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L’evoluzione della domanda abitativa in Italia:dall’edilizia popolare all’edilizia sociale

di Roberto Mostacci

Bologna, 14 maggio 2010

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I promotori dell’iniziativa

immobiliare

Fonte: CRESME/SI

Il disimpegno pubblico in Italia

Negli ultimi anni in Italia si è registrata una forte crescita dei promotori immobiliari e una riduzione del ruolo delle cooperative di abitazione e soprattutto del settore pubblico. Nel 1984 la spesa pubblica finanziava la realizzazione di 34.000 abitazioni in edilizia sovvenzionata, nel 2004 le abitazioni ultimate in tutta Italia sono state solo 1.900, nel 2005 1.450Nel 1984 si realizzavano 56.000 abitazioni in regime di edilizia agevolata o convenzionata, nel 2004 solo 11.000.

Abitazioni costruite con contributi pubblici

88

4545

3232

1515

22

5555

3232

1111

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4242

5050

77

0

25

50

75

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1984 1994 2004

CooperativeCooperative

ImpreseImprese

PrivatoPrivato

PubblicoPubblico

N. Abitazioni (‘000)

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Interamente pubblico 1

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31

41

51

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Contributo pubblico34.000

1.450

56.000

11.000

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Ma la crisi degli alloggi esaspera gruppi sempre più vasti di famiglie e aggredisce anche le fasce medie.

Le risorse pubbliche scarseggiano.Si studiano nuovi modelli: dal mercato puro al

mercato strozzato; scenari estremi.1. Difendere unicamente i valori immobiliari

2. Risolvere con rapidità e forza i disagi abitativi

Servono nuovi modelli d’intervento

1. Poche case popolari assegnate a pochi derelitti fuori dal mercato, nessuna mobilità nel patrimonio pubblico, alloggi privati in affitto scarsi e a canoni elevati, spinta all’acquisto, prezzi in crescita, investimenti in migliorie edilizie, valori patrimoniali rassicuranti, ma ….

2. Affitti bassi, obbligo all’affitto, molti nuovi alloggi pubblici, con effetti di contrazione del mercato della compravendita, prezzi e valori in calo, depressione dell’economia, degrado …., effetto “bronx”.

I due estremi delle linee politicheI due estremi delle linee politiche

• Il primo modello ha contrassegnato la politica della casa, dell’edilizia (che spesso sono state coincidenti) e dell’economia degli ultimi 15 anni, e ha portato a punte record della produzione e dei prezzi negli anni 2006-2007.

Verso quale modello si è operato negli ultimi 15 anni

Investimenti in costruzioni

Fonte: Cresme/Si

35.000

40.000

45.000

50.000

55.000

60.000

65.000

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prev. ottobre '08 nuovo rinnovo

Prezzi costanti 1995 – milioni di euro (eurolire fino al 1999)

La dinamica dei prezzi – Aree geograficheNumeri indice: 1992=100 - Calcolati su valori costanti

Fonte: Cresme/Si

La crisi, per effetto di cause interne ed esterne al settore e al Paese, è di estrema gravità.

Alcuni dati possono rappresentarla:

• Gli investimenti nella nuova edilizia sono crollati, dal 2006 ad oggi, del 35%.

• Quelli nella nuova produzione di abitazioni, del 47,3%: pressoché dimezzata, pertanto, l’attività delle imprese che agivano in questo importante comparto dell’economia.

• Nel solo 2010, è prevista una diminuzione del 14,1% nella nuova edilizia residenziale e del 14,4% nella nuova edilizia non residenziale.

• La produzione di laterizi, di cemento, di piastrelle in ceramica, nel 2009 è calata di oltre il 30% rispetto all’anno precedente.

• Le dimensioni di tale crisi generalizzata stanno riflettendosi, esaurito il supporto della cassa integrazione, sull’occupazione con effetti drammatici a livello nazionale e sulle singole realtà locali.

La crisi degli anni successivi

La crisi ha spinto ad innovare e a confrontarsi con modelli di intervento magari meno “opulenti”, ma praticabili.

Certamente non così vicini all’estremo inferiore, che potremmo chiamare NPH (no profit housing), che avrebbe comportato una forte carica imprenditoriale e un minimo di coraggio economico-finanziario delle strutture pubbliche (sic!), ma un modello intermedio: LPH (limited profit housing), basato su nuovi temi chiave.

Dal maxi al limited profit

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SCHEMA DI GOVERNANCE

Costruzione Immobili

STATO

FINANZIATORI ISTITUZIONALI

REGIONI

S.P.A. di PROGETTO

Capitale Privato

19% Capitale

Pubblico33%

48% MUTUO

Lungo Termine

Alienazione al terminedei 30 anni

Valore stimatoCapitalizzatoal 2% annuo

T.I .R. 6%dell’investimento

pari a:63%

valore finale immobili

T.I .R. 7% Lordodell’investimento pari a:

- flussi annuali pari al 4% del investimento

- Restituzione capitale con il 37% del valore

finale immobili

COMUNI

FONDO N.P.H.

Concessione in Locazione

COOPERATIVA

SociTerzo settore

SociPersoneFisiche

SCHEMA DI GOVERNANCE

Costruzione Immobili

STATO

FINANZIATORI ISTITUZIONALI

REGIONI

S.P.A. di PROGETTO

Capitale Privato

19% Capitale

Pubblico33%

48% MUTUO

Lungo Termine

Alienazione al terminedei 30 anni

Valore stimatoCapitalizzatoal 2% annuo

T.I .R. 6%dell’investimento

pari a:63%

valore finale immobili

T.I .R. 7% Lordodell’investimento pari a:

- flussi annuali pari al 4% del investimento

- Restituzione capitale con il 37% del valore

finale immobili

COMUNI

FONDO N.P.H.

Concessione in Locazione

COOPERATIVA

SociTerzo settore

SociPersoneFisiche

NPH - Schema di governance

AcquistoAcquisto

DisagioDisagio

Libero mercatoLibero mercato

Mercatoregolamentato

Mercatoregolamentato

Intervento pubblico diretto

Intervento pubblico diretto

AffittoAffitto Limited ProfitLimited ProfitHousingHousing

Limited ProfitLimited ProfitHousingHousing

Verso una figura intermedia

QUALITA’QUALITA’

PREZZOPREZZO

DI VEN

DITA

DI VEN

DITACO

STI D

I C

OST

RUZI

ON

ECO

STI D

I C

OST

RUZI

ON

E

COSTODELLE AREE

ONERI URBANISTICI ONERI URBANISTICI EE

CONCESSORICONCESSORI

ONERI URBANISTICI ONERI URBANISTICI EE

CONCESSORICONCESSORI

Comporre i fattori

– L’art. 11 del DL 112 del 2008, con gli aggiustamenti della sua trasformazione in legge (133/2008), ha recepito la logica del modello e ne ha definito il meccanismo normativo.

– Le parole chiave:IntegrazioneBisogni realiDiritti edificatoriAgevolazioni fiscali localiTrasparenzaFondi immobiliari

Le parole chiave del nuovo modello

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• Il promotore integrato: associazioni dei costruttori privati e delle cooperative (di produzione e d’abitazione), consorzi artigiani.

• Investitori integrati: CDP, Fondazioni bancarie locali, Comuni, altri anche privati (equity)

• Finanziatori integrati: banche (quota di indebitamento).

• Offerte di alloggi diversificate e integrate

La chiave principale: l’integrazione

La conoscenza della situazione abitativa locale, attuale e prospettica, è indispensabile. Occorre infatti pianificare l’intervento sulla base di:

• conoscenze (informazioni, proposte, progetti) per l‘Amministrazione, a supporto del proprio ruolo;

• modelli interpretativi delle trasformazioni e delle dinamiche del mercato abitativo;

• strategie a breve e medio termine;• un Osservatorio permanente sulla condizione

abitativa.

Analisi dei bisogni reali

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10%

de

lle r

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Fondo Residenza SostenibileCommitment iniziale € 1,0 mld

CDPISGR

90% delle risorse del Fondo impiegate in sottoscrizione di quote

Gestione

SGR di mercato

SGR X SGR Y

Progetti immobiliari

Intervento 1

Intervento 2

Intervento n

Gestione

Sottoscrizione di quote

Fondazioni di origine bancaria

AmministrazioniLocali

Investitori dei fondi locali

“Aziende Casa”Operatori privati /

Cooperative

Min 60% dell’equity delle iniziativelocali

Fondi / Iniziative locali

Fondo Locale 1

Fondo Locale 2

Fondo Locale 3

Max 40% dell’equity delle iniziative locali

Investitori del Fondo

CDPInvestitori

privatiInvestitoripubblici

Azionisti SGR

CDP70%

ACRI15%

ABI15%

Probabile struttura SIF

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L’iter previsto non è ancora completato: il SIF incastrato dalla programmazione regionale per l’approvazione dei programmi d’intervento.Ma i programmi d’intervento hanno una genesi complessa:

1.Individuazione delle aree pubbliche2.Definizione della potenzialità edificatoria3.Bando per l’individuazione del promotore4.Elaborazione del progetto di fattibilità5. Accordo e modello operativo6.Elaborazione piano industriale e individuazione SGR

La genesi dei programmi

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Il programma è definito, ma le singole iniziative locali non possono aspettare i tempi della programmazione nazionale per conoscere la disponibilità dei fondi SIF, per puntualizzare il proprio piano finanziario.

Occorre aspettare tempi lunghi e indefinibili?Nella filosofia del piano, alcune iniziative locali

sono comunque partite. L’SGR del SIF vorrebbe operare sostenendo le

iniziative più valide e avanzate

Il programma è pronto, ma sulla carta

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• In molti comuni gli operatori stanno studiando• Il livello di maturazione è molto vario• Non c’è un sistema standardizzato• Le soluzioni ipotizzate, nella filosofia del

modello, sono diverse• Le esperienze più avanzate sono: Cuneo, Firenze,

….. ma soprattutto Parma.

Le iniziative pilota

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Sostegno pubblico per contenimento costi:• Area a prezzo agricolo;• Alloggi in affitto esenti ICI;• Sconti su oneri secondari;• Coinvestimento a tassi simbolici;• Contributi a fondo perduto.

Sostegno privato:• Contenimento profitti e partecipazione fondo

Dove nasce il contenimento dei prezzi degli alloggi

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Dalla crisi all’affermazione dell’housing sociale.Il “blocco edilizio” si spacca e si ricompone in

gerarchie e pesi diversi.La finanza si integra e assume il proprio rischio.I Piani d’intervento si studiano, si valutano i rischi e i

profitti, i conti chiari e trasparenti.

Ma siamo solo all’inizio di un nuovo scenario

Conclusioni