett strategiskt urval då Stockholm, Göteborg och Malmö står för ca 70%

av alla 3D-fastigheter (Lantmäteriet, 2020). Utifrån de som besvarat enkäten valdes sedan också

en FLM från KLM i Karlstad ut enligt slumpmässigt urval. Kontakten med konsulten på

Vesterlins togs via E-post. Bolagslantmätaren valdes ut efter att kollat på ett par

förräntningstakter där JM AB varit byggherre. Kontakt togs sedan genom telefonsamtal via

företagets växel tills kontakt med bolagslantmätare med 3D-erfarenheter påträffades.

3.4.3 Studie av förrättningsakter

Urvalet av vilka förrättningsakter som varit aktuella att analysera har varit akter där

fastighetsbildningsbeslut tagits före anläggning varit uppförd. Fastighetsbildning som även

inkluderar ägarlägenheter har analyserats. Det som har varit av vikt i förrättningarna att

analysera är ansökan, protokollet, bilagor och dagboksanteckningarna för att få en uppfattning

om hur finansieringsvillkoret prövas/hanteras under en förrättning både från FLM sida och

sökandes det vill säga byggherren. Av de 23 akter som inhämtats genom enkäten och från

Huddinge kommun så används 16 akter de återstående sju akterna har valts bort då de är

genomförda på fastigheter som ligger i anslutning till en annan fastighet som analyserats i annan

akt och av samma FLM. Vilket leder till samma resultat.

3.5 Bearbetning av data


Efter enkätundersökningens sista datum fördes resultatet till ett kalkylark. Kalkylarket

sammanställdes sedan och för att sedan redovisas i studiens resultat antingen som löpande text

eller som diagram.

3.5.2 Interjuver

Efter intervjuerna har materialet transkriberats så nära på intervjuerna som möjligt. Intervjuerna

sammanställdes sedan och har återgetts i studiens resultat. Transkriptionerna har delgetts de

intervjuade innan publikation för att säkerställa att det som beskrivs i resultatet är korrekt

transkriberat.

13


När förrättningsakterna samlats in skapades ett Excell-dokument där förrättningsåret,

formuleringen varför de olika villkoren i 3 kap 1a§ är uppfyllda, om det finns bilaga från sökande

med motivering och hur många sakägare det finns i ärendet. Detta för att anteckna hur

förrättningslantmätaren och byggherren har hanterat fastighetsbildandet. I resultatet så redovisas

förräntningstakterna med ett diagram med vilka villkor som nämns vara uppfyllda i

redogörelsen.

3.6 Etiska aspekter


Enkätens svar har garanterats vara anonyma då det inte finns något behov av att redovisa namn

på de som svarat enkäten. Namnen och e-postadresserna som samlats in har endast varit för att

kontakta för intervju eller för att inte skicka ett påminnelsemejl till de som svarat på enkäten.

3.6.2 Interjuver

Alla intervjuade har garanterats att deras namn ska anonymiseras i studien då det önskats av en

intervjuad deltagare. Detta har gjort att deltagarna har namngetts en bokstav mellan A-E och

arbetstitel och företag/myndighet. Alla interjuver har spelats in och detta har gjorts efter

godkännande av den intervjuade. Inspelningarna har och kommer inte lämnas ut. Dessa har

endast använts för att författaren lättare ska kunna återge de intervjuades svar i studien.


Personuppgifter i förrättningsakterna har inte angetts. Detta på grund av att det inte finns något

behov att delge personuppgifter i studien för att besvara studiens frågeställningar. Även

fastighetsbeteckningar har justerats till fastighet då det inte finns något behov av att redovisa dem

i studien. Även om förrättningsakter är allmänna handlingar.

14

4 Resultat

I detta kapitel presenteras studiens resultat som samlats in genom enkätundersökning, intervjuer

och studie av förrättningsakter.

4.1 Enkätundersökning

4.1.1 Har finansieringsvillkoret hanterats/prövats i förrättningar?

Svaren har skilt sig något, några har nämnt att det ”slarvats” tidigare med hur

finansieringsvillkoret har hanterats eller prövats. Men framför allt har de svarat att det inte alltid

framgår av förrättningsakterna att villkor har prövats. Det som också är tydligt utifrån

enkätsvaren är att hanteringen och hur man prövar finansieringsvillkoret har förändrats sedan

domslutet i Malmö.

Innan domslutet så har man inte hanterat eller prövat det så tydligt och man har inte antecknat

det i protokollet eller så har man inte varit tydlig med att ta in en motivering varför

finansieringsvillkoret ska vara uppfyllt. Men det finns även svar som går in på att det troligen

finns äldre förrättningar så har man bara ansett att finansieringsvillkoret är uppfyllt utan närmare

fundering, så motivering finns men utan underlag för motivering.

”Men finns nog ett par äldre exempel där man bara ansett villkoret uppfyllt utan att närmare

fundera på det, motiveringen finns alltså men utan egentligt underlag.”

Men det nämns också att efter domslutet i Malmö har man tagit in ett underlag för att kunna

göra en prövning med ett bra underlag för motiveringen att det är uppfyllt eller ej.

Flera nämner även att de inte gjort en tydlig prövning då de tycker att det inte funnit några

tveksamheter att finansieringsvillkoret är uppfyllt. De har även specificerat att det ofta är i

situationer där det funnits flera ägare till fastigheten eller en tydlig plan till vem fastigheten ska

säljas till när förrättningen är genomförd och där av anser det att det varit uppfyllt för att trygga

uppförandet. Flera nämner även att det är vanligast att det finns två ägare eller att det finns en

klar köpare vid 3D-förrättningar där byggnad inte är uppförd.

Flera tar även upp att när det handlar om ägarlägenheter så anses finansieringsvillkoret vara

uppfyllt för att trygga finansieringen. Som nämnts i tidigare kapitel (se 2.1 fastighetsbildningslag)

När det gäller ägarlägenheter så finns det ett villkor som säger att lägenheterna inte får använts

till bostadsändamål inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet. Med detta villkor så finns det

ett behov att fastighetsbildningen sker innan byggnadens färdigställande. Några nämner även att

ägarlägenhetsförrättningar kan vara långa komplicerade förrättningar vilket gör att det finns ett

behov att fastighetsbildningen sker innan byggnaden är färdig så att ingen hinner flytta in i

bostäderna innan fastighetsbildningsbeslutet tas.

15

”Den osäkerheten det innebär i ett ägarlägenhetsprojekt att vänta med fastighetsbildning tills

bygget är färdigställt gör att inga ägarlägenhetsprojekt kommer genomföras. Byggherrarna behöver

kunna sälja lägenheterna och få in pengarna så snabbt som möjligt, då funkar det inte med den

osäkerheten, att inte veta när fastighetsbildningen är klar”

Flera nämner även att de anser finansieringsvillkoret är prövat genom argument från sökande

antingen genom ansökan eller att man frågat sökande om det var uppfyllt. Om detta innebär att

man begärt eller fått in ett bra underlag som nämnts tidigare eller om det bara frågar och fått

svar att det är uppfyllt framgår inte av svaren.

4.1.2 Känner du till något 3D-fastighetsbildnings ärende som blivit överklagat som

hanterat finansieringsvillkoret?

Utav de 30 svarande på enkäten så var det ingen som kände till någon överklagande som berörde

3D-fastighetsbildning vid nyproduktion utöver Mark- och miljödomstolens rättsfall F6049-19

inom branschen även kallad rättsfall Bilen 24.

4.1.3 FLMs åsikt på finansieringsvillkoret et?

Förrättningslantmätarnas syn på finansieringsvillkoret är utvalt från dem som gjort 3D-

förättningar där byggnad inte uppförts vilket var 16 svar. Svaren fördelades enligt figur 2

Figur 2 Cirkeldiagram över FLMs personliga åsikt över finansieringsvillkoret

Utav svaren så kan vi se att det är 50% som tycker att finansieringsvillkoret inte är bra som det

är idag och 31% anser att finansieringsvillkoret bör vara kvar men bör lindras samtidigt som

19% anser att finansieringsvillkoret inte gör någon nytta och bör tas bort helt. Medan 31% av

de besvarande tycker att finansieringsvillkoret är bra som det är.

19%

31%31%

0%

19%

FLMs åsikt om finanseringsvillkoret

Villkoret är överspelat ochbör tas bort

Villkoret bör vara kvar, menbör lindras

Villkoret bör vara kvaroförändrat

Villkoret bör vara kvar, menbör skärpas

annat

16

Av svaren som är i den ljusblå tårtbiten annat (19%) så lämnades svar att de inte hade någon åsikt

då de kände att de inte var så insatta i ämnet. Eller någon som tyckte att fastighetsbildning alltid

är nödvändig för finansieringen av ett nybyggnadsprojekt oavsett om det är en 2D eller en 3D

fastighet. Det efterfrågades även ett förtydligande om hur paragrafen ska tolkas.

Ingen respondent har svarat att de vill att finansieringsvillkoret ska bli hårdare.

4.2 Intervjuer

Resultatet från intervjuerna delas upp ut efter frågorna som ställdes vid intervjuerna.

Respondenternas svar redovisas med deras egna ord i löpande text. Då intervjuerna genomförts

anonymt har alla respondenter tilldelats en bokstav som vissas av tabell 1. Alla intervjuade

arbetar inom fastighetsbildning antingen som FLM eller konsult/byggherre. Alla intervjuade har

någon gång arbetat som FLM.

Tabell 1. Intervjuade personer med anonymiserat namn.

Intervjuade Arbetsgivare

A KLM Karlstad

B KLM Stockholm

C KLM Göteborg

D JM AB

E Vesterlins

4.2.1 Hur har ni hanterat / prövat finansieringsvillkoret?

Fyra av de fem intervjuade sa under intervjuerna att finansieringsvillkoret prövas på ett nytt sätt

nu efter domslutet i Bilen 24 fallet. Efter domslutet så har man krävt in någon form av

formulering varför det ska anses vara uppfyllt säger respondent B. Även D som är sökanden i

ärenden säger att idag krävs det en tydlig motivering varför finansieringsvillkoret är uppfyllt,

förut räckte det med en muntlig kommentar att det behövdes för att trygga finansieringen.

Respondent C säger att man alltid prövar alla villkor även om det inte alltid skrivs så tydligt i

protokollet. C fortsätter sedan säga att kring just detta villkor så är prövning som gjorts inte helt

uttömmande eller rätt gjord men att det har skrivits i akten att man har prövat det. Respondent

B är inne på samma spår att tidigare så har villkoret nämnts i svepande formulering om att

villkoret är uppfyllt. Eller som A sa: man har ägnat en tanke kring villkoret men att det kan

missats att uttrycka beslutet i protokollet. C nämner också att FLM kanske uttryckt i akten att

det här villkoret är uppfyllt eller att det finns inget hinder mot villkoret även fast man inte har

haft underlag för att dra den slutsatsen utan man har ansett det som självklart att det varit

uppfyllt. Men C tror att många gånger så kan villkoret nog varit uppfyllt även om det inte har

haft något underlag.

17

4.2.2 Om man prövat idag hade det lett till annan utgång?

Ingen av de intervjuade tror att utgången av ärendena som genomförts tidigare skulle fått en

annorlunda utgång om de skulle prövas idag. Men respondent C nämner att de haft ett par

ärenden som liknat rättsfallet så om man ska dra paralleller direkt så borde man inte genomfört

de ärendena om man ska gå strikt på vad domstolen säger. Men i de ärendena så kan man tänka

att det finns någon motivering eller förutsättning som skulle kunnat gått igenom men det var

inget som framfördes vid förrättningen. Något som styrker Cs tankar är vad respondent B säger,

att i tidigare ärenden hade de gått igenom ändå. Idag hade man krävt in argument från sökande

varför det skulle varit nödvändigt att avstycka/klyva fastigheten innan byggnaden färdigställts.

Men även att om finansieringsvillkoret inte skulle varit uppfyllt så skulle troligen

fastighetsbildningen genomförts när byggnaden är uppförd. Så B menar att fastighetsbildningarna

hade nog blivit av till slut, men med dröjsmål och eventuellt till en högre förrättningskostnad.

4.2.3 Tankar kring rättsfallet?

Både B och E besvarade till en början lika, att det var bra att det togs upp i domstol, och domen

kändes korrekt utefter paragrafen och förarbetet. Respondent C tycker det var intressant då det

är den första domen som kommer på 3D-fastigheter över huvud taget.

C påpekar även att det är lite märkligt att domstolen inte prövade det som förrättningen ställdes

in för, utan valde att utöka prövandet. Men C anser att utefter propositionen och förarbeten så

förstår man hur domstolen kommer fram till domen. För det är ganska märkligt att en större

aktör behöver dela upp fastigheten för att finanserna hela huset även om det kan finnas undantag

också.

C och E menar att då det är den första domen inom 3D-fastighetsbildning att det finns en risk att

denna dom får en för stor verkan eller hög praxisstatus. Och som C säger så bör man fundera på

hur mycket ett domslut från en tingsrätt är värd praxismässigt men det är ändå en hint hur man

ska hantera finansieringsvillkoret fram över.

4.2.4 Vad är åsikten om finansieringsvillkoret i FBL 3 kap. 1a§ 2st?

B, C och E svarade ganska enhetligt att det första man måste fundera över varför finns

finansieringsvillkoret. B och E tar upp att enligt förarbeten och propositionen så skall

finansieringsvillkoret ha bildats för att det fanns en rädsla för att luftfastigheter skulle bildas. Att

det bildas en massa luftfastigheter är något som B och D säger att de inte sett ske och där av kan

finansieringsvillkoret anses som obefogat idag. B och C utvecklar med att säga att i deras

kommuner görs 3d-fastighetsbildning ofta i attraktiva lägen så även om fastigheten inte bebyggs

så finns det andra aktörer som är intresserade av byggrätten och kommer försöka köpa och

bebygga fastigheten. Så något problem med obyggda luftfastigheter är inget de sett.

18

Vad både B och C tar upp som ett problem kring bildade 3D-fastigheter innan byggnaden är

uppförd är att 3D-gränserna förläggs i enlighet med de ritningar som FLM grundat beslutet på. B

menar att det händer ibland att byggherren inte bygger enligt ritningarna som beslutet tagits

ifrån och där av stämmer inte gränserna när byggnaden är klar. Detta är nog ett större problem

än de befarande luftfastigheterna.

Något som A tar upp är det är sökande som ska lämna motivering till varför fastighetsbildning är

nödvändigt. Om då sökande ljuger om fastighetsbildningens nödvändighet då är inte prövningen

så mycket värd. Och att pröva sökandes trovärdighet är inget som står i rimlig proportion mot

FLM arbetsinsats och nytta som görs i förrättningen.

4.2.5 Ska finansieringsvillkoret vara kvar?

C säger att man måste se vad är själva syftet med finansieringsvillkoret är och sen får man se på

utvecklingen idag så ser man helt annorlunda på 3D idag kontra för 20 år sedan när 3D-

fastighetsbildningen bildades. Idag är det vanligt i storstäderna och i många fall till och med

nödvändigt. Vi ser ett helt annat behov och vad man vill åstadkomma med fastighetsbildning idag

och där har kanske lagstiftningen inte hängt med

B går in på att det är mycket svårt att väga hur en enklare/snabbare/billigare

prövningen/samhällsbyggnadsprocess som ett borttaget villkor skulle medföra mot de negativa

konsekvenserna som till exempel när byggherren inte bygger enligt fastighetsbildningsbeslutet.

B säger sedan att detta är Bs personliga bedömning, som grundar sig på magkänsla. B anser att

finansieringsvillkoret borde kunna tas bort. Detta eftersom det rör sig om så få förrättningar

varje år, högst en handfull i Stockholm, kanske det dubbla i riket. Men B vet dock att andra

inom myndigheten gör en annan bedömning (dvs att finansieringsvillkoret tjänar sitt syfte) och

att B inte har hela rikets helhetsbild klar för mig. Det är lätt att man utgår från den egna

kommunen.

A anser att finansieringsvillkoret inte bör vara så viktigt då det ändå finns grundkravet om

lämplighet samt att det ska komma till användning in en relativ snar framtid. Sen upplever A att

vanliga avstyckningar ofta behöver vara klara för att finanserna det som ska finnas på fastigheten.

På ett sätt känns det självklar om man ska bygga något stort så kommer de inte kunna finanserna

sig själv. Där av känns finansieringsvillkoret inte så viktigt.

4.2.6 Brukar sökande lämna någon beskrivning varför fastighetsbildningen är lämplig

enligt 3:1a 2st FBL i samband med ansökan?

De intervjuade från LM kontoren det vill säga respondenterna A, B och C svarar enhetligt att

sökande oftast inte lämnar några handlingar utöver ansökan när det söker fastighetsbildning utan

motiveringen hanteras genom möten under handläggningens gång så det är i dialog med FLM.

Det är sällan som sökande skickar med saker som gäller lagen i ansökan.

19

C säger att det nog inte är alla byggherrar som vet om rättsfallet och inte heller har koll på att

det blivit krav på en striktare motivering. Men det är något som kommer komma. Men C har

svårt att se att det kommer skicka in en motivering initialt i förrättningen. Detta är något som

kan baseras på en osäkerhet kring villkoren som B utvecklar. B säger att ofta kan man få

uppfattning att de inte tar upp vissa saker de är osäkra på så FLM får be om dem. Det kan ofta

var så att de sökande inte gärna vill nämna elefanten i rummet eller väcka en sovande björn. Så i

stället inväntar den sökande FLMs eventuella reaktion och tar det därifrån.

Något som C påpekar att vid de fall då motiveringen inte skickas in i ansökan så är det viktigt att

en motivering kring varför det ska vara uppfyllt kommer in ganska tidigt. Då detta är ett villkor

som man skulle kunna fälla hela ansökan på.

Som sökande säger D att de inte skickar in någon motivering i ansökan utan om det behövs i

förrättningsprocessen brukar det ske i samverkan med FLM. Då FLM begär in det som behövs

vid varje specifikt ärende. D säger att det skett en förändring i hur finansieringsvillkoret

hanterats idag behövs det en tydlig motivering varför 3D-fastighetsbildningen är nödvändig och

beskrivning på rättigheter som behövs och ritningar på fastighetsgränser vid en 3D-förrättning.

Tidigare innan rättsfallet räckte det med en muntlig kommentar att det behövdes för att trygga

finansieringen.

4.2.7 Utifrån enkäten så tycker en del att finansieringsvillkoret är för restriktivt. Hur

tänker ni kring det? Och har du några tankar på hur finansieringsvillkoret kan lindras?

C håller med att finansieringsvillkoret är lite restriktivt utifrån dom tankar och behov som man

har idag. C anser också att det kanske hindrar vissa fastighetsbildning. På ett sätt att man tvingas

vänta med viss fastighetsbildning som kanske skulle varit bra att genomföra tidigare utifrån vissa

anledningar. B anser i stället att den stora frågan inte är om finansieringsvillkoret är för

restriktivt eller borde omformuleras, utan om finansieringsvillkoret ens ska finnas kvar.

Varför finansieringsvillkoret kan ses som restriktivt nämner flera att det saknas någon form av

exempel på situationer där det är villkor anses vara uppfyllda eller inte uppfyllda. Detta för att få

mer handledning i att hantera 3D-ärende. Även så efterfrågas praxis.

4.2.8 Kan finansieringsvillkoret lindras eller ändras?

C tar upp att om finansieringsvillkoret ska lindras med hjälp av praxis så vet C inte om det

kommer gå att gå. C tror inte det är möjligt då domstolen har propositionen och förarbetena att

utgå ifrån och de är redan ganska tydliga hur finansieringsvillkoret ska prövas. C fortsätter:

vägen via domstol är nog inte den vägen som kommer vara smidigast eller bäst att gå. Dels så

kanske man som exploatör inte vill driva en domstolsprocess, det är tidskrävande, och då kanske

man hinner hittar en annan lösning eller bara avvaktar tills det är byggt och ansöka om

förrättning då. Så det är nog svårt att gå vägen via domstol. För att lindra finansieringsvillkoret

så är det nog en lagändring som är mest aktuellt för att komma till rätta med

finansieringsvillkoret.

20

Något som B tar upp så påverkas ägarlägenheter finansieringsvillkoret detta är något som B vill

ha en ändring på. B anser att det skulle vara bra att det skapas ett undantag förbi

finansieringsvillkoret för ägarlägenheter. Detta för att:

- Ägarlägenheter är så starkt kopplat till finansiering och (fastighets-)köp, och att man tar upp

intresseanmälningar från köpare innan man bygger, något som banken gärna vill se innan man

beviljar krediter.

- regeln om att ingen får ha bott i huset innan beslut (åttaårsregeln) gör att det blir ojuste mot

byggherrarna att kräva bygge innan beslut.

Så med ovanstående anledningar så borde finansieringsvillkoret inte behövas prövas då de redan

bör vara uppfyllt.

Såsom några respondenterna varit inne på tidigare så säger C att om det finns det ett köp i

grunden då kan man nästan anse att finansieringsvillkoret blir uppfyllt direkt då man måste göra

en uppdelning av fastigheten. På så sätt kanske finansieringsvillkoret inte behöver lindras utan

det kanske det bara är de ärenden med en ensam sökande som man kanske kan inställa och skjuta

på fastighetsbildningen tills byggnaden är klar, om det inte finns en tydlig motivering varför

fastighetsbildningen är nödvändig. C fortsätter att även om det kan anses som uppfyllt vid köp så

finns det ju vissa fördelar med att vänta på fastighetsbildningen tills det är färdigbyggt för då vet

man faktiskt hur det blir. På så sätt får man inte felande fastigheter som nämnts tidigare.

D tycker att det inte skulle göra något om finansieringsvillkoret ändrades, då

finansieringsvillkoret bygger på att det fanns en rädsla att det skulle bildas många 3D-fastigheter

och ägarlägenheter som skapade en uppsplittrad fastighetsbild, Samt att de såg en stor risk att det

skulle bildas luftfastigheter. D säger att det är inte längre en befogad rädsla ”så D skulle vilja se

en reformering av lagen. Då detta villkor nu hanteras lite godtyckligt av FLM. Desto färre

osäkerheter det finns hos FLM desto bättre är det för våra projekt/byggherrarna.”

4.3 Studie av förrättningsakter

I studien har 16 förrättningstakter studerats. Samtliga förrättningar som studerats är 3D-

förrättningar där fastighetsbildning genomförts innan byggnaden var färdigställd. I bilaga C

redovisas en sammanställning om vilka akter som analyserats, samt nedan citerade redogörelser

varför de olika villkoren är uppfyllda. Förrättningstakterna som analyserats är registrerade i

fastighetsregistret mellan 2007 och 2021.

Förrättningarna har granskats med fokus på att se vilka villkor i 3 kap 1a§ FBL som prövats när

3D-fastighet bildas innan anläggning är uppförd. Speciellt ligger fokus på att studera om FBL 3

kap 1a§ 2st anses vara uppfyllt. I förrättningsakternas protokoll framgår det vilka paragrafer som

prövats eller anses vara uppfyllda. I figur 2 visar diagrammet hur FLM har formulerat sig varför

villkoren i förrättningarna ska anses vara uppfyllda.

21

Figur 2. Liggande stapeldiagram över lämplighetsprövningen i protokolltexten på granskade akter (skapad 2020-05-

24).

Av de förrättningsakter som undersökts i studien så framgår det att i sex av akterna att det saknas

formulering i protokollet som nämner att 3 kap 1§ eller 3 kap 1a§ FBL (SFS 1970:988) är

uppfyllt. Texten i protokollet är formulerad så att man kan anse att delar av villkoren är

uppfyllda. De formuleringar som förekommit i akterna som kan syfta på att villkoren är

uppfyllda är exempel

” Tredimensionell fastighetsbildning är lämplig ur ekonomisk synpunkt och ur

förvaltningssynpunkt.

Tredimensionell fastighetsbildning är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och

användning och är ägnad åt att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning.” (Kommunala

lantmäterimyndigheten i Karlstad, 2021)

Samtliga inblandade fastigheter är efter förrättningen lämpliga för sina respektive ändamål.”

(Statliga lantmäterimyndigheten i Stockholm, 2017)

Det man kan se på formuleringarna i akterna är att de har prövat om fastigheterna är lämpliga för

sitt ändamål enligt 3 kap 1§ FBL (SFS 1970:988) och att de i vissa fall prövat 3 kap 1a§ 3

punkten FBL (SFS 1970:988) om det leder till en mer ändamålsenlig förvaltning. Men det saknas

en formulering om det är nödvändigt för finansieringen eller uppförandet av anläggningen.

I en av akterna så framgår det att man gjort en prövning med utskrivet lagstöd att villkoret 3 kap

1§ FBL ska vara uppfyllt men saknad av villkor som styr 3D-fastigheter enligt 3 kap 1a§

” Fastigheterna är efter fastighetsbildningen lämpliga för sina ändamål (FBL 3:1).”

(Kommunala lantmäterimyndigheten i Lund, 2018)

4

5

1

6

0 1 2 3 4 5 6 7

PRÖVNING ENLIGT 3 KAP 1A § 2 ST FBL

PRÖVNING MED LAGSTÖD ENLIGT 3 KAP 1 A § FBL

PRÖVNING MED LAGSTÖD 3 KAP 1 § FBL

PRÖVNING UTAN LAGSTÖD

Lämplighetsprövning i protokolltexten

22

Denna formulering visar som tidigare formuleringar att man prövat om fastigheten är lämplig för

sitt ändamål men den visar inte om förrättningen har prövat om fastighetsbildningen är

nödvändig.

I följande stapel där FLM prövat 3 kap 1§ och 3kap 1a§ FBL och ansett att de varit uppfyllda så

finner vi fem av förrättningarna.

” Fastighetsbildning möter inga hinder i de särskilda bestämmelser i FBL:s 3:e kapitel

som reglerar nybildande av ägarlägenheter och 3D fastigheter.”

(Kommunala lantmäterimyndigheten i Stockholm, 2020)

” Fastighetsbildningen sker genom tillämpning av bestämmelserna om tredimensionell

fastighetsindelning. Bildande av det tredimensionella fastighetsutrymmet är lämpligare än andra

åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet.

Styckning av fastigheten är lämplig med hänsyn tagen till planerade byggnads konstruktion och

användning och leder till en mer ändamålsenlig förvaltning. Inblandade fastigheter tillförsäkras

även de nödvändiga rättigheter som behövs för att de ska kunna användas på ett ändamålsenligt

sätt. Fastighetsbildningen uppfyller därmed villkoren i 3 kap 1 a § fastighetsbildningslagen.”

(Statliga lantmäterimyndigheten i Stockholm, 2016)

” Bildande av 3D-fastighet kan ske i enlighet med 3 kap. 1a§ FBL”

(Kommunala lantmäterimyndigheten i Uddevalla, 2018)

Det som saknats i alla fallen ovan är hur och varför villkoret i 3 kap 1a§ 2st 1 punkten FBL är

uppfyllt utan om det ansetts varit uppfyllt har det endast skrivits som ovan en mening om att

3kap 1a§ FBL är uppfyllt i sin helhet. Som tidigare nämnt så kan finansieringsvillkoret vara

uppfyllt även om det inte står utskrivet.

I de fyra sista akterna så har FLM skrivit en tydlig motivering varför 3 kap 1a§ FBL och speciellt

3 kap 1a§ 2st FBL ska anses vara uppfyllt.

” Fastighetsbildningen uppfyller villkoren i FBL 3:1, 3:1a 1 st 1p och 11:1

Fastighetsbildningen är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning

samt att en mer ändamålsenlig förvaltning av byggnaderna kan erhållas, FBL 3:1a 1 st 3p.

Fastighetsbildningen av de tredimensionella utrymmena är nödvändig för att trygga finansieringen

och uppförandet av anläggningen och kan antas användas för sina ändamål inom en nära framtid,

FBL 3:1a 2 st.”

(Kommunala lantmäterimyndigheten i Halmstad, 2020)

23

” Byggnaderna som innehåller de nybildade fastigheterna är inte uppförda. ...

... För att det ska vara möjligt att dela upp fastigheten enligt ansökan så måste villkoren i 3 kap 1

a § vara uppfyllda. Det som avgör om det går att dela upp en planerad byggnad i flera

bostadsfastigheter, innan byggnaden är uppförd, är 3 kap la§ första stycket 3 a och b tillsammans

med andra stycket 1 och 2. Huvudskälen som angivits i ansökan för uppdelningen är att

finansieringen behöver tryggas. Skälen har utvecklats i ansökan, se aktbilaga Al. ...

Förrättningslantmätaren bedömer att villkoren i 3 kap la § är uppfyllda. Övriga särskilda villkor

för 3D-fastighetsbildning i 3 kap la § bedöms vara uppfyllda.”

(Kommunala lantmäterimyndigheten i Göteborg, 2020)

”...För att det ska vara möjligt att dela upp fastigheterna enligt ansökan/yrkande så måste

villkoren i 3 kap 1 a § vara uppfyllda. Det som avgör om det går att dela upp en planerad

byggnad i flera centrumfastigheter, innan byggnaden är uppförd, är 3 kap la§ första stycket 3 a

och b tillsammans med andra stycket 1 och 2.

Huvudskälen som angivits för bildande av 3D-fastigheterna är att finansieringen behöver tryggas.

...

...Förrättningslantmätaren bedömer att villkoren i 3 kap la § är uppfyllda. Övriga särskilda

villkor för 3D-fastighetsbildning i 3 kap la § bedöms vara uppfyllda.”


I dessa förrättningar så redovisas en motivering varför det är nödvändigt för att trygga

finansiering eller uppförandet av byggnaden. I de två sista förrättningarna från Göteborg så har

förrättningslantmätaren gjort bedömningen om finansieringsvillkoret är uppfyllt eller ej med en

tydlig motivering från byggherren som finns bifogad i förrättningsakten om varför byggherren

anser finansieringsvillkoret uppfyllt.

I alla akter som studerats så har det inte förekommit någon bedömning från FLM om

fastighetsbildning varit nödvändigt eller notering angående motivering från byggherre i någon

del av akterna. Undantaget är de två sista från Göteborg.

Av akterna som studerats så har flera ägare till stamfastigheten antingen ett köp eller

överenskommelse. I det fallet där det endast finns en ensam sökande så har det avsett

ägarlägenheter eller så har man lämnat en motivering som citeras ovan (se bilaga C). Av akterna

så är det en akt där det endast finns en ägare och det saknas motivering och det nämns inget om

att en framtida ägare finns (Statliga lantmäterimyndigheten i Stockholm, 2016). Denna akt är

citat nr två ovan i prövat enligt 3 kap 1a§ FBL.

24

4.3.1 Byggherrens motivering i förrättningen

I förrättningarna med akt nummer 1880-2017F436 och 1480K-2020F317 från Göteborg är de

enda två akterna där byggherren skickat in en motivering varför det är nödvändigt att

fastighetsbilda innan byggnad finns. I det första akten så utökade den sökande ansökan med ett

PM som innehöll motivering varför den sökande ansåg att finansieringsvillkoret var uppfyllt. I

det andra ärendet så skickade sökande in motivering varför de ansåg att fastighetsbildning var

nödvändigt efter att FLM frågat efter det i samband med ett sammanträde. Byggherrens

motivering vid en av förrättningarna var:

”Efter idogt arbete och dialog med flertalet olika banker har vi lyckats få löfte om finansiering till

hela projektet, men då med förutsättningen att de kommersiella lokalerna 3d fastighetsbildas och

att dessa sedan säljs till extern aktör. Det finns idag ett osignerat letter of intent med en köpare,

men bygghandlingsprojekteringen kvarstår innan slutlig kontraktsskrivning kan göras.

Fastighetsbildningen är således nödvändig för att trygga finansieringen av projektet och behövs för

att kunna säkerställa ett finansieringsalternativ som annars inte hade förelegat.”


25

5 Diskussion

I detta kapitel diskuteras studiens metoder för att sedan diskutera studiens resultat utifrån

studiens frågeställningar.

5.1 Studiens metoder


Som skrivits i metoden så saknas kontakt med statliga lantmäteriet och därav har resultatet i

enkäten blivit vinklad utifrån KLMs perspektiv. Enkäten har inte kunnat skickats ut till så många

som önskats från början, men av de 38 e-postmeddelanden som skickades ut till KLM kontoren

så har svar lämnats från 30 kontor. Det kan beaktas som en bra svarsfrekvens. Men då 3D-

fastighetsbildning sker så sällan och i majoritet i de större städerna har bara 16 svar kunnat

användas i studien. Resterande har saknat erfarenheter inom 3D-fastighetsbildning. Svaren i

enkäten gav även en uppfattning om vad FLM tyckte, vilket ledde till att frågorna i intervjuerna

kunde baseras på svaren och få en djupare insikt i svaren.

5.1.2 Intervjuer

Då respondenterna valdes utifrån enkäten och tips från handledare så saknas SLMs vinkel i denna

studie. Saknaden av SLM bör inte påverka studien då de intervjuade valts ut enligt de tre

kriterierna som beskrivs i avsnittet metod. Den geografiska utbredningen har varit god då fyra av

respondenter arbetar eller har arbetat i de två största städerna. Den sista respondenten kommer

från en mindre stad och ger en vinkeln från en mindre stad. Då ca 70% av alla 3D-förrättnigar

har genomförts i de tre största städerna så är det rimligt att majoriteten av respondenterna

kommer från dessa regioner. Generellt är respondenterna representativa för hela landet och för

SLMs syn, då prövningen av villkoren ska göras lika oavsett vem eller var de görs. Dock finns det

frågor om de intervjuades egna åsikt angående finansieringsvillkoret och det kan inte anses som

representativt för hela landet då åsikterna är personliga. Att begränsning av antalet intervjuade

har gjorts till fem verkar inte varit ett hinder eftersom ett utförligt resultat kan ses, där

respondenterna gett ett resultat som varit likartat med varandra men även i viss kontrast med

lagstiftningen och förarbeten.

Det som skulle kunna gjorts annorlunda var att välja att intervjua en som i enkäten ansåg att

finansieringsvillkoret var bra som det är och att de skulle vara kvar. Men då ingen av

respondenterna som svarade att finansieringsvillkoret skulle vara kvar var villiga att bli

intervjuade så finns risk att studiens resultat blivit något vinklad. Då de tre intervjuade som valts

från enkäten har svarat att finansieringsvillkoret kräver en förändring av något slag. Detta var

inga kriterier som tittades på när respondenterna valdes ut utan fokus låg på vilken region de var

verksamma i.

26


Den geografiska spridningen har varit ganska god även när det gäller att ta del av

förrättningsakter: 16 förrättningsakter från 12 kommuner. Till skillnad från enkäten och

intervjuer så har förrättningsakter hämtats från förrättningar hanterade av både SLM och KLM.

Då förrättningar sällan går in djupare på prövningen och hanteringen av specifika villkor så har

det varit svårt att avgöra om finansieringsvillkoret är prövat eller ej då många förrättningsakter

har en svepande formulering att villkoren i 3 Kap. 1a§ är uppfyllda. Frågan om hur sökande

hanterar finansieringsvillkoret så får man uppfattningen att det saknas på de äldre

förrättningsakterna. En förklaring till varför det saknas i tidigare akter nämns i intervjuerna,

tidigare så lämnade sökande endast muntlig yrkande. Utifrån förrättningsakterna så har det varit

svårt att ge en korrekt beskrivning av hur finansieringsvillkoret prövats och hur sökande arbetar

kring finansieringsvillkoret.

Något som inte hunnits med i studien av förrättningsakter som enkäten och intervjuerna visat är

att FLM anser att finansieringsvillkoret kan vara uppfyllt om det är flera ägare det hade kanske

varit av intresse och titta närmare på om man ser någon skillnad i hur hanteringen genomförts

beroende på hur många sakägare det är i ärendena.

5.2 Studiens Resultat

Den tydligaste som kan ses i resultatets alla delar är att prövningen av finansieringsvillkoret (3

kap. 1a§ 2 st FBL) har förändrats under senaste året. Och detta på grund av domslutet på en

överklagan som inte ens handlade om paragrafen ovan. Detta tar respondent C upp att det kan

anses som märkligt, då detta domslut har förändrat prövningen av finansieringsvillkoret helt och

hållet. Det har även lett till att FLM har börjat fundera på om paragrafen fortfarande är

nödvändig, och därför har det varit intressant att gå djupare i ämnet.

Som nämndes i tidigare stycke så är den tydligaste delen i resultatet att prövningen av

finansieringsvillkoret har förändrats. I propositionen står det att det är upp till sökande att

uppvisa varför fastighetsbildning innan anläggning är uppförd är nödvändig ur finansierings eller

uppförande syfte. Utifrån alla delar av resultatet så kan vi se att prövningen varit lättare eller

bristfällig enligt propositionens formulering. Om vi tittar på svaren i enkäten så får vi flera svar

på hur finansieringsvillkoret prövats/hanterats och svaren leder alla till att FLM antingen har

tagit beslut utan sökandes yrkande om nödvändighet då man ansett att det är uppfyllt per

automatik. Att man anser att det är uppfyllt per automatik är ofta i samband med att det finns ett

köp eller överenskommelse som ansökan om förrättning baseras på. Det vill säga att det finns

flera ägare eller att det finns en plan för vad som ska hända med fastigheterna när de bildas.

27

Flera av respondenterna nämner även att man inte skriver hur prövning är gjord och inte skriver

att villkoren är uppfyllda i protokollet. Utan bara använder sig av svepande formulering om att

3:1a§ FBL är uppfylld. Vilket även är tydligt i studien av förrättningsakterna då bara 4 av 16

akter nämner att finansieringsvillkoret är uppfyllt. Av dessa fyra förrättningsakter så är tre

genomförda efter rättsfallet. Vilket tyder på en förändring av hur man prövar och hanterar

finansieringsvillkoret efter rättsfallet i jämförelse med före.

Finansieringsvillkoret har en tydlig grundtanke i proposition och SOU och som C tar upp att

finansieringsvillkoret är ett villkor som man kan fälla en hela ansökan på. Så även om man har

använt den svepande formuleringen att 3:1a§ FBL är uppfyllt, så borde man kompletterat texten

med att det är nödvändigt för finansieringen eller uppförandet. Detta oavsett hur många ägare

det finns, då många anser att finansieringsvillkoret är uppfyllt genom att det finns flera ägare. Att

FLM anser att finansieringsvillkoret är uppfyllt genom att det finns flera ägare antingen genom

köp eller överenskommelse kan bero på att man anser att ägarförhållandet behöver ändras för att

möjliggöra uppförande eller skapa ett finansieringsalternativ till och då uppfyller det tanken med

finansieringsvillkoret att det är nödvändigt för att uppföra eller finanserna byggnaden. Man kan

anta att det finns det FLM som anser att finansieringsvillkoret är uppfyllt per automatik då det

finns flera ägare i bilden. Författarens uppfattning från enkäten och från akterna att det är den

vanligaste formen med flera ägare från början eller att det finns en tydlig plan på att 3D-

fastigheten ska säljas inom nära framtid vid ansökan och då har prövningen inte blivit så

omfattande. Detta gäller även de fastigheter där det endast finns en sökande/sakägare.

Som respondent C sagt så har nog oavsett om prövning genomförts eller ej och hur FLM skrivit i

protokollet så har finansieringsvillkoret varit uppfyllt i majoriteten av alla förrättningar som

genomförts. Det kan fortfarande finnas tillfällen där finansieringsvillkoret inte varit uppfyllt men

av de akter som studerats så finns det en av akterna som man kan funderar på om

finansieringsvillkoret verkligen varit uppfyllt utefter det som författaren skrivit i teoretisk

bakgrund men denna studie har inte varit att pröva akten på nytt. Författaren har inte all

information som FLM baserat sitt beslut på, men utifrån den informationen som finns tillgänglig

kan författaren inte bedöma om det är uppfyllt eller ej men förrättningen liknar förrättningen i

Malmö som sedan mark- och miljödomstolen avslog.

Om man tittar på hur finansieringsvillkoret prövas idag så ser man i resultatet alla delar att FLM

idag kräver in en tydligare motivering av varför fastighetsbildning är nödvändigt. Och

uppfattningen är att denna motivering ska vara skriftlig antingen genom ett PM med ansökan

eller som ett e-post under förrättningen.

28

Ett annat problem med finansieringsvillkoret som lyfts både i enkäten och i intervjuerna är att

finansieringsvillkoret måste vara uppfyllt även vid ägarlägenheter vilket kan anses

anmärkningsvärt att det måste prövas även då. Som B säger så borde ägarlägenheter per

automatik vara uppfyllt då det är nödvändigt att sälja ägarlägenheterna innan det byggs samt att

ägarlägenheterna har villkoret att ingen får ha bott i lägenheten inom 8 år före bildandet. Det

som också är noterbart är att villkoret i 3 kap 1a§ första stycket punkt 3b FBL är likt villkoret

som studerat. Det som är intressant är att 3 kap 1b§ tredje stycket säger att villkoret i 3 Kap.

1a§ första stycket inte tillämpas vid bildandet av ägarlägenheter men villkoret i 3 Kap. 1a§ andra

stycket ska tillämpas. Detta är märkligt att någon av villkoren ska prövas vid bildandet av

ägarlägenheter då det borde var uppenbart att det krävs att fastighetsbildning måste ske innan

byggnationen är genomförd. Då ägarlägenheterna måste vara bildade innan de är inflyttade och

att då först bygga bostaden för att sedan fastighetsbilda och låta byggnaden stå tom tills

ägarlägenheterna är bildade är inte rimlig. Detta skapar även en osäkerhet för byggherren att inte

veta om det finns intresse av ägarlägenheter som ofta inhämtas innan byggnation. Det kan inte

anses som en hållbar planering av bostäder enligt FNs 11 globala mål (United Nations, u.å.).

De intervjuade tar upp meningen med finansieringsvillkoret tillkomst enligt förarbetena och

proposition är att hindra att luftfastigheter bildas. Att det skulle bildas luftfastigheter det är

något som de intervjuade dementerar. De anser att problemet inte är det som lagstiftarna var

rädda för, utan att det finns ett annat problem med att fastighetsbilda innan bygganden är

uppförd. Enligt både B och C ligger det i att efter förrättningen är avslutad så har sökande

projekterat om byggnaden eller sålt fastigheten till någon annan som bebyggt den. Detta har i

vissa fall lett till att 3D-fastighetens gränser inte stämmer med hur byggnaden ser ut vilket är ett

problem. Då fastighetsgränserna kanske inte går i väggar och golv/tak som det var planerat utan

i stället kanske hamnar i rummen eller luften utanför huset. Så det blir ingen ”luftfastighet” men

det blir en fastighet blir svår hanterad då man inte kan sätta gränserna. Detta kan dock leda till

ett liknande problem som proposition påstod fanns, att den risk för att intilliggande fastigheter

riskeras att påverkas i någon form så att de inte kan nyttjas på ett effektivt sätt.

Som alla intervjuade var inne på så är det sällan motivering varför finansieringsvillkoret ska vara

uppfyllt kommer in tillsammans med ansökan. Det är något som kommer under en förrättnings

gång. Detta känns ganska logiskt då det är FLM ansvar att pröva lagen vid fastighetsbildning, inte

den sökande. Därför kan det vara rimligt att den sökande inte alltid bifogar en motivering, utan

endast uppger vad det önskar genomföras. Sen kan det också bero på hur kunnig sökande är.

Man borde kunna förvänta sig att de större byggherrarna har mer kunskap i de olika villkoren än

vad en mindre byggherre har. Men som respondent B var inne på så kan det ibland kännas som

att sökande inte vill ”väcka den björn som sover” och där av inte skickar med saker som de är

osäkra på och inväntar FLM reaktion och tar det därifrån.

29

En intressant punkt som respondent A påtalar är att det är upp till sökande att påvisa att det är

nödvändigt att fastighetsbilda innan anläggning är klar. Och som A säger om sökande då ljuger

hur mycket är då en prövning värd? Detta är intressant då detta är ett villkor som sökande ska

lägga fram yrkandet om att det är nödvändigt vilket innebär att förenklat, så räcker det för den

sökande att säga rätt saker för att finansieringsvillkoret ska vara uppfyllt. Då är det ju som A

säger: hur mycket blir prövningen värd om det byggherren säger, inte är sant. Prövningen är

inte värd något alls då. Och då har ju finansieringsvillkoret inget syfte, då det inte uppfylls men

ändå får fastighetsbildning ske och FLM har inget ansvar i att bedöma om en sökande ljuger eller

inte såvida det inte är uppenbart att sökande ljuger. Detta måste ses som en brist då det innebär

att det räcker för sökande att säga rätt saker för att prövningen ska anses uppfylld. Och detta kan

innebära att prövningen kan skilja sig mellan olika förrättningarna beroende på hur sökande

formulerar sig så skulle två exakta förrättningar kunna sluta med olika utgångar.

Tittar vi på frågan om FLMs åsikt om finansieringsvillkoret så ser vi att 50% vill se en förändring

antingen mildring eller ta bort finansieringsvillkoret. Även om svarsfrekvensen var mindre och

riktad mot FLM i denna studie så ser vi att studien ligger jämnare än när Vesterlins ställde

samma fråga på deras webseminarium, där hela 49% önskade en lindring och hela 80% önskade

att finansieringsvillkoret togs bort eller lindrades. Att resultaten av denna studie skiljer sig så

mycket från Vesterlins studie tror författaren beror på att FLM kan ha fått lite perspektiv på

rättsfallet men mer troligt är att det deltog både FLM och byggherrar på webseminariet, vilket

kan ha lett till att byggherrarna påverkat Vesterlins resultat till en större mängd då de anser att

det behövs lättnader.

Generellt känns finansieringsvillkoret inte nödvändigt idag dels då att luftfastigheter inte blivit

det problemet som befarades, dels då det är ingen av respondenterna som känner till att en

förrättning ställts in med anledning av detta villkor. Därtill är 3 kap. 1a § första stycket 3b

punkten samma villkor men något mildare, då detta villkor måsta vara uppfyllt även då 3D-

fastigheten bildas innan byggnad är byggd så borde villkoret i 3 kap. 1a § första stycket punkt 3b

vara tillräckligt.

Min spontana åsikt utifrån resultatet är att det borde vara bättre att lagstifta bort detta villkor

eller skriva om villkoret så att villkoret i stället gör något åt de fastigheter med felande

fastighetsgränser mot det som beslutas i förrättningen. I samma villkor så borde man kunna

formulera något som reglerar att luftfastigheter inte bildas i enhet med proposition. Dock är det

viktigt att tänka på att innan ett villkor tas bort måste konsekvenserna av vad ett borttaget villkor

innebär vägas in.

Som nämndes tidigare i diskussionen så kan studiens bild om finansieringsvillkoret vara eller ej

vara vinklat på grund av att alla intervjuade delar åsikt att villkoret behöver en förändring. Men

med stöd från enkäten och Vesterlins enkät så ser vi ett resultat som styrker att en förändring

önskas.

30

Som skrivet i teoretiska bakgrunden är Grundtanken med 3D-fastighetsbildning att det ska vara

ett andrahandsval i fastighetsbildning men också för att använda i de fall där det är den

lämpligaste åtgärden för ändamålet enligt 3 kap 1§ FBL. Detta medför att 3D-fastighetsbildning

går att använda där vanlig fastighetsbildning inte är möjlig vilket oftast är i de urbaniserade

områdena som redan är bebyggda eller ska förtätas. Som vi sett i tidigare kapitel genomförs

majoriteten av 3D-förrättningarna i Sveriges 3 största städer. Detta visar att 3D-

fastighetsbildning borde bidra till ett hållbart byggande, planering av bostäder, lokaler och

offentliga platser då man kan nyttja mark- och luftutrymmen i staden som annars inte skulle

kunnat använda. Utifrån studiens resultat så anser man att i de fall där förrättningar kan

genomföras innan uppförandet av byggnad, oavsett om det handlar om att bilda ägarlägenheter

eller att skapa 3D-fastigheter med olika ändamål, bör leda till att man säkrar uppförandet av en

byggnad med olika användningar utifrån bästa ändamål. Det bör leda till en innovativ

stadsplanering då det öppnar upp för en mer ändamålsenlig fastighetsindelning.

31

6 Slutsatser

I detta kapitel besvaras studiens frågeställningar utifrån de slutsatser som kan baseras på insamlat

material. Samt förslag på framtida forskning.

Hur prövas finansieringsvillkoret i ej uppförda 3D-fastigheter vid en förrättning?

Det är tydligt att villkoret har fått en förändring av hur finansieringsvillkoret prövas efter

rättsfallet. Efter rättsfallet så har man kommit närmare proposition genom att be om en skriftlig

motivering. Att motiveringen ska vara skriftlig är inget som proposition säger men det gör bara

prövningen/hanteringen tydligare. Att man börjat efterfråga en skriftlig motivering gör att det

går att se vad förrättningslantmätare skrivit i redogörelsen att finansieringsvillkoret måste vara

uppfyllt för att bilda 3D-fastighet innan byggnation, samt att förrättningslantmätare skrivit att

finansieringsvillkoret är uppfyllt i förrättningsprotokollet. Dock förekommer det fortfarande

akter som inte har en bifogad motivering eller kommentar om varför villkoret är uppfyllt i

akten.

I studien kan man se att prövningen inte förändrats till viss del och det är flera

förrättningslantmätare som säger att man kan anta att finansieringsvillkoret är uppfyllt på

automatik när det finns fler ägare till fastigheten och då anses nödvändigt att fastighetsbildning

genomförs för att trygga finansieringen.

Hur hanterar byggherrarna finansieringsvillkoret?

Byggherren är ganska tillbakadragna kring finansieringsvillkoret eller lämplighetsvillkoren i stort

när det gäller 3D-fastighetsbildning. Det är sällan som byggherren skickar med en motivering

med ansökan om varför villkor ska vara uppfyllda utan de brukar invänta till

förrättningslantmätaren ber om det. När förrättningslantmätaren begärt, skickar byggherren in

motivering om fastighetsbildningens nödvändighet. I akterna så har vi sett att detta har skett

efter rättsfallet samt att byggherren antingen har skrivit en motivering själv eller tagit hjälp av en

konsultfirma för att skapa en motivering.

Hur ser förrättningslantmätarna på finansieringsvillkoret?

Majoriteten av de som deltagit i studien är av åsikten att finansieringsvillkoret bör lindras eller

tas bort. Av de som intervjuas så anser de att finansieringsvillkoret bör tas bort då de inte ser

någon lämplig lindring av finansieringsvillkoret och att det just nu inte ser något negativt med att

ta bort finansieringsvillkoret. Detta då de är så få förrättningar som skulle kunna ställas in

kopplat till detta villkor och om 3D-fastigheterna skulle få bildas så ser de inte det som ett

problem.

32

Även fast denna studie blivit fokuserad på att finansieringsvillkoret ska lindras eller tas bort så ser

vi att det finns förrättningslantmätare som anser att finansieringsvillkoret fyller en funktion. Så

det finns en delad bild av hur förrättningslantmätarna anser finansieringsvillkorets nödvändighet

men en majoritet av de som tycker att finansieringsvillkoret ska lindras eller tas bort.

6.1 Förslag på framtida forskning

I Intervjudelen av studien så framkom ett problem med felande 3D-fastigheter där byggnaden

projekterats om efter fastighetsbildningsbeslutet. Detta blir ett problem både för 3D-fastigheten

och intilliggande fastigheter som då inte kommer kunna utnyttjas till fullo så detta kan vara något

att titta på hur stort problem är det och hur man skulle kunna förhindra dessa felande 3D-

fastigheter.

I förrättningsakterna är det uppenbart att man inte skriver hur prövandet går till utan bara att

det är uppfyllt utan anledning varför. Detta kan vara av intresse att titta på om det krävs en

tydligare anledning varför ett villkor är uppfyllt eller ej. Detta kan även vara av intresse att

studera i ”normala” förrättningar.

I studien har det varit svårt att få kontakt med förrättningslantmätare som hanterat 3D-

förrättningar. Detta kan dels bero på att majoriteten av 3D-förrättningar sker i storstäderna.

Men då flera ansåg att man missat eller slarvat med finansieringsvillkoret så kan man anta att det

är för få som arbetar med 3D-förrättningar. Alternativt så är det för få 3D-förrättningar för att

förrättningslantmätarna ska vara uppdaterade. Det kan vara av intresse att undersöka om

förrättningslantmätarna undviker 3D-förrättningar eller om 3D-fastighetsbildning är för

restriktiv vilket leder till få 3D-förrättningar och därmed leder till en sämre fastighetsindelning.

33

Referenser

Alvehus, J. (2013). Skriva uppsats med kvalitativ metod: En handbok (L. Molin (Red.); 1:a uppl.).

Liber.

Bećirbegović, S., & Linhard, A. (2011). Tredimensionell fastighetsbildning. [Examensarbete,

Högskolan i Jönköping].

Dimopooulou, E., Karki, S., Roic, M., Almeida, J-P., Griffith-Charles, C., Thompson, R.,

Ying, S., Paasch, J & van Oosterom, P. (2018) Chapter 2. Initial Registration of 3D Parcels. (P.

van Oosterom, (Red.) FIG publication Best Practices 3D Cadastres - Extended Version, s. 67-93.

Ekbäck, P. (2013). The Choice between 3D Property Rights Alternatives - Economic Theory, Legal

Provisions, and Case Studies (Working Paper Series, Nummer 13/14). KTH

El-mekawy, M., Paasch, J. M., & Paulsson, J. (2014). Integration of 3D Cadastre, 3D Property

Formation and BIM in Sweden. i D. U. 4th International Workshop on 3D Cadastres (Red.),

Integration of 3D Cadastre, 3D Property Formation and BIM in Sweden. 9-11 November, s. 19.

Dubai: 4th International Workshop on 3D Cadastres.

Graner, O. (2020). 3D-fastighetsbildning och finansieringsvillkoret [PowerPoint-presentation].

Vesterlins.

Hermansson, M., Julstad, B., Bonde, F., & Dahlsjö, A. (2020) NJ lagkommentarer

Fastighetsbildningslagen. Stockholm: Norstedts juridik.

Julstad, B., & Ericsson, A. (2001). Property formation and three-dimensional property units in

Sweden. International workshop on 3D Cadastres (p. 173-190). Delft, Nederländerna. International

Federation of Surveyors.

Kitsakis, D., Paasch, J., Paulsson, J., Navratil, G., Vucic, N., Karabin, M., El-mekawy, M.,

Koeva, M., Janecka, K., Erba, D., Alberdi, R., Kalantari M., Yang, Z., Pouliot, J., Roy, F.,

Montero,M., Alvarado, A & Karki, S. (2018). Chapter 1. Legal foundations. P. van Oosterom

(Red.) FIG publication Best Practices 3D Cadastres - Extended Version, s. 1-66.

Kommunala lantmäterimyndigheten i Göteborg. (2018). Västra Götalandslän, 1480K-

2017F436. Göteborg.

Kommunala lantmäterimyndigheten i Göteborg. (2020). Västra Götalandslän, 1480K-

2020F317. Göteborg.

Kommunala lantmäterimyndigheten i Halmstad. (2020). Hallands län, 1380K-2020/30.

Halmstad.

Kommunala lantmäterimyndigheten i Karlstad. (2021). Värmlands län 1780K-2020/89.

Karlstad.

34

Kommunala lantmäterimyndigheten i Lund. (2018). Skåne Län 1281K-21711. Lund.

Kommunala lantmäterimyndigheten i Stockholm. (2020). Stockholms Län 0180K-2019-12960.

Stockholm.

Kommunala lantmäterimyndigheten i Uddevalla. (2018). Västra Götalandslän 1485K-2017/95.

Uddevalla.

Lantmäteriet. (2020). Fastighetsregistret årsstatistik 2020.

https://www.lantmateriet.se/sv/nyheter-och-press/fastighetsfakta/statistik-och-rattsverkan-

for-fastighetsregistret/#faq=4883

Larsson, K., Paasch, J., Paulsson, J. (2020). Representation of 3D cadastral boundaries - From

analogue to digital. Land use Policy, 98, DOI:

https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.104178

Mark-och miljödomstolen, Mål nr F 6049-19, Dom 2020-03-31, (2020).

Paulsson, J. (2007). 3D Property Rights: An Analysis of Key Factors Based on International Experience.

[Doktorsavhandling, KTH]

Paulsson, J. (2011). 3D property in Sweden. Conference of Surveying Sciences 1-2.12.2011,

Helsinki (Finland). (p. 9–21). The Finnish Society of Surveying Sciences & Finnish Association

of Geodetic and Land Surveyors. Special series n:o 48. Multiprint Oy, Vantaa (Finland). Hämtad

från http://www.fig.net/resources/proceedings/2011/2011_3dcadastre/3Dcad_2011_49.pdf

Paulsson, J. (2012). Swedish 3D Property in an International Comparison. Proceedings of the

3rd International Workshop on 3D Cadastres: Development and Practices, 25-26 October

2012, Shenzhen, China. Copenhagen: International Federation of Surveyors (FIG). Från

https://www.fig.net/resources/proceedings/2012/2012_3dcadastre/3Dca d_2012_32.pdf

Paulsson, J. (2013). Reasons for introducing 3D property in a legal system-Illustrated by the

Swedish case. Land use Policy, 33 s 195-203 DOI: 10.1016/j.landusepol.2012.12.019

Paulsson, J., & Paasch, J. M. (2013). 3D property research from a legal perspective. Computers,

Environment and urban systems, 40, s 7-13 DOI:

https://doi.org/10.1016/j.compenvurbsys.2012.11.004

Proposition 2002/03:116. Tredimensionell fastighetsindelning. Stockholm: Justitedepartimentet

SFS 1970:988. Fastighetsbildningslag. FBL. Stockholm: Justitedepartimentet.

SFS1970:994. Jordabalk. JB. Stockholm: Justitedepartimentet.

SOU 1996:87. Tredimensionell fastighetsindelning. Stockholm: Fritzes offentliga publikationer

Statliga lantmäterimyndigheten i Stockholm. (2016). Stockholms Län. 0117-16/75. Stockholm

35

Statliga lantmäterimyndigheten i Stockholm. (2017). Stockholms Län. 0127-2017/17.

Stockholm

United Nations. (u.å.). Cities – United Nations Sustainable Development. Hämtad 10 januari 2021,

från https://www.un.org/sustainabledevelopment/cities/

A1

Bilaga A

B1

Bilaga B

Intervjumall förrättningslantmätare och konsulter

1. Vad är din arbetstitel och vad har du för erfarenheter av 3D-fastighetsbildning?

2. Hur har ni hanterat / prövat 3:1a 2st punkt 1 FBL?

3. Utifrån Enkäten jag genomfört har jag fått uppfattning att villkoret har prövats bristfälligt eller inte

antecknats tydligt i protokollet.

Har du någon generell uppfattning om de ärenden som inte prövats tydligt tidigare, tror du att de skulle

få en annan utgång om du skulle pröva villkoret idag? Varför?

4. Har du några kommentarer eller tankar kring rättsfallet Bilen 24?

5. När ni får in ansökningar om 3D-förrättningar om nyproduktion. Brukar sökande ha med en beskrivning

varför det är lämpligt enligt 3:1a 2st punkt 1 FBL? Om inte hur brukar det gå till? Ber ni om tillägg till

ansökan eller tas det upp vid något samtal?

6. Vad är din åsikt om finansieringsvillkoret i FBL 3 kap. 1a§ 2st?

7. En del av de jag frågat tycker att villkoret är för restriktivt. Har du några tankar kring varför många svara

så? Har du några tankar hur det lindras i sådant fall?

8. Tror du att det skulle räcka med ett förtydligande av hur paragrafen ska tolkas eller att en tydlig praxis

skulle tillkomma, för att fler förrättningslantmätare skulle ändra sin åsikt till att villkoret skulle anses

vara bra som villkoret är skrivet idag?

9. Övrigt? Något du anser att jag missat i mina frågor som du vill lägga till?

Intervjumall Byggherren

Tänker ni på något speciellt när ni ansöker om 3D förrättning jämfört med en vanlig förrättning?

Har ni stött på något problem när ni sökt 3d fastighetsbildning?

Skulle ni vilja se en ändring av villkoren på något sätt?

Ser du någon skillnad före och efter rättsfallet?

C1

Bilaga C

Sammanställning av förrättningar

Nedan redovisas förrättningsakter som har studerats i denna studie. Akterna redovisas med akt nummer, kommun, beslutsår, formulering om

lämplighetsvillkorens lämplighet, om akten innehåller motivering från sökande och antalet sakägare och sökande.

Förrättningsakt Kommun År Prövning Finns sökandes motivering antecknad Antal ägare Köp/ÖK/ÄL

0680K-4813 Jönköping 2015 Akten saknar formulering om villkoren i 3 kap FBL nej 4 ÖK

1281K-20669 Lund 2007 Fastigheterna är lämpliga för sitt ändamål nej 2 Köp

1281K-21711 Lund 2017 Fastigheterna 1-5 är efter fastighetsbildningen lämpliga för sina

ändamål (FBL 3:1). nej 3 ÖK

1380K-2020/30 Halmstad 2020

Fastighetsbildningen av de tredimensionella utrymmena är

nödvändig för att trygga finansieringen och uppförandet av

anläggningen och kan antas användas för sina ändamål inom en

nära framtid, FBL 3:1a 2 st.

nej 2 ÖK

C2

1480K-2017F436 Göteborg 2018

Byggnaderna som innehåller de nybildade fastigheterna är inte

uppförda. Ansökan innebär att ett antal 3D-fastigheter, 3D

samfälligheter och ägarlägenheter ska bildas. Flera av

fastigheterna har samma ändamål (bostäder). För att det ska

vara möjligt att dela upp fastigheten enligt ansökan så måste

villkoren i 3 kap 1 a § vara uppfyllda. Det som avgör om det

går att dela upp en planerad byggnad i flera bostadsfastigheter,

innan byggnaden är uppförd, är 3 kap la§ första stycket 3 a och

b tillsammans med andra stycket 1 och 2. Huvudskälen som

angivits i ansökan för uppdelningen är att finansieringen

behöver tryggas. Skälen har utvecklats i ansökan, se aktbilaga

Al. Byggnaden håller på att uppföras och 3D-fastigheterna kan

antas få användning för sina ändamål inom en nära framtid.

PM med utförlig motivering bifogad

med ansökan 29 (1) ÖK, Köp och ÄL

1480K-2020F317 Göteborg 2020

Ansökan och yrkande innebär att två 3D-fastigheter samt två

fastigheter med ett 3D-utrymme var, ska bildas. 3D-

fastigheterna har ändamål, centrum, och fastigheter med 3D-

utrymmerna har ändamål bostad. För att det ska vara möjligt

att dela upp fastigheterna enligt ansökan/yrkande så måste

villkoren i 3 kap 1 a § vara uppfyllda. Det som avgör om det

går att dela upp en planerad byggnad i flera centrumfastigheter,

innan byggnaden är uppförd, är 3 kap la§ första stycket 3 a och

b tillsammans med andra stycket 1 och 2.

E-post från sökande med motivering

skickades in efter sammanträde 1 Letter of intent

C3

1480K-2020F344 Göteborg 2020

Huvudskälen som angivits för bildande av 3D-fastigheterna är

att finansieringen behöver tryggas. För fastigheter med 3D-

utrymme är anledningen att förrådsutrymmen inte får plats

inom det egna fastigheterna eftersom byggrätten vill utnyttjas

till fullo för att skapa största möjliga antal hyreslägenheter.

nej 3 ÖK

1780K-2020/89 Karlstad 2021

Bygglov har beviljats i november 2020 och byggnationen avser

att påbörjas inom ett år. Detta innebär att 3D-fastigheterna kan

antas få användning för sina ändamål inom en nära framtid.

Förrättningslantmätaren bedömer att villkoren i 3 kap la § är

uppfyllda. Övriga särskilda villkor för 3D-fastighetsbildning i 3

kap la § bedöms vara uppfyllda.

nej 2 ÖK och Köp

1780K-2021/13 Karlstad 2021

Tredimensionell fastighetsbildning är motiverad med hänsyn

till anläggningens konstruktion och användning och är ägnad åt

att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning.

nej 2 Köp

0180K-2019-12960 Stockholm 2020

Fastighetsbildning möter inga hinder i de särskilda

bestämmelser i FBL:s 3:e kapitel som reglerar nybildande av

ägarlägenheter och 3D fastigheter.

nej 2 ÖK och ÄL

0127-2017/17 Botkyrka 2017 Samtliga inblandade fastigheter är efter förrättningen lämpliga

för sina respektive ändamål nej 2 ÖK

0117-16/75 Österåker 2016

Bildandet av det tredimensionella fastighetsutrymmet är

lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda

ändamålet. Styckning av fastigheten är lämplig med hänsyn

tagen till planerade byggnads konstruktion och användning och

leder till en mer ändamålsenlig förvaltning. Inblandade

fastigheter tillförsäkras även de nödvändiga rättigheter som

behövs för att de ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt.

Fastighetsbildningen uppfyller därmed villkoren i 3 kap 1 a §

fastighetsbildningslagen.

nej 1 Nej

C4

0184-15/10 Solna 2016

Bildande av den tredimensionella fastigheten fastighet är

lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda

ändamålet.

nej 3 Köp

0183-16/24 Sundbyberg 2016

Avstyckningen av fastigheten är lämplig med hänsyn tagen till

byggnadens konstruktion och användning och leder till en mer

ändamålsenlig förvaltning. Inblandade fastigheter tillförsäkras

även de nödvändiga rättigheter som behövs för att de ska kunna

användas på ett ändamålsenligt sätt. Fastighetsbildningen

uppfyller därmed villkoren i 3 kap 1 a §

fastighetsbildningslagen.

nej 6 ÖK

1485K-2017/95 Uddevalla 2017 Bildande av 3D-fastighet kan ske i enlighet med 3 kap. 1a§ FBL nej 3

0126K-16820 Huddinge 2019

3D-fastighetsbildning kan bara ske om åtgärden uppfyller

villkoren i 3 kap 1 § 2 st Fastighetsbildningslagen, att åtgärden

är lämpligare än andra för att tillgodose avsett ändamål. Detta

är inte givet eftersom ändamålet för båda fastigheterna är

bostad. Fastighet 1 ska dock bebyggas och användas som

äldreboende, med en vårdgivare som hyresgäst/ägare i

framtiden. Fastighet 2 ska bebyggas och användas för "vanliga"

bostäder, med en bostadsrättsförening som ägare. Även om

båda ryms inom ändamålet "bostad" är användningen så pass

olika att 3D-fastighetsindelning bedöms leda till en mer

ändamålsenlig förvaltning och villkoret anses uppfyllt.

nej 3 ÖK

3d-fastighetsbildning utan byggnad

Documents